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一、文献综述及问题提出
（一）文献综述
国外对非标准审计意见影响因素的研究较为全面，主要从被审计单位的规模、财务状况、其对会计师事务所的重要性、会计师事务所的规模和审计收费的角度进行研究。Mc Keown（2005）的研究结果表明：客户的资产规模越大，发表持续经营疑虑保留意见的概率越小。Mohammad 和 T.E. Cooke（2005）发现，那些处于财务困境的上市公司更容易得到非标准审计意见。De Angelo（2000）、Becker（1998）、Reynolds 和 Francis（2001）研究表明，规模较大的事务所对陷入财务困境的审计客户更容易出具非标准审计意见。Teoh 和 Lim（2005）认为审计费用显著影响审计的独立性。
国内对非标准审计意见影响因素的研究时间较短，研究的重点为被审计单位本身的特征，如公司治理、财务状况、企业盈余管理与审计意见的关系等。张俊瑞、董南雁（2006）研究表明，公司治理的总体质量优劣与审计意见显著相关。江岭（2008）研究表明，目前对我国上市公司审计意见产生影响的主要因素为上市公司的偿债能力、经营能力和盈利能力。章永奎、刘峰（2002）研究发现，被审计单位盈余管理水平与收到非标准审计意见的概率呈正相关关系。
综上所述，国内外学者对于非标准审计意见影响因素的研究有以下特点：（1）主要从公司治理、被审计单位财务状况和事务所三个方面进行研究；（2）大多数研究是对上市公司总体或制造业进行研究，对某些行业的特殊性考虑不足。
（二）问题的提出
本文通过对2005-2012年我国沪深A股上市公司审计意见类型的研究发现，房地产行业上市公司收到非标准审计意见的比例明显高于制造业的平均水平（如表1所示），因此，探讨房地产行业非标准审计意见的影响因素是必要的。
二、实证研究设计
（一）研究假设
本文的研究对象侧重房地产行业，因此主要从被审计单位方面提出假设进行研究，而对事务所方面的影响因素进行控制，假设如下：
公司治理方面：
第一大股东持股比例越高，其影响管理层编制不实财务报告的可能性越大，从而导致注册会计师出具非标准审计意见的可能性也越大。独立董事的力量越强，对上市公司经营业绩的监督能力也就越强。因此，这里预期独立董事比例对非标准审计意见影响系数的符号为负。
H1：第一大股东持股比例与非标准审计意见正相关。
H2：独立董事比例与非标准审计意见负相关。
财务状况方面：
H3：流动比率与非标准审计意见负相关。
房地产行业普遍存在着负债率较高的特点，而流动比率是短期偿债能力指标，流动比率越高，企业短期偿债能力越强，被出具非标准审计意见的可能性就越小。
H4：资产负债率与非标准审计意见正相关。
资产偿债率越高，企业的长期偿债能力越差，被注册会计师出具非标准审计意见的可能性就越大。
H5：净资产收益率与非标准审计意见负相关。
企业的盈利能力越高，说明企业经营状况就越好，因此企业被出具非标准审计意见的可能性就会越小。
H6：应收账款周转率与非标准审计意见负相关。
应收账款周转率越高，企业的营运能力越好，被注册会计师出具非标准审计意见的可能性就越小。
H7：成本收入比与非标准审计意见正相关。
房地产行业是高收入高利润行业，企业为了少缴纳土地增值税和企业所得税可能虚增开发成本，因此成本收入比越高的企业被注册会计师出具非标准审计意见的可能性就越大。
H8：预收款项收入比与非标准审计意见正相关。
房地产行业是一个比较特殊的行业，预收款项比较多且容易通过长期挂账达到非法目的，因此预收款项收入比越高的企业被出具非标准审计意见的可能性越大。
H9：其他应付款收入比与非标准审计意见正相关。
部分房地产行业存在着通过其他应付款这一会计科目进行虚假按揭融资情况，因此，其他应付款收入比越高的企业被注册会计师出具非标准审计意见的可能性越高。
H10：非经营损益与净利润之比与非标准审计意见正相关。
部分房地产企业存在着利用非经营损益操纵利润的情况，因此非经营损益与净利润之比越高的企业被注册会计师出具非标准审计意见的可能性越大。
H11：实际所得税率与非标准审计意见正相关。
房地产企业可能人为调节某些利润较大的项目，以达到延迟纳税或平衡纳税的目的。实际所得税是当期所得税（税率25%）经递延所得税调整后的税，当实际所得税率大于 25%时，则存在隐藏利润的可能性，因此被出具非标准审计意见的可能性更大。
（二） 变量选择与模型建立
模型建立：
y=α0+α1X1+α2X2+α3X3+α4X4+α5X5+α6X6+α7X7+α8X8+α9X9+α10X10+α11X11+α12X12+α13X13+α14X14+α15X15+b
其中b为随机干扰项。
（三）样本选取与数据来源
本文以2005-2012年沪深A股128家房地产上市公司（剔除ST股）作为样本，财务指标及审计意见相关信息来自国泰安CSMAR数据库。本文选择的数据分析软件为SPSS11.5 及EXCEL。
三、实证结果与分析
（一）描述性统计分析
由描述性统计分析可知，第一大股东持股比例均值为37.593，说明我国沪深A股128家房地产行业上市公司2005-2012年993个样本中普遍存在着一股独大的情况；资产负债率均值为1.688，明显过高，最大值为877.256，主要是个别公司的资产负债率太高，受个别极大值拉升的缘故；应收账款周转率、预收款项收入比和其他应收款收入比均值也明显偏高，受个别极大值拉升作用明显；非经营损益与净利润之比均值为0.623，标准差为6.217，说明样本公司中非经营损益占净利润的比例普遍偏高；实际所得税率均值为0.325，标准差为1.277，说明样本公司中实际所得税率普遍高于一般税率。
（二）Pearson相关性分析
相关性分析主要是研究变量之间的关联密切程度，通常情况下，如果相关系数大于0.8或小于-0.8，并且同时在统计学上具有显著性，那么可以认为变量间存在严重的多重共线性问题，需要把这些变量剔除。
如表3所示，有相关性的变量间相关性系数绝对值小于0.8，可以认为有相关性的变量间不存在多重共线性问题。
（三）Logistic回归分析
根据上页表4的模型估计结果，本如下分析：
1.第一大股东持股比例：第一大股东持股比率与非标准审计意见显著正相关，在10%的水平下显著，系数符号与预期一致，说明在房地产行业上市公司中股权集中造成的一股独大现象不利于提高财务报告的质量。
2.独立董事比例：独立董事比例与非标准审计意见正相关，符号与预期不符，影响也并不显著，可能的原因是我国独立董事制度建立不久，并且是由监管部门强制要求的，上市公司本身也许并没有设置独立董事的要求，独立董事不过是上市公司为了应付监管部门的“花瓶”而已，并没有起到保护中小投资者利益的作用。
3.流动比率：流动比率与非标准审计意见负相关，与预期符号相符，但影响并不显著，短期偿债能力可能并非影响房地产行业上市公司非标准审计意见的主要影响因素。
4.资产负债率：资产负债率与非标准审计意见显著正相关，在10%的水平下显著，系数符号与预期一致，长期偿债能力可能是房地产行业上市公司非标准审计意见的重要影响因素。
5.净资产收益率：净资产收益率与非标准审计意见显著负相关，在10%的水平下显著，系数符号与预期一致，净资产收益率是盈利能力指标，盈利能力越强的房地产行业上市公司被出具非标准审计意见的可能性越小。
6.应收账款周转率：相关性不明显。
7.营业成本率：营业成本率与非标准审计意见正相关，与预期符号相符，但是影响并不显著，营业成本率并非影响房地产行业上市非标准审计意见的重要因素。
8.预收款项收入比：预收款项收入比与非标准审计意见负相关，即预收款项收入比越高的房地产行业上市公司被出具非标准审计意见的可能性越小，且在10%的水平下显著，这与预期符号不符，可能的原因是预收款项比重比较大的房地产行业上市公司销售业绩较好，经营能力强，因此被出具非标准审计意见的可能性越小。
9.其他应收款收入比：其他应收款收入比与非标准审计意见负相关，影响并不显著，与预期符号不符，可能的原因是其他应收款比重越高的房地产行业上市公司经营能力越强，被出具非标准审计意见的可能性越小。
10. 非经营损益与净利润之比：非经营损益与净利润之比与非标准审计意见正相关，在5%的水平下显著，与预期符号相符，可见，不合理的盈余管理可能是房地产行业上市公司被出具非标准审计意见的重要影响因素。
11.实际所得税率：实际所得税率与非标准审计意见负相关，且在5%的水平下显著，与预期符号不符，可能的原因是缴纳企业所得税多的房地产行业上市公司依法纳税意识比较强，发生偷税漏税的情况比较少，所以被出具非标准审计意见的可能性比较小。
控制变量非本文研究重点，不做详细分析。
四、结论及建议
（一）结论
1.在房地产行业上市公司治理结构的影响因素中，第一大股东持股比例与非标准审计意见显著正相关，独立董事比例对非标准审计意见的影响不显著。
2.在房地产行业上市公司财务状况的影响因素中，资产负债率、非经营损益与净利润之比与非标准审计意见显著正相关，净资产收益率、预收款项收入比、实际所得税率与非标准审计意见显著负相关，其他指标影响不显著。
（二）建议
本文的研究对房地产行业上市公司、注册会计师、财务报告使用者、社会公众、政府监管单位和其他利益相关者都具有一定的意义。在上述分析的基础上，笔者提出如下建议：（1）房地产行业上市公司要进一步完善治理结构。目前在公司管理层控制的董事会中，独立董事基本上是由董事会自己聘请的。应该通过由一个独立于上市公司管理层的第三方来指定独立董事在公司中代表中小股东的利益的方法来改善我国的独立董事聘任制度。（2）降低注册会计师的执业风险。如果影响房地产行业上市公司出具非标准审计意见的因素比较多，注册会计师要谨慎接受业务委托，降低执业风险。（3）改善投资者的投资决策。根据本文总结出来的房地产行业上市公司非标准审计意见影响因素，一般投资者可以预测公司将来的审计意见类型，从而采取更好的投资策略来减少损失或增加收益。（4）强化政府监管。政府监管者可以通过影响房地产行业上市公司非标准审计意见的因素来帮助他们判断审计意见类型的合理性，有利于维持市场秩序。X
参考文献：
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5.张俊瑞，董南雁.公司治理与审计意见：来自中国上市公司的证据[J].当代财经，2006，（11） .
[关键词]房地产企业；内部控制；现状；对策
[中图分类号]F293.3[文献标识码]A[文章编号]1005-6432（2014）51-0145-02
1房地产企业内部控制制度
1.1内部控制制度的含义
广义的内部控制制度主要说的是经济单位以及各个组织在经济活动中建立的一种相互制约的业务形式以及职责分工制度。其主要目的是为了有效改善经营管理办法，提升经济效益。内部控制制度是在经营管理需求上面建立的，并伴随着经营管理的需要不断完善其发展。最早控制活动的核心内容是保护财产的安全完整，保障会计信息的质量，其侧重点主要在于钱物分管，一定要不断加强手续管理，并严格审核各个方面的内容。随着商品经济的不断发展、生产规模的不断扩大，才会逐步形成现代内部控制管理系统。
1.2中小房地产企业内部控制制度建立的重要性
内部控制制度能够有效提升企业管理水平，是不断提升企业竞争力的重要手段，假使不重视内部控制制度的完善，就一定会影响房地产行业的不断发展，所以，加强房地产企业内部控制意义十分重大。
首先，健全内部控制制度能够有效保障企业在竞争环境中保持健康规范的经营方式，房地产行业具有一定的特殊性，其开发时间较长，前期投入的比重较大，因此，存在较大的经营风险，对其实施有效的内部控制程序，使其能够对企业生产经营各个环节实施监督，以便及时发现其中存在的各种问题，继而降低运营成本，提升企业的经济效益；其次，健全内部控制制度有利于企业健康稳定的发展，能够监督考核企业各个部门的工作，真实反映工作实际情况，继而充分发挥企业整体性同时保障经营效率提升，保障企业能够顺利完成既定的经营管理目标。
2房地产企业内部控制制度存在的问题
2.1企业对内部控制制度认识不足、执行力度不够
房地产企业经营发展过程中，想要建立、完善内控制度需要花费大量的人力、物力，并且不能够有效产生经济效益，就算是间接效益也需要很长一段时间才能够观察出来，这样情形就很容易致使企业内部控制制度的建立产生误解，以为实施内部控制制度一定程度上会降低工作效率，分散、制约管理层的权利，使其不愿意或者是不积极推动内部控制制度的实施，使其内部控制流于表面形式，降低了企业防范风险的能力与管理水平。
2.2企业内部缺乏监督力
我国中小房地产企业内部控制失效是一种较为普遍的现象，难以管理与监督提供较为有效、可供参考的资料，致使监督失去控制，致使经济效率低下。虽然我国形成了包括政府监督与社会监督在内的企业外部监督体系，但是建立的监督管理体系最终效果却并不尽如人意。我国企业的各项监督功能较差，标准制定不够统一，其实行分散管理，缺乏有效的信息沟通，并且没有形成有效的监督管理系统。监督工作也没有按照预期目标实行，弱化问题较为严重。另外，外部环境较差以及不正当的业务竞争也促使监督效果不能够真正发挥作用。
2.3内部控制风险意识淡薄，对内部控制认知不足
因为内部控制是不能够直接产生经济效益的，并且间接效益也需要较长时间才能够体现出来，需要设置很多人员岗位，并制定大量的规章制度，并且一定要增设办事环节以及程序。导致大部分房地产业主将主要精力放在房地产商品的开发以及销售上面，继而忽视了内部控制制度的建立。许多房地产企业往往对于市场竞争环境中一些外部因素考虑较多，但对本身因为内部控制带来的风险因素考虑的很少，特别是对盲目扩张带来的管理以及控制方面的缺陷考虑不周。
3加强房地产企业内部控制的措施
3.1完善房地产企业内部控制环境
一定要加大力度进行宣传，提升管理人员的内部控制意识。注重内部控制的设计与实施，保障企业中每个岗位以及人员、业务环节都能够按照一定的规章制度处理工作。真正将内部控制制度的建设作为一项长期任务来执行。有效发挥房地产企业董事会的作用，积极建立完善董事会的建设，只有这样，当董事会拥有足够权限的时候，才能够对其适当进行管理，并履行相应的监控、引导、监督的责任。另外，要不断加强企业文化的建设，一般情况下，企业员工的道德思想素质被认为是内控环境的重要因素之一，正直诚实的品格、高尚的敬业精神对企业内部控制会产生非常重要的影响。房地产行业的人员流动性较大，管理者尤其需要重视内部控制，为员工树立榜样，起到带头作用，遵守内部控制制度，并稳步经营，实施科学管理。
3.2建立外部约束机制
内部控制因为制度本身以及认为因素的制约，存在一定的局限性，企业在发展过程中能够建立完善内部控制制度，仍旧依赖于外部监督机制。只有有效地做到内外结合，才能够有效降低房地产企业的经营风险，提升房地产企业的经营水平，并且还能够不断提升房地产纰漏信息的可靠性，有效保障投资者的利益。针对房地产企业内部的控制管理现状，为了有效加强、完善房地产企业的内部控制，可以采取下述办法：首先，加强房地产企业管理人才的培养工作，用职业经理人代替不称职的管理人员，并实施有效的激励机制；其次，充分调动人员的积极性，实现房地产企业的经营目标；再次，有效拓展房地产企业的资金来源，鼓励其在资本市场进行融资活动，发展正常的经营管理模式，采取善意的收购合并模式，使其能够形成良性竞争机制，不断强化内部检查机制。
3.3健全风险评估机制
风险评估说的是识别、分析、评估风险的一个过程，是实施内部控制的一个重要环节。房地产行业具有一定的特殊性，房地产行业前期发展过程中需要的投资较多，房地产行业属于一种高风险行业，其面临的风险不能够全凭管理层的经验判断就断定其过程。所以，房地产企业一定要不断强化风险管理意识，吸纳一些专业的管理人才组成相应的风险分析团队，并严格按照规章制度，及时分辨、有效分析相关的风险，并合理确定风险的应对措施，将风险控制在一个范围之内，避免企业管理人员因为个人对风险的判断，为企业带来经济损失。
3.4完善成本控制
现阶段，房地产行业竞争的核心内容是对成本的有效控制，有效的成本控制一定要建立在完善的内部控制制度上面才能够实行。现代企业的成本控制可以分为“粗放型”与“集约型”两种。粗放型成本控制说的是对生产技术、产品工艺方面的控制，单纯依靠减少材料的使用，对其降低成本的一种控制办法。集约型成本控制说的是依靠高技术水平的办法有效改善生产技术、产品工艺，继而有效降低成本的办法，将这两种办法结合起来，就是现代成本控制。
3.5完善内部监督机制
内部监督机制通常情况下是通过内部审计来实现的。所以，房地产行业一定要不断加强内部审计机构与审计人员的独立性，简单来说，就是在董事会下面设置一个相对独立的内部审计部门，对企业的内部情况独立行使审计与监督。内部审计部门对房地产企业发生的问题应该直接向董事会、监事会报告，并且还应该设置专职的内部审计人员，严禁财务会计人员兼职内部审计工作，使其能够真正做到职务分离，保障审计人员能够发挥自己真正作用，保持自身独立性。其次，内部审计部门需要有相应的权限与智能，保障审计部门能够在企业日常经营过程中发挥其应有的作用，保障其能够真正发挥监督作用。
3.6完善考核评价制度
考察企业实施内部控制制度是否有效的关键是完善考核评价制度。大部分房地产企业都制定了较为完整的内部控制制度。但是却忽视了怎样执行以及怎么判断执行的效果，最终导致内部控制制度执行力度不够。就此，企业一定要建立完善内部控制考核、评价制度，定期对企业各项管理活动进行评价、考核，并对其中存在的问题提出改进意见，有效提升内部控制的水平。
4结论
现阶段，内部控制已经成为衡量现代企业经营管理的一项重要标志，按照房地产企业管理系统来讲，实事求是地建立自我调整、检查以及制约的内部控制制度，是房地产企业组织管理的客观要求，这也是房地产企业在生产经营过程中顺利运行的根本保障，使其能够在竞争激烈的市场环境中立于不败之地。
参考文献：
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[3]侯彩虹.浅谈企业内部控制制度中的几个问题[J].中国科技信息，2010（24）：148，146.
【关键词】房地产行业；企业预交所得税；会计处理
一、企业所得税概述
企业所得税简单来说企业在法律规定下对合法收入所缴纳的税务，是国家财政收入的重要组成部分，纳税主体对象顾名思义就是企业。从专业角度来讲，其所得税是具有法律资质的内资生产经营企业单位在生产经营或者其它方面所获得收入所征收的一种税务，通常来说其税收有一定的标准，当超出规定的收入部分时需要缴纳税务。在我国企业所得税主要面对的对象是六大类内资企业与其它组织。企业作为社会纳税人的一员，缴纳企业所得税是其应该履行的义务，具有一定的强制性，任何企业不得以任何理由拒缴、偷漏所得税。
二、会计处理对税收的影响
在房地产企业中对于核算开发成本按照“划分制”来划分，即按照分期块与分楼盘的具体情况为依据进行核算。值得肯定的是无论采取哪种核算成本方式，唯一不变的是在有关规定下，楼盘成本包含于成本开销之中，这种关系始终存在于开发过程的之中，也就是说楼盘成本计入成本开销之中，计入所得税之中，当实际楼盘成本超出行业标准，房地产产业就要相应地缴纳所得税。
三、预交所得税会计处理的意义
税收是国家财政的基本来源，但是并不是税收越多越有利，所以应该坚持适度平稳的原则。政府通常针对企业所得税等实行预征制来维持稳定财政收入，以保证全社会的收支平衡，维护社会的正常秩序。房地产行业具有一定的特殊性，是由开发周期与收入来源，也就是漫长的开发周期与分散的收入来源决定的。在房地产销售中，通过预交所得税会计处理能够对其企业实际获得的收入做出正确的预测，便于企业做好收入利润的分配。
四、房地产企业中预交所得税存在问题
1.提前确认与预交、虚交税款
一般情况下国家会对各地方政府、税务部门要求在税收方面有一定的目标任务，当没有达到目标任务时，会与房地产企业采取约谈等方式，提前对税款征收入库，按照有关规定税款需要入库的时间在下半年，或者是没有税源的前提下，会导致缴纳税款时出现虚假信息的现象，这就导致房地产企业在预交所得税方面也会出现虚假现象。
2.延时纳税
房地产企业履行纳税义务的前提是结转营业收入，是纳税额的主要依据，当结转营业收入推迟，纳税也会随之延长，这是企业使用的一种少交预交所得税的常见方法。具体操作流程为没有在规定的时间对经营收入进行按时结转，售房款项预收收入长期挂靠，首付款或提前交纳房款都不按照合同规定的实际日期内进行。
3.通过“往来科目”偷逃税款
按照相关企业所得税的规定，生产经营所获得的收入是房地产企业的主要来源，此外其它方面的收入也是其收入总额的一部分。企业为逃避纳税业务以往来款的核算方式处理其它收入，也有些企业打起了银行按揭款的主意，试图瞒天过海，以逃避纳税业务，为一时之便，在其它应付款中融入按揭款项之中，不再是预售收入的内容，从而实现偷逃税款。
五、相关审计对策
1.提高审计人员的业务水平素质
审计人员是会计处理的主要工作人员，其业务水平素质对于企业生产经营收入具有重要的掌控作用。有时审计人员也会钻法律的空子，做一些假账，对企业与国家的利益造成了不利影响。为此提高审计人员的业务水平素质无论是对预交所得税的会计处理，还是对企业的其它日常经营项目的事务处理，都有着极其重要的作用。
2.充分利用综合信息
通过税收政务系统结合电子资料，针对同一企业纳税对象进行对历年来的数据展开对比分析，从中发现异常问题。加强外调工作，善于发现新问题。如在交易中心进行调查，通过信息媒体上刊登的广告，扮演成购房者的角色进行实地查看，以多种方式了解、采集与之相关的开发建设真实信息。
3.开展审计实践
（1）加强实物信息核查
实物信息核查坚持重点抓住“四个环节”的原则，这四个环节分别是项目数量、开发面积与地点、单位价格，具体涉及到各种协议文件资料，这些都可以作为实物信息核查的有力证据。
（2）明确提升选案环节针对性
对于避免预交所得税虚征税款的问题，需要前期做好征管数据分析工作，这就要求以每年的最后一个月的税收作为对比参照，以该月占据全年税收的比例，进行逐步的分析数据工作。如果在对数据筛查中发现一些电子数据在同一个月内出现多次，或者是在同一个月份当中针对同一种税款企业只进行一次的申报缴纳，当出现了这些情况可判断有不属实现象的存在。
六、结论
综上所述，本文从五个方面对房地产行业中企业预交所得税的会计处理展开了论述。房地产行业具有一定的特殊性，对其成本核算有很多种方法手段，这也决定了其行业税种的多样性，同时多样性也决定了在预交企业所得税的时候出现了各种问题。对于存在的问题相关房地产企业与政府、税务部门有全面的认识，要加以采取有效的措施进行改善，以保证国家税收收支平衡，以将财政税收使用做出合理的分配，用于为人民群众谋福的事业当中，以维护社会秩序的和谐稳定。
参考文献：
[1]赵磊. 房地产开发企业预收款预计利润对所得税的影响[J]. 财会月刊，2013，02：53-54.
随着房地产行业经济不断发展，房地产企业逐渐成了我国企业的主体，其发展状况对整个房地产行业和国民经济的健康发展都有着十分重要的意义。因此，必须加强房地产企业内部经济责任审计工作力度，使经济责任审计中存在的问题得到有效解决，以规范房地产内部工作秩序。笔者从三个方面切实分析了解决与加强房地产经济责任审计工作质量的有效措施，具体内容如下。
1.制定行之有效的审计方案。
经济责任审计的时效性强、任务重、要求高、难度大，为了保证审计工作制度，必须做好前期准备工作，制定切实可行的审计方案。经济责任审计工作组根据房地产企业经济责任审计特点，结合相关法律法规，确定审计方案的总体内容。然后，广泛收集和阅读房地产企业财务资料、内部控制制度、会议记录纲要，通过调查房产、土地、车辆等方面信息，认真分析领导干部任职期间企业资产、负债、收入支出的变动情况以把握房地产公司的运营情况，进而全面了解房地产企业经营范围、核算形式、内部控制制度，以及领导干部任职期间的重大经济决策、资金变动、效益回收等各方面的综合情况。最后，在此基础上制定经济责任审计的执行方案。除了以上内容外，前期工作中还要认真了解相关法律法规，根据相关规范确定经济责任审计内容、范围，以确保经济责任审计方案的权威性，并使其得到严格执行。
2.深入挖掘审计内容。
抓住主要业务、重要领域、重点科目开展审计，深度挖掘经济责任审计内容。房地产企业经营业务主要为销售、出租房产；重要领域是房地产开发前期手续的办理、开发模式、财务核算、实物资产状况和重大投资收益；重点科目是营业收入、营业成本、预收收款等。为了保证经济责任审计工作的质量，要对以下内容进行严格的审查和监督。
2.1房地产企业开发项目手续是否完备。
检查房地产开发企业是否具有“五证”，即《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《开工证》、《国有土地使用证》、《商品房销售许可证》或商品房预售许可证，只有证件齐全才能证明它的审计程序符合规定。
2.2售房相关的预收帐款是否及时结转收入。
由于房地产企业面临着国资委对利润总额、资产保值增值等指标考核上的压力，为了应对这些要求，往往对预收账款结转收入的时点、金额进行人为操纵，要对此进行严格的审核。如，现场盘点房屋的入住情况、检查入住清单、查看预收账款清单有无延期或提前预收等。
2.3成本费用归集是否准确。
对于房地产企业而言，其成本主要为土地征用及拆迁补偿费、建筑安装工程费、前期工程费、基础设施费、公共设施费以及开发建设期间间接支出的费用。有的房地产企业为了减少企业所得税和土地增值税，随意计提后续成本费用，要求审计人员对策进行严格审计。例如，道路建设、环境绿化等成本费用的支出往往要根据合同内容预提，可是由于缺少适用的参照标准，这部分成本费用往往无法预计，这就成为了房地产企业提高后续费用支出的依据，针对类似的不良状况，审计人员必须严格按照相关程序进行审查。
2.4现场盘查实物资产。
房地产企业的实物资产有资金、存货及其他固定资产。存货是指尚未完工的各种土地、房屋等开产产品，已经开发完成的土地、房屋、配套设置等，以及出租房和周转房等。固定资产，就是企业自用或出租的房产、车辆、办公设备等。由于范围广、内容多，要求审计人员以认真、负责的态度实施审计工作。现金审查是经济责任审计的重要内容，为了保证审计质量，可以采用突击性盘点来进行审计，利于发现企业是否有未入帐的现金以及银行存折等，为发现“小金库”提供线索。
3.客观做出审计评价，突出效益评价内容。
房地产企业领导干部经济责任的审计评价主要包括经济指标、管理责任以及社会效益等几项内容。经济指标集中在完成税前利润、资产收益率、国有资产保值增值率等国资委任务指标情；管理责任主要是内部控制的完善与管理情况，如代建项目的进度、质量以及成本管理等；社会效益主要指所建项目是否实现了社会的预期，如用户对代建的学校、医院、回迁房等工程是否满意。为了对领导干部在任职期间所有行为、业绩等做出客观的判断，审计人员必须客观制作审计报告，并在报告中突出效益评价，为房地产企业整改提供依据。
二、结语
跨界达人
“在通过CPA考试后，我陆续取得了中国注册评估师、注册税务师、证券特许注册会计师执业资格以及高级会计师职称。”章华早先在德勤从事审计工作时接触了众多行业，发现房地产是一个“高收益且低风险”的行业。“房地产行业的运作周期短，投资收益也很可观。”章华表示，“审计的工作也促使我形成了风险管控及收益预测模型。”
于是，对房地产行业产生浓厚兴趣的章华开始转投房地产行业，先后在复地集团、蓝光集团担任投融资及运营方面的高管。自2006年以来，章华更是坚定地看好房地产基金的发展。
“我在复星系内工作了八年，曾担任过复地集团北方地区副总经理、集团财务总监、复星集团北京总部财务总监等多个职位。”章华回忆起自己在复星系中的经历，“当时的重点工作是运营、财务、资金、上市和发行公司债等工作，几乎见证了整个复星集团的超高速成长期，也在郭广昌等复星创始人身上学到了很多。”
在复地工作期间，章华于2003年发起设立了国内第一支房地产信托。虽然时间已过去了近10年，但章华认为当初的方案中有很多内容到今天依然“很创新”，比如由信托的单一项目开始推广到资金与多项目对接，由债权方式深化到股权方式等。
“这其实就是房地产基金的雏形了，而那时是2006年，而2011年才被称为中国房地产基金元年。”章华说，“因此我感到自豪。也正因为有这样的认知与经历，我才有了与上市公司荣盛发展共同组建基金的合作，以及团队与中信证券和东方资产管理公司的合作。”
会翻越也要会静心
章华业余时间很喜欢爬山，将爬山视作一种锻炼身体也锻炼意志的活动。而从事房地产基金也像爬山一样，既要去翻越一个又一个的险峰，又要学会静心去感受风景的美丽。
章华认为，初创时期的房地产基金总是问题和困难最多，而克服这些困难，首先要建设一支强大的经营管理团队，同时要选择高收益、低风险的优质项目。“总体来说，优秀的团队和投资能力以及专业完善的管理系统是房地产基金募集和投资成功的关键。”
政策拐点 未来政策仍将从紧
从经济工作会议后，国家针对房地产行业做出了密集的调整动作：部分取消二手房交易的优惠、提出遏制部分城市房价过快上涨的势头等，现在国家又提出了加强土地出让收支的管理。因此，可以看出国家对当前房地产市场现状的不满以及解决市场存在问题的迫切性。
自2007年底起，为刺激我国房地产市场的健康发展，国家及各级政府相继出台了一系列刺激房地产消费的政策。这些宽松政策刺激了房地产市场的快速回暖及发展，但在回暖中也出现了老问题，房价过快上涨又成为市场健康发展的阻碍。从经济工作会议后，国家针对房地产行业的密集调控表明：前期房地产行业的宽松政策将逐步收紧，未来房地产行业面临的氛围将趋于紧张，下一阶段行业又将进人政策从紧期。
《通知》能够抑制开发商的拿地冲动，但没从根本解决问题。 “首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50％”将对开发商的资金实力提出严重考验，能够抑制开发商的拿地冲动。当前我国房价过快上涨的动力在于需求的旺盛及土地成本的推高等几方面因素。《通知》通过提高首次缴纳比例来调控开发商的拿地行为，加大了行业的资金进入壁垒及开发商的拿地成本，防止低成本的圈地行为。
但是《通知》没从根本解决我国地价高企的问题。由于当前我国土地转让收入归地方财政所有，因此地方政府推高地价的意愿较为强烈。而《通知》仅从土地受让人角度进行调控，因此虽能抑制开发商拿地的冲动降低地价，但效果将不够强烈。土地转让收入归地方政府管理，其结果将是地方政府推高地价和房价的意愿较强，推动经济适用房、廉租房和保障性住房的意愿较弱。中央和地方政府问的关系将是博弈而非合作。
行业吸引力下降 慎配个股
政策从紧，行业投资吸引力大幅下降。自从国务院常务会议把遏制部分城市房价过快上涨作为保持房地产市场平稳健康发展的重点后。房地产行业的头顶上就悬着达摩之剑。随着未来一系列政策的落实，房地产行业宽松的政策氛围将不再。剑落风云起，房地产行业将重现上一轮调控对行业的负面影响。
摘 要 本文首先介绍了房地产企业内部控制建设的必要性，提出了有效构建房地产企业内部控制的对策，希望为我国房地产企业在当前形势下完善内部控制体制建设提供借鉴和参考。
关键词 房地产 企业 内部控制 必要性 对策
当前，随着国家管控力度加大和行业竞争日趋激烈，我国房地产业步入了微利时代。这些年来，房地产企业飞速发展，迅速成为了国家经济的重要成分。纵观我国房地产企业的发展过程，其中内部的控制是非常重要的。随着现代经济的不断发展，房地产企业也越来越受到重视，一时间企业内部控制也成为了热门话题。
一、房地产企业内部控制建设的必要性
房地产企业在我国国民经济中占有举足轻重的地位，不但数量众多，而且涉及资金庞大，被誉为国民经济的晴雨表。房地产企业稳定发展，人民群众的安居才能得到保障，与房地产企业有关的企业才能带动发展，为国家创造更多的财富价值。为了保持正常运转和良性循环，房地产企业建立和完善其内部控制机制是很有必要的，这样可以提高本企业内部的管理和监督的水平及效能，降低企业内部的监管成本，以最小的耗费获取最大的经济效益，提高房地产企业在市场上的竞争实力。
（一）房地产企业受外部环境影响较大，建设有效的内部控制能够抵御风险。土地是房地产企业的重要组成部分，属于国家所有，受国家宏观调控影响大，通过经济杠杆、价值规律引导房地产企业达到供需平衡；此外房地产经营成果不仅受经济变化影响，而且受政治形势变化的影响，变数较多。加上融资环境恶化，政策环境严厉，开发品质要求越来越高，项目成本不断上升。
（二）有效构建房地产企业内部控制建设是建立现代企业制度的内在要求。为适应房地产企业发展需要，企业规模不断扩展，因此对从业人员、资金投入、财务管理、人力资源管理以及相关机构配置都随之进一步发展，以适应不断发展的社会经济，以适应企业发展的需要，从严管理企业，实现管理创新，使传统的管理模式向现代企业管理过渡。
二、有效构建房地产企业内部控制的对策
（一）强化对内部控制的认识。对内部控制建设认识的缺失是我国房地产企业内部控制薄弱的根本原因。当前我国房地产行业正处于发展的重要时期，房地产企业管理者将一切管理的重心全部放在市场拓展之上，没有认识到企业内部控制建设对企业的重要作用。针对这种情况，我国的房地产企业必须强化认识。一方面需要企业的管理者认识到内部控制建设对企业的重要作用，带头执行企业的内部控制措施。另一方面还需要企业加强相关的培训和教育，通过培训教育让企业的所有员工了解到内部控制建设对企业长期发展的重要作用，引导所有员工积极参与到企业的内部控制建设过程中。
（二）完善规章制度建设，合理设置岗位。完善的规章制度建设以及合理的岗位设置是企业内部控制的基础。在当前房地产行业发展形势之下，房地产企业关注的是外部市场的扩大，很多房地产企业并没有将管理的重点放在内部体制建设，这就会导致企业规章制度建设薄弱，内部岗位设置不合理，严重的影响了企业内部控制体系建设。针对这种情况，房地产企业必须完善规章制度建设，利用完整的内部规章制度来约束员工的行为，规范企业内部业务处理。另外，企业还需要依据权责对等以及不相容岗位分离的原则合理的设置内部岗位，防止部分员工拥有超过其职责的权限，保证企业内部的相互制约平衡。
（三）强化内部审计和监督，健全企业绩效考核体系。完善的内部审计和监督是企业内部控制的保证。目前我国大部分房地产企业在快速的发展过程中并没有完善的内部审计和监督机制，很多的内部审计和监督工作都由财务部门完成，内部审计工作的主管人员甚至直接由企业的财务部门主管人员兼任，不能严格的执行内部审计和监督职能。因此，我国的房地产企业必须在企业内部设立独立的内部审计和监督部门，定期对各分子公司的经济业务进行审计和监督，维护股东的利益。另外，房地产企业还需要完善绩效考核机制，利用健全的绩效考核体制引导员工积极参与到企业的内部控制建设之中。
（四）完善企业风险管理。风险管理是企业内部控制的重要组成部分。构建完善的风险管理体制是房地产企业强化内部控制建设的重要目的，针对当前我国房地产企业在风险管理方面存在的问题，需要具体从以下三个方面完善。第一，在保证发展速度的同时兼顾企业财务安全。目前我国的房地产行业处速发展时期，企业发展所需要的资金大部分都是通过贷款的方式从外部获得，企业需要在保证发展速度的同时考虑到企业财务安全，降低企业的财务成本和风险。第二，建立完善的风险预警机制，在风险发生之前采取可行性的措施规避风险。第三，完善企业内部信息沟通交流机制，建立完善的信息平台，让企业的管理者能够及时的与员工沟通，防止信息失误风险的发生。
（五）建立健全信息沟通系统。建立健全信息沟通系统对提高内控制度的效率和效果作用很大，房地产企业应当建立信息沟通体系在需要的时候识别和获取需要的信息，进行有效的沟通，使内控制度在企业内部顺利的建立并落实。房地产集团企业应当建立包括集团内部各个企业之间重要经营活动的信息沟通系统，进行集约化的管理，开展集成化、智能化、价值化以及网路化的管理新模式，使集团公司内外部各个分子公司和各个部分之间实现有效的沟通，信息顺利传递。同时房地产集团企业还应当建立一条畅通的反馈信息的渠道，以便对内部控制中发现的问题能及时的反馈到集团公司，及时的采取相应的健全措施。
三、总结
总之，房地产企业随着社会经济的发展在飞速发展着，当然在这个过程中也遇到了很多问题，房地产企业要想很好地解决这些问题，就应该重视内部控制建设的有效性。强化房地产企业的内部控制管理，对于房地产开发事业的改革发展、管理水平的提高等等都是很有帮助的。房地产企业应该积极的重视内部控制问题，也应该积极的研究如何提高内部控制的有效性。只有提高了内部控制管理水平，才能更好地面对房地产企业未来的竞争，才能在竞争中不被淘汰。
参考文献：
[1]杜汝芳.试论房地产企业内部控制制度的建立.商业经济.2011（11）.
关键词：房地产行业 税收流失 措施 逃税漏税
目前我国经济总量已经跃居世界第二位，经济快速发展。近年来，尤其是房地产行业发展异常迅猛，成为我国国民经济重要的支柱产业，并且对我国的财政税收起着很大的贡献。但由于当前我国的房地产行业财政税收政策还不完善，总是存在着偷税漏税的现象发生。这种税收流失现状对我国当前的发展十分不利。因此本文根据我国房地产行业税收流失的现状，探讨了治理房地产行业税收流失的措施和方法，国家财政税收部门应采取有效的措施，减少房地产行业税收流失的现象发生。
1 我国房地产行业税收流失的现状
（1）在我国的基层房地产行业中存在这种现象，基层政府部门在当地房地产开发过程中设有专门的项目指挥部门或城建公司，通常都是政府人员组成。从表面上看由这些指挥部门或城建公司对当地土地进行征集或转让，项目指挥部门在房地产初期负责土地的操作事宜，由于实际上是政府操作，因此在征收税收时会存在不能快速地代扣税款，擅自减少税率或者根本不收税收等，指挥部门还会以招商引资的名义与土地购买大户协商，存在各种暗箱操作的现象，在多种利益条件下，指挥部门将实际转让价低于同类市场价格，这样对地方税收造成了很大的损失。
（2）房地产商在销售商品房时，故意将公司房源以超低于同期商品房市场价的价格或成本价卖给公司职工，在这个转卖过程中由于不办理“三证”，因此这个过程不受任何部门约束，因此在这个过程中就逃脱了商品房市场价和卖给员工之间形成的差价造成的公司营业额的提高，但这部分使房地产商偷逃了营业税的征收。而由于目前商品房市场销售火爆，员工可以很轻易的以较高的价格将商品房卖出，因此员工也逃脱了在商品房交易过程中的转让收益所必须要交纳的个人所得税。这种方法随着目前国家在房地产行业施行限购令以来有所缓解。但在限购令出台之前还是存在这种现象。
（3）房地产项目成本核算不规范，偷逃所得税。通常情况下，房产商从项目开发、工程施工、竣工到楼盘销售等有很多的环节，因此造成工程结算较为复杂，有些房地产商故意拖延工程结算期限，一般房地产商的房产项目都是几个一起进行，当一个项目完成之后房地产商就会把上一个项目中的利润投入到下一个房产项目中，通常造成结算周期延长。并且我国企业税收制度是以年度为单位，因此房产商的结算周期就会延长，这实际上就导致了少申报企业所得税或造成了企业收入与项目支出不对等，造成税收流失的现象。
（4）在我国现行的二手房交易中涉及的税收制度规定：个人将购买不足5年的普通住房对外销售，应全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售，免征营业税。根据这种制度，转让方就利用这一时间差来逃税，买卖双方可以通过签订一份书面协议就可以进行二手房交易，等买房住满5年之后再通卖方一起办理过户手续，这样的话就逃脱了营业税的征收。还有就算买方购买了没到5年得普通住房，要求办理房产过户手续等，通常都是提供给房产局一份价格明显缩水的报价，使房产税收部门征收的营业税也有所降低，造成了税收流失的现象。
2 房地产业税收流失治理对策
根据以上所介绍的我国目前房地产行业存在的税收流失的现状，国家财政税收、审计及相关财政部门应制定有效的措施，相互之间信息共享，加强和完善我国房地产税收征收的方法，坚决抵制税收流失的现象发生。
2.1加大对房地产企业的税收征管力度，防止税款流失
（1）加强税务稽查力度，严肃税收法纪。税收稽查人员应对房地产企业房产项目的立项、施工许可证、征用土地面积、商品房预售许可证、房产项目建设规模、项目投资总额等情况有应非常了解。督查房地产企业每年都要做一次税收自查，税收稽查人员及相关部门根据自身了解的房产企业资料对自查内容仔细分析，严查是否有偷税漏税的现象发生。另外稽查人员还要不定期的对某些有逃税漏税前科或有重点嫌疑对象的企业应重点进行税务稽查，加大对房地产企业的税收稽查力度。
（2）财政税收部门应根据本地区的房地产开发商及其项目具体情况制定详细的档案，跟踪房地企业的房产项目的承建、施工、竣工以及房产销售等情况，并按照实际情况记录在档案中，加强对房地产企业的日常税务监督能力。另外还要督促房地产企业每个月都要上报销售合同、发票清单、存量房产盘点表等一些涉及到税收的资料，全面了解房地产企业的承建、施工、竣工以及房产销售等情况，加大对房地产企业的税收监督力度。
2.2全面实施房地产税收一体化征管，建立房地产业各税种的税源控管
目前我国对房地产企业征收的税收种类较多，税务部门在征税使难度较大，对税源的控制和管理有着许多的不足之处。但是，税务部门在对房地产企业征收不同的税种时所依据的资料基本上一样，因此税务部门可以通过加强对房地产税源的管理和控制，可以很好的减少税收流失，使房地产企业的税收工作形成一体化管理，要实现这一步通常情况下要采取下列措施：
（1）财政税收部门应加快建设与土地管理、房产管理、城市规划管理等相关行政之间信息共享平台，能够全面了解房地产企业的涉及到税收的相关资料。
（2）税收部门应统一要求房地产企业预缴房地产交易企业所得税和土地增值税，到房地产项目楼盘销售完毕之后再对房产企业的营业额进行结算，多退少补。
（3）税收部门应对房地产企业开发的楼盘实行定向税收管理制度，即对楼盘每一栋商品房的交易建立台账，详细标明该栋商品房的详细地址，对其楼盘交易进行跟踪管理，防止房地产企业通过暗箱操作偷逃税款。
（4）税收部门在对商品房交易过户进行税收审核时，稽查人员应对房地产企业必须征的相关税收情况进行详细核查，对没有缴清税款的不予办理过户，直到房地产商缴清税款方可办理。
（5）政府应组织建立房地产交易管理信息系统，该系统涵盖了商品房交易过户过程中的税收受理、审核、审批、查询以及纳税通知书、完税证明等与税收相关的内容。对整个税收征管流程实现网上办理，对房地产交易的各种税源可以进行有效地控制。
2.3加强部门协作,提高征管效率
（1）税务部门应加强与房地产相关行政部门的配合，防止漏征的现象发生，要从一开始就控制房地产企业的信息，防止新办房地产企业的税收漏征现象。政府各个行政职能部门应对那些没有缴纳税务证明的房地产企业，不予办理房地产立项，不允许房地产项目施工，还应要求银行等金融机构不予办理开户或贷款事宜。相关部门只有凭借房产企业纳税证明才能给予办理相关业务，如此以来，就可以促进房地产企业积极缴纳税收。
（2）国税部门和地方税务部门应加强业务之间的协作，目前我国房地产税收中规定：房地产企业所得税应在国税部门缴纳，而营业税则去地方税务部门缴纳。因此特别是对于一些新成立的房地产企业，国税和地税部门应加强协作，防止因职能属性不同而造成房地产企业的税收流失形象发生。
3 全文小结
综上所述，房地产行业的税收流失现象必须要得到各个税收部门的重视，加强对税收流失的治理，采取行之有效的措施，政府各个职能部门通力协作，改善我国目前房地产行业税收流失的现状，使我国税收工作达到一个新的高度。
参考文献：
[1]李中华.我国税收流失的深层原因及治理对策[J]．经济师，2003(2).
[2]刘保胜.国家税收流失问题的对策性研究[D] ．山东师范大学，2009.
[3]张双兰.浅议我国房地产税收制度的改革[J]．财会研究，2007(7).
一、基于成本限制的监管部门收益最大化问题
人总是面临权衡取舍的，而会计规则的监管部门在监管问题上也同样面临着决策问题。一方面如果政府监管部门进行重点审查的范围小，很显然就不能发现很多企业的造假行为，从而减少了监管部门所获得的惩罚收入带来的净收益；另外一方面监管需要成本，如果重点监管的范围很大的话，耗费的成本也相当高。在成本因素限制下，重点监管范围可以通过下面这样一个模型确定：
考虑这样一个模型：
1、假设市场上共有n家房地产企业，在一定期限内（如一年）违规的企业数m是一个离散随机变量，各房地产企业会计规则执行者违规是相互独立的，其中有m家违规的概率是P（m），且P（m）=1（假设房地产企业违规数目m近似的服从possion分布，即m～P（?姿），?姿＝nPi其中Pi可以由历史数据和经验分析出来）。
2、假定会计规则违规者违背会计规则的行为，只要监管部门通过追加监管力度进行监管就能查出来。监管部门查处一家违规能够带来的罚款净收益为r，监管部门成本为c。
在固定周期内，为监管部门决定一个监管数量Q使得监管部门的期望收益最大。当Q≥m时，来自m家房地产企业的罚款净收益为mr；而剩余的（Q－m）家，监管部门耗用的成本为（Q－m）c。此时获利期望为：
mr-c（Q-m）P（m）
当Q＜m时，获得来自监管的Q家房地产企业的罚款收益为Qr。此时的获利期望为：rQP（m）
所以监管部门的总获利期望为：
C（Q）＝mr-c（Q-m）P（m）＋rQP（m），这就是典型的“报童问题”。
采用边际分析法：
C（Q）＝C（Q+1）－C（Q）
＝mr-c（Q＋1-m）P（m）＋r（Q+1）P（m）－mr-c（Q-m）P（m）－rQP（m）
=rP（m）-P（m）
=r1-P（m）-cP（m）
=r1-P（m）
显然，C（Q）与1-P（m）同号，且关于Q严格单调下降。
由于P（m）=1，所以，当Q?邛n时，C（Q）?邛－c＜0。
c（0）=c（1）-c（0）=r1-P（0），与1-P（0）同号，当P（0）＜时，c（0）＞0。随着Q的增大，C（Q）从正值逐渐减小到负值。
设Q＝Q*时，c（Q*）=，则对于Q*有：c（Q*－1）＞0，c（Q*）≤0，从而，P（m）＜＜P（m）（1）
又因为m～b（n，Pi），所以（1）式可以换算成：
＜
＜（2）
通过查possion分布累计概率值表，即可确定最优的Q。因此，监管部门选择监管的房地产企业数目在这个范围内能达到收益最大化，也就是说，在这个范围内进行重点审查最有成效。
二、房地产企业监管建议
受到成本等因素的限制，监管部门在监管过程中不可能面面俱到。那么，监管部门在对房地产企业进行监管时，应该重点关注哪些问题呢？
房地产企业的特殊性质也使得房地产企业会计信息失真现象甚为严重。首先，房地产企业是非常典型的资本密集型产业，标的大，开发、销售、结算的周期都比较长，成本的发生是一个延续性的过程，时间跨度非常大。这就使得房地产企业的核算比较困难，难以以一个统一的标准进行；其次，房地产行业的开发资金一般都是以银行贷款──间接融资为主。为了获得贷款，房地产企业就必须使企业财务状况保持良好，因此，对财务报告进行包装也就成了理所当然；再次，房地产企业应缴纳的税金种类多，计算复杂，因此，偷逃税金方法也多种多样。比如，通过把一些应税商品房变成免（减）税“政策房”偷逃营业税，将《房屋租赁合同》变更为《仓储合同》以偷逃房产税，对签订的各种经济合同不按规定缴纳印花税，等等。郯城县审计局2005年审计公告2号文件显示：锦业房地产开发有限公司未提供账簿资料；龙泉房地产开发公司少提企业所得税10.8万元、土地增值税6.7万元、印花税1.2万元。万泰房地产有限公司账面反映多交税款为当年多交的营业税24.5万元、城建税1.2万元、教育费附加0.7万元、土地增值税1.8万元，共计28.2万元。因此，在对房地产企业进行监管的过程中应该重点关注以下几个问题：
（一）房地产企业的成本核算问题。房地产开发项目成本核算涉及到土地购置成本、土地开发成本、房屋建筑安装工程成本、配套设施、“三费”及开发期间的税费等，而且各项费用的构成复杂，不确定性因素大。同一项目含有很多不同功能的建筑物，这些不同的建筑物在成本摊销问题上就值得商榷，而各建筑物的成本也因其功能不同有很大差异，简单的把成本按照比例摊销的话就不能真实的反映各建筑物的成本，也不符合会计上的配比原则。只有按不同的功能对象确定其成本才有利于保证会计信息的可靠性。不过，在这一点上，新准则有了很大进展，强调了会计信息的可靠性，即要求投资性房地产的公允价值必须在其公允价值能够取得并能可靠计量时才允许采用公允价值计量属性。此外，由于房地产配套设施的建设可以与土地开发同步进行和不同步进行，许多企业将尚未完工、不能有偿转让的公共设施随意分摊到商品房开发成本中。实际上，对于这些配套设施的开发费用，应该分清受益对象来进行会计核算。对于未开发完成的应该采用预提方法将其费用预估到开发产品的成本中，在项目开发完成后，应按照预估数与实际数差额按照规定进行调整。
（二）房地产销售收入的确定。一方面由于房地产行业本身的特殊性，其收入体现形式颇多。有自行开发自行销售的收入，有代建工程收入，出租开发产品租金收入，等等。许多房地产企业就将此收入移花接木到彼收入上借以调节利润；另一方面房地产企业由于开发产品价值高，往往采用预售和分期付款销售的方法，从而造成收款期与房屋交付期不一致，这就给企业有空可钻。比如，有的企业在开发项目比较集中的情况下，就将已经办理了竣工验收手续但尚未交付的房地产确认为收入。笔者认为，不应该以销售收入的手续是否完成为收入确认标准，而更应该关注交易在实质上是否已经完成。比如确认是否存在与销售产品所有权相关的风险和报酬在实质上是否转移，供需双方就已销售的产品是否不存在重大异议为准等。
（三）税金是否遗漏和金额是否合理。房地产企业一直是全国各地拖欠税收“黑名单”中的大户，金额庞大。避税也是房地产企业会计信息失真的主要原因之一。国税局在2003年颁发的“房地产开发企业预售收入按15%的利润率征收企业所得税”也一直未得以落实执行。房地产企业涉及的税种主要有印花税、房产税、个人所得税、营业税以及企业所得税。印花税是房地产企业存在问题较多的一个税种，其中以购销合同的税基问题最为严重，很多企业对于在开发项目末期用于工程安装的电梯购买合同，小区内健康器材等配套设施的合同视而不见。在对房产税进行审查的过程中应该重点关注企业长期未卖房的现实状况，因为很多企业将房产出租但仍然挂在存货账而偷逃税款。此外，还要关注房地产企业是否通过出差补贴变相提高福利以偷逃个人所得税，以及将应税收入长期挂在“预收账款”账户不予结转为“经营收入”偷逃营业税和所得税等情况。在很大一个程度上，会计人员处于主体行为，但是这都不是会计人员主观意愿所为，而只是迫于领导的要求。就因为这样一种违背原则的要求不仅给会计人员造成了很大的心理负罪感，侵犯了所有者的权益，也给国家带来一定的危害，使国家税收流失。
（四）加大力度审查原始凭证。原始凭证故意失真几乎是所有企业都存在的问题。假发票漫天飞更是给原始凭证故意失真创造了条件。让众多投资者怦然心动，打造出巨额利润的银广夏就是最好的写照，无视会计上对原始发票真实可靠的要求，原始凭证的填制要规范、数字要准确更不用说，其控股公司天津广夏居然伪造了从原料购进到生产、销售、出口的全部单据。
三、结束语
