时间：2023-07-31 16:50:37
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一、企业法律风险
1、概念
企业法律风险是指企业预期与未来实际结果发生差异而导致企业必须承担法律责任，并因此给企业造成损害的可能性。当企业违反了法律，或者行为不符合法律规范，或者缺乏预防与应对意识，都会产生法律风险。
2、分类
企业法律风险存在于企业生产经营各环节和各项业务活动中，存在于企业发展的全过程。根据引发法律风险的因素来源，可以分为外部环境法律风险和企业内部法律风险。
企业外部环境法律风险，是指由于企业以外的社会环境、法律环境、政策环境等因素引发的法律风险。包括立法不完备，执法不公正，合同相对人失信、违约、欺诈等。由于引发因素不是企业所能够掌控的，因而企业尚不能从根本上杜绝外部环境法律风险的发生。
企业内部法律风险，是指企业发展战略、内部管控、经营行为、经营决策等因素引发的法律风险。表现为企业自身法律意识淡薄，未设置较为完备的法律风险预防与应对机制；对法律环境认知不足，经营决策考虑法律因素欠周全，甚至违法经营等。
目前，企业法律风险预防与应对中问题存在的根源在企业全面风险管理与法律环境变化之间存在着差距，由于引发因素是企业能够掌控的，所以企业内部法律风险是预防与应对的重点。
3、表现
一是合同法律风险 指在合同订立、生效、履行、变更和转让、终止及违约责任的确定过程中，合同当事人一方或双方利益损害或损失的可能性。合同法律风险是企业法律风险的重点。因为市场经济也是契约经济，合作双方中的任意一方无论主观或客观因素最终导致合同发生变化，且这种变化使一方当事人利益受到威胁时，风险已经降临。
二是企业并购法律风险 并购是兼并与收购的总称。从法律风险角度看，企业收购并没有改变原企业资产状态，对被收购方而言法律风险并没有变化。因此，企业并购法律风险主要表现在企业兼并中。企业兼并涉及企业法、竞争法、税收法、知识产权法等法律法规，且操作复杂，对社会影响较大，隐蔽性法律风险较高。
三是知识产权法律风险 知识产权是蕴涵创造力和智慧结晶成果，其客体是一种非物质形态特殊财产，要求相关法律给予特别规定。多数企业没有意识到或没有关注知识产权深入保护，从法律风险解决成本看，避免他人制造侵权产品比亡羊补牢的事后索赔更为经济。
四是人力资源管理法律风险 在企业人力资源管理过程中，从招聘开始，面试、录用、使用、签订劳动合同、员工待遇问题直至员工离职等一系列流程，都有相关劳动法律法规约束，企业任何不遵守法律行为都有可能给带来劳资纠纷，造成不良影响，且处置不慎将会引发社会矛盾，并将随着社会问题不断叠加更加尖锐和复杂。
五是企业税收法律风险 指企业涉税行为因为没能正确有效遵守税收法规而导致企业未来利益可能损失或不利法律后果，具体表现为企业涉税行为影响纳税准确性的不确定因素，结果就是企业多交税或少交税，或者因为涉税行为而承担相应的法律责任。
如果企业对法律风险估计不足或处理不当，法律后果将是相当严重，有时甚至是颠覆性的灾难。
4、企业法律风险成因
根据现代企业决策、计划、组织、指挥、协调、控制六大职能，在实际运行当中法律风险成因主要有四种。
一是决策违规 企业发展战略、经营决策和重要经济活动违反决策程序，不经过法律论证，被迫承担法律后果。例如有的企业违规出借资金、对外担保，形成法律风险。
二是经营违法 企业从事经营活动，有的违反强制性规定。例如违规建设项目，未经环保、城市规划等部门批准，招致执法部门查处和法律制裁。
三是民事违约 企业订立与履行合同不规范，违反约定导致经济纠纷，被对方承担违约责任。有的因未能偿还到期债务，被银行，造成企业资产被法院强制执行。
四是遭受不法侵害 企业维权意识不强，经营行为存在漏洞，预防与应对机制不健全，遭受商标侵权、或假冒等不法侵害、恶意诉讼或突发危机时，被动应付。
二、企业法律风险的预防与应对方法
为了能够有效预防与应对企业法律风险，企业需要建立切实可行的企业法律风险预防与应对体系。
1、企业法律风险预防与应对体系
是指企业根据法律风险特性，建立由企业决策层、各职能管理部门和全体员工共同参与，在企业生产运营管理各环节中，通过识别、评估法律风险，确定法律风险应对策略，对法律风险进行预防与应对、控制和化解的一整套制度和流程。
2、如何建立企业法律风险预防与应对体系
企业应当树立以事先预防与应对和过程控制为主，以事后救济为辅的法律风险预防与应对理念。
一是事先预防与应对是基础 事先预防与应对与事后救济相比，事后救济成本高、效果差。一个企业在事先预防与应对的投入与事后救济的投入是成反比的。事先预防与应对投入成本大，事后救济投入的成本就小；事先投入成本小，事后救济投入的成本就大，并且，取得的效果还比较差。事后控制不如事中控制，事中控制不如事先预防与应对。事先预防与应对就是企业自身免疫系统，能够使企业法律风险预防与应对于未然。
二是过程控制是关键 过程控制关系到法律风险在企业运作中是否得到有效控制，过程控制贯彻并渗透于企业运作每个过程，关系到企业每个部门，甚至每一个岗位。因此，法律风险过程控制是风险预防与应对的关键因素，过程控制做好了，企业法律风险预防与应对体系就做好了，事后纠纷也就少了。
三是事后救济很重要 尽管企业法律风险预防与应对的目标是将企业的法律风险防患于未然，但实际情况并不能完全杜绝法律纠纷的产生。而纠纷一旦产生，事后救济一定要跟上，因为这是解决企业法律风险的最后一道防线。事后救济要及时、有效。企业一旦出现法律风险，内部的法律人员应积极并及时应对，立即采取可行措施，并分析提出最终解决方案。如果企业认为需要聘请外部律师协助处理时，应及时聘外部请律师协助公司处理。
3、企业法律风险预防与应对体系特点
一是相融性 企业法律风险预防与应对体系与企业管理体系相融合，并且渗透于企业管理各环节，成为企业管理重要组成部分，它与商业管理体系一样，以促进企业实现经济效益最大化为最终目标。企业法律风险预防与应对体系构建要根据成本与效益相一致原则，在预防与应对企业法律风险同时，提高企业经济效益。
二是系统性 企业法律风险预防与应对体系涉及企业各项管理制度、工作流程，注重各环节、各项内容及企业职能部门统一协调，只有建立系统的企业法律预防与应对体系，才能有效实现事先预防与应对和过程控制目标。
三是操作性 企业法律风险预防与应对体系要注重与企业发展目标、管理模式及人员素质相结合，以确保其具有可操作性。同时，要注意根据企业内外部法律环境变化，企业经营范围变化，法律风险预防与应对体系也要相应调整。
4、企业法律风险预防与应对体系构建程序
一是健全机构、安排专职人员 具备条件的企业可在具有相应职业资格人员基础上设立专职部门，负责企业法律风险预防与应对一应事务。一般企业可由法人挂帅，法律顾问制定具体方案，相关人员具体实施办理，企业各职能部门配合。
二是尽职调查 企业法律风险预防与应对体系一般包括：企业治理结构；企业合同风险预防与应对体系；企业知识产权保护体系；企业人力资源法律保障体系；企业重大并购、重组风险预防与应对体系；企业法律风险预警机制；企业法律风险救济机制；企业法律培训；企业法律风险年度评估报告。
为确保企业法律风险预防与应对体系的子项目与企业管理体系相融合，各子项目构建具有可操作性，充分的尽职调查是必要的。
三是构建体系 构建企业法律风险预防与应对体系各子项目。包括构建各子项目模板，各子项目操作指引及风险提示，流程管理等。
四是体系培训 企业法律风险预防与应对体系各子项目，必须渗透于企业管理体系、企业管理层，甚至每名员工都必须在企业运作中贯彻执行该体系内容。
五是体系实施 在企业法律风险预防与应对体系构建及培训完成后，进入实施阶段。要使企业每名员工都在企业运作过程中，自然地贯彻执行体系内容。
六是体系维护 企业法律风险预防与应对体系实施过程中，必然会遇到问题，企业需要专门内部法务人员或外聘律师对该体系进行维护。
【关键词】房地产开发；风险；应对策略
房地产项目的开发投资过程是一种预测未知将来需求而进行产品生产的过程，这些特点决定了房地产业是一种典型的风险行业，不确定性伴随其始终；再加上房地产投资数额大、周转慢、变现能力较差，有其自身的不利困素，存在着一定的风险。
1、房地产开发面临的主要风险
1.1 经济风险
是指由于经济形势（如市场需求、购买力、利率、税率、汇率等）变动导致房地产开发商经济上的损失。由于从可行性研究到楼盘上市的时段内，市场需求变动的可能性很大，消费者对户型结构及单元面积的偏好也会发生变化。原来的细分市场上该类物业还供不应求，而不久却可能大量积压，难免使投资收益远远偏离预期。通货膨胀时期，纸币贬值，价格全面上涨，房地产虽然具有一定的抵抗通货膨胀的能力，但其价格也会上涨。而人们手中持有的货币量是一定的，这样购买力相对下降，可能无力支付日渐升值的房地产，从而导致房地产企业开发的项目难以售出而承担风险。一般来说，房地产开发资金需要量大，完全依靠自有资金周转是非常困难的，通常需要采用外界资金，如向银行贷款和预售。以自己开发的房地产作为抵押获得用于该项投资的贷款时，如果不能按照抵押贷款协议规定的期限偿付本息时，就必须承担作为抵押品的房地产将可能成为他人财产的风险。采用预售房屋筹集开发资金时，如果不能按照预售协议规定的日期交房，就必须承担支付巨额的赔偿金的风险。
1.2 政治风险
是指一个国家所处的国际国内政治环境变动（如战争、罢工、社会动荡）及相应的政策法律调整（如金融政策和财政政策变动、土地使用制度改革、住房制度改革），造成房地产开发商经济上的损失。对房地产开发商影响最为直接的是金融政策和财政政策。就金融政策而言，实行紧的货币政策还是实行松的货币政策直接影响开发者和购买者所持有的资本，影响项目的开发和出售。同时银行关于房地产方面的业务也会对房地产的需求发生影响。就财政政策而论，政府实行紧的财政政策还是实行松的财政政策，对房地产的税收政策，对住宅是实行福利供给政策还是实行对低收入阶层采取有限的补贴政策，政府对房地产的投资等，都会对房地产开发和需求发生影响。
1.3 自然风险
是指由于自然因素（如洪水、火灾、地震等）对房地产开发造成的影响，从而使房地产开发商造成经济上的损失。自然风险出现的机会较少，但是一旦出现，造成的损失是相当大的。
1.4 技术风险
是指由于科技进步、技术结构及其相关变量的变动给房地产开发商可能带来的损失。例如，由于科技进步可能对房地产商品的适用性构成威胁，迫使开发商追加投资进行房地产的更新、翻修和改造。由于建筑设计变动可能导致建安工程成本增加，从而影响项目形成后的租售。
1.5 经营风险
是指由于开发商因开发项目经营管理不善导致预期收益不能实现，或不足以补偿经营费用的可能性。该类风险主要归因于开发商主观上对开发成本、租金售价、开发周期以及资金筹措等的预测错误和决策失误。
2、应对风险的策略
2.1 风险回避
风险回避是根据风险预测评价，经过权衡利弊得失，采取放弃、中止开发项目，或改变开发项目条件，以避开风险源地，从根本上消除风险隐患的措施。通常潜在威胁发生可能性太大，或可能损失后果太严重，又无其他风险管理措施可用时，常采用风险回避。风险回避的做法大体可分为两种：一种是放弃或终止某项可能引起风险损失的活动；另一种是改变活动方案，或改变工作方法。可以看出，风险回避是一种消极的防范手段，有些迫不得己的意味。因为回避风险虽然能避免损失，但同时也失去了获利的机会。所以，在选取风险应对措施时最好慎用风险回避这种防范手段。
2.2 风险控制
风险控制是指在风险事件发生前、发生时及发生后，采取的降低风险损失发生概率，缩小风险损失程度的措施。根据风险控制目的，风险控制可以分为风险预防和风险抑制。前者以降低风险损失发生概率为目的；后者以缩小风险的损失程度为目的。风险控制从主动采取预防措施入手，消除和减少风险隐患，降低损失发生频率和损失程度。因而，它是一种积极的风险管理措施。由于风险控制措施成本低、效益好，不会产生不良后遗症。因此对于房地产开发过程中的种种风险，应优先采用风险控制措施。
2.3 风险转移
风险转移是指开发商在开发过程中，有意识地将自己不能承担或不愿承担的风险转嫁给其他经济单位承担所采取的措施。风险转移与风险回避不同，它不是放弃或中止项目开发，而是将开发活动中风险可能所致损失的法律责任转嫁给他人承担。风险转移也不同于风险控制，它不像风险控制那样是直接调节风险因素达到降低风险损失概率和程度，而是将风脸转移出去而间接达到降低自身的损失程度。
风险转移的主要途径有合同、保证、期货和保险。合同形式有固定总价合同、成本报酬合同、单价合同等；保险有财产保险、责任保险和人身险。各种合同的对开发商和承包商的风险影响程度不同，开发商可以根据项目的情况，采取适当的合同形式，合理转移风险。
风险转移一般在以下情况下采用：（1）风险的转移方和被转移方（风险接受方）之间的损失可以清楚地计算和划分，否则双方之间无法进行风险转移；（2）被转移人能够且愿意承担适当的风险；（3）风险转移的成本低于其他风险管理措施。
2.4 风险自留
风险自留是房地产开发者自己承担风险事件所致损失。在房地产开发中，对一些无法回避，难以控制和转移的风险，或因冒该风险可能获得较大利益时，在不影响开发者根本利益、大局利益的前提下，常采取风险自留措施。风险自留可分成两大类：计划性风险自留和非计划性风险自留。计划性风险自留是主动风险自留，其具体措施有：（l）自己保险；（2）专属保险；（3）损失摊销；（4）借款补偿；（5）自负额保险。非计划自留是被动自留，通过风险应急准备金来应对。风险自留对策应与风险控制对策结合使用，实行风险自留对策时，应尽可能地保证重大项目风险己经保险或实施了风险控制计划。风险自留对策也应与保险对策相比较，以便做出更利于节约风险管理成本的决定。
2.5 风险利用
风险利用是指开发商利用人们惧怕风险、追求安全的心理，通过参与确实存在风险的开发活动，依靠自身扎实的风险管理工作，兴利抑弊，谋求自身最大收益的行为。风险利用是风险管理的较高层次，对风险管理人员的管理水平要求较高，必须具有丰富的项目经验，娴熟的技巧和高度的应变能力，才能对风险的可利用性和可利用价值进行分析，有效利用。例如在当前的土地市场化的条件下，经营性土地必须通过招拍挂的方式取得。但是有些精明的房地产开发商却另辟蹊径，从土地一级开发入手，通过争取某地块土地一级开发的开发权，为获得二级开发权打基础。因为如果进行了土地一级开发，就从某种程度上提前对土地的相关信息进行了了解。在进行土地进入二级市场上市交易时具有先天的优势，获取二级开发权的几率就更大。即所谓的“曲线拿地”，就是很好地利用了政策风险。
2.6 减轻风险的损失
经营风险一旦发生，企业就要千方百计采取各种有效的措施，力求减少风险带来的损失。在减轻经营风险时，通常主要采取以下一些方法：精确预测经营项目的费用与收益比率，减少经营过程中的不必要的支出；缩短经营周期或缩小经营规模；通过签订合同同等方式，将那些对利润敏感的变量，如利息、开发建设费用、建设周期和房屋预租预售等固定下来，从而达到减少或缩小风险的目的。
3、结语
房地产开发项目是高投入高风险高回报的项目。在这个高风险的投资环境中想要得到预期目标就必须对整个项目进行开发投资风险分析，并采取适当的对策、方法，以期达到项目风险防范的目的，提高收益的可靠性。
参考文献：
关键词：房地产开发；政策风险；风险应对
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）07-0-01
一、前言
所谓政策风险，它是指由国家颁布实施的、且与房地产相关的政策变动，为房地产开发所带来的风险。因为房地产业同国家的经济发展有着密切的联系，所以它很容易受政策变动的影响。房地产开发所面临的政策风险主要由土地政策风险、货币政策风险、财政政策风险等组成，本文主要针对这些政策风险，提出相应的政策风险应对建议。
二、房地产开发的政策风险应对建议
在房地产的开发过程中，它将会面临来自各方面的风险，其中政策风险则属于系统性风险，由于系统性风险不但无法避免，并且还会给从事房地产开发的企业造成巨大的影响。所以，从事房地产开发的企业要对国家的政策导向进行准确地把握，并及时了解国家颁布实施的各项与房地产开发相关的政策，从而积极应对这一类的风险。
1.摸清房地产政策的导向，及时识别政策风险
虽然政策风险对于房地产开发企业来说是无法避免的，但是实力雄厚的房地产开发企业，通常都会努力摸清相关的房地产政策导向，而那些中小型的房地产开发企业，反而不太重视这项工作，他们的目光仅限于在开发之前核算成本与造价，以此来判定开发此项目能否获利。尤其是在当前这个时期，房地产已经成为了大众关注的焦点，房地产的相关政策也不断出台，政策环境可以说是日渐从紧，所有房地产开发企业都将成为其调控对象。所以，房地产开发企业无论规模大小，都应该及时且准确的识别来自房地产开发的政策性风险，对所有与房地产有关的政策，特别是新颁布的政策，都要迅速进行收集、分析以及整理，同时将政策研究的结果做成报告的形式，递交给开发企业的管理层保管，以便在决策时作为参考。通过对相关政策的研究，它不但可以帮助房地产的投资者掌握正确的投资与开发方向，比较准确的对未来市场需求进行预测，并且还能有助于投资者在政策发生变化时，及时对投资策略进行调整，起到最大限度地控制政策风险的目的。
2.大力拓宽融资的渠道
大部分的政策风险其实都可以利用准确把握相关政策与规范其开发行为来进行应对，例如货币政策的变动为企业所带来的融资风险，企业就可以通过大力拓宽融资渠道，从而改变太过依赖于银行贷款的不良现象。目前，在银行贷款之外还有多种融资渠道，可让房地产开发企业对其进行选择。
第一，以上市进行融资。上市无疑是房地产企业迅速筹措巨额资金的一个有效方法，而且筹措到的所有资金都可以当成注册资金永久使用，不存在确切的还款日期。同时，上市还能为开发企业提供相对稳定的资金，以满足开发过程中的资金需求。据统计，我国在2009年底的时候，房地产开发企业共有80407个，可直到2011年的3月底，房地产开发企业实现上市的才149个。当然，上市对于房地产的开发企业来说，还是会有一定的挑战性，但是只要企业能够上市成功，便会让资金融通突破其瓶颈问题，让它能在众多实力强劲的房地产开发企业里脱颖而出，并以此增强自身在该行业中的竞争能力。
第二，以房地产投资信托进行融资。它指的是以利用收益凭证进行发行的方法，使特定投资者的资金汇集在一起，交由专门的投资机构对其进行房地产的投资与经营管理，再把投资所得的全部收入，按一定比例分给投资者的一种信托基金。它不但是一种难得的融资方式，同时也打通了民间资金直接参与到房地产开发中去的融资渠道。
第三，债券融资。因为房地产债券相比于一般债权来说，其收益要高得多，安全性也比股票要好，同时它还兼具一定的流动性，因此对于投资金额较大、开发时间较长的房地产业来看，对外发行企业的债券不失为一种好的方法。
第四，融资租赁。该方法是由房地产专门的租赁公司，通过各种融资手段对社会上的投资进行吸收，以此来转变我国房地产业仅依靠银行贷款这种单一的融资方式，从而把风险降到最低。
3.规范自身开发行为，积极应对政策风险
根据政策研究报告中的相关内容，再把开发商的开发行为与之进行比较，使其开发行为更加规范化。只有开发商在实施开发行为之前就摸清国家的相关政策，明白哪些开发行为国家是大力支持的，哪些开发行为又是国家明令禁止的，才能够对即将进行开发的项目做出正确的决策，从而有效保证该开发项目能顺利进行。
三、结语
在房地产开发的过程中，必然会面临着不同的风险，目前越来越明显的便是政策风险。为了能提高开发效率和保证开发效果，开发企业务必要仔细对房地产的相关政策进行研究，同时积极拓宽其融资渠道、规范自身的开发行为，切实做好政策风险的应对工作，确保房地产的开发能顺利进行。
参考文献：
[1]苏亚莉,张玉.浅议房地产开发的政策风险应对[J].东华理工大学学报(社会科学版),2011,30(04).
[2]初彦峰.房地产开发的风险与应对策略[J].城市建设理论研究(电子版),2012(06).
[3]周华荣,贺胜兵.我国房地产开发企业成长的障碍与对策[J].企业经济,2007,4.
在电子技术与信息技术快速发展的过程中，会计电算化逐步进入审计行业的视野，得到普遍应用，会计电算化不仅使得审计人员减少了工作量，工作效率也得到大大提升，新技术也随之带来一些新问题。由于审计工作自身的审计风险原因，再加上会计电算化模式下，软件和网络的应用，使得其风险种类和模式也多有增加。本文首先分析了会计电算化下审计风险产生的原因，其次研究了会计电算化下审计风险的分类，再次给出了针对性的会计电算化下审计风险的应对策略，最后进行了全文总结。
关键词：
会计电算化；审计风险；应对策略
审计员核实财务报表，最后认证之前对其的判定，不符合事实的错误结论使得审计员发表错误的审计意见的风险，这就是审计风险。会计电算化模式下的审计风险，指的是审计员基于计算机辅助软件，在审计工作过程中，输入数据后计算机做出了错误判断，而审计人员未能察觉，这一错误判断得到了审计员认可，导致其得出错误论断的风险。有效预防会计电算化下的审计风险，需要探寻到风险产生的原因，仔细分析会计电算化下审计风险的内容，做出针对性的会计电算化下审计风险应对策略，以此有效确保审计工作的顺利开展。
一、会计电算化下审计风险产生的原因
会计电算化革新了传统审计工作模式与方案，需要审计人员操作计算机完成。但是，该模式下的审计工作缺乏对非数据资料的审核，这也导致了审计风险的产生。在信息时代下，软件企业还是更加重视工作软件的研发，一些企业或个人以追求利益为导向，忽略了自身的职业操守，进行软件编译时，加入可以使得数据被盗取的程序，如此以获得商业信息来获得巨额利润。这也是现在的企业，会愿意出高额费用聘用审计人员，但是不愿意花费高价购买审计软件的其中一个原因。与传统审计工具——纸进行比较，会计电算化模式下，磁盘存储数据的模式更容易被潮湿、带电等环境破坏，另外，操作员的操作不当也会导致磁盘被损坏。
二、会计电算化下审计风险的分类
（一）财务数据风险
磁盘上存储的数据由于各类不同的原因，使得这些数据与真实数据之间存在差异，这就是财务数据风险。传统模式下，财务工作者逐个收集与整理财务数据，制作财务报表，在变更时也做好了记录，之后审查时可以探寻到更改记录。会计电算化模式下，由计算机存储相关数据，审计工作的变更线索被抹去，提升了跟踪与探寻问题的难度，以此难以找到恶意篡改数据的路径所在。
（二）职务监督风险
职务监督风险也可以叫做内部控制风险，存在这一风险的原因是由于职务间的相对独立性。会计电算化模式下，传统的内部控制制度与模式被完全转变，原本清晰可查的监管链条，变成了计算机内传输的文件与数据程序，会计电算化模式下，职务之间相对独立，单个环节的数据由特定环节的人员管理，提升了数据失真率，也导致审计错误率提升。
（三）软件系统错误
现阶段，计算机软件也层出不穷，软件产业发展迅速,种类丰富的软件产品中有很多是不尽完善，漏洞百出的产品，软件自身就存在一定的风险，再加上操作者自身硬件设施保养意识有待提升，使得硬件设备一直处于恶劣的高温、多灰尘、高湿度的环境中，再加上人员的非法操作等，这些都在一定程度上损害了软件产品，影响了其使用。（四）操作风险会计电算化模式的实施需要有审计人员、计算机管理人员的共同参与、相互协调，由此，增加了审计工作的难度和复杂度，技术环境下，拓展了审计对象范围，使得信息错综复杂，提升了操作者的操作难度。即使是经验丰富的专业审计工作者，若缺乏科学的方法指导或方法掌握欠缺完善与熟练，也会因为难以适应审计工作模式，而提升审计工作难度，导致更高风险的审计问题产生。
三、会计电算化下审计风险的应对策略
（一）制定更完善的审计标准
会计电算化属于信息技术快速发展后产生的新事物，在新事物产生以后，与之相关的事物都需要提升到一定的高度，如此才能降低风险和错误率。应对会计电算化风险，需要首先更新审计理念与方法，将传统模式中不符合新事物的部分摒弃，提升审计工作的精确度。重点涵盖审计证书的审批标准更新，计算机系统的内控监管、审计发展方向的规范等，使得审计理念、工作方式与监管策略等与国际先进水平靠近，有效降低审计风险，使得风险趋于零。
（二）开发性能完善的审计软件
审计软件指的是帮助完成审计工作的归类不同的软件，能够同时审核多个数据报表，但是现阶段，由于软件种类的层出不穷，很多审计软件还未能尽善尽美，很多软件技术不够成熟，表现为审计程序衔接不紧密、审计程序不完善、审计安全性不高等特点。审计软件的不完善提升了审计风险，而数据采集靠审计软件来完成，若审计软件出现很多漏洞，必然会导致数据采集过程中出现程序干扰等问题，由此，需要在开发审计软件时，实施独立开发数据采集软件的方案，以此提升审计工作的质量与效率。
（三）运用多种电算化审计方法
可以运用不同种类的电算化模式下的审计方法：一是制度审计。在会计电算化实施后，内部控制制度依旧是审计工作的基础，需要建立完善的会计电算化模式下的内部控制制度。需要基于计算机的使用，而创新审计制度与方法，从职权制审查、硬软件及环境的审查与控制、计算机系统的运行情况、人员综合素质、程序修改方式及保密措施等多个方面予以审查。 二是技术审计。若在制度审计过程中发现问题，需要对计算机系统和程序进行实际测试，那么就需要实施技术审计。采取抽查的方式，选用计算机专业人才与审计人员共同展开审计。分析原系统设计用途范围，检查数据共享过程中的传输路线与分配形式，之后分析程序、变更情况以及程序流程图等相关内容。三是数据审计。对会计报表和经济业务的数据进行审计，审计其合法性与真实性。可以实施人工审查，对利润分配、费用分摊等问题进行抽查，分析其是否一致。抽查也可能出现错误，利用计算机的工具性，实施计算机辅助审计，运用其存储、计算与判断的一些功能，缩小审计范围与对象，及时有效的发现与分析问题。另外，会计电算化模式下，还可以实施重点审计的方法。
（四）提升审计人员综合素质
时代的进步与审计工作措施的更新换代，对于审计人员素质也提出了新的要求。现阶段，需要重视对审计人员计算机、信息技术、网络技术等相关知识的培训，为会计电算化的实施奠定基础。审计人员需要重视自身操作素养的培养，包括数据处理、系统管理以及应用审计软件的技术等。解决计算机硬件与软件产生的风险需要很长的时间，但是可以通过加强技术培训，提升审计人员或应用人员的操作技术，使得他们掌握纯熟的技术与知识，控制和降低风险。积极培育具有复合型知识结构的计算机审计系统开发人员，综合了解计算机知识、审计知识，提升审计人员的综合素质，使得他们成为审计专业人才，为企业发展奠定基础。
四、结语
时代的快速发展与进步，技术的革新改变了传统的工作理念和模式，现代化技术手段逐渐更新了人们的工作模式。会计电算化是技术发展下的新事物，减少了审计工作量与难度，能够快速、准确、及时的掌握数据信息。随之而来的是带来了各类不同种类的审计风险，为避免风险的产生，需要做好应对措施。审计工作中，要保障其独立性，加深管理者对其的认知，加强内部审核作用的实施，提升企业内部监管力度，有效降低和减少会计电算化模式下的审计风险。另外，还需要重视审计与信息技术复合型人才的培养，为推动审计工作顺利实施奠定人才基础，促进企业的可持续发展。
参考文献：
[1]孙民.会计电算化环境下的审计风险与对策[J].财会研究,2012(19).
[2]孙绪.会计电算化环境下企业审计风险与对策[J].科技创新导报,2012(16).
[论文关键词]居间合同；跳单违约；风险防范
绪论
在房地产市场兴旺蓬勃的今天，各种各样的法律问题和合同纠纷是非常不可忽视的一方面。最高人民法院的第一批指导性案例中就有上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案，通过研究这个案例，能够给予我们关于居间合同和“跳单”问题的更深刻认识，并通过此案例，启发出笔者对房产中介公司如何应对“跳单”的法律风险的一些思考和建议。
一、案情简介
（一） 案件概况
原告：上海中原物业顾问有限公司
被告：陶德华
原告上海中原物业顾问有限公司诉称：被告陶德华利用中原公司提供的上海市虹口区株洲路某号房屋销售信息，故意跳过中介，私自与卖方直接签订购房合同，违反了《房地产求购确认书》的约定，属于恶意“跳单”行为，请求法院判令陶德华按约支付中原公司违约金1.65万元。
被告陶德华辩称：涉案房屋原产权人李宝萍委托多家中介公司出售房屋，中原公司并非独家掌握该房源信息，也非独家销售。陶德华并没有利用中原公司提供的信息，不存在“跳单”违约行为。
法院经审理查明：2008年下半年，原产权人李宝萍到多家房屋中介公司挂牌销售涉案房屋。2008年10月22日，上海某房地产经纪有限公司带陶德华看了该房屋；11月23日，上海某房地产顾问有限公司（简称某房地产顾问公司）带陶德华之妻曹美娟看了该房屋；11月27日，中原公司带陶德华看了该房屋，并于同日与陶德华签订了《房地产求购确认书》。该《确认书》第2.4条约定，陶德华在验看过该房地产后六个月内，陶德华或其委托人、人、代表人、承办人等与陶德华有关联的人，利用中原公司提供的信息、机会等条件但未通过中原公司而与第三方达成买卖交易的，陶德华应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%，向中原公司支付违约金。当时中原公司对该房屋报价165万元，而某房地产顾问公司报价145万元，并积极与卖方协商价格。11月30日，在某房地产顾问公司居间下，陶德华与卖方签订了房屋买卖合同，成交价138万元。后买卖双方办理了过户手续，陶德华向某房地产顾问公司支付佣金1. 38万元。
（二） 法院判决
上海市虹口区人民法院于2009年6月23日作出（2009）虹民三（民）初字第912号民事判决：被告陶德华应于判决生效之日起十日内向原告中原公司支付违约金1.38万元。宣判后，陶德华提出上诉。上海市第二中级人民法院于2009年9月4日作出（2009）沪二中民二（民）终字第1508号民事判决：1.撤销上海市虹口区人民法院（2009）虹民三（民）初字第912号民事判决；2.中原公司要求陶德华支付违约金1.65万元的诉讼请求，不予支持。
上海市第二中级人民法院生效裁判认为：中原公司与陶德华签订的《房地产求购确认书》属于居间合同性质，其中第2.4条的约定，属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。根据该条约定，衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。本案中，原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，陶德华及其家人分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息，并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此，陶德华并没有利用中原公司的信息、机会，故不构成违约，对中原公司的诉讼请求不予支持。
二、争议焦点
在本案中，笔者主要探讨两个争议焦点：
第一，双方签订的《房地产求购确认书》的法律性质及禁止“跳单”格式条款效力的效力如何？
原告上海中原公司在11月27日与被告陶德华签订的《房地产求购确认书》这一合同是属于什么性质的合同？房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定是否合法、有效？
第二，被告陶德华有没有构成“跳单”，即构成违约？
卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售，陶德华通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息，而并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，这样做是否构成“跳单”违约？
三、案件相关法律问题分析
（一） 《房地产求购确认书》的法律性质及禁止“跳单”条款的效力
1.居间合同和格式条款的法律概念引入
对于居间合同和格式条款的概念，《合同法》均有明确规定：
《合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”
《合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”
2.《房地产求购确认书》具有居间合同属性
根据《合同法》关于居间合同的规定，居间人的义务是向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人的义务是在居间人促成合同订立后向其支付居间报酬或佣金。在本案所涉及的合同中，居间人上海中原公司的义务是向委托人陶德华提供房源信息，提供订立房屋买卖合同的机会，而委托人的义务是对上海中原公司提供的服务支付报酬。因此根据上文所引的法律规定，这一合同具有居间属性，而不属于合同等其他合同。
3.禁止“跳单”格式条款有效
根据《合同法》第四十条的规定：“如果格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方存在免除其责任、加重对方责任或者排除对方主要权利的，该条款无效”。对于本合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定这一禁止“跳单”格式条款是否有效，笔者认为该条款是为防止买方陶德华利用上海中原公司提供的房源信息却跳过中原公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定双方具有相应的民事行为能力，意思表示真实，且并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定是有效的。
（二）被告陶德华有没有构成“跳单”
1.客户构成“跳单”的要素分析
《合同法》第四百二十六条、第四百二十七条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬；居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬”。但是如果任由委托人看房后跳开中介公司，逃避支付佣金的约定义务，则对居间人显属不公平。因此，确认客户“跳单”的要素就显得很有必要，笔者认为认定客户构成“跳单”的要素主要有以下四个方面：
第一，有效的禁止“跳单”条款。即在双方订立的居间合同中，具有不违反民法和合同法等相关法律的禁止“跳单”条款的存在，这是确认客户构成“跳单”的法律依据和大前提。
第二，房产中介公司提供了居间服务。即房产中介公司履行了居间合同的主要义务，如根据客户的要求提供房源信息，带领客户看房等等，并留下了相关证据。
第三，客户在看房后的合理期间内“跳单”。对于房产居间合同如本案《房地产求购确认书》中的禁止“跳单”的格式条款，里面约定了看房后的一定期限内不得“跳单”。本案中的约定是6个月，上海市第一中级人民法院的周峰和李兴认为3个月比较妥当，此3个月的期限从看房完成之日起开始算，而不是从居间合同签订之日起算。
第四，客户“跳单”时是恶意的。比如为了逃避支付或者少支付居间报酬，自己或者利用第三人与卖房人直接签订房屋买卖合同，或者故意透漏信息给第三人使第三人与卖房人签约，等等。而如果卖房人将同一所房屋通过多个中介公司出售，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息，买方选择了服务更好，价格更低的中介公司，这符合民法的契约自由精神，此应为善意，与前面所说的恶意相对应，不应构成违约。
2.本案中被告陶德华并无违约
该案中，被告陶德华虽然与原告上海中原公司有合同在身，合同中也规定了符合法律规定的禁止“跳单”格式条款，中原公司也提供了房源信息、带领看房的居间服务，但陶德华是通过正当途径对多个中介公司的对比，善意的选择了价格更优惠的另一家中介公司，此做法并无不妥，符合传统民法中的契约自由精神，彰显了以人为本的原则，因此，笔者认为法院判罚非常准确，被告陶德华并没有构成“跳单”违约。
四、本案带来的一些思考——房产中介公司应对“跳单”的法律风险防范
在如火如荼的中国房地产市场，各种各种的房产纠纷数不胜数，该案中的房屋买卖居间合同纠纷就是一个非常普遍的存在。该案作为最高人民法院的指导性案例，它的判罚彰显了社会主义法律以人为本的思想，但在间接上也使中介公司之间的竞争更加激烈，面临的法律风险也更高。因此本人针对中介公司如何应对“跳单”的法律风险有一些思考和建议。
第一，房产中介公司人员应加强对“跳单”违约的法律认识。房产中介公司的相关人员，应该认真学习和分析最高人民法院的这一指导性案例，理解“居间合同中禁止买方利用中介公司提供的房源信息，却撇开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定具有约束力，即买方不得‘跳单’违约；但是同一房源信息经多个中介公司，买方通过上述正当途径获取该房源信息的，有权在多个中介公司中选择报价低、服务好的中介公司促成交易，此行为不属于‘跳单’违约”的深刻含义，从法律思维上武装自己，以便在日后的中介工作中更加游刃有余，避免犯错。
第二，房产中介公司应完善自己的合同和相关条款。一般来说，房产中介公司都有自己一整套的合同或者协议文本，这些文本都是事先做好，可重复使用的，也就是按照合同法的规定，属于格式合同和格式条款。本指导性案例虽然认可了禁止“跳单”条款，但并非条款无懈可击。比如本案的格式条款规定“看房后6个月内禁止跳单”，笔者也认为期限偏长，如果改为3个月左右，避免出现加重买房人责任、排除买房人权利而被法院认为是无效格式条款的法律风险。同时，关于格式条款中的违约金或赔偿金，在该案例中，如果陶德华恶意“跳单”，应按照与出卖方就该房地产交易价格的1%向
中原公司支付违约金，如果该违约金的标准不是1%而是超过了国家法定的房产居间报酬标的如5%或更高，那么该格式条款同样存在无效的法律风险，应非常注意。
1 问题的提出
商业竞争大战中，商家往往要求预测未来一段时间内的销售状况，由决策部门根据以往的销售状况及最新市场信息综合分析做出预策。
若预测滞销，通常会选择打折销售或有奖销售等促销方案，避免商品积压且快速回笼资金；反之，畅销会选择涨价销售或大量购进等方案，避免其脱销且获得丰厚利润。然而打折处理或有奖销售可能会减少利润或亏本；多进货将投入更多资金，也会影响利润；况且预测和实际销售也会有出入，故决策前应综合考虑，全面分析并做出合理决策。
以下首先利用贝叶斯公式及条件数学期望计算平均利润，给出一种根据销售状况做出的合理预测方案，在此基础上，利用决策树理论进行决策寻求优化的销售方案。
2 商家风险预测的方法
2．1预测模型建立
资料表明：某商场预测未来一时间段内某商品以概率p畅销。已知两套销售方案：
方案1若商品畅销可获利润a1万元，若商品滞销可获利b1万元；
方案2若商品畅销可获利润a2万元，若商品滞销可获利b2万元。
为了正确做出决策，经一段时间试销，预测畅销的实际畅销的概率为q1，实际滞销的概率为1－q1；预测滞销的实际畅销的概率为q2，实际滞销的概率为1－q2，据此分析由p值大小预策优化销售方案。不妨设：
A1={预测畅销}，A2={预测滞销}；
B1={实际畅销}，B2={实际滞销}；
Xi={采取第i个方案所得利润}（i=1,2）。
根据题意知，P(A1)=p,P(A2)=1－p，P(B1A1)=q1，P(B2A1)=1－q1，P(B1A2)=q2，P(B2A2)=1－q2。由贝叶斯公式知：
P(A1B1)=P(A1)P(B1A1)P(A1)P(B1A1)+P(A2)P(B1A2)=11+(1/p－1)q2/q1
P(A2B1)=1－P(A1|B1)=(1/p－1)q2/q11+(1/p－1)q2/q1
类似地，
P(A1B2)=11+(1/p－1)(1－q2)/(1－q1)，P(A2B2)=(1/p－1)(1－q2)/(1－q1)1+(1/p－1)(1－q2)/(1－q1)
因此，实际畅销商品采取第一、二方案的平均利润分别为：
E(XiB1)=aiP(A1B1)+biP(A2B1)i=1,2（1）
实际滞销商品采取第一、二方案的平均利润分别为：
E(XiB2)=aiP(A1B2)+biP(A2B2)i=1,2(2）
式（1）中两式相减，得实际畅销商品采用一、二方案平均利润之差为：
E(X1B1)－E(X2B1)=a1－a21+(1/p－1)q2/q1+(b1－b2)(1/p－1)q2/q11+(1/p－1)q2/q1（3）
式（2）中两式相减，得实际畅销商品采用一、二方案平均利润之差为：
E(X1B2)－E(X2B2)=
a1－a21+(1/p－1)(1－q2)/(1－q1)+
(b1－b2)(1/p－1)(1－q2)/(1－q1)1+(1/p－1)(1－q2)/(1－q1)(4）
因此得到如下决策条件：
第一，如果b1>b2，则：
一是式（3）大于0，即实际畅销商品采取第1方案的平均利润大于第2方案当且仅当
1p>1－a1－a2b1－b2·q1q2；
二是式（4）大于0，即实际滞销商品采取第1方案的平均利润大于第2方案当且仅当1p>1－a1－a2b1－b2·1－q11－q2。
第二，如果b1<b2，则：一是式（3）大于0，即实际畅销商品采取第1方案的平均利润大于第2方案当且仅当
1p<1－a1－a2b1－b2·q1q2；
二是式（4）大于0，即实际滞销商品采取第1方案的平均利润大于第2方案当且仅当
1p<1－a1－a2b1－b2·1－q11－q2。
2．2预测模型应用
案例某服装商场根据以往资料，预测服装在未来一段时间内畅销的概率为p，滞销概率为1－p，两种销售方案如下：
方案1打折销售。预计商品畅销可获利6万元，而滞销可获利2万元。
方案2重新包装商品，外加广告宣传，原价销售。预计商品畅销可获利10万元，而滞销将损失4万元。［1］
为正确做出决策，经试销发现预测畅销的商品实际畅销率为0．6，实际滞销率为0．4；预测滞销的商品实际畅销率为0．3，实际滞销率为0．7。由此p值大小选取最佳销售方案。
已知条件可知q1=0．6，q2=0．3，a1=6，b1=2，a2=10，b2=－4。由决策条件分析可得：
当p<37≈0．43时,式（3）、式（4）均大于0，说明不论是实际畅销还是滞销的商品，采取第1方案的平均利润均大于第2方案。因此商家一旦预测到商品滞销可能性大，即可采用第1方案打折销售。以下用决策树方法讨论方案选取问题。
3 优化的决策树方案
利用风险型决策方法中的决策树理论可将复杂的营销策略，通过决策树图直观、形象、方便地展示出来，可将各种备选方案、自然状态及损益值简明地绘制在一张图表上，便于分析决策。
用决策树做风险决策，首先要绘制好决策树；其次用反推决策树方式进行分析，最后确定合理的最佳方案。本问题按照决策树的制作原理，［2］绘制决策树图，如下图所示。
利用反推决策树方法，可计算上述实例q1=0．6，q2=0．3，a1=6，b1=2，a2=10，b2=－4,结果如下：
第一步：从生产方案的选择考虑（第一阶段决策）
计算各组即⑥⑦⑧⑨⑩的期望利润值为：
E⑥=6p+2(1－p)=2+4pE⑦=10p－4(1－p)=14p－4
E⑧=6×11+1/p－1/2+2×1/p－1/21+1/p－1/2=5+1/p1+1/p－1/2
E⑨=10×11+1/p－1/2－4×1/p－1/21+1/p－1/2=26－1/p1+1/p－1/2
E⑩=6×11+71/p－1/4+2×71/p－1/41+71/p－1/4=5/2+7/2p1+71/p－1/4
E=10×11+71/p－1/4－4×71/p－1/41+71/p－1/4=17－7/p1+71/p－1/4
第二步：选择期望利润较大的方案，摒弃期望利润小的方案，作为第一阶段选定的方案。
一是只做先验分析。比较使E⑥>E⑦，可得p<0．6，此情形选择方案1打折销售，否则采取重新包装。
二是先试销后进行分析。比较E⑧>E⑨，可得p<37≈0．43，选择方案1打折销售，否则采取重新包装。
同理，E⑩>E，可得p<2129≈0．72，选择方案1打折销售，否则采取重新包装。
综合试销两种情形，只要p<37≈0．43，即预测商品滞销，就可通过打折销售，降低销售风险。
第三步：从试销结果的选择考虑（第二阶段决策）
计算机会点④⑤的期望利润值，得：
E④=0．6×5+1/p1+1/p－1/2=65+1/p10+51/p－1
E⑤=0．4×1/2×5+7/p1+71/p－1/4=45+7/p20+351/p－1
经比较分析，只要0<p<1，E④>E⑤总成立，结合上述第二步的结论，就是说无论是实际畅销或是滞销，只要p<37≈0．43，即预测商品滞销，就可通过打折销售，降低销售风险。往往商家更倾向于采用变相打折,促销送券手段，获取最大商业利润，减少因打折带来的利润损失。以下就打折销售情形介绍商家如何应对销售风险。
4 商家应对风险措施
商家应对风险最快捷有效的方式为打折销售，打折是商家常用的营销策略之一，打折销售的方式五花八门，但归结起来，无非有直接打折和间接打折两种。
4．1直接打折
“每天降价10%”策略，［4］如前两天分别打九折及八折；第三、四两天打七折；第五、六两天打六折……第十五、十六两天打一折。有计划运用打折销售方法，加大宣传力度，限制销售量，以使营销获得成功。人们总想买到价廉物美的商品，最好能买到打二折、一折的商品，但谁能保证都得到呢？于是前几天顾客犹豫，观望者多；中间几天抢购，生意兴隆；最后几天买不到惋惜的状况。本策略的预期结果：前两天顾客不多，探听虚实，看热闹的居多；接下来两天人渐渐多起来，真正买者不很多；第五、六两天打六折时，顾客出现抢购；接着日日爆满，不到一折售货期，商品早已销售一空，从而达到商家的销售预期。
4．2间接打折
间接打折，方式多多，属赠物赠券，减免费用较常见。文献［2］分别给出了商场活动为“满N减A”及“满N送A”打折计算公式。
第一，商场活动“满N减A”，若总共购买了标价为X元的商品，那么买到商品的折扣为：
商品的折扣=X－X/N×AX(5）
若购买标价为2000元的商品,按“买满400减250”，实际这件商品的折扣为：
2000－2000/400×2502000=3．8折
第二，商场活动为“满N送A”，若商品原价为X，那么买到商品的折扣为：
商品的折扣=XX+X/N×A(6）
同样购买标价为2000元的商品，若按“买200送100”，实际这件商品的折扣为6．7折。
除此之外，赠物赠券活动，诸如“满N送A的赠券”活动，送券消费还要加上附加条件，需按万能简便折扣计算式（7）来计算。
商品折扣=最终付款/物品价值（7）
如文献［3］网购促销送券活动，加上其他的限制返券使用条件，打的折扣会更低。一次网购促销送券销书活动中，消费者花费200元，送100元券（2张50元），被限满150元可用50元礼券。限制后改进的打折公式为：
商品的折扣=X+X/200×200X+X/200×300(8）
按公式计算，需至少花费人民币
200+200×［200/200］=400元才能购买200+300×［200/200］=500
即，500元的书本，折扣为8折，由直接返券的6．7折到限制返券的0．8折,明显减少了打折的折扣。
5 商家营销制胜法宝
促销返券商品往往具有以下特点。
一是促销商品返季、滞销。二是上述计算折扣的假设前提是物有所值，而实际上，买的不如卖的精，往往商家在活动之前，已上调了商品价格，因此实际购到活动商品的折扣会更低。商家的目的就是最大可能减少因促销而带来的利润损失，甚至包赚不赔。三是促销返券会促使消费者连环盲目购物，花费更多的金钱，甚至买到非必需的商品。四是购物返券，而且还限制返券消费的种类及消费金额。
总之，打折是商家理想的营销策略，促销返券变相打折更具有隐蔽性及诱惑性，引导消费者疯狂连环购物。曾有专家呼吁，商家返券应提前告知使用范围，并保证消费者在特定范围内用券进行交易；若返券将受到某种限制，必须要提前明确告知；否则将是对消费者知情权的损害。为此也提醒广大消费者明白消费，以防陷阱。
参考文献：
［1］张天铮．条件数学期望在商业决策中的应用［J］.山西统计，1998（7）：34．
［2］“买100送50的券”到底打的几折?网上出现圣诞节血拼“折扣公式”［N］.重庆时报，2010-12-24（2）．
［3］耿诺，王芳菲．网购促销送券成风——返券被指暗藏消费“后门”［N］.北京日报，2011-04-14（8）．
［4］陈筱彦，伍丹．“每天降价10%”策略的实质与运用［J］.中国市场，2006（49）：59-60．
摘要：随着我国房地产金融体系的逐步完善和房地产业的不断发展、房地产投资功能的日益显现，房地产信托的发展不仅有利于缓解房地产企业过于依赖银行的困境，化解金融风险，促进金融创新，而且能为投资人增加稳定的投资收益来源,完善和增加资本市场的投资品种，促进我国房地产企业经营管理机制的转变和房地产市场的稳步健康发展。
关键词：房地产信托 发展 模式 风险 对策
一、房地产信托的简述
当前，中国房地产不但正在成为新的消费热点，而且也正在成为一个投资热点或投资工具，特别面临正在到来的“知识经济”时代，一般性的管理和经营已不能满足房地产经济资源合理利用和增值保值的要求，“专家型”或“智能型”的房地产信托业务便显得日益必要。
房地产信托，就是信托投资公司发挥专业理财优势，通过实施信托计划筹集资金，用于房地产开发项目，为委托人获取一定的收益。它包括不动产信托和房地产资金信托两个方面。其含义如下：一是不动产信托，即不动产所有权人(委托人)为了受益人的利益或特定目的，将所有权转移给受托人，使其依照信托合同来管理运用的一种法律关系；二是房地产资金信托，即委托人基于对信托投资公司的信任，将自己合法拥有的资金委托给信托投资公司，由信托投资公司按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定目的，将资金投向房地产业并对其进行管理和处分的行为。这也是我国目前大量采用的房地产融资方式。
二、我国房地产信托业的主要产品比较
我国房地产信托业有以下几种运作模式，抵押贷款型，股权投资型，组合投资型和权益投资型等四种。这几种房地产信托产品相互比较如表1：
三、我国房地产信托风险的主要表现
1.财务杠杆使用过度的风险
财务杠杆的使用一方面能够使房地产公司用较少的自有资本金运营拥有大量借贷资本的项目，产生很好的税盾效应，提高项目的收益率。另一方面，过高的财务杠杆意味着高度的流动风险， 稍有不慎公司将面临巨大的还款压力，使信托计划的兑付带来极大的不确定性。
2.资金平衡不确定的风险
影响房地产公司资金平衡的风险因素可以分为减少资金流入的风险因素和增加资金流出的风险因素，要分析影响项目资金平衡的各种因素变动对项目净现金流量的影响程度，并找到敏感性因素。
3.缺乏管理经验的风险
房地产开发是一个技术含量非常高的资源整合过程，包括土地选择、产品设定、业态规划、房产销售、商业招商、市场营销、运营管理等等，都需要开发商来整合资源，而且各个环节环环相扣、缺一不可。在房地产开发项目中，一般以房地产项目本身的价值和经营收益作为收回投资的第一还款来源。开发商的管理能力( 包括工程管理、项目管理、人员管理、资金流管理和公共关系协调等) 不到位可能导致项目经营失败，同时给信托计划带来风险。
4.房地产信托的变现风险
房地产信托的信托财产多以土地、房屋、股权等形态表现，担保措施主要为土地、房屋等固定资产抵押。如果融资方未能按期偿还本息，受托人又无法及时变现信托财产或行使抵押权，则可能产生流动性风险。信托产品的公共认知度比国债、债券等金融产品差，一旦需要转让时，成本会很高，时间会较长，如股权投资信托计划到期时股权的变现或转让、信托贷款到期抵押物的处置及担保等，都会带来投资者的资金到期不能及时兑现的风险。
5.市场需求波动的风险
房地产市场的价格是决定项目资金流入的决定性因素，工程投资和偿债资金主要依赖销售收入带来的现金流入，因此市场风险是房地产企业面临的主要风险之一。房地产市场风险可以分为企业个体性风险、系统性风险和区域性风险。房地产市场的企业个体风险主要表现为房地产市场的信息不对称会使房地产企业对房产的价格操纵成为可能，并最终导致资产的价格泡沫。房地产市场的系统性风险主要是由于经济周期、信贷、国际资本流动等宏观经济因素造成的，若具有理性预期的购房者、开发商和金融机构在房地产市场局部的均衡被打破，则房地产市场则会出现价格泡沫，泡沫的严重程度将会决定泡沫破裂的时间。
四、房地产信托的风险控制措施
在我国信托市场建设尚不完善、有效控制机制相对缺乏的前提下，房地产信托业务的风险防范尤显重要。采取有效的风险防范措施不仅能够保证投资者的投资收益，更为关键的是有利于房地产信托业务的规范、良性运转，逐步建立有效甚至高效的信托市场，进而促进房地产市场健康、稳定、可持续的发展。
1.做好项目事先评估
投资者在对项目进行事先评估过程中，除了对行业景气及项目推出时机进行审慎考察之外，还应详细了解信托资金运作方式、资金投向、有无超值抵押、质押或强信用担保等。要完善相关抵押手续，认真落实第二还款来源，根据风险状况审慎确定抵押率。抵押品应选择市场前景看好的房地产，将周围环境良好、交通方便、易于销售变现的商品房设定为抵押物。做好全面、科学的事先评估。
2.信托公司应加强信托资金管理
对项目贷款型信托，信托公司应对项目开发过程的资金运用进行全程监控，专款专用，同时将项目销售收入划入信托专户，首先保证信托计划的还本付息：对投资运营型信托，信托公司应按时将租金等收益划入专管账号，委托托管机构监督管理现金流。同时，合理确定贷款期限，严禁以流动资金贷款名义发放开发贷款。禁止开发企业利用拆分项目、滚动开发等手段套取房地产贷款。
3.设置收益权层级，建立增信机制
为了满足不同风险偏好投资者的需要，信托公司在产品设计过程中，可以将多个顺位收益权划分为第一顺位收益权、第二顺位收益权(次级顺位收益权)、第三顺位收益权、末尾顺位收益权等多个层次。在投资报酬分配方面，第一顺位和第二顺位收益权均可以采用固定收益、浮动收益、固定收益和浮动收益相结合的混合式收益等多种形式。末尾顺位收益权建议采用权益分配方式。末尾顺位收益权由于采用了权益分配方式，其收益风险最大，但因为拥有剩余利润分配权，所以也可能获得最高的投资报酬。
4.完善风险披露制度
信托公司应对房地产业务进行风险监测分析，加强对信托融资资金的监督，进一步提高对房地产业务风险的识别、计量、监测、控制能力。双方形成长期有效合作机制，提高信息透明度，规范运作，共同提高抗风险能力。财务信息完全公开化、透明化，提高信息披露的有效性。
五、我国房地产信托业发展的对策
1.完善房地产信托发展的政策和法制环境
政府可以借鉴美日等经济发达国家的做法，建立对房地产信托的严格管理，在资产负债结构、业务种类、资金投向、信息披露、利润分配等方面加强规制。一方面要防止它与银行等房地产金融机构过渡竞争，政策上给予房地产信托一定的发展空间；另一方面要鼓励其资金运用，实行专业化投资组合，并保护投资者的利益。
2.加强对房地产信托产品的创新
对于信托投资公司本身而言，房地产信托资金的募集是关键，这要求信托投资公司能够利用自己的专业知识和丰富经验选择好的房地产项目，推出令投资者满意的信托产品，在产品的收益、期限、流动性、风险等方面比竞争对手更富有竞争力，在投资者心目中树立一个良好的品牌形象。
3.借鉴国外成熟REITS模式的经验
国外的REITS模式与国内的房地产信托有较大的差异，但其很多经验仍然值得国内的信托公司借鉴，按照某些专业人士的说法，它可能就是国内房地产信托的发展趋势。首先，国外的REITS模式资金的大部分并不是运用于房地产开发阶段，主要把基金用来购买房产、地产、物业并进行经营管理，取得稳定的收益，其投资标的更多倾向于那些可以带来稳定收益的商业地产。
4.制定房地产信托专业化人才培养战略
房地产信托业务的真正优势是专业的管理人才。人才固然可以引进，但远远不够，只有制定房地产信托专业化人才培养战略，建立相应的人才储备机制，才能发挥这些人才的专业管理技能，真正展现房地产信托的优势，促使房地产信托的更快发展。
六、结 语
随着我国城市化进程的不断加快，居民对住房的需求也在迅速增加，为房地产信托的发展提供了巨大的空间。发展房地产信托是我国经济发展的必然趋势。但是，房地产信托不论如何创新，其本身就是一个纯粹而复杂的风险管理性业务，这要求房地产信托的主体应当正确而客观地认识到房地产信托的风险问题。大多数的风险是可以控制的，但是要不断的在风险和项目的变化中学会行之有效的科学管理手段；只有这样才能使房地产信托这个重要的社会公众金融投资工具更加规范、稳健地发展。在发展过程中，我们要借鉴国外的历史经验，研究出一条符合我国国情的发展策略，使它在建设中国特色社会主义过程中发挥其特有的优势。
参考文献：
当今世界技术与知识的迅速结合成为推动的一个最重要的因素。中国入世将进一步加大对我国经济发展的推动作用，给中国审计带来了环境、观念、目标、对象的变革，从而给审计实践活动带来了风险。
1、审计国际化带来的风险。
入世加快了中国审计国际化步伐，中国审计市场日益融合于各国审计市场。师事务所不仅可以在本国范围内从事审计工作，而且可以把在本国注册的会计师派往国外处理审计业务，或与外国会计师事务所订立国际协议，以联营合伙等方式开展国际业务。但由于各国经济发展水平不同，我国与发达国家和其他发展中国家的审计环境存在巨大差异，审计实务一旦走向国际，往往因为环境因素造成审计标准不统一，使得审计人员在判断和执行国际审计具体业务时缺乏审计依据，加大了审计风险。
2、对“网上实体”审计带来的风险。
随着信息技术的发展，经济活动日益多元化，出现了所谓的“媒体空间”和“网上实体”。相对与传统审计对象来说，“网上实体”的一大特点就是“虚”，看不见、摸不着，审计人员难以界定审计对象范围，难以对会计资料进行审查，难以获取审计证据，使得审计风险加大。
3、信息载体变化带来的风险。
信息技术的发展使得无纸贸易得以实现。被审计信息由以纸张为信息载体转变为以磁盘、磁带等磁性介质为信息载体。记录于磁性介质上的信息是看不见的，必须借助于机才能以可见和易懂的文字形式打印或显示出来；对磁性介质上的信息进行修改可不留下任何痕迹，利用磁性介质也难以实现诸如签字、盖章等使信息证据化的操作，这给审计带来了新的风险。
4、无形资产审计带来的风险。
入世加大了无形资产审计在我国审计业务中的比重。而由于无形资产带来的经济利益与所处的环境有密切的关系，如某些实效性信息过时后，其价值便大打折扣；当有更先进的知识产生时，旧知识便大为贬值。因此对无形资产的价值计量带有较大的不确定性，使得对无形资产审计带有较大的风险。
5、管理审计带来的风险。
入世提高了管理审计（即对管理活动信息进行全面的评价）在审计活动中的地位。企业处在激烈竞争的市场环境中，它的一举一动都要受到市场的影响，应随着市场的变化而采取不同的对策。对于处境不同的两个企业或同一企业的不同时期，都应根据市场情况采取不同的对策。而管理活动本身带有不确定性，其正确与否必须受到市场的检验。对管理活动进行审计也应受到市场的检验，从而加大了审计风险。
6、社会责任审计带来的风险。
为了促进企业履行社会责任，必须对其社会责任报告进行审计。入世促使了社会责任审计的产生。企业履行社会责任的方式多种多样，如治理环境污染，减少污染排放、增加职工福利、支持社区建设等，这使得对履行社会责任的确认和计量难以找到同一的标准，同时也给审计证据的获取带来了诸多不便，加大了审计的风险。
二、入世后审计风险的规避
入世后，经济的发展引起了审计环境的巨大变迁并对审计提出了更高的目标和要求，给审计实践活动带来了新的审计风险。为了迎接挑战，减少审计风险，审计技术的改进、更新势在必行。
1、加快我国审计的国际化与通用化步伐。
审计国际化带来了一定的审计风险。随着国际上审计程序的进一步协调和国际审计准则的制定和推行，我国也应加快实现审计的国际化与通用化。其途径有：我国的审计准则应与国际审计惯例接轨，运用国际审计程序和，审计行为符合国际审计准则；在和审计领域加强对审计人员业务和素质；掌握国际审计信息，并运用最新的国际化的审计技术。
2、开发新的审计程序和方法。
入世后，审计对象和的扩大，给审计带来了一系列。对知识信息、人力资源审计的比重将大大超过对存货、固定资产等有形资产的审计；财务审计向管理审计延伸；责任审计提上日程；对“媒体空间”中的“网上实体”的审计监督势在必行。对此，传统的审计程序和方法往往无能为力。审计目标多元化和审计实时、开放的特征，有必要开发新的审计程序和方法来分别规范无形资产审计、管理审计、社会责任审计行为，使其有统一的标准。
3、全面信息技术。
随着的，“网上实体”的出现，会计操作更多地在机上进行。审计作为一项主要以会计信息为对象的经济活动，应充分采用现代信息技术、加快信息处理的速度，提高审计质量。“网上实体”的主要资产为知识、信息及人力资源等无形资产，对它们的审计就必须深入到媒体空间中去，这要求网络审计技术的完善，和审计人员计算机审计操作能力的提高，争取在有限的空间内获取最充分、有利的审计证据，降低审计风险。
4、控制会计经营风险，规范会计行为。
入世后，在世界经济全球化和竞争激烈的国际市场上，会计信息的规范可靠与否成为审计成败的关键。控制经营风险将成为入世后会计的重要任务之一，因此，我们应建立一套支持控制经营风险的信息系统。而建立信息系统，就必须改变企业传统的“核算型”会计模式，加大会计的管理职能，企业应当向“管理及风险控制型”模式转变，建立企业经营风险预警机制，并以市场为核心，资金的筹集、分配和使用，利用会计特有的方法，加大对会计工作中弄虚作假的惩治力度，以保证会计信息的真实性。
5、进一步完善审计法规，加强审计司法力度。
市场经济是法治经济。入世后，在我国经济活动中的作用将进一步加大。伴随市场经济的审计只有在一个完善的法制环境中才能生存发展。所以我们应努力做到：（1）加强审计立法工作。针对入世后出现的新情况、新问题，应建立一套新的审计标准和准则，使审计工作制度化、规范化。（2）加大审计司法力度，坚决打击注册会计师与被审计单位共同舞弊行为，促使审计人员自觉提高风险意识。（3）加强宣传工作，提高社会公众对审计法律、法规的认识。投资者及社会公众由于信赖已审的会计报表而蒙受损失时，应学会运用法律武器维护自己的权益，进而形成一种全社会的监督机制。
一是打一大登记效力范围。应从法律上明确:设定质权须书面通知应收账款债务人，一经通知，出质登记便对债务人有约束力，债务人不得以该应收账款向出质人主张抵销，更不得以损害质权为目的恶意解除合同，同时，未经质权人同意，债务人不得直接向出质人清偿。二是改变由质权人单独登记为出质人和质权人共同登记，明确双方应对应收账款作实质性审查。
(二)做好融资前的调查工作
为防止伪造基础合同、虚设应收账款进行质押骗取资金的情况发生，需要对基础合同进行调查。一是调查基础合同的真伪。为确定应收账款是以真实交易关系为基础的，可以抽查销售发票进行核实，要求借款人提供发货单、提货单、运输收据等运货文件。二是审查合同条款的完备性，重点是基础合同的总价款、履行期限、支付方式、债务人的基本情况等重要要素是否明确、具体。三是实地调查。为防止次债务人被假冒，质权人需到次债务人经工商登记的工作场地进行调查，调查内容为基础合同内容及印章的真伪。调查的对象需确保为次债务人的工作人员，实地调查时也可以询问有无抵销权的存在。此外，对于应收账款为房屋等不动产收益的，还需到相关登记部门调查不动产是否已被抵押。
(三)签订详细的应收账款质钾合同
一是对用于质押的应收账款作出尽可能详细的描述。应收账款质押合同中应详尽描述用于设立质押的应收账款的金额、期限、支付方式、收款账号、债务人名称和住址、基础合同的主要内容和编号等内容。二是约定出质人不得有转让、放弃权利等行为，否则质权人有权予以撤销或可提前要求清偿债务及行使质权。三是明确登记协议签订的时间、提前清偿债务或行使质权的其他情形。四是约定设立应收账款回款专用账户。
(四)取得次债务人书面确认和承诺
由于次债务人并非质押法律关系人，为了确保质权的实现，质权人应取得次债务人对下列事项的书面确认:基础合同系真实意思表示，应收账款真实有效;对应收账款金额、期限、基础合同履行程度等认同;知悉该应收账款已向质权人出质并不持异议。还需要取得次债务人按约定直接将所有应付款项付至应收账款回款专用账户，否则赔偿因此造成的一切损失的承诺。取得书面确认和承诺的形式可以是由出质人、质权人和次债务人签署《应收帐款质押三方协议》、也可以是次债务人签发的确认书或承诺函。
