时间：2023-07-12 16:34:15
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关键词：房地产行业 纳税风险 防范
一、引言
企业纳税风险，是指企业的涉税行为因未能正确有效的遵守税收政策和法规而导致企业未来利益的可能损失，具体表现为企业涉税行为影响纳税准确性的不确定因素。而就房地产企业来说，由于其本身涉及的税种繁多，且税收制度较为复杂，因此，在纳税遵从、应纳税额核算以及纳税筹划等方面，就会比其他行业面临更大的纳税风险。同时，房地产企业存在着开发周期较长、投资额巨大和会计核算相对复杂的特殊性，尤其是在滚动开发时，其成本更加难以确定。随着企业会计准则的不断更新，能够准备把握房地产业务核算并正确计算出纳税金额的财务人员也不多。而以上这些因素就导致了房地产企业成为中国纳税风险颇高的行业之一。
二、房地产企业纳税风险的具体表现
（一）税收政策遵从风险
税收政策遵从风险是指企业的经营，未能有效适用税收政策而导致未来利益的损失，大致表现为企业涉税行为影响纳税准确性的不确定因素。具体说来，一方面，由于企业未能及时更新最新可适用的税收政策系统，依然沿用原来的政策处理涉税事项，从而造成税收违法，例如，房地产企业在2002年之前，其土地来源是国家廉价的土地批租，但2002年之后国家规定土地的取得形式改为拍卖，这就导致企业涉税事项的大幅度更改调整，如果企业没有对这些政策法规进行精确的解读，那么就会使自身处于很大的涉税风险之中。另一方面，由于企业没有对自身内部发生的新变化做出适用税收政策的判断，这样也会同样导致纳税不遵从。比如，在将开发的产品用于出租和自用时，因对税收政策缺乏细致的了解，未能及时确认为税法上的视同销售，计算缴纳营业税和企业所得税，这样就构成了税收违法，从而增加了企业的纳税风险。
（二）纳税金额负担风险
纳税金额的负担风险，实际上就是税款负担风险，而这样的状况在我国现在的企业中普遍存在。由于很多企业的会计核算制度不够健全，税务系统也没用发挥相应的作用，这样一来，就使得企业的纳税金额以“滚雪球”式的方式急速增长，导致很多纳税企业可能会因为过重的税收负担而陷入财务危机，甚至最终难逃破产的厄运。
对于房地产企业来说，纳税金额的负担风险突出表现为在企业会计经济业务中使用大量不符规定的票据进行结算，从而引起诸多本应该可以扣除的真实发生的费用不能够在企业所得税前列支，加重了房地产企业的税收负担。例如，企业在采购汽油、办公用品之时，未能取得增值税专用发票，从而不仅导致进项税额不能如实抵扣，且企业所得税的税前列支也大打折扣。
（三）税收筹划风险
房地产企业涉及的税种繁多，并且涉及的税收条文及相关规定较为复杂，这就给了房地产企业较为广阔的税收筹划空间。基于此，但是很多企业在经营过程中，进行了各种各样的税收筹划。筹划并非不可，但一些财务人员因为过分追求纳税筹划本身而忽略了税收政策遵从和纳税金额核算等重要工作，舍本逐末的结果是，不仅税款没有节省多少，并且，每年因为盲目税收筹划造成了纳税违规问题，不得不补交金额不菲的罚款和滞纳金。
三、如何更好的防范纳税风险
（一）全面学习和把握税收法规政策
税收方面的法规政策本身就细致入微，条文繁多，并且更新速度很快，这就要求企业对这些政策法规进行与时俱进的学习，做到熟悉政策，理解其中含义，在实际工作中能够正确的运用和计算，保证各项经济业务都能够正确的纳入税法的轨道中来。例如，房地产企业在解读这些政策法规之时，可以根据自身特点着重把握合法与非法的临界点，总体上保证企业经营活动的合法性。同时可以合理利用税法赋予企业的各种权利，包括免税、减税、延期纳税等有利于企业进行资金周转的关键点，减轻税负，增加税后利润。学习税收政策法规，不仅仅是加强企业纳税遵从的途径，也是企业进行税收筹划的有效前提，这个方面，笔者会在之后重点说明。
（二）有效利用扣除比率，减轻企业税负
近年来，国家税务总局针对之前税法中存在的税收漏洞，进行了一系列的修订，增加了很多反避税的条款，使得我国税法在趋于完善的同时，也增加了企业的纳税风险。于是，笔者认为，企业应该抛弃过去的理念，重点利用现行税法中的一些扣除比率控制企业整体税负，从而规避税款负担方面的风险。比如，我国税法规定，除了一部分只有在实际发生时才可以列入抵扣范围的成本费用之外，有些税前扣除项目是可以按照权责发生制进行的，即费用可以在发生时而不是在实际支付时确认扣除。企业有些费用虽然在该年度内没有实质性的支付行为，但是按照权责发生制的要求，应该属于该年度内负担，税法又规定可以税前扣除的，对这部分费用应该及时予以提取。比如，根据税法规定，以合理比率提取12月份工资、工会经费以及年度内应该分摊的租赁费用和按照应收账款合理比率提坏账准备等。又如，在企业的所得税税前扣除范围中，业务招待费为一大费用，企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，可以在税前按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5‰。在年终汇算清缴时，超过税法允许扣除的部分费用支出，企业应调增应纳税所得额。那么，若能够做到让扣除费用最大化，则可以达到最佳的减轻纳税金额负担的效果。所有税法中这些类似的规定就要求财务人员在日常经营核算中，把握各项费用的扣除比率，对费用进行合理的分类，尽量保证应扣尽扣，使税前费用扣除最大化从而减少应纳税所得额。
（三）依法进行税收筹划
房地产行业所涉及的税种主要包括土地增值税、房产税、所得税、营业税等。房地产行业的税收筹划一方面需要借助其所涉及税种的一般税收筹划方法，另一方面也需要利用房地产业自身的经营特点进行具有自身特色的税收筹划。当然，这所有的一切都是在合理合法的前提下进行，必须使得税收筹划的过程不违背相关的政策法规，不然，筹划就失去了其可行性。土地增值税可谓房地产行业的一大税种，现行税法中对土地增值税实行四级超率累进税率，而交税与否的临界点则是增值率是否超过20%，于是，如何利用这一临界点进行筹划，是房地产企业控制纳税风险的一个关键点。又例如，在房产税方面，房产税的税率，依照房产余值计算缴纳时，税率为1.2%，而按照房产租金收入计算缴纳时，税率变为12%，两种方法计算出来的税额存在很大差异，因此，企业可以适当将出租业务转变为承包业务而避免采用依照租金计算房产税的方式。根据不同情况，启用不同的税收筹划方案是必要的。就房地产企业而言，笔者认为，实施全方位的税收精细化管理，将能够考虑到的筹划细节一一落到实处，必定能够带来节税效应，从而更好的降低企业的纳税风险。
（四）实施纳税风险的转嫁
经过这么多年的发展，中国的税收中介机构也迅速的成长起来，成为一门新兴的行业。而房地产企业想要更好的防范和化解纳税风险，求助于税收专业机构是非常可行的。无论是税务师事务所，还是会计师事务所都集中了许多税务方面的精英和专家，纳税人可以请他们作为，全权处理企业的涉税事项，而这也是与国际接轨的一种做法，在其他发达国家，税务中介非常发达，事实上，寻求不仅仅可以提高纳税申报的权威性和专业性，确保纳税人正确和全面地履行纳税义务，而且也是转嫁纳税风险的最好选择。因为，按照中国现行法律政策的规定，如果税收机构在对纳税人实施税收时，给纳税人造成损失，税务中介必须承担赔偿责任，弥补纳税人的损失，这就使得企业纳税风险转移到了中介机构。当然，请求税务中介帮助处理纳税事宜，也需要充分考虑税务的成本与收益的关系，综合权衡，做出最适合企业的决定。
参考文献：
[1] 胡俊坤，房地产开发企业纳税风险及防范[J].中国房地产，2007 ,(05).
[2] 张瑞珍，房地产开发企业土地增值税的纳税筹划及风险防范[J]大家, 2011, (10).
【关键词】房地产；税收管理；建立；税务会计师；专职岗位；作用
前言
房地产随着我国经济的快速发展而逐步在迅速壮大，逐渐成为我国国民经济的主要组成部分。房地产的税收在整个税收中也占有及其重要地位，房地产行业所涉及的税种很多，如在购买土地的环节要缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、印花费等；在土地使用环节要缴纳土地使用税等；在房屋销售环节要缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、印花费、契税、土地增值税、企业所得税等；在发放职工工资环节要代扣代缴个人所得税。因此，房地产行业的税收管理工作内容丰富，税率变化大，房地产行业应该加强税收管理工作，减少企业涉税风险。我公司从2005年至2010年底所涉及的税种就达11种之多，税务机关每年对税收稽查，也遇到涉税风险。通过税务稽查，我们认识到企业的税务管理应该从项目部到公司都应该设立税务会计师专职岗位，来专门管理项目及企业的税务登记管理、外出经营报验证明管理、税款计算、纳税申报、税款缴纳、税票管理、税务档案管理、所得税预缴及汇算管理等税收管理体系，全面地避免企业涉税风险。
近几年来，由于国家实行积极的财政政策，拉动投资需求，启动房地产市场，我国房地产开发和房地产市场发展迅猛。但透视房地产业税收本质，繁荣背后仍有隐忧，其存在的偷税、漏税、逃税行为，扰乱了税收秩序，影响了公平竞争。重点对房地产税收面临的问题作一点有益的探讨。
一、房地产行业税收征管面临的问题
（一）倒挂往来不入“收入帐”，随意调剂收入
这是房地产企业最常用的偷逃税手法。主要表现为：一是将预收购房款或当期售房款长期挂在往来账上，作为调节利润多少的工具，不及时结转收入，不及时申报纳税；二是客户产权转让变更收取客户的手续费用，不确认销售收入，直接冲减销售费用或者间接费用，逃缴企业所得税；三是对外投资分回的收益，账务处理上挂在“其他应付款”等往来账上，不入“投资收益”账，逃缴企业所得税；四是以租待售的商业营业房的租赁费用不确认收入，直接冲减销售费用，偷逃流转税及企业所得税。五是收到银行按揭款时，长期挂在“预收账款”等往来账上，不入“销售收入”账，推迟纳税；六是将应该作为销售的综合办公楼转为自用，不结转固定资产，逃缴房产使用税等等。
（二）以房抵债、抵费用或弄虚作假不计销售收入，偷逃相关税收
主要表现为：一是以商品房抵项银行借款本息；抵项应分配给投资方的利润；抵项应支付的建筑安装工程款；抵项获取土地使用权的价款等相关债务，直接计入往来科目。二是以商品房抵项应支付的广告费用、电力费用等支出，不计销售收入。三是不按规定开具发票或开具假发票，少计收入或减少应税所得税额。
（三）税前扣除项目不真实，虚列或高估成本
主要表现为：一是利用发票监管的漏洞，抬高建筑成本，减少应税所得；二是不按项目设立成本明细账，将完工和未完工的项目成本混在一起，造成完工项目成本虚增，导致企业账面亏损或隐瞒巨额利润；三是在进行道路减少、小区绿化等配套设施建设时，设法高估配套工程成本及其相关费用；四是人为地将开发项目中的自用部分成本缩水，扩大用于销售部分的成本，以减少销售部分的营业利润，逃避相关税收；五是多列利息支出和预提费用，隐瞒实际利润额。
（四）以代收账款或其他名义为由不按规定申报纳税，偷逃税款
主要表现为：一是代政府有关部门及其他企业收取的费用，如煤气管网费、市政建设费、邮电通讯配套费、房屋交易费、水电增容费、有线电视初装费、电话电缆安装费、绿化费等。企业往往以代收款项全部付给了委托单位为由，在财务处理上不计收入或直接冲喊开发成本，导致营业额减少，偷逃相关税收；二是利用关联关系，非法转移利润；三是自建房屋销售或出租，取得收入不入收入帐；四是以工程尚未决算，收入、成本无法准确反映为由，不申报纳税；五是伪造审批手续，假借“委托开发”、“合作建房”和“外商投资企业”等名义，骗取税收优惠等，也都是房地产业偷税逃税常用的主要手段。
二、我公司设立税务会计师后的纳税情况及其意义
房地产行业所涉及的税种很多，通过下述表一可以知道，本人所在企业六年的税种共计十一种，实际缴纳各种税收近一个亿。其中企业所得税缴纳2516.95万元。
通过表一的税收缴纳情况，可以看出：为了更好地管理企业税收工作，我公司从成立开始就设立了税务会计师岗位，对企业的税收工作进行全面的管理。公司依法进行税务登记管理、外出经营报验证明管理、税款计算、纳税申报、税款缴纳、税票管理、税务档案管理、所得税预缴及汇算管理等建立税收管理体系，其作用非常重大。
1.有利于全面、系统地考察整个税收管理活动内在的必然的联系和活动规律，加强企业税收内部控制制度，合法、合理、及时申报缴纳各项税收。
2.有利于正确制定和贯彻、实施、执行实施政策法规，实现税收管理要素的优化组合，提高税收管理水平和规模效率，合理规避企业纳税风险。
3.有利于充分发挥税收管理职能，进行税收管理的整体改革，有利于纳税人公平竞争，促进税收征管的良性循环。
4.有利于促进实现依法治税，建立市场经济税收新秩序，减少征税及纳税成本，实现税企和谐统一。
三、关于税务会计师
税务会计师（CTAC）是由中国总会计师协会负责认证的国家高级财税管理人才重点培养项目，是以国家现行税收法律法规为依据，以货币计量为基本形式，运用会计学的基本理论和核算方法，连续、系统、全面地对纳税人应纳税款的形成，计算和缴纳；即税务活动所引起的资金运动进行核算和监督，以及税务统筹管理、税务检查、纳税筹划等一系列与税务相关的税务工作，以保障国家利益和纳税人合法权益的一种企业税务会计专职岗位和专业会计人。
可以说由于税务会计师这个管理岗位的产生，就使得企业原本的一些具有涉税经验，经常与税务机关打交道会计人员，通过必要的培训学习，在掌握了税务会计知识和纳税常识、税收筹划技能等一系列相关专业知识后，从传统的会计岗位中分离出来，以相对独立的身份，参与企业核算反映、监督管理、预测和决策的职能管理中，从而达到节约纳税成本、降低纳税风险、提高资金使用效益、实现利润最大化、以推动企业可持续发展。
四、税务会计师在企业税务工作中的作用及意义
（一）在税务会计师这个定义没有立法前，作为企业财务会计中的一名与税务打交道的会计，他的职能只是在每月的15号之前完成报税，缴税业务，填写一些税务机关要求填写的税务报表，在特殊情况下处理一些简单的税务纠纷。现阶段由于我国税法越来越健全，税收管理程序化、现代化的越来越严格、计算方式的越来越复杂，企业会计准则、企业会计制度以及一系列税收法律法规的完善，使得财务会计和税务会计的目标逐渐出现差异，它们对会计事项的要求也随之出现了分歧，现有企业的一些“税务会计”无论从管理上还是对税法的理解上都远远不能满足企业为了实现利润最大化而必须进行的税收筹划业务。作为一名与税务打交道近三十年的会计我是感同身受。6月在成都的一次纳税筹划培训学习中，纳税筹划作为一个全新的名词，还不完全被各公司和企业所接受。但是，当时老师的一席之言却让学员振动。他说，他在给一些企业、公司作纳税筹划的时候发现，这些公司和企业可以说都没有少缴税，但却因为财务人员对税收法规了解的不及时、对税务理解的不全面、不到位，而给税务机关多交了税款。回公司后，笔者对我公司的缴税情况进行了一次盘点，发现公司从开始就设立了税务会计师的岗位，不存在该缴的税没有交，不该交的税却多交了的现象，充分说明了设立税务会计师岗位与不设立该岗位，对企业税收影响很大。
（二）企业为了提高税务管理的有效性，设置专职的税务会计，按照税务会计的职责，一是根据税收法规对应税收入、可扣除项目、应税利润和应税财产进行确认和计量，计算和缴纳应缴税金，编制纳税申报表来满足税务机关等利益主体对税务信息的要求。二是根据税法和企业的发展计划对税金支出进行预测，对纳税活动进行合理筹划，发挥税务会计的融资作用，尽可能使企业税收负担降到最低。
总结语
在设有专职税务会计岗位和不设专职税务会计岗位的情况下，所产生的结果和作用却是截然的不同。前者产生的结果是因为会计人员因不能全面、及时的掌握税收法规，或对税法理解的不透彻，将不该缴的税多交了，不但没有起到为企业节约支出、减少浪费、利润最大化的作用，反而还为企业造成了经济损失。增加了税收负担；而后者的结果则是税务会计通过对税收法规、税收政策和税收征收程序的某些特殊规定，在国家法律、法规及政策允许的范围内，坚持合法性、事先性、适应性、综合性的原则基础，进行具体的筹划操作和运作，为企业最大限度地降低或减小税赋，最大可能地多获取利润和取得了更大利益做出了贡献。
参考文献：
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[5]罗本慧.浅析税务会计师在企业中的作用[J].现代商业,2011(8).
关键词：“互联网+”；房地产众筹；发起人；投资人；涉税事项
一、房地产企业众筹模式
众筹模式是指借助互联网手段通过线上平台筹资项目向特定群体募集项目资金，与其他的融资方式相比，众筹具有融资效率高，融资成本低等优点，并且在众筹时发起人可以通过投资平台与投资人沟通互动，从而改变了以前信息只能单向传递的传统模式，同时通过众筹平台项目信息，也可以提前锁定有意向购房的人群。所以通过众筹，房地产企业不仅能快速筹集资金，还能同时达到营销、销售等目的。目前，房地产众筹模式可分为以下几种:（1）营销型众筹，是指房地产商以营销为目的开设的众筹项目。通常是指房地产商以出让部分房产转让收入作为广告宣传费，通过广告的方式营销吸引投资者，从而达到转让产品房产所有权或相关收益权目的，提升企业知名度的目的，或者是房地产企业通过抵押房产来获得流动资金，并承诺在一定期限内将房产售出偿支付投资者的投资收益。［1］（2）销售型众筹，是指房地产开发商为达到销售房产，加快资金回笼速度目的，将房产或项目通过互联网以低于市场的价格向投资者或社会公众出售的众筹项目。但是销售型众筹模式与传统的直接交易房产还是存在一定差异，它是以产品房产作为标的物。其主要模式为:开发商通过众筹平台展示房产相关情况，众筹参与人可通过众筹平台挑选中意的房产并进行线上预约。在预约期满后，预约成功的投资者缴纳款项并签订认购协议；最后，在开盘之后投资者与房地产开发商签署房产买卖合同，完成购房。［2］（3）融资型众筹，是指由于当前经济下行压力较大，房地产行业前景不太乐观，房地产企业为了快速募集资金而发起的房地产众筹项目，主要通过房地产企业的在建工程或待建房产为筹资标的物向公众募集资金。融资型众筹与其他众筹的区别，主要在于融资型众筹是由投资者通过众筹平台直接对房地产企业的地产项目投资，主要投资于房地产企业的前期工程。［3］
二、众筹模式下企业的涉税事项
（一）营销型众筹在2020年5月10日，甲公司是一家房地产企业，为增值税一般纳税人，因筹资需要决定通过某众筹挂出众筹项目，众筹标的物为将一套价值为400万元的成品房。为了达到营销目的，甲公司承诺给予投资人一定的折扣，将折扣后筹集的资金作为筹资目标，所以筹集的目标金额为标的物的价格的85%即340万元。本次众筹的截止时间为5月17日，房产出售时间为7月1日，资金托管机构为中国建设银行。同时，在众筹过程中，甲公司还需要分别向众筹平台和中国建设银行支付中介费和托管费，分别为筹资金额的8%和3%。第一，在本案例中，按税法规定，A企业本次众筹项目缴纳税额的时间为2020年5月17日，即众筹资金款项到账的当天，并且在现行税法下，甲公司本次活动视同为预售。其纳税情况如下:首先甲企业需要按税法规定在收到投资人支付额的押金时按照3%的预征税率预缴增值税，因此，甲公司需预缴纳的增值税税额为:340/（1+9%）×3%=9.35万元。甲公司的这套房产在7月1日以800万元（不含税价733.94万元）的价格成交。按照相关税法规定，还需补缴甲公司56.7万元的税额（733.94×9%-9.35=56.7万元）。最后，在甲公司转让住宅产权过程中时还需要支付一定的土地增值税以及印花税等。所以营销型众筹主要涉及的风险是中介费、托管费等的抵扣问题。按照现行税法，甲公司可以按照9%的税率取得增值税专用发票抵扣销项税额，达到节税的目的。但是如果企业取得增值税普通发票就不能抵扣进项税额，有些企业对于取得的增值税发票是否可以抵扣上存在一些问题，可能导致税款缴纳不足①；二是关于众筹和售出价格之间的422.02万元［733.94-340/（1+9%）］的差额，企业一般认定将其为销售费用，费用会涉及税前扣除的问题，按照税法规定，如果企业获得了合法原始凭证就可在税前扣除。此外，近几年，由于政府不断加强对房价控制，如“限购”政策等政策的相继出台，投资者人数有限，房地产企业只能靠降低房价来销售，导致企业的盈利空间缩水，同时也会改变投资者的风险偏好，导致企业资金筹措困难，给企业带来一定的财务风险。第二，对于投资者来说，纳税风险主要在于他的投资者身份。如果是个人投资者，就仅按投资收益所得缴纳个人所得税；如果是法人投资者，其收益所得应计入企业所得税，缴纳完企业所得税后的个人收益缴纳个人所得税。同时还应注意，投资者是否在众筹项目中认购了房产，如有签署商品房买卖合同，则应按合同金额缴纳印花税。第三，对于众筹平台来说，根据收取的中介费所得确认为主营业务收入，计入应纳税所得额。同时按服务行业税率缴纳增值税1.54万元［27.2÷（1+6%）×6%］，并根据应交增值税计提城建税及教育费附加。
（二）销售型众筹甲公司是一家房地产企业，为增值税一般纳税人，2019年4月25日决定通过某众筹挂出众筹项目，众筹标的物为一套价值300万元的成品房产，标的价格为700万。本次众筹的截止时间为5月17日，甲公司所筹700万元（不含税价642.2万元），在众筹过程中，甲公司还需要分别向众筹平台和中国建设银行支付中介费和托管费，分别为筹资金额的8%和3%。第一，对于甲公司，适用9%的税率，此时需要交纳税额为83.81万元（642.2×9%=83.81万元）。第二，对投资者来说，销售型众筹等同于房地产企业向投资者销售房产，如果投资者的目的是为了以低于市场价获得房产，那么投资者仅仅需要缴纳契税和印花税，无须缴纳个人所得税。②因契税的税率受购房次数的影响，所以我们只计算印花税。印花税一般为是购房总价的0.05%，即3500元（700万元X0.05%=3500元）。第三，对于众筹平台来说，需要根据收取的中介费和最终所得缴纳增值税和所得税。按照销售型众筹和营销型众筹下所涉及的纳税情况基本相似，其所面临的财税问题也基本一致。
（三）融资型众筹甲公司在2019年10月25日决定通过某众筹挂出众筹项目，众筹标的物为价值1200万元的新建楼盘，本次众筹的截止时间为11月10日，众筹的约定利率为16%，甲企业承诺到期后还本付息，其他假设同上。由于需要支付给众筹平台8%的中介费即96万元，支付给银行36万元的资金托管费，所以甲企业最终筹集的资金为1068万元。在本次项目中，A企业适用9%的增值税税率，这次众筹项目涉及利息，利息是否要在税前扣除成了这种模式下的涉税主要问题。一般来说，企业会使用利息支出来降低税前利润，从而达到降低所得税的目。但在本项目中，由于众筹平台和银行不是贷款方，所以这笔费用属于筹资过程中的其他支出，不应算入利息中，企业不应进行税前扣除，所以这笔费用属于筹资过程中的其他支出，不应算入利息中，企业不应进行税前扣除。但两年期满，A企业支付给投资者利息，企业可凭获得的原始凭证进行抵扣。除此利息支出外，融资型众筹的涉税环节和营销型众筹大致相同。
三、众筹模式下企业纳税筹划的建议
无论是出于何种目的、用于何种用途的众筹，纳税都是企业不可避免的问题，纳税问题如果处理不当就会使企业面临涉税风险，影响企业的形象，降低企业的信誉，所以企业应加强对财务人员的专业素质和纳税风险管控能力及政策敏感度的培养，针对以上的问题提出两点筹划建议。第一，加强对财务人员专业素质的培养，提高对税务相关政策的敏感度。我国自2016年全面进行营改增，现已取得了不错的结果，营改增的目的是为了减轻企业的税负，但不少企业却出现不减反增的情况，其原因还是税务人员对税收政策的把控不到位。不可否认，目前的形势下，房地产行业情景不太乐观，所以房地产企业的发展重点都放在了如何提高盈利和创新上，不可避免地忽视了对税务及财务人员的管理与培养，导致房地产企业税务人员能力提升缓慢，对税收和相关优惠政策的解读不到位，降低了企业纳税筹划的效率。因此，房地产企业应该重视税务管理工作，设立相对独立的税务部门，制定一套完整合理的绩效考核和奖惩制度作为依据考核税务人员的工作情况。第二，企业应该完善风险控制制度，众筹模式下的财税问题是由于国家对房地产众筹尚未提出相关政策，所以众筹的参与方的纳税还存在一些争论点给房地产企业带来了税务风险，所以企业要针对这些争论点完善企业的风险管控制度，提升税务人员涉税风险的处理能力，并且达到减轻企业税负的目的。
纳税风险对企业的成本影响是相当大的,体现在如下几个方面:房地产行业的高税负使企业纳税的风险程度加大房地产行业主要开发经营活动包括项目的规划设计、征地拆迁和三通一平,房产施工与建设,工程验收和结算、房产销售等,涉及内容广泛,业务多元,投资主体复杂,资金来源复杂,跨越周期较长,这就使得房地产行业呈现出高成本的特点,其中高税负占据了很大的份额。房地产涉及到的税种主要有八个,包括契税、耕地占用税、营业税、土地增值税、企业所得税、房产税等,尤其在销售阶段承担的税负相当高,明显高于其他行业。这里选取了上海证券交易所上市的不同行业的八家企业,对他们2010年的税负水平进行计算,为便于比较,所选择的企业均缴纳5%的营业税。从表1可见,房地产行业的税负明显高于其他两个行业,其中两家房企(京能置业、浦东金桥)的税负达到24%-25%左右之高,而平均值也达到近18%。因为统计样本数量有限,这个均值趋于保守估计。房企的高税负,使得风险程度加大,一旦企业出现缴纳失误,则造成相应的罚金、滞纳金金额也相当可观;或者企业未充分使用税收优惠所引起的经济利益损失也相应更大。
通常情况下,预征政策是调控非市场情况低价获取土地和非理性房地产市场价格情况下房地产暴利的有效措施。但随着土地招拍挂制度的出台和房地产土地市场和消费市场的越来越规范和理性,房企的实际盈利能力愈来愈趋于合理水平。土地增值税和企业所得税预征政策对房企造成两方面影响,一方面是可能导致预征的土增税和企业所得税超出企业实际应缴税款,在现行征管体制下,实际操作中多缴税款难以退还或根本无法退还使得成本增加,另一方面由于预征与过去纳税方式相比,房企必须提前付现,在从紧的房地产信贷政策下,进一步加大房企的现金流风险。税收清算政策是存在许多局限性和针对性,比如土增税,既要求房企及时清算,又不允许提前合理计提未完工配套设施;既限制房地产企业信贷,又不允许房企按实际扣除资金成本等;此外,土地增值税清算相较企业所得税清算时点的先后也会给企业税负带来较大影响。
房地产企业进行税务风险控制的可行性
税务风险控制,即税务筹划之所以具有可行性,主要原因如下。比如土地增值税规定:纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。利用这个优惠政策对土增税进行筹划,可以利用销售定价临界点筹划法,就是建立一个计算模型,计算出房屋定价,使得增值率控制在上述20%以内。举个例子来看,设取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和为C,根据税法扣除项目规定,项目开发期间费用按照C的10%扣除,财政部加计扣除为C的20%,设项目销售收入定价为P,营业税金及附加为5.6%,建立一个不等式:[p-(C+0.2C+0.1C+5.6%P)]/(C+0.2C+0.1C+5.6%P)≤20%解出不等式方程,得到P与C的关系为:P≤1.67C也就是说企业销售定价小于其土地费用及开发成本的1.67倍时,可享受到普通标准住宅的税收优惠免税政策。当然这只是一种数量关系,实际中企业不可能仅为了减少税额而降价,当项目市场行情很好时,企业可以通过提高售价赚取超额利润来弥补税额的损失。那么就需要计算出企业应提价到什么水平时才能抵消税额增加的成本。再设提价额为A,提价后增加的收益为:A-0.56A,而随之增加的土地增值税为:[P+A-(1.3C+5.6%P+5.6%A)]*30%建立不等式:A-5.6%A≥[P+A-(1.3C+5.6%P+5.6%A)]*30%,由之前P=1.67C带入上式,得A和C的关系为:A≥0.15C。则可见,企业提价的范围应当在成本的1.82倍以上(1.67+0.15=1.82)。这样计算可以看出,企业定价时可以借助于税务筹划来减少税负,这个范围就是定价避免在土地费用和开发成本之和的1.67—1.82倍之间。我们把1.67倍称为免税临界点最高定价系数,1.82倍称为较高收益临界点最低定价系数。如果企业缺乏相关人员和税务筹划,定价范围在1.67—1.82区间内了,就会多缴纳土增税,无谓的加大税务成本。
房地产企业在对项目开发成本进行会计核算时,成本核算对象划分是否恰当,成本费用归集科目是否准确,成本分摊方法是否合理等,均会对其最终税负产生影响。仍以土增税筹划为例:一个房产公司开发一个项目,土地价款19.85亿元,其中政府土地收益为8.38亿元,土地开发补偿款为11.47亿元,开发成本发生了13亿元。项目共有24万平米,其中有12万的政府回购房,12万商品房,少量商业。由于税法相关规定,政策性房不征收土地增值税。政策性房和普通商品房的土增税应当分别核算。所以该房企的财务人员在进行纳税筹划之后,希望政策性用房最少的分摊到成本,由商品房多分摊成本。怎样既可以有效减少税负,又不违反税法精神呢？财务人员采取了如下核算方法:政策性用房不分摊政府土地收益,只分摊土地开发补偿款(前提是还需要得到主管税务机构的认可);此外,分摊土地成本按照占地面积法而非可售面积法进行。整个项目占地99000平米,政策性房的占地面积为25000平米,商品房及其他为74000平米。开发成本按照可售面积进行分摊。这样核算的结果是土地增值税免税。如果按照一般核算方法,即政策性用房和商品房对土地成本平均分摊并且采用可售面积法分摊土地成本,则需要缴纳土增税3亿元。可见核算方法的选取对于土增税的影响空间有多大了。
房地产公司进行税务风险控制的措施
建立健全有效的纳税成本控制和风险防范体系。这首先需要制度建设,制定税务管理办法,明确各层级的税务管理权责、流程及要求等;其次是落实税务管理岗位,需要设立专职或兼职的人员负责税务管理工作;再次是设置业务指引,即操作指南,使实施起来有章可循;四是建立对重大涉税事项的报告制度。
1.房地产行业收入确认的理论依据
房地产收入符合《企业会计准则第14号――收入》指南中提供劳务收入标准。准则对收入的确认规定得比较原则化、注重交易的经济实质，要求符合以下四个条件：
（1）收入的金额能够可靠地计量；
（2）相关的经济利益很可能流入企业；
（3）交易的完工进度能够可靠地确定；
（4）交易中已发生和将发生的成本能够可靠地计量。
显然，一项交易或事项发生后，若仅同商品销售、提供劳务收入有关，则应否和何时确认为收入，就需要会计人员运用专业知识和实际工作经验进行职业判断，从交易的类型、收入的种类、销售、提供劳务时有无附加条件而使所销售的商品或劳务在似乎钱货两清的表面现象后，与商品或劳务有关的所有权及其风险在实质上是否完全转移等方面进行分析与判断，才能决定收入应否和何时确认。
2.房地产行业收入构成、合同有关收入条款类型
（1）收入构成
①费是指公司销售开发商开发的楼盘，销售成功且达到合同约定条款后按照合同约定比例，开发商结算给公司的销售佣金。
②顾问费是指公司为开发商提供的前期市场调研、产品定位、市场策划以及后期销售过程中的策划服务等工作得到的相应报酬。
③渠道分销收入是指销售公司行业内资源共享，在公司间再次签订合同，按约定比例结算分销佣金。
④开发商给予的奖励是指在房地产销售期间开发商根据销售情况给予的固定的或者临时性的各项奖励，其中包含：跳点、超价等。
（2）合同收入确认条款类型
①销售合同
a.以开发商房款到账金额确认销售公司费收入
合同约定不论收到的房款为部分或全部，开发商以收到的房款金额结算销售佣金。
b.开发商必须收到全部房款后，以全部房款金额确认公司销售佣金
合同约定开发商必须收到全部房款后按照总房款的一定比例结算佣金。
c.开发商必须收到全部房款后，结算80%佣金且留有收房控存20%
开发商必须收到全部房款，只结算80%佣金，另外20%佣金，必须等到业主收房且业主满意评价达标后才可结算。
②顾问策划合同，是与开发商签订的为开发项目提供市场定位、数据调查、营销计划等服务的合同。合同中一般规定按照所约定的服务内容条款和完成时间节点，按合同总价款的比例，分阶段结算佣金报酬。
③渠道分销合同是指销售公司间再次签订合同，按照合同中约定的销售方式和提成比例完成同一项目的销售服务活动。
④奖励合同或临时约定协议，开发公司视销售情况阶段性和临时性与公司约定的销售奖励。比如：跳点合同中的佣金结算。
3.规范房地产行业收入确认的重要性
随着房地产行业的不断壮大和深入发展，规范的收入确认原则不仅能够帮助企业准确计量经营业绩、规避法律及涉税风险，而且促使企业提高内控管理水平。
（1）计量标准的统一，能够增强可比性。统一了行业收入确认的条件，而非个性化逐一分析合同条款即收款条件，可以使得企业间可对标，行业业绩可评判，为企业经营决策提供有效数据。
（2）规避法律及涉税风险。统一规范的收入确认过程，是需要公司和开发商之间进行数据交换和确认，这个过程为今后新合同的条款设计、合同纠纷中证据的收集提供了保障；同时也可以避免在混乱的收入确认下产生的税务差异和纳税风险。
（3）提升企业内控的管理水平。规范化的收入确认过程，使得企业建立起一套规范的、完整的、标准的销售数据统计流程，这个流程本身就是一个科学管理的方法，这将有助于企业加强自身管理，提高内控制度建设。
（4）通过行业标准的统一，减少行业内的不公平现象，创造一个良好的经营竞争环境。为公司上市审计提供理论支持，方便审计师发表审计意见，从而为企业的上市融资提供便利，促进整个行业的长足发展。
二、 房地产行业收入确认的影响因素
1.收入准则的限制
《企业会计准则――收入》应用指南中认为：长期为客户提供重复的劳务收取的劳务费，在相关劳务活动发生时确认收入。房地产销售业务从服务周期来说其时间跨度往往需要几个月甚至一两年，在此期间为开发商提供一项重复劳务即销售服务。按照指南中的规定根据相关劳务发生时确认收入，这里的确认时点不是由销售公司所能掌控的。
从本文中对房地产行业收入构成、合同有关收入条款类型的分析中不难看出，看似明确的收入类型和合同条款，确因开发商的主导地位导致的信息的收集和确认过程的不对等地位，在实际工作中很难作为收入确认的依据。且现在开发商作为强势的一方，经常会有不按合同约定支付佣金，最终压低结算费的情况出现，导致以权责发生制按合同条款确认收入却无法收回所确认款项。
2.收入条款的不确定性
（1）以开发商房款到账金额确认销售公司费收入
在现实中，销售公司负责协助业主签订销售合同及支付首付款，在该环节能够掌握每套销售房屋的首付款到达开发商账户时间及金额，此部分房款对应费可以依据合同确认佣金，但是由于开发商财务及放款银行具有保密性，销售公司无法随时查询已销售房屋尾款是否到达开发商账户及具体金额，由于开发商自身利益需要，其在收到房款后长期不与销售公司对账确认，导致销售公司实际已达到合同约定收入确认条件，但是因为信息的不完整而无法确认收入。
（2）开发商必须收到全部房款后以全部房款金额确认销售公司佣金
此类型销售合同看似简单，但销售公司完全无法掌握全部房款是否已经到达开发商账户，原因同上，从而无法根据合同条款确认收入。
（3）开发商必须收到全部房款才结算80%佣金且留有收房控存20%
此类型合同基本与第2条情况相同，但是关于20%的收房控存佣金信息销售公司更加无法掌握，只能按照开发商结算佣金时点确认收入。
（4）顾问策划收入
此类收入是销售行业唯一处于相对主导地位的收入形式，因为其需要大量的信息、经验和人才积累，又处于房地产业务前端，所以基本能够按照完工百分比法确认收入，但是如果面对的是房地产开发行业的巨头，为了取得后期的销售业务，也不得不迁就开发商的意愿。
（5）渠道分销收入、跳点收入
此二类收入因统计过程需大量开发商的考核销售记录支持，另因销售公司与房地产开发公司信息的不对等，导致实操中也无法完全按照合同条款确认收入，也只能按照实际到账时确认。
3.税务收入确认的差异
根据国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知国税函[2008]875号中关于劳务交易的规定：企业在各个纳税期末，提供劳务交易的结果能够可靠估计的，应采用完工进度（完工百分比）法确认提供劳务收入。
（1）提供劳务交易的结果能够可靠估计，是指同时满足下列条件：①收入的金额能够可靠地计量；②交易的完工进度能够可靠地确定；③交易中已发生和将发生的成本能够可靠地核算。
（2）企业提供劳务完工进度的确定，可选用下列方法：①已完工作的测量；②已提供劳务占劳务总量的比例；③发生成本占总成本的比例。
（3）企业应按照从接受劳务方已收或应收的合同或协议价款确定劳务收入总额，根据纳税期末提供劳务收入总额乘以完工进度扣除以前纳税年度累计已确认提供劳务收入后的金额，确认为当期劳务收入；同时，按照提供劳务估计总成本乘以完工进度扣除以前纳税期间累计已确认劳务成本后的金额，结转为当期劳务成本。
根据之前对房地产销售行业现状及特点分析可见，该行业属于提供劳务交易，但是因实操中需要根据合同条款并结合开发商确认的证据来确认交易的完工进度、劳务总量比例以及发生成本占总成本比例，所以会与国家税务总局的规定产生差异。如若房地产销售公司按照税务确认收入条件确认收入，将业务合同作为确认基础，而得不到真实的业务数据支持，那么不难预测，大量应收账款的呆死账将在确认收入后期出现，同时已经上缴的税款也无法退回，那么对于房地产销售行业而言，完全依照税务收入确认方式确认收入将加大行业税务风险。
三、 完善房地产行业收入确认的建议
1.销售经纪公司自身需要完善的流程
（1） 建立和完善基础台账
在销售过程中，建立销售基础台账，掌握客户从签约到最终收房整个过程中客户与开发商完成交易的所有信息，包括：定金的缴纳、签约首付的付款时间、全额房款支付完毕的时点以及客户的满意度评价等等。
（2）与开发商定期沟通和对账
与开发商建立起良好沟通机制，是为其提供服务，保证质量的有效措施。公司和开发商的相关人员应该定期进行数据核对和交换，以便于双方能够准确确认收入和成本（公司确认收入，开发商确认成本）。
（3）定期汇总分析，明确催款方法
为了有效保证经济利益能够及时流入企业，维护企业自身利益，销售公司应该针对应收款项建立相应的管理措施，比如应收款预警时间的设定，分别不同的账期采取不同的催缴方式，与律师事务所建立长期的合作机制等等。
2.政府房地产管理部门建立相应的监督机制
（1）完善房地产销售合同备案的内容
受到现有房产销售备案内容的限制，作为房地产监管部门也不能随时动态掌握销售情况，这既不便于国家监管也不方便数据的统计和使用。建议增加房地产销售合同备案登记内容，如增加全款支付时间、贷款银行等。
（2）建立备案登记查询系统
既然监管部门建立了备案登记制度，那就应该把相关的不涉及隐私的登记信息进行公开，方便信息的使用者查询。可以分为个人用户和企业用户，对其相应公开不同等级的信息查询内容。提高数据的使用效率，从而降低企业数据采集成本。
（3）加大对房地产销售的管理与控制，从政府层面建立项目运作的上报机制
在国家利用政策宏观调控房地产的基础上，引入一些具体的控制措施，指引项目操作的过程，从而引导房地产行业的健康发展。比如：建立项目进展全过程的上报制度，监控相关项目从立项到最终销售全过程的收入、成本、利润的确认。
3.完善《企业会计准则》的可操作性
近几年来，各地区房价迅速上涨，政府及相关部门采取了一定的控制政策，以保证房地产行业能够稳定健康地发展。4年前，国务院提出了差别化住房信贷条例，提高了首付标准，对房地产行业带来一定的挑战，同时房地产公司经营的每个阶段都有税务的存在。因此，对房地产公司税务风险控制的思考研究是非常必要的。
二、房地产公司税务风险
（一）拿地环节税务风险
房地产公司开发过程中地价款数额较大，其为税务检查的重点，存在较高的税务风险。公司购买土地过程中，政府会与房地产公司进行拿地谈判，要求房地产公司代为建设市政工程等作为拿地条件，这种拿地方式会存在很多涉税方面的问题，特别是后期土地增值税清算时，带来相当大的税务风险。所以，公司交易土地过程中应将代建工程作为取得土地对价，降低税务风险。
（二）开发过程中的税务风险
房地产公司开发时，其建设需要投入的金额为较大的支出，涉税风险同样较高。鉴于建筑劳务纳税地点的特殊性，房地产公司与施工方签订相关施工合同，与材料、设备供应商签订购销合同，涉及较多的税务问题，应与施工方、供应商明确相关责任，公司需要尤其关注有关法律法规，防止出现偷税漏税的问题。
（三）销售过程的税务风险
房地产公司销售过程中存在很多相关税收问题，如所得税、印花税、城建税、营业税，其都是税务审查时比较关注的税务种类，存在很高的税务风险。实际运行过程中，相关管理部分依照房地产公司预收账款加以统计计算营业税与其他税额。所以，房地产公司与此相关的账目如果没在第一时间统计，则会出现税务风险。房地产公司在销售过程中支出的各种营销费用，采取多样的营销手段以及样板房的建造等，都会在操作过程中产生各种税务问题。
（四）清算阶段的税务风险
房地产公司清算阶段是土地增值税的最终清算，由于土地增值税税率高，计算复杂，很容易使房地产公司在此阶段造成较大的税负支出，风险极大。土地增值税的扣除标准是以票据为依据，对公司取得票据的合法合规是一次最终检验。由于土地增值税是地方税，该税种的征收程序具有浓重的地方色彩，各地税务机关在执行过程中具有相当大的裁量权。房地产公司应提前做好土地增值税的清算准备，将相关票据、合同、资料准备齐全，可聘请中介机构进行清算，减小税务风险。
（五）其他税务风险
税务风险存在于房地产公司经营等各个环节中。其因为注册地区差异，会有不同的管理部门进行监管，因而会出现漏税现象。如在公司控管发票的过程中，发票的客观与否和开发票时间和预收账款出现的阶段不符同样会引发风险。对于公司的征收环节与税收存在很大相关性，同时税收规定随着时展发生改变，公司需要第一时间掌握税法，防止发生不必要的税务风险。
三、房地产公司控制税收风险的可行性
国家及相关部门对于土地增值税是这样要求的：纳税人建造一般要求住宅售卖，增值额如果没有多出扣除项目金额20%，则不必缴纳土地增值税。此政策利于房地产公司利筹划土地增值税，可采用销售定价筹划方式，建模计算，控制增值率
房地产公司核算项目开发成本过程中，其成本核算目的规划合理与否、成本金额集合项目正确与否、成本分摊方式科学与否等问题都能作用于公司税负。如A房产公司开发项目的土地款为20亿，而政府土地收益是8.4亿，土地开发补偿金额是11.5亿，开发成本发生12.9亿。而其项目为240000m2，包括政府回购房120000m2和商品房120000m2。因为相关税务法律要求政策性房不用缴纳土增税，政策性和普通房应当分别核算。这样房产公司则应根据自身的房产情况和税务政策进行合理筹划，保证不违反规定基础上节约税金支出，降低税务风险。
四、房地产公司税务风险控制对策
（一）完善房产公司税务管理体制
第一，房产公司应健全其税管体制，做到权责明确，设立税务会计岗，专人负责涉税事项。创建公司内部控制制度，有效规划税务职位，保证税务工作高效运行。第二，成立合规小组，提高合同审核标准和技术能力，确认条款内容，保证合同方掌握自身拥有的权责，防止由于不清楚合同引发的税务风险。第三，务必依照相关部门的规定申报税务，防止申报不符合规定带来的风险。公司相关财务负责人应及时申报且根据相关报表进行纳税，防止公司受到处罚。第四，公司需要健全发票管理体制，规范流程，在发票购买、运用、开发、报销不同阶段全面监管。最后，公司需要加强对税务档案的记录和监督，做好相关纳税文件资料，装订成册，分类保存，保证文件全面健全。[1]
（二）健全监督控制系统
房地产公司应树立风险意识，具体税务申报和缴纳时，需要了解权责，持续加强对税务的重视和了解。由于我国政府及相关部门制定的税务政策随着时代的发展而变化，房产公司应关注政策，及时掌握最新资讯，以此保证缴税符合规定标准房产公司应健全税务评价体系，科学认识税务风险，制定有针对性的控制对策。税务风险存在于房地产公司经营和管理的各个阶段，公司应健全其监督控制系统，将风险控制贯穿于整个税务过程中。定期监督检查税收状况，第一时间发展存在的税务问题，并且加以解决。公司应加强税收筹划管理水平，对事前、事中、事后实施完整的税收筹划工作。
（三）实施财产管理
第一，需要创建财务监督系统，保证高效履行公司的相关政策，在原材料等的购买、利用、销售等方面加以规范，避免发生差池，提高安全指数。第二，加强对存货与应收账款的控制。公司应提高存货管理水平，科学利用库存物品，防止资源浪费，保证存货资金优化构成。[2]同时需要依照信用对客户进行评价和划分等级，一定时间内核对应收账款，并完善收款方案，防止赊账时间延长。
五、结论
房地产公司税务风险对整个公司的影响巨大，税务风险贯穿于公司的各个环节中。只有加强对税务的监管，及时发现问题，才能有效控制税务风险，提高经营的安全性。随着税法政策不断变化，房产公司对于税务风险的控制对策也随之改变。只有全面掌握税务政策，提高风险控制能力，才能在激烈的市场竞争中站稳脚跟，获取应得的利益。
关键词：营改增；房地产企业；税务风险控制
房地产行业是我国的一个重点行业，国民经济有序运行离不开房地产行业的持续健康发展。增值税时代，房地产业由于业务复杂、价格敏感，税负变化备受关注。
一、实施“营改增”的重大意义
（一）进一步促进税收公平
增值税最大的优势在于逐环节征税，逐环节扣税，避免重复征税。由于增值税是以增值额为基础，从而不会出现原营业税在流转中的重复征税问题，全面“营改增”后，所有行业间均形成了抵扣链条，在制度上消除了重复征税，使得税收中性更加突出。在增值税中，增值额多的多缴税，增值额少的少缴税，使得我国在商品流转环节的税收更加公平。
（二）推动经济持续增长
一方面，“营改增”要做到所有行业税负只减不增，仅2016 年减税额度就将超过5000 亿元。而且此次“营改增”全面实施，涉及建筑、房地产、金融、生活服务4 个行业约1000 多万户纳税人，广大企业将受惠于这项改革，企业税负得到进一步减轻；另一方面，此次“营改增”抵扣范围进一步扩大，不动产等固定资产基本得到扣除，从而基本建立仅对社会消费资料的价值进行征税的消费型增值税体系，有利于进一步激发企业的投资热情，增强市场活力，用短期财政收入的“减”换取持续发展势能的“增”，为经济持续发展打下基础。
（三）倒逼财税体制改革
一方面，全面“营改增”后，地方主体税种消失，在财政分权的背景下，地方政府急需构建新的地方主体税种。在我国财政分权不够彻底的条件下，本次“营改增”可能促使中央政府开始下放税权给地方政府，建立真正的财政分权制度；另一方面，增值税作为中央与地方共享税，全面“营改增”后，地方政府财政收入面临更大的压力，需要对当前不合理的增值税分享模式进行调整，促进增值税分享体制的改革。
二、“营改增”造成企业纳税风险的原因
（一）税务风险管理意识不强
房地产企业刚刚完成“营改增”，企业内部的风险危机意识不强，大多企业还采取原有的“粗放式”经营管理模式。企业管理层及执行层纳税观念淡薄，税收遵从意识不强，往往只重视企业的财务风险，对税务风险管理不够重视，从而容易导致企业的税务风险。
（二）税务风险机构不健全
大多数企业没有设置专门的税务管理机构或税收管理岗位，有些虽然设置了税收管理岗位，但其职能定位主要是报税，而没有相关税务风险管理职能，在税收管理岗位的人员，一般是财务人员兼任，大部分缺乏必要的税收专业素质。
（三）会计制度与税法规定存在差异
会计制度与税法之间一直存在差异，“营改增”后，税法又出现新的问题，虽然国家税务总局与财政部不断出台相关文件进行补充和解释，但会计制度与税法规定之间的差异更加复杂，房地产企业必须认真地对改革后的财务、税务知识进行理解、学习掌握和运用，在实践中不断协调会计制度与税法规定的差异，这无形中为房地产企业的财务人员带来了巨大的考验，进一步扩大了企业税务风险。
三、房地产企业“营改增”税务风险控制策略
（一）培养财务人员税务风险控制管理意识
企业税务风险管理的好坏，主要取决于企业税务风险管理文化。首先企业治理层和管理层需树立正确的税务风险意识和理念。在全企业构建一种税务风险管理文化氛围，使财务人员做到遵纪守法、诚信纳税，使税务风险管理工作成效和每个人的直接利益相关，如此便可有效增强企业相关人员的税务风险管理意识。在实务操作中，财务人员要做好以下工作：加强抵扣凭证管理、规范财务核算、防范虚开发票风险、合法开展税收筹划及明确可抵扣及不可抵扣进项税业务等。
（二）完善内部管理制度
从税务风险内部控制的角度，对其在税务风险内部控制过程中的具体问题展开分析，并提出有建设性的意见，以解决该企业的税务风险问题。房地产企业的税务风险管理工作通过事先、事中、事后三大模块相互支持、密切配合，构架出一个完整的企业税务风险管理体系。在事先预防模块中，需要完善企业组织结构、树立风险管理企业文化、建设企业内部控制制度三方面；在事中防范模块中，运用财务指标分析法进行风险识别，运用定性与定量相结合的方法进行风险评估，对不同等级的风险点提出风险应对方案；在事后O督与评价模块，通过建立信息系统进行有效沟通，对风险管理体系进行全过程监督与评估，保证企业税务风险管理持续、有效运行。
（三）建立科学规范的税务风险管理机构体系
所谓“没有规矩不成方圆”，房地产企业应当首先确定税务风险内部控制的目标，在合法性、全面性、配合与监督三原则的指导下，根据行业特征与税收政策，从战略及业务层面识别、分析、评估税务风险，建立完善的企业税务风险内部控制体系。同时，加强动态税务风险评估管理以及加强员工涉税培训，更好地防范、降低、规避税务风险，达到创造企业价值的目标。只有这样，才能有效实施税务风险管理。
（四）全面梳理公司业务流程和修订合同的税务风险
一方面对过渡期合同进行梳理，区分新建、在建、即将完工、已完工等各种完工状态，以选择适用的相关过渡期增值税政策；同时，需要与合同签约方就过渡期合同的交易价格、增值税税负承担主体、发票的开具和取得要求、纳税义务时点等进行协商和重新确认，并签署相关的补充协议来明确上述条款变化。另一方面对现有合同模板进行修订：收集现有的销售合同、租赁合同、采购合同、总包合同等模板，对合同条款根据“营改增”做出合适的修改，如合同中明确包含增值税的价款，纳税人兼有不同税率或者征收率的销售货物、提供加工修理修配劳务等应税服务的情况下，在合同中分别列示服务内容、不含税价及对应增值税额等。
四、结束语
总而言之，“营改增”推行过程中，肯定会存在很多困难。房地产企业要在这个转型阶段，认真学习税收政策，合理控制税务风险，克服困难，争取能够在短时期内步入正轨，真正实现节税的目的。
参考文献：
[1]郑隽晓.房地产开发企业税务风险识别研究[M].云南财经大学，2015，5.
关键词：营改增；房地产企业；税务风险；防范
营改增指的是营业税改增值税，将过去缴纳营业税的应税项目，改成缴纳增值税，使得重复纳税h节得以减少，对于加快财税体制改革具有重要意义。对于房地产企业来说，营改增也会对其产生巨大的影响。营改增会对房地产企业产生积极的影响，但同时也会带来新的税务风险。因此，在营改增的背景下，房地产企业要想得到更好的发展，就必须识别营改增带来的税务风险，并采取有效的措施加以应对，才能够促进房地产企业健康发展。
一、营改增对房地产企业发展的积极影响
（一）降低行业整体税负
营改增实施之后，单从表面税率看房地产行业的整体税负大幅提升。实际上“营改增”后，房地产企业只对增值额部分纳税，房地产行业拥有建筑业、现代服务业、批发零售业等上游企业，如果能够充分取得可以抵扣的进项税额，要缴税就会很少；如果企业做好了项目开发成本筹划，在建设过程中将某些细节成本平摊，确保实现平均抵消，在某些时点甚至无须缴纳增值税，可以降低整体税负压力。企业税负得到降低之后，价格优势就能够进一步凸显。
营改增之后，进一步的完善了我国的增值税纳税体系，纳税人在购买服务类业务的时候，能够进行相应的抵扣。税收在最终消费之前，各个环节中都是环环相扣的。纳税人只需要对增值部分进行缴纳，避免了重复征税的情况，因而使行业消费者的负担得以减轻。在这样的情况下，需求得到更大的刺激，从而能够形成一种良性的循环。在房地产企业当中，可将施工合同转变为提供劳务、购买原材料等业务，进行合理的税收筹划，降低建筑成本增加房地产企业的合理收入。
（二）规范财务管理
“营改增”后只有规范的账务处理才能正确进行纳税申报，因而对于企业财务税收管理具有规范作用。在营业税时代是对营业额全额征收营业税，会计核算模式较为简单，但是增值税采用的是抵扣模式，会计核算体系涉及科目多比较复杂，稍有不慎就会产生税务风险。这就要求企业对财务人员进行相关的培训，有助于纳税申报的规范性和合法性。如果房地产企业做好这些方面的核算工作，能够帮助企业做出更为合理的纳税规划。财务管理水平更高、管理更加规范、税收负担水平将更低。此外，房地产开发企业在“营改增”过渡期内一个纳税主体有老项目和新项目的不同计税方式并存，这也对企业内部管控水平和财务管理水平提出了更进一步的要求。
二、营改增给房地产企业带来的税务风险
（一）税务风险职能部门不完善
很多房地产企业虽然设置了税收管理人员，但是没有建立专门的税收管理岗位、税务管理职能部门。税收管理人员的主要工作也仅仅是报税，不具有税务风险管理职能。很多房地产企业的税收管理人员是由财务人员兼职，在税收方面的专业知识与技能有所欠缺，因而不能很好的防范税务风险。
（二）缺乏税务风险管理意识
一些房地产企业营改增的进程较慢，企业缺乏风险危机意识。很多企业仍然采用过去的粗放式经营管理模式进行经营管理。企业管理层和执行人员缺乏应有的纳税观念，税收遵从意识也比较低，通常只对企业的财务风险给予关注，但对税务风险缺乏应有的认识，因而使得企业容易面临税务风险。
（三）税务风险内部防控制度不建全
当前很多房地产企业中缺乏有效的信息沟通和协调机制，各部门之间不能及时传递交流税务信息，缺乏良好的沟通渠道，对税收政策的变化难以及时掌握。同时，房地产企业大都缺乏专业的税务风险管理体系，在税务风险的评价、控制、应对、评估、识别等方面，缺乏有效的监控和管理。所以，很多房地产企业在营改增后仍然面临较大的税务风险。
三、营改增背景下房地产企业税务风险的防范
（一）规范业务流程与合同签订
在房地产企业现有的业务流程当中，如系统数据传递、会计核算、发票、销售、采购等流程当中，对潜在财税风险控制要素、控制点进行识别和发现，同时采取有效的风险控制工具进行管理，基于对财税风险的降低和对工作效率的提高，全面改造业务流程。对于过渡期合同，应当进行有效树立，对各种不同完工状态进行区分，并对相应的增值税政策进行选择。对于过渡期合同中的纳税义务时点、发票开具和取得要求、增值税税负承担主体、交易价格等内容，应当与合同签订方进行详细的探讨，对相应补充协议进行签署和确认。此外，对于现有的合同模版，应当根据营改增后的税收政策，进行相应的修改，并且在合同当中对服务内容、不含税价、对应增值税额等进行详细标注，从而降低企业的税务风险。
（二）完善税务风险内控管理制度
房地产企业应当站在税务风险内部控制的角度，详细的分析税务风险内部控制中存在的问题，提出相应的解决方法，对税务风险进行更好的规避。在房地产企业中，税务风险管理主要包括了事前管理、事中管理和事后管理，三者共同作用，形成了完善的税务风险管理体系。在事前管理中，应当对企业内部控制制度进行建设，对风险管理企业文化进行建立，对企业组织结构进行完善[3]。在事中管理中，要通过财务指标分析，对风险进行识别，综合应用定量分析和定性分析，准确评估风险，针对不同风险，提出相应的防范措施。在事后管理中，应对信息系统进行建立，确保沟通顺畅，全面评估和监督风险管理体系，确保持续有效的进行税务风险管理。
（三）建立税务风险管理机构体系
房地产企业应当确定税务风险管理内部控制目标，遵循监督与配合、全面性、合法性的原则，明确税收政策、行业特点，基于业务角度与战略角度，对税务风险进行评估、分析、识别，同时建立税务风险内部控制体系。对员工进行专门的涉税培训，并对税务风险进行动态的评估和管理，更加有效的对税务风险进行规避、降低和防范，确保企业健康良好的发展。
（四）提高税务风险控制管理意识
在房地产企业税务风险管理中，企业的税务风险管理文化至关重要。因此，房地产企业的管理层、治理层应当树立税务风险管理理念和防范意识，营造税务风险管理文化氛围，确保财务人员能够诚信纳税、遵纪守法，使税务风险管理的工作成效与个人直接利益产生相关联，从而提高财务人员税务风险管理意识。在实际工作中，财务人员应当对可以抵扣和部分可抵扣的进项税业务进行明确，优化完善税收筹划工作，对虚开发票风险进行防范，对财务核算工作进行规范，加强抵扣凭证和发票管理，从而更好的防范税务风险。
四、结论
在过去我国的税收体系中，营业税是一种主要的税负形式，但是由于会产生重复征税等问题，不利于整体税收的优化和完善，因此，国家通过营改增的方式，对收税体系进行进一步的完善。在营改增的背景下，房地产企业作为我国市场经济的重要主体，也面临着新的税务风险。对此，企业应对这些税务风险及原因进行分析和识别，从而采取有效的措施进行防范，以确保企业自身的良好发展。
参考文献：
[1]于春燕， 杜丽娅， 刘琴. “营改增”对房地产开发企业的影响及风险管控的研究[J]. 山西农经， 2016（11）：85-85.
关键词：房地产公司；税务风险；控制措施
房地产行业作为我国的支柱性行业之一，只有实现健康、快速发展，才能为国民经济的有序运行提供可靠保障。面对企业全面实行“营改增”和金税监管下的各类财税风险，各个行业该如何采取有效内部控制措施防控企业的各个环节风险，避免不必要的损失，并运用风险管控的手段获取最大化的税收收益，成为目前各类企业的首要任务。对此，房地产企业应对各业务流程进行调整与完善，加大内部管理力度，注重提升税务管理水平，最大限度降低税务，从而有效规避各种税务风险。
一、房地产公司税务风险分析
（一）税务风险管理意识薄弱
“营改增”政策虽然已经全面实行，但是很多房地产公司仍然缺乏风险防范意识，仍实行“粗放式”的经营管理模式。公司领导与管理人员纳税观念和税收遵从意识不强，工作上只关注财务风险，忽视了税务风险，这样不利于自身的可持续发展。
（二）缺乏健全的税务风险机构
很多房地产公司还未成立专门的税务管理机构，也没有安排专业的税务管理人员，个别公司虽然有税收管理岗位，也仅仅是承担报税的职责，未履行税务风险管理职能。且一些房地产公司的税收管理人员由出纳或其他会计岗位人员兼任，其税收专业素质不能满足规定要求。
（三）税务风险内部防控制度不完善
现阶段很多房地产公司还没有建立完善的信息沟通机制。首先，各部门涉税信息传递与交流不及时；其次财务人员与税务机关沟通与交流较少，不能第一时间了解税收政策变化情况；最后未建立完善的税务风险管理体系，无法及时识别税务风险，缺乏对税务风险评估、应对措施及控制、风险控制评价等环节。可见税务风险控制过程中，加强内部管理，将防范措施做到位，是税务风险控制首要任务。
（四）会计制度与税法不统一
当前会计制度和税法还有着很大的差异，营改增后税法产生了新的问题。在此背景下，财务人员需要认真学习、理解并掌握改革后的财务和税务知识，在日常工作过程中将会计制度和税法规定的差异协调好。这对财务人员提出了更高的要求，关系着对税务风险的控制效果。
二、房地产公司税务风险控制措施
（一）增强税务风险控制管理意识
首先应在公司内部创建良好的税务风险管理文化氛围，公司领导要带头转变自身的思想观念，切实增强税务风险意识，建立健全税务风险管理体系，培养员工良好职业道德与专业素质，提高员工的风险防范意识。在实际工作过程中，财务部应根据各业务流程，制定相应的报销制度，并进行全员培训，强调各业务环节可能出现的税务风险，明确违反报销制度的奖罚措施。将税务风险管理与员工利益相挂钩，促使税务风险管理意识不断增强。
（二）健全税务管理体制
健全税务管理体制是防范税务风险的前提，应做好以下几点工作：一、设置税务会计岗位，由专业人员负责涉税事项，明确职责权限。负责定期收集税收政策并汇总上报，根据各项目具体情况制定切实可行的税收筹划计划并监督实施，加强与税务部门沟通，保证税务工作顺利运行。二、成立合约规划小组，合理分解项目成本，编制合约规划。制定合同管理制度，明确合同签订、执行、付款审核过程中的权限。编制采购、施工等关键环节合同模板，明确重要条款内容，减少税务及法律风险。三、根据税法规定做好纳税申报工作，避免出现错报、漏报情况。将纳税资料及时装订成册，妥善保存，确保其完整性。积极配合税务检查，防止因资料丢失带来不必要的处罚。四、财务部应加强发票管理力度，为避免出现不合规发票的情况，应明确可抵扣进项，不可抵扣进项业务范围，制定详细的审核及付款流程，保证财务核算准确规范，促进税收筹划工作正常运行。
（三）完善内部控制管理制度
房地产公司企业组织架构、营销模式、集中采购、财务管理、税务管理、合同涉税、信息系统等各环节都可能出现税务风险，为确保将所有税务风险问题解决好，除增强风险管控意识、健全税管理体制外，还要完善内部管理制度。房地产公司税务风险管理过程主要包括事前、事中和事后三个部分，且各部分有着一定的联系，需要加强各部门人员之间的配合与支持，才能形成完善的内部控制管理体系。在事前预防方面，应对公司组织结构进行优化，将各业务流程中的审批、执行、记录、资料保管等职权分离，将不相容业务分离，形成权力制衡。
（四）加强会计核算实务与税务风险管控
随着营改增全面落地，国家税务总局先后出台了多项政策，财政部也出台了《增值税会计处理规定》的文件，同时，“金税三期”系统的上线实施也使得税务监管手段不断丰富，稽查力度进一步强化，增值税的处理成为纳税人每月都要面对的一道难题。要解决这个难题，首先要理清增值税会计核算基础和会计科目设置，以及与之相关的纳税申报思路。其次财务人员要熟悉商品房销售与交付流程，掌握各项目增值税纳税义务发生时间，及时申报纳税。项目开发过程发生的成本费用要合理归集分配，可以抵扣的进项税完税凭证由专人负责保管、认证及抵扣工作，提前做好土地增值税测算工作。财务人员既要熟悉营改增相关政策又要做好会计核算和申报工作，才能规避相关税务风险。
三、结语
总之，房地产企业如果不及时解决税务风险，将不利于自身的稳定发展。税务风险存在于房地产企业所有业务活动中，需要企业领导提高重视程度，加大监督管理力度，将税务风险控制在合理范围内，方能保证经营管理工作更加安全。此外，房地产公司还要结合税法政策变动情况，及时作出相应的调整，提升税务风险控制能力，为自身的进一步发展创造更加有利的条件。
参考文献：
[1]李军.浅谈房地产企业税务风险及其应对策略[J].行政事业资产与财务，2014，(09):60-61.
