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关键词：房地产；经营风险；管理措施
引言：随着我国经济的全面发展，各行业都出现了新的增长，其中房地产行业的进步显得尤为明显。房地产经营风险是房地产企业首先关注的问题，这主要是因为房地产企业是高风险行业，虽然高收益，但也有着高风险。房地产企业如果无法做好企业经营风险的管理，则会为企业经营发展埋下巨大隐患，同时严重时甚至会影响到国家经济的发展，因此房地产企业经营风险的分析与管理便成为了房地产企业经营管理中的重点。
一、房地产企业的经营风险分析
（一）房地产项目选择阶段面临的经营风险。房地产企业进行地产项目的选择是房地产企业进行项目开发过程中具有不确定性最强、风险最大的阶段，如果房地产企业项目选择出现问题，那么将会造成很严重的后果：企业资金链断裂、企业无法获得预期利润甚至亏本；房地产项目区位选择出现问题，房屋最后出售出现困难等。因此，企业在项目选择确定前，进行周密的项目可行性研究，出具可行性研究报告，通过详细了解投资项目所处区位环境，预估房地产未来售卖能力；通过对公司现有资金状况及未来可能的融资渠道及融资金额，科学合理预测资金流入流出，防止出现资金链断裂；通过现有企业财务会计数据预估企业在该项目的财务杠杆等数据，预判投资该项目存在的收益等。例如，HD房地产开发公司试图打造HS市最大的商业购物休闲中心，该项目选址在人流量大，地段成熟的老城区，但是项目开盘后2个月内，原租户都退租关门。后分析原因：该地段虽然人流量大，且地段成熟，但是该地区主要居住人群消费水平较低，没有较强的购买力。该处房地产的开发最终失败，对企业造成了巨大的财务压力，投资几乎完全没有收回。
（二）房地产项目建设阶段面临的经营风险。房地产项目选址确定后，经过繁杂的前期准备工作，便进入了房地产项目的建设施工阶段。此时，房地产企业仍然面临着较大的经营风险，如资金链条断裂风险；原材料采购质量不合格风险；工程质量把关不严风险；工程进度停滞不前风险等等。
（三）房地产项目租售阶段面临的经营风险。当房地产企业的项目建设完工后，经过验收交付即进入房地产项目的租售阶段。在房地产租售阶段，房地产企业仍然存在着一定的经营风险。此时，房地产商的目的是实现房地产的商品转化，尽快收回投资获得企业利润。如果已经建造完工的房地产项目因为各种原因而无法租售，则会导致企业完成的房地产项目中的房产积压，造成企业资金周转困难，出现财务危机。此时，市场对房地产项目的影响极大，如果市场上需求者持续处于观望态度，则房地产企业将面临很大的资金风险，如果贸然降价将带来巨大的财务损失，但如果持价待售，企业的财务压力也将越来越大，很容易造成企业资金链断裂。
二、房地产企业经营风险的管理措施
（一）房地产项目选择阶段的经营风险管理。（1）注重对房地产所处外部环境进行分析了解。随着市场经济的不断发展，房地产企业与外部环境的联系也越来越紧密，企业的经营环境也会从多方面影响企业的发展。房地产企业在进行项目选择前，需要完整把握房地产企业所处的外部环境，减小投资失败的风险。企业管理者需要将企业作为一个开放的系统，将内部环境和外部环境结合起来，制定适合本企业持续有效发展的目标及方式，针对每一个项目均应认真进行可行性研究，出具可行性报告，适应外部环境的变化，提高房地产项目投资成功率。（2）运用变通的开发组合理论。俗语“不要把所有鸡蛋放在一个篮子里”，企业在进行经营投资时也需要注意这样一个开发组合理论。房地产企业在进行项目投资时，可通过选择处于不同区位、不同开发类型、不同租售组合的项目来降低企业面临的风险，达到分散风险、提高企业经济收益的目的，防止因为某类项目的失败造成企业无法继续经营的情况出现。房地产企业的管理者在综合考察多个投资项目时，可最终选择符合本企业基本生产条件，但是与其他在建项目共性较弱的项目进行投资。
（二）房地产项目建设阶段的经营风险管理。（1）聘请具有良好资质及信誉的监理公司及专业人士对项目质量进行监管，确保资金顺畅。对于房地产企业而言，其主要进行的就是房地产的建设开发，而对于这种事关民众人身安全的商品，民众也比较关注其安全性。因此房地产企业如果想要获得长久的发展，需要在进行开发时需严格把控房产质量。同时，由于房地产项目的开发建设具有极强的专业性和实践性，因此需要聘请专业的、有资质的工程监理对项目进行监管，减小项目发生质量问题的概率。同时公司财务必须按资金预算筹集和使用资金，严格按照监理公司等专业部门核定的产值支付工程进度款，严格按合同及资金预算支付各项款项，防止资金链断裂。（2）根据市场行情与销售状况决定开发进度与销售策略。鉴于目前房地产市场的持续低迷与国家宏观政策导向，各地的房地产市场都出现了价量齐跌的普遍状况。虽然目前大多数地区取消了“限贷”等相关政策，国家也对首套房的优惠政策做出了调整，但大多数购房者还处于观望心态。因此，对于房地产企业而言，必须根据本地市场行情，作出合适的开发进度决策与合理的销售策略判断。如当前情况下，对于项目的进度可以考虑稳健性，确保交房即可，用不着提前或赶工期，增大资金支出，占用大量资金，同时保证足够的销售费用预算，加大对销售广告费效比的考核，但必须考虑投入与产出比例，总体提高企业利润。
（三）房地产项目租售阶段的经营风险管理。（1）选择业务管理水平较高的物业公司。对于现代购房或者租房者而言，考虑的不仅仅是房屋面积、房屋版型等硬性条件，还会认真考虑物业管理水平等软条件。一个优秀的房地产项目只有配备了高质量的物业管理，才算是完整的成熟的房地产项目。而同时，良好的物业管理能力也会提高房产的竞争力，增大对于该房产项目的需求。当外部环境对房地产项目的租售并不有利时，房地产项目的内部条件优化将明显促进企业租售实现，提高企业资金周转速度、减小企业财务压力，增强企业内部控制能力，同时也会促进企业的形象提升，在同行业竞争中保持优势地位。（2）加强销售控制，减少坏账损失。由于房地产项目的租售是资金回笼阶段，此时如果出现久欠房款或租金的情况，将会大大增加企业的财务风险。对于房地产企业而言，需要加强销售控制，减少坏账的出现概率，防止出现财务恶化等状况。因此，对于房地产企业而言，需要严格把控购房者首付比例及余款支付期限，租房者支付押金数额及租金缴纳期限。当购房者财务信用情况较差时，需要考虑提高其首付款额度，不能只盲目考虑销售，如果后期按揭办不下来将会导致长期未达账项。因此，只有通过合理有效的销售控制管理，才能将企业面临的经营风险降低到最小。
结论：近些年来我国房地产业保持着发展的态势，同时房地产业的发展事关国计民生。房地产业实质上属于典型的资本密集型产业，企业在投资房产项目时需要占用较大规模的资金，同时由于项目建设周期较长，因此资金周转期也较长，如何有效把握房地产企业的经营风险便成为了房地产业日常经营管理中的重要环节。房地产业经营风险大小将直接影响到企业未来的生存及发展。房地产企业经营风险的分析现已经成为房地产企业减小风险、制定发展目标的重要举措。因此，为确保房地产企业可以在激烈的市场竞争中占有优势地位，必须首先分析各项目经营风险及采取必要的应对措施。
参考文献：
[关键词]房地产电子商务；经营效率；DEA
[中图分类号]F49 [文献标识码]A [文章编号]1006―5024（2014）03―0147―04
一、引言
作为房地产行业的重要组成部分，房地产电子商务在房地产行业的发展中具有十分重要的作用。特别是近年来，随着网络的日益普及，房地产电子商务低成本、有效解决信息的不对称问题及其所带来的网络外部性在企业盈利方面显示了巨大优势，因此房地产电子商务得到了长足的发展。然而，房地产电子商务行业发展时间较短，水平参差不齐，整体发展水平较低，这对其可持续发展构成严峻挑战。在此背景下，通过对房地产电子商务企业进行经营效率评价，探讨如何提升其经营绩效和核心竞争力，对提高行业经营效率、促进行业的健康可持续发展具有重要意义。
目前，房地产企业的绩效评价研究较多，但全面考察房地产电子商务经营绩效的实证研究和绩效评价研究较为少见。甘平（2012）运用DEA（数据包络分析）方法对16家电子商务企业2007年的经营效率进行分析，并运用差额变量的分析方法对DEA无效的单位提供了改进建议。费小燕（2010）应用层次分析法对电子商务企业的绩效进行综合评价，研究认为现阶段评价电子商务企业绩效的主要指标为企业盈利能力状况、资产质量状况、市场份额等。众多学者研究了房地产企业的绩效，比如，马晓南（2013）运用DEA（数据包络分析）对2010年我国所有上市房地产企业效率进行评价并根据其效率值进行分类，然后使用PNN（概率神经网络）和MDA（传统多重判别分析方法）对分类效果进行模式识别，提出当前上市房地产企业总体效率偏低的结论。孟川瑾等（2008年）以中国企业500强中的房地产企业为决策单元，应用DEA（数据包络分析）方法，对其技术效率、纯技术效率和规模效率进行了研究，提出DEA方法是评价房地产企业相对有效性的一个科学方法，而对房地产企业而言，应该针对研究中效率相对不足的地方予以改进。
综合国内外相关文献发现：第一，目前研究房地产电子商务企业的文献较少，更鲜有文献涉及房地产电子商务企业的经营绩效研究。第二，现有文献对电子商务企业和房地产企业的绩效运用了多种方法进行评价，DEA（数据包络分析）是其中较为有效的方法，但相关文献大多数缺少对影响企业效率的要素进行深入分析。本文拟针对以上两方面进行补充，运用DEA模型对房地产电子商务上市企业2011年3季度到2013年2季度共8个季度的静态效率进行评价，然后结合基于非参数DEA的Malmquist生产力指数对房地产电子商务企业的效率变化进行动态评价，最后利用Tobit模型对影响房地产电子商务企业效率的因素进行分析，试图为提高房地产电子商务企业的竞争力和综合实力，促进房地产电子商务企业实现可持续发展提供参考。
二、研究方法与数据说明
（一）研究方法
本文主要是采用DEA模型、Malmquist生产力指数和Tobit模型。
（二）指标选取与数据来源
DEA模型测算的关键在于投入产出指标的选择。根据DEA指标选取的基本原则，结合房地产电子商务企业的投入产出特征以及数据的可获得性，本文选取三个基本的投入变量――主营业务成本、固定资产净额和在职员工人数，产出指标则选取主营业务收入和税前利润总额。截至2013年9月，在美国纽约证券交易所和纳斯达克证券交易市场现有房地产电子商务业务的企业有21家。本文的研究样本期间为2011年3季度到2013年2季度共8个季度，剔除不符合要求的企业，最终选取12家房地产电子商务企业。样本期间内的所有数据均来自于12家房地产电子商务上市企业在样本期间公布的财务报告。
三、实证分析
（一）房地产电子商务上市企业基本效率评价
1 总体规模效率、技术效率分析
本文将12家房地产上市企业8个季度的无量纲化数据代入基于投入导向的DEA的BCC模型中，利用软件DEAP2.1运行得到房地产电子商务上市企业最近8个季度各效率的平均值，如表1所示。
从表1可以看出，房地产电子商务上市企业8个季度平均综合技术效率为0.939，水平较高。造成综合技术效率水平较高的主要原因是纯技术效率水平较高，而规模效率水平相对较低。由此不难说明，对于房地产电子商务上市企业而言，核心技术对企业效率的提升有着重要的作用，而目前大部分企业在规模上还应该有所控制，提高规模效率。
2 各企业的效率分析
（1）综合效率
综合技术效率是纯技术效率和规模效率的乘积，主要衡量企业在给定投入要素的条件下实现最大产出的能力。利用DEA的BCC模型测算出12家房地产电子商务上市企业在样本期间的综合技术效率值，其中HomeAway、CoreLogic和HFF三家的绩效表现最好，年均综合技术效率值为1。MarketLeader的综合技术效率平均值最低为0.82。这说明大多数的房地产电子商务企业还没有达到效率前沿面，仍需进一步发展。
（2）纯技术效率分析
纯技术效率衡量的是企业对现有资源的利用能力，主要体现企业的整体技术水平。通过分析可知，房地产电子商务上市企业的纯技术效率值都很高，有7家企业的纯技术效率值为1，达到纯技术上的完全效率。而企业CoStar的纯技术效率最低，为0.905。这说明房地产电子商务企业的技术趋于完善，要素配置较为合理。
（3）规模效率
规模效率是企业因规模扩大而导致产出增加的状况。规模效率越高，表明企业的规模越接近与最优产出的规模。各房地产电子商务企业的规模效率变化趋势与综合技术效率保持一致，HomeAway、CoreLogic和HFF3家企业的规模效率值为1，其余企业的规模效率较低，综合技术效率值最低的MarketLeader规模效率值也最低，仅为0.873。这说明房地产电子商务企业大部分在规模上距最优产出的规模还有一定距离。
（二）房地产电子商务上市企业的动态效率分析
根据各企业Malmquist生产力指数，房地产电子商务上市企业的生产经营效率以每季度3.8%的速度下降，这主要是由于样本期间内以3.6%速度下降的技术变动。此外，各公司的Malmquist生产力指数仅有3家超过1，表明房地产电子商务上市企业的生产力在总体上呈衰退的趋势。分析可知，在规模效率基本不变的情况下，样本期间内房地产电子商务上市企业的Malmquist生产力指数仍有所下降主要归因于技术变动的降低。这表明房地产电子商务上市企业还需进一步完善技术或者管理模式、盈利模式的创新，进而可以从外部推动生产前沿的变动，使企业向更优的方向发展。
在12家企业中排名前两名的是易居购房网（EJ）和搜房网（soufun），其Malmquist生产力指数均大于1。两家企业Malmquist指数大于1的原因在于其推出了具有特色的房地产电子商务业务――增值服务优惠券业务。该业务是以购房者通过预付金的形式购买相关优惠券以享受房价优惠和相关增值服务。以搜房网为例，在其2013年第二季度财务报告中。电子商务服务收入4497万美元，同比增长84.2%，占总收入的比例也从25.1%升至31.2%，而该业务主要来源于搜房卡会员服务。
（三）Tobit回归分析
为了进一步研究房地产电子商务上市企业效率的影响因素，本文以DEA模型得出的房地产电子商务上市企业综合技术效率值为因变量，以房地产电子商务上市企业效率的各种影响因素作为自变量，构建Tobit回归模型。
1 模型设定与数据说明
假设一：房地产电子商务上市企业的规模越大，企业效率值就越高。在传统经济学理论中，在规模报酬递增阶段，生产成本随着规模的增加而减少，企业的生产效率也会随之提高，而当规模扩张到一定程度上后，由于内部管理成本的不断提高会使企业的生产效率出现下滑的情况。为了验证企业的规模与其效率是否存在正相关的关系，本文选取企业规模（根据数据的可得性，选用企业的总资产来代表企业规模）作为效率影响因素之一。
假设二：房地产电子商务上市企业的资产负债率越高，企业效率值就越低。对于经营者来说，如果资产负债率过高则会造成还款紧张、资金短缺等问题，从而会增加企业的风险。而如果资产负债率过低则说明企业利用债权人资本的经营活动能力较差，部分资本尚未得到充分利用。本文将该变量列为影响因素之一，就是为了了解资产负债率对企业的生产效率究竟起正向作用还是负向作用。
假设三：房地产电子商务上市企业的资产周转率越高，企业效率值就越高。资产周转率代表了企业的运营能力，反映了企业的目前经营状况，有利于企业的经营发展，选用该指标是为了判断拥有较高的资产周转率的企业是否会对其效率有正向的促进作用。
假设四：房地产电子商务上市企业的管理费用占比越高，企业效率值就越低。在一定程度上，管理费用占总支出的比例越大，企业的管理水平就越高，而过多的管理费用则对管理水平提高有限，反而会影响企业效率的提高。
假设五：房地产电子商务上市企业的人均产值越高，企业效率值就越高。人均产值等于企业的主营业务收入除以企业员工人数。该指标反映的是单位劳动力的产出水平，是衡量企业劳动力投入对产出贡献率的重要指标。本文假设人均产值与企业效率成正比。
2 Tobit模型的构建
本文采用Tobit模型对各个影响因素进行回归分析，进而得出各影响因素对效率的影响大小。以各影响因素为自变量，企业的综合技术效率为因变量，构造Tobit模型如下所示：
EFFit=C+α1SCALit+α2DEB%it+α3TURNOVERit+α4FEEit+α5PEROUTit+εit
其中，因变量EFF代表房地产电子商务上市企业的综合技术效率，自变量SCAL为总资产的对数，代表企业规模，DEBT为资产负债率，TURNOVER为资产周转率，FEE为管理费用占比，PEROUT为人均产值。C为常数项，α1、α2、α3、α4、α5为各自变量的回归系数。为残εit差项，i代表企业数（i=1，2，3，…，12），t代表时期（2011年3季度，2011年4季度，…，2013年2季度）。
3 Tobit模型计算结果与分析
根据DEA模型计算出的效率值以及纽约证券交易所和纳斯达克证券交易所选取样本企业样本期间的相关影响因素数据，采用STATA 12.0对房地产电子商务上市企业效率影响因素进行Tobit回归，计算结果如表2。
由表2回归结果，可以得到以下结论：
（1）企业规模SCAL这一影响因素在t统计检验下不显著，表明企业规模的大小对房地产电子商务上市企业的经营效率没有显著的影响。房地产电子商务企业发展不均，部分企业规模已经达到最优规模，企业规模的增加并不能增加其经营效率；而不少房地产电子商务企业则还没达到最优规模，随着企业规模的发展其经营效率也会随之增加。总之，房地产电子商务企业发展的不均衡性导致企业规模对其经营效率没有显著的影响。
（2）Tobit模型回归的结果显示资产负债率DEBT的t统计检验在5%下显著，且系数为正，说明在一定范围内拥有较高资产负债率的房地产电子商务企业其经营效率也较高，即如果房地产电子商务企业在一定范围内提高自己的资产负债率，那么必将提升企业效率，进而提高企业的竞争力。与传统行业相比，作为网络经济的一种，房地产电子商务更需要大量的资本维持其正常运转。
（3）资产收益率的t统计检验在1%下显著，且系数为正，说明拥有较高资产收益率的房地产电子商务企业其经营效率也较高，即如果企业的资本得到了充分的利用，企业的效率就必然提升，从而提高企业的竞争力。
（4）Tobit模型回归结果显示，管理费用占比的系数为正值，并且t检验值在10%的统计学意义下显著。这表明管理费用占比越高，其经营效率就越高。特别是对于房地产电子商务企业来说，由于其发展时间较短，大部分企业管理和运营还不是特别规范，因此通过增加管理费用加大管理力度能够提高其经营效率。
（5）人均产值在Tobit模型中通过了0.1%的显著检验，并且与效率值呈现正相关的关系。即拥有较高的人均产值的企业其经营效率也相对较高。因为在相同产出的前提下，人均产值高的企业可以减少对劳动力资本的投入，从而削减生产成本，提升效率。四、主要结论和政策建议
（一）主要结论
1 房地产电子商务企业整体综合技术效率较高，整体的纯技术效率同样维持在一个较高的水平，说明企业技术日臻完善，资源配置较为合理。与纯技术效率相比，各房地产电子商务企业的规模效率值偏低，而这也限制了综合技术效率的提高。
2 房地产电子商务企业的生产力指数除易居购房网等三家企业外呈下降的趋势，说明房地产电子商务企业虽然在整体上技术较为先进，但其技术和经营、盈利模式并不能够完全满足当前的需要，有待进一步完善。
3 由于整个房地产电子商务行业发展不均衡，房地产电子商务的规模与效率水平无显著关系。与传统企业不同的是，房地产电子商务企业的资产负债率与企业经营效率显著正相关，说明在一定范围内保持较高的资产负债率可以帮助企业充分利用资本，保持企业的顺利运转。房地产电子商务企业的经营效率与其资产周转率成正比，表明企业的资产管理质量和利用率越高，企业的经营效率就越高。从管理费用方面来考虑，管理费用占总费用的比例越高，企业的经营效率就越高，而这也说明作为互联网企业的一种，房地产电子商务企业的管理水平和力度还有待加强。
（二）政策建议
1 房地产电子商务企业应积极推出多种可行的创新性业务。随着计算机技术的飞速发展，各房地产电子商务企业应与时俱进，及时更新自己的业务。在这方面，搜房网和易居购房网做出表率，分别推出了“搜房卡”和“E金券”业务，为其开辟了新的赢利点，保障了企业的可持续发展。
关键词：房价；房企；商业银行；经济
中图分类号：F293.3 文献标识码：A
收录日期：2014年3月31日
2014年初，中国大量三四线城市房价下滑信息充斥着整个房地产市场，很多人坚定认为三四线城市房价会进一步下降。2014年3月，浙江兴润置业投资有限公司宣布破产，从而引发了国内对房企、商业银行甚至是整个国家经济的担忧。
一、浙江兴润置业事件概述
2014年3月，浙江兴润置业投资有限公司宣布破产。浙江兴润置业前身为奉化市城镇建设开发公司，1987年成立，于2005年更名为浙江兴润置业，并获得国家房地产壹级资质。1998年以来，该公司相继开发了十多个楼盘，为当地最大房企，可以说兴润置业是一个典型的三四线城市的房地产公司。在辉煌时期，该公司营业收入高达25亿元。近几年，国内政府大力打压房地产市场，三四线城市房价出现较大跌幅，如兴润置业2010年1月11日拍下桃源府邸项目所在地块，楼面价是7，853元/平方米。而世茂集团旗下子公司昆山世茂蝶湖湾开发有限公司，2013年12月11日拍下同地段的地块，楼面价只有3，204元/平方米，跌幅达59.2%。如果按照自身拿地价格销售房屋，很难吸引消费者；如果紧随市场价格，又很难收回成本。2014年3月，浙江兴润置业最终由于资金链断裂，宣布破产，负债总额高达35亿元，其资产总额约为27～30亿元，负债额约为5～7亿元。其中，24亿元资金来源于商业银行贷款，共有19家商业银行涉及此案，贷款额度最大的是中国建设银行，约12亿元资金。
二、中小房地产企业危机
浙江兴润置业房地产企业代表着中国三四线城市的中小房地产企业的生存状况。据中国房地产业协会预计，未来3年内至少有30%的内地房企被淘汰，企业总数将由目前约5万家减至3.5万家。与此同时，房企的市场集中度逐渐加强。《2013年上半年中国房地产企业销售排行榜TOP50》显示，2013年上半年，在上榜企业销售金额集中度方面，全国TOP10企业市场份额为15.21%，较上年全年增加了2.45个百分点；销售面积集中度方面，TOP10企业市场份额从上年的9.10%上升至9.85%。除此之外，近些年中国三四线城市房价大幅上涨，很多房地产企业预期房价会进一步上升，宁愿高价拿地建房。但十后中国政府调控房地产的政策较为紧密，由于一二线城市的房屋需求仍然很大，其房价还在上升，但是三四线城市房屋需求有限，国家房地产政策的出台，抑制了三四线城市的房价过快上涨，曾经高价地皮正在建设中，还没完工就开始遭遇降价贬值的风险，甚至很多三四线城市房价下跌40%，已完工的房屋价格竟低于地皮价格，成本很难收回。三四线城市房价正在逐步下降，未来下降预期更为强烈，众多投机资金快速撤离三四线城市，引发中国众多鬼城相继出现，如鄂尔多斯、唐山。
三、房企破产的经济效应分析
面对目前的个别三四线房地产企业破产，我们不难预测随着国家对房价的调控，未来可能会出现更多的房地产企业破产倒闭，其对社会带来的影响分析如下：
1、对商业银行的冲击。中国很长一段时间，房价快速上升，房地产企业利润高涨，整个行业利润率较高，加上未来房价上涨预期，房企利润空间持续看好，在这样的情况下，房企成了商业银行最大客户，和房地产开发有关的贷款占到商业银行所有贷款的大部分。银监会的数据显示，截至2013年末，有20家银行涉及房地产类贷款达20.9万亿元，约占2013年末银行业贷款余额的33%。2013年9月末，20家主要银行房地产贷款及以房地产为抵押的贷款占各项贷款比重高达37.9%。所以，社会有种说法是，商业银行被房地产企业绑架。正是因为商业银行贷款中与房地产相关的贷款比重较高，依赖较强，一旦房企由于房价下跌破产，银行会直接遭受牵连，带来不良资产增加，资金回收缓慢甚至无法回收。如，浙江的兴润置业破产后，涉及19家商业银行的24亿元贷款会在不同程度上遭受损失，给商业银行带来经营风险。
2、对房地产相关行业的冲击。三四线城市房价的下跌，压缩了房地产企业的利润空间，甚至触碰了房地产企业的成本线，房地产市场有价无市或者无价无市导致房企资金无法按期回收，资金链断裂导致其上下游相关行业的相关款项资金也无法正常收回。同时，未来开工建设的房产数量减少，房地产相关行业的产品需求下降，企业利润下滑，从2014年前两月数据看，中国房地产增速放缓，1～2月商品房销售面积和销售额分别同比下降0.1%和3.7%，新开工面积同比降幅达27.4%。国家住建部数据显示：房地产业每减少100万平方米建筑量，就会影响30万人的就业，减少钢材需求2万吨，减少门窗需求8万套，减少卫生洁具需求2万套。再加上正建或已经完工的房地产相关费用不能按期回收，导致房地产上下游行业也面临资金困境。
3、对一二线城市房地产的冲击。随着三四线城市房价的下跌，一二线城市房价下跌预期更为强烈，越来越多的资金会选择观望等待。在经历了19个月的连续上涨后，全国重点城市房价涨幅出现大幅回落。2014年1月1日，据相关数据显示，去年12月中国城市住房（一手房）价格为1，088.9点，较上月上升5.6点，环比上涨0.37%，涨幅较上月缩小了0.40个百分点。一二线城市房价上涨速度减缓甚至停滞，房企资金回笼过慢，或者最终资金链断裂破产。中小型房产公司的破产倒闭终会牵连到大型房产公司。
4、房地产企业、商业银行及房地产相关行业相互恶性影响。房地产企业破产倒闭，促使银行不良贷款和经营风险增加。商业银行为控制风险，谨慎、看紧对房企的贷款，加剧房企的资金周转，从而进一步加大其破产风险。同时，由于房企破产，影响相关行业业绩，加剧其生存的空间，也使得商业银行同样对相关行业惜贷。最终导致整个产业链资金紧张，拖累地方经济。2013年，房地产业已成为中国经济增长的支柱，占GDP的16%，固定资产投资的33%，贷款余额的20%，新增贷款的26%，政府收入的39%。如果房地产急剧放缓，很难找到替代方式支持经济增长。
通过以上分析不难看出，现今的中小房地产企业正在夹缝中生存，自身筹集资金困难，资金回笼较慢，宏观经济形势又不利于其发展，所以破产风险在2014年急剧上升，从而引发整个国家经济风险发生概率增大。
主要参考文献：
[1]2013年统计年鉴.
一、“营改增”背景及其对房地产企业的影响
2011年，经国务院批准，财政部、国家税务总局联合下发营业税改增值税试点方案，我国拉开了“营改增”改革的序幕。2016年召开的国务院常务会议决定，自2016年5月1日起，中国将从建筑业、房地产业、金融业、生活服务业这四个行业全面推开营改增试点。其中，房地产行业由以前根据营业收入征收5%的营业税转变成11%的增值税，但可以扣除企业外购材料设备等增值税进项税。作为改善人民生活和发展国民经济的重要产业，这次“营改增”改革必然对房地产这一行业发展产生深远的影响。
二、营改增下房地产企业的税收筹划要点
（一）采购活动
“营改增”背景下，房地产企业的采购活动应重点关注土地，原材料和设备的影响。一方面，土地成本占据房地产成本中相当一部分比重，因此，土地的获得方式以及成本对于房地产企业来说至关重要。通常，房地产企业取得土地的方式一般分为转让和出让，如果企业是通过转让的方式取得土地，即在市场上两个企业交易主体间进行土地转让，那么根据财税[2016]36号文的相关规定，转让土地使用权是增值税的应税行为，税率为11%。所以，由于上一环节转让土地使用权征收了11%的增值税，所以下一环节购买方可抵扣11%的增值税，增值税的抵扣链条是完整的，这种取得土地的方式完全可以在计算房地产企业增值税时，运用抵扣法来实现土地成本进项税额的抵扣。而如果土地取得的方式是出让，也就是政府将土地出让给房地产开发企业。那么，由于政府出让土地没有征收增值税，所以企业支付的土地出让金也随之无法取得增值税的专用发票作进项税额抵扣。另一方面，由于企业购进的材料和设备的增值税均可以在销项税中抵扣，而开具普通发票的小规模纳税人提供的销售价格通常低于开具增值税发票的一般纳税人，因此企业在上游供应商选择时应综合考虑取得材料设备等的价格以及增值税影响，以减少采购成本。
（二）经营活动
实行“营改增”之后，由于所购进的材料设备通过进项税都可以实现一部分抵扣，而人工成本无法抵扣增值税进项税额，如果房地产企业采用自建房产的话，房地产企业虽然承受了较多的人工成本且需要较大的现金流，但能够抵扣一部分的进项税；如果采用非自建房产方式，企业无法享受到进项税抵扣的优势，但可以有更多的金钱和精力投入在企业管理治理或者是其他方面的经营。此外，房地产业“营改增”之后，房地产企业为了降低税负，会更多地考虑增加进项税额来进行抵扣，在建设房产种类上，许多企业会更青睐于开发精装房，以利于取得更多的固定资产和物料的增值税发票，从而增加可抵扣数额，但同时也可能存在着房价高昂导致存货堆积的风险。因此房地产企业无论在选择自建房产和非自建房产上，还是选择建设哪种类型的房产都应该结合自身的实际情况，考虑增值税的影响，选择合适的经营方式，以取得最大效益。
（三）销售活动
如果企业存在混合销售行为，即一项销售行为会既涉及货物销售又涉及提供非增值税应税劳务，如企业在销售房产时还提供装修、物业管理等服务。在这种情况下，企业需要测算交纳增值税还是交纳营业税企业的平衡点销售额，企业根据测算的税负平衡点销售额选择以增值税还是以营业税为主业税种，同时利用税率差异，如：当同一纳税人的同一项业务既涉及一般物资又涉及建筑业劳务时候，一般物资的增值税率是17%，建筑业的增值税率是11%，在政策允许的情况下，利用混合业务中不同纳税对象税率的差异，以此来减轻企业税负。
三、“营改增”后的房地产企业税收筹划建议
“营改增”的实施使得房地产企业不得不重新进行纳税筹划，规划新的纳税方案，如何在符合国家法律及税收法规的前提下，按照税收政策法规的导向抵扣更多的税费，降低企业的税收负担，最大化企业的纳税利益是每个房地产企业都应该思考的问题。本文基于前面的分析基础上提出如下的有关房地产企业税收筹划建议：
（一）科学合法地运用税收筹划方法，实现减税免税。
房地产企业可以利用税收优惠政策、鼓励性政策进行减税节税免税，如：增值税对认定为绿色环保新能源及材料将给予免税或即征即退的优惠税收政策，房地产开发企业在计算销售普通住宅需缴纳的土地增值税时，当增值率小于 20%，可免征土地增值税。房产地产企业可以通过提高这些新能源材料的比重或者利用税收差异等税收筹划技术设计抑或者降低增值率来减少自身的税额；此外，房地产企业还可以通过改变（提高或压低）商品价格，或者通过改善生产技术，经营管理等方式，来实行税负转嫁，将一部分税负转移到其他方。通过综合地运用节税、避税、税负转嫁等税收筹划技术，在遵守法律法规的情况下，达到减税免税的目的，大大降低房地产企业的税收负担。
（二）找准企业税收风险点，合理规避税务风险。
房地产企业与销售货物或提供加工修理修配劳务的企业不同，其建造周期长且开发至一定节点才能进行预售，考虑到房地产的行业特点、市场行情及政策因素，“营改增”后会使该行业税务风险加大。主要风险：一是如果不能按期预售，前期的增值税进项税认证过期，致使进项税额不能抵扣；二是如果商品房脱销，导致进项税抵扣不足使得企业税负增加；三是如果房地产行业不景气，严重出现商品房滞销，无法及时取得销项税，可能会出现进项税与销项税倒挂；如何避免此?事情发生，是政策制定部门需考虑的问题也是企业税务筹划和规避税务风险的重点。房地产企业可以根据有关规定，结合自身的实际状况，针对可能的税收风险点做好有效预防和处理措施，减少税务风险。
（三）合理筹划增值税抵扣链条，降低企业税收负担。
由于增值税的抵扣有严格的抵扣链条，所以“营改增”实施后房地产企业必须加强增值税抵扣链条的管理及筹划。因为房地产企业商品房的销售价格确定后，相应的销项税也就确定，销项税的筹划空间有限，所以只能把筹划的重点放在进项税上。房地产企业如何增大进项税额并在合理的时间内得（下转第页）（上接第页）到全额抵扣是降低企业税负的重点，比如企业的供应商、施工方等上游企业的开票时间、增值税税率、结算方式的选择及进项税认证时间的筹划等都是进项税筹划的重要切入点。项目从开工至售罄，在增值税抵扣链条上，根据各个行业纳税义务发生的时点科学、合法地制定正确的税收筹划步骤，做出最符合企业要求的合理筹划方案，有效降低企业税负。
（四）加强对增值税发票的管理
房地产企业应该督促各个部门尤其是采购部门提高纳税意识，杜绝员工在原材料采购环节和接受劳务过程中不要发票的现象；加强工程决算的管理，及时取得增值税发票不拖延；严格会计核算程序，及时进行进项税额的认证、抵扣。改进企业对税务发票的管理内容和管理方式，加强对增值税专用发票发出、流通以及保管等多方面的管理，采用专人开具，专人保管的方式，相互监督制约，减少企业因为管理不当而造成的票据缺失和税务风险。
（五）加强税务机关沟通，确保企业税收筹划合法
企业的税收筹划必须在遵循法律法规的基础上进行，不能脱离法律法规以及税收政策，既要符合税收法律法规的规定，又能得到税务机关的认同，税收筹划所期盼的利益才能实现。因此，加强税务机关与企业之间的交流与沟通极为重要，可以避免或减少因对税收政策理解不足或双方的理解有偏差引起的不必要的纠纷，制定合理的税收筹划方案，在合法地范围内实现节税避税免税，从而提高税收筹划的质量和效益，降低税务成本。
四、结语
【关键词】房地产企业；工程项目；精细化管理；应用
一、精细化管理的涵义和标准
所谓精细化，就是从思路上一般要体现流程化、定量化、信息化等要素，使纷繁复杂的工作尽可能地变成有条不紊的固化工作链。精细化管理的建立，需要以常规管理为基础，是把常规管理进行深化改革的关键步骤，它的内涵主要包括规范化、精细化以及个性化三个方面。由此形成了精细化管理的标准：项目计划管理的信息化、操作程序的规范化、工种分工的专业化、激励考核的分段化。通过创新管理、细化流程的方式，在管理过程中获得经济效益，找到企业新的利润增长点。
二、精细化管理在房地产企业工程管理中的应用
（一）建立并完善房地产项目工程质量管理体系
一般而言，房地产项目的具体实施过程包括：土建安装工程、景观工程和精装修工程等几个部分，而这几个部分的施工与监管都必须以保障质量为重点。可以说，质量管理是项目管理的生命线，也是重中之重，一点也不能含糊。首先，更新质量管理的思路和系统，从以往的单方面的、单系统的质量管理上升为全面质量管理，费根堡姆所提出的“全面质量管理”，就是以系统论的协同思想，来理解企业的质量管理，从工程项目的采购设备材料等，到施工和监工人员的素养，以及设计阶段的工程规划等。其次，应用“ 样板引路”。“样板引路”即施工中各项工序只要建立样板，通过实物展示、参观学习，就可以把复杂的程序简单化，工艺定型化、规范化，实现流水线作业。这样不仅可以提高工作效率，而且能够把控好质量关，将偏差控制在标准以内，交出令业主满意的工程。在实际施工过程中，样板工程 在整体、细部、施工工艺、功能要求上达到规范要求的质量标准，对整个工程能起到示范先行作用；还可降低房屋渗漏、开裂、几何尺寸偏差等引起的质量风险。最后，引入第三方评估机构。第三方工程质量评估机构受房地产开发业主方委托，对多区域、多项目的各参建单位（ 业主方项目部、监理单位项目部、施工单位项目部）按照国家、行业相关质量规范文件及房地产开发企业工程管理的相关制度及文件进行工作质量及工程实体质量进行检查，是一种房地产开发企业的工程质量总控模式。主要任务是定期的检查各参建单位的工作质量和抽查工程实体质量，有利于 工程项目的质量管理监督。
（二）完善公司管控制度建设
针对无法满足企业发展或是不符合发展需求的规章制度，应及时修改甚至是废止，重新制定适应企业的制度。一旦新制作的规定出台，企业需及时对管理人员以及检查人员进行培训，以便帮助管理人员以及检查人员及时了解新规章制度，规范管理人员以及检查人员的执行标准，从而使管理工作得到落实，实现管理工作精细化。房地产企业还需对各部门工作进行梳理以及精细化，一旦工作中出现问题或疏漏，企业可以根据责任制度及时确认事故由谁负责，避免出现工
作人员工作内容重叠以及事故无人负责的现象。作为管理人员，应明确自身责任以及管理范围，对下属员工工作状态以及工作进程有清楚的了解，进而对整体工作的质量有所把握。企业完善公司管控制度，细化责任，能够有效强化管理工作，提高工作质量。
（三）房地产企业的成本精细化管理
目标成本即预算成本，是项目成本的第一稿，也是项目成本控制的上限。 对目标成本进行管理的意义在于，目标成本以市场为导向，可确保项目的目标利润。随着项目的实施，从目标成本管理进入动态成本管理，动态成本即项目的即时成本，在项目的实施阶段实际反映项目该阶段的真实成本。项目的开发成本随着开发的实施是动态变化的，它将直接影响到公司的经营决策，如项目开盘时的销售价格的确定、土地增值税的影响、项目利润的影等等，因此做好各关键节点、各阶段的动态成本尤为重要。实行动态成本精细化管理，加强动态成本的控制，建立动态成本监督预警机制，使项目的成本变化在项目的重要实施节点都能体现，真正动态地反映实际成本的变化。项目的完成，整个成本管理工作进入成本后评估管理阶段，成本后评估是在工程项目竣工后，对项目发生的整个建造成本情况进行全面的、系统的评价及分析总结，总结成本管理的经验教训，积累成本资料，为新项目成本管理提供参照。对于在成本后评估中总结的经验教训，应落实到各责任部门，在后期开发的项目中重点关注，避免重复发生。
（四）房地产企业的人力资源精细化管理
一个项目要进行精细化管理，首先必须解决的问题是向参与管理的全员灌输精细化管理的意义、必要性以及可实现性，从思想方面培养员工追求精细化的氛围，并且认可精细化管理的理念。其次是要注重人才的培养，精细化管理的本质是对人员专业的要求，对项目管理参与人员进行专业素质的培养和提高，将职业技能渗透到每个人的工作习惯中。要想真正实现精细化管理，就必须培养一大批合格的专业人才，通过职业化的管理流程，实现专业化、精细化、规范化。最后企业要在管理中运用项目管理理论，通过合理的、科学的管控促进企业员工的工作积极性，通过考核、奖励、处罚等手段，引导、培育、促进精细化管理，提高员工的工作效率。经过奖励优良处罚劣质的形式，总承包和监理主管能逐步增强职责感、加大质量监管力度，将质量业务落实的更加细致、完整。
（五）房地产企业的物业服务精细化管理
精细化服务是一种先进的理念、态度及文化。在房地产企业中实行物业服务精细化管理，需要与企业文化建设紧密的结合在一起，营造出一种良好的物业服务精细化管理的企业氛围。将物业管理覆盖到每一个环节、细节、操作和数据等。它最终目标是利用服务精细化的理念、态度及文化对看似简单的工作 进行精细、优质的管理。
三、结束语
总而言之，随着房地产企业工程项目的不断拓展，精细化的管理模式将会成为企业管理的主要方式，该管理方式也是一项长期的、系统性的工作，需要各项目工作人员的积极配合，将精细化管理的思想贯彻到企业发展的全过程，促进企业的快速平稳发展。
参考文献：
[1] 王佳志. 精细化管理在房地产企业工程管理中的应用研究[J]. 城市建设理论研究：电子版， 2013（35）.
【关键词】 货币政策; 房地产; 经营绩效; 面板模型
中图分类号：F270.3 文献标识码：A 文章编号：1004-5937（2015）07-0069-04
一、前言
房地产业是我国国民经济的支柱性产业，对我国经济增长作出了重大贡献。当前房价一直居高不下，引发了一系列的社会问题。自2003年开始，央行频繁使用货币政策工具对房地产行业进行调控，不少学者也进行了相关研究，取得了丰硕成果。任木荣（2012）和王东（2012）就货币政策对我国房地产价格的影响机制进行了研究。任木荣（2012）认为货币政策传导有效性不强，导致货币政策的调控效率较低，利率因无法区分投机需求和消费需求，对房地产市场的影响有限。王东（2012）指出调整房地产市场供给结构，加快经济适用房建设是调控房价的关键。陈胜（2010）就货币政策对房价的影响进行了实证检验，指出货币政策对房价影响显著，认为在调控房价时应该注重货币政策的运用。艾丹（2010）对货币政策在抑制高房价中的作用进行了研究，研究结果发现，提高央行准备金率，控制商业银行贷款和其他相关融资渠道是使货币政策发挥作用的有效手段。也有部分学者面对货币政策调控将房地产企业作为研究对象进行了相关研究。陈震（2008）采用因子分析法，使用24家具有代表性的房地产企业2007年的统计数据对紧缩货币政策下房地产企业的生存能力进行了研究，指出规模较大的房地产企业生存能力较强，充分体现了房地产行业的规模效应。姚雪绯（2011）采用递归VAR方法，使用42家房地产企业2003―2009年的季度数据，研究了货币政策对房地产企业现金流的影响，指出广义货币供应量（M2）和短期利率对房地产企业现金流都有影响。短期利率对经营活动现金流影响较大，M2对筹资活动现金流影响较大。陈欢（2013）利用2008―2011年房地产上市公司的数据，对货币政策与房地产企业融资决策的关系进行了研究，指出贷款基准利率和存款准备金率对房地产上市公司资本结构中负债和所有者权益的影响是完全相反的。当前关于货币政策对房地产企业经营绩效影响的研究还没有明确结果，本文采用房地产上市公司面板数据来研究货币政策对房地产企业经营绩效的影响。
二、理论分析
货币政策是指政府或中央银行为影响经济活动所采取的措施，尤指控制货币供给以及调控利率和存款准备金率，以达到或维持特定政策目标的各项措施。货币政策的传导机制可以表述为在一定的货币政策目标指导下，通过使用货币政策操作工具影响货币政策操作目标，并通过各种传导渠道传递至最终目标实体经济。
（一）贷款利率对房地产企业经营绩效影响分析
贷款利率调整将会影响房地产企业融资成本，成本的改变又会影响企业的现金流量，继而影响企业运营能力。利率调整会影响潜在购房者的购房意向，进而影响房地产企业的销售，最终影响房地产企业盈利能力。另外，利率的调整将直接影响上市公司的财务费用。房地产企业为减少政策变动对企业的影响，可能会改变企业融资结构从而影响企业的偿债能力。
（二）存款准备金率对房地产企业经营绩效影响分析
中央银行提高存款准备金率，导致商业银行放贷资金减少。商业银行为防范风险，对房地产企业的贷款条件和资金用途的要求和监控将更加严格，使得房地产企业获取贷款的难度更大。同时，中央银行对存款准备金率的调整将导致消费者对房地产不明朗的前景持观望态度，间接降低房地产企业资金来源，资金短缺导致房地产上市公司无法获取土地，土地储备减少将影响房地产上市公司进一步开发，影响房地产企业的成长能力。
（三）货币供应量对房地产企业经营绩效影响分析
货币供应量对房地产企业的影响可以从货币供给的流动性和银行的信贷渠道两方面解释。央行通过增加基础货币投放，在流动性更加充裕的情况下，商业银行的放贷能力提高、放贷意愿增强，促使银行发放更多的房地产抵押贷款，从而增加了对房地产的需求。房地产企业方面，货币供应量增加，房地产企业更容易获得资金，促进企业发展。另外我国市场经济不完善，投资渠道匮乏，货币供应量增加导致大量资金流向房地产市场，降低房地产企业经营成本，提高房地产企业收入，影响房地产企业经营绩效。
三、实证检验
（一）样本选择与数据处理
研究货币政策对房地产企业经营绩效的影响需要选取合适的货币政策指标和房地产企业经营绩效评价指标。通过分析货币政策与房地产上市公司经营绩效评价指标之间的关系，得出货币政策对房地产上市公司经营绩效的影响。
1.货币政策指标数据选择与处理
货币政策指标方面，选取贷款利率、存款准备金率和货币供应量作为货币政策指标。考虑到房地产开发周期一般在三年以内，选取1―3年期的贷款利率作为贷款利率评价指标。因研究对象为房地产上市公司，规模较大，资金需求较多，小型金融机构资金难以满足房地产上市公司需求，选取大型金融机构存款准备金率作为法定存款准备金率评价指标。通过文献研究发现，货币供应量研究方面基本都选取广义货币供应量作为研究对象，因此，本文选取广义货币供应量（M2）作为货币供应量评价指标。
从2003年开始，中国人民银行在国务院指导下对贷款利率和存款准备金率进行了多次调整，因本文研究对象为年度数据，为方便研究及数据统一性，取每年的平均贷款利率和平均存款准备金率作为贷款利率和存款准备金率的最终数据，如表1和表2所示。
中央银行主要通过公开市场业务调节货币供应量，通过发行中央银行票据，回笼资金使得流通中的货币减少;相反，通过回购债券等使资金进入流通增加货币供应量。2003―2013年，我国货币供应量情况如表3所示。
2.房地产企业样本选择与数据处理
利用深圳证券交易所和上海证券交易所的信息，通过房地产板块分析，选取了149家房地产上市企业，通过分析其主营业务收入，选取房地产业务收入占总业务收入85%以上的企业并剔除财务数据不全的企业，最后共选取59家上市房地产企业作为研究对象。通过上市房地产企业的年报，提取了59家上市房地产企业2003―2013年11年的财务数据。
（二）房地产上市公司样本选择及经营绩效评价指标构建
当今社会，无论何种社会形态，无论何种经济制度，也无论何种企业性质，财务绩效始终是企业关注的核心，因此采用财务指标评价企业经营绩效对任何经济环境下任何性质的企业都具有重要意义。本文从盈利能力、运营能力、偿债能力和成长能力方面使用财务指标构建房地产企业经营绩效评价指标体系，如表4所示。
（三）模型构建
本文使用Eviews软件，通过建立面板数据模型来检验货币政策对房地产企业经营绩效的影响。面板数据包含有横截面、时期和变量三维信息，利用Panel Data（面板数据）模型可以构造和检验比以往单独使用截面数据或时间序列数据更为真实的方程，可以进行更加深入的分析。
1.面板数据模型检验
面板数据模型的种类很多，一般可以分为变系数模型和变截距模型。考虑到房地产企业样本全部来自沪深A股，样本房地产上市公司面临的社会背景和经济制度并无太大差异，又因为通常很少采用变系数模型，因此这里采用变截距模型。变截距模型又有混合效应模型、固定效应模型和随机效应模型，因此，在模型设定前先进行相关检验确定模型形式。通常使用F检验决定选用混合模型还是固定效应模型，用Hausman检验决定采用固定效应模型还是随机效应模型。
2.建立回归模型
本文经过单位根检验，原序列平稳，可以建立回归模型。经F检验和Hausman检验确定模型形式，建立变截距混合效应模型。考虑到货币贷款利率、存款准备金率和货币供应量等对房地产企业的影响可能存在滞后性，因此建立当期影响的回归模型1和滞后一期影响的回归模型2。
y（1，2，3…）= ？琢 + ？茁1x1 + ？茁2x2 +
？茁3x3+？酌 （1）
y（1，2，3…） = ？琢 + ？茁1x1（-1） +
？茁2x2（-1）+？茁3x3（-1）+？酌 （2）
其中y1、y2、y3…为总资产报酬率、净资产收益率等绩效评价指标，x1、x2、x3分别为贷款利率、存款准备金率和货币供应量，？琢为常数项，？茁为影响系数，？酌为误差项。
经过分析整理，得到回归结果如表5、表6所示。
（四）检验结果分析与说明
由货币政策（贷款利率、存款准备金率、货币供应量）与房地产上市公司评价指标（盈利能力、运营能力、偿债能力、成长能力）的回归模型，综合考虑当期影响及滞后一期的影响可知：
贷款利率对房地产上市公司每股收益和每股净资产影响显著，影响系数为负，且当期影响比滞后一期影响显著。说明利率提高会影响房地产企业的盈利能力，这种影响会随着房地产企业的调整逐渐减弱。原因在于贷款利率提高导致房地产企业融资成本增加，对房地产企业当期盈利能力造成影响，之后房地产企业通过提高售价等措施，将增加的融资成本转嫁给消费者，所以影响逐渐削弱。货币供应量对房地产上市公司总资产报酬率、每股收益影响显著，影响系数为负，滞后一期影响不显著。说明货币供应量增加对房地产企业的盈利能力一开始有负面影响，之后这种影响逐渐削弱。可能的原因是货币供应量的增加，导致房地产上游的建筑材料价格上升，而商品房的建造和销售具有价格滞后，导致房地产企业盈利能力降低，之后房地产企业通过提高售价将增加的成本转嫁给消费者，这种影响逐渐削弱。
贷款利率对房地产上市公司存货周转率和总资产周转率当期影响不显著，滞后一期影响显著，影响系数为负。说明利率对房地产企业运营能力的影响具有滞后性。贷款利率调整影响潜在购房者购房意向，最终影响房地产企业销售，进而影响房地产企业存货周转率和总资产周转率;存款准备金率对房地产上市公司存货周转率和总资产周转率影响显著，影响系数为负且滞后一期影响仍然显著。说明存款准备金率提高对房地产企业的运营能力具有重大影响，且这种影响短期内不会消失。货币供应量对房地产上市公司运营能力影响不显著。
贷款利率对房地产上市公司流动比率、现金比率影响显著，存款准备金率对房地产上市公司长期负债比率和资产负债率影响显著。说明贷款利率的变化会影响房地产企业的短期偿债能力，存款准备金率的变化会影响房地产企业的长期偿债能力。贷款利率变动，房地产企业将付出更多的财务费用，流动资产减少，导致房地产企业短期偿债能力受到影响。存款准备金率变化，房地产企业融资困难增加，房地产企业为保证发展需要，倾向于借入更多长期贷款或进行权益融资，以应对未来的不确定性。货币供应量对房地产上市公司现金比率影响显著，影响系数为负。说明货币供应量的短期刺激，会导致房地产企业减少现金持有量。货币供应量增加，房地产企业获得资金的途径增加，未来不确定性减少，房地产企业将减少现金持有量。
贷款利率对房地产上市公司总资产增长率当前影响为负，滞后一期影响为正。利率的提高对房地产企业成长能力有负面影响，对未来房地产企业的成长有促进作用。可能原因是利率提高导致商品房价格上涨，人们的短期观望导致房地产企业销售变慢，但是房地产市场仍然处于卖方市场，当消费者发现这种价格的提升是一种长期趋势时，会积极进入房地产市场，导致房地产企业的未来成长能力增强。存款准备金率对房地产上市公司净利润增长率和总资产增长率影响显著，影响系数为负，说明存款准备金率的提高对房地产企业的成长具有负面影响。存款准备金率增加，房地产企业融资困难，资金欠缺影响房地产企业土地储备和开发建设，影响房地产企业成长。货币供应量对房地产上市公司总资产周转率影响显著，影响系数为负，滞后一期影响不显著。说明货币供应量对房地产企业短期成长能力有负面影响，影响逐渐削弱。货币供应量对房地产企业短期盈利能力有影响，影响房地产企业成长能力。
四、总结
货币政策对房地产企业经营绩效具有明显影响，特别是当前房地产市场下行趋势预期增强的情况下，房地产企业通过转嫁成本等方法消除对绩效的负面影响将变得愈发困难。另外，十八届三中全会后，要发挥市场在资源配置中的决定作用，利率将逐渐交由市场决定，房地产企业将面临更多的不确定性，在这种情况下提高房地产企业经营绩效对房地产企业未来发展有重要意义。
在货币政策影响下，房地产企业要想更好地发展，首先，要拓宽融资渠道。货币政策变动对房地产企业经营绩效造成影响的一个路径是影响融资成本，在转嫁成本越来越困难和市场愈发不可预测的背景下，银行的风险意识将显著增强，房地产企业不可能再依赖银行贷款，必须拓宽融资渠道，其中海外融资和信托融资是重要选项。其次，房屋开发要面向真实自住的需求。货币政策的调控重点在于控制投资投机性需求，鼓励刚性需求，进行差异化调控的动机明显，在当前降价预期严重、销售艰难的环境下，房地产企业应当面向真实自住性需求和改善性需求，开发适销对路的房子，回避政策和市场风险。
【参考文献】
[1] 任木荣，苏国强.货币政策工具调控房地产价格的传导机制分析[J].中央财经大学学报，2012（4）：23-29.
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[3] 陈胜.货币政策因素对房价影响的实证分析[J].会计之友（上旬刊），2010（6）：25-27.
[4] 艾丹.货币政策在抑制高房价中的作用[J].辽宁师专学报（社会科学版），2010（4）：3-4.
[5] 陈震，吴宗法.货币政策紧缩下的我国房地产企业生存力研究[J].经济论坛，2008（20）：65-67.
关键词：税收负担 房地产企业 经营绩效 影响
笔者进行总结整理认为，普遍的学者都认为国内房地产行业实际的税负水平都比较高，同时也根据这一理论提出了与之对应的结构性减税等政策建议。然而，这些理论都的主要内容都偏重于定性分析以及行业比较分析为主，而站在税收负担影响房地产企业经营绩效这一角度的却寥寥无几。因此，本文将以这些理论作为基础，通过一系列的实例证明我国相对于过重的税收负担对房地产企业经营绩效的具体影响有哪些，并基于此，提出一些建议。
一、税收负担对房地产企业经营绩效的影响
（一）影响流程
总的来说，税收负担对于房地产企业经营绩效的影响需要经过四个流程，并且是处于循环反复的状态。
1、不断变化的政府税收政策
税收政策作为国家进行宏观调控政策的一个重要内容，需要国家根据实时状况进行不断的调整。合理的税收政策能够保证国家经济可以健康增长、群众拥有合理的就业率、物价也处于预计的范围内。通过增加或者减少税收进而协调好不同利益群体所获得的收入，进而实现资源能够得到最为科学的有效配置。
2、利益联系者的动作变化
国家出台的税收政策会让利益的联系者的税收负担产生改变，继而导致其收入以及其他福利也跟着改变，这就迫使利益的联系者改变其动作变化，进而保证自己的经济收入处于可控的范围内。
3、企业的经济动作改变
利益联系者的收入发生改变之后，其引发的连锁反应就是企业在进行投资以及资本结构的选择或者产品价格定位等动作时也会跟着改变，进而保证自己的经济利益时刻处于最大化，这样最终会使企业的资源配置以及制度的设置发生改变，整个企业的经营绩效也跟着改变。
（二）具体影响
1、房地产税收负担不断上涨，整体税负情况偏高，内部结构极为混乱
因为房地产的外部环境较为良好，例如货币政策并不紧张、外国资本持续流入以及经济发展的形势较为理想，这样房地产行业的税收负担提高不仅不会使整个行业的发展受到阻碍，还会保证其发展处于健康状态。作为国家财政收入比较关键的来源，房地产税收主要被用于城市以及周边基础设施的建设支出，而政府的投资在另一方面能够将新建房屋的潜在价值提升上去。因此，房地产的税负水平将持续上涨。
2、房地产企业总体税收负担会降低其经营绩效的提高力度
通过进行实例证明的话，我们可以发现税收负担已经成为了影响我国房地产企业以及未来经营绩效的一个关键因素，如果税收负担过重的话，不但会导致我国房地产的企业竞争力降低，还会阻碍房地产企业的可持续发展。
3、房地产企业营业税金以及附加税收负担同其经营绩效成正比关系
如果政府通过提高企业以及消费者的税收来提高自己的财政收入，那么这些财政收入将被用来投入到政府的采购以及基础设施的建设中，这样却能够提高房地产企业经营绩效。
二、相关建议
（一）精简房地产开发环节的税种
在进行房地产开发的流程中，一旦过度课税房地产企业，那么不仅会导致企业进行开发的成本大大增加，还会在某些方面使得房屋商品的供求关系处于不平衡的状态，所以，需要精简房地产开发环节的税种，继而减少在这一环节中税收的负担。例如，我们可以减少那些已经按照法律规定土地出让金同时获得了土地使用证明的企业，可以减少其在其他方面的附加税，因为我们需要明白，出台耕地占用税的原因在于使耕地得到保护并让土地资源能够被合理利用。
（二）优化交易环节
当前我国的房价较为昂贵，所以，如果在这一环节，房地产开发商需要承担相当沉重的税收负担，那么房地产企业的开发成本将不得不提高，为了实现利益最大化，其制定的房价也较高，这样不仅会使消费者感到负担过重，企业也难以实现可持续发展[4]。所以，笔者认为有必要降低目前交易环节的税收负担。
而交易环节中，土地增值税以及营业税这两项税收政策的重复征收最能够体现出来。比如，房地产企业在销售的环节，首先就需要交纳营业税，而在新建房完工并且结束销售时，还另外需要再缴纳土地增值税，这样一来，房地产企业需要承担相当大的税收负担。其实，我们站在宏观的角度来开，土地增值税同营业税有着相同的特点，而我国一贯的政策都是增值税同营业税并不需要重复缴纳，但是在房地产行业却没用确切的实施。
（三）保有环节的完善
房地产的抱有环节所征收的税种主要包括房产税以及城镇土地应用税。因为抱有环节计税基础并不清晰，所以造成了保有环节征收房地产的相关税收不高，这就是导致国家为了扩大财政收入而被迫提高流转税税收征收比例的关键因素。其实，我们可以试着将抱有环节的城镇土地应用税以及目前的房产税并成综合的房地产税，保证二者的功能得到体现，继而提高保有环节的税收效率。
三、结束语
从目前情形来看，我国的楼市行情已经不断下降，而国家经济结构也处于调整状态，减轻房地产企业税收的负担不仅能够使房屋的销售价格得到下调，还能够让更多的消费者购得起房，另外也能够保证房地产行业实现可持续发展。所以基于此，笔者提出三条减少房地产企业税收负担的建议。同时，希望有关的学术研究者，能够不断创新与进步，通过共同努力，能够更加完善税收政策，保证税收负担对房地产企业经营绩效之间的平衡，继而社会群众的生活质量得到提高，并使国家的经济得到健康发展。
参考文献：
[1]刘莉.税收负担对房地产企业经营绩效的影响研究[D].浙江大学，2015
[关键词]房地产企业 财务管理 特点 问题 措施
一、新形势下房地产企业财务管理所呈现特点
1.面临财务风险加大
随着国内经济快速增长、城镇化水平加快，房地产行业获取了极大的发展优势，房地产开发活动的广泛开展，也使得房地产企业资金投入量变大、筹资任务加重，财务管理周期随之变长。在相对较长的开发经营周期中，房地产企业经营管理遭遇诸多不确定、不稳定因素，致使房地产企业投资项目成败、经济效益大小等都面临双重结果，房地产开发极具风险威胁。为了更有效地降低企业所受损失，企业经营管理者应力图避免投资决策失误的现象，这便对企业财务管理工作及负责人员提出更高的要求，比如提供高质量的投资决策分析，提升投资决策分析准确性、可靠性，确保为企业经营者提供的投资项目决策方案具备及时、可靠信息作保证，最终将风险加以分散、降低。
2.财务管理难度增加
当前，房地产开发还涉及到多方面问题，房地产企业财务关系同样出现复杂性选择。一般来讲，房地产企业财务关系包含有开发企业与其投资人、债权人、债务人、内部职工、被投资单位的关系，还有房地产企业内部各个单位与其上级管理部门间相互关系，其具体表现为被动迁单位或者居民、勘察设计单位、材料物资供应商、施工安装企业、商品房购买者(个人)、管理部门(如工商、审计、税务部门)等，与房地产企业所形成大量、频繁的资金往来结算关系等。如此一来，房地产企业财务管理工作难度加大，开发企业必须首先强化自身债权债务管理，尽可能协调好企业自身与各个方面的关系，才能真正推动房地产企业经营活动顺利开展。
二、我国房地产企业财务管理中的常见问题
1.财务监控不严
当前，我国房地产企业行业内部财务核算制度十分不健全，财务监督控制机制建设较弱。比如企业经营管理者对财务管理不够重视，财务人员素质比高，企业财务核算水平较低，使得财务会计资料真实性、可靠性、完整性、及时性无法达到标准，财务信息所具有的经济价值几乎完全丧失。再如房地产企业内部监督管理和控制机制不完善，企业内部控制制度流于形式，或者缺乏相应的内控制度和审核程序，则极易导致企业资产内部盗用和流失问题的产生。
2.管理水平偏低
企业经营者管理水平、财务人员业务素质等，都关乎房地产企业财务管理能否有序进行。现实情况是，一些企业经营管理者文化素质偏低、经营管理理念保守落后，完全缺乏现代化的财务管理观念：还有经营者集权意识过重，凭着经验和感觉管理、投资决策，企业内部又缺乏相应的监督机制，财务工作未能参与企业各项经济业务。更加重了财务管理的无计划和混乱状态；又有经营管理者在财务管理上采取家族式管理模式，比如由亲属担任财务部门会计、出纳职务，使得出纳人员领导财务工作，业务上极易陷入混乱局面；不少财务人员业务素质偏低，且缺少相应的专业知识和经济常识，而房地产行业税收政策、法律法规等都较为复杂，财务工作者若不具备过硬的业务水平，则很难应对企业资本化、规模化经营后的各种财务问题和财务风险。
3.资金管理欠佳
融资困难、盲目追逐高端产品、流动资金管理落后。这几乎是房地产企业财务管理中的几大弊病。筹资活动上，房地产企业筹集资金时遇到融资困难、金融服务滞后的发展瓶颈，尤其是某些中小型民营房地产企业更是由于自有资金比例及财务管理规范程度较差而难以贷到资金，再加上房地产企业较难找到合适的金融中介机构及贷款担保机构，以及市场经济体系仍旧不甚完善，给企业贷款带来更大难题，进而导致开发资金严重不足，企业便可能不惜代价、不计成本地向民间高息借款，这又进一步增加了企业经营业务成本和财务费用的压力，项目开发也可能受到影响。此外，投资活动上，不乏有些房地产企业不以市场为导向，投资缺乏科学性，盲目追求高端产品，无视房地产行业市场所需，生产出一些滞销产品或烂尾楼。日常经营活动上，流动资金管理欠妥，尤其是资金沉淀问题严重，比如出于加快资金回笼、产品促销的目的，房地产企业往往会在缺乏市场调研的情况下，随意为客户提供购房担保，一旦客户将来不具备偿还银行贷款的能力，企业则不得不为此类客户垫上归还银行按揭款项，其结果便是企业内部出现大量的长期应收款挂账，资金无法及时回笼，再加上多数房地产企业不重视日常现金流量管理，或者未建立仓库管理制度，不良资产长期挂账，成品库存积压，财务状况堪忧。
三、完善房地产企业财务管理体系的各项措施
1.积极拓展筹资渠道
根据房地产行业特点，房地产企业开发项目过程中需要一笔巨大的资金投入，筹资任务异常繁重，企业只有具备多元化的筹资渠道，才能很好地完成筹资任务。一则积极发展银行贷款之外的其他形式金融业务，诸如银行承兑汇票、保函、信用证、商业汇票等多种结算方式：二则寻找进入资本市场的最佳途径，比如借助于发行股票、债券等方式筹集企业经营资金；三则由自然人或企业发起，向民间游资定期筹资：四则企业实施并购、重组等措施，逐步扩大市场份额，既增强、壮大企业实力，又成功幕得所需资金；五则尝试融资新元素，比如在房地产投资信托基金基础上，尝试海外私募、股权回购、可转债、租约变现、海外上市等一系列新的融资方式。
2.施现代企业管理制度
在现代社会化本生产、市场经济大发展的宏观背景下，现代企业制度要求各类企业都应致力于构建产权关系明确、责权关系对策、治理结构严谨、制约机制健全、筹资渠道广泛、企业规模迅速扩大且能持久经营的现代制度模式。换言之，产权股份化、管理制度化、组织公司化。这是现代企业制度的基本要求，也是房地产企业经营的努力方向，在建立现代企业管理制度过程中，房地产企业应积极分离企业所有权和经营权，以最大程度上减少投资者对企业日常经营管理的干预和控制，使得企业管理人员真正具备管理企业的权利，并尽可能以新的管理理念和最优的企业管理制度对企业进行管理。同时，管理者还应在生产经营中主动采取现代化管理手段，调动经营者自身以及企业员工的创造性和生产力，既要解决企业中传统家族式管理造成的规模小、机制不活、体制不顺、管理混乱、综合竞争力弱等缺陷，又要明晰企业发展方向。努力提升企业规模、档次和水平。
3.重视投资项目管理
作为一种资金密集型企业，房地产企业投资规模较大，尤其是一些重大项目投资，企业应在慎重做出可行性研究之后进行决策，以避免出现决策失误、资金损失等结果。加强投资项目管理，应对投资效益合理性预测，对投资方案进行可行性分析研究，即对拟建投资项目进行全面的综合性技术经济分析，在房地产开发整体过程中，可行性分析研究阶段尤为关键，此阶段具有最大的不确定性和机动性，企业在这一阶段对风险评估、分析的正确与否，对房地产投资项目结果产生直接性影响。此外，企业还应利用现资组合理论，对投资组合进行合理化调整，比如房地产投资类型不同，所对应商业风险、获利能力等均不相同。为了实现最好的房地产类型组合投资，房地产企业便应尽可能降低投资的商业风险、确保取得预期的投资收益等。
一、基本情况
本次调查对象为辖内县域14家房地产企业，其中龙山3家、永顺4家、保靖3家、凤凰3家、泸溪1家。到2008年6月末，被调查企业资产总额60231万元，其中固定资产10175万元，无形资产389万元，流动资产44793万元，分别比2006年增加19352万元、6862万元、315万元和22082万元；负债总额38623万元，比2006年增加18386万元；实现销售收入14414万元，比2006年增加7689万元；利润1764万元，比2006年增加1819万元。2008年上半年计划总投资21334万元，实际完成投资8093万元；新开工面积16.51万平方米，竣工面积12.25万平方米，实际销售面积10.39万平方米，空置面积4.31平方米。
从14家县域房地产企业的调查情况看，近年来，由于房地产价格的迅猛上涨，市场开发火爆，企业经营规模不断扩张，资产负债急剧增加。但从去年初以来，随着国家对过热的房地产业的各项宏观调控措施陆续出台，房地产企业经营环境逐步趋紧，过热的势头得到初步抑制。2008年上半年，14家企业新开工项目9889万元，比去年同期减少332万元；新开工面积16.51万平方米，同比减少1.4万平米。虽然湘西房地产市场价格仍然在温和走高，但是企业反映由于土地价格攀升，税费开支过高（占销售收入的28.1%），建筑材料和人工价格不断上涨，导致经营成本增加，融资压力加大，企业经营困难，有的企业甚至已经无力维持正常经营。
二、目前县域房地产企业经营中存在的问题
（一）县域房地产开发企业普遍资质低、规模小。如保靖县能够进入政府统计部门经济信息采集范围的建筑企业仅3家，房地产开发企业为4家。建筑企业全部为集体企业，最大的一家资产规模也仅1500多万元。企业资质等级普遍不高，只能从事不超过7层楼的房屋建筑。
（二）金融机构信贷支持力度持续乏力，企业资金吃紧。据14家企业的抽样调查反映，2006、2007、2008年三年中获得金融机构贷款的企业分别为2家、3家和5家，占被调查企业比例为14%、21%和36%，贷款余额分别为826万元、1329万元和1389万元。从县域金融机构对全部房地产开发企业贷款情况看，2006年末贷款余额为7501万元、2007年末为7697万元、2008年6月末为7010万元，近三年来贷款余额基本上增长不大，甚至出现下降势头，房地产开发热与信贷冷形成明显反差，原因主要是受国家信贷政策限制和房地产企业自身信贷条件不够所致。
（三）部分房地产开发企业民间融资规模大，融资风险正在集聚和显露。被调查的14户企业中，有4家房地产开发企业均不同程度存在民间融资，融资时间一般为六个月到一年，利率为24%―36%，少量的融资利率高达72%，其中最大一户2008年6月末民间融资余额为6257万元，占其同期资产的72%，参与融资人员1216人次，目前已出现融资纠纷。某房地产公司开发的商贸城项目，也是采取民间融资筹集资金，由于资金链条断裂，开发商携款潜逃，导致还有280万元集资款无法兑付，造成社会不稳定因素。调查发现，目前房地产企业民间融资方式出现了新的变化格局：一是融资区域扩大化。据调查了解，受融资回报率走高的刺激，周边地区的来凤、松桃、麻阳、桑植等地城乡居民或通过熟人到湘西融资，或通过中间人将资金“打包”转入到集资房地产企业，以获取高额利润。如今年4月初，永顺县某中间人将其附近的张家界、桑植等地亲朋好友资金130万元“打包”，以自己的名义向某房地产开发公司融出资金。与此同时，外地企业在湘西高息融资现象也有所抬头。二是资金流向逆向化。主要是民间资本正在向国家宏观调控领域之一的房地产领域渗透。近年来，在土地等资源价格不断上涨，房地产开发急剧升温的背景下，民间资本为追逐高额回报逆国家宏观调控方向而动，迅速补位银行信贷资金撤出后留下的市场“空白”。三是操作手段“专业化”。如在融资凭证上，将其标明为“股东入股分红”。将投资人身份认定为“股东”，在利益分配上视为“收益分红”，在操作层面上似乎是合理合法，无懈可击。
（四）多数企业经营和财务信息不透明，账务报表资料不全。被调查的企业中，大部分没有正规的会计核算资料，甚至有的根本就没有财务管理，如外地某房地产开发公司在永顺县经营房地产开发业务已经10余年，但该公司一直没有健全的财务机构和报表，直到今年出现融资纠纷当地政府过问此事后才在政府有关部门督促下于5月健全完善相关财务核算和凭证报表。据该县房产局反映，由于大多数企业没有财务核算资料或者会计报表不真实规范，造成房地产税费无法据实征收，只有通过估算“砍砣砣”的方式收取。
三、建议及对策
（一）进一步规范对县域房地产开发企业的监督管理。一是加强对县域房地产企业特别是对房地产开发企业项目经营部的管理，严格准入条件，限制借用资质而又缺乏资金实力的企业或个人进入房地产开发领域。二是强化县域房地产企业的财务核算管理，及时督促企业建立健全财务管理，完善会计核算，进一步增强企业经营和财务信息透明度。
（二）加大对资质好、实力较强房地产开发企业的政策扶持和信贷支持。根据目前央行加大对中小企业信贷支持的政策要求，辖内各金融机构要对县域房地产企业的风险和信贷情况分门别类进行摸底，对资质好、实力强的房地产开发企业进一步加大政策扶持和信贷支持力度，帮助企业渡过紧缩难关。同时，县域房地产企业要进一步加强自身内部管理，增强经营透明度，积极创造条件取得金融机构的信贷支持。
（三）切实加强对县域房地产企业民间融资的监管。一是建议相关职能部门建立和完善县域房地产企业民间融资监测体系，定期采集企业民间融资活动的有关数据，特别对其中利率变动情况进行定期监测，加强对县域房地产企业民间融资的监测和管理。二是进一步明确民间融资的监管部门及其职责权限。防止目前出现的各监管部门“谁都负责，实际上谁都不负责”的职责不清现象。进一步界定民间融资和非法集资的认定，防止出现“没出事就是民间融资，出事就是非法集资”的被动局面，以利于做好事前防范。三是加大舆论宣传力度，使人们了解相关的政策、规定及民间借贷的风险性，避免因利率过高、投向失误以及资金过度集中而引起风险，给借款人带来损失，进而引发系统性风险，危及社会和金融稳定。
