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[关键词] 房地产PE；房地产开发；房企融资需求
[DOI] 10.13939/ki.zgsc.2015.03.032
房地产是资金密集型产业，尤其在开发阶段对外部融资需求较高。随着近年来调控趋紧，银行信贷、房地产信托、资本市场IPO、发债等传统融资渠道受阻，房地产私募基金（房地产PE）因其门槛低、运作方式灵活受到房企的青睐。
1 我国房地产私募基金发展现状
我国房地产私募基金起步于20世纪90年代，1995年《境外中国产业投资基金管理办法》鼓励海外基金进入，房地产PE得以起步。2010年起国家重点调控楼市，加剧了房企的资金压力，而同年发改委提出要加快股权投资基金制度建设，本土基金取代海外基金成为主角，房地产PE进入高速发展期。2013年①我国本土房地产基金管理机构约510家，累计管理规模超过6000亿元，新募基金132只，金额714.7亿元；投资案例105个，金额423.18亿元，相较于2010年扩大了近6倍（见图1）。
基于房地产业金融化程度的不同，我国房地产PE募资模式与欧美发达国家有很大差异。我国房地产PE更注重标的项目而非基金运营团队，一般先确定项目后，再根据项目特征设计基金产品而募资，这与我国房地产业项目开发为主的经营模式相适应。我国缺乏成熟的机构投资者②募集对象以富裕个人和民营企业为主，募资能力相对弱；故多采用结构化的基金产品，即参照信托产品划分“优先、中间、劣后受益人”，信托计划作为优先受益人参与出资，代替机构投资者的角色完成目标筹资金额。据清科研究中心数据，2007―2013年我国房地产私募基金绝大多数投向了房地产项目开发，在金额上占比约92%。一方面是由于项目开发投资涉及金额规模较大；另一方面是由于我国房地产业经营以项目为基本单位，以“开发―出售回款”为主要模式，因而PE盈利模式也偏短期机会型，以融资功能为主。
2 房地产开发融资需求分析
2.1 房地产开发企业资金链
房地产项目开发需要大量资金的支持。按开发流程顺序，可将其划分为前期拿地、工程建设和租售回款三个阶段。前两个阶段为资金输入期，最后一阶段则为资金回流期。第一阶段，主要现金流出项为土地出让金，一般来自企业自有资金；第二阶段，开发商投入项目开发资金，保障施工过程中的流动资金，资金主要源自商业银行的房地产开发贷款、施工企业垫付资金及企业自筹资金等；第三阶段，开发商通过预售和项目竣工租售回流资金，主要支出项为宣传费用和经营费用，回流资金主要为购房款，一般来自个人住房按揭贷款、公积金贷款及购房者的自有资金。
不难看出，银行贷款贯穿我国房地产开发的整个过程，资金链中的主要资金项房地产开发资金、建筑企业及房企流动资金及个人购房款等都直接或间接来自商业银行贷款。这种依赖债权融资结构的资金来源期限短，不适合需长期占用资金的持有经营类项目和回款速度慢的租赁类项目。
2.2 房地产开发企业资金来源
2010年以来房地产市场密集调控，银行体系收紧银根以预防因房地产资金链断裂而引发的金融风险。与此同时，限购令削弱了市场需求，导致房企快速销售回款这一资金回流渠道受阻，还本付息能力降低；而2014年以来，随着房市“降温”，资金回流变得更为困难。此外，2006年起我国加强了对外资投资房地产业的限制以避免过度投资和投机，海外资金流入量减少。从图2中可以看出，2007―2014年第二季度，直接银行贷款（国内贷款和个人按揭贷款）在房企资金来源渠道中的比例呈下降趋势，利用外资规模也较小，而企业自筹资金比例上升，已成为最主要的资金来源。
虽然房企资金来源结构发生调整，但商业银行信贷仍是当前房地产开发企业实现资金周转的最大保障。据统计③，2013年我国房地产开发企业资金总额12.2万亿元，其中直接银行贷款（国内贷款和个人按揭贷款）占比27.6%，加上自筹资金和定金及预付款中的间接委托贷款（大部分是银行抵押贷款），银行信贷实际上占到了房地产行业融资总量的53.7%，远高于国际通行标准40%。造成这种现象的主要原因之一就是我国房企自筹资金中仍以债权资金，特别是银行贷款等私募债权为主。由于我国房地产业对商业银行的依赖度过高，房地产开发运行过程中的市场风险和信用风险易转变为银行的金融风险，进而可能影响实体经济。
就整体趋势而言，我国房企传统资金来源渠道变窄，而企业自筹资金的压力增大。当前自筹资金中的债权资金比重较大，融资期限短易造成回款压力，且实质上仍较多依赖商业银行贷款（抵押贷款形式）。为改变融资结构，房企应寻求更灵活多样地股权融资方式，根据资金用途合理设计企业自筹资金来源和期限结构。
3 房地产私募基金发展方向
3.1 发展潜力
除银行信贷外，我国房地产业还有信托、基金、共同开发、融资租赁等多种快速发展的外部融资方式。但相对于房地产行业的整体资金需求而言，这类融资渠道规模仍然较小。2013年房企外部资金来源中，非信贷和销售回款渠道（包括基金、信托、外债、民间借贷等）资金仅占8.7%。 仅就房地产私募基金一项来看，2013年实现投资63.16亿美元，仅占当年全国房地产投资总额的0.49%左右，房企资金总额的0.35%；即使考虑它的累计资金管理规模6000多亿元，也不足该年房企资金量的0.5%。而国际上股权私募作为来源渠道占比通常达到30%以上，美国则高达70%～80%，对比来看，我国房地产私募基金还有很大的发展空间。
从国际范围来看，房地产PE一般有公司制、信托制和合伙之三种组织运作形式，而合伙制由于税收优惠和激励约束等方面的优势，更受投资者青睐。我国2007年新修订的《合伙企业法》确立了有限合伙企业的法律地位，为私募股权基金组织建设奠定了良好的基础。此外国家发改委在2010年明确提出要加快股权投资基金制度建设，而2011年年初新 《基金法》草案也拟将房地产投资基金纳入其中，这意味着房地产PE有望确立正式法律地位，走向规范化，利于扩大规模运作形成房地产私募市场。
信贷环境变化冲击了现有房地产融资结构，致使资金供给减少，融资成本上升，迫使房企寻求新的融资渠道。房地产PE本质上是一种定向于房地产业的投资基金。从投资者的角度看，可通过资产组合投资与管理满足其高收益、低风险的投资需求。从融资方房企的角度看，房地产PE能集中零散资金，在筹资成本、资金来源等方面也具有较强的可行性。
由于投资渠道匮乏，过去十年间我国个人投资者主要直接投资于房地产终端产品，如住房、商铺等。2014年上半年调查显示④，我国部分一、二线城市住房投资回报率已跌至2%，低于同期银行存款利率，直接投资于终端房地产产品的收益率大幅下降，房地产去投资化趋势显现。为追求收益性，这一部分的资金将寻找其他投资途径，从终端投资转向过程投资，有利于成为房地产PE最大的潜在资金供给者。民营企业发展迅速，追逐利润的动机强烈，借助房地产PE的专业管理和分散化投资，可降低行业进入壁垒，间接扩大企业经营范围和规模。短期来看，富裕个人投资者和民营企业将是房地产PE投资的主要力量。而从长期来看，比照国外房地产PE以养老基金为主要资金来源的现状，随着风险控制能力的增强和政策的放开，国内保险和社保基金等机构投资者也会逐步成为重要的投资力量。
3.2 介入时点
房地产私募基金应用于房地产开发阶段，主要优势有两点：一是投资方式灵活，限制少，在房地产开发各阶段皆可利用；二是私募基金可利用自身在金融或房地产项目管理方面的专业背景，提供咨询、管理等技术层面的服务，促进项目的决策、拓展。
3.2.1 拿地阶段
房地产开发资金链的运作始于土地出让，土地成本是房地产开发成本的主要组成部分，平均约占30%。2007年12月，人民银行和银监会共同出台的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》中规定“商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款”，对房地产开发商自筹资金能力提出了更高的要求。
我国房地产开发商自有资金多来自其他项目销售款和自身积累现金流。资本市场上发债或IPO融资方式虽然融资规模较大，速度较快，但对融资企业的经营业绩和财务表现要求较高。且此类大规模融资往往是基于企业层面而非单一项目，对预期有良好收益率的房地产项目的资金支持效果有限。房地产私募基金投资则主要与具体项目相联系，在土地投标时就通过股权投资方式介入，不仅能针对性地满足房企的资金需求，而且可通过早期介入更好地管理和控制融资项目，对该项目施加更大的影响，从而规避投资风险。一般而言，土地出让阶段进入的房地产私募基金投资会持续至项目建成出售才会退出，资金存续期为2∽3年，较多采用股东股权回购和物业拆分出售的退出方式。
3.2.2 工程建设阶段
作为该阶段主要资金来源的房地产开发贷款条件较严，除必须具备《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》四证外，还要求贷款项目具有一定比例的自有资金（最低为30%），并在银行贷款之前投入项目建设。通常在获得“四证”前，开发项目会有一段时间的资金缺口，是房地产PE介入的良好时点。
该阶段资金来源和流向涉及建筑施工企业、房地产开发企业、商业银行等多个主体，资金运作较为复杂。房地产PE在此阶段介入，不仅能以灵活的方式解决资金缺口，还能发挥第三方智库的作用。在资金方面，可推荐有实力的建筑商以此延长开发商付款期限，可协助开发商四证齐全后向银行贷款；在项目管理方面，能及时调整项目定位，提高项目投资的可行性，协助项目的后期包装及运作。
3.2.3 租售回款阶段
项目取得预售许可证后，即可通过租售回款，回流资金主要来自购房者的个人银行按揭贷款和公积金贷款，资金回流的情况决定了一个项目的盈利与否。不考虑信贷环境，造成此阶段资金缺口的原因一般有三种，一是未能按期获得预售许可证，二是销售情况不理想，三是项目性质为长期持有经营，回款速度慢。
房地产PE可据资金缺口原因灵活融资以满足资金需求，提升项目价值。因未能获得预售许可证造成的资金短缺时间通常较短，房地产PE可通过信托计划融资后先为购房者提供按揭贷款，待项目取得预售许可证后再将上述按揭贷款项目转给银行而推出，资金周转速度及安全度均较高。对于销售不理想的项目，房地产PE既可提供资金协助房地产开发企业再次开发或将房产重新装修定位，以此提升项目投资价值；也可以将其视作不良资产，收购后进行拆分组合，包装后再出售、融资或租赁以获得投资收益，退出方式灵活。对于第三种原因造成的资金短缺，房地产PE则可通过股权投资参与项目的管理运作，该类投资方式对房地产PE而言，风险较低，能获得长期较稳定的现金流，也有利于形成“开发――长期持有”的经营模式，提升项目价值。
4 小结
房地产私募基金会通过非公开募集的方式，向投资者发行受益凭证从而募得资金，并由专业的房地产投资管理机构进行资金运作和管理，同时兼具融资和专业第三方管理双重职能。房地产开发是我国当前房地产业的重要环节和主要价值创造过程，但随着房市调控，信贷环境改变，过去主要依托于商业银行贷款的资金结构受到冲击，需要寻求其他低成本、高灵活度的融资方式。而房地产PE运作灵活，在房地产开发前期拿地、工程建设、竣工租售等各个环节都能较为灵活地设计资金结构，满足房企资金需求，契合其经营目标，是较为理想的外部融资方式。
但需要注意的是，我国房地产PE尚处于起步阶段，体量较小，其作为开发资金来源的作用非常有限。一方面，这预示着房地产PE在我国的发展空间较大；另一方面，也折射出房地产PE面临的一些困境。首先，我国房地产PE并没有明确的法律地位和相关法律规范，难以形成规模市场。其次，我国缺乏成熟的机构投资者和稳定的资金来源。从国际范围来看，养老基金是最大且稳定的资金来源，但我国相对应的社保基金投资限制比较严格，仅限于银行存款、买卖国债和其他具有良好流动性的金融工具，其中银行存款和国债比例不得低于50%；其他机构投资者如保险公司也被限制投资房地产业。此外，房地产PE退出渠道有限，房企上市和公开发行债券的审查严格，且耗时较长；而贷款证券化和REITS等国际常见投资渠道，一定程度上限制了房地产PE的发展。
不难看出，房地产PE在政策法规层面仍有诸多限制。但作为房企融资的新兴模式，其应更加关注如何通过灵活的资金结构设计，更好地满足开发过程中的资金需求；同时注重培养专业人才，参与投资项目的监督、指导，促使房企业优化资源配置，提高开发效率。
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一、《新制度》在核算目标、科目设置、核算要求等方面的完善和改进的主要体现
1.高校会计核算的目标更高，一方面要满足高校经济活动财务管理的需要，同时也要与财政改革要求相适应。
2.支出业务的核算更加明细。《新制度》要求按照支出功能和经济内容细化支出类科目，将原会计制度下“教育事业支出”科目细分为“教育事业支出”“科研事业支出”“行政管理支出”“后勤保障支出”“离退休支出”几类，并要求区分资金来源和预算类别，在上述明细科目下还应当按照《政府收支分类科目》中“支出经济分类”的款级科目进行明细核算。
3.预算管理要与会计核算进一步衔接。一方面高校的财务预算编制程序要更加规范，按照学校事业发展规划及年度工作重点科学编制，坚持“量入为出、收支平衡”的原则，同时要求高校财务预算的执行与会计核算进一步地衔接，提高预算的执行准确性。除此之外，《新制度》还有一些变化，如扩大了权责发生制使用范围、计提固产资产折旧和无形资产摊销、完善了会计科目的编码、基建并帐处理、优化了报表项目结构体系和校内独立核算单位会计信息的纳入等等。
二、高校会计核算目标的探析
基于《新制度》的新变化和提出的新要求，本文对高校会计核算的目标进行了再梳理、再思考，认为主要有以下几点：
1.会计核算要满足《新制度》所要求反映的会计信息需求。从信息需求视角的来看，高校会计信息的需求者主要有：（1）主管部门、财政部门、高校决策管理者；（2）不确定的人员，如教学评估人员、各类检查人员、以及其他社会公众。因此我们会计核算体系的构建要能提供上述人员所需要的会计信息。
2.会计核算要与部门预算挂钩，进一步促进预算编制与预算执行统一。高校部门预算不能有效地和会计核算系统衔接，也是高校会计核算体系的一个短板，由此造成,会计核算人员不能及时、正确的掌握预算的执行情况，并造成不正确账务处理、资金使用效率低下、预算执行不够精细等现象。
3.会计核算要满足教育成本核算要求，便于高校的内部成本费用管理。根据《新制度》要求，高校应当根据事业发展需要，实行内部成本费用管理，按照相关核算对象和核算方法，逐步进行成本核算，这些工作的开展都有赖于会计核算体系的完善和创新。
4.会计核算体系要科学合理，便于提高会计工作效率，实务操作。随着会计信息需求的数量和质量的要求越来越高，会计核算体系的设置要体现科学、高效、准确。会计核算体系顶层设计考虑要完善、精细；基础操作要简单快捷。
三、构建完善的高校会计核算体系
目前高校普遍采用会计核算体系主要包括科目体系和项目体系。科目体系主要指会计科目，一级会计科目按制度的规定设置，明细科目（制度规定的除外）根据实际情况自行设置；项目体系主要是指根据单位的管理需要，按以项目为核算对象自主设置的核算体系。，通过对《新制度》和高校会计核算目标的进一步思考、探析，本文认为，除了现有的科目、项目维度外，必须增加会计核算体系维度，优化核算结构，具体如下：
1.完善科目核算维度设置方式。根据《新制度》要求，高校每笔支出业务必须按其预算类别（基本/项目）、资金来源（财政补助/非财政专项/其他资金）、功能分类和经济分类进行核算，按此设置，以“教育事业支出”科目为例，必须下设“教育事业支出—预算类别—资金来源—功能分类—经济分类”至少5级明细科目，由此计算所需设置的会计科目数将非常庞大，既不利于日常科目的管理维护，也会造成会计核算工作效率下降。因此建议简化科目设置层级，可采用“教育事业支出—经济科目”模式，将预算类别、资金来源和功能分类科目等信息纳入“资金来源”维度核算。
2.增加“资金来源”核算维度。由于简化了科目设置，因此建议增加“资金来源”维度来核算科目设置中减少的预算类别、资金来源和功能分类等信息，例如可以按照“资金来源—功能分类—预算类别”模式将资金来源维度定义为“财政补助—高等教育—基本支出”等，其他的以此类推，并按一定的规则将其编码。设置好的“资金来源”通过会计核算软件可以与项目关联，或直接与会计科目关联，以此来标识每一笔支出的资金来源信息。
3.优化项目核算维度的设置。传统的“项目—科目”二维核算体系，是体现“做的什么事—用的什么钱”的思路，项目的设置主要反映需要做的事情。但是在多维核算体系中，项目的设置要细化，项目需承载更多的核算信息，以便于在会计软件中将“科目—项目—资金来源”进行规则化的关联。因此，每个项目的建立需要体现以下信息：（1）项目核算对象，实际操作中可以为具体院、系和特别指定的核算对象，核算对象要区分为教学、科研、行政管理、后勤保障和离退休五类；（2）项目资金来源，主要区分信息是财政补助、非财政专项和其他资金三类；（3）项目资金预算类别，是指该项目资金是基本支出还是项目支出；（4）项目的受益层面，主要用来指定项目资金的受益对象，可细化为学校层面、院系层面、班级层面等，还可以根据需要指定层面，该项目信息主要用来进行教育成本核算。项目设置要与高校预算编制协调一致，项目的预算类别和资金来源信息随着预算的变化而变化；项目设置要涵盖高校所有的支出，即学校发生的每一笔支出都要有相应的项目与其对应。高校应当建立统一的项目编码规则，规则既要易于识别，又能方便组织核算。
四、总结
多维核算体系的建立后，高校每一笔经济业务发生，均包含有各维度的管理信息，通过选择不同维度的组合，可以根据管理需要产生不同的会计报告，以满足不同信息使用者的需要。
作者：张敏 单位：常州机电职业技术学院
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关键词：企业并购；融资；发展趋势
中图分类号：F293.3；F271；F832.4 文献标识码： A 文章编号：1001-828X（2015）010-000-01
一、背景及意义
近期，在经济增速破位显现下行压力的背景下，中小开发商资金链趋紧、生存状况堪忧，房地产寡头以收购重组方式加速吞并扩张方兴未艾。商业银行通过房地产开发企业并购贷款，可提前锁定优质项目，不断提升房地产金融业务价值贡献度。同时，延伸带动供应链融资、工程保理等新型业务联动发展，促进房地产金融业务由单一房地产信贷模式向综合产业链模式的转变。
二、方案设计
一般情况下，房地产开发企业并购交易通常发生在开发商已取得宗地土地使用权，项目处于规划设计初期且尚未开工建设这一阶段。并购交易由集团本部在项目所在地注册成立全资或控股子公司，设定该公司为并购方；目标公司为房地产开发项目公司，其主要资产为在存货科目反映的为取得宗地土地使用权所支付的土地出让金。根据并购方及目标公司资金运作特点设计如下两种贷款方案：
（一）受让现有股权+承接债务+开发贷款（以下简称“方案一”）
商业银行以并购方作为借款主体发放并购贷款，并购贷款用于受让目标公司股权及承接目标公司的其他应付款，担保方式为由集团本部及实际控制人提供足额连带责任保证担保，追加并购方提供股权质押担保，并由项目公司名下土地使用权提供最高额抵押担保。按并购贷款最高占比60%计算，并购贷款最终用途实则为置换了60%的土地出让金。
商业银行以项目公司作为借款主体发放商品房开发贷款，用于弥补项目后续建设资金缺口（含少部分销售回款返投），担保方式为由集团本部及实际控制人提供足额连带责任保证担保，并由本项目土地使用权提供最高额抵押担保（同时已为并购贷款提供抵押担保），后期根据本项目工程形象进度追加在建工程抵押担保。按项目资本金40%计算，开发贷款额度为项目总投资（含土地出让金）的60%。
（二）认购新增股权+受让现有股权+承接债务（以下简称“方案二”）
商业银行以并购方作为借款主体发放并购贷款，并购贷款用于认购目标公司增发股权、受让目标公司股权及承接目标公司的其他应付款，担保方式为由集团本部及实际控制人提供足额连带责任保证担保，追加并购方提供股权质押担保，并由项目公司名下土地使用权提供抵押担保。项目公司层面资金需求全部上升到股东（并购方）层面，股东（并购方）以实收资本及往来款方式将资金注入项目公司，部分实收资本实际是以并购贷款债务性资金出资。按并购贷款最高占比60%计算，权益性资金占比为40%，贷款额度可控制在总资金需求的60%以内。
（三）方案比较
1.资金可靠性
方案一分别以并购方并购贷款及目标公司开发贷款两个借款主体的两笔贷款上报审批，若并购贷款审批并发放，实则并购贷款已“绑架”开发贷款，若开发贷款后期未如期顺利完成审批，项目后续开发建设将出现资金缺口，销售回款将很难达到预计水平，最终并购贷款将丧失第一还款来源。
相比较方案二以并购方一笔并购贷款完成上报审批，信贷流程及审批效率将有明显改善，认购新增股权实现了对项目后续开发建设资金缺口的全额覆盖，同时，通过严格落实资金监管，资金专款专用全部投入项目开发建设，项目如期实现销售回款保障度较高，并购贷款还款来源可靠性显著提升。
2.财务杠杆率
方案一中受让现有股权+承接债务实则置换了部分土地出让金，按并购贷款最高占比60%计算，并购贷款额度为土地取得费用的60%；开发贷款项目资本金按40%计算，开发贷款额度为项目总投资（含土地取得费用）的60%（暂不考虑销售收入返投）。综上分析，土地取得费用在并购贷款和开发贷款中被两次重复计算，黏合计算后权益性资金不超过20%，并购贷款及开发贷款额度之和占比超过80%。
相比较方案二将项目开发总成本全部提升至股东（并购方）层面，即以股东认缴实收资本及股东借款方式将资金注入项目公司，资金来源为借款人权益性资金及商业银行并购贷款，并购贷款占比最高不超过60%，项目公司层面的开发贷款被转换为股东层面的并购贷款，权益性资金不低于40%，财务杠杆率未被随意放大，最大程度降低了并购双方通过关联交易套取银行贷款的可能性。
3.权益性资金
方案一前期首先发放并购贷款，并购贷款用于并购方受让项目公司股权及置换原股东借款，并购贷款实际转化为项目公司部分净资产。后期商业银行在对开发贷款调查评估中，须对项目公司自有资金性质进行认定，对于项目公司明股实债性质的自有资金认定标准及依据内外部监管要求仍莫衷一是，贷款违规风险不确定性较大。
相比较方案二以一笔并购贷款完成贷款的审批及发放，一方面通过认购新增股权方式变通发放开发贷款，满足了项目后续开发建设的资金需求，另一方面认购新增股权方式规避了开发贷款对于项目资本金的约束，符合内外部监管要求。
三、风险分析与控制措施
（一）确保并购交易背景的真实性，严防以并购交易方式套取银行贷款
并购贷款相比于一般信贷业务更具有复杂性、专业性、技术性的特点，在摸索规律、积累经验初期应审慎介入并购贷款+开发贷款高财务杠杆率模式的并购交易，严防并购双方通过虚增交易价款、关联交易等方式套取银行贷款。
（二）参与项目公司日常经营决策，增强对项目公司的整体把控能力
要深刻领会房地产开发并购贷款借款主体与还款主体二者分离这一显著特性，项目公司的销售收入既是收购股权（受让现有股权+承接债务）的还款来源，又是项目后续开发建设资金缺口（认购新增股权或开发贷款）的还款来源。
一、固定资产建设类项目
1、中小企业发展专项资金申请报告;
2、中小企业发展专项资金申请及审核意见表;
3、企业基本情况表;
4、中小企业发展专项资金项目评审专家登记表;
5、法人执照;
6、项目核准或备案文件;
7、环保部门出具的环保评价意见;
8、可行性研究报告中的固定资产投资估算表;
9、可行性研究报告中新增主要设备表;
10、可行性研究报告编制单位资质复印件;
11、《固定资产建设类项目的申报条件》第4、5项规定的相关资料;
12、申请无偿资助项目的企业已投入项目建设的自有资金凭证汇总表及凭证复印件;申请贷款贴息项目的企业已发生贷款的“借款凭证”汇总表(银行贷款进账单)及企业与金融机构签订的固定资产投资贷款合同和借款凭证复印件;
13、年度会计报表和审计报告：
(1)资产负债表;
(2)现金流量表;
(3)损益表;
(4)审计报告;
14、完税证明汇总表及完税(免税)证明;
15、生产许可证(国家实行生产许可证管理的产品)、ISO9000证书(有证企业)等复印件;
16、其他与项目有关的证明(、新产品证书、行业专家意见等);
二、中小企业信用担保业务补助项目
1、中小企业发展专项资金申请报告(封面);
2、中小企业发展专项资金申请及审核意见表;
3、担保机构基本情况表;
4、中小企业发展专项资金项目评审专家登记表;
5、法人执照(复印件);
6、经协作银行盖章确认的年度贷款担保情况汇总表(原件);
7、年度会计报表和专项审计报告：
(1)资产负债表;
(2)现金流量表;
(3)利润表;
(4)担保余额变动表;
(5)专项审计报告;
8、完税证明汇总表及完税(免税)证明。
国家中小企业发展专项资金申请报告要点
目录
Ⅰ.项目申请材料的组成
Ⅱ.北京在筛选中小企业发展专项资金项目的基本做法
Ⅰ.项目申请材料的组成
一、 对固定资产建设类项目的申请材料包括：
1. 企业的基本情况表
2. 项目可行性研究报告——重点、难点
3. 企业已投入项目自有资金凭证或固定资产投资贷款合同
4. 有关项目的文件：如项目核准或备案文件、环保评价意见等
5. 有关企业的文件：如法人执照、会计报表和审计报告、完税证明、ISO9000证书等
6. 其他与项目有关的证明：如生产许可证、新产品证书、行业专家意见等。
二、 项目可行性研究报告应包括以下内容：
1. 项目概况
2. 企业基本情况
3. 产品需求分析和实施的必要性
4. 实施的主要内容和目标
5. 项目总投资、资金来源和资金构成
6. 人员培训及技术来源
7. 项目实施进度计划
8. 项目经济效益和社会效益分析
(一)项目概况
概要性的介绍如下内容：
项目主要建设内容和规模;产品和工程技术方案;主要设备方案;建设地点和计划安排;投资规模和资金筹措方案;项目经济效益和社会效益。
编写基本原则：
内容清晰、简明扼要、分条分项编写
突出总结项目说具有的亮点
(二)企业基本情况
应说明以下基本内容：
1. 企业注册资金、性质及股权结构;
2. 企业历史沿革;
3. 企业规模、经营情况、人员说明;
4. 近三年来财务状况，包括资产负债、收入、利润、税金等;企业银行信用、纳税信用情况;
5. 企业管理制度、财务制度说明;
6. 其他：根据专项申报要求及企业特点、特色所做的说明，如企业品牌、自主技术、企业认证等说明。
编写基本原则：
表明项目单位具备承担项目的资格、符合申报条件、企业具备健全的财务管理制度、企业是否具备可持续发展能力。
(三)产品需求分析和实施的必要性
包括：
1. 项目政策符合性分析;
2. 产品需求分析;
3. 项目实施的必要性。
编写基本原则：
以项目本身或实施带来的效果/影响为基础，不可为迎合申报重点而拼凑，也不宜过分夸大、渲染。
(四)实施的主要内容和目标
项目实施的主要内容：
技术方案;
设备方案;
工程方案;
项目实施的目标：
该目标的制定宜与专项目标相一致，如实现市场的扩展、增加就业、实现企业技术进步等。
(五)项目总投资、资金来源和资金构成
项目总投资：
包括：建筑工程费;设备购置安装费;工程建设其他费用及基本预备费;建设期利息等。
建筑工程费：一般按建筑工程量(平方米)乘以单位面积造价确定。
设备购置安装费用：按项目设备方案清单，通过市场询价或者其他方式确定设备价格。
工程建设其他费用：包括建设管理费、前期咨询费(可研、环评等)、设计费、招标及监理费等组成。各项费用可按实际合同额计入，也可按有关取费标准计算确定。
基本预备费用：可研阶段可按建设工程费、设备费、其他费之和的8%--10%计入。
建设期利息：按项目贷款合同计算。
资金来源和构成：
项目资金来源包括企业自有资金、贷款、其他三类。
自有资金投入：报告须提供已投入自有资金凭证，包括：项目新增设备的购买发票、建筑工程合同及收据等材料。
贷款：明确项目贷款总额及其构成，提供企业与金融机构签订的贷款合同。
其他来源：对项目其他资金来源，须提供相应证明文件、如股权投资等。
关于申请政府资金部分：根据专项“通知”，自有资金、贷款、其他资金来源构成了项目总投资，因此申请政府资金部分不计算在项目资金来源中。
每个专项通知均对资金支持方式和额度有明确说明，申请资金支持应不超过专项资金支持限额。
(六)人员培训及技术来源
组织机构设置：说明企业现有组织机构、人员构成情况，根据项目实施的需要，制定合理的组织机构设置方案。
人员培训：提出员工培训计划，包括培训岗位、人数、培训内容、相关费用等。
技术来源：说明项目技术来源，如企业自我研发、合作开发、专利和技术购买引进等
人力资源配置：研究确定各类人员，包括生产人员、管理人员、后勤人员的数量和配置方案，确定项目新增就业人员数量及人员来源。
(七)项目实施进度计划
项目实施现状：说明项目起始时间，目前已完成的政府批复及其文号，如项目规划、土地、环评、核准或备案等，项目资金到位情况，项目已完成的主要工作量等。
项目实施进度计划：要求项目应于2019年底前建成且建设期不超过2年。项目申报应根据项目实际进展情况，合理安排实施进度，并编制项目进度计划图。
项目招标：项目拟申请政府资金补助或贴息，建议项目对涉及的主要内容，如土建、设备、材料等进行公开招标，确定中标单位。
(八)项目经济效益和社会效益分析
经济效益分析：
投资项目的财务评价：主要是进行财务盈利能力和债务清偿能力分析。
主要财务指标：收入、利润、税金、项目投资回收期、项目内部收益率、投资利润率等。
财务评价方法：对于新建项目且财务相对独立的，可采取新设项目法人财务评价方法;对改造项目，应采取增量分析方法计算，即通过“有项目”和“无项目”对比计算确定。
财务评价基础数据和参数：
主要包括项目原材料、燃料动力等投入品的价格;产品销售价格;税费;计算期;固定资产折旧率;基准收益率的确定等。
价格测算：项目投入品/产品现有或可参考市场价格的基础上，确定项目计算期内的价格水平。
税费：财务评价涉及的税费包括增值税、营业税、所得税等税种。
计算期：包括建设期和生产运营期。
财务基准收益率：财务基准收益率是项目财务内部收益率的基准，也是项目在财务上是否可行的最低要求。
销售收入与成本费用估算：
销售收入：是指销售产品或提供服务取得的收入。
总成本费用：是指在一定期间内因生产和销售产品而发生的全部费用。
财务分析常用指标：财务内部收益率、投资回收期、财务净现值 FNPV、投资利润率
财务内部收益率：指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评价项目盈利能力的动态指标。
投资回收期：是指以项目的净收益偿还项目全部投资所需要的时间，起始时间为从项目建设年起。
财务净现值：是指按设定的折现率(财务基准收益率)计算的项目计算期内各年净现金流量的现值之和。
投资利润率：是指项目在计算期内正常生产年份的年利润总额(或年平均利润额)与项目投入总资金的比率。
社会效益分析：
关键词 环境保护；投融资；评估
中图分类号 X321 文献标识码 A 文章编号 1002—2104（2012）10—0043—05 doi：10.3969/j.issn.1002—2104.2012.10.007
环境保护是我国的一项基本国策，环境保护投资是执行环境保护基本国策和实施可持续发展战略的重要保证。随着各级政府、企业及社会公众对环境保护工作的重视，环境保护投融资政策正在不断完善，政府、企业环境保护投资力度进一步加大，多元化的环境保护投融资体系正在逐步建立。本文所称环境保护投资（简称环保投资，下同），即环境污染治理投资，由工业污染源治理投资、建设项目“三同时”环保投资、城市环境基础设施建设投资三部分组成，投资渠道主要分为政府投资、金融机构和社会化专业公司投入、企业投资等来源。
1 环保投融资政策
“十一五”期间，环保专项资金、预算内基本建设资金、环境转移支付政策以及排污收费政策已成为政府环保投资的重要渠道及资金保障。继2004年设立中央环境保护专项资金之后，“211环境保护”科目于2007年开始实施，“十一五”期间主要污染物减排专项资金、“三河三湖”及松花江流域水污染防治专项资金、城镇污水处理设施配套管网以奖代补资金、农村环境保护专项资金、重金属污染防治专项资金等中央财政环境保护专项资金相继设立。税收优惠、排污收费、绿色信贷以及脱硫电价等价格政策在促进企业环保投资方面发挥了重要的作用。绿色证券政策以及发行企业债券等社会化融资手段逐步建立。
2 投资规模
按照《国家环境保护“十一五”规划》确定的目标及任务需求，规划提出了实现“十一五”环境保护目标需要环保投资约为15 300亿元，约占同期国内生产总值的1.35%。“十一五”期间，我国环保投资总额为2.16万亿，相对1.53万亿的投资需求而言，实际投资超出投资需求6 320亿元，超出比例为41.3%。
1981年至今，环保投资总量呈持续递增趋势，从“十五”开始递增趋势较明显，环保投资占GDP的比重出现波动，但总体亦呈递增趋势（见图1）。“十一五”期间，环保投资总量达21 620亿元，较“十五”增长157.4%；环保投资占GDP的比重达1.44%，较“十五”增长0.26个百分点。从“十五”和“十一五”的情况来看，五年计划第一年环保投资增长率较低；五年计划的最后一年环保投资增长率快速提升，呈现先慢后快的现象（见图2）。
3 环保投资构成
“十一五”期间，工业污染源污染治理实际投资2 415.1亿元，占实际环保投资总额的11.2%，较投资需求（2 500亿元）减少3.4%；建设项目“三同时”实际投资7 885亿元，占实际环保投资总额的36.5%，较投资需求（4 400亿元）增加79.2%；环境基础设施建设实际投资11 319.9亿元，占实际环保投资总额的52.3%，较投资需求（8 400亿元）增加34.8%（见图3）。
逯元堂等：“十一五”环境保护投资评估
中国人口·资源与环境 2012年 第10期1991年至今，工业污染源治理投资先是持续递增，自1996年开始出现波动，自2008年开始呈下降趋势；建设项目“三同时”环保投资基本呈持续稳步递增趋势，2009年出现下降；城市环境基础设施建设投资呈持续快速递增趋势（见图4）。
1991年至今，工业污染源治理投资占环保投资总量的比重基本呈下降趋势；建设项目“三同时”环保投资占环保投资总量的比重先是在波动中呈上升趋势，自2008年以后呈下降趋势；城市环境基础设施建设投资占环保投资总量的比重在波动中呈上升趋势。
“十一五”期间，工业污染源治理投资较“十五”增长78.76%；建设项目“三同时”环保投资较“十五”增长26501%；城市环境基础设施建设投资较“十五”增长
图1 环保投资总量及占GDP的比重变化
图2 环保投资增长率（%）
“十一五”期间，工业污染源治理投资占环保投资总量的比重为11.2%，较“十五”减少4.9个百分点；建设项目“三同时”环保投资占环保投资总量的比重为36.5%，较“十五”增加10.8个百分点；城市环境基础设施投资占环保投资总量的比重为52.3%，较“十五”减少5.9个百分点（见图5）。
4 环保投资空间分布
“十一五”期间，东、中、西部环保投资分别为11 775.6亿元、3 957.1亿元和3 734.6亿元（不含国家级），占全国环保投资的比例分别为60.5%、20.3%和19.2%，东、中、西部比“十五”分别增加138.4%、159.7%和196.6%。东、中、西部环保投资年均增长率平均值分别为28.36%、28.16%以及46.49%。东部与中部地区增速基本持平，西
图3 “十一五”环保投资需求与实际投资对比
图4 中国环保投资构成变化
部地区增速明显较快（见图6）。
【关键词】住房公积金 投资 公共租赁住房
一、住房公积金投资公共租赁住房的意义
利用住房公积金投资公共租赁住房，向住房困难缴存职工的缴存职工出租，可以达到双赢目标：既有利于住房公积金制度健康发展，保障广大职缴存工权益，又有利于我国公共租赁住房保障体系的健康发展。
（一）有利于完善住房公积金制度
住房公积金是单位及其在职职工缴存的长期住房储金、具有低存低贷、互特点。缴存职工可以利用住房公积金个人住房贷款购买、建造、翻建、大修自住住房。但仍有很大一部分缴存职工家庭因无力购房，虽然履行了“低存”的义务，却无法享受公积金“低贷”的优惠。利用住房公积金投资公共租赁住房，向住房困难缴存职工的缴存职工出租，恰好弥补了这一制度缺陷，让履行了“低存”义务、无法享受“低贷”优惠的困难职工家庭，享受低租金优惠政策。
（二）有利于提高住房公积金使用效率
缴存的住房公积金在满足职工提取、个人住房贷款需求后，还会有一部分沉淀资金。这部分沉淀资金，未直接进入支持住房建设和住房消费领域，未充分发挥解决、改善缴存职工住房的基本职能，导致住房公积金资源一定程度上的浪费。将沉淀资金投资公共租赁住房向缴存职工出租，可以盘活沉淀资金，促进住房公积金使用效率的提高。
（三）有利于促进我国公共租赁住房发展
住房公积金具有资金来源稳定、筹资成本低等特点，可以作为支持公共租赁住房项目的资金来源。利用住房公积金投资公共租赁住房，则可充分发挥住房公积金筹资优势，从根本上解决公共租赁住房资金来源单一问题，拓展资金来源途径、促成公共租赁住房多元化筹资机制，有助于公共租赁住房制度健康、有序的发展。
二、住房公积金投资公共租赁住房经营模式
住房公积金投资公共租赁住房项目具有公益性投资项目管理性质，应由具有独立法人资格的公积金投资专门机构具体运作，由公积金中心、管委会分级决策，并定期向社会公布运作情况。
（一）投资规模控制
公积金投资公共租赁住房投资规模应满足两个要求：一是可供投资资金规模要求。住房公积金投资将归集的公积金在满足合理提取后的余额分为两个部分，一部分用于通过个人住房贷款满足有购房能力缴存职工住房消费需求，另一部分用于投资建设公共租赁住房，满足无购房能力缴存职工租住住房需求，个人住房贷款和投资资金比例结构可根据各地实际情况确定。二是满足缴存职工租房需求，包括新就业大学生过渡租房需求、外来务工人员临时租房需求，以及中低收入群体长期租房需求等。公积金中心可以根据资金量持续投资形式，使公共租赁住房数量达到基本满足缴存职工租房需求的最佳规模。
（二）投资建设模式
一是在投资决策阶段，遵循科学、民主的原则，公积金投资专门机构委托投资咨询服务机构对投资项目进行可行性研究论证，并在广泛征求缴存职工意见基础上，由公积金中心、公积金管理委员会逐级审批。二是项目建设准备及实施阶段，按照《投资管理体制改革决定》（国发[2004]20号）精神，推行代建制，即通过招标方式，选择专业化的项目管理单位负责实施，严格控制项目投资、质量和工期，竣工验收后移交公积金投资专门机构经营。
（三）定向出租
一是住房公积金投资建设的公共租赁住房向履行缴存义务、并符合一定条件的职工家庭出租。二是缴纳租金来源多样化，承租人家庭可以使用缴存的住房公积金、政府发放的住房困难家庭补贴以及家庭收入等支付房租。三是为了体现公积金互助意义，租金水平应以成本租金为基础，按市场租金水平的70%到80%向承租家庭收取。
（四）项目运营管理
项目交付使用后，公积金投资专门机构委托房屋租赁管理公司具体负责物业管理、收缴租金、房屋维修、房屋保养等工作。
三、建立风险防范机制
住房公积金投资公共租赁住房面临的主要风险为市场风险、信用风险、资金流动性风险。
（一）市场风险
市场风险主要包括两个方面：一是由于房地产市场价格变化，导致资产贬值、投资损失。公积金投资专门机构应加强资产价值监控，并从租金收入中按一定比例提取投资减值准备。二是租金水平比较低，可能导致公共租赁住房投资机构无法正常经营运转。公积金中心可利用公积金净增值收益（提取风险准备金、管理费用后的余额）向公积金投资运营机构提供租金补贴。
（二）信用风险
信用风险主要是指承租家庭不符合承租条件，拒绝迁出公共租赁住房的风险。在公积金投资公共租赁住房制度设计上可引入承租保证人制度转移风险，另一方面通过加强欠租催收、法律途径清退等管理工作加以化解。
（三）资金流动性风险
公共租赁住房项目具有周期长、投资大的特点，投资资金会长期占压。为了提高资金流动性，可通过资产证券化、向个人或机构出售产权等形式实现资金回笼。
四、需要的政策突破
住房公积金投资公共租赁住房项目既有利于公积金制度完善，又有利用公共租赁住房发展，但也面临着很多政策障碍，需要政策突破和创新。
（一）住房公积金使用方向的突破
《住房公积金条例》中规定公积金的使用方向仅为提取和个人住房贷款，需要修改《住房公积金条例》增加住房公积金投资公共租赁住房使用方向。
（二）住房公积金管理机构政策突破
【关键词】房地产；企业融资；财务管理
一、目前房地产企业在融资过程中常见的财务管理问题
1、过度依赖商业银行贷款，融资渠道单一。
目前房地产企业融资渠道单一，开发资金主要依赖银行贷款，商业银行承担了房地产投资的市场风险和融资信用风险，这是目前我国房地产企业融资的整体情况。以2012年1-9月房地产业资金来源为例。2012年1-9月房地产业资金来源总计68231.6亿元，其中：国内贷款11008.1亿元，占16.13%；自筹资金28437.7亿元，占41.67%；其他资金来源28468.9亿元，占41.72%。可见，银行贷款、自筹资金、其他资金总计占总资金来源的99.52%左右，呈三足鼎立的态势，看起来比较合理。但是经过仔细分析可以发现，自筹资金中只有47%左右为自有资金，30%～40%为企业从银行获得的流动资金贷款，其余为各种施工企业垫款或材料商垫款；其他资金来源中，87%以上为个人购房者交付的各种定金及预收款。这样总计起来，有60%～70%资金直接或间接来自银行信贷的支持（部分企业甚至达到70%～80%）。
2、主要依靠债权融资，债权融资比例高，形成高负债经营。
根据由国务院发展研究中心企业研究所等机构6月9日的“2012中国房地产上市公司TOP10”研究报告显示，截至2011年末，沪深上市房地产公司的资产负债率均值为63.43%，内地在香港上市房地产公司的资产负债率均值为67.43%，在沪深与内地在港上市公司中，2011年末已有15家企业的资产负债率超过80%，其财务杠杆的应用空间已十分有限，在剔除预收账款后的有效负债率进一步考察房地产上市公司的负债状况：2011年，沪深上市房地产公司与内地在港上市房地产公司的有效负债率均值分别为50.38%和53.41%，皆提高3个百分点以上，其实际的债务压力进一步加重。
3、银行严控信贷风险，不同层级企业融资成本差异显著
近年来，银监会多次要求各主要商业银行严格执行国家房地产调控政策，通过总量控制、名单管理、压力测试等多手段严控房地产信贷风险，利用“名单制”管理方式防范房地产信贷风险已经成为银行业的共识，同时目前各大银行对“名单制”内的房地产企业贷款政策也有很大区别，排名前二十的百强房企无论是贷款额度还是贷款利率方面都有很大的优势，如保利地产2011年从建设银行获取的三年期贷款，利率仅为6.717%，在行业内处于较低水平；而荣盛发展2012年从廊坊银行获取的三年期贷款的利率超过12%，融资成本相对较高；中航地产在2012年从上海银行获取的三年期贷款，其利率也接近8%。
4、资金预算不准确，造成资金积压
企业进行融资，要结合企业自身的实力、项目规模以及工程进度来进行合理的预算来估算出资金的需求量，确定融资额度，但是，目前我国的房地产企业的资金预算并不准确，大部分企业只是估算一个大概数额或者不结合实际需要来融资，不考虑融资成本及资本结构的合理性，从而使融资工作存在盲目现象，往往造成贷款较多而无项目可供开发，企业多承担利息费用或者商品房销售不畅，资金无法回笼，给企业带来到期还款的压力，甚至造成企业的财务困难。
二、房地产企业融资问题的主要原因
1、忽视自身实力的增强造成资金来源渠道单一
作为利润丰厚的投资热点，房地产行业前几年一直处于高速发展阶段，有些房地产企业过于依赖银行贷款进行扩张，忽视自身资金的积累和竞争力的增强，以至资金来源渠道单一。
2、国家宏观调控的不断加强，造成房地产企业融资困难
为了抑制房地产泡沫促进房地产市场的健康发展，2009年底政府再度加强房价调控力度，2010年新国十条起，调控高压逐步形成，这轮调控号称“史上最严厉”，各地纷纷推出限购政策、加息、限贷和预收款监管同时限制开发商贷款，暂停房地产企业IPO和上市房企再融资及并购重组的审批等，使得房地产企业资金压力巨大。
3、企业融资方式有限，银行贷款一家独大
对房地产企业来讲，企业融资方式主要有两种：一是内部盈余资金，但是此种方式过于依赖销售，如果房屋销售不畅，那么企业资金链就会受到影响，而且房屋销售的资金不能满足项目前期支付土地出让金及项目建设期间的工程费用。二是外部融资。外部融资实际上是房地产企业获取资金的主要方式，目前虽然有银行贷款、股权融资、发行股票、合作开发等方式，但是银行贷款一家独大的现状仍旧没有得到改善。
三、加强房地产企业融资管理的主要途径
房地产企业筹集资金要不断拓展融资方式、创新融资渠道，争取资金来源多元化，这样才能降低融资成本避开国家政策调控的限制，目前房地产企业主要依靠银行贷款，随着国家政策调控力度的不断加强，银行贷款占总资金需求的比例已不断下降，对于广大房地产企业来讲，只有不断寻求新的融资模式才能够不断发展。
完善房地产金融立法，逐步建立多元化的融资渠道，适当引进国外先进的金融工具和操作手段，扩大在国际市场的资金筹措面，加速房地产金融的国际化进程。
结合房地产业的实际需要和金融市场的承载能力，大力推进房地产抵押贷款的证券化和房地产信托金融工具的发展，鼓励金融产品创新，降低房地产企业的融资成本，提高融资市场的效率。
目前房地产企业资产负债率过高，不仅企业的融资能力有直接的影响而且提高了融资成本，有些房企因自有资金不足，不得不接受高昂的融资成本，有些甚至得不到贷款，大型房企的资产负债率虽然低于中小型房企，但是与别的行业相比，在融资市场上也失去了竞争力，如果一个企业的资产负债率可以长期保持在20%左右，那么它将获得成本极低的融资机会，所以保持较低的资产负债率对企业的长期发展是有利的。
房地产企业要不断提高自身的管理能力，加快资金周转，从根本上降低融资需求；严格按照工程进度支付资金，避免超付现象的发生。
房地产企业要加强预算管理，减少盲目融资的现象。
房地产企业要根据自身的承受能力和项目预计收益来确定融资规模和可承受的成本并将融资尽量与项目的开发进度进行匹配，既要能满足工程项目的资金需求，又要将融资成本控制在适度的范围内。
目前中国的房地产业还处于起步阶段，国家虽然在进行调控，但是目的并不是限制房地产业的发展，而是要引导房地产业健康发展，房地产企业应充分利用有利的筹资条件，综合考虑筹资成本、筹资风险、筹资结构、资本市场状况等因素，逐步加强企业财务管理，以促进企业健康快速的发展。
参考文献：
**县回龙镇人民政府二0一*年六月
目 录
1、基本情况
2、项目建设的可行性及必要性
3、建设内容及规模
4、资金来源及管理
5、项目效益分析
6、项目设计概算
**县回龙镇敬老院院建设项目概况
项 目 名 称：**县回龙镇敬老院建设
项 目 地 址：**县回龙镇回龙居委会
项目主管单位：**县民政局
项目承办单位：**县民政局
项目法人代表：黄光敏
项目投资规模：总面积2000㎡
项目编制单位： 回龙镇人民政府
项目编制时间：二0一*年六月二十五
一、基本概况
为了落实科学发展观，贯彻党的十“老有所养”,以基本养老为重点的精神，进一步加快社会和谐的建设步伐，使全县的特殊困难群体及老年人的生活环境得到改善，结合我县实际，为满足我县社会日益增长的社会福利服务需求，促进基本社会服务享有的均等化，以推动我县社会福利事业深入发展，拟建回龙镇敬老院。
二、项目建设的可行性及必要性
1、项目建设的必要性
**县回龙镇敬老院建设工程项目可改善我镇部分老年人、孤残儿童、生活无着落的流浪乞讨人员生活条件，提高他们的生活水平，使之在物质、精神、文化、生活上有所养、有所依、有所乐，切实为他们营造整洁、优雅的集体生活，集养护的生活环境。以提高养老服务为重点，兼顾为孤儿、等特殊困难群体提供服务的敬老院。使他们能幸福安度晚年，为构建我镇和谐社会打下良好的基础。
2、项目建设的可行性
该项目建设地处回龙镇中学旧址。在工程管理上，成立工程领导小组，专门负责该项目的建设实施。在财务管理上，实行专款专用，按建设工程的实际进度进行分期分批拨付，同时，政府还派专人负责对工程的安全、质量方面进行监控、督促和管理，确保该建设项目的各项工作顺利开展，全面落实。
三、建设的内容和规模
新建回龙镇敬老院，占地面积2000平方米，建筑面积800平方米，内设40张床位，室内设施有餐厅、健身娱乐室、综合办公室、保管室等。该服务中心主要为老年人居住区。1、土地征用：新征土地3亩，需资金6.6万元。
2、主体建筑物800平方米，按现有市场价钢混结构房屋每平方1100元左右（含基础部分）建设需投入资金88万元。
3、室外附属设施。主要有室外硬化、围墙、大门、值班室、绿化、净化、美化等共需资金15万元。
4、室内设施。每个居室按3000元计算，需投入12万元；医疗保健室内设施和器械设施需5万元；健身娱乐内部设施3万元；办公室内设施3万元。
四、资金来源及管理
1、项目资金来源
2、项目资金管理；
建立建全财务管理制度，实行专账专人管理，封闭运行、按工程进度分期分批进行拨款，并接受上级有关部门的监督和审查。
五、项目分析
【关键词】 土地储备 资金 管理 内部控制
土地储备制度是我国在向市场经济转型过程中，为解决土地供需不平衡的矛盾而自发产生的，是对城市土地出让方式的新的尝试。土地储备制度的推行需要大量资金的支撑，土地取得、平整、开发、储存、出让的过程也是资金筹集、使用、回收、分配的过程，土地储备资金管理是土地储备工作的一个核心内容。近年，随着地方经济的发展及房地产市场的繁荣，城市土地的需求量急剧增加，土地储备制度得到了地方政府的高度重视，进入了快速发展期，土地储备量和土地储备资金量都达到了峰值，就对土地储备资金管理提出更高的要求。本文从土地储备资金管理内部控制目标着手，简析土地储备资金管理内部控制的关键点及控制措施，目的就是为了对提高土地储备资金使用的安全性、效率性和经济性提出合理化建议。
一、土地储备资金管理内部控制目标
土地储备资金是指土地储备机构按照国家有关规定征收、收购、优先购买、收回土地以及对其进行前期开发等所需的资金。根据国家出台的相关政策文件明确土地储备资金管理的主体是土地储备机构，土地储备资金管理的范畴就是土地收购和开发整理过程中所需的资金，土地储备资金具有资金量大、使用周期长等特点。本文笔者在土地储备机构多年的工作经验总结了土地储备资金管理内部控制目标主要是：
（一）保证资金的安全
土地储备资金需求量大、周期长，每个土地储备项目所需资金都是上亿元，多的是几十亿元，每一笔土地储备资金支出金额都是以万元、亿元为单位，笔者所在 A市土地储备机构一年的土地储备资金的收支金额就是几百亿，资金的安全是土地储备资金管理的首要问题，任何一笔资金支付不合规不合法，都将是严重的经济问题，甚至是法律问题。
（二）提高资金使用效率
土地储备制度是调节城市土地供求关系的工具，也有引导城市建设有序发展的作用，必须以充足的土地储备量，成街坊成片区的规模化储备，才能真正发挥土地储备制度的作用。2016年以前，土地储备资金来源主要是银行贷款资金，A市土地储备机构每年的贷款金额都达到了上百亿。2016年财政部、国土资源部、中国人民银行和银监会联合下发了《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》（财综【2016】4号）为规范地方性债务的管理，，明确土地储备所需资金由财政部门安排。目前，土地储备机构的资金来源主要靠财政拨款，来源比较单一，资金量有限，而土地储备量不断增加，对土地储备资金需求量也不断增加，必须提高资金的使用效率才能保证土地储备制度的有序运转。
（三）提高资金的经济性
土地出让收入是地方财政收入的一项主要来源，扣除土地储备成本和各项计提基金后的部分作为土地出让收益满足地方城市建设发展的资金需求。随着房地产发展由繁荣期转入调整期，过去几年频繁出现“天价”土地的历史将结束，在合理的土地出让价格下，土地储备成本越高，土地出让收益就越少。在符合经济和城市发展规律的条件下，只有科学的控制土地储备成本，提高资金的经济性，才能提高土地出让收益的含金量，保证稳定的土地出让收益。
二、简析土地储备资金管理内部控制关键点及措施
土地储备资金管理就是储备土地“熟化”过程中发生的资金支出的管理，实质就是土地储备成本形成的过程。土地储备成本一般包括土地取得发生的征购和拆迁补偿费、税费、完成土地“熟化”发生的开发整理支出、资金占用成本、配套基础设施建设支出等，土地征购和拆迁补偿费及税费的标准地方政府都由相关的政策文件规范标准，因此这部分成本只随面积、区域等发生变化，属于相对固定的成本。
开发整理和基础设施配套的各项支出都有严格的支付标准和审定依据，也属于相对固定的支出。但资金占用支出，根据项目占用资金的周期长短和资金占用量不同而不同，资金量越到，资金占用时间越长，资金占用成本越高，属于变动成本。因此，土地储备成本的管理重点就是控制资金成本，关键就是对资金的占用时间和资金来源的管理，资金来源财综4号文已经确定为财政拨款，目前对土地储备成本管理的重点就是资金的占用时间，这也是土地储备资金内部控制的一个关键点。
由于土地储备资金量大，支付金额较高的特点，土地储备资金内部控制的另一个关键点就是资金的安全性，土地储备资金管理内部控制的关键点就是土地储备资金安全性和资金占用时间，整个土地储备资金管理内部控制工作围绕这两个关键控制点提出以下控制措施：
（一）完善土地储备资金支出的审批流程，制定土地储备资金使用计划，严格执行会审制度，保证资金的支出有计划、依法依规、有理有据。
（二）加强资金的过程管理，统筹协调好各个项目的资金需求，制定项目资金的预算，预算与每年的土地储备供应计划衔接，严格按预算和计划推进土地储备供应工作，保证资金及时回收，有序支付，全面提升资金的使用效率。
（三）建立严格的土地开发整理政府采购制度，建立科学的评估和评选机制，并对确定的一级开发单位建立定期考核和预警机制，定期就开发进度进行考核，不能按合同完成开发的及时采取措施处理，避免拖长土地项目的开发周期，造成资金占用，降低资金使用效率。
（四）办理资金支付业务，应当严格遵守现金和银行存款管理的有关规定，不得由一人办理货币资金全过程业务。
（五）加强对资金的监管，建立内部审计制度，定期对资金的收支业务进行审计。
（六）项目完成后及时进行土地储备成本决算，根据预算结果进行对比分析，查找原因。
三、完善土地储备资金管理内部控制制度的几点建议
（一）制定中长期土地储备资金计划。
根据《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》（财综【2016】4号）规定土地储备机构需按照单个土地储备项目编制土地储备资金收支预算，土地储备支出从国有土地收益基金、土地出让收入、存量贷款资金中安排，不足部分通过省级政府发行的地方债权筹集资金解决。土地储备资金管理纳入财政预算管理，必须依照《预算法》的规定进行审批，整个审批时间相较原来由土地储备机构自行贷款更长，计划性更强。土地储备机构应该依据城市发展总体规划，充分考虑市场、政策、经济等方面的因素，制定年度和中长期土地储备计划。合理确定土地储备总量、贷款规模和土地供应量，加强对于城市土地的储备量与储备周期、资金需求量的定量研究，科学测算每年的土地储备资金支出预算。
（二）推行土地储备资金预算与土地储备供应计划衔接的制度。
土地储备机构单位性质是事业单位，资金纳入财政预算管理，对土地储备资金收支按项目实施预决算管理，按年对财政提供宗地支出情况。每年土地储备供应计划上报属地政府审批，资金预决算管理与土地储备供应计划相分离，实际工作中财政资金安排与业务工作无法有效衔接，必然会在实际工作中出现项目等资金或资金闲置的问题出现，影响资金使用效率，因此必须严格依照土地储备供应计划来制定土地储备资金预算。
（三）建立土地储备项目风险评估体系
综合考虑储备周期、资金成本、资金周转率、资产负债率因素。建立项目的预警机制，合理确定土地储备周期和资金成本预警指标，并进行实时跟踪考核，有效控制土地储备资金管理的风险。按照财综4号文件的规定土地储备机构不能从事政府融资、土建、基础设施建设、土地二级开发业务，积极探索通过政府采购实施储备土地的前期开发。对于委托进行土地前期开发的项目，土地储备机构做到事前计、事中监督、事后决算，根据项目情况科学制定采购标准和评估指标进行公开选择，根据确定的土地前期开发计划制定预警指标，包括开发周期、开发进度、开发标准等指标，定期进行考核，对预警指标进行分类管理。当项目考核结果到达预警指标时，要及时采取措施补救，严重时可以中止委托单位的开发工作，重新选择。
