时间：2023-07-05 16:19:35
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近日，重庆市市长黄奇帆就房产税首次公开表示，重庆即将开征的高端房产税将对存量、增量高档房都展开征收。而随着重庆高档商品房地产税尘埃落定，上海房地产税基本框架也逐渐明朗。房产税试点预期已兑现，板块估值已充分反映各种利空预期，中短期更严厉的政策调控预期告一段落，房地产板块进入估值修复和增长阶段，2011年将是地产股的价值回归年。
重庆房产税试点影响力度较弱
房产税针对高档商品房，预计征收范围较小，力度较轻。从新华网消息看，房产税针对高档商品房征收。目前重庆划分普通住宅和高档住宅的标准为建筑面积 144平米（或套内面积122平米），我们预计实际方案起征范围在户均200平米以上，不涉及套数，累计税率0.5-1.5%。并且，房产税的征收对评估体系、征税体系的要求比较高，估计最终方案不会十分严格，预计初始只对新增住房征收，后续待评估体系完善，再逐步扩展至旧房。
对成交量整体影响较弱，对高档住宅房价的影响取决于最终税率，整体来看，影响幅度很有限。从出台时间及征收对象看，除了作为税制改革的一环外，此次房产税的出台带有调控的目的和作用，我们认为其对市场的影响是：（1）预计对整体成交量的影响比较有限：一方面是因为此次征收范围较小，另一方面房产税对投资者的影响远大于自住者，而前期的信贷等调控手段已经明显的抑制投资需求，从微观来看，下半年购房者以自住需求居多，重庆市场尤其如此；（2）对高档住宅房价会有影响，但幅度取决于最终税率。房产税作为未来现金流支出的增加，从理论上讲会对房价产生影响，如果按照1%的税率贴现计算，对房价的影响幅度为10-15%（贴现率7-10%），因此对最终实际房价升降取决于最终的税率及市场本身预期的房价升幅。
宏观经济环境决定行业发展大势
宏观经济环境对于房地产行业的发展有着非常重要的影响。首先，货币政策对于行业发展关系重大。房地产的开发需要投入大量的资金，同时商品房的购买也需要不少资金，因此，利率的变化、货币供应量的多少等因素将影响着房地产开发投资、成交量、房价等行业发展的反方面面。另外，房地产作为资产保值增值的重要工具之一也受到经济通货膨胀情况、人民币汇率变化等多种宏观经济因素的影响。从货币政策、通货膨胀以及人民币汇率三方面来看，我们认为，2011年的宏观经济环境将不会改变房地产行业良好的发展趋势。
货币政策由“适度宽松”转为“稳健”
2010年12月的中央经济工作会议已经确认了2011年货币政策将由“适度宽松”转为“稳健”，这对于房地产行业而言的影响主要是负面的。从需求面角度，稳健的货币政策主要意味着加息周期的开启，从而将提高购房者的购房成本，减少房地产需求。从供给面角度，稳健的货币政策意味着货币供给量的下降以及贷款成本的提高，因此，不利于房地产开发投资的增长和房地产企业效益的提升。然而，这些影响效果的显现还将取决于货币政策的具体实施方式、程度和速度等各方面因素，缓慢而温和的货币政策转变对于行业的影响相对较小。
通胀与治理通胀的博弈
近期，国内CPI 出现了持续的快速上涨，推动经济进入了负利率时代。在这种经济环境中，资金需要寻找抗通胀的投资品种以规避贬值的损失，房地产投资需求因此而增加，行业发展受益。在国内经济保持平稳较快发展的背景下，预计2011年通货膨胀延续的概率偏大，由此来看，2011年房地产行业有望保持较好的发展。但是，在调控政策对房地产投资需求的严格限制下，由通胀产生的房地产需求较难转化成有效购买，所以，在当前的政策环境下，上述利好作用可能无法充分发挥。同时，由于高通胀的存在对民生将产生较大不良影响，政府将采取较为坚决的手段管理物价水平，而这些手段有可能给房地产行业的发展带来一些副作用。因此，综合来看，通胀和治理通胀博弈的经济环境对于房地产行业的发展将产生有限制的利好的。
人民币存在升值压力
人民币汇率改革将在2011 年继续，在国内经济持续向好而国际经济复苏仍存在不稳定的背景下，人民币的升值压力仍然存在。人民币的不断升值趋势以及进一步升值的预期将加速国外资金的流入，而对于流入的外资来讲，房地产投资是各种保值增值方式中较好的选择，由此房地产需求进一步增加。因此，2011年人民币升值预期将对房地产行业的持续发展起到助推作用。
2011年行业基本面判断
房价的判断：房价难下跌 涨幅将收窄
2011年的价格走势。我们判断2011 年整体房价将稳中有升，但涨幅将得到控制（不排除个别城市房价会阶段性有所回落，但幅度和持续时间也会非常有限）。房价难以下跌，通过国外的实证分析，我们发现，在经济处于高速发展，居民收入不断增长、城市化进程尚未结束的背景下，难以出现房价持续下跌的情况。
日本的经验。日本地价与其经济走势、居民收入、城市化进程具有高度的相关性。日本地价于1992年开始下跌，与此对应的，恰是日本经济从此也陷入了极度低迷，GDP 增速由1956-1991年平均增速12%，下降至1992-2009 年平均增速0.1%，而居民收入也于1992开始基本处于不增长的状态，同时，日本的城市化率在1992年后也已经达到77%的高点。
德国的经验。从1958-2008 年，德国房价基本未出现过下降，只是涨幅随经济出现波动，且在经济高速增长的时期也面临了房价增幅的剧烈变化。而房价在1995-2008年出现了十多年几乎不涨的情况，也是因为经济从高增长回落至2%的低增长时期，居民收入也陷入不增长的境地，同时城市化也达到高点，人口增长带来的影响基本消失。
中国的现状。中国经济未来仍将处于高速的增长期，居民收入仍将继续增长，中国的城市化进程远没有结束，中国尚处在第三次生育高峰带来的置业高峰（这一点从高校毕业生持续增加、2006年开始结婚对数增加两个侧面看出来）、居民储蓄金额处历史新高、2009年货币超发的影响还未消失，中国的购房文化短期不会改变，居民投资渠道匮乏，这些因素决定房价不具备持续下跌的可能。
未来房价涨幅将收窄。首先，2011年楼市整体供应量将明显增加，在需求受抑制的情况下，供需将更加均衡。当然，也有投资者担心，供应增大，而需求受调控，这种局面会否导致房价下跌？我们认为，由于供应的增加有明显的区域化差异，这将化解供应对房价的压力。这种供应的区域性差异是指：一线城市2010 年新开工增加是在之前连续5 年下降的基础上恢复性的增加，因此供应仍可能不足，但由于其需求是政策调控的重点，最终可能实现新的供需均衡；二线城市2011 年供应增加是连续数年的持续增加，但其需求又是受政策影响较小的地方，供需将是另一种均衡。其次，随着未来城市间轨道交通的快速发展，中国正从个别超大城市向城市群发展，这将改善未来城市人口分布，熨平住房需求，对控制中长期房价涨幅有利。
成交量的判断：主要城市成交量将实现正增长
2011年的成交量走势。2010年主要城市成交量同比下降约30%，其中有政策调控的原因，但更重要的原因是供应不足，这一点从主要城市库存去化周期仍在低位可以看出来。因此，目前，成交量的多少，不是需求决定的（现实情况是中国的住房需求仍非常庞大，政策一再抑制需求，也说明了这一点），而是由供应决定。供应的增加不会对需求形成压制，反而会促进成交。因此，我们认为，随着2011年供应的增加，成交也将增加。
投资建议
2011年将是地产股价向上回归基本面的一年，目前地产股仍处于估值低位，回归之路才刚刚开始。主流地产公司业绩将保持确定性增长，2011年地产行业的政策环境将较2010年明显改善，意味着其估值中枢及估值顶部将明显抬升。
论文关键词：房地产公司 资本结构 公司价值
一、研究目的和背景
房地产行业资金的使用和供给和制造业、公共事业企业相比，房地产公司资本结构有下列显著特点：第一，资产负债率很高。第二，房地产行业融资主要依赖银行贷款，直接或间接占用的银行贷款占企业资金来源的60％以上。第三，流动性负债比重大。房地产企业贷款主要为短期贷款，贷款到期后再采用借新贷还旧贷的方式继续使用原贷款。第四，房地产行业受政策影响大。资本结构相关理论研究杜兰特、迪格莱尼和米勒等人。MM公司资本结构与企业价值无关；理论认为债务不仅会减少股东和经理人成本，还会增加股东和债权人的成本，资本结构与公司价值成u型关系；信号传递理论认为债务融资是向外界传递公司高质量的信息，债务水平和公司价值正相关；优序融资理论认为企业融资偏好次序为内部融资、债务融资、股权融资，资本结构与公司价值的关系并不能确定。
在实证研究方面，国外的研究大多表明公司价值与资本结构正相关。如米勒(1966)、罗斯(1977)、马勒斯(1998)、柏格(2005)等人的研究结果均表明，资本结构与公司价值正相关。国内相关实证研究并未得到统一结论。张勉、陈共荣(2005)、陈文浩和周雅君(2007)认为资本结构与公司价值负相关；沈艺峰和田静(1999)、曹廷求(2007)等人研究表明，资本结构与公司价值正相关；李义超、蒋振生(2001)、林伟和李纪明(2007)研究结论是资本结构与公司价值成u型相关；韩庆兰(2005)、靳明(2008)等认为资本结构与公司价值不相关。国内学者对资本结构与公司价值的实证研究起步较晚，主要是以制造业、公共事业等上市公司数量较多的行业等为主，或者是多行业总体研究，由于房地产上市公司数量稀少，涉及房地产行业上市公司资本结构问题的专业研究数量不多，而且研究范围主要集中在探讨资本结构的影响因素，并未考虑到房地产行业预收款等特殊因素对公司价值的影响，也未涉及市场冷热等周期性因素对房地产公司价值的影响，研究深度不足。
二、研究设计
1、研究假设提出。假设1：资本结构与公司价值相关。我国房地产行业国家股比例低、流通股比重高更符合西方资本结构理论假设。假设2：资本结构在淡季和旺季时对公司价值影响度不同。当房地产市场处于市场销售旺季时，成交量放大，由于需求旺盛，房地产公司会加大房地产投资，增加对负债的依赖程度，负债比重会增加，而到了淡季，对房地产投资会减少，负债比重降低。
2、研究垂量本文采用净资产收益率作为公司价值的衡量指标。净资产收益率，该指标反映了单位股东权益投资回报。净资产收益率=净利润／股东权益有关资本结构的衡量，本文采用国内学者使用较多的总资产负债率来表示，资产负债率=总负债／总资产。国内外学者研究证明，公司规模，公成长性，盈利能力，股权集中度等指标对公司价值有显著影响，因此，将它们引入回归模型中，这些指标采用国内学者普遍使用的方法描述。股权集中度：前十大股东持股比例=前十大股东持股总数／公司总股数。公司规模：公司规模=总资产的自然对数。公司成长性：公司成长性：(本年主营业务收入一前一年主营业务收入)／前一年主营业务收入。盈利能力：销售净利率=公司当年的净利润／当年营业收入。
3、模型建立。模型1：KOE=a+bDebtl+r(controlvariable)+e，模型2：ROE=a+bDebt+r(controlvariable)+season+seasonDebt+e。Debt是总资产负债率；模型中1是检验资本结构与公司价值关系；模型2中加入市场繁荣度虚拟变量，当市场处于繁荣期时，season取1，否则season为0，该模型是检验市场周期性因素对资本结构和公司价值相关性的影响。
4、样本选择。本论文的样本数据来自于巨潮资讯网2003年至2007年5年间上市房地产公司年报。我按照以下原则甄选样本：剔除样本期间发行B股和H股的公司；剔除样本期间被ST或ST类公司；剔除样本期间因重组导致主营业务发生变更的公司、剔除极端值、缺失值，最后得到的样本数量为200个。
三、描述性统计与分析
由表1统计缮果可以看出，公司的平均净资产收益率为10％，标准差为7％，说明行业整体净资产收益率分化较小；资产负债率为54％，标准差为15％，这表明房地产行业资产负债率非常高，且行业内部分化明显；净利润率均值为12％，最高达60％，标准差为10％，说明行业内部分化明显；公司成长度均值为45％，标准差为1．19，这说明房地产行业发展迅速，但行业内公司差异明显。股权集中度为56％，说明房地产行业大股东持股比例较高，行业内部差异不大。资本结构与公司价值回归结果分析(见表2、表3)。
其一，方程整体通过F检验。方程的判别系数为0．32126，这表明方程的拟合度很高，方程显著成立。其二，盈利能力是影响净资产收益率的主要因素，总资产负债率是其次最影响净资产收益率的主要因素，盈利能力和总资产负债率都通过了t检验，且两者与公司价值存在正相关关系，因此假设1成立。其三，公司成长性对ROE影响显著，成长性指标通过了t检验，它与ROE正相关。其四，公司规模与十大股东持股比例没有通过t检验，这两个指标对ROE无统计意义，它们的影响不能确定。
本文按照房地产市场成交水平将市场分为繁荣期和调整期。繁荣期为2003年、2004年和2007年，调整期为2005与2006年。从回归结果可以看出，资产负债率的回归模型整体通过F检验，方程拟合度是0．33，但是交叉项的乘积没能通过T检验，无法说明市场变化对资本结构与公司价值关系的影响程度。
四、结论和建议
【关键词】房地产行业 HR部门 业务部门 价值
一、分析房地产行业HR部门管理当中存在的问题
（一）避免人才流失
伴随我国企业与各项业务快速的发展，房地产行业的业务部门的人才流失问题也越来越严重，通过这一点不难看出，房地产业务部门的高薪虽然能够吸引大批的业务高手，但将人才留在企业长期的工作，为企业创造更大的价值才是房地产业需要重视的问题。
（二）不完善的薪酬体系难以形成较好激励效果
在我国的房地产企业当中，业务部门的薪酬体系过分注重外部的业务竞争，忽视了内部薪酬的公平性，普遍都是通过房地产行业的高薪来吸纳优秀的业务人才。伴随企业的发展，很多大型的多元化的房地产行业在员工的薪酬制度与激励机制方面并不完善，很多员工都出现了积极性低下的问题。一部分专业项目型的房地产公司，虽然薪酬制度比较灵活，也能够激励员工的工作积极性，但是却将员工个人发展的空间以及稳定性方面的追求忽略了，因此这些公司在利益动力机制方面缺乏长期性，其结构性也不完善，对企业的长期、稳定的发展形成了一定的制约。
（三）绩效管理效果不明显
高效的纯净管理体系，能够有效的提高员工的工作绩效，确保员工在公平进行、有朝气的环境当中工作，从而提高业务量以及工作效率，使企业的竞争优势增强。我国房地产行业HR部门在绩效管理方面，也取得了一定的效果，但不少企业并不是为了改善并提高公司绩效才进行绩效考核，还有企业是想通过这种先进的管理工具和管理理念解决绩效管理当中出现的问题。HR管理的改进要要持续不断的，不可一蹴而就。像BSC和KPI等这些先进的工具的运用，要求企业必须要有一定的管理基础。要采用怎样的考核方法、运用哪些KPI，考核结果怎样才能反映到实际的管理当中，提升员工的积极性和稳定性，从而促进企业的发展需要房地产企业高层给予更多的重视。
（四）房地产企业缺少相应的文化建设
因房地产行业运作的动态性，不少企业的领导忽略了企业文化对于员工满意度和忠诚度方面提高的作用，很多房地产公司的企业文化都有一定的缺失和不健全现象。企业是否具备好的适合本企业的企业文化，是否真正发挥企业文化的作用，在一定程度上反映出了该企业的影响力与凝聚力。企业一定要形成属于自己的、优秀的企业文化。缺乏企业文化的影响，就会缺乏企业号召力，凝聚力和忠诚度也相对缺乏。
二、针对房地产行业HR部门出现的问题给出相应的对策
（一）留住现有人才，完善员工的职业生涯规划
房地产行业的业务部门，从业人员向年轻化发展，他们处在强烈需要自我发展与提升的时期。房地产行业始终是以高薪著称，丰厚的薪水与福利短时期内是可以提高员工的工作热情的，可随着工作时间的变化，员工个人发展和自我提升方面的要求会变得越来越强烈。因此，房地产HR部门，必须有战略性的同员工进行全面的沟通，给员工设计出弹性较大的职生生涯，给员工创造能够适合其自身特点的发展空间，其中包括培训和升迁的机会。这样可帮员工认识到自己未来发展的空间，明确自己在企业发展过程当中的责任和重要性，发挥自己的潜力，切实的成为企业的长期的合作者，与企业共同发展。
（二）动态、公平的绩效管理和薪酬体系的构建
房地产行业要根据本企业的发展战略与运营特点，建立符合自身特点的动态的绩效管理体系与薪酬体系，增强体系的公平性与合理性。在设计绩效管理体系时，应注意以下问题：①要考虑绩效考核的机会成本。即要避免为了考核的全面而增加考核的难度或者增加考核的投入，使考核缺乏可操作性。②考核方式不必完全一致。即针对不同岗位设置不同的绩效考核方式。③避免完全量化状况的出现。许多人认为，考核的量化是对参加考核人的公映，所以在作绩效考核方案时能量化的量化，不能量化的也量化，造成绩效考核看上去十分机械，同时会使许多无法量化考核的部门无法操作。因此，在进行绩效考核设计的时候，要做到主观与客观相结合，发挥主观考核的优势。④绩效考核要服从企业现阶段的发展状况和企业发展战略的要求。绩效考核不是一成不变的，要随着企业的发展、随着企业战略要求进行不断的调整。
（三）企业文化是房地产企业进HR部门管理的基础
房地产行业要从本企业的实际入手，要对公司发展历程进行提炼，培育适合自身运营特点的企业文化。
房地产行业的企业文化建设要培育建立在企业核心价值观基础上的员工归属感，这需要领导者与员工充分沟通，共同寻找企业的价值观，有效帮助员工产生对企业的战略以及企业的领导的认同感和归属感；努力培养员工的成就感，当然这忠诚度是建立在员工自身价值观的基础上的，企业的共同价值观可以影响并引导员工的价值观，调动员工的工作积极性，更好地向着为组织发展战略服务的价值观方向靠拢。另外，这种在企业文化的氛围下的沟通，还可以很好地促进企业领导者的领导风格的完善，形成更适合员工的领导方式。好的企业文化会帮助企业形成一个良好的氛围，帮助企业形成一个良好的氛围，吸引和留住人才。
总之，房地产行业HR部门必须树立以人为本的管理思想，给员工进行个人职业生涯的规划，构建动态、公平的绩效管理和薪酬体系，提炼公司的企业文化，还要吸纳更多的优秀业务人才来提高企业的核心竞争力，才能够使业务人员具有长效的积极性和工作热情，为企业创造更大的经济效益。
参考文献：
关键词：营运能力评价指标；优化；房地产上市公司
一、研究意义
我国的房地产行业发展速度较快，投资数额巨大，非常依赖金融机构，所以房地产企业自身的资金周转效率好坏影响着企业自身的价值，决定着其长期战略目标能否顺利实现。我国的房地产行业在资金周转能力和营运能力上存在诸多问题，所以需结合我国房地产行业现有营运能力评价指标，根据房地产行业特征及存在的问题，对房地产行业营运能力评价指标进行改进，使企业管理者和利益相关者能准确判断和评价企业经营管理的质量和经济资源的利用效率，为房地产行业的稳定发展提供依据。
二、国内外研究现状
（一）国外研究现状。Dutta（2005）认为公司输入资源并转换产出相对能力，就是按照公司的各种投资和产出来定义每个能力就是企业的能力。能力可以看做是一个企业可以利用自己的资源投入，例如研究开发，市场营销，广告投资，到商业预期目标，例如新技术的发展，销售收入输出的效率。Coyne & Singh（2008）在其研究中，结合众多企业的实际资料，深入研究了资产结构和现金存量对企业收益的影响。通过研究发现，拥有较高收益率的总司往往会存在大量的现金，稳定资金链往往带给企业更多的效益，其现金在资产结构中占比越高，收益率也越高。
（二）国内研究现状。李会娟（2013）对房地产上市公司的财务营运状况与企业绩效之间的关系进行探究，得出结论房地产上市公司的营运能力与企业绩效之间存在显著的负相关关系。公司的营运能力状况越低，企业绩效则越强。这符合房地产行业资金投入巨大，回收期较长的特征。黄水媚（2014）提出强调相关体系的建立有着重大的作用，体系建设具有综合性。要想加强对企业现状的充分了解，就应当通过一些一级指标和一些二级指标来分析，得出综合性的判定结果。另外，应当注意的是：所选择的变量性指标应当具有显著的可对比性。
（三）文献综述。对于财务评价指标的研究，一些有价值的成果相继涌现，但是现有的研究还存在以下的局限性：（1）传统的财务指标体系均参照工业时代提出的杜邦分析体系，将资产收益率和利润率作为中心，重点评价企业的盈利能力。（2）虽然国内外学者对企业关营运能力状况和资金周转能力上。提供了一些关于财务决策的建议，但是如何在实践中运用这些指标，企业如何运用这些指标来保证企业的稳定运转，这些指标又如何给企业提供准确得信息使得企业做出正确的判断，这些均没有指出，所以缺乏实践性。
三、房地产上市公司财务特征
中国的房地产企业总体业绩提高，但在发展中潜在很多问题。由于房地产本身的特点、房地产销售模式、其开发特点以及金融工具不断发展，房地产产品渐渐脱离实体经济。房地产跟别的商品不一样：具有双重属性，其保值增值功能和地域附着性导致了房地产是高价值耐用的消费品，也是受投资者喜欢的投资品，有投机价值，导致房地产产品价格具有实体经济与符号经济特征。
四、房地产行业现行营运能力指标体系构成及其存在问题
（一）房地产行业现行营运能力指标体系构成
1、应收账款周转率：应收账款起点是销售，终点是现金，企业的应收款项能否够顺利如期收回，关系到企业资金利用效率和经营管理质量。
应收账款周转次数=本期营业收入/应收账款平均余额
2、流动资产周转率：流动资产在企业资本中最为活跃。
流动资产周转次数=当期营业收入/流动资产平均占用额
3、存货周转率：存货周转率反映的是利用存货周转的情况，一般来说，它是和营运能力呈正相关的，越高的存货周转率就说明有越稳定的购入、产出、销售等综合营运能力。
存货周转率=本期销售成本/存货平均余额
4、固定资产周转率：固定资产生产能力，影响着企业产品的产量和质量，甚至影响到企业营运能力和盈余能力。
固定资产周次数=本期营业收入/固定资产平均余额
5、总资产周转率：总资产周转率用来综合评价企业总体资产利用效率和经营管理质量。总资产周转率越高，总资产经营管理质量就好，有利于有利于企业减少负债从而提升企业竞争力。
总资产周转次数=本期营业收入/资产平均总额
（二）房地产行业营运能力指标体系存在的问题
1、反映现金流量的指标不全面。现行房地产行业营运能力评价基本指标中，没有一个指标与现金流量相关。
2、财务指标衡量标准的缺陷。我国对营运能力指标目前只是在评判指标数值的高低作为评价标准，没有统一指标标准值，使得财务指标计算结果没有可比性。
3、不能充分反映资产结构和资产质量。忽视了非财务因素对企业营运能力评价的影响，由于财务评价标准的局限性以及环境的变化，企业未来的营运能力分析并不能在当期的财务指标中得到反映，将非财务指标信息加入营运能力分析具有科学性。
五、房地产行业营运能力指标体系改进
（一）增设净营运资本周转率指标。净营运资本周转率具有很强的综合性，评价整体资产营运能力分析的财务指标，能体现企业偿债能力状况与潜在的财务风险。净资产的周转通常伴随着收益的增加，周转越快，效率越高。
净营运资产周转率=产品销售收入/（流动资产-流动负债）
（二）增设与现金流量有关的营运能力指标。本研究通过主营业务现金比率、资产的经营现金流量回报率两个指标来反映现金流量状况。
1、主营业务现金比率指标，反映企业主营业务的运营状况和主营业务产品产生现金的效率，企业通过当期主营业务产生现金的能力。
主营业务现金比率=经营活动产生的现金净流量/主营业务收入
2、经营现金流量回报率，该指标反映总资产中所含有的经营现金流量净额的比重，是体现总资产流动性的重要指标。
经营现金流量回报率=经营活动产生的现金流量净额/总资产
（三）增设资产保值增值率指标。资本保值增值率通常用来反映投资者投资的完整性和增值性。如果大于100%，说明企业资金投入经营效益良好，资本在原有基础上实现了利益增值。
资本保值增值率=期初所有者权益/期初所有者权益
六、结论与建议
新的营运指标评价体系是在传统营运能力评价指标体系基础上的升华，更加注重营运资金运转效率，用所有者权益比率去反映企业的运转效益和安全状况，更加注重现金流量的作用，变静态为动态，更真实、更客观的反映了房地产行业在近几年的营运状况，对引导行业的整体发展提供了良好的基础。
参考文献：
[1] Dutta，S and Narasimhan.O.Conceptualizing and measuring capabifites.Methodologynd and empirical application[J]Strategic Management Journal.2005（26）：277-285
[2] Coyne，J.S and Singh，S.G.The early indicators of financial failure[J].solvent health systems Journal of healthcare management.2008（5）：333-345.
关键词：投资性房地产；公允价值；影响
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）01-0-01
近年来，越来越多的企业把自有财产转换为以出租为目的的投资性房地产的现象已经屡见不鲜，而对于投资性房地产的计量模式则越来越多的引入公允价值计量模式。本文就投资性房地产采用公允价值计量模式对企业产生的影响进行简要分析。
一、公允价值计量对企业资产的影响
1.对资产结构的影响
对投资性房地产采用成本模式进行计量时，虽然企业的资产总量不会发生变化，但是会影响到企业资产结构情况。而采用公允价值计量模式对投资性房地产进行计量时，企业的总资产和资本结构都会发生一些变化。
新准则规定企业必须对投资性房地产进行独立核算。因此，企业首先应确认投资性房地产是否符合投资性房地产准则规定的采用公允价值模式计量的两个条件，即：(1)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。(2)企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。
在对投资性房地产进行核算时，那些原来计入存货、固定资产和无形资产中核算和列报的投资性房地产，都会统一放到“投资性房地产”这一会计科目中核算，并且会单独列报在资产负债表上，这样就会对企业的资产结构产生影响，对于那些拥有很多投资性房地产的企业，经过调整，该企业的固定资产和无形资产在总资产中的比重会下降，投资性房地产在总资产中的比重会增加，从而对企业的资产结构产生影响。
2.对资产账面价值的影响
新准则规定，“对于有确凿证据表明可以采用公允价值模式计量的投资性房地产，在首次执行日可以按照公允价值进行计量，并将账面价值与公允价值的差额调整留存收益”。投资性房地产用公允价值模式与成本模式计量的差别，不仅在于企业的资产结构会发生改变，而且公允价值上升也会使企业投资性房地产的账面价值得到提升，这会使那些拥有大量投资性房地产的公司净资产账面价值得到大幅提升，而资产账面价值的增加会相应的降低企业的资产负债率以及有形净值债务率，会使企业的财务风险降低。
二、公允价值计量对企业所有者权益的影响
房地产企业通常采用成本模式对投资性房地产进行计量，只有在有确凿证据表明其所有投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才允许采用公允价值模式进行后续计量。同一企业不得同时采用两种计量模式对所有投资性房地产进行后续计量。新会计准则规定，企业的投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式时，视为会计政策的变更，应当根据《企业会计准则第28号――会计政策、会计估计变更和差错更正》的相关规定进行处理。因此，在符合条件的情况下，企业在对投资性房地产的计量模式由成本模式转为公允价值模式的首年，各相关房地产企业应该采取追溯调整法，调整年初的所有者权益。另外，企业将自用房地产转换为投资性房地产时，若转换日的公允价值大于原来的账面价值，应该将其差额计入资本公积，企业的所有者权益也将会得到较大幅度的提升，更好地反映出投资性房地产的市场价值，为会计信息的使用者提供客观、真实的决策信息。
三、公允价值计量对企业税负的影响
2008年1月1日起施行的《中华人民共和国企业所得税法》中明确规定，在计算应纳税所得额时，企业按照税法规定计算的固定资产折旧、无形资产摊销费用，准予在税前扣除。税法允许投资性房地产的这部分折旧额在税前扣除，这样就减少了企业当期应交的所得税。在用成本模式计量时，新会计准则的规定和税法上的处理基本一致，若不一致，也只需调整其折旧或摊销额。
但是在公允价值计量模式下，按照税法规定计算的计税基础与采用公允价值模式计量的投资性房地产的账面价值二者之间存在差异。会计准则要求期末要按照投资性房地产的公允价值调整其账面价值，公允价值和账面价值的差额计入当期损益，不需要继续计提折旧；而在目前税法上，按照资产负债表债务法核算所得税时，投资性房地产的账面价值与计税基础不一致时会产生应纳税暂时性差异或者可抵扣暂时性差异，由此会相应的产生递延所得税负债或递延所得税资产，这部分资产或负债虽然不会影响当期的应交所得税，但是会影响到利润表中的所得税费用，进而会对净利润产生一定影响。
四、公允价值计量对企业利润的影响
投资性房地产采用成本模式计量时，需要对其按照固定资产或无形资产的有关规定，按期计提折旧或进行摊销，甚至可能还要计提投资性房地产减值准备，这样使得资产账面价值减少；同时由于对投资性房地产计提折旧或摊销以及计提资产减值准备以后，使得费用和损失增加，进而使当期利润减少。
相比较而言，投资性房地产采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，企业应在资产负债表日对投资性房地产进行后续计量，以评估的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益，今后每年对投资性房地产的资产价值将得到重估，如果以后投资性房地产得到增值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益，投资性房地产公允价值的变动会对当期的净利润产生正面影响。但是当投资性房地产价格出现贬值的情况时，很可能由于前期确认了大量的增值收益，而需要在后期确认更多的减值损失，从而使得企业在该年度因该项业务严重亏损，出现了先盈后亏的情况，加大了企业的经营风险和财务风险。
目前，我国房地产市场暂时处于一个下滑的阶段，其公允价值不断下降，虽然暂时不会低于其成本，但还是对公司的利润产生了一定的影响，企业应该谨慎选择投资性房地产的计量模式，全面衡量公允价值对企业的影响，以期投资性房地产行业继续健康向上发展。
参考文献：
[1]中国注册会计师协会.会计[M].北京:中国财政经济出版社,2011.
[2]王瑞,王丽文.公允价值模式对投资性房地产企业的影响[J].财会研究,2008.
关键词：成本管理 成本控制利润
Abstract: the enterprise in the fierce competition in the market economy condition, to pursue development and growth or survival, in addition to technical lead, with abundant capital besides, in the management of which play an increasingly important role. And the cost control is the enterprise management activities eternal theme, and improve the management level of the enterprise, the enhancement enterprise core competitive power. If the cost of enterprise than competitors have advantage, so he can use low price competition means, and expand the market share.
Keywords: cost management cost control profits
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：
传统的成本管理是以企业是否节约为依据，片面地从降低成本乃至力求避免某些费用的发生入手，强调节约和节省。传统成本管理的目的可简单地归纳为减少支出、降低成本。这就是成本论成本的狭隘观念。
在现代市场经济环境下的企业日常成本管理中，应对比“产出”看“投入”，研究成本增减与收益增减的关系，以确定最有利于提高效益的成本预测和决策方案。
企业只有不断加强成本控制，才能提高企业的市场竞争能力和获利水平。成本控制是房地产开发企业的内功,在市场经济竞争中具有十分重要的意义,微利时代房地产开发企业成本控制的战略意义有时甚至比规模扩张更为重要。房地产开发企业的成本控制方面的理论和案例并不多见,一般也仅集中在如何从管理制度上去规范,如何按客观规律办事,已有的一些风险分析和财务成本理论也往往用于项目的可行性研究和财务管理需要,本文第一次将风险分析、财务成本控制、工程管理的科学方法(包括合理的管理模式、制度、可优化的工序等)综合在一起用于房地产开发企业的成本管理之中,并部分地付诸于实践。 本文从房地产商品的特征和房地产开发企业经营管理活动入手,分析成本因素及其控制思路,从风险管理、组织管理、规范化管理和技术创新等方面系统地讨论房地产成本管理的方法,并与效率、质量、工期互相结合。
对项目投资影响最大的是各阶段设计工作,在初步设计阶段,影响投资的可能性为75%～95%;在技术设计阶段,影响投资的可能性为35%～75%;在施工图设计阶段, 影响投资的可能性为5%～35%。从以上各阶段对项目建设成本来看，作为项目法人首先应从项目设计阶段进行投资成本控制，主要有以下几个方面： 组织措施：全面推行设计招投标，鼓励竞争，要求设计单位在项目设计过程中，编制设计阶段投资控制详细工作流程；落实监理人员从投资控制角度进行设计跟踪；聘请专家对设计进行作设计咨询。 经济措施：编制详细的投资计划，控制各子项目，要求各设计工种在规定的投资计划值范围内设计，推行限额设计。 技术措施：加强设计标准和标准设计的制定和应用，在设计过程中，要在经济效益分析的基础上控制设计作些必要的方案比较和试验，设计时合理地采用新结构、新材料、新技术首先从技术上采取措施，改变设计人员保守思想和经济观念，对设计技术进行深入研究，使其在设计过程中就时刻考虑着如何降低项目投资，要通过技术比较、经济分析和效果评价，正确处理技术先进与经济合理两者之间的对立统一关系，力求在技术先进条件下的经济合理，在经济合理的基础上的技术先进，把控制项目投资观念渗透到各项设计和施工技术之中。 合同措施：在合同谈判时，要求设计单位在各设计阶段按投资控制目标进行设计，以合同形式，鼓励设计单位对所作设计进行多方案比较和优化设计，并从设计所降低的造价中提取一定的比例进行奖励；
设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点。尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但对工程造价的影响可达75%以上，由此可见，设计质量的好差直接影响建设费用的多少和建设工期的长短，直接决定人力、物力和财力投入的多少。合理科学的设计，可降低工程造价10%。但在工程设计中不少设计人员重技术、轻经济，任意提高安全系数或设计标准，而对经济上的合理性考虑得较少，从根本上影响了项目成本的有效控制。例如：某高层住宅每层电梯井走廊仅十多米的距离，其间又无防火分区，就设了三只消防箱，而按消防规范要求，只要两支水枪同时到达室内任何部位即可。这种设计不合理，造成了一定浪费，显然是对工程的各种经济指标不够重视。因此，设计阶段对项目投资的影响是极其重要的。特别是扩初设计阶段对项目经济的影响达70以上
工程招标投标包括设备、材料采购招投标和施工招投标两个方面，通过招投标开发商择施工单位或材料供应商，促进公平竞争，降低工程造价，缩短工期，提高工程质量。在招标过程中成本控制，开发企业要加强一下几点：
（1）招标工作应遵循公平、公开、公正、诚信的原则。
（2）做好招标文件的编制工作，造价管理人员应收集、积累、筛选、分析和总结各类有价值的数据、资料，对影响工程造价的各种因素进行鉴别、预测、分析、评价，然后编制招标文件。对招标文件中涉及费用的条款要反复推敲，尽量做到“知己知彼”，以利于日后的造价控制。
关键词：中小型房地产企业；工程造价控制；要点
中图分类号： TU723 文献标识码： A 文章编号：
面对房地产市场竞争的日益加剧，中小型房企为提高自身竞争能力，必须有效的利用有限的资源，杜绝浪费、提升效益。通过对项目工程造价有效控制，是增强市场竞争能力，保持企业发展的重要手段。下面就中小型房地产工程造价控制做一简要分析。
1.中小型房地产企业的概念和特点
1.1中小型房地产企业的概念
中小型房地产企业是一个相对于大型房地产企业而言的概念，是指在开发及销售等方面规模相对较小的企业。目前，对中小房地产企业的尚无一致看法，有学者认为可以从企业规模及开发数量上进行划分，中小型房企是指开发规模较小（年开发面积小于10万m2）、员工较少（200人以下）、年销售额在1.5亿元以下，开发资质2级及以下的房地产开发企业。
1.2中小型房地产企业的特点
1）企业规模小融资能力差
中小型房地产企业由于规模小、资产少、职工人数少、开发项目小等，决定了其无法直接进入资本市场，限制了其融资渠道。但由于房地产企业资金占用量大，规模及融资能力很大程度上决定了公司的市场地位。而中小型房地产企业由于规模及自有资金的限制，无法的到金融机构的信任和支持，融资渠道单一，只能更多地趋向于选择中短期项目和中小型项目，抗风险能力差，此限制了其发展。
2）管理体系不健全
受到开发规模和项目数量的限制，中小型房地产企业管理机构设置比较简单，内部控制制度不健全，管理体系不健全，形成了岗位分工不明确、责任不清晰管理不到位的现状。加之缺乏优秀的管理人员的，对市场状况及发展趋势判断不准，出现经营决策跟着感觉走的状况。另外，因项目管理经验不足，项目管理还处于一个较低的水平，质量、工期都不具有竞争性。
3）企业竞争力较弱
房地产开发是以项目方式运作的，具有连续性的特点。但因中小型房企规模小、开发能力弱、资金投入不能保证等，造成项目开发的随机性较高，各类项目关联性差，致使企业的信誉度不高。另外，在品牌宣传及市场营销方面也无法与大型房企抗衡，从而失去了很多获取较高利润的机会，市场占有率不高，资金的周转期长，增加了资金的压力。
2.工程造价控制的特点
虽然房地产开发企业的规模不同，但在项目的造价控制却都具有以下特性：
2.1动态性
房地产开发项目从决策到竣工交付需要经历一个较长的过程，开发过程中，各种内外部条件的变化使项目开发处于一个不确定的环境中，影响工程造价的各种情况均有可能发生，工程实际造价只有等到竣工结算后才能明确。同时，工程造价控制需要在质量、工期及成本目标指导下进行，任何目标发生变化后，造价控制也需随之变化。
2.2全过程性
工程造价的控制贯穿于工程建设的全部过程，从项目的决策阶段、设计阶段、招标阶段、实施阶段以及使用阶段，直至项目寿命终止。要实现工程造价控制目标，就必须在项目建设的各个过程，针对不同阶段的特点，采取不同的手段进行有计划、有目标的控制，才能保证项目总造价控制目标的实现。
2.3前期阶段的重要性
工程造价的控制虽说贯穿于项目开发建设的全过程，但因不同阶段的工作内容不同，对造价的影响也不相同。项目的决定阶段和设计阶段是对工程造价影响最大的阶段。根据相关数据分析可以看出，策划和设计阶段的费用仅占项目工程造价的5%左右，但其却确定了项目总投资的85%，而施工阶段的造价控制，只能影响项目总造价的5%~10%。由此可以看出工程造价控制的关键应在前期的决策和设计阶段。
2.4相关性
工程造价的控制不是孤立开展的，与项目的质量、进度有着密切的关系。工程造价的控制与相应的技术要求、进度要求、工作条件及工作范围密不可分，各类条件之间存在着矛盾、但又紧密地统一，工程造价的控制不能仅仅片面的强调造价目标，而不顾质量的降低及工期的拖延，造价的控制必须与质量、工期、工作范围的控制同步协调。
3.中小型房地产企业工程造价控制要点
中小型房地长企业项目的造价控制可以分为决策、设计、招标、实施及结算阶段，每一阶段具有不同的控制要点。
3.1决策阶段
项目决策是选择和决定投资方案的过程，是通过对不同方案进行技术经济比较，对拟建项目的各项功能的必要性和可行性做出判断和决定的过程。是整个项目工程造价控制的基础，也是关键阶段。
此阶段需要在充分市场调研的基础上，进行竞争性分析，并对市场的发展趋势进行判断，在综合考虑自身的各方面优劣势的基础上，通过对项目开发规模、产品标准及档次、建设地点、工程技术方案的对比，选择经济合理、技术先进、实施可行的方案。方案确定后，做好投资估算的编制工作，作为下达设计任务书、控制设计概算的依据。
3.2设计阶段
设计阶段是房地产项目进行全面规划和描述实施意图的过程，是处理经济与技术的关键环节，此阶段应注意以下几点：
1）推行设计招标
设计招标，有利于引入竞争机制，通过多种设计方案的对比，从中选择最优设计方案，有利于项目投资的控制，通过招标可以选择有实力的设计单位，提高图纸设计的质量，保证后续目标的实现。通过招标选择技术先进性、经济合理性的方案，同时关注平面布局的合理性，最大程度提高土地利用率；并考虑建筑物的性质、用途，合理布置道路、管线、绿地、园林景观等，充分利用有限的投资；
2）推行限额设计
限额设计是指按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计，按照初步设计总概算控制施工图设计，同时各专业在保证达到使用功能的前提下，按分配的投资额控制设计，保证总投资额不被突破。设计过程中可以采取标准化设计及运用价值工程方法，另外，在签订设计合同时应明确限额设计指标以保证目标的实现。
3）完善设计合同条款
设计合同签订时，应对设计质量、设计进度、施工图设计的工程造价控制等方面要有明确的要求，设定相关奖惩条款，使设计单位重视图纸的质量，加强内部审查，尽量减少因设计不到位造成后期费用增加。
4）设计概算的审核
设计概算是设计文件的重要组成部份，是编制投资计划、确定控制建设项目投资的依据。经批准的设计概算是工程建设投资的最高限额，是资金筹措及造价控制的依据，应进行仔细审核。
3.3招标阶段
通过公开招标，可以选择技术力量强、资金雄厚、管理水平好的施工企业，凭借市场竞争，达到控制项目工程造价的目的。在招标过程中应注意：
1）明确工程招标范围
房地产开发项目专业化程度较高，需要由多个不同的承包单位协作完成。施工过程中会产生不同承包人之间的场地、工序、工作面的交接。对此应做出明确的约定，严格的交接标准、防止返工和索赔产生，造成成本的增加。
2）制定严密的合同条款
开发过程中，不可预见的因素较多，通过合同条款对各种情况的处理方式进行约定，涉及对工程造价的条款一定要严谨。如总包单位对分包单位及协作单位应提供的服务内容及标准，新增工程内容价格确认方式，不可预见的风险范围及双方应承担风险的幅度等都应在合同当中予以明确。
3.4实施阶段
此阶段建筑物形成实体的阶段，涉及面广、工程量大、周期长，在此阶段应关注以下几方面：
1）进行合同交底及图纸会审
合同签订后应及时进行合同交底，使合同执行者熟悉合同条款、明确工作界面的划分，分清各项工作的责任主体。认真组织图纸会审，减少设计变更的发生，尽可能把设计变更在施工阶段初期，设计变更发生得越早，损失越小。
2）控制现场签证
规范现场签证程序是控制工程造价的重要措施，应该建立现场签证会签审核程序，对项目管理人员明确责任人、审核人责权利分明。。签证要及时，尽量把签证图纸化。对于隐蔽工程的签证，应该在隐蔽之前核定，避免事后扯皮。
3.5结算阶段
结算阶段需要在短时间内对项目的工程造价做出准确的反应，应做好以下工作：
1）准确计算工程量
准确计算工程量是确定工程造价的基础，相关人员应掌握工程量计算规则，精通施工技术，熟悉施工工艺。同时计算时应严格按照合同约定进行，明确工程施工范围及界限，防止重复计算。
2）合理计取各项费用
对上报的结算，审查综合单价是否存在错套、高套情况，子目换算是否正确，材料价格是否按规定处理，同时还要重点核查措施项目费是否为包干项目，与招标文件及合同约定是否一致等。并及时完成甲供材数量的扣减，确认相关往来账务，准确真实的反应工程造价。
4.结语
中小型房地产开发项目要提升自身的竞争力，必须配备优秀的管理团队、搭建合理的组织机构，对项目开发全过程的工程造价控制进行严格控制，只有各阶段的造价得到有效管理，企业才能确保实现项目赢利的目的。
参考文献：
摘要：在政府规制房地产业的条件下，客观分析中国房地产上市公司的经营业绩，一定程度上既可反映房地产业规制对市场行为的影响程度，又可反映市场需求变化对房地产业的压力程度；为此，本文运用因子分析法对随机抽取的40家房地产上市公司经营业绩进行实证分析，以作为检验房地产业规制效果的实证信息。
关键词：规制；企业生物性；有效性检验；现金流管理
一、引言
2010年4月国务院颁布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，提出了十条房地产行业规制措施，目的在于打击投机，抑制不合理需求，维护房地产市场平稳健康发展[1]。规制措施实施至今，据国家统计局的2013年12月份70个大中城市房屋销售价格指数显示：与上年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个。12月份，同比价格变动中，最高涨幅为21.9%，最低为下降2.8%[2]。在政府持续规制房地产业的背景下，如何评价房地产业产业规制效果，成为规制经济理论的现实课题。本文研究方法对于规制效果评价做了有益的探索。肖利芬、宫健根据对2001―2009年有关数据研究认为，在城镇居民收入稳步增长的情况下，居民可以承受的房价收入比正常区间在4.75―8.52，一旦该值超过8.52，则认为房价收入比超出了居民的可承受能力[3]。其进一步的研究结果为，从2004―2013年全国平均新增住房水平看，房价收入比均在8.52以上，可见，房价的增长已远远超出了居民的可承受能力。因此，规制的出现是因为行业存在规制的需求[9]。规制是指政府根据市场失灵状况和相关法规对于市场活动所做的限购[8]。
政府规制是对社会的公正和效率需求，所做出的有效的反应。规制问题实质上是在信息不对称条件下委托人对人的最优控制问题[9]。从公权力角度分析，政府对房地产业进行有效规制是可能的；首先，政府有责任对影响经济社会协调发展、影响社会成员福利水平的住房进行宏观调控；其次，政府是普通住房共有产权的共有者，普通住房的价格含有社会福利，在一定条件下个人应接受政府的调控；再次，政府是土地和土地开发权的所有者，一定时期普通住房地基提供的规格和规模是由政府规制的，由此形成的供求变化也间接规制了普通住房的价格；因此，政府对普通住房规制以及由此引致对房地产业的规制是可能的。
二、研究设计
（一）样本选择和信息来源
本文选取2010年―2013年在沪深证交所上市的房地产公司为研究样本，样本选取以2013年12月31日公司总资产排名为依据：包括总资产排名前10名、总资产各区间值的首位值、中位值和末位值的公司，最终选取的样本数为40家公司；数据来源于FSCC中国上市公司财务数据库。文中相关数据的处理和检验采用SPSS20.0统计软件进行。
（二）指标设计和变量选取
产业即具有某类共同特性的企业的集合，一定时期的产业规制效果可由一定时期具有共同特性的企业集合的业绩指标来分析，而经营业绩分析指标的选取始终是绩效分析研究中的关键问题[11]。由于上市公司所披露的财务信息是公司内部具有公信力的经营信息，因此，基于财务指标对样本公司业绩乃至对房地产业规制效果进行分析具有普适。本文依据可计量性、可比性、可预测性和综合性的原则，经多次适应性检验，选取10项财务指标用于分析2013年度房企上市公司经营业绩以及由其反映的房地产业规制效果；这10项指标包括：
总资产（X1）、速动比率（X2）、经营现金净流量对负债比率（X3）、现金流量比率（X4）、应收账款周转率（X5）、总资产周转率（X6）、主营业务收入增长率（X7）、净资产增长率（X8）、净资产收益率（X9）、总资产利润率（X10）
为能确切反映房企经营状况，本文在上述指标体系中选取的各样本指标数值进行相对数量化值[12 本文所采用的处理方法为SPSS20.0统计软件提供的数据标准化法。
三、实证分析
（一）运用KMO检验和Bartlett检验对变量进行有效性检验
因子分析的条件之一是对所选取的原始指标进行KMO检验和Bartlett检验，以检验数据的有效性。本文采用了KMO检验和Bartlett检验两种检验法，以验证所取样本10项指标做因子分析是否具有可行性。相关检验如表1所示：
表1KMO and Bartlett's Test
（二）因子提取
根据样本标准化相关矩阵计算其特征值、方差贡献率和累计方差贡献率，变量的相关系数矩阵有4个大于1的特征值；根据特征值大于1的原则，本文提取4个公共因子，由于它们共同解释了样本公司指标标准差的82.503%，即这4个公共因子可反映出原始数据的绝大部分信息，能够有效地代表原有的10个财务指标变量，因而提取4个公共因子即可达到降维、浓缩信息和简化数据的目的[14]。
表2Total Variance Explained
（三）因子的命名
本文运用方差最大法（Varinax）对因子进行正交旋转，旋转后各个因子的载荷出现两极分化，使每个变量仅在一个公共因子上有较大载荷，凸显出各公共因子和其载荷较大变量的联系，该公共因子的经济含义可经载荷较大的变量做出合理的解释并便于据此对研究对象进行综合评价。本文所提取的4个公共因子经旋转处理后的因子载荷矩阵如表3所示，其因子载荷所含经济意义如下。
表3Rotated Component Matrixa
上表显示，第1个公共因子在指标X9、X10、X8、X7上有较高的载荷，这4个指标度量了房企净利润与净资产、房企利润总额与总资产的比例关系，度量了房企主营业务收入和房企总资产的同比增长幅度，反映房企的获利能力和成长能力；第1个公共因子在指标X6、X5上也有一定载荷，这2个指标度量了房企销售收入与资产平均总额、房企赊销收入净额与应收账款平均余额的比例关系，反映房企的营运能力，其中，总资产周转率反映房企的资产管理水平及其综合获利能力[10]，因此，第1公共因子可以概括为房企的综合获利和成长能力因子。
第2个公共因子在指标X4、X3上有较高的载荷，这2个指标度量了房企经营活动现金净流量与房企流动负债、房企经营现金净流量与房企总负债的比例关系，反映房企获取现金净流量履约支付货款和劳务费的能力，可以概括为房企获取现金净流量履约付款的能力因子。
第3个公共因子在指标X2上有较高的载荷；该指标度量了房企流动资产与流动负债的比例关系，反映房企的短期偿债能力，从指标类型来看，X2属于房企短期偿债能力指标，可以概括为房企短期偿债能力因子。
第4个公共因子在指标X1上有较高的载荷，该指标度量了一定期间内房企之间在总资产规模及其规模扩张方面的差异性，从指标类型来看，X1属于房企规模扩张能力指标，可以概括为房企规模扩张能力因子。
这样，房企的综合获利和成长能力、获取现金净流量履约付款的能力、短期偿债能力、规模扩张能力的信息可分别由具有实际含义的公共因子来反映；据共同度信息显示，各原始变量的共同度均集中分布于0.621-0.966之间，表明提取的4个公共因子很好地代表了10个原始变量的信息。
（四）计算因子得分
依据因子分析法流程提取的4个公共因子，基本上反映了房企经营业绩主要方面的绝大部分信息，本文采用回归分析法计算出4个公共因子得分系数矩阵根据其因子得分系数和原始指标的标准化值可计算出样本房企的各因子的分数，其因子得分表达式如下：
F1=0.019X1+0.007X20-0.005X3-0.025X4+0.030X5+0.189X6+0.214X7+0.241X8+0.256X9+0.240X10
… …
F4=0.963X1-0.109X2+0.048X3+0.026X4-0.140X5-0.100X6-0.039X7+0.050X8+0.095X9+0.018X10
式中F1―F4为样本房企在4个公共因子上的得分，ZXi为Xi（i=1，2，3…，10）标准化后的数值。本文以各因子的初始值占4个初始值之和的比重为权进行加权综合，得出样本房企的综合得分。
综合得分的计算公式是：
F=0.470061* Fac1+0.262061* Fac2+0.146182* Fac3+0.121697* Fac4
（五）因子结果分析
1、规制后因子变动总的情况
从规制后因子变动综合绩效得分分析，本文所选取的40家样本房企中，综合绩效得分大于零的房企共有15家，占样本总体的37.50%，说明在产业规制下其经营管理水平正经历严峻的考验；其中，中弘股份、万科、京能置业、华丽家族、宝安地产、嘉凯城、滨江集团、广宇发展、北京城建、保利地产综合得分排序在前10名，其业绩综合得分在0.209497以上，在产业规制中获得了持续性发展，主要源于以下方面。
2、规制后因子变动分别情况
（1）从综合获利和成长能力得分分析其经营业绩，在40家样本房企中，有18家综合获利和成长能力得分大于零，仅占样本总体的45.00%，说明在房地产业规制中，房企的获利难度和业绩增长难度正在加大。
从因子权重关系来看，在这18家房企中有13家经营业绩综合得分大于零，这与第一因子在综合得分公式中的权重最大有直接关系，说明该因子对于综合业绩起着首要的重大影响。比如，获得业绩综合得分前3名的中弘、万科、京能在资产周转率上均有显著表现，而较高的资产周转率会提升其综合获利能力，如万科以资产周转率高见长，这得益于其所选择的小户型、刚性需求、快速开发的产品线策略，这种模式适用于产业规制中鼓励中小型普通住房和政府保障房的开发，有利于通过提高资产周转率和增加土地储备来提高综合获利和成长能力。即，在同样的规制环境中，房企的生物性首先表现为房企的活动及对房企活动的管理须具有快速与环境的交流能力和适应能力[8]。
（2）从获取现金净流量履约付款的能力得分分析，因其公共因子所度量的指标为X4、X3；反映房企本期经营活动所产生的现金净流量足以抵补负债的倍数，因此，该比率越大，说明房企履约付款能力越强。
该因子得分大于零的有16家房企，仅占样本总体的40.00%；说明在限贷规制下，60.00%的样本房企因较低的现金流管理水平，致其获取的现金净流量不断下降；而环境适应能力较快的40.00%的样本房企只有通过降价回款来提升其获取现金净流量和履约付款的能力；说明产业规制对于打击投机，抑制不合理需求的效果已经显现。
（3）从短期偿债能力得分分析，该因子得分大于零的有24家房企，占样本总体的60.00%；说明仍有40.00%的样本房企因环境适应能力较差导致销量下降、存货上升、现金紧缺引致其短期偿债能力下降。其中，存货上升的压力仍在持续：
在流动负债一定的情况下，房企存货上升，引致其速动比率下降、销售周期延长、面临偿债和融资的双重压力，此时，资产规模或可成为其以抵押融资缓解规制压力的凭据。
（4）从规模扩张能力得分分析，该因子得分大于零的有15家房企，仅占样本总体的37.50%；说明能够以资产规模扩张能力缓解规制压力的样本房企数量是有限的。
四、结论和规制建议
房地产业规制具有社会性规制的性质，其目的是要纠正经济活动所引发的各种副作用和负外部性影响[5]，以利于经济社会协调发展，其效果主要取决于政府与房企间双边规制的持续性与调适性；本文的主要结论和规制建议如下：
1、房地产业规制效果可由本文4个公共因子有效地反映出来，在规制条件下，2013年55.00%的样本房企综合获利和成长能力得分小于零，62.50%的样本房企资产规模扩张能力得分小于零，60.00%的样本房企因较低的现金流管理水平，致其获取现金净流量下降，40%的样本房企因较低的存货周转率和资产周转率致其短期偿债能力下降；实证分析表明，在同期条件下，房企4个能力的高低取决于其通过制度与产品创新适应规制环境的能力。
2、在持续规制条件下，适应价格信号、具有品牌、品质、成本、效率优势的房企有机会整合土地市场和并购市场的资源；2013年房地产业发生的并购数量与交易金额已破了历史记录；并购的事实说明，房企发展的可持续性须基于其良性的资金循环，应当通过大量的刚性需求产品加快自有资金、开发贷款、销售回款的周转，从而加快银行贷款的回收和经济社会的协调发展。
3、实证研究表明，房地产价格波动与地方财政收入存在正相关关系，2010-2013土地交易价格年均增长为9.8%，此间商品住宅价格年均增幅为10.1%，形成地价、房价螺旋式轮番上涨的局面；因此，在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，应积极探索“综合评标”等更为合理的土地出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨，将地价控制在一定限度之内，减缓地价与房价之间的相互推动作用。与此同时，贯彻新预算法精神，深入财税体制改革，扩大地方政府集资权限，中央政府适度向地方政府让渡一部分财税资源，改善地方政府事权与财权之间的协调关系[7][4][6]。（作者单位：云南财经大学财政与经济学院）
参考文献：
[1]国务院.关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，国发〔2010〕10号.
[2]国家统计局.2011年11月份70个大中城市房屋销售价格指数.
论文关键词：成本计价模式，公允价值模式，客观因素，自利
1.引言
为适应市场需求和建立与国际财务报告趋同的企业会计准则体系，财政部于2006年初构建起了一套包含39项会计准则的新企业会计准则体系。准则体系于2007年1月1日起在上市公司中执行，同时鼓励其他形式企业执行。在此次准则体系修改中，对企业影响重大的修改之一是允许企业选择公允价值计价模式，即在符合条件的情况下，企业可对部分资产选择公允价值进行计价。其中《第三号会计准则——投资性房地产》的实行被认为将对持有投资性房地产的企业产生较大影响，理由是由于可采用公允价值模式对投资性房地产计价，因而过去形成的由成本计价而被低估的投资性房地产可实现价值的快速回归，从而可实现企业业绩大幅攀升[1-3] 。
此次准则体系修改中，对企业影响重大的修改之一是允许企业选择公允价值计价模式，即在符合条件的情况下，企业可对部分资产选择公允价值进行计价。其中《第三号会计准则——投资性房地产》的实行被认为将对持有投资性房地产的企业产生较大影响，理由是持有投资性房地产的企业会迅速将其过去采用的成本计价模式变更为公允价值计价模式，这样可以对因使用成本计价而被低估的投资性房地产实现价值的快速回归，从而实现企业业绩大幅攀升[1-3] 。
但直到2009年10月，上市企业的相关财务报告显示采用公允价值计价的企业数量仍很少，允许企业对投资性房地产进行公允价值计价的准则变动对上市企业的整体影响很小[4, 5] 。针对此现象学者们展开了积极地探讨，主要从客观角度总结了许多影响企业选择公允价 值计价的因素[6, 7] 。
本文认为客观因素制约影响了小部分上市公司对公允价值计价模式的选择，而更主要的原因在于上市企业管理层基于自身利益的考虑做出了不变更计价模式的选择。后文将对此观点进行论证，并对管理层如何进行计价变更决策展开具体分析自利，对为何采用公允价值计价模式的上市企业数量很少的现象给出解释。
2.新准则下投资性房地产计价特点及公允价值计价效应
新会计准则对投资性房地产定义为能够单独计量和出售的，为赚取租金或资本增值而持有的房地产，并规定为如下范围：已出租的土地使用权；持有并准备增值后转让的土地使用权；已出租的建筑物。企业自用或作为存货的房地产在新准则中被认为不属于投资性房地产。
新会计准则单独划分投资性房地产是基于房地产实务对固定资产区分的需要而提出的，目的是规范企业对投资性房地产的会计处理和相关的披露，提高会计的相关性。旧准则里投资性房地产被当作和其他固定资产一样的资产看待，也采用相应的估计使用年限对其提取折旧。随着我国经济的市场化程度提高，发现投资性房地产的市场价值不仅可能高于其账面净值，而且还经常高出数倍甚至数十倍，而采用折旧后的固定资产净值往往不能反映此类投资性房地产的真实价值。基于此，业界和学术界认为将投资性房地产作为一般的固定资产处理不合适。因此，需要将投资性房地产从原有的固定资产中划分出来，作为单独一类确定会计规范，投资性房地产准则由此应运而生。
2.1新准则下投资性房地产计价特点
相对于旧准则，新准则中投资性房地产在初始确认和后续计量上有较大变化，主要体现在：
1）归入的资产性质变化
在旧的会计准则中，将与投资性房地产相关的内容分散在存货准则、固定资产准则和无形资产准则三个部分，由于各个部分的资产性质不同，因而会计处理方式也有较大差异。如：房地产开发企业自行开发的房地产用于对外出租的，作为企业存货，按存货准则规范处理：对外出租的固定资产和企业的一般性固定资产一样作为企业固定资产，按固定资产准则规范处理；对外出租土地使用权或者持有并增值后转让的土地使用权，作为企业的无形资产，按无形资产准则的规范来进行处理。而在新准则中，这些不同用途的房地产统一归于投资性房地产，按照同样方式进行会计处理。
2.价值计量模式的选择变化
旧准则中，归入固定资产和无形资产计价的房地产主要以成本模式计价，归入存货资产的房地产则以成本与市价熟低法原则计价，在房地产市场价格节节攀升的情况下，成本价格要远低于市场价格，由此会计账目价值与资产的实际市场价值存在较大差额。而新会计准则规定，投资性房地产可采用成本模式进行后续计量，也可采用公允价值模式进行计量，公允价值（fair value）意指“公平合理之价值”。
3.后续计量变化
在旧会计准则中，归属于存货、固定资产、无形资产的房地产分别按照该类资产的后续计价规定进行计量。
新会计准则下的房地产后续计量则规定：原来采用成本模式计量的投资性房地产，可以变更为公允价值模式进行计量；但是一旦采用了公允价值模式进行后续计量，则不允许再变更为成本模式计量。在成本模式下，投资性房地产比照固定资产和无形资产准则计提折旧或摊销，并在期末进行减值测试，计提相应的减值准备；在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，采用公允价值模式计量的自利，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
2.2公允价值计价效应
我国上市企业已普遍设立投资性房地产科目，在已实施公允价值计价模式的上市企业，公允价值计价模式变更决策为实施企业带来了巨大的积极影响。主要体现在：1）极大地提升企业利润，改善企业以往较差的经营业绩，甚至力挽狂澜帮助企业避免被退市。2）改善企业报表中如资产规模、资产负债率等会计指标，增强债权人和投资者对企业偿债能力、盈利能力信心，有利于企业进一步融资以获得发展。例如ST百花通过计价模式的变更获得了巨大的价值。作为一家以餐饮为主的上市企业，ST百花2004、2005连续两年亏损，而且2006年也了预亏的报告，但最后在年报中公司通过对投资性房地产选择公允价值计价模式实现了净利润，从而避免了被退市的厄运。
虽然具有可观的公允价值计价效应，然而直到2009年10月，上市企业的相关财务报告显示采用公允价值计价的企业数量仍很少。表1是我国设有投资性房地产科目的上市企业有关计量模式的统计表，说明了上市企业对投资性房地产采用公允价值计价的积极性不高，可看出采用公允价值计价模式的上市企业数量呈现出逐渐增多趋势。上市企业仍较普遍地实施成本计价模式，与新会计准则推出前预测上市企业将广泛采用公允价值计价大相径庭。
表1 我国上市公司投资性房地产采用计量模式情况表
年 度
2006
2007
2008
采用成本计量模式的上市公司
619家
657家
690家
采用公允价值计量模式的上市公司
10家
18家
23家
3.制约公允价值计价模式选择的客观因素
为何大部分上市企业不愿采用公允价值计价模式，有着两个方面的原因，一是客观因素的制约，限制了部分企业不能采用公允价值模式对其拥有的投资性房地产计价；二是管理层主观选择的影响，即企业管理层的主观偏好影响了其在计价模式上的选择决策。本文第四部分将讨论管理层如何基于自身考虑做出计价模式选择。
制约上市企业公允价值计价模式选择的客观因素有：
1.公允价值计量的严格准则限制。基于对我国国情的考虑，投资性房地产采用公允价值计量受到了严格的准则限制。《企业会计准则第3号——投资性房地产》第十条规定：“有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量”。采用公允价值模式计量的，应同时满足下列条件：(1)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；(2)企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计”。相对来说，国际会计准则下的公允价值可采用三种方式获得：活跃交易市场的报价；类似资产可观察到的市价；运用估值技术所确定的价值。而我国公允价值估值方法不允许采用估值技术确定投资性房地产的公允价值，这样的选择限制制约了部分企业不能采用公允价值进行相关计量。
2.成本因素制约。公允价值模式计量的采用将增大企业信息披露成本和支付评估费用的成本。公允价值模式计量要求在每个会计期末企业需外聘专业人员对投资性房地产价值进行重新计量，将增加企业会计核算与审计工作成本，而且相关准则还要求企业应在年报中详细披露房地产当期账面价值的增减变动情况、公允价值的确认方法及其理由等。相对采用历史成本计价模式，这将使企业花费更多的代价，由此也将抑制企业选择公允价值模式计价的积极性。
3.投资性房地产占总资产的价值比重影响。投资性房地产资产占企业总资产的价值比重较小时，将使得企业变更计价模式的意义不大，也将制约公允价值计价模式的采用。在上市企业中，虽然房地产企业拥有大量的房地产，但是其拥有的大部分物业资产目的在于出售，而非经营或出租，故不属于投资性房地产范畴。房地产开发企业所拥有的待出售房屋建筑物，是作为企业的存货核算的，其计价基础仍采用成本模式，并不受公允价值升值影响。该类企业即使为了适用公允价值计量模式自利，而将其持有的房屋建筑物改售为租，在准则实施的第一年，其公允价值超过账面成本的部分也只能调整期初的股东权益，而不会影响当年的利润。
结合我国上市企业的实际情况来看，可以认为因受上述因素制约而使得不能实施公允价值计价的企业数量很少。原因在于：首先，存在大量上市企业的投资性房地产在市场交易活跃地区，但仍然采用原成本计价模式。例如北京、上海、广东共有240余家持有投资性房地产的上市公司，虽然这些地方房地产交易活跃，却也仅只有不到4%的公司采用公允价值计价模式。其次，虽然计价模式变更为公允价值后，会增加公司的成本支出，但这项支出一般不大，应该在公司可接受的范围内。由此可以得出，客观因素的制约不是上市企业投资性房地产没变更为公允价值计价模式的主要原因。
4.影响公允价值计价模式选择的主观分析
投资性房地产没有选择公允价值计价模式更多地是源于公司管理层基于自身利益考虑做出的决策。现代公司制度下，公司所有权和经营权分离，所有者与经营者之间属于委托关系。在代表所有者行使公司经营权时，公司管理层常常面临着众多的决策选择，为此作为人的公司管理者的决策存在着道德风险和逆向选择的可能。本部分即以管理层最大化自身利益的心理分析其在计价模式选择中的决策行为。
设企业已有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，并在资产负债表日可对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。考虑的决策时点是新准则颁布之后的两年内，公司是否将投资性房地产由原采用的成本计价模式变更为公允价值计价模式，实质是一个采纳与否（是否采纳公允价值计价模式）决策问题。以此变更决策是否对公司有利和对管理层有利考虑，则选择变更计价模式后公司和管理层的收益结果如表2所示：
表2 是否变更为公允价值计价决策收益表
决策收益
管理层收益
公司收益
类型1：正，正
类型2：正，无
类型3：正，负
类型4：无，正
类型5：无，无
类型6：无，负
类型7：负，正
类型8：负，无
类型9：负，负
在表2的各收益结果中，当收益为类型1和类型4时，由于收益结果对管理层有利，对公司至少无不利影响，故管理层选择变更计价模式的可能性会很高；当收益为类型6、类型8、类型9时，管理层会放弃变更计价模式，因为变更计价模式不能为公司和管理层带来正收益；当收益为类型5时，一般管理层也会选择放弃变更计价模式，因为他们可将变更计价模式的选择权留到未来有利的情形执行；当收益为类型3时，虽然收益结果对公司为正，但基于管理层最大化自身利益的决策动机自利，可能选择不变更计价模式；当收益为类型7时，此时的收益情况正好与类型3相反，管理层可能会选择变更计价模式；当收益为类型2时，管理层可能选择变更计价模式，也可能选择不变更计价模式（以作为延期期权留待对自己最有利时执行）。可见，各上市公司是否变更计价模式取决于变更计价模式的收益结果类型。
变更决策后收益结果的判断思路是：1）对公司来说，若公司的实际经营业绩加上由于变更计价模式获得的变更会计利润，结果会对公司产生巨大的积极影响，则称为变更决策对公司的收益为正；若变更后对公司为负面影响，则称为变更决策对公司的收益为负；若变更决策后对公司的影响很小，则称为变更决策对公司的收益无。2）对管理层来说，若变更决策对管理层的利益有重大积极影响，则称为有正收益；反之为负收益；若无影响，则称收益无。
虽然已实施变更计价模式的上市企业出现了积极的公允价值计价效应，但并不是所有企业实施变更都会具有这种效应，也即仅在具备一定的条件下才会出现积极的影响。其中重要的条件之一是决策当期公司经营业绩情况。一般公司的经营业绩情况有两种可能：正收益，或负收益。下文分别以此两种情况进行分析。
1.公司经营业绩为负时变更决策的收益结果
当投资性房地产由成本计价变更为公允价值模式计价，对公司可能的影响有：1）由于近年物业升值迅速，基于会计计量原则，计价变更必将极大地提高公司净资产价值和扭转业绩不佳的局面。2）可改善公司相关财务指标（如资产负债率），甚至可避免当期会计利润为负，利于后续年度公司实行增配股。3）当企业陷入连续多年亏损境地时，采取此变更措施可一举扭转亏损局面，甚至会因此而保住珍贵的上市资格。从计价变更后对公司的收益影响来看，当公司连续多年亏损面临退市时，此时变更计价模式会给公司带来巨大收益（保住上市资格）；当公司需采用增配股方式继续融资，而实际经营业绩不佳时，计若价模式变更可以改良公司财务指标实现符合增配股相关条件要求，则变更计价模式具有巨大价值；当公司财务指标不符合贷款银行的放贷指标要求时，若变更计价模式可实现改善公司相关财务指标达到贷款银行融资标准，则变更计价模式具有正向收益；当企业既没有后续融资需要，也没有退市风险，计价模式变更则对企业来说实质上无影响或为负影响（由于将失去未来有利时的变更机会）。
投资性房地产变更为公允价值模式计价，对于管理层来说，变更获得的收益与公司是同方向的。上市公司若因业绩糟糕而退市，会给管理层带来声誉损失，这是管理层不乐意看到的，所以若变更计价模式能保留上市资格对于管理层来说此时变更收益巨大。若上市公司因变更计价模式保住业绩指标而实现后续融资，由于融资后会增大管理层所控制的资产数量，因此对管理层来说变更的收益也是正向的、巨大的。同样，当变更计价模式能为企业实现贷款融资时自利，由于增加了管理层的控制资产，对于管理者来说变更计价模式的收益也是正向的。除此之外，变更计价模式对管理层的影响很有限，可以视作无影响。
2．公司经营业绩为正时变更决策的收益结果
此情况下，投资性房地产由成本计价变更为公允价值模式计价，对公司可能的影响有：1）可在原来正经营业绩的基础上，更高地提升公司的会计利润。2）可在原相关财务指标不利的情况下，改善公司财务指标，有利于保持公司贷款融资，或保住公司增、配股融资资格。3）由于原经营业绩为正，变更计价模式将进一步增长当期会计利润，导致当期所得税支出增加。4）采用公允价值计价模式之后的各会计年度将失去成本法下折旧对所得税抵扣的好处，则后续年度税负增加，导致企业现金等实际利益的流出。从计价变更后对公司的收益影响来看，当公司需要进行融资而达不到融资条件，通过变更计价模式可以实现顺利融资或通过变更计价模式来实现后续增配股融资，此时的变更计价模式就具有正收益；除此之外，虽然变更计价模式能够提高会计净利润，但它仅是对原本持有的投资性房地产资源价值的再确认，本质上并没有给企业增加资产，反而会因此而导致资产流出（税负增加），可以认为在公司经营业绩为正的情形下计价模式变更给企业带来的是负收益或者近似无影响（当增加的税负不多时）。
投资性房地产变更为公允价值模式计价，对管理者的积极影响是：1）可能的更高业绩奖励。从我国上市企业的现实情况看，一方面我国上市企业经营管理层的奖励与经营业绩的相关性较弱，另一方面由于这样的业绩提升并不是经营管理层努力的结果，公司董事会往往不会对这样的业绩提升给予奖励，由此可以认为更高业绩奖励发生的可能性很低。2）由于变更计价模式可实现融资目标，管理层能够掌控更多资产，此时变更计价模式带来的收益为正。对于管理者不利的方面是：1）失去在未来变更计价模式的机会。这是因为准则规定使得计价模式不可逆向转变。企业未来经营业绩的不确定性会导致管理层未来利益不确定，甚至可能因经营业绩不善而遭辞退。若管理层早期实施了变更计价模式则会丧失在未来通过这一筹码来实现关键时期改善业绩的机会。2）计价模式的变更获得的会计利润提升并不为企业带来相应的现金流，但税收的交纳却将导致企业现金流出，这将削弱经营管理层能够控制和利用的资产数量。显然对于管理层来说，这种结果是不乐意接受的，所以变更计价模式的收益为负或者近似无影响。
3.收益结果类型
综上所述，在经营业绩为负的情形下，变更计价模式能帮助避免因连续多年亏损退市或帮助实现增配股融资和贷款融资时，则变更计价模式能够为公司和管理层带来正向收益，即属于表2中的收益结果类型1，管理层会选择变更计价模式；除此之外，变更计价模式对公司和管理层的收益无影响或为负影响，属于类型5或类型8自利，此时管理层不会选择变更计价模式。在经营业绩为正的情形下，当变更计价模式能有利于公司增配股融资或贷款融资，则变更计价模式能够给公司和管理层都带来正向收益，属于类型1，此时管理层会选择变更计价模式；除此之外，变更计价模式给公司和管理层带来的收益属于类型6、类型8和类型9，管理层不会选择变更计价模式。
结合我国的实际来看，近年来我国上市公司中拥有投资性房地产而实际经营出现亏损的比例很低，拥有投资性房地产并因业绩不佳面临退市压力的公司数量则更少；在经营没有出现亏损的上市公司中，因为财务指标不满足银行贷款条件，或实际某期业绩不佳需要改善以保留增配股资格的数量也很少，也即符合类型1而变更计价模式的上市公司很少，更多公司符合类型5、类型6、类型8和类型9，即不变更计价模式对其更为有利。由此对我国上市企业很少变更计价模式的现象给出了合理的解释。
由上述分析还可得出此结论，即客观因素原因仅制约了很少数企业投资性房地产不能选择公允价值计价，更多数量的上市企业主要是由于管理层基于自身利益考而没有实行变更决策，他们选择的是延期变更计价模式。
5.结论
实行投资性房地产公允价值计价模式具有积极的意义。在我国，房地产市场的快速发展，使得以成本价格计价的房地产已不能有效揭示企业拥有的房地产实际价值。采用公允价值计价模式能够很好地反映投资性房地产的市场价值，能更合理地反映企业的财务状况，提高财务信息的相关性，有助于企业管理层和利益相关者更好地做出与企业相关的决策判断。
虽然投资性房地产变更为公允价值计价模式能为其带来巨大的积极效应，但上市企业采用公允价值对投资性房地产计价的总体数量仍很有限。一方面是由于客观因素的制约，但更主要的原因是由于上市企业管理层出于最大化自身利益的考虑而偏向于仍采用原成本计价模式。随着新会计准则的继续推行，相信随着企业融资要求的出现（如企业需股权再融资或进行债务融资）或经营情况的变化（如面临退市压力），将会有更多的上市企业陆续将投资性房地产成本计价模式转变为公允价值计价模式，这也是新会计准则实施的必然结果。
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