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1. 哈尔滨市财政收入对房地产业的依存现状
1.1哈尔滨市财政收入对房地产业高度依存
“十一五”期间哈尔滨市财政收入约有30%左右的收入来源于房地产业。2011年，哈市全年财政一般预算总收入502.1亿元，比去年增长22.3%。其中，地方财政一般预算收入300.3亿元，增长27.0%。主体税种中，营业税92.9亿元，增长30.1%；企业所得税31.5亿元，增长29.8%；增值税28.6亿元，增长11.1%；个人所得税12.9亿元，增长32.3%。其中土地出让金收入为253.14亿元，根据图表1分析可以得知，哈尔滨市财政收入和哈尔滨市房地产上交利税呈现同步增长局势，且比重始终维持在30%左右。2007年哈市全年房产上缴利税占地方财政收入比重达近几年最高，达31.77%，而后趋于平缓回落。“十二五”期间随着哈尔滨市财政收入的飞速增长，其房地产业也有了欣欣向荣的发展。其哈尔滨市的财政收入与房地产业呈现高依存度的正相关发展。成为哈尔滨市财政收入的主要增长极。
1.2哈尔滨市土地出让金占地方财政收入比重强劲增长
哈尔滨市2009年土地出让金为154亿元，占哈尔滨市财政收入（333.3亿元）的46.2%；2011年哈尔滨市土地出让金253.14亿元，增长了近100亿元，年均增长约为49%，占比哈尔滨市总体财政收入的50.41%.呈现强劲的增长态势。
2. 哈尔滨市财政收入对房地产业过度依存所产生的问题
2.1新型工业化进程中的财政收入对房地产业依存度过高
随着哈尔滨市新型工业化的发展，其财政收入对土地的依赖程度越来越高。哈尔滨市城镇土地税收收入从2000年到2006年一直持稳，从2007年开始，住房市场化炽热，城镇土地税收收入翻一番，近几年房地产行业相关税收也在逐年上涨，城镇化建设在房地产的热销中体现的淋漓尽致。工业化的过程中哈尔滨市的城镇化进程越来越快，而地方的财政支出也越来越大，因此需要更多的财政收入来维持财政支出。哈尔滨市的就业、医疗、教育、社会保障等财政支出呈现持续增长态势。如下表，民生问题一直是哈市政府所重视的，在一些呼吁房价过高的声音中，哈市政府于2006年开始着手解决人均使用面积7平方米以下的低保家庭廉租房问题，而后每年的廉租房建设面积都在持续增长，但仍抵挡不住房地产的热销形势。伴随着土地税收收入上涨的还有土地行政性收费及相关财政收入，可见房地产行业的腾飞所带来的财政收入相当巨大。民生问题体现在多个方面，廉租房解决的只是一小部分，廉租房的投入使用在一定程度上会控制了房地产行业的相关税收，然而，970万人口所需要的医疗卫生、教育、公共设施建设支出的负担可想而知。从2002年到2010年，8年间相关民生建设支出翻一番。正当其时，全国大部分城市悄然出现了“第二财政”。可见大量的财政支出，需要大量的财政收入来维持平衡，而如果去掉房地产业的财政收入部分，则很难维持财政支出的正常运转。
2.2哈尔滨市的房地产业存在较大的发展空间
2011年，全年哈市土地出让金达253.14亿元，同比2010年增长35.7%，与其增长率相比，上涨11个百分点，占哈市全年总财政收入的50.4%，同比上一年增长5个百分点。纵比土地出让金平均水平较高的北京，其在2004年就已达到所占财政收入的76%，此时全国的土地出让金所占财政收入的比例也在逐年上涨，“土地财政”的趋势呈现全国化趋势。土地的出让使房地产行业持续加温，财政方面对房地产行业的依赖性可见一斑。通过分析哈尔滨市与北京市房地产业与全国的比较分析，一线城市的财政收入要比二线城市的财政收入对房地产业的依存度更高一些，哈尔滨的依存度相比较而言还有很大的发展空间。如表3所示。
3. 解决财政收入对房地产业依存问题的对策措施
3.1继续加大政府的宏观调控政策
哈市财政收入对房地产行业依存度太高，一但出现房地产行业萧条或者回落严重等现象，就会造成经济结构失衡，为了房地产市场的健康稳定，国家在2009年底、2010年初果断出台调控措施，出台了如“国四条”、“国十一条”、“提高存款准备金率”等措施，限制投资投机购房需求，支持 自住需求，调控住房的消费结构，加大住房保障力度，通过这些政策手段，房地产市场有望实现“软着陆”，更加注重“量”的增长，而非“价”的非理性上涨；更加注重解决中低收入家庭和“夹心层”的住房困难，而非豪宅市场的非理性繁荣；更加促进房地产业的健康稳定，而非成为各路资金规避风险的投资投机工具。适当的土地出让能助财政于一臂之力，土地是人们生存的根本，也是有限的资源，更应该追求财政上的可持续性发展，在产业结构调整中找准重点财源。总之我们要在合理的财政收入增长的前提下，适当的调控财政收入对房地产业的依存程度，通过合理调控土地出让金价格来合理的拉动财政收入的良性增长。积极向上争取政策资金支持，合理调配财源比重。
3.2大力发展县域经济拉动财政增长，减少财政收入对房地产业的依赖度
着力发展黑龙江省县域经济，做好以产业园区为依托的经济发展，加大政策资金扶持力度，积极推进重点产业项目建设，以农业产业化、新型工业化、经济一体化为发展方向，大力发展县域经济第二产业，优化发展第一产业，合理稳定发展县域经济第三产业，从而加大县域经济的整体发展，吸引更多的劳动力以及居民家属向县级城市的发展，缓解一二级城市的发展压力，来合理调动人口流动，从而会相对的减少财政收入对房地产业的依赖程度，加大财政收入在三大产业中的合理增长。
3.3转变唯GDP论观念，优化财源结构，促进财政收入的可持续发展
财政收入的增长应是一种合理的增长，不应为了增长而增长，仅仅依靠房地产业的增长来拉动财政收入的增长是不合理的一种财政收入增长模式。哈尔滨市财政收入的增长要摒除唯GDP的数字增长论，改变财政收入来源增长观念，依托老工业基地、农业大省、资源强省走特色的适合哈尔滨市的经济增长模式，优化财政收入的财源结构，促进哈尔滨市财政收入的绿色可持续发展战略，响应“十二五”发展规划，促进哈尔滨市经济的健康发展。
关键字：房地产；统计指标体系；构筑
一、当前房地产统计指标存在的问题以及体系构建基本思路
房地产统计指标存在的不足之处
现阶段针对房地产行业的统计指标有很多，但是能够真正反映房地产行业运行状况的指标却很少。很多房地产既不能够为国家的宏观调控政策提供指导和引导，也不能够反映房地产行业的科技创新和科技进步。统计工作者大多将工作重点放在了反映房地产实物形态的统计指标上，很少花精力对价值形态的统计指标进行核算和反应。许多专家和学者对房地产统计指标持有的观念比较陈旧，他们认为只要将房地产生产过程中的统计指标反映清楚即可，对房地产在使用过程中反映物业管理、法律服务、中介服务和咨询服务的统计指标则反映的很少。另外，我国的房地产指标在内涵和计算方法上和国家通用标准存在差异，指标体系存在明显的供需关系不平衡，统计指标难以满足信息使用者的要求，也不便于在国际上比较。在房地产业增加值的统计内容上，我国的统计内容就和国家惯例不一致。这种差异会限制我国市场经济的发展。
房地产统计指标构建的基本思路
首先，要构建科学的房地产统计指标体系就需要有科学的理论研究作为基础。这是房地产统计指标研究的重点和难点。就我国目前的现实状况来看，我国在房地产统计指标上的理论研究还是一张白纸的状态，学者们应该结合统计学、经济学、信息学、控制论等学科的基本知识共同构筑房地产统计指标的理论基础，为房地产统计指标的建立提供科学的基础，
其次，房地产统计指标的构筑需要扩宽收集统计资料的信息渠道。房地产行业涉及的部分很多，工作内容繁杂，目前统计工作者收集统计资料的渠道还比较单一，目前房地产统计工作最重要的工作就是从深度和广度上两个层面上扩宽信息渠道，全面地反应房地产行业各方面的发展状况。但是统计工作者还要注意采取合理的方式将纷杂的统计资料和信息统一到现实单一的统计报表之中去。
最后，我们要注重运用房地产统计指标去满足不同信息使用者的要求，改变房地产统计指标目前供需不平衡的状态，使得房地产统计指标能够多层次、多角度的满足国家、政府和社会的信息使用要求。构建合理、科学的房地产指标体系内部结构的循环和联系，实现房地产指标体系内部系统的完整性和层次性。
二、构筑房地产统计指标体系的主要内容
反映房地产行业基本状况的统计指标
这方面的指标主要从房地产行业的从业人员的数量，企业中职工的人数、从业人员的薪酬、职工的平均工资状况、房地产企业的注册资本和资本金规模、利润实现情况、资产规模、负债规模、房地产行业的总支出及增加值等指标来反洗房地产行业目前的行业前景、就业情况、财务状况和经营成果。
房地产行业总支出反映了在某一阶段内房地产企业在从事房地产的开发、经营与经纪服务等活动的过程中顾客或者房产使用者能够取得的服务总值，该支出应该以货币形式直观的反映出来。在内容上房地产行业总支出包含了房地产开发企业销售房屋和土地取得的差价收入、房地产开发企业提供物业服务取得收入，房地产经纪行业提供经纪中介服务取得的服务收入、房地产所有者针对自有住房的虚拟租金收入、企业单位和事业单位以及房屋所有者针对盈利性房屋取得的租金收入等等。房地产行业的从业人数应该以某一阶段内房地产开发企业中工作并取得工资报酬的人员和在非房地产开发企业中工作，但是提供房地产开发、经营、中介、经纪服务并取得报酬和收入的劳动人数。
反映房地产开发和经营状况的统计指标
反应该方面的指标有房屋开发的经营收入、房屋实际销售的面积和销售额、房屋的可供出租面积和出租金额、商品房可供销售面积以及非商品房的可供使用面积、全社会空置房屋面积、房屋预售合同中销售的面积和金额、房地产的开发成本、房地产的销售费用、商品房和非商品房本期的投资金额以及完工情况。
房地产的开发经营收入是指在报告期内房地产开发企业、非房地产开发企业和房产所有者从事房屋的销售、租赁取得的收入，包括经营收入和提供其他方面服务取得的收入。非商品房的使用面积实在报告期期末已经竣工完成的，可供企事业单位以及房屋所有者住宅、办公以及商业用的非商品房。全社会的空置房屋面积是指在报告期期间房地产开发企业、非房地产开发企业以及房产所有者本可以销售或者出租但是却将之闲置的房屋的总面积。非商品房的交付面积是指在报告期的期末竣工完成并交付使用的非商品房的总面积。
反映房地产经纪和中介服务的指标
反映该方面状况的指标有房地产管理和提供经纪及中介服务取得收入，为提供服务而消耗的成本以及其他反映服务成果的指标。这方面的指标可以反映和衡量房地产在使用过程中给房屋使用者带来的使用效益，能够衡量一段时期内房地产住宅的开发管理、房地产交易委托状况、抵押和质押情况、信息咨询的重点和结果等等。提供服务取得经营收入在内容上包括物业管理收入、小区治安绿化收入、房屋维修收入、车辆保管收入、供暖收入、信息咨询服务收入、股价服务收入、抵押管理收入以及城市维护费收入、产业档案管理收入等等。另外我们可以用小区的绿化覆盖率、小区发生的偷盗、抢劫等案件数、提供信息咨询和股价服务的次数、业主居住的满意度调查来辅助前述统计指标共同反映提供房地产经纪和中介服务的状况。
总而言之，房地产行业的工作者和统计工作者应该改变房地产开发和服务的工作思路，扩宽统计资料的来源和渠道，从房地产开发和经营、经济和中介服务、经济预警机制的建立等多方面统计指标去考察房地产行业的发展状况，为国家和政府提供准确的房地产行业的基本信息。
参考文献：
[1]秦海霞.我国房地产住宅市场统计指标分析[J].商业文化，2009.
[2]胡学锋.论房地产统计指标体系的建立与完善[J].山西财经大学学报，2000.
关键词:房地产行业 年度会计报表 审计
随着中国市场经济的快速发展，房地产行业经营规模不断扩大，成为支持我国国民经济发展的主导产业，同时各地数量庞大的房地产企业也成为会计师事务所提供审计服务的重要对象之一。由于房地产行业不同于一般工商企业，其产品特殊、建设项目规模大、时间跨度长，且房地产企业审计报告一般情况下都会有诸如银行贷款之类的特殊用途，造成房地产行业审计风险较高，如何做好房地产行业年度会计报表审计工作，提高审计质量，降低审计风险，笔者结合多年房地产行业的审计经验，就审计中应重点关注的几个问题粗谈一二，以期对会计师事务所的同仁们在房地产行业的审计中能有所启发。
一、提前或推迟确认收入
以《企业会计准则第14号-收入》的判断标准为依据，同时考虑房地产的特殊性，房地产企业应在同时满足以下条件的情况下确认商品房销售收入的实现：
(1)商品房已完工且已取得政府相关部门的综合验收证明，并已交付业主使用；
(2)已签订商品房买卖合同；
(3)已收到与商品房有关的全部价款或者已按合同规定收到首付款，收到首付款的其剩余价款应预期能正常收回；
(4)商品房的建筑成本应能够可靠计量。房地产开发企业出于各种不同的需求，往往或提前确认收入或推迟确认收入，这就要求我们审计人员在审计中应细心认真，善于通过核对购房合同、销售清单等会计资料以外相关的业务资料判断其销售收入确认时间的正确性。
二、完工产品的成本结转不准确
房地产企业的成本结转相对一般工商企业具有其特殊性和复杂性，要求企业财会人员不但应具有较高的财务理论水平，更应对房地产行业具有较高的熟悉度，在多年的审计实践中，笔者发现由于企业财会人员水平参次不齐，加上部分企业出于人为调节利润的需要，房地产行业中的产品成本结转问题较突出，成本结转随意性大，甚至有个别企业按商品房销售收入的固定百分比进行估转成本，造成房地产销售成本严重失实，在此笔者将审计中遇到过的成本结转不正确的主要几种情况列举如下：
由于建设周期长，房地产开发企业的完工产品结算进度与账面发生的成本往往不一致，账面发生成本滞后，企业为了增加账面利润，一般会仅按账面成本结转完工产品成本，以达到少转开发成本的目的。
对房地产企业来说，预付账款大多数是开发成本的组成部分，但企业为了少转成本，往往以工程价款未结算为由将预付账款长期挂账。
对于较大的分多期开发的房地产项目，其配套设施一般会在后期开发建设，审计中应索取企业的配套设施预算资料，关注其配套成本是否预计并结转。
出于减少应缴土地增值税和企业所得税的考虑，部分房地产开发公司往往会通过虚开建筑发票而虚列成本，即通过“真票假业务”的列账增加开发成本以达到偷逃税款的目的。
三、税收问题
税收是国家对房地产行业进行宏观调控的主要手段之一，且由于房地产业税收的政策性强，涉及税种多且复杂，所以也是我们对其进行年度会计报表审计时的难点和重点。审计中我们可以重点关注以下几点：
(一)是否存在隐匿收入行为
房地产企业隐匿收入的通常做法有：一是对采取银行按揭方式销售的房地产其按揭收入不入账，不申报纳税；二是对其房屋、商铺、车位的出租收入不入账，不申报纳税。
(二)是否存在虚开建筑发票虚列成本问题
虚开建筑业发票是指在没有真实业务的情况下，到当地税务机关代开建筑发票或取得建筑公司虚开的建筑发票。企业只需支付营业税或者手续费，就可以获取金额巨大的票面金额，入账后就可以在计算企业所得税和土地增值税时得到更多的抵扣。这是一种典型的“真票假业务”偷税行为。
(三)是否存在未按规定预缴和汇算清缴土地增值税问题
欠缴、少缴土地增值税在房地产行业比较普遍，一是未竣工清算项目不按规定预缴土地增值税，二是已完工项目长期按未完工项目核算，不按规定到主管税务机关汇算清缴。
(四)是否存在捐赠、偿债、以房换地等行为未按规定缴税
根据现行税法的相关规定，房地产企业存在将商品房捐赠、偿债和以房换地等特殊房产转让行为时，应按视同销售处理，按规定缴纳相关税金。实际审计中，发现有房地产开发企业在做账务处理时往往通过往来账或者直接冲减成本，不确认销售收入，不申报纳税。
(五)是否存在少缴、不缴印花税的情况
印花税属小税种，企业往往不够重视，同时也是审计人员比较容易忽视的问题。房地产行业的印花税重点涉及以下两项：一是对建筑安装工程承包合同，应按“建筑安装工程承包合同”印花税税目来征税，其税率为万分之三，其计税依据是合同的承包金额或工程标的； 二是对房地产（预售）销售收入，则是按“产权转移书据”税目来征税，其税率为万分之五。
现阶段，我国房地产行业属于高利润行业，如果按照实际盈利进行土地增值税的汇算清缴，很多房地产开发企业都将面临需补缴巨额的税款，为达到少缴或不缴税款的目的，房地产行业几乎不存在主动进行土地增值税汇算清缴的情形，加上相关税务主管部门清缴力度不够，造成房地产行业中已完工项目长期不进行汇算清缴现象极为普遍。
针对以上房地产行业会计报表审计中容易遇到的问题，笔者认为最关键的一点是会计师事务所在选派审计小组时，要选派熟悉房地产企业开发经营和财务管理、熟悉相关的税收法规以及具有一定房地产业审计经验的注册会计师，运用更完善更严谨的审计程序和审计方法，将审计风险降到最低。
参考文献：
关键词：房地产企业 财务风险 风险控制
我国的城市化进程加快，房地产行业高速发展。房地产行业的投入资金大且周期性长，面临着诸多风险，尤其是财务风险，再加之国家的宏观调控政策也限制着房地产企业的发展。为了降低和控制各项风险，我们急需找出相应的解决方法来提高抵御风险的能力。我国的房地产企业的会计核算比较滞后于市场经济，很难与市场经济的发展相匹配，不利于完善房地产企业的制度，并且加剧了房地产行业的风险。相关房地产企业应当改进会计核算制度，使会计核算制度契合市场经济的发展规律，促进我国房地产企业的健康发展。
一、目前房地产企业财务核算呈现的问题
（一）财务核算基础工作薄弱
我国房地产企业发展的时间比较短，管理经验欠缺，尤其是财务核算的基础工作非常薄弱。没有设立专门的会计核算科目，各房地产企业仅是根据新会计准则的要求自行设定，影响了财务指标的可比性，导致了企业会计核算结果不能被会计报告使用人所理解，另外相关的工作人员也比较欠缺专业的房地产财务会计核算知识。
（二）销售收入核算相对复杂
房地产企业对其自行开辟的销售收入在确认上比较困难，这是由于房地产开发企业的收入确认条件有不同的规定。有的是按照《房地产开发企业会计制度》的规定，有的则是按照《企业会计制度》和新企业会计准则的规定。这使得房地产企业的销售收入确认变得极为复杂。
（三）开发成本与销售收入不具有配比性
房地产的开发需要经过很长的时间，需要经过立项、建设、预售、销售、售后等多个阶段。房地产企业前期投入资金很大，而该行业产品采用预售制，只要工程没有通过竣工验收等未达到符合确认收入的条件，那么产品的销售收款与销售收入就不一个时点上，这就造成了投入与产出的不匹配，在会计核算上违背了配比原则。
（四）会计信息风险披露不足
房地产行业的经营是一个复杂的过程，资金投入巨大，且收入回报需经过一段漫长的时间，这造成了企业巨大的风险。目前房地产行业没有对房地产企业提取质量保证金施行披露，我国的相关法律规定房地产企业可以提取质量保证金，但是也并没有对提取质量保证金的风险施行披露，所以可以看出房地产行业对提取保证金缺少披露。
二、房地产财务风险管理与控制要点
（一）落实财务核算，完善会计报告制度
由于房地产行业的发售周期长，所以我们要明确房地产企业销售收入的核算范围。按照严格的规定对企业自身项目规模的情况进行会计核算，要求企业建立具体明细的账目，并且根据房地产开发的具体要求选定核算的对象。目前还没有专门针对房地产企业的会计科目，但可以临时根据新会计准则对特殊企业会计科目的做法，在准则中增添房地产企业专用会计科目，然后加快对房地产企业的会计报告制度的完善工作。
（二）完善收入确认的标准
在对房地产行业的会计核算过程中，加强完善收入确认的标准。房地产企业经过竣工验收、房产管理部门出具的面积测绘表、办理交房手续、履行了销售合同中规定的义务且价款已收取、成本能够可靠计量后才满足确认收入的条件。尽管房地产开发企业已经取得了预售房款，这也不能够作为收入确认的条件，但可以根据相关的法律标准为收入确认提供依据，保证房地产开发企业的收入能够获得更好的核算。
（三）提高信息披露质量
房地产行业是一个高风险行业，所以要加强对其风险的披露。在风险分析中包含抵押担保风险、土地风险、筹资风险、工程建设风险等，这些都需要进行风险的披露。这样就可以提高房地产行业的透明度，也有利于对风险的防治。要制定和完善对质量保证金的风险管理制度，也要重视对房地产企业的现金流向的披露，增加现金流量信息的有用性。总之要加强对信息、风险的披露，提高房地产企业抵御风险的能力。
（四）建立财务预警系统
首先，制作现金流量表通过现金流量表我们可以了解市场资金供需和环境的变化，还有利于房地产企业的领导者做出正确的决策。其次，建立一套完整的成本核算管理制度和标准是不可或缺的，完善的制度有利于企业控制成本和增加盈利。再次，我们要加强对应收账款的管理，提高资金的利用率，促进企业可持续发展。最后，我们还要特别关注银行利率的变化，以寻求最佳的资本结构。
（五）合理选择投资组合模式
房地产开发企业的投入资金庞大，有些重大的项目涉及过亿的金额。于是选择合理的投资组合模式对房地产企业来说是极为重要的。房地产企业要严格遵循市场规律和国家的宏观调控政策做好各方面的分析；同时也必须做好市场调研工作，利用不同的物业类型和不同的地理区域对房地产投资进行多方位的组合，达到有效降低风险的目的。
三、结束语
为了尽可能的降低和控制房地产行业的风险，我们急需找出相应的解决方法和提高抵御风险的能力。同时，尽快建立和完善相应的房地产企业会计制度，使房地产企业的财务核算更加的规范化、标准化，促进房地产行业持续健康发展。
参考文献：
近年来，随着房地产行业的发展，其对于我国经济发展的推动作用也越来越大。但是房地产市场瞬息万变，房地产行业的会计核算工作也因此面临诸多问题。所以，房地产行业的会计核算工作必须依照现行的会计准则，以及市场发展规律进行相应的调整。本文对我国房地产企业会计核算中存在的问题进行了研究，并详细讨论了会计核算问题的改进措施。
关键词:
房地产；会计核算；问题；措施
房地产行业遵循着自身的发展规律，一般来说，房地产行业在开发当中需要投入大量的资金，且开发过程持续时间长，因此，房地产行业的会计核算工作也与其他行业存在不同之处。尤其是房地产行业在市场当中的发展变化，致使会计核算工作存在一些不足，这种情况也会影响到房地产行业的稳定经营。所以，房地产行业在发展过程中怎样依照市场环境及自身发展特点，及时调整会计核算工作，是房地产行业必须解决的问题。
一、房地产会计核算存在的主要问题
(一)会计科目设置不合理
就目前的会计科目设置来看，房地产行业的会计核算科目设置缺乏合理性。因为从会计核算制度以及新的会计核算准则来看，其中涉及到很多会计核算标准，但是没有关于房地产行业的会计核算准则。这个问题将会对房地产行业的会计核算标准造成影响。在这种情况下，各个房地产企业只能按照自身的发展情况制定合理的会计核算标准。所以，房地产行业的会计核算科目设置缺乏统一性。此外，房地产行业的结算周期也比较长，这对于未来的项目分析也会造成不利影响。
(二)会计信息缺乏透明度
房地产行业面临的财务风险一般就是指，在房地产财务状况出现问题时，使房地产企业的前期投入以及盈利等无法收回的情况。事实上，房地产企业在发展和运作当中会面临很多风险，这些风险有的来自于政策变化方面，有的则来自于市场和土地等方面，所以，要确保准确的会计核算，房地产企业就要针对其面临的风险进行详细的风险披露，为会计核算工作提供参考。如果房地产企业在运作过程中不能够对自身面临的财务风险进行准确评估，且没有适时地将所面临的风险对会计核算的相关部门或工作人员进行信息共享，增加其透明度，那么最终的会计核算结果就会因此大打折扣，失去其应有的准确性和实际价值。
(三)成本与售价不匹配
房地产行业在运作过程中会面临开发周期长，结算时间晚等情况，这些情况会导致企业在完成预售时也无法确认收入。而依照收入进行的会计核算工作也就不能有效推进。对于房地产企业的整个项目来说，其成本一般就是指建设的总投入。但是在具体的销售过程中，售价会依照不同的结构户型，以及不同的楼层执行不同的售价规则。这样就使得房地产企业的前期投入和后期的售价无法真正实现良好的配比。
二、房地产会计核算问题的改进措施
(一)合理设置会计科目
房地产企业要进行有效的会计核算工作，就必须完善会计科目的设置。房地产企业可以按照新的会计准则和制度设定符合自身发展情况的会计科目。比如房地产企业在项目开发过程中进行的资金投入，就属于开发成本费用；还有间接费用，这些费用就是房地产企业在项目开发过程中的中间环节所消耗的费用，这些费用对于最终的产品建设及销售都有重要意义，因此也是不容忽略的，必须设置相应的会计科目。总体来说，虽然没有统一的关于房地产企业的会计核算准则，但是房地产企业在设置会计科目时应当主要依据自身的发展情况，以及项目开发程度，再结合相关的会计核算准则来选择合理的会计核算制度，尽可能设置出符合项目实际的会计核算科目。
(二)增加会计信息透明度
房地产企业的开发周期较长，在此过程中面临诸多变数，因此也存在很多风险。为使房地产企业的会计核算工作能够准确进行，房地产企业应当增加会计信息的透明度，针对房地产企业在开发和运行过程中所面临的各种问题信息对会计核算部门及相关负责人进行适时披露。以增加会计核算的准确率，为企业的进一步发展和决策提供指导。如土地的储备情况直接影响到房地产企业在未来的发展前景，所以，土地的储备信息也应当对会计核算保持透明。此外还要加强对企业资金流动情况的披露，资金流动关系到企业的收支平衡以及企业的运作情况，因此，企业应当对会计核算提供企业的资金流动信息。企业还要将其面临的运作风险对会计核算保持相应的透明度，这样利于会计核算工作的准确性。
(三)收入确认
房地产企业在会计核算当中需要对收入进行详细确认，而房地产企业收入必须符合相关的行业标准以及法律标准。如依照相关的法律规定，如果以出让的方式取得土地使用权，但是却没有按照约定支付土地出让金，且没有领取土地使用权证书的企业就没有销售房地产商品的资格。在实际的房地产销售当中，其销售模式比较复杂，遵循的标准也不完全相同。在进行房地产商品的销售当中，如果只是签订了预售合同则并不能认定是取得了收入的依据，只有签订了正式的销售合同才具有了法律效力，这样才能作为房地产企业的收入标准。所以，在确认房地产企业收入的过程中，应当根据具备法律效力的相关合同或证书的具体内容来确认房地产企业的收入情况，并基于此进行会计核算，这样才能确保会计核算工作的准确性。
三、结束语
房地产企业的发展与国民经济水平的提高密切相关，就目前来看，房地产企业的会计核算工作依然存在很多问题，需要企业依照自身的发展情况进行有效解决。新的会计准则也对房地产企业的会计核算工作提出了更高的要求，所以，应当结合企业的发展现状继续完善会计核算工作，使房地产企业保持健康发展。
作者：高建萍 单位：人民66296部队
参考文献：
关键词：建筑工程 房地产 建安企业 税收征管
我国房地产行业的飞速发展我为我国国民经济的发展起到促进作用。由于建筑安装企业存在施工时间长、投资大的特点，在具体操作中，存在着较大的税收筹划空间。然而近年来，我国的税收法律法规日趋完善，虽然税收利率的差别依然存在，但是纳税筹划的空间逐渐降低。在全面税收约束下的市场经济的竞争环境中，如何通过税务筹划，达到最大限度地降低税收成本以及提高资金的使用效益，成为摆在企业面前的一道难题。部分企业使用违法违规的手段进行税务筹划，因此，必须要加强房地产以及建安企业的税收征管。
一、我国建安企业税收征管存在的问题
受到金融危机的冲击，我国的税收征管的矛盾日益突出。近些年来强势发展的房地产业和建筑安装业的企业所得税征收却十分困难，在各行业税收管理中，基本处于末项的位置。如何在金融危机的形势下引导房地产以及建安企业持续、健康、稳定地发展，依法进行纳税，是亟待解决的重大难题。我国房地产与建安企业在税收征管中存在的问题如下：
（一）隐瞒预售收入
部分房地产及建安企业将预售购房的金额挂名在其他金额往来上，或者记录在短期借贷项目中，在账面上没有真是的反应。不仅如此，部分企业私下制作凭证，预售房屋，将金额存入其他账户中，故意隐瞒预售收入，企图逃脱所得税。
（二）隐瞒销售收入
由于 目前的国内经济形势处于低迷状态，各地的房地产销售量大幅下降，销售价格也降低，导致销售收入的减少。在经济势头较差的情况下，部分房地产及建安企业故意隐瞒销售收入，偷逃所得税。
（三）混淆应税收入
部分房地产及建安企业将视同销售收入的部分金额故意隐瞒，不作为应税收入，不主动向税务部门申报。如果被税务部门发现，再确认联系。
（四）属地纳税意识低
建安企业的流动性较强，由于部分注册的企业实际施工地址与注册地址并不一致，多数企业的属地纳税意识薄弱，拖欠税款或者直接在注册地纳税的事件屡见不鲜。
二、强化房地产及建安企业实施税收征管的意义
随着我国国民经济的快速增长，我国的房地产以及建安行业得到了快速的发展，与此同时，房地产的行业税收也随之增加。目前，税收在房地产行业的宏观调控作用日益显现，房地产的税收已经成为我国的财政税收的一个重要的来源部分。
自从新的《营业税条例》、《增值税条例》等相关法律法规的颁布和实施以来，关于预收款项、甲供材等政策的变化较大，确定我国的房地产以及建安企业中关于预收款项以及自产货物的纳税义务，以及其税款的计算成为了重点和难点所在，在相关业务处理中，应该保持高度的重视。在此基础上，深入研究探析我国的房地产以及建安企业的税收征管问题，提出进一步强化房地产行业的税收征管的政策与措施，有着至关重要的意义。
（一）深入探析房地产行业的税收征管问题，有利于分析影响税收收入的因素
房地产业和建安企业历来是税收管理的重点，同时也是十分棘手的难点。由于影响税收的主要因素是经济因素、政治因素以及税收征管因素。通过对于房地产以及建安企业的税收征收问题的研究，可以为税收征管因素虽与税收的影响提供有力的参考，用实例分析税收征管因素的影响力。
（二）加强税收征管问题的研究探析，有利于完善税收政策
随着我国的社会主义市场经济的不断深入发展，人民的生活水平有了显著的提高。房地产行业在国家产业结构中的突出位置日益显现。通过对于房地产行业的税收征管问题的深入研究，尤其归纳整理是针对开发环节、销售环节等税款征收管理方面的建议，对于完善我国的房地产以及建安企业的税收政策有着重要的意义。
（三）加强税收征管问题的研究探析，有利于开展同业税负分析
税收负担作为纳税人缴纳的税款占营业收入的比重，在同同一行业中，数值相差不大。税务机关通过开展同行业的税负分析研究，根据各个地区的不同情况，确定出房地产行业的平均税负，根据税负企业进行纳税评估，开展监督活动，有利于提高税收的征管水平。
（四）加强税收征管问题的研究探析，有利于考核税收征管力度
通过对于房地产以及建安企业的税收征管问题的研究分析，在考核评价税收征管力度、测算地区的房地产行业的平均税负之后，可以从税务机关的另一个角度去分析研究各类税种的税收负担情况，考核税收征管力度，不断改进税收征管的措施方法，进一步提高税收征管的水平。
（五）加强税收征管问题的研究探析，有利于建立税收预警机制
由于近年来国家实行住房制度和用地制度的改革，我国房地产行业的发展对于国民经济的促进作用日益体现出来。根据房地产行业的各项经济指标，加强研究探讨房地产行业税收征管的问题，对房地产及建安企业与税收有关的数据统计分析，有利于税收机关掌握房地产相关行业的税收收入的变化情况，对于加强房地产行业的税收监控、避免税收漏洞、建立税收预警机制、促进税收征管水平有着积极的意义。
强化房地产以及建安企业的税收征管，有利于分析影响税收收入的因素，完善税收政策，开展同行业税负分析，考核评价税收征管力度，建立相应的税收预警机制，对于促进我国的经济发展有着重要的现实意义。
参考文献：
关键词：营改增；房地产；税负；净利润；现金流
中图分类号：F299 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）030-000-02
实施营改增之后，所有企业新增的不动产所含增值税进项税额都被纳入抵扣环节，使房地产交易更加活跃，能够有效缓解房地产企业发展过程中的房源积压问题。与此同时，也实现了消费型增值税制度，扩大房地产企业投资，使其更具经营活力，从而实现房地产行业经济结构的转型。2016年5月1日，在全国范围内推行营改增之后，不仅对房地产企业重复征税情况进行有效控制，也实现了我国产业结构优化，使我国房地产行业涉税业务处理发生了较大的变化。
一、“营改增”后房地产企业税率分析
房地产行业涵盖的内容比较多，包括建筑业、交通运输业、销售业等，对其他产业经济增长起着间接推动作用。而建筑安装成本税额在房地产行业可抵扣进项税额中的占比很大，房地产行业的进项增值税税率受建筑安装成本的增值税税率影响。
实施营改增之后，房地产行业适用增值一般计税方法。主要原因如下：建筑安装成本在房地产行业成本中的占比很大，可在征税过程中增加可抵扣进项税额，故而，如将房地产行业税率设定为6%，相对较低。实施营改增之前，房地产行业中的不动产销售营业税征收比为5%。实施营改增之后，如果将增值税的征收比确定为17%，会增加房地产行业的税务负担，不利于其发展。国家依据房地产行业具体情况及现行税收制度，在实施营改增之后，将房地产行业的增值税率确定为11%。
二、“营改增”对房地产企业税负的影响
实施营改增之后，房地产行业不再缴纳营业税，而是改缴增值税，税负也较之前有所不同。
1.构建模型
推行营改增之后，房地产行业面临增值税发票获取难度较大的问题。以某房地产项目为例，位置偏僻，砖瓦、土方、砂石等建筑材料和零件都由本地供应，供应商是小规模纳税人、个体户或农民，增值税专用票获取难度大，无法实现进项税额抵扣。
我国营业税改增值税尚在初期，仍然存在制度缺失及漏洞，房地产行业无法在短时间内实现全面的进项税额抵扣。经历一定的发展周期之后，可获取增值税进项可抵扣税额凭证[1]。
2.测算和分析税负变化
实施营改增政策之后，房地产行业税负有所改变。分析典型性的房地产企业，假定11%增值税税率进项税额可抵扣比例具备全面适用性，依据[S1（1+11%）]×11%-C1×11%公式（其中，S1和C1分别为应税收入和营业成本），对企业增值税额进行计算，对比计算结果与该年度同等收入规模营业税额。结果表明，实施营改增之后，增值税税率和进项可抵扣税额是房地产行业税务负担主要影响指标。而该背景下，房地产行业的增值税进项税率相同。如果企业能够获得更多的进项税可抵扣税额，就能减小其税务负担。房地产行业的增值税税率是11%，假定其能够取得进项可抵扣税额，营业成本和营业收入之比超过44.64%，可减轻税务负担。
我国营改增发展周期较短，仍然存在政策和制度层面的缺失，很难获得增值税发票，房地产行业也不可能全面实现进项可抵扣税额，违背了营改增实施初衷。国家要结合房地产行业实际情况，加大营改增政策的推行力度，使进项税额可抵扣率达到100%[2]。
三、“营改增”对房地产企业净利润的影响
营改增实施之前，分别将房地产企业的营业收入和营业成本假定为S1和C1，销项税率和上游行业增值税税率分别用B1和B2表示，进项可抵扣税额比例为N，可用以下公式对房地产企业净利润进行计算：营业收入是S1（1+B1），营业成本是C1-C1×B2×N，营改增之前的营业税金及附加减去营业税额，即可得出营业税金及附加，营业总成本则包含营业成本、营业税金及附加、销售费用、管理费用、财务费用、资产减值损失。营业收入减去总成本、营业外支出、所得税费用，再加上其他经营收益和营业外收入，即可得出净利润。
实施营改增之后，房地产行业及上游行业的增值税税率都是11%，如果能够全面获取可抵扣进项税额，即可增加企业净利润。故而，在房地产行业实行营改增，不仅能够使其进行有效融资，而且能够增加房地产行业利润，为其开拓广阔的市场发展空间。外部市场环境因素和税收政策等，都会对房地产行业净利润产生影响。实施营改增初期，制度及政策仍然存在缺陷，进项可抵扣税额比例也无法满足要求，未来一段时间房地产企业利润会有所下降。要依自身实际情况，对净利润变化趋势进行明确认识和界定，减轻房地产企业税负，实现其发展[3]。
四、“营改增”对房地产企业现金流的影响
当前市场环境下，传统会计管理模式已经不具备适用性，也无法满足房地产企业的税务管理要求。房地产行业运作及发展中涉及到的资金比较多，实施营改增会影响房地产企业现金流量。现金流量具有明确的概念界定，它主要由经营活动现金流量、投资活动现金流量和筹资活动现金流量三个方面的内容构成。房地产企业的销售额减去税负变化，即可得出现金流量。经计算可明确，实施营改增之后，增加了房地产企业的现金流量。具体而言，销售商品提供劳务的收入增加，营业税和增值税会对各项税费产生影响，且该变化过程存在不确定性。因此，房地产行业现金流量增加的实现条件是增值税税率和上游行业增值税税率都是11%，全面实现进行可抵扣税额。与此同时，也会降低房地产企业的税负，使其利润空间更加广阔。但是，受外部税收制度的影响，进项抵扣链条仍然不够完整，无法全面实现进项抵扣额。政府和相关部门要依据房地产行业的实际发展情况，加大营改增全面推行力度，使该行业税收制度不断完善，实现营改增目标[4]。
五、房地产企业营改增建议
在房地产企业实施营改增之后，增值额要计算缴纳增值税，并依据增值额计算缴纳土地增值税。这两项税种存在性质上的差别，但是计算依据都是增值额。由于增值额计算中，采取的计算方法不同，很容易出现误差。当前，土地增值税实施中仍然存在一定的缺陷。政府和相关部门可依据房地产行业的实际情况，将土地增值税并入增值税中，提高增值税税率，使增值税在房地产行业发展中极具适用性[5]。
六、结束语
综上所述，在房地产行业实施营改增，需要考量的专业要素比较多。政府和相关部门要依据房地产行业发展背景及营改增要求，对营改增税率和实施过程进行合理确定，做好税收筹划工作，降低房地产企业税负，为其开拓广阔的市场发展空间。
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关键词：房地产；价格；利润率；对比
近几年来，在全国城镇特别是大中城市房价持续高涨的过程中，关于我国房地产行业的利润率是否过高的争论非常激烈。正确认识该问题，是准确判断房地产市场形势、树立科学房地产发展观的前提，因此该问题的研究十分重要。
从讨论我国房地产行业利润率高低的现有文献来看，许多研究者的切入角度过于单一，因此其论证不够严密，观点不够全面，说服力不强。为了加深对房地产行业利润率水平的理解，本文将从多个角度审视该问题。
一、我国房地产行业的实际利润率水平
目前我国房地产行业的平均利润率，不是2005年国家统计局公布的7%，也不是某些房地产开发商一直声称的10%左右。财政部的抽样调查显示，2005年房地产开发企业的平均利润率高达26.79%。学术界普遍认为，该数据仍然是被低估的。另据2005年市物价局测算，该市房地产开发商的平均利润率为50%，利润率最高的超过90%。统计表明，南京房地产开发商平均从每套住房获利（从每个买房家庭赚取）16万元，北京房地产开发行业平均每两天的利润就能打造一个亿万富翁。
新闻界、房地产业内人士披露的部分楼盘的利润率，更是令人震惊。上海“申江名园”前期工程的房价为6000元/平方米，后期工程涨到24000元/平方米。2005年初上海某楼盘的开发商预期价格是7000―8000元/平方米，而实际售价涨至17000―18000元/平方米。2006年上半年，北京TOWNHOUSE的销售价格高达30000元/平方米，是最初开发商预期价格的两倍。
二、我国房地产行业的利润率与国内其它行业的对比
据统计，在我国，房地产以外绝大多数行业的平均利润率低于10%，集中于7%―8%这一区间。前新希望集团董事长刘永好曾经感慨：做一年房地产的收益超过做十年农产业的收益。还有企业家笑称，做房地产比贩毒还赚钱。
我国涉足房地产的企业家在各种财富排行榜中占据突出地位（名次靠前、比例大），从侧面说明了房地产行业利润率远远高出其它行业。
从“胡润百富榜”来看，2004年前10名富豪中有7位涉足房地产，占70%；2005年前50名富豪中有24位涉足房地产，占48%；进入2006年前10名的4位广东籍富豪，均以房地产为主营业务。
从“福布斯2006中国富豪榜”来看，前10名中有3位专营房地产（其中有1位的公司总部所在地为上海/香港，即排名第二的世贸集团的许荣茂），有1位以房地产为首要业务，有1位以房地产为重要业务（不含公司总部在香港的荣智健家族，实际上中信泰富集团是从事多元化经营，不过兼营房地产的规模小），涉足房地产的富豪共占50%；前50名中有10位专营房地产，有4位以房地产为首要业务（其中有1位的公司总部不在内地而在香港，即香港中渝实业的张松桥），有6位以房地产为重要业务，涉足房地产的富豪共占40%；前100名中有17位专营房地产，有12位以房地产为首要业务（其中有2位的公司总部不在内地而在香港，即香港中渝实业的张松桥、百仕达控股的欧亚平），有14位以房地产为重要业务，涉足房地产的富豪共占43%。由此可见，如果将许荣茂视为内地富豪，那么内地房地产开发商在“福布斯2006中国富豪榜”前10名、前50名、前100名中的占比，分别为50%、38%、41%。
近年来，其它行业的资金大量流向房地产业，其它行业的部分企业介入甚至直接转向房地产开发，这种局面是房地产行业利润率远远高出其它行业的又一明证。许多与房地产业毫无关联的企业，如国内商业企业、外贸公司、家电企业甚至高科技企业，纷纷进入房地产开发行业。就连某些在国内享有盛名、在国际上也有较高知名度的高新技术企业，如海尔、联想、TCL，也开始兼营房地产开发业务。以致有人忧心忡忡地发问：下一个涉足房地产开发业务的高新技术龙头企业是谁？是中兴还是华为？2003年初的统计显示，有300多家国内上市公司介入了房地产开发业务，占当时上市公司总数的25%以上。经过四年多的房地产业“大发展”，估计这个比例已经大幅度攀升。
三、中外房地产投资利润率的对比
将我国房地产投资的利润率与同期其它国家（地区）最高的房地产投资利润率进行对比，可以看出我国房地产行业利润率在全世界的地位。
2005年德国房地产是美英等国资本关注的焦点之一。该年度外国资本对德国房地产的投资总额达到264亿美元，占德国全国房地产投资总额的62%，是2004年的两倍。投资者包括一些国际知名的大公司，如纽约的开布陆斯资本管理公司和高盛集团（买下了柏林市政府4%的住宅股票），英国私有资产事务所特拉资本伙伴有限公司（兼并了德国最大的住宅房地产开发公司，包括其持有的14万个单位住宅）。欧美房地产投资者指出：如果在纽约或者伦敦投资，4%的回报率就可以接受；但如果在德国投资的话，投资者的预期回报率在7%以上。由此推算，2005年对纽约和伦敦、德国房地产投资的预期回报率，仅为同期中国房地产开发企业平均利润率（26.79%）的14.93%（略逾1/7）、26.12%（略逾1/4）。
四、中外房地产界人士年薪及其增幅的对比
房地产界人士的年薪及其增长幅度，与房地产行业的利润率有着比较直接的联系，在一定程度上是后者的反映。一般来说，在一定时期内，如果一国房地产从业人员的年薪越高、增幅越大，那么该国房地产行业的利润率越高、增幅越大。
2006年下半年，由英国皇家特许测量师学会（Royal Institution of Chartered Surveyors，RICS）与人力资源顾问公司Macdonald & Company联合进行了首次亚洲薪酬调查。该调查在2006年8―9月以网上问卷调查的形式进行，访问了769名来自亚洲区内主要区域（如中国内地、香港、澳门和马来西亚、新加坡、菲律宾、韩国、越南、印尼等地）的房地产界人士。
调查结果显示，亚洲区房地产从业人员的平均年薪为7.07万美元；其中，中国内地的平均年薪为7.72万美元（约合人民币62万元），仅次于香港。报告称，57%的受访者表示过去一年的薪酬曾经获得调整，其平均增幅为7.9%；其中，中国内地该项目的平均增幅最高，达13.8%，分别为香港、马来西亚、新加坡平均增幅的2.19、2.23、2.56倍。上述数据间接表明，中国内地房地产行业的利润率位居亚洲前列。
五、我国房地产行业的垄断程度
行业的垄断程度与利润率存在着密切的联系。一个行业的垄断程度越高，超额利润及利润的数量越大。已有一些学者运用数理分析方法量化了房地产行业的垄断程度，其中关于该行业勒纳指数（Lerner Index）的研究成果相当丰富。
勒纳指数又称价格标高程度（mark-up），是垄断价格超出边际成本的部分与垄断价格之比。该指数描述了垄断利润的边际量，因此是衡量市场垄断程度的重要指标。勒纳指数越小，那么市场竞争越充分，垄断程度越低。
根据1996～2002年北京市的有关数据测算，该市房地产行业各年度的勒纳指数均在0.6以上。2004年的一份研究显示，近年来我国房地产市场的勒纳指数均在0.4以上。基于1999～2003年我国各省、自治区、直辖市房地产市场的面板数据推算，各地房地产市场的勒纳指数位于0.4968―0.8467这一区间。这些研究成果均表明，我国房地产行业的垄断程度相当高，房价远远高于房地产的边际成本。因此，我国房地产行业的利润中包含着很大比例的垄断利润。
六、我国房价畸高的程度
在垄断程度较高的房市上，房地产开发商降低成本的因素对行业利润率的影响很小，行业的高利润率基本上源于高房价。
当前我国房地产问题的核心是住房问题，衡量住房价格合理性的国际通用标准包括房价收入比、贷款月供收入比（住房贷款申领人的月还款金额与月收入之比）、售价租金比（租售比）等，可以从这几个方面逐一分析我国的房价。
关于房价收入比，联合国人居中心规定的上限是3∶1，世界银行规定的上限是5∶1。根据联合国、世界银行的定义，房价收入比是指在一定区域的市场中，按套计算的全部房屋价格（包括新房和二手房）的中值与居民家庭收入的中值之比。在实际中，为便于计算，通常用平均值替代中值。在部分发达国家，房价与人均可支配收入之比分别为：德国11.41，英国10.3，意大利8.61，法国7.68，美国6.43，日本11.07。据国家统计局公报，2006年5月全国城镇商品住宅平均销售价格为3199元/平方米，上半年城镇居民人均可支配收入为5997元。如果购买一套90平方米的新房（当前新房市场上大户型过多；在建设部提出的“康居”指标中，人均住房面积为30平方米），那么住房的总价约28.8万元。因此，目前全国城镇房价与人均可支配收入之比为24.01，房价与家庭可支配收入之比约为8。2006年第三季度的统计显示，在深圳、上海、北京、广州4地，房价与家庭可支配收入之比分别为15.76、15.55、13.55、12.67。
关于房贷月供收入比，国际公认的警戒线是1/3。根据2006年上半年央行的报告，2005年10月末北京、上海、天津等10城市居民的平均月供收入比为35%；其中，上海、北京的数据分别为45%、42%，接近银监会规定的警戒线（50%）。
关于售价租金比，国际公认标准的上限为300∶1。早在2005年以前，北京、上海、杭州等地的售价租金比就分别高达300、360、470。在这三个城市的购房投资中，收回成本的时间分别为25年、30年和40年。即使不考虑长期利率风险，该比例也严重偏离了投资价值，处于高危水平。而在数年以前，某些城市就出现了房价绝对值大幅度上涨、房租绝对值下降的局面。例如，从1998年到2004年，青岛的房价上涨50%以上，而房租下降7%。又如，从2002年起，上海的房价与房租呈逆向变动。2004年初万国大厦、交通公园附近某豪宅的租金，均比2003年下跌1/3以上。
由此可见，无论用哪一种国际标准衡量，我国的房价都处于严重畸高状态。这间接说明我国房地产行业可以获得远远高出正常水平的利润。
综上所述，从各个角度的分析均表明，当前我国房地产行业的利润率属于过高水平，大大超前于我国的总体经济发展水平和民众的实际消费水平。而造成这种局面的主要原因，是我国房地产行业存在着较高程度的垄断。
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Abstract： China's real estate industry accounts for more than the half of China's crude steel consumption， so the trend of China's real estate industry directly determines the development of China's iron and steel industry， this article through the comparison of the real estate industry， the impact of real estate investment in real estate investment as a measure of real estate industry is more appropriate， and then predict the future of China's real estate industry.
关键词： 房地产；钢铁消费量；影响因素；预测
Key words： real estate；steel consumption；influence factors；forecast
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2016）07-0018-04
0 引言
2011年中国粗钢的表观消费量已经超过了6.6亿吨，其中房地产行业直接消耗的粗钢占比41%，另外基础设施用钢中有相当一部分是用来给房地产行业建设相关的配套的设施，综合起来看，中国房地产行业直接和间接消耗的钢材占到了全年粗钢表观消费量的半壁江山。因此，房地产行业形势的发展在很大程度上决定了中国钢铁行业的发展。对于中国钢铁产业链，从上游铁矿石、到中游的冶炼压延，下游钢铁制品业等企业对于未来的发展更加关注房地产业的走势。本文以人口增长和人均住房面积增长作为预测房地产行业钢材消费的自变量，结合中国房地产面积用钢单耗的变化，以经济平稳发展为前提进行预测。
1 2005～2011房地产用钢分析
1.1 房地产行业用钢规律分析
房地产行业用钢量从2005年近1.1亿吨增长到2011年的2.71亿吨，6年间增长了2.45倍，年复合增长16.32%；同时，房地产行业用钢量占总的钢材消费量比重从42.46%下降到37.43%，从历史运行轨迹上看，房地产行业用钢量占钢材总消费量比重虽有反复（2004年到2011年这八年间基本围绕着40%的水平小幅波动）但占比逐渐降低的趋势是确定（图1，图2）。
增速情况，房地产用钢的增速波动明显，主要还是受宏观经济形势和政策的影响，2008年受“次贷危机”导致全球经济衰退的影响，房地产用钢量增速跌至历史最低的7%，之后我国经济刺激计划出台，需求急剧释放，房地产行业用钢量增速大幅回升，至2010年房地产用钢增速达25%（图1）。2009年房地产市场空前繁荣，尤其是住房的投资需求快速放大，而住房供给无法快速释放，致使住房价格不断攀高，积累的泡沫也越来越大。2010年中央政府实施史上最严厉的房地产调控措施，限售、限购、限贷政策陆续出台，2011年底，楼价上涨势头得到遏制，随后受楼市调控影响，房地产用钢增速大幅回落。
1.2 房地产行业用钢影响因素分析
微观上，决定现阶段房地产行业用钢的是房地产行业供求关系。随着城镇化的进程和国民经济的发展，自住和投资性需求的释放，供求格局表现为供给侧的变化决定着市场的规模和行业的发展。
以竣工面积和销售面积来反映房地产市场现时的供需格局可以很明显看出，2005年以后，无论是年竣工面积总量还是竣工面积增速均低于销售面积，这表示房地产市场规模是由供给侧决定的（图3）。
从房地产行业的需求因素分析，大致可以分为：收入，人口结构以及对房价的预期等因素。首先，经济学上，收入尤其是居民收入决定一切消费和购买力。一般来说，居民收入与房地产需求存在正相关关系，即居民收入水平与房地产消费需求呈同方向变动。根据2000年到2010年国家统计局的城乡人均收入为自变量、人均住房面积保有量为因变量进行拟合，可以看出二者之间的线性关系良好（图4）。
其次，人口结构对于住房的需求也有较大的影响。其中，城乡居民家庭户数、平均每户家庭人口、人口的自然增长率等指标与住房需求的变化关系密切。随着城镇化进程，城乡人口结构发生显著的变化，农村人口及占总人口比重不断降低，与之相对的是城镇人口的上升及占总人口比重的提高。与此同时，无论是农村家庭还是城镇家庭，平均每户家庭人口都在下降（图5）。再加上，人口的自然增长率已经由1990年14.39%，下降到2000年的7.58%，到2010年下降到仅为4.79%，人口增长率已经下降到较低水平（图6）。其中城镇家庭户数的增加、人口自然增长率即总人口的增长、以及人均住房保有量的提高均能刺激房地产消费、而农村家庭户数的减少、城乡居民平均每户人口的下降等对房地产消费有抑制作用。因为各项指标之间的相互影响，故考察城乡家庭拥有的住房面积保有总量作为人口结构对住房需求的影响的主要指标，公式为：人均住宅面积×平均每户家庭人口×家庭户数。
结合目前我国人口分布和经济发展状况，我们认为城乡二元经济结构的存在依然是未来十年中国经济的一个重要特点，推衍到房地产行业，则需要考虑城镇化率、城市的扩展，人口的流动以及商业区和工业区迁移分布等。
从经济的区域发展状况来说，东部沿海以及城镇依然会是我国经济发达和热点地区，虽然中部和西部的经济崛起会缩小区域间的差距，但是人口的主要流动方向依然是向城市和东部转移，按照国家发改委公布的2010年和2011年全国城镇化率47%和48.3%推算，以现有的城镇化速率，预计到2020年我国的城镇化率约为60%，那么届时，即使仅按一户一套住房计算，城镇居民住宅的保有量也将大幅超越农村居民住宅保有量。我国庞大的流动人口数量也应当成为考虑房地产需求的重要因素，依照国家统计局数据，近两年来，我国人户分离人口、流动人口的比重呈小幅上升的趋势，正常情况下，人口分离人口或者流动人口所带来的需求至少是每户两套住房（表1）。同样，人口的流动、城镇化率的提高将导致城市规模的扩张，反映在行政区划上就是县乡镇一级区划减少，市及市辖区的增长。伴随着行政区划的变化、市区面积的扩张，人口密度的提高，市辖区至少需要配套一到两个成规模的商业中心，此时，商业营业用房的开发数量将增长（表2）。同时，地级市原有的工业中心将会外移且按照产业布局重新进行规划，那么因为旧有的工业用房的拆除以及新的工业用房的建设带来的新增房地产需求将带动钢材消费。
最后，随着近年来国民经济发展、市场经济体系的确立以及金融市场的改革完善，房地产作为家庭资产配置的一种途径，其投资品属性表现的越来越明显，房地产的投资功能也越来越为人们所关注，其价格也水涨船高。对于一般消费品来说，该商品的自身价格与消费需求是呈反向变动关系，即该商品的价格上涨时会抑制消费需求，反之亦然。但是投资品的价格上涨或者潜在购买者预期该商品的价格未来会上涨时，反而会促进对投资品的消费需求。房地产作为居民重要的资产配置形式，其资产溢价成为居民劳动收入外的重要财产收入来源之一。2009年以来的房价上涨，房地产的投资品属性就表现的比较强烈（图7）。并且，当宏观经济处于扩张期时，再辅以相对宽松的货币政策，例如针对个人住房贷款及监管宽松时，利用金融杆杠进行房地产投资也会大幅促进房地产的消费。
从房地产行业的各项运行指标来分析，与房地产行业用钢量增速同步性最好的是新开工面积增速这项指标，这与房地产行业自身运行特点有着密切的联系。一般来说，一项房地产项目在开工前进行一定的物资储备，但由于新项目开工之初以土石方施工为主，钢材用量低，因此新项目开工前的钢材采购量少。随着前期土石方工程的完成（土石方施工时间占整个项目施工时间相对较短），项目开工之后为后续工程的顺利进度提供充足的物资保障，这时钢材的采购量和储备量逐渐增加。因此，新开工面积的增速与房地产用钢增速有最好的契合度（图8）。
宏观上，房地产行业受国家宏观经济政策和国民经济影响较大。从产业结构上来说，房地产开发的固定资产投资完成额占到全社会固定资产投资完成额的两成，占第二产业的固定资产投资完成额的一半左右，如果再考虑到房地产行业对上下游产业的带动，房地产行业成为名副其实的国民经济支柱产业（图9）。
将国房景气指数、宏观经济波动、宏观经济政策相结合可以看出，在现今，我国的经济发展的主导力量依然是投资的情况下，宏观经济形势和政策对房地产行业的运行有着深远的影响。就最近几年来看，2005年的宏观调控以及后续的国八条、新国八条拉开了楼市调控的序幕，楼市陷入低迷。2007年“次贷危机”的爆发又使得楼市陷入萧条；随后的4万亿经济刺激计划助推楼市；2009年下半年房价的快速上涨招致了新一轮的调控，楼市再次跌入谷底（图10）。
2 预测方法
2.1 房地产行业用钢测算思路
房地产行业用钢量计算相较于其他行业复杂，利用了房地产行业固定资产投资完成额、PPI以及单耗之间相互关系来进行推测，公式为：用钢量=单耗*城镇固定资产投资完成额。其中，房地产行业城镇固定资产投资完成额为剔除了价格因素后，实际发生的固定资产投资完成额，调整的方式是：当年房地产固定资产投资完成额/当年PPI。用钢单耗表示为，每单位实际发生的城镇固定资产投资完成额所需的用钢量，利用1998年至2010年用钢单耗数据进行回归分析，得出2011年至2020年的单耗数据。然后根据宏观模型推测出的2012至2020年房地产行业固定资产投资完成额与用钢单耗相乘得出2012年至2020年房地产行业用钢总量。
2.2 房地产行业用钢量预测及结论
首先，在未来宏观经济平稳运行的假定下，并且在未来的这段时间内，投资仍然是中国经济发展的主要拉动因素，城镇化和收入增长是房地产需求增长的主要诱因。城镇化水平的提升，导致城区面积的大幅扩展、人口密度的提升，将在城市规划和建设中注重商业中心的配套建设，而且由于城区面积的逐步扩大，商业中心的配置数量将明显增多，即人口密度的提高表现为对于商业中心需求的紧迫性，城区面积的扩展意味着为商业中心配置的地理分布多元化，因此考虑到这两点，商业营业用房的快速增长将成为带动房地产用钢增长的重要方面（图11，图12）。
对于政策上，假设未来五到十年，房地产调控政策依旧从紧，同时调控常态化，政策维持鼓励以居住为主导的消费结构，抑制房地产行业的投机投资性需求，房地产行业处于稳定发展阶段，剧烈波动的可能性较小，因此，我们得出，将来五到十年，房地产行业固定资产投资增速将大幅下滑，房地产行业年用钢量仍继续保持正增长，但增速下降，且房地产用钢占钢材总消费量比重持续降低。
短期，预计2012年房地产固定资产投资增速大幅下降，在累积一定压力后于2013年释放，房地产固定资产投资增速触底回升至15%，之后逐步回落到8%左右，并长期保持8%的水平左右。受此影响，房地产行业用钢量将在2019年左右突破3亿吨，到2015年左右房地产行业用钢增速下降到5%以下，此后长期处在低于5%区间，房地产行业用钢占年钢材消费量的比重稳步下滑，到2020年前后达到20%左右，自2012年始，占比下降约7个百分点（表3）。
3 结论
随着中国经济的稳步发展，中国居民收入不断提高，为增进房地产消费提高了基础。同时，中国持续推进的城镇化，中国城镇人口的数量和在总人口中占比的提高、城市区域的扩大，促进了房地产行业的发展的同时促进了中国房地产业用钢的增长。另外随着中国房地产行业的发展和建筑标准的提高，房地产行业用钢单耗的增加也促进了房地产用钢总量的增长。但是需要注意的是随着经济发展方式的转变，中国房地产行业在国民经济地位中的弱化使得房地产行业用钢比例逐渐下降。
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