时间：2023-07-06 16:19:18
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关键词：施工合同 合同管理措施 风险
建设工程施工合同是发包人与承包人，为完成双方商定的建设工程，明确相互责任、权利、义务关系的协议；是承包人进行工程建设，发包人支付价款、控制工程项目质量、进度、投资，保证工程建设活动顺利进行的重要法律文件。合同风险是合同实施过程中，由于环境与技术、经济方面、合同签订和履行方面等情况发生变化导致的损失。慎重分析研究合同实施过程中的各种风险因素，加强施工合同管理，采取有效措旋，防范工程承包中法律风险的发生。
1建设工程合同法律风险分析
1.1施工合同签订方面的风险。合同的主体是否合格；当事人意思表述是否真实；合同内容和形式是否全面、或未能针对性地拟订解决建设工程价款的结算、工程的保险和索赔、工程款的拨付、合同解除等具体情况的条款。这些问题通常都会影响合同的法律效力。
合同条款不平等，存在着单方面的约束性，责极利不平衡，使承包方在极其苛刻的条件下，被动地承受着质量、工期、资金等多方面的风险。比如索赔条款本应是合同的主要内容，但在许多合同中却闭口不谈；又如误期罚款条款，几乎所有合同中都有详细规定，而且罚则极严，但提前工期奖励从不细说。
合同文字不严谨，语言叙述不准确，容易产生歧义和误解，导致合同难以履行或引发争议。有效合同的订立，应当有准确、明晰的文字来体现。但有些合同签订时由于人为的或客观的原因，对合同条款拿捏不准或措辞含混不清，或对承包人的义务规定得非常具体，而对其应享有的权利则一笔带过，甚至对有些关键事项含糊其词。比如有些工程承包合同中在有关追加款额的条款中写道：“发生重大设计变更可增加款额”这类字句。那么，何为重大设计变更则并无细则说明。一旦出现类似情况，发包人或监理工程师往往便会视情随意曲解。
1.2发包人资信因素。发包人履约能力差，存在着拖欠工程款的风险。由于发包人经济情况发生变化，无力支付工程款；或发包人的信誉差，不诚实，建设资金缺乏或违规工程的存在，使后续资金不能按时到位。
1.3在合同履行过程中，由于发包人驻工地代表或监理工程师工作效率低，不能及时解决问题或付款，或者发出错误的指令。
1.4合同选择的分包商不当，会遇到分包商违约，不能按量按时完成分包工程，影响了整个工程的进度或发生经济损失。
1.5经济方面的风险。市场价格不稳定，存在着劳动力市场、材料市场和设备市场价格变化大，直接影响着工程的承包价。建筑工程的合同标的，存在着先定价后成交的价格风险。合同的标的需要一定的过程才能完成，受市场经济等多种因素影响人工、材料的价格时常发生剧烈波动，固定价合同、包干价合同的签订均给承包人带来较大的风险。
1.6管理和技术方面、环境风险和工程量的变更、经济签证的风险。由于发包人的原因，引起设计施工图的更改，施工的自然条件和作业条件的意外变化等，使工程量增加。而发包人不按时签证或回复联系单，给承包人带来利益损失的风险。
上述列举是建筑工程施工合同存在的主要风险，从风险表现来看，这些现象属于合同风险管理的范畴。因此，施工企业要进一步健全和完善企业合同管理体系，防范和规避市场中的合同风险，切实地保护自己的合法权益。
2防范建筑安装工程承包合同法律风险
2.1建立健全合同管理的组织网络和制度网络。组织网络是指企业要由上而下地建立合同管理机构，配备合同管理人员，使建设工程合同管理专业化、正规化，使企业合同管理覆盖到每个层次，延伸到各个角落。合同管理人员的组成应以法律顾问为核心，由企业的管理人员组成，在企业负责人领导下开展工作，并接受负责管理合同的国家有关行政主管部门的指导监督。
制度网格：一是指企业合同管理过程中的每个环节和程序，建立和健全具体的、可操作的规章制度，使合同管理有章可循；二是指企业各层次都应有相应的合同管理制度。合同管理制度主要包括：合同归口管理制度；合同审查制度；合同的评审制度；委托制度；合同考核制度；合同专用章管理制度；合同台帐、统计及归档制度。同时，还要将这些合同管理制度与建设工程合同投标报价和工程项目管理的全过程有机结合起来，贯穿于整个工程项目建设的始终。
2.3提高合同管理人员的业务素质。一是合同管理人员要具备现代化管理知识，精通和掌握有关工程施工阶段的法律法规，熟悉工程实施全过程及合同签订和变更、索赔程序；同时还要具备工程管理、造介管理知识和实际运用的能力。二是组织合同管理人员在职学习和培训。随着建设市场的发展和法律法规的不断完善，根据企业与市场的实际需要对合同管理人员要进行继续教育培训，不断提高业务水平，使其在岗位上成才。三是对合同管理人员实行岗位责任制，明确其责、权、利，建立竞争机制对有贡献的合同管理人员给予奖励。
2.3及时掌握市场价格动态。在工程投标阶段，认真研究和全面分析招标文件，详细审查图纸，复核工程量，研究投标策略，报价准确合理，是减少风险的潜在因素。
2.4加强合同履行管理，分析工程风险。积极推行合同管理目标制，其目的是通过在工程项目承包合同订立和履行过程中所进行的计划、组织、指挥、监督和协调等工作，促使建筑企业内部各部门、各环节互相衔接、密切配合，以提高工程项目管理水平保证工程项目经营管理活动的顺利进行。合同目标管理的过程是一个动态过程，是工程项目合同管理机构和管理人员为实现预期的管理目标，运用科学的管理方法对工程合同的订立和履行行为实施有效管理的活动过程。这个过程主要包括：合同订立前的管理、合同订立中的管理、合同履行中的管理以及合同纠纷管理。
从供电企业的角度来看，将合同管理工作把握好可以使供电企业运营效益得到明显改善，同时对于降低合同风险也具有至关重要的意义。在供电合同管理工作中，风险识别与评价是非常重要的手段，所以在实际工作中可以从风险识别和评价两个角度明确供电合同风险指标，并对供电合同风险系数进行全面分析，这样才能做到防患于未然。基于此，文章从不同角度针对供电合同管理的风险识别和评价展开了分析，供大家参考。
关键词：
供电合同管理风险；识别；评价；方法
随着供电公司法律风险的加大以及企业中合同管理地位的逐渐提高，供电合同风管理开始受到人们的重视。合同管理的作用可以通过多方面体现出来，其最基础作用在于提升企业形象，核心作用在于监控经营风险，而创造经济效益的价值很容易被人忽视，其最根本的作用就是促进供电企业整体管理水平的提高。对于供电合同管理来说，利用风险识别与评价方法对风险进行分析和研究很有必要。
一、供电合同与供电合同管理
供电合同是供电公司按照用户需求的笔筒拟定的供电协议，其中的内容包含很多方面，例如供电方式、电费结算方式等，对于供电过程来说供电合同的拟定为其提供了最为基本的保障。所谓供电合同管理是以供电合同为基础的一项管理工作，其中主要涉及到了各方面的合同管理内容。供电合同管理的内容非常繁杂，具有庞大的管理体系，不同环节都对供电企业效益带来了极大影响，因此在工作中需要对其展开全面的把握，保证管理的精细化、规范化。签订、修订及履行合同的过程统称为供电合同管理，一旦在供电合同管理中遇到了疑难问题，或者很难解决的问题，这时供电企业运营将会面临极大的风险，对企业运行效益的提升极为不利。纵观当前我国供电合同管理工作，供电合同管理体系尚未完善，存在非常高的合同风险，由此引发的问题也非常多，甚至对供电企业的正常工作造成了严重的不利影响，现阶段怎样消除这些合同风险是现在业内人士极为关注的重要课题之一。
二、供电合同管理风险的识别与评价
（一）识别合同管理风险
（1）编制供电合同存在的风险。供电合同编制阶段存在的风险主要涉及到策划、咨询、谈判及文本等内容及风险，合同策划及发展规划中的风险为策划风险，具体体现在合同的策划目标、企业战略目标不一致；咨询调查风险主要体现在用户咨询资料信息的收集不全；谈判风险主要体现细节处理不到位的现象；合同文本风险主要由条例不完善等因素导致。
（2）审核供电合同的风险。审核合同需要对合同的可行性、合法性及严密性进行全面分析，同时在此基础上对供电合同管理存在的风险进行把握，最终对合同中是否存在问题进行判断和确定，最终提出有效性的意见和建议。
（3）签署合同的风险。在签署合同的过程中，因为受到时间、环境等因素的限制，很容易会出现一些问题，例如签订合同时没有进行详细的审核、签署合同过程中出现涂改的现象、签订合同时出现合同保管不当、信息泄漏等问题。以上情况都可能会在签署合同环节引发风险。
（4）履行合同的风险。履行合同的过程中由于履行操作、履行人员及管理方式的不同，也容易造成履行合同的偏差，进而在履行合同的过程中引发一些风险。具体来说，履行合同的阶段主要存在变更风险、履行风险及纠纷处理风险等。
（二）评价合同管理风险
（1）制定统一评价指标。合同管理风险进行评价的过程中，应针对供电合同管理工作落实的的科学性、可操作性及层次性等内容进行全面分析，使合同指标最大限度量化得到实现，并利用定性方式展开描述。与此同时，评价指标之间存在着一定关系，合同“串接”的实现还需要对各因子间的相关性把握好。
（2）以系统理论为基础构建模型。在合同管理风险进行评价的过程中，应始终注意按照风险权重展开定量计算，充分利用系统分析理论对建立起应的模型。在构建常规模型时，通常需要用到模糊综合评价法，所谓模糊综合评价法是指给予各评价因素权重向量进行模糊运算。计算过程中需要利用多评价因素组成集合，同时以多因素、多种判断为基础完成供电合同风险指标由定性到定量的计算，可以利用专家分析法对合同管理风险影响指标进行确定，并在此基础上建立评判样本矩阵，利用样本矩阵和权重明确综合评价因素组成的集合与多种判断组成的结合的关系，并对供电合同管理风险系数进行分析，在此基础上对合同管理法风险相关指标和要素进行全面的了解和分析。
（3）展开评价验证。当评价工作完成以后，还要领数学算法对供电合同管理风险的相关数据和指标展开验证，然后对评价结果的准确性及有效性进行确定，保证各项结果的准确性以后，给出准确的解决对策和建议，只有这样才能从最大程度上使合同管理风险得到降低。
三、结语
综上所述，从供电企业的角度来说，供电合同风险管理工作的展开可以为其工作提供保证，甚至对企业建设效益的改善起到了决定性的意义。在识别和评价该风险时，相关工作人员应该将供电合同管理内容把握好，全面了解合同管理风险的类型，明确评价目标和风险权重，对供电管理工作中存在的各项风险系数进行计算，以此为基础采取措施对风险进行规避，从而为供电企业未来的发展提供良好前提与基础。
作者：张涛 单位：国网山东省电力公司东营市东营区供电公司
参考文献
[1]杨凤春.石油企业合同管理中的风险评估与控制——以大港油田公司为例[J].经济师,2011,09:245-246.
[2]司永辉,邱大芳.基于多层次模糊理论的供用电合同管理风险识别与评价[J].华北电力大学学报(社会科学版),2011,S2:80-85.
【关键词】水利工程；施工合同；索赔管理；方法
前 言：在水利水电工程施工过程中，因为施工周期长、投资金额多、建筑工程量大，并且涉及到的相关施工单位众多，很容易出现违约和受不可抗力影响导致不能正常履约的现象。因此在水利水电施工中尤其要注重索赔管理。
1工程索赔的发展
近十五多年，随着国内市场竞争的日益激烈，不少有实力的施工企业开始选择承接国际工程。在具体工程实践中，索赔管理意识和操作得到锻炼，其重要性凸显，索赔开始成为企业工程管理的常规工具。国内企业进军国际市场的同时，国外承包商也大量进入我国市场，“索赔管理”也开始日益频繁的出现在水利工程管理中。
2水利工程索赔管理遵循的几项原则
该案例是一个典型的水利工程，其施工周期长、投资大、建筑工程量大，且涉及相关施工单位众多，很容易出现违约和受不可抗力影响导致不能正常履约。因此尤其要注重索赔管理，并遵循以下几个原则。
（1）预防为主、友好协商。索赔管理的目的，不在于索赔，而在于管理，是为了尽量降低双方潜在的损失风险。因此，预防为主是首要原则，合同各相关方应加强沟通协作，随时解决施工中的问题，调整实施方案。而当索赔事件出现时，应本着公正合理、友好协商的原则及时处理，合理合规索赔。
（2）按照合同约定，以合同为衡量依据，进行相关权利和义务的履行，出现分歧，应当客观实事求是地调查履约事实，而不能捏造事实，为索赔提供虚假证据。
（3）在具体操作上，应由合同各参与方参与，组成项目管理委员会，并通过建立相关制度，及时协调、处理施工过程中的问题。在管理机构和管理制度上为可能出现的索赔提供保障。
3水利工程施工合同的索赔管理方法
3.1签订合同，确保合同索赔有据可循
尽管索赔管理是为了尽量减少双方违约风险而遭受赔付损失，但是难免会出现未履约也即需要索赔的情况。对未履约行为如何有效界定，最重要的依据就是签订的合同。通常作为索赔对象的承包方，尤其要针对合同条款尤其是发包商的施工要求，逐条审视评估，尽量给自己留足缓冲的余地，并且尽量使自己承担的履约责任清晰可衡量，从而避免发包商通过附加隐含一些条款而导致自己遭遇索赔。
例如，在该案例实际履行中，发包商为了惩罚承包商延期完工可能发生并给自己造成的巨大损失，在合同条款中，针对发电机组安装和调试的周期，进行了限定：超过预定的调试期，每超过1天罚款5万元。而承包商在进行评估后，认为要按照发包商要求完成施工进度，就必须要投入额外的人力、设备等资源，而这需要额外增加成本投入才可以实现，因此要求在合同中追加奖罚对等条款，也即如果逾期未完工，则接受惩罚，但若提前完工，则应当有所奖励。而在实际施工过程中，承包商采取多种努力，提前两个月完成安装调试，也正是基于这样的条款，承包商拿到了60万元的奖励款。合同索赔管理的重要性可见一斑。
3.2注重工程质量，防止由于工程质量引起索赔
工程质量是水利工程中最重要的履约责任，也是索赔管理的“重灾区”，一旦承包商在施工过程中出现任何瑕疵，就可能遭遇发包商的索赔“刁难”。尤其类似于该案例这样的水利枢纽工程，工程量大，涉及面广。因此要求承包商技术人员必须要针对工程进行详尽、完善的评估，并结合自身的施工实力，客观评估施工条件和施工进度。以便能够在后期施工中，不至于偏差过大项目管理失控而导致无法按照合同规定工期和规定施工标准完成，出现索赔。在该案例中，承包商先后多达5次召集各施工单位，就施工进度、施工水平、客户验收标准进行详细的技术评估，不断修改完善施工方案并最终向发包商提交，并与发包商协商通过后写进合同。实际施工过程中，除了个别环节出现临时调整外，项目整体进展顺利，超标完成发包方的标准要求，未因质量不过关导致索赔。
3.3建立统一的合同索赔管理机构，保持信息通畅
施工的过程，既包括各项物料流，也包括各项信息流。只有保持信息的通畅，才能有效保证施工进度按照既定方案顺利进行。同时，信息通畅统一也有利于规避合同文本、技术图纸、标书等关系后期索赔争议的关键性文件上的分歧。
在实际操作中，承包商往往注重对资源物料、项目施工等实际业务的管理，却恰恰容易忽视对这些文件信息的统一管理，甚至漏洞百出、自相矛盾，这就为后期的索赔埋下了巨大的隐患。例如在招标工作中，商务标的拟定和技术标的拟定往往存在归口不一的情况，也即商务标多由商务部门起草撰写，有的甚至是照搬固定格式而成，而技术标则多由专业的技术部门来完成。
站在商务的角度，为了尽量能够拿下资格，往往会高估自身能力和资质条件，以便获得发包商的认可；而技术部门往往是谨慎的，对自身的施工能力留有一定余地。这很容易造成因为商务条款与技术条款间内部的自相矛盾。而作为水利枢纽工程，由多个分部分项工程共同组成，这就需要多个不同的专业人员协调工作，如果没有统一的管理部门，就极其容易出现“各管各、一些空白无人管”的尴尬局面。管理机构在日常工作中，应注意及时收集与索赔有关的证据，包括招标文件、工程合同及附件，发包人认可的施工组织设计、工程施工图纸、技术规范等；工程各项往来函件通知答复等；工程各项会议纪要，施工计划和现场施工记录等。
3.4工程施工合同中引入保险机制，索赔风险分担
在工程施工过程中，工程机械物资、施工人员人身安全、施工天气气候变化、原材料及人工价格波动等一系列因素，都可能会造成工程施工过程中难以预料的情况发生，这些风险的发生，往往会给工程带来不可估量的损失。所以为了尽量减小这种不可预知风险对工程的损失，应该在合同中引入保险机制，有效分担索赔风险。
根据合同中约定的方式，可以给工程进行投保，从而适当转移部分索赔风险，以此来达到风险共担的目的。如该案例的水利工程，因为地处长江中上游，每年6～8月是长江的主汛期，此时水流量大，非常不利于施工作业，并且很可能会遇到洪灾等不可抗力导致经济损失。这种损失既可能给发包商带来损失，比如对已经验收合格的部分子工程导致损害，也可能给承包商带来损失，比如因工期延误导致不能按时交工、现场施工机械被破坏等。
因此，发包商和承包商基于友好协商的基础上，建立了一套详细的风险归责体系文件，明确划定了哪些是双方需要共担的风险，以及哪些是需要单方面承担的风险，作为主合同的附属文件，并在风险共担的基础上，按照合适的比例共同缴纳保险费用，实际上是实现了双赢。
4结束语
综上所述，通过注重完善施工合同细节、抓好施工质量、建立统一的索赔管理机构等措施来降低索赔的发生，并采取相应的措施。比如在工程施工中可以引入保险，从而达到风险共担，降低索赔损失的目的，具有现实的可操作性和经济性。
参考文献
[1]李广林，张亚军.浅谈水利水电工程索赔策略[J].水利建设与管理，2008（8）：124-127.
关键词: 施工合同；合同管理；解决对策
中图分类号：TU723文献标识码： A
引言
近年来国内建筑市场上的竞争愈演愈烈,施工企业往往需“过五关斩六将”，通过建筑工程交易中心的资格审查、摇珠、竞标、开标等一系列环节后，才可能承接到工程项目，而即使承揽到手，也大多仅有微利甚至可能是零利润。建筑施工企业要继续生存发展而不遭淘汰，关键在于建立良好的信誉和实力，施工企业能否实现合同工期是取得信誉的重要条件。因此，要在确保工期达到合同条件的前提下，尽可能降低工期成本，提高经济效益。而施工项目的各种经济活动都是以合同或协议的形式出现，所以要不断建立和完善建设工程施工合同管理制度,为我国施工合同管理的制度化、规范化提供了有力保障。
一、施工合同管理
工程施工合同是在市场条件下进行的特殊交易活动，这种交易活动从投标开始，并持续于施工管理的全过程，因此必须依法签订合同，进行履约经营。合同管理的好坏直接涉及项目管理及工程管理及工程施工的技术经济效果和目标实现。因此要从招投标开始，加强工程承包合同的签订、履约管理。合同主管部门对和合同的签订及履约管理不到位，现行的“施工合同示范文本”并未随着工程量清单计价的风险分担、价格风险因素调整、工程量清单项目价款与结算支付条件等没有明确的界限，且可操作性不强，致使承发包双方的合法利益难以在合同中约定。造成纠纷扯皮[1]。
二、施工合同管理中存在的问题
1、合同双方法律意识淡薄
其主要表现在: 建设工程施工合同文本不规范;少数合同有失公正,合同文件存在合同双方权利、义务不对等现象;“阴阳合同”充斥市场,严重扰乱了建筑市场秩序;合同履约程度低,违约现象严重;合同索赔工作难以实现;违法承包人利用其他承包商名义签订合同或超越本企业资质等级签订合同的情况普遍存在:违法签订转包、分包合同情况普遍存在。
2、不重视合同管理体系和制度建设
合同归口管理、分级管理和授权管理机制不健全,谁都可以签合同。合同管理程序不明确,或有制度不执行,该履行的手续不履行,缺少必要的审查和评估步骤,缺乏对合同管理的有效监督和控制。
3、合同管理专业人才缺乏
建设合同涉及内容多、专业性强、知识面广,合同管理人员需要有一定的专业技术知识、法律知识和造价管理知识。很多建设项目管理机构中,没有专业技术人员管理合同,或合同管理人员缺少培训,将合同管理简单地视为一种事务性工作。一旦发生合同纠纷,缺少必要的法律支援。
4、不重视合同归档管理工作, 管理信息化程度不高,合同管理手段落后
一些建设项目合同管理仍处于分散管理状态。合同的归档程序、要求没有明确规定,合同履行过程中没有严格监督控制,合同履行后没有全面评估和总结,合同管理粗放。合同管理信息的采集、存储加工和维护手段落后,合同管理应用软件的开发和使用相对滞后,建设项目合同管理的信息化程度偏低。
5、施工合同背离招标文件和投标书内容
施工招投标文件是签订施工合同的主要依据之一,但有一些业主凭借其买方市场的优势地位,或者要求附加条件,或者强调施工企业让利垫资,不计风险包干费,签订的施工合同违背招标文件实质性内容,从而为施工合同的执行带来很大困难。如业主强行要求施工企业垫资施工；随意压减工期,压减造价,提高质量等级等等。该问题产生的主要原因是：相对于建设项目的数量和规模而言,建筑施工队伍过剩,市场竞争激烈,承包商往往处于被动选择的地位。
三、解决合同管理中存在问题的主要对策
1、规范建设各方责任主体行为的需要
目前,从建筑市场经济活动及交易行为看,工程建设的参与各方缺少市场经济所必须的法制观念和诚信意识,不正当竞争行为时有发生,承发包双方合同自律行为较差,加之市场机制难以发挥应有的作用,从而加剧了建筑市场经济秩序的混乱。因此,政府行政管理部门必须加强建设工程施工合同的管理,规范市场主体的交易行为,促进建筑市场的健康稳定发展。
2、加强建设工程施工合同管理是市场经济运行规律的要求
随着市场经济体制的发育和完善,政府管理部门转变政府职能,更多的应用法律、法规和宏观调控等手段调节和管理市场。特别是对国际市场惯用的 FIDIC 条款的认识和运用经验的不足,将造成我国的建筑企业丧失大量参与国际竞争的机会,减少在国内和国际市场的占有份额。因此,承发包双方应尽快树立国际化意识,遵循市场规则和国际惯例, 然而承包商作为建筑市场的主体,进行建筑生产与管理活动,必须按照市场规律要求,健全和完善内部各项管理制度,其中合同管理制度是其管理制度的关键内容之一[2]。
3、建设工程施工合同是建设项目施工管理的核心
任何一个建设项目的实施,都是通过签订一系列的承发包合同来实现的。通过对承包内容、范围、价款、工期和质量标准等合同条款的制订和履行,业主和承包商可以在合同约定条件下调控建设项目的运行状态。通过对合同管理目标责任的分解,可以规范项目管理机构的内部职能,紧密围绕合同条款开展项目管理工作。因此,无论是对承包商的管理,还是对项目业主本身的内部管理,合同始终是建设项目管理的核心。
4、建设工程施工合同是承发包双方履行义务、享有权利的法律基础
为保证建设项目的顺利实施,通过明确承发包双方的职责、权利和义务,可以合理分摊承发包双方的责任风险,建设工程合同通常界定了承发包双方基本的权利义务关系。如发包方必须按时支付工程进度款,及时参加隐蔽工程验收和中间验收,及时组织工程竣工验收和办理竣工结算等。承包方则必须按施工图纸和批准的施工组织设计组织施工,在合同约定的工期内,向业主提供符合约定质量标准的建筑产品等。合同中明确约定的各项权利和义务是承发包双方的最高行为准则,是双方履行义务、享有权利的法律基础。
5、建设工程施工合同是处理建设项目实施过程中各种争执和纠纷的法律证据建设项目由于建设周期长、合同金额大、参建单位众多等特点,在合同履行过程中,业主与承包商之间、不同承包商之问、承包商与分包商之间以及业主与材料供应商之间不可避免地产生各种争执和纠纷,而调处这些争执和纠纷的主要尺度和依据应是承发包双方在合同中事先做出的各种约定和承诺。
6、提高项目管理人员素质
提高从业人员和施工人员的综合素质,对施工企业非常重要,特别应提高的是项目经理、项目总工、合同人员的素质。组织好在职员工的学习和对技能的培训,抓好施工职工的继续教育和合同法律实务培训。培训方式方法可以多种多样:布置学习任务,定期检查;进行短期、中期、培训；邀请专家授课；鼓励员工参加注册造价师、注册建造师、经济师以及司法考试,提高职工拥有执业(职业)资格的比例,同时必须进行职业道德教育,通过以上努力,使其在岗位成才。
结束语
随着社会的不断发展，企业必须增强施工合同意识,建立合同管理组织,使施工合同管理专业化,业主在签订合同时,应保证合同的可操作性和严格执行,监理人员加强合同管理意识, 严格按合同执行各种施工活动；并对施工合同中存在的问题进行分析,提出相应的科学的对策,并不断培养专业性强、有施工经验的专门的人员,这利于我国施工合同建设的不断向前发展。
参考文献：
关键词：合同条款、合同管理、建筑智能化工程、法律法规、防范风险
中图分类号：TU723.1 文献标识码：A 文章编号：
作为建筑智能化设计与施工企业，怎么能最大化维护自己的权益以及在实际工作中怎么能避免经营风险及损失，根据工程的实际情况，结合相关法律规定及自己的工作经验，分析研究合同的主要条款及合同管理中应注意的法律问题，以便在工作中进一步增强法律意识，提高防范能力，尽量避免经营风险或防止不应造成的经济损失。
首先是签订合同应当注意的事项。
怎么能做到签一份比较好的合同，既能维护自己权益，又能避免损失，而且签订的合同又受法律保护呢？要想达到这样的一个目的很难，因为凡合同都是双方当事人意思的合意，只有达成一致，才能确定合同的条款，满足各方订立合同的目的。实践中，往往一方的权利在得到保障的前提下才签合同，而对方也要求满足自己的利益，在两者之间都尽量争取权益，而且在履行合同及守约方面都会要求对方过严，自己则宽，在这种情形下很难达成一致，这样的合同就不易达成。
怎么办呢？一句话不要盲目、草率，要按以下程序操作，才有可能签订一份能够实现合同目的的合同。
第一步：先要加强防范意识，避免风险，尤其是和对方初次签合同前应当注意及加强基础调查工作。
第1点，先要调查对方企业基本概况：这个基本概况就是要审查对方工商企业登记基本情况，了解一下企业注册资金，多少万元，如果注册资金只有50万元，而且想企业签订200万的合同，这个时候就要先冷静分析一下对方能否有能力履行合同。如果对方一旦违约能否承担违约责任？如果承担不了违约责任怎么办？这一点非常重要，不要盲目轻信对方。
第2点，进一步调查注册资金投资是否到位，从工商登记资料中看一看对方投资的构成状况，是现金投资，还是技术投资、实物投资、固定资产投资，如果是现金投资，看一看投资是否入账（也就是真假投资），如果企业注册完之后，资金就从财务帐划出，了解一下用途，如果做生意支出是否有合同。实物投资是否有入库单、记入总账。固定资产投资是否办理变更产权人手续。调查资金状况，目的就一个，对方企业是否是真正的企业，是否是个骗局企业。
第3点，调查一下企业章程，通过章程了解股东人数及股东投资比例，看一看章程对公司及法定代表人授予多大的权限以及什么权限。如申请贷款数额、借款数额，是否同意担保，对外投资、兼并企业、联营等等。调查对方的目的，是为了保护自己不受损失。
第4点，调查一下企业信誉情况：一是了解一下这个企业是否讲诚信，和人家签订的合同是否基本履约，是否经常有人上门讨债；股东之间是否精诚合作，之间的矛盾是否能够影响企业的生存；二是通过调取工商原始档案袋，看一看档案袋是否内装大量的公、检、法司的调查函。如果有较多的这方面调查函，说明这个企业“官司”比较多，和这样的单位签合同应注意。
第5点，调查一下对方资金情况，了解一下企业资金链的周转情况是否正常运行，是否靠贷款吃饭，贷款数额和还贷情况，通过考查这方面的信息，就能判断企业的运行情况。
第6点，到企业的税务部门了解一下企业经营状况。通过了解企业交税情况，就能知道这个企业的经营业绩，交纳的营业税及增值税越多，说明生产经营正常，甚至能反映企业效益比较好。如果交税经常性的间断或报停，和这样的单位签合同应注意。
第7小点，让对方企业提供和其它企业签订已履行的合同。通过了解其它企业，就能知道这个企业履行合同的真实性，诚信性。
以上7小点是和对方初次签订合同前应当注意和加强的基础工作。
第二步，签订合同要规范，不要简化，完善合同条款。
第1点.要书面不要口头。根据自己企业的经营性质，主要就是建筑智能化工程安装和购进大量的原材料及产品，这些经营的事项都不是口头合同能解决的事宜，都必须签订书面合同，才能保证权利的实现，才能明确承担的责任，发生纠纷时，有据可查“按号入座”。
第2点.签订合同时应把握的要点。
一、 首先是企业主体名称，一定要弄准，在签合同是，企业的字
号一定要详细写明，对主体名称一定不要错字和漏字，包括音同字不同的字要弄准，另外要审查主体资格，是否是独立法人单位、还是分支机构。
二、 审查授权委托书，看一看对方企业对人授予什么样的权
限，委托书是否授予代为谈判以及谈判的权限、是否有权、收货、送货、验收、收付货款、代为结算，对人没有权，超越权或者权终止后以被人名义订立的合同，必须经被人书面同意。否则，不能和无权人签订任何协议。只要对方授权书授予的权限明确，可以认同。
同时，凡是自己公司对外出具的授权委托书，不管是招投标项目驻地代表，必须写明授权权限、事项、写明干什么事，并注明凡人在权限内实施的行为，委托人全部认可。只要人超越权限，委托人一律不予认可。如果授权委托书这一张纸，内容写的不多，空白的地方挺多，在这张授权书空白的地方，写上以下无内容，防止行为人添加内容。
另外还有一种情况是分支机构出具的授权委托书，向分支机构出具的授权书，一般小额的业务或即时结清的业务分支机构有权出具授权书。如果大项业务或具有风险性业务，必须经法人或法定代表人盖章签名同意后，可以和他签订合同或认可行为。
三、 合同内容：内容由当事人约定，在书写合同内容文字不要简
化，内容尽量考虑周全，在签订合同时，不要光想赚多少钱，首先考虑安全系数，多考虑保护自己的条款。一般合同主要包括以下条款
1. 当事人的名称或者姓名和住址，联系电话、开户银行帐号、税
务开户及帐号，有的当事人以涉及企业信息不同意写银行帐号、税务帐号，我方当事人应给对方讲，这样写是我方银行给我们贷款时审查合同的要求，税务帐号是税务局开发票时，要核对合同是否履行。
2. 合同标的，一般主要是指物。签合同主要就是签标的物，没有标的物，签了半天是一份废合同，没有任何价值，标的物要写明确、详细。
3. 数量。数量是标的的具体化，直接决定着当事人权利义务的大
小。数量条款是必备条款且必须明确
4. 型号。型号在合同条款中是非常重要的一个条款，型号不明和
写的不对会造成不利，出现型号的瓜葛，双方都需要举证。
5. 质量标准。这在合同中是重要条款，不把质量标准写明，将是
对自己不利的。质量有标准的应注明采用的标准，如国家标准、行业标准、地方标准、企业标准。没有标准的可以封存样品为准，同时应注明封存验收的期限。
6. 价款或者报酬。这个价款、报酬要写明，不能马虎，如需增加
或降低价款，也要在该条款中注明。
7. 付款方式。要写明确，首付多少，分几次付，先开发票后付款，
还是先付款后开发票，要写明并注明发票送达到多长时间付清货款。
8. 定金或预收款。定金（不要写订金）法律上要承担风险，接受
定金方违约要双倍返还，支付定金方违约无权要求返还。
9. 交货方式和交货地点。（履行地点要明确，否则发生纠纷会造
成诉讼地点不利）交货方式是送货还是自提，是汽运还是火车托运，并办理交接货手续。
10. 履行期限工程期限要写明确，不要写大概在什么期限，争取在什么期限等之类的履行期限，这样写不行。验收期限也要写明工程移交后的验收期限。
11. 验收方式。包括货到验收和工程竣工验收，怎么验收、验收时间、按什么标准验收、验收合格的怎么办，不合格的怎么办，货到以后多长时间不验收怎么办？一定要在合同中写清楚，写明白，别省事，而误事。
12. 停工怎么办，因什么原因和谁的责任造成停工带来的损失怎么
办？在合同中写明，别碍面子。停工的期限，停多长时间，要在合同中写明。如果超过了短期停工期限，还未有复工的迹象，那么对停工前工程量和工程价款双方先有一个确认或验收签证，固定证据、维护权益。如果对方不对停工前部分工程量、工程价款进行确认或验收签证，那么我方要在合同中写明，对方不配合，以我方发给对方的确认函为准。如有异议请在三天内回函，如三天内不回函，视为认可停工前的工程量和工程价款。
13. 造成长时间窝工怎么办。合同要写明、分清责任，按什么标准
计算赔偿金额，都是赔哪几项，在合同中要写明，必要时还可以解除合同。
14. 违约责任。这个条款一定要写全面，如标的物不符、数量不对、
质量瑕疵、付款不及时、工程移交后不验收或验收不及时、交货不及时等等怎么办，都要写清楚;如不及时付款要按日承担万分之五违约金，不及时交货，每逾期一日要承担万分之五违约金、验收不及时，超过双方约定的那个应验收时间，视为验收合格；标的物不符、数量不对、质量瑕疵要承担什么样的赔偿要写清楚。如果因违约方造成的经济损失还要赔偿。这个违约条款把它写清楚、约定明确，当当事人不履行合同条款时就要承担法律责任，这也是督促当事人严格履行合同义务的有利保障。
15. 变更、解除、终止
当合同履行过程中，经双方协商可以变更。变更包括图纸设计变
更、施工变更、数量、型号、质量变更、价格变更，不管是产品买卖合同的变更，还是施工合同的变更，还有其它可能出现的变更，包括现场施工代表人，工程技术人员等等，一定要双方达成书面文字补充变更协议，书面文字包括传真件、双方会谈纪要、工作日志写明后，让对方代表人签字确认，单方递交变更我方保留的这一份让对方签字或盖章签收，否则无效，书面补充条款要双方签字盖章。特别强调一点，在变更时涉及到合同价款变动的，双方一定要把价款约定明确，不要等施工完毕就变更的价款争执不休。合同可以解除，一是在履行合同过程中，相互争执，你的不对和他的过错等等，相互指责，出现这种现象可以协商解除，但必须处理好双方应有的利益和承担的义务，方可解除；另一种是一方当事人严重违约，如果再继续履行合同会进一步加重经济损失，在这种情况，给对方发一份告知函，告知对方违约，请求对方纠正违约，严格履行合同，如在规定的时间内对方仍不履行合同义务，期满后我方解除合同，由此引起的后果由违约方承担。合同终止，合同一切履行完毕，双方的订约目的已经实现，合同自然终止。
16.合同的转让。这个根据具体情况而定，有的合同可以约定转让
条款。有的合同没必要写转让条款，如需转让，双方签补充协议。转让包括债权的转让，债权转让必须通知债务人（书面通知），债务的转让，必须经债权人同意，有担保的需经担保人同意。当事人一方将其合同权利义务一并移转给第三人，由第三人承受这些权利义务。
第三步，必须遵守合同约定条款、认真履行合同义务，否则要承担违约后果。
从实际工作中，签订合同是为了履行，履行合同才能真正实现
订立合同的目的。从法律上讲履行合同必须遵循两条原则：一条原则是全面履行的原则，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；二是当事人在履行合同时，应当遵循诚实信用原则。
（1） 因为现在人们的法律意识普遍增加，法律观念有所提高，人们在签订合同时，必然要把违约的责任写进合同条款。有的比较完善的合同还要写上因一方当事人违约给守约方造成经济损失的还要承担赔偿责任。承担经济损失责任：一般从法律上在合同中约定两种赔偿方式法律均支持，受到法律保护①是合同条款写明造成的经济损失包括诉讼费用、律师费、调查费用等由违约方赔偿，只要受约方能够举出损失证明，一般情况下法院会支持，支持的数额约占合同标的的20-30%；②是合同直接约定经济损失的赔偿数额，比如合同约定，一方故意违约，除承担违约责任外，还应承担赔偿损失10万元。如果合同写明了这个赔偿，原则上不超过合同总价款10%至20%，法院会支持这个赔偿数额。
（2）如果一方违约，在遇到价格变动时应承担的法律责任。
在合同约定的交付期限内政府价格调整时，按照交付时的价格计价。逾期交付标的物的，遇价格上涨时，按照原价格执行；价格下降是，按照新价格执行。逾期提取标的物或者逾期付款的，遇价格上涨时，按照新价格执行；价格下降时，按照原价格执行。如果不按合同约定，履行自己的义务，将会给自己造成损失。只要双方认真履行合同，利益能够得到保障，损失自然避免。
参考文献：
位房改办、市住房资金管理中心及所属各分中心：
现将《北京市房屋土地管理局关于重申原购房职工要求改按成本价购房和建立住房公积金有关政策的通知》转发给你们，请遵照执行。
北京市房屋土地管理局关于重申原购房职工要求改按成本价购房和建立住房公积金有关政策的通知
局机关、直属各单位：
最近，部分已按1993年标准价购房的职工要求改按成本价购房，并要求建立住房公积金。现将有关政策重申如下：
一、各售房单位可根据（95）京房改办字第056号、（97）京房改办字第016号、（97）京房改办字第071号、（98）京房改办字第015号等文件规定，积极予以办理。
论文摘要:结合山口水电站发电厂房工程监理实践,以合同管理为主线,从质量(主要讨论分包管理)、进度、投资等几方面进行了简要论述,总结了厂房监理中宝贵经验,工程从开工建设至全部完工,圆满地实现了工程建设预定目标。
1工程概况
山口水电站工程是新疆某河流干流梯级开发的最末一级,主要承担发电任务,其次是反调节任务。工程规模属大(2)型,工程等别为ii等。电站厂房、尾水渠等其它永久建筑物的级别为3级。厂房采用坝后式布置,由主厂房、副厂房和开关站组成。采用3台机布置方案,总装机为3×47mw,单机流量157.30m3/s。
2建设工程监理
水利工程施工合同具有合同标的不动产,受自然条件、地质水文条件、社会条件和人为条件等多方面影响,施工周期长、结构复杂、体积大、工作量大、用材量大以及合同在履行过程中涉及的主体非常多的特点。作为山口水电站监理部发电厂房分部在施工合同的项目管理中,将三控、两管、一协调的工作贯穿始终,通过对施工合同全方位管理,较好的实现了工程预定目标。本文主要从以下几方面对工程监理过程中取得的经验进行总结。
2.1合同责任的监管监理工程师在执行监理工作中,如果发现施工合同的各文件之间出现矛盾时,严格按照国家建设监理的有关规定,对业主和承包商的权利与义务进行合理的解释,并做好双方的协调工作,发挥监理的指导作用。山口水电站发电厂房监理部严格执行以下原则:一是检查承包合同是否符合合同法相关规定,若与合同法条款规定相抵触,建议业主对条款予以更改,使之符合合同法规定;二是监理工程师在执行解释时,要按照合同文件的先后排列顺序,有序安排,防止忙中出错;三是监理工程师对文件之间的歧义的解释,不能随意修改文件中原定的双方应承担的责任和义务;四是对于固定总价承包项目,严格按照总价予以结算,不再吸纳各方提出的任何主客观理由,实属各方应承担的风险范围;五是对于合同规定模糊之处,执行大局利益和业主利益等方面周全考虑,协调好多方面的关系。
2.2工程进度的合理控制监理工程师在施工合同的管理过程中,严格按照签订的合同,审批承包商编制的施工计划,同时,严格按计划进行监理,但是,对于承包商提出的组织施工方案,作为监理工程师不应过多干涉。特别是由于业主的某种需要,要求承包商提前完工的,监理工程师应协助业主与承包商签订提前完工协议,其协议内容应包括:①提前的时间和修订后的进度计划;②承包人的赶工措施;③发包人为赶工提供的条件;④赶工费用和奖金,以及专用条款相关具体规定。以便提高承包方工作积极性。
对于承包商未能按期完工的,严格按《水利水电土建工程施工合同条件》(示范文本)(gf-2000-0208)的条款区别对待,特别是如由于发包人不能按专用条款的约定提供开工条件,不能按约定日期支付工程预付款、进度款,致使工程不能正常进行的,设计变更和工程量增加超过专用合同规定百分比的,不可抗力原因的,非承包人原因造成停水、停电、停工等任何干扰或阻碍,要认真分析,做到公正、公平、合理解决。
2.3工程价款支付的监管监理工程师在监理项目时,严格按施工合同的有关规定协助业主按期审批工程款,工程款项支付不搞官僚,找理由拖后支付,厂房监理过程中,未有滞后支付工程款现象,确保了承包方按期得到应得工程款,保证工程施工正常进行。对于业主提留的保留金和保留金的返还以及由于物价上涨、意外事件等,应根据具体情况具体处理,防止造成甲乙双方经济损失。
2.4工程的变更管理监理工程师要加强对工程的变更管理。对于由于增加或减少合同中的工作量;改变使用功能、质量要求标准和产品类型;任何部分施工顺序等原因造成工程变更的,监理工程师要根据工程变更令,从提高工程效率出发,避免造成管理混乱。
2.5工程分包的监理根据施工合同的通用条件规定,对于未经业主同意的分包项目,承包商不得将承包工程的任何部分分包;对于业主同意分包的项目,监理工程师要按标准审核分包商的资质,对不符合标准的一律不得批准,特别是当承包商与业主对分包商的选用发生矛盾时,要做好协调工作,保证工程按质、按期、按量完成。对未经监理批准的分包商,监理应执行不准分包商进入现场施工之权利。
2.6合同争议与索赔管理
2.6.1合同争议业主与承包商在工程建设中发生合同争议时,作为建设监理,严格按照以下程序解决:一是监理工程师主动协调解决;二是对达不成一致意见的请第三方调解解决;三是对调解不成的,则需通过仲裁或诉讼最终解决。本人查阅很多合同时就存在专用条款并无规定,但山口水电站合同中就已作了约定,因此,监理工程师在协助业主签订合同时应提醒其在专用条款中明确约定共同接受的调解人,以便合同发生争议时妥善处理。
2.6.2索赔管理根据索赔的依据,严格按照施工合同的约定,公正地判明责任方。施工合同索赔的成立条件是:①与施工合同对照,已造成承包商超出施工成本的额外支出,或由于业主的原因造成的工期延误;②不属于承包商应承担责任;③承包商按施工合同规定的程序,提交了索赔意向的通知和索赔报告。监理工程师在审核索赔条款时,应认真审核以下项目:①对某一事件的影响可能涉及到承包商成本的增加是否合理;②承包商的取费标准是否正确、合理;③分清总价合同与单价合同之间是否有出入,防止出现经济黑洞。
3 几点建议
结合山口水电站厂房监理实践存在问题提出几点建议,以期引起同行关注:①重视金结、机电设备订货与土建进度不协调及滞后现象;②重视金结、机电设备安装与土建协调工作;③重视材料供应;④重视处理索赔及时处理。实践证明,本文论述方面,工程监理中能够引起重视,必将对工程监理工作的顺利开展及工程建设顺利进行起到积极作用。
参考文献
[1] 水利水电土建工程施工合同条件(示范文本)水利部中华人民共和国国家电力公司国家工商行政管理局gf-2000-0208第二版(2000年版).
为促进我市已购公有住房上市交易，推动住房二级市场的发展，现决定对《关于实施〈北京市已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法〉的若干规定》（京国土房屋市字[2000]第406号，以下简称若干规定）作如下调整和补充，并将“若干规定”重新，请遵照执行。
一、将若干规定“二、关于征徇原产权单位意见的问题”调整补充为：
（一）凡以房改成本价所购公有住房申请上市出售的，险与原产权单位在买卖合同中另有特殊约定的（不含住满五年一项）以外，可不再征徇原产权单位的意见。但涉及房屋供暖、物业管理及公共维修基金等问题。卖方除应向买方如实告知外，还应协助买方办理与原产权单位的各项手续。
（二）凡以房改标准价所购公有住房申请上市出售的，应征得原产权单位同意，同时还应征询原产权单位在同等价格下是否优先购买的意见，原产权单位放弃优先购买权后方可另行出售。
（三）对职工征询原产权单位是否优先购买意见不予答复的，可由房地产交易管理部门向其发函，以寄出邮戳日为准十日内仍不答复的，视为自动放弃优先购买权。
（四）在京中央和国家机关及中央在京企事业单位另有规定的，从其规定。
二、将若干规定“三、关于土地出让年期的确定”调整为：
已购公有住房和经济适用住房所占土地是以划拨方式取得的，从该栋楼房的第一套房屋首次上市交易之日起核定其土地出让年限；其土地使用年期一律定为70年，同一楼房的其他各套房屋再出售后的土地使用年限依次予以核减，以保证同一宗地上的土地出让年期终止日相同。已按原规定确定土地出让年期的房屋产权人，可按照本规定到相应管理部门变更出让年期。
已购公有住房所占土地是以出让方式取得的，其土地使用年期仍按原《国有土地使用权出让合同》或转让合同和《国有土地使用证》规定的出让年期减去使用的年限计算。
三、在仍执行（99）京房改办字第130号文中由购房人按房屋买卖成交价规定比例补交土地出让金这一规定外，允许以成本价购买的公有住房的产权人，按所购房屋的市场评估价依130号文件规定的比例补交土地出让金后，使其房屋成为商品房，该房屋上市交易所得售房款扣除应纳税费后，余款全部归个人所有不再与原产权单位进行收益分成。
四、本通知于12月15日起施行。
五、《关于实施〈北京市已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法〉的若干规定》根据本决定作相应的修正，重新。
北京市国土资源和房屋管理局
二一年十一月二十六日
关于实施《北京市已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法》的若干规定
为进一步搞活我市住房二级市场，简化已购公有住房和经济适用住房上市出售的手续，依据国家和本市的有关规定，结合本市实际情况，现制定实施《北京市已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法》的若干规定如下：
一、关于办理上市出售手续的程序
（一）凡申请上市出售已购公有住房和经济适用住房的房屋所有权人，须持房屋所有权证、身份证或其他有效身份证明、房屋所有权共有的持共有人同意出售的书面意见，到房屋所在地的区县房地产交易管理部门申领《已购公有住房和经济适用住房上市出售申请表》和《已购公有住房和经济适用住房上市出售征询意见表》，也可以到市国土资源和房屋管理局指定的房地产中介机构领取上述表格。发表格的单位不得扣押房屋所有权人的所有权证件。
（二）自当事人将上述证件及填好的表格递交到交易管理部门之日起，交易管理部门应即收即办，最长不超过3个工作日（遇有特殊情况可适当延长）完成已购公有住房和经济适用住房上市出售的审查工作并作出批准或不予批准的书面决定。
（三）经批准上市出售的房屋达成买卖合同的，买卖双方须持买卖合同和相关证件及材料到交易管理部门办理立契过户手续。卖方须提交房屋所有权证或确权证明，身份证或其他有效身份证明、房屋所有权共有的共有人同意出售的书面意见、交易管理部门批准上市出售的书面决定。买方须提交本市的身份证或其他有效身份证明；外省市个人还须提交有关部门批准的购房证明。
（四）交易管理部门自收齐买卖双方的买卖合同和相关证件及材料之日起即为受理，工作人员即收即办，最长不得超过5个工作日（遇有特殊情况可适当延长）完成审查、评估并按北京市城近郊八区已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理暂行规定》[（99）京房改办字130号]、《转发财政部、国家税务总局关于调整房地产市场税收政策的通知》[京财税（1999）1201号]的规定，计收有关税、费、收益等工作，完成立契过户手续。
（五）交易管理部门对于缴纳的分成或超标准收益，要按财政管理的有关规定分别开具单据和记帐，城近郊八区的交易管理部门收缴的收益应按月统一上缴市局计财处；其余区县按区县的规定办理。税费收缴的手续仍按现行的规定办理。
（六）各区县交易管理部门完成立契过户手续后要及时将相关材料（评估材料除外）输入联网的电脑，并报送到市局信息中枢。
（七）已购公有住房和经济适用住房所占土地是以划拨方式取得的，买方须持买卖合同，立契过户的相关材料，卖方的房屋所有权证复印件到区县土地行政管理部门申请办理土地出让手续。属于该栋楼房内第一套房屋首次上市出售的，应签订〈国有土地使用权证合同〉；属于上述同一楼房内的其他各套房屋上市出售时，只须开具《房改房或经济适用住房上市土地出让金缴纳通知单》。
已购公有住房所占土地是以出让方式取得的，土地行政管理部门只须开具注明了土地转让字样和原出让合同编号的《房改房或经济适用住房上市土地出让缴纳通知单》。
买方办理上述手续时应按房屋买卖的成交价交付土地出让金，城近郊八区还按3%缴纳，远郊十个区县按所在区县制定的标准缴纳。
应签订《国有土地使用权出让合同》的，土地行政管理部门自收齐双方的买卖合同、立契过户的相关材料、卖方的房屋所有权证复印件及相关证明文件之日起即为受理，工作人员即收即办，最长不得超过3个工作日（遇有特殊情况可适当延长）完成《国有土地使用权出让合同》的签订和土地出让金的收缴工作；不需签订《国有土地使用权出让合同》的土地行政管理部门自收齐双方的买卖合同、立契过户的相关材料、卖方的房屋所有权证件复印件之日起即为受理，工作人员应即收即办，当日完成土地出让金的收缴工作。
（八）土地行政管理部门对于缴纳的土地出让金，要按财政管理的有关规定分别开具单据并记账。城近郊八区的土地行政管理部门收缴的土地出让金按月统一上交市房地局计财处，其余区县按区县的规定办理。
（九）买方办完上述手续后，持立契过户、土地出让金已缴纳的证明等文件及规定的其他证件，到房屋所在地的区县权属登记部门申办房屋所有权证。
权属登记部门收齐上述证件之日起即为受理。并应于受理之日即收即办，最长不得超过5个工作日（遇有特殊情况可适当延长）办完登记、发证手续。权属登记部门可不再进行房屋测绘和现场勘察，但须在房屋所有权证的附记栏中注明土地出让金缴纳情况和土地使用年限并加盖印章。
二、关于征询原产权单位意见的问题
（一）凡以房改成本价所购公有住房申请上市出售的，除与原产权单位在买卖合同中另有特殊约定的（不含住满五年一项）以外，可不再征询原产权单位的意见。但涉及房屋供暖、物业管理及公共维修基金等问题，卖方除应向买方如实告知外，还应协助买方办理与原产权单位的各项手续。
（二）凡以房改标准价所购公有住房申请上市出售的，应征得原产权单位同意，同时还应征询产权单位在同等价格下是否优先购买的意见，原产权单位放弃优先购买权后方可另行出售。
（三）对职工征询原产权单位是否倨先购买意见不予以答复的，可由房地产交易管理部门向其发函，以寄出邮戳日为准十日内仍不答复的，视为自动放弃优先购买权。
（四）在京中央和国家机关及中央在京企事业单位另有规定的，从其规定。
三、关于土地出让年期的确定
已购公有住房和经济适用住房所占土地是以划拨方式取得的，从该栋楼房的第一套房屋首次上市交易之日起核定其土地出让年限，其土地使用年期一律定为70年，同一楼房的其他各套房屋再出售后的使用年期依次予以核减，以保证同一宗地上的土地出让年期终止日相同。已按原规定确定土地出让年期的房屋产权人，可按照本规定到相应管理部门变更出让年期。
已购公有住房所占土地是以出让方式取得的，其土地使用年期仍按原《国有土地使用权出让合同》或转让合同和《国有土地使用证》规定的出让年期减去使用的年限计算。
四、关于国有土地使用证问题
北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法全文第一条 为了加强本市人民防空工程和普通地下室的安全使用管理，保障人民群众生命和财产安全，根据国家有关法律、法规，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内平时使用的人民防空工程和普通地下室(以下统称地下空间)的安全使用管理。法律、法规另有规定的从其规定。
第三条 本市地下空间安全使用，坚持谁所有谁负责，谁使用谁负责的原则。
人民防空工程安全使用责任由人民防空工程使用许可被许可使用人承担。
普通地下室安全使用责任由普通地下室所有权人承担。所有权人委托物业服务企业以及其他单位、个人管理的，受托管理人应当按照规定和约定承担普通地下室安全使用责任。
第四条 利用地下空间从事商业、文化娱乐业、旅店业以及其他生产经营活动或者作为居住场所的，地下空间的被许可使用人、所有权人及受托管理人(以下统称安全使用责任人)应当保证地下空间符合下列条件：
(一)符合防火、卫生等管理规定，并经公安消防机构、卫生主管部门依法检查合格。
(二)房屋建筑安全，不存在危险构件。
(三)具有上下水、卫生间、用电设施。
(四)通风良好，设置机械通风系统或者空气调节装置，并保证有效使用。地下空间平时使用必需的新风量，以及相应的新风系统、回风系统等设置符合设计规范要求。
(五)具有防汛、防雨水倒灌设施。
(六)按规定设置和配备机械防烟排烟系统、自动喷淋系统、应急照明系统、火灾自动报警系统以及其他消防设施和器材。
第五条 地下空间的安全使用责任人利用地下空间，应当遵守下列规定：
(一)制定落实治安、消防、卫生、建筑等管理法律、法规、规章的具体措施。
(二)建立防火、防汛、治安、卫生等责任制度。提供给他人使用的，与使用人签订地下空间安全使用责任书，明确使用人对地下空间的安全使用义务，并对使用人履行义务的情况进行监督;发现使用人违反安全管理法律、法规、规章或者安全使用义务的，及时制止、纠正，并向有关行政主管部门报告。
(三)使用人民防空工程，应当按照所在地区县人民防空主管部门批准的要求使用。
(四)不得擅自改变地下空间工程的主体结构或者拆除地下空间工程的设备设施。
(五)安全出口和疏散通道符合安全规范。安全出口不得采用卷帘门、转门、吊门或者侧拉门，门向疏散方向开启。
(六)在地下空间的入口处设置人民防空主管部门、建设(房屋)行政主管部门制发的人民防空工程、普通地下室使用标志牌。
(七)建立安全设施检查、维修管理制度，保障安全设施正常使用。
(八)对有关行政主管部门检查发现的事故隐患，在规定的时间内予以消除。
(九)依法及时报告火灾、传染病疫情等突发性事件。
(十)不得将地下空间出租给无合法有效证件、证明的单位或者个人。
(十一)遵守国家及本市其他有关地下空间安全使用的管理规定。
第六条 地下空间的使用人，应当遵守下列规定：
(一)履行地下空间安全使用责任书中的安全使用义务和本办法第五条第(四)项、第(八)项、第(九)项的规定。
(二)根据不同的使用性质，保证地下空间在使用中符合国家规定的相关行业的卫生标准。
(三)装饰、装修材料符合国家和本市规定的消防、卫生要求;进行装饰、装修等施工作业期间，不得投入使用。
(四)不得存放液化石油气钢瓶，不得使用液化石油气和闪点小于60℃的液体做燃料。
(五)保障安全出口、疏散通道畅通，有人时不得上锁。
(六)不得在地下空间内从事危险化学品、烟花爆竹等危险物品的生产经营。不得在地下空间内储存易燃易爆物品。
(七)按照国家有关消防安全技术规定安装、使用电器产品，设计、敷设用电线路;禁止超负荷用电。
(八)不得在地下空间内设置油浸电力变压器和其他油浸电气设备。
(九)地下空间内所容纳的人员不得超过核定人数。核定人数的具体办法和标准，由市人民防空主管部门、建设(房屋)行政主管部门制定。
(十)对从业人员进行安全教育，并制定安全事故应急救援预案。
(十一)遵守国家及本市其他有关地下空间安全使用的管理规定。
第七条 利用地下空间从事旅店业，设置宿舍，以及作为其他居住场所的，地下空间的安全使用责任人、使用人除应当遵守本办法第五条、第六条规定外，还应当遵守下列规定：
(一)房间内人均使用面积不得少于4平方米。
(二)不得设置上下床。
(三)配备有效的防灭病媒生物设施、消毒设施和垃圾、废弃物的存放专用设施。
第八条 地下空间的安全使用应当符合本市有关房屋建筑使用安全管理、治安管理和房屋租赁管理的相关规定以及规范、标准。
地下空间用于出租的，应当按照本市房屋租赁管理的相关规定办理登记。禁止将违法建设的地下空间出租，禁止将规划用途为非居住用途的地下空间出租居住。
第九条 市和区县人民防空主管部门、建设(房屋)行政主管部门分别负责人民防空工程、普通地下室安全使用的综合管理工作。市和区县安全生产监督管理部门负责对地下空间内安全生产工作实施综合监督管理。
规划、公安、卫生、工商、文化等行政主管部门，应当按照法律、法规、规章和市人民政府规定的安全监管职责，负责地下空间安全使用的相关管理工作。
第十条 区县人民政府按照属地管理的原则，负责本行政区域内地下空间安全使用的综合治理工作，建立地下空间安全使用巡查和考核制度。
第十一条 街道办事处和乡、镇人民政府组织、协调并监督人民防空、建设(房屋)、安全生产、规划、公安、卫生、工商、文化等职能部门派出机构或者专职人员对本辖区内地下空间的行政执法工作。
街道办事处和乡、镇人民政府应当建立对本辖区内地下空间安全使用的巡视制度，定期清查本辖区内地下空间的使用情况;发现违法使用地下空间或者地下空间存在事故隐患的，及时通知有关行政主管部门。有关行政主管部门接到通知后，应当及时依法处理。
第十二条 市人民防空主管部门应当编制市人民防空工程使用总体规划，各区县人民防空主管部门应当根据市人民防空工程使用总体规划和本行政区域实际情况，制定区县人民防空工程使用规划，报市人民防空主管部门同意后经区县人民政府批准公布。
平时使用人民防空工程应当优先满足社会公益性事业的需要，居住区内的人民防空工程应当优先满足居住区配套服务和社区服务的需要。
第十三条 平时使用人民防空工程，应当符合人民防空工程使用规划，并依法申请人民防空工程使用许可。
人民防空主管部门对申请进行审查时，应当对人民防空工程进行查验，确保其符合安全使用条件;作出行政许可决定时，应当明确人民防空工程及其设施设备使用的范围。
人民防空工程使用许可有效期为1年，期限届满，被许可使用人可以申请延期使用许可，对按照规定使用的申请人，人民防空主管部门应当准许延期。
第十四条 使用普通地下室，应当符合规划确定的使用用途，使用人不得擅自改变使用用途。
第十五条 使用普通地下室从事商业、文化娱乐业以及其他生产经营活动或者作为居住场所的，装饰装修及使用前应当向普通地下室所在地区县建设(房屋)行政主管部门办理备案。办理普通地下室备案时应当提交下列材料：
(一)使用人对使用用途、范围和期限的说明。
(二)产权登记证明或者所有权人共同决定使用普通地下室的证明。
(三)按规划用途使用的，提交规划文件;规划用途不明确的，提交规划部门对使用用途确认的文件;改变规划用途的，提交规划部门变更规划文件。
(四)卫生主管部门检查合格证明或者具有相应资质的检测机构出具的通风系统和空调系统卫生检测合格证明。
(五)依法须经消防安全检查方可投入使用、营业的，提交公安消防机构出具的消防安全检查合格证明。
(六)进行结构改造的，提交房屋安全鉴定机构出具的房屋结构安全鉴定报告。
(七)依法应当提交的其他文件。
使用人提交材料齐全的，建设(房屋)行政主管部门应当在15日内备案。备案情况发生变更的，使用人应当在30日内向建设(房屋)行政主管部门办理变更备案。
第十六条 利用地下空间从事生产经营活动需要取得相关证照的，行政主管部门办理证照时，应当核实地下空间使用许可或者备案的情况，对不符合条件的，不予办理相关证照。
第十七条 市和区县人民防空主管部门、建设(房屋)行政主管部门应当健全所管理的地下空间的数量、位置、面积、产权人和管理单位等基本情况的记录档案。区县人民防空主管部门、建设(房屋)行政主管部门应当将记录档案提供给街道办事处和乡、镇人民政府使用。
第十八条 安全生产、人民防空、建设(房屋)、公安、卫生、工商、文化等负有地下空间安全使用管理职责的行政主管部门对利用地下空间从事生产经营的单位进行监督检查时，行使以下职权：
(一)进入地下空间进行检查，调阅有关资料，向有关单位和人员了解情况。
(二)对检查中发现的安全生产违法行为，当场予以纠正或者要求限期改正;对依法应当给予行政处罚的行为，依法作出行政处罚决定。
(三)对检查中发现的事故隐患，应当责令立即排除;重大事故隐患排除前或者排除过程中无法保证安全的，应当责令有关人员从危险区域内撤出，责令暂时停产停业或者停止使用;重大事故隐患排除后，经审查同意，方可恢复生产经营和使用。
(四)对有根据认为不符合保障安全生产的国家标准或者行业标准的设施、设备、器材予以查封或者扣押，并应当在15日内依法作出处理决定。
第十九条 地下空间存在结构安全问题的，负责地下空间综合管理工作部门可以委托房屋安全鉴定机构进行鉴定，经鉴定应当停止使用的，责令使用人停止使用、搬出地下空间;使用人拒不搬出，情况紧急危及公共安全，为预防突发事件的发生，区县人民政府可以责成有关部门组织搬出，并妥善安置。
地下空间不具备通风系统和空调系统，或者通风系统和空调系统存在卫生安全问题，卫生行政主管部门依法责令停止使用的，负责地下空间综合管理工作部门应当责令居住使用人搬出，居住使用人拒不搬出，情况紧急危及公共安全，为预防突发事件的发生，区县人民政府可以责成有关部门组织搬出，并妥善安置。
地下空间使用存在消防违法行为，经公安消防机构依法责令停止使用，违法行为人拒不执行的，由公安消防机构强制执行。
第二十条 有下列违法行为的，由区县人民防空主管部门责令改正，依法予以处罚。当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不履行行政决定的，区县人民防空主管部门可以依法申请人民法院强制执行：
(一)侵占人民防空工程的;
(二)未经批准使用人民防空工程的;
(三)擅自改变批准使用用途的;
(四)擅自改造人民防空工程、拆除人民防空工程设备设施或者采用其他方法危害人民防空工程安全和防空效能的。
第二十一条 地下空间安全使用责任人违反本办法第五条规定，不履行安全管理义务的，由有关部门依照下列规定处罚：
(一)违反本办法第五条第(一)项、第(二)项规定的，由人民防空主管部门、建设(房屋)行政主管部门处500元以上1000元以下罚款。
(二)违反本办法第五条第(六)项规定的，由人民防空主管部门、建设(房屋)行政主管部门处500元以上1000元以下罚款。
(三)违反本办法第五条第(十)项规定的，由区县公安机关处1000元罚款。
第二十二条 地下空间的使用人违反本办法第六条第(二)项、第(三)项、第(四)项、第(五)项、第(六)项、第(七)项、第(八)项、第(十)项规定的，由公安消防机构、卫生主管部门、安全生产监督管理部门依法处理。
地下空间的使用人违反本办法第六条第(九)项规定，地下空间容纳的人员超过核定人数的，由人民防空主管部门、建设(房屋)行政主管部门责令改正，并处3万元罚款。其中对作为文化娱乐场所的，由公安机关责令改正，给予警告，责令停业整顿，并处1000元以上1万元以下罚款;情节严重的，由工商行政管理部门依法吊销营业执照。
第二十三条 地下空间安全使用责任人、使用人违反本办法第七条第(一)项、第(二)项规定，对设置旅馆的，由区县公安机关处1万元以上3万元以下罚款;对设置宿舍，以及作为其他居住场所的，由区县公安机关处500元以上1000元以下罚款。
第二十四条 违反本办法第十五条规定，出租、使用普通地下室未依法向建设(房屋)行政主管部门登记备案的，由建设(房屋)行政主管部门责令改正，并可对从事经营活动的处1万元以上3万元以下罚款，对从事非经营活动的处500元以上1000元以下罚款。
第二十五条 建设单位未组织竣工验收或者验收不合格，擅自交付使用人民防空工程的，由建设(房屋)行政主管部门按照建设工程质量管理的相关规定予以处罚。
第二十六条 本办法自20xx年1月1日起施行。
人民防空工程和普通地下室的规定(一)符合防火、卫生等管理规定，并经公安消防机构、卫生主管部门依法检查合格。
(二)房屋建筑安全，不存在危险构件。
(三)具有上下水、卫生间、用电设施。
(四)通风良好，设置机械通风系统或者空气调节装置，并保证有效使用。地下空间平时使用必需的新风量，以及相应的新风系统、回风系统等设置符合设计规范要求。
