时间：2023-06-21 09:12:07
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目前,银行房地产开发贷款担保措施一般采用项目建设用地及在建工程抵押方式。在“在建工程”阶段,按规定在项目用地设定抵押后预售房销售登记前,未销售的房产往往处于无法管控的真空状态,如果出现开发商虚假销售、一房多卖、被查封、扣押、第三人提出工程款优先权、留置权等事件,银行仅仅拥有房屋建成前的净地部分的优先受偿权,纠纷的解决或处置将十分被动。遇到此类情况,银行的解决办法是要求项目用地及在建工程一并抵押。虽然青岛已经实行了土地使用权证和房屋所有权证“两证合一”,银行对押品价值评估(包括内部评估机构评估、外部评估机构委托评估)一般采取“假设开发”评估法,评估价值包括净地价值以及与在建工程形象进度匹配的在建工程价值。
二、房屋预售及抵押权解除后银行债权的清偿问题
商品房预售制度,实质上为开发商和购房者对应的期房融资提供方便。开发商“边建边售”行为往往造成“权利冲突”。一般土地抵押与商品房预售不能同时并存,在开发企业未经银行同意便擅自销售、销售款项不归还对应贷款情况下,即使法律赋予了抵押权人追及权,但购房人作为善意第三人,银行的抵押权无法对抗善意第三人。由于我国没有建立起一种可靠的风险分担机制来保证,开发商的道德风险无法约束,应由开发商承担的风险在一定程度上转移到银行或房屋买受人身上。为解决商品房预售制度造成的银行风险,首先应防范开发商道德风险,未经抵押权人同意,开发商不得擅自销售已设定抵押的房屋(包括期房),经银行同意解押的商品房销售,销售款项应归还对应的银行房地产开发贷款;同时,开发商销售房屋应履行告知义务,在媒体或售楼处公告所销售楼盘抵押情况,让善意第三人心中有数,自觉规避不必要的法律纠纷,确保权利不受侵害;实行房地产开发贷款封闭管理,销售收入按比例转存保证金帐户,专项用于归还银行房地产开发贷款。
商品房预售是一种交易行为,《物权法》出台后,房管部门在发放预售许可证时,依据“抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产”的规定,要求银行出具知晓且允许商品房预售,并同意预售项目办理产权转移登记手续的证明,间接要求银行承诺放弃土地的抵押权。因此,如果银行同意解押,作为抵押物的土地连同房地产将逐步地被分割出去,银行的抵押权就会逐步落空,除非银行的债权同步获得清偿,否则将面临巨大风险。
三、对房屋预售制度的意见和建议
房地产预售制度已成为房地产市场不规范的主要根源之一。该制度不仅导致房屋面积缩水、建筑设计变更、房屋质量缺陷等问题得不到解决,更为严重的是诱发了延期交房、抵押房再预售、预售房再抵押,最后甚至还会出现“携款潜逃”等违法犯罪行为。同时,房地产预售制度降低了开发商的门槛,使得不具备开发实力的企业进入了市场,增加了开发商投资出问题的几率,银行和购房人被动的成为风险投资的牺牲品。央行房地产金融分析小组在《2004年中国房地产金融报告》中称,“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度,目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力,可以考虑取消现行的房屋预售制度,改期房销售为现房销售。”取消现行的新房预售制度,毫无疑问,对于打击房地产市场过度投资,降低金融链条当中的上游风险都有着重要意义。要理解这一政策的意义,首先要明白房地产市场的基本运作规则。一般来说,开发商会通过地方政府拿到批租的土地,这些土地通常是以非常合理的理由从市民特别是农民手里拿到的。开发商通过进行土地评估,使土地坐地增值,因为以公益的名义征得的土地再以商业土地标准进行评估,增值是必然趋势。开发商以增值了的土地向银行进行抵押贷款。不过,银行的贷款通常也不足以支持开发商建设楼盘。这时候,由于现行的新房预售制度,居民购房者的购房预付款就会源源不断地进入开发商的手里。开发商再通过银行贷款和预付款进行楼盘建设和其他后续工作。这样,楼盘建成了,房子也基本上都卖出去了。整个流程下来,开发商以非常少的自有资金,“四两拨千斤”,有的甚至是“空手套白狼”。从整个运作过程来看,风险主要集中在银行方面。目前房地产市场所蕴涵的风险,指出目前中国房地产商获得的银行资金占其资产比例70%以上,其高负债经营的财务风险已经出现。随着房地产市场监管力度不断加大,开发贷款门槛提高,房地产企业资金链条将日趋紧张,一旦资金链条断裂,风险就会暴露。从银行房地产不良贷款状况的分析可以看出,不良贷款率为5%左右,相对于个人购房贷款,房地产开发商贷款的不良率较高,其不良贷款比率要高出个人购房贷款不良比率6倍左右。
关键词：宏观审慎管理；空间维度；房地产贷款；地方融资平台；风险外溢
Abstract：In this paper we focus on the cross-sectional dimension of macro-prudential management. Particularly，we study the risk spillover effects between the real estate sector and the financial sector in China，and the risk transfer mechanism and path among the financial sector，the real estate sector and the local financing platform. Then we give some suggestions for the cross-sectional dimension of macro-prudential management in China: first，take a stricter supervision of the real estate finance，focusing on the credit concentration risk；second，weaken the risk connection between the local financing platform and the financial system，and control the credit risk of local financing platform carefully.
Key Words：macro-prudential management，cross-sectional dimension，real estate credit，local financing platform， risk spillover
中图分类号：F832.4 文献标识码：A 文章编号：1674-2265（2012）03-0034-06
一、引言
宏观审慎管理的空间维度主要关注的是在某个给定的时间点上，由于金融机构之间共同的风险敞口以及资产的深度关联而形成的系统性风险隐患。目前，国外研究关注的重点有两个方面：一是所谓“大而不能倒”的系统重要性金融机构；二是以结构性投资机构①（SIVs）为代表，游离于金融监管之外的“影子银行”体系。对于我国金融体系而言，这两个问题都或多或少存在，但并不突出。首先，工、农、中、建、交等系统重要性金融机构经过不良贷款的剥离和股份制改革后，资产质量和抗风险能力大幅提升，在经营机制上也更趋稳健。其次，我国直接融资市场发展相对滞后，资产证券化等跨市场、交叉性金融工具尚处于探索阶段。尽管也有学者将担保公司、私募基金等非银行金融机构，以及民间金融掮客、地下钱庄等融资性组织等归入中国的“影子银行”，但是，总体来看，这些机构规模较小，与正规金融机构的联系还不十分密切，一旦出现问题只会造成局部性风险，尚不足以产生系统性风险。
就当前的实际情况来看，我国空间维度宏观审慎管理需要重点关注金融机构共同风险敞口过度集中于房地产行业和地方融资平台的风险。据统计，截至2011年6月末，全国房地产贷款余额10.26万亿元，占同期人民币贷款余额（51.4万亿元）的约20%；另据银监会统计，截至2010年6月，全国地方性投融资平台贷款高达7.66万亿元，占同期人民币贷款余额（44.6万亿元）的约17%。中国银监会原主席刘明康在2011年银监会第三次经济金融形势通报分析会上指出，各银行业金融机构要加强对地方融资平台贷款和房地产信贷的风险防控。经济学家巴曙松在2011年8月份召开的第五届中国银行家高峰论坛上也指出，中国银行业面临的系统性风险更多地集中在地方融资平台和房地产市场中。在本文中，我们将结合房地产、地方融资平台的信贷风险现状，兼顾理论与实证，深入分析金融业、房地产行业和地方融资平台三者之间风险传导的机制和路径，并最终给出我国空间维度宏观审慎管理机制构建的相关政策建议，希望为完善我国宏观审慎管理机制提供一些参考。
二、房地产贷款、地方融资平台与系统性风险的潜在传导机制
近年来，随着我国市场化改革的推进和城市化进程的加快，我国房地产行业呈现出高速发展的态势，已经成为拉动我国经济增长的支柱性产业。然而，在肯定房地产行业积极作用的同时，我们也必须清醒地认识到，我国的房地产行业发展过热，房地产信贷规模过度扩张，金融体系在支撑房地产行业迅速发展的同时也积聚了大量来自房地产信贷的风险。一旦房地产行业出现剧烈波动，将对银行信贷安全构成威胁，严重影响金融体系的稳定性。除了房地产行业之外，在银行信贷过度投放的主体中，地方政府投融资平台也须重点关注。自2008年底以来，地方融资平台的数量和融资规模呈现飞速发展的趋势。而在地方政府投融资平台的融资结构中，银行信贷所占的比重较大。由于地方政府主要依靠土地收入等来偿还这些地方融资平台的负债，因此房地产行业的波动，直接关系到地方政府清偿债务的能力，从而进一步影响银行信贷的安全性。
（一）房地产信贷风险现状
当前，我国的房地产信贷主要由两部分组成，即房地产开发贷款和个人购房贷款。近几年，随着房地产行业的迅猛发展，我国的房地产开发投资增速大幅提高，大量资金纷纷涌向房地产行业。在这样的宏观环境下，我国的房地产信贷迅速扩张，各个商业银行都将房地产贷款作为一个重要的经营领域。图1综合反映了房地产信贷增速与金融机构贷款余额增速以及名义GDP增速之间的对比结果。可以看出，房地产信贷增速的平均水平，要远高于金融机构贷款余额增速和名义GDP增速的平均水平（均值分别为17.69%和16.38%），这在一定程度上反映出，近几年我国房地产信贷增速已经超出了合理的范围，房地产信贷规模存在过度扩张的现象。从金融机构贷款余额中房地产信贷所占的比重来看（见图2），我国金融机构在房地产行业的信贷投放比重不断上升，到2010年末已高达19.51%，比2004年末上升了6个百分点左右。2010年我国金融机构新增贷款7.95万亿，其中商业性房地产贷款新增2.02万亿，所占比重为25%。
除了导致行业集中度风险外，我国的房地产信贷在具体的投放过程中，还存在着多个方面的集中度风险。首先，房地产信贷投放具有明显的区域集征。由于房地产的开发投资容易受到地理环境、经济水平等因素的制约，因此不同地区的房地产行业发展水平有所不同。我国的房地产行业具有明显的板块特征，房地产贷款主要投向珠江三角洲、长江三角洲和环渤海湾三大板块地区。从2010年末我国各省（直辖市）房地产贷款余额分布来看，排名前五的省（直辖市）均来自上述三大板快（见表1），而且这五个省（直辖市）的房地产贷款余额之和占全国房地产贷款总量的57.1%。进一步，从地域划分来看（见图3），涵盖三大板块的我国东部地区吸收了大部分的房地产贷款，贷款余额占全国总量的比重高达71%。房地产贷款在区域上的集中投放，容易造成局部地区房地产行业的过度投资，导致房地产泡沫膨胀。而且，一旦风险爆发，房地产行业区域集中的特点容易造成风险的迅速蔓延和扩散，对房地产贷款的安全性极为不利。其次，在房地产信贷投放的结构上，个人购房贷款的比重不断上升。到2010年末，我国购房贷款占房地产贷款的比重已高达66.43%。购房贷款具有还款期限长、受经济波动影响大等特点，具有很强的不确定性。而且，近几年我国的住房消费中很大一部分是投资性的购房行为。一旦经济下行，房价大幅下跌，金融机构将面临着个人购房贷款违约行为集中爆发的风险。最后，在信贷投放对象的选择上，房地产信贷存在着客户授信集中的趋势。各商业银行在房地产信贷盈利和控险的双重压力下，纷纷将贷款投向房地产行业中的优质企业和优质项目。一些全国性的大型房地产企业，以及各省综合排名靠前的房地产企业成为各商业银行贷款营销的重点目标，客户授信集中度风险日益显现。
（二）地方融资平台贷款风险状况
近几年来，随着各项改革力度不断加大，以及在经济建设中的投入不断增加，地方政府财政支出的增长速度远远超过了财政收入的增速，地方政府债务问题逐渐显现。特别是在金融危机之后，为了加大投资，以促进经济复苏，各级政府纷纷通过成立投融资平台来满足融资需求，地方政府负债规模更是急剧膨胀。中央银行在《2011年中国金融稳定报告》别指出，地方政府隐性负债问题不容忽视，地方融资平台风险值得关注。
作为地方政府债务形成中最重要的主体，地方政府投融资平台的数量和融资规模十分庞大。据审计署对地方政府债务的审计结果，至2010年底，全国省、市、县三级政府共设立融资平台公司6576家，其中县级平台约占72%，有3个省级、29个市级、44个县级政府设立的融资平台公司多达10家以上。地方政府投融资平台的资金来源与银行信贷密切相关。一方面，投融资平台自身的融资渠道比较单一，主要通过抵押、政府担保等方式从银行获取信贷；另一方面，在银行看来，投融资平台贷款具有融资规模大、政府财力作支撑、收益稳定性高等特点，是信贷营销的理想目标，因此盲目地加大对投融资平台的信贷投放，缺乏风险意识。来自银监会的统计数据显示，截至2010年11月全国地方融资平台贷款约9.1万亿，占全部人民币贷款的比重为19.16%。地方融资平台贷款的大幅增长及其比重的不断上升，在一定程度上加剧了银行业共同风险敞口过度集中的风险，使得地方融资平台的风险被大量地转嫁到金融体系中，对金融体系的稳定性构成严重威胁。
随着地方政府和地方政府投融资平台债务的不断积累，地方财政的偿还压力也日益增大。巨额的负债使地方政府负担着沉重的利息压力；同时，自2011年开始，大量的地方政府债务将进入偿还期，地方政府在未来5年内的年均还款额将在1万亿元以上。然而，面对如此严峻的债务偿还形势，地方政府的还款能力却仍扑朔迷离。地方融资平台经营项目的低收益性，以及地方财政收入的不确定性，在一定程度上制约了地方政府的清偿能力，使得地方政府负债面临着严重的违约风险。一方面，地方政府投融资平台经营的项目普遍具有投资规模大、开发周期长、公益性强、盈利能力低的特点，因此很难通过项目收益直接偿还平台贷款，部分或者全部需要依靠地方政府的财力来偿还。另一方面，地方政府财政收入存在着过度依赖土地出让收入的现象。随着未来经济周期的波动，土地出让收益的稳定性和持续性势必会受到影响，这将大大增加地方财政收入的不确定性。特别是在当前国家收紧土地供应闸门的政策下，地方政府土地出让的预期收入不能实现，地方政府投融资平台贷款的违约风险将进一步上升。
（三）房地产贷款、地方融资平台与系统性风险的潜在传导机制
从上述房地产信贷以及地方融资平台贷款风险状况的分析中不难看出，我国的金融体系（尤其是银行业）与房地产行业以及地方融资平台之间已有着很深的关联性。各主要金融机构都通过大比重的信贷投放，深度参与到房地产行业以及地方融资平台债务之中，并逐渐形成以房地产行业、地方融资平台为中心的复杂的信贷网络结构（见图3）。金融机构之间通过银行间市场相互关联，并且共同风险敞口过度集中于房地产行业、地方融资平台两个中心点。
进一步，作为该信贷网络结构的两个中心，地方融资平台的运作与房地产行业息息相关，地方融资平台贷款能否及时清偿在一定程度上取决于房地产行业能否持续快速地发展。地方政府投融资平台贷款中很大一部分为土地储备贷款。地方政府作为土地储备的主导者，其目的是希望通过土地储备，提升土地的出让价值来提高土地收益，为城市建设提供强大的资金支持。此外，土地出让收益也是包括土地储备贷款在内的所有地方政府投融资平台贷款的主要还款来源。依据国家审计署的审计结果，到2010年底，地方政府负有偿还责任的债务余额中，承诺用土地出让收入作为偿债来源的债务余额为2.55万亿，占所有负有偿还责任债务余额的38.0%。因此，土地出让价格的波动直接影响着地方政府的土地出让收益，以及清偿投融资平台贷款的能力。而从另一层面来看，土地价值的波动又与房地产经济的波动相关联。房地产行业的持续快速发展是土地价值得以维持并且不断提升的重要保障。一旦房地产行业进入低迷时期，土地需求锐减，势必会影响到土地价值，导致土地出让价格的大幅回落。因此，地方政府往往在推动房地产业的快速发展中扮演着重要的角色，希望通过推高房地产价格来实现储备土地的升值，从而获得巨额的土地收益。反过来，土地价格的提高，将进一步推动房地产价格的上涨，滋生并加剧房地产泡沫。正是这种地方政府“土地财政”与房地产价格之间相互推动、相互捆绑的关系，使得地方融资平台贷款的风险状况与房地产行业密切相关，房地产行业的波动将对地方融资平台贷款的安全性构成威胁。
因此，房地产经济的波动将直接影响我国当前信贷网络结构中的两个中心主体――房地产行业和地方融资平台――的贷款质量，进而影响我国金融体系的稳定性。在房地产经济上行时，随着市场信心的增长以及投资规模的扩大，房地产信贷需求不断扩张。由于房地产抵押价值的上升以及信贷风险的下降，各金融机构也都将房地产贷款作为优质贷款进行重点投放，房地产信贷比重不断上升。与此同时，房价的上涨推动土地价格的上升，促使地方政府不断通过地方融资平台，利用土地出让收益获得资金，来支持城市建设。地方投融资平台的数量和融资规模不断膨胀。反过来，房地产信贷以及地方融资平台贷款的过度投放，进一步拉动了房地产价格的上涨，造成房地产行业的过热发展。随着金融体系参与房地产经济的不断深入，金融机构的共同风险敞口过于集中，逐渐形成如图3所示的信贷网络结构，房地产行业和地方融资平台作为信贷网络结构中具有系统重要性的两个主体，其风险状况一旦恶化，将对各金融机构产生风险溢出效应。金融体系的系统性风险隐患逐步形成（图4左半部分）。然而，房地产经济很容易受到宏观经济波动、国家宏观调控政策等因素的影响。当宏观经济下行或者政策因素对房地产经济不利时，房地产需求会发生变化，市场预期和信心将出现波动，房地产经济面临着逆转的危险。一旦房地产经济进入下行期，市场需求的锐减将导致房地产价格的大幅回落，房地产抵押品价值大幅缩水，房地产信贷和地方融资平台贷款的违约率迅速上升。又由于共同风险敞口过度集中于房地产及地方融资平台贷款，各金融机构将受到不同程度的冲击，资产质量严重下滑，资产总值大幅受损。更可怕的是，如果所有的金融机构都设法掩盖自己的风险暴露，形成“拥挤交易”，则问题资产的流动性和融资流动性将会面临断裂的风险，金融市场将出现流动性严重不足的局面，整个金融体系面临崩溃，并极有可能爆发系统性风险（图4右半部分）。
综上所述，通过对我国房地产经济波动与系统性风险之间传导机制的分析可以看出，当前我国空间维度宏观审慎管理机制构建的关键点在于如何对金融体系的共同风险暴露加强监管，即如何设计有效的政策工具，对具有系统重要性的信贷主体――房地产行业及地方融资平台――的贷款投放实施更加严格的监管，以防范和化解可能因房地产经济波动而引发的系统性风险。
三、我国空间维度宏观审慎管理的政策建议
近年来，为了保持房地产市场的持续健康发展，我国政府出台了多种政策措施，希望通过加强房地产的宏观调控来防范房地产经济波动的潜在风险。在信贷政策方面，运用了贷款价值比（LTV）、最低资本金比例等措施来进行信贷调控，但是缺乏整体性和连续性，尤其是对金融机构的共同风险敞口缺乏有效的审慎监管。结合房地产信贷和地方融资平台贷款的风险现状，我们给出如下政策建议。
（一）进一步加强对房地产金融支持的严格监管，重点防控房地产信贷的集中度风险
由房地产信贷规模膨胀导致的金融机构共同风险敞口过度集中俨然成为我国当前空间维度系统性风险防范的首要目标。在已有金融监管措施的基础上，我们认为，我国金融当局应该从以下四个方面进一步强化对房地产金融支持的宏观审慎管理：
1. 建立和完善房地产信贷的审慎监测指标体系，合理评估房地产信贷风险，并构建我国房地产信贷风险的预警机制。拥有完备的信贷监测体系，是有效防控房地产信贷风险的根本前提。房地产信贷监测指标的选择，应遵循完备性、可行性、前瞻性等原则，并考虑信贷指标与宏观经济指标相结合；在监测过程中，注重总体监测与区域监测并举，多层次全方位地掌握房地产信贷的变化情况。在此基础上，采用科学的工具和方法，有效识别和评估房地产信贷面临的各种风险。目前，我国金融监管部门主要通过压力测试来评估房地产信贷的风险状况。在不断改进的过程中，测试风险因素更加全面，测试内容更加广泛，且更加关注测试过程的科学严谨。然而，压力测试中的情景假设仅仅是对未来某种极端情况的假定，并不是对宏观因素变化趋势的预测。因此，我国金融当局应积极构建有效的房地产信贷风险预警机制，充分利用房地产信贷监测数据来判断未来风险的发展趋势，根据预警结果合理制定并实施抵御风险的各种应急方案和行动计划。
2. 依据房地产信贷风险现状及房地产价格的走势，及时、动态地调整贷款价值比（LTV）。LTV是一个非常重要的参数，往往在确定贷款总额及控制信贷风险中发挥着关键作用。较高的LTV会助长房地产信贷的扩张，进一步加剧房地产泡沫的膨胀。在准确判断房地产信贷风险变化趋势的前提下，通过动态地、具有前瞻性地调整LTV，能够有效地抑制信贷规模的膨胀，促进房地产市场平稳健康地发展。目前我国已重视对LTV的监管和调整，在此基础上，应进一步完善LTV的调整机制，提高LTV调整的科学性、灵活性和前瞻性。根据房地产价格变动及房地产信贷增长的形势，及时调整LTV上限，对具有投资、投机性质的房地产贷款制定更为严格的LTV上限。
3. 动态调整房地产贷款对总贷款的比率以及区域房地产贷款比重的上限，并依据金融机构的运营状况及抗风险水平，有差别地实行房地产贷款比重上限。在房地产信贷敞口增长过快、金融机构风险敞口趋于集中的形势下，应及时设置合理的房地产贷款比重上限，直接调控房地产贷款的增速，有效地防范房地产贷款集中度风险。在具体实施过程中，应注重从整体、区域和个体三个层面出发，有差别地进行调整。在控制总量的基础上，根据不同区域房地产贷款的风险状况以及金融机构的运营质量来确定各层面房地产贷款比重的上限。
4. 严格执行差别化的房地产开发贷款及住房贷款政策，降低房地产投资的杠杆效应。严格控制房地产开发贷款的发放。根据资质、信用、资本金充足率等条件，对房地产开发商进行评级分类，通过保守估计和较为稳妥的审慎做法来动态确定各级开发商的贷款成数，以控制信贷风险，严防大额授信集中度风险，并在把握风险收益的基础上，合理满足中小户型、中低价位房地产开发及保障性安居工程建设的贷款需求。在住房贷款方面，对于不同性质的购房贷款，实施不同的资本要求及利率浮动机制，并对分期付款期限进行动态调整。严格要求商业银行对非自住商品房实施较高的首付比例和更加严格的利率风险定价，并适当缩短分期付款期限。通过运用上述差别化的房地产贷款政策，能够在满足合理需求的基础上，有效地抑制房地产贷款冲动，降低房地产投资的杠杆效应。
（二）深入推进地方政府投融资平台贷款的风险防控，不断弱化投融资平台与金融体系之间的风险关联度
地方政府投融资平台贷款的风险防控是我国空间维度系统性风险防范的另一紧迫任务，也是我国金融当局空间维度宏观审慎管理必须面对的重要内容。在对地方政府投融资平台贷款进行清理、规范的基础上，需要进一步强化宏观审慎管理，以促进金融业的审慎经营，并推动投融资平台主体的规范和可持续运营。
1. 尽快建立地方政府投融资平台贷款的数据库及风险监测指标体系，提高平台贷款的透明度，在此基础上，加快构建平台贷款风险的早期预警机制。地方融资平台贷款数据库的建立，一方面有利于金融当局准确地掌握平台贷款的规模和质量，为贷款风险的监测和分析提供数据支持；另一方面，也有利于银行等信贷部门更好地掌握各个投融资平台贷款的基本状况，准确把握投融资平台跨银行的资金流向，从而有效控制平台授信额度，避免多头授信和过度融资的问题。进一步，为了切实有效地防范地方融资平台贷款风险，实时掌握风险动态，应当根据我国地方融资平台运行的现状，建立一套相对完备的监控指标体系，准确地反映地方融资平台的风险程度和未来发展变化趋势，切实打造地方融资平台风险的预警系统。依据预警结果，制定相应的风险防范措施，利用前瞻性拨备的思想，提前做好拨备计提增减的准备。
2. 适时调整平台贷款占贷款总额的比重，以及储备土地、资产收费权等抵（质）押资产的贷款价值比（LTV）等指标，强化对地方融资平台金融杠杆的动态调控。依据投融资平台贷款风险预警的结果，合理地调整平台贷款占贷款总额的比重，控制平台贷款的增速。进一步，在控制授信总量的前提下，依据不同区域的经济发展状况，合理地分配授信比例。此外，抵押资产的贷款价值比具有较好的可控可测性质，是地方融资平台金融杠杆调控的有效手段。尤其是储备土地的贷款价值比，通过降低该比重的上限，不仅能够有效地抑制地方政府投融资平台的贷款需求，而且有助于减轻地方融资平台对土地金融、土地财政的高度依赖，缓解周期性风险。
3. 建立地方政府投融资平台评估分类体系，实行差别化的平台信贷政策。建立对政府融资平台的外部信用评级制度，不仅考察融资平台自身的财务指标，还应重点评估主管政府部门的信誉以及财政实力，将当地GDP规模、财政收支结余情况、财政负债情况、预计经济增长速度等因素一并纳入评价体系。根据不同的信用等级，实行差别化的平台信贷政策。对信用等级较高、偿债能力稳定的地方融资平台，设置宽松的授信总量、还款期限、最低资本金比例、资产负债率等指标；相反，对于信用等级较低、还款来源不明确的地方融资平台，实行严格的信贷政策，并禁止新增贷款的发放。在此基础上，可以依据平台项目的盈利性、投资回收期限等指标，进一步细化差别化的信贷支持政策，强化对平台项目贷款的风险控制。
注：
①结构性投资机构主要指，通过销售商业票据筹资，投资于MBS、CDO等长期债券，套取长短期利差的金融机构。
参考文献：
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【关键词】房地产信贷风险风险管理商业银行
一、房地产信贷及风险概述
(一)房地产信贷主要类型
房地产信贷按照用途主要可分为土地开发、商品房、商业地产贷款，对上述贷款一般采用信用、保证贷款、抵押贷款和质押方式进行。对信贷进行分类，由于其风险不同，有助于商业银行进行分类管理，进而降低贷款风险。
（二）房地产信贷风险类型
一是市场风险。虽然房地产是否存在泡沫或者泡沫何时破灭基本不可量化预测，但以下种种迹象表明市场风险正在逐渐增大，比如存量房不断增加、房地产价格和居民收入比逐年增加、房地产价格和价值严重背离、炒房者不断增加、刚性购买需求不断减少，如果商业银行一味追求利润而不考虑这些市场风险，无疑加大了商业银行的信贷风险。二是政策风险。对银行房地产信贷来说，政策性风险一般是指我国政府的货币政策、财政政策、产业政策等对银行信贷业务产生的风险。比如消极的货币政策往往伴随着利率上升，由于投资的供求被打破，住房价格往往下降，住房抵押品赎回权增加，发生信贷和流动性危机的几率急剧增加。三是系统性风险。由于商业银行通过同业拆借或者银行间债券市场交易后互有负债或者资产，当一家负债较大的银行出现支付不能的情况，就会影响其他银行的支付能力，严重者将导致系统性风险。四是信用风险。信用风险是指借款者由于开发商投资开发的项目失败、以投资为目的的购房者在房地产价格严重下跌时违约等原因导致的不能清偿贷款的风险。
二、商业银行房地产贷款风险管理存在的主要问题
（一）全员风险意识淡薄
商业银行信贷相关人员，除了专门在风险管理部门工作的员工之外，大多数风险意识比较淡薄，突出表现在一是信贷部门的员工出于提高经营业绩和获取奖金的需要，往往在办理信贷过程中，不认真履行银行的风险识别和评估程序，加大了贷款风险；二是商业银行的管理层比较重视短期银行利润，这样容易忽视信贷风险对长期利润的影响；三是信贷部门以外的信贷相关工作人员认为房地产信贷有抵押物，往往不重视对贷款人的可持续发展能力的调研工作，对房地产开发项目的可行性研究报告不认真甚至不分析其中蕴含的风险因素，而且对抵押物的价格或未来的走势不重视，盲目信赖房地产价格评估人员的职业道德。
（二）商业银行信用风险管理能力有待提高
一是很多国有银行虽然进行了股份制改造，但是贷款决策审批权力往往过于集中少数人手中，这种情况往往导致其虽然有了比较健全的信用风险管理制度，但是该制度被少数人架空，已流于形式，起不到应有的作用；二是银行授信部门的独立性不强，导致其对信贷部门的盲目放贷行为约束力不足；三是对不良贷款的形成的真正原因不能进行量化分析，因此不是很难追责，就是对责任追究的力度不够，起不到责任追究的效果，很难消除信贷人员为了自己利益最大化而损害银行利益的行为。
（三）操作风险的管理不够完善
很多商业银行对信贷操作风险不够重视，信贷管理手段很难达到预期的目标。比如不严格执行总行的信贷标准，擅自降低准入门槛，甚至出现违规放贷的违纪行为，导致对“五证”不齐全或是自有资金占开发项目总投资低于30%房地产项目签订贷款合同；又如很多贷款人以流动资金贷款名义进行房地产开发，而银行不置可否，不严格跟踪贷款的用途；再如变相降低首付比例，对房地产虚假提高评估价格的行为采取默认的态度。上述行为无形中增加了商业银行房地产信贷的操作风险。
（四）商业银行房地产信贷相关人综合业务技能亟待提高
很多商业银行的信贷人员对风险防控方面的知识欠缺，同时又缺乏相应的后续教育培训或自学的补救措施，久而久之造成该部分人员的综合业务技能严重背离其工作岗位的需要。例如部分员工不仅信贷知识欠缺致使风险防范意识较差，同时又对房地产行业知识的掌握不够深入彻底，很难适应房地产行业信贷风险管理的现实需要。
（五）对个人住房贷款信用风险的违约估计不足
一般来说商业银行对个人发放的住房贷款，短则五年，长则二十多年，属于典型的中长期信贷。根据货币的时间价值和风险理论,这样的贷款的风险会因不断积累而提高，因此其风险是逐步显现的。比如目前我国房地产行业不景气，房地产价格放缓或者已经进入下降通道，加上我国经济发展速度放缓，老龄社会的出现等等原因,个人住房贷款变成不良贷款的几率逐渐增大。对此我国的商业银行显然准备不足，一是对个人住房贷款事前调查主要依靠房地产中介和开发商，信贷风险评估不足；二是对房地产贷款资产或抵押物的资产保全机制没有建立有效的管理制度；三是房地产信贷证券化市场由于不成熟还不能有效转移风险。
三、商业银行对房地产信贷风险防范策略
（一）完善信贷操作流程，减少信贷操作风险
再好的风险管理方案，如果相关执行人的意识不够，将很难执行到位。因此商业银行必须重视信贷相关人员的风险意识的培养工作。一是严格执行既定的信贷条件，坚决杜绝放松信贷条件的违规贷款行为；二是加强对信贷业务的监督工作，纪检、监察以及风险管理和内部审计部门要对操作风险进行联合检查，为违规贷款一查到底并追究相关人员的责任；三是使用先进的风险识别方法，逐渐减少人工控制风险的经验主义行为。
（二）加强商业银行的信贷管理，达到目的和手段的完美统一
1.在提供风险识别能力的基础上，不断完善风险管理系统。
事后补救风险措施，虽然可以起到亡羊补牢的作用，但为了更好地降低信贷风险，商业银行应当不断完善风险管理系统。一是进行房地产信贷风险进行定性分析，比如对信贷对象的风险进行分类、对房地产市场风险进行调查分析、对房地产的宏观调控政策进行调研和分析；二是重视信贷风险的量化分析工作，充分认识到量化模型对信贷风险分析的重要作用。
2.为了有效避免认为因素增加的信贷风险，要建立刚性的责任追究机制。
一是将信贷审批部门、管理部门、评估部门进行分设，并明确相应的权力和义务；二是明确上述三个独立部门的工作流程，并定期由内部审计部门审核执行情况，对不按照规定流程工作的部门进行惩戒；三是建立上述三个部门独立工作报告制度，并由银行管理层审核其报告，不断总结经验和教训。
3.重视贷后风险。
凡事需有始有终，加强贷后风险管理不是可有可无的工作，相反，商业银行只有加强此方面的管理才能更好地控制信贷风险。一是建立单独的贷后风险管理部门，对每笔贷款进行无缝管理，直到收回为止；二是随时掌握贷款对象的经营情况，严格监督信贷资金的约定用途；三是明确信贷风险责任，并规定对风险的专门管理流程和办法，要求责任人落实。
4.提高银行信贷人员风险防范知识。
商业银行的授信人员目前尚未完全掌握房地产信贷的风险评估方法，如很多信贷工作人员虽然基本掌握了信贷基础知识，但对房地产业经营流程、风险特点方面掌握的还不够，对国家宏观经济政策的调整并主动地控制房地产信贷风险的意识还欠缺。要想解决此方面的问题，笔者认为一是对现有的信贷人员进行风险知识的培训；二是引进高素质的房地产信贷方面的专门人才；三是注意高素质的人才和现有信贷人员的融合问题，防止新老观念的碰撞产生矛盾。
（三）建立个人住房贷款信用风险违约估计系统
为了减少个人住房贷款变成不良贷款的几率，笔者认为商业银行应该提前做好准备工作，一是重视个人住房贷款事前调查工作；二是完善房地产贷款资产管理或抵押物的资产保全机制；三是逐渐通过房地产信贷证券化转移风险。
四、总结
总之，商业银行应当根据不同的房地产信贷类型和信贷风险种类对风险进行有针对性的分类管理，认真梳理本文提出的房地产贷款风险管理存在的主要问题，并举一反三，在不断提高全员信贷风险管理意识的基础上，要做好完善信贷操作流程，不断降低信贷操作风险；完善贷后风险管理；逐渐提高信贷人员职业技能；建立刚性的责任追究机制等方面改善自身问题，为银行的可持续发展奠定基础。
参考文献
[1]王晓丽.浅议我国房地产信贷风险[J].江西社会科学，2014，(3).
[2]赵莉亚.商业银行房地产开放贷款风险和对策[J].思想战线，2013，(S2).
【关键词】房地产抵押贷款 贷款额度 风险评估体系 风险防范
房地产抵押贷款面临的风险
房地产抵押权人在房地产抵押中的风险。房地产抵押权人就是债权人，债权人为了使自己财产不受损失，可依法将不履行债务的债务人为该债务提供担保的房地产折价或拍卖，优先受偿变卖所得。抵押权人虽然在房地产抵押过程中处于主动地位，但是存在许多风险。
日常生活中，有很多不规范的民间抵押和非金融系统，很多债权人只是保留债务人或担保人的房屋所有权证，不做抵押登记，这给一些债务人制造了重复抵押的机会。《担保法》和《城市房地产抵押管理办法》明确规定：不进行登记的抵押是无效的。在银行等金融系统中这一现象很少发生，民间抵押应该重视这一现象。防范这一风险发生主要在于抵押权人应依法办事，按照金融政策的规定从事金融活动。①
抵押权人操作风险是引发房地产抵押贷款风险的重要因素。银行所贷资金的安全性原则和盈利性原则在开展房地产抵押贷款业务中是互相矛盾的。原因如下：出于安全性和保守原则的考虑，银行不应放贷过多以防范风险；从盈利角度出发，银行应扩大贷款范围，放宽贷款条件，这种做法将会提高银行经营风险。现今，抵押权人是这样确定抵押率的：抵押权人根据抵押物的市场价值，综合抵押人的资信信誉、还贷能力、贷款期限和变现能力等各方面因素来确定抵押率。由于抵押权人专业知识不够，对于房地产市场走势预估不准，不能准确定位费用扣除项以及扣除多少，导致信贷工作困难。对估价时点的公开市场价值的折扣比例是贷款安全性的唯一体现。事实上，抵押物的担保能力应体现在其未来的变现能力上而不是当时抵押物的价值。比如，银行一般按市场价格的五到七成确定贷款额，进而办理相关抵押贷款业务，抵押物的担保性质在这种方法中毫无体现。具体而言，采用现有抵押率公式计算贷款额存在诸多问题。首先，变现价值往往与市场价值存在较大差距，人们通过高估抵押物评估价值进行抵押，即使评估价值不被抬高，反映的也不是变现价值，而是市场价值；其次在确定抵押率时，未从评估价值中扣除如诉讼费、评估费、资产保全费、产权过户费、处置费等实现抵押权所需发生的费用，这些费用相对抵押物价值是一笔不小的开销。
抵押物在市场价值减值方面的风险。郊区的企业将厂房设备和土地抵押掉，抵押物重置价值与市场变现价值相差很大；外部环境的变化会导致抵押物市场价值降低；厂房、职工宿舍楼等专用性很强的抵押物的交易市场狭窄，不好变现。
抵押物也有可能面临短期强制处分的风险。《城市房地产抵押管理办法》第三条规定：债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。被拍卖房地产的所有人不是自愿的卖主，是因债务履约期届满未能清偿债务而被迫依法拍卖其拥有的房地产，再加上拍卖价格未经过一段合适的议价期，在拍卖日公开竞投，而买家在竞投之前不了解该房地产的情况，在很短的时间内完成交易。卖价一般比公平市价低，才能吸引买家竞投，促使拍卖尽快成功。拍卖市场有待进一步成熟，竞投应该激烈，不然拍卖价格低于市场价格的颓势不会好转。②
房屋、土地管理部门的分别设置，导致不规范抵押的发生。一些抵押人先办好土地管理部门的抵押登记手续，随后又将此房产抵押给房产管理部门，还有就是此两次抵押登记不是相同的抵押权人所办，产生了房屋与其占用范围内土地使用权的权利主体不一致的矛盾。债务到期的时候，到底谁先受偿，成为一个棘手的问题。
除了上述情况外，抵押权人在设定抵押权时也需要了解和掌握抵押人（债务人）的其他情况，越全面越好。比如该房地产在进行抵押的时候受不受法律、法规的约束；该抵押物是不是多次抵押；审核该房屋的原始所有权登记资料，验明抵押物与档案资料记载情况；审查抵押物有无查封、扣压、拆迁等限制登记的情况，一旦发现应及时停止等。③抵押权人在抵押运作过程中必须对抵押情况进行全面细致的了解，采取有效措施，提高防范意识，将风险降到最低，最大程度地保证自己的权益不受损害。
房地产抵押评估过程中的风险。抵押房地产评估是对房地产作为抵押物的价格按照一定的程序和原则，参照当时相似房地产的市场价格进行客观合理的评估。评估过程存在许多风险。第一是权属风险，如房产证登记面积、位置以及受益人与实际情况不相符合将引起权属纠纷进而影响抵押物的市场价格。第二是时间价值风险：贷款到期日的实际房地产价值和房地产估值间的差异。第三是违规操作带来的风险，如获得未结算完土地出让金情形下的土地使用权证、工程还没有竣工时的房屋所有权证，房屋抵押时房屋所有权人与土地使用权人不一致等。第四，房产所有人将房屋租出，房租一次付清，由于金融机构不能在租期内实现抵押权，导致金融机构资金回笼方面存在风险。第五，原土地使用者的房产属于土地开发费的一部分。
房地产抵押登记部门和现场勘察贷款额度审批存在的风险。从目前我国的登记制度来看，房地产管理部门作为房地产抵押登记部门，对房屋权属登记和抵押登记进行真实性审查。现在许多抵押权人存在依赖思想，放松了作为抵押权人应该注意和把关的地方，只靠登记机关把关，给登记机关增加了许多压力，同时也增加了登记机关出现风险的机会。查验当事人是否具备抵押登记条件是登记机关对抵押当事人的合法性审查的重点，同时在抵押的主体资格、本人签字、个人印章和身份证名字是否一致、有无共有人、共有人抵押意愿等方面也应该严格审查。
金融机构要高度重视现场勘察工作，确认房地产档案和实际情况的符合程度。被评估对象的方位、周边环境、建筑结构、装修和设备状况等是现场勘察的主要内容。有些人钻评估人员对评估环境不熟悉的空子，提供虚假的现场资料给评估机构，使评估人员不能正确评估抵押物的价值。这就要求评估人员注意检查土地出让金的发票，核实房产证、土地证是否属实。债权人通过相关部门进行贷后检查，降低贷款风险，比如查看借款人土地实际用途是否发生变更等。
房地产抵押贷款的风险防范
完善房地产抵押贷款风险评估体系和保险机制。金融机构要明确责任，保证房地产抵押贷款流程的安全，坚决杜绝抵押物价值的人为操作，加强并动态监管抵押物全过程。制定统一标准规范，明确不宜作抵押物款项，将抵押物细分归类。加强贷后管理，不定时对贷后抵押物进行跟踪检查。同时，实行分期还款制度，降低金融机构的金融风险。
对抵押物进行科学分类以确定合适的抵押率。抵押率是根据不同的抵押物及其变现能力来确定的，谋求抵押率约等于变现率。调整计算抵押率的方式，对于容易确认变现价值的抵押物来说，将变现价值减去处置变现抵押物的相关税、费作为计算抵押率的分母来计算抵押率；对于那些不容易确认变现价值的抵押物，将双方认可的评估价值，减去处置变现抵押物相关税、费作为计算抵押率的分母来计算。④对贷款抵押中的不同抵押物和抵押年限应根据市场行情分别设定不同的抵押率。
完善风险防范制度。在金融机构中树立正确的风险理念，完善贷款业务的相关操作程序，加强和规范抵押贷款风险监控和预警体系的建设。抵押贷款风险存在于房地产贷款的审核、发放和回收各个方面，防范风险，要做到以下几点：一、信贷操作规范化，内控管理严格化。实行跟踪服务，落实调查责任，增加贷后检查强度和次数。确定申报价格的合理性、各信息与实际信息的一致性是银行办理房产抵押贷款手续的前提，加强贷后检查，防范影响贷款归还的不利因素出现，减少贷款损失。二、完善金融机构内部操作流程和监督机制，提高房地产按揭贷款管理水平，构建一套有效、适用的执行制度。三、建立违法违规通报机制。⑤对于虚假抵押贷款行为，要及时复查并找出问题所在，建立黑名单并实行信息共享，信贷制裁弄虚作假行为，防范房地产抵押贷款风险发生。
总 结
在我国，房地产贷款是商业银行的主要信贷业务之一。如何防控该业务所产生的风险，不仅关系到商业银行的利益，也影响着我国整个金融市场的稳定。完善房地产抵押贷款风险评估体系和保险机制，完善金融机构风险防范制度是防范房地产抵押贷款风险的重要措施。同时，相关部门要设立特殊的房地产担保规则，引入住房质量强制保险制度。完善银行内控制度，加强监管部门监管力度，完善信息资源共享平台，进一步完善房地产贷款风险控制机制。只有在房地产抵押登记管理部门和金融机构密切配合下，才能合理规避房地产抵押贷款中的风险。（作者单位：西南石油大学文法学院）
注释
①符启林：《房地产法》，法律出版社，2009年。
②关永宏：“论住房公积金贷款存在的风险及其防范”，《山西大学学报》，2009年6月。
③刑建：“浅谈商业银行住房贷款的风险防范”，《商情》，2008年6月。
银监会将启动新一轮房贷压力测试
【《财经》综合报道】中国银监会在4月19日召开2011年第二次经济金融形势通报会，刘明康要求继续认真贯彻差别化住房信贷政策，进一步强化房地产开发贷款的风险管理，开展新一轮的房地产贷款压力测试。
去年，国家对房地产市场进行了宏观调控，银监会曾组织商业银行进行多轮房地产贷款压力测试，以评估房价下降及宏观经济情况变化对银行房地产贷款质量的影响。在今年3月举行的全国“两会”上，银监会主席助理阎庆民曾表示，根据压力测试结果，房价下跌30％，在银行可以承受的范围之内。
对于防范房地产贷款风险，刘明康要求，要贯彻落实国务院关于房地产市场调控的各项方针政策，更加自觉地做好房地产信贷风险防控工作。继续认真贯彻差别化住房信贷政策，严格执行贷款操作流程，进一步强化房地产开发贷款的风险管理，不折不扣地落实房地产开发贷款名单式管理、在建工程抵押、贷款成数控制及售楼售地款封闭管理。开展新一轮的房地产贷款压力测试。
在防范集团客户风险方面，要坚守客户授信集中度红线，将所持有的债券、发放的贷款以及表外担保和贷款承诺统一纳入授信集中度限额管理。严格设定行业授信集中度，密切关注集团客户过度授信的风险。
刘明康强调，要坚决贯彻落实宏观调控措施，提高金融服务水平。要坚决贯彻落实稳健的货币信贷政策，改变简单追求贷款规模、市场占有率等粗放式的经营模式，注重建立长效机制和可持续发展，确保贷款条件的严格、审慎。
“在保证风险与收益相匹配和商业可持续的前提下，积极支持廉租房、公租房和棚户区改造等保障性安居工程建设，加强还款保障机制的设计和建设。要严控合规风险，提高金融服务的质量和水平，把消费者保护落到实处，切实提高金融服务的质量和水平。”刘明康说。
声音
市政债应和财产税组合
中国人民银行行长周小川：市政债和财产税的搭配组合，有助于解决我国城镇化发展的融资问题，有关部门正积极研究市政债推出事宜。此前地方融资平台产生的债务处于逐步偿还阶段，并非如外界所想象的那么严重。对于已积累的超额外汇储备一定要管理好，央行正积极寻找新的投资机构和渠道。
保险业将积极推动巨灾保险制度
中国保监会主席吴定富：应大力提高保险业的竞争力，不断扩大保险服务覆盖面。在管理自然风险方面，“十二五”期间，保险业将积极推动建立适合我国国情的巨灾保险制度，提高全社会抵御各种重大自然灾害的能力，继续推进农业保险发展，保障粮食生产安全。
外储应收购更多资源和科技项目
国务院发展研究中心金融研究所所长夏斌：中国持有1万亿美元外汇储备就足够，余下资金应该大量投资，让投资组合多元化。外汇储备投资应该修正原则，增加战略性目标，按照实体经济的需求收购更多资源和科技项目。
快报
香港首只人民币计价证券发售
香港首只人民币计价证券、汇贤房产信托（汇贤REIT，87001.HK）在19日中午完成公开发售。汇贤REIT共筹得资金人民币104.8亿元，总发行规模为20亿基金单位，面向散户发行的部分占20％，获2.5倍认购。
富安达基金公司获批
4月19日，富安达基金管理有限公司从证监会获得基金牌照，成为中国第64家公募基金公司。富安达基金由南京证券有限责任公司、江苏交通控股有限公司、南京市河西新城区国有资产经营控股（集团）有限责任公司三家单位共同发起设立，注册资本1.6亿元。
【关键词】房地产抵押；风险；防范
房地产开发贷款、个人住房贷款，以及其他贷款，通常将房地产作为抵押物。而房地产抵押价值如果过高，就容易造成信贷风险，如果过低，抵押物的担保作用就得不到充分发挥。《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》明确要求商业银行在发放房地产抵押贷款前，要确定房地产抵押价值，作为核定贷款发放额的依据。因此评估师客观、合理的确定抵押房地产的市场价值，有效的控制和规避房地产抵押评估中存在的风险尤为重要。
一、房地产抵押中存在的风险
1. 抵押权人操作风险是引发房地产抵押贷款风险的重要因素
银行所贷资金的安全性原则和盈利性原则在开展房地产抵押贷款业务中是互相矛盾的。原因 如下：出于安全性和保守原则的考虑，银行不应放贷过多以防范风险；从盈利角度出发，银行应扩大贷款范围，放宽贷款条件，这种做法将会提高银行经营风险。现 今，抵押权人是这样确定抵押率的：抵押权人根据抵押物的市场价值，综合抵押人的资信信誉、还贷能力、贷款期限和变现能力等各方面因素来确定抵押率。由于抵 押权人专业知识不够，对于房地产市场走势预估不准，不能准确定位费用扣除项以及扣除多少，导致信贷工作困难。对估价时点的公开市场价值的折扣比例是贷款安 全性的唯一体现。事实上，抵押物的担保能力应体现在其未来的变现能力上而不是当时抵押物的价值。比如，银行一般按市场价格的五到七成确定贷款额，进而办理相关抵押贷款业务，抵押物的担保性质在这种方法中毫无体现。具体而言，采用现有抵押率公式计算贷款额存在诸多问题。首先，变现价值往往与市场价值存在较大 差距，人们通过高估抵押物评估价值进行抵押，即使评估价值不被抬高，反映的也不是变现价值，而是市场价值；其次在确定抵押率时，未从评估价值中扣除如诉讼 费、评估费、资产保全费、产权过户费、处置费等实现抵押权所需发生的费用，这些费用相对抵押物价值是一笔不小的开销。
2.抵押物风险
抵押物在市场价值减值方面的风险。郊区的企业将厂房设备和土地抵押掉，抵押物重置价值与市场变现价值相差很大；外部环境的变化会导致抵押物市场价值降低；厂房、职工宿舍楼等专用性很强的抵押物的交易市场狭窄，不好变现。
抵押物也有可能面临短期强制处分的风险。《城市房地产抵押管理办法》第三条规定：债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得 的价款优先受偿。被拍卖房地产的所有人不是自愿的卖主，是因债务履约期届满未能清偿债务而被迫依法拍卖其拥有的房地产，再加上拍卖价格未经过一段合适的议 价期，在拍卖日公开竞投，而买家在竞投之前不了解该房地产的情况，在很短的时间内完成交易。卖价一般比公平市价低，才能吸引买家竞投，促使拍卖尽快成功。拍卖市场有待进一步成熟，竞投应该激烈，不然拍卖价格低于市场价格的颓势不会好转。房屋、土地管理部门的分别设置，导致不规范抵押的发生。一些抵押人先办好土地管理部门的抵押登记手续，随后又将此房产抵押给房产管理部门，还 有就是此两次抵押登记不是相同的抵押权人所办，产生了房屋与其占用范围内土地使用权的权利主体不一致的矛盾。债务到期的时候，到底谁先受偿，成为一个棘手的问题。
3.变现风险
房地产是一种比较特殊的商品，它不能移动，属于不动产。因此，投资于房地产项目中的资金流动性差，变现性也较差，不像其他商品那样，容易收回资金。房地产资金变现风险主要是不能变成货币或延迟变成货币。
4.社会和政策性风险
任何国家的房地产都会受到社会经济发展趋势和国家相关政策的影响。如果经济繁荣，政策鼓励支持，则房地产价格看涨，相反则会看跌，我国也不例外。新的房地产政策的出台，二手市场的交易量明显减少，出现了持币待购的现象。对抵押权人来说，这些因素是应该充分考虑的，若银行不注意经济形势和宏观政策形势的变化，很可能遭受损失。
5.经济性风险
目前，房地产市场还是一种不充分的市场，其特征就是缺乏信息，许多房地产的交易和定价是悄悄进行的，这种交易行为往往忽视它们涉及的法律条文、城市规划、税费等规定。另外，房地产商品不同于一般的商品，即使是外型、尺寸、年代、风格、建筑标准等都相同的建筑，只要建设位置不同，其价值就有很大差异。此外，如对房地产抵押过程中的诸多细节了解不详尽，也有可能造成不必要的损失。如抵押一套住宅，如果在处置这套住宅时发现房屋的上、下水管道和结构上存在问题，就会使抵押权人遭到损失。
二、房地产抵押风险的防范
1.完善房地产抵押贷款风险评估体系和保险机制
金融机构要明确责任，保证房地产抵押贷款流程的安全，坚决杜绝抵押物价值的人为操作，加强并动态 监管抵押物全过程。制定统一标准规范，明确不宜作抵押物款项，将抵押物细分归类。加强贷后管理，不定时对贷后抵押物进行跟踪检查。同时，实行分期还款制 度，降低金融机构的金融风险。
2.对抵押物进行科学分类以确定合适的抵押率
抵押率是根据不同的抵押物及其变现能力来确定的，谋求抵押率约等于变现率。调整计算抵押率的方式，对于容易确认变现价值的抵押物来说，将变现价值减去处置变现抵押物的相关税、费作为计算抵押率的分母来计算抵押率；对于那些不容易确认变现价值的抵押物， 将双方认可的评估价值，减去处置变现抵押物相关税、费作为计算抵押率的分母来计算。对贷款抵押中的不同抵押物和抵押年限应根据市场行情分别设定不同的抵押率。
3.完善风险防范制度
在金融机构中树立正确的风险理念，完善贷款业务的相关操作程序，加强和规范抵押贷款风险监控和预警体系的建设。抵押贷款风 险存在于房地产贷款的审核、发放和回收各个方面，防范风险，要做到以下几点：1）信贷操作规范化，内控管理严格化。实行跟踪服务，落实调查责任，增加贷后 检查强度和次数。确定申报价格的合理性、各信息与实际信息的一致性是银行办理房产抵押贷款手续的前提，加强贷后检查，防范影响贷款归还的不利因素出现，减少贷款损失。2）完善金融机构内部操作流程和监督机制，提高房地产按揭贷款管理水平，构建一套有效、适用的执行制度。3）建立违法违规通报机制。对于虚假抵押贷款行为，要及时复查并找出问题所在，建立黑名单并实行信息共享，信贷制裁弄虚作假行为，防范房地产抵押贷款风险发生。
4.对抵押率进行科学的分类，按不同抵押物及其变现能力确定抵押率，谋求抵押率变现率。调整抵押率的计算方式，对容易确认变现价值的抵押物，采用变现价值扣除处置变现抵押物相关税、费作为分母计算抵押率，对不容易确认变现价值的抵押物，应在双方认可的评估价值基础上，扣除处置变现抵押物相关税、费作为分母计算抵押率。建议根据市场敏感程度对贷款抵押中的不同抵押物和抵押年限分别设定不同的抵押率。
三、结束语
如何防控该业务所产生的风险，不仅关系到商业银行的利益，也影响着我国整个金融市场的稳定。要完善房地产抵押贷款风险评估体系和保险机制，完善金融机构风险防范制度是防范房地产抵押贷款风险的重要措施。同时，相关部门要设立特殊的房地产担保规则，引入住房质量强制保险制度。完善银行内控制度，加强监管部门监管力度，完善信息资源共享平台，真正发挥抵押贷款的风险防范功能，高度重视抵押协议的法律有效性，掌握抵押贷款业务的特殊规律，确保房地产抵押的合法有效，真正有效控制银行抵押贷款风险。
参考文献：
为了防范房地产市场风险也好，为了抑制投机性购房需求也罢，自去年以来，国家调控楼市的决心显而易见，举措也是一个接着一个。而最近一段时间，关于“首套房首付已提至四成”的消息着实让人捏了一把汗。
首付比例再提高
楼市对人的打击从来都是始料未及的。南京石先生最近很郁闷。3月初，他委托中介到银行办理贷款，各方面条件都符合，至今两个月过去了，银行那边还没有确定放贷。而与此同时，在这家中介办贷款的艾女士却如期获得了贷款。中介解释说，艾女士的首付比例是5成，属于银行优先放贷的人群；石先生的首付只有3成，能不能贷下款来，只能盼银行手下留情了。
今年以来，很多像石先生一样的购房者惊喜的发现房价降了，首付也勉强凑上了，却又遇到银行不批贷款的难题。即使勉强批贷，买房者还要承担高达1.1倍的利率上浮。这对刚需来说确实是一个不小的打击。过去几年，多家银行为了竞争客户，打出8折甚至7折的利率优惠，现在这些做法已经成为历史了。在哈尔滨、福州、济南、沈阳、西安等二线城市，首套房贷利率早已上浮到1.1甚至1.2倍。
“现在政策没变，还是首套房最低首付三成，而房贷经理可根据客户情况及贷款额度剩余情况，灵活掌握，比如客户如愿意接受利率上浮，就可首付4成。”一家国有银行的房贷负责人表示。在广州，建行、农行表示其首套房贷首付比例已提至4成，首套房贷的利率优惠也早已成为历史，贷款利率多在基准利率之上上浮10%。同样上浮利率还有占房贷份额最大的建设银行。
防风险或是托词
从“国十一条”到“国八条”再到“国十条”，差别化的信贷政策已成为抑制楼市虚火的重要手段，第三套房禁贷，第二套房首付至60%，已经抑制了部分改善置业的买家。终于，“战火”波及到首套房。
这样的调整势已引来无数首次置业者的关注，业内人士对此举也是不甚满意，合富置业首席分析师龙斌认为：“如果银行房贷的额度比较紧，而申请房贷的人又相对多一些，那么考虑到供求关系，银行可能会提高首付比例。但从政策的角度看，这样做是违背调控精神的，因为国家的规定是支持、鼓励合理的居住需求，特别是首次置业者。提高首付比例意味着提高贷款门槛，一部分的合理需求就会被拒之门外。”
“上调首付的主要目的还是为了控制风险，虽然单从业务方面来看，个人按揭贷款的风险并不大，但其实发放给购房者的贷款毕竟是会回笼到开发商那里去的，加之房地产项目本身已有银行的融资，这就使开发商那里充斥着大量的银行资金，一旦他们的资金链出现问题，银行就会被牵扯进去。”光大银行内部人士表示。
【关键词】金融调控；金融业；房地产业；和谐发展
房地产是资金密集型的行业，房地产从开发到销售都离不开金融机构信贷的支持。我国的房地产经济和房地产信贷是在转轨经济环境下成长起来的，超额利润导致房地产信贷非理性增长，结构性矛盾导致房地产开发贷款还款来源具有不确定性，资金来源较单一导致房地产对金融依赖程度高。房地产市场发育不良蕴藏着较大的金融风险。为了遏制房地产的泡沫，确保我国房地产业健康发展和我国金融的安全，2010年来我国政府陆续出台了一系列房地产调控措施，2011年颁布房地产调控的“新国八条”，金融调控正在进入从量变到质变的关键时期。通过差别化住房信贷政策、上调存款准备金率和加息等一系列金融调控政策，使银行放贷额度从紧，房地产开发资金链面临考验。在新形势下，发展机遇与风险共存，如何共建稳健的房地产金融体系，促进金融业和房地产和谐地发展，是金融业与房地产业共同面临的重要问题。
一、金融调控对金融业和房地产业的影响
（一）金融调控对房地产业的影响
1、融资困难
我国房地产业的融资方式包括贷款、股权投资、债券融资、信托融资、房地产基金等多种形式，而其中银行贷款是房地产业的主要资金来源渠道，全国房地产银行贷款依赖水平在50%左右，而部分大型城市开发商对银行信贷资金依赖程度已高于80%。实行金融调控后，一方面，银行收紧信贷支持，资本市场基本关闭了IPO(首次公开募股)和发债融资的大门；另一方面，调控不断深化，商品住宅交易量下滑，房企回笼资金趋缓。去年以来，房地产开发贷和按揭贷款都在下降。万科提供的数据显示，目前房地产开发资金来源中，国内开发贷款最近一年多时间内持久下降，今年到二季度其占比降到了17%，是2006年以来的最低水平；与去年同期类比，前6个月国内贷款降至6.8%，接近2007年以来的低点。在万科关注的14个主要城市中，北京、上海、广州、深圳和杭州5个城市，成交量与去年同比有小幅下降，与2009年相比则是大幅下降，与2007同期相比则有50%的下降。此外，主流开发商的销售在今年7月份放缓。7月销售数据显示，包括万科、保利、中海、绿城、富力等公司在内，销售环比均出现下滑，万科、中海、保利环比下滑超过3成。因此，目前我国房地产商目前面临着巨大的资金压力。据相关经济学家分析，目前我国房地产商面临5000亿元以上的资金缺口。
2、成本费用提高
一是，由于房地产融资渠道狭窄，在金融调控下，银行放贷额度从紧，融资困难，融资成本也就随之提高。今年开发商融资成本大幅度上升，由原来的6%-7%，提高到15%-16%。二是，由于贷款利率提高和限购政策，使得人们的住房消费速度放慢，而开发商为了及时回笼资金，积极开展各种形式的促销活动，市场的竞争更加激烈，销售费用增加。
3、房地产市场走向分化
信贷紧缩，房地产融资渠道狭窄，使得房地产资金缺乏有效的资金来源；房价下跌和成交量紧缩使得房地产资金周转困难；利率提高，信贷的利息增加。这些因素的共同作用，一些实力不强的中小房地产商或被淘汰出市场，或被其他大型房地产商兼并收购，从而市场集中度会得以提高，房地产市场走向分化。
（二）金融调控对金融业的影响
1、银行放贷额度从紧
实行金融调控以来，我国不断提高存款准备金率，特别是2011年我国5次提高存款准备金率，使我国存款准备金率达到21.5%，创历史新高。存款准备金率的上调使银行放贷额度从紧。“伟嘉安捷”分析，央行每上调0.5个的百分点的存款准备金，将冻结超过3000亿元资金。存款准备金率的不断上调，银根紧缩。今年下半年平台贷款风险防控的深入推进，银行对于房地产业贷款的发放会越来越难。
2、信贷风险增加
金融调控下银行信贷金额从紧，使对银行贷款依赖程度高的房地产商目前面临着巨大的资金压力，积累了大量的金融风险。主要表现：一是房地产信贷增长过快显非理性增长，还贷来源不确定；二是房地产商自有资金比重低，银行信贷占房地产资金的比重高，使得我国的房地产金融面临着较高的金融风险；三是商业银行过度竞争。目前，房地产贷款，尤其是个人住房贷款仍是各银行的优质资产。为了争取更多的市场份额，部分商业银行基层行采取变通、变相或违规做法，降低贷款标准，减少审查步骤，放松真实性审核，严重影响银行资产安全。四是住房贷款管理薄弱，“假按揭”贷款风险显现。少数银行的分支行对房地产贷款“三查”制度不落实，甚至为了规避房地产开发贷款的政策规定，与开发商和中介机构共同虚构住房按揭贷款合同，将不符合政策规定的开发贷款转换为住房消费贷款，将一些销售困难的楼盘以“假按揭”方式帮助开发商套现。另外，房地产市场分化，一些中小地产商随时面临资金链断裂的风险。这些风险最终无疑都会转嫁给银行，从而导致我国的银行业面临巨大的房地产信贷风险，加剧我国经济波动。
二、发挥金融调控的作用，实现金融业与房地产业的和谐、发展、共赢
1、建立房地产金融风险监控体系，加强监管力度，有效防控信贷风险
目前我国房地产金融法制建设滞后，监管和调控体系不完善，房地产金融缺乏有效的监管体系。房地产调控是一项复杂的工程，金融机构要关注经济和政治环境的就化，关注房地产市场的变化，随时充分掌握房地产市场的有效信息，并及时进行分析，预测房地产市场的发展趋势，才能走在房地产发展的前沿，并根据房地产市场的变化，合理地运用金融政策进行有效调控，防范风险于未然，促进房地产业健康发展。因此建立房地产金融风险监控体系是十分必要的。
建立房地产金融风险监控体系。首先，建立科学的房地产金融风险宏观监控制度，层层落实风险监控职责，实现全过程、全方位、全员的监控；其次，金融机构要建立和完善房地产市场分析、预测和监测指标体系；第三，建立一支房地产金融风险监控的专业队伍，提高金融机构从业人员的职业素质，增强风险意识。
加强监管力度，做好事前、事中、前后的监控。认真做好贷前调查工作，及时分析信贷业务的客户的财务风险和经营风险，研究信贷风险防范措施，确定投资项目的可行性。加强信货资金的管理，根据宏观经济环境的变化、信贷市场的变化、银行信贷资金流动性和内控制度要求变化，采用科学、完整的风险度量指标体系对房地产信贷项目的量化分析指标进行动态调整，确保信贷资金的使用安全。加强与客户的沟通，建立良好的借贷关系，为提高房地产企业资金的使用效益出谋献策，确保信货资金按期收回。
2、大力推进房地产金融融资模式的创新，建立多元化的融资渠道
房地产是资金密集型行业，所需资金额非常大，单纯依靠银行信贷或信托基金都不能有效地解决融资的问题，在严厉的金融控制下，房地产金融融资模式创新就显得十分重要。因此，一方面，必须大力推进房地产金融融资模式的创新，探索房地产信托，债券型、股权型以及混合型REITS，房地产私募融资，住房抵押贷款证券化，商用房地产抵押贷款证券化，构筑完善的房地产金融体系，形成金融和房地产业相互支持，相互促进的机制，提高银行房地产贷款的流动性和安全性，分散信贷风险。另一方面，金融业凭借完善的金融服务体系，支持优秀房地产企业拓宽融资渠道，鼓励房地产企业通过股权合作、上市、房地产信托、房地产项目债券化等多元化的融资渠道筹集开发资金，进一步改善房地产企业的资本结构和资本质量，降低房地产金融风险。
3、加快建设和完善信用等级评估系统，建立良好的借贷关系
完善的信用分级制度是实现金融衍生创新的基石。过去由于商业银行之间的竞争激烈，许多金融机构的信用等级评估形同虚设，信用评价制度缺失，贷款机构与借款人之间存在着严重的信息不对称，在流动性收紧时期，金融调控越来越深入，蕴藏较大的信贷风险，因此，金融机构建设和完善信用等级评估系统迫在眉睫。建立客户信用等级评估的制度，构建和完善科学的客户信用等级评估系统，通过信用等级评估系统，建立和扩大房地产市场信息来源，及时关注房地产市场发展变化，在对房地产房地产市场发展形势进行分析和预测的基础上，认真筛选与有效支持优质客户，将有限的信贷资源分配到真正优质的客户群体，确保信贷资金的安全。通过信用等级评估系统，及时了解房地产企业的经营情况，及时与企业沟通，并给予房地产理财的指导，帮助企业渡过房地产市场调整时期，防止业务发展大起大落，同时加速信贷资金回笼，有效防控信贷风险。
4、合理地运用金融调控政策，调整房地产业投资结构和方向，促进房地产市场健康发展
目前我国的房地产存在较严重的供需结构失衡。新建的中小户型、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足，而高端住房却供给过剩。“新国八条”国家的政策导向主要在于保持房地产市场的流动性，解决居民的基本住房需求。为了保障中低收入者的基本住房需求，加大保障性住房的建设力度，以及廉租住房建设和棚户区改造投资支持力度。国家在保障性安居工程建设上的政策措施、个人转让住房的税收政策、差别化住房信贷政策等直接或间接地给予房地产商优惠，从而实现供给和需求的合理互动。国家对房地产的金融调控政策积极地引导金融机构给予房地产商融资支持，明确的引导房地产商将资金投向中低价位、中小套型普通商品住房建设。从我国整体水平来看，目前我国房地产市场潜在的最大的住房消费者群体是中低收入者，其最需要的是能满足基本生活需求的普通住房，因此这类群体对住房的偏好体现在价格合理，中小户型、地段适中的普通住房。因此对于房地产商来说，投资此类住房是大有市场的。因此房地产业结合政策的导向，在房地产开发的双轨制的模式下，加速企业转型，由原来的单一性向混合型、综合型方面转变，利用金融机构的信贷大力投资中低价位、中小套型普通商品住房，积极投资参与保障性安居工程建设。
在投资方向上，面对金融调控下的房地产市场，一线城市的房价下降是必然趋势，三四线城市的房地产市场受金融调控的影响较小，房价并没有超出消费者可以接受的合理的价格范围。中国指数研究院的数据以及中房协今年7月份的相关报告显示，我国房屋的销售面积和销售额等指标均保持增长。成交量自5月份以来一直延续增长态势，其中，成交量的增长主要集中在三四线城市，而一二线城市的成交依然处于低位。投资方向应以大城市为依托以中小城市为重点，在布局中关注到一二线城市，同时也要把业务向三四线城市积极延伸。随着人们生活水平的提高，人们越来越注重生活的质量，生活方式也在发生新的变化，这势必推动小城镇的开发, 推动旅游房地产、休闲养生房地产的高速发展，度假用房及其短期交换使用也将成为新的热点。
作为国民经济支柱产业房地产关系到60个相关产业，房地产业不发展，国民经济就会受到严重的影响。我国政府近年来陆续出台了一系列房地产金融调控措施，目的是为了遏制房地产的泡沫，确保我国房地产业健康发展和金融的安全。因此，建立和完善房地产金融风险监控体系，形成金融和房地产业相互支持，相互促进的机制，合理运用金融政策调控，才能促使金融业与房地产业的和谐、发展、共赢。
参考文献：
[1]邹磊.房地产金融风险对我国金融安全的影响[J].经济研究导刊,2011(11)．
[2]韩旭,王翔.金融调控对房地产市场影响分析[J].商品与质量,2011(3)．
2012监管五大重点
一是以现场检查为抓手，努力缓释信用风险、市场风险、操作风险等重点风险，指导银行开展动态压力测试。
二是以执行国际监管要求为抓手，加强系统重要性银行监管。将系统重要性银行监管的国际要求融入“腕骨”指标体系，提高并表面监管能力，做好危机管理预案。
三是以实施新资本协议为抓手，督促银行制定风险评估达标规划和资本占补平衡管理办法，全面加强风险管理和内控建设。
四是以完善绩效考评机制为抓手，努力推动大型银行科学发展。抓紧出台银行绩效考评指引，督促银行制定稳健的年度经营计划，健全绩效考评机制。
五是以改善金融服务为抓手，督促银行更好的支持实体经济。积极落实国家促进小微企业和“三农”发展的各项扶持政策，严格规范服务收费行为，支持银行通过金融创新，提升对重点领域和薄弱环节的服务能力。
改革开放30多年来，伴随着国民经济持续快速发展，中国快速建立了现代金融体系，实现了跨越式前进。然而，相对于西方金融市场的发展历史，中国金融业改革开放的历程还很短暂，还面临着一系列严峻挑战和考验。要真正实现“由大到强”，还需怎样的培育过程和艰苦努力？
为此，中国银行业监督管理委员会上海监管局局长、高级经济师廖岷接受本刊记者采访，坦陈所思所虑，详解2012年中国银行业面临的风险与挑战。
做好监管要及时转变观念
《中华儿女》：您认为我国银行监管部门在金融行业应该是一个什么样的角色？其主要职责是什么？
廖岷：从各项审慎监管指标包括资产质量、资本充足率、拨备率、盈利水平，以及风险防控能力、审慎经营理念等方面来看，当前中国银行业正处在历史上的最好时期。这些成效的取得既包含了银行业金融机构自身的努力，同时也得益于监管者这些年来在加强银行公司治理、推进风险监管、科学监管等方面的大量付出。
作为银行监管部门，我们在某种程度上扮演了金融市场“敲钟人”的角色。我们的主要职责是使银行在健康可持续发展道路上发展，在这个过程中，有时候我们必须扮演“敲钟人”的角色。
《中华儿女》：去年一年，从银行监管部门的角度看，您认为我国银行业最主要的变化是什么？又是什么原因促使了这样的变化？
廖岷：从监管部门角度讲，我认为中国银行业所取得最主要的变化是公司治理和风险管理观念上的转变。目前，中国银行业已经构造了一个很好的公司治理框架，主要针对董事会的职责，内部的控制和合适的薪酬刺激机制。当然，商业银行的风险管理能力也得到大大加强，这个加强主要通过风险管理的政策和制度来实现，这些政策和制度主要就是为了要发现、评估、监督和减少风险。同时，商业银行的透明度也大大增强了，银行现在可以通过多种渠道信息，其经营和管理也得到了市场的约束。此外，很多新的观念和思路在商业银行日常运作和管理中也得到了体现。
而中国银行业所取得的巨大成绩在很大程度上也要归功于监管部门的理念和做法。从一开始我们银监会就提出了以法人和风险为本的监管理念，确保银行有效地进行风险管理和内部控制并提高透明度。我们严格要求商业银行把贷款进行科学分类，并提足拨备，把利润做实，并把资本充足。
银行资产负债表是实体经济镜子
《中华儿女》：2012年，您认为我国银行业面临着哪些挑战？
廖岷：作为监管部门，我们清醒地认识到目前银行业面临的问题和原来相比，不但数量上没有减少，程度上也没有减少。这些挑战和问题包括期限错配、政府融资平台贷款、房地产贷款和对国际贷款新规则的本地实施。这些挑战背后的主要原因还是因为目前在中国80%的融资是通过银行来做间接融资。所以，银行的资产负债表其实是实体经济的一面镜子。
《中华儿女》：针对这些挑战和问题，从银行监管部门层面上，怎样应对？
廖岷：目前，中国的经济正在经历一个转变，从原来注重增长率到注重增长质量，从消耗能源型到目前的以效率质量为主，从原来出口导向到内需导向，这些转变中所产生的成本都会与银行业有一定的关联。比如期限错配的问题，这个问题主要也是我们之前采取以投资为导向的增长方式产生的问题。目前大部分银行信贷资产是中长期贷款，其中70%为固定资产贷款。由于现在加息通道形成，老百姓通常希望以更短的期限进行存款。中国银监会很早已注意到期限错配问题，我们已要求银行通过对消费贷款和中小企业贷款的业务转型来提高信贷资产。对于那些已经开始对资产证券化业务进行先行先试的银行，我们也要求他们对该业务的开展采取非常审慎的态度。总的来说，我们已经采取措施应对期限错配的问题，但是这个问题的解决不会在一夜发生，需要时间。
再说政府融资平台的问题。这个问题也不是一个新概念，上个世纪这个融资平台形式就已经存在了，因为当地政府没有办法通过向资本市场融资获得资金，自然他们向银行进行求助，通过多种形式的平台向银行进行贷款。这两年，随着地方政府振兴当地经济的努力，政府融资平台问题得到进一步的关注。为了应对风险，中国银监会在2009年中期和2010年要求银行重新审查每一笔政府融资平台贷款，进行合理地贷款分类，并根据分类的结果采取补救措施。我们采用现金流覆盖作为贷款分类的主要标准，并要求银行采取必要的防范风险的措施，包括完善还款方式、提足资本和提足拨备。
站在前沿把控风险
《中华儿女》：房价是近年来热点话题之一，房地产贷款政策也随着房地产行业的波动而不断变化。那么，从银行业来讲，在这方面如何监管？
廖岷：房地产贷款的风险问题，主要也是中国近两年工业化和城市化的副作用。很多地方政府把房地产作为支柱行业，所以银行资产负债表上有很多房地产贷款这也不足为奇了。
为应对这一风险，银监会要求银行一方面要切实贯彻中央政府对于房地产方面的一些宏观政策，另一方面也要求他们做好房地产风险的防控。另外，银行也被要求对于房地产贷款的一些差异化的政策进行很好的贯彻落实，对于房地产贷款的申请做到严格的尽职调查。
《中华儿女》：具体有什么措施？
廖岷：总体来说，我们对房地产贷款风险防范采取四个措施：第一，对贷款成数有明确要求；第二，要求银行使用在建工程作为抵押而不是土地；第三，要求对有土地闲置、捂盘惜售和投机行为的房地产开发商贷款进行限制；第四，要求新发贷款考虑借款人之前的还款记录。
近几年，中国银监会也对房地产进行了多轮不同情景的压力测试，现在监管部门和银行都认为房地产风险的广度和深度在进一步加强，但是我们有信心把风险降低到可控程度。
