时间：2023-06-29 16:33:04
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关键词：旧城改造房地产开发项目风险管理
中图分类号：F253文献标识码： A
一、旧城改造与房地产开发的良性互动
旧城改造能够为房地产开发提供土地，房地产开发又能够为旧城改造提供动力和资金。对旧城的改造能够盘活城市土地，影响城市土地的结构。但是由于旧城具有交通条件差、建筑物过多、人口数量密集、市政管线布置杂乱等特点，加大了房地产开发的难度，提升开发的成本。政府具有城市土地规划和城市建设用地的调控方法，是城市的管理者，所以在旧城开发过程中可以适当的减小市政方面的负担。在对旧城开发中开发商要懂得合理利用旧城的优势，充分挖掘旧城中潜在的历史文化和商业资源，创建有特色的旧城开发项目。
旧城改造房地产开发项目投资实际上也是对未来社会的需求进行预测生产适应未来发展的商品。在项目开发中开发企业需要量力而行，选择适当的政策，加强对项目管理的力度，正确对待在开发过程中的风险问题，实现项目风险防范的目标。
二、旧城改造类房地产开发项目的投资风险分析
1. 项目投资决策阶段的风险分析
房地产项目投资决策就是投资者通过研究地方政治、金融、经济、社会的发展趋势，综合考虑市场的供需要求和收益水平对房地产开发项目的可行性和必要性进行技术分析，比较、评判各种拟定方案，并做出决策的过程。下面我们从以下几点来分析风险因素：
1.1经济风险
（1）旧城改造中的低价风险。房地产开发项目中必不可少的就是条件就是土地，土地价格的变化会直接导致开发成本的变化，所以低价风险是房地产开发项目中的重要风险类型。土地价格上涨或导致成本升高，房产最后销售的价格也会上升，影响经济稳定健康发展。
（2）旧城改造中的财务风险。旧城改造类房地产开发项目需要投资的金额很大，而且开发的时间长，存在很多的不确定因素，也潜伏着较大的风险。旧城改造类房地产开发项目本就是资金密集型行业，区域的经济发展、政府经济宏观控制等经济上的变动都会影响到旧城改造类房地产开发项目。像是通货膨胀、资金变现、税率变化这些资金的变化会给房地产的开发经营活动带来很大的冲击。
（3）旧城改造中市场供求风险。房地产供给和市场需求双方面的不确定性会造成房地产开发商收益也具有不确定性。房产市场中供求风险是直接风险之一，也能直接作用到房产投资者的收益。房地产市场受到供求关系的影响较大，所以开发商需要承担的供求风险也较大，但是一般只要当地的经济能够稳定发展，那么对房地产的需要不会发展很大的波动，降低供求风险。
2、政策环境风险
一些政策因素对房地产有很大的影响，掌握好政策才能把握房地产市场的形式变化政府出台的政策对房地产项目有着全局性的影响，比如不同的金融政策、税收政策、住房政策、城市规划、土地管理等各种政策都对房地产项目的开发和经营活动有着不同程度的影响。在还没有的得到完善的市场经济环境中，政策风险对房地产开发项目的影响更是十分突出。另外国家出台的相关政策对房地产的发展有决定性作用。目前我国正在推行第三方产业政策，这对房地产行业的繁荣有一定的促进作用。
2.2项目筹备阶段的风险
1.产品定位风险
在之前的投资决策阶段，投资者就已经对开发项目的整体定位进行确定了，在筹备阶段就是不断细致化这个定位，比如明确该产品的整体上的建筑风格、在建筑中采用什么样的材料、主要的销售对象等，在这个细化产品定位的过程中就是对该项目的投资成本和主要面对的客户群体进行确定。如果对于产品没有合理的定位可能，造成产品的滞销。对产品的定位风险进行有效的控制，是决定投资者投资项目是否成功的关键因素。
2.前期手续风险
产生项目前期手续风险主要有两方面的因素，第一是不断在完善更新的政策法规；第二是在手续办理过程中，经办人员办理的方式存在差异。我国房地产行业近几年的发展非常迅速，房价一直处于上升趋势，国家为了控制住不断升高的房价，加大了对房地产的宏观调控，出台了很多新的政策，开发商想要得到土地的使用权，必须按照相关法律政策进行审核。再就是面对相同的法规政策，由于经办人员不同，在办理的程序上也会有变化。在面对前期的手续风险时，在进行项目设计规划时就要给自己的利益留有退路以便不时之需，如果开发商没有全面的考虑，当政府的政策和规定出现了变动，会对整个开发项目带来影响。
3.项目建设阶段的风险
1.合同风险
在项目实施过程中，开发商需要和多个相关企业签订合同，比如施工合同、承包合同、运输合同等。在合同内容上不科学和不规范很容易造成日后的各种纠纷，造成利益相关方的损失。在项目建设中一般由两种类型的合同，一种是固定总价合同，一种是固定单价合同。合同风险也有两种情况一种是合同内容上没有科学性和规范性，叙述的文字也是模糊不清，有些内容甚至违背了法律。二是风险承担问题。
2.工期拖延风险
由于在施工阶段时间上损失导致最后工期拖延。工期延长一般会造成错过房子销售的最好时期，而且由于工期延长会增加很多费用的开支，提升成本。一般常见的工期延迟有一下三种原因：第一施工中的失误；第二，没有对项目施工的条件和特点进行正确的估计；第三很多不可预料的事情发生。
3.项目质量风险
开发商最后获得投资效果的前提就是房地产的质量，这样才能让顾客有想购买的欲望，也是吸引顾客的必要条件规划设计和施工规范都是影响项目质量的主要因素。
四、 旧城改造类房地产项目风险管理的思考与建议
1. 制定房地产开发项目风险应急方案
在出现紧急情况下，相关部门要有针对性的处理方案。所谓的分类管理不是单独管理，各个部门的之间的信息要是互通的，处理紧急情况时，部门之前要相互支持、相互协调，根据具体的问题制定出对应的监测计划和监测系统，获得准确的监测数据，并让相关专业人员对数据进行科学的分析和评价。
2.构建房地产开发项目风险管理系统
房地产开发项目必须构建一个预防风险的管理系统，在企业面对还尚未成形的潜在风险和开始出现威胁的情形下能够及时的判断风险的来源，分析出风险的构成，设计好风险应对办法，将风险危险系数降低到最小，从而有效提升经济效益。
旧城改造项目在建立房地产开发项目的风险管理系统还具有预测系统、预警信息系统、预警指标系统以及预控对策系统等，当有风险威胁到项目时预警部门就能迅速做出反应，对紧急事件进行处理，处理结果会自动的上传到预警信息系统，是的信息数据更加具有条理性、易操作性等。系统中的预警对策库，集合了各种危机情形下的应急对策，一旦预警系统发出警报，会根据出现问题的类型自动选择处理的对策，对风险起到很好的防范作用。
结束语：分析旧城改造类房地产开发项目风险的成因，能够制定对应的预防措施，降低风险系数，保证开发的效率和效果。开发企业必须实行全方位的风险管理措施，主动的去控制风险，提升企业抗风险能力，保障企业经济效益。
参考文献：
关键词：城市规划,房地产开发,科学发展观, 可持续发展
Abstract: with the development of the industrialization, the city generation and development, and formed an independent industry. And real estate in the society and economy of the important role of practice activities, mainly in the city this environment embodies also come to. Based on analysis of urban planning and real estate development of relations and mutual influence, and based on the science development view, discusses the harmonious development between the way, points out that the urban planning forward-looking, on real estate development and urban planning guide.
Keywords: the city planning, real estate development, the scientific concept of development, sustainable development
中图分类号：TU984文献标识码：A 文章编号：
引言：随着中国城市化快速来临和科学发展观的确立, 追求城市综合效益的最大化是成为现代化城市发展的最终目标, 城市规划与房地产开发经营协调发展则是实现这一目标的现实选择。因此,在科学发展观的指导下,寻求促进城市规划与房地产开发经营协调发展的有效途径,已经成为当前城市建设工作的重点之一。深入分析、正确把握城市规划与房地产开发协调发展的内在机制，对于探求协调发展的有效路径具有重要理论和现实意义。
1.城市规划对房地产用地开发强度的影响
1.1 城市建设用地的开发强度
受到其使用性质和对周围环境的要求以及周围建筑物、构筑物对其制约关系等的影响。城市规划可对确定建设用地的开发强度起到指导作用。通过制定开发地段的控制性详细规划，并根据城市空间景观要求和环境要求以及群体之间的关系，确定该地段的建筑高度、建筑密度和容积率等技术经济控制指标，明确各类用地的最大开发强度，以限制开发过密的倾向，保证良好的生活居住环境质量。这对于实现城市土地利用、城市产业发展和居民生活质量提高相一致的城市规划目标，是非常重要的。
1.2房地产开发对城市规划作用的内在机制
近年来，城市建设逐步引入了房地产开发机制，房地产开发企业逐渐成为城市建设的重要力量，扮演着城市发展者的重要角色。随着城市化快速发展期的来临，城市建设和城市发展的速度将大大加快。为了有效地带动城市建设，促进城市布局结构的完善，加快城市旧区的更新和新区开发，以保证城市规划的有效实施，必须重视和研究房地产开发对城市规划的作用机制。
1.3．房地产开发对城市经济发展的影响
一般而言，在城市经济发展过程中，房地产开发可以带动或影响许多产业的发展，从而加强或改变城市的性质，由此带来城市规划的改变。房地产开发对城市经济发展的作用，主要表现以下两方面：一方面，产业关联作用。房地产开发通过后向、侧向和前向关联效应带动国民经济其他产业的发展。后向关联是指带动为房地产建筑提供各种原材料的产业。侧向关联是指带动与房地产开发相关的建筑业和城镇公用公共事业的发展。这两类产业与房地产的开发具有直接关联效应。房地产开发的前向关联是指为国民经济各部门特别是工业与城市第三产业中的许多服务性行业提供场地、空间和建筑物。
从城市规划的不同分类对房地产开发的指导来看。房地产开发中的商品房建设是城市建设的主要组成部分之一。房地产开发和商品房建设，也要接受城市规划的指导，纳入到城市统一规划之中。但是，城市规划是有层次的，各层次的规划对房地产开发的指导作用是不同力度的。
1.4 城市总体规划对房地产开发的指导
主要体现在三方面：指明房地产开发用地的方向和地段；确定房地产业的开发规模、时序和步骤；安排房地产项目用地周围的环境和配套设施。分区规划的指导作用更加具体，尤其是在如下两方面：要更加明确：确定居住区、片区、组团的划分，大致框定各居住区、片区、组团的用地范围和人口规模；指明各居住区、片区、组团的建筑及用地容量控制指标。详细规划对房地产开发的指导性、控制性更强，规定各地块建筑密度、容积率等控制指标，规定建筑后退红线距离，建筑间距；提出各地块建筑体量、色彩等要求。因此，以为有了总体规划就可以对房地产开发进行完全的指导，或者要求总体规划就做到像详细规划那样来指导房地产开发都是不切实际和无法做到的。
2. 城市规划和房地产开发的关系
1)城市规划对房地产开发起着规范和管制作用。城市规划区内的土地使用和各项建设必须符合城市规划, 服从规划管理。因为在市场经济条件下, 房地产开发商由于受到自身利益的驱使, 往往只考虑到自己的经济效益, 而忽视全局和社会利益。体现在具体的开发过程中就是房地产开发商任意提高容积率或建筑密度或占用公共绿地。因此, 有必要通过城市规划对房地产开发行为进行规范和管制。
2)城市规划影响房地产开发的效益。
影响房地产开发效益的因素很多, 城市规划就是其中的主要因素。城市规划通过影响地价从而影响房地产开发的效益。城市的性质、职能、规模, 城市土地配置的合理程度、用地功能布局,以及城市建设总体容量控制标准从总体层面上决定了城市地价的高低。而这些因素主要都是由城市规划决定的。
3)城市规划指导和促进房地产开发。
由于城市规划是一个城市在比较长的一段时间内的发展蓝图。因此, 城市规划都是建立在详细调查和科学论证的基础上的, 具有一定的前瞻性和指导性。
4）从城市规划的不同分类
对房地产开发的指导来看房地产开发中的商品房建设是城市建设的主要组成部分之一。房地产开发和商品房建设, 也要接受城市规划的指导, 纳入到城市统一规划之中。但是, 城市规划是有层次的, 有总体规划、分区规划、控制性详细规划和修建性详细规划, 后二者又统称为详细规划。各层次的规划对房地产开发的指导作用是不同力度的。有了总体规划就可以对房地产开发进行完全的指导,或者要求总体规划就做到像详细规划那样来指导房地产开发都是不切实际和无法做到的。
2 城市规划和房地产开发的协调发展
2. 1 城市规划应加强对房地产开发的管理
必须增强规划的超前意识。城市规划超前不仅能使房地产开发部门有一定的时间和思想, 物质准备按照规划进行开发建设,而且能影响房地产开发的投资方向、策略, 促进房地产业健康发展。各城市应根据各地的实际情况,以市场经济为前提,以《城市规划法》为依据, 制定《城市规划法》实施细则、城市规划管理技术规范等地方法规, 使城市规划的法律效力对房地产开发的全过程起到重要的宏观制约作用。必须增强规划行政主管部门的职能意识。规划行政主管部门还应加强对开发区的规划管理。
2. 2 房地产开发要符合城市规划
房地产开发要符合城市规划, 就要配合政府宏观调控和规划,不能违规操作。其次, 在政府的领导下, 小区规划、建筑风格定位、产品定位、产品配套等方面, 也要结合市场以及城市规划、城市发展定位、城市的人文文化和风土人情。
2. 3 重视市场需求, 促进城市运作
现代城市规划除了注重其系统功能, 形象功能,商业功能, 居住功能,交通及其基础设施等常规功能外,还应重视其经营和市场需求功能, 在布局合理的前提下, 提高城市的运作效率和经营效益。由于城市规划及建设目标的实现与房地产开发密切相关,对一些重要的城市中心区建设工程项目, 应注意规划部门与房地产商的协同与配合。
2. 4 符合城市需求, 达到可持续发展
将项目开发与城市运营结合起来, 自觉围绕城市的总体发展目标,获得可持续发展,而且房地产开发要与城市的规划、发展相一致。这个城市发展需要什么, 就做相应的开发。一个项目的定位一定要符合这个城市、片区的发展需求,也要符合片区消费的需求。
2. 5 城市规划应具有弹性
现代城市规划应具有一定的弹性。由于市场及环境是在不断变化中的, 为适应这种变化,提高经营效益在总体规划布局不发生重大改变的前提下, 局部应具有一定的可调性, 这样可促进城市与环境也应注重创新, 特别应考虑具有地方的资源优势和支柱产业特点民族风特色结合, 增强城市的吸引及辐射功能。另外,在规划指导下的房地产开发经营公司,也必须构建不断创新的经营理念, 以独特的环境文化,经营文化, 经营技巧的运作手段提升自身的核心优势, 增强自身竞争能力。
结语：城市规划与房地产开发协调发展的内在机理应该是：城市规划从总体上对城市开发和建设进行有序的安排，对房地产业开发活动起着最直接、最具体、最有影响的调控作用；房地产开发作为城市规划的落脚点和得以实施的执行者，则是在追求自身利润最大化的同时，实现着城市规划，进而提高城市综合效益。只有这样，才能实现城市规划和房地产开发的共同目标符合科学规划的房地产开发项目得以完满实施取得经济、社会和环境效益时，政府获得最佳政绩，开发商获得最佳业绩。房地产开发按城市规划的指导而进行才能使得城市建设有条不紊的建设,实现科学发展的观念。
参考文献：
一、我国房地产企业资产规模估算步骤
估算我国房地产企业资产规模的基本步骤是：
1 根据2004－2008年的数据，采用趋势移动平均法估算2009年房地产企业总数。
2 利用2004年的数据推算2009年各级或各类(房地产中介服务企业按投资来源进行分类)房地产企业数量。首先统计2004年各级房地产企业数量并计算各级企业数量占企业总数的比例；然后用步骤1估算出的2009年房地产企业总数乘以该比例，得到2009年各级或各类房地产企业数量。
3 利用2004年房地产企业平均资产值、2004年和2009年房地产上市公司平均资产值、2004－2008年在管房屋建筑面积年均增速及销售建筑面积年均增速，推算得到2009年各级或各类房地产企业的平均资产值。
4 将步骤2推算出的各级或各类企业数量与步骤3估算出的各级或各类企业的平均资产值分别相乘并加总得到2009年房地产企业的总资产值。
二、我国房地产企业资产规模估算
1 我国房地产开发企业总资产值估算
(1)估算2009年我国房地产开发企业总数
根据2004－2008年房地产开发企业总数，利用趋势移动平均法，令移动长度为2，计算各年企业总数的一次移动平均值mt和二次移动平均值mt，如表1所示。
估算2009年房地产开发企业总数A2009的公式，如式(1)所示：
将表1的数值代入式(1)，可计算得出2009年房地产开发企业总数是96679。
(2)推算2009年我国各资质等级房地产开发企业数量
2004年各资质等级房地产开发企业数量及其占企业总数比例Xi，如表2所示。
假设Xi不变，用估算出的2009年房地产开发企业总数乘以Xi，则可推算出2009年各资质等级的房地产开发企业数量，如表3所示。
(3)推算2009年我国各资质等级房地产开发企业平均资产值
首先，计算2004年各资质等级企业与一级企业平均资产值的比值Pi，如表4所示。
其次，计算2004年一级房地产开发企业与房地产上市公司平均资产值的比值Q，如表5所示。
再次，由《2010中国房地产上市公司TOP10研究报告》查得2009年房地产上市公司的平均资产值是91.36亿元。假设Q不变，用这个平均资产值与Q相乘，得出2009年一级房地产开发企业的平均资产值是34.72亿元。
最后，假设Pi不变，用2009年一级房地产开发企业的平均资产值与Pi相乘，推算出2009年各资质等级房地产开发企业的平均资产值，如表6所示。
(4)计算2009年我国房地产开发企业总资产值
将表3的各资质等级企业的数量与表6中各级企业的平均资产值分别相乘并加总得到2009年我国房地产开发企业总资产值，如表7所示。
2 我国物业管理企业总资产值估算
(1)估算2009年我国物业管理企业总数
根据2004－2008年物业管理企业总数，计算各年企业总数的移动平均值，如表8所示。
估算2009年物业管理企业总数的公式同式(1)。同理，根据表8的数值，可推算出2009年物业管理企业总数是65087个。
(2)推算2009年我国各资质等级物业管理企业数量
2004年各资质等级物业管理企业数量及其占企业总数比例Xi，如表9所示。
假设Xi不变，用估算出的2009年物业管理企业总数乘以Xi，则可推算出2009年各资质等级的物业管理企业数量，如表10所示。
(3)推算2009年我国各资质等级物业管理企业平均资产值
2004年各资质等级物业管理企业平均资产值，如表11所示。
在管房屋建筑面积是衡量物业管理企业资产规模的主要指标。本文用在管房屋建筑面积年均增速近似替代物业管理企业资产年均增速M。
由相关研究报告查得2004－2008年在管房屋建筑面积年均增速是13.8％。假设M不变，用2004年各资质等级物业管理企业平均资产值和M(13.8％)进行推算，得到2009年各资质等级物业管理企业的平均资产值，如表12所示。
(4)计算2009年我国物业管理企业总资产值
将表10的各资质等级企业的数量与表12的各级企业的平均资产值分别相乘并加总得到2009年我国物业管理企业总资产值，如表13所示。
3 我国房地产中介服务企业总资产值估算
(1)估算2009年我国房地产中介服务企业总数
根据2004－2008年房地产中介服务企业总数，计算各年企业总数的移动平均值，如表14所示。
估算2009年房地产中介服务企业总数的公式同式(1)。同理，根据表14的数值，可计算得出2009年房地产中介服务企业总数是63640个。
(2)推算2009年我国各投资来源房地产中介服务企业数量
2004年各投资来源房地产中介服务企业数量及其占企业总数比例Xi，如表15所示。
假设Xi不变，用估算出的2009年房地产中介服务企业总数乘以Xi，则可推算出2009年各投资来源房地产中介服务企业数量，如表16所示。
(3)推算2009年我国各投资来源房地产中介服务企业平均资产值
2004年各投资来源房地产中介服务企业平均资产值如表17所示。
销售建筑面积是衡量房地产中介服务企业资产规模的重要指标。本文用销售建筑面积年均增速近似替代房地产中介服务企业资产年均增速N。
由《2009中国房地产百强企业研究报告》查得2004－2008年销售建筑面积年均增速是33.3％。假设N不变，用2004年各投资来源房地产中介服务企业平均资产值和房地产中介服务企业资产年均增速N(33.3％)进行推算，得到2009年各投资来源房地产中介服务企业的平均资产值，如表18所示。
(4)计算2009年我国房地产中介服务企业总资产值
将表16中的各投资来源企业的数量与表18的各投资来源企业的平均资产值分别相乘，得到2009年我国房地产中介服务企业总资产值，如表19所示。
三、我国房地产企业资产规模估算
【关键词】房地产；外部性；治理
中图分类号： F293.3 文献标识码： A
一、前言
近年来，由于城市房地产开发行业的不断壮大，城市房地产开发经营的外部性及其治理途径的问题得到了人们的广泛关注。虽然我国在此方面取得了一定的成绩，但依然存在一些问题和不足需要改进，在科学技术突飞猛进的新时期，加强房地产开发经营的外部性及其治理途径的研究，对我国城市房地产行业的发展有着重要意义。
二、“外部性”的理论渊源
在经济学文献中,外部性有着许多不尽相同的表述,也可称之为外部影响、外在性或邻近效应,指的是私人收益与社会收益、私人成本与社会成本不一致的现象。最早由阿尔弗雷德•马歇尔提出的“无形的手”的瑕疵的观点,被看作是外部性理论的渊源,而此后众多学者对这个问题进行的研究使之有了更多不同的解释。较为简明清晰的解释是庇古在福利经济学中提出的观点,他认为:“某甲在为某乙提供一些服务的过程中(这种服务是有报酬的),附带的也给其他人(不是同类服务的生产者)提供服务或带来损害,这种服务得不到受益方支付的报酬,也不能使受害方的利益得到补偿。”庇古把这种现象归结为社会净产品与私人净产品之间的差异,这种差异可能是正的,也可能是负的,因此外部性又可区分为“外部不经济”(一项经济活动在提供私人净产品的同时也提供了社会净产品,如果在提供社会净产品的同时要求社会或第三者承担额外的成本或代价,那么,这项经济活动就给社会或第三者带来了消极的外部影响,称之为外部不经济)与“外部经济”。
三、房地产外部性分类及其影响
1、房地产外部性分类
以外部影响的性质和作用分,房地产外部性可分为房地产正外部性和房地产负外部性。房地产正外部性是指房地产经济活动给其他人无偿带来了好处,也称外部经济。与此相反,凡是因房地产经济活动受损而又无补偿的外部影响被称为房地产负外部性,也称外部不经济。
按经济活动主体划分,房地产外部性分为房地产开发的外部性和房地产消费的外部性。无论是房地产的开发还是房地产的消费,均存在正效应与负效应。
2、房地产外部性的影响
房地产开发的正外部性主要体现在三个方面:一是对城市化及经济的有益促进。城市化是社会经济发展的必然进程和客观规律,而房地产项目的开发建设是城市化进程中的重要微观组成部分。二是对其他房地产开发商或其他生产者的有利影响。房地产开发项目往往会完成附近的基础设施建设,这为其他房地产商在相邻区域开发各类物业创造了良好的环境条件。三是给消费者带来了投资价值。城市房地产的良性发展会提升城市房地产价值,给投资者带来财富效应。
四、房地产开发经营中外部性的产生原因
1、地理区位上的邻近
房地产项目在推广中大力宣传周边基础设施的完备与景观的优美,这就是因为该项目与周边相关设施如学校、购物广场、城市绿地等毗邻,使得这个房地产项目可以不付出额外代价便可享受相关便利,从而在区位上占有优势,而购物广场也因为毗邻该房地产项目,可以吸纳到更多的购物人群与客流量,从而有更大的发展潜力。
2、产权不明晰
外部性的产生在很大程度上也受制于产权的不明晰,即对经济资源缺少明确的产权保护。例如,如果政府可以就房地产项目因周边公共绿地的存在而获得更好的空气质量而收取费用,那么,该房地产项目要承担一定的经济成本方能得到绿地给它带来的好处,而其它远离绿地的房地产项目未得到空气质量更佳的好处也不需支付费用,从而毗邻绿地的项目便不能从政府建造绿地中得到比其它远离绿地的项目更多的好处。在这种情况下,外部经济就会消除,反之,外部性就会产生。上面所述,就是因为对公共绿地这种经济资源缺乏明确的产权归属而产生了外部性。
3、市场交易成本过高
交易成本过高会使得市场交易难以进行,或者使得物品产权无法进行有效的交易。一个房地产项目由于选址不当,影响了临近楼房的采光及通风,被影响楼房里的居民,理论上可以去向房地产项目开发商请求补偿。
4、品牌价值的偏好
通过外部力量的作用改变消费者与生产者的偏好也会产生外部性。其实,从经济学角度而言,好的房地产开发公司的品牌对于购房者偏好的诱导是一种外部影响现象。比如,万科公司作为房地产业界的知名企业,开发出的楼盘项目消费者认可率高,往往出现万科开发的楼盘项目要排队争购的局面,万科在房地产市场竞争中有着显著的品牌优势。
5、地产不可移动性造成的自然垄断
房地产产品是一种特殊的产品,因为土地是不可移动的,建筑在其上的建筑物也就不可移动,房地产项目在物理特征上具有固定性,它要占据一定的位置和空间,在同一位置不可能共存。另外,还附带着采光、通风和地基稳固等衍生权利。因此,房地产商品不像其它普通商品一样可以在市场上互补有无,达到整体市场的均衡,形成了事实上的稀缺性。
五、城市房地产开发经营中外部性的治理途径
1、灵活运用价格协调机制转化外部性
在某种程度上,外部性可以通过价格机制加以协调转化。这就使得注重让房地产项目产品创造更多外部经济的开发商获得鼓励,存在外部经济的房地产项目得到经济补偿,而让不注重社会效益的开发商出局,外部不经济的项目难以在市场立足。另外,如果无需交易成本或成本很低,那么双方当事人在市场上的谈判有助于减少外部性的影响。
2、通过综合改造促使外部性的内部化
外部性是相对于一定的范围内而言的,小范围内的外部性在范围扩大后就变成了“内部”的了,如相互竞争的企业的合并,这就是“外部性的内部化”。在城市旧区中,位于旧区中的地块或楼盘,由于房地产价格不仅取决于自身的状况,也取决于监近物业及房地产状况,自然很少有开发商愿意去开发或重新翻修。因此旧区的存在对旧区内部的地块造成了外部的不经济,即使旧区内部的项目质量上乘,但考虑到景观效应、社会地位的需求,一些潜在顾客也会放弃购买,开发商显而也会顾及这一点,而放弃开发。而综合成片开发,使得旧城区老化这个外部性问题内部化了,就解决了这个问题。
3、实行征税或补贴强制性纠正外部性
税收和补贴是政府强制性纠正外部性的一种重要经济手段。对于外部经济的房地产项目,政府给予补贴,,这样就使得更多的房地产开发商愿意投入资金到这种房地产项目的开发中去。对房地产开发过程中的外部不经济,如对占地面积多、环境好的别墅征收较高的固定资产调节税或临时税,这样就会抑制别墅的修建对自然环境的破坏,矫正房地产商品供给结构中高档房过多的不良状况。
4、加强产权界定弥补外部性
按照新制度经济学的观点,产权不明是产生外部性的根源,因此界定产权是弥补外部性的最重要途径,这一工作在我国现阶段得到重视。应加快房地产法制建设,从立法上为各项房地产权利做出明确规定,并严格保护、执行。另外,政府应组织、协调各部门编制好城市规划并严格执行,明确规定房地产开发利用者的行动空间,从而间接地决定产权的归属问题,并进而减少或消除房地产开发经营利用中的外部不经济。
5、采取政策管制规范开发商的行为
房地产外部性现象的产生与房地产开发商有很大的关系,政府应制定一定的政策和法规来规范开发商的行为。目前政府采取的主要管制措施有土地供应计划调控、金融杠杆的调节等。另外在公司的注册、开发项目的准入、建设项目的资金融通、土地的使用限制等微观层面上也有着多种管制。此外,政府对房地产企业应实施严格的准入制度,将那些专业水平差、道德品行低、社会责任感不强、信誉度和顾客满意度低的企业或开发商拒之门外
六、房地产开发经营的外部性治理建议
除了控制好以上因素外，城市房地产开发经营外部性的治理还要考虑到环境因素。环境是未来经济发展的又一大支撑。一方面,环境是资源的载体,维护环境就是为持续发展提供了持续利用资源的可能;另一方面,环境又是人们共同的居所,发展生产的根本目的是为了提高人民的生活水平,其中环境质量是现代衡量社会经济发展和人们生产、生活质量的关键性指标。因此,我们在加快城市经济发展、进行城市房地产开发和再开发的同时,必须注意保护治理好我们的环境,坚持走经济、社会和资源、环境相互协调的可持续发展之路。
七、结束语
通过对城市房地产开发经营的外部性及其治理途径的问题分析，进一步明确了外部性的有效治理途径在城市房地产开发工程中的重要性。因此在城市房地产开发工程的后续发展中，要加强外部性治理途径技术的提高，确保城市房地产开发的稳定发展。
参考文献
[1]骆汉宾 房地产开发中的若干问题及对策 城市开发 2010年
关键词房地产会计核算问题对策
随着市场经济在我国的逐步完善，新的会计制度、会计准则不断，对于房地产开发企业来说，目前适用的会计制度和会计准则主要有《企业会计准则》、《房地产企业会计制度》和《企业会计制度》等，如何在门类众多的制度、准则、规定之下，结合企业自身特点，改进现有会计核算方法，更好地发挥会计职能，是会计人员的职责。笔者从以下几个方面论述目前房地产企业会计核算中存在的问题及其改进方法。
1房地产开发企业会计核算存在的问题
1.1房地产开发企业收入确认的复杂性
房地产商品的销售包括两种，一种是自行开发并销售，另一种是事先与买方签订合同，按合同要求进行开发。对于后者，应按照建造合同的标准进行收入的确认。而对于企业自行开发的房地产商品，由于其开发的周期较长，耗资巨大，其商品具有较高的价值性。这些特点决定了房地产商品销售往往采用预售、分期收款销售等多种销售方式。房地产商品销售的前提是首先取得预售许可证和销售许可证，在此基础上，一般要经过签订预售合同并预收房款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付买方验收确认、收取房款、办理产权过户等销售环节。因此，房地产收入的确认同其它的生产收入相比具有一定特殊性。《房地产开发企业会计制度》中规定以结算账单提交买方并得到认可作为房地产开发企业收入确认标准，该规定比较简单，宜于实际工作中的操作，但没有反映销售的实质，理论上不够合理；《企业会计制度》和《企业会计准则——收入》中规定以风险和报酬的实质转移作为收入确认的标准，理论上具有合理性，但要求会计人员具有较高的职业判断能力。在会计实务中如何运用这一标准则比较混乱，核心问题在于应在哪一环节确认为收入，其分歧的焦点集中在:商品房所有权上的重要风险和报酬是否已经转移。
1.2房地产开发企业商品成本与售价的不配比性
首先，房地产开发企业的生产周期较长，开发项目从获得土地并开发完成到确认收入短则1~2年，长则4~5年，必然使得企业投入产出比例呈阶段性不合理；在项目建设期内大量投入资金，并发生大量费用计入当期；由于项目尚未完工，即使开发产品已预售完毕，其预售款项也无法确认为收入，其结果是为配比原则的应用造成了困难。
其次，房地产开发商品的成本载体是整个建设工程，而销售则是按楼层或户型为单位，这样就造成单个楼层或户型的售价明显与其成本不配比。如同一结构的房屋，低层建筑施工成本低于高层建筑施工成本，但销售时低层售价却高于高层售价；又如“丁字形”楼房虽然同楼层成本一样，由于朝向不同，其售价相差也很大。
通常房地产开发企业的成本结转方法是:按当期竣工后的核算对象的总成本除以总开发建筑面积，得出每平米建筑面积成本，然后再乘以销售面积得出本期销售成本。这样均摊计算的结果没有考虑房屋楼层、朝向的因素，得出的经营成果不具有真实性。
1.3收益评价指标不能真实反映企业业绩
房地产企业投入产出周期具有较强的特殊性，表现在会计年报中往往是业绩波动较大——项目建设期内业绩不佳,验收售出后，大量预收款确认为收入，期间间隔在一个会计期内还好，但一个项目往往要跨4、5个会计期，故不适用一般的公司业绩评价指标，如净利润指标就不能正确、客观、全面地反映其真实经营情况，尤其是上市公司，极可能误导投资者。一个经营情况很好的开发公司，其净利润可能很小甚至是负数，但有大量的在建工程和很好的预售情况，现金流状况极佳，有很强的盈利能力。同理一个盈利的公司也可能正危机四伏:面临着因施工质量导致的巨额赔偿，大笔银行贷款到期而无力偿还，尚未结清的担保金，由于市政规划调整，地价变化导致的土地风险等等；故此，评价一个房地产开发企业的业绩，千万不要以指标论好坏，应透过指标看实质，看其资质信誉、实力、现金流量、资产质量，还有更重要的表外风险等等。当然，这有赖于我们会计界同仁对会计信息的真实反映与充分披露。
2完善房地产开发企业会计核算规范的对策
2.1正确确定和应用收入确认标准
房地产商品销售收入的确认应符合两个标准，即法律标准和专业标淮。
(1)法律标准。法律标淮是指我国相关法规中规定的房地产销售必须符合的条件或标淮:如对于以出让方式取得土地使用权的，未按照出让合同规定支付全部土地使用权出让金，未取得土地使用权证书，或未按照出让合同规定进行投资开发的，以及权属有争议的、未依法登记领取权属证书的房地产不得买卖。凡是不符合上述标准的，即使房地产商品已经开发完毕，甚至取得了相关报酬，并转移了风险，也不能作为收入予以确认。法律标淮是专业标准的前提条件。
(2)专业标准。专业标准是指会计准则、会计制度中规定的商品销售收入确认标淮，即收入确认的4个必要条件:企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方；企业没有对已售出的商品实施控制；与交易相关的经济利益能够流入企业；相关的收入和成本能够可靠地计量。上述规定中，收入确认以风险和报酬实质的转移为标准，理论上比较合理，但由于房地产业销售方式的多样性和复杂性，为实际工作中收入确认带来了困难。
笔者认为，房地产销售合同是在房屋尚未建成竣工前的预先销售行为，不论是否收取了款项，均不属于实际发生的销售业务。因此，签订预售合同并收取预收货款不符合收入确认条件，不能作为销售实现依据；签订正式房屋销售合同则如同一般工商企业产品销售合同一样，从法律意义上讲也只是一种合约，房屋未经买方验收认可，商品所有权上的主要风险和报酬尚未转移给买方，不符《企业会计准则——收入》的有关规定，故也不能确认收入；购买方取得商品房产权证的环节较为特殊，尽管房地产商品最终是以产权证上权利人主体的更替为所有权变更的主要标志，但由于房地产开发企业在项目开发前根据规定需要支付土地出让金，取得土地使用证，并办理领取预售许可证、在工程获得有关部门竣工验收领取销售许可证、签订正式房屋销售合同，并向客户收取房款、交付买主办理入住手续的情况后才办理产权过户手续，且产权证的办理涉及到房地产管理、土地管理等政府有关部门，办妥产权证书的时间并非开发企业所能控制。如果此时确认收入，会导致收入滞后，同样不符合收入确认原则。所以，尽管房屋产权证书是房屋所有权的标志，但并非是确认收入的必要条件。
2.2引入计划销售价格的概念，使销售收入与成本配比
建议引入计划销售价格的概念，解决销售成本结转错位，与销售收入不配比这一特殊问题。即当开发的房屋达到可销售状态时，企业根据成本、市场、地段、楼层、朝向等因素制定一个计划销售价格，作为成本分配标准。
(1)实际售价成本率法，是在季度前两个月按实际售价乘以计划销售成本等于季末销售成木的方法调整。具体操作顺序是:分类明细账按开、竣工时间相同或相近且一并办理决算的项目设置账户，在此分类明细账基础上，再按计划价格相同的房屋分类设户，价格不同的分别设置。季度前两个月可按分类明细账结转成本，即按分类明细账记载的当月实际销售额乘以计划销售成本率得出当期成本结转数，对销售房屋只登记数量，待季末将未销售房的计划售价乘以计划销售成本率得出月末留存成本，用倒挤的方法结出销售成本。这种方法适用于开发规模较大的房地产企业，优点是可以减少工作量，缺点是季度前两个月受房价影响会产生一定误差，且不能及时、准确提供较详细的成本资料。
(2)计划售价成本率法，就是始终按计划售价乘以计划销售成本率进行结转。只要是开发建设工程已办理了竣工决算手续，就可以把商品房成本按楼栋、楼层、单元予以确定，甚至可以计算出每平米建筑面积成本。因此可以按单元设置账户，也可以把每平米建筑面积成本相同的商品房归类计入同一账户。销售成本按单元设置账户的房号直接对号入座结转，按每平米建筑面积成本归类设户的，可按销售面积乘以每平米建筑面积成本得出销售成本。这种方法的缺点是结转工作量较大，但遵循了一贯性原则，提供信息可靠及时，并能将结转成本工作量分散在日常工作中，适用于一般房地产开发企业。
2.3扩大信息披露内容，提高房地产开发企业信息披露中的信息含量
(1)增加土地储备量及成本构成的信息。房地产开发成本中土地成本的比例一般占有较大的比重。因此，能否拥有土地储备以及土地储备的成本状况，从一定程度上决定了开发企业未来的发展。对于拥有大量优质低价的土地储备的企业来说，土地成本低本身隐含着巨额的利润，在土地出让市场向招标拍卖过渡以后，相对于其它公司具有先天的竞争优势，能在未来三到五年内保持良好的增长，从而具有一定的投资价值。而信息使用者通过企业披露的土地使用权总额无法判断其土地储备的信息。因此，在房地产开发企业的财务报告附注中增加土地储备量及取得成本情况的披露是必要的。
关键词房地产会计核算问题对策
随着市场经济在我国的逐步完善，新的会计制度、会计准则不断，对于房地产开发企业来说，目前适用的会计制度和会计准则主要有《企业会计准则》、《房地产企业会计制度》和《企业会计制度》等，如何在门类众多的制度、准则、规定之下，结合企业自身特点，改进现有会计核算方法，更好地发挥会计职能，是会计人员的职责。笔者从以下几个方面论述目前房地产企业会计核算中存在的问题及其改进方法。
1房地产开发企业会计核算存在的问题
1.1房地产开发企业收入确认的复杂性
房地产商品的销售包括两种，一种是自行开发并销售，另一种是事先与买方签订合同，按合同要求进行开发。对于后者，应按照建造合同的标准进行收入的确认。而对于企业自行开发的房地产商品，由于其开发的周期较长，耗资巨大，其商品具有较高的价值性。这些特点决定了房地产商品销售往往采用预售、分期收款销售等多种销售方式。房地产商品销售的前提是首先取得预售许可证和销售许可证，在此基础上，一般要经过签订预售合同并预收房款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付买方验收确认、收取房款、办理产权过户等销售环节。因此，房地产收入的确认同其它的生产收入相比具有一定特殊性。《房地产开发企业会计制度》中规定以结算账单提交买方并得到认可作为房地产开发企业收入确认标准，该规定比较简单，宜于实际工作中的操作，但没有反映销售的实质，理论上不够合理；《企业会计制度》和《企业会计准则——收入》中规定以风险和报酬的实质转移作为收入确认的标准，理论上具有合理性，但要求会计人员具有较高的职业判断能力。在会计实务中如何运用这一标准则比较混乱，核心问题在于应在哪一环节确认为收入，其分歧的焦点集中在:商品房所有权上的重要风险和报酬是否已经转移。
1.2房地产开发企业商品成本与售价的不配比性
首先，房地产开发企业的生产周期较长，开发项目从获得土地并开发完成到确认收入短则1~2年，长则4~5年，必然使得企业投入产出比例呈阶段性不合理；在项目建设期内大量投入资金，并发生大量费用计入当期；由于项目尚未完工，即使开发产品已预售完毕，其预售款项也无法确认为收入，其结果是为配比原则的应用造成了困难。
其次，房地产开发商品的成本载体是整个建设工程，而销售则是按楼层或户型为单位，这样就造成单个楼层或户型的售价明显与其成本不配比。如同一结构的房屋，低层建筑施工成本低于高层建筑施工成本，但销售时低层售价却高于高层售价；又如“丁字形”楼房虽然同楼层成本一样，由于朝向不同，其售价相差也很大。
通常房地产开发企业的成本结转方法是:按当期竣工后的核算对象的总成本除以总开发建筑面积，得出每平米建筑面积成本，然后再乘以销售面积得出本期销售成本。这样均摊计算的结果没有考虑房屋楼层、朝向的因素，得出的经营成果不具有真实性。
1.3收益评价指标不能真实反映企业业绩
房地产企业投入产出周期具有较强的特殊性，表现在会计年报中往往是业绩波动较大——项目建设期内业绩不佳,验收售出后，大量预收款确认为收入，期间间隔在一个会计期内还好，但一个项目往往要跨4、5个会计期，故不适用一般的公司业绩评价指标，如净利润指标就不能正确、客观、全面地反映其真实经营情况，尤其是上市公司，极可能误导投资者。一个经营情况很好的开发公司，其净利润可能很小甚至是负数，但有大量的在建工程和很好的预售情况，现金流状况极佳，有很强的盈利能力。同理一个盈利的公司也可能正危机四伏:面临着因施工质量导致的巨额赔偿，大笔银行贷款到期而无力偿还，尚未结清的担保金，由于市政规划调整，地价变化导致的土地风险等等；故此，评价一个房地产开发企业的业绩，千万不要以指标论好坏，应透过指标看实质，看其资质信誉、实力、现金流量、资产质量，还有更重要的表外风险等等。当然，这有赖于我们会计界同仁对会计信息的真实反映与充分披露。
2完善房地产开发企业会计核算规范的对策
2.1正确确定和应用收入确认标准
房地产商品销售收入的确认应符合两个标准，即法律标准和专业标淮。
(1)法律标准。法律标淮是指我国相关法规中规定的房地产销售必须符合的条件或标淮:如对于以出让方式取得土地使用权的，未按照出让合同规定支付全部土地使用权出让金，未取得土地使用权证书，或未按照出让合同规定进行投资开发的，以及权属有争议的、未依法登记领取权属证书的房地产不得买卖。凡是不符合上述标准的，即使房地产商品已经开发完毕，甚至取得了相关报酬，并转移了风险，也不能作为收入予以确认。法律标淮是专业标准的前提条件。
(2)专业标准。专业标准是指会计准则、会计制度中规定的商品销售收入确认标淮，即收入确认的4个必要条件:企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方；企业没有对已售出的商品实施控制；与交易相关的经济利益能够流入企业；相关的收入和成本能够可靠地计量。上述规定中，收入确认以风险和报酬实质的转移为标准，理论上比较合理，但由于房地产业销售方式的多样性和复杂性，为实际工作中收入确认带来了困难。
笔者认为，房地产销售合同是在房屋尚未建成竣工前的预先销售行为，不论是否收取了款项，均不属于实际发生的销售业务。因此，签订预售合同并收取预收货款不符合收入确认条件，不能作为销售实现依据；签订正式房屋销售合同则如同一般工商企业产品销售合同一样，从法律意义上讲也只是一种合约，房屋未经买方验收认可，商品所有权上的主要风险和报酬尚未转移给买方，不符《企业会计准则——收入》的有关规定，故也不能确认收入；购买方取得商品房产权证的环节较为特殊，尽管房地产商品最终是以产权证上权利人主体的更替为所有权变更的主要标志，但由于房地产开发企业在项目开发前根据规定需要支付土地出让金，取得土地使用证，并办理领取预售许可证、在工程获得有关部门竣工验收领取销售许可证、签订正式房屋销售合同，并向客户收取房款、交付买主办理入住手续的情况后才办理产权过户手续，且产权证的办理涉及到房地产管理、土地管理等政府有关部门，办妥产权证书的时间并非开发企业所能控制。如果此时确认收入，会导致收入滞后，同样不符合收入确认原则。所以，尽管房屋产权证书是房屋所有权的标志，但并非是确认收入的必要条件。
2.2引入计划销售价格的概念，使销售收入与成本配比
建议引入计划销售价格的概念，解决销售成本结转错位，与销售收入不配比这一特殊问题。即当开发的房屋达到可销售状态时，企业根据成本、市场、地段、楼层、朝向等因素制定一个计划销售价格，作为成本分配标准。
(1)实际售价成本率法，是在季度前两个月按实际售价乘以计划销售成本等于季末销售成木的方法调整。具体操作顺序是:分类明细账按开、竣工时间相同或相近且一并办理决算的项目设置账户，在此分类明细账基础上，再按计划价格相同的房屋分类设户，价格不同的分别设置。季度前两个月可按分类明细账结转成本，即按分类明细账记载的当月实际销售额乘以计划销售成本率得出当期成本结转数，对销售房屋只登记数量，待季末将未销售房的计划售价乘以计划销售成本率得出月末留存成本，用倒挤的方法结出销售成本。这种方法适用于开发规模较大的房地产企业，优点是可以减少工作量，缺点是季度前两个月受房价影响会产生一定误差，且不能及时、准确提供较详细的成本资料。
(2)计划售价成本率法，就是始终按计划售价乘以计划销售成本率进行结转。只要是开发建设工程已办理了竣工决算手续，就可以把商品房成本按楼栋、楼层、单元予以确定，甚至可以计算出每平米建筑面积成本。因此可以按单元设置账户，也可以把每平米建筑面积成本相同的商品房归类计入同一账户。销售成本按单元设置账户的房号直接对号入座结转，按每平米建筑面积成本归类设户的，可按销售面积乘以每平米建筑面积成本得出销售成本。这种方法的缺点是结转工作量较大，但遵循了一贯性原则，提供信息可靠及时，并能将结转成本工作量分散在日常工作中，适用于一般房地产开发企业。
2.3扩大信息披露内容，提高房地产开发企业信息披露中的信息含量
(1)增加土地储备量及成本构成的信息。房地产开发成本中土地成本的比例一般占有较大的比重。因此，能否拥有土地储备以及土地储备的成本状况，从一定程度上决定了开发企业未来的发展。对于拥有大量优质低价的土地储备的企业来说，土地成本低本身隐含着巨额的利润，在土地出让市场向招标拍卖过渡以后，相对于其它公司具有先天的竞争优势，能在未来三到五年内保持良好的增长，从而具有一定的投资价值。而信息使用者通过企业披露的土地使用权总额无法判断其土地储备的信息。因此，在房地产开发企业的财务报告附注中增加土地储备量及取得成本情况的披露是必要的。
国家统计局最新测算结果表明：2003年12月份，“国房景气指数”为106.19，处于景气空间。与2003年11月份相比下降0.26点，与2002年12月份相比上升2.01点。表明2003年房地产开发业总体景气水平明显上扬。全年“国房景气指数”的基本走势是“高开低走”，由年初的最高点109点，经过6、7两个月小幅反弹，最后回落到106点的景气水平。反映出全国房地产开发市场总体趋势由年初的过快发展逐步回落到年底相对平稳发展的过程。
全年“国房景气指数”呈现“高开低走”的政策背景是：2003年，针对年初房地产开发投资，特别是到位资金过快增长的趋势以及为应对非典疫情产生的影响，国家有关部门相继出台了清理整顿开发区，规范银行贷款发放等宏观调控政策，尤其是国务院《关于促进房地产市场持续、健康发展的通知》（国发[2003]18号），确定了房地产业支柱产业地位，并采取了一系列措施促进了房地产市场的持续、健康发展。
全年“国房景气指数”明显上扬的数据特征是：房地产开发投资增速高于上年，投资规模超过1万亿元；银行贷款增势强劲，企业拖欠工程款增速有所加快；土地开发面积增速不减，面积超过2亿平方米；新开工面积增速加快，占施工面积的比重达到46.5％；商品房平均销售价格稳中有升，局部地区增幅过快；商品房空置面积虽增速明显回落，但总量仍在增加。
主要分类指数走势
与上年12月份相比，2003年12月“国房景气指数”所属的8个分类指数全面上扬（空置面积分类指数表现为下降），其中新开工面积、土地转让收入、资金来源、空置面积等分类指数是带动“国房景气指数”高于上年水平的主要原因。
1、新开工面积分类指数
2003年12月，新开工面积分类指数为109.36，比11月份上升0.63点，比上年同月上升3.35点。全年各月分类指数明显上扬，基本保持在107点，明显高于上年同期水平。表明全年新开工项目增势明显，房地产开发企业对市场预期看好。全国商品房新开工面积突破5亿平方米，达到5.43亿平方米，增长28.5％，增长幅度比上年增加10.9个百分点。分地区看，海南、广西、陕西、河北和等地区新开工面积增长速度超过50％。其中，海南商品房新开工面积增长84.5％，是增速最快的地区。
2、竣工面积分类指数
2003年12月，房屋竣工面积分类指数为106.27，比11月份下降2.45点，比上年同月上升0.72点。全年房屋竣工面积分类指数由于季节规律递减，但总体走势高于上年，尤其是第四季度升幅明显增加。
全年房屋竣工面积达3.25亿平方米，增长21.5％，增长幅度比上年增加2.7个百分点。
分物业看，竣工商品住宅为2.66亿平方米，增长18％，占全部竣工面积的比重达到81.8％；办公楼竣工面积为971万平方米，增长9％；商业营业用房竣工面积为3571万平方米，增长28.1％。
3、本年资金来源分类指数
2003年12月，本年资金来源分类指数为108.20，比11月份上升0.87点，比上年同月上升2.46点。
全年本年资金来源分类指数持续走高。其中，7月份达到108.89，为全年最高点，此后尽管略有回落，但仍稳定在107点以上的较高水平。
全年全国房地产到位资金累计为1.31万亿元，增长37.6％，增长幅度比上年增加7.4个百分点，是1995年以来的最高增幅。其中，国内贷款为3125亿元，增长45.4％，增幅增加14.3个百分点；企业自筹资金3758亿元，增长38.1％；定金及预收款5085亿元，增长38.1％；利用外资184亿元，增长17.9％。同时，企业拖欠工程款明显增加，达到1057亿元，同比增长22.2％，增幅比上年增加8.8个百分点。
4、房地产开发投资分类指数
2003年12月，房地产开发投资分类指数为107.11，比11月份上升0.24点，比上年同月上升1.43点。全年房地产开发投资规模跃上新台阶，累计完成房地产开发投资突破1万亿元，增长29.7％，也是1995年以来的最高增幅。其中，商品住宅完成投资为6782亿元，增长28.6％；办公楼和商业营业用房投资分别为509亿元和1277亿元，增长更为强劲，增速分别为34.2％和37.6％。但经济适用房的比重有所下降。全年完成经济适用房投资617亿元，仅增长8％，远低于商品住宅的增长速度，经济适用房投资占全部房地产开发投资的比重为6.1％，增幅比上年减少1.3个百分点。分地区看，海南、江西、宁夏、安徽和陕西的增速超过60％，是房地产开发投资增长最快的地区。
5、土地开发面积分类指数
2003年12月，土地开发面积分类指数为110.31，比11月份下降4.22点，比上年同月上升0.24点。全年分类指数也呈高开低走态势，3月份指数达到123.63，是2001年4月份以来的最高点，此后各月基本保持回落态势，年底降幅较大。反映出国家围绕清理开发区出台的整顿土地市场秩序的政策措施，起到了一定的作用。全年完成土地开发面积超过2亿平方米，增长20.2％。完成土地购置面积3.7亿平方米，增长21.5％，增幅比上年回落18.8个百分点。
6、商品房销售价格分类指数
2003年12月，商品房平均销售价格分类指数为97.47，比11月份下降0.15点，比上年同月上升0.61点。全年商品房销售价格分类指数波动幅度明显减缓，有7个月的分类指数在97点左右波动，整体水平略高于上年。
表明旺盛的需求和主要原材料涨价推动成本增加等成为带动平均销售价格稳中趋涨的主要因素。全年商品房平均销售价格为2379元/平方米，增长3.8％，增幅比上年增加0.9个百分点。其中，商品住宅销售价格为2212元/平方米，增长3.9％；办公楼平均销售价格为4293元/平方米，下降1.4％；商业营业用房3739元/平方米，增长4.5％。分地区看，上海、江西、山西的增速超过20％，是房价上涨最快的地区，上海市的平均房价达到5118元/平方米，增长24.2％，首次超过北京成为全国房价最贵的省份城市。全国有10个地区平均房价负增长，5个地区集中在西部。
7、商品房空置面积分类指数
[关键词]房地产；开发投资；政策建议
[中图分类号]F293 [文献标识码]A [文章编号]1005―6432(2011)18―0009―01
1、北京房地产开发投资发展现状
近年来北京房地产开发投资增长迅猛，成为社会经济发展一个重要增长点，房地产业在全市经济发展中的地位和作用日益突出。
1.1 北京市房地产开发投资总量变化情况
2005－2009年北京房地产开发投资额呈不断上升的态势。2005年，北京市房地产开发投资额为1525.0亿元，2009年上升至2337.7亿元，增长53.3％。除2008年有小幅减少外，其余各年均有稳定增长。
从年均增长来看，2005－2009年，北京市地区生产总值的年均增长率为12.0％，而同期固定资产投资的年均增长率为11.4％，房地产投资的年均增长率仅为8.9％。北京房地产开发投资呈现出与经济发展相对应的快速增长特征，(见表1)。
1.2 房地产开发投资结构变化情况
按房地产开发投资结构来划分，总投资可以分为建筑安装工程费用、设备工器具购置费用以及土地购置费用三大类。北京市近几年房地产开发投资结构情况如表2所示。
2005－2009年，北京市房地产开发投资中土地购买费用从600.9亿元增加到1496.1亿元，增长149.0％，同期房地产开发投资总额的增长率仅为53.3％，而建筑安装工程和设备工器具购置两项费用则相对稳定，没有出现大幅上涨，并且在2008年和2009年两年反而出现了不升反降的现象。
从土地购置费用占房地产开发投资总额百分比变动情况来看，2005年该比例仅为39.4％，随后逐年增加，2009年北京房地产土地购置费为1496.1亿元，房地产开发投资总额为2337.7亿元，土地购置费用占房地产开发投资总额的比例为64.0％，比2005年高出24.6个百分点。
2、北京房地产开发投资存在的问题及政策建议
根据行业发展规律，在房地产快速发展期，房地产投资占固定资产投资25％～35％是合理区间，房地产投资占GDP比重在8％～12％是合理区间(刘春兰，2007)，超过上限，过热特征开始出现。2005－2009年北京房地产投资占固定资产投资比重均超过35％，在2008年达到最高值62.2％，2005－2009年北京房地产投资占地区生产总值的比重平均在20％左右，显示出房地产开发投资比例高出正常比例，应引起重视。另外，房地产开发的投资比例发生了较大变化，房地产市场中土地价格有了大幅增长，房地产开发商加大了对于土地的投资。
20世纪90年代初的日本经济崩盘，90年代末的亚洲金融危机，以及2007年以来的美国金融危机，都与房地产泡沫的形成与破灭有着直接关系。为此，相关部门应积极调控，将房地产投资比重控制在合理的范围内，确保北京房地产市场健康发展。要进一步完善北京市房地产的宏观调控政策，避免楼市过热造成的不利影响，通过税收、金融等手段限制房地产投机，引导房地产开发投资以适度的规模增长，这既关系到房地产行业的供给能力，也影响着固定投资的规模，从而影响整体的宏观经济。同时，由于房地产宏观调控是项系统工程，要从全局、根本上控制房地产投资规模过快增长就需要加强政策的规划性和系统性，加以政策管理和长期监督。未来北京市房地产调控的任务仍十分艰巨，因此有必要对长期的调控目标作出进一步明确，并根据现实情况及时有效地进行调整。
参考文献：
关键词:宏观调控 房地产 信贷风险
中图分类号:F830.572 文献标识码:A
文章编号:1004-4914(2010)07-188-02
一、目前我国房地产市场状况概述
2010年以来,房地产市场持续“高烧”,疯狂的房价成为社会持续关注的焦点。部分城市房价上涨过快,房价增速远超居民人均可支配收入增长,一般居民越来越难以承受。房地产市场秩序仍较混乱,亟待整治。在房地产市场供求偏紧、普通居民购房困难的情况下,房地产市场捂盘惜售、土地闲置、炒地等现象依然存在。而且,房地产市场投机、投资行为较为普遍,哄抬房价现象较为严重,市场秩序需要着力进行治理。此外,商品房供应结构不合理,中小户型和中低价位普通商品住房及经济型住房供应不足、保障房建设投入不足。
为了防止地产市场的泡沫,国家陆续出台了一系列房地产调控政策,4月14日和17日,国务院连续通知,其中4月17日《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》被称为楼市调控“新国十条”,由此拉开密集调控序幕。“新国十条”公布后,楼市也开始出现了一些积极的变化,部分城市更是出现了“量价齐跌”。经历了2009年及2010年初的疯狂上涨后,中国楼市正面临着新一轮调整期,而且本轮的调整才刚刚开始,未来房地产市场无论是成交量还是房价均面临着较大的下滑可能。因此,商业银行不能忽视对房地产信贷风险的防范。
二、商业银行房地产信贷面临的主要风险分析
1.房地产开发贷款不良率上升。房地产市场调整引起银行风险上升最为常见的渠道就是房地产开发商经营困难直接导致银行房地产开发贷款不良率上升。如2010年5月20日,按银监会要求,各商业银行公布了房地产贷款压力测试结果。若房地产价格下降30%,交通银行开发贷款不良率将增加1.2个百分点,个人按揭不良率提高0.9个百分点;兴业银行对公房地产贷款不良率上升0.99个百分点,个贷不良率上升0.3个百分点。
目前,宏观调控、市场调整和成本上涨成为中国房地产行业面临的三大挑战。由于销售不畅,加之信贷紧缩,在房地产市场调整时期房地产企业通常会面临较大的资金压力。随着房地产市场的深入调整,一些资质较低、规模较小、资金实力较弱、市场竞争能力不强的开发商拖累银行的风险将会增大。当前在房地产开发贷款中,银行特别要关注下列风险:一是“楼盘烂尾”;二是开发商的现金流出现较大问题;三是小企业运作大项目;四是房地产开发项目运作不合规。
2.集团资金链断裂导致银行损失。房地产市场调整,可能引起涉足房地产业的一些企业集团资金链紧张。房地产开发项目往往具有建设投资大、开发周期长的特点,涉及多种项目资金的运用,对资金的衔接运用要求很高。中国目前有集团背景的开发商较多。集团公司的资金实力和负债状况以及对开发商投资的真实状况和关联交易往往对开发商的业绩有重要影响。如果企业热衷于资本运作――通过各种方式使企业自身规模扩大或使财务指标转好而对外部投资者构成吸引力,特别是如果形成少量资本运作巨额资产的情形,无论是房地产业领域或者是其他产业领域出现较大资金窟窿的问题,均可能引起企业资金链断裂风险,进而导致银行贷款风险。此外,企业集团还存在资金担保型资金链断裂和关联方占用型资金链断裂的风险,相关资金链断裂可能会对银行构成不利影响。在房地产市场调整时期,商业银行还要特别注意防止房地产开发商在项目之间周转资金所带来的资金链断裂风险。
3.抵押品市场价格大幅下降使得银行信用风险增大。在房地产市场调整时期,房地产抵押品的市场价值下降。如果借款者的还款余额大于房地产抵押品的价格,那么借款者很可能违约。而在借款人违约后,在市场低迷时期对房地产抵押品的处置通常会出现变现困难、抵押品价值大幅缩水等不利于银行的情况。在商业银行的抵押贷款业务操作中,抵押担保贷款额一般不超过抵押品变现值的70%,这通常意味着当房地产价格跌幅逾30%以上时,商业银行面临的信用风险将陡然上升。
4.房地产市场出现深幅调整时,银行个人住房贷款风险上升。中国商业银行个人住房贷款在总贷款中占有较高的比重,并且超过房地产开发贷款所占的比重。个人住房贷款常见的风险是由于个人投机性需求引起的。当房地产价格节节上涨时,在“正反馈资产价格效应”的影响下,个人住房投机性需求增加。而当房地产价格泡沫破裂时,由前期个人住房投机性需求产生的个人住房贷款产生坏账的风险加大。当房产价格急剧下滑时,会出现“断供”的银行风险。
当房地产市场出现深幅调整时,银行要留意两类个人住房贷款信用风险的爆发。一类是“理性违约”,当抵押房产的市价下降到低于贷款余额时,借款者从自身利益最大化出发主动违约;另一类是“被迫违约”,房地产市场调整会与经济调整相互作用,经济下行可能使得一部分贷款者的收入减少,可能出现借款者有偿还贷款的意愿,但由于偿付能力不足而无法如期还贷。
5.假按揭、假首付、假房价等增多使银行信贷风险增加。在房地产开发企业资金链趋紧时,部分过度扩张的企业可能采取诸多冒险行为,例如通过虚增注册资本金套取银行贷款、采用“假按揭、假首付、假房价”等手段套取银行贷款等,从而使银行信用风险增大。“假按揭”主要是一些房地产开发企业通过虚构售房合同、伪造借款人签名等手段,骗取银行贷款;“假首付”是房地产开发商利用预售环节以分期首付或为购房者垫付首付款等手段违规为借款人办理首付;“假房价”主要是开发商通过虚构的房价来套取更多的银行贷款。
三、商业银行应对房地产市场深入调整的措施及建议
面对房地产市场深入调整可能给银行带来的巨大风险,商业银行除应加强对房地产市场走势的研判并关注宏观调控政策、把握政策动向以外,还应进行内部经营管理的调整,加强房地产行业风险管理。
1.把好市场准入关,实行房地产信贷总量控制,落实企业、项目分类管理。一是实行房地产行业信贷总量控制,防范行业系统性风险。二是实行房地产信贷投放地区和城市的分类管理,重点支持房价运行较为平稳、投资投机需求占比较低的省会城市、中心城市的开发项目。减少对供过于求区域市场的贷款投放,坚决退出房价高企、投机浓厚区域的房地产开发项目。三是强化客户资质、信用评级、授信及贷款审批管理,加强对开发企业资质、建设项目合规性及资本金到位情况的审查。四是加强项目分类管理。重点支持中小户型、中低价位的普通住宅项目,对于建设项目规划面积小、居住社区环境不配套、单户建筑面积过大的住房建设项目,要严格进行限制。
2.坚持房地产开发贷款封闭管理,严防信贷资金挪用。首先,要明确项目资本金审核等要求,确保企业自有资金和前期销售收入全部到位,并加强与城建、房管、土地等政府部门横向交流沟通,及时获取最新项目信息。其次,贷款发放要掌握好节奏,要根据项目的销售情况、工程进度情况、施工合同中约定的付款进度,合理安排贷款发放。再次,要做好资金使用监管。全面介入整个项目建设销售过程,消除信息不对称给银行带来的风险。要根据房地产项目已经实现销售收入情况及企业现金流情况,督促开发商按销售收入比例及时还贷。发放的个人住房按揭贷款要设立专户管理,首付款以及项目其他销售资金也应尽可能纳入专户管理,保证开发贷款能按期收回。
3.完善房地产贷款风险监控机制,做到风险的早发现、早处置。一是要加强对全行业、各重点地区、重点城市的房地产市场监测预警,建立房价、空置率、投资额、销售面积等关键指标体系,及时分析掌握行业发展态势和区域特点,为规避行业系统风险、区域性房地产信贷风险提供依据。二是加强对房地产项目的监控和项目贷款的现场检查。对房地产贷款要强化跟踪管理,通过监测开发企业的资金状况、项目建设和销售进展等,及时预警和处置贷款风险。要明确贷后检查人员的岗位责任,加强监督管理,切实杜绝贷后检查流于形式等不良作风。三是盘活风险贷款,积极化解项目风险。对因市场变化、销售低迷造成资金紧张、出现停工甚至存在烂尾风险的项目,要借助银行的信息优势和客户优势,帮助企业寻求新的投资人,通过出售资产、重组等多种方式积极化解风险。
4.高度重视个人住房贷款的潜在违约风险。商业银行要吸取美国次贷危机的教训,采取严格的贷前信用审核,注重客户资信状况和还款能力分析,避免出现假按揭现象;严格执行首付款政策,并根据客户资信状况适度提高首付比率,杜绝出现零首付或低首付现象。
5.加强抵押品价值管理,确保抵押合法和足值有效。一是加强对评估机构资质、信誉等方面的考察,判断其评估抵押物价值的可信度。二是根据不同区域房价变化的情况,选择房价较高或降幅较大的地区和城市,对开发贷款抵押品价值进行全面重新评估。三是逐步开展个人贷款押品价值重评工作。针对贷款余额较大或剩余成数较高的个人贷款,认真开展抵押品重评工作。如发现担保不足的,应要求借款人及时追加贷款担保,确保贷款担保足值有效。
