时间：2023-07-31 16:50:41
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如果需要交税的，应当交以下税：
1、契税。根据相关规定，法定继承人继承房地产，免交纳契税；对非法定继承人根据遗嘱承受土地、房屋权属的，需要缴纳契税，税率0.1％。
2、印花税，包括合同印花税和权证印花税。合同印花税：根据印花税税目税率表，产权转移书据按所载金额万分之五贴花。
3、房产证已过2年，可免征；房产证未过2年，估价×5．6％，总结起来的话，继承的话，需要办理继承协议公证，需要交纳公证费，过户时缴纳房产评估费，契税和印花税以及工本手续费等费用。
法律依据：
《国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》第一条
【关键词】共同财产制；个人财产制；夫妻约定财产制
夫妻财产制度又称为婚姻财产制，是规范夫妻财产关系的法律制度。其内容包括各种夫妻财产制的设立、变更与终止；夫妻婚前财产和婚后所得财产的归属、管理、收益、处分；以及家庭生活费用的负担；夫妻的对外财产责任；婚姻终止时夫妻财产的清算和分割等问题。作为婚姻法的重要组成部分，其在保护家庭稳定、促进家庭和谐以及实现家庭职能等方面有着重要的作用。我国的夫妻财产制度必须体现男女平等的社会关系，保护财产所有权人财产权的经济关系。而继承和受赠之财产作为构成夫妻财产之一部分，也必须体现以上之原则。我国在2001年修订《婚姻法》以前，就有许多学者对以上两项财产定为夫妻共同之财产提出质疑，但修订后的我国现行《婚姻法》并没有采纳这种建议。这显然违背了夫妻财产制度的发展趋势，不符合我国经济基础对该类财产立法之要求，忽视了财产权人处理财产的权利。
一、我国夫妻财产制的类型
我国现行《婚姻法》明确了夫妻共同财产的范围，完善了夫妻的约定财产制，增设了夫妻的个人财产制度。
1.共同财产制。《婚姻法》第17条规定：“婚后所得共同财产包括以下范围：（1）工资、奖金；（2）生产、经营的收益；（3）知识产权的收益；（4）继承或赠与所得的财产，但遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产，为夫妻一方财产；（5）其他应当归共同共有的财产。”本条是对夫妻共同财产的规定。夫妻对共同所有的财产有平等的处理权。
2.个人财产制。《婚姻法》第18条规定：“属夫妻一方的财产有：（一）一方的婚前财产；（二）一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助等费用；（3）遗赠或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；（4）一方专用的生活用品；（5）其它应当归一方的财产。”本条所谓的婚前财产是指夫妻在结婚之前各自所有的财产。包括婚前个人劳动所得财产、继承或受赠的财产以及其他合法财产。婚前财产归各自所有，不属于夫妻共同财产。《婚姻法》明确一方的婚前财产属于夫妻个人财产，不能转化为夫妻共同财产。根据第17条第（四）项的规定，因继承或赠与所得的财产，属于夫妻共同财产。但为了尊重遗嘱人或赠与人的个人意愿，保护公民对其财产的自由处分权，如果遗嘱人或赠与人在遗嘱或赠与合同中明确指出，该财产只遗赠或赠给夫妻一方，另一方无权享用。那么，该财产就属于夫妻特有财产，归一方个人所有。
3.夫妻财产约定制。《婚姻法》第19条规定：“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。没有约定或者约定不明确的，适用本法第17、18条的规定。”此约定应采用书面形式，否则，适用法定财产制。
二、外国相关法律中关于继承财产归属的规定
法国民法典规定：“下列财产，即使为婚姻期间取得的，按其性质为各自的财产：属夫或妻一方使用的衣服及日用布制品、赔偿身体或精神上损害的诉权、不能让与的债权及补助金，以及更广而言之，一切具有个人特点的财产及专属个人的权利。夫或妻一方为其职业所必需的劳动工具，按其性质亦为各自所有的财产。在婚姻期间，由继承、赠与或遗赠而取得的财产，为各自所有的财产。”瑞士民法典第198条规定：“根据法律规定，以下财产为夫妻一方个人所有的财产：（1）夫妻一方专有的个人使用物品；（2）结婚时属于夫妻一方所有的财产，或在婚姻关系存续期间通过继承或其他方式无偿取得的财产；（3）因精神赔偿所获得的补偿金；（4）夫妻一方个人财产的替代物。”罗马尼亚家庭法典规定：“以下财产不属于夫妻共同财产，而是夫妻一方的单独财产：（1）结婚前所获得的财产；（2）以继承、遗赠或赠与方式转移或获得的财产，除非赠与人规定其为共同财产；（3）夫妻任何一方供个人使用的财产或从事其职业所需要的财产；（4）作为奖品或奖金获得的财产，科学或文学手段，艺术手稿及草图，革新或发明的设计稿以及其他类似的物品；（5）保险金或作为造成个人伤害的赔偿而判给的损害赔偿金；（6）能表示或代替单独财产的价值或体现该价值的财产。”
由上可以看出，外国法律中关于婚姻关系存续期间一方继承而得的财产归个人所有，这与我国规定为夫妻共同财产是相反的。笔者认为将其归入个人财产更具合理性。
三、与我国其它相邻法律立法精神相冲突
1.《中华人民共和国物权法》第29条规定：“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。”第9条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”由上述法律规定可以看出房屋的物权变动自继承开始即发生。虽然此时房屋的所有权归继承人，但是还应当按照相关法律的规定到房屋管理部门办理过户登记手续。根据物权公示原则，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。作为夫或妻一方的继承人应当为该房产的唯一所有权人。而按照《婚姻法》的相关规定将该房产作为夫妻共同财产，与《物权法》的登记生效相冲突。《物权法》上不动产登记的效力要高于《婚姻法》上结婚的效力。
关键词：集体土地房屋 拆迁安置房 登记
在中国城市化建设的进程中，涉及广大农民的集体土地房屋拆迁工作，一直是关系民生与社会和谐的工作热点之一。造成集体土地房屋拆迁安置房登记难的问题，既有体制性的原因，也有拆迁过程中拆迁部门工作失位的原因。
1.集体土地房屋法律关系多样性
由于各地农民的知识文化水平与其法制意识的不一，导致当前集体土地房屋法律关系的多样化。其一，产权合法权属法律关系。对于那些建房时间不长，且产权人产权意识较强的农民，他们相对而言手续较为完备，依法办理了建房审批手续，并按规定办理了《集体土地使用证》及《房屋所有权证》，这种情况则属于产权合法权属法律关系。其二，事实权属法律关系。在农村大多数老房子是七、八十年代以前建造的，有部分能提供当时地方主管部门出具的建房证明，很多的则没有任何手续。这种在农村目前表现为大多数，房屋所有权登记的很少，大部分持有的是《集体土地使用证》，到拆迁安置时，现被拆迁人又是经过继承、受遗赠等方式取得被拆房屋的产权，所以很多农民的房屋在拆迁后出现了各种纷繁复杂的法律问题。[1]
2.集体土地房屋拆迁安置房登记存在的问题
鉴于集体土地使用者自身的文化素质、相关农村房屋产权法律的不健全与集体土地房屋事实权属现象的广泛存在，直接造成了集体土地房屋拆迁安置房登记存在诸多的困难。
2.1原房屋产权法律关系模糊
一是，原房屋存在隐性共有人。众所周知，我国农村真正进行过房屋所有权登记的很少，因从未以法律的形式确认过产权，权利人经过多次转移，例如分割、离婚析产等形式，房屋可能存在隐性共有人。二是，遗产性房屋产权继承人模糊。这种情况可以分为三类：一类是孩子较多的家庭，遗产按乡规民俗往往分割给儿子，出嫁的女儿认为自己根据继承法的规定也是合法继承人，从而导致继承人之间的纠纷；二类是在对父母赡养不均的情况下，父母对房屋产权遗嘱分配导致纠纷；三类是父母生前与某个子女有遗嘱，或与他人存在房屋交易现象，在房屋转移涉及相关法律程序不健全的情况下导致的纠纷。这些存在纠纷的房屋往往缺少有效的法律文件，权利人之间的纠纷只有通过法律的途径才能得到最终的解决。
2.2拆迁前产权确认工作失位
拆迁前产权确认是做好拆迁安置房登记工作的最基础最扎实的第一步，但由于房地产建设的趋利性以及地方政府对地方发展建设的迫切性，导致拆迁前的产权确认工作失位。其成因可能程序不到位，调查不仔细。拆迁部门一方面由于拆迁任务重很难在短时间内认真仔细完成大批量的调查摸底，另一方面由于联系当事人困难等原因，无法完成相关确权资料的搜集，就匆忙予以认定，被拆迁人相对而言文化程度不高，法律意识比较淡薄，对拆迁政策不是很了解，从而导致产权确认出现误差。[2]
2.3 拆迁过程具体执行有偏差
由于参与拆迁的工作人员其专业、知识水平与业务职责的不同，及对相关法律法规及房产登记方面的知识较为缺乏，与被拆迁人签订拆迁补偿安置协议时存在两个方面的问题：一是，难以做到审查继承、受遗赠等的相关法律关系，直接由某个继承人或人直接签订拆迁补偿安置协议。二是，对存在产权纠纷的房屋疏于纠纷的处理，只要关系人方谁对拆迁工作有利就倾向于谁，从而导致缺少相关法定的材料。
2.4拆迁安置房登记缺少必要的材料
拆迁前与拆迁过程中工作的失位，其直接结果就是拆迁安置房登记时缺少相关规定的材料要件。一是，原产权来源依据材料缺乏。在事实权属广泛存在的情况下，原产权来源依据显然是缺少的，与拆迁前产权确认工作的失位，导致被拆房屋缺失重要的相关来源材料，等拆迁后被拆迁人申请安置房登记时，根据房屋登记的相关规定，无法办理安置房的登记。二是，产权转移材料缺乏。对于一些原被拆房屋是通过继承、受遗赠等方式取得的，而未办理相关的法定手续，拆迁后被拆迁人拿到安置房申请办理登记时，因原权利人（被继承人）与被拆迁人（继承人）之间存在转移的形式，由于缺失法定的继承材料，不符合《房屋登记办法》的规定，而不能办理安置房的登记。
3.集体土地房屋拆迁安置房登记问题解决办法
根据当前集体土地房屋拆迁安置房登记工作的实践，由于现实情况的复杂性，房屋登记部门只有立足工作的实践，积极向建设主管部门建言献策，促使拆迁部门拆迁前不断完善各方面工作以及拆迁后的程序缺失的补救措施。现从以下二方面来探讨予以解决与完善：
3.1不断完善拆迁前的确权工作及依法办理拆迁安置工作
其一、按规范做好拆迁前的确权工作。首先，拆迁部门做好宣传工作，让被拆迁人意识到对房屋的确权会直接影响到今后的拆迁补偿工作，关系到每个人的切身利益，提醒被拆迁人需提供房屋的所有合法来源依据。其次，是拆迁部门进场确权时必须走访、联系到被拆迁人本人，充分听取他的意见，收集房屋的来源资料，接下去才能对产权进行客观的予以确认。最后，确权工作完成后，需在房屋所在地集体经济组织张贴公告，征询无异议后方可进行拆迁补偿安置协议的签订。其二、依法办理拆迁安置工作。拆迁部门应引导被拆迁人因继承、遗赠等方式取得的房屋需按规定办理相关的继承公证等必要的手续。在办理拆迁安置工作时，拆迁部门应严格把关，签订拆迁补偿安置协议时需严格按照继承法等法律法规的规定办理，为以后的拆迁安置房登记做好基础工作。
3.2拆迁安置房登记时对登记要件的完善与补救
事实权属无争议的被拆房屋，因被拆迁人是经过继承、受遗赠等方式取得的，因缺失法定的继承关系证明，对此类缺失登记要件的可以从以下三种途径予以完善与补救：一、现取得安置房的被拆迁人可以到公证机构办理相关法定继承关系的公证，被拆迁人取得公证材料后可办理安置房的登记；二、被拆迁人还可以通过人民法院或者仲裁委员会申请司法确认的形式，被拆迁人凭人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书可办理安置房的登记；第三、拆迁部门牵头组织建设、土地、司法、税务等部门组成专门的调查小组，对拆迁安置中涉及继承、受遗赠等情形案例特殊通过以上两种途径也难以解决的，通过调查小组对他们的法律关系进行审查，根据继承法等法律规定，需补充材料的按规定进行补充，经确认无产权纠纷的以参会相关部门的联审会议纪要的形式进行确认，被拆迁人凭联审会议纪要可办理安置房的登记。[3]
结语
集体土地房屋建设农民的自发性、产权意识薄弱性以及地方政府主管部门工作的不足，需要地方政府创新开展工作化解各种矛盾，做好拆迁安置房登记这项工作，切实保障集体土地房屋被拆农民的合法权益。
参考文献
[1]王太高，姚俊，赵杰，赵坚. 城市规划区内集体土地房屋拆迁制度研究[J]. 中国人口资源与环境，2010（5）
抵押人(购房人)：(甲方)
地 址：
电 话：
抵押权人(贷款人)：(乙方)
地 址：
电 话：
甲、乙双方依据我国《物权法》、《合同法》、《担保法》、《城市房地产管理法》以及相关法律法规，本着平等、自愿、公平和诚实信用的原则，在充分理解本合同条款后，同意按如下条款订立本合同，以共同遵守。
第一条：为确保借款合同( 年 字第 号)的履行，甲方自愿将所购商品房抵押，乙方经实地勘验，在全面充分了解该商品房具体情况后同意接受甲方所购商品房抵押。
第二条：本合同所对应的借款合同项下的借款数额为(大写) 元，债务人履行债务的期限自 年 月 日至 年 月 日。
第三条：甲方已与 公司签订合同编号为 的《商品房买卖合同》，已经房地产管理部门备案，并取得《房屋预告登记证明》。该商品房状况如下：
房屋坐落：
项目名称：
预售许可证：
第四条：本次商品房抵押所担保的范围包括：主债权项下的金额及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。
第五条：已经抵押的房屋由甲方占用与管理，甲方应维护该商品房的安全与完好。
第六条：有下列情形之一的乙方有权依法定程序处分上述商品房并可要求提前清偿上述借款。
1、甲方在债务履行期内连续 月或累计 月未能按约归还借款的。
2、****
第七条：甲方在取得该商品房的《房屋所有权证》后，须转为房地产抵押登记。
第八条：甲方将房屋抵押给乙方时，该房屋所分摊或占用范围内的土地使用权一并抵押给乙方。
第九条：抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的抵押权也消灭。
第十条：在本合同签订后，甲、乙双方应当持本合同及其他必要的证明文件，到郑州市房产管理部门办理抵押房产的登记手续。
本抵押合同如发生变更或者抵押关系终止时，甲、乙双方应当到原登记机关办理变更或者注销的登记手续。
第十一条：抵押的房地产，因自然损耗或甲方的行为足以使抵押房地产价值明显减少时，乙方有权要求甲方停止其行为并恢复或提供乙方认可的新的抵押房地产。甲方对抵押房地产价值减少无过错的，乙方只能在甲方因损害而得到赔偿范围内要求提供担保，抵押房地产价值未减少的部分，仍作为债权的担保。
第十二条：甲方转让抵押的房地产，应通知乙方，并告知受让人房地产已经抵押的情况，甲方未通知乙方或者未告知受让人的，转让行为无效。
第十三条：抵押人死亡，依法被宣告死亡或被宣告失踪时，其房地产合法继承人或者代管人应当继续履行抵押合同。
第十四条：债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押房产折价或者以拍卖、变卖该抵押房产所得的价款优先受偿。
第十五条：凡因本合同引起的或与本合同有关的争议，由双方协商解决。如商议不成，任何一方均可向郑州仲裁委员会申请仲裁。
第十六条：双方商定的其他事项：***
老人还活着，如何“放弃”遗产？
上海市民顾老伯与老伴丁阿婆共育有三子一女，大儿子一家在国外定居，其他子女均居住在上海。二儿子顾青曾在东北插过队，同沪成家后一直与父母居住在一起。考虑到顾青一家三口的经济状况不如其他兄弟姐妹，且常年照料二老生活，顾老伯遂召集子女协商今后自己的遗产分配。经多次商议后，全家人签订了一份家庭协议书，约定老夫妻俩的遗产由顾青继承，其他子女自愿放弃遗产继承。
2014年4月，丁阿婆去世，小儿子拒绝履行家庭协议书的约定，要求依法继承母亲的遗产。顾青无奈，寻求律师帮助，律师却告知，该协议书中的遗产继承部分无法律效力，小儿子的要求合法。
“我国的《继承法》规定，继承从被继承人死亡时开始.遗产指的是公民死亡时遗留的个人合法财产。也就是说，只有在被继承人死亡时，才会产生遗产，也才会产生继承关系。老人既然还在世，就没有遗产一说，子女又怎么能放弃遗产？”律师表示，子女即使做出放弃继承的意思表示，也要在继承开始后、遗产处理前。很多家庭协议书中会写明对老人将来的遗产的分配，其实都是无效的。
赡养协议“说废就废”？
上海市民张老伯多年前与小儿子因房屋拆迁闹了点矛盾，后一直随大儿子一家生活。两年前，张老伯就赡养问题和两个儿子签订了家庭协议，将名下的一套产权房过户给了大孙子，今后自己的晚年生活由大儿子及孙子照料，不需要小儿子赡养。
2014年年初，张老伯骨折后需要装支架，他以无力承担医药费及后续康复费为南，要求小儿子承担赡养义务，每月给付500元赡养费。小儿子拿着家庭协议书气愤地来到社区调委会：“三个人白纸黑字都签了名，上面写明了我不拿分文也不养老人，现在这张协议说废就废了？”
甲乙双方本着平等、自愿原则，在共同遵守国家相关法律的前提下签订本合同。甲乙双方履行各自义务后，双方无异议签字后本合同小编为大家整理的相关2020货物_购房买卖合同范文资料，提供参考，欢迎阅读。
合同一
甲方(出售方)：________________
乙方(购买方)：________________
甲乙双方在自愿平等，互惠互利的原则下经友好协商就乙方购买甲方房屋事宜达成协议如下：
第一条、甲方自愿将其座落于吉林省长春市 街 小区 号楼 室，建筑面积 平方米，出售给乙方。该房产的相关权益随该房产一并转让。
第二条 甲乙双方商定该房产的成交价格为人民币 元整大写：人民币 万元整。乙方一次性支付甲方元整，付款方式为银行转帐。
第三条 甲方保证上述房地产权属清晰，无争议;未被判决、裁定限制出售，也未设置抵押，不在建设拆迁范围内并已取得其他共有人同意。
第四条 所有购房款付清后本协议自动生效，房屋买卖即成事实。乙方随即享有该房产的所有权，并承担该房产毁损、灭失的风险。甲方及继承人不再享有该房产的所有权，不得再次转卖他人或用作抵押或用作财产继承或用作财产分割等任何权利，如甲方与其他第三方发生产权纠纷或债权债务关系使得乙方无法如本协议约定获取该房产所有权，即甲方违约。
第五条 在政策和法律允许范围内，乙方要求甲方过户，甲方或甲方继承人应无条件积极协助乙方办理过户。
第六条 物业管理、水、电、燃气、有线电视、电话等相关杂费，按下列约定处理：
1、甲方负责将以上杂费缴纳至协议签定之日。
2、协议签定之日后由乙方负责。
第七条 协议生效当日，甲方应将购买该房产过程中的相关费用票据、购房协议等全部资料原件乙交乙方保存。
第八条 甲、乙双方从签订协议之日起，均需遵守本协议约定，无论今后房价如何变动，甲、乙双方不得违约。
第九条 违约责任
如甲方违约:
甲方无条件退还乙方全部购房款，并向乙方支付全部购房款总额的5%作为违约金赔付乙方，乙方退回甲方该房产和所有房产资料;
如乙方违约:
乙方将已支付的购房款作为违约金，并无条件退回甲方该房产和所有房产资料。
第十条 本协议未尽事宜，甲、乙双方可另行订立补充条款或补充协议。补充条款或补充协议以及本契约的附件均为本契约不可分割的部分。
第十一条 甲、乙双方在履行本协约中若发生争议，可提交吉林省长春市仲裁委员会仲裁或依法向人民法院起诉讼。
第十二条 该协议一式两份，甲、乙双方签字后，立即生效，各持一份，具有同等效力。
甲方(公章)：_________
乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________
法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日
_________年____月____日
合同二
甲方：________________
地址：________________
电话：________________
乙方：________________
地址：________________
电话：________________
甲乙双方本着平等、自愿原则，在共同遵守国家相关法律的前提下签订本合同。甲乙双方履行各自义务后，双方无异议签字后本合同(一式两份，双方各执一份)立即生效。具体内容如下：
1、乙方在甲方商行 年 月 日 ，购买 商品。乙方采用 形式支付甲方人民币 元。
2、甲乙双方共同遵守并约定：乙方自购买商品之日起计算满一年的，如果乙方要求退还所购商品，甲方无任何理由拒绝并接受乙方退还要求。乙方在提出退还所购甲方商品要求时，需出具购买商品原始发票、商品鉴定证书和无暇疵所购商品。双方无异议时，甲方即时退付乙方购买商品原价80%现金结算。其中20%甲方作为商行成本计算，不予退还。
3、乙方自购买商品之日起计算满二年的，如果乙方要求退还所购商品，甲方无任何理由拒绝并接受乙方退还要求。乙方在提出退还所购甲方商品要求时，需出具购买商品原始发票、商品鉴定证书和无暇疵所购商品。双方无异议时，甲方即时退付乙方购买商品原价90%现金结算。其中10%甲方作为商行成本计算，不予退还。
4、 乙方自购买商品之日起计算满三年或超过三年以上的，如果乙方要求退还所购商品，甲方无任何理由拒绝并接受乙方退还要求。乙方在提出退还所购甲方商品要求时，需出具购买商品原始发票、商品鉴定证书和无暇疵所购商品。双方无异议时，甲方即时全付乙方购买商品原价100%现金结算。如果乙方所购商品增值，甲乙双方另行商议。
5、甲方保证向乙方所销售商品品质和质量。甲乙双方在签定购销合同前无异议，合同立即生效。
6、本合同自甲方( )开业之日起正式施行，无时间限制。
7、本合同未尽事宜，双方共同协商解决。
甲方(公章)：_________
乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________
法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日
_________年____月____日
合同三
合同 CONTRACT
日期：合同号码：
Date: Contract No.:
买 方：(The Buyers) 卖方：(The Sellers)
兹经买卖双方同意按照以下条款由买方购进，卖方售出以下商品：
This contract is made by and between the Buyers and the Sellers; whereby the Buyers agree to buy and the Sellers agree to sell the under-mentioned goods subject to the terms and conditions as stipulated hereinafter:
(1) 商品名称:
Name of Commodity：
(2) 数 量：
Quantity:
(3) 单 价：
Unit Price:
(4) 总 值：
Total Value:
(5) 包 装：
Packing:
(6) 生产国别：
Country of Origin :
(7) 支付条款：
Terms of Payment:
(8) 保 险：
Insurance:
(9) 装运期限：
Time of Shipment:
(10) 起 运 港：
Port of Loading:
(11) 目 的 港：
Port of Destination:
(12)索赔：在货到目的口岸45天内如发现货物品质，规格和数量与合同不符，除属保险公司或船方责任外，买方有权凭中国商检出具的检验证书或有关文件向卖方索赔换货或赔款。
Claims:
Within 45 days after the arrival of the goods at the destination, should the quality, Specifications or quantity be found not in conformity with the stipulations of the contract except those claims for which the insurance company or the owners of the vessel are liable. The Buyers shall, have the right on the strength of the inspection certificate issued by the C.C.I.C and the relative documents to claim for compensation to the Sellers.
(13)不可抗力：由于人力不可抗力的原由，发生在制造、装载或运输的过程中导致卖方延期交货或不能交货者，卖方可免除责任。在不可抗力发生后，卖方须立即电告买方及在14天内以空邮方式向买方提供事故发生的证明文件，在上述情况下，卖方仍须负责采取措施尽快发货。
Force Majeure:
The sellers shall not be held responsible for the delay in shipment or non-deli-very of the goods due to Force Majeure, which might occur during the process of manufacturing or in the course of loading or transit. The sellers shall advise the Buyers immediately of the occurrence mentioned above the within fourteen days there after. The Sellers shall send by airmail to the Buyers for their acceptance certificate of the accident. Under such circumstances the Sellers, however, are still under the obligation to take all necessary measures to hasten the delivery of the goods.
(14)仲裁：凡有关执行合同所发生的一切争议应通过友好协商解决，如协商不能解决，则将分歧提交中国国际贸易促进委员会按有关仲裁程序进行仲裁，仲裁将是终局的，双方均受其约束，仲裁费用由败诉方承担。
Arbitration:
All disputes in connection with the execution of this Contract shall be settled friendly through negotiation. In case no settlement can be reached, the case then may be submitted for arbitration to the Arbitration Commission of the China Council for the Promotion of International Trade in accordance with the Provisional Rules of Procedure promulgated by the said Arbitration Commission. The Arbitration committee shall be final and binding upon both parties. And the Arbitration fee shall be borne by the losing parties.
买方：卖方:
关键词：以房养老 倒按揭 房屋产权 养老体系 养老模式
《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》（国发[2013]35号）中明确提出了各地可开展“以房养老”试点，正式从政策层面鼓励进行“以房养老”的探索。实际上，我国的“以房养老”相关政策和实践并不鲜见，2005年至今，上海、南京、辽宁等地都自发出台过“以房养老”的相关措施。但是，我国的“以房养老”主要停留在地方层面的“先行先试”；同时，由于缺乏完善的体制管理，此前的尝试未能真正形成完整、有效的制度体系，无论从中央到地方都还没有出台相关的法律法规。事实上，目前国内各地方鲜有以房养老的实际操作案例。那么，是什么原因阻碍了“以房养老”在我国的实施与推广？本文将在明晰“以房养老”的内涵与特点的基础上，对我国各地主要的“以房养老”模式进行剖析，以明确其面临的主要风险和挑战，并结合国外“以房养老”实践的经验提出相应的政策建议。
“以房养老”的内涵及特点
（一）“以房养老”的内涵
以房养老，也称住房反向抵押贷款或者倒按揭，是指老年人先把自己拥有产权的住房抵押给银行或保险公司等金融机构，然后定期从银行或保险公司等金融机构取得一定数额养老金或者享有老年寓所服务的一种养老模式，当老年人去世时，银行或保险公司等金融机构将收回其住房使用权。这种养老模式是完善养老保障体系的一项重要补充措施。“以房养老”是通过银行或保险公司等金融中介机构，将个人住房与个人养老结合在一起的产物。“以房养老”通过明晰的房屋产权界定，将“人养房”与“房养人”两个阶段进行有机衔接，一方面使得房屋产权价值得到极大发挥；另一方面，使得家庭资源得到优化配置，实现效用最大化。因此，“以房养老”将金融保险产品与个人住房、养老问题相结合，不仅是一种金融产品创新，更是个人住房发挥养老保障功能的新拓展，为我国解决养老问题提供了新思路。
（二）“以房养老”的基本特点
住房反向抵押贷款又被形象地称为“倒按揭”，是指拥有住房产权的老年人将该住房产权抵押给银行或保险公司等金融机构，然后银行或保险公司等金融机构根据该老年借款人的年龄、预期寿命、住房现值及其未来增值空间和折损情况等对该老年借款人去世时房屋的价值进行综合评估，用住房的评估价值减去住房预期折损、借款人预支利息，并按当前人们的预期平均寿命计算，将其住房的残值分摊到预期寿命年限中去，按月或按年支付现金给老年借款人，也即“抵押房产，领取年金”。在此期间，老年借款人可以继续在已抵押给银行或保险公司等金融机构的房子里居住，直到该老年借款人永久搬离该住房或者去世为止。当老年借款人去世时，相应的银行或保险公司等金融机构取得该住房产权，并将该住房进行销售、出租或者拍卖，以弥补贷款本息；此外，银行或保险公司等金融机构还享有该住房的升值部分价值。由于这种个人住房反向抵押贷款模式的现金流向与普通住房按揭贷款的现金流向恰好相反，因此这种贷款模式也常被形象地称为“倒按揭”。
我国“以房养老”实践及面临的风险与挑战
（一）我国各地的“以房养老”模式
1.南京的“租售换养”。这种模式规定，凡是在南京市拥有60平方米及以上住房产权，并且年满六旬及以上的孤寡老人，按照自愿原则申请将其现有住房进行抵押，经公证机关公证后即可入住南京市老年公寓，并且享受终身免交一切费用的待遇，最终该住房产权在孤寡老人去世时归养老院所有。该模式的典型特征便是“租售换养”，这种模式比较适合在城市拥有一套及以上住房，且该住房无需子女继承或无子女继承的中低收入老年人。但这种模式有两个限制性条件：拥有本市60平方米及以上产权房和年满六旬及以上的孤寡老人，这就将适用人群限定在一个很小的范围内。覆盖范围过于狭窄，这可能也是导致该模式失败的原因之一。
2.上海的“以房自助养老”。2007年6月，上海市公积金管理中心提出了“以房自助养老”的创新型模式。该模式主要通过上海市公积金管理中心建立房屋产权交易市场以及相应的房屋租赁机制，具体实施办法为：65岁及以上老年人首先将自己拥有产权的住房通过房屋产权交易市场出售给上海市公积金管理中心，并一次性取得全部房屋出售款；然后，借助相应的房屋租赁机制，上海市公积金管理中心再将该房屋返租给出售房屋产权的老年人，
其租金与房屋租赁市场价格相同，该老年人可按租赁期限将房屋租金一次性付给公积金管理中心，其他费用均由公积金管理中心予以支付。这种模式其实是售后返租，主要是利用房子的价格与租金的差额来获得养老金，比较适合在大中城市有一套以上的房产且无需或者没有子女继承，但又不愿意离开原居住地的老人。但这种模式要求先将房产过户，而且房屋的升值部分完全由公积金管理中心拥有，这就损害了老年人的利益，该模式最终也未成功。
3.北京的“养老房屋银行”。2007年10月，北京的“养老房屋银行”模式由北京市寿山福海国际养老服务中心与中大恒基房地产经纪有限公司联合推出。在这种模式下，60岁及以上的老年人可以先向养老服务中心提出该种需求，并把拥有产权的住房交付给中大恒基，然后由中大恒基免费代替该老年人将已交付的住房对外出租，以赚取租金。取得的租金用来抵免养老院的费用，剩余租金由老年人自行安排处理，该种模式下老人始终拥有房屋的产权。这种模式也属于租售换养，只不过老人可始终拥有房屋的产权，这是与前两种模式最大的不同之处。但这种模式由商业公司运作，商业公司以盈利为目的，难免会使人产生顾虑，老年人的权益也难以得到保障。
（二）我国“以房养老”面临的风险与挑战
1.政策风险：地权制度的限制。国外的住房反向抵押贷款产品之所以发展成熟、推广范围广，其中很重要的一点就是在国外土地使用权没有年限限制，也不会随着年限的增长而发生变化，但在我国情况则大不相同。我国城市住宅用地使用权限为70年；据《担保法》规定，农村宅基地统一归集体所有，农民只有使用权没有所有权，不能将宅基地作为私有财产进行抵押，从而无权处置房产。正是由于我国城市住宅用地使用年限的限制以及农村宅基地的集体所有制的限制，使得“以房养老”模式在我国很难推行。
2.系统性风险：房价波动。房地产价格的波动或不稳定性会造成系统性风险，而在我国这种因房价波动造成的系统性风险是现实存在的，尤其是房价波动会给以房产为抵押物的借贷双方利益带来诸多影响。近些年来，尽管我国房地产价格上涨未发生根本性扭转，但政府对房价采取了信贷、税收、限购等综合性的调控措施，未来房地产市场的走势并不明朗，甚至局部地区存在着房地产泡沫破灭的潜在风险。因此，受房地产市场走势的不确定性、预期寿命的估算差异、利率水平的波动以及逆向选择等因素的影响，在我国推行“以房养老”模式的系统性风险仍然存在，尤其是房价波动的不确定性势必影响“以房养老”模式的推行、发展。
3.技术性风险：市场环境不成熟。住房反向抵押贷款通常需要经历较长的时间周期，而银行或保险公司等金融机构又以短期逐利作为其经营目标，因而借贷双方在利益上存在着较大的时间差异。因此，“以房养老”模式的推行需要一个成熟的金融市场为支撑，而目前我国金融市场环境尚不完善。同时，目前我国的社会信用体系、专业的评估机构以及宽口径的数据库等发展也不完善，有的甚至处于起步建设阶段。此外，就解决实施“以房养老”可能引致的经济冲突和社会纠纷来看，目前我国缺乏专门的应对机构，而既有机构的职能覆盖也不完全。
4.法律风险：有关法律缺失。“以房养老模式”在国外成功发展的一个重要原因是有专门的反向抵押贷款法律为其保驾护航。而“以房养老”模式的引入与我国有关法律法规存在着矛盾：一方面目前国内尚未制定专门针对住房反向抵押贷款的法律法规，存在法律空白；另一方面该种养老模式的运作与国内现行有关法律法规存在冲突。例如，我国金融机构的分业经营管制阻碍了保险等机构为住房反向抵押贷款提供担保；而对于居民购买的经济适用房、公租房能否用于反向抵押贷款，目前也没有明确的政策规定。
结论和建议
“以房养老”的实施需要一系列条件，其实施效果也取决于一系列的经济条件和制度保障；这种新型养老保障模式需要与中国具体国情实现良性耦合，才能得以推广。当前部分地区正在推行的“以房养老”改革试点，具有显著意义并值得肯定。在一些经济相对发达、市场化程度较高、服务机构相对丰富的地区，先行先试的积极探索，有助于揭示现有政策设计中存在的主要问题，明晰政策实施的主要障碍，可以对现有“以房养老”制度的完善起到促进作用。本文基于国内外“以房养老”实践经验提出以下建议：
第一，加强住房反向抵押贷款的关联性研究，以此推进该项改革的顶层设计和制度准备。这就需要在制度层面确立基本养老保险与“以房养老”的关系：政府应承担起社会基本养老的主体责任；“以房养老”应遵从自愿原则，让位于市场，政府不能主导甚至是引导；同时“以房养老”应定位于个人养老储蓄，只能是一种险种或是理财产品而非一般意义上的贷款，可作为差异化养老需求的补充。同时，房屋产权制度方面也需要做出更多的探索和改革，从而在制度上保证“以房养老”的实施。
第二，完善系统性风险控制机制。由于预期寿命、房产价格难以预测，使得“以房养老”的系统性风险加大。若房价上升，则对于选择“以房养老”的人来说，房屋未来增值的那部分是他们无法享受到的；若房价下跌，则对养老者来说是有利的，可以将这部分风险转移给银行或保险机构。因此，可适时推出以房养老保险，以平缓这方面的风险。
第三，加强“以房养老”市场环境的建设，从产业政策、市场监管等方面促进贷款机构、保险机构、评估机构、仲裁机构的良性发展。目前，老年人对市场风险、金融产品的认知度还不高，对金融机构也普遍缺乏信任。因此，可从政策上引导相关机构参与“以房养老”的市场建设，同时从准入、自律、监管等方面入手来健全市场机制。
第四，推动相关法律法规的探索与完善，使相关法律与“以房养老”的具体细节相结合，以弥补法律监管事实上存在的疏漏和盲区。“以房养老”的特殊性在于对老年人的保护，涵盖了老年人的住房保障权、知情权、处置权等。因此，相关各方（如民政局、房产管理局、人社局、银行、保险公司等）应一同制定“以房养老”的相关法律法规和行业行为规范，同时也能够起到加强对计划提供方监管的作用。
第五，积极探索有针对性的“以房养老”试点。鉴于目前推广实施“以房养老”的条件还不成熟，短期内可将其视作我国养老保障体系的一个补充和丰富，在有条件的地方可先行先试、逐步推广。拥有住房产权的失独家庭、孤寡老人，是潜在“以房养老”需求群体，因此可以此为切入点展开“以房养老”试点。
1.范君晖.我国提高养老保险统筹层次的阻力与策略[J].西部论坛，2010（5）
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3.沈晓凯.以房养老模式在中国的可行性研究[D].山西财经大学，2010
4.王媛.“以房养老”方式的比较与实现路径[D].上海工程技术大学，2010
问：我是独生子女，我的父母如果去世了遗产是否都由我继承？我的爷爷奶奶外公外婆都已去逝，但我的父母各自都有兄弟姐妹。
答：你父母均是在你的爷爷奶奶外公外婆去世之后去世的，你作为他们唯一的子女，作为第一顺序继承人是可以继承父母的全部遗产的，你父母的兄弟姐妹作为第二顺序继承人是无权在有第一顺序继承人的情况下继承你父母的遗产的。
2、父母离婚后，被判给对方的孩子，还能继承没有直接抚养一方的财产吗？
问：父亲出轨多年，2007年在外育有一子。父母2008年离婚，当时12岁的我被判给妈妈，妹妹一岁判给爸爸。请问，对父亲的财产我能继承吗？父亲的私生子是否有继承的权利？如果父亲立遗嘱不让我和妹妹继承财产，该怎么办？
答：从法律上来说，你和你妹妹和你父亲的婚外生子有同等的继承你父亲财产的权利。但如果你父亲立有遗嘱，则按照遗嘱继承优先原则，就应该按照遗嘱继承。
3、婚前一起办的财产，离婚后可以要求分割吗？
问：我跟我老公在一起7年，2013年办的结婚证，现在我们想离婚，请问我有财产分割权吗？ 所有房子都是我们在一起，但还没结婚的时候买的。
答：离婚时财产如何分割，一般情况下是双方先进行协商解决，如果协商不能解决的，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。虽然是婚前财产，但仍然是共同在一起置的财产，你有权要求分割，只是要有有效证据。
4、妻子借钱给情人收不回，该怎么办？
问：妻子和一个男人通过微信认识后发展成婚外情。她偷偷借了7万元钱给情人投资，情人拿走钱后变脸不还钱，他们才闹翻，我也才知道其中情况。现在，她情人一直承认拿了钱，但是以投资失败为由拒绝还钱，请问，我该怎么办？能他吗？
答：所谓夫妻债务，是指夫妻双方因婚姻共同生活，及在婚姻关系存续期间履行法定扶养义务所负的债务。你妻子借款给其情人，这是你妻子的个人债务，你无须连带偿还，也不能要求其情人还你这笔款，应该由他们双方自己解决。
5、爸妈只把房产留给妹妹，可以吗？
问：我父母有两个女儿，我是老大，都已成家。父母在县城有一处单门独院房产。去年，父母家房屋拆旧新建，父母自主决定由二女儿女婿筹钱新建两层楼房。我提出异议后，父母依然坚持让二女儿女婿撑头新建。我该怎么办？
答：如果你父母有这个意思只把房子留给二女儿一家的话，并且以实际行动表示了此想法，那么这算是一种立遗嘱的行为。根据我国继承法，父母生前把房产留给其中一个子女，属于遗嘱继承。遗嘱继承的法律效力要高于法定继承。所以，你父母的做法可能让你难以接受，但是，他们有权这样做。
6、别人拿我身份证办了贷款不还，怎么办？
问：因为曾经是很好的闺蜜，我把自己的身份证借给她办了贷款。但她钱没还，就放手不管了，我该咋办？
答：如果对方当事人只是拿你的身份证办贷款，但你没在合同上签字，那该合同不能生效。如果你签字了，那即便是该贷款非你用，你也应该偿还，至于你和贷款人之间的债务关系，是你们之间的债务关系，不能对抗银行的贷款关系，你可在还款后向实际贷款使用人追偿。
7、孩子9个月，我无力抚养，可要求给男方吗？
问：我和丈夫性格不合，双方都想结束婚姻。但孩子才9个月，我独自抚养有困难，请问我可以提出孩子抚养权归男方吗？
答：根据相关法律，夫妻离婚时，孩子未满两周岁，一般会判给女方，但女方有不能抚育孩子的客观原因的，可以判给男方。你首先可以和男方协商，如果男方愿意要孩子抚养权，是可以的。
8、老人房产被儿子擅自改名，怎么办？
问：老太太七十多岁，有两个儿子两个女儿。老太太在二儿子家生活。现在，二儿子在老人不知情的情况下，把该房产改到了其父亲光棍兄弟的名下且不再管老太太吃喝。请问老太太应该怎么办？
张慧芳老人已经80岁了，没想到的是，老人为继承老伴遗产和三个儿女打了一场官司。而说起这场官司，张慧芳老人自然要“怪罪”那个死去的老伴留下的那份诗歌遗嘱，正是这份遗嘱让她和儿女们理解各异，最终对簿公堂讨说法。
张慧芳的老伴宋正直于2003年7月因病去世。生前，这位喜欢舞文弄墨的老人早已立下一份诗歌遗嘱交给老伴保管，该遗嘱内容是：“本人已年过七旬，一旦病危莫抢救；人老病死本常事，古今无人寿长久；老伴子女莫悲愁，安乐停药助我休；不搞正吊不奏乐，免得干扰邻和友；遗体器官若能用，解剖赠送我原求；病体弱器无处要，育树肥花环境秀；我的一半财产权，交由老伴可拥有；上述遗愿能实现，我在地下乐悠悠。”
“我的一半财产权”所指的到底是“整个房子的一半”还是“属于父亲份额的一半”，这让老伴与子女产生了不同的理解，遗产纠纷也由此产生。
在处理完老伴的后事后，张慧芳凭该遗嘱到房管部门办理房产过户登记手续，要求三个子女宋新华、宋新春、宋新沂到场签字时，却遭到三个孩子的反对。
张慧芳老人便拿出了老伴的遗嘱，“这份遗嘱上写明了老伴将其所有财产留给了我。”张慧芳老人表示。
这份突然冒出来的遗嘱，让几个子女都大吃一惊，如果按照母亲所讲的意思，他们三人将分不到任何财产。
张慧芳认为，按照遗嘱内容，她有权取得被继承人全部财产，老人认为遗嘱中“我的一半财产权，交由老伴可拥有”，意思表达明确，不能随便歪曲，“明明是老伴留给我的房产，他们凭什么阻挠？”因为子女硬要分房子，她无奈之下才将三个孩子告上了法庭。她认为，三子女对遗嘱内容持有异议没有法律依据，为此张慧芳请求法院依据遗嘱内容确认原告张慧芳取得老两口所住房屋的房产所有权。
法院综合认定判决老伴获得全部财产
遗嘱中“我的一半财产权，交由老伴可拥有”到底该作出怎样的理解呢?是死者遗产的一半“交由老伴可拥有”呢？还是老人说把属于他的夫妻共有财产的一半“交由老伴可拥有”呢？
江苏新沂市人民法院经过审理认为，原告所持遗嘱系被继承人真实意思表示，合法有效，被继承人遗产应按照遗嘱来处分。该遗嘱中关于遗产处分内容“我的一半财产权，交由老伴可拥有”应按照被继承人立遗嘱本意来理解。结合遗嘱全文以及被继承人立遗嘱时身体状况、被继承人与原告深厚夫妻感情等因素进行综合分析，认为被继承人在该遗嘱中关于遗产处分的本意是原告应取得全部遗产。
据此，2011年12月10日江苏省新沂市人民法院依照《中华人民共和国继承法》第二条，第三条，第五条，第十六条第一款、第二款之规定，判决如下：
