时间：2023-06-14 16:37:25
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【关键词】外商投资；房地产；利弊分析；风险
一、引言
按照国际货币基金组织（IMF）的定义，外商直接投资（Foreign Direct Investment，简称FDI）是指一国的投资者将资本用于他国的生产或经营，并掌握一定经营控制权的投资行为。一般认为，东道国通过FDI，可以得到发展经济所需的便宜资本，还可以引进先进技术和设备以及管理方法和营销手段，同时也可以通过投资国对东道国本地招入的员工培训等增加人力资本存量，促进东道国的经济增长。1985年以来，我国FDI的规模一直在不断扩大，到2010年，已有117个国家和地区的投资者在我国设立外商投资企业445244家，大型跨国公司世界500强已有400余家来我国投资；外商直接投资额已经达到1057.35亿美元，较1985年增长了53.1倍，年均增长速度超过17.3％。
同时，外商直接投资的行业也越来越广，除了传统的制造、采矿、电力、建筑、交通运输、批发零售等行业，还包括房地产、租赁商务服务、计算机软件等现代服务行业。
2010年，作为国民经济支柱产业的房地产业已经成为吸收外商直接投资的第二大产业，仅次于制造业，其吸收的外商直接投资额达239.86亿美元，占全部吸收额的23％。
一般认为，外商直接投资房地产业或其他行业都会直接或间接推动房地产业的发展。但在我国，这种推动作用是否存在，推动作用有多大，还是存在反作用力，这些都是值得深入研究的问题。
二、中国房地产市场现状及特点
中国近年来最红的经济话题莫过于房地产问题。中国人自古以来就有“安家立命”、“安居乐业”的说法，与此息息相关的“房子”在国人眼中自然有不可比拟的重要性。
真正意义上的中国房地产市场始于 1996 年左右，房地产产业在广州、深圳等一些发达地区率先起步。1998 年，中国开始进行“房改”，为了摆脱亚洲金融危机对中国经济低增长的影响，国家出台了一系列政策来拉动内需，在个人房贷上提供了政策支持，由此步入了中国房地产市场化的高速发展时期。
中国房地产市场化导致房地产价格的市场化，计划经济时期人们被压抑已久的对房产的需求被激发出来，供需规律开始发挥其强大作用，虽然供应量越来越大，但是需求更为强劲，使得房地产价格节节攀升。经过近几年的快速发展，世界房地产行业已经形成一定的产业规模，相关房地产产业也日渐完善，但是中国房地产市场还远未成熟。同发达的欧美国家相比，无论市场规模、产品档次、品种规格、消费水平等方面都有很大的差距。随着市场经济的发展，房地产技术水平和产品质量的提高，以及应用领域的不断扩展，中国的房地产将会有巨大的市场需求和发展空间。
大量外商投资中国的房地产市场，与中国房地产市场的特点密不可分。首先，是中国经济持续偏热，房地产价格上涨迅速。2010年7月中国房地产指数系统百城价格指数报告对北京等十大城市的全样本调查数据显示，十大城市平均价格上涨54．25％。其次，中国的房地产市场需求量很大。中国正在经历城市化的转变过程，大量农村居民涌向城市，对住房的需求有实质性的增加。再次，中国正在经历住房制度的重大变革，比起大多数发达国家，对投资房地产市场的约束力还较弱，土地制度不够完善，市场规范性也较差，而外资正是利用中国制度的不完善，大量投资，以赚取高额利润。
三、外商投资我国房地产业概况
加入WTO 以来，我国按照入世承诺：在房地产业，除高档房地产项目（高档宾馆、高档公寓、高尔夫球场等）不允许外商独资外，其它房地产项目没有限制；在房地产中介服务方面，包括房地产估价、物业管理、中介服务等，允许外商成立合资、合作企业，并在5年内开始允许外资成立独资企业。以此为契机，近年来，外商一致看好中国快速发展的房地产市场，使中国房地产市场再度掀起强大的“外资旋风”。
2005年9月12日，国家外汇局首次披露，外资在我国房地产市场中的投资比例约为15％，境外机构购买中国建筑物资金额高达34亿美元，创造了此前5年的总和。而亚洲地区的投资机构也以其灵敏的反应快速进入我国的房地产市场。2005年，亚洲地区有260亿美元用来投资房地产，其中约有 20％到25％的资金投向中国房地产市场。全球最大的金融集团之一ING集团亚太区于2007年10月17日推出首次季度性调研项目时指出，中国内地房地产市场成为房地产投资者的首选意向市场。另外，包括亚洲金融控股有限公司、新加坡嘉德置地、菲律宾首都银行等为主的投资机构放量投入到中国房地产市场的资金不下50亿元人民币，其中，嘉德置地计划今后在华投资数十亿美元用于房地产开发。
由于国内对外资的旺盛需求及境外投资者对中国房地产市场的看好，在趋利性的驱动下，外资已大量全面地进入中国房地产市场，其中包括摩根斯坦利（Morgan Stanley），高盛（Goldman Sachs）、新加坡发展商凯德置地、新加坡政府投资公司（GIC），荷兰 ING 集团等大批的国际投资集团和投资基金。据央行报告统计，外资在中国房地产市场中所占的比重已达到 15％。
四、外商投资中国房地产的动因
［关键词］ 投资性房地产 会计处理 会计准则
随着全球化的发展和投资观念的改变，将房地产作为一种投资手段已是非常普遍的经济现象，甚至成为一些企业新的经济增长点。我国原有会计准则体系并没有针对投资性房地产的准则，没有把投资性房地产作为一个项目来加以处理。2004年5月，财政部的《关于执行和相关会计准则有关问题解答（四）》第九点对房地产企业出租开发品的会计处理进行了规定。2005年6月，我国《投资性房地产会计准则征求意见稿》；2006年2月15日，财政部了包括《企业会计准则―基本准则》和38项具体准则在内的企业会计准则体系，并于2007年1月1日起实施，其中第3号为“投资性房地产”。2006年10月30日，又了企业会计准则应用指南，实现了我国会计准则与国际财务报告准则的实质性趋同。随着我国会计体制改革的深化和各方面条件的成熟，我国会计准则必将与国际会计准则进一步趋同，公允价值计量在我国企业中的全面推行将成为可能。这对于完善我国会计准则使其与国际接轨，对于使我国会计更好地融入世界资本市场具有重大意义。
一、中外投资性房地产确认的比较分析
在对投资性房地产的确认方面，我国会计准则与国际会计准则的规定基本一致。我国会计准则要求在同时满足两个条件时才可以确认，即：（1）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；（2）该投资性房地产的成本能够可靠计量。这与国际会计准则中规定投资性房地产应确认为资产的条件是一致的。
在投资性房地产的确认中还有一个关于后续支出的问题。我国会计准则与国际会计准则都规定，与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产的成本；不满足确认条件的，应当在发生时计入当期损益。但我国会计准则在将投资性房地产的后续支出计入投资性房地产时，没有明确规定如何计入，以及被替换部分的价值如何处理。而这些在国际会计准则中都有明确的说明。
二、中外投资性房地产计量的比较分析
对投资性房地产的计量分为初始计量和后续计量。我国会计准则与国际会计准则关于投资性房地产计量的比较见表1。
由表1可以看出，关于投资性房地产的初始计量，我国会计准则和国际会计准则保持一致，都要求按照成本进行初始计量。至于有差异的方面，我国会计准则中仅规定了构成投资性房地产初始计量成本的项目组成，没有规定不作为投资性房地产成本的项目。而国际会计准则另外规定了不作为投资性房地产的成本项目。
三、中外投资性房地产转换的比较分析
投资性房地产转换的内容包括两个方面：一是计量模式的转换，二是投资性房地产与其他资产之间类别划分的转换。我国会计准则与国际会计准则关于投资性房地产转换的比较见表2。
由表2可以看出，对于投资性房地产与其他资产之间类别划分的转换，我国会计准则与国际会计准则的要求总体保持一致。同时，对投资性房地产信息披露的规定，我国会计准则与国际准则基本一致，只是国际会计准则要求的披露分类非常详尽，将成本模式与公允价值模式共同适用的内容、公允价值模式、成本模式划分为三部分单独披露，每部分又包含许多内容。但它和我国会计准则本质上是一致的。
四、结语
通过以上对中外投资性房地产的确认、计量、转换、处置、披露方面的比较，可知我国会计准则与国际会计准则的规定大体保持一致。这充分体现了我国会计准则在发展演变过程中向国际会计准则的趋同，有利于我国企业走向国际市场，同时也有利于外国公司进入我国开展生产经营，为我国经济更好的融入世界创造了良好的条件。同时也应看到，在我国的会计准则整体向国际会计准则趋同的形势之下，由于我国具体国情的差异，我国的投资性房地产准则与国际会计准则还存在一定差异。因此，对于完善我国投资性房地产会计处理问题，应该完善资本市场及发展活跃的市场体系，制定单独的切实可行的公允价值操作规则，制定单独的切实可行的公允价值操作规则等。
参考文献：
[1] 中国注册会计师协会.2010年度注册会计师全国统一考试辅导教材―《会计》[M].北京：中国财政经济出版社，2010:134-143.
[2] 李延权.投资性房地产的转换和处置会计处理案例分析[J].财政监管，2010,（6）: 58-59.
[3] 李从峰.投资性房地产处置的会计处理研究[J].会计之友，2010,（7）: 59-60.
【关键词】投资性房地产 公允价值计量模式 成本计量模式 投资性房地产的转换
一、投资性房地产确认与初始计量会计处理和企业所得税处理的比较
(一)新企业会计准则的规定
投资性房地产,是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产。包括(1)已出租的土地使用权;(2)持有并准备增值后转让的土地使用权;(3)已出租的建筑物。
(二)企业所得税相关法规的规定
纳税人的固定资产,是指使用期限超过一年的房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产、经营有关的设备、器具、工具等。无形资产是指纳税人长期使用但是没有实物形态的资产,包括专利权、商标权、着作权、土地使用权、非专利技术和商誉等。
(三)投资性房地产在企业所得税上确认为固定资产和无形资产
在会计上确认为投资性房地产的土地使用权,在企业所得税上确认为无形资产,应按无形资产的相关规定进行税务处理。
二、投资性房地产发生后续支出会计和企业所得税处理比较
(一)投资性房地产后续支出新会计准则的规定
企业会计准则规定,投资性房地产发生后续支出时,如果该支出将会引起相关的经济利益很可能流入企业而且该支出的成本能够可靠计量,就应该将其资本化,计入投资性房地产的成本;如果不能满足上述条件的,应当在发生的时候直接计入当期损益。
(二)企业所得税相关法规的规定
企业所得税相关法规规定,符合下列条件之一的固定资产修理,应视为固定资产改良支出:(1)发生的修理支出达到固定资产原值20%以上;(2)经过修理后有关资产的经济使用寿命延长2年以上;(3)经过修理后的固定资产被用于新的或不同的用途。
纳税人的固定资产修理支出可在发生当期直接扣除。纳税人的固定资产改良支出,如有关固定资产尚未提足折旧,可增加固定资产价值;如有关固定资产已提足折旧,可作为递延费用,在不短于5年的期间内平均摊销。
(三)会计准则和企业所得税规定的比较
对作为投资性房地产管理的建筑物发生的后续支出,会计准则和企业所得税法规都做出了规定,需要根据不同情况进行资本化或费用化处理。但对作为投资性房地产管理的建筑物发生的后续支出,资本化处理和费用化处理的判断标准,会计准则和企业所得税的规定不同。
三、投资性房地产后续计量会计处理和企业所得税处理的比较及差异分析
(一)采用公允价值计量模式的会计处理在企业所得税上不予确认
会计准则规定,对于采用公允价值计量模式投资性房地产,平时不计提折旧,也不进行摊销,应当以资产负债日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与账面价值之问的差额计人当期损益。
采用公允价值计量模式的会计处理在企业所得税上不予确认。
(二)采用成本计量模式的会计处理与企业所得税处理部分一致
1.没有减值迹象,采用成本计量模式的会计处理与企业所得税处理基本一致
会计准则规定,在成本模式下,应当按照《企业会计准则第4号——固定资产》和《企业会计准则第6号——无形资产》的规定,对投资性房地产进行计量,计提折旧或摊销。如果没有减值迹象,采用成本计量模式的会计处理与企业所得税处理基本一致。
2.存在减值迹象,采用成本计量模式的会计处理与企业所得税处理不一致
存在减值迹象的,应当按照《企业会计准则第8号——资产减值》的规定进行处理。需要对其账面价值进行复核,并根据需要计提减值准备,其具体做法与固定资产准则和无形资产准则的规定一致。
企业所得税相关法规规定:对固定资产和无形资产计提的减值损失不允许扣除。
四、投资性房地产转换会计处理和企业所得税处理的比较及差异分析
(一)投资性房地产转换为一般性固定资产或无形资产会计和税务处理的比较
1.企业将原采用成本计量模式计价的投资性房地产(没有提取减值准备),转换为一般性固定资产或无形资产时,会计和企业所得税对资产的计价基本一致。
2.企业将原采用成本计量模式计价的投资性房地产(已提取减值准备),转换为一般性固定资产或无形资产时,会计和企业所得税对资产的计价不一致。
3.企业将原采用公允价值计量模式计价的投资性房地产,转换为一般性固定资产或无形资产时,会计和企业所得税对资产的计价不一致。
新企业会计准则规定,转换前采用公允价值计量模式的投资性房地产转换为自用房地产时,应当以其转换日的公允价值作为自用房地产的账面价值。
(二)自用房地产或存货转换为投资性房地产会计和税务处理的比较
1.会计准则规定
新会计准则规定,在自用房地产或存货等转换为投资性房地产时,应根据转换后的投资性房地产所采用的计量模式分别加以处理。在转换后采用成本计量模式进行计量的,将转换前资产的账面价值直接作为转换后的投资性房地产的入账价值。在转换后采用公允价值模式进行计量的,按转换当日的公允价值计价,转换当日的公允价值小于其账面价值的,其差额计人当期损益;转换当日的公允价值大于原账面价值的,其差额作为资本公积计入所有者权益。
2.企业所得税相关法规规定
企业所得税相关法规规定,开发企业将开发产品转作固定资产应视同销售,于开发产品所有权或使用权转移时确认收入(或利润)的实现。
3.会计处理和税务处理的比较
当房地产开发企业将开发产品转作固定资产(投资性房地产),无论企业采取成本计量模式还是采取公允价值计量形式对投资性房地产进行计价,企业所得税处理为:(1)当期确认视同销售;(2)按开发产品公允价确认为企业所得税固定资产的原始计价。
五、投资性房地产处置会计处理和企业所得税处理的比较及差异分析
新会计准则规定,当投资性房地产被处置,或者永久性退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时,应当终止确认该项投资性房地产。企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损,应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计人当期损益。
企业所得税法规对投资性房地产处置确认为固定资产或无形资产转让,按取得收入与计税成本和相关税费进行配比的差额确认损益,计入当期应纳税所得额。
企业在增加会计上确认为投资性房地产之初,应记录企业所得税确认为固定资产和无形资产的原始计税成本;在投资性房地产持有期间,记录企业所得税前可以扣除的土地使用权的摊销额和固定资产的折旧额,同时记录会计和税收处理的差异。
参考文献:
[1]《会计》.2007年注册会计师考试辅导教材.中国财政经济出版社.
无论是从事建筑业、金融业、文化体育业还是服务业等，都可以通过经营项目的税收优惠达到合理降低税负的目的。比如：
1、营业税优惠：
托儿所、养老院、残疾人福利机构提供的育养、婚介等服务；残疾人员个人提供的劳务；医院、诊所和其他医疗机构提供的医疗服务；学校和其他教育机构提供的教育劳务以及从事科技研究取得的技术转让收入等等，不缴营业税。
2、企业所得税优惠：
现阶段可以享受一定减免税待遇的有：符合国家规定的高新技术企业和从事第三产业的企业，以废渣、废水、废气为主要原料生产的企业，在国家确定的老、少、边、穷地区新办的企业，遭受严重自然灾害的企业，新办的劳动服务就业企业，教育部门所属的学校办的工厂、农场，民政部门所属的福利生产企业，乡镇企业等等。
3、个人所得税优惠：
购买国债和国家发行的金融债券取得的利息免征个人所得税；对因严重自然灾害造成重大损失的可减征个人所得税等等。
个体工商业者在选择经营项目时，完全可以考虑和利用这些优惠规定，根据自身的实际情况合理灵活地加以运用，取得享受减免税优惠待遇。
“洋为中用”
我国为吸收外资、引进技术、扩展国际经济的交往，对外商投资企业实行税收倾斜政策。个体工商业主可通过洽谈合资、引资、改制、资产重组等一系列方式，实现由内资企业向中外合资、合作经营企业等经营模式过渡，不失为一种获取享受更多减税、免税或缓税的好办法。
选个“风水宝地”
凡是在经济特区、沿海经济开发区、经济特区和经济技术开发区所在城市的老市区以及国家认定的高新技术产业区、保税区设立的生产、经营、服务型企业和从事高新技术开发的企业，都可享受较大程度的税收优惠。私营企业在选择投资地点时，可以有目的地选择以上特定区域从事投资和生产经营，从而享有更多的税收优惠。
用而不“费”
私营业主应考虑到如何对经营中所耗水、电、燃料费等进行分摊，家人生活费用、交通费用及各类杂支是否列入产品成本，对租用自身场地经营的企业是采取收租还是以实物投资参与经营分红的方式等问题。
1、以自有土地和住宅参与经营
在与人合伙经营时，采取收取房租的方式。比如：私营企业适用33％的比例税率，当租金收入和经营者月收入的增加幅度不跨越33％的税率档次时，采用收取租金方式更为有利。
在将自有房产作为经营场所时，不可用全部场所作为营业地，这样可以少缴房产税。营业用房产税是按房产余值的7．2％按年征收，这里的房产余值是依照房产原值一次减除10％至30％后的余额计算缴纳；出租房屋的房产税是按租金收入的12％按年征收。一般来讲，现值总大于原值，余值大约只相当于现行市价的30％左右。
2、合理提高职工福利
关键词：公允价值；新会计准则；应用；改善
一、公允价值的实际运用
由于新准则下，公允价值涉及面较广，在此无法一一阐述，本文将着重研究的是，在当下中国的热潮中，我们如何运用公允价值，进行理性投资，从中了解公允价值计量模式的利弊。
公允价值，也被称作是公允市价和公允价格。确定公允价值的方式一般是在双方在熟悉市场情况在进行交易的过程中满足各自的条件，从而自愿确定的价格，又或是双方在毫无联系的情况下进行公平交易的条件下的一项资产可以被买卖或者一项负债可以被清偿的成交价格。在公允价值计量下，资产和负债按照在公平交易中，熟悉市场情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。购买企业对合并业务的记录需要运用公允价值的信息。在实务中，通常由资产评估机构对被并企业的净资产进行评估。一般而言，公允价值的用途十分广泛，它既是房地产行业所执行的标准，也是金融行业所执行的一个标准，公允价值的提出为企业的良性发展提供了一个很好的保障，帮助企业建立起一个公正公开的企业环境。
何为投资性房地产，根据目前学术界的相关解释：投资性房产指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。投资性房地产主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。
投资性房产应当是投资者在进行投资的过程中，可以根据自己的投资，以使本金获取相应的利润，可以从中获取得到一定的报酬。也就是说，房产投资者可以利用手上的资本，获得房产权或者土地使用权，当手中的土地或者房产涨价之后，进行转手，从中赚取差价。新准则规定：“在现有的房地产交易中，房产持有者必须具有公信力，必须可靠和真实，以便于对其进行专业评估。”
除此以外，“企业不得由公允价值模式计量转为成本模式计量”的规定，防止了上市公司通过改变计量属性的方法随意调节利润。鉴于我国的房地产市场尚处在发展阶段，我们必须慎重看待公允价值的使用，因为这毕竟事一种新型计量工具，应当遵循循序渐进的原则在市场中进行利用，以促进房地产行业的健康发展。
二、国内公允价值计量的不足
（一）没有建立完善的公允价值计量体系
当下，我国在制定公允价值准则之时，是比较笼统和含糊的，并未逐条制定细则，由于准则自身碎片化的缘故，导致准则内部的公允价值没有共性，难以得到有效的实施。
（二）增加了审计以及企业风险管理的难度，不利于会计监督的实施
以投资性房地产为例，公允价值在投资性房地产的应用有助于计量此类资产的隐性收益，反映其真实价值，从而更好的反映企业资产规模和价值。但是，由于市场有太多的不确定因素，因而房产企业的营业额和企业利润都会因市场变动而跟着变动。就比如国家在出台相关的会计政策时，房产企业的利润和资产都会受到相应的变更，然而变更越大意味着风险越大，从而扩大了房产企业承受风险的概率，这样一来，房产企业的经营就会受到相应的阻碍，从而增添了房产企业的不确定因素。但是，因为房产市场独特的经营模式，房产市场的价格没有一个统一的范畴，以至于其制定的标准不一、参差不齐，这就给企业以及审计师增加了很大的难度。也进一步加大了公允价值计量属性会计监督实施的难度
三、完善我国应用公允价值的一些措施
（一）要建立一套相对科学的公允价值研究体系
我国的机构和会计工作研究者应当完善公允价值理论，充实公允价值的内容。要大力增强公允价值的权威性、透明性、时效性，从源头上改善公允价值的公信力。
（二）完善市场经济环境和法制环境，为公允价值提供良好的运用平台
当前，我国正处在市场的完善期，不论是政策也好还是市场也好，都还不健全。在当务之急，完善市场的各项规章制度、处理好房产交易市场，还有资本市场，应当说资本市场应该是多元化的，要改善资本来源的单一性，就必须扩大外汇、债券、票据等的市场格局。以此创建合乎规范的房产市场，充分调动市场的积极性，着手打造一个健康的市场环境和完善的市场价格机制，为公允价值计量提供有效数据，并降低公允价值的获取成本。
（三）努力提高我国会计人员和审计人员的职业道德水平和专业素养
如上文所讲，在日常生活中，公允价值并非具有客观性，而主要依从于人的主观臆断。所从事公允价值计量的财务人员的水平以及专业素养的高低对于公允价值的可靠性有很大的影响。因此，在这种情况下，不但要加强道德，法制教育，提高会计人员的诚信度，还应当努力提高会计人员各方面的综合素质。从而使公允价值的具体账务处理、公允价值的列报和披露等更加规范，更符合准则的要求。
参考文献：
[1]郑吉芬.浅析公允价值对会计信息质量的影响[J].中国管理信息化， 2012，15（21）：89-90.
唐 中间推广费用并非成本之重，房地产商的开发成本主要是基础成本更高一些，对土地以及建设等投入比例较大。作为广告费用本身来说是一种可控的成本。毕竟开发商会根据收益率来衡量推广费的比例。
? 文化牌是楼盘竞争之利器，本地消费者是否真正买账?
唐 如今的房地产市场，消费者选购时依然会很看重地段和价格，而作为房地产开发商来说，主要满足消费者两种需求即可得到市场认可，其一是刚性需求，也就是要满足购房者一个基本的居住目的。其二则是为了满足消费者享受生活的欲望。文化牌现在还不是主流需要，但是日后会成为竞争的要素之一。
? 从理财角度看，期房、现房哪个更具优势?
唐 期房作为一个并未成形的楼房，购买本身只是一纸合同，自然会存在一定的不稳定性。然而其利润上升的空间当然也是现房所不能及的。相对于保障而言，购买现房则具备更多的稳定性，利润空间就要小很多了。消费者还是应该明确其中利弊，做出适合自己的判断。
? 地理位置优势是得天独厚的稀缺资源，作为城中上班族，选购近郊楼盘应关注什么?
唐 对于项目整体的开发应该相对成熟，房产五证齐全，最重要的是户型一定要合理。合理的户型其实就是在为消费者省钱。不合理的户型不仅不能改善生活的品质，还会为今后的生活带来不必要的麻烦，当然，除此之外还要看楼盘未来的规划等等。
? 停车位成为现今购房者趋之若骛的珍宝，作为房产商如何解决入住率远远高于停车位的现状?
唐 房地产商应该有“三多一少”的心态。这就需要他在开发项目的时候，多一点考虑；多一点负责；多一点良心，少赚一点就可以适当减缓车位压力。
? 开发、销售、物业常常是三方合作，消费者如何维权，购买时应注意什么?
唐 作为消费者照样也有“三多一少”值得大家注意。在购房的时候多考察、多对比、多询问，少听销售人员的美言。三方推诿的事其实是可控的，主要是看消费者前期做了多少的预防和准备工作。
? 面对抽奖、返现、会员等等促销模式，消费者应如何慎重选择应对?
唐 俗话说“买的不如卖的精”，消费者购房、看房的时候必须做到现流行的那个词――淡定。购房的过程一定是顺其自然的过程，不贪小便宜就不会吃大亏。
投资性房产之所以受青睐，最根本的一点是除了房地产本身的保值增值功能外，其还有较高的投资回报率。就目前的市场看，诸多投资性房产项目承诺的年回报率在8%左右，远高于银行利率。然而，“收益越高，风险越大”是投资的恒定铁律，伴随投资者的逐渐成熟和理性，他们在看到高回报率的同时，也对投资安全性更加关注。担保的介入正是在这一背景下的市场产物。
市场创新之举
在近期举办的商铺展上，久阳。滨江公寓吸引了不少投资者的眼光。这家位于浦东八佰伴商圈内的纯投资小户型酒店式公寓，地段和概念都不错。据售楼人员介绍，该楼盘有非常全面的保障措施：包租5年，由在台湾有过丰富经验的酒店经营公司统一经营管理，每年回报率高达10％。为了进一步增强购房者信心，该楼盘还有最后一招极具杀伤力的法宝：“我们有担保公司，对所承诺的投资回报率进行担保。也就是说，退一万步讲，万一经营不好，是由担保公司对你们先行赔付，补足这个回报率，然后担保公司再来找开发商。”对于记者为什么要有担保的疑问，售楼人员的说法是：“这可以增加购房者的信心，这说明我们对这个楼盘很有信心。”
如果以上的条件真的都能如售楼人员介绍的逐一实现，购房者就相当于是在银行开了一个高息的存款户头，实现高利息和无风险。只需100万元本金，每年获息10万元，剩下坐着等收钱就是了，这种好事到哪里去找？不过几经询问，记者还是没能获知是哪家公司进行担保，对方给出的理由是合同尚未最后签订，售楼人员目前也不了解担保公司的具体名称和担保详情。
久阳。滨江公寓并不是最早引入担保的，美丽园。龙都大酒店的带担保投资性客房早在几个月前就开始销售了。
美丽园。龙都大酒店，又称美丽园大酒店，位于延安西路、南京西路，距离静安寺只要5分钟的路程，这一商务黄金地段内有希尔顿酒店、国际贵都大酒店等著名酒店。美丽园原先的业主是静安区土地开发控股总公司和恒安投资有限公司。从1998年6月开业以来，酒店经营业绩表现良好，今年年初，该酒店投资4000万元进行了大规模装修，同时宣布引入“产权式酒店”概念，其运作模式是：以单个客房为单位，投资者购买产权，再将客房转租给酒店管理方经营，首期签约租赁年限为10年，每年获取6.5％～7％的回报。
在美丽园大酒店对外的宣传材料中，清楚地印有如下表述：国营机构上海市静安区土地开发控股总公司提供全额不可撤消担保，保障协议与酒店销售合同同步签署。记者在酒店的销售现场见到了两份合同，一份是销售合同，一份是租赁合同。其中，租赁合同由酒店的经营方、在国际上管理多家酒店的龙都国际酒店与购房者签署。销售小姐告诉记者，静安区土地开发控股总公司与购房者签署的担保合同将作为租赁合同的附件，与租赁合同具有同等的法律效力。
作为一家国有大型企业，上海市静安区土地开发控股总公司拥有上海市的多个房地产项目和一些上市公司的股份，实力毋容置疑。同时，身兼开发商身份背景的静安土控出现在担保席上，无疑是给购房者吃了一颗定心丸。
据了解，美丽园。龙都大酒店推出的产权式客房共有353套，自去年年底发售以来销售速度相当快。今年3月酒店正式开业之时，酒店已售出近50％；到今年6月底，销售率升至80％，除了本地买家外，还受到部分温州投资户以及来自美国、英国和意大利的境外买家的追捧。截至目前，酒店还余有约10套房产，不过楼层相对较高。目前酒店出租率超过80％，并在前不久由三星级酒店成功晋升为四星级。来自美丽园大酒店的意见是，每年近7％的净回报率可能在市场上不算最高，但已排除了投资者的其他税费，是比较透明和可靠的，静安土控设有高达4500万元的风险基金，投资安全性完全有保证。
难以替资风险
上海原先的酒店式公寓都是依靠经营企业的品牌来担保，只要是经营企业的牌子大一点，业绩好一点，购房者就心满意足。而这种有担保公司参与的全新的规避风险的方式值得关注，对投资者颇具吸引力。但业内人士同时指出，担保并不能代替房产投资风险。
策源商用事业部的沈朝晖认为，担保业之所以介入投资房产，还是源于投资回报率问题。当前的投资房产市场上流行的一种做法是售后返租，即个人投资者购房后将房产交给经营管理公司统一经营。这些经营公司要么是专业公司，如国际连锁酒店经营集团，要么是开发商另行成立的公司。一般在操作中签署两份合同，一份是房产销售合同，由开发商与投资者签署，另一份是房产租赁合同，是由经营管理公司与投资者签署。而经营管理业绩不佳，经营公司可能撤出，也确实曾有这样的事情发生。随着投资者对市场风险的关注，担保介入应运而生。对于一个具体的房产项目，可能开发商有名，管理公司名气不大，或者反之。为了解决一些困惑或者障碍，再找一家有名气和有实力的公司来担保，这样对投资者来说更有吸引力。不过值得投资者注意的是，有无担保与物业的经营管理水平没有直接联系。
投资房产包租的形式一直都有，但这种方式本身来说带有一定的投机成分，因为不是所有的投资性房产都能经营得好。市场上通常的投资回报在6％，客户还要承担营业税费，实际拿到的在5％左右。如果发展商只要承担5％，对于经营得好的公司是可以承担的。超出这方面的回报，要么需要产品或者经营管理方面具有独特的优势，要么可能通过非常规的手段，比如提高定价来达到回报率。此外，也不排除开发商快速回收资金的可能，需要具体问题具体分析。
沈朝晖指出，房产投资承诺回报的方式在国外很少，国外售后返租的也不多。投资商业房产主要还是看重物业价值。从这一角度来说，如果是寄希望于靠出租来收回投资，其实是对投资者的误导。
还需看担保公司自身
当前，专业担保公司介入投资性房产投资回报率担保的例子颇为少见，而业内人士对于非专业担保公司承担担保的利弊看法不一。
上海中科智担保有限公司经理余胜告诉记者，投资者对于房产投资回报率的担保要求属于保底收益的一种形式。由于担保行业本身都是刚刚出现，与投资房产相结合的担保项目更属于新生事物，目前担保行业还没有对此归入特定的大类模式，而是要就项目个案的风险是否可控进行具体分析。专业担保公司在风险控制方面有较高的要求，可以说，其介入对于项目的运营管理增加了压力。
而同样因为行业特性，在风险控制方面具有更高要求的信托业内人士认为，由于担保公司在财务担保中有一定的资产放大效应，比如100万元注册资本金可以对外承担300万元的资产担保，而且担保公司往往同时为很多项目担保，所以非专业担保公司来承担投资性房产的回报率担保也不失为一个解决办法。不过由于经营合同与开发商没有关系，而承担担保的公司也往往属于有限责任公司，所以有了担保并不意味着“铁保”无风险。投资者应当明确担保不是保险，两者截然不同。对于承担担保的企业来说，担保属于普通的债务，万一企业发生资不抵债，投资者在偿还方面没有任何优先权，所以担保企业的具体运营情况应当是决定风险的要素。从理性的角度讲，如果特别看重担保，在购买房产前，投资者应该想办法多了解担保公司的财务运行状况，以及它是否有能力承担担保。
关键词：房产税；不动产购买者；房价
中图分类号：F812.42 文献标识码：A 文章编号：1003—3890（2012）09—0018—03
面对居高不下的房价以及房地产市场的非理性繁荣，政府运用了各种经济、行政等调控手段，如限购、限贷、利率调高等。其中最受关注的就是房产税的试点征收工作。2011年1月28日上海、重庆两地率先启动对个人住房征收的房产税改革试点工作。总的来说，房产税征收的主旨是遏制房产市场的过度投机，抑制高房价，促进房地产市场健康有效运行。
一、上海、重庆房产税的试点工作
征收房产税的目标其实很明确，一是增加地方政府财政收入，为保障性住房的建设提供有力支持；二是引导房地产需求合理化，从而促进房价合理回归；三是不断缩小城乡差距，逐步解决低收入人群的住房难问题。
上海、重庆两地房产税的征收只是一个尝试性阶段，对于一些问题不能涵盖也是可以理解的，毕竟能够跨出第一步已经是一个进步了。所以房产税抑制房价也是需要一个过程的，不可能政策已出台，房价立马就会落。表1是上海、重庆房产税征收细则：
通过表1，我们可以看出上海、重庆两地房产税征收对象的侧重点是完全不同的，上海是对增量房征税，对存量房暂不纳税；而重庆则是对存量房的面积征税。这也就说明了房产税的征收并不是一概而论的，而是各地方政府根据自身情况来制定适合本土房地产市场的征收办法。不但目前的试点是这样的，在以后推广的城市中也一样。
二、面对房产税，不动产购买者的所作所为
房产税征收的过程中主要涉及三方，政府部门（包括中央政府和地方政府）、房地产开发商以及不动产购买者。本文是基于不动产购买者的角度来看房产税的，而其他三方只是作为辅助力量来支撑全文的。
（一）购买者的心里算盘——趋于理性购买，减少投机行为
一方面房产税是在房屋保有环节征税，这将增加房产拥有者的持有成本。另一方面上海、重庆房产税制度中税率差别化的设计，也会使住房持有成本增加，这都有力地打击了购买者的投资投机性需求，此时的购买者就会权衡利弊，更加趋于理性，从而选择购买更为适当的住房面积以及房屋套数来减少自己的经济损失。
（二）购买者的书面公式——该缴纳多少房产税
从两个城市的房产税政策来看，自有的一套住房在一般情况下是不用纳税的。上海采用存量房暂不征收房产税，而是对新购入的住房征税，标准界限是人均60平方米，是对超出60平米的部分面积征收房产税；重庆则采取按户计征的方法，独栋可抵扣180平方米，高档住房可抵扣100平方米，不管是存量房还是新购房都需缴纳房产税。此时作为不动产购买者，在做房产投资规划时就不得不把房产税考虑在内，因为这将是一项经常性税务支出。
例如：上海户籍的李先生小俩口已有一套住房90平方米，现又购置一套150平方米，价值300万元。按房价2万元/平方米，每年应纳多少房产税？
应纳税额=（150—60×2）×20 000×0.6%×70%=2 520（元）
这就是说李先生每年需缴纳自有住房的房产税2 520元。
（三）购买者的疑虑消除——放心去购买
作为普通住房购买者，比较担心房产税的税负转嫁以及自己的购买负担，其实从上海、重庆的房产税征收细则中，我们都可以看出房产税的征收是针对炒房客和高端房产业主的，其对豪宅等高档住宅征收较高税率的房产税，对拥有房产较多的富人征税。而对于普通购买者，还是适当的放松政策，确保百姓利益的。
（四）购买者的小诡计——纳税意识需提高
房产税作为一种财产税，属于直接税的范畴，在征管上不同于所得税，所得税可以在所得中被提前扣除，但房产税缺乏这样的机制，只能靠强制收取，这就势必会给纳税环节增加难度。由于我国税收征管机制不够完善以及纳税人意识比较淡薄。所以此时住房购买者的纳税积极性可能不够，存在偷税漏税现象，这就会使房产税的征收出现僵持状态。
（五）购买者的观望态度——等待一个成熟的购房时机
在我国，“买房置地”的传统观念深入人心，这种心理习惯上的需求推动了人们对于住房的需求。房产税开征以来，一方面房价虽然稍有回落或者停止不前，但是还是处于不稳定状态，房产购买者，尤其是普通购买者一般都不会轻易下手，而是在等待。另一方面，由于经济的稳定发展，房产市场中的主力购买者主要是刚性购买者，这些人的购买目的很明确，刚好与此时的不稳的房价相矛盾，在二者的权衡博弈下，观望是此时最好的选择。
三、房产税改革的对策建议
（一）及时建立全国住房信息数据库
房产税改革试点已经一年多了，但是目前还是很难评估其结果，我们还需要时间把房产税改革推向更大的范围。在这期间最急需解决的问题就是建立一个全面、实时和动态的全国住房信息数据库，实现个人房产信息网络化，只要能够确保每个人都能够及时公布个人房产信息，就可以全面了解个人住房的拥有情况，为房产税在全国范围内实施提供良好的数据支持。这一动态数据库的建立，不但有利于防止政府官员的腐败行为，有力打击投机行为，还有利于政府科学分析房地产市场的发展形势，从而不断完善各项法律法规。
（二）科学完善征管体制
房产税作为地方财政收入来源的一个税种，对地方政府的收入起到了一定的稳定作用，这就需要建立一个健全畅通的房产税征收和管理体制。一方面房产税的征收要坚持合理、公开和透明化；另一方面房产税征收整个过程中的一系列工作的管理监督机制都需要完善，保证税收所得入库，且用于保障房的建设，解决低收入群体的住房困难。同时还需唤醒个人的纳税意识，政府加强对偷税漏税现象的有效控制，个人也要时刻履行自己的纳税义务。
（三）合理制定税率
虽然房产税改革的目标很明确，但是公平性还需继续提高。在试点细则中是很有针对性，富裕阶层纳了税，但是纳税力度还是不够。较低的税率对富人来说只是皮毛，不能有效调节贫富差距。而税率的提高，不仅可以增加地方财政收入，有力支持保障性住房的建设，还可以抑制购买者的投机需求，使房地产市场的供需趋于合理化。在今后的房产税征收中，各地可根据上海、重庆两地试点经验再结合自身情况制定，同时还需不断调整，制定出合理适宜本土的税率。
（四）组建完整的专业房产评估队伍
房产税在我国只是试点阶段，缺乏相应的专业队伍，包括专业的评估人才、评估部门以及专业的评估技术。因此，加大相关人才的培训以及对相关专业予以重视成为我们面临的一大问题。培养高素质的评估人员，正确且公平的评估每一个房产的同时，还要有合理的评估方法以及不冗杂的评估程序与之配套，可以引进网络评估软件等减少评估费用、时间及精力。
（五）加大房产税的投资力度
房产税试点的可行性以及目标可否实现都备受大众关注，众说纷纭。其中最重要的一点就是房产税是否可以抑制高房价。有人质疑，也有人相信，更有人持反对意见。但是就目前试点工作一年来看，房价并没有继续上升，也就是说房产税在短期内对平抑房价还是起到了一定的作用。基于此，就需要加大房产税开征的投资力度，在扩大税基、提高税率的基础上逐步扩大房产税征收范围，直至全国范围。同时还必须加大人力、物力及财力支持，为房产税的实施营造一个良好的环境。
房产税的改革工作是一个渐进的过程，中央政府需加大投资力度，并出台相关政策法规促进并保护其顺利进行；地方政府则需在配合中央工作的同时，深入了解其发展态势，并引导其走入正确的轨道上来；房产开发商则要履行好商业道德，诚信做事；至于不动产购买者，仍需维护房产税的开征工作，丢弃投机行为，并为房产税的开征提出合理建议。总之，房产税的改革工作需要大家共同努力，积极创造条件为房地产市场走向理性化营造良好环境。
注释：
①上海市人民政府关于印发《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》的通知[EB/OL].http：//。
②重庆市个人住房房产税征收管理实施细则[EB/OL].http：//。
参考文献：
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[6]冯良，刘隽亭.开征房产税对我国内地房地产业的影响研究[D].天津：天津商业大学，2011.
关键词：房地产 供求 价格均衡 调控
1.房地产市场供给、需求和价格均衡
1.1房地产市场的供给
自土地招拍挂制度实施以来，政府是土地增值的最大受益者，国家对新增建设用地实施总量控制，确保18亿亩耕地红线，保证13亿人口的粮食安全。
土地的供给由国土部通过指标分配到各省，市、县区级政府组织征收、收储、上市。随着城市建设速度的不断加快，城市中心建设用地日趋紧缺，土地增值收益已经成为地方政府财政的主要来源，2006年国务院对土地出让收入全额纳入地方财政，地方政府希望通过土地的招拍挂出让方式，从市场获得更多的地方性财政收入，这些都直接或者间接地推动了土地价格的上涨，进而推动了房地产价格的上涨。根据级差地租理论，城市中心地区由于具有较好的基础设施条件以及好的区位条件，竞租能力强的商业、金融、贸易等服务业具有较强的竞争能力，居住区由于竞租能力较差，一般都位于城市的边缘地带。城市中心增量住宅的价格普遍较高，大量中低价格的增量住宅位于城市近郊，带动了近郊甚至远郊房地产市场的发展，开发成本的日趋增加，房地产价格在不断上涨。
1.2房地产市场的需求：刚性需求、结构调整、投机和投资性需求
房地产的多种需求是房地产市场存在和发展的基础。总理在今年的政府工作报告中，提出加强房地产市场调控和保障性安居工程建设。坚决抑制投机、投资性需求，抓紧完善稳定房价工作责任制和房地产市场调控政策体系，健全房地产市场稳定健康发展长效机制。继续抓好保障性安居工程建设和管理，让老百姓住上放心房、满意房。今年城镇保障性住房基本建成470万套、新开工630万套，继续推进农村危房改造。保证刚性需求是政府的目标，是社会稳定，人们安居乐业的保证，同时抑制投机和投资性房地产的需求。
1.3房地产市场供需均衡
根据市场供求关系理论，所谓房地产市场供需均衡，即供给与需求的均衡态，是指房地产商品的供给价格与需求价格相一致，而且供给数量与需求数量相一致时的房地产经济运行状态。在市场经济下，市场价格的形成完全取决于市场供求。
2.对房地产价格走势的现实判断
宏观经济基本面驱动了住宅价格的上涨，而不是住宅价格的泡沫。近年来房地产价格的上涨，是经济的快速发展和城市化进程的加快具有紧密的联系。在这个过程中，若干种原因形成的需求的叠加形成了房地产价格上涨的基础：一是福利分房时代的终结，居民被抑制的住房需求得到了充分的释放，人们普遍希望在住宅市场上购买到品质高的住宅，改善自己的生活质量；二是经济基本面的持续看好，政府实行积极的财政政策和稳健的货币政策，使得投资不断增加，许多城市由于经济的迅速发展，对建筑空间的需求持续增加；三是城市化进程的加快，导致许多城市中拥有大量的流动人口，这些人口也有着巨大的住房需求。未来的十年，我国房地产的价格仍然会有一定的稳步增长，城镇化进程的加快，经济的持续、快速发展任然是增长的动力。
3.调控房地产价格的政策选择
3.1政策目标
房地产价格剧烈的波动会影响经济的发展和社会的稳定。在低通货膨胀条件下，应当努力减少房地产价格持续高涨或者低迷带来的风险，避免影响经济政策的稳定。尽量减少宏观经济景气循环的波动幅度，降低对金融系统的负面冲击；缩小通货膨胀或者通货紧缩的幅度。
3.2货币政策和财政政策的利弊分析
货币政策和财政政策都是宏观经济政策工具。近几年我国实施了积极的财政政策和稳健的货币政策，实际上是扩张性的财政政策和适度扩张的货币政策。从1998年以来，货币供应量的增长和GDP增长加上通货膨胀率之间有一个缺口，这个缺口说明有大量没有实现的货币积累起来。这些货币没有表现在商品市场里，没有表现为通货膨胀，而表现为资产价格的膨胀。资产价格膨胀在2000年表现为股票价格的飙升，后来表现为国债价格的飙升，最近一两年表现为房地产价格的剧烈上涨。积极的财政政策和稳健的货币政策确实刺激了我国房地产价格的上涨。
对房地产市场而言，财政政策的初始作用是在房地产使用市场上，而货币政策的初始作用是在资产市场上，但由于房地产使用市场和资产市场是紧密联系着的，货币和财政政策都会同时影响到利率水平的高低。利率和房地产价格之间存在着负相关关系，货币政策和财政政策都可以成为调控房地产价格的有效政策工具。如果采取扩张的货币政策，货币量供应的增加就会产生过度的货币供给。反映在房地产资产市场上，人们会购买更多的房地产资产，来实现资金的保值、增值，资产组合的调整导致房地产价格的升高和利率的下降；紧缩的货币政策对房地产价格的作用机制与此类似，效果相反。如果利率水平保持不变的话，较高的财政支出会提高总需求水平，房地产使用市场上需求的增加同样会导致房地产价格的上涨。
货币政策比财政政策更加灵活，因为它直接运用利率、准备金率等，而财政政策必须服从稳定和透明的规则，这就会限制其逆周期的调控效果。货币政策在某些情况下对于消除由于房地产市场过热引起的宏观经济失衡会失效，或者即使有效但是比较迟钝。如当经济由于房地产价格崩溃进入流动性陷阱时，由于货币当局无法将利率变为负值，当通货膨胀接近于零或者出现通货紧缩时，货币政策就失去其逆周期工具的有效性。如果资产价格只是在局部地区出现泡沫或者崩溃的，并且只是某些类型的物业市场，如商业和居住物业，在这种情况下，财政政策和管制政策就可能是重要的政策工具。
3.3管理政策利弊分析
中央政府和地方政府的管理政策变动，也会对房地产价格产生影响。政策工具可以用来减少或者抑制住房需求，如“限购”政策就可以起到这种效果。但是仍然会遇到辨别房地产价格的上涨是泡沫还是经济基本面驱动的问题。由于经济基本面的驱动引起了房地产价格的上涨，需求被抑制，进一步采取抑制需求的政策实际上是在损害房地产业，会造成房地产价格的阶段性稳定和报复性的上涨。房地产价格泡沫有可能是在局部地区发生，因此要采取管理政策来抑制住房需求，应当在该地区范围内实行，实行有管理、差别化的政策，而不是全国一刀切。
3.3.1价格管制政策
将房地产价格保持在某一特定水平，对房地产价格上涨设定一个固定的政策目标，会阻止本来可以通过经济基本面变化来调整的相对的价格变动。这种政策存在着比较大的弊病，在竞争性市场上，价格管制的危害远远大于好处。价格管制并没有使得过量的需求消失，即使在存在泡沫的时候，只是将过量的需求转移到其他领域中去，会直接导致市场增量和存量供应的减少。如果需求是由于基本面原因导致增长的话，增加房地产的供应是价格均衡的有效措施。
3.3.2限制投机活动
房地产市场需要并允许存在一定的投机性质的投资行为，而且在房地产市场的实际运行中，要将投机行为和正常的投资和消费区分开来是不太可能的。因此直接出台限制房地产交易的政策并不是最合适的，通过税收和管理制度的组合、住房金融体系的监管等措施来限制投机活动。
3.3.3房地产税收政策
房地产税收政策利用税收调节收益、分配的直接手段，对房地产价格会有比较大的影响。要加快推进房产税等房地产保有环节的立法，房产交易税在遏制投机方面的作用优于房产保有环节税。因此，应重点考虑通过房产交易税调控房地产市场。通过房产交易税调控房地产市场，相比征收房产税更易操作，可以将现有的房地产营业税、印花税、土地增值税、契税等名目繁多的税种予以简化或合并，整合为一个税种，统一称为印花税或房产交易税。征收对象从个人扩大至公司，打击以公司名义持有住房的炒房行为。按售价全额征收，避免阴阳合同对政策效果的抵消。针对短炒行为推出多级税率。持有时间越短，税率越高。
综上所述，房地产调控的目标是抑制房价过快上涨、使房价回到合理区间。
参考文献：
[1]卢冰.当前房地产市场价格解析及培育合理市场价格机制的设想.聊城大学学报2008（2）
