时间：2023-07-02 09:37:21
引言：易发表网凭借丰富的文秘实践，为您精心挑选了九篇房地产投资合作模式范例。如需获取更多原创内容，可随时联系我们的客服老师。
[摘要]中国地产的发展，吸引着越来越多国际投资的目光，房地产投资基金成为近两年来外资进军中国房地产市场的热点。按投资方式，我们可以把国外房地产投资基金分为四种方式，其对我国房地产市场的影响既有有利的一面，也有不利的一面。总的来说，作为一种新的融资方式，我们应该欢迎国外房地产投资基金进入，但是也必须要对其加以一定的管理，保证其对我国房地产市场发挥更大的作用。
中国地产的发展，吸引着越来越多国际投资的目光，外资除了购买国内不动产或从事地产开发以外，还可以向国内开发企业融资的方式进入中国市场，其中，房地产投资基金成为近两年来外资进军中国房地产市场的热点。早在10年前，就有国外的房地产基金进入中国，如澳大利亚最大投资银行麦格理银行自1994年就已经在中国运作，从1994-2003年间，该银行已经成功募集及筹建了5项独立的中国房地产开发基金，总额超过1.2亿美元。但是房地产投资基金真正大量进入中国是从2003年开始，央行121号文件颁布之后，早就跃跃欲试的海外基金机构，抓住中国国内房地产公司对海外资金需求的机遇，大举进入中国房地产市场。
如2003年8月，荷兰RodamcoAsia成功收购了上海盛捷服务式公寓，同时新加坡凯德置地通过其新加坡母公司设立房地产投资基金，共筹资金额1-2亿元投入上海的房地产项目，2004年3月，瑞安集团正式宣布其旗下的子公司瑞安地产，在国际资本市场成功融资近4亿美元，以致力于中国房地产开发等。到2005年，摩根斯丹利、美林、雷曼兄弟、盛阳房地产基金等数十支曾经主要关注海外房地产的投资基金都已经转向中国房地产行业，国外房地产投资基金在短短的几年内就在中国房地产市场上占据重要地位。
虽然其规模在目前来说还比较小，投资的地区也仅限沿海一线城市以及主要的几个二级城市，但是随着其规模的扩大和深入发展的势头，势必会对中国房地产市场产生深远的影响。
一、国外房地产基金在我国的投资方式
根据国外房地产基金进入我国房地产市场的性质，大致可以将其投资方式分为四类：一是开发型投资，二是收租型投资，三是收购不良资产，四是委托管理模式。
1．开发型投资开发型投资主要是基于开发周期所带来的高风险和高回报，外资资本直接介入前期的开发过程，包括土地的一级开发和项目开发，一直到项目销售完毕为止，周期一般较长。在开发投资中，房地产投资基金对住宅业的投资力度较大。
因为近年来中国个人购房在销售总面积中所占的比例逐年升高，1998年上升到58%，2003年更是上升到90%。因此，外资地产基金更青睐于开发住宅产业，强劲的市场需求可以降低他们的投资风险，获得更大的利润。如摩根斯丹利房地产基金与上海永业集团共同投资开发“锦麟天地雅苑”，摩根斯丹利占10%的股份。荷兰国际房地产与复地集团合作开发松江新城住宅项目，分别占50%的股份等。
2．收租型投资收租型投资的基金并不介入到地产项目的开发中，而是以收取稳定的租金为目标。它又主要表现为两种方式，一是通过购买有稳定租户的已建优良物业，长期持有收租盈利。如荷兰RodamcoAsia收购上海盛捷国际服务公寓就是以收租为目的，这种收租的方式可以避免买地、审批建筑等时间成本，方便快捷的介入到中国地产市场。另一种方式是自己开发房地产，然后出租经营。
采取这种方式的有全球最大上市工业房地产投资信托公司的普洛斯公司，它专注于地产的租赁服务，在上海松江开发区为一个世界500强工厂公司专门投资了一个配送中心，普洛斯的项目往往租期在5-10年左右。
3．购买不良资产外资房地产基金最早进入国内的途径就是通过收购中国四大国有商业银行的不良资产的房地产项目开始的，尤其是收购不良资产中剥离出的酒店和写字楼项目，外资通过不良资产证券化，打包处置从而变现盈利。比较典型的是摩根斯丹利，2004年其与内地房地产开发商金地集团、盛融投资全资在中国设立一家项目公司，出资占55%，该公司受让帐面价值为28.5亿人民币的中国建设银行的不良资产包，这些资产包中的资产多为中国城市中的商业物业，公司将在不良资产处置中发挥重要作用。
4．基金委托管理基金委托管理模式是2005年下半年兴起的新兴模式，这种模式就是让多个地产基金管理公司参与投资管理，每个公司做自己最擅长的业务，采取这种模式的目的是要解决基金公司在投资中出现的机构过于庞大，管理困难等问题，更多的从资本市场去获利。如2005年7月25日，美国西蒙房地产集团有限公司以及摩根斯丹利房地产基金与深国投商用置业有限公司共同成立合资公司，前两者各持32.5%的股权，后者持35%的股权，该合资公司主要从事开发内地商业地产项目，由西蒙地产负责基金投资管理，深国投和摩根斯丹利负责融资和海外上市。上述合资公司中股东各方分工合作，共同完成项目开发、投资管理、融资、资产上市等基金运营的各个环节。
二、国外房地产投资基金对房地产市场的影响
目前，国外房地产投资基金的数额还较小，2004年为28亿美元，但是在未来的几年内，中国房地产市场高额的投资回报率必然会吸引外资基金的进一步进入，势必对国内地产市场产生深远的影响。
国外房地产投资基金的影响可分有利影响和不利影响两方面。
1．国外房地产投资基金的有利影响
（1）促进中国房地产进入以资本为核心的金融时代随着央行“121”文件，国土资源部“8.31”大限和国务院“18号文件”等系列金融和土地严政的陆续出台，给国内房地产商带来巨大的压力，在货币市场上难以获得资金，资本市场的重要性无疑就显露出来了，外资房地产基金对中国房地产的投资正是引领中国房地产由项目开发为主转为金融运作为主。在以摩根斯丹利为首的部分基金已经通过成立本地地产基金实现外资房地产基金的顺利落地，这些基金的运行方式逐渐由原先亲自操作项目转为委托投资管理模式。因此，通过资本市场盈利的模式逐渐流行起来，房地产产业链更细，各环节更专业，效率更高，更容易创造价值，外资地产基金商业模式的转型促使中国房地产进入以资本市场为核心的金融时代。
（2）可以减少房地产市场上的投机行为相比于个人资金的流入以及其他带有投机性质的资金的流入，房地产投资基金在我国还是新兴的经营模式，作为一种长期融资方式，为我国房地产企业提供长期稳定的资金来源。通过与国内房地产商的合作还可以增加国内房地产发展商的实力，让国内房地产发展公司从以往比较单纯的开发公司变成全面的房地产投资及开发公司，让开发商从以往赚短期收入变成长远稳定的收入。房地产投资基金的进入并不是以短期收益为目标，它与一些流入我国地产的“热钱”不同，它的目标是获取长期投资的收益。
所以国外房地产投资基金不仅不是投机资本，而且它的介入还可以排斥其他投机资金的介入，减少市场的投机行为。（3）为房地产企业开辟一条全新的融资渠道目前，我国房地产商的资金70%来源于商业银行贷款，过高的资产负债率既增加了银行系统的风险，又使房地产商背负了沉重的财务负担，并且非常容易受到国家宏观调控和金融政策变动的影响。国外房地产基金既可以摆脱国内宏观政策的约束，同时又可以提供长期稳定的投资资金，是一种全新的融资渠道。
同时，我国国内信托机构推出的房地产信托基金在本质上还类似债权类产品，所推出项目属于信贷融资，因此，我们可以借鉴国外地产基金的运行模式和盈利模式，利用他们的经验和管理方式，真正的建立起国内的地产投资基金产品，以更低的成本向地产企业融资。
2．国外房地产投资基金的不利影响
（1）拉动国内房地产价格上升目前，虽然大部分地产投资基金的进入是以投资为目的，但是有部分房地产投资基金却带有投机的性质，拉升了国内房地产价格的上涨。
由于我国对外资银行开展人民币业务还有限制，一些资金便打着地产基金的名义进入中国的房地产市场，它们名为投资，实为贷款。这部分资金会选择与中国的房地产公司合作，并且在合同中以“保底”为条件保证自己这部分资金至少能保本，介入几乎不存在风险，显然这种方式并不是真正的基金融资，更像是贷款，这种方式的基金虽然数目不多，但是也是一种不容忽视的现象，很容易导致房地产上的投机行为，拉升国内房地产价格。
（2）抵消我国宏观调控作用的发挥我国对房地产宏观调控的作用就是因为在房地产市场出现投资过热，通过紧缩性货币政策限制房地产业的过度投资。然而在具体实施过程中，宏观调控几乎没有协调外汇因素，没有将国外资金的介入考虑在内，使得基础货币的投入极大的受制于外汇因素。
房地产企业原来需要从银行获得的资金现在可以转向国外获得，仍然没能降低房地产市场的投资热度。如“121文件”基本没有考虑到外币协调作用的内容，在一定程度上淡化前期出台的政策效果，宏观调控预期的作用没有正常发挥出来。
（3）融资成本较高相对于企业的融资方式，国外地产投资基金是一种成本较高的融资方式。它的进入是以获取利润为主要目的的，国内房地产企业必须与国外投资基金分享房地产市场的收益。如果从银行贷款，国内房地产企业与银行是债权债务关系，到期只要支付本金利息就可以了，贷款利率大大低于房地产市场的利润率。而与国外地产投资基金的关系属于分配利润关系，基金对开发项目进行资金支持，但同时也要求相对较高的资金回报，一般在15%-20%左右，房地产企业要支付比银行更高的融资成本。
三、加强对国外房地产基金的管理
外资房地产投资基金对我国房地产市场的影响既有有利的一面，也有不利的一面，总的来说，作为一种新的融资方式，我们应该欢迎外资房地产基金进入，但是也必须要对其加以一定的管理，限制其不利作用的发挥，使其在中国房地产市场上发挥更大的作用。
1．限制国外房地产投资基金的投机行为国外房地产投资基金多数是以投资为目的，这部分基金对我国房价等方面的影响较小，但是对具有投机行为的房地产投资基金，我们必须要采取一定的措施进行限制和控制。
首先要判断哪些基金是投机行为，主要从基金的投资行为去判断，如果是作为股东投资国内房地产，共担风险，共享收益，那就属于正常的投资，如果是用来购买多处房产用于销售，或是以“保本”的形式投资，就很可能是投机行为。我们要通过对基金购买房产的数量进行限制，或规定基金进入房地产市场运作的最短时间，或是禁止基金变相贷款形式等，限制国外房地产投资基金的投机行为。
我们国家要尽快的出台《产业投资基金法》，对国外房地产投资基金在我国的运行进行明确的法律上的规定，使投资基金发挥其正常的作用。
2．将国外房地产投资基金纳入到宏观调控的范围随着国外房地产投资基金大量进入我国，势必对我国宏观调控政策产生一定的影响。因此，在国家宏观调控政策中必须要考虑到外汇因素的影响，在宏观调控中对房地产使用国外资金也要做出相应的规定，比如，不允许以变相贷款的方式进入中国市场等，从而保证宏观调控政策的充分发挥。对国外房地产基金进入我国也要采取相应措施，不是允许任何的基金进入，考虑到我国房地产市场的现实情况，对一些发展不成熟的基金应该进行进入限制，对发展比较成熟的基金也要对其投入的比例数额等进行相应的规定。在宏观调控中，也要通过保证基金的投资运行的方式，利用其成功的运行模式带领中国房地产市场进入一个理性发展时代，使房地产价格处于合理水平，保证我国房地产市场的健康发展。
3．制定国外房地产投资基金合理的回报率国外房地产投资基金的回报率关系到我国房地产企业的融资成本，也与房地产价格联系在一起，我国房地产价格偏高正是吸引外资进入的一个重要原因，国外房地产投资基金要求高回报率势必又会拉升我国房地产价格。
所以要制定合理的房地产投资基金的回报率，首先要根据实际设定一个回报率上限；其次，针对不同的地区和不同的地段，设定不同的回报率；再次，回报率要与房地产市场的风险联系在一起，也就是要有变化的空间，不能让人觉得房地产基金就一定稳获收益。此外，我们也要加快建立我国自己的房地产投资基金，从我国实际出发，借鉴国外的经验，建立起具有竞争力的地产投资基金，这样才能与国外的地产投资基金相竞争，降低对它们的融资成本。
[参考文献]
[1]李安民.房地产投资基金——投资与融资的新选择[M].北京：中国经济出版社，2005.
[2]尹中立.对外资进入房地产行业应该进行适当限制[N].中国经营报,2006-3-20（A7）.
一是开发与投资并举模式，此模式追求规模化与高收益。
以凯德置地为代表的房地产投资基金，属于开发和投资并举模式。由于凯德置地本身也是一个开发商，所以可以充分利用产业运营和产业投资并举的模式。凯德置地主要投资方向包括住宅地产、商用房产和服务公寓等。旗下嘉茂基金是亚洲最大的上市地产基金，其运作成立的中国住宅地产投资基金主要投向北京、上海等中心城市中档商品房。
凯德置地80%的土地获取来自于协议转让，仅有20%通过招拍挂形式获得。凯德置地一般采取与其他地产商合作的拿地战略，并与目标城市的大型企业合作，开发当地项目。如与深国投和沃尔玛合作涉足商业地产，与丽丰控股合作收购其项目股权，与北京华联集团建立战略合作关系，同万科合作部分商业项目等。
二是侧重商品住宅投资模式，此模式追求行业平均收益。
由国内众多著名房企如复地、SOHO、阳光一百等发起成立的盛世神州房地产投资基金专注于商品住宅市场，主要投向京津唐及环渤海、长三角区域中经济发达和房地产快速发展的成长性城市，尤其是其中以居住类物业为主的房地产项目。
此类基金的主要功能定位是：第一，为开发商提供一揽子金融解决方案；第二，为开发商全程运营管理提供专业支持；第三，为开发商的品牌价值提升创造动力。
三是侧重收租型物业投资模式，此模式追求长期稳健收益。
最近几年，国内涌现出新加坡腾飞基金和内地高和投资为代表的收租型物业投资模式。以开发苏州工业园区扬名的新加坡腾飞集团2007年成立了两只数额庞大的中国基金――腾飞中国工业园/产业园基金和腾飞中国商业地产基金。两大基金最初的资产项目包括在中国房地产市场能产生稳定现金流的标的资产。其主要投资中国内地的轻工业和物流设施，包括仓库、分销中心、软件和科技产业相关设施、郊区商务办公楼和产业园，通过多元化的租户结构、资产优化和租金增长空间来实现投资回报的最大化。
成立于2009年10月的高和投资是中国首只人民币商业地产私募股权基金，专注于投资一线城市核心区域商业类物业（包括写字楼和商业）。具体操作模式是收购一线城市核心地段的商业类物业，再通过整合产品设计、推广、销售、物业等优质资源，出售给追求资本安全的理财型资本及安全型资本。该基金的主要功能定位是：为追求安全性的资本提供专业的房地产投资理财服务，以及投资产品和相应的资产管理服务，从而实现投资者的丰厚收益。
四是侧重城市综合体投资模式，此模式追求商业运营收益。
由复星集团、易居国际等发起成立的星浩资本成立于2010年9月，短短4个月募集资金37亿元，是目前内地最大的房地产私募股权投资基金。该基金主要专注于城市综合体建设项目。星浩资本所要开发的地产项目被命名为“星光耀城市综合体”。所谓“城市综合体”，就是一个具备办公、娱乐、学习、休憩、商业等多种功能及设施的超大型楼盘，遍布全国的万达广场就是城市综合体的代表。其中，地产基金、实体开发和商业服务，构成了星浩资本的3大业务板块。
在拿地和实体开发方面，星浩资本已在哈尔滨、大连、南通分别拿地140万平方米、58万平方米和33万平方米，预计未来这些项目将全部启动。目前该基金承诺投资的收益是25%-30%，计划3年内收回成本，之后的两年争取盈利。未来该基金计划通过IPO、REITs等渠道实现退出。
五是侧重保障房投资模式，此模式追求低风险和适度收益。
保障房类投资基金近两年开始涌现。2011年成立的建银精瑞公共租赁住房建设投资基金，是我国第一只以民间资本投资为主的保障房建设投资基金，该基金将目标瞄准了保障房建设。通过收买公租房房源或开发建设公租房项目等形式，投资建设数百万平方米的公共租赁住房。
该基金采取股份公司制，由建银精瑞联合有志于保障房建设的开发商作为基金的发起人和投资人，向社会合格投资者募集不低于100亿元，未来3年，在全国范围内选择符合基金投资条件的项目，基金投资后第7年退出。该基金主要功能定位是：提供投融资服务，提供房地产基金管理和房地产投资银行服务。
六是侧重专业化功能性地产投资模式，此模式追求细分市场的领先优势。
专业化功能地产类基金主要是养老地产和旅游地产基金。
养老地产以泰康人寿的“泰康之家”为代表，通过泰康养老社区股权投资计划设立，注册资本金达22亿元，侧重于在一线中心城市建设养老地产，以此拓展其人寿保险主业的价值链。其主要特点是专注于养老类综合社区建设，建成后不出售，而是用于长期经营。
摘 要 近些年，随着我国经济的快速发展，国内房地产市场的竞争越发激烈，房地产投资基金的实行已见成效，其不仅为投资者提供了一种新型的投资模式，同时也拓宽了房地产行业的融资渠道，有效的将房地产与金融结合起来。为规避投资风险、实现预期效益，房地产投资基金的运行必须采取全程监管。本文就房地产投资基金投资项目的财务监管作简要的分析、探讨。
关键词 房地产 投资基金 项目 财务监管 体系
作为一种产业投资基金，我国的房地产投资基金的起步较晚，相较于美国的房地产投资基金模式，我国房地产投资基金的运行仍受法律、法规、税收等因素的影响。此外，由于我国的流转税、房产税高达17.5%，房地产投资基金一般不会投放于物流出租，同时也不会投放于房地产企业的股票中。目前，我国房地产投资基金的运行，主要是针对资金密集型的房地产开发项目进行投资，而财务监管问题就成为了广大投资者普遍关注的话题。
一、实施财务监管的原则
（一）灵活的监管方式：
目前，在我国房地产投资基金投资项目中，总体投资主要由开发商、投资基金及其以外的投资着提供，三者应相互协调、配合运行基金对外投资房地产项目。因此，房地产投资基金投资项目的财务监管，应根据主体、情况、阶段的不同而灵活调整监管方式，促进房地产开发项目的投资基金、开放商以及其他投资者之间的沟通、协调，以便及时做出调整、解决问题，保证开发项目的高效运转。
（二）明确重点，加强力度：
长期以来，我国的房地产投资基金在针对某一开发项目进行投放时，无论股权比率是高、是低，均是一种战略型的投资行为，而并非直接掌管房地产发开项目的运营。为了能够及时、顺利的撤出，保证原有投资款与利润的安全，房地产投资基金投资项目必须采取全过程的财务监管，而监管工作的主要内容及重点就是对资金活动的监督、管控。
（三）适中的监管力度：
在房地产投资基金投资项目中，财务监管的实施应当在不影响地产项目常规性运作的前提下，对项目资金的活动进行全程监管、把控。在实施财务监管的过程中，房地产投资基金方应指派专人、代表负责具体的财务监管工作，与房地产开发项目的经理协同合作，在已授权利范围以内，第一时间签批、执行已落实基金的预算与计划，而对于授权范围以外的部分，应严格按照有关规定及程序，待经过审核、批复后予以执行。此外，对于已落实基金预算、计划之外的其他支出款项，项目的开发商与地产投资基金方应及时进行协商，待增补计划办理、完成后，方可予以签批、执行。房地产投资基金投资项目的财务监管，应主要针对预算、计划之外的其余支出款项，以及销售回笼资金与数额较大的支出款项实施监督、管控，而对于其他方面的监管可视具体情况适当做出调整、放松。
二、我国房地产投资基金投资项目的几种监管模式
（一）有限责任公司监管模式：
房地产投资基金投资项目倘若采用此种模式进行监管，一般需要根据股权的比率，由股权份额较大的投资者来掌管开发项目的运营管理、财务监管。此外，其他投资者可指派专人参与到开发项目的管理中，由最大股东统一进行管理。根据开发单位的具体章程，开发项目与公司运营的重要事项及活动主要由股东大会、董事会进行决策。
（二）信托监管模式：
此种财务监管模式，主要是针对房地产投资基金项目，由信托机构负责进行深入的调查、研究，待对该项目的各种风险因素进行评估、总结后，综合考虑可否实施债券贷款、股权投资。值得注意的是，虽然此种监管模式对于开发项目现金流的监督、管控较为系统、全面，但对于整个开发项目运作的监管则有待改进、完善。
（三）银行监管模式：
目前，我国银行贷款的分类，按时间可分为短期、中期、长期贷款；若按贷款方法可分为票据贴现、担保、信用贷款。此外，还有特定贷款、自营贷款、委托贷款等。长期以来，我国各大银行对于企业、单位融资贷款的财务监管，通常侧重于放贷前的审核、检查，之后并未采取跟踪监控。一般情况下，为降低银行贷款风险，我国多数企业、单位通常会选择担保、抵押的方式获取贷款，而一些经营规模较大、实力强、信用评级高的大型企业则会采用授信贷款的方式。
（四）自主监管模式：
此种财务监管模式，其主要是由投资基金项目的开发公司自行构建财务监管小组并根据项目运营需要制定具体制度及内容。
三、房地产投资基金投资项目的财务监管体系
（一）财务监管的职能部门：
在房地产投资基金投资项目的财务监管中，基金管理单位内部的财务部，可将其视为财务监管的职能部门，其主要是针对房地产开发项目的前期财务进行分析、调查、研究，同时在开发项目运营过程中实施全过程的财务监管并展开内部审计。房地产开发项目的基金财务代表，应及时的了解、掌握项目开发商实际的财务活动情况及问题，对于一些关键事项、重要问题，应第一时间向基金经理汇报，以便及时做出调整、处理。
（二）财务监管的领导小组：
房地产投资基金投资项目若要实施财务监管，应事先由项目基金经理负责组建财务监管领导小组，针对开发商的年度运营计划、整体预算、预算外的支出款项，以及在指派监管代表授权以外的大额支出款项进行审核、批复。此外，为全面监控开发项目的所有财务活动，还需构建财务监管小组，从而将监督、管理、审核渗透到项目运作的每个环节中。为此，财务监管小组应配备会计、市场营销、工程等专业人员，以此保证财务监管的有效性、科学性。值得注意的是，倘若同步实施多个开发项目的财务监管，为避免受利益驱使而单一监管某一项目，应根据每个项目的特点与需要，适当调整监管力度，以此保证财务监管工作的效率及质量。
（三）财务监管人员：
目前，我国房地产投资基金投资项目的财务监管人员，通常是来自基金管理单位内部的财务部门，指派至投资项目的基金财务代表。基金管理单位，应严格执行竞聘上岗制度，针对已录用的财务人员进行系统的
教育培训，使其具备一定的财务监管意识，充分了解房地产开发项目的运作模式及流程，熟练掌握有关金融、市场营销、会计、工程等各个专业的理论知识及业务技巧。基金管理单位指派至开发项目的基金财务代表，应具备较强的业务能力、良好的沟通技巧、优秀的个人品质以及一定的实践经验，以此保证财务监管工作的效率、质量。在实施财务监管的过程中，基金财务代表与基金工程代表等有关人员应协同合作，及时向基金管理单位的财务部门上报开发商的实际财务情况、重大事项等，但无需参与到开发商的财务核算中去，避免影响房地产开发项目的正常运作。
四、实施财务监管的重要事项
（一）财务风险的预防：
房地产投资基金在确定具体投资项目前，应针对所有房地产开发商提供的财务资料进行分析、研究、审核，最好事先介入开发商内部进行财务调查。此外，还可聘请社会上的中介机构负责调查各个开发商，并主动参与到整个调查过程中，第一时间了解、掌握各个项目单位的财务情况，及时消除财务隐患，有效防范财务风险。
（二）严格执行财务审批、报告制度：
房地产投资基金在确定投资项目后，首先需要与开发商、原股东进行协商、洽谈，明确基金在开发项目运作中的监管权限，待各方意见达成一致后，方可进行投资。在项目实施的过程中，一切财务活动必须通过审批才可予以放行，而对于一些重大财务事项，开发商必须向基金管理单位报告，未予以批准，开发商不得自行开支。
五、结束语：
综上所述，为有效规避风险，保证财务使用的安全、有效，房地产投资基金投资项目必须加强财务监管，以此保证预期效益的实现。
一、国外房地产投资信托基金发展的起源及经验
从美国的房地产投资信托在几经波折进入健康发展的轨道看，在诸多决定因素中，关键因素主要有以下三个方面。
1.创造必要的法律环境
1960年的美国税法修正案，在给予房地产投资信托公司税收优惠待遇的同时，对其股东构成、分配比例、收入来源、资产构成和经营方式等方面也作出了明确的规定。如：股东人数在100人以上且前5大股东持股不能超过50%，总收人中直接来源于房地产的收入不得低于75%，每年须至少将其应纳税收入的90%分配给股东，总资产的75%必须是房地产资产、现金和政府债券等。这些规定是房地产投资信托运行的规范，使得在随后的40多年里，房地产投资信托的发展，尤其是重创后的复苏以及20世纪90年代中后期的突飞猛进，主要归功于相关法律法规的不断改革所带来的大力支持。
2.房地产投资信托自身的改革
房地产投资信托自身的不断改革和创新也推动了房地产投资信托的发展。其主要内容包括：①所有权形式的改革。从最初的成立时惟一的权益投资信托到抵押投资信托和混合投资信托，之后推出参与型抵押房地产投资信托，专项贷款、联合物业投资等多种形式，以适应市场的不同要求。②结构形式的创新。为有效应对来自房地产有限合伙公司(RELP)和业主有限合伙公司(MLPs)的竞争，及时推出了有限期房地产投资信托(PREIT)；为了给私人房地产投资的证券化开辟道路，创立了与房地产经营合伙公司合作的伞形房地产投资信托(UPREIT)结构。③专门化程度的提高。专门从事投资某一类型物业，如住宅、办公和工业物业、商业中心等的房地产投资信托的数量不断增加，提高于管理效率和盈利能力。④管理结构的改革。随着相关法律规定的调整，大部分房地产投资信托公司，由以往必须采用的外部管理转变为内部管理，避免了外部管理的各种利益冲突，有效提高了经营业绩。在这种转变过程中，熟悉房地产自身的特点、熟悉公开市场运作的程序和方法的专业化的管理人员队伍发挥了积极的作用。⑤规模经营意识的增强。许多REITs认识到了规模经营的优势，使20世纪90年代中期REITs规模扩展的案例不断增加。规模扩展的优势表现在：提高经营效率及经营资金流动性；实现规模经济，降低资本费用；金融分析师关注程度的日益提高，增加了对资本吸引力；提高股份流动性，吸引机构投资者的关注；有助于REITs获得较大的市场份额等。⑥经营战略的转变。主要体现为积极调整所持有的资产结构，注重资产的流动性；积极调整债务结构，使用较低的财务杠杆；规避风险，实施稳妥的投资策略等。
3.机构投资者的广泛参与
初始设立REIT的目的之一是为小型投资者投资房地产提供方便。1981年，美国机构投资者所持有的REIT股票的交易量，大约占全部交易量的10%；截至到1999年，这比例则上升到了39%，这表明机构投资者对REIT股票越来越关注。
大量实证分析结果表明，在REIT股票市场中，随着机构投资者参与程度的提高，REIT公司的经营业绩不断提升，REIT股票市场的表现也越来越好。具体表现在：促进REIT股票价格的形成；提高REIT公司管理决策的质量；提高REIT的社会知名度和认可程度；提高REIT股票的绩效，减少反常的价格波动；提高市场的透明度和效率。
二、我国房地产信托产品转型的必要性
房地产业是国民经济的支柱产业，其对经济发展的带动作用和对上下游产业的拉动作用较大。然而，房地产金融市场目前尚不完善，房地产开发融资渠道较为单一。在此背景下，信托作为一种长期的资产管理机制，一方面弥补银行融资的不足，另一方面提高房地产开发资金利用的有效性。2010年，投向房地产领域的集合信托产品资金规模达到1993.11亿元，占总资金规模的49.87%,与2009年相比发行规模大幅增长340%。然而，目前房地产信托产品的模式仍然以单一的融资平台为主，成为银行贷款的补充。其业务模式存在以下几方面的局限性：
1.贷款模式的大量使用使信托公司继续承担了银行贷款补充的角色，越来越受到监管政策的限制
2009年，贷款类房地产信托产品发行规模为141.43亿元，占总发行规模的31.5%。2010年以来，虽然信托资金运用方式逐渐从贷款向股权投资、权益投资以及组合运用方式转变，但贷款类信托产品的发行数量和规模依然稳居前三。
2.股权投资方式不够深入，部分项目名为投资实为融资
由于监管当局对房地产信托融资功能的限制，许多信托公司为了规避诸如四证不全、二级资质之类限制贷款的条款，纷纷采用股权投资的方式进入房地产市场。但目前的股权投资模式中，信托公司对房地产开发项目的介入不够深入、全面，仅仅是形式上实现了向项目公司派驻董事，要求项目公司在实施重大事项决策时要事先征得信托公司的同意，对项目管理的主动性不够，不能充分发挥信托公司资金管理的专业性。
3.房地产信托产品短期化特征明显
目前成立的房地产信托产品一般期限均为2年，而且大多信托文件还会规定在实现预期收益的情况下可提前兑付。2010年，房地产集合信托产品的平均信托期限为1.86，而房地产开发周期较长，信托资金的中途抽离可能导致开发资金链断裂，二者期限结构失衡较为严重。
4.信托资金投向单个、具体项目导致投资风险加大
从相关实践和数据来看，目前信托公司的房地产信托项目多是投向具体、单个项目，如果项目出现问题，整个房地产信托计划的投资就出现亏损，信托公司也将承受很大风险，一旦风险无法控制并暴露出来，就将波及到整个行业。
三、我国制约房地产投资信托基金发展的症结
鉴于国内房地产信托业务模式单一、风险集中等问题较为突出，国内相关部门及监管当局曾试图借鉴国外信托公司发展房地产投资信托基金（REITs）的先进经验为企业融资拓宽渠道。
1.法律构建不够完善
由于REITs的实质是在集合信托基础上的资产证券化产品，需要信托法律与基金投资法律一起对其进行规范，所以一些房地产投资信托基金的专项管理措施，如对投资渠道、投资比例的限制是必不可少的。
2.制度建设不够健全
在税收方面，国内一直未推出关于REITs的税收优惠政策；在会计处理方面，国内出租物业在得到资金收益，扣除有关费用之后，还需要折旧、缴纳所得税以后才能够净利润分配，因此造成利润减少；在信托登记制度方面，信托登记制度的缺失直接阻碍了信托法律制度在资产证券化领域的运用。
3.治理结构不够合理
根据目前国内房地产信托的法律框架，信托公司采取的是契约型模式，信托公司一方面作为受托人保护投资者权利，另一方面又承担了房地产信托资金管理人的职能。国内的这种治理结构往往会使信托公司处于一权独大、无人监督的境地，不利于保护投资者的利益，也为道德风险的发生创造了肥沃的土壤。
四、探索我国房地产信托“准基金化”模式
1.“准基金型”房地产信托业务的现实可能性
一方面，大量社会闲散资金为“准基金型”房地产信托产品提供了强大的资金支持。随着中国经济的快速发展，百姓手中积累的财富也迅速增加。另外，在全球流动性泛滥的国际大背景下，施行“出口导向”战略的中国也将长期遭受被动性货币投放，市场整体流动性充裕也将成为常态。另一方面，2008年次贷危机爆发后，中国的房地产市场重新洗牌，集中化程度迅速提高，大型地产商规模不断扩大。规模的不断扩大也考验着地产商的资金运营能力，稍有不慎就将出现资金链断裂，给企业带来巨大风险。因此，大型知名地产商输出品牌和管理的意愿不断增强，而“准基金型”房地产信托产品恰好能够提供平台，以发挥知名地产商的专业优势。
2.房地产信托产品“准基金化”的业内实践
从业内实践看，以“准基金型”信托计划模式发展房地产投资业务的主要案例包括：2005年3月11日，国内首只“准”房地产投资信托基金――由联华国际信托投资有限公司设计并推出的“联信.宝利”中国房地产信托投资基金1期公开发售，这是一款不指定用途、分期发行的房地产信托投资计划。资金主要运用在给房地产经营企业提供贷款、投资于房地产经营企业股权以及购买商业用途楼房或住宅。2008年11月，中信信托携手中信地产发行了总规模为68.9亿元的“中信盛景星耀地产基金集合信托计划”。2009年8月6日，平安信托与金地集团正式签署合作投资战略框架协议，约定平安信托将通过信托的第三方资产管理平台，针对合作的每个项目设计具体的股权信托计划，和金地集团一起投资优质住宅项目以及城市综合体项目。2009年9月平安信托再次与绿城集团签署合作投资战略框架协议。在重庆辖内，新华信托于2011年2月22日正式发行新华・普天I号股权投资基金集合信托计划，规模达18.5亿元，通过组建专业化的基金管理团队，聘请专业的投资顾问组成投资决策委员会，灵活运用股权、债权、可转股债权、购买特定资产权益等PE投资工具，投资于旧城改造、城乡统筹、城市基础设施综合体开发和文化创意产业项目。
3.“准基金型”房地产信托产品的优势和局限
通过总结上述业内实践可以看出，“准基金型”房地产信托产品的基本框架为：与传统的房地产信托产品相比，业内目前设计的“准基金型”房地产信托产品具有以下特点和优势：
（1）“资金池”模式有助于信托公司更加集中、灵活地运用信托资金。一直以来，信托公司业务拓展的一个主要方面就是项目融资和投资，但是传统的投融资模式存在信托规模较小、产品流动性差、难以形成常态业务的缺陷，“准基金化”信托产品的运行模式则是在确定基本投资方向和投资策略以后，发行标准化的信托产品，形成具有一定规模的资金池，再按照基金原理进行专业化管理与运用，最终形成制定投资策略-设计基金化信托产品-打造品牌-募集资金-组合运用资金的规范投融资流程。这一模式有助于促进信托公司向自主管理转型。
（2）投资顾问的介入促进信托产品投资管理专业化。在房地产信托产品“准基金化”的过程中，信托公司与房地产开发企业优势互补，必要时还可引进基金公司作为投资管理人，一方面可以充分发挥信托公司在信托计划设计和发行上的优势，另一方面又可以利用房地产开发企业在房地产开发管理方面的专业能力，实现系统内的协同，同时还能成功分离信托公司作为受托人和基金管理人的双重身份，使信托项目治理结构更加合理。
（3）“有限合伙”模式有利于投资工具的多样化。目前传统的房地产信托产品投资工具的使用方面受限较多，投资工具单一，而利用“有限合伙”的方式，按照《合伙企业法》的规定，利用房地产信托投资基金设立有限合伙企业，便能灵活利用普通股、优先股、可转债以及收益权等交易工具，并遵循基金管理行业的国际惯例引入管理人认购部分基金单位以及承诺认缴制等更为灵活的机制。
（4）“自主管理”促进盈利模式转变。目前房地产信托产品的信托报酬主要以固定费率的形式出现，而在“准基金化”的信托产品设计中，信托公司除了每年收取固定费率的年管理费外，还因为深度介入每个项目投资管理中而收取一定比例的业绩报酬。这种盈利模式的转变大大提高了信托公司收益。
引言
沈阳市自开始实施公共租赁住房建设以来，已经取得了一定成果。但是公共租赁住房建设对资金的需求量很大，仅仅依靠政府保证资金拨款，使得后续的发展受到了很大的阻碍。结合我市的实际情况和公共租赁住房制度的自身特点，急需突破资金来源的紧迫问题，保障预期的公共租赁房建设的实现。
一、房地产投资信托基金分析（REITs）
1.REITs的含义
房地产投资信托基金与一般的投资基金最大的不同在于它是专营房地产投资项目的投资基金。房地产投资基金将众多的中小投资者的资金集聚起来，采用专家经营和专业化管理，在风险分散的原则下，从本质上看是房地产投资信托基金是一种证券化的产业投资基金。
2.REITs的特征
概括REITs自身的特征主要有以下几点：一是房地产投资信托本身的特点，税收优惠。发展REITs的原因是税收优惠，对绝大多数国家都在税收法律或特殊法律法规中给予已推出房地产投资信托基金一定的税收优惠政策。例如，美国国内税账单的定义，如果房地产投资信托基金会每年以现金股利的方式回报给投资者，则不需要缴纳企业所得税，从而避免双重征税。投资者可以通过房地产投资信托基金的产品，享受更多的税收优惠的投资收益。二是强制分红。从已发行REITs的国家实施运作过程来看，带来的好处是在房地产投资信托基金的年收入分配做了强制性要求。他们中的大多数是规定将给投资者90%的收入分配。三是投资领域具有限制性。REITs投资领域为房地产领域，不仅直接拥有房地产所有权，还可以依靠房地产项目的管理，租金收入或通过购买抵押债券或抵押担保来支持证券。大多数的房地产投资信托基金选择房地产直接所有权，以房地产项目的管理或资产提升为主要收入来源。
3.REITs优势
REITs与一般的房地产产业投资方式相比，具有明显的优势，有以下几点：一是相对强劲的流动性。房地产投资信托基金是一种证券化产品，在发行时他们中的大多数都是公开募集的形式，采用股票或证书的形式在证券交易所发行和流通，这样具有很好的流动性，还可以通过资产证券化将资产转化为流动资产的形式，这样就有了快速清算投资的优势，在很大程度上吸引投资者的积极参与投资；二是较强的专业管理和经营。房地产投资信托基金的资产由专业的基金管理机构的投资运营管理，并由具有房地产专业的投资知识和集中管理经验丰富的专业投资人士集中化管理，广泛使用投资信息渠道，选择最优的投资组合和最优的投资业务，可以有效降低投资风险和交易成本，以获得投资收益的最大化；三是税收优惠和高额回报。房地产税收优惠政策极大地刺激了房地产投资信托基金的发展，此外REITs将每年度盈利的绝大部分以现金股利的方式回报给投资者，无需缴纳企业所得税。仅由投资者缴纳个人所得税，所以房地产投资信托基金的奖金数额较大；四是具备一个更好的杠杆投资能力。根据公布的房地产投资信托的国家或地区法律的角度来看，房地产投资信托基金必须将其不小于现金应税收入90%比例分配给投资者；五是具有较高的筹集资本的广泛性。作为一种融资工具，REITs较高的优势吸引了许多小投资者，可以迅速筹集社会闲散资金。
二、REITs模式在沈阳公共租赁住房融资中的应用分析
1.内外部环境分析
沈阳市是东北地区最大的国际大都市和金融政治中心，也是渤海经济圈的重要环节与东北地区的重要结合部，具有良好的经济基础和投资环境。同时，在现阶段大力发展公共租赁住房建设，积极引进REITs模式，拓宽融资渠道。
沈阳市公共租赁住房是政府关注的民生项目，在政府信用担保的同时，项目的风险是很低的，这是引起投资者兴趣的先决条件；其次，REITs模式的引入必须基于相对发达的资本市场上的，沈阳市民营经济在国民经济中的作用逐渐突出。对于沈阳市引入REITs模式为城市公共租赁住房融资也需要该项制度保证。目前，中国颁布了《招标投标法》、《证券法》和《担保法》等用于廉租住房项目实现投资多元化奠定了良好的政策环境，在沈阳市公共租赁住房REITs模式的操作中，也可以在此基础上借鉴与完善。这使得沈阳市公共租赁住房PPP融资模式也具备了一定法律制度。
2.具体操作可行性分析
操作时，房地产基金管理公司聘请有关专业团队组成房地产管理公司，经过检查后，将合格的建造或购买的公共租赁住房出租给符合条件的住户，当RElTs模式步入正轨后，为沈阳市带来的经济效益是巨大的。
世界各国迅速发展起来REITs模式，有很多成功的案例，在这期间也积累了很多宝贵的经验，如在北京、天津、上海等其他城市和地区已经先后开展了REITs试点工作。近年来，REITs模式已经应用在城中村的改造，这对沈阳市公共租赁住房使用REITs模式具有一定的参考意义。
三、REITs模式的发展前景
公共租赁住房项目是回报时间长的行业，其发展长期依靠有限的政府财政拨款。同时，通过利用先进的项目管理方式，能够提高项目建设的速度和质量，使资金得到更高效的利用。沈阳市公共租赁住房项目很长一段时间都由政府财政投资建设，但越来越不能满足社会和经济发展的需要。使民营企业参与公共租赁住房建设中，能够有效缓解资金短缺；另一方面，可以改革政府在公共租赁住房项目中的角色，克服效率低下等缺陷，使政府由过去包办一切的主角变成与民营企业共同合作来提供工作服务中的监督和指导。因此，REITs模式具有更广泛的应用前景，是适应沈阳市公共租赁住房项目融资模式的。但是REITs模式是一种新的融资模式，在国外也有很多成功的例子，在国内有些地方也正在试点，需要做更多的研究工作，加以总结与改进。认真研究REITs模式的理论，并以国外的应用实例为基础，促进和规范沈阳公共租赁住房建设。在沈阳市REITs模式的项目融资，是保证项目成功的关键，政府应该颁布法规及相关程序。涉及规模较大的公共房地产的项目融资，政府应更迅速地完善投资和融资法规，以适应形势的发展。在操作和协调磋商更加容易，且风险相对较小。
[摘要]房地产投资信托基金是信托和房地产结合的一种模式,也是现在许多国家正在实行的一种制度,其本身具有巨大的优势。就我国现阶段而言,发展房地产投资信托基金在法律上是否具有可行性,我国又应该采取何种立法模式规范行业运作,促进行业发展,本文将就此展开分析,试图为立法提供一些可行性建议,从而实现信托业和房地产的成功合作。
[关键词]房地产投资信托基金(REITs)路径选择
房地产投资信托基金(简称REITs)作为一种新兴融资工具,它既能拓宽房地产融资的渠道,让只有少额资金,或对房地产市场的知识和经验不足的投资者参与到大型的房地产项目投资中去,从而满足了广大中小投资者对房地产业的投资需求,同时又降低金融业的系统性风险,大大促进房地产业的发展。
本文将结合我国实际国情,对我国未来信托与房地产的合作的途径之一即房地产投资信托基金做简要的分析。
一、我国房地产投资信托基金发展的背景
房地产投资信托(RealEstateInvestmentTrusts)属于房地产证券化的一种,是指信托机构面向公众公开发行或者向特定人私募发行房地产投资信托受益凭证来筹集资金,然后将信托项目投向房地产项目、房地产相关权利或房地产证券等,投资所获得的利润将按比例分配给投资者。它源于上世纪60年代的美国。继美国之后,REITs概念也逐步出现在欧洲、非洲及大洋州,但在亚洲的发展却很晚。虽然第一家REITs公司1989年成立于马来西亚,但绝大多数亚洲国家或地区都是在经历了“金融风暴”于2000年之后发展起来。近年来,日本、新加坡、韩国纷纷建立了REITs公司的市场,而中国的香港和台湾地区的REITs市场也在快速发展过程之中。
我国房地产投资信托基金的发展经历了很长的时间,最早是在建国以前,一战后,中国各家商业银行相继成立。随着的爆发,房地产价格也一落千丈,从而使当时的房地产信托业走入低谷。1979年以后,中国的房地产信托也随着金融信托业的恢复而在全国发展起来。我国的信托业正处于快速发展中,信托财产的运用多集中于金融投资,房地产信托也得以快速发展。
二、房地产投资信托的制度优势
与一般的信托合同、证券投资基金相比,REITs制度具有很大的优势,这主要体现在以下几个方面。
1.REITs面向中小投资者。意味着一般中小投资者即使没有大量资本也可以用很少的钱参与房地产业的投资,这为小额投资者提供了一种通过低成本、低风险以及最低投资额度最小化的专业理财工具,显然有利于实现中小投资者的投资理财愿望。
2.REITs具有较高的流动性和变现性。它是一种房地产的证券化产品,一般采用股票或受益凭证的形式,从而使得使房地产流动起来。投资者可以通过金融市场自由买卖,这与传统的房地产投资相比,具有相当高的流动性。同时,这也使得REITs与一般封闭式基金相比,能够让广大投资者迅速退出,具有较高的变现性。
3.REITs是一种有效的保值增值投资工具,能够有效抵御通货膨胀。作为REITs价值基础的房地产,具有很强的保值功能。在通货膨胀时期,伴随着物价的上扬,房地产物业的价值也会升值得很快,但在同时,以房地产物业为资产基础的RETIs股票价值也会随之上升,因而RETIs的收益水平也会比平时高,能够在一定程度上抵销通货膨胀的影响。因此,房地产投资信托是一种很好的保值增值投资工具。
三、我国发展房地产投资信托的路径选择
1.国外的REITs立法模式
目前国外对REITs的立法模式主要分为两种类型:一种是美国的分散立法模式,REITs的相关规定体现在不同的法律领域中;一种是集中立法模式,对REITs进行专门的立法规定,以亚洲各国和地区为代表。亚洲的REITs在结构、投资范围、收入分配等方面都与美国的规定十分相似,但亚洲各国和地区普遍采取了统一制定REITs专项法规的立法模式。造成这两种立法模式的原因主要有以下两点。
首先,美国由于最早独立发展REITs,面对这种全新的投资理财产品,只能通过“摸着石头过河”的方式,在出现新问题的时候不断的出台新规则或修改以前的规则,最终通过不同的法律规则形成对REITs的规制。而亚洲各国和地区则充分利用后期发展REITs国家的优势,可以借鉴美国发展REITs立法模式的成功经验,从一开始就进行专门的统一立法。
其次,这也是由两大法系的立法特点所决定的,在美国等英美法系国家,主要依靠判例法或者单个的法案对REITs进行规范,成文法在法律体系中则处于次要地位。而亚洲各国则属于大陆法系国家,一直采用成文法的形式进行立法,不具备英美法系判例法那样的灵活性,而采用统一立法却可以更好的为REITs参与者及法院提供守法和司法方面的的法律基础。
2.我国发展REITs的路径选择
我国应当充分利用后发展国家的优势,借鉴亚洲其他国家的做法制定专门的REITs法律法规,即采用统一立法模式,这样的操作具有巨大的优越性。
首先,制定REITs专项法能够减少立法冲突,克服目前存在的法律制度的局限。正如前文所述,我国目前的各项法律制度存在着一些局限甚至自相矛盾的问题,制定REITs专项法则显然减少了这些法律制度之间的冲突,同时,统一的立法模式可以使REITs的过程及各种规定一目了然,从而在适用这一REITs专项法的时候有利于投资参与人以及裁判人员的实际操作,尤其对于我国现在的情况,对于大多数人来说,REITs是一种新生事物。这就从法律法规上保障了REITs的发展。
其次,制定REITs专项法可以维持法律的稳定性,节约立法成本。REITs所涉及的法律部门比较多,如果对所有涉及的法律部门都进行修订,一方面立法成本很高,费时费力,另一方面现有法律都进行修改不利于维持法律的稳定性,而采取统一立法的模式则完全避免了上述弊端,也发挥了后发展国家的优势。
2006年房地产业的资本市场表现
在过去的一年里，虽然经历着持续性的“政策调控严冬”，中国房地产企业在资本市场上的表现仍然非常抢眼。A股市场再融资和IPO大门的重新开启对于处在行业调控之中的房地产企业来说，无疑是几年来最令人兴奋的契机。IPO、定向增发、借壳上市、债券融资，资本市场为房地产企业提供了多样化的选择。截至到2006年底，房地产企业通过资本市场已累计融资接近300亿元人民币。包括保利地产、北辰实业、世贸地产、绿城中国等在内的6家公司在A股或港股市场上成功首发，总筹集资金超过200亿元；栖霞建设等上市公司以“地产+定向增发”的融资模式，筹集资金近30亿元；此外地产类上市公司配股募集资金近27亿元；华侨城、浦东金桥、亿城股份等上市公司以发行债券方式融资约20亿元。除此之外，约有30多家房地产上市公司通过买壳、资产置换的方式实现上市。
与此同时，房地产上市公司备受投资者青睐，成为拉动指数向上攀升的重要力量。房地产板块指数全年上涨幅度达到174%。
与红红火火的股票市场和债券市场融资相比，由于更加严格的房地产信贷业务管理政策的出台，房地产信托市场在2006年表现平平，基本与上年持平，累计融资约160亿元。而一直被市场所看好的REITS则仍然没有起步，除新加坡凯德置地(Capital Land)打包内地物业组成的中国房地产投资信托基金获准在新加坡交易所上市外，没有其他好消息传来。
抢滩资本市场
资金一直是房地产开发行业的“生存根本”。在传统的运作模式下，自有资金、银行贷款和销售回款是开发商赖以生存的三大动脉，如何灵活利用三块资金，在尽可能短的时间内落实项目用地、完成立项审批、启动工程、开始预售回款，是开发商项目实施的关键问题。一般来讲，开发商以自有资金取得土地之后，将土地抵押给银行取得项目启动费，而后尽快完成预售形成回款，以偿付银行贷款并获得收益。在这种模式下，开发商利用比例很小的自有资金就可以撬动整个项目，而在整个的运作链中，获得银行信贷是最为关键的环节。
从2003年的“121号文”开始，国家对房地产行业的政策调控已经持续数年，以“规范市场、稳定房价”为目的，在“银根、地跟、税收”等方面连续出台了相关调控政策，这些调控使房地产行业的传统运作模式面临着挑战。2006年仍然是政策出台相当密集的一年：4月央行调高贷款利率；5月“国六条”、“国十五条”对住房供应结构以及住房转让实施限制；7月“171号文”对房地产市场外资准入和管理进行规定；8月银监会下发加强房地产信贷管理的通知。最为关键的是，房地产调控政策的目标大都直接指向房地产企业的生存根本――资金。
首先，房地产企业的第一大资金来源――银行信贷资金的门槛抬高。2006年银监会将房地产开发贷款的风险权重由原来的100%提高到150%～200%；针对土地储备（抵押）类贷款则规定“整顿和规范各类打捆贷款，认真贯彻有关规定，停止与各地政府签订授信合作协议”。总的来说，开发性贷款的审批日益严格，开发商原来所赖以生存的银行资金链吃紧，这就意味着开发商所习以为常的“传统开发模式”的运作日益困难。对于大多数中小开发商来说，35%的自有资金一项就已经是高不可攀的门槛，再加之取得“四证”所必需的前期费用和不可控制的审批周期，开发商面临着前所未有的资金考验。
而另一方面，目前的市场中房地产企业持续发展的前提是拥有足够的项目储备，或者可以说是土地储备。没有项目储备，再先进的理念，再优秀的团队，其价值也难以体现，这似乎已经成为地产界的共识。在目前的土地供应制度下，通过“招、拍、挂”方式拿地使开发商面临着前所未有的资金压力，对于高速扩张中的企业更是如此，2006年顺驰易主就是一个因土地储备的快速扩张而面临资金链问题的典型案例。
持续数年的行业调控掀起了房地产行业的新一轮洗牌，对于拥有融资渠道、品牌优势、项目储备优势的企业来说，这一轮的优胜劣汰是一个发展良机；而对于固守于传统模式下的企业来说，其未来发展将面临越来越严峻的挑战。因此从这种意义上来说，2006年房地产企业在资本市场上的活跃表现可以理解为房地产企业们争取生存、发展优势的“主动突围”，但同时也是行业环境变迁下的“被动之举”。
中国房地产金融的多元化发展之路
目前，国内房地产企业的融资方式主要有以下几种：银行开发贷款、发行股票或债券、信托资金、合作开发（包括与国内大型企业或外资机构的合作）。一直以来，关于中国房地产金融的一个共识是：融资渠道单一，过度依赖银行体系，需要发展多元化的融资渠道，有效防范与分散风险。那么2006年房地产企业在资本市场的表现是否意味着房地产金融的多元化已经有了实质性的发展？我们的回答并不乐观。
首先，对于大多数房地产企业来说，IPO的大门仍然只能仰望。房地产行业盈利模式的特殊性决定了企业很难拿出一份“令发审委满意”的财务报表。简单来说，企业的价值评估和市场定位应当基于其未来发展的盈利预测，盈利预测则基于其项目储备，而项目储备就意味着大量的现金投入。因此，拥有项目的企业往往因资产流动性较差或者负债率过高而无法进入IPO门槛；而没有待开发项目储备的房地产企业则很难进行价值评估。正是由于这种矛盾，策划IPO仅仅对一些规模较大、同时具有资金和项目积累的房地产企业来说有意义，而对于众多中小房地产企业来说并不现实。
一些IPO难度较大的房地产企业在2006年通过借壳的方式实现上市，即收购已上市的“壳公司”股权，将房地产项目注入“壳公司”完成公司主营业务的变更，再以上市公司为平台谋求再融资的可能。从运作借壳到资产重组，再到实现再融资，这种“曲线救国”道路的难度也是相当大的。对于已实现上市的房地产企业来说，道路就相对宽阔了许多。定向增发、发行短期融资债券、发行认股权证等资本市场的新渠道都成为了可能，可以说资本市场为上市房地产企业带来了前所未有的竞争优势。
此外，一度被市场看好的房地产信托业也被纳入到了信贷调控的范围内。2006年8月银监会下发的《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》规定，信托投资公司开办房地产贷款业务，或以投资附加回购承诺等方式间接发放房地产贷款，必须严格执行《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》，规定满足自有资金35%、四证齐全、二级以上开发资质的开发商才有资格申请信托贷款；此外，夹层信托等变相贷款也被明令禁止。
无缘证券市场融资和信托融资的房地产企业剩下的“救命稻草”好像只有“合作开发”一种了。在众多潜在投资者中，房地产投资基金是目前讨论较多的针对中小房地产企业融资的渠道，那么房地产投资基金究竟离市场有多远？它能否成为四种融资渠道中最接近中小企业的一个？现实好像也不容乐观。
中国房地产投资基金的现状
海外的房地产投资基金面对稳定的政策环境、金融环境和房地产市场，经过数十年的发展，已经基本形成了较为成熟的运作模式。
房地产基金按照资金来源划分，可以分为私募基金和上市基金。上市的房地产基金可以在证券市场交易，一般没有期限；而私募房地产基金一般来讲具有一定期限，在期限到达之前，基金会把组合的资产变现，把收益全部派发给投资者。
按照投资策略来划分，房地产基金有四类：其一，投资于开发项目或开发企业的“开发型基金”，此类基金追求开发周期所带来的高回报率，基金可能会介入项目的开发和管理的全过程。近年来中国房地产市场的快速增长吸引了众多海外投资机构设立针对中国市场的开发型基金，如新加坡政府投资公司、德意志银行、新加坡凯德置地、摩根士丹利、ING等。其二，投资于经营性项目的“持有型基金”，此类基金追求相对稳定的租金收入，通过购买有稳定租户的成熟物业并长期持有物业获取稳定收益。AIG、等在中国经济发达的一线城市收购高档服务式公寓或商业物业的做法是持有型基金的典型案例。其三，投资于房地产抵押贷款资产的“债权投资基金”，此类基金一般追求固定的利息收入。由于存在法律障碍和按揭证券化没有开始，因此目前市场上还没有出现此类基金的先例。其四，投资于房地产不良资产的“资产证券化基金”，此类基金通过收购不良资产并将其证券化和打包处置变现盈利。高盛等公司一度在中国开展此项业务，但由于近年来房地产市场发展快速消化了以往形成的不良资产，因此业务规模有所萎缩。
在以上四种基金中，有可能成为房地产开发商融资渠道的大多是第一类。一般做法是，海外的投资机构与开发商共同出资，组建公司作为项目开发的主体。机构投资者在项目公司董事会层面上实施控制，在一定程度上参与项目的运作。关于房地产投资基金的探讨已经持续数年，然而时至今日，国内房地产投资基金由于法律障碍仍没有起步，海外房地产投资基金虽然有所行动，但总体来说发展十分有限，大多数中国房地产企业与房地产投资基金仍然遥遥相望。究其原因，固然有因法律、会计制度、土地制度等因素引起的制度性“水土不服”，但投资模式和投资理念的差异也不容忽视。
首先，在“合作模式”下，房地产投资基金管理者所具备的更多是投资、资本运营和管理方面的经验，而对于房地产项目的运营一般不会涉足过深，因此基金倾向于寻找在房地产项目运营方面具有丰富经验的团队进行合作，并对其项目储备、公共关系等条件进行综合考察。从这种层面看，很多中小房地产公司的条件很难入得基金的“法眼”。
其次，房地产投资基金在选择项目时，对投资地点有非常明显的倾向性，一般选择人均收入水平较高，房地产市场发展较快的城市和地区；此外，海外的投资基金由于单笔投资规模的考虑，还会倾向于选择投资规模较大，在当地市场具有较大影响力的高档项目或者“地标性”项目。从这两个方面看，位于中小城市、运作中低档、中小规模项目的房地产公司也很难找到与基金合作的契机。
其三，基金管理者与房地产开发商对于项目收益的关注角度不同。对于基金来说，最希望看到的是项目具有稳定的年收益率，从而使基金净值保持稳定增长；而国内开发商的一贯思路则是关注整个项目的回报率，由于房地产项目的运作周期较长，因此资本方所关注的年收益率未必令人满意。
其四，基于风险因素的考虑，中小型企业所喜欢的融资模式往往不能被投资基金接受，如“过桥贷款”模式；此外，亟待融资的开发商往往发现基金的投资决策速度较慢，无法满足其融资需求。
关键词：美国；房地产投资信托基金；融资
一、美国的房地产投资信托基金
房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，REITs）是房地产开发商借助较权威的信托责任公司的专业理财优势和其运用资金的丰富经验，通过实施信托计划，将多个指定管理的开发项目的信托资金集合起来，形成具有一定投资规模和实力的资金组合，然后将信托计划资金以信托贷款的方式运用于房地产开发项目，为委托人获取安全、稳定的收益。房地产信托是金融信托业与房地产业相互融合的一种形式，也是房地产行业的新兴的融资模式。自20世纪60年代在美国确立以来，对美国房地产市场产生深刻的影响，更迅速被加拿大、日本等国借鉴。
（一）房地产投资信托基金兴起的背景分析
REITs在美国的第一次发展的是在20世纪60年代，这正是美国经济大发展的时期。这一时期，美国经济保持持续高速增长，出现了城市化建设的浪潮以及战后新生一代开始步入成年，对住宅消费需求急增，这些因素极大地刺激了美国房地产业的发展，拓宽了REITs的利润空间。金融业的发展也促进了REITs的发展。在REITs起步阶段，美国金融业对REITs的约束比对银行的约束宽松很多，使得REITs得以成功迈出第一步。资本市场趋于成熟，美国股票市场经过持续上涨阶段，平均收益率远高于同时期的银行利率和债券利率，刺激了更多的社会资金投向股票市场，直接带动了REITs的发展。全美投资基金空前繁荣，居民储蓄的持续增长都直接推动了REITs的发展。经济增长使得居民收入增长，带动了对个人投资产品需求的增加。受投资资金规模制约，广大个体投资者无法投资于房地产业，而REITs作为一种分散风险、高回报的房地产投资产品，正好符合了个人投资者的需求。
1960年美国国会通过《房地产投资信托法》。立法者确立了以下有关REITs的基本原则：一是REITs须为中小投资者提供风险较小的房地产投资机会。认为REITs通过投资多样化、管理专业化、直接所有权等形式可以为中小投资者带来通常只有机构投资者和大投资者享有的收益，同时有效地降低了投资的风险。二是REITs必须是消极的投资工具。“消极”的投资行为是指经理和雇员不得直接进行房地产的管理和运作，只是对房地产管理业务的开展予以决策，具体的信托资产管理工作应聘请独立的房地产投资顾问或承包商来完成。
20世纪80年代到20世纪90年代，美国税法的几次改革加快了REITs发展的步伐。1986年立法首次允许REITs为其承租人提供常规的服务。这使得REITs不仅对其财产拥有使用权，还拥有了经营管理权。REITs的经营者不必通过承包人即可直接对其承租人提供服务；1993年美国法律取消了养老金投资REITs的限制；而1997年法律确立的相关规则简化了REITs的运作。以上数次法律的制定有力地推动了REITs的发展进程。放松了对REITs的各种限制，大大提高了其投资者的盈利空间，这是美国REITs能蓬勃发展的最直接原因。
美国制定了相当完备的监管法规来保证投资基金业的健康发展，监管法规主要包括《证券交易法》、《投资公司法》、《证券投资者保护法》等。全国证券交易委员会、证券交易所、全国证券商协会形成一整套基金外部监控机制，在投资基金内部基金受托人独立于基金经营者对其进行有效监管，确保了财务公开，决策透明度高。
（二）房地产投资信托基金的优点分析
房地产投资信托可以把土地、项目、资金等因素有效的整合起来，在制度下安排财务方案以及融资手段，集合民间投资资金给房地产开发商投资，通过股权信托、资金信托、财产信托及投资基金、资产重组、资本运作等多种方式的组合运用，并与商业银行、证券公司等金融机构合作，针对性地服务于综合要求且难度较大的企业或项目。优点表现在：房地产投资信托基金具有高回报率。REITs投资最大的优点是高收益，有定期的股息收益。根据美国法律，REITs必须把应课税收入的至少90%，以股息形式给股东，因此股息率相对优厚，投资者可以获得比较稳定的收入。在过去十年里REITs平均年度股息率达6.96%，远高于十年期美国政府债券5.86%、标准普尔指数公用股4.45%和标准普尔500指数1.79%。由于REITs在交易所上市，价格走势和买卖与一般股票一样，投资者也可享受中至长期的价格升值。房地产投资信托基金具有高稳定性。虽然投资REITs的回报率不逊于股票及债券，但REITs的波动却远小于股票，还可对冲通货膨胀的影响。REITs的长期收益由其所投资的房地产价值决定，与其它金融资产的相关度较低，有相对较低的波动性和在通货膨胀时期所具有的保值功能。当通货膨胀上升，REITs的资产价值与租金收入也上升，间接有助于投资者抵消通货膨胀的影响。房地产投资信托基金具有低风险率。在相同的宏观经济环境变化下，不同投资项目的收益会有不同的收益。房地产投资信托为分散风险，进行资产多样化投资组合管理，使房地产投资信托的投资涵盖的物业种类足够丰富，分布的区域足够广阔，从而保证自己的投资更安全。房地产投资信托基金具有低税率。与高收益相对的是REITs的低风险与低税收。根据美国税收法规REITs投资可免双重征税，这使得一般中小投资者在没有大量资本也可以用很少的钱参与房地产业的投资，在美国REITs的经营业务通常被限制在房地产的买卖和租赁，在税收上按转手证券计算，公司是不被征收资本利得税的。房地产投资信托基金具有低融资成本。对银行贷款而言，房地产信托融资方式可以降低房地产企业整体的融资成本，节约财务费用，而且期限弹性较大，有利于房地产公司的资金运营和企业的持续发展，在不提高公司资产负债率的
情况下优化房地产企业的结构。
二、我国房地产企业融资现状分析
我国的房地产业长期独立于金融业之外，采用建筑业的方式进行调控和管理。这种模式的直接后果就是没有形成房地产金融体系，房地产商自立一派，房地产金融变成简单的房地产信贷。以银行为代表的金融系统仅仅成为房地产商的资金供应商。目前我国房地产企业的融资状况存在如下主要问题：
（一）融资结构单一，开发资金以银行贷款为主
由于国内金融市场的不发达，目前国内的房地产金融主要以银行贷款为主，其它的融资方式如上市融资、信托融资、债券融资以及基金融资所占的比重十分微小。从企业统计角度看，房地产企业的开发资金主要包括自有资金、银行贷款、建筑企业垫资和预售款四个部分，而预售款中的大部分来自于银行对个人的住房消费贷款，因此实际上银行贷款和预售款均来自于商业银行，房地产开发对银行的依赖程度相当高。
（二）股票与债券的比例失衡，债券融资规模较小
目前，我国房地产企业的直接融资方式有二种：一是股票市场融资。目前我国约有房地产开发企业5万余家，而在深沪两地以房地产为主业的上市公司仅102家左右，房地产上市公司占全部房地产开发企业的比例仅为2‰-3‰。对房地产企业来说，直接融资所需的各种审批环节、复杂手续以及较高的融资成本让不少小型房地产企业望而却步。即使是已经上市的房地产公司，由于其业绩的波动性比较大，也只有很少一部分公司具备再融资的条件。二是企业债券融资。在过去七八年间，债券融资在房地产企业全部资金中所占比重呈下降趋势。
（三）法律法规不健全，影响融资渠道的拓宽
我国法规制度不完善是房地产企业融资受阻的主要原因，房地产业缺少一个稳定、规范的融资市场。譬如《公司法》和《企业债券管理条例》对发行企业债券的限制过多，阻碍了一级市场规模的扩大。根据《公司法》规定，只有股份有限公司、国有独资公司和两个以上的国有企业或者其他两个以上的国有投资主体投资设立的有限责任公司，为筹集生产经营资金，才可以发行公司债券。这就将大部分无国有投资主体背景的、有限责任公司性质的商业地产开发公司从可发行公司债券的范围内划了出去。对急需开拓融资渠道的中小房地产开发企业来说，发行企业债券更不具备可行性。股票市场和债券市场情形相当：在当前《证券法》的框架下，大部分房地产企业无法上市等等。此外，房地产投资基金属于产业投资基金，不在目前已经立法的《证券投资基金法》的调整范围之内。由于目前尚无规范产业投资基金的专门法律，设立房地产投资基金仍处于无法可依状态。相关法律法规的不健全甚至空位，成为房地产业融资创新的最大障碍，亟待加以健全和完善。
三、构建我国以房地产信托为核心的多元融资模式
通过对美国REITs的研究，结合我国目前经济发展水平，笔者建议在我国房地产企业建立自有资金+信托资金+银行金融组合工具为核心的多元化融资模式，这样既可以降低银行的金融风险，又可以为我国房地产企业提供较为稳定的货币支持。
（一）有利于完善我国房地产金融架构
作为具有金融机构特征的房地产信托投资基金，发挥着市场信用的作用，是对银行信用的补充；房地产信托投资基金在美国既参与房地产一级市场金融活动，也参与二级市场活动，是房地产金融发展的重要标志，也是促进房地产金融二级市场的重要手段。房地产投资信托基金直接把投资者资金融入到房地产行业，是对以银行为手段的间接金融的极大补充。因此，我国推出房地产投资信托基金，将大大地提高我国房地产金融的完备性，是房地产金融走向成熟的必然选择。
（二）有助于分散与降低系统性风险，提高我国金融系统安全性
银行和市场对于风险的分担方式是不同的。在我国商业银行对风险进行跨时分担比较有效的，容易把风险在未来和现在之间进行合理分配；而房地产信托跨空间风险分担能力强，可以在不同的主体之间进行分摊。跨时风险分配意味着我国商业银行承担的风险主要是信用风险，拥有的资产的交易性比较差，调整的难度较大，只能在未来和现在之间进行分配，很难在当期解决风险积累的问题，如果是在某一段时间的风险超过了警戒线，就会产生危机。房地产信托基金对风险的跨空间分散是指可以在不同的主体之间进行风险分配，其风险分配的扁平化功能比较明显，可以有效地解决市场当期的风险累积。从房地产融资的角度来看，引进具有市场信用特征的房地产投资信托基金，将一定程度提高房地产融资当期的系统风险化解能力。房地产投资信托基金的引入，是我国发展房地产市场信用的重要举措，不仅不会加大系统风险，相反，还有助于房地产金融系统风险的分散和化解，提高我国金融体系的安全性。
（三）有助于我国房地产企业的资金的循环与积累
房地产投资信托基金具有保值增值的功能，并且房地产投资的收益相对比较稳定。房地产的特性决定了其具有保值增值的能力，可以减弱诸多非系统因素的影响。当前我国正处于城市化进程中，住房商品化日益深入人心，房地产市场成为我国经济发展中一个热点。在我国国民收入持续增加的背景下，商品住房消费需求占消费总需求的比重也将进一步提高，城市其它房地产相关的需求也将不断增长，这决定了在我国房地产投资总量不盲目扩大的前提下，房地产投资的长期预期收益比较高，房地产投资信托基金的收益也很高。因此，房地产投资信托基金的引入，可以避免我国单一融资体系下银行相关政策对房地产行的冲击。同时可以为那些有意分享房地产业高收益的投资者提供投资机会，有助于缓解中国金融体系的矛盾。
参考文献：
1、张仕廉,卢立宇,刘伟.中美房地产投资信托法律比较[J].建筑经济,2006(5).
2、陈柳钦.美国房地产投资信托基金(REITs)的发展与启示[J].建筑经济,2004(11).
3、王仁涛.我国发展房地产投资信托的障碍及对策分析[J].中国房地信息,2005(1).
4、郭业力.我国房地产投融资格局分析及路径选择[J].财贸研究,2006(2).
5、刘洪玉.美国房地产投资信托发展的经验与启示[EB/OL].blog.省略/group/blogforum_detail.php?blog_id=333115&msg_id=28819,2004-08-02.
关键词：房地产工程项目；管理；资金使用；项目管理；
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：
在房地产投资中要实现预期收益，就必须做好资金项目的落实和管理。房地产资金项目管理指的是用现代科学的管理手段和管理理念，结合房地产投资项目的特点，有针对性地对房地产投资项目进行管理。从房地产工程项目开始到结束的全过程来看，指的就是通过对技术资源、物质资源、人力资源的整合与统筹，从而实现投资者的收益目标。
在房地产投资项目管理的实施过程当中，主要会经过房地产投资项目决策、项目总体规划、房地产工程设计、房地产项目行政审批和许可申报、房地产招标、房地产工程施工、房地产销售、房地产交付使用以及房地产保修几个主要的环节。加强房地产投资项目管理，最大程度保证实现房地产投资项目最佳效益，应该从以下方面入手。
做好房地产投资项目决策工作
房地产投资项目决策水平的高低，房地产投资项目决策是不是合理科学是一个房地产投资项目是否能取得成功的前提条件。针对房地产行业说来，房地产投资项目决策应该从房地产投资项目所在地的周边环境，城市规划中对房地产开发所在地的规划要求，房地产商业需求、房屋消费群体以及国家相关政策法规等因素进行详尽的市场分析和市场调查，找到房地产投资项目的不利因素和有利因素，分析并开始初步定位房地产投资项目的规模、性质、形式。对房地产投资项目进行经济技术指标论证和分析，对房地产投资项目进行成本预测，如果必要，可以同时提出几个不同的项目定位方案，选出最优方案。
做好房地产投资项目规划设计
根据房地产投资项目的前期决策方案，通过招投标的方式，选择房地产规划设计单位，对房地产进行规划设计。房地产投资项目规划设计包括总体平面设计和建筑功能设计，这是决定房地产投资项目的具体模式和房地产投资项目总体造价的关键阶段。首先，房地产投资项目要负荷政府规划部门的建筑指标，符合规划部门的规划要求。比如绿化率，建筑高度和间距比值，容积率，建筑密度，建筑退缩距离等都必须达标。再者房地产投资项目规划设计还要满足度工程的环保、人防、市政、采光、通风以及消防等各方面的功能要求。最终房地产投资项目规划设计还要尽量满足投资者对项目的期望。通过对房地产投资项目园林景观、竖向和平面组合搭配、管线布置、交通组织、使用功能设计、外立面以及造型设计、建筑物布局等各个方面进行详细筹划，尽力反复完善修改房地产投资项目设计方案，最终得到满足人们对建筑使用功能和整体美感的求安、求变、求新的最佳规划设计效果。
在房地产投资项目设计阶段，规划设计单位、房地产投资人、建设单位应当和政府规划部门紧密配合、加强沟通，做到信息互通和问题的及时反馈，这样才能真正意义上做好房地产投资项目规划设计，加快房地产投资项目规划设计进度。
做好施工图纸指导施工的过程监督
房地产投资项目施工设计图纸是把规划部门批复的规划设计意图做了实物化具体化的表达，是用作房地产投资项目施工指导的标准。在施工图纸设计过程中，各专业设计部门应进行有机结合，避免矛盾冲突，要做好合作工作，开发商也应对一些产生的矛盾进行从中调解。在房地产工程设计总体使用功能完备的条件下，还要特别注意房地产建筑工程的细部的功能处理和考虑，追求实现房地产建筑功能的人性化和最优化，最终达到消费者满意，开发商盈利的目的。
在工程建设方面，开发商也要督促建设方面的相关负责人和设计单位的设计人员取得良好的交流和沟通，确保建筑商了解设计单位的工程设计的意图和具体细节，及时纠正房地产工程建设的设计误差，调整工程建设过程中的施工误差，让房地产投资项目设计能落实和体现建设方对房地产工程建筑的功能要求，房地产投资项目造价控制指标，实现最大程度地减少设计的错误和遗漏，从而起到投资成本的控制，避免出现投资的重复和浪费。
一个房地产投资项目是否能达到最好地实现盈利，就要看这个房地产投资项目的设计和规划以及施工图纸设计规划是否科学详尽。所以说房地产投资项目规划设计和施工图纸的设计阶段是抓好房地产投资项目管理的重要阶段，是提高房地产投资项目性价比关键环节。因此，房地产开发商一定要引起重视，同时也要提醒设计单位和建设单位引起足够的重视。
抓好房地产投资项目行政审批和许可申报
房地产投资项目的行政审批和许可申报手续办理工作可以说是贯穿了整个房地产项目投资开发建设的全过程。开发商在这个阶段要发挥好自身的能力，对该办理、该审批的项目进行一一审批和申报，工作应有专门的办事人员来办，在各种审批之前要做好各项资料的准备和整理，尽快办好房地产投资项目的行政审批和许可申报工作，才能保证房地产投资项目得以顺利实施，减少房地产工程项目的利益损失。
项目审批的主要阶段如下，开发商要避免遗漏。首先，对拟开发的地块要取得国家和政府部门的《土地使用证》以及《建设用地批准证书》；再向规划部门申请《建设用地规划许可证》、报批《项目总平面规划方案》、《项目建设详细规划（四图一书）》，对房地产投资项目向政府发展计划委员会申请办理投资项目审批（预备项目）审批；请专业公司对房地产投资工程项目进行环境影响评价，向政府环保部门报批；房地产投资项目工程建筑设计完成之后，要想政府规划部门申请建筑设计方案审查，缴纳城市建设配套费，随之完善其他相关的手续之后，领取《建设工程规划许可证》；然后向建设主管部门报送房地产投资工程项目施工图，由建设主管部门对房地产投资工程项目施工图进行审查（包括抗震、安全等各项专项审查）、取得建设主管部门审查通过意见书，向卫生防疫部门、公安消防部门、人防部门等相关部门申请对房地产投资项目施工图的专项审查，取得各个专项审查的通过意见书；通过招投标的方式选定建立房地产投资项目施工的监理承包单位，向质监局、安监部门办理工程安全、质量保监手续，完善其他相关手续之后，再向建设主管部门申请《施工许可证》。之后上述行政许可审批工作完成会后，才能进行房地产投资项目工程施工。在具备房屋销售条件后，可以向房管部门申请领取《商品房预售许可证》。
做好房地产工程项目施工阶段项目的管理
房地产工程项目施工阶段的项目管理应该从管理制度、管理的外部协调、管理的动作程序以及管理的组织结构抓起，开发商应对房地产工程项目的质量、进度和投资进行有效控制，把整个房地产工程项目施工过程掌握在有序可控的状态之下。要做到这些，首先必须要建立一个健全的工程管理组织结构。开发商应根据房地产工程项目的复杂程度、规模以及特点建立一个与之相适应的组织管理机构。设立项目总经理，负责整个房地产工程项目的管理和规划，总经理以下则设立副总经理、工程技术总负责人。下面再设立行政部门、销售部门、财务部门、工程技术部门、工程报建部门、材料部门、合同预算部门等。这个组织构架各异根据房地产工程项目和公司具体的灵活情况进行相应调整。房地产工程项目组织设计的原则是，必须在房地产工程项目管理工作的每个部门都要有人管，但不能出现智能重叠。因此，房地产工程项目管理必须要做好度的掌握。只要实现对工程项目施工过程合理有序地管理，杜绝出现工程进度款乱支付和多支付，工程材料采购价过高，设计不合理造成的施工反工等情况，就能保证房地产投资的可控性，使投资收益实现最大化。
房地产的投资成本影响和制约着房屋销售的价格，而房屋销售的价格又与老百姓的生活息息相关。而且投资管理的效果又直接关系到企业的经济效益，通过投资控制可以减少和杜绝企业的浪费现象，节约有限的社会和经济资源。只有在项目投资管理中，综合考虑多方面的因素，控制开发成本，平抑房价，这对国民经济保持健康和可持续发展都具有现实意义，所以说在房地产项目中投资管理的控制对于国家还是企业都是双赢，这样企业才能永远立于不败之地。
参考资料：
[1]陈光键、徐荣初、叶佛容，建设项目现代管理，北京：机械工业出版社，2004，p.4
