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(一) 社会文化
(二) 经济生活
(三) 城市建设发展趋势
二 房地产市场综述
(一) 土地市场
(二) 房地产投资
(三) 房地产开发量
(四) 房地产销售情况
(五) 开发企业
三 新安江房地产市场分析
(一) 住宅市场供应
1. 热点开发区块
2. 典型开发项目
(二) 住宅市场需求
(三) 住宅市场价格趋势
(四) 宏观调控对新安江楼市的可能影响
四 项目基本分析
(一) 项目概况和开发条件
(二) 项目优势与劣势分析
(三) 项目的机会与风险分析
(四) 产品与销售价格
关键词：城市住宅价格；VPCI指标；南京市
中图分类号：F293文献标识码：A
文章编号：1000176X（2015）11013505
一、研究背景
我国房地产市场，自20世纪80年代开始萌芽发展。随着1997―1998年间住房制度改革的启动，住房投资、建设、分配、管理制度逐渐向着货币化、市场化和社会化的方向转变，住宅市场作为独立的产业体系，开始成为房地产市场的重要组成部分。1998年以后，住房实物分配制度的正式终结和房地产市场得到的政策支持，使城市住房供给的融资渠道、投资主体等呈现多元化的趋势，使住宅市场保持着高速的发展势头。
但随着住宅市场投资的快速增长，住宅价格也随之不断上涨。2002年以后，我国部分大中城市的住宅价格出现了加速增长的趋势，且波动程度显著增大。因此，随着住宅价格的不断升高，住宅价格波动已经成为整个社会关注的焦点。围绕相关问题，近年来国务院、各部委、人民银行和各地政府相继出台了一系列政策来稳定房地产市场。
2011年1月26日公布的“新国八条”要求，2011 年各城市人民政府要根据当地经济发展目标和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。2011年，在全国657个城市中，住房价格调控目标大致可以分为，以GDP增长为一类，人均居民收入为一类，以长春提出的房价收入比为一类。那么这些指标合理吗？在各个城市公布这些调控目标后，引来了居民的抱怨，房价目标却被公众批评为“限涨令”。因为几乎所有城市都将2011 年目标定为“增长10%”左右，调控目标制定得太宽松。可见这些目标存在不合理之处。因为近些年居民收入水平赶不上GDP的增长水平，更赶不上物价上涨速度[1-2]。
本文从技术分析的角度，聚焦城市住宅价格的波动幅度、波动周期和波动方式等方面，从住宅价格波动现象自身来研究其透露的信息，把握住宅房地产市场的真实状况，通过确定住宅价格的正常波动区间，来对住宅价格波动过程中出现的异常波动点进行界定，从而为趋势的判断和调控的时点把握提供参考。目前可用于住宅价格趋势计算的指标较少，论文通过其他途径寻找合理的趋势分析方法。成交量变化是先于价格变化的，成交量是引起价格变化的原因，运用市场价值规律，供给与需求的关系，制定市场的成交量分析指标，通过最近成交量分析来预测住宅均价的走势。本文试着通过住宅房屋的成交量来预测房价的涨跌情况，运用成交量分析指标来计算出房价同样的指标，这样对于房价的趋势分析就有了一种新方法。基于南京市近十年新建住房的销售情况，计算VPCI。
二、文献综述
在定性研究方面，贺建清从开发商与消费者的互动关系和开发商之间的利益博弈角度分析影响房地产价格走势的原因，并建立房地产市场开发商与消费者间的不完全信息静态博弈模型和开发商之间的有限理性下协调博弈模型，结果表明房地产开发商和消费者之间的博弈，开发商之间的合作与非合作博弈是影响房地产价格波动的重要原因。周建军和侯杰通过对国际游资投机房地产的动因和房地产市场的价格决定模型分析，发现房价波动与国际游资之间呈正相关趋势。熊璐瑛[5]从汇率对物价的传导机制、供需理论等角度讨论汇率波动对房地产价格的影响。杨冬宁探讨了土地供给价格、数量和形式对住宅价格波动的影响。孔煜分析了货币政策影响房地产价格波动的冲击途径，并阐述了我国住宅价格波动与货币供给量变动形成的货币政策冲击之间的关系。
在定量研究方面，梁云芳和高铁梅用多变量时间序列方差分量分析模型（MTV模型）对不同地区不同用途商品房价格变动的各种影响因素综合考虑分析。杨冬宁[9]利用特征价格法和多元回归方程组，通过对杭州市住宅价格指数的构建，对住宅价格波动的影响因素进行了归类和动态分析。李成刚等[10]用Panel Data模型和向后法多元回归方程建立了住宅价格影响因素模型，通过实证分析找出了影响河北省住宅价格的主要因素。周恩臣结合定性的经济周期波动理论和定量的静态、动态供求价格模型及截面时序模型，从政府、银行、消费者的角度对住宅价格波动的原因进行了分析。卫正逸和屈梦溪利用VEC模型对国际资本流动和我国房地产市场销售价格之间的弹性进行研究，通过格兰杰因果检验分析二者之间的因果关系，结果表明从短期来看，国际资本流入是我国房地产市场价格上涨的原因，但影响程度较小，从长期来看二者之间并不存在均衡关系。宋勃和高波[13]在考虑通货膨胀的条件下，利用我国1998―2006年的一年期存款实际利率、一年期商业贷款实际利率、存款准备金实际利率、中央银行实际贷款利率、实际再贴现率与房屋销售价格指数和土地交易价格指数的季度数据建立误差纠正模型，并通过协整检验、长短期格兰杰因果检验和脉冲响应分析，对我国房地产价格和各种实际存贷款利率的关系进行实证检验。周京奎[14]通过构建适合我国的房地产投机理论模型，对我国14个城市的房地产价格波动与投机行为的关系进行实证研究，时间序列的回归分析结果表明，全部城市中投机成分都对房地产价格有显著影响，横截面数据表明，可支配收入对房地产价格没有显著影响，价格上升主要由投机推动。张文娟[15]应用行为金融学中的噪声交易理论，通过引入一个含有过度反应系数的世代交替模型，分析房地产市场中噪声交易者的过度行为对房价波动的影响。徐松茂和姚佐文[16]通过VAR模型（向量自回归模型）和协整分析，发现人口和预期是上海房地产市场价格变动的两个主要因素，并通过行为金融学的噪声交易理论、反馈机制和羊群效应等对这种心理预期的作用进行解释。李智[17]针对城市住宅价格控制目标进行了横向比较并分析其合理性，结合南京市数据进行了案例研究。
三、成交量VPCI指标的由来及计算
1VPCI指标在股市中的应用
在股票市场中，股票交易机构吸纳和派发股票筹码的行为模式主要不是盯着每一天股票的涨跌趋势变化，它们的交易策略是结合市场的整体趋势来制定和执行的，从这个角度来看，长期市场的趋势是捕捉市场内部正在积累的供需力量的理想途径。在短期内，市场的一些行为有可能误导投资者，而且有时候还是有意的。房价也是如此，房地产公司为了快速卖出新楼盘，打着各种招牌，有意降低某些廉价房的价格，以此吸引消费者的眼光等。但是从市场较长期的趋势来看，机构投资者的行为是无法隐藏的。因此，我们需要一个成交量指标来比较这些市场趋势。基于这些想法，成交量分析大师巴夫经过严格的检验，对市场的较长期趋势找到了一个这样的指标来揭示价量之间的正相关关系。研究的结果就是成交量价格确认指标VPCI。
在介绍VPCI之前，我们先介绍两个关于价格的基本平均值：简单移动平均值（SMA）和成交量加权的移动平均值（VWMA）。VWMA是将每个交易日的收盘价用当天的成交量加权，然后除以平均值计算期间的总成交量。VWMA来衡量通过价格反映出来的投资者意愿，以当日成交量占平均值计算期间总成交量的比例为权重对价格进行加权。用成交量给价格平均值加权就是基于投资者的参与给予价格不同的强调，成交量大的交易日价格的重要性会被放大，而成交量较小的交易日的价格的重要性则会被降低。例如：我们同时用SMA和VWMA两种方法来计算两天的移动平均值，假设某只股票在第一天以10美元的价格成交了100 000股，第二天以12美元的价格成交了300 000股。SMA的计算方法是将第一天的价格加上第二天的价格，然后除以天数，即（10+12）/2=11美元。VWMA的计算方法是将第一天的价格乘以第一天的成交量占总成交量的比例（100 000/400 000=1/4），然后加上第二天的价格乘以第二天的成交量占总成交量的比例（300 000/400 000=3/4），最终结果为115美元。根据计算结果，投资者参与的实际价格不是11美元，而是VWMA所示的115美元。
VPCI指标将价格趋势和成交量加权的价格趋势加以对比，即将VWMA和相应的SMA相比较。这样的对比能够揭示价格趋势和相应的成交量之间的内在关系。虽然SMA指标能够显示一只股票价格的变化，但不能反映投资者参与的程度，而VWMA指标将价格变化的重要性根据相应的成交量进行了加权。SMA和VWMA指标之间的不对称性就提供了构建VPCI的信息。该信息被用于判断当前价格趋势的可持续性。因此，VPCI指标主要用于证实或反对当前的价格趋势。
2住宅市场价格VPCI指标的建立
VPCI涉及三种计算：成交量价格确认或反对指标（VPC+/-）、成交量价格比率（VPR）和成交量乘数（VM）。
第一步，选择一个长期和短期的时间框架。长期的时间框架用于计算基于简单价格移动平均数和成交量加权的价格移动平均数的VPC，以及基于简单价格移动平均数和成交量加权的价格移动平均数的VM。短期的时间框架用于计算基于简单价格移动平均数和成交量加权的价格移动平均数的VPR，以及基于简单价格移动平均数和成交量加权的价格移动平均数的VM。
VPC的计算方法是从长期的VWMA中减去同期的SMA。实际上，VPC是描述价格和成交量加权之间关系的核心指标，但很少被关注，当该值为正时就是VPC+指标（成交量价格确认），为负时就是VPC-指标（成交量价格矛盾）。VPC显示了价格和成交量加权后的价格在某段时期内变化的非对称性，其结果能为我们提供十分有用的信息。一个50天的SMA值为485，而同时的VWMA值为50，其差值为15代表了对上升趋势价格的成交量确认。如果计算的结果是负值，则代表了价格成交量矛盾。仅仅是这个差值就提供了关于价格趋势和相应的成交量之间的内在非对称性关系的纯粹的朴实无华的信息。
第二步，计算成交量价格比率（VPR）。VPR指标能放大或缩小相对于短期价格成交量关系的VPC+/-值。VPR的计算方法是将短期的VWMA除以短期的SMA。例如，假设短期定义为10个交易日，10天的VWMA值为25，而10天的SMA值为20，那么VPR就等于25/20，即125。我们将该值乘以第一步中计算出来的VPC+/-，而小于1的成交量价格比率则会减少VPC+/-。
第三步，计算成交量乘数（VM）。VM的目的是在成交量放大时加大VPCI的量，在成交量缩减时缩小VPCI的量。为此，我们用短期平均成交量除以长期平均成交量。例如，假设对于SMA简单移动平均线，10天的短期平均成交量为每天150万股，而50天的长期平均成交量为每天75万股，那么VM值就是1500 000/750 000=2。
在将VPC+/-乘以VPR之后，我们再乘以上一步计算出来的VM，这样我们就得到了VPCI指标。VPC+的确认值15乘以VPR值125，得到1875，然后再乘以VM值的2，最后得到VPCI值375。尽管该指标值提供了非常强的价量确认信息，但该信息最好还是结合当下的价格趋势和最近的VPCI水平来解读。我们随后将讨论如何最有效地利用VPCI指标。
VPC=VWMA-SMA
VPR= VWMA/SMA
VM=短期SMA/长期SMA
VPCI= VPC×VPR×VM
四、 VPCI指标在住宅均价趋势分析中的应用
1VPCI指标应用规则
当使用VPCI时，成交量信息是领先价格变化的，和大多数指标不同，VPCI常常在价格突变和价格反转前发出讯号。VPCI的讯号可以用于价格趋势和价格指标的分析中。VPCI大于或小于零时，显示了价量关系和当前的价格是一致还是矛盾，以及一致或矛盾的程度。这是VPCI指标提供的最重要的信息，正VPCI值确认一个上升的趋势，而负值则确认了一个下降趋势。VPCI提供的另一个重要的讯号是VPCI趋势的方向，即VPCI是上升还是下降。该讯号显示了VPCI当前变化的方向，以及VPCI当下的方向和价格趋势趋于会合还是背离。还可以通过将成交量加权的VPCI平均值平滑处理后构建一个平滑VPCI。平滑VPCI显示了当前的VPCI值相对于先前水平的变化，可用于观察VPCI的动量。当VPCI向上或向下穿过平滑VPCI线时，可能显示了VPCI具有正向的变化动量以及当下VPCI趋势会加速。下面介绍几种VPCI运用的情况分析：
（1）如果价格上升，相应的VPCI也在上升，这显示了成交量和价格变化相互确认，表明当前的趋势是有力量的。
（2）如果价格在上升，但是VPCI线都处于下降趋势，表明投资者追涨的意愿在消退。其次，VPCI线都处于零线之下，说明价格上升趋势是不能持久的。
（3）如果在VPCI曲线出现V形底部（V形底部是比较少见的）常常预示着一个转折点。
（4）价格下跌的同时VPCI上升是成交量―价格矛盾的例子，VPCI在上升，这显示了尽管价格在下跌，但是市场仍然控制在买方的手里，VPCI线处于逐渐上升的趋势，和价格的下跌趋势相矛盾。最终，在一定的买方压力下，市场不久之后就会向上突破。
2南京市住宅价格的VPCI指标计算与分析
根据南京市十年月季度的房价数据进行统计分析，也就是2004年1月到2013年12月的住宅销售情况，以6个月为短期时间框架对成交量VPCI指标进行计算，12个月为长期时间框架进行成交量分析。由于在计算VWMA时，房价不存在收盘价，根据数据检验，用均价来代替。南京2004―2013年平均半年度的均价依次为：4 0866元、4 4819元、4 5410元、4 2462元、4 3999元、4 5863元、5 0717元、5 7355元、6 2110元、 6 0360元、6 4863元、8 1047元、10 4671元、11 7724元、11 6034元、11 1652元、10 5474元、11 3084元、12 3373元、13 2831元。根据VPCI计算方法，在图1中标出了每6个月的住宅销售均价和相应的VPCI值。
从图1中我们可以得到VPCI指标是否可以正确分析房价趋势的走向。
（1）从图1中我们可以看到，在2004―2012年VPCI值在零线之上，正VPCI值确认了一个价格上升的趋势。这显示了房价处于长期吸纳筹码状态，即说明价格会持续上涨，从2004年以后的房价信息中我们也看到了房价确实是一直上升的。但是在2013年时VPCI为负值，显示当前的成交量和价格趋势是矛盾的，支持房价上涨的成交量已经萎缩，说明房价的上升趋势是不能持久的。
（2）VPCI提供的另一个重要的讯号是VPCI趋势的方向，该讯号显示了VPCI当前变化的方向，以及VPCI当下的方向和价格趋势会合还是背离。从图1中我们可以看到，2004―2006年末VPCI是上升的，相对应的价格也是缓慢上升的，当价格上升伴随着成交量的放大，显示了房地产行业得到了人们的支持。上升的VPCI线，这显示了成交量和价格变化相互确认，显示当下的方向和价格趋势趋于会合，表明当前的趋势是有力量的。相反的，如果VPCI是下降的，表明成交量和价格变化趋势相矛盾，价格趋势得不到成交量的支持，显示VPCI当下的方向和价格趋势是背离的，预示着以后阶段房价增幅会有所减少，甚至会降低。从图1中可以看出，2004―2006年VPCI的上升趋势正好预测2004―2007年房价的上升；即2004―2006年VPCI上升，同时2004―2006年房价也是增长的，两者的变化相互确认，表明当前房价得到了成交量的支持，预示着下一阶段房价的上涨，即2007年房价的上涨。2007―2008年VPCI的下降和2008―2009年房价的小幅度降低，2008―2009年VPCI的上升确认2009―2010年房价的持续上涨，2009年末到2010年VPCI的下降趋势正好对应2010―2011年末房价的下降，即VPCI下降，房价上升，市场房价的上升得不到成交量的支持，表明成交量和价格变化趋势相矛盾的，预示着未来阶段房价的下降。2011年末到2012年上半年VPCI的上升也解释了2012年到2013年房价的上升。
（3）从图1中我们看到出现了两个V形底部，第一个在2007年7月份到2009年6月份，预示了2010年房价的大幅度上涨。第二个V形出现在2010―2011年，在这期间房价是下降的，V形预示着房价的一个上涨讯号，结果在2011―2013年相应地出现了房价比较大的上浮。
为了验证VPCI指标的准确性，用南京市城北板块和城南板块再次做分析：
南京市城北板块2007―2013年平均半年度的均价依次为：6 7105元、7 5754元、8 2886元、8 000元、7 9457元、9 9326元、13 0378元、12 6785元、12 5602元、 9 8976元、9 8844元、12 4658元、13 3219元、12 8232元。根据VPCI计算方法，在图2中标出了每6个月的住宅销售均价和相应的VPCI值。
从图2中我们可以得到VPCI指标是否可以正确分析房价趋势的走向。
（1）从大致图形中我们可以看到在2007―2009年VPCI值为正，正VPCI值确认了一个价格上升的趋势。这显示了房地产房价处于长期的吸纳筹码的状态，即说明价格会持续上涨，从2004年以后的房价信息中我们也看到了确实房价是一直稳步上升的。但是在2010―2011年时VPCI为负值，显示当前的成交量和价格趋势是矛盾的，支持房价上涨的成交量已经萎缩，说明房价的上升趋势是不能持久的。从图2房价信息中可以得到验证，2010年1―6月的房价上升到13 0378元后，房价出现了连续下跌，2010年7―12月房价为12 6785元，2011年1―6月的房价为12 5602元，2011年7―12月的房价为 9 8976元，2012年1―6月的房价为9 8844元。从2011―2012年VPCI值呈现出上升趋势，处于零线之上，说明确认了一个价格上升的趋势，即说明价格会上涨，从2012年以后的房价信息中可以看到房价上升。2013年的VPCI为负值，显示当前的成交量和价格趋势是矛盾的，不会支持房价的上涨，在2013年的房价信息中我们可以看到2013年之后的房价已经出现了下降的趋势。
（2）VPCI提供的另一个重要讯号是VPCI趋势的方向，该讯号显示了VPCI当前变化的方向，以及VPCI当下的方向和价格趋势会合还是背离。从图2中我们可以看到，2007―2009年VPCI是上升的，相对应的价格也是缓慢上升的，当价格上升伴随着成交量的放大，显示了房地产行业得到了人们的支持。上升的VPCI线，这显示了成交量和价格变化相互确认，显示当下的方向和价格趋势趋于会合，表明当前的趋势是有力量的。相反的，如果VPCI是下降的，表明成交量和价格变化趋势相矛盾，价格趋势得不到成交量的支持，显示VPCI当下的方向和价格趋势是背离的，预示着以后阶段房价增幅会有所减少，甚至会降低。从图2中可以看出，2007―2009年VPCI的上升趋势正好预测2007―2010年房价的上升；即2007―2009年VPCI上升，同时2007―2010年房价也是增长的，两者的变化相互确认，表明当前房价得到了成交量的支持，预示着下一阶段房价的上涨，即2007年房价的上涨。2009―2011年VPCI的下降预测到2010―2012年房价的降低，2011―2012年VPCI的上升确认2012―2013年房价的上涨。2009年末到2011年VPCI的下降趋势正好对应2010―2012年末房价的下降，即VPCI下降，房价上升，市场房价的上升得不到成交量的支持，表明成交量和价格变化趋势相矛盾的，预示着未来阶段房价的下降。2011年上半年到2012年下半年VPCI的上升也解释了2012年到2013年房价的上升。
（3）从图2中我们看到出现了一个平缓的V形底部，在2009年7月到2012年6月，预示了2012―2013年房价的上涨。
南京市城南板块2007―2013年平均半年度的均价依次为：6 75902元、7 5218元、9 9897元、9 3412元、9 3690元、10 1642元、14 5368元、11 7804元、12 4059元、12 2085元、11 2306元、11 7693元、12 5401元、13 7430元。根据VPCI计算方法，在图3中标出了每6个月的住宅销售均价和相应的VPCI值。
（1）从图3中我们可以看到，在2007年VPCI值在零线之下，显示当前的成交量和价格趋势是矛盾的，不会支持房价的上涨，结果在2008年房价出现了下降趋势；2008―2009年VPCI值为正，正VPCI值确认了一个价格上升的趋势。这显示了房地产房价处于长期的吸纳筹码的状态，即说明价格会上涨，从2008年末以后的房价信息中我们也看到了确实房价是一直稳步上升的。但是在2010―2011年时VPCI成为了负值，显示当前的成交量和价格趋势是矛盾的，支持房价上涨的成交量已经萎缩。从图中房价信息中可以得到验证，2010年1月到2012年6月的房价出现了整体下跌的趋势，2012年VPCI值又呈现出上升趋势，处于零线之上，说明确认了一个价格上升的趋势，即说明价格会有上涨的趋势，从2012年以后的房价信息中我们也看到房价是上升的。2013年的VPCI值处于零线之下，显示当前的成交量和价格趋势是矛盾的，不会支持房价的上涨，预示着2014年房价上升的幅度不大。
（2）从图3中我们可以看到，2007年到2008年上半年VPCI是上升的，相对应的价格也是缓慢上升的，当价格上升伴随着成交量的放大，显示了房地产行业得到了人们的支持。上升的VPCI线，这显示了成交量和价格变化相互确认，显示当下的方向是和价格趋势趋于会合，表明当前的趋势是有力量的。相反的，如果VPCI是下降的，表明成交量和价格变化趋势相矛盾，价格趋势得不到成交量的支持，显示VPCI当下的方向和价格趋势是背离的，预示着以后阶段房价增幅会有所减少，甚至会降低。从图3中可以看到2007年到2008年1月VPCI值的上升趋势预测到2007―2008年房价的上涨，2008年VPCI的下降趋势验证2008―2009年房价的下降，2009年VPCI的上升预测到2009―2010年房价的上升。2009年下半年到2010下半年VPCI的下降预测2010―2012年房价的降低，2010下半年到2012年VPCI的上升确认2012―2013年房价的上涨。
（3）从图3中我们看到出现了一个V形底部，在2009年7月份到2011年12月份，预示了2012―2013年房价的上涨。
3结论和意义
VPCI指标适合用于城市住宅价格趋势的分析。在进行均价分析时，相应地也可以计算出其VPCI值，运用VPCI值进行房价趋势的验证和当下房价的趋势是否合理，以及房价上涨的潜力还要持续多久。也可以用于更好地进行房价的调控，使国家房地产行业健康持续的发展。
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关键词：房地产价格；供求；机制
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）05-0-01
过高的房地产价格影响居民的正常房产需求，不利于我国的民生建设。对房价进行调控成为当下政府的关键任务，分析房地产价格的形成机制，有利于在制定调控政策时有理可依，实现政策的高效性。
一、我国房地产价格趋势分析
从房价收入来看，我国的房价与收入的比值一直处于较高的水平，甚至从2005年以来，房价收入比重逐年上升，说明房价的上涨的速度已经远远超过了收入增长速度，居民的收入水平难以满足对房地产的需求，房价开始超出居民购买能力，房地产市场呈现出巨大的投机性。其次，从租金价格与房价的比重来看，租价比越高表示楼市泡沫越严重，经数据调查显示，近五年来我国房地产市场由于出现供需失衡，导致租价严重低于房价的上涨速度，住宅和商业物业的租价比重总体上呈现出下降态势。最后，从房价与通货膨胀率CPI的对比来看，房地产价格的增长速度在近几年远远高于CPI的增长幅度，尤其在2009年当CPI处于负增长的情况下，房地产价格却保持了约25%的增长速度，说明房价的上涨已经远远超过了通货膨胀水平的增长，对住宅的需求结构中投机因素较大。
二、供求视角下的房地产价格形成机制
房地产价格机制是对房地产价格的形成起到决定性作用的市场定价体制，房地产价格的形成是存量市场的供求双方互动的结果。
（一）房地产供给影响因素。房地产供给指的是房地产开发商或所有者根据市场价格提高商品的数量，包括增量商品和存量商量。房地产供给主要受到市场价格的影响，遵从供给法则，同时也受到其他因素的影响，包括土地的位置、经济发展、技术水平、制度和政策因素等。其中土地的位置在对房地产价格影响中起到关键作用，土地位置包括自然位置、经济区位和交通位置，一般临近港湾、经济发达地区和交通便利的位置，房价水平往往较高。在经济发展较完善的地区，房地产供给的竞争也较为激烈，技术水平的高低、政府的金融政策也成为房地产开发商供给产品决策的主要影响因素。
（二）房地产需求影响因素。房地产需求指的是消费者或者投资者在一定的房地产价格下愿意并且有能力购买房地产商品的程度，这也进一步被称为有效需求。市场之外的影响因素发生变化，导致住房需求发生变化，从而在商品住房需求的冲击下导致高房价拉动低房价反过来进一步推高房价，使房价大涨。综合来看，影响房地产商品需求的因素主要包括：人口数量和人口增长，经济发展水平，收入水平，产业结构等。经济政策因素也在很大程度上影响居民对房地产的需求，包括土地产权政策、税收政策等住房市场改革对市场需求产生深刻影响。
（三）供求均衡下的房地产价格形成机制。所谓的供求均衡指的是在房地产市场的供给和需求数量相等时的状态即为供求均衡，在均衡状态下的均衡价格是市场的最有效配置结果，否则供不应求和供大于求均可能导致房地产价格上涨或下降，导致价格失衡。市场之外的影响因素发生变化，导致住房需求发生变化，从而在商品住房需求的冲击下导致房价拉动低价反过来进一步推高房价，从而使房价大涨。同样，政府政策和开发商投资规模等因素导致市场供给发生变化，从而在商品住房供给的冲击下，地价带动房地产价格发生波动。在我国，土地供给的有限性和对房地产需求的不断增加促使了房地产价格的不断上涨。
基于市场供求理论分析我国房地产价格居高不下的主要原因，一方面是市场中存在大量投机者，导致对房地产的需求畸形增长，且属于投资性需求，形成全民投资房地产的热潮。另一方面，目前我国的房地产市场存在“刚性需求”缺口，目前城镇人口年均增长为1500万人，而只有500万套住房满足这些需求，这就导致市场存在大量潜在消费者，商品市场尚未饱和，这就使开发商加大房产开发力度，也助长了投机者投资房产加大市场供给。最后当前的房地产市场处于“买涨不买跌”的局面，这主要源自于开发商、消费者、投机者的适应性预期，这种行为决策进一步促使房地产价格不断攀升。
三、完善房地产价格形成机制的政策建议
结合我国的具体情况，从房地产供给与需求两个方面提出政策建议以完善房地产价格形成机制，使市场能。
在调节房地产供给方面的政策应主要集中在土地政策和住房保障制度方面。首先，在土地政策方面，政府应逐渐健全和完善土地交易市场的招拍挂制度，完善土地储备制度，为避免房产价格的剧烈波动，适当影响和调整土地的供给水平，使房地产市场更加健康可持续发展。在住房保障制度的完善方面，应将注意力集中在廉租房、保障房等中低价位的商品房供给，而对中高层次的住房应主要由市场进行调节，公租房和廉租房主要是用于解决中低收入家庭的需求。
（二）房地产需求方面的调节政策。在房地产需求方面的调节政策主要是税收政策和金融政策。首先在税收政策方面，应重点完善房产税制改革，合理理由税收杠杆，调节市场需求，提高房地产税收在地方税收中的比重，调节税率以在短期抑制投资性需求，在长期应通过税制改革，重点利用物业税促进房地产可持续发展。其次，在金融政策方面，可以通过调节存贷款利率对房地产投机性需求起到抑制作用，具体可借助调整银行存款准备金率、信贷政策等方式实现。
（三）综合影响房地产供求的政策调整。在当前的房地产价格波动情况下，政府可结合财政政策和货币政策进行房地产市场的调控，实现对房产供给和需求的调节，从而稳定房产价格。例如在房地产市场过热、房价过高的情况下，施行紧缩的财政政策和货币政策，使市场交易量下降，房价下跌。在房地产市场萧条的情况下，可采取较为宽松的财政政策如降低税率等，以及宽松的货币政策，如扩张信贷，降低贷款利率等刺激消费。从而使房地产市场达到供求平衡的有效状态，实现平稳发展。
参考文献：
【关键词】房地产 价格上涨策略
一、影响房地产价格上升的因素
1、从房地产企业资金运营影响上看：房地产业是资金密集型的，在我国房地产业发展中，由于多数企业本身实力不足，好多房地产企业发展是玩空手道开始的，靠银行贷款的，靠社会集资，资金成本高，这很大增加了房地产商成本意识及房地产的成本价格，又资产负债率高，即资金风险大，按风险理论必须要高利润的，高风险高收益的，故房地产的价格是高涨的。
2、从房地产建筑成本生成影响上看：市场经济运行的基本形式有垄断和竞争，竞争是指相互可计量比较的，否则不叫竞争。
行业的成本由固定成本和可变成本构成，在厂商理论中，市场价格恰好等于可变成本时便是厂商的“停业价格”边际成本，此时营业与否对厂商而言是无差异的，不管如何，厂商此时的损失都将等于它的固定成本，一旦市场价格高于停业价格，厂商营业的损失要小于停业的损失。
因此我们必须认识到，房地产业因行业成本结构的特征而造成的一般竞争降价机制失效，确实提示了很多问题：房价并不会随产业的成熟、竞争的激烈而得到平抑。房地产的成本价格竞争空间少。
3、从房地产的销售对象及产品特性及其利润影响上看：房地产是人们生活吃穿住行的基本必需品，而且房子是人们传统思想家的概念，是人们的归缩，有房就有家，家是唯一的，不可比较的，又房地产的销售受到其对象的环境地段经济资源价值等不同影响，其价格构成不具备相互间比较的，如相同建筑的房子在上海市房产价1万多元/平方米和金华市的房产仅3000元/平方米是受不同地利用途影响大，房地产不象工业产品受品牌影响大，又工业上不同生产的产品地利用途是一样的，各房地产价格不可比，故房地产难以公允价格竞争，仅其独家的售价，房地产生成的利润空间上带有垄断利润式的，其一般不会轻易调整的。
4、从房地产受地方政府土地财税成本影响上看：现在国家及人们非常关注房地产价格，并担心房地产的泡沫，出台系列调控政策，但在房地产中土地挂招拍地价成本高，土地增值大属国家利益所有，现在房地产的税收占地方财政的比值很大，其占房地产成本的10%多，又国家对炒房交易的税收成本提高等，这样会增加相关房地产相应成本，如果房地产价格下降则关系到土地价格升跌、税收减少等将影响国家地方经济利益的。
5、从国家的城市化经济建设战略等影响上看：
房地产业是国民经济的支柱子产业，房地产环节复杂，是一业兴百业旺的，如果一个行业亏损是不可能发展的，也就不会带动其他产业的，国家不可能对其调控过大的，这些不会过大影响房地产价格的，又国家大力发展国民经济，使经济集聚，和城市化建设使大量的人口从四面八方积聚，造成相对土地资源及房地产不相适应，又绝对上讲土地资源是不可再生资源，这样使房地产价格不会轻易下降。
二、房地产市场营销价格策略的选择
1、加强国家对房地产价格的指导
我国房地产商开发房地产的利润率达到30%左右,而发达国家一般不超过10%。由此可见,我国房地产市场的开发商赚取的属于暴利范畴,是有背于社会主义原则的。
2、发挥国有房地产开发公司的引导作用
由于房地产业应该算是自然垄断行业,与人民的生活息息相关,因此国家应对该行业进行控制。利用行政手段,如果发挥不好,政府失灵,那么调控的目的也难以达到。因此采用经济手段,利用国有房地产开发公司,符合国家政策进行房地产的开发。同时和其他房地产公司开展竞争,价格公道。这样在竞争中可以让房地产开发商逐渐合市场,走向正轨,并且还能直接保障国家住房开发政策的实施。
3、发挥好中央政府对地方政府的监督和指导作用。
应正确处理好中央和地方的关系,中央政府作为全国和社会利益的代表,应当以社会利益为重,对地方政府加强监管和引导的力度,建议多制定一些刚性的政策。
4、 采取有效措施,抑制房地产投资过热
我国房地产价格居高不下的很大原因是我国在房地产投资方面存在着投资过热的现象。特别是在需求方面,不少购房者购买房屋为的是赚取投资收益,针对该情况,国家不仅应在交易税方面进行规范,还应该对购房者的购房资格进行限制。为了抑制投资行为,真正发挥城市房地产的住房保参考。
关键词：房地产业 房地产金融 融资渠道
房地产业对国民经济的发展有着巨大的影响力。其产业关联度大，带动性强，随着我国居民住房制度改革进一步向纵深推入，房地产业已经发展成为我国影响国计民生的支柱产业。而房地产业投资资金数额巨大、投资回收期长的特点决定了在其发展过程中必须得到金融业的支持才能有持续健康的发展。但目前我国房地产金融的发展尚存在许多问题，无法完全满足房地产业发展的需要。积极发展房地产金融，拓宽房地产融资渠道，不仅能解决房地产开发企业外部融资渠道单一和融资困难的问题，而且可以促进房地产业资金和产品结构不断优化并减少商业银行的贷款风险，还可以为中小投资者参与房地产投资和收益提供一条现实的途径。
一、分散银行体系的风险
近年来，随着房地产价格的上涨和房地产业的发展，我国银行贷款集中投向房地产业，造成了显著的银行贷款结构风险，影响了银行系统本身的抗风险能力和稳定性，增大了金融风险。一旦宏观经济出现大的波动，房地产市场的隐患很容易转嫁到商业银行市场，进而影响金融市场的稳定，资金链难以为继，对整个国家金融体系的冲击是巨大的。在全球引起恐慌的美国次贷危机便是前车之鉴。次贷危机愈演愈烈，也使美国房地产贷款商的情况继续恶化。截至2008年6月底，列入美国联邦存款保险公司“有问题名单”的银行数量已经达到117家，比第一季度大幅上升30％，也是2003年中期以来的最高值。
我国的房地产金融风险虽然没有大到像东南亚国家那样引起金融危机的程度，从四大商业银行的房地产贷款质量来看(如图1所示)，也暂时不会出现像美国次贷危机这样严重的影响，但是这几年的房地产投资过热，金融风险不断累积却是不容忽视的事实，它对我国的经济和金融运行产生了许多现实影响。据调查，截至2005年末，房地产业的不良贷款余额已经达到1093亿元，居行业排名第四的高位。四大商业银行的房地产贷款质量虽然比较好，但随着这两年国家对房地产业的深度调控，房地产业的发展受到一定的限制，房地产价格出现了一定程度的波动，一旦整个行业出现大面积的业绩滑坡，银行体系的房地产不良贷款必将增加，很可能导致银行体系金融风险的爆发，并进一步引发系统性风险，从而直接影响金融系统和国民经济系统的稳定性。
要防范房地产金融风险在银行体系的积聚以至爆发，就必须在房地产经济和金融领域，大力推进房地产二级市场、资本市场、债券市场、信托市场等各类市场的发展，形成完整的房地产金融体系；发展多种房地产融资形式和多样化的运作工具，适当分散银行体系的风险；积极引入包括充分竞争、供求机制在内的市场机制等，这也是成熟市场经济的要求。
二、提供新的融资方式和手段，拓宽融资渠道
目前，我国房地产企业的资金来源主要是自筹资金、银行贷款、定金及预收款、利用外资等，根据数据分析可以发现，我国房地产企业的融资结构单一，具有明显的依赖银行贷款的特征。
2006年，房地产企业开发资金达26880.2亿元，同比增长25.6％，其中国内贷款平均增速高达47.1％。在房地产开发企业资金来源中，国内贷款、利用外资、自筹资金、定金与预收款所占比重分别为19.6％、1.5％、31.9％、30.3％，国内贷款、利用外资所占比重分别比2005年上升1.3和0.3个百分点，二者均为2004年以来的最高。从表1可看到，自筹资金和国内贷款的数额不断上升，2006年分别占到全部资金来源总额的31.9％和19.6％，如果考虑房地产销售收入转变为自筹资金，大部分来自购房者的银行按揭贷款，且定金和预收款中也有一部分来自银行贷款，那么银行贷款占全部资金来源的比例就达到了60％左右。
之所以出现房地产企业融资对银行贷款过分依赖，主要是由我国金融市场的结构决定的，现阶段我国金融市场的融资结构中银行贷款仍然占主要地位。这一状况很容易导致两个问题：一是房地产金融风险在银行体系积聚；二是房地产业的发展受制于银行信贷和国家的信贷政策，这将严重制约房地产业的发展，从而影响整个国民经济。
从2003年中国人民银行发出《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(121文件)开始，到2005年中国人民银行《关于调整商业银行住房信贷政策和超额准备金存款利率的通知》，多项针对房地产生产与消费的宏观调控措施使得房地产企业普遍存在银行贷款下降、销售回款不佳的情况，多数房地产企业缺少有效的资本运作经验与融资渠道，自有资金长期严重紧缺，惟一的融资渠道――银行贷款又收紧了闸门，这使国内的房地产开发企业面临巨大的资金压力。
据房地产业内人士透露，由于开发惯性和囤积的土地入市，2008年房地产业总投资比2007年将会有大幅增长，而受银根紧缩影响，银行贷款预计将会减少。此外，2007年10月以后，房企股市融资难度倍数增加，加上2008年股市低迷，股市融资也十分困难。据国泰君安证券研究所2008年6月的报告称，2008年房地产行业资金缺口达7100亿元，相当于行业最高峰的2007年新增房地产中长期贷款的2倍。报告称，由于去年高价拿地的企业面临着付清土地出让金的压力，一些中小开发商可能将面临生死大限，房地产金融危机已初露端倪。
通过股票市场融资十分困难，银行信贷之外没有更多的融资工具，融资渠道狭窄与资本成本提高迫使房地产企业急切地寻找着除银行之外更好的融资渠道。现阶段，过于单一的融资渠道已经严重妨碍了我国房地产业的稳定发展，不利于房地产企业资本运作水平的提高，造成房地产企业对银行的严重依赖。所以，引人海外成熟的房地产金融工具，发展具有我国特色的新型融资工具是当务之急。
三、优化证券市场结构
目前我国证券市场的产品结构存在明显的缺陷：一是风险结构倒置，高风险产品占主要地位，低风险产品只占较小的市场份额。目前在我国证券市场上的可交易品种，大约80％为风险较高的股权类产品，只有大约20％为债券类低风险产品，股市每单位风险的收益低。这种投资产品的风险结构极不合理，与广大投资者的长期理财需求不匹配。二是低风险产品品种单一。目前市场上只有少量流动性较差的国债及少量的企业债、金融债、可转债，不能满足广大投资者的投资理财需求。因此，有侧重地发展低风险市场产品，尽快使我国证券市场的产品结构趋于合理，是我国证券市场发展的重点之一。三是缺乏风险对冲机制。目前我国证券市场产品结构不完整，主要集中在股票(包括A股和B股)、债券、权证和证券投资基金，缺乏股票指数期货、股票期货等海外成熟市
场的主流产品，缺乏可以对冲风险的金融衍生产品，难以满足投资资本多样化的收益和避险需求。
引入收入稳定、风险相对较低的证券产品，如在海外发展较成熟的房地产投资信托基金，或其他具有高度创新性的房地产金融工具，其包括的股票、受益权证、抵押债券等产品能极大丰富我国当前的证券市场。
四、增加投资渠道
目前国外成熟的房地产金融工具更多的是通过筹集广大投资者的分散资金，来为房地产业所用，这些房地产金融工具往往面对广大投资者特别是中小投资者，这就为分散的中小投资者提供了一条收入稳定，风险较低的投资渠道。如房地产投资信托基金通常被认为具有与其他资产较低的相关性、较低的市场价格波动性，有限的投资风险和较高的当前收益等投资特性，对于稳健型的投资者有相当大的吸引力。
在目前证券市场交易品种单一、风险较高，而房地产投资所需资金较高、周期长的比较下，新型的房地产金融工具能为投资者提供更好的投资渠道。
关键词：投资性房地产 公允价值模式 新会计准则
中图分类号：F233 文献标志码：A文章编号：1673-291X（2011）30-0086-02
投资性房地产是一种经营性活动，持有目的是为了出租或资本增值后转让。在借鉴国际会计准则的基础上，中国在《投资性房地产准则》中将投资性房地产定义为：投资性房地产是指为赚取租金或资本增值或两者兼有而持有的房地产。主要包括已出租的土地使用权、用于持有并准备增值后转让的土地使用权、已经出租的房屋建筑物，但不包括为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的自用房地产和作为存货的房地产。投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产。
一、投资性房地产的后续计量模式及其优缺点
1.成本模式。成本模式要求企业对资产的取得、耗费和转换都应按照取得资产时的实际支出进行计量计价和记录。原因是：一方面，成本模式的初衷是认为企业对外公布资产负债表的目的不在于以市场价格表示企业资产的现状；而在于通过资本投入与资产形成的对比来反映企业的财务状况和经营业绩；另一方面，基于企业传统的习惯性操作，成本模式是以经济业务发生时取得的成本为标准进行计量、计价的一种核算方法。成本模式计量方法的优点是会计处理简单、容易操作、始终按投资性房地产的原始入账价值进行成本核算，而且此种计量方法不受公允价值变动的影响。所以，在一定程度上不容易使企业的资产价值虚增或虚减，大大降低了调节利润的可能性。同时成本计量模式的核算过程相对比较简单而且在成本计量模式下如果企业采用的折旧政策与税法一致则不必进行纳税调整，若不一致只需对折旧额进行调整，而且对所得税纳税调整的会计处理也简单易行。但是采用此计量模式易高估或低估资产价值，不能及时客观地反映房地产的真实价值。
2.公允价值模式。公允价值是在公平交易中熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或债务清偿的金额。企业如果采用公允价值计量模式则应满足下列条件：第一，投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；第二，企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息。在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，对投资性房地产可采取公允价值进行后续计量从而对投资性房地产的公允价值作出科学合理的估计。在充分引入公允价值计量理念之后，企业的投资性房地产会计所提供的会计信息质量较之以前有了较大的提高，其客观性和可靠性大为增强。而且此计量方法的采用方便投资者横向对比国内、国外企业的价值。公允价值计量模式可采用市场比较法、收益法、成本估价法和假设开发法等方法计量，同时此种计量方法可根据投资性房地产市场行情的变化等外部公开信息及时调整其账面价值，有效地增强了会计信息的相关性；极大地提高了会计信息质量使企业的经营业绩、财务状况等相关信息更加公允的得到反映；有利于在证券市场上获得更加公允的公司股票定价。但也会导致较大的利润波动性，为企业的发展增加不稳定性因素，为企业操纵利润提供了空间，增加了该行业的经营风险和财务风险，极易引发严重的经济泡沫。同时，引入公允价值计量模式使公允价值的认定及会计处理更为复杂。
3.两种模式的选择。目前《企业会计准则》认为投资性房地产后续计量的优选模式是成本模式，但如果企业有确凿证据表明该投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得时则可以采用公允价值模式计量。但企业一旦选择公允价值模式，就应当对其所有投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，并且不得从公允价值模式转为成本模式。这与中国会计政策变更的相关规定是一致的。
二、投资性房地产公允价值计量实际运用中存在的问题
在投资性房地产计量中引入公允价值模式，会对中国房地产企业多方面产生有利影响，但公允价值计量在实际的运用中也存在着一些问题。
1.估值难度较大。根据准则的规定，当无法从活跃市场或其他市场获取公允价值时，需要采用估值技术。而估值技术不仅受主观判断的影响，还会因风险状况、经济环境及企业自身信用的变化而相应变化；同时，相同或类似的房地产会因时因人因地而异。评估房地产的价值时需要考虑不同地理位置、户型、不同用途等多种因素。而且由于中国房价的波动较为频繁，使计量难以及时反映其真正的价值从而使评估难度增加。此外，中国相关专业评级机构尚不健全，使公允价值计量的结果较难达到公允。
2.影响企业资产价值以及所得税纳税调整额。公允价值计量模式反映了市场对企业资产价值的影响，所以房地产企业必须谨慎对待公允价值计量的引入。公允价值的引入，一方面会提高企业的净资产；另一方面在不利的市场环境中企业价值也会随之减少。近来，政府对投资过热的房地产市场不断进行调控降温，导致很多公司出现资金短缺的问题。如果投资性房地产采用公允价值模式，会直接影响企业的资产价值，而企业收益则未必增长相同的比例，此时的净资产收益率反而可能出现下降。在所得税纳税调整方面：公允价值模式下，税法允许计提折旧而会计准则不允许计提折旧；税法不确认公允价值变化所产生的利得或损失而会计确认。因此，税务处理上需按税法规定的折旧年限计算调整折旧数额。同时随着投资性房地产在以后年度资产负债表日的公允价值的变动，纳税调整数额也将相应变化。并且，由于投资性房地产在资产负债表日的公允价值与账面价值的差额计入了当期损益，还需要对该项损益进行调整。可见，采用公允价值计量模式所得税纳税调整的工作量及复杂性均会增加很多。
3.利用公允价值计量操纵利润。采用公允价值模式，企业可在会计期末将账面价值调为公允价值，两者之间的差额计入当期损益。会计利润可随公允价值的波动方向而上下变动，进而影响房地产市场利润的稳定性，而且近年来中国房地产市场发展较快，房地产企业的利润受市场波动的影响更加明显。如果以后投资性房地产得到增值，当年的利润就会增加。所以说，房地产企业引入公允价值之后，其利润不但可以反映企业的经营状况，而且也可以反映房地产市场的价格趋势，进而影响到企业的净利润水平。同时，在公允价值模式下，投资性房地产不需要计提折旧或摊销而减少的成本支出也会增加当年的利润。另外，对投资性房地产公允价值进行评估时企业需聘请第三方投资机构，其高额评估费用会减少企业的利润、增加企业的经营成本。除此之外，在此种计量模式下由于公允价值是根据市场价值变动的；因此，房地产企业中引入公允价值计量模式可能会导致企业利用房价操纵利润，粉饰财务报表，误导会计信息使用者。
三、投资性房地产公允价值计量的改进措施
1.完善机构评估。中国市场经济发展尚不成熟，房地产市场波动相对较大，如果采用公允价值模式计量投资性房地产，则企业利用投资性房地产公允价值计量操纵利润的风险很高。引进第三方评估机构可以增加公允价值计量的独立性，但企业不能聘请自己认定的非专业评估机构或自我评估，而应聘请经过有关权威部门认定的专业房地产评估机构，对投资性房地产进行客观、独立的评估，尽可能地降低投资者风险，避免企业操纵利润。
2.提供有利环境、给予税收支持。为满足公允价值计量的要求，减少企业操纵利润的机会，降低投资风险，首先我们应该不断完善市场经济制度和结构，加快进行资本市场改革，进一步完善生产资料市场和资本市场，加快建立公平的交易环境；其次，在税收等方面国家也应该给予一定的支持。2007年7月颁布实施的《关于执行〈企业会计准则〉有关企业所得税政策问题的通知》，这在客观上以税收优惠为条件鼓励企业更多采用公允价值计量模式。
3.加强信息披露。信息披露的公开与透明是有效防止企业操纵利润的办法，投资性房地产的同类房地产的市价、初始确认价值、地理位置、建筑面积等其他相关信息应该得到及时充分的披露。采取公允价值模式进行计量的投资性房地产，应着重披露为其进行评估的评估机构详情、评估的证据与方法、来源等因素。
四、结论
新会计准则适应了当前中国企业发展的需要，为企业提供了重要的发展机遇。但无论是成本模式还是公允价值模式都有其利弊：成本计量模式减少了企业的账面盈利，起到抵税效果，减少了企业的现金支出，而且会计处理相对简单、容易理解、不受公允价值变动的影响，使得企业的资产状况及盈利水平较为稳定，不容易被人操纵，但历史成本计量模式不能很好地表达企业当前的经营状况和反映未来经济前景。而公允价值模式则能使企业账面价值更加及时、客观地反映市场的公允价值、提高企业的融资能力，但在市场环境不稳定的情况下会给企业带来账面损失的风险，而且公允程度不易控制、估值技术难度较大、企业易于操纵利润、粉饰财务报表、误导会计信息使用者。因此企业应谨慎、适度选用公允价值计量模式，不断完善公允价值计量模式并结合现实的国家政策、经济和市场环境作出明智的选择。
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2009年，国家把扩大内需，保持经济又好又快发展作为头等大事，国务院出台的10条扩内需政策中有5条是基础建设投入。而我省在积极争取国家政策扶持的同时，2009年仍将固定资产投资作为拉动经济增长的重点，预计全年固定资产投资同比增长30%，但低于上年同期10个百分点，因此全年生产资料需求规模将略低于20*年，市品场供需将趋于宽松，供过于求商增加，价格将稳中回落。
一、能源类产品供求关系趋于平衡，价格稳中回落。
此次调查显示，认为2009年上半年能源类产品供求平衡的意见占76%，供过于求的意见占24%，其中，认为煤炭供过于求的意见增加，动力煤、炼焦煤市场供过于求的意见占64%，供求平衡的占36%；认为汽油市场供过于求的意见占18%，供求平衡的占82%。
62%的调查意见认为2009年上半年能源价格将下降，38%的意见认为价格基本稳定。其中，认为动力煤市场价格下降的占74%，价格平稳的占26%；认为焦炭价格下降的意见占56%，价格平稳的意见占42%；认为柴油市场价格下降的意见占43%，价格稳定的占53%；认为汽油市场价格下降的意见占45%，价格平稳的意见占55%。
（一）煤炭供求宽松，价格将平稳下降。20*年，国际国内煤炭价格都经历了较大幅度的波动，上半年煤炭市场供应偏紧价格大幅上涨；进入下半年受国际金融危机影响，煤炭需求出现萎缩，价格大幅下滑。预计2009年上半年，受经济增速放缓，火电发电下降，下游行业大量减产影响，煤炭市场需求萎缩，供求将趋于宽松，价格也将平稳下降。为保持煤炭行业健康有序发展，避免出现全行业亏损，国家将加大关停小煤矿的力度，控制煤炭产能过快增长，鼓励企业以需定产，减少资金和库存压力，并通过在管理供给和刺激需求两方面的努力，力争使煤炭市场的供求关系基本将保持平衡。
（二）成品油价格存在小幅波动的可能。20*年国际原油价格经历了从顶峰到谷底的大幅波动，从7月份的147美元/桶跌至12月份的40美元/每桶左右。在国际原油价格的大幅波动的同时，我国原油价格保持稳定，其原因在于我国实行的是国家定价政府补贴的政策。随着我国经济的高速发展，能源问题，特别是石油能源的供需矛盾日益尖锐。一方面我国对石油需求不断增加，我国从1993年由净出口国变为净进口国，对外依存度逐年提高，目前已达到50%；另一方面由于国内资源匮乏，20*年因持续走高的国际油价而产生的巨额补贴使国家财政不堪重负。因此，理顺国内成品油定价机制、调节供求矛盾便成为当前我国能源工作的重点。2009年1月燃油税的实施，预示着国内油价与国际油价的逐步接轨，我国成品油价格还有下调空间，价格将有所回落，但由于国际油价波动性很大，因此2009年上半年我国成品油价格也存在小幅波动的可能，但汽油、柴油供求将保持基本平衡。
二、黑色金属供过于求，价格将呈下降趋势
此次调查显示：在商品供求方面，认为2009年上半年50种黑色金属类商品市场供求平衡的意见占36%，供过于求的占64%。其中，认为大型工字钢市场供求平衡的意见占67%，供过于求的意见占33%。在价格趋势方面，认为2009年上半年黑色金属价格下降的意见占63%，价格稳定的占37%。其中，31%的意见认为大型工字钢价格稳定，69%认为价格下降；33%的意见认为棒材市场价格稳定，67%的意见认为价格会下降；认为线材价格下降的占65%，价格稳定的35%。
20*年上半年，煤炭、铁矿石等原材料价格上涨使得我国钢厂生产成本不断攀升，钢材价格一路走高。9月份以来，受国际金融危机影响，国外消费品市场需求下降，致使我国汽车、家电等行业出口量下降，而国内市场需求有限，供过于求，产能下降。此外，国内房地产市场持续低迷，新房建设开工量减少。汽车业、家用电器业和房地产业的不景气都直接影响到位于上游的钢铁产业。钢铁价格从第三季度末快速回落，*省的钢材平均价格在3个月的时间里下降了近30%。国内钢铁生产企业，在上半年原料价格上涨和下半年销售量、销售价格齐跌的双重压力下步履维艰。国家为促进经济又好又快发展，出台了一系列“扩大内需，促进增长”的措施，加大固定资产投资和基础设施建设力度，预计可有效增加钢铁需求量。此外，国家从20*年12月1日起取消了67个税号钢材出口关税，这标志着国家对钢材出口的政策进行了重大调整，有利于提高我国钢材国际竞争力。但由于我国钢铁产能巨大，国际金融危机对我国经济的影响尚未见底，钢铁需求量难以恢复到*年上半年的水平。预计2009年上半年钢铁市场将供过于求，价格将小幅下降。
三、有色金属市场供需关系宽松，价格呈低位震荡走势
此次调查显示，25%的调查意见认为2009年上半年11种有色产品供求平衡，75%的意见认为供过于求。其中，认为铜供求平衡的占31%，供过于求的占69%；认为铝供过于求的占72%，供求平衡的占28%。21%的意见认为有色金属价格稳定，79%的意见认为价格下降。其中，认为铜价格稳定的占33%，价格下降的占67%；认为铝价格稳定的占36%，价格下降的占64%。
20*年我国有色金属生产增速减缓，价格有所回落。前三季度，全国11种有色金属产量增速同比减缓11.6个百分点。主要国际市场铜库存压力很大，目前国际市场铜库存总量高达78万吨，而世界金融危机导致市场信心下降，国内外铜价大幅下降。2009年，我国将投资4万亿资金，用于扩大内需，主要用于基本建设和民生需要，这些重大项目的启动，将带动铝铅锌等有色金属材料的用量，但在上半年仍难以改变供过于求的局面，价格总体呈低位震荡走势。
四、橡胶市场需求疲软，价格仍将震荡下行
商品供求调查显示：60%的意见认为2009年上半年46种化工产品供求平衡，40%的意见认为供过于求。其中，认为橡胶及制品市场供求平衡的意见占47%，供过于求的占53%；认为酸类供求平衡的占56%，供过于求的占43%；醇类供过于求的占20%，供求平衡的80%；认为塑料原料市场供过于求的占52%，供求平衡的占48%。
价格趋势调查显示：67%的调查意见认为橡胶市场价格下降，33%认为价格稳定。其中，认为橡胶及制品市场价格平稳的占22%，下降的占78%；认为塑料原料市场价格平稳的占56%，价格下降的占44%。
进入20*年11月中旬全球金融危机进一步加深，并向实体经济延伸，虽然东南亚主产国宣布减产，但橡胶下游需求变得极度疲软，尤其是在全球汽车产业受到严重冲击的情况下，国际橡胶价格已降至几年来的新低。目前我国部分轮胎企业开工率不足50%，橡胶消耗减缓，部分厂家原料库存较高。预计2009年上半年橡胶价格仍将振荡下行。
五、扩大内需建材市场需求增加，水泥、玻璃价格将下降
此次调查显示，认为2009年上半年36种建材产品供求平衡的意见占44%，供过于求的意见占56%。其中，认为水泥市场供过于求的占60%，供求平衡的占40%；68%认为玻璃市场供过于求，32%认为供求平衡；55%认为涂料市场供求平衡，45%认为供过于求；36%认为地板供过于求，64%认为供求平衡。66%的意见认为2009年上半年建材价格将下降，34%的意见认为价格稳定。其中，认为水泥市场价格平稳的占40%，下降的占60%；认为玻璃市场价格平稳的占35%，下降的占65%。
20*年主要建材产品生产逐渐减速，价格波动较大。1-8月份，水泥价格同比上涨，9月份，随着固定资产领域尤其是房地产投资增长的快速回落，水泥需求明显放缓，价格高位回落。平板玻璃价格波动也较大。预计2009年上半年，随着哈大铁路、长吉城际铁路、九台华能电厂等重大项目的开工，受益于区域市场需求的拉动，我省市场需求将趋于稳定，但在全国水泥价格将走低的情况下，我省水泥价格也将呈下降趋势。由于20*年全国平板玻璃库存2250万重量箱，上升31.1%，库存较大，供求关系宽松，价格将稳步下降。
六、汽车市场需求受到抑制，市场价格将继续呈现稳中有降的态势
此次调查显示，认为汽车类商品中供求平衡的意见占12%，供过于求的占88%。其中，认为载货车供过于求的占56%，供求平衡的占44%；认为越野车供过于求的占62%，供求平衡的占38%；认为客运车供过于求的占92%，供求平衡的占8%。
认为汽车类商品中价格稳定的意见占23%，价格下降的占77%。其中，认为载货车价格稳定的占40%，价格下降的占60%；认为越野车价格稳定的占46%，价格下降的占54%；认为客运车价格稳定的占12%，价格下降的占88%。
20*年9月份，在国外汽车市场不景气的情况下，我国的汽车出口明显放缓，汽车产能过剩矛盾较为突出，竞争更加激烈。2009年上半年，随着国家陆续出台一系列政策措施的逐步落实，我国汽车工业特别是重型汽车产业存在较大发展空间：一是虽然我国重型汽车总量较大，但人均保有量、人均物流量依然较低，特别是运输市场潜力巨大；二是随着我国基本设施建设陆续开工，特别是新农村建设全面展开，农村客运货运市场将逐步扩大；三是随着我国扩大内需政策的落实，专用车市场、高附加值的车辆有巨大潜力。
七、农业生产资料供需平衡，价格稳中有降
此次调查显示，55%的意见认为2009年上半年36种农资产品供求平衡，45%的意见认为供过于求。其中，认为农药供求平衡的占65%，供过于求的占35%；认为化肥供求平衡的占56%，供过于求的占44%；饲料供求平衡的占52%，供过于求的占48%。
由房地产顾问服务公司莱坊和花旗私人银行联合的《财富报告》2012年刊指出，虽受限购政策调控影响，国内豪宅市场涨幅放缓，但以上海、北京为代表的高端住宅市场表现依旧良好。以上海为例，根据上海统计局数据显示，自2007年至2010年，上海高端住宅（高端公寓及别墅）市场均价上涨91.9%。2011年其市场价格趋势依旧保持平稳。
高端住宅一般指地处市内高尚社区，销售价格高于同等地段商品住宅平均销售价格一倍以上的住宅，定位为高收入家庭。其特点为：高标准、大户型、高总价、智能化的楼宇及单元管理系统、个性化的绿化景观及完善的配套设施等。
豪宅依然炙手可热
对高端住宅市场而言，高端收入人群的增加对其影响巨大。世界经理人集团研究显示，2011年中国富裕家庭的数量(净资产超过100万美元)已经达到350万户，中国的千万富翁超过150万人，而亿万富豪超过5.8万人。
而胡润研究院和群邑智库联合的《群邑智库·2011胡润财富报告》显示，在个人投资方向上，房地产还是占主导地位——超过1/3的受访者选择了投资房地产，这一比例在过去三年中持续增长。同时世界经理人集团研究显示，中国富裕群体的消费行为与其它国家的富裕群体相比，最显著的不同在于中国富豪将购买豪宅列为奢侈品消费的第一选择。
回顾过去10年，在上海、北京等一线城市，以别墅为代表的高端住宅价格平均升幅巨大。今年1月，北京市规划部门表示，北京五环以内可改造的存量用地将主要用于建设公租房，这意味着五环以内新增商品住宅土地供应将极为紧张，高端住宅供应的稀缺性将日益显现。
新年伊始，央行宣布从2月24日起再次下调人民币存款准备金率0.5个百分点，较为灵活宽松的货币政策实施，对整个房地产市场也起到一定的刺激作用。
有分析人士认为，鉴于高端住宅土地稀缺性及不可复制性，其价值将更加凸显。可以预期，随着未来政策宽松、通货膨胀因素的影响，高端住宅依旧是富裕家庭置业的首选，高端住宅产品仍将长期趋好。
豪宅打造并不容易
站在市场角度，高端住宅是高品质的住宅形式；在地段方面，占据城市传统中心或重点规划建设区域；在资源方面，高端住宅一般均占据并配备良好稀缺的内外部资源，其外部资源包括交通、教育、自然景观资源等，内部资源则涵盖了产品品质、配套服务等；在产品方面，注重整体规划设计和产品舒适度及品质，同时融入一些创新和奢华的元素。
随着人们对生活品质更深入的追求，富裕阶层消费观念的日趋成熟，圈层交流的社区氛围成为高端住宅置业者的又一重要诉求。以星河湾为例，通过打造独有的圈层价值平台，利用“跨界”体系，将财富圈层聚集起来，不但能为既有客户提供增值服务，还吸引了大批潜在客户，造就其影响力及品牌效应。
除去地段、产品等因素之外，一个高端住宅项目背后开发商的品牌及操盘能力，也是奠定其成功与否的关键之一。
土地的价值最终并非仅仅体现在土地本身，而是体现在土地应用及运作上。其中开发商品牌、开发水平、经营能力、产品模式等往往导致了项目最终的不同表现。实际上住宅是包含地理资源、产品资源、居住体验于一身的综合概念，而开发商应该做的是将这些硬件资源整合起来，融合成为一种最好的形式。开发商的实力和品牌对项目有着潜移默化的影响。
2011年，复地-智盈投资旗下管理的景业及复星一家系列基金均投资复地集团南京御钟山项目。南京在“十一五”期间全市生产总值年均增长13%以上。根据2010年全年数据统计，城市居民人均可支配收入同比增长11%。良好的经济发展保证了当地市场对高端住宅的消费能力。
未来注意力：生活品质
高端住宅在国内的发展，从以占有土地资源的独栋别墅为主要代表，到以追求材料装修和装饰的占有型产品，中国财富人群求大求奢的置业需求已逐渐发生变化，注重产品所提供的与众不同的生活品质将成为开发商的新思考方向。
［关键词］ 钢材价格；供求关系；影响因素
doi : 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2012 . 07. 021
［中图分类号］ F714.1 ［文献标识码］ A ［文章编号］ 1673 - 0194（2012）07- 0041- 02
当前及今后一段时期，我国经济呈现趋势性放缓态势，国家货币紧缩滞后效应进一步显现，对我国钢铁贸易企业造成了严重冲击。迫于资金压力，部分企业开始收缩经营规模、压库促销，贸易企业的蓄水池作用正在减弱。面对严峻形势，钢贸企业如何研判市场，做好价格趋势分析，成为了钢贸企业必须面对的问题。本文就目前钢材价格波动的原因进行分析。
钢材价格是市场各方博弈的结果。 影响钢材价格的因素有很多，最主要的是供求关系。影响供求关系的深层次因素有宏观经济、货币政策、汇率政策、出口因素、原材料成本、钢厂产量、市场库存、国际市场、期货和电子交易等。
1 供求关系
供求关系是影响钢材市场价格的主导力量，需求主要受到房地产、铁路运输业等固定资产投资以及机械制造企业需求的影响。当需求旺盛时，钢材市场处于卖方市场，价格看涨；当需求萎缩时，则处于买方市场，价格看跌。钢材市场也有季节性特点，例如 “金九银十”是传统的钢材市场需求旺季，价格看涨。每年11月开始进入消费淡季，价格看跌。入冬后下游需求的放缓使钢材价格的支撑力度逐步下降。有的钢贸商利用这个特点进行冬储囤货，一方面春节后可以稳定地供给长期客户，另一方面可以获得淡旺季两个时点之间的价差。这样做的前提是囤货所占用的资金成本要小于价差的成本，并且预期来年行情向好。有的贸易商选择虚拟冬储（电子盘存货），一方面可以减少资金占用费，另一方面节省了现货的仓储费用，从而降低风险。
2011年，钢材市场在传统销售旺季并没有出现上涨行情，而是延续之前的弱势震荡格局。这是由于欧债危机及国内资金紧张的局面没有改观、下游需求清淡、社会库存增加，钢材市场缺乏成交的支撑造成的。所以判断供需取向要考虑多方面因素。
2 宏观经济
拉动经济的三驾马车是出口、消费和投资。三者的增长速度间接或直接影响钢铁行业的发展。长期数据显示，我国规模以上工业增加值、制造业PMI指数、社会消费品零售总额、全国房地产开发投资等指数的变化，与钢材价格存在高度的相关性。其中制造业增速对市场影响最为直接。主要用钢行业中，交通运输设备制造业，电气机械及器材制造业，通信设备、计算机及其他电子设备制造业，电力及热力生产和供应业的增速环比提高，预示着需求将进一步增加；增速环比降低，预示着需求增速将减少。例如2009年金融危机期间，欧美、日、韩等主要产钢大国大幅减产，国际铁矿石价格大跌，此时我国推出4万亿元投资资金进入基础设施建设，引发国内铁矿石进口量大幅增加，国内钢材价格一路走高。2011年下半年，我国房地产投资及制造业增速持续回落，制造业PMI指数及社会消费品零售总额增速月环比下降，同时国内市场钢材需求旺季不旺，钢材价格一路走低。
3 货币政策
货币政策的宽松程度，影响社会资金的紧张程度，进而影响信贷利率。大多数公司是靠向银行借贷来获得现金流的。贷款利率提高，一方面抑制包括房地产在内的固定资产投资需求，一方面增加了企业资金占用成本，利润率降低，促使企业加快存货周转，快进快出造成市场价格走低。近年来，央行多次上调存贷款利率和存款准备金率，加上欧洲债务危机的触发，政策影响的累积使钢材价格在2011年9月发生大幅的下跌。由于我国的货币政策已由“适度宽松”过渡到“稳健”，国家货币供应量从2010年开始持续回落，但随着通胀压力的减轻和经济增速的下降，为缓解资金的紧张程度，2011年11月开始，央行首次下调存款准备金率，预示着货币政策在未来将适时微调。如果未来国家在基础设施建设和安居工程方面增加投入，或货币政策适度放松，则有可能会推动钢价的上行。
4 汇率政策
近年来西方发达国家指责中国操纵人民币汇率，逼迫人民币加速升值，人民币已步入缓步升值通道。2011年某国际机构在香港发行的人民币计价的2年期债券，录得收益率仅为0．5％，预示着市场普遍预期人民币2年内升值可能超过10％。人民币加速升值，一方面热钱可能加速从实体经济和房地产市场流出，社会资金面更加紧张，打击包括房地产投资在内的固定资产投资，使钢材需求减少；另一方面，使汽车、家电、机械等为代表的主要用钢行业的国际竞争力下降，产品出口难度加大进而产品产量减少，钢材需求将受到一定的抑制。
5 出口因素
一般来说，出口增加，国内资源减少，市场看涨；出口减少，国内库存增加，加剧国内供需矛盾，市场看跌。引起出口数量变化的因素有国外经济运行情况、市场用钢需求变化、反倾销政策、进出口价格。目前我国钢材出口维持低位，一方面是受全球经济增速放慢影响，随着发达国家需求趋弱，中国的出口也在逐渐放缓；另一方面，随着出口欧美的机械产品量跌价升、出口需求减少，导致国内相关行业景气度下跌，用钢需求大打折扣。人民币升值以及其他国家不断对我国钢铁产品发起反倾销和反补贴调查，都对我国钢材出口产生不利的影响。
6 原材料成本
每吨钢材的成本中，铁矿石约占40％，焦炭约占28％，电约占11％，废钢约占10％。每次铁矿石价格涨跌都能引发新一轮钢材价格波动。例如：2011年国内市场进口铁矿石现货价格和国产铁精粉价格环比下降，降幅均明显高于钢材价格降幅。铁矿石等原材料价格的明显下降，对钢价的支撑作用有所减弱。此外，欧洲债务危机以及经济数据表现不佳，已对全球大宗商品价格形成较大的压力，大宗商品价格下挫将对铁矿石等工业原材料价格也形成打压。有分析师预测，2012年进口铁矿石价格降幅在20％以上。
7 钢厂产量
如果钢价下行趋势明显，钢厂就会采取检修、减产等措施，相应减少对市场的资源供给，希望有效缓解钢材市场供大于求的矛盾，俗称“减产保价”。国际钢协短期展望预测，2012年全球钢铁消费量将同比增长5．4％，增速呈回落趋势；预计“十二五”期间，中国钢铁消费和粗钢产量增长都将降至个位数。2011年9月国内钢材价格大幅下跌，但在11月钢材价格降幅趋缓，主要原因就是钢铁产量得到了有效控制。虽然我国粗钢日产水平大幅回落，国内市场供需矛盾仍很激烈，国内钢铁产量仍处于高位。如果后期钢厂无意进行实质性的大规模减产，国内钢铁产量不减反增，将加大对后期钢材供应过剩的担忧，市场供求失衡格局仍将延续，给价格带来下行压力。
8 市场库存
如果市场库存增加很快，说明需求疲软、销售不畅（大部分人都看好后市除外），价格看跌；如果市场库存快速减少，说明市场需求旺盛，价格看涨。2011钢材需求疲软，库存压力大，钢价下行，很多贸易商亏损也要促销压库。随着年底前几个月钢厂和经销商轮番降价抛货，钢材社会库存出现下降走势，钢价小幅反弹后走势趋稳。
9 国际市场
长期数据显示，经济景气指数、工业信心指数、消费者信心指数、制造业PMI指数、新订单指数、粗钢产能利用率、非农业部门失业率等指标与CRU钢材价格指数存在高度的相关性。受全球经济增长放缓以及欧洲债务危机影响，世界许多国家的制造业面临萎缩，欧洲、北美、亚洲市场需求的疲软导致我国钢材出口增速下降，国内钢材市场价格在低位徘徊。
10 期货和电子交易
钢材价格的波动主要是受市场供应和需求等基本因素的影响，即任何减少供应或增加消费的经济因素，将导致价格上涨；反之，任何增加供应或减少消费的因素，将导致库存增加、价格下跌。然而，随着现代经济的发展，钢铁的金融属性越来越明显，这就使判断市场变得更加复杂，更加难以预料。钢铁的金融属性主要体现在3个层面：一是钢价波动对汇率变化的敏感性；二是钢铁定价权部分掌握在期货市场手里；三是钢铁期货的投机性。
期货，具有套期保值、价格发现和规避风险的功能。现货是“平面的”，即“时间＋价格”；期货是“立体的”，即“时间、价格、比价（内外比价、现货比价、不同合约的差价）”。钢材期货价格变化领先于现货价格变化，对现货市场行情产生了直接影响，俗称“现货价格跟着期货价格走”。只要市场上一出现新的相关政策或信息，必然会导致钢价波动，再加上现在的融资渠道变窄和银行信贷紧缩等原因，钢材价格变得更为敏感。从资本市场的角度看，如果预期未来的CPI上行，作为大宗商品的钢材产品具有保值避险的功能，其价格也必然会被推高；反之，CPI下行，钢材产品价格也随之走低。钢材现货市场已经难以按照自身的供需规律去独自运行发展，某些时候，价格走势甚至会与供需变化反方向而行。电子盘同样如此。
但我国期货市场投机之风盛行。在国外成熟的期货市场，以套期保值为主要目的参与期货市场的企业主体占市场主体的40％～50％，而我国机构投资者占比不到5％。而且我国期货市场的参与者中90％以上是以个人投资者为主的投机交易者。期货市场风险大，除了参与者专业化程度不够之外，一个很重要的原因是国际资本的介入。大宗商品中远期电子交易是另一种“变相期货”，但由于目前监管不够规范，不受国家法律保护。
11 其他应重点关注的信息
为及时了解和掌握钢铁行业的动态变化，我们在平时的工作中，还应关注钢铁产品产量旬报、月报，进出口快报，各类价格指数，社会库存，钢铁工业下游行业运行分析等重要统计信息，只有了解了行业的生产和运行情况，才能更好地把握市场。
目前我国钢材贸易企业面临的形势比较严峻，全球经济放缓的趋势仍在持续，对我国经济增长的不利影响在扩大，市场需求减弱，生产成本仍处高位，出口困难，钢材价格仍在低位徘徊。而且国家实施从紧的货币政策，既对企业资金运作提出更高的要求，也给企业运营带来较大困难，行业经济效益已从微利趋向面临亏损。形势逼人，要求我们要更加准确地把握市场。我们必须对国内外钢铁市场形势、市场需求、价格波动原因等因素做更加深入的分析和研究，为企业找出应对措施，提供更具前瞻性的辅助决策信息。
主要参考文献
［1］工业和信息化部原材料工业司． 钢铁产业发展报告2011［R］．北京：化学工业出版社，2011.
