时间：2023-06-29 16:33:14
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财务风险是企业在各项财务活动中，由于各种不确定因素的影响，使企业在一定时期、一定范围内所获取的最终财务成果和预期的经营目标所发生的偏差，具体包括筹资风险、投资风险、经营风险、收益分配风险等四项。其中，筹资风险是指企业因借入资金而产生的丧失偿债能力的可能性和企业利润的可变性；投资风险是指投资项目不能达到预期投资率的可能性，从而影响企业盈利水平和偿债能力的风险；经营风险是指无法销售产品并回收垫付本金的可能性；收益分配风险是指由于收益的取得和分配而导致的产生损失的可能性。
财务风险具有客观性、时间性、全面性、损益性、激励性等特征。其中，客观性是指财务风险是不以人的主观意志为转移而客观存在的经济事项；时间性是指财务风险的大小随着时间的延续而发展变化；全面性是指财务风险存在于企业财务管理活动的各个环节之中，并体现在多种财务关系上；损益性是指企业的风险越大则收益越高，风险越小则收益越低；而激励性是指由于风险普遍存在，为了持续经营，企业不得不面对与防范它，并想方设法降低风险的危害，从而引导企业自身主动地去完善其财务制度，规范财务行为，加强财务管理，提高经济效益。
对于西安房地产企业而言，其财务风险同样包括筹资风险、投资风险、经营风险、收益分配风险，以及和财务风险相关的其他风险。现分述如下：
1.筹资风险的具体表现
(1)负债金额巨大
房地产开发的特点决定了房地产企业筹资金额巨大。西安的大部分房地产企业在初期阶段均以投入债务资金为主，自有资金相当低，而有些企业根本没有自有资本，而大量的开发资金主要来源于银行借款。近年来，西安房地产贷款增长率持续偏高。在所谓的高回报利益的驱动下，很多房地产企业盲目举债，提高了企业的资金成本，加重了企业的财务风险。
(2)盲目再筹资
再筹资是房地产企业实现项目滚动开发最常使用的办法。西安不少房地产企业没有真正从现有的企业内部挖掘资金潜力，利用自己的积累资金和设法追回应收款项而取得资金来源，而是想方设法对外借款。在西安一些大型房地产集团，往往还会出现连锁筹资担保链，一旦“链”中的某一环断裂，将会给企业经营带来致命的威胁。它会导致原有的财务风险扩大化。
(3)利率与市场变动
从某种意义上说，利率和市场变动可能引起的房地产定价和定位的不准确风险，成为企业面临的诸多风险中最为致命的不测风险。目前，国内与国际通货膨胀的预期比较明显。为了降低通货膨胀，我国中央银行2007年连续六次加息，而2008年的预期加息行为也比较显著。对于房地产企业而言，一旦贷款利率发生增长变化，必然会增加公司的资金成本，从而抵减相应的预期收益。如果在一定时期内，房地产投资收益不足以抵消贷款利息，则房地产投资将无利可图。同时，房地产项目的市场定位也成为影响企业市场风险的主要因素，而价格和当地对该同类项目的供需情况是影响其市场风险的主要原因。
2.项目投资的盲目性较大
西安的有些房地产开发商认为，只要能够取得土地使用权，组织施工队按照设计图纸施工，再投入相应的资金，工程项目能够按期交工使用，就会产生相应的经济效益。因此，不少房地产企业纷纷化费巨额资金购置土地使用权，进行所谓的“圈地运动”。但是，如果房地产企业没有对开发的房地产项目从征地的成本上、资金的运作方面、经济效益的回报率方面上做出细致的财务预算，那么企业就无法确立目标利润，更谈不上各项成本指标的测算及分解落实工作。这可能造成项目投资的盲目操作，从而加大项目投资的成本。
3.项目经营过程缺乏理财依据
西安的有些房地产企业，只注重工程的进度和质量，忽视了财务部门的事中监督职能，没有发挥财务部门自身拥有的优势。在工程项目的成本核算上过于简单、粗糙，没有针对自己企业的特点进行成本管理，忽视了内部各职能部门进行全过程成本核算的重要作用。这导致成本管理工作与财务预算偏离差大，影响了企业的经济效益。
4.没有正确处理消费与积累的关系
西安的房地产企业基本上属于高利润行业。许多房地产企业在获得高额收益之后，大大提高员工的薪酬待遇，尤其是管理层的薪酬水平。但是，当前我国东部、南部的房地产企业大力进军西部。它们拥有较高的管理水平、技术设备，这对西部的房地产企业造成巨大的挑战和压力。如果西安的房地产企业不能正确处理好自身内部的消费与积累的关系，在分配环节耗费资金较多，必然给自己的进一步发展带来巨大的风险。
5.财务管理人员素质低下，缺乏财务管理意识
西安的很多房地产开发企业的内部财权主要集中在关键人物手中。他们要么过于注重控制，要么疏于管理。而企业的财务人员的工作仅仅局限在登记账簿的范围内，没有全面发挥财会人员的财务管理职能。同时，财务人员的房地产专业知识缺乏，会计实务水平不高。
三、西安房地产开发企业财务风险的控制措施
由于房地产企业财务风险相对较大，因此应加强对其财务风险的动态管理。也就是说，西安房地产企业应该在筹资环节、投资环节、经营环节、利润分配环节，以及和财务风险相关的其他环节，全方位、多层次地对其可能发生的财务风险进行全过程的预测和管理，以便将财务风险控制在最小程度的范围内，以促进企业的健康发展。
1.针对筹资环节的预防财务风险的策略
(1)优化资本结构，降低筹资风险
一般而言，随着负债比例的上升，企业的债务风险也会逐渐加大。对房地产企业来说，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用权进行银行贷款，充分发挥财务杠杆的作用；另一方面，应把债务风险控制在企业可以接受的范围内。企业要安排适当的负债比例，寻求最佳资本结构。通过合理安排企业权益资金与债务资金的比例关系，使它们达到理想组合。
(2)缩短预售时间，减少款项回收风险
由于房地产具有投资品和消费品的二元性，因而房地产投资回收的不确定性较大。另外，房地产投资还涉及政策法规、金融动向、区域供求状况、需方消费倾向等各个方面，因而易受各因素变动影响，造成变现风险，容易引起资金链断裂。因此加强资金回收和集中管理尤为重要。如果能及时回收相应的款项，由公司统一调配使用，对公司的发展将是很大的资金支持。
(3)注重融资策略的创新
对于规模较大的西安房地产企业而言，为了取得广泛的资金来源，应该在遵守国家财经法纪的前提下，积极地、主动地探索通过发行股票、发行公司债券，并通过房地产信托基金等途径，以取得广泛的资金来源，避免主要依靠银行举债来获得发展资金。只有通过多种途径筹集企业发展所需的资金，才能为企业的发展开创广阔的天地。
(4)规范融资担保，控制债务风险
一般的房地产企业都有很多下属公司，母公司对子公司融资担保业务时常发生。子公司合理有效地运用融资资金，是公司整体健康发展的有力保证。母公司应在事先调查预测的基础上，制定全年融资计划，分解下达至各子公司并列入考核指标。有权独立融资的子公司按照计划融资，必须先填写“融资担保审批表”，在上面注明贷款银行、金额、期限以及所贷资金的用途和可能产生的资金效益等，上报母公司确认后，再由母公司出面进行融资担保。经同意由母公司担保融资的子公司，还必须每月上报准确的融资情况报告，如需在核定的范围之外追加融资，仍需重新履行申请、审批手续。
(5)建立西安房地产公司的财务预警系统
所谓财务预警系统，就是通过设置并观察一些敏感性财务指标的变化，利用财会、金融、企业管理、市场营销等方面的理论，采用比例分析、数学模型等方法，发现企业存在的风险，并向经营者示警，从而能对企业可能或将要面临的财务危机进行预测或预报的财务分析系统[3]。企业财务预警通常采用定性和定量两种方法进行。其中定性方法包括标准化调查法、“四阶段症状”分析法、管理评分法；而定量方法包括财务指标分析法、盈亏平衡分析法、Z计分模型、F分数模型。西安的房地产企业应根据自己的具体情况建立相应的财务预警系统。
2.针对投资环节的预防财务风险的策略
房地产公司应通过事先对投资项目进行定性和定量分析，以及综合评估比较，对决策过程中选定的投资方案，针对其可能面临的风险，单独或同时采取下列措施进行投资风险的预防与控制:(1)合理预期投资效益，加强投资方案的可行性研究;(2)运用投资组合理论，合理进行投资组合;(3)采取风险回避措施，避免投资风险;(4)积极采取其他措施，控制投资风险。
3.针对经营环节的预防财务风险的策略
(1)做好房地产企业的全面预算
全面预算作为一种管理机制，目的之一是建立有效的预算系统。通过该系统，将非正常的经营活动控制在萌芽之中，减少企业不必要的损失。并通过滚动预算，不断通过实际与预算的比较以及两者差异的确定和分析，制定和采取调整经济活动的措施，对企业潜在的风险进行揭示和预防。同时，全面预算体系还可以初步揭示企业下一步的预计经营情况，根据所反映出来的预算结果，预测其中的风险所在，以预先采取的风险控制措施，达到规避与化解风险的目的。
(2)财务集中管理，规避财务风险
为了提高经营效益，降低经营风险，确保财务安全，西安房地产企业应在公司内实施财务集中控制，体现财务管理功能。如果公司分权过多，则会带来现实中的一系列问题，诸如各成员单位追求各自利益最大化而造成资金调度困难、资产调拨困难等，这会影响企业规模经济效益的发挥。公司的财务管理应集中而不能放开。只有这样，公司才能充分利用规模优势，规避财务风险。实行财务集中控制，有利于保证公司内部财务目标的协调一致，减少人为控制现象发生，有利于实现公司整体利益的最大化。
(3)委派财务主管，加强财会监督
对于西安的房地产集团企业而言，为保证子公司的经营活动正常有序进行，可以由母公司挑选优秀财会人员经过理论培训和轮岗锻炼，以“双向选择”的形式，委派到下属子公司担任财务主管。同时赋予财务主管代表母公司行使监督职责的必要权限，根据母公司的要求和有关制度的规定，有权对可能导致损失、危害投资人、债权人和职工利益的财务收支行为实行否决。通过有效监督，化解子公司经营活动中的财务风险。
(4)适时进行财务分析与监督
进行财务监督的目的是为了降低成本，取得更大的经济效益。西安房地产企业不但要做好投资回收衔接和提高资金运用效率，而且要加强投资项目的风险分析和方法研究。要对资金利用率、开发成本、销售价格、费用支出等，进行财务指标分析。准确的财务预测可以把风险降到最低限度，有效地防范、抵御各种风险。
4.针对分配环节的预防财务风险的策略
对西安房地产企业而言，应以经营活动产生的现金流量净额应作为分配决策的主要财务指标。由于现金流量反映出企业在报告期内经营活动中现金收支状况，所以现金流量往往比利润更为重要。如果企业的利润在上升，现金净流量却在减少，这说明企业当年实际收益在下降；如果现金流量净额小于同期利润总额，则意味着本期有不真实的或未到账的利润存在。在考虑上述主要因素的前提下，注重约束房地产企业高级管理人员过高的薪金报酬，以便为企业的发展积累较多的资金。
5.建立健全其他预防西安房地产企业财务风险的内部控制制度
(1)进行市场调研，防范市场风险
西安房地产企业应该设立专门的市场调研机构，经常派人进行市场调查，及时了解市场房地产的容量及波动情况，以及竞争对手、潜在竞争对手的优劣等，掌握房地产市场的第一手资料。企业除了关注目前的市场，还要着眼于市场的未来需求，认真调查市场容量和社会承受能力，以便为项目投资获取信息资料。
(2)加强企业财务人员素质的修养与提高
目前，西安房地产企业财务人员素质偏低，从而严重影响了企业的经济效益的实现。房地产企业应该高度重视财会人员的素质培养，开展相关人员的业务培训工作，提高他们的业务水平，使财务人员能较好地适应不断出现的新问题和新情况，其中最为重要的是加强相关财务人员的职业道德水平。此外，企业可以进行定期的考试、考核，引进竞争机制，为从整体上提高房地产企业的经济效益做出贡献。
(3)建立健全财务管理制度，加强内部财务控制
对于西安房地产企业的财务管理人员而言，应该主动根据房地产开发企业经营活动及其财务管理的特点，积极探索整个经营过程的财务管理制度，构建内部财务控制体系，并在实践中根据实际情况进行修订。在企业的资金管理中，对所有的财务往来都要按照规章制度严格执行，定期清查，发现账实不符的要及时查明原因，落实原因。
四、结束语
总之，由于房地产企业独特的经营特点，其财务风险相对较大。因此，强化对西安房地产企业财务风险的研究，提高其相应的抗风险能力，促进西安房地产企业持续健康的发展，具有重要的意义。
参考文献：
[1]姚杰:浅谈房地产企业财务风险管理[J].商场现代化，2005（15）:125
[2]张彩霞:房地产企业财务风险控制方法研究[J].西部财会，2007（9）：40
[3]张根龙:关于西安房价的走势分析及其政策改革[J].西安工业大学学报，2007（1）：30
[4]西安市统计局:西安统计年鉴2007[M].西安：中国统计出版社,2007年
财务风险是企业在各项财务活动中，由于各种不确定因素的影响，使企业在一定时期、一定范围内所获取的最终财务成果和预期的经营目标所发生的偏差，具体包括筹资风险、投资风险、经营风险、收益分配风险等四项。其中，筹资风险是指企业因借入资金而产生的丧失偿债能力的可能性和企业利润的可变性；投资风险是指投资项目不能达到预期投资率的可能性，从而影响企业盈利水平和偿债能力的风险；经营风险是指无法销售产品并回收垫付本金的可能性；收益分配风险是指由于收益的取得和分配而导致的产生损失的可能性。
财务风险具有客观性、时间性、全面性、损益性、激励性等特征。其中，客观性是指财务风险是不以人的主观意志为转移而客观存在的经济事项；时间性是指财务风险的大小随着时间的延续而发展变化；全面性是指财务风险存在于企业财务管理活动的各个环节之中，并体现在多种财务关系上；损益性是指企业的风险越大则收益越高，风险越小则收益越低；而激励性是指由于风险普遍存在，为了持续经营，企业不得不面对与防范它，并想方设法降低风险的危害，从而引导企业自身主动地去完善其财务制度，规范财务行为，加强财务管理，提高经济效益。
二、西安房地产企业财务风险的主要成因
对于西安房地产企业而言，其财务风险同样包括筹资风险、投资风险、经营风险、收益分配风险，以及和财务风险相关的其他风险。现分述如下：
1.筹资风险的具体表现
(1)负债金额巨大
房地产开发的特点决定了房地产企业筹资金额巨大。西安的大部分房地产企业在初期阶段均以投入债务资金为主，自有资金相当低，而有些企业根本没有自有资本，而大量的开发资金主要来源于银行借款。近年来，西安房地产贷款增长率持续偏高。在所谓的高回报利益的驱动下，很多房地产企业盲目举债，提高了企业的资金成本，加重了企业的财务风险。
(2)盲目再筹资
再筹资是房地产企业实现项目滚动开发最常使用的办法。西安不少房地产企业没有真正从现有的企业内部挖掘资金潜力，利用自己的积累资金和设法追回应收款项而取得资金来源，而是想方设法对外借款。在西安一些大型房地产集团，往往还会出现连锁筹资担保链，一旦“链”中的某一环断裂，将会给企业经营带来致命的威胁。它会导致原有的财务风险扩大化。
(3)利率与市场变动
从某种意义上说，利率和市场变动可能引起的房地产定价和定位的不准确风险，成为企业面临的诸多风险中最为致命的不测风险。目前，国内与国际通货膨胀的预期比较明显。为了降低通货膨胀，我国中央银行2007年连续六次加息，而2008年的预期加息行为也比较显著。对于房地产企业而言，一旦贷款利率发生增长变化，必然会增加公司的资金成本，从而抵减相应的预期收益。如果在一定时期内，房地产投资收益不足以抵消贷款利息，则房地产投资将无利可图。同时，房地产项目的市场定位也成为影响企业市场风险的主要因素，而价格和当地对该同类项目的供需情况是影响其市场风险的主要原因。
2.项目投资的盲目性较大
西安的有些房地产开发商认为，只要能够取得土地使用权，组织施工队按照设计图纸施工，再投入相应的资金，工程项目能够按期交工使用，就会产生相应的经济效益。因此，不少房地产企业纷纷化费巨额资金购置土地使用权，进行所谓的“圈地运动”。但是，如果房地产企业没有对开发的房地产项目从征地的成本上、资金的运作方面、经济效益的回报率方面上做出细致的财务预算，那么企业就无法确立目标利润，更谈不上各项成本指标的测算及分解落实工作。这可能造成项目投资的盲目操作，从而加大项目投资的成本。
3.项目经营过程缺乏理财依据
西安的有些房地产企业，只注重工程的进度和质量，忽视了财务部门的事中监督职能，没有发挥财务部门自身拥有的优势。在工程项目的成本核算上过于简单、粗糙，没有针对自己企业的特点进行成本管理，忽视了内部各职能部门进行全过程成本核算的重要作用。这导致成本管理工作与财务预算偏离差大，影响了企业的经济效益。
4.没有正确处理消费与积累的关系
西安的房地产企业基本上属于高利润行业。许多房地产企业在获得高额收益之后，大大提高员工的薪酬待遇，尤其是管理层的薪酬水平。但是，当前我国东部、南部的房地产企业大力进军西部。它们拥有较高的管理水平、技术设备，这对西部的房地产企业造成巨大的挑战和压力。如果西安的房地产企业不能正确处理好自身内部的消费与积累的关系，在分配环节耗费资金较多，必然给自己的进一步发展带来巨大的风险。
5.财务管理人员素质低下，缺乏财务管理意识
西安的很多房地产开发企业的内部财权主要集中在关键人物手中。他们要么过于注重控制，要么疏于管理。而企业的财务人员的工作仅仅局限在登记账簿的范围内，没有全面发挥财会人员的财务管理职能。同时，财务人员的房地产专业知识缺乏，会计实务水平不高。
三、西安房地产开发企业财务风险的控制措施
由于房地产企业财务风险相对较大，因此应加强对其财务风险的动态管理。也就是说，西安房地产企业应该在筹资环节、投资环节、经营环节、利润分配环节，以及和财务风险相关的其他环节，全方位、多层次地对其可能发生的财务风险进行全过程的预测和管理，以便将财务风险控制在最小程度的范围内，以促进企业的健康发展。
1.针对筹资环节的预防财务风险的策略
(1)优化资本结构，降低筹资风险
一般而言，随着负债比例的上升，企业的债务风险也会逐渐加大。对房地产企业来说，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用权进行银行贷款，充分发挥财务杠杆的作用；另一方面，应把债务风险控制在企业可以接受的范围内。企业要安排适当的负债比例，寻求最佳资本结构。通过合理安排企业权益资金与债务资金的比例关系，使它们达到理想组合。
(2)缩短预售时间，减少款项回收风险
由于房地产具有投资品和消费品的二元性，因而房地产投资回收的不确定性较大。另外，房地产投资还涉及政策法规、金融动向、区域供求状况、需方消费倾向等各个方面，因而易受各因素变动影响，造成变现风险，容易引起资金链断裂。因此加强资金回收和集中管理尤为重要。如果能及时回收相应的款项，由公司统一调配使用，对公司的发展将是很大的资金支持。
(3)注重融资策略的创新
对于规模较大的西安房地产企业而言，为了取得广泛的资金来源，应该在遵守国家财经法纪的前提下，积极地、主动地探索通过发行股票、发行公司债券，并通过房地产信托基金等途径，以取得广泛的资金来源，避免主要依靠银行举债来获得发展资金。只有通过多种途径筹集企业发展所需的资金，才能为企业的发展开创广阔的天地。(4)规范融资担保，控制债务风险
一般的房地产企业都有很多下属公司，母公司对子公司融资担保业务时常发生。子公司合理有效地运用融资资金，是公司整体健康发展的有力保证。母公司应在事先调查预测的基础上，制定全年融资计划，分解下达至各子公司并列入考核指标。有权独立融资的子公司按照计划融资，必须先填写“融资担保审批表”，在上面注明贷款银行、金额、期限以及所贷资金的用途和可能产生的资金效益等，上报母公司确认后，再由母公司出面进行融资担保。经同意由母公司担保融资的子公司，还必须每月上报准确的融资情况报告，如需在核定的范围之外追加融资，仍需重新履行申请、审批手续。
(5)建立西安房地产公司的财务预警系统
所谓财务预警系统，就是通过设置并观察一些敏感性财务指标的变化，利用财会、金融、企业管理、市场营销等方面的理论，采用比例分析、数学模型等方法，发现企业存在的风险，并向经营者示警，从而能对企业可能或将要面临的财务危机进行预测或预报的财务分析系统[3]。企业财务预警通常采用定性和定量两种方法进行。其中定性方法包括标准化调查法、“四阶段症状”分析法、管理评分法；而定量方法包括财务指标分析法、盈亏平衡分析法、Z计分模型、F分数模型。西安的房地产企业应根据自己的具体情况建立相应的财务预警系统。
2.针对投资环节的预防财务风险的策略
房地产公司应通过事先对投资项目进行定性和定量分析，以及综合评估比较，对决策过程中选定的投资方案，针对其可能面临的风险，单独或同时采取下列措施进行投资风险的预防与控制:(1)合理预期投资效益，加强投资方案的可行性研究;(2)运用投资组合理论，合理进行投资组合;(3)采取风险回避措施，避免投资风险;(4)积极采取其他措施，控制投资风险。
3.针对经营环节的预防财务风险的策略
(1)做好房地产企业的全面预算
全面预算作为一种管理机制，目的之一是建立有效的预算系统。通过该系统，将非正常的经营活动控制在萌芽之中，减少企业不必要的损失。并通过滚动预算，不断通过实际与预算的比较以及两者差异的确定和分析，制定和采取调整经济活动的措施，对企业潜在的风险进行揭示和预防。同时，全面预算体系还可以初步揭示企业下一步的预计经营情况，根据所反映出来的预算结果，预测其中的风险所在，以预先采取的风险控制措施，达到规避与化解风险的目的。
(2)财务集中管理，规避财务风险
为了提高经营效益，降低经营风险，确保财务安全，西安房地产企业应在公司内实施财务集中控制，体现财务管理功能。如果公司分权过多，则会带来现实中的一系列问题，诸如各成员单位追求各自利益最大化而造成资金调度困难、资产调拨困难等，这会影响企业规模经济效益的发挥。公司的财务管理应集中而不能放开。只有这样，公司才能充分利用规模优势，规避财务风险。实行财务集中控制，有利于保证公司内部财务目标的协调一致，减少人为控制现象发生，有利于实现公司整体利益的最大化。
(3)委派财务主管，加强财会监督
对于西安的房地产集团企业而言，为保证子公司的经营活动正常有序进行，可以由母公司挑选优秀财会人员经过理论培训和轮岗锻炼，以“双向选择”的形式，委派到下属子公司担任财务主管。同时赋予财务主管代表母公司行使监督职责的必要权限，根据母公司的要求和有关制度的规定，有权对可能导致损失、危害投资人、债权人和职工利益的财务收支行为实行否决。通过有效监督，化解子公司经营活动中的财务风险。
(4)适时进行财务分析与监督
进行财务监督的目的是为了降低成本，取得更大的经济效益。西安房地产企业不但要做好投资回收衔接和提高资金运用效率，而且要加强投资项目的风险分析和方法研究。要对资金利用率、开发成本、销售价格、费用支出等，进行财务指标分析。准确的财务预测可以把风险降到最低限度，有效地防范、抵御各种风险。
4.针对分配环节的预防财务风险的策略
对西安房地产企业而言，应以经营活动产生的现金流量净额应作为分配决策的主要财务指标。由于现金流量反映出企业在报告期内经营活动中现金收支状况，所以现金流量往往比利润更为重要。如果企业的利润在上升，现金净流量却在减少，这说明企业当年实际收益在下降；如果现金流量净额小于同期利润总额，则意味着本期有不真实的或未到账的利润存在。在考虑上述主要因素的前提下，注重约束房地产企业高级管理人员过高的薪金报酬，以便为企业的发展积累较多的资金。
5.建立健全其他预防西安房地产企业财务风险的内部控制制度
(1)进行市场调研，防范市场风险
西安房地产企业应该设立专门的市场调研机构，经常派人进行市场调查，及时了解市场房地产的容量及波动情况，以及竞争对手、潜在竞争对手的优劣等，掌握房地产市场的第一手资料。企业除了关注目前的市场，还要着眼于市场的未来需求，认真调查市场容量和社会承受能力，以便为项目投资获取信息资料。
(2)加强企业财务人员素质的修养与提高
目前，西安房地产企业财务人员素质偏低，从而严重影响了企业的经济效益的实现。房地产企业应该高度重视财会人员的素质培养，开展相关人员的业务培训工作，提高他们的业务水平，使财务人员能较好地适应不断出现的新问题和新情况，其中最为重要的是加强相关财务人员的职业道德水平。此外，企业可以进行定期的考试、考核，引进竞争机制，为从整体上提高房地产企业的经济效益做出贡献。
(3)建立健全财务管理制度，加强内部财务控制
对于西安房地产企业的财务管理人员而言，应该主动根据房地产开发企业经营活动及其财务管理的特点，积极探索整个经营过程的财务管理制度，构建内部财务控制体系，并在实践中根据实际情况进行修订。在企业的资金管理中，对所有的财务往来都要按照规章制度严格执行，定期清查，发现账实不符的要及时查明原因，落实原因。
四、结束语
总之，由于房地产企业独特的经营特点，其财务风险相对较大。因此，强化对西安房地产企业财务风险的研究，提高其相应的抗风险能力，促进西安房地产企业持续健康的发展，具有重要的意义。
参考文献：
[1]姚杰:浅谈房地产企业财务风险管理[J].商场现代化，2005（15）:125
[2]张彩霞:房地产企业财务风险控制方法研究[J].西部财会，2007（9）：40
房地产企业财务管理的核心是对财务风险进行控制，如何更好的防范财务风险，将是房地产企业面临的财务管理问题。为更好的防范房地产企业财务风险，必须深入分析房地产企业财务风险的表现形式，从当前房地产财务风险防范的现状进行研究，对风险防范问题进行评估，充分发挥房地产企业财务风险管理职能，避免企业财务风险危机的产生。
资金链困局
财务风险主要是由财务管理过程中各种内外环境因素引起的，此因素具有无法预料和难以控制等特点。财务风险可以导致财务管理偏离预期的目标，从而导致一定的经济损失，同时对项目额外收益也有一定的影响。
房地产行业具有资金密集性特点，因此相应的经营特点与其他行业存在不同。通过分析可以看出房地产企业面临的财务风险主要表现为，一是从偿还债务风险的角度分析，房地产企业在开发项目过程中需要大量的资金，因此大部分企业在项目开发出去后都处于负债状态，房地产企业自身所拥有的资金相对较少，所以企业项目开发资金大都是以借贷形式获取。项目在开发过程中如果资金不能按照预期的规划回收，企业会产生严重的财务风险，无法偿还负债。二是房地产企业再筹资风险问题，房地产企业再开发过程中往往是多个项目同步进行，此种情况在一些集团化房地产开发企业表现明显，企业通过再筹资的方式可以很好的实现项目滚动开发，通过对大型房地产集团公司的资金运转进行分析，一些企业采取筹资连锁担保模式，因此资金在连锁担保的情况下运行，一旦某一个链条断裂，会导致整个资金链出现严重问题，所以房地产财务风险由此产生，对企业会产生严重的财务资金问题，此种财务风险会给房地产开发企业带来致命的打击。
风险监控
房地产企业在面临财务风险的时候，只有不断培养监控和识别风险的能力，才能应对各种财务风险的考验。只有对各种财务风险前兆掌握清楚，才能准确识别风险，具备控制风险、消除财务风险的的能力。财务风险监控需要一些宏观策略做指导，才能把各种风险控制到最低限度，从房地产企业的发展特点看，如果出现流动资金减少的状况，银行贷款依然，应收账款相对减少等状况的发生，说明企业的发展存在安全隐患，发展后劲相对不足，需要转变企业发展方式才能解决企业财务资金问题，为企业实现可持续发展创造条件。如果企业在发展过程中债务状况加重，到期还款能力明显下降，房地产企业在高债务下运转，财务风险会很快暴露出来。房地产企业财务结构不合理是导致财务风险的另一个原因，企业自身资本与总体资本的比例减少，已经说明企业的财务风险的形成，如果企业不采取相关的策略，财务危机会马上暴露出来。
从微观指标角度对房地产企业财务风险进行分析，可以帮助企业有效监控风险，企业收益指标在企业财务风险控制中起到重要作用。如果企业在发展过程中收益下降，并且逐渐呈现亏损现象，充分说明企业离破产已经不远，虽然在初期可能会出现盈利的现象，但是偶发事件和非主营业务产生的净资产会出现增加。因此企业会出现经营性盈利而项目经常收益出现亏损的现象，此时企业的财务危机已经形成。如果不采取积极有效的措施，财务风险会产生。财务指标状况对企业财务风险产生影响，主要是从现金比例和资产负债率两个方面进行考虑，资产负债率主要是指1元资产中有多少资产是属于债权人的，如果t通过计算出的比例较低，说明企业资金相对稳定，如果此企业过大，说明企业负债问题较大，企业所隐藏的财务风险亦较大。现金比例主要是从企业所拥有的短期投资与货币资金所占流动负债的比例状况，通过此方法可以看出企业即刻偿还债务的能力。如果通过计算得出企业现金比例越高，说明企业短期内财务风险相对较少。
防范策略
房地产企业财务风险管理策略需要从风险回避角度出发，项目实施过程中如果风险事故出现的可能性较大，或者不可避免的时候，必须主动出击，减少风险的发生，按照一定的方法和策略对出现的风险进行控制，保证行业稳定健康发展。如果风险已经存在，必须停止正在进行的各种经营活动。但是此时风险已经存在，即使及时停止活动，也会造成一定的经济损失，因此方法控制具有一定的局限性，必须实时进行财务活动监控，保证各种经营活动符合社会经济发展的要求，符合市场发展和财务管理的要求，才能有效防范各种财务风险的产生。风险回避策略只有在财务风险较高的情况下才能发挥作用，采取财务回避策略可以保证财务风险的概率处于较低的状态。
房地产企业在发展过程中需要采取财务风险防范策略，只要通过财务风险防范策略把各种风险控制在发生之前，才能从根本上避免财务风险的发生，对企业健康稳定的发展是非常有利的。风险防范需要认真研究影响风险的各种因素，对每一种因素采取一定的防范措施，才能从总体上避免风险的发生。
财务风险防范策略是企业风险防范最积极最主动的方法。风险隔离是房地产企业避免财务风险的一个重要措施，通过分析把容易产生风险的单位从房地产企业中隔离出来，避免房地产企业与其他企业一样承受风险，从根本上把房地产企业的财务风险控制到最低限度。应急计划是避免风险的重要方法，房地产企业在项目实施过程中应该充分考虑各种风险，制定风险产生后的应急计划，把财务风险产生的损失降低到最低限度。应急计划主要从两个方面展开工作，一方面是企业为避免潜在风险而制定的应急计划措施，另一方面是企业发生风险后，采取相应的应急计划保证企业充分进行运转。保险转嫁也是房地产企业控制财务风险应该采取的一种策略。从保险转嫁的特点看，实现保险转嫁才能保证房地产企业风险转嫁，通过办理房地产企业财产险达到降低财务风险的目的。
有部分企业在进行项目开发管理过程中，缺乏必要的财务预算管理策略和意识，从而导致房地产项目在土地征用成本、经济效益、资金运作等方面存在一定的问题，企业运行过程中缺乏细致的财务预算，导致经济效益回报率下降。因此很多房地产开发商在资金运作上存在盲目性现象，没有真正从财务管理的战略高度去分析成本，只有简单的对项目进行财务核算，没有进行专门的成本控制管理，所以企业成本投入较大。而真正实现的经济效益较少，造成投入和产出不平衡。我国房地产企业普遍存在举债随意的现象，企业在发展过程中不断的向单位借款或者通过信贷的手段向银行贷款，没有从根本上把企业资金从内部挖掘出来，导致企业的成本负担不断加大，项目的投资风险度也在成本增加过程中提升。
房地产企业的资本总数对项目发展产生重要的影响，同时总资本中借人资本与自有资本的比例对项目开发同样会产生影响，如果二者的比例处于不恰当的状态，房地产企业的财务风险就会形成。房地产企业在项目开发过程中需要拿地，拿地过程中运用银行贷款资本和自有资本对企业的影响是不一样的，如果运用银
行贷款比例较低，会导致房地产企业的资产负债率增大，因此财务杠杆此时发挥的作用会增强，所以产生的财务风险也会增强。
预警体系
房地产企业在进行项目实施之前，需要认真调研市场，对市场状况进行深入了解，可以从根本上防范市场风险的产生。房地产企业为保证市场调研工作顺利开展，需要成立专门的市场调研机构，成立专门的组织机构，经常深入市场，对市场的各种状况进行分析研究，对市场的波动和市场容量进行准确评估，把竞争对手和潜在竞争对手的状况进行深入分析，主要是从优劣两个方面进行研究思考。只有认真研究市场要素，才能获取市场的第一手重要资料，为后期财务风险管理奠定基础。对市场的研究既要看到现在，又要着眼未来，要从市场承受力和容量两个方面考虑，准确定位投资目标。
【关键字】房地产企业；财务风险；形成原因；防范对策
所谓房地产企业的财务风险，是指房地产企业在项目投资、融资、使用资金和利润分配等活动中由于主客观因素对企业的经济效益产生的重大影响，房地产行业的财务风险主要是由负债引起的，这成为制约房地产企业发展的重要因素。
一、房地产企业财务风险形成的原因
（一）缺乏完善的财务管理体系
虽然我国的房地产行业发展起步比较晚，但是由于国家政策的影响和市场需求量的增加，使得房地产行业的发展前景广阔，在近几年来迅速发展起来，这就使得很多开发商一味追求经济效益，而把财务管理问题置于脑后。由于对财务管理的不重视，很多企业的财务部门都不能认识到财务风险的客观性，财务管理人员的素质也参差不齐，领导的不重视使得财务部门不能发挥应有的作用，在规章制度方面更是无人问津，导致规章制度不健全，财务管理体系不完善，增加了财务风险的形成。
（二）对财务预算不够重视
房地产产品的开发需要很长的时间才能完成，从规划设计开始，要经过可行性研究、建筑安装、拆迁、配套工程、绿化工程，一直到产品上市，这个时间是比较长的，周期越长，在产品开发生产过程中的不确定因素就越多，风险也就越大，因此更应该做好财务预算工作，这样才能降低风险的形成。然而，一些房地产企业只想着让产品尽快上市，没有对土地成本、资金运作、经济效益等作出详细的财务预算和分析，使得资金的使用过于盲目，增加了产品的生产成本，同时增加了财务风险。
（三）资本结构不科学
利息的减税在一定程度上能够增加企业的经济效益，但是房地产企业往往举债过度，这就使利息减税带来了经济效益被抵消，并且随着企业负债比重的增加，利息负担也越来越严重，企业的还债能力不断降低，财务风险势必会不断增加。房地产企业负债筹资的资本成本比其他方式筹资的成本低，但单项资本成本的高低不能作为衡量资本高低的标准，总资本成本才能作为衡量负债水平的标准，房地产企业的资本结构亟待优化。
（四）融资渠道单一
我国的企业在进行经济活动时，往往采用融资的方式为自己筹集资金，主要的融资方式有银行贷款、发行债券、企业基金、股权投资、信托融资等等，但是我国房地产企业的融资方式过于单一，主要凭借商业银行的贷款来筹集资金，满足企业投资的需要。房地产企业在融资方面的法律体系不健全，直接制约了融资渠道的开展，在行业发展以来，主要还是依靠银行进行融资，没有形成多元化的资金支撑体系，因此风险比较集中，不能通过分散风险的方式降低财务风险。
二、房地产企业财务风险防范对策
（一）完善部门和制度建设
思想上的重视对行动有直接的指导，房地产企业首先要加强对财务管理的重视，具体做法是完善财务管理机构。从经营者来说，不但要重视财务管理，还要懂得财务管理，并不断学习有关财务管理的知识，了解会计信息，提高风险意识，只有领导重视起来，才能对财务管理人员做表率，发挥财务管理部门的作用。其次，建立健全财务管理内控制度，完善的财务管理内控制度不仅能够保障企业的资金安全，还有利于保障企业经济活动的顺利进行。再次，建立财务风险预警系统，企业不仅要学会风险发生后如何降低风险带来的危害，更要重视风险的预警，防患于未然，把风险发生的几率降到最低。
（二）加强财务预算工作
由于房地产产品的生产周期长，因此财务预算存在很多的不确定因素，财务预算对企业经济效益的影响也十分明显，因此，企业应该加强财务预算工作，以财务预算为基础，对企业资金的收集和使用做出具体的分配和安排。在进行项目预算时，财务部门应该对项目的可行性、设计费用、开发成本、间接费用、借款计划、经营收入等都列入预算范围之中，提高财务预算的全面性。在进行资金预算时，财务部门应该根据企业对资金的需求现状制定明确的财务预算体系。
（三）建立科学的资本结构
资本结构主要由负债的规模和结构组成，因此，科学的资本结构应该包括适度的负债规模和合理的负债结构。房地产企业要想获得负债经营带来了高效利益，降低因为负债带来了财务风险，就需要控制负债率，坚持适度的原则，当资本的收益大于筹资的资本，资产的负债率就越高，如果资产的负债率过高，又会对企业的偿债能力带来影响，因此企业应该以流动资本及时补充负债资本，降低负债率。就负债结构来说，长期资产应该有长期负债资金支持，短期资产应该有短期负债资金支持，如果长期资产由短期资金支持，或者短期资产由长期资金支持，那么就会出现不合理的现象，企业的偿债能力会受到影响，也将影响正常的经营活动。
（四）明确战略目标
融资是房地产企业一项重要的经济活动，房地产的决策能力就是行使企业的融资、投资、利益分配等活动，满足资金使用者的需要的能力，因此，提高房地产企业的决策能力对企业融资有一定的帮助，而融资渠道的扩大对于分担财务风险又有着重要的意义。企业可以建立多元化的战略目标，对企业财务认真做出可行性分析，企业战略目标的实现也需要大量筹集外部资金，负债筹集资金会为房地产带来财务杠杆效应，企业应该采用积极的筹集策略，加强对资金的管理。扩大融资渠道，降低筹资产生的风险。
三、总结：
房地产行业属于我国的新兴行业，发展时间短本身就促进了财务风险的形成，加之企业的不重视或者防范手段落后等原因，使得财务风险成为房地产企业发展的阻碍，因此，房地产企业应该在思想上重视财务风险管理，在制度上健全风险管理和财务预警体系，在手段上宏观监测和微观监测相结合，这样才能有效降低财务风险，促进房地产企业的长远发展。
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关键词：房地产企业 财务风险 防范
随着我国经济的高速持续发展，房地产公司的发展态势呈现出越来越多的变化，已经成为了我国重要的经济支柱。资金链对房地产企业有着无比重要的作用，特别是房地产项目由于本身行业的特殊性，例如开发周期长，不可控因素较多，成本压力大，偶然性因素多以及投入大等，给财务管理带来了巨大风险。财务管理直接决定了企业的发展，财务管理贯穿了房地产项目的全过程，因此加强控制公司内部的财务风险成为了财务管理人员面对的重要问题。
一、房地产企业存在的财务风险
目前房地产企业由于缺乏健全的内控制度或没有认真执行内控制度而出现房地产项目建设办负责人只重视工程进度而忽视工程建设资金安全的现象，为了加快工程进度，项目建设办负责人常常会冒风险向承包商大量借款，几乎完全无视制度的存在。房地产企业会在向承包商大量借款的情况下产生极大的财务风险，比如，如果承包商不讲诚信、具有较差的履约能力，那么其从建设单位得到工程借款之后可能会将这些款项用于支付非本项目的各种费用等，从而对房地产企业的资金管理带来严重的不良影响。自筹资金、国债资金等是房地产企业的主要资金来源，其中向银行借款筹集是大部分的款源，而统借统还的管理方式是一些地方管理银行借款资金的主要方式，它使各工程建设资金及时用到各工程项目得到切实的保证，但是由于一些项目建设办的财务人员没有成本核算意识，在申请资金的过程中经常一次性大量或频繁申请，无视本项目对资金的实际需求，资金到位后，又没有进行及时的计量结算，因此在建设项目的银行账户上沉积了大量的工程建设资金，大量的资金在较长的沉积时间的影响下被闲置，这一方面使筹资部门筹集工程建设资金的压力增加，另一方面也使贷款利息支出无法被项目取得的存款利息收入所抵销，从而造成房地产企业资金无法很好地发挥其使用效益的后果。
二、房地产企业财务风险的防范对策
（一）明确财务风险理念， 加强对风险隐患的防范
首先，房地产企业财务管理者要提高财务的风险意识，财务风险的客观性及重要性，要求财务管理者要不断地更新理念，透过现象分清财务风险的本质所在，了解其存在规律， 以最佳的管理方法来规避财务风险， 将其风险隐患消除在萌芽阶段。其次，加大风险管理文化培养的力度，明确风险管理理念，将这种理念渗透到企业文化的建设当中，不断增强职工的风险意识， 进而转化为员工共同的认知及自觉的行动， 推动房地产企业建立系统化、规范化、及高效化的风险管理体制。再次，企业管理者不能盲目地追求经济利益而不考虑风险， 更不能害怕风险， 必须牢牢掌握规避风险的方法，加强承受风险的能力，正确处理财务风险问题。最后，财务管理者在工作过程中要不断地增强风险意识， 通过制定正确的会计政策并不断完善会计策略来处理企业财务在现阶段及将来可能遇到的风险，将风险防范意识贯彻在财务管理工作的细节中。
（二）建立健全风险管理体系
首先，房地产企业财务管理人员对银行系统化的兼顾管理，强化监督，提升审计水平。企业应该建立健全风险管理体系，重视风险管理在房地产业务中的管理作用，加强企业的内部控制，完善风险机构，在企业的内部管理中，提高管理人员的水平。此外，要根据实际来参考外部风险管理专家的建议和意见。企业要设立自己单独的审计机构，不断提高和完善自身的审计能力，提高审计的准确度。相关部门要充分利用审计结果，提高企业的风险管理水平。
（三）加强监督管理，建立有效的绩效评价体系
从房地产建设项目立项开始，包括可行性调查，工程概算，工程建设以及竣工等环节都要有相应的评估体系，还要考核项目工程的数量完成率和资金完成率等。确保项目决策的前瞻性和可行性，对于房地产建设项目，财务管理要做好相关的市场调研，确保资金准备充足，项目概算合理，对项目进行财务方面的可行性分析，并且提供足够的理论依据；认真审核投资方案，从源头防止项目的亏损。确保房地产投资项目资金的落实，项目的建设资金主要来源于项目资本金和借入资金，要审核自有资本金的到位情况；审核银行是否出具贷款意向书；审核招商引资的资金是否到位，是否符合工程建设计划；还要审核是否和年度预算、投资计划相符合。在确保资金到位后，要注意审核相关的出资合同是否和工程计划匹配，做好工程计划和预案。只有在确定了资金和计划的落实后，才能进行开工建设。
三、结束语
房地产企业财务风险是客观存在的，财务风险发生的时间和概率都是不确定的，如果不及时采取措施对风险进行处理，就会导致企业承受更大的损失。因此，房地产企业只有采取有效的控制措施防范财务风险发生，不断提高企业财务风险控制管理水平，这样才能提高房地产企业经济效益和社会效益，保证房地产企业健康良好发展。
参考文献：
[1]张娟.房地产企业财务风险防范研究[J].中国乡镇企业会计，2011（9）：105-106
【关键词】房地产企业；财务风险；风险防范
序言
随着我国经济的快速发展，房地产行业也迅速发展，近几年，国家公布“国六条”“国十条”等文件对房地产行业进行一系列宏观经济调控。房地产行业本身具有高风险，高税负，高杠杆的特点，大部分房地产企业忽视财务管理的重要性，导致了较高的财务风险，严重影响了企业的持续发展。所以，提高房地产企业的财务管理地位和能力已经是亟不可待的事情，是企业维持核心竞争力的重要保证。
一、我国房地产企业财务风险现状
1.负债水平过高及资本结构不合理导致的财务风险
偿债能力是偿还到期债务（含本金和利息）的能力。很多房地产企业的开发资金是由自有资金、预售款、银行借款组成，但企业自有资金所占比重一般很低，开发资金大部分来源于银行信贷，换言之，房地产企业一般都是负债经营，那么这就加大了负债水平，资产负债结构不合理。
2.利率和通货膨胀风险
金融市场上利率的变动会使房地产价值发生变动，因而有发生投资亏损的风险。通货膨胀风险也叫购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比购买力水平降低给投资人带来的风险。由于房地产投资回收期较长，只要通货膨胀的因素存在，投资者就要承受通货膨胀的风险。
3.现金流不稳定带来的财务风险
现金流是企业的血液，公司运营时刻离不开现金。由于房地产企业投入高、投资回收期长的特点，势必对现金要求较高，房地产企业的现金流多数呈现不稳定状态。
4.投资回收风险
投资回收风险是指投资回收过程中存在的资金回收在时间和数额上的不确定性。国际上普遍认为房屋空置率控制在4%—5%比较合理，10%则为警戒空置率。据中国土地挂牌网的一项统计，2010年4月我国内地一线城市房屋空置率高达40%，远超国际警戒线。如此之高的空置率给投资收回的时间带来很大的不确定性，况且近期内地房价剧烈波动，投资收回的金额也存在很大风险。
5.政府宏观调控带来的风险
国家出台的房地产市场的宏观调控政策，包括金融货币、土地供应、税收和保障性住房建设等方面。这些政策一方面可以调节房地产行业稳定、健康的发展，另一方面也会给房地产企业带来一定财务风险。
6.财务管理机制不健全及缺乏财务人才引发的风险
由于改革开放后我国房地产行业才逐渐起步，虽发展迅猛但不够成熟，很多公司财务管理机制不够健全。主要表现在财务内部控制不健全、缺少财务管理预算制度、内部审计机制不健全等。
二、房地产企业财务风险分析
财务风险在不同的理财环境和理财阶段，有不同的表现形式。资本循环运动过程就是财务风险的转移和积聚过程，以货币形态为起点和终点的资本循环主要在筹资、投入、生产、分配四个节点上停留，集聚着四种风险。企业财务风险按其在资本运动各环节节点的实物载体上所积聚的风险性质分类，可分为融资风险、投资风险、资金收回风险和收益分配风险四种。
（一）融资风险分析
融资活动是一个企业生产经营活动的起点，是企业根据生产经营、对外投资及调整资本结构的需要。如果资金筹集不当，就会给企业的生产经营带来风险。我国房地产企业的融资风险主要表现在债务规模过大、利率过高而导致的筹资成本费用过高；债务期限结构不合理，造成债务到期过分集中而导致财务危机。
（二）投资风险分析
投资决策失误是产生投资风险的重要原因。从企业为房地产项目投入第一笔资金开始，就会面临着投资支出无法收回的风险。由于房地产具有地域限制性，而且受规划限制楼层高度，周边环境的影响，常具有专用性，一旦建成完工，便很难更改。如果进行改建，投入将更大。因此如果投资者判断失误，房地产的投资支出便会有无法收回的可能性。
在房地产开发建设即生产与出租、出售这两个流通过程中的经营管理可能面对的投资风险。主要的风险为售价和租金、空置率。进行房地产出售经营主要面对售价变动的风险，能否正确预测未来房地产价格是有效进行房地产投资风险防范的关键。对于进行房地产出租经营的投资者来说，房地产租金价格和空置率大小是影响投资效益的两个重要的不确定性因素。客观上讲，由于售价、租金和空置率的不确定性而带来的风险是企业投资者最不易控制的，从而也是最具有威胁性的投资风险之一。
（三）投资回收风险分析
房地产企业资金回收风险的生产主要受外部因素和内部因素的影响：（1）外部因素主要表现为企业所处的大环境，即国家宏观经济政策和财政金融政策的影响。（2）内部因素主要表现于管理层对于企业资金回收主要渠道商品房屋的销售系列决策的制定。商品房屋的推销必然受该项目的可行性分析报告的影响，同时也受房屋销售时市场行情的影响，二者之间有一个时间差，相互依托，也相互制约。如果可行性分析报告切合实际，充分预计到房屋销售时的市场变化状况，加之房地产开发企业开发经营计划推进，资金动作正常，资金占用等于或低于计划安排，这些都将为企业回收资金创造良好的条件。
（四）收益分配风险分析
收益分配风险是指由于利润分配而可能给企业今后的生产经营活动带来的不利影响。由于我国房地产开发企业以民营企业为主，它们基本上都由两个或两个以上的自然人投资入股组建的有限责任公司，它们绝大多数为项目型公司，往往没有系统的企业发展战略。所以，房地产开发企业也没有系统的收益分配政策，收益分配具有一定的随意性，存在着一定的收益分配风险，导致风险的主要原因：（1）利润分配随意性大。获取利润后，如何分配利润往往由投资人确定，利润分配采取何种形式，分配多少以及何时进行分配往往基于投资人对房地产市场未来走势的判断，而不是根据企业的融资需求、资本结构及企业内、外部关系人的要求等来确定利润分配策略。（2）利润分配程序不规范。许多房地产开发企业为了减轻税负，不是按照公司法及会计制度规定的程序进行利润分配，而是在产品开发过程中将部分利润转嫁到各种成本费用中去，通过其他渠道提前将未来的利润转移出去。（3）利润分配时间不连续。从房地产开发企业利润的形成可知，其利润的形成时间上具有间歇性，从而导致其利润分配的不连续性。它们往往数年不进行利润分配，或者不按规定程序进行利润分配，其利润分配金额波动很大。
（五）宏观经济政策调控下的财务风险分析
近年来，伴随着房地产经济的强劲增长势头，国家和地方的各类宏观调控之声一直如影相随。国家出台了一系列关于房地产市场宏观调控政策，主要是通过运用金融货币政策、土地政策和税收政策来调控房地产市场。
1.金融宏观调控政策
近几年某些城市房地产价格上涨过快，为了防范金融风险和维持房地产市场健康有序的发展，政府加强了对房地产金融的管理，在涉及开发企业、消费者、个人贷款利率等各方面出台了一系列调控措施，力度之大前所未有。在金融环境发生变化的情况下，房地产企业对银行的依赖程度必须降低，迫切需要拓展融资渠道，也迫切需要加强对资金筹集和运用的决策能力，找到新的资金运作模式，突破政策所造成的资金瓶颈，这是函待解决的问题。
2.土地宏观调控政策
土地是房地产开发最重要的生产要素之一，也是房地产产品的必需载体，我国土地资源缺乏，人们对土地的需求随经济的发展却与日俱增。2007年1月1日起，土地出让收支纳入地方基金预算管理并实施收支两条线管理，使得土地出让金不再是地方政府的“小金库”。同年从11月1日起，受让人必须付清整宗地全部土地出让金后，方可领取国有建设用地使用权证。该政策不仅规范了拿地程序，还大大打击部分开发商蓄意囤积土地行为。
3.税收宏观调控政策
房地产税又称不动产税或财产税，主要针对土地、房屋等不动产而课征的税种。为了让税收政策对房地产业起到一定的调控作用，国家根据房地产业经济运行情况陆续出台了一系列的房地产税收调控政策。
（六）现行企业财务管理机制的财务风险分析
1.财务管理意识薄弱
我国的房地产企业，特别是大型房地产企业大都由国有资本控制或者本身就是国有企业转化而来，国有企业所具有的诸如效率较低、管理水平欠缺、内部激励与约束机制不健全等缺陷时有体现。
2.对预算管理职能重视不足
很多房地产企业要么未建立预算管理制度，要么未从征地成本、资金运作、投资回报率等方面作细致的财务分析，未将实际情况与企业管理相结合，仅仅只是将预算停留在具体数字和表格层面上，预算管理职能未得到充分发挥。在资金管理上盲目进行运作，财务管理工作只停留在单纯的会计核算，疏忽了成本控制，从而加大项目成本的投资，由此增加了企业的财务风险。
3.内部财务监控机制不健全
内部财务监控是企业财务管理系统中一个非常重要而且相当独特的系统，中国房地产企业大多没有建立内部财务监控机制，即使有，其财务监督制度执行也不严格，特别是有的企业管理与监督合而为一，缺乏资产损失责任追究制度，对财经纪律置若罔闻，难以进行有效的约束，由此增加了财务风险。
4.资金管理低效
大多数房产企业未制定严格的资金管理制度，对资金使用缺少计划、安排，资金充裕时随意开支，资金紧缺时容易因无法应付经营所需资金而陷入财务危机。
5.成本费用控制不严
很多房地产企业认为成本管理和核算是财务部门的事情，忽视了内部各职能部门进行全过程的成本核算的重要作用，致使财务部无法收集第一线成本基础资料，导致成本管理工作与财务预算偏差大，资金管理跟不上，进而增加了企业的财务风险。
三、完善房地产企业财务风险防范的措施
（一）加强财务管理观念和作用
1.强化财务管理地位
首先，财务管理部门应参与到房地产企业的经营活动当中，参与投资项目的可行性研究分析，完善投资项目管理。投资项目决策的前提是可行性分析。由于业务和财务考虑问题的角度不同，财务从投资项目初期参与，编制一套可行性分析报告，然后经有关部门论证，决定项目可行性，共同进行研究分析。使投资方案更趋完善，提高项目投资的成功率，降低投资风险。其次，财务管理者不能局限于对财务报表的分析，必须了解企业各个部门的有关情况，以拓展财务分析的领域。财务管理者必须经常和部门经理、采购人员、顾客以及供应商接触，以更深入地了解行业知识。
2.提高房地产企业管理者和财务人员的素质和能力
首先，要提高房地产企业管理者的财务管理水平。具体的可使决策者通过学习和培训对资产负债表、损益表和现金流量表有科学的认识，改变其依靠经验或主观进行决策的习惯，使其能够客观的根据企业自身情况和外部环境做出决策，从而降低企业发生财务风险的可能性。其次，要加强对财务人员的管理和培训。吸收具有较高专业素质的财务人员参与到企业财务活动中来，加强对企业现有财务人员的专业知识和相关政策培训确保其知识和能力能够胜任财务工作。
（二）针对国家相关政策的变化，及时调整和转变财务管理手段，规避财务风险
1.由于土地征用、安置成本及新增建设用地使用费的提高，企业在项目区域选择上应本着低成本原则，以土地储备管理制度健全的中心城市为主，以企业搬迁为主，以现有建设用地为主。
2.避免购置的土地闲置。
3.针对税收新规定，及时调整和处理三项费用，在规定的时限内结转费用，避免给企业带来损失。
4.信贷紧缩政策，加大了企业的资金压力和举债成本，企业毛利率水平将呈下降趋势，企业必须适时改变盈利模式，以稳健发展为原则，开发市场需求量大的中低价位、中小户型的商品房，从多中求利。
（三）从企业整体出发，对开发项目进行可行性论证
针对房地产企业的行业特征及产品特点，在项目开发前，应从企业整体效益出发，通过成本性态分析法对开发项目进行可行性研究。对于房地产行业而言，项目开发的胜败需要结合多个方面的要素进行考虑，企业内外部任何一个环节的疏漏都可能导致整个项目的失败，因此，在房地产开发过程中进行项目可行性研究是十分必要的。做好这一环节，能够有效地预测到项目的潜在风险，并针对风险要素及时调整项目方案，从源头上阻止财务风险的发生，提高项目的成功率。
（四）构建多元化的筹资渠道
房地产企业的项目开发过程是一个巨额资金的投入过程，筹资任务十分繁重。为了降低投资的商业风险，又要保证获取预期的投资收益，最佳的方法就是对房地产项目进行组合式投资，以便有效的协调各方面的风险，使企业获得相对稳定的收益。因此，企业要建立多元化的筹资渠道：发展银行贷款以外的其他金融业务，如充分利用银行承兑汇票、信用证、保函以及商业汇票等结算方式；积极进入资本市场，通过发行股票、债券等筹集经营资金；以自然人或企业发起方式，定向募集民间游资；主动出击，通过并购和重组逐步扩大市场份额，增强和壮大企业的实力。积极寻求海外资金，建立多元化产权投资模式。房地产企业应充分利用这些新的融资策略，募集发展所需的巨额资金。这样一来，房地产企业通过融资渠道多元化可以不断的优化资产结构，充分发挥负债的杠杆作用，将财务风险控制在合理范围内，从而实现企业的长期稳定发展。
（五）加强全面成本管理
以成本管理为核心理念的基础管理，是企业走向成功的基石，企业管理者只有认识到这一点，企业的发展才能够更加坚实，企业的步伐才能够迈得更大。
房地产企业在进行成本管理时：一则要制定成本预算目标。二则要对成本费用进行正确的归集和核算，正确计算开发项目中发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等；三则要对成本进行深入的分析，在核算的基础上，对成本指标的完成情况进行考核，根据存在的找出改进成本管理的措施，不断寻求降低成本的途径；四则要重视基础数据的收集和整理。企业决策者要有计划地培养内部管理者和员工树立成本意识，在每个部门和环节上都要要求员工既从自我做起，节约成本，又注重成本相关数据的记录、保存和传递，为财务部门准确地进行成本测算打好基础。同时，还要提高成本核算人员的素质。
（六）建立财务内部控制制度
在复杂多变的经济政策环境下，房地产开发企业必须不断增强自身的抗风险能力，强化风险管理，并建立一套完善的财务内部控制制度，以便能够有效控制财务风险，提高企业财务管理水平。具体到实践中，房地产企业应主要从以下两个方面入手：一方面，要建立全面的内部控制制度。内部控制应针对现金流量管理这一财务管理的核心问题进行，财务部门和人员要密切关注企业现金流量的变化，保障现金流量的相对平衡，确保现金流动畅通，从源头上防范财务风险。还可以根据企业实际情况编制现金预算，并及时根据内外部各类因素的变化做出适时必要的调整，从而合理控制好现金的收入和支出。另一方面，要加强对成本费用的管控。对于房地产开发过程中涉及的成本和费用，财务部门必须有一套全面的控制制度来进行管理和约束，从预测、计划到控制分析的全过程，财务部门都必须严格做好，以便确保每一个环节的工作质量，有效防范财务风险。
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［关键词］房地产企业；财务风险；防范措施
［中图分类号］F293.33［文献标识码］A［文章编号］1005-6432（2012）22-0101-02
1 房地产企业财务风险的特点
第一,房地产企业现金流量巨大。与其他一般企业相比较,房地产企业在开发项目时,投资规模巨大,一个项目的投资少则上千万元,多则上亿元,这样使得房地产企业在项目实施过程中，现金的流入与流出总额和规模都呈现出其他企业无法比拟的特点。
第二,现金流分布不均。房地产企业在开发房地产项目的过程中,现金的流出量波动比较大,单笔金额之间的差额巨大,会多次出现现金流出的高峰与低谷,而且现金的流入也因房地产企业销售策略与销售周期的安排而出现不均匀的分布态势。
第三,资金周转期较长且流向复杂。房地产企业在开发投资项目时,一般资金的回收期比较长,不同于一般企业,房地产企业在开发经营的过程中,一般其资金回收期都在一年以上,有时甚至可以长达数年,而对于企业来说,资金具有很强的时间价值,房地产企业在项目前期的现金流出必然会导致企业资金成本大幅度增加,而较长的开发周期会给企业带来更大的财务风险。与此同时,在整个房地产项目开发的过程中,房地产开发产品的生产组织要比一般产品组织复杂很多,其内部项目信息、物资流动、资金都呈现网状形态,而且在此过程中,牵涉的协调单位众多,这就势必影响企业的资金流向,导致房地产企业资金流向复杂。
第四,现金流受宏观政策因素影响较大。国家的政策因素对房地产企业的资金流动起着决定性的作用,土地作为房地产企业生产开发的必备生产资料,直接决定了房屋的价格,而我国实行土地公有制,国家垄断了土地的一级市场,因此国家有关土地的政策、法规与调控政策都会对房地产企业现金流造成巨大的影响,而且,由于房地产行业属于资金密集型行业,房地产企业的生产与开发不能完全依靠企业的自有资金去运转,因此需要通过各种渠道向外部融资,而其融资的过程必须符合国家的法律法规,所以房地产企业的现金流受国家宏观政策影响较大。
2 房地产企业财务风险成因分析
2.1 房地产企业的资本结构不合理
房地产企业资本结构不合理是产生财务风险的根本原因。一方面,房地产企业过度举债会抵消由于利息减税而增加的企业收益,由于随着房地产企业负责比重的不断增加,其利息负担也在不断加重,那么房地产企业的还债能力也在不断地降低,而房地产企业承担的财务风险却在不断地加大,此时房地产的投资者和债权人都会要求提高资金的报酬率,以获得相应的补偿,这样就会提高房地产企业综合资本成本。另一方面,房地产企业负债筹资的资本的成本低于企业以其他方式筹资的成本,但是房地产企业不能仅用单项资本成本的高低作为其衡量标准。它必须要以总资本成本最低作为其负债水平才较为合理。所以,房地产企业要通过不断优化企业资本结构,降低其财务风险,最终达到企业利益最大化这一目标。
2.2 房地产企业财务管理环境的复杂多样性
房地产企业的内部财务管理环境相对比较复杂,而且目前我国房地产企业内部的财务关系混乱也增加了房地产企业财务风险的重要原因之一。房地产企业内部各部门之间在利益分配、资金管理和使用等方面管理不够,往往做不到权责明确。造成资金利用率低下,严重影响资金的安全性,而财务管理人员在资金管理的过程忽视客观情况,根据其主观判断进行财务预测、决策,使房地产企业财务风险不断增加。
2.3 房地产企业融资渠道过于单一
企业融资可以通过银行贷款、发行企业债券、基金、信托融资、股权投资等,但是,就目前而言,我国房地产企业融资主要是依靠商业银行贷款来维持企业投资的资本需求,融资渠道过于单一。由于我国房地产在融资方面缺乏科学有效的法律体系,影响了我国房地产融资渠道的开展,导致除银行贷款外,其他融资方式受限和发展缓慢,难以形成多元化资金支撑体系和风险分担体系,进而造成了我国房地产企业融资困难。由于我国房地产企业主要依靠银行进行融资,导致其对信贷政策过于敏感,增加了我国房地产企业的财务风险。
2.4 房产开发企业风险意识淡薄
我国的房地产行业较国外房地产行业起步较晚,但是由于我国良好的发展政策和市场经济的迅猛发展,我国房地产业在这期间内迅速发展,空前繁荣。在这样的情况下,很多房地产企业忽视了我国房地产行业所存在的风险,对企业管理松懈,许多房地产企业的管理人员对财务风险的客观性认识不足,进而导致房地产企业财务风险不断增加。事实上,房地产企业只要存在生产和财务活动,就一定会产生相应的财务风险。
2.5 宏观经济环境及政策调控因素
我国的整体经济仍然处在上升趋势当中,但是随着近年来我国房地产经济的强劲增长势头,国家和地方的有关房地产的各类宏观调控之声一直如影相随,国家出台了一系列关于房地产市场宏观调控政策,主要是通过运用金融货币政策、土地政策和税收政策来调控房地产市场。在这种不利的宏观经济及政策的环境中,由于房地产企业与宏观经济环境政策密切联系,难免会受到巨大的冲击,而这种冲击势必会增加我国房地产企业的财务风险。
3 房地产企业应对财务风险的防范措施
3.1 加强房地产企业的财务管理能力建设
加强房地产企业的财务管理能力建设主要可以从三个方面进行。
第一,加强房地产企业的基本决策能力。房地产企业的财务管理主要是围绕企业资金运动而进行有效的融资、投资、资金回收和利润分配等管理活动,而房地产企业的基本决策能力的主要内容就是行使以上企业基本的职责,进而满足资金使用者的需要能力。建设的重点在于满足企业的预算和现金流所需的资金,实施恰当、有效的风险控制,确保信息的可靠性以及对财务、经营过程进行适当、有效的监督与控制,不断地提高房地产企业决策者的财务管理素质。
第二,加强房地产企业的战略匹配能力。企业战略可以分为多元化战略、一体化战略、防御战略和强化战略,企业的财务可行性分析是房地产企业战略中重要的环节,执行房地产企业战略需要企业从外部筹集大量资金,而负债筹资能为房地产企业带来财务杠杆效应,因此房地产企业财务策划要以增减加财务杠杆效益为出发点,采用积极的筹资策略,大量提高债务比重,加强资金管理,降低资金成本,减少筹资风险。
第三,提高财务信息的整合能力。财务信息的整合能力是指将房地产企业的财务工作与其他经营部门等非财务部门的工作通过信息平台进行结合,共享信息,在实现房地产企业目标的过程中形成合力,共同提高企业绩效。
第四,提高房地产企业的持续改进能力。财务管理的持续改进能力使房地产企业的财务管理工作进行资源配置的最优方法的探索,从而持续改进企业的财务业绩。
3.2 完善房地产企业的内部控制制度
房地产企业的内部控制是其自动预警和维护系统。因此,应当在房地产企业各有关部门间,建立严格的房地产企业内部控制程序与相互制约措施,同时在企业内部实行重大事项报告制度与集体决策制度,避免舞弊事件和决策失误的发生,特别是在资金调度、资产处置、提供担保、销售结算和对外投资等方面,必须明确决策人员和财务人员、保管人员与经办人员之间的工作程序和职责权限,从而有效规避因管理松懈或内部控制不严给企业造成的财务风险。
3.3 完善房地产企业的资金管理系统
完善房地产企业资金管理系统,就必须首先将房地产企业的资金管理纳入全面预算管理体系,通过与责任中心预算和项目预算相结合的资金预算方式,实现企业对资金需求较准确的预测和动态调度,进而降低房地产企业的资金成本,提高其资金使用效率,同时,通过对房地产企业内资金预算的实际执行情况分析,对其资金使用进行及时反馈与修正。
参考文献:
［1］ 陈舒航,基于模糊综合评价的房地产企业财务风险研究［J］.财务与金融,2010(4).
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关键词：房地产企业；财务风险；防范方法
房地产企业财务风险指的是由于财务出现恶化导致房地产开发企业的投资和报酬不能够全部收回的可能性。因此，在房地产开发企业所面临的风险当中，财务风险属于非系统性的风险。所以，针对防范房地产企业财务风险的方法进行分析有着一定的现实意义。
一、形成房地产开发企业财务风险的主要原因
1.企业资本结构比例分配的不合理
通常房地产开发企业拥有的自有资金是无法充分满足项目运作需求的，绝大多数房地产企业都是通过吸引外来资金来维持项目的运作。到目前为止很多房地产开发企业都是通过使用自由资金征地建设，在生产房地产产品时则将土地抵押给银行进行融资，通常借入资本占据的比例非常大，这就导致资产负债率的提高，而随着财务杠杆利益的增大，财务风险也会相应提高。
2.企业不够重视现金的流量
根据相关调查发现，很多房地产开发企业都属于民营经济，在现金流量管理方面给予的重视程度不够，如果经济效益较好，只会盲目地扩充规模，这就给风险控制带来了更大的难度。大多数房地产企业无法持续发展下去，就是因为资金管理不够到位，盲目地扩大生产规模，导致现金流量的管理失去控制。
3.成本费用的管理控制力度不够
通常房地产开发企业的投资项目周期相对较长，在进行成本控制的过程中会面临较大的风险，从投资项目前期所做的预算开始，一直到最终的核算都是相互贯通联系的。一部分房地产开发企业一味地强调工程项目开发的进度和建设质量，在成本管理上不够重视，财务部门不能及时地得到第一线成本管理资料，造成实际成本和预算之间产生过大的偏差，财务无法掌握成本，二者断档现象严重，因此大大降低了企业的预期经济效益。
二、防范措施
1.进一步优化企业的资本结构
房地产开发企业一定要确保其资金结构的合理性，充分考虑企业具有的偿债能力，根据企业的实际情况进行筹资建设，将负债经营控制在合理的范围内。在进行传统融资的过程中，多元化发展融资渠道，合理利用外来资金，控制资本权益比率，尽可能地降低企业的资产负债率，通过优化资本结构来缓解筹资压力，进一步降低企业的财务风险。首先要加强对预收房款以及银行回款等的管理力度，有效减少中间费用，以尽可能快得速度回收资金；其次可以发行股票、债券，通过合作开发等方式来有效地扩充资金，逐渐吸引更多的外部投资者，开拓更多的融资渠道，促进房地产开发企业的持续发展，进一步优化企业结构，降低财务风险。
2.做好财务预算工作
房地产开发企业在开展财务工作的时候一定要充分考虑项目工程的预算以及资本预算，合理安排资金的取得和投放，合理分配各种经营成果。在进行项目预算时，财务部分需要在建设前期做好可行性研究分析，合理规划项目设计费用，控制项目开发成本以及产生的间接费用等，从整体上对经营收入以及借款等内容进行预算，做好财务预算工作，为投资决策提供更多的参考信息，避免决策失误给房地产开发企业带来严重的损失。在进行资金预算的过程中，财务部门需要根据企业的实际运作状况，合理规划资金的需求和使用，完善财务预算指标体系。与此同时还应该提高管理力度，在预算分析时要将月度分析、季度考核以及年度总评有机联系起来，做好定期检查工作，定量约束企业各种经济行为，充分发挥预算工作的监督作用。
3.做好资金流动性方面的管理工作
房地产开发企业投资项目的运行周期比较长，往往会在较长的一段时间里才可以完成，周期以内对资金的占用量是相当大的，这就要求资金链条能够充分的高度运转，一旦中间某个环节的资金流转受到阻碍，会直接导致整个链条运转出现问题，情况严重的话会直接拖垮企业。所以，一定要重视对资金的管理，通过制定完善的资金使用计划，确保房地产企业在日常经营过程中对资金占用的合理性，将资金尽可能的运用到最佳位置。房地产企业在资金支出方面数额庞大，因此在财务收支上一定要进行严格地监控，做好各种资金的调度工作，尽可能的满足项目工程在施工过程中的运营以及营销需求。此外，企业还应该做好应收账款的回收工作，合理调整企业的库存结构，进一步压缩存货对资金的占用率，提高房地产企业的支付能力，维持企业良好的信誉度，为下次融资奠定良好的基础。
4.提高企业处理风险的能力
到目前为止，房地产市场中仍然有很大的风险存在，这就要求房地产企业能够提前做好设计和应对措施。例如一些房地产企业逐渐形成集团化，某些地区还成立了联盟房地产企业，这就在一定程度上有效化解了这一地区房地产企业的风险问题，提高了资金的周转速度，可以在各种风险形成之后，将资金的利用尽可能的最大化。不过由于各个企业所做的预案有所差别，大多都是基于自己的实际运营状况进行规划的，如果能做好有效防止风险的进一步恶化工作就是比较成功的了。
三、结语
总而言之，房地产开发企业在不断追求经济效益的过程中会面临非常大的风险，企业一定要重视发展中遇到的各种风险问题，通过不断地压缩项目和人员，完善各项管理来应对各种风险。
参考文献：
关键词：房地产企业 财务风险
一、我国房地产企业存在的财务风险
财务风险是指在各项财务活动中，企业因受内外部环境及各种难以预计或无法控制的因素影响，在一定时期内实际财务结果与预期发生偏离从而蒙受损失的可能性。而房地产企业的财务风险，是指在房地产投资过程中，由于财务状况不良导致可能无法得到应有报酬的风险。目前我国房地产企业的财务风险主要表现在如下几种形式：
（一）土地闲置成本升高，开发企业资金不足
房地产企业预售资金能否及时回笼，是其持续投资的重要保证。房地产企业在取得土地的过程中，除支付高价土地购买金额外还需投入资金到前期开发中。根据规定，房地产企业开发非经济适用房项目的预售收入预计计税毛利率不得低于20%，使得原本资金就紧张的房地产企业要拿出更多的钱来预缴企业所得税。尤其是目前大部分房地产企业均需依靠贷款滚动开发资金，如其销售困难、资金回笼不及时，而贷款又面临着还未投入开发建设就要被预征的情况，则压力极大。同时，国土部的《关于促进节约集约用地的通知》规定：土地闲置两年将无偿收回；土地闲置一年以上的按土地交易价格的20%收取闲置费。如果执行该规定，那些通过高价取得大量土地的房地产企业将面临更大的财务风险。
（二）成交量萎缩、经营净现金流量为负数
随着国家各种调控措施的不断出台，虽然房价暴涨得以遏制，但同时房地产的成交量也大量萎缩。从中国房地产信息集团联合中国房地产测评中心的《2010年中国房地产企业上半年销售排行榜》中可以看出，大型房地产企业排名前20位中，前6个月全年销售目标完成了50%以上的仅恒大地产一家，全年销售目标完成了40%的也仅有三、四家房地产企业。另外，金地、保利、龙湖、恒盛2010年上半年销售量分别为53.76亿元、217.55亿元、104.8亿元、41.68亿元，分别完成销售目标的25.6%、43.5%、42.2%、28%。成交量萎缩使商品房空置率猛增，资金无法及时回笼，从而形成风险。
而上市公司2011年年报也显示，房地产板块的现金流量状况十分堪忧。1712家上市公司中现金流量最低的10家，6家为房地产公司。其中，招商地产上半年经营活动产生的现金流量净额为—30.25亿元，同比下降51.36%；上海新梅上半年经营活动产生的现金流量净额为—4.19亿元，而上年同期为3.51亿元。这说明受国家宏观调控政策的影响，部分中小型房地产企业在国家政策调控、银行信贷资金紧缩、市场需求量大幅萎缩等多种因素下面临着资金链断裂的风险。
（三）资产负债率较高，资本结构欠佳
企业的融资渠道有内部融资和外部融资两种。目前我国房地产企业的融资渠道较单一，以外部融资为主，尤其是以银行借贷资金为主要手段，只有2%的资金是来自直接融资，这样一来，对企业生死存亡起着至关重要作用的资金来源即为银行资金。根据有关报道，截止2011年底，我国银行金融机构房地产贷款余额高达10.73亿元，中国房地产测评中心的《2011年房地产上市公司测评研究报告》显示，以万科、中国海外发展、恒大地产、金地集团、招商地产等为代表的一线上市房地产企业资产负债率比往年都有所增加，其中万科、保利、恒大、绿城国际资产负债率均超过70%，绿城中国更高达88%。而我国房地产企业的平均资本负债率警戒线标准为50%—60%，远超该标准。
二、防范和控制财务风险建议
（一）加强风险管理，抓好内控建设
房地产企业应完善内部控制制度，明确各部门职责，理顺财务关系，以加强防范风险的能力。要树立员工的风险意识，调动全体员工积极参与到财务管理的整个活动中来。房地产企业控制财务风险的首要任务和目标是化解风险，建立财务风险控制系统。具体可以从以下几方面来实施：
完善公司治理结构和监督体系。公司能否正常运转、持续健康成长，其前提条件是建立有效的治理结构，这也是保证内部会计控制制度组织实施的基础。企业应设立内部审计、稽核等监督部门，以健全监控体系。
继续抓好内部控制建设。在构建规范化内部控制体系过程中，企业应在专家的指导下进行业务流程梳理、岗位权责的分配、流程图的制作等一系列系统化、程序化的管控活动，保证工作环节和业务的步骤都有据可依，有章可循。
实施过程的控制和责任应强化，在各个工作环节关键节点之中设置控制风险点和管控重点。
（二）强化资金管理，提高资金使用效率
加强预算管理。房地产企业可以采取以项目预算和资金预算为基础的企业年度责任预算管理模式，年度责任预算可以使房地产企业在确定各层次责任中心的基础上，将整体计划于目标层层分解至各责任中心，保证公司预算总目标顺利实现。房地产企业全面预算的编制过程需要全员参与，上下级反复沟通。为有效的控制预算外支出，应紧密结合预算执行控制与业务授权体系的内容，以提高企业对资金的管控能力。
加速资金周转，提高资金的使用效率。房地产企业为把闲置资金合理利用起来，应全面考虑工程物资的统一调度，并实行横向融通，以减少物资积压，加快资金周转速度。特别是要从以下几方面对应收账款的加强管理：建立稳定的信用政策；确定客户的资信等级，评估企业的偿债能力；确定合理的应收账款比例；建立销售回款责任制。大型房地产企业可以采取用少量资金促进多个项目进行的滚动开发形式，以缓解银行借贷资金紧缩的压力，提高资金使用率。
（三）确定合理的资本结构，降低资产负债率
积极开拓新的融资渠道。宏观环境的压力加剧了房地产企业资金紧张的局面，企业为了保证资金的供应和降低融资成本应积极拓展融资渠道。可以采取阶段性股权融资、股权收购、房地产投资银行、开发商贴息委托贷款等方式来拓宽融资渠道。
确定并保持适当的资产负债率。企业应该慎重考虑负债风险和收益关系，确定合理的资产负债率。可以从以下两方面考虑负债经营：确定战略方向，保证资金的有效利用。企业应根据所处的内部和外部环境条件，在充分考虑企业长期发展中环境因素变化对企业经营活动影响的基础上，确定企业发展目标和方向，并予以实施。只有经营方向明确，房地产企业才不会盲目的投资和扩张，使资金需求压力在一定程度上得到缓解。负债要适度。企业应在自身的风险承受范围内确定适当的资产负债率，由于偿还债务最直接的保障是股东权益，所以负债的额度与权益资本的规模不应相差过大。并且，负债结构要合理安排，企业应合理搭配长短期负债规模和比例。结合自身情况，对增长速度进行合理规划，避免因短期利益丧失成长的能力。
三、结束语
受国内宏观政策调整和国际经济变动的双重影响，目前，财务风险隐患是房地产企业生存发展中迫切需要解决的现实问题。本文分析了房地产企业财务风险，并提出改进建议。企业应通过完善内部控制，提高资金使用效率，降低资产负债率等多种形式不断提高对抗对风险的能力，以保证其健康、持续的发展。
参考文献：
[1]吴狄城.我国房地产企业的财务风险及其防范措施[J].市场周刊（理论研究），2010（3）
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[3]邢莉.浅析房地产企业财务风险及其防范机制[J].财经界，2010（5）
