时间：2023-07-14 16:33:18
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一、引言
项目成本的全生命周期管理就是将全生命周期成本的思想引入到成本管理中，在保证工程质量和工程进度的前提下，实现项目全生命周期总成本最小化和利益最大化。在项目全生命周期管理中，项目成本分析对项目的投资决策起着举足轻重的作用，成本管理应该贯穿于项目生命周期的各个阶段，通过对成本的分析和控制，以实现整个生命周期总成本的最小化。
二、项目全生命周期成本定义
项目全生命周期包括建设前期、建设期和运营维护期。建设前期主要是项目的决策和设计；建设期主要完成项目的整体建设；运营维护期是对建设项目的运营管理和维护维修。项目全生命周期成本就是这几个阶段的各项费用之和。其中，建设前期的费用主要包括项目决策费用、项目设计费用和其他费用，例如资料收集整理费用，可行性分析评估费用和设计费等；建设期费用主要指项目的建造成本，包括项目从开工时起到最后竣工验收的整个过程中发生的所有费用，例如人工、材料、安装、租赁、监理等费用。运营维护期费用主要包括运行成本、维修成本和处置成本等。
三、全生命周期各阶段成本管理建议
（一）项目建设前期
项目建设前期主要完成项目决策和项目设计等工作。项目投资决策时要从项目全生命周期出发，不仅要考虑项目直接的建造成本还要考虑未来的运营维护成本和社会成本等，因为这两部分成本往往较大却时常被忽略；大量收集与项目相关的有效且可靠的资料，编制项目建议书并进行项目可行性分析论证，谨慎得出可行性分析报告；在项目可行的情况下编制项目投资成本预算表，指导设计和施工阶段工作的实施。项目设计要从投资成本预算出发，综合考虑材料、施工、环境、维护和运营等成本，在保证项目质量和进度的前提下，对项目各阶段进行科学的安排和设计，通过对各阶段成本的科学规划，尽量降低全生命周期的总成本。
（二）项目建设期
项目建设期主要完成绝大部分项目的建设工作。在项目建设期，对项目成本的控制是关键，而这主要取决于对材料和人工的控制。在材料的选购上，要综合考虑项目的计划寿命和维护成本，选择经济适用的材料，切勿为了降低成本而选择质量较差的材料或为了保证质量而盲目选择最好的材料，反而增加运营维护成本或造成材料的浪费。在材料的使用上要提高材料使用效率，施工前对材料进行检验和测试，减少材料的重复购置和浪费。人工控制方面，加强施工人员的管理和培训，减少无效的施工活动，引进经济可行的施工设备，科学搭配人工和机械，提高施工效率。在施工过程中要定期对造价成本进行监控和比较，及时发现与目标值的差异，编制资金使用计划，严格进度款的支付审批程序，保证项目质量和进度的前提下将建设阶段的成本控制在合理的范围内，实现三者的协调统一。
（三）项目运营维护期
项目运营维护期主要完成前期已完成项目的运营和维护工作以及部分子项目的建设。运营和维护工作的好坏直接影响到项目的经济价值和使用寿命，进而影响到项目全生命周期的成本。首先要有一套科学合理的运营和维护计划，要从项目全生命周期出发，建立长远和整体规划，并定期对项目进行检查维护，提前发现隐患，减少隐患带来的维护成本；然后要合理运用各种现代化的运营和维护技术，建立科学的研究和论证制度，减少重复修缮带来的资源浪费，对已完工的项目进行全方位和多功能的管理；最后要加强运营和维护人员的管理和培训，提高综合素质，以提供高效周到的服务，提高项目的经济价值，减少运营维护成本。
四、项目全生命周期成本管理优缺点
该方法的优点是：
（1）从项目生命周期出发，强调对项目全生命周期内的成本进行管理，考虑的时间范围更长，更加合理。
（2）将生命周期内各阶段的成本统一纳入考虑范围，指导人们更加全面的从整个生命周期出发，综合考虑各项成本，更加科学合理地进行项目投资决策、设计、施工和运营维护，在保证质量和进度的前提下，实现项目全生命周期总造价的最小化。
（3）项目全生命周期的各个阶段成本是可以被确定和控制的，这不仅是一种可跟踪审计的成本管理系统，还是可以主动控制的成本管理系统，人们可以对各阶段的成本进行管理和控制。
缺点是：
（1）考虑的时间范围较长，涉及资金时间价值，使得计算比较复杂。
（2）所需收集的数据较多，需要明确各阶段的时间和费用。
（3）没有考虑实施过程中的例外情况等。
五、结束语
一个完整的项目包含很多个阶段，即存在一个生命周期。要提高项目成本管理的准确性就必须从项目的全生命周期出发，将項目全生命周期思想融入成本管理中，在全生命周期内综合考虑项目各阶段的造价成本。本文先从项目全生命周期出发，对造价成本进行定义，并针对不同阶段提出建议，最后分析了该方法的优缺点，为以后确定和控制项目工程造价成本，提高项目投资决策水平和投资效益提供参考。
参考文献：
[1]宋蕊，刘景园.浅析全生命周期造价管理理论在决策阶段的应用[J].科技资讯，2009，01：246+248
关键词：价值工程 项目投资决策 原则
一、价值工程的基本原理与工作过程
价值工程是一项有组织的创造性活动。由于提高项目的价值是一项创造性活动，需要有技术创新。不论提高功能或降低成本，都必须创造出新的功能载体或者创造新的载体加工制造的方法。同时，开展价值工程活动还必须有一个完整的组织结构系统，把所涉及到的各方面人员，如施工技术、施工管理、质量安全、材料采购等，组织起来，沟通思想、交换意见、统一认识、发挥集体力量，协调行动，才能实现项目既定的目标。
价值工程的核心―功能分析。由于价值工程是在适应现代市场经济体制的背景下诞生的，因此满足使用者的功能需求为其基本出发点。在投资项目的设计阶段，要对产品的结构和功能进行分析，从而确定哪些是必要功能或不必要功能、哪些是过剩功能或不足功能，又要计算出不同方案的功能量化值，并系统研究功能与成本之间的关系问题。
根据价值工程原理，结合投资项目的特点，价值工程的工作过程有以下五个阶段：（1）对象选择：确定投资方向及投资对象。（2）信息资料的收集：确定投资对象的功能成本、功能要求等。（3）功能系统分析：分析哪些是必要功能或不必要功能、哪些是过剩功能或不足功能，通常采用10分制对各功能进行评分，确定各功能在整个项目中的权重因子。（4）方案创建与评价：首先计算各功能系数，将各方案的得分值乘以相应的功能权重因子即可得到各功能加权得分，并把每个方案的功能加权得分相加得出所有方案的功能加权分总和，各方案的功能加权得分与总和分数的比值就是各方案的功能指数；其次计算各方案的成本系数，把各方案的投资成本相加得出一个总投资额，各方案的投资额与项目总投资额的比值即为成本指数；最后计算各方案的价值系数，即功能指数与成本指数的比值。（5）方案创新的技术方法：通过分析和筛选，进一步发展完善可行的建议方案，形成提案，并分析每个提案如何实现功能要求，能否满足建设单位和市场的需求，实现既定功能要求的最低成本等。（6）方案评价与提案编写：分析每个方案的优缺点，并编写具体的实施提案等。
二、项目投资决策的基本原则
项目投资决策是一个完整的动态过程，它包括对拟建项目的必要性和可行性进行研究论证，也包括对项目投资方案的制定和选择，还包括对投资方案的评估和审批。为了保证投资项目决策的成功，在决策过程中，必须遵循一定的原则。
在决策过程中必须尊重客观规律、按照一定的科学决策程序进行决策，就是坚持“先论证，后决策”的原则，必须做到先对项目进行调查研究和论证，然后进行决策，杜绝“边投资，边论证”，更不应该采取“先决策，后论证”的违反客观规律的做法，投资项目如果不按科学程序进行，不能正确反映客观实际，必须导致事倍功半，欲速不达，贻误决策的及时性，影响决策的正确率，妨碍国民经济投资事业的健康发展。
投资项目建设必须带来经济效益，必须以提高投资的经济效益为中心。投资经济效益有微观经济效益与宏观经济效益之分，有近期经济效益与远期经济效益之分，因此，在投资项目决策中必须坚持微观经济效益与宏观经济效益相统一的原则，坚持近期经效益与远期经济效益相统一的原则。只有这样，才能实现社会主义投资项目建设的目的。
多年来的实践证明，决策者不承担风险，导致主观决策，盲目投资，不遵守科学的决策程序的现象屡见不鲜，不承担风险的决策体制是盲目投资，是争项目，不讲经济效益的重要因素，建立责、权、利相结合的投资决策责任制，是确保项目决策的科学性，避免和减少投资项目决策失误的重大措施。投资决策责任制建立后，还应有决策监督制度和法律制度的有力保证，对那些认真负责，具有高度责任心并在工作中取得卓越成绩者，要给予应有的奖励和鼓励，对于，造成决策失误，给国家经济建设造成重大损失和浪费者，要追究其法律责任，做到奖惩分明。
三、价值工程应用于项目投资决策
项目投资决策是企业所有决策中最为关键、最为重要的决策，投资决策的失误也是企业最大的失误，一个重要的投资决策失误可能会使一个企业陷入困境，甚至破产。
通过对产品的功能进行分析，研究如何在确保产品的必要功能得以实现的前提下所消耗的成本最低。而建设项目投资决策的过程就是选择最佳方案的动态过程，因此，在对建设项目的投资进行决策时，可以借助价值工程的方法，将提高功能和降低成本统一到投资决策项目中去。确定型项目投资决策是指拟建项目在未来可能发生的情况和有关数据已知或可以加以控制的情况下，在各种项目中间或各方案之间做出最佳选择。
综上所述，项目投资决策决定着企业的未来，正确的项目投资决策能够使企业降低风险、取得收益，糟糕的投资决策能置企业于死地，所以，我们理应经过深思熟虑并在正确价值工程原理的指导下做出正确的项目投资决策。参考文献：
[1]祝丹梅.基于实物期权理论的项目投资决策方法研究[D].东北大学，2009.
[2]翟华明.投资项目财务评估方法研究[D].哈尔滨工程大学，2004.
关键词：投资决策 会计盈亏平衡 财务盈亏平衡
投资决策是关乎企业生存和发展最重要的决策，特别是长期投资项目，其收益和成本存在诸多不确定性因素，难以进行准确预测，因此项目投资前须进行风险性投资分析，其方法主要有概率分析法、敏感性分析法、盈亏平衡分析法等。概率分析法是通过发生概率来调整各期的现金流量并对风险投资做出评价的方法；敏感性分析是衡量不确定性因素的变化对项目评价指标的影响程度的分析方法。本文主要研究的是盈亏平衡分析。
盈亏平衡分析是通过计算某项目的盈亏平衡点对项目的盈利能力及投资可行性进行分析的方法，通过分析产品销量、单价和成本的数量关系，求出不盈不亏的最低销售量，从而控制企业盈亏平衡。盈亏平衡点越低，说明项目抗风险的能力越高，因此管理者进行投资决策时通常会重点关注盈亏平衡点。盈亏平衡点包括会计盈亏平衡点和财务盈亏平衡点。本文对两种盈亏平衡点的分析是基于一系列的前提假设进行的，主要有：
1.总成本TC由固定成本F和总变动成本TV构成，折旧D在项目寿命期内每年都相等，且折旧构成固定成本F的其中一部分，那么F-D就是固定成本中的付现成本，变动的付现成本为VQ，则总的付现成本为VQ+F-D。
2.假设期末无残值及垫支资金回收等现金流入。
3.项目经营期间，每期的收入、各项成本均相等。
4.假设收入只包含营业收入，且营业收入与单价、销售量成正比，产品单价在任何销售水平上都相等。
5.在计算财务盈亏平衡点时，假设项目的初始投资是在项目开始时一次性投入，且每年的营业现金净流量都相等。
一、会计盈亏平衡
会计盈亏平衡点是指使公司的净利润为零时的销售水平。净利润就是营业收入扣除所有的支出（包括固定性和变动性支出），再扣除所得税后的收益。其中，在一定时期和一定业务范围内，固定成本不受业务量增减变动的影响且保持不变，而变动成本发生总额随业务量的增减正比例变动，但单位产品的耗费保持不变，即：
式中，表示达到会计盈亏平衡时的销售量，表示单价，表示单位变动成本。
图1说明了会计上达到盈亏平衡时相关要素之间的关系情况：
由上图可知：
（1）销售收入与总成本的交点即会计盈亏平衡点，该点所对应的销售量即达到会计盈亏平衡时的销售量，此时销售收入恰好弥补了固定成本和变动成本，当销售量大于时才能盈利。
（2）企业会计上存在盈亏平衡点的前提是销售收入与总成本有交点，即单价需大于单位变动成本。
（3）企业若想在投资中尽可能降低经营风险，保持较低的会计盈亏平衡点，可通过以下途径：降低固定成本；降低单位变动成本；适当的提高单价。这些途径均会使图中盈亏平衡点左移，如此，企业的安全边际将提升，风险降低。
二、财务盈亏平衡点
财务盈亏平衡点指使项目净现值为零时的销售水平。净现值是指投资项目投入使用后每期的营业现金净流量按资本成本率或企业要求达到的报酬率折算为现值，再减去初始投资以后的余额。
式中，Q表示达到财务盈亏平衡点时的销售量，C表示项目的初始投资，niPVIFA，表示建立在项目寿命期和公司资本成本率基础上的年金现值系数。
目前国内诸多学者认为财务盈亏平衡点如图2所示：
图2中，收入现值与成本现值的交点就是财务盈亏平衡点，此时收入现值恰好弥补了成本现值，当销售量大于时才能盈利。该图较为恰当地表示了收入现值与成本现值的平衡关系，但其缺点是不符合项目净现值的计算过程与步骤，为了更直观地表现出项目投资期内的净现金流量与初始投资成本的关系，本文将财务盈亏平衡点的图像表示为图3，这样就可以清晰的说明达到财务盈亏平衡点时项目投资期内总净现金流量的现值恰好弥补了初始投资成本。
由图3可知：
（1）项目投资期内净现金流量的现值与初始投资的交点即财务盈亏平衡点。当销售量大于时才能盈利。
（2）企业存在财务盈亏平衡点的前提是单价大于单位变动成本。
（3）企业若想在投资中尽可能降低经营风险，保持较低的财务盈亏平衡点，可通过以下途径：降低初始投资；降低成本；适当提高单价。这些途径均会使盈亏平衡点左移，如此，企业的安全边际将提升，风险降低。
三、会计盈亏平衡与财务盈亏平衡的比较与评价
会计盈亏平衡点与财务盈亏平衡点的计算结论是否一致呢？
会计盈亏平衡点与财务盈亏平衡点不相等，追其原因是两者对初始投资的补偿方式不同。对于会计盈亏平衡来说，初始投资按n年平均分摊，每年分摊C/n，企业当年净利润为零时，当年的销售收入弥补当年所有的支出，也弥补了当年应分摊的C/n的初始投资。所有的初始投资就是按此方法在n年中逐期被弥补。然而，财务上的盈亏平衡点投资期内每年销售产生的营业净现金流量当年不弥补任何的初始投资，而是将每年的营业现金净流量折现为投资起点时的现值，累积后一次性弥补全部初始投资。此种方法是基于收付实现制，对于投资起点时的现金支出，用营运期的现金净收入折合至投资起点进行弥补，充分考虑了货币的时间价值。现金净流量折现后的现值少于其原值，所以需要更多的销售收入才能弥补初始投资，因此会计盈亏平衡点与财务盈亏平衡点并不相等，并且财务盈亏平衡点一定大于会计盈亏平衡点。
然而，两种盈亏平衡的计算方法各有优缺点，会计盈亏平衡点计算较为简便，因为产品的单价、固定成本总额和单位变动成本都是固定的已知数，代入数据即可求得结果。但会计盈亏平衡点计算时没有考虑到货币的时间价值，此时的销售额并不能完全弥补初始投资成本，因此严格意义上说，该项目依然是亏损的，而财务盈亏平衡点考虑了货币的时间价值，并且将项目投资期内所有的现金流量都计算在内，因此财务盈亏平衡点对于项目的风险能够进行更准确的评估，从而为投资决策提供更为准确的信息。
参考文献：
[1] 荆新，王化成，刘俊彦.财务管理学[M].北京：中国人民大学出版社，2012（6）.
随着社会经济的不断发展,水利水电工程(以下简称水电工程)项目越来越多,投资规模大型化的趋势也越来越明显。但由于水电工程具有建设规模大、施工工期长、不确定性因素多的特点,仅依靠政府部门的财政支出根本不能解决问题,而项目融资机制在水电工程领域的引入克服了政府直接投资的不足,但市场融资机制的引入为水电工程投资管理提出了更高的要求,这要求使得水电工程在融资的过程中项目评估和项目风险分析变动十分重要。目前,在水电工程的投资决策中主要采用折现现金流量法(DCF),然而水电工程与一般工程不同,投资规模大、建设周期、面临问题复杂是其主要特点,表明水电工程面临的风险“敞口”要宽于其他一般工程。传统的DCF法无法在投资决策中向决策者反映出水电工程的特殊特点,并且会错误估计项目价值,如果在水电工程中使用DCF方法会容易错失投资机会。为了解决DCF法存在的不足,金融领域的期权理论启迪了项目投资分析的新的思想方法,提出实物期权(RealOption)理论。Cox,Ross和Rubin-stein(1979)等提出二叉树期权定价模型,为实物期权应用奠定了基础,并且该模型在各种期权模型广泛应用。该方法依据风险中性原则,在离散时间框架下通过复制投资组合方法对期权进行估值。但是二叉树模型存在的明显缺点就是它只考虑了标的资产价格上升、下降两种状态,明显忽略了保持不变的状态,容易产生计算误差并脱离实际。为了将期权价值计算的误差控制在一定的精确度内,KamiadB等设想在二叉树模型的基础上增加每一期的可能状态以提高计算的精确度。Boyle将二叉树模型拓展为三叉树模型,并且假定上升和下降的幅度是对称的。丁正中,曾慧研究了通过比较二叉树和三叉树实物期权定价模型认为,三叉树模型得出的结论比二叉树更精确。因此,三叉树模型得到了越来越广泛的应用。
2水电工程投资决策的期权特征分析
期权特征分析是实物期权在投资决策中使用基础。水电工程投资决策具有期权特征,有助于从特征特殊性上引入模型和构建投资决策方法。由于水电工程投资过程中风险大、不确定性因素多而引起的,水电工程投资决策期权特征具有不确定性、可延性和一次性。
2.1水电工程投资决策期权的不确定性水电工程投资规模大、建设周期长,如我国三峡水电工程静态投资900亿元,建设周期18年,小浪底水电工程建设周期15年,南水北调工程建设周期更长,建设过程涉及移民安置、工程补偿等一系列社会问题和经济问题,使得工程建设面临诸多不确定性因素,如社会风险、经济风险、技术风险、管理风险、自然风险、政治风险等。由于风险越大,不确定性越大,期权的价值越大,这会使得水电工程期权价值要比一般工程期权价值要大。
2.2水电工程投资的可延性投资决策的可延性是水电工程投资的最大特点,这也是水电工程项目的特性决定的。延期投资可能将获得更多的信息并使投资价值发生变化。水电工程在投资建设过程中面临问题复杂和影响因素众多,有的问题在短期内无法预知,有的是随着水电工程建设不断出现的新问题、新情况,如三峡水利工程建设库区出现“产业空心化”、库区生态不断恶化而引发重庆市第二次“百万移民”;南水北调工程在投资建设上只开建了中线和东线,西线工程被延迟开工。此外,随着水电工程建设的推移,信息的不对称性也会逐渐降低,甚至可能消除。这就会使得选择投资的时机不同,投资收益与风险也就不同。
2.3水电工程投资具有一次性水电工程投资规模大、建设周期长使得水电工程投资不同于其他投资具有重复投资特性,因为水电工程形态位置相对固定,资产流动性较差,容易造成资本沉淀,这些都决定了水电工程投资全部或者部分不可挽回,这些都决定了水电工程投资只能是一次性投资。综上所述,水电工程投资规模、建设周期长、面临问题复杂及影响因素多的特点,使得水电工程项目投资具有不确定下的期权特征,决定了其期权价值不能忽略,而引入实物期权决策水电工程投资具有可行性。实物期权相比传统的投资决策方法更具有投资风险转移功能,更适用于水电工程这样的高风险的项目。
3水电工程的三叉树模型
3.1水电工程三叉树期权定价模型三叉树模型是一个离散时间模型,在金融期权分析中是用树型描述来进行分析。三叉树模型假设标的资产价格运动在[0,T]内过程遵循几何布朗运动:dsS=rdt+σdz(其中,r为无风险利率,σ为瞬时波动率,dz为标准维纳过程),T为期权的到期时间。为了进一步描述期权价格运动,三叉树期权模型将时段[0,T]分成n个相等的部分,其时间间隔数为(式略)
3.2参数的确定由于水电工程本身所具有的特殊性,虽然在形式上水电工程投资决策的实物期权模型与金融期权定价模型相似,但是其参数和变量的内涵是完全不同的,这表明如果将金融期权的三叉树模型引入水电工程投资决策中,就必须要对其变量作出必要的修正。本文根据水电工程的特点介绍其各参数的确定。
3.2.1水电工程预期收益现值V0与金融期权相对应,水电实物期权标的资产就是水电工程项目本身,水电项目分公益性项目和盈利项目,由于公益性项目其现金回收期长和低,本文探讨的对象,本文探讨的是水电盈利项目,水电工程预期收益价值就是水电工程运行期所产生的预期现金流量现值。(式略)
3.2.2水电工程项目投资成本现值I水电工程生命周期分为规划阶段、建设阶段、运行阶段和退出阶段,其投资成本主要集中在建设阶段和运行阶段,即建设成本和运行成本。为此,其投资成本的折现值如:(式略)
3.2.3水电工程项目价值的波动率σ水电工程收入影响因素众多,既包括宏观因素、行业因素也包括工程运行自身因素,此外环境因素也是水电工程收入的主要影响因素,如气候变化、降水量、气温、水文等。然而,我国水电价格目前还是由国家统一定价,近年来的能源领域的市场化改革,使得将来电价会和其他商品一样由市场确定。作为一般产品价格波动估算方法,主要包括相关价格数据估计法、条件自回归异方差法、产品价格波动法、和专家估计法等。
3.2.4无风险收益率r水电工程项目无风险收益率可以选择水电工程期权期限相同的国债利率作为无风险利率。其定价公式为(式略)3.2.5距失去投资机会的时间T水电工程项目投资与其他工程不同,其投资收益是水电工程项目运行后,因此水电工程的期权期限应为工程的运营期。将期权期限分成的时间间隔数为(式略)
关键词：中小房地产企业非线性盈亏平衡法敏感性分析事故树风险评估
非线性盈亏平衡分析法下中小房地产企业风险分析
盈亏平衡分析法就是通过确定盈亏平衡点，找出拟开发项目建成以后的盈亏界限，确定合理的开发面积，了解项目承担风险的能力。根据建筑成本及销售收入与销售量之间是否呈线性关系，盈亏平衡分析又可进一步分为线性和非线性盈亏平衡分析；在实际房地产投资中经常会遇到的情况是开发建筑面积与成本并不成线性关系。房屋销售也会受到市场和消费者的影响，销售收入与销售量也不呈线性变化关系。项目总成本与建筑面积不成正比的原因有两方面：一方面是项目的规模经济性，即项目达到一定的经济规模后，面积增加，单位建筑面积的成本有所下降；另一方面是项目的规模不经济性，即当项目规模超过某一限度时，正常的建筑材料、动力设备、机械设备等已经不能保证供应，正常的生产班次也不能完成任务，需加班加点，增加劳务费用；因而成本函数也变成了非线性关系。
如图1所示，总成本曲线和销售净收入曲线有两个交点，即有两个盈亏平衡点Q1和Q2；注意：在这里，利润即总收入和总成本函数之间的垂直距离，在建筑面积为Q0时最大。在两个盈亏平衡点中，只有第一个，即与建筑面积Q1对应的平衡点才是相关的。当中小房地产企业开始建造时，管理当局通常预期会亏损；这时，就需要知道建筑面积达到多少才能从亏损变为盈利。在图1中，企业希望尽快达到盈亏平衡点建筑面积Q1，然后向利润最大的建筑面积Q0移动。但理性的房地产企业不会使建筑面积超过Q0，因为这会导致企业利润的减少。理性的管理者不应把建筑面积设定在第二个盈亏平衡点所对应的Q2上的。
从图1可看出，有两个盈亏平衡点，有一个最佳盈利建筑面积点Q0，这与线性盈亏平衡不同，因此并非建筑面积越大，盈利越多。通过以上的分析不难看出非线性盈亏平衡分析的优缺点：优点：中小房地产企业对开发项目一方面需要对项目的一些主要参数如销售量、售价、成本做出估计，另一方面某些经济数据如总投资额、收益率还不容易确定。因此，运用非线性盈亏平衡分析法对高度敏感的销售量、成本、利润等因素进行分析，有助于了解项目可能承受风险的程度；缺点：非线性盈亏平衡分析不能揭示产生项目风险的根源，虽然我们知道降低盈亏平衡点可以降低项目风险，但是如何降低，应该采取哪些措施或通过哪些有利途径可达到这个目的，盈亏平衡分析法没有给出答案。
基于敏感性分析法的中小房地产企业风险分析
（一）多因素敏感性分析
为了确定有哪些因素影响目标指标（包括净现值、内部利润率、投资回收期等），我们一般选择投资总额、经营成本、销售价格、销售量等作为可能的影响因素；单因素敏感性分析是假设只变动一个影响因素，其他因素不变；而多因素敏感性分析则允许多个影响因素同时变动，以查看综合影响后，目标指标的变动趋势和程度。本文认为针对中小房地产企业经营的项目而言，不确定性因素往往是同时变化的，不存在单因素变动的可能，因此下文将以一个案例运用多因素敏感性分析法进行分析。
假定某项目的初始投资为85000元，年租金收入为17500元，年经营费用为1500元，项目寿命为10年，资产残值为1000元，基准收益率为13%，现在就初始投资和各年租金收入对该项目进行双因素敏感分析。
设X=初始投资变化的百分数；Y=同时改变的年租金收入的百分数
则净现值NPV=-85000（1+X）+17500(1+Y){1/1+13%…+…1/（1+13%）′°}-1500{1/1+13%…+…1/（1+13%）′°}+1000/（1+13%）′°=4765.8-85X+94Y
当NPV≥0时，该方案盈利在13%以上，即4765.8-85X+94Y≥0，Y≥0.89X-0.05将不等式画在平面图上就得到图2所示的两个区域，斜线上的点表示NPV=O；
斜线以上的区域表示NPV>0；斜线以下的区域表示NPV<0。图2中AOB表示初始投资增加而年租金收入减少时，NPV仍大于零，但这个区域面积很小。
（二）敏感性分析的优缺点
优点：通过敏感性分析，可以找出影响项目经济效益的关键因素，使项目分析人员将注意力集中在这些关键因素上，必要时可以对某些最敏感的关键因素重新预测和估算，并在此基础上重新进行经济评价，以减少投资的风险。
缺点：敏感性分析不能表明这种风险的发生概率有多大，无法定量测出风险值的大小。对于不同的项目，各个不确定因素发生相对变动的概率是不一样的，因此两个同样敏感的因素，在一定的不利的变动范围内，可能一个发生的概率很大，另一个发生的概率很小，这也是敏感性分析解决不了的。
基于事故树分析法的中小房地产企业风险分析
决策树法是一种用来分析和进行风险估计的方法。决策树法主要适用具有某些可以确定的结果的问题和多阶段决策分析；在运用中通过不断的“剪枝”，最终确定最好的决策方案。基于决策树原理演化出了可以针对中小房地产企业风险分析的事故树分析法。
通过事故树分析法，可以利用树状图形由上朝下分枝，越分越细的特点，事先对可能引起房地产投资风险损失的风险事件进行研究，对引起风险事件并导致风险损失的各种原因进行逐级详细分析，最后确定风险因素。在房地产投资风险识别中，事故树分析法不但能查明开发项目的风险因素，估计出导致风险事件的各个基本事件的主次程度，还可通过运用数理统计等相关知识和历史资料求出风险事故发生的概率。一个可能的住宅滞销的潜在风险事故树见图3。
例如，如对某住宅销售风险的识别可通过图3所示的事故树来识别：房地产产品滞销的原因可能是因为开发商投资决策失误和营销策略不当等，而投资决策失误又可能是因为投资时机、物业位置和物业类型等选择不当，逐级往下，越分越细，最后形成一个事故树，房地产滞销的风险因素也就全部识别清楚了。
参考文献：
证券融资是市场经济融资方式的直接形态，公众直接广泛参与，市场监督最严，要求最高，具有广阔的发展前景。证券融资主要包括股票融资、债券融资、基金融资和衍生产品融资，并以此为基础进行资本市场运作。
一、股票融资优缺点
股票按股东的权利和义务可以分为优先股和普通股两种。优先股融资没有固定的到期日，无需偿还本金；股利的支付固定，且有一定的弹性；而且可适当增加公司信誉，加强公司借款能力。但筹资成本较高，筹资限制较多，财务负担较重。而普通股融资筹措的资本具有永久性，无到期日，不需归还；筹资没有固定的股利负担。而且发行普通股筹集的资本是公司最基本的资金来源，可作为其他方式筹资的基础，尤其可为债权人提供保障，增强公司的举债能力；另外，由于普通股的预期收益较高，并可一定程度地抵消通货膨胀的影响，因此普通股筹资容易吸收资金。但普通股的资本成本较高。首先，从投资者的角度讲，投资于普通股风险较高，相应地要求有较高的投资报酬率。其次，对筹资来讲，普通股股利从税后利润中支付，不具有抵税作用。此外，普通股的发行费用也较高。而且以普通股筹资会增加新股东，这可能分散公司的控制权。
二、债券融资优缺点
债券种类很多，国内常见的有企业债券、公司债券和可转换债券。企业债券要求较低。公司债券要求则相对严格，只有国有独资公司、上市公司、两个国有投资主体设立的有限责任公司才有发行资格，并且对企业资产负债率以及资本金等都有严格限制。可转换债券只有重点国有企业和上市公司才能够发行，它是一种含期权的衍生金融工具。债券融资的优点：还款期限较长，附加限制少，市场利率比较低，融资成本不高；保障控制权；可利用财务杠杆作用。但筹资风险高，特别是长期债券，面临的利率风险较大，而又欠缺风险管理；限制条件严格，手续复杂，对企业要求严格；筹资数量有限，还款约束强，必须控制好还款风险。
三、基金融资优缺点
基金是一种积少成多的整体组合投资方式，即投资者将资金交给专业机构（基金管理人）管理，这些专业机构根据法律、法规、基金契约规定的投资原则和投资组合的原理，进行分散投资，趋利避险，以达到分散投资风险，并兼顾资金的流动性和安全性而获利的目的。
基金融资的投资选择相当灵活多样，从而使基金的收益有可能高于债券，风险有可能小于股票。基金对投资的最低限额要求不高，可以最广泛地吸收社会闲散资金，汇成规模巨大的投资资金。基金实行专家管理制度，可以最大限度的避免投资决策失误，提高投资成功率。总之，对于那些资金不多，或没有时间和精力，或缺少证券投资专门知识的投资者而言，是甚佳的投资选择。但基金融资也有其缺点：他无法分散基金投资中单个投资的固有风险；需要有比较专业的管理人员，受到技术，知识的限制；基金运作过程中所涉及的费用很多。
四、金融衍生工具融资优缺点
可行性研究的方法是融合工程、技术、经济、管理、营销、财务和法律等专业知识和分析方法加以运用，并在实践中不断总结和创新而形成的方法体系。主要数据资料来源国家权威统计部门、协会、中商情报网细分市场数据库等。
可行性研究的方法体系由三部分构成：哲学方法、逻辑方法和专业方法。
1、哲学方法
哲学方法是关于认识世界、改造世界、探索实现主观世界与客观世界相一致的最一般的方法。
2、逻辑方法
逻辑方法是用概念、判断、推理、假说等逻辑思维形式，对事物进行归纳、演绎、综合。
3、专业方法
专业方法是各门学科中常用的研究方法。研究的专业方法具有综合性、专业性、创新性的特点。
方法作用
可行性研究报告是在制定某一建设或科研项目之前，对该项目实施的可行性、有效性、技术方案及技术政策进行具体、深入、细致的技术论证和经济评价，以求确定一个在技术上合理、经济上合算的最优方案和最佳时机而编制的书面报告。
可行性研究报告主要内容是要求以全面、系 统的分析为主要方法，经济效益为核心，围绕影响项目的各种因素，运用大量的数据资料论证拟建项目是否可行。对整过可行性研究提出综合分析评价，指出优缺点 和建议。为了结论的需要，往往还需要加上一些附件，如相关数据、论证材料、计算图表、附图等，以增强可行性研究报告的说服力。
可行性研究报告是确定建设项目前具有决定 性意义的工作，是在投资决策之前，对拟建项目进行全面技术经济分析论证的科学方法，在投资管理中，可行性研究是指对拟建项目有关的自然、社会、经济、技术 等进行调研、分析比较以及预测建成后的社会经济效益。在此基础上，综合论证项目建设的必要性，财务的盈利性，经济上的合理性，技术上的先进性和适应性以及 建设条件的可能性和可行性，从而为投资决策提供科学依据。
可行性研究报告格式
1、总论
项目提出的背景(改扩建项目要说明企业现有概况)，投资的必要性和意义、研究工作的依据和范围;
2、需求预测和拟建规模
国内外市场需求情况的预测、国内现有生产能力的估计、销售预测、价格分析、产品竞争能力、进入国际市场的前景等、拟建项目规模、资金来源、投资总额、产品方案和发展方向的技术经济比较和分析;
3、资源、原材料、燃料及公用配套设施情况
经过储量委员会正式批准的资源储量、品位、成分以及开采、利用条件的评述、原料、辅助材料、燃料的种类、数量、来源和供应情况、所需公用设施的数量、供应方式和条件;
4、建厂条件和厂址方案
地理位置、气象、水文、地质、地矿条件和社会经济状况、交通运输及水、电等的现状和发展趋势、厂址方案比较与选择意见;
5、设计方案
项目的构成(包括主要单项工程)技术来源和生产方法、主要技术工艺和设备选型方案的比较、引进技术、设备的来源国别，与外商合作的技术方案、全厂布置方案的选择和工程量估算、公用辅助设施和交通运输方式的比较和选择;
6、环境保护
环境现状、预测项目建设对环境的影响、提出环保与三废治理方案;
7、企业组织、劳动定员和人员培训
8、资金筹措和利用外资方案：
资金用途，主要采购内容和采购方案、列出主要设备、材料清单(含数量、型号和主要技术参考等)合资期限、出资方式、外汇平衡、偿还方案等都要做出明确交待、
9、经济评价
10、附件
“附件”是可行性报告的依据，也是其组成部分，一般应包括的内容：项目建设单位委托书、项目建议书批件、地质报告、产品检测报告、环境分析报告、资金来源意向证明、征地和外部协作条件的意向性协议、其它等。
建设项目可行性研究是运用多学科专业知识的综合性复杂系统工程,是建设项目前期工作的一项重要内容、建设项目可行性研究的质量直接影响着项目的投资决策水平、做好建设项目前期工作特别是可行性研究工作,对提高建设项目投资效益,保持经济持续、快速、健康发展意义重大。
11、社会及经济效果评价 周期长 资金回收快 效益好 可持续发展时间长
12、可行性研究结论与建议
项目可行性研究的意义
1投资项目评估的重要性
项目决策是项目投资建设的重要内容和关键环节,决策是否科学,对于减少项目实施过程中的损失,缩短建设工期,提高投资效益关系密切,是决定投资效果好坏的关键因素之一。而项目评估是潜在投资者投资决策的基本依据,其结果也是项目融资机构贷款的依据,一旦项目评估结论对可行性研究报告予以肯定,投资决策形成,项目评估即宣告投资前期准备工作的结束,项目将进入实施阶段。只有选准选好项目,并进行高质量的评估,才能保证项目决策的正确性。项目评估是在可行性研究基础上,重点评价拟建项目是否符合国家的有关政策、法令、国家宏观经济要求、国民经济长远规划、行业规划、产业政策、国土与环保要求;布局是否合理,在技术与工艺上是否可行;经济效益与社会效益是否良好,最终对项目取舍进行决策的工作。
2目前投资项目评估存在的问题及原因分析随着我国投资体制改革的不断深化,投资主体对项目评估的质量提出了更高的要求,投资项目评估工作中存在的问题就更加突出了。主要表现在以下几个方面。
2.1从投资主体来看很多投资人特别是自有资金者不重视项目评估,他们考虑更多的是自身的经济利益,未考虑国家对投资方向、社会效益、城市规划、可持续发展等的综合要求。其次,缺乏投资的法律责任制和经济责任制,对评估者、决策者约束力不强,使项目评估工作的作用受到限制,失去其真实的目的。此外,一些投资项目尤其是政府参与投资的项目,投资人受到的行政干预较大。
2.2从评估从业人员来看我国从事项目评估工作的评估人员大体分为两类:一类是理工科出身的工程技术人员,另一类是文科出身的经济工作者。前者缺乏经济管理知识,只能根据既定的评估方法与经济参数照猫画虎,使评估变成了程序化的数学操练;后者缺乏工程项目专业知识,对项目的技术细节不了解,不能根据项目实际情况,具体地分析项目技术上的可行性和优缺点。
2.3从评估方法来看目前我国大部分的投资项目评估使用的方法比较落后,当前科技发展日新月异,新技术、新产品、新产业不断涌现,同时全球经济一体化的进程加快。显然,传统的项目评估方法既不能与我国当前的经济发展相适应,也不能很好地与国际上通行作法接轨。
2.4从评估的具体操作来看目前在这方面存在的问题也比较多,主要如下。
(1)市场预测不全、不准。研究产品在市场的前景是拟建项目的基础性工作。但目前我国处于深化改革,进一步完善社会主义市场经济的阶段,供需市场还不完善,市场经济环境很不稳定,同时国内经济运行的信息渠道不是十分发达和畅通。
(2)评估数据不准、不全,信息非共享。评估数据是进行技术经济评价的前提条件。实际评估中应用的一些定额已经过时,不能体现当前的劳动生产率水平和物价水平,一些类似工程的信息很难获取,导致很多重复性工作。
(3)技术评估易受忽视,很少深入进行。技术评估是投资项目评估的重要环节,在当今强调效益的市场中,只重视市场、财务和经济效益分析,忽视技术和设计分析,以为只要有市场,就会有经济效益,忽视产品、项目本身的技术质量。
(4)片面重视财务评估,忽视国民经济、社会效益和可持续发展等方面的评估。诚然财务评估是项目评估的关键,但国民经济、社会效益和可持续发展问题也非常重要。
(5)对项目的不确定性分析不够,不确定性分析包括盈亏平衡点分析、敏感性分析和概率分析等,它也是比较重要的一步,可以较早的预测项目风险。但目前咨询部门编制的项目建议书、可行性研究报告和专家的评估都只重视投资分析和几个经济指标,如净现值、内部受益率和投资回收期等等,致使项目实施后出现很多问题。
3改进投资项目评估工作的对策
以上所提到的项目评估中出现的诸多问题导致的结果都是相同的,就是使项目评估的准确性大大降低,不能给决策者提供准确的信息,往往导致决策者做出错误的判断。这些问题如果不能得到很好的解决,将使我国的投资项目的效益大打折扣,带来较坏的影响,因此,对这些问题的解决迫在眉睫。
3.1深化投资体制改革,理顺投资主体关系减小政府对投资项目的政策性指令,政府主要起监督管理作用,加强投资项目的立法工作,明确投资者的责任,实行项目责任终身制,出了问题严惩不贷。这样投资者为了减少投资风险,提高投资效益,必然会重视评估工作,对其提出较高的要求。
3.2努力提高从业人员的知识水平,改善他们的知识结构,培养复合型的评估人才加强对从业人员的培训,在大专院校设置相关专业课程,进行统一的执业资格考试;进一步开放评估咨询行业市场,使评估企业接受市场的检验,优胜劣汰,适者生存。
3.3不断更新评估方法,跟上发展的潮流加强项目评估工作的国际交流,引入适合当前经济发展的并能很好地与国际惯例接轨的评估方法,应简化评估程序,突出评估工作的重点。
3.4重视实际评估工作中每一环节,提高评估工作的准确性(1)做好市场预测工作,深入地进行市场调查,对投入品与产出品都要调查,注意价格取值。(2)加强投资项目评估信息网络的建设,建立网上数据库,保证各类数据经常更新,报道行业政策、信贷政策、市场主要行业和主要产品的市场信息最新动态和典型项目评估情况等信息。(3)对技术评估工作提高重视程度,建立行业专家库,同时最好要求可行性研究报告中提供多套技术方案,这样便于进行多方案比较,从中择优。(4)注意经济效益的同时注意保证社会效益,充分考虑对环境的影响,在评估工作中认真分析环境因素以适应可持续发展的需要。(5)做好不确定性分析,预测项目可能遇到的风险,提前做好风险防范措施,有备无患。
近二十年来，我国建筑行业先后实行了项目法人责任制、招投标制以及建设监理制等制度，其中各项制度都具有自身的优缺点。就我国目前的状况而言，仍然存在许多建筑施工企业没有重视起项目成本管理工作，没有真正认真开展相应的成本管理工作，这主要是受到了企业短期行为的影响。但是如果从长远发展考虑的话，要想使企业能够得到更好的发展，延长企业生命周期，强化自身的竞争力，通过改善项目成本的估算能力无疑是一种很好的手段，通过成本与建筑质量之间的协调与平衡来达到促进自身发展的最终目的。如果从盈利角度来考虑的话，在当前市场竞争日趋激烈的今天，企业的各项运营成本逐渐上涨，在这样的背景下建筑施工企业的盈利能力受到了很大的影响。为此，只有通过对工程项目以及相应建筑工程的建造进行有效的估算，对前期的成本控制工作进行掌控才能够确保建筑施工企业能够在保质保量的前提下最大限度的获取利润。并且从风险角度出发的话，鉴于建筑施工企业的许多项目都是具有较长周期，并且投入相对较大的项目，这使得前提的控制工作显得至关重要。
2当前房地产开发项目前期成本控制方面存在的问题
对于房地产开发项目来说，虽然在前期阶段的成本费用较少，但是其对于项目的整体质量效果却具有至关重要的影响作用。限于种种客观因素的限制使得我国当前在前期的成本控制方面存在较多问题。首先，问题体现在重视程度不足上，目前许多开发商都缺少对决策阶段成本控制应有的认识，造成了策划报告水平较低、操作性较差的问题，在决策中经常会出现各类问题和意外，产生了大量的资金浪费问题。与此同时，在项目的可行性研究上也缺少应有的科学合理性。对于项目开发而言，其可行性大小在很大程度上关乎着项目的成败，如果一味的生搬硬套很有可能会面临失败。此外，我国许多房地产开发商在项目成本的估算上也存在较大问题，不能精确的对项目成本进行估算。成本估算是成本控制的重要基础，属于一项动态性较强且连续的工作，估算的结果虽然并不是最终的结果，但是对于成本的控制来说却具有较强的借鉴参考价值，如果估算的准确性较差的话，将会影响到整体的成本控制水平。
3房地产开发项目前期成本控制的相关建议
3.1做好投资决策阶段的成本控制工作房地产开发项目前期的成本控制主要受到项目区位以及项目方案选择的影响。其中项目区位的选择将在很大程度上决定着项目的成本费用，具体表现为土地成本上。而在项目方案的选择上，如果选择了适合自身的开发方案可以有效地降低开发成本，反之则会使开发成本上升。针对投资决策阶段的成本控制特点，我们应当采取有效的手段和措施。投资决策阶段属于一个不断深化的过程，项目开发的成败在很大程度上都受到此阶段的影响，因此在进行投资决策前要对市场进行有效的预测，在可行性等方面加大研究力度，确保前期工作的开展能够落实到位。在此期间的成本控制应当主要集中在三方面，首先就是购地方面一定要慎重，对于购地成本应当进行理性控制；其次，还要对市场需求状况进行预见性分析，确保自身开发项目的准确定位；此外，还要对市场的整体走向以及发展趋势进行分析，便于发现自身在未来发展中的主要侧重点，进而做到有的放矢。投资决策阶段属于综合性较强的阶段，在此期间内要充分做好有关的分析和调查工作。房地产开发项目的投资相对较高，如果不在前期阶段对成本费用有个大致的了解很有可能影响到后期的施工建设，进而威胁到项目开发的成败。这使得投资决策阶段的成本控制工作显得至关重要。
3.2进行正确的成本估算工程项目的成本估算工作是一项系统性和完整性较强的工作，要想做好成本估算工作必须保证项目成本估算的各相关属性。首先，就要正确的确定成本估算对象。通常情况下，在此阶段分为两项任务，分别是合理划分工程项目成本估算对象以及正确建立成本估算明细账。在划分工程项目成本估算对象方面，大多应当根据施工合同中的内容以及施工生产的自身特点等具体实际情况，朝着有利于工程项目管理的目的来予以确定。对于那些规模相对较大，并且还有不同施工单位施工的单项工程，应当将该项目依照不同的施工单位予以划分，将分项工程作为估算对象以便强化对成本的分析和绩效考核水平。而对于单一的工程项目以及那些由单一施工单位、工程规模相对较小的单位施工的工程，可以采取合并的形式，将其作为一个成本估算对象。而成本估算明细账的建立则是应当在成本估算的对象确定后进行的。要求所有的原始记录都应当严格按照相应的成本估算对象填制。设置成本明细账的主要目的在于能够方便各个成本估算对象所负担的费用成本。对于建筑施工企业来说，在进行工程项目成本估算的过程中还应当遵循一定的原则，根据原则来进行工作。即对于那些能够分清受益对象的直接计入，而对于不能够有效分清受益对象的则要根据一定的手段来予以分配计入。具体的费用估算包括人工费的估算、材料费的估算、机械使用费的估算、其他直接费用的估算以及间接费用的估算。而各项费用的具体计算方法则要根据各项费用的实际情况来予以选择和制定。
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