时间：2023-06-27 15:57:26
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关键词:地产公司项目;投资风险管理;问题;建议
(一)投资开发时期的风险
首先，在投资开发决策时期投资项目区域、投资实际和物业的选择均存在风险。其中开发区域风险主要与区域的地理位置、区域经济水平发展情况及区域政策、政治环境等有关，尤其是政策的变化会对地产项目的价值产生深远影响。因此必须充分考虑投资开发区域的经济、政治、人口、收入水平、消费者消费需求和消费心理等情况，把握最佳开发时机。同时投资开发时期要重视物业类型的选择，因为物业公司的选择关系到今后业主享受的服务质量高低。现代社会人们非常关注生活品质，所以物业公司的选择会影响后期项目的销售，因此需要慎重选择，规避风险。其次，土地获取风险是投资开发期的另一个重要风险。开发土地的过程中涉及土地开发使用权限和土地性质风险，一旦土地性质不适合开发或者土地规划与国家规划不相符就会造成土地开发使用的延期，增加土地开发成本。同时，土地开发可能涉及土地征收问题，很容易遭遇搬迁“钉子户”提高征地价格，也有可能引发其他法律问题，影响征地工作进行，甚至影响后期项目售卖。再次，地产开发需要的资金量较大，一般企业都需要进行前期资金筹集。但是不合理的筹资方式容易引发法律、投资纠纷，增加项目投资风险。最后，投资项目的选择风险。这一风险与投资时机风险类似，因为地产公司项目投资建设时间较长，建设完以后可能面临市场供求风险，因此必须根据市场情况做好研究，合理规避这一风险。(二)建设时期的风险首先，要有合理的建设规划。若项目规划设计不合理，存在总体规划欠佳、缺乏安全性能等问题，不能满足投资商的要求，轻则需要重新设计，耽误施工工期。而如果设计建筑房屋户型、环境设置不符合客户需求，则有可能提升房屋建造的风险，降低客户对项目的购买意愿，造成投资风险。其次，建设过程涉及人、设备、物料等众多因素，且施工过程也会受到天气等环境因素影响，在施工过程中很有可能因为这些因素造成停工，进而延误施工工期，不仅造成施工过程投资的增大，而且可能因为竣工延期错过最佳销售时机，增加投资风险。最后，项目质量是房屋建设的第一要务。一旦监管不到位，造成地产项目质量不合格，就会造成投资失败。(三)销售时期的风险首先，销售时机带来的风险。房屋预售可以帮助开放商筹资，尽早回笼资金，但是却可能失去建设过程中市场价格上升引发的价格利益;即时销售则也容易受到市场价格的波动影响，所以必须选择合适的销售时机;滞后销售则是人们常说的“捂盘”，这个过程是等待时机的过程，因为市场价格上升极点值和达到时间是不确定的，等待的过程可能导致企业出现资金周转问题，也很容易在等待过程中错失时机，因此这种销售方式承担的风险很大。其次，销售合同风险。地产项目的销售额度较大，一旦遭遇不正当行为，会给售买双方造成极大影响，所以地产项目投资要承担很大的销售合同风险。
二、地产公司项目投资风险管理建议
首先，要成立专门的小组，通过小组研讨辨识、调查问卷及借鉴经验等形式，对项目投资过程中所有可能涉及的风险进行全面、正确的辨识，辨识完以后对所有风险进行公布和二次审核，保证风险辨识的全面性。其次，提前采取有效的措施来避免风险的发生，例如可以提前做问卷调查，调查潜在顾客对项目建设户型的需求，根据需求设计户型，降低设计风险;储存物料避免运输不及时造成断料，影响施工进度，降低建设风险;根据市场形势和周边城市房价趋势等对房产价格走势进行分析，充分把握了解市场供求关系，同时可以对三种销售方式进行评估，得出相应的风险值，设计合适的比例将三种销售方式相结合，降低总体销售风险。最后，加强对投资项目整个过程的监督管理，便于及时发现问题和解决问题，及时消除可能的风险。如对所有的材料、设备供应商资格进行检验，并对到货产品质量进行检验，保证质量合格。对参与建设人员进行安全、专业技能考试，保证人员素质，避免施工安全问题发生。
【关键词】 房地产 投资项目 风险管理 风险控制
一、研究背景及私募房地产投资基金介绍
中国房地产业经过十几年高速发展之后，已经成为我国经济的支柱产业之一。中国房地产业的资金主要来自银行信贷，近期由于国家持续对房地产市场进行宏观调控，银行对房地产风险评估趋严、信贷趋紧，这都导致房地产项目融资渠道变窄、资金回笼压力增大。房地产业过分依赖银行信贷的发展模式正在改变，其它渠道的融资逐渐发挥重要作用。私募房地产投资基金在我国作为一种创新的房地产金融产品，在房地产市场转型升级中发挥重要作用，促使房地产业慢慢步入金融化时代。
房地产投资基金首先出现在美国，是指从事房地产的收购、开发、管理、经营和营销获取收入的集合投资制度。房地产投资基金通过发行基金证券的方式，募集投资者的资金，委托给专业人员专门从事房地产或房地产抵押贷款的投资，投资期限较长，追求稳定连续性的收益。基金投资者的收益主要是房地产基金拥有的投资权益收益和服务费用。私募房地产投资基金是房地产投资基金中的一个分支，是指通过非公开方式，面向少数个人或机构投资者募集资金而设立，以房地产为投资对象的投资基金。
我国私募房地产投资基金的基金管理机构按背景分主要有三类：PE背景类、产业背景类、开发商背景类。房地产投资基金的组织形式可以采用以任何一个合法的集合制度形式存在，如股份公司、有限合伙公司或契约型基金。房地产基金投资方式主要分为对房地产公司进行股权、债权或股债结合投资。但不论哪种方式，均应对目标房地产公司进行调研及评价，对投资项目进行可行性分析、财务分析以及风险评估，从而做出是否投资的决策。目前我国私募房地产基金受基金的存续期及规模所限，以项目导向型为主，也就是先有项目再募集资金。本文主要探讨私募房地产投资基金在投资项目选择阶段如何进行风险管理。
二、私募房地产投资基金在项目选择阶段面对的风险种类及风险管理
私募房地产投资基金按投资对象可简单分为住宅和商业地产两类，住宅可按档次分类，如公寓、别墅等；商业地产可按用途分类，如写字楼、酒店、零售地产、仓储等。由于投资对象的特性不同，在投资策略上会有差异，但在投资项目选择阶段，结合房地产项目开发过程要系统考虑风险的共性。
房地产基金的投资风险和被投资房地产项目风险之间有着紧密的联系，当开发商投资一个项目，明确项目定位后，该开发项目70%～80%的风险其实已经确定，房地产投资基金需要从自己的专业角度，对开发商风险评估的标准、风险控制的措施进行判断，尽量减少信息不对称带来的风险，只有在投资决策阶段对项目进行风险识别、风险评估，制定风险控制的措施，才能客观、有据地进行投资决策。
房地产项目按开发过程分为以下四个阶段，分别是投资决策阶段、前期阶段、建设阶段、销售和物业管理阶段，各阶段都存在特有的风险。以下将根据房地产开发过程的四个阶段，分别对房地产基金公司在投资项目选择阶段面对的风险及风险管理策略进行探讨。
第一，房地产项目投资决策阶段存在风险如图1所示。
针对此阶段风险，基金公司主要对政策风险、时机风险、区位风险、类型风险等进行风险识别和评估。基金公司要建立经常性信息收集和处理机构，建立分区域房地产景气分析和监测系统，建立房地产市场定期分析报告制度，对城市化、城市圈进行深入研究，着眼于存在长期发展机会的区域，进行多业态的投资布局。通过上述研究，评估政策风险、投资时机风险，建设区位风险、投资类型风险等，制定自身的投资策略。投资策略中明确投资区位、投资物业偏重类型，例如区位是以低风险的一、二线城市为主，还是以发展潜力大的三、四线城市为主，投资物业偏重类型是住宅还是商业地产。按投资策略选择投资项目区位及类型，分析后确定是否符合自身的经营策略和风险承受度。同时要重视投资项目可行性研究，减少投资项目的盲目性，谨慎做出投资决策。
第二，房地产项目前期阶段存在风险如图2所示。
针对此阶段的风险，基金公司根据进入的不同阶段主要对置地风险、融资风险、合同风险等进行风险识别和评估。通常地产基金介入项目都比较早，投资期限较长，期间如果国家宏观调控政策、货币政策发生变化，都可能导致房地产开发的工程进度节点得不到保障，进而导致现金无法按照预期回笼。如果是拿地前进入项目，基金公司要详尽调查前期拿地工作的进展情况，落实相应节点，基金投入项目后何时可以取得土地证，完成土地抵押。此阶段要开展调查，了解开发商在当地的信誉，积极同当地国土局、房地产交易中心等部门沟通，及时了解置地过程中除资金外是否存在其它未尽事宜。同当地金融机构联系，了解投资项目在当地取得开发贷及按揭贷款的难易程度，有无其他特殊问题，按揭贷款申请的难易程度，对项目销售及现金流回笼有直接影响。
第三、房地产项目建设阶段风险如图3所示。
针对此阶段风险，基金公司在投资阶段要综合评判开发商的操盘能力，可根据开发商以往开发项目的实际成果、开发商在当地的市场接受度等进行预判，也可借鉴银行等金融机构要求开发商具备二级开发资质的参考标准。投资项目决策通过、执行投资后，此类风险的管理将贯穿投资项目投后管理的始终，并且是项目投后管理的重点内容。
第四，房地产项目销售及物业管理阶段风险如图4所示。
房地产项目销售及物业管理阶段风险
针对此阶段风险，基金公司应根据融资期限的长短，预估投资项目的现金流回笼，拟定项目快销、慢销的营销策略，同开发商达成一致，预先约定开发商应满足基金退出时间要求，操盘过程中根据项目实际销售情况，适时调整项目销售策略。
私募房地产投资基金公司除对前述贯穿房地产开发过程的风险进行管理外，还有其自身不同于开发商的特有风险管理。房地产基金本身的投资风险包括：经营风险、财务风险、流动性风险、通货膨胀风险、管理风险、利率风险、政策法规风险和环境风险等。房地产投资基金在项目选择阶段的风险主要是由信息不对称引起的，这一时期的风险管理应建立在如何保证房地产投资基金公司能够尽可能得到来自被投资项目管理层关于其自身及被投资项目的完整、准确信息，只有被投资项目管理层值得信任，才能使房地产投资基金获得最大利益。下面列示几点笔者认为基金公司在项目选择阶段需特别进行的风险管理。
其一，对被投资项目实际控制人和管理团队进行考察，预先识别风险，审慎选择交易对手。基金公司可建立合作开发商档案，针对开发商特质进行分类，可分为稳健型开发商、高成长开发商、机会型开发商，针对不同类型的开发商构建多元的项目合作平台。着重考察交易对手的契约精神、信用记录、操盘能力等，被投资项目管理层的素质是决定一个投资项目成败的关键因素，基金投资成功与否除了项目本身的质量外，很大程度上取决于被投资项目管理层是否值得信任，在未考察管理层前，不应投资其资产。
其二，调查被投资项目法律关系是否清晰，识别法律风险。基金公司应开展法律尽职调查，调查被投资项目公司是否存在未决诉讼，未决诉讼的性质是否会影响到基金交易；土地取得是否附条件，满足该条件是否会影响基金交易；项目公司股权结构是否清晰，如发生过股权转让是否存在股权转让对价支付上的瑕疵；原始投资是否存在非法集资等情况。基金公司依据调查结果及相应的法律意见书，根据自身风险承受能力，结合投资客户的风险承受度及风险预算，评判是否投资。
其三，了解、评估开发商融资真实意图是否合理。基金公司针对房地产开发项目的投资应用于项目本身开发，若开发商仅以项目土地做抵押，融资所得资金外调用于其它高风险投资，则基金投资的风险则不可控。基金公司在投资项目选择阶段即应明确资金的使用用途，并告知开发商投后将会执行何种程度的监管，例如基金投资资金将监控支付，只可用于支付项目开发建设费用；项目销售回款在未归还基金投资前也将严格监控，只能用于项目本身建设等。资金用途和投后监管方式在基金签约前和开发商达成一致，方能促成投资项目顺利进行。
其四，被投资项目是否存在其它硬伤，如土地未完成动拆、土地抵押物价值不能覆盖基金投资额、开发商自有资金投入比例不能满足公司投资政策要求等。如存在上述问题则要结合公司的投资政策，根据对风险的识别和评估，选择是否放弃项目。
三、结论与展望
本文就私募房地产投资基金在投资项目选择阶段的风险管理进行了初步的探讨，试图从房地产金融从业者角度给出实际项目选取、操作中不同风险类型对应的风险管理、控制措施与需要引起重视的关键点，有利于投资人清晰认识到各种风险和相应关注点及对策。
私募房地产投资基金的未来很广阔，它将会改变整个房地产的行业格局，提高房地产业内的市场化资源配置效率，促进房地产行业的健康成长，成熟的私募房地产投资基金应该最终实现真正的资本与产业的融合。可以预见在未来的几年中，私募房地产投资基金在开发环节的参与度将会继续提升，同时还将伴随部分房地产开发商的金融化转型，基金的风险管理措施将不断随着创新方式的出现而改进，希望通过对私募房地产投资基金在投资项目选择阶段风险管理的探讨，为私募房地产投资基金行业在我国的健康发展起到一定的促进作用。
【参考文献】
[1] 任纪军：房地产投资基金-组织、模式与策略[M].经济管理出版社，2006.
在我国学者就土地资源管理建设投资风险评估分别作出独特见解，董连胜分析指出动态性研究不足导致投资风险评估方式欠佳。刘晓娥与王传美提出解决变量与度量之间因果关系的把控问题结构方程模型，此模型在土地资源管理建设投资风险实践了统计数据评估。而吴国付则针对我国土地资源管理发展现状，强调项目投资风险评估管理重要性及相关理论性的指导方案。雷冰峰的观点则认为经济评估是土地资源管理项目建设的核心工作，他运用蒙特卡罗模拟法来作经济评估分析，然而实践中因干扰项目经济评估的要素繁杂，结合蒙特卡罗模拟法与项目实际情况，对项目最终的决议有着至关重要的意义。
风险管理在我国八十年代早期就被采用，而如今土地资源管理投资风险评估完全处于起步时期，我国学者在此方面的文献仅是凤毛麟角，仅有的部分文献成果也只是基于土地资源管理项目风险的冰山一角进行剖析。简而言之张娟、王志征、欧阳斌等学者所运用的蒙特卡罗法模型均是针对土地资源管理项目经济风险的资金流动性这一方面。而蒙特卡罗法仅凭传统的历史概率数据进行模拟，而无法控制实际运作中所产生的不特定风险概率，所以无法有效的达到对土地资源管理项目全面具体的剖析。就我国当前现状对于土地资源管理项目投资进行风险评估的难点颇多，集中来讲主要为：1、发达国家均有专业的风险评估机制及相关作品，对于风险识别可以有效提供参考。在我国因为企业对风险意识的忽视加之国内并无风险评估相关成果，所以我国土地资源管理项目投资只能从风险源进行，从而大幅提高风险研究及管理费用。2.风险评估在我国的误差大也是非常棘手的问题，风险识别阶段是后期工作的基础，在此阶段一旦出现差池就可能导致整个风险评估功亏一篑。3、在政府引导下，投资者基于过去土地资源管理投资的收益预估未来的可得利益，忽视项目本身投资风险，我国土地资源管理项目风险管理最关键的限制因素则是政府和投资者对风险意识的漠视。
风险管理在1931年美国管理协会保险部得到提倡，美国风险评估及防控于1960年已成为管理类的学科并得到飞速发展。在国外概率分析、敏感性分析、现代数学分析和蒙特卡罗模型分析等方式为项目投资风险定量分析的主要方式。影响项目经济评估指标分析法则是采用推算风险因素和不确定因素的概率分析法。敏感性分析主要是对项目投资效果的情况下对指标变化的敏感度作出评估。此种方式通过参数恒定的状态下优先分析出影响项目总成本的单一参数。蒙特卡罗模型法则是庞大的过去数据的汇总分析，无法达到将来变量的全面反映。采用现代数学理论对项目经济效益指数的影响程度中的不确定因素进行预测及分析就是现代数学分析方式。美国项目管理者学会多数学者分析认为在风险评估中模糊风险评估及蒙特卡罗法在实际生活中运用较为普遍。在单一事物评估中经常会涉及很多因素，那么就要求对多个不特定因素进行综合评估，模糊综合评估对不特定因素的评判是受到学者肯定的。1965年加州大学自动控制专家查德教授，首次采用“模糊集合”对不确定疑问的数学探讨方式。
模糊风险综合评估仅是模糊数学中微小的一部分。模糊方法可以对不特定事物做概括描述。模糊方法在国外很多行业都得到了认可并在很多领域得以实践。对于土地资源管理项目投资风险评估，所涉及的因素很多无法通过指数反应出来，同时很多客观因素存在不特定性，无法用统一标准进行评估，根据以上分析在土地资源管理项目投资的风险评估中，采用模糊分析评估法是非常有必要的。首先达到土地资源管理项目投资正确标准，采用模糊分析法可以有效的分析出土地资源管理项目风险中的不确定因素，将分析结果与土地资源管理项目投资的实际情况保持一致。其次模糊分析法可以全面分析土地资源管理项目投资风险情况并结合土地资源管理项目投资的实际情况，为土地资源管理项目发展决议提供多重保障。与此同时很多专家都将风险评估纳入到很多不同的领域进行研究，最初投资风险评估一般采用定性分析法，随着社会的进步对于此项评估人们所采用的方式越来越多，计算机技术的进步促使针对土地资源管理投资风险项目的风险评估的很多软件应运而生。
[关键词]房地产开发；风险控制；项目投资
[DOI]1013939/jcnkizgsc201625163
1引言
房地产投资风险是指从事房地产投资而造成的不利结果和损失的可能性大小，这种不利结果和损失包括所投入资本的损失和预期收益未达到的损失。作为我国国民经济支柱产业的房地产行业，对我国国民经济的持续、健康和稳健发展起了重要作用，是我国产业经济的基础性和先导性行业。房地产业的兴旺发达，是国民经济健康发展的重要基础和明显标志。随着我国城镇住房制度改革的不断推进，房地产业呈现出蓬勃发展的态势，成为国民经济的支柱产业。目前我国有数万家房地产开发企业，相当多的企业规模小，只重视项目开发而不重视管理，更不重视风险的管理，使房地产项目开发过程中的诸多风险因素得不到有效的控制，从而导致项目的失利。为了有效地规避风险，运用科学的方法对房地产投资项目的风险进行客观的分析和评价，并采取合理有效地控制风险的措施，有利于房地产行业的健康发展，也有利于国民经济的稳定运行。
由于房地产具有位置的固定性和不可移动性、投资额大、建设周期长、影响因素多样性等特性，使得房地产开发投资活动面临众多的风险。一般来说，风险是对未来行为决策及客观条件的不确定性而可能引致后果与预定目标之间发生的多种负偏离的综合。探究我国房地产开发项目投资的风险控制问题，对于房地产企业有效实现开发，有效避免和解决开发过程中所要面对的各种风险，从而促进我国国民经济持续、有效发展都具有重要的理论意义和现实意义。当前房地产开发投资项目出现了投资额度过高、盲目重复性建设、建设周期过长等的问题，针对当前出现的问题，亟须一定的理论先导，从而为其提供一定的实践指导。基于此，本文对此研究方向进行深入探讨。本文将吸收和借鉴前人的研究成果基础上，运用文献分析与规范分析相结合的方法，结合相关理论对我国房地产开发项目投资的风险进行深入研究和探讨，以期为其提供有益的借鉴和参考。
本文具体结构如下：第一部分为引言；第二部分是房地产开发投资项目控制风险的重要性；第三部分为房地产开发投资项目产生风险的原因；第四部分为我国房地产开发项目风险控制的路径选择；第五部分为总结与讨论。
2房地产开发投资项目控制风险的重要性
每个项目都存在一定的风险，房地产项目也不例外。房地产开发项目由多重环节组成，其风险也散播在各个环节、各个阶段中。不管是在项目投资、项目规划、土地获取等前期准备阶段，还是在项目施工建设阶段，还是到最后的商品房出售、用户使用、物业管理阶段，都有着这样或那样的不可知事件出现，而风险就是指这些不可控因素导致的经济损失的概率。对于风险这一客观事实，我们只能用概率来估算它，而究竟发不发生只要在实际项目过程中才能知道，其产生的后果也只能事后知道。针对风险的这一性质，我们需要建立多风险模型，全面考虑各个可能的风险因素，从定量角度和定性角度综合考虑，设计可以有效预估风险大小的模型。
21风险控制对于企业发展的意义
追求经济效益最大化是企业的核心目标，对于房地产开发企业来说，实现赢利，实现最大利润就是做好经营的关键指标，但是作为企业管理者必须清楚，进行何种投资都存在风险。如果企业想要投资房地产的话，就要提前考虑风险，用有效的方法手段防止风险的发生，如果事先没有预估准备，一味地自以为房地产项目好，盲目跟风，对风险认识不足的话，一旦风险发生，很容易就血本无归，陷入绝境。当前有很多小型没经验的企业就因为认识不够，导致投资不当，最后损失惨重。
22风险控制对于房地产行业发展的意义
房地产开发对于城市建设来说至关重要。随着我国城市化政策的实施，需要大量的住房保障措施来配套跟进，有一个合理的开发规划，才能有效处理经济发展所带来的城市病：房少价高、交通拥堵、环保问题等，而且能够有效促进公共基础设施的完善，将与之相关的其他产业也带动起来。那么要如何才能使房地产的开发健康有序进行呢？主要还是要看整体的规划是不是合理，施工的过程是不是高效，后期的销售是不是理性，风险的管控是不是到位。而这其中风险研究又是风险管理的重中之重，一切规划设计都是在风险管控之下进行的，是房地产发展的马前卒。
23风险控制对于城市与社会经济发展的意义
在房地产开发之前，首先要考虑的是供求关系，其对房屋定价、开发时间、房屋数量、成本计算等都有重要的指导意义，对行业的发展有促进作用。对于城市建设而言，在规划过程中，需要风险研究来警醒限制，使得规划更加现实，有可行性。
3房地产开发投资项目产生风险的原因
对于房地产开发项目这一复杂系统工程而言，必然有很多问题都会导致损失的产生，因此需要考虑很多影响因素，从风险的性质上分为系统和非系统风险。系统风险是全局的，全体项目都有这一风险，不可避免；非系统风险是局部的，只有某些项目有该风险，可以采取有效措施进行防范。
31系统风险
311通货膨胀风险
对于房地产开发投资项目而言，都需要经历多年的经营、建设和销售，存在一定的存续期间，这期间国家的货币政策、金融政策发生什么变化都是未知的，一旦发生通货膨胀，那么必然导致企业的收益低于预期，这个风险是不可避免的。
312利率风险
银行利率本身就有宏观调整功能，其直接影响资本的流入流出，从而影响整个房地产行业的发展状况。
313变现风险
作为不动产登记的重要项目之一的房地产，其固定性导致其流通性差，资金的回转很难在短时间实现，如果投资者在条件不成熟的情况下寻求变现的话，就会有很大的损失。
314政策风险
任何行业的发展都和国家政策息息相关，房地产更受政府限制。首先，国家管着土地，哪些土地可以用来出售都是由国家政策规定的；其次，环保政策，开发过程中的废物处理标准；最后，与资金直接挂钩的税务政策等，这些政策都是不可避的风险。
32非系统风险
321经营管理风险
项目能否顺利实施和经营管理有很大的关系，管理者如果管理不当，就会导致无法达到项目预期，资金出现断条等风险，其如果因为自己的错误预估，产生错误决策，将会使整个项目处于危险之中。这一风险受到不同管理者的经营管理决策的影响而出现差异。
322财务风险
房地产投资者总是利用财务杠杆原理，使用借入资金扩大投资可能收益范围，实现投资利润最大化的目标。然而，杠杆原理对自有资金的收益和亏损起着同样的放大作用。财务杠杆的使用提高了税前收益的期望值和可能收益的上限，但是也扩大了收益波动的范围，降低了可能收益的下限，下端风险增大了，所以增加贷款量也增加了营业收入不足以偿还债务的可能性。
4房地产开发项目风险控制的路径选择
抛开一些不可避免的系统风险，对于其他可以预防的非系统风险，需要房地产开发商根据自身情况可以采取以下措施进行风险控制，从而切实有效降低投资风险。
41加强管理者对国家政策的研究
企业管理者是项目的最终决策层，其决策对整个项目的进行都起着决定作用，所以管理层首先要对相关产业的国家政策烂熟于胸，并时刻关注政策新动向，最好要求相关部门每过一段时间，可以是半年、一年，提交一份房地产相关的国家政策。同时，其要有很严谨的投资理念，丰富自己的投资经验，风险投资意识一定得加强，对自己管理的项目风险要如数家珍，项目的每一个阶段要干什么，会出现什么问题，都要经过科学的规划和全方位的估测。最后，要将风险的量化评估和国家政策相结合，同时考虑市场因素的影响，在可行性范围内，进行投资规划。这其中，最需要注意的还是要和实际挂钩，在企业实际情况下，再结合国家的开发政策，积极向政策靠拢，享受一些优惠的政策，搭上国家发展的列车，促进企业健康发展。
42构建完整的企业资源管理平台
财务管理永远是一个企业的根基，如何基于这一中心构建一个企业内部完备的信息共享系统是公司高层所需要重点思考的问题。这一系统的构建对于房地产开发投资项目而言具有重要意义，首先能够提高房地产开发企业信息的传递效率，其次能起到监控整个项目过程的作用。这样的话，一旦房地产项目建设的任意环节出现问题，都能够及时反馈到公司高层，方便及时处理，有利于风险管控和风险预警。
43定期召集经济活动分析会议
对房地产开发项目的定期分析有利于风险的管控。首先要拟定各部门的会议纲领，让各部门知道明确的指标，然后由财务部组织召开会议，让各部门一同全方位地分析现阶段企业的投资情况。会议过程中，一旦发现问题，企业高层要根据企业情况作出恰当及时的补救措施，保证项目按计划进行。企业需重点关注投资过程中的资金变化，关注已投资项目的资金流通情况，明确项目的每一项支出和收益情况，利于减小投资风险。
44加强风险预测和重点风险管控
房地产行业需要时刻关注市场供求关系的变化，调研活动必不可少，要顺应社会需求，只有满足社会需求才能利益最大化。在项目进行时，对于具体施工合同的签署一定要谨慎，将施工日期、施工金额等核算清楚，如无意外，不要随意更换，最好能够有专门的工程监理全程跟进，负责工程质量的监督，从而降低这些方面的风险。
45强化房地产项目的风险转移
关键词：房地产；投资风险；防范
Abstract: the real estate investment is the foundation of real estate develop and operation, in the process of investment activities, income and risk is also there, especially in economic transition period of real estate investment, the risk is unavoidable. For the scientific accurately grasp the national real estate market trends, avoid big risks, and to strengthen the real estate investment project risk analysis and protection is necessary.
Keywords: real estate; Investment risk; prevent
中图分类号： F293.33 文献标识码：A 文章编号：
一、房地产投资风险的类型
（1）经济风险。经济风险包括:利率风险，周期风险｡
①利率风险。利率风险指的是银行利率涨落对房地产市场的影响，并可能导致投资者的大幅损失｡房地产投资数额巨大，投资周期长，所以导致其大量依赖外部资金和银行贷款｡这种后果容易使企业的债务变大，当利率上涨，将使企业的支付利息代价要增加，增加的资金使用成本与不断上涨的资产价格，从而导致降低消费者的买房欲望，最终给投资者的带来损失｡②周期风险。正如商业周期的存在，房地产业的发展也有周期，周期可分为复苏､繁荣､衰退､萧条四个阶段｡由于房地产价格萎缩，同时市场成交额大幅下降，有些投资者便破产｡
（2）市场风险。市场风险主要包括:市场竞争风险和变现风险｡
①市场竞争风险。市场竞争风险是房地产市场中的竞争对手直接影响收益｡例如：当在同一类型竞争房地产的开发，常常造成房地产项目投资大幅减少，销售下滑导致收入大幅下降｡②清算风险。清算风险指货物进行交换现金折扣，由于风险导致的财务损失风险｡房地产销售复杂，属于非货币性资产，流动性差，在短时间难以变现｡因此，当投资者的房地产债务清偿或者其他原因须变现，会导致投资者的损失｡
（3）政策风险。政策风险是指中国的宏观调控政策，特别是房地产调控政策带来的经济改革和产业政策的调整影响是很大，如果投资者投资项目把握不当，可能会使他们受损失｡
二、房地产投资风险的因素分析
（1）信息不完整､不准确､不完备的房地产项目调查。很多房地产项目决定仓卒，基于不准确的信息，或初步调查不细，对前景过于乐观｡在北京等一些大城市，目前需求最迫切的房屋是“廉租房”，而很多开发商只注意高价商品房｡
（2）意外不利及宏观经济形势的变化，由此产生的风险这是在近年来经济生活中经常遇到的｡一个是严重的通货膨胀，物价上涨，几年前建筑原材料价格､建筑成本上涨;第二货币政策和银行的信贷政策｡随着银行收紧其房地产融资的商业手段，开发商资金链就断裂了;第三，房地产供给和需求的变化｡此外，自然灾害和意外事故的发生也导致了房地产投资中的风险｡
三、房地产投资风险防范方法分析
（一）损失控制
损失控制是一种主动､积极的风险防范对策｡损失控制包括：减少损失发生的机会，即损失预防;降低损失的严重性，遏制损失加剧｡
（1）预防损失
风险防范，是指在风险发生前，为了消除或减少可能导致损失的各项风险因素所采取的各种措施，以降低风险损失发生的概率｡在房地产开发的各个阶段，风险预防有广泛应用｡
①在投资决策阶段，房地产开发商预防风险的任务：首先，准确把握国家和地区经济的发展趋势，制定适合自身特点的开发策略，合理评价和选择开发投资方案，从根源上消除或减少房地产开发过程中的种种风险;其次，树立风险意识，建立风险管理机构，高度重视开发企业内部风险管理，强化对房地产开发风险管理理论的研究和学习，加强风险损失资料的搜集整理和分析;第三，健全风险预警系统，防范风险的关键是预先行动，即主动控制｡项目进入实施阶段时间越长，控制风险的成本就越高｡
②在前期工作阶段，开发商应注意以下几个方面工作：第一，积极与地方政府､各管理部门､金融机构等相关单位搞好关系，争取获得他们对开发项目的理解､支持和帮助;第二，到当地规划､国土､电力､市政､城市档案､文物等有关部门，了解地块的自然条件及地下埋藏物等情况;第三，妥善处理征地､拆迁和安置补偿问题，既讲原则性，更讲灵活性，防止矛盾激化;第四，增强合同意识，认真签订土地出让合同､勘察规划设计合同､拆迁安置补偿合同､资金使用合同｡
③在项目建设阶段，风险预防的主要措施有：第一，采用系统的项目管理方法;第二，向施工方人员灌输安全意识，做好现场容易出现危险情形的预案工作;第三，及时协调､处理设计､监理､施工､材料设备供应各方及总包与分包之间的关系和各种矛盾;第四，合理布置施工现场;第五，尽快完成开发项目，缩短建设周期｡
④在销售管理阶段，为预防风险，开发商应做好如下几点：房地产租赁合同应由专业人士起草，并经律师或法律工作者审查，做到合同条款明确､详尽､合法｡定期检查､发现和消除现有房地产存在的各种隐患;定期组织建筑物及附属设备维修，将隐患消灭在萌芽状态｡
（2）减少损失
减少损失，是在风险事件发生时或发生后采取的各种降低损失程度，或缩小损失发生范围的措施，以缩小风险损失程度为目的｡减少损失有两方面的含义：一是风险发生时的损失最小化;二是风险发生后的挽救措施｡在房地产开发中，可采用一系列手段将开发中的风险损失降低到最低程度，例如准确的预警预报，制定详尽而周密的风险应急计划，建立后备措施，保护现场，收集证据｡
（二）风险转移
风险转移，是房地产投资项目管理中非常重要而且广泛应用的一项策略，分为非保险转移和财务转移两种形式｡
（1）非保险转移。房地产项目风险非保险转移，是指房地产开发商在房地产开发过程中，有意识地采取某些非保险措施将风险转嫁给其他经济单位承担，从而达到降低项目风险发生概率和损失程度的目的｡房地产项目风险的非保险转移可通过两种途径来实现：一是转移会引起项目风险及损失的某项开发活动;二是将风险本身予以转移｡风险转移对房地产开发商来说可以消除风险，但与风险控制不同的是，它不是通过放弃､中止项目活动或采取积极预防和抑制的措施，直接调节风险因素来达到消除､降低风险损失概率和损失程度的目的，而是允许风险继续存在，但将风险转嫁给其他经济单位承担，从而间接达到降低自身风险损失概率和损失程度｡当然，房地产项目风险转移必须通过正当､合法的手段，而非无限制地､任意地､带有欺诈性的转嫁｡另外，房地产项目风险的转移，虽然可以使风险在开发商和其他风险损失承担者之间进行移动，但不能将项目风险本身消除或从总量上减少｡
（2）财务转移。风险的财务转移包括非保险财务转移和保险财务转移｡非保险财务转移，是指单位或个人通过经济合同，将损失与损失有关的财务后果(财产损失､人员伤亡等)转移给另一些单位或个人去承担的一种方式｡其实质是通过风险的财务转移，使转让人得到外来资金，以补偿风险事故发生后所造成的损失｡大部分财务型非保险转移都是通过合同中的某些条款实现的｡如在建筑承包活动中，建筑所有人可以通过合同将公众在建筑物附近受到伤害的部分或全部责任转移给建筑承包商｡保险转移通常直接称为保险｡通过购买保险，投资项目业主或承包商作为投保人将本应由自己承担的归咎责任和赔偿责任转移给保险公司，从而使自己免受风险损失｡需要说明的是，保险并不能转移投资项目的所有风险，一方面是存在不可保险的内容和项目，另一方面是因为有些风险不宜保险｡因此，应将保险转移与风险回避､损失控制与风险自留结合起来运用｡对于不可保险，必须采取损失控制措施｡即使对于可保险的风险，也应当采取一定的损失控制措施，这有利于改变风险的性质，达到降低风险的目的｡
参考文献：
[1]王琼.基于模糊综合评价法的房地产投资项目风险分析[J].中国管理信息化，2011，(23).
[关键词]房地产 项目投资 风险管理 必要性 措施
中图分类号：S24 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2016）30-0054-01
一、房地产投资项目风险管理的必要性
（一）有利于保障项目管理的科学性
风险管理主要是利用科学的方法对于项目投资进行准确定位和分析，并对在投资项目中产生的任何可能的风险进行评估和分析，有利于减少和消除在决策和项目执行过程中的经济风险、技术风险，能够有效的保障整个房地产投资项目的管理科学性和合理性，是项目管理重要组成部分。
（二）有利于促进项目建设顺利进行
风险管理是为决策者和管理者提供大量有效的管理措施和应对措施，使得整个项目管理过程更具科学性，并且风险管理深入到投资项目的各个领域和各个环节，能够提高整个企员工的参与度，使其全身心投入到项目决策和管理中，从而保证了促进了项目建设的顺利进行，除此之外，风险管理能够通过有效措施尽可能的减少和控制风险带来的损失，并对于造成损失之后的后续管理工作提供有效措施，保证了管理的延续性，提高了管理的效能。
（三）有利于促M企业经济效益提高
房地产投资企业通过风险管理，能够最大程度上保证安全生产目标的实现，并且最大程度上减少在各个环节产生的费用，有效的减少了费用的支出，增加了企业的经济效益，与此同时，风险管理能够时刻警醒了和刺激房地产投资过程中的风险管理意识，从而提高了整个企业的管理效能，从而有效的控制了企业的风险损失，达到了保障和提高企业经济效益的目的。
二、房地产投资项目风险管理现状及问题
（一）房地产投资背景
目前，受到国家房地产政策以及房地产市场的影响，房地产投资受到了一定的限制，但是从整体上看，房地产投资还是处于发展和上升阶段。正如前文中所谈到的，房地产投资市场面临的背景较为复杂，其主要影响因素表现在以下几个方面：国家政策的变化。国家通过宏观调控对于市场进行调节，旨在帮助引导市场健康发展，从国家对于房地产投资的政策来看，国家对于房地产的投资的担忧非常明显，花大力气整治和提高整个市场的环境，这对于房地产投资企业来说是重要的政策信号，如果不能够及时的掌握和了解国家和地方的投资政策，那么房地产企业很容易受到房地产政策风险的侵扰。投资竞争日益激烈。房地产投资企业的竞争进入白热化阶段，企业的竞争必然带来企业风险，而企业为了实现发展又不得不去正面面对风险和挑战，尤其是对于小企业来说，各方面都不成熟，受到风险的打击压力大，更需要加强风险管理。
（二）房地产企业的风险管理意识和管理方式问题
房地产企业经过多年的发展，整体上看从起步逐渐走向成熟，但是还并未真正实现成熟，尤其表现在一些中小投资企业中，他们的风险管理意识和管理方式存在很大的问题，阻碍了投资企业的健康、稳定发展。其问题主要表现在以下几个方面：风险管理意识问题。房地产企业风险管理意识较为淡薄，一些企业并未建立完善的风险管理制度，并未设立相关岗位和落实各方责任，使得风险管理区域盲目化和松散化，这种风险管理意识的淡薄，是对于提高投资企业风险管理的首要障碍；风险管理方式问题。大部分企业风险管理方式较为单一，尤其在风险评估方面，大部分企业都是依据自身的经验，对于投资项目进行预判和决策，决策缺乏科学性指导，导致投资项目的风险增大，并未并未形成完善和完备的风险应对和解决措施，使得风险的危害增加，不利于企业的长远、健康发展。
三、房地产投资项目实例分析
A房地产开发建设公司准备在B市投资一处房地产项目，其中有两个备选方案供A房地产公司选择，一处是住宅项目，另一处是商业广场项目，通过对于两个项目的风险评价，最终确定为A公司提供决策。下图为两个项目的预计经济指标表。
（一）区域背景和政策背景分析区域背景和政策背景能够帮助房地产投资项目充分了解当地的社会环境和政策环境，从而有利于进一步做好风险的评估和评价。
（1）区域背景。C小区建设项目位于城市东郊，属于政府政务新区所在地，其开发和利用的程度随着政府单位的逐渐落成，以及该地区的基础设施不断完善的基础上，能够吸引大量的购房者，所以从市场需求来看较好，除此之外，该地区的涉及的拆迁户较少，这对于开发投资来说减少了很多拆迁的麻烦。D 商业广场建设项目位于城市中心区域，属于该城市的老城区改造，人口较为密集，发展商业的潜力较大，但是由于位于该城市的老城区，所以其拆迁的难度较大，并且由于商业广场的建设面积较大，中心区域的地价较高，投资的工期长并且效益回收的时间也较长，这是D商业广场建设项目面临的最大困难。
（2）政策背景。近年来，该市通过房地产开发建设获得了较大的发展，并且随着工业和商业的逐渐发展，城市化进程的不断加快，该市政府在政策支持力度上不断增强，对于发展本地区房地产开发抱有很大期望，特别是对于老城区改造项目的政策倾斜力度较大，支持和改造对于老旧城区的现代化改造项目建设。
（二）房地产投资能力分析该房地产投资企业属于外地中型房地产开发企业，并且从以往的投资实践看，以投资的小区建设见长，对于商业开发项目很少涉足，此次投资项目是市场拓展到该市的第一次投资，管理层的态度相对保守，并且要求短期内，小投资，稳收益的原则，所以再结合表1数据以及区域和政策背景，对于C小区建设的投资额和收益周期都明显小于对于D商业广场的建设项目投资，所以从稳妥的角度来说，对于此次投资项目的决策来说，经过专家评审和最终管理层决定，选择了C小区的建设项目投资。
（三）投资项目风险管理建议
（1）充分重视“风险识别和风险评估”的结合。房地产投资项目涉及多个层面和领域，所以在对风险进行评估时，首先要充分认识和了解存在哪些方面的风险，例如，拆迁风险、金融风险、政策风险以及竞争风险等等，其次要加强风险评估，风险评估主要是对于风险进行全面、准确和系统的分析，帮助房地产投资项目决策者了解投资项目，并在事后对于风险造成的后果进行评估，积累更多的管理经验。
（2）加强风险应对。特别是针对单个项目的风险时，如何采取有效措施避免和减少风险带来的危害，对于企业来说也至关重要。企业要充分的重视和发挥管理创新的作用，加强风险应对，提高企业的风险管理能力。
参考文献
关键词:房地产;开发;风险管理
中图分类号:F293.33文献标识码:A文章编号:16723198(2010)01004501
随着我国城镇住房制度改革的不断推进,房地产业呈现出蓬勃发展的态势,成为国民经济的支柱产业。目前我国有数万家房地产开发企业,相当多的企业规模小,只重视项目开发而不重视管理,更不重视风险的管理,使房地产项目开发过程中的诸多风险因素得不到有效的控制,从而导致项目的失利。为了有效地规避风险,运用科学的方法对房地产投资项目的风险进行客观的分析和评价,并采取合理有效的控制风险的措施,有利于房地产行业的健康发展,也有利于国民经济的稳定运行。
1 房地产开发投资项目风险概述
1.1 房地产投资开发风险的含义
由于房地产具有位置的固定性和不可移动性、投资额大、建设周期长、影响因素多样性等特性,使得房地产开发投资活动面临众多的风险。一般来说,风险是对未来行为决策及客观条件的不确定性而可能引致后果与预定目标之间发生的多种负偏离的综合。
房地产投资风险是指从事房地产投资而造成的不利结果和损失的可能性大小,这种不利结果和损失包括所投入资本的损失和预期收益未达到的损失。
1.2 房地产投资开发风险的类型
不同的分类原则,可以对风险作出不同分类。按照风险来源,可以将房地产投资开发风险分为系统风险和非系统风险。
1.2.1 房地产投资的系统风险
房地产投资的系统风险是指对市场内所有房地产投资项目都产生影响的、投资者无法避免或者消除的风险,主要包括通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险、政治风险、或然损失风险等。
1.2.2 房地产投资的非系统风险
房地产投资的非系统风险是指只对市场内个别房地产投资项目产生影响,投资者个体可以设法避免或通过投资组合方法消除的风险,主要包括收益现金流风险、资本价值风险、机会成本风险、时间风险、持有期风险、未来运营费用风险等。
1.3 房地产投资开发风险的特征
1.3.1 客观性
房地产投资风险是客观存在的,不以人的意志为转移,比如自然灾害风险、通货膨胀风险、市场供求风险、政策性风险等。管理者可以运用科学的方法来研究风险存在和发生的条件,并采取措施降低风险发生的频率,但是不可能完全消除风险。
1.3.2 不确定性
通过风险的分析和评价,可以知道某种风险因素发生的概率,但是无法预知风险什么时候发生,这种难以预知的特性就造成了房地产投资风险的不确定性。
1.3.3 潜在性和可测性
房地产投资风险具有随机性并且不是呈现在表面的东西,但它是附着在某些确定事件上表现出来的,人们可以通过以往发生事件的统计资料,对某种风险发生的概率及其造成的经济损失程度作出判断。
1.3.4 损益双重性
风险往往也意味着对应的收益,如果能正确认识并充分利用风险,就有可能增加收益,因此要积极面对风险,将风险当作经营机会。
2 房地产开发投资项目各阶段风险内容
2.1 投资决策阶段的风险
投资决策阶段的风险主要有开发区域风险、开发物业类型风险、开发时机风险和开发项目的定位风险、项目的资金管理能力风险。
2.2 土地取得阶段的风险
土地取得阶段的风险主要是土地购买和征地安置风险。土地购买价格直接关系到企业的利润,开发商应该具备预测获取土地增值潜力的能力。购买了土地使用权后,还有大量的征地、拆迁、安置补偿工作,这个阶段的工作往往会遇见极大的阻力,从而给项目开发带来风险。
2.3 项目建设阶段的风险
项目建设阶段的风险主要来自建筑物设计理念落后导致的实用性差、承包商建筑技术落后、施工管理不合格、偷工减料以及项目监管不负责任等导致建筑物存在质量安全隐患,拖延工期造成成本增加、错失销售黄金期的风险。
2.4 租售管理阶段的风险
这个阶段的主要风险有销售时机的风险、租售合同的风险、自然灾害的风险和意外事故的风险。
3 房地产开发投资项目风险管理对策
3.1 建立风险管理的组织体系,设立专门风险管理部门
由于房地产市场环境日趋复杂,为了有效应对风险,企业需设立风险管理职能部门,以动态的眼光来看待风险和分析风险,将房地产投资开发全过程的各个阶段的工作和风险因素进行综合考虑,形成高效运转、有效制衡的监督约束机制。设立一个健全、权责分明的风险管理组织是房地产投资风险管理的组织保障。
3.2 编制项目的风险管理计划,加强项目风险计划管理
房地产投资风险管理计划是以房地产企业的风险管理活动为对象的计划安排,是房地产企业风险管理的目标、任务、程序、责任、措施等一系列内容的全面说明书。房地产
企业通过风险管理计划,建立整个企业各项风险管理工作的目标,确立风险管理部门或风险管理人员的岗位职责,协调企业各部门的风险管理工作,识别投资活动中可能存在的风险,明确风险防范与处理的方法及其选择使用,确定风险管理绩效评价标准,通过风险管理计划的实施和全过程、全方位的动态监控,可以做到事前计划,事中监控,事后评价的系统性的管理。
3.3 建立风险管理的信息系统,形成动态风险监控报告
信息是进行科学的房地产投资可行性研究、投资决策和风险管理的基础,因此企业应当设立信息收集和处理的专门部门或者购买专业性的行业信息系统。一来可以日常性的收集国家或目标城市、区域的经济政策、行业政策、城市规划、土地招牌挂信息、项目资料、市场供求情况等信息,进行及时、准确的分析报告,使决策层及时了解市场风险和机遇。二来可设立企业开发项目的定期房地产市场报告制度,为企业决策层和相关部门提供项目所在地的市场月报、季报、年报,及时把握宏观经济政策和房地产政策的出台情况,通过信息共享,及时了解各项政策对市场未来走势的影响,市场供求关系变化,竞争项目销售策略及效果、消费者需求变化等情况,为项目开发经营决策提供依据,提高决策的前瞻性和科学性。
3.4 加强风险管理的系统培训,强化员工风险管理意识
企业可开展内部定期培训或者通过外部专业培训机构加强员工的管理培训,可以提升员工的专业度,增强企业凝聚力,通过风险管理教育,使他们了解所面临的各种风险,掌握风险防范和处理风险的方法,强化风险意识,从而提升整个企业抗风险的能力。
3.5 采取投资分散策略和联合策略,分化和降低风险
投资区域分散:房地产市场具有很强的区域性特点,由于不同城市、不同区域的经济环境、投资政策、市场供求等情况不同,对房地产投资收益的影响也各不相同,房地产投资分散于不同的区域,就可以避免某一特定地区某一特定时期的市场不景气对房地产经营的影响,达到降低风险的目的。
投资种类分散:不同类型的房地产投资的风险大小不同,获得的收益也不同,在房地产投资种类上分散,可以降低房地产企业的整体风险。
投资时间分散:是确定一个合理的投资时间间隔,从而避免免因市场变化而带来的损失。
联合策略就是多个房地产经营者联合起来共同对某项房地产项目进行投资,利益共享、风险共担,发挥各自的优势,从而降低独自经营项目的风险。
综上所述,房地产投资开发全过程必然伴随着各种风险,开发企业必须实行动态的、系统的、全过程、全方位的项目风险管理,设立专门的风险管理机构,制定风险管理计划,明确风险管理目标,明确各部门风险管理人员的责、权、利,通过有效的信息共享,加强各部门协调,采用各种风险防范的措施,主动性的控制风险,增强房地产企业抗风险的能力和提高企业的盈利能力,保障企业的可持续发展。
参考文献
[1]中国房地产估价师与房地产经纪人学会.房地产开发经营与管理[M].北京:中国建筑工业出版社,2009.
[2]李珊珊.浅析房地产开发项目的风险与管理[J].中国科技信息,2008,(11):7275.
在房地产项目开发的过程中，有些企业在管理过程中因缺乏风险意识，影响最终的投资效益。房地产项目的开发周期比较长，在多方面因素的影响下，会面临许多风险。对于房地产开发商来说，如何正确认识房地产开发项目的投资风险，提高自身的风险管理水平，是重要的研究课题之一。文章通过分析房地产项目投资风险产生的主要原因，提出具体的风险管理方法，针对风险识别、风险分析、风险应对、风险监控这四个阶段，采取合理的投资风险应对措施。
关键词：
房地产；投资；风险
随着我国经济的增长，城镇化建设在不断地推进。作为我国的支柱产业之一，房地产行业发挥着重要的作用。房地产项目投资是指，房地产开发企业将筹集的资金和自有资金投入到房地产项目的开发、经营及销售的全过程中，以期获得预期的收益。由于房地产项目投资过程中具有多种风险，要想提高房地产企业的风险管理水平，应当从项目投资风险的特点、原因等因素进行分析，采取合理的风险管理方案。
1房地产开发项目投资风险管理概述
由于房地产项目具有投资数额大、地域性强、建设周期长、资金周转慢以及变现能力差等特点，受环境因素、经济因素以及社会因素影响，房地产项目的风险极大，企业有可能遭受巨大的经济损失。换言之，房地产项目的投资过程是一种对未来需求进行预测并生产产品的过程。要想实现房地产开发项目投入与产出之间的良性循环，取得较好的经济效益和社会效益，应当采取必要的投资风险管理方法。房地产项目投资风险管理是指，在房地产开发过程中，存在多种影响因素，针对这些难以预测或控制的因素要进行风险识别，经过风险评估后，采取必要的风险应对措施，以降低投资风险对利润的影响。引入风险管理机制，对于健全房地产市场体系、培育新的经济增长点甚至于维护我国宏观经济的稳定性，都具有十分重大的积极意义。
2房地产开发项目投资风险产生的原因
现阶段，我国房地产开发项目投资风险产生的原因，主要体现在两个方面。其一，宏观环境因素，包括货币政策、投资增速、土地供给、生产与消费政策等，受经济环境和社会的影响而发生变化，进而为房地产开发项目的投资带来风险。具体表现为政策风险、金融风险、资源风险以及法律风险。其二，微观环境因素，包括企业的资本实力、商品定位、成本控制以及产品竞争力等。这些微观环境因素受投资的具体项目所处的位置区域而发生变化，同样会对项目投资带来风险。具体表现为投资决策风险、技术风险、开发流程风险以及管理风险。
3房地产投资风险的管理方法
在房地产开发项目投资风险管理过程中，主要包括四个阶段。具体表现为：风险识别、风险分析、风险应对和风险监控。这四个阶段是密切相关的，按照一定的程序周而复始的运行。
3.1房地产开发项目风险识别在房地产开发项目的风险管理过程中，首先要进行必要的风险识别。只有正确识别出所面临的风险，房地产企业才能主动选择有效的方法进行风险应对与监控。因此，在具体的项目投资过程中，房地产企业要通过深入分析，运用感知、判断或归类等方式，进行系统的、连续的认识所面临的各种风险，提高风险识别能力。在风险管理过程中，房地产企业风险识别的参与者主要包括：风险管理团队成员、项目团队成员、其他项目经理、项目相关者、外部专家、房地产公司其他部门的同一问题专家、客户、最终用户等。在进行房地产开发项目风险识别时，还应当注意，受环境的影响，风险具有可变性，因此风险识别是一项持续性和系统性的工作，而不是一蹴而就的事情。风险识别工作要贯穿于房地产开发项目的全过程，并且随时关注原有风险的变化，及时发现新的风险。
3.2房地产开发项目风险分析在房地产开发项目的风险管理过程中，对于已识别出的风险，要进行详细地分析。有助于确定有关因素的变化对投资决策的影响程度，为房地产企业的投资决策提供依据。在房地产开发项目的实施过程中，可以在一定程度上降低风险事件的发生概率，减少风险损失，实现最佳经济效益和社会效益。风险分析主要包括两种方式。其一，风险定性分析。通过评估风险及其后果发生的可能性，并根据风险发生对房地产开发项目的目标影响程度，来评价风险的优先级，从而指导风险应对计划的制定，帮助房地产开发项目的团队成员纠正计划的偏差。风险定性分析的方法主要包括：风险概率和后果、项目假设检验、后果风险评价矩阵以及数据精度排队。其二，风险定量分析。在风险定性分析的基础上，对风险发生的概率以及产生的影响进行量化处理。通过对风险进行重复的定量分析，可以判断是否需要采用风险管理措施。因此，风险分析是风险应对计划的一项重要依据。
3.3房地产开发项目风险应对根据风险识别和风险分析的结果，房地产企业需要制定相应的风险应对计划。降低风险对项目目标的威胁，以达到可接受的程度。风险应对计划必须适应风险的严重程度，成功实现房地产开发项目的目标效益有效性、及其成功的现实性与时间性。与此同时，风险应对计划应当得到房地产开发项目中所有人的认可，并应由专人负责。风险应对主要包括：规避风险、接受风险、降低风险和分担风险这四种措施。
3.4房地产开发项目风险监控风险监控是利用反馈的信息，对原有的风险管理计划及时做出调整。为保证风险管理计划的顺利实施，根据已发生变化的风险对房地产开发项目的影响程度，重新进行风险识别、分析和应对，评估风险降低的效果。风险监控贯穿于房地产开发项目的实施全过程，是建立在项目风险的可控性、阶段性以及渐进性的一种项目管理工作。
4房地产开发项目投资风险的对策
4.1加强对房地产开发项目的投资调研及决策分析要想有效应对房地产项目投资的风险，房地产企业首先应当分析市场行情，进行充分调研论证。通过了解房地产开发项目的具体类型、目标人群、需求量以及市场购买力，识别该项目所面临的风险。其次，针对已识别出的风险，需要在房地产开发项目投资之前进行深入分析。对于涉及到的经济、政策、资源等风险，能否有效的规避与控制，进行综合论证与评价。通过编制可行性研究报告，为房地产开发项目的投资决策提供准确、合理的依据。最后，应当完善房地产开发项目的投资决策风险管理。通过构建风险管理判断体系，在项目决策的过程中加强风险管理意识，降低房地产开发项目投资的风险。
4.2采用多元化的投资战略或联合战略在不同地区，房地产市场中的经济环境与市场供需具有不同的特点。可以说，房地产市场具有鲜明的地域特点。因此，房地产企业可以采用多元化的投资战略或联合战略，将资金分散在不同的地区，以降低房地产开发项目投资的风险。
4.3加强房地产项目工程建设的监管为了按期完成项目，应当完善对投资项目的监管体制。首先，聘请良好的施工队伍。其次，与施工人员签订施工合同，明确双方权利和承担的义务。最后，选择经验丰富的工程监理，对质量、工期、资金成本严格监控。
5结束语
综上所述，房地产开发项目在投资的过程中，存在多种不确定的影响因素。房地产企业要想提高盈利能力，实现长远发展，应当正确认识项目投资风险，提高自身的风险管理水平。文章从宏观与微观环境因素两个角度，分析房地产开发项目投资风险产生的主要原因。按照风险识别、风险分析、风险应对和风险监控四个阶段，提出具体的风险防范措施。
参考文献
[1]张玉波.工程项目风险管理研究[J].硅谷，2011（2）.
[2]丁雅君.浅析房地产投资开发项目风险管理[J].经营管理者，2013（13）.
【关键词】投资决策；风险识别；风险评估；风险控制
一、引言
近年来，B市的房地产开发在规模上获得了迅速发展，相关数据显示，2012年房地产开发投资额较2011年增长21.8%，其中，商品住宅投资额增长25.3%。B市房地产市场在快速发展的同时，有一些潜在的问题和矛盾，从而加大了房地产市场开发的风险，这些问题和矛盾主要表现为：住房供给结构不合理，中低价位的住房供给严重不足；地方政府出于利益驱动，对房地产开发用地索要过高的价格；人为因素对住房价格影响很大等。
在此背景下，为了增加B市中低价位住房的供给、调节房市结构及价格，作为房地产行业的龙头企业，B市佳辉置业有限公司提出了B市盛世一品房地产开发项目。该项目的建设不仅符合当地政府规划及市场的需求，而且也是B市佳辉置业有限公司自身发展的需要。因此，该项目的建设是十分必要的。
由于房地产开发项目普遍具有投资金额大、建设周期长、风险较高等特点，而投资决策阶段又是控制项目风险的关键阶段，因此，研究项目投资决策阶段的风险管理至关重要[1]。为此，本文将项目风险管理的相关理论与B市盛世一品房地产开发项目密切结合，对本项目的投资决策阶段进行了全面深入的风险管理研究，以为本项目风险的事前控制提供科学依据。
二、项目概况
本项目位于B市丰台区，规划总用地面积79218平方米，建设内容包括项目用地范围内住宅楼、商业金融楼和托儿所的建设。其中，住宅建筑面积130074平方米，地上13-18层，建筑面积102500平方米，其中6640平方米为底商，为住宅提供配套服务；地下二层主要为车库、人防工程和部分配套用房，建筑面积27574平方米；地上、地下停车位共计1115位。商业金融楼总建筑面积为77643平方米，地上5-14层，建筑面积为49500平方米；地下3层，其中地下一层为6000平方米的商场、地下二、三层主要布置有汽车库、自行车库和设备用房等，建筑面积为28143平方米；地上、地下停车位共计478位。托儿所建筑面积为2400平方米。本项目建成后，住宅及配套的底商面积全部出售，商业金融用房和停车位全部委托专业公司出租经营。
三、项目投资决策阶段风险识别
对于房地产项目而言，项目投资决策阶段的风险主要有开发区域风险、开发类型风险以及开发时机风险等[2]，具体阐述如下：
（1）开发区域存在的风险
不同的国家、地区的宏观环境是不同的，因此，房地产开发商面临的风险也就不同。房地产企业开发区域存在的风险主要有经济风险、政治风险、社会风险以及政策风险等。其中，经济风险是指由价格波动、供求关系发生变化、通货膨胀、汇率变动等导致项目损失的风险；政治风险主要是指房地产企业所在区域面临的国家、地区政治环境发生变化，进而带来不必要的损失的风险；社会风险主要是社会人文环境的变化给房地产开发项目所带来的损失；政策风险是指由于企业拟开发区域所在地政府的相关政策发生重大变化，给房地产企业的项目带来一定的损失。
（2）项目开发类型存在的风险
房地产的开发项目类型不同，所面临的风险也就不同。如：对于普通住宅而言，主要风险是房屋销售价格，消费者在购房时往往会比较销售价格、位置、环境等，由此看出销售价格是影响买房的首要因素；对于办公、写字楼而言，此类型项目的主要风险是区域环境规划的变化、办公楼的管理服务水平和质量以及办公设施的现代化水平等；对于商业楼宇而言，此类型项目的主要风险是商店的销售情况、竞争、信誉等。
（3）项目开发时机存在的风险
经济发展呈现出衰退-萧条-复苏-高涨的周期性特征，这就使依赖于经济环境的房地产发生相应的变化。从投资决策到销售管理阶段往往需要2-3年，甚至更多年，这就需要项目决策者对政治、经济、社会等风险进行正确预测以选择合适的进入时机。
对于本项目来讲，开发区域风险方面，由于国土资源部相继出台了一系列的有关房地产土地交易的规范文件，同时B市市政府也出台了一系列土地政策，严格控制开发商获取土地的途径，从而使盛世一品房地产项目在土地获取方面面临较大风险；此外，B市房地产市场总体发展较平稳，市场风险较小。在项目开发类型风险方面，由于盛世一品属于普通住宅类以及商用物业类型，因此，此项目面临的主要风险是销售价格的高低以及租售商用的服务管理、基础设施情况。在开发时机风险方面，从盛世一品开发近三年的周期看，B市房地产仍将保持旺盛的需求，因此，在这方面的风险也较小。综上，盛世一品房地产项目在投资决策阶段主要的风险是土地规划、经济金融等政策风险以及销售价格风险。
四、项目投资决策阶段风险评估
本项目计算期10年，其中建设期26个月，住宅楼销售期3年，回款期5年。通过对本项目的销售收入及税金、成本费用、利润及利润分配等进行详细估算，并编制本项目的现金流量表、损益表及资产负债表，然后计算本项目的动态及静态盈利指标可得：本项目的财务内部收益率为17%，高于基准收益率12%；财务净现值（Ic=12%）为3603.5万元，远高于0；投资回收期为5.84年，短于行业内类似项目的平均水平；总投资利润率96.6%，投资利税率121.1%，均高于行业类似项目的平均水平，由此可见，本项目的盈利能力较好。
通过对本项目进行盈亏平衡分析可得，本项目盈亏平衡时的生产能力利用率为61.9%，即只要该项目的建设率达到设计的61.9%时，即可实现盈亏平衡，因此，本项目的风险水平较低。
针对建设投资增加、销售收入减少进行单因素敏感性分析，结果见表1。
表1 敏感性分析结果表
项 目 净现值（Ic=12%，万元） 内部收益率（%）
基本方案（全投资） 3603.5 17.0%
建设投资增加5% 1268.9 15.0%
销售收入减少5% 2151.7 15.8%
计算结果表明，从财务净现值及财务内部收益率两个指标看，建设投资对项目建设较敏感，但整体敏感性都较弱，项目风险程度较低。
五、项目投资决策阶段风险控制
在上述风险识别及评估的基础上，本着合理控制项目风险、提高项目经济效益的原则，本项目可以采取以下措施控制投资决策阶段的风险：
（1）分析和预测国家政策，尽量规避政策风险
国家对于房地产市场的态度是控制房产价格过快的上涨。另外，央行对各商业银行的贷款实行严格的控制制度，以减少金融系统的风险。这就迫使房地产企业增加房屋供应，进而打压房地产的需求[3]。因此，该项目的措施是要把握国家政策调整方向，符合国家政府要求。具体可以采取以下措施：不能盲目涨价，按照既定方案行动；严格控制购地、管理成本；设立专职部门，负责与政府部门沟通，以及时了解政府的政策动向[4]～[5]。
（2）提供差异化的住房
盛世一品房地产项目设计应为了满足不同家庭、消费者的需要。在该项目周围有很多的办公大楼，如企业创业园、高科园、企业孵化基地等。所以该项目应该满足不同人群的居住需求，建造不同的户型，满足不同消费者的偏好。但是这样可能给建设带来一定的难度[6]。
六、结语
本文将项目风险管理的相关理论与B市盛世一品房地产开发项目实际密切结合，从风险识别、风险评估、风险控制等方面对本项目的投资决策阶段进行了深入的风险管理研究，提出了相应的风险控制策略。然而，本文虽然对B市盛世一品房地产开发项目投资决策阶段的风险管理步骤以及相应的方法作了一定的分析与论述，但限于作者水平以及理论的有限性，本文在风险控制措施上未作详细的分析，还有待于今后的工作中继续学习和积累经验。
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