时间：2023-08-03 16:18:30
引言：易发表网凭借丰富的文秘实践，为您精心挑选了九篇公司承包经营管理合同范例。如需获取更多原创内容，可随时联系我们的客服老师。
承包人： （以下简称乙方）
本 项目是完全由本承包合同的乙方与房地产公司洽谈而取得，今从本承包合同的甲方中承包。双方根据《合同法》和国家相关法律法规，本着诚实、平等、互利的原则，经友好协商，就 项目的物业管理承包给乙方经营管理所涉及的双方权利和义务，达成如下协议：
一、承包项目地址、名称： 。
二、承包期限： 。
三、承包金交纳总额为下述方式中的一种：
1、乙方每月管理费总收入（不包括代收代缴）的 4 %作为承包金。
第一、二年承包金按75%收取，第三年起承包金不打折。承包金按季度付，每季度初的10号前付清承包款。除此之外，甲方不得以任何借口向乙方收取其它费用，不得干涉乙方的一切正常经营管理活动。
五、双方权利和义务：
（一）甲方权利和义务：
1、甲方依约向乙方收取承包金。
2、甲方在乙方连续三次愈期＿＿日内未交纳承包金，甲方可单方面解除本合同。解除通知要以书面方式送达乙方。
3、甲方在本协议生效之日，向乙方提供相关洽谈、经营业务所需的手续证件和经营许可。
4、甲方应于本项目《前期物业服务合同》签定之日起一个月内为乙方办理当地有关的工商、税务、行业行政管理部门备案等手续，及乙方经营管理所需之票据和印章等必要条件。
5、甲方应当支持乙方行使正常经营管理权利，协助乙方搞好与各方协调工作。
6、其他： 。
（二）乙方权利和义务：
1、在国家法律、政策允许的范围内，乙方有全权自主经营管理本项目的权利，即自主经营、自负盈亏。
2、享受甲方所提供的经营管理所需资质及经营许可等。
3、乙方对本项目的经营管理活动负有全面责任。
4、乙方必须遵守国家相关的法律、法规，依法经营管理，照章纳税，履行本项目《前期物业管理合同》。
5、依约向甲方交纳承包金。
6、其他： 。
六、违约责任
1、甲方违约或非法干预、企图霸占本项目，给乙方造成经济损失的，应赔偿乙方相应本项目《前期物业管理合同》合同期内的一切损失。
2、乙方未能按期交纳承包金，除由乙方按合同规定的相应承包金赔偿外，延期支付的部分还要承担日千分之三的违约金。
3、其他：乙方未经甲方同意，不得擅自将本项目转包他人。一经发现，甲方有权解除本合同。
七、双方约定的其他事项：乙方在承包经营期间内，发生不可抗力和非乙方原因的其他所有不利于经营的任何事件，乙方免责。
八、解决合同纠纷的方式：执行本合同发生争议，由当事人双方协商解决。协商不成，双方可到当地人民法院起诉。
九、本合同自＿＿＿＿起生效。合同正本一式两份，甲乙方各执一份。
甲方：厦门市 物业管理有限公司（盖章）
法定代表人（签字）：
年 月 日
乙方：（签字）
一般企业，由于生产经营的需要，企业与企业之间通常都订立一些经济合同，但多是根据不同情况，有选择地按照特定标准签订的一定范围内的产供销类合同。此类合同执行后的结果，虽然也会带来相应的经济效益和经营影响，但毕竟只是其生产经营活动中局部的、个别的经济关系，它不可能全面地反映整个企业生产计划和各项经济技术指标的执行情况。至于某些工业企业实行的承包经营责任制，虽也具有合同的形式和内容，但目的在于确定国家与企业相关的责、权、利关系，是一种使企业做到自主经营、自负盈亏的经营管理制度。因此，生产业务中对外订立的横向经济合同和承包经营责任制与建筑合同三种合同的主体和形式都是各自独立的，并没有必然的联系或相互的权利义务关系。
建筑企业全部的生产经营活动，都必须根据工程承包合同来进行。没有建筑合同，就无法实施与监管后续的生产活动，而合同一经签订，企业所有的生产计划和各项经济技术指标都随之纳入承包合同的规范之中。建筑企业实行的总包、分包、内部承包等，也正是按照其与建设方签订的工程承包合同所承担的权利义务和经济责任来确定划分的，其内、外合同的关系不但一脉相承而且标的、权责也高度一致。也就是说，所有内部承包的具体内容，就是企业对外承包合同所含各项指标的分解与落实。这就使建筑企业的合同管理从形式、内容和管理范围都不同于其他企业，而是一个格局完整的、自成系统的管理方式。
从实际操作结果分析，有些工程公司和建筑安装公司正是缺乏对建筑合同管理的深刻认识，忽略了建筑合同管理的监督和落实，从而在激烈的市场竞争中逐步丧失了原有的市场份额而陷入经营困境，步履艰难。
二、当前合同管理工作存在的问题
（一）对合同认识及重视不够现阶段，各建筑企业基本上都是按合同管理的要求认真进行合同的标前及标后的评审，对合同的履约进行检查，力求通过严格的组织程序、严密的合同评审，把自己能否按期履约、业主的能力及不稳定状态消灭在萌芽状态。但在工程施工时如何有效地把合同贯彻执行下去，我认为各单位执行还不够。一是合同管理员只是把合同发给项目经理，没有把合同的内容及签约情况进行详细交底；二是合同执行人即项目经理），只是组织正常的施工管理，如：加强工期及质量安全等方面的管理等，没有认真组织学习合同内容。
（二）合同执行力度不够合同作为维系双方当事人的纽带，任何一方均须按合同办事。但由于双方均没有按合同办事，且又不进行及时、必要的经济技术签证，造成双方均违约。工期不能按期交工，工程款不能按时拨付，致使合同管理流于形式。
（三）招标监督机构和合同管理机构缺乏权威性招标监督机构在审核、编制招标文件的过程中，明明知道有的条款是不平等的，甚至是不合法的，但实际上还是按照建设单位的意图办理。例如在招标时降低工程的取费类别、施工单位优惠条件的承诺、工程质量标准的提高、工期的缩短等不合理条款，他们都无意进行修改。当然也有受投资者、权力者和周围环境的干扰而改变中标结果的。合同管理机构不仅应有监督职能、仲裁职能，而且对不合理的条款应有纠正职能。
三、有效地实施施工过程中的合同管理
（一）首先建立合同实施的保证体系1.在施工项目中设有专职的合同管理人员，使现场的合同管理专职化。
2.在合同总分析和合同详细分析的基础上，将合同总体目标分解到合同实施的具体问题和具体工程活动上。
3.组织项目小组成员和各工程小组负责人学习合同文件和合同分析文件，对合同的主要内容做出解释和说明，使大家对合同概况、主要精神、合同总目标有较为深刻的理解，树立全局观念，避免施工中的违法行为。
4.将合同事件责任分解落实到人，并做出问题的说明完不成责任的影响和法律后果。
5.建立有效方便的文档系统，使合同的监督、跟踪和诊断工作正常进行，有利于及时正确地决策，而且在发生纠纷时能及时地提供有力的证据。
6.建立报告和行文制度，工程中合同有关各方的沟通都应以书面形式作为最终的依据并形成制度，这样才能保证各工程活动有根有据。
（二）及时做好合同跟踪
1.对合同文件和各种工程文件资料进行分析整理，或通过对施工现场的直接了解得到反应工程实施状况的信息。
2.分析工程实施状况与合同、合同分析文件等的差异和差异程度。如未完成合同责任、工期拖延、成本超支、质量不合要求等。
3.分析工程中存在的问题，评价合同履行情况，提出分析报告。
（三）根据合同分析结果，实施有效的合同监督
1.现场中对各工程小组、项目小组或分包单位工作的监督，给它们以合同方面的帮助，如落实计划、提供工作保证、协调他们之间的关系，对出现的问题进行合同方面的解释。
2.对建设单位及监理单位进行合同监督，协调与他们的关系，如督促他们完成合同职责，检查对方合同责任情况，追究其违约责任，进行合同索赔与反索赔，处理合同纠纷。
3.参与各种检查验收，并提出相应的报告。
4.对各种来往信件、请示、签字指令、会议纪要、索赔文件、合同变更文件等做合同方面的审查和控制，并记录在案，及时预防行为的法律后果，弥补自己工作中的漏洞，而且有利于寻找对方工作中的漏洞，及时提出索赔要求。
5.经常性地解释合同，对工程中出现的特殊问题进行合，及时预防行为的法律后果，弥补自己工作中的漏洞，而且有利于寻找对方工作中的漏洞，及时提出索赔要求。
6.收集、整理、保存各种工程资料。
（四）进行有效的合同诊断
1.逐条分析各个问题产生差异的原因及内部和外部的各种影响因素。
2.分析各种影响因素达到影响程度的大小。
3.分别确定各个影响因素由谁引起，按合同规定应由谁承担责任以及承担责任的大小。
租赁承包经营合同范文1
订立合同双方：
发包方： (以下简称甲方)
承包方： (以下简称乙方)
经甲乙双方协商一致，特制定本合同，以明确双方的权利和义务，便于双方共同遵守。
一、承包经营土地的期限：
(一)甲方将 亩净种植面积土地承包给乙方依法进行生产经营活动。乙方承包的土地和土地范围内的水利设施的所有权属于甲方，乙方只有土地种植使用权和经营权，不得买卖、荒芜、不准转作他用。
二、土地承包期限：土地承包期限为 年，自 年 月 日 起至 月 月 日止。
三、承包土地经营的用途：种植棉花各种经济作物或粮食。维护承包土地农业用途，不能用于非农业建设。
四、土地承包形式：
(一)年内生产资料费用全部自理，在上年 之前交清土地租金，其他一切费用全部自理。(包括自己新建任何设施费用自付，与甲方无关)
(二)上交指标方式：
年亩上交 元，年累计上交 元。前 年免交利费，第 年上交 元，第 年上交 元，第 年至 年上交 元，以后不再调整上交指标。
(三)房租：按房改办规定，每月没平方米 元，按建筑面积计算。每年11月付清。
(四)在签定承包土地合同时，乙方应每亩交 元押金，合同期满从租金中扣减，如违约押金不退。每年 月至 月冬灌水放完，否则棉花不准出售。
五、产品销售：一切产品自销。
六、水泵处理办法：水泵甲方购买，共同使用，乙方以后发生的所有费用按照亩数分摊。折旧每年每亩 元。
七、甲方的权利和义务
(一)甲方享有如下权利
1.依法发包国家所有由甲方管理使用的土地;
2.有权监督乙方依照土地承包合同约定的用途，合理利用和保护土地;
3.合同期内，甲方有权对弃耕、破坏性、掠夺性种植行为予以监督并制止;
4.对乙方未按期交纳租金或拖欠租金的，甲方有权收回土地，并依法追回应交费用;
5.有权安排乙方种植林带及道路维修工作，树苗由甲方一次性承担， 年内条田四周林带到位。
(二)甲方承担下列义务：
1.维护乙方的土地承包经营权，不得非法变更、解除承包合同;
2.尊重乙方的生产经营自，不得随意干涉乙方依法进行正常的生产经营活动。但承包的土地每年必>，！<须种植，否则每年 。
3.在承包期内，甲方代收水资源费，如上级政策变动，按上级政政策执行。如水不够，乙方自己解决，与甲方无关。
八、乙方的权利和义务：
(一)乙方承包经营土地享有下列权利：
1.依法享有承包土地合同期内使用的权利;
2. 享有土地经营权、依法、自愿的权利。
(二)乙方承包经营土地承担下列义务：
1.维护承包土地的用途不能用于非农业建设;
2.依法保护和合理使用土地，确保土地永续利用。凡造成土地污染、沙化、盐碱化等损坏，并由此造成土地等级下降及其他损失的，由乙方承担责任;
3.承包义务：植树五年内成活率不低于 ，否则自行承担树苗款，五年内条田四周林带到位。
4.守法、信守合同，不损失周遍团场职工的利益，在计划生育、社会综合治理、安全生产等方面自觉遵守，违反乙方自负责任。
九、合同变更和终止：
(一)如遇国家政策调整，合同需要变更的，乙方依照国家政策和有关法律进行调整。任何一方不得擅自变更合同条款;
(二)合同期满，自动解除。
十、违约责任：
(一)甲方的违约责任：
如甲方擅自变更或解除合同的，应向乙方承担违约责任，并赔偿经济损失，赔偿金按每亩 元计算。
(二)乙方的违约责任：
1.因乙方随意改变土地用途或者对承包经营的标物进行破坏或者掠夺性生产经营，或毁坏承包土地上的林木、水利设施，甲方有权要求乙方对造成的损失给予经济赔偿;
2.乙方如荒芜土地，甲方有权收回土地。乙方如擅自出租变卖或转让承包土地，不按时足额交纳租金，甲方可宣布买卖和租让的土地无效，有权解除合同收回土地，并由乙方承担违约责任;
3.乙方如拒不履行义务的，甲方有权收回承包的土地;
4.乙方擅自解除承包合同，应向甲方承担违约责任，并赔偿经济损失，赔偿金按每亩 元计算。
十一、解决争议的方法：
在执行本合同的过程中发生争议，由甲乙双方协商解决，如协商不成，可由合同实际履行地人民法院裁决。
十二、本合同自双方签订之日起生效，合同如有未尽事宜，应由甲乙双方协商，作出补充规定，补充规定与本合同具有同等效力。
十三、本合同与国家法律、法规和政策相抵触的，按照国家法律、法规和政策办理。
本合同一式三份，甲乙双方各一份。
甲方(公章)：_________
乙方(公
章)：_________
法定代表人(签字)：_________
法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日
_________年____月____日
租赁承包经营合同范文2
出租方(甲方)：
承租方(乙方)：
为了强化公司经营管理，理顺内部公司与股东的关系，保障本公司全体股东的合法权益，根据本公司章程，经董事会研究决定，公司实行租赁承包经营，即：将公司所属门市部租赁承包给股东个人经营，试行期一年。双方经协商自愿订立如下合同，望双方共同遵守。
一、甲方将所属门市部及附属设施(见附表)出租给乙方经营使用。
二、月租金 元。乙方必须在每季度第一个月十五日前缴清，若逾期一个月不交，甲方将采取终止合同，收回门市部，取消当年分红，并从股金中抵扣所欠承租费等措施。
三、承租期为一年：从 年 月 日起至 年 月 日止;如不愿续租者，将由甲方收回门市部，发放基本生活费，由甲方另行出租。
四、租赁经营期间，乙方应自觉遵守法律和政策，接受有关部门的监督、管理和检查。乙方自行负责缴纳各种税费。乙方必须接受甲方的行政管理和安排的任务，不得以任何理由拒不执行。
五、乙方在承租期内，对承租的门市部不能自行转租，需转租的必须经甲方同意。否则，甲方有权终止合同。
六、乙方自行负责所辖门市部内安全、卫生，若发生重大事故，乙方自行承担法律责任。
七、乙方若需对门市部进行装修改造，/免费文秘站/应先告知甲方知道，并不得影响主体建筑物和安全，否则责任自负。
八、在承租期满后，对甲方提供的门市部及附属设施，乙方必须按原值、原数交还，如有损失或损坏，按现行市场价赔偿。
九、在履行合同中，乙方若违背以上其中一条，甲方有权终止合同。
十、为了便于年度管理，若需续签下年度合同，双方务必在上一年度十二月三十日前完成合同的签订工作。
十一、本合同一式二份，以双方签字后生效，具有法律约束力。
甲方(公章)：_________
乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________
法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日
_________年____月____日
租赁承包经营合同范文3
出租方(商铺业主)： (以下简称甲方)
承租方(承租企业)： (以下简称乙方)
根据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定，甲乙双方在平等、自愿的基础上，就甲方的商铺及其附属设施、备出租发包给乙方，由乙方按照商业规划的用途有范围进行承包经营或对外招商、招租、联营等事宜，达成协议如下：
第一条：商铺的基本情况
该商铺房屋位于北京市延庆县东外大街原中心市场旧址的金锣湾商业中心第______座______号商铺，该商铺建筑面积为____________平方米。甲方对该商铺房产享有所有权，该商铺房屋用途为商业营业用房。(注：商铺建筑面积按房管局实测的实际使用面积为标准)
第二条：租赁承包期限和租金承包费
租赁期限共计五年，起租日为金锣湾商业中心开业日(2007年7月1日，即在商铺交付使用的两个月内)，双方约定年租金承包费按合同价款的8%计算，租金承包费额为 元/年(人民币大写： 元整)
第三条：租金承包费支付时间和支付办法
1、双方计算租金承包费的起租时间以金锣湾商业中心开业日，即2007年7月1日，(商铺交付使用的两个月内)起算，商场提前开业，则以实际提前开业的时间为起租时间。
2、每年租金分两次支付，乙方每半年向甲方支付一次租金。首次租金承包费的支付时间，为直接从甲方首次交纳商铺购房款中扣除，以后每期租金交付时间为上期计租时间往后顺延六个月的对应日七日内支付(遇法定节假日则相应顺延);若无正当理由超过七日，则从第八日起，每逾期一日，乙方应按应付而未付的当期租金的万分之3向甲方支付滞纳金。
3、租金承包费应由乙方直接汇入甲方指定的银行帐户，该笔收入需要纳税的，由甲方自行承担申报纳税。
第四条：在租赁承包经营期内，乙方享有对该商铺拥有承包、转包、出租、转租、使用和收益的经济权利，包括但不限于：
1、将该商铺用于自主经营;
2、将该商铺用于对外招商，交由商业管理公司统一管理营运，开发商作为担保;
3、利用该商铺与他人进行合作经营;
4、将该商铺对外出租，并可允许承租方转租。
5、其他法律所不禁止的经营方式;
上述转承包经营期、出租租赁期、合作经营期未经甲方同意均不得超过本合同租赁期限，不得超过合同租赁承包期限，否则超出该期限部分无效。
第五条：租赁承包经营合同履行中双方的权利、义务
1、 合同期限内，甲方有权将该商铺转让、赠与、抵押，但甲方应提前三个月通知乙方，并确保该商铺的受让人、受赠人、抵押权人同时遵守本合同的所有条款，以及同意遵守乙方与第三人就该商铺所签订的所有合同(如
租赁合同、合作协议、物业管理服务合同和业主临时公约等)。
2、 合同期限内，乙方或经乙方书面授权的第三人有权对该商铺进行装修、修缮、添加其他设备设施和隔断，更改商铺内部装修和设施等，无需征得甲方同意。在商铺到期还甲方时，乙方应将该商铺恢复原状(因自然损耗无法修复者除外)。
3、 合同期限内，如该商铺需要进行大型修缮需要动用物业维修基金的，乙方有权代表甲方该商铺所享份额对维修基金使用事宜进行投票和行使表决权。
4、 合同期限内，甲方同意将其所享有的一切与商铺物业管理有关的业主的权利和义务，一并委托给乙方行使。包括但不代表甲方办理该商铺及配套设备、设施的交接验收、交钥匙手续，签署商铺物业管理合同等事项。但乙方在行使该项权利时不得损害甲方的合法利益。
5、合同期限内，甲方不得以任何理由干涉乙方的租赁承包经营活动。否则，应构成严重违约，乙方有权解除本合同，并可要求甲方赔偿相当于六个月租金的违约金。
6、在该商铺正式移交退还给甲方前，乙方应结清使用该商铺所欠的物业管理费、水电费、通讯费等应由乙方或第三人承担的相关费用。
第六条：本合同未尽事项，由双方另行签订补充协议，该补充协议与本合同同样具有合同法律效力。
第七条：本合同在履行过程中如发生争议，双方应友好协商解决，协商不成，任何一方均可向延庆县人民法院。
第八条：本合同一式二份，双方各执二份，自双方签字盖章之日起生效。
甲方(公章)：_________
乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________
法定代表人(签字)：_________
酒店业主在管理合同谈判中的误区
首先，将管理合同文本的文字谈判等同于管理合同谈判，我们首先应当明确的是:管理合同是一种非股权式的酒店经营模式，它主要包含了委托民事法律关系在内的一系列契约安排。管理合同的这种模式，最早由希尔顿酒店集团在上世纪60年代引入，从利益共享的长期租赁合同中逐渐演变过来，管理合同与管理合同文本是有区别的，后者只是体现这一民事权利义务的法律文件。
其次，就合同文字谈合同。管理合同诞生于英美法系的商业环境中，很多条款的表达方式及语气异于国内合同，如果我们只关注了合同文本，忽略了这种契约制度本身的实质性含义，在谈判中，就会出现就文字而文字，就条款而条款的谈判方式，甚至纠缠于合同语气上，并更多比照国内承包经营合同和单纯的委托合同，且偏向于争夺管理权限的条款。
这些不但无助于业主获得合同利益，也与管理合同的契约精神相背离。管理合同的契约模式，决定了在管理合同的风险安排上，业主与管理公司的合同诉求不尽相同，但在酒店经营目标和经营成本的控制方面，业主与管理公司的诉求基本上是一致的，因此，业主作为酒店资产的所有权人，从资产运营的安全与效率方面，获取管理合同的合同利益，不但符合业主的最大利益，也符合管理合同的契约模式，为管理公司所普遍接受。
其实，当业主获得一块土地资产时，管理合同对于业主，其本质上的意义只是业主确立资产管理的一个工具。所以，我们确立了业主从资产运营的安全和效率角度，去关注管理合同中的一些关键条款，在管理合同的契约特点中，去构筑并合理表达业主的合同诉求，比我们单纯地去计较文字要重要得多。
结合过往经验，业主需注意这样的一些条款安排建议:管理公司的绵约相对人(业主)酒店资产(含土地)的合法所有权人。在过往的谈判中，关于谁作为管理合同中管理公司的缔约相对人，有多种不同的理解。事实上，需要明确的一点是，管理公司锁定的缔约对象，只是酒店物业资产含土地的合法所有权人，这会涉及到酒店管理权的委托来源的合法性和正当性。因此，这样的一些条款，是需要业主正确理解的:
(1)管理合同会强调业主在签约时以及在合同期内，对土地及酒店物业资产所有权的承诺(约定的业主转让，所产生的物权流转除外)，并且，如果酒店在签约时处于未建或在建状态，管理公司还会关注整个酒店物业的建设投资是否有一个合理满意的融资方案。基于此，管理合同所需要业主自行承担的费用就有:持有物业相关的税赋、为物业资产购买财产类保险、预提设施设备准备金、各项资本性支出等等，而这些附随产生的各项税费，在管理合同的框架中，是不进入经营性支出的，这也是管理合同这种契约模式的特点之一。
(2)业主出让自己的股份或实际控制权，以及业主出让酒店物业资产所受到的合理限制。这里所涉及到的关键问题是，与管理公司产生合同关系的相对人发生变化，导致管理公司对未来的管理权稳定产生顾虑。因此，需要在管理合同中加以约定，业主在考量这些条款时，应当对未来的公司发展战略有一个预期，同时，着重审核管理合同中对业主转让条款的条件，是否与这样的预期相抵触，并在管理合同中叙明。
酒店品牌的甄选影响投资规模的重要因素拟投资酒店的区域市场，在管理合同期限内，是否可以支撑一个拟选品牌的酒店，这永远是需要业主首先解决的问题。国际性的酒店管理集团，其核心商业诉求在于:酒店产品的市场份额最大化所带来丰厚的管理酬金，从而实现连锁品牌的价值和集团利益的提升，因此，品牌和系统标准，是这些管理公司得以生存的核心价值，这在管理合同谈判中会涉及到这样的条款:
(1)业主会被要求对“品牌标准”(也称“系统标准”)的遵守义务。基于此，“技术服务协助服务协议”，这是国外管理公司通常需要业主强制性购买的技术协助服务，其目的在于敦促业主遵守品牌标准。这里面业主要考虑的重大因素有:①“品牌/系统标准”，与业主建造成本密切相关联，它们与业主投资成本的预算要匹配。②技术协助服务所遵循的“品牌/系统标准”需要稳定和持续，避免业主投资与该等标准不一致导致的重置损失。③技术协助服务的重要节点的确立，技术服务团队的服务方式，要满足业主所聘请的各设计师、建筑师、装修师、景观师等等的要求。
转贴于
(2)设施设备准备剑通常称为“FF&E)的提取与使用。在一定程度上，FF&E的提取和使用，也是为“品牌/系统标准”的维护而服务的，需要充分地了解这个条款，这就是我们在获得了品牌给物业带来溢价的同时，需要考量的物业标准的维持成本问题。
业主的控制是风险而不是管理权
管理合同时间跨度长，一般是在15到25年之间，个别高端奢侈品牌的管理期限会在30年左右。管理合同尽管法律关系复杂，但主合同以酒店经营管理权的全部委托为主要法律关系。所以，巨额的酒店资产长期交由管理公司，作为资产的所有权人，业主的顾虑和担忧是理所当然的。有些业主认为:通过更加深入和广泛地去控制酒店管理(比如审核各项制度和开支等等)，来实现对酒店的控制，我们认为，这样的观点值得商榷，事实上，业主作为资产所有权人，而不是酒店管理者，在管理合同中去考虑这样的制度才是合适的。
(1)协助国际品牌酒店的本土化，协调酒店在当地建立良好的公共关系，业主应当根据自身的要求，考虑业主代表的派出方式业主代表的派驻制度有两个因素是需要考虑的:一是任职的专业资格，二是权利边界的划分;
(2)尽管有业主代表，建立管理公司与业主间的惯常联席沟通机制和临时联席的沟通机制;
(3)协商认可管理公司的业务计划，约定业务计划的内容和提交时间，并适时引入专家仲裁机制;(引资金支付的合理监管制度，这个制度度在管理合同中的设计，是否涉及到控制管理权，业主的立意是重要的，对于酒店资金的支付，项目和种类相当繁杂，因此，我们赞成的是一种合理的监管体制，而不是去束缚管理公司经营酒店，更不是为日常的经营管理去设置不必要的障碍。
经营业绩评价体制利益的期待
显然，任何一个业主均不希望酒店业绩长期亏损，这是业主谋求订立管理合同以获得国际管理集团先进的管理理念和技术，以及集团服务的本意和目的，然而，任何一个管理公司均不会也不可能向业主承诺酒店业绩的回报，因为，酒店业绩并不取决于管理公司，而是取决于未来的市场，而这个市场又是敏感而脆弱的。怎样在管理合同里面去充分解决业主的关切，同时，又可以让管理公司无需去承担本不是自己责任的义务呢，
问题的焦点不在“业绩不好，谁承担责任上”，而是，合同退出合理终止机制。有两个内容需要业主在管理合同中去关注:
(1)应当注意到，管理公司所收取的管理费有两个部分，一是基本管理费，二是奖励管理费，那么，让奖励管理费更加体现出它的合同设置本意，它应当与酒店经营毛利的高低更加紧密地挂钩;
关键词:项目经理 项目经理职责 风险 风险防范
中图分类号:F284 文献标识码:A
文章编号:1004-4914(2010)10-292-01
近年来,建筑业发展迅速,产值、队伍不断扩大,已成为地方经济发展的重要支柱产业。但受国内外经济形势依然严峻的影响,目前建筑企业出现资金链断裂、项目停工等一系列问题,特别是由于项目经理、建造师管理存在着严重漏洞,给企业带来巨大的经济、法律风险,成为建筑业进一步发展、转型升级的主要瓶颈之一。针对这一情况,本文着力分析目前建筑施工企业项目经理管理存在的主要问题,与建筑业同行共同探讨对策,引导企业走规范化、法制化道路,提高抗风险能力。
一、所谓项目经理
项目经理,从职业角度讲,是指企业建立以项目经理责任制为核心,对建设工程实行质量、安全、进度、成本、环保管理的责任保证体系和全面提高工程项目管理水平设立的重要管理岗位;从从业角度讲,指受企业法人代表人委托对工程项目施工过程全面负责的项目管理者,是企业法定代表在工程项目上的代表人。项目经理的权利和责任分述如下:
1.项目经理的权力。一是生产指挥权;二是人事权;三是财权;四是技术决策权;五是设备、物资、材料的采购与控制权。
2.项目经理的职责。一是确保项目目标实现,保证业主满意;二是制定项目阶段性目标和项目总体控制计划;三是组织精干的项目管理班子;四是及时决策;五是履行合同义务,监督合同执行,处理合同变更。
在我国,项目经理必须取得《建设工程施工项目经理资格证书》才能上岗。项目经理责任制作为工程项目管理的主要模式之一,是结合我国建筑施工企业实际情况和管理经验而逐步发展起来的,对于合理利用各种资源、有效控制项目成本、保证工程质量有着积极的作用。
但近年来我国国内外经济发展形势异常严峻,项目经理特别是第二种管理模式下的实际承包人,拖欠材料款、民工工资、卷资潜逃的事件频频发生,对企业正常经营造成严重影响,项目风险成为建筑施工企业的主要经济风险来源,这为建筑企业管理敲响了警钟。
二、项目经理管理存在的主要风险
从现实经济生活中看,施工企业在工程中标后,签订项目承包合同有两种常见模式:一是工程中标的项目经理与实际项目承包人是同一人,即直营模式。这一模式施行较早,能较好体现公司的管理,在高、大、难项目的实施上有优势。二是中标的项目经理与企业实际项目承包人不是同一人。即承包责任制。这一模式的优势在于机制的灵活性,可以最大程度地激励项目经理的积极性和主观能动性,在中、小型项目的实施中,采用该模式容易取得比较稳定的效益。
无论采用何种承包模式,当中标的项目经理不到位,特别是与项目实际承包人不一致时,极易发生以下问题:一是项目实际承包人在资金断裂时,拖欠材料款、人工工资、公司贷款,甚至擅自逃逸,把包袱留给施工企业;二是对工程项目承包人难以追究经济和法律责任;三是企业经营管理机制不完善,项目承包人个人素质参差不齐。可见,项目实际承包人的个人素质和能力对整体项目影响很大。部分项目实际承包人施工技术管理水平低,法律意识薄弱,追求利润而忽视安全,造成工程质量问题或是重大安全隐患,有的甚至出现质量安全事故。也扰乱了建筑市场秩序和社会经济的稳定,对施工企业产生严重的经济、法律和社会影响。
三、项目经理管理风险防范的建议
对任何一家建筑企业来说,要转变增长方式,其核心任务无疑是具体工程项目管理模式的转型。不可否认的是,项目经理责任制既是工程项目管理的常规模式之一,也是行之有效的管理模式。在严峻的经济形势和激烈的市场竞争下,企业首先必须认识到项目管理存在的经济、法律风险,重新审视自身经营管理,积极寻求适合新形势下的项目管理创新模式。
1.强化项目管理团队建设,培养优秀项目经理。优秀的项目管理团队,是企业未来发展的核心力量。对企业而言,要规避项目管理中的风险,首先应对项目经理进行全面、慎重地审核和选拔,通过广泛听取各方面的意见建议,全面了解项目经理的从业经历、工作业绩、为人品质、经营管理能力和承担风险实力,将项目经理(实际承包人)分级评价,按不同的类别,有侧重、有倾向地进行管理。对于信誉好、一直与公司息息相关的项目经理,采取资金大力支持、经营市场及时分析、服务加强的方式进行重点扶持,鼓励项目经理做大做强;对于长期与企业合作的实际承包人,要加强监控,不但在政策上、资金上要支持,而且要有针对性地进行培养、扶持,尽快使其取得建造师执业资格,实现项目承包人与项目经理的统一。
2.完善企业经营管理机制,创新项目管理模式。面对国际国内不断变化的经济形势,企业要转变观念,由盲目追求产值做大转向做精做专做强,脚踏实地,提高企业自身资金、管理、技术力量,实施品牌战略,吸引优秀的项目承包人为企业服务。加强自身建设,苦练内功,完善经营管理制度,杜绝“以包代管”。强化项目管理,提倡工程全过程管控,对于每个项目,企业都要派专人从经营管理、工程质量、安全生产、施工工期、工程成本、劳务分配等方面,及时发现问题、消除隐患。注重项目前期招投标预控和合同管理,招投标由公司统一进行标底评估、决算,控制成本和风险,不参与低于成本价的恶性竞争,全面考虑各种不可抗力或不可预测的市场风险,在项目前期就将可能风险因素降到最低;加强项目分包、劳务、购销、租赁等合同管理,建立管理台账,注重合同签定的细节。依托企业力量,协助项目部及时采取切实有效的方式对变更、催付工程款等事项进行协商,以切实维护企业自身的合法权益。针对项目管理,企业还需结合自身实际,创新项目管理模式,力求降低原有模式中的风险,提高效益,寻找一条适合于建筑施工企业持续快速发展的道路。
3.依法维护建筑企业合法权益。建筑施工企业要加强企业自身法律保护意识,一方面规范自身行为,另一方面通过法律途径,维护企业合法权益。合理使用风险抵押承包责任制度,通过担保增强项目经理、项目承包人的风险意识和守法经营、安全生产、文明施工等方面的自觉性,从而有利于保证承包经营活动的效果。要完善内部承包协议,做到内容齐全,条款完整,定义准确,具体详细。内部承包协议虽然不具有对抗第三人的效力,但对建筑公司与内部承包人仍然具有法律约束力,一旦发生纠纷,建筑公司在对外承担责任后可以根据内部承包协议要求内部承包人承担责任,从而转移风险,依法行使追索权。对内部承包人因违约或侵权行为而形成的债务,应依据内部承包合同的约定,及时向人民法院,确保企业的合法权益不受损害。
4.加强行业监管。建筑市场经过多年整治,已逐步趋于规范,但仍存在着种种不合理的现象。希望政府部门能加强监管,严格规范招投标市场,审查招投标文件,对存在明显不合理条款的招投标合同不予备案,进一步净化建筑市场,加强行业监督。
综上所述,项目管理模式创新方法很多,模式好坏的检验标准在于能否提高效益、降低风险、促进资源投入和产出合理化,有利于队伍成长、提高客户满意和市场竞争力。依照这一标准,建筑企业可以根据实际情况进行不断的探索和尝试。
参考文献:
1.王建国.做合格的项目经理[N].中国水利报,2000
2.李征.论建筑企业项目经理队伍的建设.中国建设信息,2010(9)
建筑公司承包合同书范文1 甲方：
乙方：
经双方友好协商，为拓展建筑市场业务，商定甲方在上饶省成立分公司由乙方负责承包经营。立足上饶,面向全国,为明确双方的权利、义务与责任，共同达成以下条款订立本合同，双方平等自愿，以资共同遵守。
一、经营区域：上饶市。
二、经营项目范围：甲方所有资质证书所许可的资格范围(若公开招标或甲方己派员联系的业务、已跟踪的业务，乙方不得参与竞争，以信息反馈记录为依据)。
三、承包经营方式：自主经营、独立核算、自负盈亏。
四、承包期限：乙方承包期暂定为 年，即自 起至 止。
五、承包经营目标：
1.经营指标：自本协议签订之日起每个经营年度完成财务产值不低于千万元。总公司对分公司给予扶植政策,鼓励分公司在上饶创造业绩、扩大公司在本地的影响力，为树立品牌企业打下坚实基础。
2、在承包期内乙方向甲方交纳管理费指标：上缴底数为每年 万元人民币(无论完成财务产值或施工产值多少都要保证)，在经营年度第一个月十日前上缴给甲方。
3、乙方出资承揽施工项目，每年保底管理费外，在承揽工程超过1亿元业绩的部分按照施工合同额的 收取管理费。
4、由分公司联系跟踪运作，总公司出资并施工的项目，其利润分配原则为：总公司与分公司分别得利润的 和 。在承包合作经营期间内，甲方不得以任何理由在乙方承包经营区域内直接承揽与分公司经营业务冲突侵害乙方区域经利益。
5、合同履约率：合同履约率为100%。6、质量、安全指标：工程竣工一次性合格率达100%;杜绝重大工程质量、环境、安全事故及群体职业病现象发生，安全轻伤事故率控制在0.2%以内，轻伤事故频率控制在10以下。
7、在经营期内，分公司负责的工程项目获省级优质工程质量奖，总公司奖励分公司 万元;分公司负责的工程项目获市级优质工程质量奖，总公司奖励分公司 万元，获得国家级优质工程质量奖及鲁班奖的视投入资金精力确定。
六、甲、乙方职责：
1、甲方职责：
a、提供在上饶工商部门注册分公司的证件及合法手续，办理省外建筑业企业驻上饶分支机构备案和政府建设职能等其他部门要求办理的入市备案手续和中标施工备案手续。负责提供乙方承接业务和拓展市场投标、施工项目报建、与业主函件、验收所需的印章、资质证书、营业执照、安全生产许可证、建造师证书及其施工业绩等各种证件和相关资料，委托和授权乙方在经营区域内投标。甲方为乙方办理投标所需的各项证明书。
b、按照上饶市场需要为乙方在上饶开立总公司一般转账账户，缴纳上饶地方营业税、收支工程款和及时进出投标保证金，方便乙方财务人员使用在上饶开立的一般帐户银行印签章。
c、甲方保证及时将乙方汇入甲方基本账户的投标保证金及时汇至招标业主指定账户，业主退回的投标保证金应及时退还给乙方原汇入帐户，不挪用乙方投标保证金。
d、甲方应办理乙方要求开具的外出经营税收活动管理证明，税收外经证，除印花税外，按照国家税务总局规定不再收取任何费用。
e、根据施工合同的规定要求甲方开具银行保函的：
a、现金保函，乙方与甲方协商现金比例。
b、合同履约保函，甲方要求乙方现金担保不能超过保函额度的20%现金。
f、协助乙方职业技能培训，办理岗位证书，乙方为工程技术人员缴纳的社保甲方应及时办理手续。
2.乙方职责：
a、自觉遵守国家和地方政府的法律、法规，服从甲方的领导和管理，充分发挥一切有利因素，积极参与市场竞争，抓好市场开拓和施工任务的承接工作。
b、负责做好工程所在地政府主管部门的沟通联系工作、协助甲方办理营业执照、税务登记、负责人变更、各种备案和每年度的年检工作。
c、诚实守信，认真全面履行与业主签订的项目施工合同，并承担履约的全部责任。足额纳税，守法经营。
d、负责认真贯彻执行甲方的合同、质量、技术、安全、财务、印章等管理制度、措施和办法，回避经营风险，确保承包经营目标的实现。
e、负责按甲方劳动人事管理部门的规定选择和使用具备相应资质的劳务班组，并按当地政府主管部门的规定与合同约定发放劳务人员的工资。
f、遵守工程所在地政府颁发的有关城管、环保、消防、治安、劳动管理、计生等管理规定和甲方的有关制度接受地方政府有关部门和甲方的监督、检查、指导。承担办理上述范围内有关手续费用支出，以及因违犯其规定导致的经济、行政处罚与法律责任。
g、负责按国家和地方政府的规定为自有员工签订劳动合同，办理社会统筹及其他一切保险，并按照国务院第375号《工伤保险条例》和工程所在地政府实施的《工伤保险条例》办法之规定，为施工项目劳务人员办理工伤保险，否则，乙方应承担其经济损失与民事责任。
七、违约责任:
1、因乙方施工项目发生重大安全、质量事故;违反法律法规、严重违反甲方规章制度;不按时缴纳给总公司管理费，甲方有权终止合同要求赔偿损失。
2、因甲方保障服务时效问题影响到乙方信誉,例如甲方财务人员不能及时转帐、保函和外出经营税收活动管理证明不能及时开出、投标资料更新不能及时到位、投标文件变更不能及时加盖公章、因拖拉时间耽误开标、或个别有意刁难等问题，乙方有权终止合同要求赔偿损失。
八、其它：
1、为保证本合同实施，乙方应备足资金，在合同签订后三日内向甲方缴纳 万元年承包费用，并在三日内准备好分公司办公房屋，待甲方办理完毕分公司、入上饶各种备案手续后三日内将年承包费的余款转入总公司基本帐户。总公司为乙方开具经营年承包费收据。
2、乙方在承包经营分公司中的经济合同，原则上由乙方自己签订，若确需甲方法人签订的，乙方邮寄或到上饶签订，费用由乙方承担。
3、在具体建设工程施工履约过程中需对外签定工程分包、劳务分包及购货合同等，原则上不以分公司的名义签定，如确需签定的，应当予以登记并且甲方有权监督。
4、乙方为分公司配备的工作人员数量应满足业务拓展需要，办公设备和交通车辆、工程机械等一切开支经费均有乙方出资。
5、自本合同签订后，甲方名义的上饶分公司的承包经营一切投入均由乙方自行出资，甲方确认分公司名下的实有财产均属乙方所有，甲方以无形资产作为出资方式进行投资，实有投资均由乙方自行负责，本协议期满后双方结算时分公司实有财产由乙方自行处理。
6、在乙方承包经营期间，分公司及下属项目工程部与建设单位等发生的合同纠纷或债权债务纠纷而进行的法律诉讼，甲方应为乙方提供相应的证件、授权委托诉讼和协助，因提供协助发生的费用由乙方垫付，待诉讼结束后由具体责任方承担，如因甲方拖延使乙方错过有利时机造成不必要的损失则甲方负责相应责任。
7、乙方对分公司按规定配备相应的管理机构和管理人员，具有对分公司的人事任免权，制定各部门、各管理人员的责任制度和相应的工作流程，并及时将人事资料报甲方备案。积极培养引进人才，特别是建造师、项目经理、工程师和各类工程技术管理人才。
8、为使分公司发展正规化、制度化，乙方必须严格贯彻执行甲方实施的质量认证体系规范要求，保证企业的质量管理和质量体系标准化。
9、甲方委派的工程技术管理人员，对乙方在技术、质量、安全、进度等方面进行帮助指导检查督促，如发现乙方在施工及经营管理中存在问题，有权提出整改意见、或责令限期改正或停工。有必要时甲方可以参加乙方负责的工程竣工验收。
10、乙方承包经营期届满，双方未续签承包经营协议，则自本协议终止之日起两年内将债权、债务清算完毕，在清算期间为有利于乙方回收债权，乙方可继续使用公司相关手续。
11、本合同终止后，乙方承包经营期间发生但尚未收取的债权由乙方享有，甲方应当对乙方催收债权提供协助，由此产生的费用和责任由乙方承担。乙方承包经营期间发生但尚未支付的债务由乙方承担，如甲方垫付，则有权向乙方追偿。
13、乙方确认在甲乙双方结算之前，分公司及其所属项目部的工程款、工程借款和用上述款项购置的财产(包括赊帐购买的建材等财产)属于乙方财产，严禁甲方及其工作人员侵占、挪用，否则追究其相应的法律责任。
九、附件：
1、合同附件为本合同的组成部分。
2、本合同期满终止或提前解除，乙方应无条件移交由公司承办的所有资料，甲方无条件将乙方资金归还到乙方指定帐户。
3、本协议自乙方办自行理完毕入上饶手续，乙方领取《建筑业企业进上饶分支机构备案手册》并缴纳保底年承包经营费用后合同生效，未尽事项双方另行协商解决。
4、本合同壹式 4 份，甲方执2 份，乙方执2份，并经双方法定人签字和盖章后生效。
甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
建筑公司承包合同书范文2 甲方：
乙方：
甲、乙双方本着平等、互利的原则，并在实际运作时严格遵守四法三条例 (即《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国招投标法》、《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国安全生产法》、《国务院建设工程质量管理条例》、《国务院安全生产管理条例》《福建省建筑管理条例 》)，经协商一致，达成如下条款：
一、承包经营范围及期限
1.乙方的业务经营范围为：市政工程、房屋建筑、装修装饰、消防设施、土石方工程等业务。
2.承包经营期限：自协议签订之日起暂定为三年 。
3.合同承包期满，履行本协议，乙方的承包权可优先 。
二、上缴甲方管理费
1.暂定从 2012 年 6 月 15 日起至 2015 年 6 月 15 日止，每年 月 日联单前由乙方一次性向甲方缴纳一周年包干管理费共计贰拾万元整，未按时缴纳管理费的视为自动放弃分公司承包权;甲方有权收回乙方所管辖区内的承包经营权及甲方提供的各种有效证书、证件和公章及财务专用章。
2. 乙方在一年承包期内必须完成2000万元以上的经营产值 。若未完成规定产值，甲方有权自行收回乙方的分公司承包权，乙方亦无任何索赔权;若超出2000 万元经营产值 ，甲方不另增加乙方的管理费 ，并优先获得下一年度承包权。
三、工程质量、安全及现场文明施工管理
1.乙方对其管辖地区内的施工项目实行工程质量终身负责制 ，确保工程质量满足施工合同需要。
2.乙方对其管辖地区内的业务负有安全生产及现场文明施工管理责任，必须符合国家及当地行业行政主管部门的规定，预防和杜绝发生安全事故。
3.因乙方在其管辖地区内出现的工程质量及安全事故而引发的返修、赔偿、罚款等均由乙方承担，每发生一起并向甲方一次性赔偿企业名誉损失费壹拾万元整。
4.甲方有义务对乙方辖区内的业务进行质量、安全指导，提供技术支持，同时甲方有权对乙方辖区内的业务进行质量、安全监督。
5.当地行业主管部门开展的各类检查由乙方负责迎检，必要时可要求甲方参加。
6.若乙方管辖地区内当年有三个以上在建项目的，必须创质量、安全优良工程奖各一项。
四、工程款、税费缴纳及资金管理
1.乙方管辖区内的工程项目，工程款转入乙方在当地设立的账号。
2.乙方必须按国家及地方规定缴纳各项应缴税、费，不得有偷税、漏税违法行为。
3.乙方有义务自觉接受当地税务部门的合法检查。
4.因乙方承接业务需出具的投标保证金、银行保函，由乙方自行办理。特殊情况可同甲方协商，但必须由乙方承担一切费用。
5.乙方承接的工程项目，工程款进入乙方账号后，乙方必须确保专款专用，不得挪用、拖欠，凡遇到与承建工程相关的资金纠纷一概由乙方承担。
五、公章、介绍信及各类证书的使用
1.为便于乙方开展业务，甲方向乙方提供分公司营业执照、资质证书、安全生产许可证、体 系认证证书各壹本，公章、财务专用章各壹枚，介绍信壹本。项目经理证书及五大员证书视业务情况由甲方提供。
2.乙方在使用公章时必须严格遵守与甲方签订的公章使用协议书 。
3.甲方向乙方提供的介绍信仅限于在乙方管辖区内承接基建业务使用，不作它用。
4.因证书年检换证，乙方必须按甲方通知如期将相关证书交至指定部门。
5.因乙方原因导致相关证书损毁、遗失的，其补办费用一概由乙方承担。
六、项目管理
1.乙方负有对其管辖区内承接项目的管理职责，有义务对所管辖内所承接的工程项目应即时签订内部管理合同，明确双方管理责任，若项目出现经济纠纷，分公司的对外债务由乙方承担并进行清偿，甲方不承担任何经济责任。
2.乙方应确保所辖项目不得出现拖欠民工工资现象。
七、编制工程预(结 )算及标书
1.乙方可自行编制工程预(结)算和标书，经甲方审查后盖章。
2.若乙方委托甲方编制预(结)算和标书，按甲方的相关规定收费。
3.甲方有义务协助乙方进行投标决策、咨询，有权利监督乙方的市场行为。
八、分公司开支
1.甲方不承担乙方的任何开支，乙方的管理人员工资自负。
2.甲方不向乙方提供任何设备、仪器、交通、通讯工具等。
九、奖罚机制
1.为加强在建工程项目的监督与管理，乙方应向甲方缴纳在建工程监督管理费 。5000万元经营产值以内不另缴纳监督管理费;若经营产值超过5000万元的 ，每超出1000万元乙方须交纳甲方在建工程监督管理费5万元，依此类推。
2.若乙方在承包期内管理完善，完成本协议的经营、质量、安全任务，获当地行业主管部门好评的，甲方将超出部分收取的监督管理费的50%给乙方作为奖励;如未完成协议约定的工程优良奖，甲方不予奖励。
3.乙方承建的工程因工程质量、安全、市场行为违规导致被行业主管部门通报处罚，停止招投标的，在停止招投标的期限内必须继续缴纳承包管理费， 且每出现一次乙方必须赔偿甲方名誉经济损失费10～20万元。
十、其它
1.乙方必须服从甲方的各项规章制度、配合甲方的各项质量 、安全检查。
2.本协议如有未尽事宜，双方协商解决，涉及违反本协议的 ，可诉诸法律。
3.本协议壹式陆份，正本贰份 ，双方各壹份 ，副本肆份 ，甲方叁份，乙方壹份，签字盖章后具有法律效力。
甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
建筑公司承包合同书范文3 发包方(甲)
承包方(乙)
经甲乙双方协商.一致同意签订本合同(如下):
第一条:工程概况
1、工程名称
2、施工地点
第二条：承包内容及方式
1、承包工作内容及范围：
2、承包方式：
第三条：工期
1、开工日期月
2、完工日期月日
第四条：合同价款
承包工程总造价 元。
第五条：质量及技术标准
质量 技术标准必须符合现行协议。
第六条：变更
工程如有变更，按变更项目及变更工程量另行签订变更协议。
第七条：结算程序和工程款支付
1、工程施工过程中，甲方首先支付生活费。
2、工程验收合格后，支付70%。
3、工程整体交工后支付20%，扣10%为保修金，保修期满后，扣除保修其间因乙方原因发生的维修费，剩余保修金一次性支付给乙方。
第八第：安全施工
施工期间不得发生任何安全事故，如失火、人员伤亡等。一经发生，乙方负全部责任，包括法律责任、经济责任、连带责任。
第九条：工程保修
自竣工验收合格之日计算，保修一年，本工程的保修期为 年 月日至月日。
第十条：权力和义务
1、甲方派驻项目管理人员负责质量监控，负责组织协调工作，甲方有权力要求乙方按期完工。
2、乙方必须按施工图纸说明施工，如有合理地建议应征得甲方管理人员同意。
3、在甲方支付工程款后，乙方要公正合理的支付工人工资，不得引发纠纷。
4、乙方应注重材料的合理利用。
第十一条：违约责任
1、乙方在合同约定进场时间内，未进场开工的及中途无故撤走人员从而延误工程进展，甲方有权终终止合同，并有权拒付未领取的工程款，且有权索赔。
2、因乙方责任造成质量事故和工期延误，每延迟一天乙方支付违约罚款 元，乙方要承担一切由此而造成的损失，质量未达标准的罚 元。
3、出现重大事故的，处以重罚。
4、材料浪费严重处以重罚。5002000元。
5、材料摆放整齐，每日下班后材料要入库，且每日下班后要清理卫生。如有不服从管理者，罚款100500元。
第十二条：合同的生效和终止
经双方法定或委托人签字后，即刻生效。在完成工作内容，保修期满后终止。
本合同一式三份(甲乙双方各一份，项目负责人一份)。
甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________
这一举措不仅仅是客运企业经营方式和管理方式的变革，也是客运企业与班线承包者之间利益格局的调整。因此，在变革过程中，不可避免地会发生客运企业与承包人之间的利益冲突和碰撞。如何公平合理合法操作，减少与承包者之间的利益冲突，是当前客运企业需要认真面对和研究的新问题。
变革承包权的行为性质
承包者在承包班线时，一般都会与客运企业签订承包合同。尽管这种承包合同是企业内部合同，但双方都要受承包合同的约束。以实践来看，客运企业收回班线承包权，一般有两种情况：一种是对承包期满的班线进行收回，另一种是对还处于承包期中的班线进行收回。对于前者，承包人一般不会有什么异议，而可能产生的问题是承包车辆如何处置。对于后者，从法律上讲，是一种解除合同的行为。如果双方在承包合同中约定了解除条款，则应按条款执行；如果双方不能达成一致意见，那么客运企业收回班线承包权则是一种单方行为。
根据《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：因不可抗力致使不能实现合同目的；在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；法律规定的其他情形。”
如果具备上述情形，尽管与承包者没有就合同解除达成一致，客运企业仍有权解除合同。客运企业解除合同，应当通知承包者，合同自通知送达对方时解除。
如果不具备上述情形，客运企业解除合同则是一种违约行为，要承担违约责任，并要赔偿承包者的损失。
上级文件并非不可抗力
有的客运企业可能会提出，收回班线承包权并不是企业的自觉行为，而是应运管部门对班线经营方式的要求而做出的，当属不可抗力。因此，客运企业有权单方解除合同，收回班线承包权。
在实践中，确实也存在这种情况。运管部门出于宏观调控和市场管理的需要，会对一些班线的经营方式作出一些引导，如鼓励实行公司化经营，公司化经营的车辆在班线招标上享有一些政策上的倾斜。但如果以此认定其为不可抗力，似有些牵强。根据《民法通则》和《合同法》的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免或不能克服的客观情况。不可抗力一般有两种情况：一种是自然因素引起的，如地震、台风、洪水等；另一种是社会因素引起的，如罢工、暴乱以及国家法律、法规出台等。运管部门对班线经营方式的要求，只能算是一种管理政策上的引导，它与不可抗力的法涵有着明显的区别。
约定折旧要公平
不管是合同期满收回班线承包权，还是承包期内收回班线承包权，都要面对一个承包车辆如何处置的问题。特别是当承包者选择将车辆转让给客运企业时，双方对车辆转让的价格可能有较大争议。对此，有的客运企业与承包者签订合同时，对承包者购入的车辆进行了折旧约定，第一年折旧多少，第二年折旧多少，而且大多是加速折旧的做法。
从合同的角度看，这种做法并无不当。但是，如果客运企业以此确定终止合同或解除合同时车辆的转让价格，还存在以下问题：第一，车辆折旧后的余值并不等于车辆的转让价格。第二，折旧条款是以客运企业提供格式合同为前提的，没有考虑车辆档次的高低、运行的班线、行驶的路面、行驶的里程以及是否发生特损等因素。一年下来，不同线路、不同车型的车辆都是相同的折旧率。如果这种折旧仅仅在形式上为满足企业财务统计的需要也就罢了，但其结果是确定客运企业收回班线权后车辆转让的价格，那就显失公平了。况且车辆是承包者出资购买的，承包者对车辆的价值如何处置、以什么价格处置，是承包者自己的事，客运企业如果强行以折旧余值作为车辆转让价格，确实有违公平。
客运企业的理性选择
客运企业收回班线承包权不仅关系到合同双方的切身利益，也关系到企业稳定和运输市场的稳定。因此，公平、合理、合法地处理好双方的利益，是客运企业的理性选择。
――承包合同期限不宜签订过长，特别是一些热线或打算实行公司化经营的班线，更应控制合同期限，以为变革班线承包权做好预期准备。
――尽量不采取提前收回班线承包权的方式。如果不能避免，应尽可能在承包合同中详细约定好合同解除条件。如可约定：遇运管部门对班线经营方式提出要求，或因客运企业公司化经营的需要，客运企业可提前解除合同，收回班线经营权；对于提前解除合同的，应考虑对承包者给予适当补偿。
关键词：酒店式公寓；投资；经营管理
“酒店式公寓”来源于欧洲的“产权式公寓”，起源于20世纪70年代欧美国家，由“时权酒店”（Time share Hotel）演变过来。酒店式公寓指由开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，并聘请酒店管理公司引进酒店式物业管理，为业主开展出租服务和理财服务。这类物业一般建在市中心和交通便捷地区，周边商店、餐饮、娱乐等配套齐全，外立面、电梯、中央空调、电容量等配套完备。
一、酒店式公寓的管理模式
（一）物业管理方式
全权管理模式。受发展商或业主委员会的委托，物业公司全权负责受托物业的管理，并以酒店式公寓的经营模式委托物业公司成立管理处，招聘员工，并按照合同确定的管理目标、要求、标准开展具体管理工作，此模式能充分体现全权管理的品牌效应。
合作管理模式。由发展商与物业公司合作成立项目管理公司，共同负责项目的物业管理。物业公司派员担任公司的总经理和各部门主管，通过合作管理，提高项目管理水平并为合作方培养一支素质过硬的管理人才队伍，以便在合作期满后使合作方能接手管理。
顾问管理模式。由发展商自建物业管理队伍，物业公司受聘担任管理顾问，提供整套的管理规章，并指导发展商运行及操作。顾问管理又可以分三种情况：一是物业公司派驻高级管理人员长驻项目担任管理公司的总经理及各部门主管，对项目进行具体的指导和管理；二是物业公司派人员长驻项目，但并不担任管理公司的任何职务，只是应发展商要求提供顾问服务；三是物业公司不派驻管理人员，而是根据发展商的要求由顾问小组定期或不定期的到项目指导工作。
（二）酒店管理方式
顾问管理方式。根据发展商要求，酒店管理公司派出酒店管理专业人员对酒店的功能设计布局、装修风格、工程配备、管理流程、服务配备、酒店市场定位、营销推广等提供顾问意见。
全权委托管理方式。酒店管理公司受发展商委托派驻总经理对一酒店实行全面经营管理。酒店的最高权力机构是董事会，酒店管理公司向董事会上报经营方案、营业计划、财务预算，在征得董事会同意后开展经营管理工作。酒店管理公司不承担酒店经营的风险，每月从营业收入中按一定比例提取管理酬金。
承包经营管理方式。酒店管理公司向发展商提供具体的酒店承包经营管理方案，发展商同意了承酒店式公寓的经营模式研究包指标后展商负责，酒店管理公司派驻项目总经理开展具体管理工作，并以承包指标对发展商负责。
二、国内酒店式公寓在经营管理过程中存在的问题
（一）国内物业管理公司缺乏酒店管理经验
在硬件条件差不多的情况下，服务成为关键因素。客户去留的决定，60-70%受物业管理水平高低的影响。管理公司能接受和保证正常运作的酒店式公寓，至少应有70%以上的客户签订租赁协议。一个具有良好市场经营能力的酒店式公寓物业公司，是保证投资者赢利的基本条件。但从现在市场上来看，这种物业公司非常少，存在物业公司缺乏酒店经营能力，而酒店管理公司又缺少物业管理经验的矛盾。如果没有物业公司高效、系统、专业的市场开发能力，业主最后只能是一种传统粗放的出租方式，投资回报率很难得到稳定的保证。投资回报率低，反过来又影响到酒店式公寓开发的市场消费支柱，投资者的积极性。
（二）国内酒店管理公司不能胜任酒店式公寓管理
作为一个投资者，拥有良好的经营方式、丰富管理及经验，对投资的盈利与否以及盈利大小，有着非常大的影响，业内人士一般认为，酒店消费价格（元/天）是房地产价格（元/平方米）的10%，酒店式公寓销售价格比一般房地产价格高1.5-2倍左右，这是促使发展商去开发该产品的原因。但是，国内的酒店管理公司有两个弱点，一是总想管理高档酒店，但总是在外国著名酒店管理公司的竞争中处于被动地位；二是总想用中长期的全权委托方式的管理方法，与酒店业主的利益和经营习惯总有根本的矛盾。国内酒店管理公司普遍存在创新力不够，无法寻找稳定的市场发展培育点。
（三）业权分割导致委托者虚位问题
作为一个一般性的酒店，投资方是唯一的业主，可以委托酒店管理公司来管理。但作为酒店式公寓，已将各房间分散地卖给不同投资者，因此就会产生委托者虚位，会侵害中小投资者的利益。所以就导致了酒店式公寓在管理过程中过于混乱，业益无法得到保护，租金收入无法得到保障。
三、如何规避风险投资酒店式公寓
（一）选址定位与经营方式决定升值空间
酒店式公寓的主要目标客户群来自跨国公司和国内中小型企业中第三产业和创意产业机构。他们对办公场所的空间要求不大，但必须便于信息交流人员交流和资金交流，配套服务全面，交通条件优越。酒店式公寓恰恰具备了这些特质。而且性价比远远优于酒店和普通写字楼，所以会成为他们的首选。从常见的8-10%的年回报率来看，酒店式公寓比较适合中长线的投资者。对于开发商而言，在区域的选址上，就应当从产品的功能出发，满足各类商旅人士和中小型服务企业的需要。一般地说，最有利的位置位于中心城区和交通枢纽的核心位置。
（二）物业管理决定客户去留
提供良好的物业管理是吸引客源的最直接的条件，国内物业管理公司依然存在不能妥善管理的问题，打击了部分投资者的信心，因此，酒店式公寓聘请专业的物业管理公司或酒店管理公司进行管理，客人不但可以享受到星级酒店的服务，并且物业公司还能帮助业主打理整栋物业的形象，帮助物业升值。
（三）物有所值，性价比高
找一个“性价比”高的酒店式公寓，能让你在投资前赚钱。酒店式公寓看上去是一个价位非常高的投资产品，其实不然。在选择那些包租的酒店式公寓一定要看清楚单价，一些开发商往往把包租的钱已经折合在房价里。因此，投资酒店式公寓，投资者还要掌握一些在“购买前赚钱”的技巧，而这种技巧取决于投资者在购买前
的比较。
四、案例研究――奥林国际酒店式公寓市场策略研究（海宁国际轮滑中心）
奥林国际酒店式公寓用地性质为70年住宅产权，总建筑面积1634434平方米左右，共25层，3台电梯；其中1-2层为商业配套，第3层为恒地房产公司办公用房，5-25层为酒店式公寓，共420户，主力户型建筑面积为30-50平方米，套内实际可利用面积为22.41-60平方米；户型包括一室户、一室一厅和二室一厅，以一室一厅户型为主。
（一）地理位置优越
公寓位于海洲路和海昌路交叉处，北临海州路，南靠海昌路，地处海宁新老城区交界处，是海宁市政府重点扶持工程――海宁国际轮滑中心的重要组成部分。公寓所处位置既拥有到老城区的便捷，又与海宁城市发展规划接轨。城南新区占地7.4公顷的新皮革城已建成并使用，二期工程也已启动。海洲路上的市行政中心、海宁文化中心、市文化馆、市建设局等政府职能部门，与公寓近在咫尺。位于城南大道南侧占地约7公顷的客运中心已动工建设。位于东南组团的教育园区初步建成。
（二）奥林国际酒店式公寓客源市场细分
短期旅游观光、购物客源主要包括盐官古镇、钱江观潮等著名景区旅游观光，以及皮革城、轻纺城等专业市场旅游购物。该两类客源市场一般以短程旅游观光为主，主要来自于上海、杭州等周边城市，一般来说，选择在海宁住宿过夜的可能性较小。
政府接待主要包括各级政府来海宁视察、观摩等，政府组织的招商引资、贸易洽谈接待等，根据接待的档次不同，一般是选择相应的星级酒店。
公司商务主要包括来自海内外的采购商和批发商，以及周边来海宁洽谈业务的其他类公司商务客人。
轮滑运动中心比赛及训练市场主要包括参加比赛和训练的运动员和教练员，以及来自外省市的观众。
企业外来员工中短期住宿主要包括经编产业园区、经济技术开发区内各大中型企业和科研机构的外来高级管理和高级技术人员在海宁的中长期居住，以及外省市企业常驻海宁的高级采购人员。
（三）奥林国际酒店式公寓配套功能及管理模式建议
管理模式主要是以奥林国际酒店式公寓的产品特征和它所处周边的商业环境特征为主要制定依据，在充分考虑自住购买者享受到高品质酒店式服务的前提下，通过最佳的经营管理模式设计，为广大投资客户获得最大的物业经营回报和物业保值增值。
稳定的经营收益＋物业增值，同时将获得一定时段的免费入住权益（每年15-30天左右），极其适合稳健型私人投资者，其经营回报往往数倍于银行储蓄、国债和保险投资收益；酒店在专业酒店管理公司的精心打理下，其房地产的增值将超过其他类的房地产项目，是海内外养老基金、社保基金、私人资本在获取稳定的现金收益的同时，能使资产得以保值、增值的最佳投资选择。
租赁＋委托经营：酒店管理公司和所有产权酒店业主签订为期10年的统一经营管理合同，合同的前三年为租赁经营，租金回报相当于业主所购产权酒店总价的6-8%左右，后7年按照酒店的实际经营利润分红。
（四）经营财务预算
公寓房套内可实际利用面积22.41-26.18平方米户型，根据市场调研数据显示，海宁目前三星级酒店的年平均出租率为70%左右，经济型酒店更高一些。商务型酒店一般的经营成本在45%左右。以经济型商务酒店的经营数据来计算该项目最小一室户的经营利润如下：
第一，最小面积22.41-26.18平方米客房年经营指标：一间客房年总收入：140元×365天×70%＝35770元；营业税：35770×5.67%＝2028元；经营成本：35770×45%＝16097元；经营利润：35770－（2028＋16097）＝20116元；每平方米销售价格预测：建筑面积31平方米左右，按租赁税税前投资回报8%来计算，该房屋每平方米销售单价为：（20116元÷8%）÷31平方米＝8100元/平方米。
第二，较大面积一室户和一室一厅（30.19-39.15平方米）年经营指标：该类客房面积已基本达到四星级左右的客房标准，以海宁目前三星级以上酒店平均房价200元为标准，平均出租率70%左右来计算：一间客房年总收入：200元×365天×70%＝43800元；营业税：43800×5.67%＝2483.46元；经营成本：43800×45%＝19710元；经营利润：43800－（2483.46＋19710）＝21607元；每平方米销售价格预测：建筑面积平均38平方米，按租赁税税前投资回报8%来计算，该房屋每平方米销售单价为：（21607元÷8%）÷38.75平方米＝7108元/平方米
第三，较大户型的一室一厅和二室一厅（实际利用面积是47.69平方米和57.73平方米）年经营指标：该户型主要以自住和中长期租赁经营为主，租赁经营的用途，一是中小企业作为商住用房，二是海宁企业外来高级员工的中长期住宿（一个月以上）。海宁市场上目前可参考的物业包括宾馆的长包房，如财富大厦3500元/月，建筑面积：90平方米，住宿面积60平方米。以财富大厦作为参考，3500元/月，物业管理费和水电煤等日常费用由租户自理：一间客房年租金总收入：3500元/月×12＝42000元；每平方米销售价格预测：建筑面积49.63平方米，按租赁税税前投资回报8%来计算，该房屋每平方米销售单价为：（42000元÷8%）÷49.63平方米＝10578元/平方米。
现在奥林国际酒店式公寓已经按照既定计划运营，房间全部售出。
五、总结
面对来势汹涌的酒店式公寓开发潮，开发商们无不想做大酒店式公寓租赁的这块蛋糕。但是面对酒店式公寓投资，也面临着很大的风险，因此在投资的同时，同样也需要注意到经营管理中存在的不足，规避风险，找准自身的市场定位，获得预期的收益。
参考文献：
1、陈静.酒店式公寓目标市场的选择[J].中国市场,2007(13).
2、丁运生.酒店式公寓的投资价值分析与经营模式研究[D].同济大学,2004.
3、刘明学.酒店式公寓营销策略研究[D].武汉大学,2004.
4、国际奥赛酒店管理公司内部资料[Z].
关键词：管理科学工程质量控制模式
中图分类号：C93文献标识码： A
一、对项目管理施工的认识
项目管理是我国施工企业根据经营战略和内外条件，按照工程项目的内在规律，通过对生产诸要素的优化配置与动态理解等，完成项目合同目标，提高贯彻投资效益和企业综合效益的一种科学管理模式。实行这个管理模式的目的是达到实现企业内部项目管理层与劳务作业层分开，对工程项目工期、质量、成本、文明施工等综合考核的一种科学管理模式，它是施工项目管理与配套改革的综合，必须使其在组织形式、经营方式、产品结构、人财物管理等方面形成配套运行的经营管理机制，也就是指在一定的约束条件下，为达到项目的目标，对项目所实施的计划、组织、指挥、协调和控制的过程。
二、项目管理的特点
1、工程项目为基点，组织生产，而不是用原有的行政指令手段安排组织生产任务。每个项目都有自己特定的管理程序和管理方法。
2、建立项目经理部为主要组织管理形式的施工生产经营系统，这个管理管理组织无行政级别，实行项目经理负责制，以项目管理为核心，施工队伍实行优化组合，机械设备合理配置。
3、将原施工组织机构按照项目管理施工的要求进行调整，以其能否使企业各生产要素在施工现场得到最佳的动态组合与管理为主要的调整依据。
4、建立以工程项目为对象的经济核算体系，应用现代管理方法和技术手段，既使合同经济指标、利润得到提高，又能使项目经理部运用自如，提高经济实力。
5、建立多功能、相对稳定的劳务管理后方基地，组织专门班子开发渠道，发展多种经营，以便转移、安置实行项目管理施工后的富裕人员，做到精兵强将上一线。
三、项目管理的前期准备工作
1、抓观念上转变。通过多种渠道，收集多方意见，分析多种想法和倾向认识，在同意领导思想认识的基础上层层作发动，提高对项目管理的真正涵义的理解。
2、成立建筑工程项目管理改革推动小组，全面负责企业深化改革。推行项目管理施工的组织要求施工。
3、做好对国有资产清查和盘点交接工作，积极挖掘潜力。开源节流，为推行项目管理施工做好物质准备。
4、根据项目管理施工的内在要求，制定有关内部政策和条例，同时制定出有关生产承包经营责任制的实施方法。在基层做好投标管理工作。
四、具体做法
原有的管理基本上是大锅饭的性质，管理层次多，在很大程度上制约了企业和职工积极性和创造性。从项目管理施工的要求出发，根据企业自身的实际情况，应进行如下改革：
1、调整组织结构，撤消了原有的工程施工队的编制。采取项目经理聘任制，并严格按照规定的条件通过“自筹、选举、考察”进行选拔和任用，按照项目经理责任制的职责，由项目经理选聘项目副经理，层层择优组合，建立劳务行业层和专业劳务层，以适应工程的实际需要。
2、建立择优上岗的机制，突出项目经理的作用，项目经理部实行弹性设置，突出其组织管理职能，项目经理不受年龄、编制的限制，他们必须精干、高效，凡是有技术、善管理、会经营、懂业务、敢负责、大胆开拓进取的人员，都可以通过竞争上岗担任项目经理。其聘期视工程的工期而定，通过项目经理管理，实现工程项目的质量、工期、成本、安全生产、文明施工，以及用工、分配等工作的达标。充分体现管理、技术密集型的特点。同时，有重点地科学调整管理人员和技术人员，保证项目管理班子经常处于机动灵活、满负荷、高效率、快节奏的动态管理状态，同时赋予项目经理部组织人力、物力、财力的权力。
3、建立适应项目管理施工的行政保证体系，将原科室按职能和项目管理施工的要求，工程管理、经经营管理合并，将管理层次、管理部门划分合理的管理跨度，确定各个部门的管理职能，在公司内部形成从经营决策到工程承包，从研究开发到信息反馈，从提供服务到保证监督，从单一经营到综合开发的高智力、高效率的经营管理运行机制。
4、建立责、权、利机制。项目经理作为施工企业法人代表在项目上的人，按照职责、项目经理参与整个工程的承揽、预算、投标和编制施工组织和方案的设计，确保与公司签定的承包合同实现，对工程项目从开工至竣工验收进行全过程管理。与此同时，建立对项目经理的风险利益及约束机制，公司对项目经理部实行管理班子集体全额承包、经理负责、单独核算、自负盈亏的承包制。主要内容是采取“五保一定”。即保工程质量、保工期、保安全、保成本利润、保施工文明，定承包基数。围绕“五保一定”制定奖罚制度，在项目进行进程中实施。
5、完善项目管理内部人力、财力、物力的配备。
1）是内部人才、劳务市场。加强劳务行业层的管理，面向现场、服务现场，所有劳务、人才的往来全部实行合同化，形成相互制约的机制。人才、劳务市场由公司管理负责，承担人才的调配，监督履行合同，负责培训、教育、考核等工作，协调内外部用工关系，达到动态地、优化地管理配置生产要素。人员配置要体现“职能要落实，人员要精干”任务以满负荷工作为原则。
2）是建立内部材料市场。对所有材料实行统一制定计划、采购、运输，根据项目的需要运送到现场，变无偿服务到有偿服务，加强内部核算制度。
3）是建立内部资金市场，加强资金周转，以财务部门为主，成立内部银行，分开帐户，保证了资金的正常集散、合理流动。
4）是建立内部机具设备租赁市场。在清产核资的基础上，对所以的机械设备的使用、维修、开发、租赁实行了统一的管理，本着“内外租赁”、先内后外、内外有别、以租养修、保证服务的原则，加快设备更新改造，保证国有资产的保值增值，提高了机具设备和周转材料的利用率、完好率、和周转率。
五、推行项目管理应注意的问题
1、推行项目管理施工必须改革企业原有的经营管理机制，改革企业经营活动全过程的运转方式，以项目管理为核心，结合企业实际情况，重新构造经营机制管理，打破旧的经济核算体系，形成以项目为核心的经济核算制度，促使企业两层分开。
2、推行项目管理施工，必须建立与之相适应的整体配套改革，形成完善的内部环境，建立并逐步发展市场经济，实现对生产要素的动态管理和优化配置，建立内部生产要素市场调节机制，优化企业组织机构，达到按项目自身的规律进行高效的计划、组织、指导、控制的系统管理。
