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关键词：房地产投资；风险；防范；管理
中图分类号：F293.30 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）06-0-02
房地产业作为一个有高额附加值的行业，对实现社会生产要素的优化配置、调节社会消费结构、发展城市建设、为国家财政提供稳定的收入、解决就业、引进外资等方面都起到了重要作用。房地产业是一个典型的高投入、高风险行业。在房地产投资中对风险的估计、分析正确否将直接影响到房地产投资项目的成功与否。因此，分析房地产投资决策过程中面临的各种风险因素，并在此基础上进行有效的风险防范和管理，对保证房地产投资收益，减少或避免不必要的风险损失具有重要的作用。
一、房地产投资风险及其特征
房地产投资是指投资者将其资金投放到房地产的开发经营管理中，以获取产业利润的一种经济行为。房地产开发是一个动态过程，它具有开发周期长、资金投入量大等特点，任何一项房地产投资的形成都要经历投资信息收集和整理、考察、评审、实施与管理、竣工后的评价与分析。某个环节的变化或某个因素的形成都会给房地产投资项目带来多种多样的风险。
房地产投资风险的特征主要体现在以下几个方面：
第一，风险的不可预知性。房地产投资风险的主要特征是不确定性，也就是难以预知。如：国家政策的变化；战争的爆发；自然环境的变化等等。在投资项目初期，很难将这些风险估计进去。
第二，房地产的不可移动性。房地产的不可移动性是房地产商品区别于其他商品的一种重要特性。 因此，开发商在进行房地产项目的投资开发时，必须面临并承担因项目所处地理环境条件变化所带来的风险。
第三，房地产开发项目的高投入性。房地产开发项目的基础设施建设投入、房屋建筑安装费用、征地拆迁安置费等投资额巨大，一个房地产项目少则数百万元，多则上亿元。这样大的投资规模使投资者面临融资风险、利率风险和通货膨胀风险。
第四，房地产投资周期的长久性。房地产项目的开发及交易具有较长的时间过程。房地产商品的耐久性使房地产的自然寿命和经济寿命很长。因此，在房地产项目投资过程中，时间因素是一个永恒的不确定因素，也是最主要的风险源之一。
第五，房地产项目投资的专业管理依赖性。专业管理依赖性是指项目投资离不开专业化的投资管理活动，可分为内部和外部两部分。内部专业管理依赖性是指在投资过程中，需要投资者本身在获取土地使用权、规划设计、工程管理、市场营销、项目融资等方面所具有的管理经验和能力。外部专业管理依赖性是指投资者一方面要服从政府的计划、土地、规划、城建、市政、道路、环保、消防等部门的专业管理；另一方面可能会利用外部咨询、中介等机构的专业指导。若投资者不具有以上专业能力或不遵守国家有关部门的专业管理，则面临项目前期已投入却得不到审批或违反有关部门的规定而被处罚等一系列的风险。
第六，房地产投资活动的相关性。房地产的不可移动性和区域性，决定了其投资对于当地的经济发展趋势非常敏感。另外，虽然房地产对当地的经济形势十分敏感，但由于其开发周期长，对形势波动作出反应并进行调整却相当迟钝，这同样是房地产投资风险之所在。
二、房地产投资风险的主要类型
传统上，房地产投资风险主要分为投资系统性风险和非投资系统性风险。前者会影响整个房地产市场变化，后者只影响单项房地产价格变化。
1.投资系统性风险
第一，政策风险。房地产业是我国国民经济的主要支柱产业，在我国市场经济尚未完善的情况下，国家对房地产业的发展作了严格的控制，如第二套住房首付按揭规定、限制别墅建设等等相关宏观调控政策都给房地产投资者带来风险。
第二，利率风险。当前房地产投资的资金 60% 主要来自银行贷款，所以，银行利率的少许变化，都会给房地产投资带来较大风险。一般来说，利率越低，房地产投资成本越低，其投资收益越大；反之，利率越高，房地产投资成本越高，其投资收益越低。
第三，通货膨胀风险。通货膨胀是指因纸币发行量超过市场流通的实际所需要量而引起的纸币贬值、物价飞涨、实际购买力下降。我国从 2007 年年底开始物价逐月上升，通货膨胀现象显现。通货膨胀越高，其购买力越低，使更多房地产投资项目建设完成后所收回的资金与投入的资金之间的差距拉大，造成实际收益率降低的风险。
第四，供求变化的风险。当房地产供不应求时，房地产价格急速上升，产生高额利润，吸引大量的投资者进入，逐步增大供给量，使之达到平衡。消费者需求的偏好会随着时间推移和价格的变化而发生变化，其不确定性给房地产投资带来极大的风险，当市场供给量超越需求达到一定程度时，房地产投资者将面临“空房”率高涨的局面。
第五，自然风险。自然风险是指由于自然因素(如地震、火灾、洪水、风暴、雪灾等等)的不确定性和不可抗拒性对房地产投资项目产生的风险。
2.非投资系统风险
第一，经营风险。当前的房地产市场是完全竞争市场，由于房地产投资者在经营上的不善或失误，会丧失对房地产市场的占有率，造成期望收入水平与实际结构相背离的风险。经营竞争风险的出现主要来源投资者的主观因素，它包括投资地点选择失误、对法律条文的不了解等等。
［关键词］房地产企业;财务风险;内控体制
1房地产企业财务风险的特点
金融风险的特征在房地产机构的发展中尤为明显，尤其是在以下几点:第一，不确定性。房地产公司有广泛的金融活动，在此期间它们在不断变化，影响因素多种多样，包括自然风险或国家政策的调整。即使知道财务风险会发生并提前也做了预防，它们也不可避免地会偏离预期目标，因此财产的财务风险是不确定的;第二，客观性。财务风险在房地产项目是存在的，并没有完全消失，客观性也大并存在于所有环节;第三，很难避免出现财务风险。可以使用适当的手段和方法预测和评估房地产中介的金融风险。然而，由于房地产研究与开发涉及与外部环境的许多联系和变化，因此金融风险被量化，使得识别金融风险变得更加困难。
2导致房地产管理风险发生的因素
2.1成本控制的能力不够
在项目开发过程中，由于劳动量随着手续烦琐而增大，成本控制不足以造成财务管理风险。目前，在我国房地产开发中，成本控制能力很差，例如，房地产审计过程不够全面，成本控制管理体系能力不够强大，这将对房地产成本的控制产生重大影响，在实际操作过程中，如果成本超出预算太多，将会严重影响企业后期的正常发展，同时还会影响企业在市场上的竞争力。
2.2财务管理环境过于复杂
在国内所有房地产公司的财务管理中，财务管理的财务风险极其复杂，财务关系不足可能导致财务关系内部混乱。这要求决策者比较和分析养老金风险和支付计划。现有公司的财务风险的出现通常是财务人员误判财务管理环境的结果。
2.3管理人员的风险意识不强
财务管理在房地产开发和管理中发挥着重要作用，因此，要不断提高管理的整体质量和提高管理技能。随着中国目前房地产市场的发展，财务经理对风险的认识不足。同时，由于科学技术的不断创新，缺乏技术和管理知识，有关部门对行政过程没有给予足够的重视，管理过程的质量要求严格制约了房地产企业不能满足进一步发展，企业需要制定科学合理的规章制度。
3有效防控房地产企业财务风险的举措
3.1构建完善的风险管理防范体系
提高风险防范和责任意识是房地产机构的必要条件:首先，必须分析目标风险因素同时要得到机构负责人的认可和支持，并持续预防和控制责任团队的风险意识。在组织运营期间根据过去的风险事件和相关数据，并由专业分析系统和技术检查识别来创建的不同类型的财务信息数据。公司以当前数据作为参考建立风险预警系统，即利用公司的日常业务活动，不断丰富和完善系统指标编制，一旦检测到指标偏离正常范围值，又可以在第一时间检测到隐藏的风险，及时将这些潜在的风险向主要部门负责人发出预警，及时切换有效的方案解决风险。此外，有必要从机构的不同部门广泛提出建议，制定基准并改进岗位中的风险预警系统，并允许机构的所有员工认识到风险防控不只是财务管理的主要工作，也可以延伸到其他部门，充分实现所有人员的积极配合，增强控制财务风险的独立性和积极性，加强部门间的沟通与合作，提高房地产企业的财务风险控制水平。
3.2增强财务管理人员的文化素养
财务人员的文化素养在目前房地产行业还远远不够，严重影响房地产业的健康发展，影响金融工作的进步。因此，要全面提高财务人员的文化素质。首先，财务管理人员都能够有强力的预防风险意识，同时要为金融专业人士提供良好的教育;其次，要加大对财务相关人员的培训，使财务人员具有先进的管理知识;再次，要注重发展财务技能，积极掌握财务发展，不断提高员工财务管理素质;最后，房地产公司要有风险防控意识，正确地研究金融知识，确保把房地产机构的财务风险降到最低，以房地产机构的发展作为基础，为房地产机构有更好的发展过程，必须做出正确的发展决策。
3.3强化资金管理，整合企业资源
在开展金融活动时，房地产企业应调整资金管理完善支持体系，是有效保证企业资金有效运转的一项重要措施。整合公司资源，综合规划和提供内部数据。根据评估结果寻求商业银行的信贷支持，评估企业的偿付能力，为发展公司的金融活动提供充足的财务保障。在目前的实践中，规范其日常工作的财务行为，主要依赖于金融体系来实现不同类型金融行为。作为财务人员，应及时建立更完整的金融标准体系，同时还能够充分阐明房地产行业的整体特征。根据这一前提，财务管理系统必须能够涵盖原材料的购买、土地使用权和转让、商品房销售等关键环节，以确保从源头上控制公司的资金。此外，房地产公司还必须努力学习经验，并全面介绍该地区以外现有机构的先进经验，根据上述的现实变化，房地产机构才能拥有开发和销售更好房地产的好处。
3.4项目实施环节中的风险评估与预测
房地产公司全面的风险评估和分析必须在项目启动前进行，这样可以有效降低项目开发过程中的财务风险，而且是每个环节都可以得到控制。在实施步骤方面，首先考察项目实施的外部环境，如区域经济结构中的宏观经济波动和行业市场前景，将历史数据与风险预测的数据相结合，将实施计划和相应的投资包含在性质报告中。其次，在施工过程中，以相关专业知识为参考，合理的控制是将项目实施过程中可能出现的风险因素排除掉。最后，销售额，投资回报都是以房地产市场的需求有所估值。总之，如果金融风险能被房地产公司完全控制，有能力从各方面评估潜在的风险因素，实现房地产企业的经济利益最大化。
3.5优化企业资本结构，降低负债率
以现在为界限，房地产市场的整体环境在一些公司仍然缺乏全面控制，因此较高比例的公司债务将都由房地产公司来承担。可以看出，预防和控制金融风险的重点必须是改善当前的资本结构，降低负债率，面对现有复杂的市场环境，房地产机构必须积极了解资金的来源，债务的压力与收益回报之间的利害关系，并根据市场规则确定资产和合理负债的比例，定义组织的发展目标应阐明组织的战略方向和外部环境的变化，避免无利可图的投资并评估组织的风险承受能力，并明确地识别资产和负债的比例，这样才能使企业有好的效益利润。
关键词：房地产企业 财务管理 措施
在很多地区中，房地产是主要的产业，虽然我国房地产产业起步比较迟，但我国房地产企业也得到快速发展，并为我国的经济带来一定的影响，然而，房地产产业的发展也存在一定的问题。当前，财务风险是阻碍房地产企业稳定发展的重要原因，为此，房地产企业一定要加大对财务管理风险防范及控制。
一、房地产财务风险管理的涵义
对于狭义的财务风险而言，财务风险是由普通的收益而带来的大幅度的风险或者是财务杠杆而为企业带来可能会导致破产的风险。而对于广义的财务风险而言，财务风险是在投资、资金运作、融资的时候受到多种因素的影响，而导致资金成本收回的难度加大以及投资的回报不高的风险，进而不利于企业稳定的发展。为此，房地产企业一定要加大对财务管理力度。
二、房地产财务管理风险出现的原因
（一）财务管理人员综合素质不高
对于我国很多的房地产企业而言，即使具备一定数量的财务管理人员，但财务管理人员的综合素质不高。对于大部分的房地产企业而言，财务管理人员并没有正确认识财务管理，基本上都认为财务管理只是一项记录企业收支的工作，而且所记录的数据并不能为企业的发展提供有效的意见，同时，当财务管理出现问题的时候，只能依赖于财务管理人员，从而导致财务管理欠缺一定的科学性，最终不利于房地产企业财务管理的有效性。
（二）财务管理工作流于形式
为了确保房地产企业财务管理工作的顺利运行，一定要建立完善的财务管理体系。对于大部分的企业而言，虽然都建立了财务管理体系，但是基本上都存在一定的问题。比如，财务管理人员只是表面分析财务数据，并没有深究财务数据的价值。财务管理部门虽然能够通过科学的方式预计出企业在融资的时候会出现的风险以及效益，但是理事会并没有重视起来。此外，企业为了尽快得到贷款，并没有认真对贷款的款项以及内容进行合理的分析，进而造成企业的负债率提高。由于企业没有健全的财务管理系统，从而导致财务管理工作流于形式，最终不利于企业长期发展。
（三）预算管理不够科学
对于房地产企业而言，所需要的资金的流转数目十分庞大，同时开发项目越庞大，所需资金就会更加多，而且资金占有的时间就会更加长。一部分的企业发现市场房价水涨船高，通过竞标得到土地后，就会采用捂地、囤地等方式促使自身的利益最大化。然而当企业并没有进行科学的预算管理，没有全面对土地开发成本进行考虑时，很容易为企业带来一定的财务风险，甚至会增加企业的开发成本，从而导致企业获得的利润减少。为此，房地产企业一定要加大对预算管理的力度，同时要清楚国家的政策，从而能够防止因为政策的变动而导致企业利润的减少的情况出现。
（四）成本控制不合理
对于房地产开发而言，最突出的特征是建设时间长、所需资金多，而且，在房地产开发的每一个环节中，都需要巨额的资金流动，当企业不能合理的控制成本，就会造成资金的利用率降低。通常情况下，企业往往只重视工程的进度，而忽视了成本控制的必要性，进而造成企业经济效益的下降。同时，企业不重视成本控制，不单单会为企业带来一定的财务风险，也会导致企业内部一些人员谋取私利，最终不利于企业的稳定发展。
三、房地产财务管理风险防范及控制的有效措施
（一）提高财务管理人员的综合素质
通过促使财务管理人员综合素质的提高，能够促使房地产企业财务管理水平的提高。一般而言，财务管理工作是否有效，是与财务管理的综合素质有直接的联系。财务管理人员不单单要学会做报表以及记账，同时，也要具备一定的成本控制、工程管理的相关知识，从而能够确保财务管理工作的顺利进行。
（二）建立完善的财务管理机制
对于房地产企业而言，要加大对财务管理的力度，首先，企业一定要完善企业的财务管理机制，并要健全财务管理制度，合理的促使施工员工素质的提高，同时要强化会计工作，因为，对于财务管理工作而言，一个小小的失误都会带来一定的财务风险，为此，企业一定要建立健全的财务管理制度，从而更好的防范财务管理风险。
（三）建立风险防范体系
对于房地产企业而言，会受到多种外界因素的影响，为此，企业一定要建立完善的风险防范体系。为了能够建立完善的风险防范体系，企业要树立风险意识，充分的认识风险，从而才能科学的对将会出现的财务风险进行预测。比如，再筹资风险、利率变动风险等，对于不同的风险，企业要制定不同的防范措施。同时，有效的预测以及规避风险，能够促使企业利益的最大化， 最终能够促使企业在市场竞争中屹立不倒。
（四）促使预算管理水平的提高
对于房地产企业的财务管理而言，具有一定的不稳定性，在开发项目前，一定要进行预算管理，从而促使成本的降低，最终促使企业利润的最大化。就房地产企业而言，财务部门一定要重视资本预算，同时要以项目预算要基础，有效的对资金的活动量进行控制。此外，要制定预算管理方案，有效的对房地产进行财务预算，最终促使项目决策的科学性的提高。财务管理部门要以企业的实际情况为前提，合理的对资金进行分配，从而促使财务风险的降低。最后，企业要建立健全的预算管理机制，重视对员工的绩效考核，加大对财务管理的力度，全面进行预算工作，从而促使财务预算管理水平的提高。
四、结束语
综上所述，房地产企业要想长期稳定发展，就一定要加大对财务管理风险的防范及控制，并要采取有效的措施解决财务管理风险中的问题。为此，企业一定要做好财务风险管理，才能确保企业核心竞争力的不断增强。
参考文献：
［关键词］估价机构;房地产司法拍卖估价;风险防范
1引言
房地产司法拍卖估价与其他房地产估价显著不同。一方面，由于房地产的价值量大，估价结果与当事人利益攸关;另一方面，房地产司法拍卖估价相对于其他评估来说，对于估价程序、评估报告形式、估价结果的要求更高。房地产估价机构和注册房地产估价师在房地产司法拍卖估价中，应树立较强的风险意识，规范估价行为，保持独立、客观、公正的原则。
2房地产司法拍卖估价概述
2.1房地产司法拍卖估价概念。涉案房地产的司法拍卖估价是房地产司法鉴定估价业务中的一种，主要是指注册房地产估价师运用房地产估价专业知识和经验对涉案的房地产价值或价格进行分析、判断和测算，并提供相关专业意见的活动。这也是目前最主要的房地产司法鉴定估价业务。2.2房地产司法拍卖估价的特点。房地产司法拍卖估价的主要目的就是为了人民法院审理案件需要确定房地产处置参考价提供参考依据，其具有以下三个特点。第一，房地产司法拍卖估价具有公正性。［1］房地产司法拍卖估价工作不同于其他专业活动，房地产司法拍卖估价旨在为人民法院妥善处理案件提供财产处置参考价。在房地产司法拍卖估价工作中，涉案双方当事人法律地位平等，不存在一方强压另一方的现象。因此，房地产司法拍卖估价工作带有“目的公正性”的属性。第二，房地产司法拍卖估价具有严肃性。房地产司法拍卖估价不同于其他一般的房地产估价，房地产司法拍卖估价的结果与案件当事人的合法权益紧密相关。因此，房地产估价机构在进行司法拍卖估价业务时，必须严格按照《资产评估法》《房地产估价规范》的规定审慎进行。第三，房地产司法拍卖估价的与时俱进性。2018年9月1日起施行的［法释〔2018〕15号］《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》(以下简称《规定》)开启了人民法院确定财产处置参考价的全新模式，新增了当事人议价、定向询价、网络询价三种方式，对传统的委托评估方式形成一定冲击。新增了人民法院对评估报告的审查程序，第二十条规定，人民法院应当对评估报告进行审查。具有下列情形之一的，应当责令评估机构在三日内予以书面说明或者补正:①财产基本信息错误;②超出财产范围或者遗漏财产;③选定的评估机构与评估报告上签章的评估机构不符;④评估专业人员执业资格证明与评估报告上署名的人员不符;⑤具有其他应当书面说明或者补正的情形。同时该规定明确了当事人、利害关系人可以就评估报告提出异议，第二十二条规定，当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议:①财产基本信息错误;②超出财产范围或者遗漏财产;③评估机构或者评估专业人员不具备相应评估资质;④评估程序严重违法。对当事人、利害关系人依据前款规定提出的书面异议，人民法院应当参照《民事诉讼法》第二百二十五条的规定处理。面对新的司法解释、新的估价要求，房地产估价师虽说具有一定的不可替代性，但仍需不断提高执业水平，方能在激烈的竞争中占有一席之地。
3房地产司法拍卖估价工作风险成因
从司法拍卖估价工作的实践情况来看，房地产估价机构从事司法拍卖估价工作的风险主要集中在程序不合法、评估报告形式不合规、估价结果不公正几方面。以下从程序不合法、估价结果不公正两方面简要分析风险存在的原因。3.1程序不合法引发的风险。在《资产评估法》、2015版《房地产估价规范》中对估价程序有明确的规定和要求。而在司法评估实践中，常常会出现估价程序履行不到位的情况，比如现场查勘时经常出现被执行人不配合的情况下，使得估价师无法完成进入估价对象内部进行查勘的法定义务;又比如现场查勘时评估师没有认真核对人民法院提供的估价对象资料与估价对象现状有无差异，会造成评估的财产基本信息、评估财产范围发生偏差;还有就是有的估价机构内部管理制度不健全，使得评估报告内部审核流于形式，造成评估报告形式不合规等。这些情形都会成为案件当事人对评估报告提出异议的理由，也会客观上造成案件执行工作的拖延。3.2估价结果不公正引发的风险估价结果不公正。主要是指由于估价方法、参数、基础数据等选择出现问题等原因导致的估价结果出现需要补正的情形。在司法案件中，当事人的利益对立，估价对象物权即将发生转移，这使得评估报告会成为各相关方关注的焦点。《规定》第二十三条规定，当事人、利害关系人可以在收到评估报告后五日内对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议。房地产估价机构在房地产司法拍卖估价工作中一旦因为故意或者重大过失导致估价错误的，不但会损害案件当事人的合法权益，也会对估价机构、估价师的经济效益、社会效益带来不利影响，严重的甚至会被从人民法院司法评估机构名单库中除名，这就要求房地产估价机构、估价师在执业过程中必须依法合规、谨慎执业。
4房地产司法拍卖估价工作的风险规避及防范措施
4.1提高评估专业人员风险防范意识和职业道德水平。就房地产估价机构内部而言，要有效的提高评估专业人员风险意识和职业道德水平，必须做好以下两个方面的工作。首先，加强对评估专业人员的法律知识培训。房地产估价机构的业务行为受到相关法律的规制，为了使房地产估价机构的评估工作符合法律的要求，必须使相关工作人员明确法律的基本要求是什么，以及违背法律规定可能会产生的法律责任。只有通过对相关工作人员系统的法律培训，才能在评估专业人员头脑中真正树立起风险意识。其次，房地产估价机构除了要求评估专业人员遵守一般的行业职业道德准则之外，房地产估价机构应当结合本单位的具体情况制定符合本单位工作实际的《房地产司法评估操作指引》，用更明确的标准来约束评估专业人员的职业道德，促使评估专业人员能够审慎对待每一次评估工作，时刻牢记自身的职业道德底线。4.2建立健全机构管理制度，规范业务行为要有效的提高房地产估价机构。在司法拍卖估价中的风险防范能力，除了要从评估专业人员这一角度着手，房地产估价机构自身也要作出充分的努力。很重要的一个努力方向就是要建立健全机构内部管理制度，用制度来规范业务行为，从而提高司法鉴定结论的质量。［4］为此，房地产估价机构应当建立一套完整的保障司法鉴定评估质量的制度。在具体的制度内容上，应当包括房地产司法拍卖估价工作实施的程序、现场查勘的记录管理、司法拍卖估价对象材料的获取、使用以及估价结论出具的文本等方面。此外，最为重要的一点是，房地产估价机构要建立责任追究制度。房地产估价机构建立责任追究制度是为了进一步规范评估专业人员的业务行为，要使评估专业人员在执业过程中始终保持清醒的头脑，牢固树立风险责任意识，唯有此，才能真正的达到规范业务行为、提高服务质量的目的。4.3建立执业责任保险或者执业风险金制度鉴于。目前房地产估价机构司法拍卖估价人员面临的执业风险越来越多，执业风险系数也在不断攀升。为了消除评估专业人员的执业顾虑，房地产估价机构在有条件的情况下，可以参加司法鉴定执业责任保险或者缴纳执业风险金，通过社会其他机构来分散评估专业人员的执业风险。我国早在《司法鉴定机构管理办法》中就规定了司法鉴定责任保险以及执业风险金制度，因此，房地产估价机构实施此方案在法律上不存在任何障碍。建立执业责任保险或者执业风险金制度，能帮助房地产估价机构在执行业务中分散风险。4.4合理利用假设限制条件和免责条款。在司法拍卖估价工作中要合理地使用假设限制条件和免责条款，避免相关当事方因对估价报告的不合理利用而带来的风险，也避免一些由于其他方面的原因而承担不应该由估价机构及估价专业人员承担的风险。对于司法拍卖估价过程中难以把握的或认为可能存在的风险事项，房地产估价机构应及时和委托人进行沟通，并在估价报告中披露其不确定性或所面临不同后果的可能性。在复杂的司法拍卖估价业务中，对不确定的问题和不可知的事实情况，应出具有条件的和有保留的咨询意见。
5结论
随着我国经济的不断发展，一方面社会公众已经形成了较强的法律权利意识，另一方面在经济获得不断发展的同时，各种债务纠纷大大增加，由此导致司法拍卖估价业务增多，房地产估价机构及评估专业人员的执业风险也相应增多。房地产估价机构当前和今后很重要的一个工作任务就是要做好司法拍卖估价工作中的风险防范工作。要从房地产估价机构、评估专业人员两个方面做好风险把控工作。就房地产估价机构自身而言，要加强内部管理制度，规范业务行为，加强对评估专业人员的法律培训。对于评估专业人员来讲，要牢固树立风险责任意识，牢记自身职业道德底线。相信通过这两方面的努力，房地产估价机构司法拍卖估价业务面临的风险增加问题可以有效得到控制。
参考文献:
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摘 要：房地产交易规定事项由交易双方定制房地产交易应符合法律、法规的规定，只有合法的房地产交易才受法律的保护等。房地产交易的特点还有很多，需要寻求房地产交易中的风险以及做好风险防范。必须从房地产交易特点出发，为风险的防范做铺垫。
关键词 ：房地产交易 风险防范
普通老百姓购房者来说，购房是他们人生中的大事，要花费多年甚至几十年的积蓄，一旦被骗，很有可能陷于绝境中，严重甚至转变成社会问题，因此分析房地产交易中存在的风险且指出规避的方法对于广大购房者具有关键积极意义。
1、房地产交易中的相关风险
1.1 房地产开发商引起的相关风险
我国城市规划可利用土地资源较为紧缺，房地产企业在对土地进行拍卖工作时往往出现物非所值的现象，而房地产企业出于经济利益方面的考量，在当前市场行情的压力下，通过与地方官员进行暗箱操作，把城市的规划进行更改，在本来规划为绿地、公共设施以及缓冲地带等地方进行建筑项目，导致楼房整体开发不合理，给人住居民在生活、健身与其他活动上带来诸多的不便。而部分房地产开发商甚至把触角伸到房屋建设的项目建设上，通过偷工减料，没有将房屋的环保规格降低在消防要求、水电配套工作上，进而导致建筑频频出现相关质量问题。另一方面，部分开发商在进行房屋销售时，利用虚假广告夸大信息，导致有时业主在付款后出现货不对板与不能入住等情况出现，有时即使是入住后由于相关手续问题迟迟不能拿到房屋产权。
1.2 不良中介组织方面引起相关风险
国内房地产中介组织大多数会在房地产咨询、价格评估与经纪等方面向业主提供相应的服务，其在一定程度上可以利用本身知识体系与对市场的把握能力为业主提供最全面的信息，以便于业主在房地产的购买上做出合理抉择。但是，在目前的市场上却存在着部分的不良中介，通过业主在房地产知识上与政策上认识的缺乏，在进行合同签订的过程中加入部分对中介有利的服务条款，从而减少部分交易业主的权利，使交易方出现经济与服务等方面的损失。还有部分从事房地产中介的工作人员，出于自身利益上的考虑，在提供相关服务工作时以包销为名义，没有将房屋委托人委托的价格与第三方进行交易，在即获得佣金的情况下，还拿房屋部分的溢价;当然，由于市场经济的弊端，往往还会出现无照经营、超越经营范围以及非法经营等问题的出现。
2、房地产交易中买方对风险的防范
2.1 在进行房屋选购前，买方可以通过网络与传媒信息、其他买家评价与我国相关房地产部门等方式进行房地产信息与政策的了解工作，而对于房地产的市场信息，买家要通过本身对实际情况的调查来掌握，避免出现盲目购买的现象，在进行购买前，一定要亲身到所在楼盘进行核查。而对于房屋质量，国家未来政策与未来市场等自身无法把握的方面，可以采纳相关职业人员的意见。
2.2 买方在进行购买的过程中，切忌出现定金先交的现象，一般要在熟读合同条文的前提下，通过对房地产的信息进行全盘的了解，降低受置业顾问的诱导，而对于合同不了解的部分要向开发商企业详细询问，如果涉及国家政策方面的有必要向我国相关房地产部门进行咨询(如产权产籍管理所等)，在合同签订后，再根据相关条文规定提交定金。
2.3 在所签的合同中，一定要把交楼时间、办理房地产证书以及违约责任等事宜交代清楚，有必要的地方还要通过详细的条文列举，例如在房物的质量保期上，一般要将房屋的整套设施与其他配套设施进行一一列举，避免出现认为麻烦而一眼签合同的现象。
3、防范房地产交易风险的相关方法
3.1 建立健全房地产法制制度
目前，我国房地产业与其他产业相比还较为年轻，在相关法律法规的配套工作上还相对落后。因此，我国政府要发挥主导作用，提高与市场、企业等方面的合作力度，在根据市场实际需要与相关问题的前提下，通过听证会、网络建言与传媒监督等各种形式建立健全我国房地产的相关法制制度，而在制度的执行工作上，一定要要求我国相关部门做到“有法必依，执法必严与违法必究”等，对于出现违规现象的事业单位与房地产开发企业还要加大惩罚力度，力争相关制度在实际工作上发挥最大的作用。
3.2 树立诚信观念体系
我国政府与相关部门，在对房地产企业进行“批复入市”的工作中可以提高相关审核力度，对于在道德方面有前科的企业一定要做好把关工作。而在实际的工作上，可以对相关房地产机构进行道德讲座与培训工作，加强从事人员的职业素质与道德理念。在另一方面，还要提高舆论监督力度，利用社交传媒与人民群众的监督力量来促使相关人员树立诚信观念。
3.3 加强我国房地产市场信息体系的建设工作
目前，从房地产市场的层面出发，一定要加强我国房地产市场信息系统的建设工作，提高对我国房地产在市场上实际运行的监测力度。例如，我国房地产相关监管的部门要提高对信息沟通与整合工作，定时对土地供应、商品住房市场供求情况以及土地与住房价格变动等信息的公布工作，通过必要的手段引导舆论方向，在相关的政策实施上要提高透明度与宣传力度，从而做到稳定我国房地产市场，促进市场朝理性的方向发展。
4、结束语
房地产交易风险是多因素导致的，房地产交易风险防范是一项综合性较强的工作。绝大多数房产交易者都是诚信者，也不排除别有用心的交易人。事先如果能有效防范可能会出现的风险问题，得以交易圆满完成，对双方来讲都是好事。一旦把交易圆满完成寄托在交易双方及中介都诚信的侥幸心理上，即使是万一的概率，也会有不幸者，而这个不幸者要挽回损失所要付出的时问、精力都远远大于事先签定一个没有风险的合同。
参考文献：
［关键词］ 房地产企业 投资风险 风险防范
一、房地产企业的投资现状
近几年来，我国的房地产市场持续升温，房地产业开发投资规模持续增长，销售价格不断攀升。根据国家统计局的房地产业投资统计数据的显示，2001-2009年9年间，全国房地产业投资额由2001年6344.11亿元增长到2009年的19422.92亿元，2009年投资规模是2001年的3.06倍。
我国房地产企业平均资产总额过低，而房地产开发项目资金需求动辄上亿，因此，房地产开发企业大多依靠银行贷款和多种集资进行开发。我国目前多角债权人的权益，多角债务盛行，债权人权益往往得不到有效的保护，使得有的房地产企业根本不顾债权人的权益，将借债资金自目投资，造成房地产投资结构极不合理。
二、投资风险的成因分析
1.房地产粗放型开发。城市化规模的自目扩张与房地产粗放型开发，导致了大量土地资源的占用和利用效率的低下。首先是缺乏科学发展观的指导，在城市的总体规划和建设过程中，忽视了经济、生态、社会的可持续性发展，导致重复建设、自目建设、随意建设的情况比较严重。其次，违法违规征地圈地现象较严重。为了商业目的，有的地方或开发商使用各种手段，不顾国家法律法规，大量征地、囤积土地，造成了土地资源的极大浪费。
2.房地产投资增长过快。由于房地产投资过快增长导致房地产的结构性失衡和大量的商品房空置。近年来，虽然住宅开发投资稳定增长，经济适用房的开发投资规模在各类住宅建设中所占的比例也并不是最低的，但是与我国的收入结构相比，这一比例明显偏低，在房地产和住宅开发投资增长分别高达32%和32.2%的同时，而且济适用房开发投资的增长只有9.1%。因此造成供给与需求的结构性矛后有加剧之势。普通商品房和经济适用房供不应求，高档商品房却不同程度地空置积压。
3.对合作伙伴或项目开发不了解。房地产企业自身所掌握信息不全、不准，使得开发的房地产项目前期调查不周，测算不精，投资决策草率。所依据的信息不够准确，或前期调研不细，对购买力及项目的销售前景预期过于乐观，在运用中出现与当初的估计有较大偏差。如北京等一些大城市，当前人们对住房的最迫切的需求是“廉租屋”，以及以成本价并享受各种优惠折扣出售的公房；其次为经济适用型住房；最后才是高级公寓及别墅。这与消费者整体收入水平呈现“金字塔”型不无关系。而一些发展商至今仍心存“暴利”思想下的某种“幻觉”。
三、房地产开发企业投资风险防范
房地产开发企业投资需要考虑的风险因素最多，风险因素对项目成败的影响也最为关键。因此，建议企业做好以下几方面的工作:
1.高度重视可行性研究。可行性研究是对拟建投资项目进行全面的综合技术经济分析，这是房地产及其他任何投资建设项目前期不可缺少的一个阶段。在房地产开发的整个过程中，可行性研究阶段是房地产投资过程中最关键的一步，也是拥有最大的不确定性与机动性的阶段。因此，可行性研究阶段对风险的评估，分析正确与否，将直接影响到房地产投资项目的成功与否。房地产开发企业必须建立一支高水平、多学科的开发队伍，加强房地产市场调研，充分掌握影响项目投资的政治、经济、社会、环境资料，并目_对此加以分析和综合，建立一个庞大的信息系统，对项目进行可行性研究，从而通过科学预测，对项目准确定位，选择适宜的投资项目类型、投资区位和开发时机，减少房地产投资开发的自目性。
2.灵活应用投资组合理论。在投资领域里，“不要把所有的鸡蛋都放在一个篮子里”的做法非常适用。就是说要懂得分散投资以达到分散风险、降低风险的目的。房地产投资组合策略是投资者依据房地产投资的风险程度和年获利能力，按照一定的原则进行恰当的投资的基础上，搭配投资各种不同类型的房地产，以降低投资风险的房地产投资策略。房地产投资可以选择不同区域、不同房产类型的投资组合，甚至是同一类型不同项目的投资组合来达到分散风险的目的。不同类型房地产的商业风险不一样，获利能力不一样，为了降低投资的商业风险，又要保证获取预期的投资收益，较理想的对策是进行房地产类型组合投资。例如房地产开发商可以投入一部分资金在普通住宅，投资一部分在高档写字楼等等。
3.关注政策变动。我国房地产起步较晚，市场不规范，与发达国家相比，其受政府政策影响则更大。所以时刻关注国家各项方针政策变化，通过对各项政策的研究，既有助于房地产投资确定正确的投资开发方向，较正确预测未来，又利于其根据政策变动及时调整投资策略，有效控制政策风险。
4.必要时采用风险回避的形式来消除风险。在对项目各开发方案进行经济评价的同时，要注重风险分析，对项目实施各程度阶段可能存在的风险进行尽可能详尽的分析，选择可靠性好，风险隐患少，风险低的开发方案。
投资是企业活动的关键步骤，对于企业来说投资的成功与否关系到企业的生存发展，只有最大限度地利用好企业有限的资金，才能提高企业财务成果。由于企业投资环境很复杂，因此企业投资过程中存在许多危险，只有有效防范才能使投资项目不能达到预期效益。
参考文献：
[1]梁惠兰：企业财务风险识别与防范[J].北方经济，2006, (6):52-53
[2]李 慧：企业财务风险的技术性防范方法[J].当代经理人，2006,(11):54
关键词：房地产；财务风险；防范
近年来，随着我国经济的不断发展、城市化进程的不断加快和居民的收入不断提高，人们的购房消费也兴旺起来，因此我国的房地产市场也得到了快速的发展。但是大量的房地产企业也存在着许多的问题，尤其是财务风险防范方面的问题。因为房地产企业的开发需要巨大的资金投入，另外由于我国的的宏观环境的在不断的变动以及房地产企业自身的活动也较为多变、复杂和人们对于未来认识、控制的也存在局限性，房地产企业的财务风险存在于房地产企业财务管理的每个环节之中，这是现代房地产企业面对激烈的市场竞争的一个必然的产物。因此，如何有效地对房地产企业的财务风险进行有效的防范是房地产企业面临的一道难题。
一.房地产企业财务风险的含义
财务风险是指企业在各项财务活动中由于各种难以预料和难以控制的因素，使得企业在一定的时期、一定的范围内所获得的最终财务成果和预期的经营目标发生了偏差，从而形成的使企业蒙受经济损失或是更大的收益的可能性。企业的财务活动贯彻与企业生产经营的整个过程之中，企业在筹措资金、投资项目、分配利润等过程中都可能产生风险。财务风险是企业在财务风险过程之中必须要面临的一个较为现实的问题，财务风险是客观存在的，它不可能被完全的消除，但是企业的管理者可以通过采取有效地措施来降低财务风险。
从房地产企业的资金活动的内容来看，房地产企业的财务风险，主要包括筹资风险、经营风险、投资风险以及存货管理的风险和流动性的风险等，关于房地产企业的财务风险的涵义在理论界主要持有两种观点：在第一种观点中认为财务风险是指房地产企业受各种不确定风险因素的影响，使得房地产企业的实际财务收益与企业预期的收益发生偏离的可能性，如果房地产企业在财务活动的任何一个环节和方面出现问题，那么都有可能使这种风险加剧；在第二种观点中认为财务风险是指房地产企业无法到期偿还债务的可能性，我们把这种情形称为是融资风险或是筹资风险。
二.房地产企业财务风险存在的问题
（一）企业资本结构不当，资产负债率过高
据统计，目前房地产开发企业投资的资金杠杆率平均高达75%以上，而一般制造业企业的资金杠杆率仅达50%，房地产企业在资金的稳定性方面有着很大的潜在风险。这是由于房地产企业的开发建设过程中需要大量的资金，因此房地产企业在项目开发过程中往往会存在大量的盲目采取各种举债的行为，致使企业的资本结构不当。
房地产开发企业一般会用企业内部的留存资金买地，然后把土地作为向银行借入资金时的抵押物，最后有介入资金开发项目。目前，我国房地产开发企业45%左右的投资资金是来自银行贷款，对于银行的信贷房地产企业有相当高的依赖程度。因此，如果一个房地产企业的开发项目出现了问题，那么该企业的项目风险就会转嫁到银行，这将会对国民的经济会带来非常严重的不利影响。企业借入的资金越多，其资产负债率就越高，那么企业的财务杠杆效应也就越大，同时企业的财务风险也会进一步增大。近年来，由于房地产市场面临的竞争压力日益激烈、政府部门对房地产企业的监管力度不断加大，企业贷款的约束也越来越大，导致房地产企业的资金链日益紧张，一旦房地产企业的资金链发生断裂，此时房地产企业将陷入财务困境。
（二）企业忽略了资金的日常管理工作
目前，由于很多的房地产企业没有编制关于资金使用的详尽计划，很多的房地产企业日常的库存现金过多，这些资金的闲置，未能够投入周转无法取得盈利而是企业遭受到损失。另外，企业内部的管理人员和财务人员往往普遍缺乏现代的企业资金管理观念，虽然对于楼盘项目的销售非常重视但是却忽略了对项目资金的管理。很多企业的财务管理工作没有从根本上对于资金的使用与成本管理等问题进行严格的管理，都仅仅停留在简单的财务核算方面上，企业面临的潜在财务风险十分巨大。
三. 房地产企业财务风险产生的原因分析
（一）外部性财务风险
房地产企业的外部性财务风险指的是存在于房地产企业所处的外部环境中的各种各样的风险，这些风险房地产企业通常都难以预料和难以控制，并且这些外部风险往往是通过影响企业的内部风险因素而发生作用。如果企业所处的外部环境中的各种风险因素发生变化，那么此时房地产企业将会面临着巨大的投资风险。外部性财务风险一般包括自然风险、社会风险、经济风险以及政治风险，是一种间接性的财务风险。这里主要介绍通货膨胀和利息率变动所带来的风险。
通货膨胀对房地产企业带来的最明显的影响是企业的资金的占用量不断增加，资金的需求量不断膨胀。这主要是因为：由于物价不断的上涨，同样数量的存量需要占用更多的资金；在通货膨胀时期，企业为了尽量减少原料涨价所带来的损失，或是想要在囤积中获得利益，于是就提前进货，大量储备原材料，这样资金的需求量增加也就在所难免；在通货膨胀期间内，由于资金的供求矛盾比较尖锐，企业之间相互拖欠货款的现象较为严重，企业的应收账款数额大幅增加，这也是引起资金需求增加的一个因素；另外，由于会计一般按历史成本进行核算，这就会造成产品的成本虚低，利润虚高，资金的回包不足，企业若要维持简单的再生产的正常进行，必须追加资金。
许多房地产企业在开发项目时都需要向银行借入大量的资金，因此，利率的变动风险在某种意义上是房地产企业面临的众多财务风险中最为重要的。企业负债经营，比如向银行等金融机构借款或者在证券市场上发行债券，那么如果银行的贷款利率发生波动时，企业的负债所承担的资本成本也会发生相应的变化。
（二）房地产企业的财务管理人员对企业的财务风险特性认识不足
在开放的市场经济条件之下，由于企业的财务风险是客观存在的，并且企业的财务风险是难以消除，企业只要实施财务行为，那么必然就会有财务活动发生，同时伴随着财务风险的产生。风险意识浅薄是财务风险产生的主要原因之一，目前房地产企业的很多管理人员和财务人员的风险意识都十分浅薄。由于在进行项目的决策开发之初，对风险并没有做出充分的预期，导致决策失误或是缺乏科学性。决策失误是产生财务风险的另一个主要原因，财务决策的科学性是避免财务决策失误的重要前提。目前，经验决策和主观决策现象普遍存在于许多的房地产企业，另外，在许多的房地产企业的管理还普遍存在一言堂的工作作风。这些现象都会导致决策失误，引起财务风险。
（三）房地产企业的内部关系没有理顺
目前，对于许多的房地产企业其内部的各种关系并没有得到很好的处理。长期以来，由于房地产企业内部管理体系和制度并不完善，缺乏完整性与系统性，致使房地产企业内部的各个部门之间、房地产企业与其上下级企业之间，在企业资金管理、利润分配等方面存在较多的问题，比如权责不明与管理不力等问题，这就造成了企业资金使用的效率较低，企业资金流失现象较严重，资金的安全性与完整性均没有得不到保证，使得房地产企业的内部财务关系十分混乱，严重的影响了其财务管理水平。
四 房地产企业财务风险的预测和防范措施
（一）建立合理的财务预警体系
对于企业来说，发现企业财务风险的制度指的就是企业的财务风险预警体系。企业的财务风险预警体系贯穿于企业的所有经营活动之中，企业通过比较分析所收集的与经营相关的产业政策、市场竞争状况以及企业本身的财务和生产经营状况信息，企业可以判断出是否需要预警。如果可能危害企业财务状况的关键因素出现，企业的财务风险预警系统就能够根据对大量相关信息的分析预先发出警告来提醒企业经营者提前做好准备或采取应对措施，使企业防患于未然，避免使企业的潜在风险演变成现实的损失。另外当企业的财务发生潜在的危机时，企业的财务风险预警系统不仅能够发出预警，而且还能及时的寻找出导致企业财务状况不佳的最根本原因，使企业的经营者能够及时的采取有效的防范措施，阻止企业财务状况的进一步恶化。
（二）树立生存意识，建立严格的风险防范措施
由于目前国家了一系列的政策来打压房价，房地产行业的“冬天”已经来临，对于处于“过冬”时期的房地产企业，其首要目的是要“保生存”。房地产企业应当把防范企业的财务风险作为工作的首要任务，针对企业自身的实际情况认真的分析企业所处的内外部环境，及时的调整企业的经营理念和经营预期，对一些可能出现的财务风险进行科学的预测，并且为企业设立多项风险防范机制，努力提高企业自身的生存适应能力。首先，企业的全体员工，特别是企业的领导层应当具有风险意识和强烈的责任感，对于潜在的发现的问题以及提出的合理意见应当给予重视和采纳，并且积极采用科学的财务决策方法。为了范企业的财务风险，应当明确企业内部各个部门在财务管理中所享有的权利以及应当承担的责任，理清企业内部的各种财务关系，努力使企业内部各个部门各个岗位做到权责分明。其次，要调整企业的销售策略，缩短企业销售资金的回笼周期。三是收缩战线，减少企业的项目开工数。四是对企业的土地存货进行清理。对房地产企业来讲应当保留一些的较好的土地储备，但是并不是保留的越多越好，因为存储大量的土地，将会占用大量的资金，这就减弱了企业资金的利用效率。最后，企业应当在积极运作银行信贷的同时，还应当尽量拓宽融资渠道，通过其它的渠道进行融资。
（三）建规立章，完善内部制度
在如此复杂多变的经济政策环境之下，房地产企业需要通过不断的增强企业自身的抗风险能力，强化企业的风险管理水平，不断规范企业内部制度，完善企业的法人治理结构，建立一套综合全面系统的的财务内部控制制度，使企业能够有效地控制财务风险，提高房地产企业的财务管理水平。首先，要设立合理的激励与约束机制，使企业管理者、一般员工与企业三方共同的承担企业的风险责任，对每个岗位实行岗位风险责任管理，使企业努力做到责、权、利三位一体，提高企业全体工作人员的风险意识。其次，要确保资金能够有效的收回。企业应当建立关于客户的信用档案，对于不同信用等级的客户采取不同的合作策略。要确定客户的资信等级评估客户的偿债能力，确定合理的应收账款比例，建立健全收账的责任制，用以加强对应收账款的管理。
（四）提高管理者以及财务人员的素质与能力
管理者决策的正确与否和水平高低很大程度上取决于企业管理者的素质关系。决策作为企业管理过程中最重要的活动之一，它的正确与否直接关系到企业的生存与发展，并且企业的发展水平也直接取决于企业决策水平的高低。管理者作为企业决策层组成人员，其最重要的职能就是对企业的经营活动进行决策，另外企业管理者的素质决定了其思维的高度，从而决定了管理者所做决策的正确与否以及水平高低。另外，企业的经营成果和经济效益也取决于企业管理者的素质。企业管理者的能力、素质对于企业的管理活动、企业经营成果的好坏以及经营效益的好坏都有着直接的影响，对企业的经营活动起着主导性作用。因此，努力提高房地产企业管理层与财务人员的素质和能力的意义十分重大。
首先，企业应当努力提高房地产企业的管理者的财务管理水平。具体来说可以对企业的决策者进行培训指导，使决策者对本企业的资产负债表、损益表和现金流量表有一个大概的了解和科学的认识，使管理者能够客观真实的信息，本企业自身情况以及企业所处的外部环境做出科学的决策，彻底摒弃过去其主要依靠经验或主观感觉进行决策的习惯，这样就可以降低企业发生财务风险的可能性。其次，要加强对企业财务人员的管理与培训。一方面，企业要吸收具有较高专业素质的财务人员，使其能够参与到企业财务活动中来；另一方面，要加强对企业现有的财务人员的培训，主要是专业知识和相关政策培训，努力确保现有财务人员的知识和能力能够胜任目前的财务工作。
（四）、应当建立多元化的融资渠道，努力拓宽资金的来源
房地产企业不仅应当在用好企业内部的留存资金，而且还要充分利用企业自身的各项优势，实施多渠道多元化的融资策略，为企业筹集到充足的资金用以进行项目开发和建设。目前企业的货币资金、垫付款、预收款收入以及销售款收入等是大多数的房地产企业的主要资金来源。近期，由于国家关于房地产的政策收紧，上述资金的来源已很难满足房地产企业的资金需求，因此对房地产企业而言努力寻找更多的融资渠道已经迫在眉睫。可以通过发行股票与债券、信托融资、房地产投资基金融资、等方式，房地产企业可以获取更多资金。尤其是可以使房地产企业不需要通过提高资产负债率的股权融资形式更加受到房地产企业的青睐。通过多元化的融资，可以使企业的资产结构得以优化，不仅发挥了负债的财务杠杆作用，又使企业的财务风险控制在可以承受的范围内，实现了房地产企业的长期稳定的发展。（重庆市莉雅房地产开发有限公司；重庆；404100）
参考文献：
［1］ 蔡敏妮 房地产企业应加强财务风险管理 科技信息 2010年29期
［2］ 刘茜 房地产企业财务风险的预测和防范 财经界(学术版) 2009年12期
1．1房地产开发的资金来源
房产地开发的主要资金供给者是银行，而且往往是唯一的供给主体。据统计资料显示，房地产开发有60%的资金是来自于银行的，从购买土地，楼盘建设，流动资金到消费购房按揭，银行都在扮演着资金供给者的角色，因此这使银行存在着结构性的风险。在房地产市场高速发展时期，银行作为贷款的主要提供者也获取了行业发展所带的利润，但同时也承担了房地产发展所带来的风险，当房地产始终处于发展时期，风险不会凸现，隐藏在银行内部并逐渐的积累起来，当房地产市场处于下降时期，风险开始暴露，各种问题开始显现但不会立刻使金融体系瘫痪，当房地产市场泡沫破灭以后，银行的不良贷款迅速增加，开始资不抵债，引起整个金融体系的动荡．
1．2房地产投资增长速度
当前，全社会货币供应量持续增加，持有货币的消费者将会把多余的资金用于投资或是消费，在消费者从众心理因素的影响之下，会增加对于房地产等固定资产的投资以求资产的保值甚至增值，这一过程可能导致市场需求骤然增加，甚至出现抢购行为，推动了货币转化为商品的消费行为，势必推高房地产价格上涨。根据市场价格规律变化，房地产价格的上涨会导致价格与价值的脱离，加快了房地产行业发展进入通货膨胀的阶段，从而导致风险的发生目前我国房地产价格高位运行，大部分地区的房价已严重超出居民购买力水平，中国社会科学院的2011年《经济蓝皮书》就指出我国城镇居民的房价收入比达到8．76，目前中国85%家庭没有能力购买住宅。而令人担心的是这种虚高的房价却是由大量的投机需求所支撑的。在中国房屋售罄而入住率极低的楼盘随处可见，这些都表明我国的房地产市场投机氛围十分严重。中国的房价增长过快，高位运行，又没有刚性需求作支撑，使中国面临着房价泡沫破灭的风险。最近几年，开发商投入开发的资金一直都在增加，但是销售的面积跟不上开发面积的速度，导致大量现房的积压闲置。这些都会成为出现房地产金融风险的隐患。在资金大量涌入房地产的过程中，房价可以存在一定的合理上涨，但一旦超出合理范围就会就会产生泡沫，而泡沫一旦出现破灭，则作为资金供给者的商业银行会成为损失的最终承担者。
1．3对房地产业的宏观经济政策
房地产行业已经成为城市发展最主要的推动力。同时地方政府为实现GDP增长，改善城市环境和面貌，其财政收入很大程度上是依靠房地产行业的发展所带来的经济效益，尤其是长三角区域，房地产业已成为该区域多个城市快速增长的主要经济来源。同时，由于房地产业是国民经济的支柱产业，其快速发展可以促进投资规模的大幅度提高，增加就业机会，提高地方政府的财政收入，因此各地政府都非常重视房地产业的发展对地区经济发展的带动作用，对房地产业产生了过度的依赖，政府的支持促进了房地产业的发展，同时也使得金融业向房地产业倾斜，房地产价格的提高，不仅会增加税收，还会刺激了物价的上涨，甚至出现通货膨胀．
1．4银行贷款的发放
房地产贷款的投入属于固定资产投资，被视为收益稳定的优质资产，有较好的抗风险能力，另外，房地产贷款额的增加可以使银行的不良资产的比例减少，因此，对于房地产开发商的贷款，各个银行之间竞争很激烈，每个银行都会提供一些优惠政策来吸引按揭贷款购房者和房地产开发商，这造成了银行风险自控能力的下降，银行愿意提供资金，房地产业需要大量资金，这导致银行资金大量涌向房地产业．因为银行信贷资金源源不断通过各种渠道流入房地产开发市场，造成目前我国房地产开发商的平均资产负债率高达75%。这意味着开发商只是利用较小的自有资金就能进行大规模的房地产开发，并获得丰厚利润。房地产开发领域这种高杠杆，高收益性直接吸引了大量投资商进行房地产开发。
2防范房地产金融风险的应对措施
2．1开拓多元化的融资渠道
房地产市场的融资主要以银行的信贷资金为主，单一的融资方式使得房地产市场的各种风险都集中在银行体系里，一旦房地产市场出现较大的波动，会快速的传递到银行系统中，因此，我们必须对房地产金融工具进行创新，开拓更多的房地产融资渠道，如房地产投资基金，房地产信托，房地产资产证券化等融资模式，构建多元化的融资体系。房地产投资基金是通过发行股票将投资者的资金吸引到房地产业来，委托专业人员和机构，选择不同类型，不同地区的房地产项目通过多元化的投资策略和专业集中的管理，有效降低投资风险，取得高额回报，投资者因此可以间接地获得房地产投资收益，房地产资产证券化是通过股票，基金和债券等证券化金融工具对房地产市场资金进行投融资的过程，包括房地产抵押债权证券化和房地产投资权益证券化，实行房地产抵押贷款证券化对公众来说是一个有固定回报，比较安全的投资工具，可以给银行业带来很多好处，可以拓宽房地产的资金来源渠道，降低银行的放贷风险．
2．2加强政府的宏观调控
房地产金融行业的稳定，对于整个金融行业的稳定有着重要的作用，对于政府维护国民经济稳定发展更是有着重要的意义。因此，政府必须加强宏观调控的力度，有效防范控制房地产风险，引导金融机构有序竞争房地产资金信贷市场，维护房地产金融市场的健康有序发展。要加快建立全国性联网的个人住房信息系统，构建相对完整的房地产个人信息数据库，完善房地产统计方式，规范房地产数据的信息和监测分析，通过详实的数据来分析房地产市场的供求情况与投机情况，通过具体的数据指标，对房地产金融风险进行经常持续的监测与分析，提高对市场发展前景判断的正确性，实行房地产信息披露机制，及时预警房地产金融可能出现的风险，采取及时有效的手段对市场进行干预调控，加大监管力度。
2．3加强对信贷对象的资格审核评估
在提供信贷金融业务服务时，作为银行的工作人员必须树立较强的风险防范意识和坚持职业操守，做好信贷资格的审核评估中调查、审查、管理的工作，及时分析并发现信贷业务的客户风险和经营风险。贷款发放前，做好借款人身份信息和项目相关资料的审查工作，重点了解其经营实力，管理水平，运作能力，开发业绩，信用评价等，并对其开发的商品房项目要深入了解其市场定位，房型设计等，并重点分析其项目是否符合市场需要，确保贷款评估有质有量，做审查工作的时候，应到其公司进行现场的勘察工作。贷款发放后，首先，要抓好对项目贷款的限制性条款的执行，特别是对根据房地产工程进展分期拨付贷款的业务，一定要认真审核其工程进展是否达到条款要求，才能进行拨付贷款，其次，加大对房地产商的日常检查工作，逐户建立客户贷款管理台帐，实行实时监控，既要加强对工程进展进行跟踪检查，也要对公司的资金营运进行监控，确保贷款用途的真实合法，做好风险防范。除此之外，银行机构还需建立和完善对房地产市场进行分析和监测的体系，关注房地产市场的发展趋势，提高对房地产市场发展的认识和预测能力，同时要加强房地产市场产业政策的研究，制定适当的房地产信贷政策，全方位提高银行把握风险、防范风险的能力。
3小结
【关键词】房地产泡沫；金融风险；防范措施
自1998年我国开始推行商品化的住房以来，对我国房地产行业起到了极大的促进作用，也正是因为房地产行业的蓬勃发展使得其对国民经济的积极发展起到了至关重要的作用，从目前的情况看来，房地产行业已经发展成为中国国民经济的核心部分。通过金融危机的冲击后，中国房地产价格却依然居高不下。那么，这是否意味着中国房地产泡沫的存在，而又该如何防范房地产金融蕴含的风险，是否需要救市等等都是值得业界关注的热点问题，对其研究具有极大的理论和现实意义。
一、我国房地产泡沫成因分析
1.土地资源稀缺
房地产行业就是指从事房地产开发投资与经营的行业，一切围绕着土地而发展。而由于土地本身就是一种有限的、不可再生的稀缺性资源，基本不可能存在多次补给的情况。然而，目前我国房地产行业的整体发展势态良好，这一方面使得房地产行业对土地的需求不断提高；另一方面，土地资源也在逐渐减少。这使得两者之间形成的矛盾变得越发明显。
目前，我国城市化的发展进程已经来到了至关重要的时刻。土地资源除了可以为地方经济发展带来一定的助益，同时房地产开发商还可以通过土地投机获利一定的利益。基于此，房地产开发商都会通过各种途径进行“圈地”操作，为自己储备更多的土地。当整个经济大环境发展到一个节点，房地产开发商就会将土地以高价转让，或者自行开发这些土地，然后进行疯狂的炒作。也正是因为这一现象，使得有限的土地资源在这一循环交易中价格不断上涨，最终土地的价值远远高于其实际价值，房地产泡沫由此产生。
2.房地产投机
出土地资源稀缺外，房地产投机也是房地产泡沫的形成的主要原因之一。一般情况下房地产投机是与预期、非理性等因素相互影响而发生作用的。房地产市场主体对未知的房地产价格上升趋势进行过高的预期，然后不断地购买、储存，让人们仅仅看到房地产市场昙花一现的繁荣。而这也为房地产泡沫的形成埋下了伏笔。在这一系列的过程中，常常会出现“羊群效应”，这一效应是由于房地产市场的不确定性以及不对称信息所导致的，房地产的投资者或者消费者在预期与决策过程中思想、行为趋同的行为。关注我国房地产市场的相关新闻报道便可以看见在我国的一些大中型城市中常常就会出现“羊群效应”的现象，例如排着长队去买房便是这一现象的基本体现。投机的环境一旦成熟，房地产价格便会慢慢的超越原本的房地产市场价格，其收益也存在许多不确定因素，而是由房地产的投机交易来直接决定。
二、房地产金融风险的防范
1.加强个人住房贷款的管理
房地产金融风险中的个人住房贷款问题已越来越突出，也受到了社会各界的关注。目前，我国个人住房消费贷款的总量还在不断增大，而其于城市居民的个人利益存在着密切关系。因此，加强个人住房贷款的管理，是防范房地产金融风险的重要手段之一，其主要内容有：
第一，明确个人住房贷款的审查程序和标准，然后以此为基础建立相应的信用登记制度；第二，健全个人住房贷款的担保制度，对于居民第二套住房的贷款比例和额度进行严格的控制，与此同时要加强担保执业机构的业务监管工作，对贷款风险进行有效的防范；第三，要严格遵照个人住房贷款利率政策，严禁擅自提高或压低个人住房贷款比率的行为发生；第四，严格评估贷款抵押物实值，在此过程中要严格执行贷款额与抵押物实值比例不得超过80%的规定，对于“零首付”贷款购房现象应该尽量规避。
2.建立健全的法律制度
对房地产行业建立健全的法律制度是规避房地产出现金融风险的最有利的保障手段。对于目前我国房地产金融领域的立法的整体情况来看，这些法律制度的建立相对来讲还是比较滞后的，缺乏实践性和科学性。笔者认为，应该尽快的完善房地产行业的法律法规，以加强行业的风险防范：第一，出台专门的金融机构资金监管的规定和办法；第二，修改和完善《担保法》、《保险法》，进一步完善房地产金融行业的个人信用制度以及担保体制，希望能够对信用方面的立法完善有所助益；第三，进一步完善和明确我国的《证券法》的内容，并进一步明确房地产相应部门所对应的法律制度，对房地产抵押贷款债券的发行和转让制度、房地产投资基金制度以及房地产企业上市、退市制度等等进行完善和补充；第四，对于现有的财产保险制度也需要进一步的完善，适当的将住房抵押保险的种类进行扩充，修改那些不符合实际的内容，对保险费的金额进行科学的评估，从而明确缴费方式以及关于退保的规定。
除了金融业法律法规的完善外，还必须细化房地产行业的法律制度，将房地产行业与金融业的法律制度进行有机地结合，以期有效地促进金融市场与房地产市场的协调发展，尽最大的努力去防范房地产业出现的金融风险。
3.建立全方位的监管体系
首先，外部监管体系的建立。所谓外部监管体系就是指通过人民银行、银监会和审计部门来对房地产行业进行监管，通过这一方法仅可能最大程度的强化监管细节，使得监管能够发挥其最大效果。此外，在这一外部监管体系中，审计部门对房地产金融机构的财务收和经营效益的审计也起着至关重要的作用，能够有效地督促商业银行实事求是的按照金融方针政策去执行相关规定，用这一方式来保证其收支活动的合法性。然后，会计师事务所以及审计事务所也是这一体系的重要组成部分，聘请专业的会计师或审计事务所对其进行一些列的审计，保障相关信息的准确性。
其次，行业内部监督系统的建立。在房地产行业内部监督系统中，地方政府应该给与房地产金融机构一些适时的正确的引导，为房地产金融机构提供一个良好的沟通协调环境，为行业内的相互监督起到一定的帮助作用。
最后，外部评估约束系统的建立。对房地产行业内部与外部建立监管监督体系的同时，还应该利用评估系统对房地产金融机构的信用等级进行评定并公布评级，这一方法能够让社会公众都参与到房地产金融风险度的监督之中。
4.建立健全房地产风险评估机制
一方面，建立健全房地项目开发风险评估机制。我国的金融企业应加强对房地产项目开发评估体系学习和对风险评估专业人才的招聘，对房地产项目的市场前景、管理能力、运营能力、财务能力和营销能力等进行全面评估，结合申请人的信用等级来测算该项目的风险度。若出现房地产项目风险度较高的情况应该审慎发放贷款，将风险降至最低。
另一方面，建立健全的贷款户资信评审制度。我国金融企业已经初步建立了信用等级评级制度，但实际上还存在许多不足之处。因此，可以通过引进 “6C”原则以加强资信评估。
三、结论
房地产泡沫与金融市场存在着密不可分的共生关系。这也就是说如果房地产价格出现上涨的情况，金融机构的资金就会通过各种渠道进入房地产市场，从而促进房地产价格继续上涨；反之，金融机构的资金则会退出房地产市场，让房地产价格继续下降，金融危机也随之产生，极不利于国民经济的稳定发展。而防范房地产金融风险要从抑制房地产泡沫入手，只有找出问题的症结所在并对症下药，才能取得最大的成效。只有进一步加强房地产金融监管监督体系，才能最大化的防范我国的房地产金融风险，对我国经济的发展起到保驾护航的作用。
参考文献：
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