时间：2023-07-16 08:30:08
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近年来，渝中区危旧房动迁17万人，却创造了无重大安全事故、无、无大规模集访的“三无”奇迹。
奇迹的背后，是渝中区的六字秘诀：风险评估机制。
未雨绸缪
雨后，十八梯一家院里花开了。
阳光舔上残墙，像一幅油画。
“莎，快把麻将桌子摆起。”张先珍一见天晴就手痒。
“我洗衣服呢！”儿媳王莎在屋里答。
屋子没阳台，院里十几家人都看天洗衣服。
“最近天天下雨，家家都堆满了脏衣服。”王莎忙着到院里抢晾晒地盘。
屋子很小，只有30平方米，张先珍老伴留下的。
进门是小厨房，往里是木板隔出的两个单间。
最里一间屋，完全没光，如同深穴。床尾一个泡沫箱是衣柜，床头板凳就是桌子。
张先珍在“穴”里，一住就是40年。
邻里很和睦，偶尔也有磕绊。
前两天，十几家人就吵了一场――暴雨堵了下水道，淹了好几家人。
下水道很脆弱，一遇暴雨就堵。找人疏通下水道，花了200元。为凑钱，十几家人闹了别扭。
结婚八年了，王莎还是不习惯，“十几家人共用厕所，洗澡、方便就像农民工赶春运”。
“王莎们”的烦恼让市领导揪心。
“2008年，书记要我们用两年时间，打一场危旧房改造的渝中会战。”渝中区区委书记刘强说。
渝中会战，要动迁17万人。
“动迁就像火药桶，一点火星就会引发。”刘强说。
如此浩大战役，如何防止火星溅起？
“我们决定建立危旧房改造风险评估机制。”刘强说。
事前票决
2010年6月19日，大雨。
天凉，适合睡懒觉，邝婉玲却起了个大早。
她一夜没合眼。
“今天，我们要投票表决十八梯片区拆不拆。”邝婉玲很兴奋。
去年，一场大火烧疼了邝婉玲。
“电线老化起火引燃木头，烧了一大片。”邝婉玲说。
邝婉玲和爱人都下岗了，为供女儿读书，两口子摆了个烟摊。
“一把火将烟都烧光了。”邝婉玲一脸凄恻地说。
无地容身，重新弄了个屋顶，邝婉玲一家又搬了回来。
“我同意改造，再也不想住下去了。”邝婉玲满眼企盼。
响水桥社区早已挤满了人。
邝婉玲钻进人堆，掏出“民意调查意见书”，郑重放入投票箱。
晚上，邝婉玲又失眠了，她忧心投票结果。
第二天，吃过午饭，邝婉玲就急匆匆往杏林中学赶。
投票结果将在这里揭晓。
下午3点，六个全封闭投票箱抵达。
邝婉玲的心，七上八下晃荡起来。
下午4点半，唱票人员高呼：赞成票占总票数的96.1%，十八梯片区危旧房改造工程通过民调。
掌声雷动，整整五分钟。
邝婉玲咧嘴笑着，手都拍红了。
“推行风险评估机制的第一招，就是实行事前票决，把是否拆迁的选择权交给百姓，九成居民赞成才能启动拆迁，否则就暂时搁置。”刘强说。
事前票决，将“我替你做主”化为“我们共同做主”。
老百姓一同意，复杂的事就变简单了。
自选评估
“听说没得？”
“听说啥子？”
“政府让我们自选评估机构，喊投票了哟！”
一夜间，对话传遍解放东路危改片区。
2010年7月8日，望龙门房管所沸腾了。
赶来投票的居民，挤满整整一院坝。
“大家可以商量，喜欢哪家公司就选哪家。”主持人说。
台下一片欢呼。
“请六家公司做自我介绍。”主持人说。
喧嚣现场一下落针可闻。
“我们将充分考虑近年房地产价格上涨及拆迁特殊性，维护你们的合法权益……”
半小时后，介绍结束。
“下面请动迁户填选评估机构。”主持人高呼。
居民七嘴八舌议论开来。
“选丰泽行嘛，我听说不错。”居民陈刚向邻居建议。
投票持续了一小时。
“开始唱票。”主持人说。
陈刚踮脚观望，心蹦到了嗓子眼。
半小时后，主持人宣布：丰泽行以最高票数当选。
台下掌声响起。
“事前票决后，我们调查发现，以前拆迁事故频发的一个重要原因，就是由拆迁人定评估机构。”刘强说，老百姓认为评估机构与拆迁人一个鼻孔出气，评估不公，所以强烈不满。
如何打破僵局？
“我们决定将评估机构的选择权也交给居民。”刘强说，“将‘我决策你执行’化为‘你决策我执行’，老百姓自然就高兴了。”
“这样搞避免了暗箱操作，很公平。”居民陈刚竖起拇指。
全程追踪
6月初，雨终于下累了，太阳从云里探出头。
归元寺社区氤氲在阳光里，一片金黄。
人们从屋里钻出来，懒坐在阳光下，驱赶满身潮气。
段基惠却躲在屋里生闷气。
社区要动迁了，本该高兴才对，老段怎么了？
“我现在住的房子很小，只有21平方米。”老段嘀咕。
小屋住着三代人。
“我两口子，老母亲，还有儿子。”老段说。
按动迁政策，老段家可获得一套35平方米的安置房。
“房子大了一些，但还是没解决我们三代同堂的困境。”老段说。
“你添点钱要套大点的！”邻居建议。
老段不吭声了。
“我两口子都失业了，哪来钱？”老段有苦难言。
不搬吧，不行；搬吧，困境难改。
老段眉皱成“川”。
这时，敲门声响起。
老段一开门，就看见了渝中区人大常委会主任米绍林的笑脸。
“听说你有困难，我来看看。”
一周后，敲门声又响起。
“给你家解决了一套两室一厅的安置房，再帮你儿子申请了一套廉租房。”米绍林在门外说。
“谢谢……谢谢……”老段哭了。
“针对家家有本难念的经，我们在76个社区设立了民情收集站，对每个拆迁户进行风险评估，一有风吹草动就及时预警。”刘强说。
关键词：集体土地；住宅；拆迁；评估；风险
随着经济在快速发展，城市化进程不断加剧，城市区域在不断扩大，这就加快了农村土地建设。越来越多农村集体土地住宅区被征用为国有建设用地或者是城区基础设施建设用途，面临拆迁及补偿评估问题。拆迁补偿评估业务作为房地产评估机构中的重要内容，直接关系着评估机构的业务来源以及资金收入。由于在集体住宅拆迁过程中存在的一定的利益关系，造成评估过程中出现了诸多问题。通过实践调查分析，当前房屋拆迁评估中，面临着许多风险问题，不仅需要提高评估机构人员的专业知识和业务技能之外还需要保证评估结果不损害被征收房屋人的权益。通过对集体土地住宅拆迁过程中的风险进行分析，在科学、公平、公正地评估原则中，加强防范措施，在评估过程中做到规避风险，提高集体土地住宅拆迁评估工作质量和水平。
一、 农村集体土地住宅拆迁评估中的风险分析
1、拆迁补偿评估中存在的内部风险
农村集体住宅拆迁评估中内部风险包含估价机构本身估计水平以及管理问题造成内部风险问题的存在，具体表现在：估价水平因素影响。拆迁评估前的准备不足影响评估结果，主要包括物资准备：对相关的测量器材，及其类型以及测量的精度标准问题，对拆迁评估工作带来负面影响；拆迁程序问题，由于住宅拆迁评估工作中，没有按照相关业务流程具体进行，导致内部风险加剧。最后，由于拆迁现场对测量结果造成的影响。这些因素都会影响最终的评估结果，甚至可能造成经济纠纷等。在评估业务中，遇到房屋结构不合理、附着物现场测量不规范、现场调查表填写不规范都会影响评估的最终结果。另外在评估机构中，没有按照标准形式填写报告，同样会增加评估风险。这些风险问题很难确定估价对象拆迁补偿的合理性、客观性以及规范性。
管理体制导致内部出现评估风险。针对目前房地产估价结构在集体土地住宅拆迁过程中的管理现状进行分析，由于管理方面存在问题，最终导致评估风险出现。拆迁评估业务人员在培训管理中以及在相关奖惩制度等问题，最终导致评估风险问题影响正常工作。由于缺乏相关的制度保障，在评估工作中不能按照标准进行，缺乏人员、评估时间长等不良因素，最终影响评估报告。
2、农村集体土地住宅拆迁评估的外部风险
土地住宅拆迁评估工作中，其外部风险主要来源于委托方单位的部分人员以及拆迁补偿评估中估价对象产权所有人。其中在委托单位方的部分人员中，由于受到个别人员故意干涉，影响了房地产拆迁评估人员的独立性、客观性以及公正性，造成拆迁补偿评估报告不具有实效性。根据拆迁补偿评估的业务，房地产评估机构受委托方对拆迁范围内的对象进行估价，在估价及其评估过程中要按照当地拆迁补偿文件具体实施，需要估价机构人员在业务交流中要经常与委托人加强交流，确保估价人在补偿评估工作中按照委托人的要求顺利完成拆迁评估业务，若在评估过程中出现违规行为，则就会影响评估效果，造成评估风险发生。特别是大范围、大规模住宅区拆迁补偿评估，由于设计的补偿金额比较大，涉及所有住宅用户自身的利益，被拆迁房屋及附着物产权所有人一般通过委托方的一些人员对估价机构人员进行估价干预，影响评估工作，最终达到提高拆迁补偿金额的目的，却造成集体土地住宅拆迁评估工作出现了弊端。
由于拆迁补偿评估中估价对象产权所有人造成评估风险。具体工作中房地产评价机构估价人员在拆迁评估业务中要直接面对拆迁评估范围内房屋及附着物产权所有人。因此在面对评估的过程中，估价人员要与拆迁范围内的估价对象产权所有人针对估价对象问题的具体情况进行了解，并且参照现象状况做实地调查和研究，确保产权人积极配合评估业务。在具体评估过程中，估价对象产权所有人要积极配合估价人员完成拆迁评估业务，并且要针对拆迁范围内房屋附着物产权人对估价人员认真评定，避免产生积极影响。当评估过程中，内部风险控制措施不完善时，估价人员在拆迁评估过程中遇到不完善的房地产评估机构时，其估价人员在拆迁过程中不能落实相关的责任和制度，容易造成房地产估价人员与估价对象产权所有人之间相互勾结，最终影响拆迁补偿评估的合理性和公正性。
二、 农村集体土地住宅拆迁评估的防范措施
目前农村集体土地住宅拆迁评估过程中仍然存在诸多风险，这些风险严重制约着补偿评估工作顺利进行，笔者通过上述介绍和研究，结合自身多年工作实践经验，总结并归纳出一些解决施工管理中存在风险的建议和防范措施，针对上述房地产估价机构在拆迁补偿评估过程中的内、外部风险问题，以及估价机构与估价人员在拆迁补偿中不合理的现象加以控制。避免由于补偿评估风险问题导致经济纠纷问题的出现，最大限度的避免在评估中出现风险问题，提高集体土地住宅拆迁评估的公平、公正以及客观性。具体防范对策表现在：
1、加强对拆迁补偿评估内部风险的控制和防范
首先要加强对拆迁评估人员进行培训，提升评估人员的理论知识以及技能培训。在拆迁评估中，评估人员对评估物调查和统计时，要按照相关规定具体进行，在测量仪器的使用以及集体土地上的房屋产权证、房屋的具体面积等都需要具体记录，提高补偿评估结果的准确性。另外在对评估人员进行培训中，还要注重对现场调查的正确流程，强化其对计算机操作能力，如何正确输入电脑、输入数据以及核对表格等，要求补偿评估人员要加强其技能操作，在对估价对象做出合理定价之后，提高估价报告的准确性和有效性。
集体土地住宅拆迁评估工作中，针对内部风险加以防范和控制，还需要估价机构对估价人员的责任以及奖惩制度进行具体规定和落实，在具体工作中，确保拆迁补偿评估业务人员完整内业以及外业的相关工作，评估过程中要划分清责任，严格按照制度进行，提高补偿评估结果的质量和水平。具体规定如下：针对外业现场调查表格一定要填写规范，按照相关要求进行，外业人员在调查中必须在调查表格上详细规范填写调查对象的相关内容，另外在外业调查表格上填写调查时间、调查人员以及填表人的相关信息等，要完善表格内容，避免在填写过程中出现漏洞等问题，影响最终的评估结果，造成责任推卸等不良现象。另外，在内业处理过程中，同样要划分清相关人的责任，这些包括外业人员在调查数据的电脑输入、输出等环节，确保在电子数据的录入中要注明具体录入人，在撰写估价报告时，撰写人员以及审核人员必须在估价报告转运表上填写相关估价人员的姓名等基础信息，避免造成补偿估价报告出现责任推卸现象，要具体追究到人。另外，在补偿报告审核环节中，审核人员要在估价人员估价报告撰写好之后认真仔细审核，并且要进一步加强估价报告纸质打印，确保整个审核工作圆满完成，最终提升补偿评估工作的效率和质量，为估价对象提供合理的判定标准。
2、集体土地住宅拆迁评估的外部风险防范措施
针对房地产估价机构在补偿评估工作中面临的外部风险，具体对委托方以及拆迁估价对象产权人加强防范措施，提高补偿评估工作的公正性和精确性。首先针对来源于委托方的外部风险加强防范。加强政府组织能力，针对接受拆迁评估对象的委托评估机构，加强管理和控制，严格打击委托方评估人员受到拆迁估价对象产权人利益贿赂行为，避免委托方部分人与拆迁估价对象产权人之间形成不正当的交易行为，借用自身委托方的身份来干预集体土地住宅拆迁评估工作，以不合理的评估结果，给房地产评估机构带来严重的风险甚至是经济损失问题。另外，拆迁补偿评估对象的产权人为了得到更好的拆迁补偿，在评估过程中采用了不正当交易行为，对拆迁评估业务委托人员进行利益贿赂，这种不正当的行为，同样会导致评估结果受到影响，给集体土地住宅拆迁评估工作带来风险。在防范外部风险时，需要房地产评估机构在加强内部风险防范措施的基础上，针对委托方以及相关的估价机构进行培训，加强防范教育，以严厉的制度规范委托机构及其业务人员的行为，避免出现虚假拆迁补偿评估现象，针对不能遵守职业道德规范的行为采取刑事处罚，加强行业规范标准。除此之外，房地产估价机构在拆迁评估中，针对外部风险防范，相关结构的法定代表人，要以身作则，不能滥用自身职权，为了不正当的利益而将补偿评估工作的业务受到影响，在集体土地住宅拆迁工作中要坚持合法、公平以及客观、公正的原则，采用正当合理的方式和程序对集体土地住宅拆迁工作进行补偿评估，不能因为利益驱动而违背职业道德以及行为规范，受到刑事处罚。
三、结束语
综上所述，为了加快城市化进程，促进城乡经济快速发展，针对当前城镇化在建设过程中遇到的集体土地住宅拆迁工作要强化管理，本文重点分析了集体土地住宅拆迁补偿评估工作中存在的内部风险及其外部风险，并对其制定了相应的防范措施，进一步规范补偿评估行为和工作，在具体评估过程中，要求评估人员严格遵守行业规范，在认识风险的基础上，做好各种防范措施，确保房地产估价机构本身以及整个房地产估价行业健康可持续发展，促进城镇规模有效开发，促进经济发展，规范我国房地产补偿评估市场，提高补偿评估工作的客观、公正性，加强行业规范，避免出现风险影响。
参考文献：
[1]孙玉华，谢健定，刘钊钊.集体土地房屋拆迁征收与安置补偿法律问题研究[J].中国房地产，2015（12）.
【关键词】健全完善 社会稳定 风险评估机制
建立和完善社会稳定风险评估机制，对于进一步提高各级党委和政府依法决策、科学决策、民主决策水平，正确处理人民内部矛盾，从源头上预防和减少不稳定因素，把各种矛盾纠纷化解在基层、解决在萌芽状态，具有极其重要的作用。
1.河南省完善重大事项社会稳定风险评估机制的成效
通过近几年的不断探索，河南省基本建立了重大事项社会稳定风险评估机制，各级各部门推行实施稳定风险评估工作局面基本打开，稳定风险评估工作在维护全省政治社会稳定上作用日渐凸显。
2007年7月，河南省委、省政府研究出台了关于对涉及群众利益的重大决策事项进行评估的意见，对评估的原则、范围、程序以及评估成果的运用都作了明确规定，要求各级党委、政府把这项工作作为科学决策、民主决策的关键环节，摆上重要议事日程。凡对涉及群众利益的重大决策事项不进行评估，或在评估中搞形式主义、弄虚作假，造成决策失误，引发突出问题和，给改革发展稳定造成严重影响的，要严肃追究决策单位主要负责人和相关人员的责任。河南省从2007年7月开始全面推广的社会稳定风险评估机制已在实际工作中显现出强劲的生命力。2007年下半年，河南到省初访的批次和人次分别比上半年下降4.4%、14.7%，到省集体上访的批次和人次分别比上半年下降23.7%和38.5%。河南很多地方严格落实运用社会稳定风险评估制度，大量矛盾纠纷被化解在基层萌芽状态。渑池县对在建项目和新上项目全部进行社会稳定风险评估，其中有的项目经评估未通过，被停建、缓建或被重新立项评估，使矛盾纠纷苗头在基层提前得到化解。漯河市在开发拆迁沙澧河沿岸房屋工程中，长达30多公里的沿河两岸涉及5699户居民、27000余人、房屋面积136万平方米的拆迁量，在短短两个月的时间内顺利拆迁完成，没有发生一起上访事件。其成功经验，就是事前严格进行社会稳定风险评估，并根据评估意见采取切实有效的稳定工作措施。而在极少数地方，由于没有落实评估机制，曾经引发影响社会稳定问题，河南各级党政部门分别通过责任倒查，按照“属地管理、分级负责”“谁主管、谁负责”和“谁惹事、追究谁”的原则，先后对有关单位和责任人进行了通报批评和责任追究。省委、省政府要求，要通过进行重要决策评估，把好涉及群众利益的决策关，实现决策的科学化和民主化；实施重大项目评估，把好重要建设项目的论证关口，确保项目工程成为民心工程；进行动态评估，把好工作执行中的跟踪关口，加强决策实施和项目建设过程的监督；进行重要人事任免评估，把好人事任免前的民意关，完善干部队伍科学管理考评体系。
为从源头上减少不稳定问题的产生，2010年4月30日，河南省委、省政府印发了《关于深入推进社会稳定风险评估工作的意见》，明确要求对涉及重大工程建设、拆迁改造、土地征用、国企改革有关重大决策及涉及群众利益方面的事项进行社会稳定风险评估，将社会稳定风险评估作为重大事项决策的前置条件强力推进。目前，全省社会稳定风险评估工作进展顺利，多数省辖市都出台了配套制度，全省158个县（市、区）中，已经有130个制定了社会稳定风险评估实施意见。今年以来，全省共有1016件决策事项进行了风险评估，经评估不予实施的有105件，占风险评估总数的11%，从源头上减少了一大批社会矛盾的发生。2001年9月20日河南省省政府公布出台加强法治政府建设实施意见，提出将不断提高政府公信力和执行力。民生政策的出台关乎万千家庭的切身利益，以后，我省出台重大民生决策、项目时，都要进行合法性、合理性、可行性和可控性评估。政府部门要把风险评估结果作为决策的重要依据，对未经风险评估的事项，将不能作出决策。公众参与、专家论证、风险评估、合法性审查和集体讨论决定将作为重大决策的必经程序，对未履行必经程序的重大事项不得作出决策。另外，重大决策听证制度将进一步完善，并扩大听证范围，规范听证程序，科学合理地遴选听证代表，听证意见将作为决策的重要参考，意见采纳情况及其理由要以适当形式反馈或者公布。
2.河南省完善重大事项社会稳定风险评估机制存在的问题
目前河南省重大事项社会稳定风险评估机制建设，经过不懈努力取得了一定成效，但还处于探索阶段，评估指标的设置，评估方法的运用，实际操作程序的规范等还不尽完善。一些地方没有真正转变认识和理念，存在发展不平衡，仍由一些县市区尚未建立重大社会风险评估机制，一些地方虽有风险评估机制制度但流于形式，未进入实践操作层面，有地方即使开展了工作，但评估工作不规范等问题。
一、指导思想
认真落实中央、省、市、县有关维护稳定的指示和工作部署，坚持稳定压倒一切的方针，正确处理改革发展与稳定的关系，逐步建立从源头上预防和减少涉稳隐患的有效机制，确保重大工程项目建设期间和建成后的社会稳定，为**经济快速发展营造和谐稳定的社会环境。
二、重大工程建设项目的范围及维护稳定风险评估的主要内容
（一）重大工程建设项目的范围
重大工程建设项目，是指全县范围内被国家、省、市、县确定为重点工程建设项目的在建、拟建工程。
（二）重大工程建设项目维护稳定风险评估主要内容
对每个重大工程建设项目，所在乡镇和负责该工程管理的县级部门要坚持客观、公正、准确、实效的原则，从以下九个方面所涉及内容逐一进行分析预测，对是否可能出现不稳定问题作出评估：
1、资金（含专项资金）的组织和使用。主要测评：（1）资金筹措渠道是否合法可靠；（2）所需资金总额是否能按计划、按时足额到位；（3）资金能否做到专储、专账、专管、专用；
2、农村征地补偿及房屋拆迁安置。主要测评：（1）征地是否报批；（2）征地补偿安置费用标准是否符合法律法规和政策规定；（3）征地应安置人员的安置办法是否可行；（4）房屋拆迁安置补偿标准是否符合法律法规和政策规定；（5）征地补偿安置、房屋拆迁安置补偿费用是否准备充足；（6）征地拆迁安置实施单位及人员是否明确；（7）征地拆迁安置争议调处单位、调处人员和责任领导是否明确；
3、失地农民就业及生活保障。主要测评：（1）中央、省、县有关失地农民就业及生活保障的政策能否切实的贯彻落实；（2）失地农民的基本社会保险能否落实到位；（3）符合“低保”条件的失地农民能否应保尽保；（4）失地农民劳动技能培训方案和帮助、指导其实现再就业的措施能否落到实处；
4、移（农）民搬迁安置及其生产、生活。主要测评：（1）安置资金是否落实到位；（2）过渡期生活费能否按期如数兑现；（3）后期扶持措施能否跟上；（4）安置规划是否已制定、报批；（5）安置点能否满足群众生产、生活需要；（6）被安置群众对安置点的意见等。
5、城县建设房屋拆迁安置。主要测评：（1）拆迁计划是否符合城乡统筹协调发展的要求、是否按规定审批；（2）拆迁安置方案是否与城县规划方案相衔接和协调；（3）拆迁安置补偿方案是否具有合理性和可操作性；（4）是否切实维护了被拆迁群众的合法利益，群众对拆迁安置方案是否满意；（5）拆迁准备金是否充足并作专项存储，过度方案能否落实；（6）拆迁安置争议调处单位、调处人员和责任领导是否明确；（7）在处理拆迁日常事务中能否严格按程序办理，做到程序不违法；
6、周边社会治安秩序。主要测评：（1）建设期和建成后可能出现哪些较大的社会治安问题；（2）周边社会治安情况分析。
7、生态环境。主要测评：（1）生态环境评估报告是否按规定通过上级审批；（2）对地形、地貌有无较大破坏；（3）“三废”（废水、废气、废渣）能否得到妥善的处理；（4）周边群众对该项目环境评估报告的意见等。
8、工程管理。主要测评：在坚持“四制”（项目法人制、招投标制、工程监理制、合同管理制）原则、落实“六项管理”（审批或批准管理、设计管理、概预算管理、施工管理、合同管理、劳务管理）中，尤其是工程质量管理、工程安全管理和劳务管理方面，可能出现哪些影响社会稳定的问题；
9、其他。主要测评：除前8个方面以外，还可能出现哪些影响社会稳定的重大问题；
三、重大工程建设项目稳定风险评估工作实施步骤
第一步：深入调查研究，全面摸清实情
通过深入细致的调查研究，了解掌握每个工程的基本情况。方法上可采取风险评估工程项目的主管部门、业主收集相关文件资料；请专家、业主、相关党政领导和部分群众代表，召开座谈会，听取收集意见；走访、调查、进行民意测评等方式，为风险评估提供准确可靠的第一手资料。
第二步：缜密分析，认真开展维护稳定风险评估
主要从前述风险评估九个方面，对每个重大工程建设项目进行逐项分析预测，对是否可能出现的不稳定问题作出评估。
第三步：制定维稳工作预案，落实维稳工作措施
针对每个工程经风险评估后存在较大涉稳隐患的，要研究制定预防和处置工作预案。预案应充分体现周密、具体、清晰、可行、高效的原则。主要内容包括：
1、组织领导、职责分工及其联络方式；
2、预防和处置工作的具体措施；
3、奖惩措施；
第四步：编制和报送风险评估报告
根据前一、二、三步的工作结果，编制每个重大工程稳定风险评估报告，内容包括：
1、该工程的基本情况；
2、风险预测评估情况；
3、化解较大涉稳问题的工作方案；
4、预防和处置较大涉稳问题的工作预案；
一、征地拆迁资金专项审计工作的现状
目前，土地拆迁资金审计，主要采取土地成本评审的方式，部分地区开始引入土地一级开发全过程跟踪审计的模式，但主要也以事后审计为主，对征地拆迁资金审计监督难度较大。一方面，土地成本评审大多是在拆迁结束以后进行，房屋及附属设施已拆除完毕，审计时接触的资料多为书面材料，既多又杂，被审计单位提供的数据真实性很难考证。加之涉及的群众面广，房屋结构参差不齐，补偿标准不一，难以对拆迁项目进行很好的监督。即使采用全过程跟踪审计的模式，由于一般的征地拆迁项目拆迁量较大，拆迁签约集中，审计机构对现场的抽查率也不可能达到100%，对征地拆迁补偿资金的监管也难免出现纰漏。此外，由于近年土地征迁过程中各种违规违纪案件高发、多发，组织实施征地拆迁的各级政府部门为了规避自身风险，在对特殊的补偿事项进行决策时往往要求审计部门参与，审计部门充当了运动员和裁判员的双重角色，导致审计部门的独立性缺失，降低了审计的监督作用，而假如审计部门一旦发表了不同意见便被冠以阻碍拆迁工作的帽子，审计部门往往处于尴尬境地。另一方面，征地拆迁专项资金审计主要采取政府审计机关组织为主，但由于政府审计机关人员配置有限，现有的岗位配置在应对本级政府及上级审计机关安排的审计任务已捉襟见肘，大部分征地拆迁审计项目只能采取委托中介机构开展审计的模式，而中介机构执业水平参差不齐，诸如土地地籍调查及测绘、房屋调查及测绘、工程造价、房地产价格评估的能力还有待提高，同时大部分征地拆迁项目政府批复的方案不尽完善、有实务指导性的实施方法和方案，导致征地拆迁资金审计达不到预期的效果。
二、征地拆迁工作过程中存在的审计风险
（一）征地拆迁手续不齐存在风险项目立项没有得到有关部门的批准，用地规划未得到许可，未取得土地使用权批文，没有取得征地拆迁范围红线图及相关手续，有的甚至没有取得拆迁许可证，未进行公告，有关部门为了赶进度、及时交地，等不及批复即开始拆迁。各级政府为了确保征地拆迁资金的安全高效运行，要求审计机关及时开展跟踪审计，尤其是在相关补偿方案未制定和批复，缺少必要的土地权属调查、房屋测绘成果的情况下实施审计，加大了审计工作难度和审计风险。（二）征地拆迁审计实施程序和估价方式不够规范征地拆迁工作中涉及的房屋拆迁公司、房地产估价公司等其他相关单位，多由拆迁区域主管部门或下属单位直接委托产生，缺少必要的招投标程序和监督。拆迁安置补偿时，对拆迁范围内拆迁项目进行评估，但补偿范围、房屋结构的补偿标准不能很好界定，而相关部门直接以中介机构评估的数字作为签订补偿协议的依据。此外，同一地域内的估价实施办法有时也不尽相同，差异较大，被拆迁人反映强烈，容易激化各种矛盾，同时拆迁过程中对于涉及资产、设备补偿时，往往由参与拆迁的房地产评估机构进行评估，未另行委托具有专业资产评估资质的评估机构进行评估，评估结果的有效性及合理性存在缺陷。（三）审计机关的独立性得不到保证审计机关本来作为政府第三方实施过程性监督，可以在一定程度上避免拆迁单位、被拆迁户与上级管理部门之间相互勾结而套取补偿资金，在源头上及时防范和遏制腐败行为，但目前执行的征地拆迁补偿标准与实际情况存在脱节的情况，导致拆迁补偿难度加大，超标准补偿事项时有发生，同时近年参与征地拆迁工作被问责或追究法律责任的的工作人员逐年增多，为推卸责任或减少风险，拆迁实施主体在碰到棘手的补偿事项且需要突破现有政策标准时，往往让审计人员参与决策，过分扩大审计人员的职能，审计人员在审计独立性方面存在挑战，可能成为拆迁实施主体推卸责任的借口。（四）部分拆迁实施主体单位内部控制薄弱，自由裁量权过高，政策执行过程透明度低已实施或正在实施的征地拆迁项目，大部分拆迁主体单位未建立征地拆迁相关工作管理内部控制制度，明确规范区域内征地拆迁各环节工作职责和控制措施。拆迁过程中拆迁主体单位与拆迁公司职责不明，由拆迁主体成立的工作组与拆迁公司共同参与拆迁工作，遇到特殊问题和困难，大多采取召开拆迁专题办公会研究后超出规定标准和范围进行补偿安置，且标准不一，自由裁量权过高。标准不一的结果，使得政策执行过程中的透明度降低，在一定程度上也有失公平容易引发社会矛盾。（五）部分政策可操作性较差，拆迁补偿标准未与市场接轨部分地区的土地征收及房屋补偿依据的政策是多年未进行修订，个别地区重新制定和的征地拆迁补偿政策也基本未与市场接轨，近年跟随房地产市场的高速发展和物价的上涨因素，原制定的标准与市场实际脱节，有悖于市场定价机制的原则，被拆迁人取得补偿利益相对较低，使被拆迁人的心里预期落差大，拆迁工作难以推进。拆迁补偿标准未与市场真正接轨，被拆迁人存在抵触情绪，是房屋拆迁难最核心的原因，为了完成拆迁任务，拆迁主体单位往往以专题签报或会议纪要的形式来提高拆迁补偿标准。这些补偿标准虽符合客观事实，却与现有的各种拆迁政策规定相悖，审计机关如直接把拆迁主体单位的签报、会议纪要作为标准依据，就存在有法不依、执法不严之嫌。但是，如果审计人员坚持要求按现行的各种拆迁政策标准规定执行，则可能导致拆迁工作无法进行，从而影响部分重点项目的建设，审计机关可能被推向缺乏灵活性、阻碍项目工作推进的风口浪尖上，从而使审计工作处理被动甚至无法开展。
三、对防范征地拆迁资金及审计风险的几点建议
“这下终于可以睡个安稳觉了！”居民谢成华激动地说。
政府定了的事情，咋个还会被叫停呢？谢成华不知道，车站扩建项目被叫停的背后，是荣昌正在推行的重大决策事项社会稳定风险评估制度。
扩建风波
“富吉汽车站要扩建，房子要被拆迁！”今年3月初，这条消息开始在荣昌县富吉汽车站周边居民中流传。
“旅馆生意好得很，如果搬迁，我的损失太大了。”在汽车站旁开旅馆的罗启松说，“我不想搬迁。”
周边居民，大多跟罗启松一样，不想政府扩建汽车站。
然而，与周边居民针锋相对的是，部分乘客却在呼吁政府早日扩建汽车站：“现在荣昌乘车好难哟，汽车站人山人海，节假日高峰期，候车室根本没有坐处……”
荣昌县交委一负责人坦言：“目前荣昌城区人口超过20万，可全县只有三个汽车站，已经难以满足群众出行的需要。”
于是，今年3月，有关部门向荣昌县政府建议：扩建位于县城中的富吉汽车站，把它逐步转换为城市公交枢纽站。
但这个建议却让汽车站周边的居民揪心。
“迁到别的地方，我不得干。”罗启松攥紧了拳头。
空气中，弥漫着火药味。
风险评估
3月14日上午9点，荣昌县交委会议室座无虚席。
正中一条标语非常醒目：重庆富吉公司荣昌汽车站扩建事项稳定风险评估听证会。
“建还是不建，群众说了算。”荣昌县政府启动对汽车站扩建项目的风险评估程序。
县维稳办副主任莫其富清了清嗓子，直奔主题：“今天会议的主题，就是征求市民对富吉汽车站扩建的意见，为保证公平公正，除了市民代表外，我们还邀请了县人大代表、政协委员、法律工作者、社会知名人士及相关领域专家学者参加，希望大家畅所欲言。”
居民代表率先“开炮”。
“我们刚租了门面，花了一大笔装修费，生意刚刚看到起色，如果一拆迁，不是砸我们的饭碗么？”
“我们就是看好这个地方出行方便才到这里买房子，还没住到五年，又要我们搬迁呀？”
…………
县里相关部门负责人，详细解释了扩建车站的目的。
这时，专门从重庆主城区邀请来的社会管理方面的专家发言了：“这个项目涉及1000多户居民的拆迁，一是政府要付出很大的成本，二是很容易引发，我建议认真听取群众意见。”
辩论结束后，县维稳办决定现场无记名投票，对“是否同意扩建车站”发表意见，结果一半以上参会居民表示反对。
鉴于风险评估未过关，县委、县政府研究决定，尊重群众的意见，车站扩建项目暂不实施。
评估之后
荣昌车站扩建项目搁浅，引起当地居民热议。
“虽然是第一次听说‘风险评估’这个词，但大家心里明白，政府是来听老百姓意见的。”谢成华说，“能让这么大的项目停下来，这是政府对我们群众的最大尊重。”
县稳维办的官员们长出了一口气。
“前两年，我觉得自己就像‘消防队长’，这边开工典礼还没结束，那边群众就围上来了。”莫其富说，“‘拍脑袋’、‘一言堂式’决策，貌似有效率，看似有魄力，但往往容易引发集体和。”
叫停汽车站扩建项目之后，荣昌县再次出台制度，明确规定涉及三大矛盾突出领域的重大事项必须进行风险评估：一是重大决策，包括涉及面广、与群众利益密切相关的重大政策、改革改制方案、社会管理措施以及建设规划方案；二是重大项目，包括基础设施项目、公益性项目、工业项目、房地产开发项目；三是其他重大事项，包括影响大、涉众广、情况复杂的大型活动等。
翻阅《荣昌县社会稳定风险评估报告》，从棚户区改造、公路建设到征地拆迁调整、家禽定点屠宰，以及涉及相当数量群众切身利益的重大改革，都在风险评估之列。
【关键词】轨道交通；建设项目；模糊层次分析法；风险
1、安全风险评估的指标体系
城市轨道交通建设项目风险评估分为规划阶段、建设阶段、运营阶段，在规划阶段，对规划、建设、运营各阶段的风险因素进行辨识，并提出风险评估的指标体系。
规划阶段的风险影响因素较多，主要包括客流预测风险、建设时序风险、沿线土地规划控制风险、投融资风险、线网调险、地质灾害风险、环境影响风险、换乘站规划预留风险。其中客流风险主要考虑根据各条线路的实际情况判断客流预测是否准确、是否留有容量等风险； 建设时序风险主要考虑线路建设的时机是否恰当，从全网的角度看线路建设的顺序是否科学合理，以及分段建设运营是否可行等风险； 沿线土地规划控制风险主要考虑线路沿线的土地是否已规划、用地属性是否确定、以后改动的风险有多大以及沿线土地是否进行了一体化开发等风险；
建设阶段的风险主要包括土建施工综合风险、资金运作与管理风险、外部条件风险。其中土建施工综合风险主要考虑施工工法、施工工期、敷设方式、交通组织、穿越既有建筑工程或河流等风险； 资金运作与管理风险主要考虑设计预算及资金是否充足并及时到位、投标阶段资金使用以及物价水平上涨等风险； 外部条件风险主要考虑征地拆迁过程中的建筑拆除、人员安置和社会影响、动拆迁对项目总体的影响以及外部市政配套设施落实等风险。
运营阶段的风险主要包括运能风险、安全防护风险、疏散能力风险、经营风险。其中运能风险主要考虑城市规划实现、政策、城市化进程、建设进度等造成线路设备实际富余运能与客流预测的匹配风险； 安全防护风险主要考虑线路处于郊外带来的安全风险，穿过商业区、办公区、核心区、敏感区等区域带来的风险，与繁忙线路换乘带来的风险，以及人员、设备设施等配备不足带来的风险等； 疏散能力风险主要考虑线路是否为断头线、大运量换乘小运量、是否设置疏散通道及联络线等风险； 经营风险主要考虑客流预测是否准确、票价票制设置、经营收入还贷、财务管理、运营成本控制等风险。
2、基于模糊层次分析法的安全风险评估模型
模糊层次分析法将所研究对象进行层次划分，建立由上到下、由简至繁的上下关联的层级结构，一般分为 3 级，同时确定各层级指标两两重要度比较值矩阵，然后根据风险等级划定各等级风险的取值区间，并由此确定各层级指标的权重，最后由下至上进行合成运算，得到风险评估的结论。
2.1 层次递阶结构模型
2.2 建立评语集
2.3 模糊综合评价
3、实例分析
运用城市轨道交通项目规划方案风险评估指标体系及模糊层次分析方法，对某市新规划的 R1 线规划方案进行风险评估。
关键词：涉农惠民；职务犯罪；风险点；对策
近年来，党和国家始终把农业、农村和农民问题作为关系全局的根本性问题，以前所未有的力度加大强农惠农投入。仅2011年，北京市各类“三农”政策性补贴支出就达上百亿元。
因整体规划的不同，涉农惠民的形式也有所不同，对于整体拆迁的农村地区，国家惠农政策更多的表现为征地拆迁补偿及安置转移工作的落实；对于规划保留村庄，则更多的表现为各类新农村惠农工程建设和补贴工作。然而，不论是何种惠民形式，都涉及到大量的惠农资金，在各种因素的诱惑，在农村社会财富不断增加背景下，涉农职务犯罪的风险也不断提高。
一、顺义区涉农惠民领域违法违纪情况
2008年1月至2011年12月我院查办和审查涉农职务犯罪案件9件10人，罪名涉及贪污、受贿、挪用公款、职务侵占等，涉案人员主要为农村基层组织人员，乡镇供电所长等，涉及领域包括贪污及虚报冒领粮食直补款、村务不公开、侵占集体财产、贪污新农村建设资金、在新农村建设过程中收受贿赂等。
2008年1月至2011年12月，顺义区纪检共处理违法党纪农村“两委”人员7人，受理反映涉农领域959批次，我院控告申诉部门收到涉农惠农领域违法违纪的控告申诉共87件108人。
从以上数字可以反映出，广大农民对涉农惠民领域职务犯罪反映强烈，其日益成为激化农村社会矛盾、影响农村社会和谐稳定的重要因素。因此，加强涉农惠民领域职务犯罪的预防工作意义重大。
二、涉农惠民领域职务犯罪风险
（一）在涉农惠民项目审批方面，审批权限成为职务犯罪的高发点。部分项目在申报和管理上不从实际出发，存在很大的随意性，从而出现“领导项目”、“人情项目”和“金钱项目”。如在拆迁政策制定过程中，往往以拆迁主体的意见为主导，相关监管部门的审查不严，反映被拆迁人具体情况的渠道不畅，群众参与度不够、知情权受限，具体操作中，体现为利用审批拆迁许可证或者其他动迁文件的权限收受贿赂。
（二）在惠农政策方面，宣传不到位，公开不深入。例如在征地拆迁过程中，由于以往在政策执行过程中存有较大的随意性，导致很多村民不信任拆迁政策，而是盲目听信拆迁评估人员对政策的“解读”，评估人员为保证拆迁进度和自身利益，在解释政策时，往往因人而异，造成理解拆迁政策有偏差、不统一，加大了拆迁政策有力贯彻执行的难度。在小额惠农工程中，对参与农户的具体事项，如户籍人口、工程范围等，未及时进行公示或公示内容不全面、不具体，从而为工程实施中的暗箱操作留下空间。
（三）在惠农政策执行中，制度落实不到位，监督不力导致职务犯罪发生。
1、在惠农工程承包中，违规违法招投标漏洞大。具体表现在以下几方面：一是在惠农小额工程发包中，领导干部独揽大权，直接将工程发包给自己的关系户，事后索贿、受贿，如顺义供电公司某镇供电所所长蒙某受贿案，其在农村电网改造中，利用职权将工程直接指定给关系人，事后收受回扣；二是在招投标中，通过向招标负责人员行贿，提前获取竞争对手的报价、项目标底等相关信息。三是招标负责人收受贿赂，通过擅自变更招投标方式、限制投标单位资格等方式，使“关系”单位中标，从中收受贿赂。例如在我区惠农小额工程中，农委、乡镇政府均对施工单位、材料供应商的选择上拥有决定权，因此在招投标环节中受到腐蚀的风险较大。
2、在惠农工程建设中，材料采购存在贪贿风险。无论是征地拆迁，还是小额工程，都涉及大量的材料采购，主要风险有：一是采购人员与供货商勾结,采取混淆材料档次、品牌或者抬高价格的手法,共同贪污或者行贿受贿；二是供货商向采购人员行贿，以致采购人员受金钱诱惑，在采购建材中舍近求远、舍优求劣、价格舍低求高，损害单位利益；三是负责采购人员在重要设备、材料采购环节中，利用职务上的便利，收受回扣，侵吞工程款。如顺义区供电公司某镇供电所赵某贪污案，其在农村电网改造中，采用变更电缆型号、电缆长度、电缆单价，提高结算发票金额的方法套取、侵吞公款13万元。
3、在惠农调查摸底方面，存在虚增数据，骗取国家补偿款、补贴款的情况。惠农政策的落实，需要实地调查确认补偿数额，这一过程为不法分子实施犯罪提供了可乘之机。在征地拆迁中，政府工作人员利用职权行受贿，为被拆迁人谋取利益等职务犯罪行为；村干部、拆迁评估人员等相互勾结，通过存在虚增宅基地面积、户籍作假等骗取国家拆迁补偿款，或者向拆迁工作人员行贿，使私搭乱建的违章建筑“合法化”，以此获取更多的拆迁补偿款或回迁面积；在惠农补贴中，通过虚报种植面积、种植品种，骗取国家补贴款。如顺义区某村村委会委员李某贪污案，利用职务便利，虚报种植面积，骗取国家粮食直补款14000余元。
关键词：房地产估价；风险体系；防范
近年来，房地产中介行业迅速成长，房地产估价行业作为其主要的分支行业之一，发展的历史虽然不长，但它在房地产开发经营、交易、抵押，企业合资、合作、兼并、分立、资产重组，政府课税、拆迁补偿、诉讼案件、住房制度改革等行政和经济领域已开始发挥重要作用。
一、房地产评估概况
（一）房地产评价的含义
所谓房地产评估，是专业评估人员为特定目的对房地产的特定权益在特定时间上的价值进行估价。在进行这种估价时，专业评估人员必须综合分析房地产价格的影响因素和房地产市场的供需状况以及变化趋势。遵循评估原则，按照一定的评估程序，运用适当的评估方法，结合自身的评估经验，对房地产正常合理的价格进行测评。
（二）房地产评估行业的现状
我国的房地产评估，是在1978年以后的改革开放的背景下，随着土地使用制度、住房制度以及其他相关领域的经济体制进行了一系列重大的改革，促进了房地产的发展，使房地产成为商品并可进入市场流通而出现的。1995年1月1日起实行的《中华人民共和国城市房地产管理法》第33条规定：“国家实行房地产价格评估制度”；第58条规定：“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”。目前，不管是抵押贷款、合资合作、作价入股、征用拆迁补偿，还是国家征收税费、开发商进行投资决策、租售定价等各个方面，房地产估价的应用越来越广泛，房地产估价的重要性也逐渐显现。1999年建设部与国家质量局了《国家标准房地产估价规范》，建立了比较完善的房地产估价理论和方法体系。
随着行政体制改革、住房分配制度改革，房地产行业迅速发展，房地产估价行业也蓬勃发展，服务的领域不断扩大。根据中国房地产估价师网的数据，目前我国内地注册的房地产评估机构有2421家，广泛服务于房地产买卖、租赁、抵押、保险、课税、拍卖、征用拆迁补偿、纠纷处理等经济活动中。
二、房地产评估风险体系
房地产估价风险体系由政府面临的房地产估价风险、机构和人员面临的房地产估价风险以及经济活动主体面临的房地产估价风险组成。
（一）政府面临的房地产评估风险
经济稳定是政府的目标之一，经济稳定包括经济发展、无通货膨胀。政府面临的房地产估价风险最主要的是房地产估价带来的金融风险。金融稳定是经济稳定的基础之一，金融动荡往往会爆发深重的社会灾难，给社会经济带来动荡和不安。这里主要是房地产估价价值过高，不能反映房地产的真实价值，过高估值的长期或大量的金融抵押贷款，会给金融机构在未来带来越来越多的呆账坏账，影响金融机构的真实资产。金融一旦发生动荡，整个经济体系不可避免会产生动荡，影响经济稳定。诸如20世纪80年代的日本“泡沫经济”，1997年泰国开始的东南亚“金融危机”，2008年席卷全球的金融危机，无一例外不与房地产价值估计过高有着一定的关系。
（二）评估机构和评估人员面临的风险
估价机构和估价人员是估价风险的直接承担者，估价机构和估价人员面临的风险主要表现在以下几个方面：
1、委托风险
房地产评估中，标的物的权益状况、使用情况、建筑设计、损毁程度等对价值影响很大，如果这些情况委托方明知却故意隐瞒，就会严重影响评估结果，受托方也要因此承担风险。如现在房屋产权不完整的情况很多，有的只有房产证没有土地证，有的是小产权房，有的是房改房，还有的设有抵押、出租等他项权利，评估这些权利状况不同的房产，价格差别很大，所以估价师在对房屋情况调查时，首先就要摸清房屋的权益状况。
委托方提供资料失实，而估价师又疏于检查或核实其资料的准确性，会给估价师和估价机构带来一定的风险。估价师在同委托方签定《估价委托合同》时，应首先要求委托方提供相应的资料，仔细核实资料，并明确要求委托方对提供资料的真实性、合法性做出承诺，如果做不到这一点，就会形成潜在风险。
2、技术风险
实际评估过程中，由于我国房地产业以及房地产估价起步较晚，许多技术资料无法在短时期内积累下来，这样使得估价机构和估价人员将在房地产价格预期的技术上面临极大的不确定性。在具体估价过程中估价人员的技术水平和参数的获取能力不同，在技术运用上存在或多或少的不确定性，特别是许多因素判定都要靠估价师的主观判断能力。而且对评估方法的使用要灵活运用，不能简单的生搬硬套，估价人员能否将估价方法灵活而又准确地运用到估价工作中去，将直接决定估价质量的好坏。
（1）选取估价方法不合理的风险
房地产评估的几种方法都有适用条件，如果在评估时选取方法不适当，评估结果就会有偏差。如对于公共事业性房地产评估采用市场比较法，本来这种房产的市场交易就少，即使有交易实例也受个别因素影响较大，没有代表性，作为可比实例评估待估土地价格显然不合适。
（2）选取参数不当的风险
