时间：2023-06-30 16:01:00
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发包方：中国总后光荣村干休所（以下简称甲方）
承包方：武汉瑞森特装饰工程有限公司 （以下简称乙方）
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国建筑法》
及其它相关规定，遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则，结合本工程具体情况，经双方协商一致，签订本合同，以资共同遵守。
一、适用法律、标准及规范
《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国合同法》、《建筑工程质量管理条例》、《建筑工程安全生产管理条例》、国家现行的《建筑施工规范》、《建筑工程质量检验评定统一标准》、《建筑工程施工质量验收规范》、《房屋建筑工程质量保修办法》等。
二、工程概况
1、工程名称：光荣村干休所食堂内部改造工程。
2、工程地点：解放大道光荣村。
3、结构型式：砖混结构。
4、建筑规模：建筑面积约220平方米。
三、工程承包范围及内容
1 承包范围：
1）食堂餐厅及后厨内部地面、墙面、吊顶工程；
2）水电改造工程；
3）门窗工程；
4）灯具及其他工程等。
2. 施工项目以预算为标准（详见预算，预算之外发生的项
目另计）。
四、合同价款与支付
1、。
大写：。
2、工程款（进度款）支付：
合同签字生效后，按施工进度拆除工程完工后支付30% 工 程 款 元；水 电、墙 地 面等中间工程完工后支 30% 工程 款 元；工程竣工验收合格后支付20%工程款 元；审计结束后支付15%工程款 元；剩余5%工程款作为质保金，在工程竣工后12个月之内支付。
五、合同工期
开工日期：20xx年月日
竣工日期：20xx年月日
1、合同工期承包单位应采取一切措施予以确保。
2、因不可抗力的因素、重大设计变更或甲方付款延迟等原
因造成停工，经合同双方确认后，可顺延工期；因乙方原因造成停工，工期不顺延。
3、若因乙方原因造成不能按期竣工的，乙方应赔偿甲方由
于拖延工期所带来的损失费用，工期延误罚款限额为合同价
款的2%。若乙方无故拖延超过合同工期的1/3，甲方有权中止合同并保留追究乙方责任的权利。
六、双方一般权利和义务
1、若由甲方自行设计的，开工前向乙方提供确认的施工图纸和施工说明，并进行现场交底。
2、审核和确定乙方设计的施工图纸、施工说明及提出交的工程报价单，并分别签字认可。
3、开工前为乙方入场施工创造条件，包括搬清室内家具、陈设，或归堆、遮盖，以不影响施工为原则。
4、提供施工所需的水、电。办理施工所涉及的手续及支付相关费用。
5、负责协调施工队与邻里的关系。
6、负责协调城管与环卫，以不影响施工为原则。
7、及时提供符合设计要求、正规厂家合格的自备材料和设备。
七、材料设备供应
1、本工程甲方采购的材料、设备，应为符合设计要求、正规厂家的合格产品，并应按时供应现场。如因质量问题、规格差异或“三无”产品造成损失，由甲方自行承担。
2、凡由乙方供应的材料、设备、期品牌、规格、单价、产地及质量标准须经甲方检验后才能使用，否则造成的损失由乙方负责。
八、工程变更
1、工程项目及施工方式如需要变更，双方应协商一致，签
订书面变更协议，同时调整相关工程费用及延长工期（附装修工程变更单）；
2、甲方未按期支付工程款的，工期相应顺延。
3、若甲方中途要求变更设计，影响到乙方已购回的材料、已定制的成品、半成品的施工，且无法调整的，损失由甲方承担。
九、工程质量与竣工验收
1、工程以双方确认的施工图纸、施工说明、设计变更内容为依据，以《建筑装饰装修工程质量验收规范》（GB50210-20xx）为质量评定的最低标准；以《室内装饰装修材料有害物质限量10项强制性国家标准》和《民用建筑程室内环境污染控制规范》为室内环境达标标准。
2、在水、电等隐蔽工程完工后，甲乙双方应共同进行中间工程验收。如甲方不按时参加，乙方可自行验收，甲方予以承认。
3、工程竣工后，乙方应通知甲方验收，甲方接到验收通知后应按通知时间参加验收，办理验收、移交手续。如果甲方不能按时参加，乙方可自行验收，甲方予以承认。
4、在隐蔽工程和中间工程验收过程中甲、乙双方确认的质量问题，由乙方负责返修（返工）并承担费用和工期；在竣工验收中确认的质量问题，乙方负责返修（返工）并承担费用，但不再承担工期。
5、未办理验收交付手续，甲方使用房屋视为质量验收合格，由此引起的后果由甲方负责。
十、违约责任
1、甲方未办理有关手续，擅自决定拆改房屋结构或煤气表
管，采暖、给排水主要管线，造成的损失和责任由甲方；2、在施工过程中，甲方未与乙方代表协商私自要求工；3、若因违反施工规范，安全操作规程，防火法规、环；4、因一方原因，合同无法履行或继续履行时，应通知；十一、争议或纠纷处理；1、本合同在履行期间，双方发生争议可采取协商解决；2、当事人不愿通过协商、调解或协商、调解不成时，；十二、合同份数；本合同一式两份，双方各
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管，采暖、给排水主要管线，造成的损失和责任由甲方承担。
2、在施工过程中，甲方未与乙方代表协商私自要求工人更改施工内容，所引起的质量问题由甲方承提责任。
3、若因违反施工规范，安全操作规程，防火法规、环保规定和双方其他约定，对乙方自身和对甲方造成损失，由乙方承担责任。
4、因一方原因，合同无法履行或继续履行时，应通知对方，办理合同终止手续，并赔偿对方由此造成的经济损失。若不办理合同终止手续，擅自停止履约，违约方应承担违约金，并赔偿对方由此造成的经济损失。（违约金按合同金额的10%支付）。
十一、争议或纠纷处理
1、本合同在履行期间，双方发生争议可采取协商解决或向武汉建筑装饰协会家装委员会申请调解。
2、当事人不愿通过协商、调解或协商、调解不成时，甲乙双方同意以第 种方式解决：①武汉仲裁委员会仲裁；②向人民法院提起诉讼。
十二、合同份数
本合同一式两份，双方各持一份，经双方签字盖章后生效。
十三、本合同未尽事宜双方友好协商另行约定。
发 包 人：（公章） 承 包 人：（公章）
法定代表人：
委托人：
合同订立时间：
关键词：工程质量 投诉处理 措施
中图分类号： TU71 文献标识码： A 文章编号：
近年来，随着城市化建设步伐的不断加快，工程建设规模不断扩大，一批批住宅小区在大地上崛起，为城市建设添置了一道道靓丽的风景，但从总体上看工程建设整体素质较低，生产力水平不高，仍处于原始的劳务密集和粗放经营阶段。工程建设参建各方责任主体人员素质良莠不齐，工程质量创优意识不强，没有一套完善的工程质量创优激励机制，影响了工程质量的整体水平的提高。造成工程结束交付后很多质量通病不断出现，加上建筑产品的特殊性，国家技术标准要求与住户要求有一定的差距，多数购房户对房屋质量的关注度及期望值较高，出现质量问题后对工程质量保修不能接受，提出经济赔偿及退房要求，且很多购房户在购房合同中对质量问题出现应如何处理如何赔偿如何退房与开发商没有明确的约定，出现纠纷后又不轻易诉诸于法律，造成很多质量投诉因提出经济赔偿及退房要求无法处理，也引发很多矛盾和社会不稳定因素。下面笔者就当前我国现行工程质量法律法规对工程质量保修及相关质量问题处理作相应探讨.
一、 工程质量保修制度工程质量保修是我国实施的一项法定制度，《建筑法》第62条、国务院《建设工程质量管理条例》第六章专章对建设工程质量保修的范围、期限、责任等方面进行了规定。
1）质量保修的范围及最低保修期限
《建筑法》第62条规定建筑工程的保修范围及最低保修期限是按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则确定。《建设工程质量管理条例》第40条规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包人与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。在不违反法定最低期限的前提下，发包人与施工企业可以在施工合同或保修书中对保修期限进行约定。
2）质量保修书 根据《建筑法》、《建设工程质量管理条例》相关规定，建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。合格的质量保修书是工程竣工验收的法定条件之一。在内容上，质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。3）质量保修责任《建设工程质量管理条例》第41条规定，建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。 《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第27条规定，因保修人未及时履行保修义务，导致建筑物毁损或者造成人身、财产损害的，保修人应当承担赔偿责任。保修人与建筑物所有人或者发包人对建筑物毁损均有过错的，各自承担相应的责任。
4）《房屋建筑工程质量保修办法》第十四条规定在保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。第十五条规定因保修不及时造成新的人身、财产损害，由造成拖延的责任方承担赔偿责任 。
5)《宿迁市住宅工程质量投诉处理暂行办法》第十条规定涉及经济纠纷或提出退、换房要求的不属于住宅工程质量投诉受理范围。
二、 实践中的具体做法按照目前通行的做法，施工企业与发包人签署建设工程施工合同时，一般会约定质量保修金，发包人要求承包方预留一部分工程款作为质量保修金，用以保证维修建筑工程在保修范围内出现的质量问题。质量保修金通常为总造价的5%左右，工程竣工验收合格后的一定期限后再由发包人退还或支付给施工企业。质量保修金已经成为目前工程建设领域的行规。
在具体质量投诉处理过程中工程质量投诉处理监督机构是按以下几种方式予以处理：(一）对事实清楚、责任明确、能够确定处理意见的一般质量缺陷，由工程质量投诉处理监督机构责成责任单位提出处理方案，向责任单位提出《工程质量检查通知单》，并督促其限期整改。（二）涉及存在主体结构安全和主要使用功能缺陷、质量问题难以界定的，由工程质量投诉处理监督机构责成建设单位委托工程质量检测机构进行检测，检测部位、内容、数量按照相关规范标准或由工程原设计单位确定，设计单位根据检测结果提出处理意见，工程质量投诉处理监督机构向责任单位提出《工程质量检查通知单》，并督促其限期整改。（三）对技术复杂、处理难度较大、可能危及主体结构安全的严重施工质量问题，由建设单位委托有资质单位进行鉴定并形成专家鉴定意见，工程质量投诉处理监督机构向责任单位提出《工程质量检查通知单》，并督促其限期整改。工程质量责任单位应认真执行工程质量投诉处理监督机构提出的《《工程质量检查通知单》》，在规定期限内完成质量问题整改，并向工程质量投诉处理监督机构上报施工质量缺陷处理结果。 施工单位不履行保修义务或者拖延履行保修义务的，建设单位可以另行委托 其他单位保修，由原施工单位承担相应责任。建设行政主管部门责令改正，并对其处10万元以上20万元以下的罚款。经多次返修仍不能消除其质量缺陷的，建设单位应予退房或调房。
三、存在问题
由于住宅工程是价值不斐的特殊商品，住户对其质量的关注度和期望值较高，加上建筑产品的特殊性，国家技术标准要求与住户要求有一定的差距，因此关于住宅工程质量投诉时有发生。在实际的操作过程中许多住户不知道如何投诉，也有部分住户是盲目投诉，还有一些住户希望借投诉来获得赔偿。在住宅工程质量投诉过程中提出的赔偿问题,根据我国现行的有关法律、技术标准规定，保修期内的建筑产品由施工单位负责保修，建设主管部门无权处理市民在住宅工程质量投诉过程提出的赔偿问题。有的住户提出：一处渗漏赔多少钱、一条裂缝赔多少钱，且很多购房户在购房合同中对质量问题出现应如何处理如何赔偿如何退房与开发商没有明确的约定，仍坚持要求赔偿，又不通过司法诉讼途径解决。上访 事件时有发生，在浪费了时间与精力的同时，往往还不能得到令自己满意的结果，影响社会稳定。
四、应采取的对策
1）加强政府引导，《宿迁市住宅工程质量投诉处理暂行办法》实施已近半年时间,对住户如何投诉住宅工程质量投诉如何处理涉及经济纠纷或提出退、换房要求的应如何积极解决都有了刚性规定，因此应加大宣传力度，积极引导住户依法、合理投诉，而不要盲目、无理投诉。
2）应加强对工程质量保证金的监管力度,2005年建设部出台的《建设工程质量保证金管理暂行办法》对工程质量缺陷及落实工程在缺陷责任期内的维修、修养责任有了详细约定，建设施工等单位作为工程质量责任主体，由于目前建设领域的企业诚信机制尚未健全,应加大对其相关质量责任的监管力度，有效对工程质保金的监管在目前应是一个有效措施。
根据国家相关规定,工程质量投诉的处理工作应当在各级建设行政主管部门领导下，坚持分级负责、归口办理，及时、就地依法解决的原则。工程质量投诉处理部门负责对业主的维修要求进行协调，督促责任方在保修期内履行保修责任。下面是投诉处理过程中的几个常见问题:
一、认清房屋质量保修期
根据国务院令第279号《建设工程质量管理条例》和建设部令第80号《房屋建筑工程质量保修办法》房屋质量的保修期自竣工验收之日起，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：
（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。
但建设部令第88号《商品房销售管理办法》规定“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。”
关于房屋质量保修期的规定一个是自 “竣工验收之日起”，另一个是自“交付之日起”计算，看似是有矛盾的，我们仔细观察会发现，这两个规定分别是两个不同主体向谁承担保修责任的问题。一个是施工方在房屋竣工验收后向开发商承担保修责任。另一个是开发商自房屋交付之日向业主承担保修责任。但由于《商品房销售管理办法》未明确保修期限问题，因此建设工程的保修期自竣工验收合格之日起计算的说法更为准确。因为即使开发商和购房人约定保修期从交付之日计算，他们很可能会减去从竣工验收之日到房屋交付这段时间，现实中很多房屋是在竣工验收后几个月之后才交付的，甚至出现了一交房就过保修期的情况，这对购房人来说很不公平，购房人对这点应该有所了解，可以要求开发商就保修期进一步明确规定。
二、投诉处理方式
1、维修处理
这类房屋质量问题属于观感或使用功能上，比较常见，责任界定清晰，未给业主造成经济损失或造成经济损失较少，责任方能较快完成维修，业主比较满意。
2、检测机构鉴定
这类房屋质量问题往往是业主对结构安全产生怀疑，或者责任界定不清晰，应当通过有资质的检测机构对房屋质量进行检测鉴定，检测鉴定费用由委托人先行垫付，最终费用由责任者承担。根据鉴定结论由原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出保修方案，施工单位实施保修。
3、通过司法程序
这类房屋质量问题往往给业主造成了较大的经济损失，业主通过质量问题的反映，要求开发商给予经赔偿或者提出换房、退房要求。对于业主这方面的要求国家相关法律法规是给予支持的，在保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十三条规定“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其它损失由出卖人承担。”所以工程质量投诉处理部门如果对双方的维修问题协商不成，可以建议双方通过仲裁或司法程序解决。不过从现实来看，业主想通过这一途径维权的难度还是比较大的，主要面临的问题是周期长、成本高，开发商不配合等。
三、投诉处理原则
1、合法。适用法律要准确，这里主要是要分清“保修期”的界定问题。处罚要分明，《房屋建筑工程质量保修办法》中有对施工单位不履行保修义务或者拖延履行保修义务的处罚规定，但罚款数额大，不利于实际操作，而且现实中很多质量问题是由开发商的原因造成的，比较突出的是建设单位的直接发包或者违法分包，导致总包单位不能积极履行总包责任,所以开发商自房屋交付之日应当向业主承担保修责任。目前大多省、市都出台了操作性较强的建筑工程管理办法，明确了对不同责任主体不履责的行政处罚措施。
2、合情。业主相对于开发商属于明显的弱势群体，地位不对等，信息不透明，很多房屋质量问题在业主不知不觉中就过了保修期，变得投诉无门。法律法规对这方面的规定也不尽人意，房屋作为七十年产权的商品，关于保修期的规定也未免太短。所以工程质量投诉处理部门在处理投诉时应多为老百姓着想，在力所能及的范围之内尽量协调维修，不能敷衍了事，更不能站在开发商的角度思考问题。
3、合理。多数业主是比较理性的，但也有部分人维权过激，在现有的法律框架内房屋质量问题的投诉处理是有一些不尽人意的地方，但本着实事求是的原则，协商处理，维修解决，仍是最有效的办法。对于有些业主坚持先赔偿后维修，或者提出的漫天要价的赔偿数额要求，工程质量投诉处理部门既无权处理也无能为力，只能建议通过司法途径解决，反而得不到自己想要的结果，所以业主要依法、合理投诉。
五、下一步工作
1、进一步细化相关法律法规,给予业主维权更有力的法律支持，首先是城市商品房预售制度亟需改进，房价已成为老百姓不可承受之重，然而商品房预售的制度设计更让本已失衡的天平进一步倾斜，房地产业的很多疑难杂症都源于这个制度。近年来各地相继出台住宅专项维修资金管理办法，又给老百姓买房增加了一层负担，征收住宅专项维修资金的本意是为了更好的解决房屋保修期满后出现的质量难题，然而不免有纵容开发商之嫌，而且住宅专项维修资金的使用专项用于住宅共享部位、共享设施设备的维修和更新、改造。由此可见，对于业主户内的房屋质量问题仍是未解之题。
2、加强对房屋质量通病治理的监督力度。在加强工程建设强制性标准实施的监督基础上，进一步细化住宅工程质量通病防治措施，总结施工过程中成熟的技术做法，并将其强制推行，将以纳入重点监督范围。工程质量监督要及时总结房屋质量投诉的热点、难点问题，在工作中有的放矢的开展工作。
3、建立工程保证担保制度，只有将业主的房屋质量问题的诉求，有效的转化为经济赔偿,才是解决房屋质量投诉的根本之道，可以借鉴国外先进经验，通过专业的工程担保公司,用市场经济的办法规范工程建设中各种行为，用质量赔偿或者担保办法，是规避工程质量风险的有效途径，将业主的损失降到最低。
4、完善建筑市场信用体系，主管部门要习惯于将对失责企业的行政处罚、通报批评等通过媒体曝光，其次加大群众举报力度，只有群众满意、百姓放心的产品才是好产品，再者当业主面临合法权益受损时，一定要据理力争，竭力维护自身的利益，从这个角度讲，任何市场信用体系的建立都需要全民的努力。
参考文献
[1]《建设工程质量投诉处理暂行规定》1997年4月2日建设部建监（1997）60号
1．国务院各相关行政部门、各省、自治区、直辖市、人大及常委会颁布的物业服务的行政规章及地方性法规规章。国务院的行政部门中以建设部的规章居多。例如1990年《城市危险房屋管理规定》、1990年《城市异产毗连房屋管理规定》、2004年《物业管理收费管理办法》等。地方性物业法规如《广东省物业管理条例》、《杭州市物业管理条例》等。
2．最高人民法院关于物业服务法律法规的司法解释。如《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。
二、物业管理实务中主要涉及的法规及问题
(一)物业管理招投标
通过物业管理招投标是物业管理市场发展、房地产管理体制改革和提高物业管理水平的需要。2003年建设部印发《前期物业管理招标投标管理暂行办法》，虽对前期物业管理招标应遵循的基本原则、招标方式等做出了规定，但并未对哪些项目必须实行招投标，哪些可以通过招投标或其他方式选择物业服务企业以及哪些不宜进行招投标进行规定。《物业管理条例》第二十四条只提到国家提倡通过招投标的方法选聘具有相应资质的物业服务企业。目前物业管理的招投标法规还未制定，给物业管理招投标中的不正当竞争留下了可钻的空子，使竞争者参与者无法可依，也无法对有关方面进行有效的监督。
(二)物业管理服务
建设部了《物业服务企业资质管理办法》，以加强对物业管理活动的监督管理，规范物业管理市场秩序，提高物业管理服务水平。但对于物业管理模式的问题，最高层次的专门立法《物业管理条例》只允许具有相应资质的物业企业委托管理模式，与其上位法律《物权法》的规定存在冲突。《物业管理条例》第三章从大体上规定了招投标的方式、前期物业服务合同与物业服务合同在期限上的衔接、建设单位与物业服务企业承接移交的总体规定，缺乏对承接验收更为严密的规定，对前期物业的开始时间界定不清，容易造成建设单位选聘前期物业企业不规范，前期物业合同侵犯业主合法权益的现象。由于物业管理服务十分复杂、牵涉主体广泛，要求采用书面形式的物业服务合同。为规范委托管理行为，保护合同当事人的合法权益，使物业管理委托合同更全面、准确地反映物业管理全过程的内容，更充分表述当事人双方的意愿，建设部和国家工商行政管理总局1997年的《物业管理委托合同(示范文本)》。《物业管理条例》第三十五条仅对物业服务合同的主要内容做出了规定，但其内容过于原则，不利于操作，并且对物业服务合同性质没有明确界定。我国《合同法》分则规定了15种典型合同，而今对物业服务合同的性质存在不同认识，导致实践中对物业合同纠纷案件适用法律的各行其是。
(三)物业装饰装修管理
装饰装修是指为了使建筑物、建筑物内外空间达到一定的环境质量要求，使用装饰装修材料，对建筑物、建筑物外表和内部精心修饰处理的工程建筑活动。我国对物业装饰装修管理的规定主要体现在两个法律文件中:《物业管理条例》的第四十六条和五十三条的规定。建设部2002年的《住宅室内装饰装修管理办法》。
(四)业主自治
《物权法》首次在法律上为建立业主自治机构提供了依据。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》明确了业主的法律范围。《物业管理条例》第二章对业主和业主大会进行了规定。为了规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，中华人民共和国住房和城乡建设部颁布了《业主大会和业主委员会指导规则》，建设部制定了《业主临时公约(示范文本)》，供建设单位制定《业主临时公约》参考使用。国内现行法律对业主大会、业主委员会的运作制度缺乏可操作性规定，业主自治机构的民事主体资格不明确。业主委员会的民事主体资格缺失，就有关物业管理服务合同而发生的某些诉讼，主体发生缺位，业主的权益就有可能受损。
(五)物业使用与维护
《物权法》规定建筑物区分所有权分为:专有权、共有权和共同管理的权利。《物业管理条例》第五章规定了物业使用和维护的内容。另外，《建筑工程质量管理条例》、《商品房预售管理办法》、《商品房住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》、《开发经营管理条例》、《城市异产毗连房管理规定》、《住宅专项维修资金管理办法》、《住宅共用部位共用设施维修基金管理办法》、《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等，都直接或间接为物业的使用和维护提供了法律依据。当前法规未对物业的专有部分和共有部分做出明确的划分和界定，使得这方面的纠纷特别多。另外，《物业管理条例》对供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位对其相关管线和设施设备维修养护责任未细化，使物业公司维修责任被强制扩大。
(六)物业服务收费
涉及物业服务收费的相关法规有《中华人民共和国价格法》、《消费者权益保护法》、《物业管理条例》、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《物业服务收费明码标价规定》、《物业服务收费管理办法》等都是调整物业服务收费的相关法律。我国物业管理服务收费实行的是政府定价、政府指导价，业主与物业服务企业在指导价范围内在合同中明确约定。物业管理过程中还存在收费标准的争议，对车位费、停车服务费、车辆保管费的界定不一，物业管理费收取及管理权的归属错位，物业管理收费监管责任不明等问题。
三、物业管理的立法完善
在国家立法上，到目前为止我国尚无一部在行政法规以上的由最高国家权力机关制定的专门的物业管理法律。最高效力的专门立法《物业管理条例》层次低，与《物权法》存在冲突。各地的物业管理发展水平不一，立法者对物业管理立法的理解不一致，制定出来的物业管理条例在内容上大相径庭，与国家的规定不相一致，破坏了我国物业管理立法的统一性。只有从理论上科学认识和寻求物业管理内在的、必然的联系，通过立法途径，才能从根本上解决这些问题。
(一)加强理论研究工作，提高物业管理立法的针对性和有效性
我国物业管理理论研究尚处于起步和探索阶段，理论研究滞后于物业管理的实践。必须加强物业管理的理论研究，通过借鉴国外的理论研究成果并紧密结合我国物业管理发展现状，深入研究我国物业管理发展过程中存在的问题，明确我国物业管理的发展方向，提出具有中国特色的物业管理发展模式。在正确理论的指导下不断完善物业管理的相关法律，提高物业管理立法的针对性和有效性，为物业管理的健康稳定发展奠定基础。
(二)出台物业管理的专门法律《物业管理法》
出台《物业管理法》，充分考虑已出台的上位法律相关规定的配套和细化，以现有的立法内容为基础并吸收近年来物业管理立法的成功经验，从法律层面上对物业管理中存在的问题进行具体规定，使其具有操作性。明确规定住户(业主和使用人)的权利和义务;业主大会和业主委员会的性质和法律地位，业主大会的职责、召集和决议方式，业主委员会的权利和义务;规定物业服务合同的定义、性质，合同的内容或事项，合同的订立、合同的解除和终止，合同的解释，对合同法的适用，对合同的监督和管理;规定物业管理收费的原则，收费用途，收费标准的制定，对收费的管理和监督等。这样一部专门法律，不仅提高了物业管理的立法层次，更重要的是使得物业管理各有关方面的工作都有法可依，消除之前的法律盲点。
(三)做好纵向和横向两方面的法律协调工作
不同层次的法律、法规和规章之间(即上下位法之间)应当互相衔接、不互相抵触，同一层次的有关规范内容协调配套，不互相矛盾。在已制定的法规中，有与其上位法律明显冲突的地方应及时予以修订，如:《物业管理条例》中关于从事物业管理活动的主体的规定与《物权法》中的相关规定不一致，要予以修改;为避免地方性法规之间不协调，较高层次的法规应对物业管理在体制、收费等原则性问题上进行规范，但不宜太具体，以保证各地根据自身发展情况制定细则的自主性;各级部门应及时修改和完善相关法律法规，以适应物业管理发展的需要。
(四)加强物业基础保障型的法律规定，建立物业纠纷处理系统
近年来，随着我国房地产市场的建立和快速发展，商品房预售作为一种新型房屋销售制度应运而生。商品房预售俗称“卖楼花”，相对于现房销售而言，处于弱势地位的买受人的合法权益更易遭受侵害。如虚假广告、面积“缩水”、质量低劣等问题屡见不鲜，因此而引发的诉讼逐渐呈上升趋势。为维护买受人的合法权益，笔者结合最高人民法院于2003年6月1日起施行的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，从“五证”与预售合同效力的认定、“楼花”许诺与合同义务、《消费者权益保护法》与惩罚性赔偿责任的适用、计量规定与商品房面积“缩水”、质量缺陷与司法救济五个方面，就买受人应注意的若干法律问题及人民法院在司法实践中，应如何进一步保护其合法权益，进行阐释，使买受人在了解最新立法的基础上更有力、更全面地维护自己的权益，同时，也使人民法院在审理此类案件时作到法制统一适用。
一、引言
安居乐业，安居才能乐业。
自从诗圣杜甫发出“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”的感慨至今，有多少中国人为圆这个期盼已久的梦而苦苦追求着……以上海市为例：1979年人均住房面积仅4.2m2，住房困难的就达80万户，占市区总户数的28%.直至1987年，上海居民中还有1.6万户居住在人均不足两平方米的环境里。改革开放以来，我国城乡住宅建设进入了高速发展时期，1949年—1978年，城镇年均住房竣工面积仅为1800万m2，1980年突破了1亿m2，1998年为4.75亿m2，城镇人均居住面积达到9.3m2，比1978年增加5.7m2.到20世纪末，市场机制已经在住房资源配置中开始发挥重要作用，基本形成了以个人产权为主体的住房产权结构，从新建住房看，个人购买商品房住宅的比例已经接近94%.现在，拥有一个舒适、优美的“安乐窝”已成为现代人迫切而现实的愿望。
商品房销售分为现房销售和期房销售。期房销售即商品房预售，它是指房地产开发经营企业（简称“出卖人”）将正在建设中的房屋预先出售给买受人，并由买受人支付定金或房价款的行为。由于我国房地产市场发育滞后，市场体系不完善，房地产法制不健全，针对现房销售而言，商品房预售，使得买受人在签订合同时，只取得该商品房的期待权，而非实际上的所有权，只有待开发商将房屋建成竣工后交付给买受人，买受人才能享有现实的所有权及对房屋进行占有、使用和收益。因而，商品房预售合同的买受人承担了比现房销售合同更大的风险。近几年来，随着购买商品房的增多，消费者对商品房销售过程中的广告不实、商品房面积“缩水”、质量隐患严重等方面的投诉越来越多，已成为广大消费者投诉的热点之一。为保护购房者的合法权益，我国继颁布了《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》、《建设工程质量管理办法》和《中华人民共和国合同法》等法律、法规、规章后，最高人民法院又于2003年3月24日通过了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》），并于6月1日起开始施行。该司法解释体现了当事人意思自治、约定优于法定、惩罚性赔偿等原则，买受人可依法行使买卖合同的撤销权、解除权，要求出卖人返还已付购房款及利息，承担违约、修复及不超过已付购房款一倍的赔偿责任等，从而凸显了对广大买受人合法权益的保护。下面，笔者试从以下几个方面浅谈一下在商品房预售合同纠纷案件中，对买受人合法权益的保护问题。
二、“五证”与商品房预售合同效力的认定
预售合同不同于委建合同。所谓“委建合同”，是指当事人约定，一方委托另一方建筑房屋，并负担费用的合同。关于委建合同的性质有“买卖契约说”、“制作物供给说”、“承揽契约说”、“承揽与买卖混同契约说”、“承揽、委托与买卖之混合契约说”。而预售合同有关付款、标的物交付、权利担保、瑕疵担保和违约责任等条款内容多与一般买卖合同相同，在性质上属买卖合同。商品房预售可以加快房地产融资，搞活房地产市场。但在房屋预售中，交易标的有许多不确定因素，使预购人所面临的风险要比一般现房买卖大得多。例如：有的开发商预收了购房者房款后，由于各种原因，致使所建项目不能继续进行，甚至停工，给购房人造成巨大损失。有时因为种种原因，个别开发商未能按期竣工或如期交付房屋，使购房人无法按时进住或出租。有时购房人在交付了首期房价款后，个别开发商会以种种借口提出后期房价款要涨，甚至要求首期已经交付的房价款要重新加价等，使购房人无所适从。因此，这种形式具有较大的风险性和投机性，为保护购房者的合法权益，我国对商品房预售的条件和程序进行了严格的限制。《中华人民共和国房地产管理法》第44条规定，商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金、取得使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。由此可知，房地产商在预售商品房时，应具备“五证”：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。
购房者在签订商品房预售合同时，应查验开发商是否齐备上述证件及批准文件。有无完备的证件，表明商品房买卖是否属于合法交易的范畴。因此，相关的法律、法规及司法解释都规定了“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”。但是，由于在实践中，商品房预售存在的问题较多，也较复杂，尽管《城市房地产管理法》颁布实施后，房地产市场相对比较规范，但开发商在预售房屋时手续尚不完善的情况仍然存在。如尚没有取得预售许可证、土地使用证及规划许可证或者没有交土地出让金。由于出现上述情况，既有当事人自身的原因，有的也同政府主管部门的行为不规范，对房地产市场调控不力有关。如果不考虑除外情况，一概认定买卖合同无效，既不利于稳定交易秩序，保护买受人实现合同目的，同时也与《合同法》的基本原则相悖。因此，对此类问题应事实求是的处理，不能轻易地认定为无效合同。只要时已经取得了相关证书，具备预售条件或经政府有关主管部门同意的，均不因此影响销售合同的效力。2003年3月通过的《解释》在规定了“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效”之后，也规定了一个“但书”：“但是在前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”同时第八条还规定：如果出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明、导致合同无效、或被撤销的，买受人可请求返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。这样规定，既有利于稳定交易秩序，也利于买受人实现合同目的，从而保护了购房者的合法权益。
三、“楼花”许诺与合同义务
现在，有人将房地产开发经营商为即将开发经营的商品房所作预售广告的“许诺”称之为“楼花”许诺。这些广告或宣传材料全都图文并茂，对所售房屋及其周边环境构画得犹如人间天堂，对购房者颇富吸引力。但是不乏某些开发商为了销售其商品房，会用夸大其实的广告内容来吸引甚至是误导消费。如××花园称其“环境幽雅，空气清新”，其实那里连绿地建设也不完善；××小区称其地点距某车站只有十几分钟的距离，其实那只是地图上虚设的直线距离，根本没考虑实际线路；许诺的汽车车库却变成了自行车车库；什么比邻的学校、医院、邮局等，更是多少年的远景规划……许多购房者实际入住后大呼上当，却又感到木已成舟，无可奈何。在人们日益呼唤诚信的今天，如何依法解决开发商随意允诺，任意违反，欺骗购房者，从而有效保护购房者的合法权益呢？对此问题，应首先弄清预售广告具有何种法律效力？根据合同法规定，商业广告包括商品房预售广告，其性质只属于一种要约邀请或称要约引诱，即希望购房者向自己发出要约购买其物业的意思表示，而并非是向购房者作出的承诺。因而不构成要约，不能作为买卖合同义务。购房者只能在购房前先针对广告内容详细咨询、翻阅房屋设计图纸、看其构建格局等，确认广告是否真实可信，然后再决定是否购买。如决定购买，应尽量将“楼花”许诺在签订书面合同时重新约定为合同条款，才能使其具有拘束力；但是，并不是在任何情况下，预售广告都不具有法律约束力，如果开发商在合同之外的广告及其宣传材料中，对其所售房屋的公用部分的设施及装修标准、小区配套设施、绿化及社区公益等问题的具体承诺，应属于合同内容的一部分或属于合同的随负义务，开发商违反的，应承担违约责任。最高人民法院通过的司法解释，也进行了明确规定。其一，销售广告和宣传资料所做的空泛的，不能具体确定的说明、允诺，为要约邀请，不作为合同义务，购房者需与开发商重新约定，签订规范、详备的商品房预售合同，而使其成为合同条款。合同样式可参照建设部、国家工商行政管理局印发的商品房购销合同示范文本；其二，开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施，如公用部分的设施及装修标准、小区配套设施、绿化及社区公益建设等问题的具体承诺，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，作为合同内容的一部分或合同的附负义务，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，也应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。此外，不少开发商的销售广告或图片资料都在不显眼的角落，有一行意思大概相同的文字“本广告的最终解释权归开发商所有，相关数据以政府最终批准文件为准”。依据法律规定，此格式性善告并不能免除开发商的诚信责任，只要其图片的内容符合解释中规定的要约条件，开发商违反时，仍应承担违约责任。这些规定为购房者权益的保护及诚信社会的建立提供了有力的司法保障。
四、《消费者权益保护法》与惩罚性赔偿责任的适用
我国于1993年10月31日颁布了《中华人民共和国消费者权益保护法》。其中备受人关注的当属第49条：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用的一倍。”即通常所说的“双倍赔偿”。商品房销售案件是否适用《消费者权益保护法》存在较大争议。主张适用消法的观点认为：商品房本身就是典型的商品，不适用消法没有依据，且适用消法可以充分保护购房者的合法权益；另一种观点认为：消法制定时，我国的房地产市场才刚刚启动，当时并没有将房屋这种不动产考虑在内，且由于商品房价值较大，适用消法可能存在双倍赔偿问题，不仅开发商无法承受，对欺诈的界定也存在难度。2003年通过的司法《解释》在第八、第九条规定了惩罚性赔偿责任，为商品房买卖合同纠纷案件提供了明确的法律依据，且力求最大限度的保护购房者的权益。其目的在于对商品房买卖过程中因出卖人恶意违约和欺诈，致使买受人无法取得房屋的交易行为，予以超出违约责任范围的民事责任追究。对此，《解释》第八、第九条规定了五种情形：商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人（第八条）；商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实（第九条）。凡属上述五种情形，从而导致商品房买卖合同目的不能实现，或导致合同无效、撤销、解除时，买受人可以请求返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
五、计量规定与商品房面积“缩水”
商品房面积“缺斤短两”一直是消费者投诉的热点。为此建设部制定了《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》，国家质量技术监督管理部门也制定了《商品房销售面积测量与计算》，对商品房的建筑面积、套内建筑面积及应合理分摊的公用建筑面积，销售面积的测量方法，计算及测量偏差都作了相应规定。最新颁布的《商品房销售管理办法》与《商品房买卖合同示范文本》均规定商品房可以按照套内建筑面积或建筑面积计价。商品房建筑面积是指层高在2.20米（含2.20米）以上的房屋外墙水平投影面积。套内建筑面积由套（单元）内的使用面积、套内墙体面积、阳台建筑面积三部分组成。
（一）计算全部建筑面积的范围：1.永久性结构的单层房屋，不论其高度均算一层，按其外墙勒脚以上水平面积计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。2.穿过房屋的通道、房屋内的大厅、门厅，不论其高度，均按一层计算。3.楼梯间、电梯井、提物井、垃圾道、管道井均按房屋的自然层计算。4.封闭的阳台、挑廊按其水平投影面积计算。
（二）计算一半建筑面积的范围：1.与房屋相连有上盖、未封闭的架空通廊和无柱的走廊、檐廊，按其围护结构水平投影面积一半计算。2.独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚、站台等永久性建筑，按其上盖水平投影面积的一半计算。3.未封闭的阳台、挑廊按其水平投影面积的一半计算。
（三）不计算建筑面积的范围：1.凸出房屋墙面的构件、配件、挑檐、半园柱、勒脚、台阶等。2.半园柱的雨篷。3.房屋的天面、挑台，天面上的花园、游泳池。
（四）应分摊的共有建筑面积：1.各产权户共有的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室以及为整幢房屋服务的共有房屋和管理用房均作为共有部位计算建筑面积。2.套（单元）与公用建筑空间之间的隔墙，以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半，为共有建筑面积。
（五）不应分摊的共有建筑面积：1.从属于人防工程的地下室、半地下室。2.供出租或出售的固定车位或专用车库。
现在，有不少房产开发商在房屋面积上做文章，往往会有实测面积少于图纸上住房面积的情况出现。由于购房金额巨大，这样会使买受人造成不少的损失。因此，购房时应在合同中写明销售房屋包括套内面积和公摊面积在内的暂测总建筑面积，并明确约定：“预售时根据甲方暂测面积付款，最终以房地局认定的实测面积为准”。以及实测面积与暂测面积误差比及其处理原则。如合同无约定或者约定不明确，《解释》第十四条明确规定了处理原则：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持。（二）面积误差比绝对值超过3%，买受人请求解除合同，返还已付购房款及利息的，应予支持；如买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息，由出卖人返还给买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
《解释》将面积误差比界定为3%，比最高人民法院《关于审理房地产开发经营案件若干问题的解释》（建议稿）规定的5%提高了二个百分点，既增强了当事人的合同意识，也突出体现了对买受人这一弱势群体利益的保护。
六、质量缺陷与司法救济
商品房的质量关系到买受人今后的生活环境优劣甚至生命财产安全。对于渴望安居乐业的平民百姓来说，倾其积蓄甚至多方借款买套住房如果遇上屋漏墙裂、墙倒楼塌的厄运，无异于晴天霹雳。《中华人民共和国建筑法》及相关法律、法规中，针对建筑工程质量问题都进行了明确规定。其中包括：勘察、设计、施工质量必须符合国家有关建筑工程安全标准要求；建筑物在合理的使用寿命年限内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量，建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷，对已发现的质量缺陷，施工企业应当修复；交付竣工验收的建筑工程必须符合建筑工程质量标准；建筑工程实行质量保修制度等。建设部规定，开发企业向用户交付销售的新建商品住宅时必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》的内容有：工程质量监督部门检验的质量等级、地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修的承诺；用户报修的单位、答复和处理的时限；正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期的最低期限。房地产开发企业应当按照《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。《住宅质量保证书？fontcolor=red>房勺魑唐？fontcolor=red>房买卖合同的补充内容，实际是商品房的保险书。其中质量保证书中应当标明正常使用情况下，各部位、部件保修内容和保修期。商品房整体工程及其内部设施的保修期限各有不同，按照《建设工程质量管理条例》第40条的规定，商品房的保修期限从竣工验收交付使用日期算起。具体期限如下：
（一）基础设备工程房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为两个采暖期、供冷期；（四）电器管线、给水排水管道、设备安装和装修工程，为2年；其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。
《住宅使用说明书》的内容有：住宅的结构、性能和各部件（部位）的类型、性能、标准等说明，并提出使用注意事项，装修、装饰注意事项，有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；门窗类型、结构类型、配电负荷、承重墙、保温墙、防水层、阳台部位的注意事项及其他需要说明的问题等。同时指出，如因用户使用不当，装修等造成质量问题，开发商不承担保修责任。
根据相关的法律、法规及该司法《解释》的规定：（一）如因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格，可以向工程质量监督单位申请重新核验，经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。（二）因房屋质量问题严重，致使房屋使用功能受到影响，严重影响正常居住使用的，买受人请求解除合同和赔偿损失的应予支持。（三）交付使用的房屋存在其他质量问题，在保修期内，出卖人应承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。但对“严重影响正常居住使用的范围”等，该解释过于规范，不利于操作，仍需要进一步明确。
七、结语
党的十六大已明确提出了“全面建设小康社会”的奋斗目标。买房在成为颇受人们关注的日常生活中第一件大事的同时，住房的地理位置、楼层、朝向、绿化以及周边环境的好坏已成为现代家庭居住追求的新时尚。但是，蕴涵着巨大商机的房地产业同时也因为法律、法规等制度性缺陷而潜伏着陷阱与危机，加之购房的环节又纷繁复杂，在商品房预售法律关系中，买受人将始终处于弱者地位。经济法的“实质正义”理念要求给予购房者特殊的法律保护。本文仅从上述几个侧面澄清了一些模糊认识，以期为购房者提供醒示，作到未雨绸缪，防患于未然。但由于商品房预售中所涉及的法律问题多而复杂，还应从行政管理、合同法保护措施、物权法保护措施等不同方面给予特殊保护。希望能抛砖引玉，唤起学界给予更多的讨论和关注，以最大限度的保护买受人的合法权益，减少买受人预购商品房的法律风险！
主要参考资料
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2014年6月，河北兴发古代建筑有限公司（化名，以下简称兴发古建公司）因对河北省邢台市古城墙修缮一案的再审判决不满意，向邢台市人民检察院递交了民事抗诉书，使这起我国首例古城墙修缮案再起波澜。
2010年8月5日，河北省邢台市历史公园内修缮后的古城墙发生两次坍塌的消息经媒体报道后，引发人们的争议，震惊声、遗憾声、质疑声此起彼伏。人们呼吁加大保护古城墙的力度，要求查明古城墙倒塌的真实原因。邢台市园林局将古城墙修缮的设计、施工和监理三方起诉到邢台市桥东区人民法院。如今4年过去了，这场“马拉松”式诉讼仍在继续。
修缮一新的古城墙坍塌
在历史的长河中，河北省邢台市这座古城曾以“顺德府，好城墙”、“京南第一城”闻名遐迩。然而，历经战争洗礼后，在邢襄大地上很难觅到气势恢宏、蜿蜒起伏的古城墙。位于河北省邢台市历史文化公园内的一段残存不多的古城墙因始建于汉代且采用夯筑式结构而尤为珍贵。据考证，现存的这段古城墙由十六国时期的赵石勒扩建，由明朝万历年间顺德府知府王守诚扩修。城墙保持着明代整修后的外貌，不仅具有观赏性，同时也是市民休闲、观光的好去处。1993年，这段古城墙被列入省级文物保护单位，具有极高的文物价值。
2005年夏季，年久失修的古城墙到处杂草丛生，墙体损坏严重。邢台市人民政府决定对历史文化公园内的古城墙进行修缮。通过上级审批和公开招投标的方式，河北省邢台市管理行政执法局同兴发古建公司签订了修缮古城墙的施工合同。执法局的下属单位邢台市园林管理局同北京顺泰设计院（化名）和河北庆隆工程建设监理有限公司（化名）分别签订设计合同和监理合同。
在剪彩仪式后，投资近400万元的修缮工程动工。施工现场，运土机、拉砖车来来往往，百余名工人光着脊背，在炙热的太阳下筛土、铲泥、运砖……热火朝天的场面仿佛又回到那段全靠人力劳作的岁月。 经过一年的修缮，古城墙再现当年巍峨、高耸的壮观气势。质量验收顺利过关后，邢台市管理行政执法局将修缮后的古城墙交由邢台市园林局管理。
没过多久，一些游人发现公园古城墙东段顶部出现轻微裂缝。闻讯后，兴发古建公司立即对损坏部位进行了维修。然而，这只是修缮一新的古城墙争议的开端。2009年5月，古城墙的东段墙体和顶部出现多处龟裂，随时都有倒塌的危险。邢台市园林局不得不在城墙四周贴上“安全隐患，请勿靠近”等显著标志，并派专人24小时驻守在古城墙脚下值班。
曾经坚固而有防御工事的古城墙如今成为无人敢靠近的“危墙”，好事办成了坏事，这让邢台市园林局的相关领导痛心不已，他们决定为“病危”的古城墙讨回公道。然而，打官司需要证据。
2009年7月，邢台市园林局委托河北省建筑工程质量检测中心对古城墙的裂缝原因进行鉴定。在鉴定报告“出炉”一天后，古城墙西侧发生严重坍塌，滚落的墙砖砸毁了大量健身器材，所幸没有人员在坍塌事件中受伤。
坍塌的古城墙由谁担责
长达千年之久的古城墙没有坍塌，为什么在修缮后出现大面积坍塌？一些网友和当地群众纷纷质疑。有人认为是连续多日的降雨“惹的祸”，因不可抗力所致；也有人认为是因“豆腐渣”工程所致。事实究竟如何，谁该为坍塌的古城墙负责？
古城墙属于文物，修缮标准和施工要求与其他建筑物不同。这份由河北省建筑工程质量中心出具的古城墙坍塌结论注明：一是设计图纸中未对城墙体内填筑的素土、灰土的夯实质量应达到的标准作出明确说明；二是古城墙基础深度及尺寸与设计不符，且施工质量较差，城墙内部填土夹杂碎砖块、石块，并且部分填土较松散、含水分量较高。综合分析，施工时填土质量较差，且工体压实质量未达到质量标准。
当邢台市园林局拿着这份鉴定报告追责时，施工方、设计方、监理方并不“买账”，他们均表示自己“严格按规定执行”，不存在任何过错，没有责任。无奈之下，邢台市园林局将古城墙修缮的设计、施工和监理三方起诉到邢台市桥东区人民法院。
庭审时，三方被告辩称，邢台市园林局委托的鉴定单位不具有古建筑物质量鉴定资格，鉴定所依据的材料不全面。对此，法官依据当事人的协商结果，委托山东省建筑科学研究院对古城墙坍塌成因进行重新鉴定。
2010年9月9日，山东省建筑科学院技术人员在屡次深入现场勘查后，对古城墙坍塌的原因给出结论：邢台市历史文化公园内古城墙修缮工程的城墙内部填土施工质量控制不严，是导致城墙坍塌的直接原因，地基承载力不足、同一段城墙内外侧分期施工、建设过程不合理是导致城墙坍塌的原因之一。
原告认为，两份鉴定结论均表明，古城墙坍塌是由于三个方面原因所致：一是设计单位存在缺陷，二是施工单位未按设计要求施工，三是监理单位监理不到位。
被告北京顺泰设计院辩称，公司拥有古建筑修缮保护设计资质。公司所修复的内侧城墙砌体做法是按照古城墙外原有的砌体做法设计，并在隐蔽部位添加了适当加固措施。因此，在施工图纸中无须对地基承载力方面进行注释说明。古城墙坍塌后通过现场实地勘察，城墙基础并无坍塌现象，这说明原地基稳固，能承载上部城墙的全部负载，同时证明修缮设计合理，不存在过错。
面对原告的指责，被告兴发古建公司辩称：公司按照合同约定在监理工程师的现场监督下，严格按照设计图纸进行施工。竣工后，经质量验收为“合格工程”。取样检测中发现的碎砖、石头可能是原来城墙中的，或是施工中产生的碎石、碎砖等残留物，但这不能导致城墙裂缝。每次回填土都是经过检验、检测，含水分指标合格。检测认为部分填土含水分较高，这是城墙裂缝变形渗水造成的，不属于用土的质量问题。原告称施工时土体压实质量未达标，不符合实际。因城墙裂缝变形渗水后，土体质量已经发生变化，几年后再取样作为判断施工时土体质量依据是不合理的，应以当时施工时夯土压实系数为准。古城墙系历史文物，该工程是修复工程，修复后不可能像一般建筑工程一样坚固并保证使用寿命。我国对此并未规定合理使用期限。另外，遭遇特大自然灾害是古城墙部分坍塌的主因。据当地气象部门的信息：2009年5月9日的那场暴雨，24小时的降水量达175毫米，是邢台市55年来遭遇的最大一场暴雨。
被告河北庆隆工程建设监理公司辩称，城墙倒塌的根本原因是建设方违法作业造成。设计完成后需要有关部门审查，原告没有审查，属于违法施工。
一审法官依据当事人的要求，委托评估公司对坍塌损坏的古城墙的修缮费用进行评估，最终认定修缮费用为282万元。
对簿公堂厘清是非
邢台市桥东区人民法院的法官试图调解此案，但四方当事人相互推诿，谁也不肯让步妥协。最终，法官的调解工作无疾而终。
2011年11月4日上午，四方当事人准时出现在法庭。经过三个多小时的激烈辩论后，法官对当事人争议的事实作出认定：第一，原告在委托设计单位进行工程设计时，未按规定向设计单位提供相关的地质勘察资料，致使设计单位未能按照详细的地质资料设计，导致设计工程存有瑕疵；第二，建设过程中的不合理导致修缮工程未能按照约定如期完工，是城墙坍塌的原因之一，原告应该承担古城墙坍塌的相应责任；第三，北京顺泰设计院在接受原告委托设计中，应全面、客观地按照相应资料对修复工程进行设计，在原告未提交地质勘察资料可能存在隐患的情况下做出设计方案，存在失误，应当承担责任；第四，河北兴发古建公司在施工中未按照设计要求施工，在明确要求素土夯实的情况下，在回填物中夹杂建筑垃圾、碎石块等是导致工程质量存在严重问题的主要成因，因此，应对古城墙坍塌承担主要赔偿责任；第五，被告河北庆隆工程建设监理公司疏于管理，应在其签订的监理责任内承担赔偿责任。
最终，坍塌的古城墙究竟如何进行赔偿，审理此案的法官几乎查遍了所有的资料，未找到修缮古城墙坍塌后合适的赔偿依据。
经合议庭研究后，法官决定依据承揽合同，按最为保守的《民法通则》中的相关规定，划分当事人过错责任和赔偿数额：原告承担古城墙坍塌原因的20%责任，赔偿维修费56.2万元；被告河北兴发古建公司承担60%的责任，赔偿维修费170万元；被告北京顺泰研究设计院和河北庆隆工程建设监理公司各承担10%的责任，赔偿维修费28万元。
收到判决书后，三方被告均对自己承担的责任不服，表示上诉。兴发古建公司上诉称：一审法院判处自己对古城墙的坍塌承担主要责任错误；另外，本案所采信修复工程预算的282万元评估价严重错误。东段城墙坍塌长度为11米，修复工程预算为282万元，平均每米的预算高达25万元。我公司承建古城墙长为273米，标价为395.3万元，每米的修缮费用为1.4万余元，修复工程预算相当于原来的19.57倍。如此悬殊的赔偿，难以接受。
原告律师反驳称：“这些费用包括古城墙坍塌部分重建费用，还包括其他加固和维修费用。坍塌的古城墙属于文物，它的损害价值远远超出这些。”
河北庆隆工程建设监理公司上诉称：“一审法院没有将古城墙坍塌的全部原因查清，错误地适用法律和合同条款，判令其承担巨额损失不正确。”
2012年4月10日，二审法院开庭审理后认为：邢台市园林局作为建设方，分别与上诉人签订设计、施工、监理合同，四方均应根据法律规定和合同约定履行义务。构成违约的，应依法承担责任。依照《民事诉讼法》第153条的规定，驳回上诉，维持原判。
兴发古建公司不服，申请再审。2013年4月18日，河北省高级人民法院指定邢台市中级人民法院进行再审。2013年12月16日，邢台市中级人民法院经过开庭审理后，作出维持( 2012)邢民二终字第25号民事判决的决定。
2014年6月，对再审判决不满意的兴发古建公司向邢台市人民检察院递交了民事抗诉书。围绕着坍塌古城墙的法律争议远远没有终止。以案说法解析“过失损毁文物罪”
本案是国内首例因修缮古城墙而引发的诉讼案件。本案看似是民事纠纷，却与刑事责任擦肩而过。因为，我国《刑法》第324条第3款明确规定：“过失损毁国家保护的珍贵文物或被确定为全国重点文物保护单位、省级文物保护单位的文物，造成严重后果的，处三年以下有期徒刑或者拘役。”
这段古城墙是河北省文物保护单位，但这起案件没有按“过失损毁文物罪”立案追责的原因在于：一是没有人到公安机关报案，本罪名须公安机关掌握过失毁坏文物罪的相关证据。二是造成“严重后果”界定存有争议。三是这段古城墙坍塌部分可以弥补、修复。
目前，针对我国古建筑修缮制度的法律尚不完善，存在各地做法不一、缺少权威而统一的标准和规范等问题。对于修缮文物出现的质量问题，如何承担民事责任，特别是对赔偿数额缺少法律依据，这也是三方被告喊“冤”的原因所在。
我国《文物保护工程管理办法》第27条规定：“违反本办法，或对文物造成破坏的，按《中华人民共和国文物保护法》及国务院有关规定进行处罚。”
一、验收合格之日的概念及认定
要明确建设工程验收合格之日的概念，首先要弄清楚什么是建设工程验收合格。建设工程验收合格是施工合同当事人及相关人员根据有关法律、法规和部门规章的规定，依据建设工程的标准和规范，对承包人完成承包合同约定的内容进行验收，对建设工程符合工程质量标准和完成合同约定的内容进行的确认。建设工程的验收合格之日就是施工合同当事人及相关人员对建设工程符合工程质量标准和完成合同的约定进行确认的日期。
根据《建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。《合同法》第二百七十九条规定：“建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。因此，建设工程验收合格是建设工程交付使用和承包人请求发包人支付工程款的前提条件。那么，是不是建设工程只有经过法定的验收程序验收合格后，承包人才能请求发包人支付工程款？回答是否定的。实践当中还存在以下两种情形：
一种情形是发包人擅自使用建设工程的情况下视为验收合格。
根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下称《解释》）第十三条规定：“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持；但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任”。这里的“以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持”，是指发包人擅自使用建设工程后，对建设工程已经合格的认可，免除了承包人的返修义务。应该视为工程验收合格。但是免除承包人的返修义务并不意味着免除承包人的保修义务。因为保修义务是承包人的法定义务，不因发包人擅自使用工程而免除。另外，值得注意的是发包人擅自使用工程后，发包人组织验收的，承包人仍然有配合发包人进行验收和交付工程资料的义务，否则应承担违约责任。
另一种情形是发包人在合同约定的期限内不组织验收或者不提出修改意见而视为工程验收合格。
根据《建设工程施工合同（示范文本）通用条款》（以下称《（示范文本）通用条款》第32.2条约定：“发包人收到承包人送交的竣工验收报告后28天内不组织验收，或验收后14天内不提出修改意见，视为竣工验收报告已被认可”。这里的视为竣工验收报告已被认可就是视为建设工程经验收合格。另外，根据《2007版标准施工招标文件》第18.3.6条约定：“发包人在收到承包人竣工验收申请报告56天内未进行验收的，视为验收合格，实际竣工之日以提交竣工验收申请报告的日期为准，但发包人由于不可抗力不能进行验收的除外”。所以，建设工程可以因发包人收到承包人送交的竣工验收报告后28（56）天不组织验收，或验收后14天内不提出修改意见而被视为验收合格。
通过以上分析，建设工程的验收合格，一是因经过法定验收程序验收而合格;二是因发包人擅自使用被视为验收合格;三是因发包人收到承包人送交的竣工验收报告后28（56）天不组织验收，或验收后14天内不提出修改意见而被视为验收合格。由此三种情形可以确认建设工程的验收合格之日，根据《建设工程质量管理条例》第十六条第一款规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”验收合格后由四方签署工程验收合格的文件，四方签署工程验收合格的文件的日期就是建设工程验收合格之日。建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以发包人擅自使用之日为验收合格之日。发包人收到承包人送交的竣工验收报告后28（56）天不组织验收，或验收后14天内不提出修改意见的，从发包人发包人收到承包人送交的竣工验收报告后29天，或验收后第15天为验收合格之日。
二、建设工程实际竣工之日的概念及认定
实际竣工之日是指承包人根据法律规定或者合同约定依据建设工程的标准和规范，完成承包合同约定的内容的日期。实际竣工之日，法律没有严格的定义，一般以当事人约定为准，比如：完工之日、竣工报告提交之日、竣工验收合格之日或者竣工验收合格备案完成之日等。
依据《（示范文本）》通用条款》第32.4条约定：“工程竣工验收通过，承包人送交竣工验收报告的日期为实际竣工日期。工程按发包人要求修改后通过竣工验收的，实际竣工日期为修改后提请发包人验收的日期”。该条款是对实际竣工日期的约定。
根据《解释》第十四条规定：“当事人对建设工程实际竣工日期有争议的，按照以下情形分别处理：
(一)建设工程经竣工验收合格的，以竣工验收合格之日为竣工日期；
(二)承包人已经提交竣工验收报告，发包人拖延验收的，以承包人提交验收报告之日为竣工日期；
(三)建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。”
该条款规定的“当事人对建设工程实际竣工日期有争议”，应该解释为当事人对实际竣工日期没有约定或者约定不明，因为只有没有约定或者约不明才会产生争议，才能依照法律规定。
三、建设工程竣工验收合格之日与实际竣工之日的联系与区别
以上分析，可以看出建设工程验收合格后，发包人不能以工程不合格为由主张权利，免除了承包人的保修义务，是解决工程质量问题。而实际竣工日期是解决工期的问题。两者的功能不一样，所产生的法律效果也不一样。但是两者也有交叉重合的部分。工程验收合格之日与实际竣工之日的关系在实践中存在以下情形：
第一、当事人适用《示范文本》的，根据《（示范文本）通用条款》第32.3条约定：“发包人收到承包人送交的竣工验收报告后28天内不组织验收，或验收后14天内不提出修改意见，视为竣工验收报告已被认可”。该条款一是约定工程视为验收合格，二是约定从发包人收到承包人送交的竣工验收报告后第29天，或从验收后15天为工程验收合格之日，不是实际竣工之日。
第二、当事人适用《示范文本》的，根据《（示范文本）通用条款》32.4条约定：“工程竣工验收通过，承包人递交竣工验收报告的日期为实际竣工日期。工程按发包人要求修改后通过竣工验收的，实际竣工日期为承包人修改后提请发包人验收的日期”。该条款中的“工程竣工验收通过”就是发包人、设计单位、监理单位和承包人通过竣工验收，形成竣工验收合格文件并在文件上签署的日期就是竣工验收合格之日。因为根据《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案”。承包人提交的竣工验收报告之日即是实际竣工日期。
第三、根据最高人民法院《解释》第十四条规定，当事人对建设工程实际竣工日期没有约定或者约不明，发生争议的，按照以下情形分别处理：(一)建设工程经竣工验收合格的，以竣工验收合格之日为竣工日期；竣工验收合格与实际竣工日期发生重合；(二)承包人已经提交竣工验收报告，发包人拖延验收的，以承包人提交验收报告之日为实际竣工日期；实际竣工之日先于验收合格之日；(三)建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。根据最高人民法院《解释》第十三条规定：“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分不符合约定为由主张权利的，不予支持，但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任”。以上的两个“发包人擅自使用”，第十四条第（三）项规定的“发包人擅自使用”后以转移占有建设工程之日为实际竣工日期。《解释》第十三条规定的“发包人擅自使用”的，又以使用部分不符合约定为由主张权利的，不予支持，是指建设工程视为验收合格，“发包人擅自使用”之日即是验收合格之日。
四、工程验收合格之日与实际竣工之日的法律意义
工程验收合格之日的法律意义：第一、根据《建筑法》第六十一条、《合同法》第二百七十九条规定以及《（示范文本）通用条款》33.1条约定的：“工程竣工验收报告经发包人认可后28天内，承包人向发包人递交竣工结算报告及完整的结算资料，双方按照协议书约定的合同价款及专用条款约定的合同价款调整内容，进行工程竣工结算”。工程验收合格是承包人向发包人办理结算的前提，承包人有权请求发包人支付下余工程款；第二、工程的保修期从验收合格之日起算；根据《建设工程质量管理条例》第四十条第三款规定：“建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算”。发包人主张在验收合格之日前除地基基础工程和主体结构外存在质量问题，应不予支持，工程进入保修期。第三、是划分工程风险的界限。根据《（示范文本）通用条款》32.5条约定，发包人收到承包人送交的竣工验收报告后28天内不组织验收，从第29天起承担工程保管及一切意外责任。
实际竣工之日的法律意义：第一、是认定承包人工期是否违约的依据；第二、是承包人行使优先权的起算日，根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权的批复》第4条规定：“建设工程承包人行使优先权的期限为6个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算”。
参考书：
建筑工程施工合同效力认定的原则
根据《中华人民共和国合同法》第二条的规定：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。第八条的规定：依法成立的合同，受法律保护。合同的效力又称合同的法律效力，是指法律以其强制力使合同当事人按其相互之间确立的合同的内容履行义务，实现权利的效力。合同具有法律的效力或称法律的约束力是因为法律赋予了合同这种效力，并不能理解为合同和法律是同等的效力。合同是当事人之间的约定，作为民事法律行为，它能够引起当事人预期的法律后果，这种预期的法律后果是受到法律保护的，法律保护的方式就是依靠法律所特有的强制力要求合同当事人完成约定的行为。由于法律的规范作用，使原来仅是当事人之间的合意行为产生了法律的约束力。这种法律的约束力就是合同的效力。合同的效力制度包括合同的有效、合同的无效问题，在此之间法律规定了可撤销的合同。所谓“受法律保护”是指合同约定的权利义务是有法律效力的。受法律保护的合同就是有效合同。但法律保护是有前提的，即必须是“依法成立”的合同。“依法成立”的要件包括：1、合同当事人应当具有法定的缔约资格；2、合同当事人各方意思表示真实；3、合同内容不违反法律或社会公共利益；4、合同标的确定、可行的。对非依法成立的合同，其约定的当事人的权利、义务是没有法律约束力的，是无效的，其合同当然也就是无效的合同。因此认定无效合同的标准是：合同的订立程序、当事人主体资格、合同内容等方面是否有非依法律规定的情形，如果有非依法律规定的情形就是无效合同。无效合同的前提是合同已经成立。其具有以下法律特征：无效合同自始无效；无效合同中可能仍有有效条款。无效合同的认定与合同成立后双方的主观意志无关。
根据《合同法》第五十二条规定具有下列五种法定情形的合同无效：1、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同、损害国家利益的，合同无效。2、恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。3、以合法形式掩盖非法目的的合同无效。4、损害社会公共利益的合同无效。5、违反法律、行政法规的强制性规定合同无效。
《合同法》第二百六十九条的规定：建设工程合同是承包人进行工程建设，发包人支付价款的合同，其包括工程勘察、设计、施工合同。因此建设工程合同是指发包人为了完成工程建设任务与承包人订立的关于承包人进行工程建设、发包人接受该建设工程并支付价款的合同。建设施工合同又称为建筑安装工程承包合同是指建设单位（发包人）与施工企业（承包人）之间为完成商定的建设工程项目而达成的明确相互权利义务关系的协议。建设工程施工合同是民事债权关系的一种，其效力的界定自然受到《民法通则》以及《合同法》有关规定的约束，这些基本法律规定的合同无效的情形，应当适用于建设工程施工合同。由于长期实行计划经济的影响，我国法律、行政法规、部门规章规范调整建筑工程施工领域的强制性规定就多达60余条，如果违反这些规范都以违反法律强制性规定为理由而认定合同无效，是不符合《合同法》的立法本意，不利于维护合同的稳定性，也不利于保护各方当事人的合法权益，同时也会破坏建筑市场的正常秩序。法律与行政法规中有的属于效力性强制性规范，有的是属于行政管理性规范的，当事人如果违反了这些管理性规范应当受到行政处罚，但不应影响民事合同的效力，只有违反有关效力性的强制性规范即保障建设工程质量的规范和维护建筑市场公平竞争秩序的规范才能影响民事合同的效力。目前合同内容合法性原则作为效力性的规范一直是存在的，但为适应市场经济建设与市场主体自主性权利的保护目的出发，已经明显逐步宽松。最高人民法院制定的《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称：《审理建设工程施工合同的解释》）从《建筑法》与《招标投标法》的立法目的出发，将《合同法》中“违反法律、行政法规的强制性规定合同无效”的规定用该司法解释的第一条与第四条以及第五条列举了八种合同无效的情形：1、承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质登记标准承揽建设工程签订的施工合同；2、没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义签订的施工合同；3、承包人非法转包或者违法分包建设工程签订的施工合同；4、承包人超越资质等级许可的业务范围签订建设工程施工合同；5、建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效签订的施工合同。其中前六种情形依据《建筑法》的有关规定，后二种情形依据《招标投标法》的有关规定。综上笔者认为建设工程施工合同只有在违背法律、行政法规强制性规定的情形下，才认定无效，从而减少对建设工程施工合同无效的情形，充分尊重当事人的意思表示，体现了《合同法》的立法本意。
建设工程施工合同被认定为无效后的处理原则
按照《合同法》第五十八条规定无效合同的法律后果：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第五十九条规定：当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。即合同没有法律约束力、返还财产、收归国有、赔偿损失。审理有关无效合同纠纷时应注意的原则1、尽可能使合同有效原则。2、正确区分当事人的合同责任与对第三人的侵权责任原则。3、正确区分将无效合同责任与当事人应承担的行政责任原则。
建设工程施工合同与其他合同相比较具有自己的特殊性即在合同的实际履行过程中就是施工方将自己的劳动与建筑材料物化成建筑物的过程。合同被确认无效以后,施工方已经履行的合同内容是不能适用返还的方式使得建设工程施工合同恢复到签订合同以前的状态，因此只能按照折价补偿的方式进行处理。因建设工程施工合同所依据的《建筑法》以及有关行政法律规范都以保证所建工程的质量作为重点，工程质量是建筑工程的生命，因此建筑合同被认定为无效后，建筑工程质量是否经过竣工验收以及竣工验收后是否为合格，对适用无效建设工程施工合同折价补偿原则具有重要的意义。
在现阶段我国的建筑行业的进行竣工验收的一般都是有建设行政主管部门的质量评定机构作出的认定（也有部分的建设工程是由建设方与施工方共同会同监理方委托有资质的中介机构进行竣工验收后，再请建设行政主管部门会同有关职能部门对建设工程进行综合验收）。从建设行政主管部门作出的工程质量评定的标准具有较强行政行业评定的内容与成分，从现行的行政法规认定角度可看出具有一定的行业权威性、强制性以及约束性，是一重要的鉴定结论材料，人民法院在审判案件时理应予以采信并确认其效力。同时当事人对建设行政主管部门作出的验收质量认定（评定）是可以提出自己的异议，如当事人提出的异议理由确实充分，人民法院是应该准许当事人申请重新进行质量评定，委托由当事人双方共同选取的具有一定资质等级的中介机构进行重新质量评定，并根据重新评定的结果作为认定建设工程质量是否合格的重要依据。如果直接会同监理方委托有资质的中介机构进行竣工验收作出的质量是否合格的结论，人民法院也应该作出一民事证据进行审查认定。经过验收合格的建设工程应包含工程竣工以后验收合格和正在建设中的工程经过阶段性验收合格的建设工程以及经过修复以后验收合格的建设工程。建设工程中地基基础工程与主体结构工程具有相对独立性，一般在绝大多数的情况下，完成这部分的建设工程以后应当及时进行验收，验收合格以后方可进行进一步的施工，这样有利于保证建设工程的施工质量。
（一）建设工程施工合同无效、但工程经过验收合格的处理原则。最高人民法院《审理建设工程施工合同的解释》第二条规定：建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持。从建设工程施工合同的实际履行情况看，当该合同被确认无效以后，一般是采取以下折价的补偿方式进行处理，一是应当按照签订合同当年建筑部门所规定适用的工程定额为标准，通过造价鉴定的方法来确定建设工程的价值进行折价补偿；二是应当按照建设行政管理部门的价格信息折价进行补偿；三是按照签订合同时适用的清单计价规范结算工程价款；四是参照合同双方的当事人在合同中约定结算的工程价款对施工方物化在建设工程中的实际支出进行折价补偿，实际支出应包括工程款中的直接费与间接费，不包括利润与税金（利润与税金应认定为无效合同的损失，按照过错原则进行处理）。以上几种折价补偿的方法各自都有利弊：前三种方法由于目前国内的建筑工程市场是属于建设方市场，建设方为了节约建筑成本在签订合同往往将工程款压得很低，而施工方为了拿到该工程往往同意或者自己将承包的工程款也订立的很低，这样使得工程价款常常低于签订合同当年适用的工程定额标准和政府有关部门公布的市场价格信息，如果建设工程施工合同被确认无效以后按照这两种方法进行折价补偿的话，就可能导致施工方恶意主张建设工程施工合同无效，将会达到获取高于合同约定工程价款的目的，也将造成无效合同获取的工程价款比有效合同所获得的工程价款还要高，既超出了当事人签订合同的预期，也不符合建筑主管部门进行规范整顿建筑市场秩序的政策措施。同时进行工程造价鉴定致使造成当事人的诉累，增加诉讼成本。第四种方法进行折价处理虽然符合合同双方当事人在签订建设工程施工合同时真实意思，保护诚实信用并且可节省一笔鉴定费用，提高诉讼效率，但可能会造成建筑市场出现不正当的竞争，同时施工方进行建筑工程中形成的利润与税金，理应由施工方获得利润却被建设方依据无效合同取得，这对施工方是不公平与不合理的，将导致利益保护的不平衡。因此采取合同双方当事人在签订建设工程施工合同时的约定支付工程价款，是比较符合当前我国建筑市场的现状，既平衡合同双方当事人的利益。也符合当事人签订合同的真实意思，且符合民法的诚实信用与公平基本原则。但在审判实践中，各个案件的具体情况不同，按照建设工程施工合同约定有的时候是无法计算工程价款，例如出现未完工的建设工程或者建设工程的设计出现大规模修改变化而导致的改变工程量，使其增减较大时，这就需要根据案件具体情况委托有资质的中介机构来通过评估鉴定的方式来认定建设工程的工程价款。
（二）建设工程施工合同无效、且建设工程经过验收不合格的处理原则。最高人民法院《审理建设工程施工合同的解释》第三条规定：建设工程施工合同无效、且建设工程经过验收不合格的，按照以下情形分别处理：（一）修复后的建设工程经竣工验收合格，发包人请求承包人承担修复费用的，应予支持。（二）修复后建设工程经竣工验收不合格，承包人请求支付工程价款的，不予支持。因建设工程不合格造成的损失，发包人有过错的，也应承担相应的民事责任。建设工程经过竣工验收不合格是指建设工程质量不符合国家规定或者建筑行业规定的标准，一是建设工程质量虽然不合格，但经过修复，可以使质量缺陷得到弥补，符合国家或行业的强制性质量标准。建设方可以接受该建设工程并在施工方修复后继续使用该建设工程。按照法律规定无效合同的处理原则，建设方应当对建设工程进行折价补偿，由于建设工程没有经过竣工验收，需要进行修复，具备了验收条件后方可以进行使用，由此发生的修复费用建设方可以要求施工方予以承担。二是建设工程的质量缺陷无法通过修复方法予以弥补，该建设工程失去了其使用价值。那么对于没有使用价值的建设工程只能采取拆除的办法进行重新建设，施工方是没有权利请求建设方支付建设工程的工程价款。同时依照建筑施工企业理应对建设工程的施工质量负责的法律规定，对于经过竣工验收不合格的建设工程，施工方应当承担民事责任。鉴于目前许多建设工程质出现质量缺陷问题是因建设方原因所造成的，如设计方案有问题、在施工过程中随意增减设计内容、建设方追求不当利益提供或者指定购买的简直材料、配件、设备不符合国家有关强制性标准以及建设方在建设工程发包过程中操作不规范肢解分包工程、直接指定分包人，而分包人不具有相应资质，不按规范施工导致质量有问题等，根据民法中诚实信用、公平原则以及《合同法》中有关按照过错责任承担无效合同赔偿责任的原则的规定，按照当事人双方过错责任大小，有具有过错的一方承担责任。对于建设工程施工合同无效，建设工程经过竣工验收不合格或者建设工程没有经过竣工验收，施工方主张对方支付工程价款时，在实践中一般采取两种方法：一是依据有关法律关于未经竣工验收的建设工程不得交付使用的，一律不支持施工方的诉讼主张；二是依据有关无效合同处理原则的法律规定只要是建设工程施工合同无效不管建设工程是否竣工、是否经过验收，都归建设方所有并向施工方折价予以补偿。这两种方法也有利弊，前者处理方法将使一些经过验收不合格或者未经过验收的建设工程施工合同纠纷得不到解决，损害施工方的利益，会激化矛盾产生一些社会不稳定因素，虽维护了法律权威性但缺乏一定的灵活性。后者处理方法因在具体处理时适用的补偿标准不一，如有的以工程造价成本折价补偿；有的按照合同约定价款；有的委托中介机构进行评估后以评估价格折价补偿，致使补偿结果悬殊较大，同时建设工程确实无法修复建设方对其不具有使用价值，建设方全部承担损失不符合公平正义原则。因此建设工程施工合同无效且建设工程经过验收不合格时建设方是否应支付施工方工程价款的标准条件，应当以建设工程修复后是否经过竣工验收合格。建设工程修复后经过竣工验收合格的，建设方请求施工方承担修复的费用的，应当予以支持。建设工程无法修复或者修复后经过竣工验收不合格的，施工方请求建设方支付工程价款的，不予支持。依据有关法律规定，建设工程经过竣工验收不合格的，施工方应当承担返修义务，其费用由自己自行承担。如施工方明确拒绝进行返修或者当事人已经丧失继续合作基础的情况，双方均同意由第三人进行该建设工程的修复工作时，建设方是可以要求施工方承担并支付相关的修复费用，这既节约了社会资源又平衡了双方的利益。对于修复后的建设工程经过竣工验收仍然不合格的因没有使用价值只能推倒重建，而施工方要求支付工程价款理应不予以支持，这既制裁违法行为保证建设工程质量又规范了建筑市场的有序健康发展。根据有关法律对无效合同的处理原则，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。有关建筑法规明确规定了建筑施工企业对建设工程的施工质量负责，对在施工中出现的质量问题的建设工程或竣工验收不合格的建设工程应进行返修，故施工方应当对建设工程的质量承担责任。故建设工程经过竣工验收不合格，施工方应当承担民事责任。但由于一些建设工程质量不合格的是建设方原因所造成的，建设工程经过竣工验收不合格，建设方对此有过错的，也应当承担相应的过错责任，这才符合公平原则。
在处理建设工程施工合同无效且建设工程经过验收不合格是否支付工程价款上应注意原则，就是要认定建设工程经过修复以后再次进行竣工验收是否已经合格。修复后的建设工程经过竣工验收合格的，建设方要支付施工方工程价款，可以要求施工方承担建设工程进行修复的费用。修复后的建设工程经过竣工验收不合格的，建设方可不支付对方的工程价款。如建设方不愿意施工方继续进行建设工程的修复工作，而施工方也不愿意继续承担建设工程修复工作的情况，应充分考虑建设工程存在的质量缺陷是否可以进行修复并经过竣工验收合格。如该建设工程所存在的质量缺陷是否能够修复，当事人双方认为以建筑行业的国家质量要求与行业质量要求来判断认为其存在的质量缺陷可以修复的，就应该支持。由建设方支付施工方工程价款而施工方负担修复的费用。如该建设工程所存在的质量缺陷是否能够修复，当事人双方有不同意见不能形成一致意见，因建设工程质量涉及到专业技术问题，应当委托有资质的中介机构进行评定，并以其结论作为建设工程所存在的质量问题是否可以进行修复的重要依据。建设方可以请求施工方承担修复费用，也可以向施工方请求合同无效受到的损失的赔偿责任等。综上建设工程经过竣工验收不合格，有资质的中介机构进行鉴定后，其存在的质量缺陷问题确实无法修复的，不应支持施工方请求给付工程价款的主张。若可以修复并经过竣工验收合格的，应支持其请求给付价款并让其承担修复之费用。对于建设工程施工合同无效且建设工程经过验收不合格的，确定的责任原则是施工方承担责任。建设方对建设过程质量缺陷有过错的，应当承担与之相应的责任。
（三）非法转包、违法分包或者没有资质的实际施工人借用他人有资质的建筑施工企业名义与他人签订建设工程施工合同无效的处理原则。最高人民法院《审理建设工程施工合同的解释》第四条规定：承包人非法转包、违法分包建设工程或者没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义与他人签订建设工程施工合同的行为无效。人民法院可以根据《民法通则》第一百三十四条规定，收缴当事人已经取得的非法所得。为了规范建筑市场保证建设工程的质量，有关法律明确规定承包人非法转包、违法分包建设工程。严格禁止未取得资质等级证书的企业承揽建设工程。但建设方为追求不正当的经济利益故意将建设工程进行非法转包、违法分包，而一些无资质的施工企业能承揽到工程使用他人的具有资质施工企业的名义去签订建设工程施工合同，造成竞争无序、行为不规范并且导致建设工程质量缺陷，安全事故频发，使人民群众的生命财产受到损害，致使社会不稳定。因此为了打击建筑市场的违法行为，规范建筑市场的经营行为，平衡当事人之间的利益，理应对建设方非法转包、违法分包工程取得的利益，出借资质的建筑施工企业因出借行为取得的利益以及没有资质的建筑施工企业因借用他人的资质签订合同取得的利益应视为非法所得，依据《民法通则》的规定采取民事制裁措施，对其已经取得的非法所得予以收缴。在审判实际中对当事人进行非法活动的非法所得予以收缴，收缴范围应该是当事人实施违法行为以后依据该无效合同的履行而已经实际取得的财产才能认定为非法所得，依据法律规定予以收缴，对于当事人合同约定取得但实际没有取得的财产，不能够认定为非法所得予以收缴。
在审判实践中，对非法转包、违法分包建设工程或者没有资质的施工方借用有资质的建筑施工企业名义与他人签订建设工程施工合同的行为应该把握以下的原则。一是要按照有关法规的规定严格认定非法转包与违法分包的行为。违法分包是指：总承包单位将建设工程分包给不具备相应资质条件的单位：建设工程总承包合同中未约定，又未经建设单位认可，承包单位将其承包的部分建设工程交其他单位完成；施工总承包单位将建设工程主体结构的施工分包给其他单位；分包单位将其承包的工程再分包。转包是指承包单位承包建设工程后，不履行合同约定直接将工程在转包。二是《民法通则》只是规定了对非法所得予以收缴，但没有明确规定那些利益属于是非法所得，可以采用收缴的民事制裁措施。因此应该严格认得非法所得的适用范围。只能对进行违法转包、分包的建设工程承包人，出借法定资质给他人的建设工程施工企业以及不具有资质的施工方采取制裁，而非法所得应是对建设方非法转包、违法分包工程取得的利益，出借资质的建筑施工企业因出借行为取得的利益以及没有资质的建筑施工企业因借用他人的资质签订合同取得的利益。三是尽量避免行政处罚措施与民事制裁措施重复适用。建筑法规对有关收缴的情况也作出具体规定，可进行行政处罚的，故在建设行政主管部门依照行政职权已经对违法的当事人给予了行政处罚的情况下，人民法院不应在再作出收缴的民事制裁处罚决定。四是非法所得应该限制在当事人已经实际取得的财产范围内，对于当事人双方约定取得而实际没有取得的财产不能采取收缴的民事制裁措施。五是避免采取重复涉及财产的民事制裁措施。民法所规定的民事制裁措施中涉及到财产部分的可以收缴非法所得外，还可以予以罚款。因此一般情况下在已经对违法当事人已经采取收缴非法所得的制裁措施以后，不应再采取处与罚款的民生制裁措施。
诉讼代表人：何晓明，香港特别行政区居民，住所地香港特别行政区九龙荃湾丽城花园二期三座41／FH室。
诉讼代表人：梁安国，香港特别行政区居民，住所地香港特别行政区九龙黄大仙天马苑E座3314室。
委托人：吴三七，安徽省黄山市人民政府法制局干部。
上诉人（原审被告）：黄山利达房地产开发有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪康乐路3号。
法定代表人：杨大毅，董事长。
委托人：许光明，该公司副总经理。
委托人：郑明继，黄山擎天律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：融系发展有限公司，住所地香港特别行政区新界屯门建发街建发工业中心5楼8室。
法定代表人：苏健雄，董事长。
委托人：唐春飞，黄山擎天律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：黄山旅行社。
法定代表人：苏健雄，董事长。
上诉人何晓明、梁安国等48户香港购房业主、上诉人黄山利达房地产开发有限公司为与被上诉人融系发展有限公司、黄山旅行社商品房预售合同纠纷、委托出租合同纠纷一案，不服安徽省高级人民法院（1998）皖民初字第10号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。何晓明、梁安国及委托的人吴三七，利达公司委托的人许光明、郑明继，融系公司委托的人唐春飞到庭参加诉讼，黄山旅行社经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明，黄山利达房地产开发有限公司（以下简称利达公司）系黄山花园房地产项目的开发商，办理了黄山花园项目的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地批准书》及《境外出售和土地使用权转让批复》等有关法律手续。1994年1月至9月，利达公司分别与何晓胡、梁安国等48户香港购房业主（以下简称购房业主）签订了《黄山市黄山花园买卖合同》，约定：甲方（利达公司）须于1994年12月31日或之前将验收合格的房屋交付乙方（购房业主）使用，如不能按期交付，每延期一日以乙方已付楼款为本金，按月利率3％计付违约金，延期超过120天，则甲方违约，乙方有权解除合同，甲方应将乙方已付的一切款项及利息在60天内退给乙方，同时还须向乙方支付违约金；甲方出售的房产需按照批准的建筑图纸完成全部建筑工程，并经黄山市有关建筑工程质量检验部门检验合格后方可交付乙方使用，如有关部门检验为质量不合格时，乙方有权要求修补或提出退房；乙方交清楼价款后，甲方协助乙方向黄山市房屋产权登记部门领取房屋产权证，领取房屋产权证的手续费由乙方负责。1994年1月18日，利达公司出具委托书，委托黄山旅行社和融系发展有限公司（以下简称融系公司）的法定代表人苏健雄负责黄山花园“宾馆出租”计划。融系公司与黄山旅行社遂于1994年1月至10月分别与购房业主签订了《黄山花园宾馆出租合同》，全权处理购房业主所购黄山花园住宅房的出租事宜。该出租合同第三条约定：发展商（即利达公司）委托融系公司与黄山旅行社（合称宾馆管理公司）管理及经营整个黄山花园“宾馆出租”计划，担保各业主每年收取楼价的10厘租金回报及整项“宾馆出租”计划带来纯利的百分之六十的分红；购房业主有权随时终止该合同书，宾馆管理公司须于收到购房业主通知终止合同的15天内将该房屋交还给购房业主。之后，购房业主按约定交清了全部楼价款6，973，158港元。1994年11月前后，根据利达公司与购房业主的事前商定，购房业主按楼价的6.5％向融系公司交纳了代办房屋所有权证费用453，239港元。同时，为配合房屋的出租，购房业主按融系公司寄发的《黄山花园宾馆住宅装修通知》和《黄山花园宾馆住宅装修工程项目及设备价格清单》的规定，向融系公司支付了装修费l，021，030港元，委托融系公司代为装修所购房屋。按《黄山花园宾馆住宅装修工程项目及设备价格清单》计算，用于购房业主房屋装修的费用为36，178港元，购房业主支付的装修费未使用部分为984，852港元。利达公司按期完成了所售楼房的施工，并于1994年6月至该年底前陆续办理了各栋楼房的竣工验收手续，经黄山市建设工程质量监督站（以下简称质监站）检验，该工程合格，同意交付使用。1995年元月中旬前后，利达公司为购房业主办理了房屋所有权证，并交各位购房业主签收。1998年10月购房业主以利达公司未按期交付验收合格的房屋，且多收办理房屋所有权证费用和装修费用为由，向安徽省高级人民法院提起诉讼，请求法院判令利达公司、融系公司及黄山旅行社支付逾期违约金，退还多收取的费用，终止履行《黄山花园宾馆出租合同》。
另查明，一审期间购房业主向法院提交了质监站1998年7月20日、施工单位1998年8月11日关于讼争房屋未办理竣工验收手续的证明。对此，质监站l999年4月13日出具的《关于黄山花园小区工程验收情况的补充说明》，该站站长朱爱民在1999年10月9日接受一审法院调查询问时均证明，讼争房屋在1994年年底前已进行竣工验收。
一审法院认为，《黄山花园买卖合同》和《黄山花园宾馆出租合同》均是当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、法规，应为有效，各方应严格按合同履行。根据法律规定，财产交付之日即发生所有权转移，而房屋所有权的取得应以房产部门颁发的房屋所有权证为准。当事人在《黄山市黄山花园买卖合同》中未约定房屋交付方式，购房业主又系境外业主，且约定由利达公司办理房屋所有权证，故应认定办理房屋所有权证时间为房屋交付时间。利达公司未按合同约定在1994年12月31日之前交付房屋，应承担自1995年1月1日至房屋所有权证颁发之日逾期交付的违约责任，违约金按房屋价款的千分之－即约定的月3％计算。购房业主提出终止履行《黄山花园宾馆出租合同》的请求，根据合同约定，应予准许。利达公司虽未直接签署《黄山花园宾馆出租合同》，但其委托融系公司及黄山旅行社负责整个黄山花园“宾馆出租”计划、签订合同并收取装修费用，故合同终止履行后，装修费未使用部分应由利达公司退还给购房业主，融系公司与黄山旅行社负连带责任。融系公司辩称其与大多数购房业主就租金发放及装修问题已于1997年达成和解协议，应按和解协议处理，由于购房业主代表未全部在和解协议上签字，故该辩称理由不予采纳。利达公司和融系公司按事先约定收取的为购房业主代办房屋所有权证费用，已办理了全部房屋所有权证，现购房业主要求退还办证费用多收部分，因未提供充分依据，本院不予支持。判决：1、被告利达公司应于本判决生效后30日内支付诸原告逾期履行违约金119，011港元（支付每位原告违约金数额附后）；2、诸原告与被告签订的《黄山花园宾馆出租合同》终止履行，三被告应在本判决生效后15日内将所涉房屋交还给各原告；3、被告利达公司应于本判决生效后30日内退还给诸原告装修费未使用部分计984，852港元，被告融系公司及黄山旅行社负连带清偿责任（支付每位原告数额附后）；4、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费人民币54，181元，保全费人民币24，520元。合计78，701元，原告负担48，701元，被告利达公司负担l5，000元，融系公司负担7，500元，黄山旅行社负担7，500元。
购房业主及利达公司均不服一审判决，向本院提起上诉。购房业主上诉称，利达公司未按合同约定对所交房屋进行竣工验收，构成违约。应支付1995年1月1日至1998年8月l0日的逾期交房违约金6，973，158港元；办理房屋所有权证的费用应按实际收取，不应包含佣金，利达公司和融系公司退还多收取的办理房屋所有权证的费用。利达公司答辩称：一审判决根据黄山市工程质量监督站出具的《工程验收证书》及有关证明材料，认定利达公司交付的房屋在合同约定的时间内进行了工程竣工验收是符合实际情况的，购房业主的上诉理由不能成立；根据双方约定，办理房屋所有权证的费用由购房业主承担，购房业主取得房屋所有权证后，认为利达公司多收取了办证费用，却未依法举证，一审判决驳回购房业主的该项请求是正确的。
利达公司上诉称：按照《黄山市黄山花园买卖合同》约定，利达公司于1994年12月31日前为购房业主办理了入伙手续，履行了交房义务，一审判决认定利达公司逾期交房，构成违约是错误的，应予改判。收取出租房屋装修费问题与利达公司无关，不应由利达公司承担返还融系公司多收取的装修费用。购房业主答辩称：利达公司未按合同约定对房屋进行竣工验收，已构成违约，应承担违约责任；1994年1月18日利达公司给融系公司的法定代表人苏健雄出具委托书，委托其负责宾馆出租的经营与管理，利达公司实际上是宾馆出租计划的设计者，应承担返还多收取的装修费的责任。
本院审理认为，一审判决认定《黄山市黄山花园买卖合同》与《黄山花园宾馆出租合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，且已实际履行，应为有效及准许购房业主关于终止履行《黄山花园宾馆出租合同》的请求并无不当。购房业主上诉主张利达公司出具的竣工验收手续是1998年8月l0日后补办的，违反了合同约定，已构成违约，应支付1995年1月1日至1998年8月10日的违约金，对此质监站出具的《关于黄山花园小区工程验收情况的补充说明》及一审期间法院询问质监站站长朱爱民的笔录均证明利达公司交付给购房业主的房屋在合同约定的时间内进行了竣工验收，工程质量合格，质监站在工程验收证书上签字盖章，同意交付使用，故购房业主的上诉理由不能成立。购房业主按其与利达公司的约定支付了办理房屋所有权证的费用，利达公司于1995年1月中旬前后分别办妥了房屋所有权证并交购房业主签收，现购房业主提出利达公司多收取了办理房屋所有权证费用缺乏依据，对其请求不予支持。利达公司上诉提出一审法院认定其逾期交房承担违约责任不当，应予改判的主张，因《黄山市黄山花园买卖合同》对房屋交付方式未做约定，一审判决根据本案的实际情况，认定办理房屋所有权证时间为房屋交付时间并无不当。按照该合同约定，利达公司应于1994年12月31日前交付房屋，其办理房屋所有权证并交购房业主签收的时间是1995年1月，故一审判决利达公司违约，承担1995年1月l日至房屋所有权证颁发之日止的违约责任是正确的。利达公司认为购房业主出租房屋的装修费是融系公司收取，不应由利达公司承担返还融系公司多收取的装修费用，但其l994年1月18日给融系公司法定代表人苏健雄出具的委托书证明，利达公司委托融系公司和黄山旅行社负责黄山花园宾馆出租计划、签订合同并收取装修费用，故利达公司应承担将装修费未使用部分返还给购房业主的责任。综上，购房业主及利达公司的上诉理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费、保全费按一审判决执行。二审案件受理费54，181元，由购房业主负担27，090.5元，利达公司负担27，090.5元。
本判决为终审判决。
审判长 冯小光
审判员 张 章
审判员 吴晓芳
二一年四月二十五日
书记员 胡晓菲
香港48户业主名单及判决分户数额
业主姓名 房屋幢号及楼价 房屋证颁发时间 支付其违约金数额 退还装修费数额
李汝东 A6-402 1995年1月11日 1646港元 18300港元
149646港元
梁安国 B5-207 1995年1月11日 1280港元 18300港元
116400港元
林志强 A2-401 1995年1月12日 1447港元 18300港元
120600港元
吕 华 B3-406 1995年1月11日 1537港元 9223港元
139748港元
黄 基 “B8-406，407” 1995年1月11日 2561港元 36600港元
232800港元
陈翔麟 B3-608 1995年1月11日 1167港元 18300港元
106100港元
潘瑞平 B4-306 1995年1月12日 1458港元 18300港元
121500港元
梁祖坚 B7-505 1995年1月11日 1552港元 18300港元
141100港元
高诚珍 “B8-305，306” 1995年1月11日 2742港元 36600港元
陈文忠 249312港元
郭志鸿 B7-305 1995年1月11日 1430港元 18300港元
李瑞明 130000港元
郑家祺 B7-108 1995年1月11日 1552港元 18300港元
赵秀兰 141100港元
郭卫邦 B2-308 1995年1月11日 1733港元 14208港元
朱家鼎 157584港元
陈瑞德 A3-204 1995年1月12日 1327港元 16415港元
范玉兰 110600港元
何晓明 B7-208 1995年1月11日 1407港元 18300港元
127900港元
李淑冰 A3-402 1995年1月12日 1492港元 18300港元
124300港元
郭佩卿 B3-505 1995年1月11日 1227港元 14888港元
111500港元
杨秀德 B5-506 1995年1月11日 1174港元 18300港元
陶美芳 106700港元
唐佩卿 “A3-301，302” 1995年1月12日 2861港元 36600港元
238400港元
黄惠龙 A2-202 1995年1月11日 1300港元 18300港元
118188港元
莫淑勤 A3-401 1995年1月12日 1492港元 18300港元
124300港元
邓锦培 A3-202 1995年1月12日 1492港元 18300港元
孟淑文 124300港元
刘名雷 A5-303 1995年1月11日 1537港元 18300港元
沈碧蕙 139748港元
曹希仁 A6-302 1995年1月11日 1749港元 18300港元
王正敏 159000港元
张冠强 A6-202 1995年1月11日 1646港元 18300港元
149646港元
刘志荣 B4-305 1995年1月12日 1508港元 18300港元
125664港元
钟福康 B4-406 1995年1月12日 1397港元 18300港元
钟巧新 116400港元
黄少銮 B5-208 1995年1月11日 1397港元 18300港元
125342港元
何华稳 B3-405 1995年1月11日 1344港元 9223港元
何华昌 122200港元
宁致和 B8-505 1995年1月11日 1257港元 36600港元
114268港元
王世昌 “B7-607，608” 1995年1月11日 2340港元 36600港元
212700港元
王有庆 B4-508 1995年1月11日 1264港元 18300港元
刘秀兰 114900港元
甄红燕 A3-603 1995年1月12日 1166港元 16415港元
97200港元
区学基 B8-208 1995年1月11日 1375港元 18300港元
125000港元
刘展鹏 B7-205 1995年1月11日 1704港元 18300港元
154900港元
李慧娟 B7-205 1995年1月11日 1704港元 18300港元
154900港元
陈秀英 “A5-501，502” 1995年1月11日 2465港元 36600港元
224070港元
马明钦 B3-605 1995年1月11日 1144港元 14888港元
夏宗玲 103978港元
施永爱 B5-505 1995年1月11日 1521港元 18300港元
138278港元
何焕章 B4-408 1995年1月12日 1822港元 18300港元
简莲笑 151802港元
高立蕴 “B8-105，205” 1995年1月11日 2636港元 36600港元
李元广 239610港元
陶祚海 B8-408 1995年1月11日 1379港元 18300港元
吴湘霞 125342港元
黎翰雄 B8-206 1995年1月11日 1537港元 18300港元
汤 晨 139748港元
陈国强 B4-205 1995年1月12日 1452港元 18300港元
120960港元
许德伟 B4-407 1995年1月12日 1355港元 18300港元
112908港元
毛江先 A3-502 1995年1月12日 1366港元 18300港元
113800港元
林尚贤 B4-405 1995年1月12日 1452港元 18300港元
120960港元
李国权 A2-201 1995年1月11日 1300港元
118188港元 18300港元
B3-408 1995年12月20日 41915港元
119756港元
吴子斌 “A1-401，402” 1995年1月11日 2420港元 29492港元
