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一、我国房地产企业资产规模估算步骤
估算我国房地产企业资产规模的基本步骤是：
1 根据2004－2008年的数据，采用趋势移动平均法估算2009年房地产企业总数。
2 利用2004年的数据推算2009年各级或各类(房地产中介服务企业按投资来源进行分类)房地产企业数量。首先统计2004年各级房地产企业数量并计算各级企业数量占企业总数的比例；然后用步骤1估算出的2009年房地产企业总数乘以该比例，得到2009年各级或各类房地产企业数量。
3 利用2004年房地产企业平均资产值、2004年和2009年房地产上市公司平均资产值、2004－2008年在管房屋建筑面积年均增速及销售建筑面积年均增速，推算得到2009年各级或各类房地产企业的平均资产值。
4 将步骤2推算出的各级或各类企业数量与步骤3估算出的各级或各类企业的平均资产值分别相乘并加总得到2009年房地产企业的总资产值。
二、我国房地产企业资产规模估算
1 我国房地产开发企业总资产值估算
(1)估算2009年我国房地产开发企业总数
根据2004－2008年房地产开发企业总数，利用趋势移动平均法，令移动长度为2，计算各年企业总数的一次移动平均值mt和二次移动平均值mt，如表1所示。
估算2009年房地产开发企业总数A2009的公式，如式(1)所示：
将表1的数值代入式(1)，可计算得出2009年房地产开发企业总数是96679。
(2)推算2009年我国各资质等级房地产开发企业数量
2004年各资质等级房地产开发企业数量及其占企业总数比例Xi，如表2所示。
假设Xi不变，用估算出的2009年房地产开发企业总数乘以Xi，则可推算出2009年各资质等级的房地产开发企业数量，如表3所示。
(3)推算2009年我国各资质等级房地产开发企业平均资产值
首先，计算2004年各资质等级企业与一级企业平均资产值的比值Pi，如表4所示。
其次，计算2004年一级房地产开发企业与房地产上市公司平均资产值的比值Q，如表5所示。
再次，由《2010中国房地产上市公司TOP10研究报告》查得2009年房地产上市公司的平均资产值是91.36亿元。假设Q不变，用这个平均资产值与Q相乘，得出2009年一级房地产开发企业的平均资产值是34.72亿元。
最后，假设Pi不变，用2009年一级房地产开发企业的平均资产值与Pi相乘，推算出2009年各资质等级房地产开发企业的平均资产值，如表6所示。
(4)计算2009年我国房地产开发企业总资产值
将表3的各资质等级企业的数量与表6中各级企业的平均资产值分别相乘并加总得到2009年我国房地产开发企业总资产值，如表7所示。
2 我国物业管理企业总资产值估算
(1)估算2009年我国物业管理企业总数
根据2004－2008年物业管理企业总数，计算各年企业总数的移动平均值，如表8所示。
估算2009年物业管理企业总数的公式同式(1)。同理，根据表8的数值，可推算出2009年物业管理企业总数是65087个。
(2)推算2009年我国各资质等级物业管理企业数量
2004年各资质等级物业管理企业数量及其占企业总数比例Xi，如表9所示。
假设Xi不变，用估算出的2009年物业管理企业总数乘以Xi，则可推算出2009年各资质等级的物业管理企业数量，如表10所示。
(3)推算2009年我国各资质等级物业管理企业平均资产值
2004年各资质等级物业管理企业平均资产值，如表11所示。
在管房屋建筑面积是衡量物业管理企业资产规模的主要指标。本文用在管房屋建筑面积年均增速近似替代物业管理企业资产年均增速M。
由相关研究报告查得2004－2008年在管房屋建筑面积年均增速是13.8％。假设M不变，用2004年各资质等级物业管理企业平均资产值和M(13.8％)进行推算，得到2009年各资质等级物业管理企业的平均资产值，如表12所示。
(4)计算2009年我国物业管理企业总资产值
将表10的各资质等级企业的数量与表12的各级企业的平均资产值分别相乘并加总得到2009年我国物业管理企业总资产值，如表13所示。
3 我国房地产中介服务企业总资产值估算
(1)估算2009年我国房地产中介服务企业总数
根据2004－2008年房地产中介服务企业总数，计算各年企业总数的移动平均值，如表14所示。
估算2009年房地产中介服务企业总数的公式同式(1)。同理，根据表14的数值，可计算得出2009年房地产中介服务企业总数是63640个。
(2)推算2009年我国各投资来源房地产中介服务企业数量
2004年各投资来源房地产中介服务企业数量及其占企业总数比例Xi，如表15所示。
假设Xi不变，用估算出的2009年房地产中介服务企业总数乘以Xi，则可推算出2009年各投资来源房地产中介服务企业数量，如表16所示。
(3)推算2009年我国各投资来源房地产中介服务企业平均资产值
2004年各投资来源房地产中介服务企业平均资产值如表17所示。
销售建筑面积是衡量房地产中介服务企业资产规模的重要指标。本文用销售建筑面积年均增速近似替代房地产中介服务企业资产年均增速N。
由《2009中国房地产百强企业研究报告》查得2004－2008年销售建筑面积年均增速是33.3％。假设N不变，用2004年各投资来源房地产中介服务企业平均资产值和房地产中介服务企业资产年均增速N(33.3％)进行推算，得到2009年各投资来源房地产中介服务企业的平均资产值，如表18所示。
(4)计算2009年我国房地产中介服务企业总资产值
将表16中的各投资来源企业的数量与表18的各投资来源企业的平均资产值分别相乘，得到2009年我国房地产中介服务企业总资产值，如表19所示。
三、我国房地产企业资产规模估算
【关键词】建筑项目;设计参数;工程造价;模型;估算
对建筑工程项目的造价进行科学合理的预测，是控制工程成本的重要手段，目标在于实现工程的经济性。而造价估算工作，需要分析诸多的造价影响因素。这其中，工程设计是不可忽视的一个方面。通过分析工程设计与造价之间的关系，能够促使设计师在建筑设计过程中加入工程经济性的考虑，从而通过造价的预测来为方案决策提供科学的依据。
一、工程造价估算的重要性
对于一项工程项目而言，造价是整个建设之中始终贯穿的因素之一。工程建设具有周期长、规模大、施工复杂等特点，因此具有很大的不确定性，在这种情况下就会导致项目价格经常发生变化。对工程造价进行合理的估算，一方面是工程可行性研究的组成部分，另一方面有利于工程施工的顺利开展。因此，造价估算在项目建设中具有重要的作用，具体包括以下几点：
（一）指导投资决策
就目前经济发展情况来说，我国的市场竞争非常激烈，快速准确的对工程造价进行估算，成为建筑投资方首要考虑的问题。工程造价决定了工程项目的投资费用，对工程造价进行估算，能够清晰地看到工程建设所需要的资金，以及经济利润收益。投资方看到这些数据信息，才能够进行投资决策。
（二）控制工程成本
对工程造价进行估算，是工程项目必须进行的一项工作，因为估算结果将会作为控制工程成本的依据。在成本控制上，主要体现在以下两个方面：第一，对于投资方而言，根据施工的不同阶段，对成本进行估算从而进一步控制，最后在工程决算中确定工程项目的最终成本。第二，站在施工方的角度考虑，以工程造价的估算为依据，指导成本控制措施，从而实现以最低的成本获取最大的经济利益的目标。只有这样，才能促进施工企业的长久发展。
（三）筹集工程资金
估算工程造价，同时也是投资方进行资金筹集的重要根据。只有保证估算方法的高效性，才能准确计算出工程项目建设的所需资金，从而提供给投资方一个资金额度。另外，如果是向金融机构进行贷款，这些机构也会对工程造价进行估算，从而评估该项目的偿还能力。
二、工程造价的估算模型
（一）定额法
定额法，简单来说就是对分部工程、分项工程的单价和工程量进行估算，然后通过乘积来估算工程造价。定额法的估算分为三个步骤：第一步，了解工程总体情况，分析工程项目的结构和特征，使用定额法估算工程投资情况。第二步，以估算指标为依据，对工程建设的直接成本、间接成本、利润、税收等情况进行计算。第三步，对各项成本进行汇总处理，从而得到总的工程项目造价估算。我国建筑领域大多采用定额法进行造价的估算，它以各个地区的生产水平和工作生产率为基础进行计算，因此能够反映出一个地区的经济情况和主要特点。
定额法的优点在于：第一，采用定额法估算工程成本，能够较为准确的反映出当地的经济发展水平，能够明确平均劳动生产率，这对于造价的宏观调控具有重要的作用。第二，定额法进行成本估算时操作简单，对于编制人员而言要求并不高，不需要具有丰富的知识结构就能够完成工作。定额法的缺点在于：第一，存在一定的滞后性，对于最新的科学技术成果并不能及时的反映出来。第二，定额法在计算过程中用到的造价是国家或地方统一规定的，对于投标竞争而言是不利的。第三，通过定额法估算工程造价，并不能反映工程的进度和质量目标。
（二）实物法
实物法，主要是计算施工中各种资源的消耗和单价来估算工程造价，基本思路也是分为三个步骤：第一步，对分部工程、分项工程中用到的人工、材料、机械费用和单价进行计算，从而确定出直接成本。第二步，将施工中的管理费和财务费，作为间接成本。第三步，将直接成本和间接成本汇总，从而得到工程总造价。
实物法和定额法相比，主要的优点在于能够根据市场的情况随时变动，能够根据工程中实际的情况确定各种资源的利用。因此，实物法可以反映出市场变化和技术管理水平，更加合理、更加准确。但是，它的缺点在于：第一，该方法对造价估算的过程比较繁杂，工作量过多，对工作人员的要求也比较高。第二，实物法操作的基础是需要很多的工程资料，这对投资决策和可行性研究而言是不利的。介于以上两点，实物法并没有真正得到普及使用。
（三）回归分析法
回归分析法，是根据工程建设中的历史数据，通过统计学的方法进行加工整理，从而得出和变量之间的关系，以此来预测工程造价在未来一段时间内的发展变化。现如今，越来越多的学者参与到这一方法之中，因此回归分析法在不断地完善。
回归分析法的模型表达是：
y=α0jβ0+α1jβ1X1j+α2jβ2X2j+……+αnjβnXnj（β≥0），这其中，nj指代回归系数，xnj指代工程变量，n指代残余平方和最小拟合系数。相关调查研究显示，线性回归方法结合解释模型，能够使工程造价估算更加准确，使误差控制在5%以内。不过，使用回归分析法，需要对工程样本进行分析，因此，准确率在很大程度上取决于样本的规模大小，以及和真实工程的相似程度。
（四）模糊数学法
模糊数学法，指的是找到一项与待建工程类似的已建工程，通过模糊数学理论确定出两项工程之间的相似程度，建立数学模型后估算出工程的造价。主要分为四个步骤完成：第一步，建立数学模型，对工程造价进行估算。第二步，确定模糊关系的系数。第三步，计算加权海明贴工程进度。第四步，对工程造价进行估算。
这其中，加权海明贴工程进度的计算是最为重要的环节，选择的样本越合理，其最终估算的造价才能越精确。实践证明，样本相似程度选择好，合理确定评估系数，就能够将造价的估算准确度控制在5%以内。
（五）灰色预测法
灰色系统是指信息内容部分已知、部分未知，基于灰色理论的方程模型被称为GM模型，通过应用GM模型进行预测就是灰色预测。具体来说，使用灰色预测法在估算工程造价，需要找出一项类似于待建工程的已建工程，分析两个工程之间的灰色联系，从而使用已建工程的造价资料来预测待建工程的造价。其步骤分为四步：第一步，确定系统的主导因素和关联因素。第二步，分别对主导因素和关联因素建立GM模型。第三步，从GM模型出发，建立系统方程。第四步，对系统方程求解，对计算结果进行累计还原，从而得到预测值。
灰色预测法是一种新型的造价估算方法，显著的特点是简便、快速。但是，由于影响造价的因素有很多，所以对不同因素进行预测其结果是不同的。为了提高预测的准确性，就应该对预测因素进行合理优化。
（六）人工神经网络法
人工神经网络模型是一种非线性自适应的动态网络系统，它是由数量较多、较简单的神经元连接形成的，这一系统的应用始于上个世纪90年代。使用这种方法来估算工程造价，主要分为三个步骤，即模块建立、模块训练、模块测试。在模块的建立中，要确定造价的影响因素，对数据进行分析，选择网络结构和内部规则等。网络结构体系由输入层、输出层、隐含层组成，造价影响因素在输入层的帮助下进入结构体系之中，隐含层对信息进行特征的提取，最后在输出层的作用下进行汇总，从而得到造价的估算值。训练模块主要负责数据的收集，以及制定网络学习准则。测试模块能够将预算造价和实际造价相对比，从而评价预测精度。人工神经网络法的优点在于适应性强、学习能力强，造价估算的准确度高。但是缺点是在运行过程中可能会陷入局部极小点，从而增大了误差。
三、设计参数分析下的造价估算模型的应用
（一）模型的建立
所谓结构模型，就是利用有向连接图来表明系统不同环节之间的联系，从而建立一个几何体的系统模型。模型建立的过程中，会涉及到ISM（解释结构模型）技术，它是建立结构模型最为常用的方法。应用ISM，主要的优点在于能够把复杂的系统分解成为数量较多的子系统，然后在经验值和计算机的帮助下，将系统构建成为多级递阶的结构。
另外，在研究建筑设计参数和造价之间的关系时，各个参数之间的制约和影响比较繁杂，且不同的参数对工程造价的影响程度和侧重点也是不同的，因此，在研究过程中可以加入ISM技术，它能够深入分析参数变化对造价造成的影响。综上，对工程造价进行估算时，想要提高估算的效率和准确度，可以选用层级较高的设计参数，同时选用指标估算、神经网络的方式。
（二）模型的运算
运用ISM模型对设计参数分析的步骤如下：第一步，确定研究系统，对系统中各种元素之间的关系进行梳理;第二步，制作网络图，能够表达出各种元素之间的关系。这其中，逻辑关系的建立十分重要，在不同的逻辑关系下能够得出不同的关系网络图。因此，制定网络图的前提是分析各项设计参数之间的相互影响关系。这个过程中，不仅要用到数学知识，同时还要涉及到结构工程、建筑学、建筑配套系统等学科，以及相对丰富的项目经验。第三步，在各种要素的关系网络图基础上，建立系统要素的邻接矩阵。第四步，以邻接矩阵为依据，通过计算得到可达矩阵。第五步，对可达矩阵进行层级划分，具体来说，这个矩阵中的元素列向量包含的元素个数是不相同的，以包含数量为划分依据，含量最多的就排列在矩阵的最左边，含量少的排列在右边，依次排列。第六步，对各元素之间的层级关系、相互制约和影响进行分析，从而得出元素之间的关系结构图，并且实现抽象图和影响关系之间的相互转化。
（三）模型的分析
在该模型中，由于参数的设计比较多，因此其中一项参数发生变化，就有可能引起其它参数发生变化，并最终影响到工程造价的估算。举例来说，在墙体设计上，外墙造价在总墙体造价上占据很大的比例，但是墙体的设计往往会受到其它因素的影响和制约，例如装修、通风、电力等。因此，如果只把外墙作为主要的设计参数来控制造价，就是不合理的。
通过ISM的分析，设计参数层级越高，对造价的影响就越大。在设计参数系统中，建筑规模是第一层级，对项目进行决策时，就可以依据建筑规模进行估算。随着设计方案的进一步发展，建筑的形状、结构、层数等各种元素，都是估算体系中的一部分。只有将所有影响因素都考虑在内，才能够提高估算的准确性。以ISM模型中前4个层级为例，通过建立估算模型，来对设计参数进行量化处理：
（四）基于ISM的多元线性回归估算分析
将ISM技术和多元回归分析结合在一起来应用，通过快速估算模型的建立，能够将造价估算误差控制在5%以内。因此，该种方法的造价估算准确率远远高于其它方式的估算。因此我们可以得出结论，将ISM模型和多元回归结合在一起，能够在造价估算中发挥较好的作用。
应用这种方法进行造价估算工作时，如果误差比较大，就应该对设计参数之间的关系进行分析与研究。建立多元回归分析模型时要注意：第一，自变量的选择，应该是数量比较多的设计参数;第二，要收集到尽量多的工程造价信息。
结语
综上所述，通过本文分析我们可以看出，为了提高工程造价估算的准确性，在工作中应该使用科学、客观的方法，并且保证模型的高效性、数据的准确性。在建筑设计参数分析模型之下进行造价估算的方法，经过实践证明具有很好地成本控制效果，能够最大程度上节约资源，因此使用价值显著，满足建筑行业的发展规律，从而促进我国建筑行业的稳定、健康、可持续发展。
参考文献
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关键词：建设项目；工程造价；控制；分析
Abstract: In this paper, the author introduces the construction project decision-making phase cost control content, and analyzes its investment evaluation.
Key words: construction project; project cost; control; analyze
中图分类号：TU723.3文献标识码：A 文章编号：2095-2104（2012）
工程造价的确定与控制贯穿于项目建设全过程，但决策阶段各项技术经济决策，对该项目的工程造价有重大影响，特别是建设标准水平的确定、建设地点的选择、工艺的评选、设备选用等，直接关系到工程造价的高低。因此，决策阶段是决定工程造价的基础阶段，直接影响着决策阶段之后的各个建设阶段工程造价的确定与控制是否科学、合理的问题。
1 建设项目决策阶段造价控制的内容
工程建设投资控制是指在整个项目实施阶段开展管理活动，力求使项目在满足质量和进度的前提下，保证项目投资目标的实现。投资目标是随着建设实践不断深入而分阶段设置的，在施工阶段主要是以设计预算为依据的建安工程承包合同为目标控制建安工程投资，在这一阶段节约投资的可能性已经很小，但浪费投资的可能性却很大，因而要对施工阶段投资控制给予足够的重视。在施工过程中仅靠控制工程款的支付是不够的，而应根据施工阶段复杂多变的特点，从经济、技术、合同、信息等方面采用控制措施。
1.1 认真做好可行性研究报告
可行性研究，是对建设项目在技术上、工程上、经济上是否合理和可行进行全面分析、论证，提出评价；是确定建设项目和编制设计文件的主要依据。因此，它的质量、深度、投资估算的准确性，对建设项目投资起着举足轻重的作用 国家规定，初步设计总概算和可行性研究报告的投资估算，出入不大于 10%，否则，要对拟建项目重新决策。
1.2 全面细致编制投资估算
投资估算是指在整个投资决策过程中，依据现有的资料和一定的方法，对建设项目的投资数额进行的估计，它是项目决策的重要依据之一。在整个投资决策过程中，要对建设工程造价进行估算，在此基础上研究是否建设，因此投资估算要保证必要的准确性，如果误差太大，必将导致决策的失误。准确、全面地估算建设项目的工程造价，是项目可行性研究乃至整个建设项目投资决策阶段造价管理的重要任务。
1.3 做好项目决策前的准备工作
要做好项目的投资预测，需要很多资料，如工程所在地的水电路状况、地质情况、主要材料设备的价格资料、大宗材料的采购地以及现有已建类似工程资料，对于做经济评价的项目还要收集更多资料。造价人员要对资料的准确性、可靠性认真分析，保证投资预测、经济分析的准确。
1.4 建立财务评价指标体系
财务评价是根据国家现行财税制度和价格体系，分析、计算项目直接发行的财务效益和费用，编制财务报表，计算评价指标，考察项目的盈利能力、清偿能力等财务状况，据以判别项目的财务可行性，它是项目可行性研究的核心内容，其评价结论是项目取舍的重要决策依据。
1.5 科学选优
立项批准之后，需要在可行性研究的基础上，对拟建项目的多个解决方案进行全面的技术经济论证、评价和优选。目前，通常的做法是采用专家论证和招投标方式，力求客观、准确地汇集与项目执行有关的基本数据资料，请有经验的专家根据规定的条件对各种技术方案进行评价，从正反两个方面提出意见， 为决策者选择及实施方案提供多方面的建议。
2 建设项目决策阶段的投资估算
2.1 投资估算的内容
建设工程项目估算的内容，从构成来讲应包括该项目从筹建、设计、施工，直至竣工投产所需的全部费用，分为建设投资估算和流动资金估算两部分。估算工作按投资决策过程的进展相应的分为三个阶段，即投资机会研究与项目建议书阶段的投资估算、初步可行性研究阶段的投资估算和详细可行性研究阶段的投资估算。在不同的阶段，工作深度不同，估算的准确程度也不一样。
2.1.1 投资机会研究与项目建议书阶段的投资估算这一阶段主要是选择有利的投资机会，提出投资建议，该阶段的工作可大致分为两个步骤：
第一个步骤可称为毛估阶段，它属于项目规划的投资估算。估算的目的仅在于判断一个项目是否值得进一步研究。由于资料的综合性很强，因此，估算的工作量小，时间和费用均消耗少，但误差率较大，允许在 30%以上。第二个步骤可称为粗估阶段。它属于项目建议书阶段的投资估算。在此阶段，有了初步的流程图、主要设备的生产能力，并已确定了项目的地理位置。粗估的目的主要是判断一个项目是否可行，指导进一步的研究。此阶段的误差率仍允许达 30%。
2.1.2 初步可行性研究阶段的投资估算
这一阶段是介于投资机会研究和详细可行性之间的阶段，此时要进一步明确项目的可行性，以及设备、材料的规格、设备的生产能力、工厂的总平面图、公用设施的初步配置等。 进而确定项目是否进行详细可行性研究，并为下一步的研究和投资计划奠定基础，这种估算的误差率为 20%。
2.1.3 详细可行性研究阶段的投资估算
详细可行性研究阶段又可称为最终可行性研究阶段。在此阶段，项目已经进行了较详细的技术经济分析，决定了项目是否可行，并比选出最佳投资方案，估算的投资额比较准确， 可据此进行项目的筹资。这种估算的误差率范围为±10%。
2.2 投资估算的作用
各个阶段的估算有着各自的作用。项目建议书阶段的投资估算，是项目主管部门审批项目建议书的依据之一，并对项目的规划、规模起参考作用。项目可行性研究阶段的投资估算，是项目投资决策的重要依据，是研究分析项目投资经济效果的重要条件，一旦可行性研究报告被批准，其投资估算额即成为建设项目投资的最高限额；工程项目的估算不仅对其设计概算起到控制作用， 还是项目筹措资金及制订建设贷款计划、 核算建设项目固定资产投资需要额及编制固定资产投资计划的重要依据。在工程设计招标中，估算是优选设计单位和设计方案，衡量设计方案的经济合理的重要依据。估算也是设计者控制设计方案，实行工程限额设计的论据。
总之，投资决策过程，是一个由浅入深、不断深化的过程，依次分为若干阶段，不同阶段决策的深度不同，投资估算的精确度不同。另外由于在项目建设各阶段中，造价形式之间都存在着前者控制后者，后者补充前者这样的相互关系。按照“前者控制后者”的制约关系，意味着投资估算作为限额目标对其后面的各种形式造价起着制约作用。合理地计算投资估算，才能保证其他阶段的造价被控制在合理范围，使投资控制目标能够实现。
3 结束语
建设项目投资失控是我国固定投资领域普遍存在的现象。建设工程消耗大量的工料机资源，它投资大、建设周期长、综合性强，关系到建设各方的经济利益，对国民经济的影响重大。目前，在我国工程建设领域，存在着技术与经济相分离的状况。我国大多数工程技术人员往往把工程造价看成是财务、概预算人员的职责，认为与己无关。在项目实施过程中，工程技术人员往往只注重工程质量控制及工程进度控制，忽略对建设项目的投资进行控制。 如果技术人员忽视工程造价，管工程造价的人员不懂得与工程造价相关的工程技术知识，工程造价就难以合理地确定和有效地控制。
参考文献：
［1］李慧民.建筑工程经济与项目管理[M].冶金工业出版社，2009．
［2］苟伯让.建设工程合同管理与索赔[M].机械工业出版社，2008．
关键词：经济分析；投资决策；房地产开发；项目投资
房地产开发是一项涉及面较广的经济活动。为了让房地产开发项目达到良好的经济效果，项目负责人应该进行充分的可行性研究。可行性研究主要是在房地产项目投资前，经过一定的分析，为项目投资者提供诸多方面的决策参考，如经济风险、运作方式等。同时，它也是房地产项目投资决策的重要根据，应该值得加以重视并研究。
一、经济分析的内涵剖析
第一，经济分析的概念界定。经济分析就是按照国家财税方面的相关制度与法规，分析某一项目的可行性，研究项目的投资、收益等方面信息，从而为项目承担人的投资决策提供一定的参考借鉴作用。经济分析的前提是分析人员能够对项目相关的所有因素均可作出合理的判断。由于社会的变化与发展，项目也会因各种社会因素而发生变化，因此，经济分析面对多变环境时应该能够应付自如。
第二，经济分析的基本步骤。分析人员对房地产项目进行经济分析时，必须以提供有效决策为目标，对项目相关的财务进行评价。其基本的步骤描述如下：首先，收集足够的基础数据。经济分析主要是针对数据进行分析，然后对数据与相关信息进行比较与估算。因此，数据收集是至关重要的。其次，编制相关财务方面的报表，同时针对财务评价指标，计算和评价相关数据信息，对房地产项目所涉及到的财务情况作出评价。再次，以基本财务数据为基础进行一些不确定性方面的经济分析，包括该房地产项目可能遇到的风险以及抗风险的能力。最后，根据财务评价方面的结果，做出该房地产项目投资是否可行的决策。
二、房地产项目的投资估算
第一，投资成本方面的估算。房地产项目投资可行性分析中的一个重要方面就是投资成本方面的估算。首先，分析人员要对房地产项目的土地开发费进行估算。土地开发费主要包括：出让金额、土地转让费用以及各种附加费用；土地征用以及安装补偿费用；管理人员工资等开销费用等。其次，分析人员要对附属公共配置设施费进行估算。公共配置设施费主要是指房地产项目中，建造一些并不是直接用于营业的一些公共设施而产生的一些费用。另外，还有房地产项目当地市政工程方面的建设费、建筑勘测设计费以及城市建设费用等。
总之，房地产成本估算是否正确，是否合理，将直接关系到房地产项目投资的回收以及利润的大小。
第二，项目销售收入方面的估算。任何房地产公司开发的项目，最终肯定要面向社会、面向客户。项目销售收入是房地产项目保证收益的前提。销售收入方面的预测要在充分调查与统计的基础上完成，可以根据房地产公司以往的销售业绩，利用相关方法，对房地产项目所在地未来销售状况有个合理的预测与估算。房地产项目销售收入的估算是否正确与销售价格有关，在实际定价的过程中，可以根据某种定位法来确定，也可以使用多种定位法的组合。如常用的定价法有：成本导向定价法、客户导向定价法以及竞争导向定价法。
通常情况下，房地产公司分析人员可以根据竞争导向定价法实现销售价格的确定。因为房地产项目的投资成功，一方面可以获利；另一方面可以在房地产市场竞争中立于不败地位。房地产公司可以根据社会因素以及企业自身因素，决定本项目销售价格是稍高于还是稍等于同类竞争者。确定某房地产的比准价格如公式①所示：
比价价格=■①
在公式①中，n表示的房地产企业进行比较的实例个数，Mi表示第n个比较实例的可比价格。一般在房地产销售定价的过程中，根据公式①确定最后销售价格外，还要进行诸多方面的判断，以最大限度地保证最终销售价格的合理性。如要考虑房地产开发公司的营销状况、要考虑外界宏观环境对价格的动态影响、房地产市场中的需求状况等。
第三，项目销售税金及附加方面的合理估算。房地产开发项目销售税金及附加方面涉及到的东西比较多，主要有：项目营业税、建设过程中的维护税、土地增值税以及房地产开发公司的所得税等。其中土地增值税是指有偿转让土地使用权或者地上附有物，而获取增值收入的个人或者单位所交纳的税。但在通常情况下，因为增值税只能在房地产开发项目投入完成，并且销售成功后才能有效计算，所以可以在实际销售之际按销售额的1%实施提前征收，最后再统一进行计算后补缴。而房地产开发公司的所得税是指公司生产经营过程中所得利润的征收税。一般是以25%的利率进行征收，但对于一些利润较少、规模不大的房地产开发企业，可以实施一定的优惠额度，而对于一些特定行业的新办房地产开发公司，甚至可以考虑免所得税。
第四，项目不确定性方面的评价。房地产开发项目不确定性方面的评价主要涉及到盈亏平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理论研究预测各种不确定性因素和风险因素的发生对项目评价指标影响的一种定量分析方法。而通过敏感性分析，可以找出影响项目经济效益的关键因素，使项目评价人员将注意力集中于这些关键因素，必要时可以对某些最敏感的关键因素重新预测和估算，并在此基础上重新进行经济评价，以减少投资风险。
关键词：经济分析；投资决策；房地产开发；项目投资
一、经济分析的内涵剖析
第一，经济分析的概念界定。经济分析就是按照国家财税方面的相关制度与法规，分析某一项目的可行性，研究项目的投资、收益等方面信息，从而为项目承担人的投资决策提供一定的参考借鉴作用。经济分析的前提是分析人员能够对项目相关的所有因素均可作出合理的判断。由于社会的变化与发展，项目也会因各种社会因素而发生变化，因此，经济分析面对多变环境时应该能够应付自如。
第二，经济分析的基本步骤。分析人员对房地产项目进行经济分析时，必须以提供有效决策为目标，对项目相关的财务进行评价。其基本的步骤描述如下：首先，收集足够的基础数据。经济分析主要是针对数据进行分析，然后对数据与相关信息进行比较与估算。因此，数据收集是至关重要的。其次，编制相关财务方面的报表，同时针对财务评价指标，计算和评价相关数据信息，对房地产项目所涉及到的财务情况作出评价。再次，以基本财务数据为基础进行一些不确定性方面的经济分析，包括该房地产项目可能遇到的风险以及抗风险的能力。最后，根据财务评价方面的结果，做出该房地产项目投资是否可行的决策。
二、房地产项目的投资估算
第一，投资成本方面的估算。房地产项目投资可行性分析中的一个重要方面就是投资成本方面的估算。首先，分析人员要对房地产项目的土地开发费进行估算。土地开发费主要包括：出让金额、土地转让费用以及各种附加费用；土地征用以及安装补偿费用；管理人员工资等开销费用等。其次，分析人员要对附属公共配置设施费进行估算。公共配置设施费主要是指房地产项目中，建造一些并不是直接用于营业的一些公共设施而产生的一些费用。另外，还有房地产项目当地市政工程方面的建设费、建筑勘测设计费以及城市建设费用等。
总之，房地产成本估算是否正确，是否合理，将直接关系到房地产项目投资的回收以及利润的大小。
第二，项目销售收入方面的估算。任何房地产公司开发的项目，最终肯定要面向社会、面向客户。项目销售收入是房地产项目保证收益的前提。销售收入方面的预测要在充分调查与统计的基础上完成，可以根据房地产公司以往的销售业绩，利用相关方法，对房地产项目所在地未来销售状况有个合理的预测与估算。房地产项目销售收入的估算是否正确与销售价格有关，在实际定价的过程中，可以根据某种定位法来确定，也可以使用多种定位法的组合。如常用的定价法有：成本导向定价法、客户导向定价法以及竞争导向定价法。
通常情况下，房地产公司分析人员可以根据竞争导向定价法实现销售价格的确定。因为房地产项目的投资成功，一方面可以获利；另一方面可以在房地产市场竞争中立于不败地位。房地产公司可以根据社会因素以及企业自身因素，决定本项目销售价格是稍高于还是稍等于同类竞争者。确定某房地产的比准价格如公式①所示：
比价价格=■①
在公式①中，n表示的房地产企业进行比较的实例个数，Mi表示第n个比较实例的可比价格。一般在房地产销售定价的过程中，根据公式①确定最后销售价格外，还要进行诸多方面的判断，以最大限度地保证最终销售价格的合理性。如要考虑房地产开发公司的营销状况、要考虑外界宏观环境对价格的动态影响、房地产市场中的需求状况等。
第三，项目销售税金及附加方面的合理估算。房地产开发项目销售税金及附加方面涉及到的东西比较多，主要有：项目营业税、建设过程中的维护税、土地增值税以及房地产开发公司的所得税等。其中土地增值税是指有偿转让土地使用权或者地上附有物，而获取增值收入的个人或者单位所交纳的税。但在通常情况下，因为增值税只能在房地产开发项目投入完成，并且销售成功后才能有效计算，所以可以在实际销售之际按销售额的1%实施提前征收，最后再统一进行计算后补缴。而房地产开发公司的所得税是指公司生产经营过程中所得利润的征收税。一般是以25%的利率进行征收，但对于一些利润较少、规模不大的房地产开发企业，可以实施一定的优惠额度，而对于一些特定行业的新办房地产开发公司，甚至可以考虑免所得税。
第四，项目不确定性方面的评价。房地产开发项目不确定性方面的评价主要涉及到盈亏平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理论研究预测各种不确定性因素和风险因素的发生对项目评价指标影响的一种定量分析方法。而通过敏感性分析，可以找出影响项目经济效益的关键因素，使项目评价人员将注意力集中于这些关键因素，必要时可以对某些最敏感的关键因素重新预测和估算，并在此基础上重新进行经济评价，以减少投资风险。
引言
我国工程建设项目中，概算超估算、预算超概算、结算超预算的“三超”现象较为普遍，导致建设成本不断增加，投资难以控制。如何将投入的资金在项目中合理的分配，使其能以最经济的方式获得最大的经济效益和社会效益，这就是工程造价控制要解决的问题，工程设计阶段是工程项目建设进入实施阶段的开始，它对项目的质量、工期和成本控制起着决定性的作用。设计阶段在整个工程建设中的重要性和目前我国设计管理的现状表明，加强对设计管理的理论和方法的研究不仅具有理论上的价值，而且更具有现实意义。限额设计按照批准的设计务书及投资估算控制初步设计，按照批准的初步设计总概算控制施工图设计，使各专业在保证达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控技术设计和施工图设计的不合理变更，保证总投资限额不被突破。
1 设计阶段造价控制重要性
工程设计是建设项目进行全面规划和具体描述实施意图的过程，是处理技术与经济的关键性环节，是确定与控制工程造价的重点阶段。由于设计阶段是项目要实施而未实施阶段，调整、改动都比较容易，为了避免不必要的修改，减少设计变更造成的工程造价的增加，应该把在没用开工之前，把好设计关。根据我国目前的实际情况，建设项目的设计阶段分三个阶段：即“方案设计阶段”、“初步设计阶段”、“施工图设计阶段”。在设计阶段，通过设计使项目的规模、标准、功能、结构、组成、构造等各方面都确定下来，从而也确定了它的基本工程价值。随着阶段性设计工作的进展，工程项目构成姿态一步步地明确，可以优化的空间越来越小，优化的限制条件却越来越多，各阶段性工作对工程造价的影响逐步下降。设计在技术上是否可行、工艺是否先进、经济是否合理、设备是否配套、结构是否安全可靠等，都将决定着工程项目建成后的安全、造价、使用价值和功能。设计管理是建设项目全过程管理的重要组成部分，对整个项目的造价控制、质量控制和进度控制起着关键性作用，是将建设项目各要素置于事前控制的必要途径，因此，加强设计阶段造价控制方法的研究就变得非常迫切和重要。
2 限额设计在设计阶段的实施步骤
限额设计的控制对象是影响工程设计的投资的项目。在设计阶段对项目进行投资分解和工程量控制是实行限额设计的最有效途径和主要方法，通过层层限额设计来实现对项目投资限额的动态控制与管理。实施限额设计的第一步是合理确定限额设计总值。由于可行性研究报告是确定总投资额的重要依据，所以，应以经过批准的投资估算作为限额设计总值。在实施限额设计过程中，则依据纵向和横向两方面的手段加以控制。在设计过程中工程造价控制理论及方法纵向控制即从可行性研究、初步勘察、初步设计、详细勘察、技术设计直到施工图和设计变更整个过程中，将限额设计贯穿到整个设计阶段，而在每一阶段又贯穿于各专业的每一道工序，步步为营，层层控制，改变和克服各个环节相互脱节的现象，最终保证限额设计目标的实现。
设计阶段限额设计方法可以按照以下步骤来进行：
2.1 合理确定设计限额总值
项目建议书或可行性报告的投资估算，是控制工程造价的重要依据和前提因此，设计阶段投资控制中应严把设计限额总值这一关。具体应注意以下几方面：
2.1.1 在投资估算中实事求是的反映设计内容。随着投资主体多元化格局的形成，企业越来越多地成为投资主体，为争上项目而人为压低投资估算或故意漏项少算的现象有所增加。设计单位是可行性研究或设计任务书的重要决策者和参与者，因此，设计单位应充分认识到估算工的重要性，尊重科学、尊重实际、维护投资估算的严肃性。
2.1.2 提高投资估算的质量，保证投资估算的准确度
由于工程条件和资料的不同，投资估算的准确度可能波动较大，但无论如应该满足其准确度的要求。各主管部门应结合各专业特点，对建设项目设计任书的深度从技术、经济两方面科学论证设计方案，合理考虑影响工程造价的动因素，切实编好投资估算，认真审查投资估算。
2.2 运用价值工程进行设计限额的分配
通过价值工程的功能分析，对建设项目各组成部分的功能加以量化，确定出其功能评价系数，以此作为设计限额分配时供参考的技术参数，从而最终求出分配到各专业、各单位工程的设计限额值。该方法的目的是使分配到各组成部分的成本比例与其功能的重要程度所比例相近，即V=F／C=I，从而更大程度地达到项目各组成部分投资比例的合性。由于直接按功能评价系数确定的成本比例是建立在全寿命周期费用基础上的，即该成本中包含了建造成本和后期运营成本，因此还不能直接按功能目标成本比例来分配设计限额。这样，就需要分析类似工程的经验数据将功能目标成本中的运营成本因素扣除，最后得到项目各组成部分占总造价的比例，设计限额总值就按照该比例进行分配。
2.3 绘制施工图和编制、审查施工图预算工程建设项目中，依照合同要求，在绘制施工图和编制、审查施工图预算过程，各专业施工图设计说明书，主要技术经济指标，总平面设计，竖向设计，交通组织，各专业平面图、立面图、剖面图、系统图、详图，计算书，施工图预算。在进行限额设计方案时，首先应审核投资估算技术经济分析是否超过投资限额，对不合理之处进行方案设计修改，同时，对投资估算与投资目标逐项比较修正投资估算，以检查有无偏差，并分析投资偏差原因。在次基础上提出改进意见改进设计方案。当改进设计方案认可后，再次审核改进后的设计，进行方案和投资估算，重新作投资估算，以确定投资目标调整方案，提出投资目标。直到按调整方案，分解投资目标，最终确定资金支出计划编制资金支出计划控制总进度计划。
【关键词】技术经济；风险规避；决策阶段
1 电力工程技术经济特点概述
为了对决策阶段的技术经济进行分析，本文给出了如下6个电力工程技术经济特点：
①在决策阶段所呈现出来的技术经济文件，都是行业性标准化文件，有着自身的定额。
②电力工程有着技术专业性和工程条件的复杂性，正是这些工程复杂度，决定了各个工程的报价预算有自身特点，造成了参考性较低的特点。
③在最终方案评选过程中，通常以输变电工程整体为单位，进行综合经济评价比较。
④由于工程本体费用所占的比例逐年减少，造成外界因素对工程造价影响越来越严重。
⑤项目投资回收期长。
⑥通常参照历史类似规模工程相应的指标设立。研究指出，电力工程的可行性研究和经济技术分析，还要贯彻、执行国家的技术、产业的相关政策，严格执行有关法律、法规以及专业设计规程，在现行国家标准、电力行业标准的范畴内进行。
2 电力工程决策阶段及技术经济分析原理
2.1 电力工程投资决策分析
通常行业的投资决策，是由项目可行性研究和对可行性研究进行审计两个部分组成，前者的目的是进行方案的设计优化，后者的目的是根据审计结果提出决策。一般工程类投资决策过程，如图1所示。由图1中一般工程类投资决策流程可知，在电力工程投资决策阶段，工程造价管理的主要内容包括：①需要确定影响电力工程项目投资决策的主要因素②对电力工程决策阶段的投资进行估算。③针对电力工程项目决策阶段进行经济分析，分析内容包括基本要求和财务评价，在基本要求中，用到的技术经济方法有动态分析、定量分析、全过程分析、宏观效益分析、价值分析和预测分析；在财务评价中，可能用
到的技术经济方法有盈利能力分析、外汇效果分析和偿债能力分析等。④对所研究的电力工程项目的社会效益和国民经济进行评价。⑤对电力工程项目决策阶段的风险管理提出预案。
2.2 技术经济分析原理
在电力工程决策阶段的投资估算中，需要运用技术经济的方法进行分析，其估算项目从筹建施工到建成投产所需要全部建设的资金总额。工程项目的投资估算内容，主要有固定资产估算和铺底流动资金估算，而固定资金又由静态部分和动态部分两个环节构成，其中，静态部分包括设备和工具的购置费、基本预备费和工程建筑的其他费用；动态部分包括在电力工程项目建设过程中的涨价预备费和贷款利息。铺底流动资金的计算如下：流动资金=流动资产-流动负债（1）式（1）中，流动资产等于应收账款、存货、现金和预付账款的总和，流动资金本年增加额等于本年流动资金与上年流动资金的差值，各项流动资金平均占用额等于周转额与周转次数的比值。固定资产的动态部分相对静态部分是一个较小的量，因此，在电力工程决策阶段的固定资产估算中，主要针对静态部分进行估算，通常采用单位生产能力估算法和生产能力指数法：
（2）
其中，单位生产能力估算法主要用于新建项目或装置的估算，而生产能力指数法适用于只了解工艺流程及规模时未知详细的工程设计资料，通常承包商采用生产能力指数法，进行固定资产静态部分的估算。对于流动资金的投资估算方法，主要有分项详细估算法和扩大指标估算法，其中，分项详细估算法在式（1）已经做了解释，扩大指标估算法如下：年流动资金额=年费用基数×各类流动资金率（3）财务评价的基本步骤：①进行财务基础资料预测，编辑财务评价的辅助报表。②编辑和评估财务评价的基本报表。③计算财务评价的各项指标，分析项目的财务可行性。
3 电力工程可研决策阶段投资风险分析及基本策略
3.1 投资风险分析
随着我国电力体制的改革，电力行业对政府的依赖性逐渐减弱，市场将会发挥越来越大的作用，对投资人来说，是机遇与风险并存的。因此，需要投资人对电力工程项目的投资更加理性，在考虑效益的基础上，还要考虑到风险亏损，而在风险亏损的分析中，离不开技术经济理论的支持，运用该理论可以有效避免不必要的亏损，为其所代表的企业竞争力和抗风险能力的提升做出贡献。为了对电力工程可研决策提供合理的风险规避措施，首先，需要了解风险因素，本节针对内部风险和外部风险进行分析，以期为规避措施的提出奠定基础。①内部风险：该类风险主要包括工程建设、产品购买者的信用、运行维护和合作伙伴的信用等，若想避免这些风险，投资人可自行搞好工程建设与运行维护，选择信用好的合作伙伴并注重开发信用好的购买客户，因此，该类风险是可控制与转移的风险大类别。②外部风险：该类风险包括的内容主要是汇率变动、产品销售、融资成本、财务结构燃料供应、法律变更和环境保护等，由于这些风险是项目外部的类别，即市场风险，在实际的决策分析中，某些市场风险是可以通过商务合同转移的，也有一些风险是难以规避的。因此，为了在全新的市场竞争中获得成功，需要对风险进行技术经济分析，在分析结果的基础上规避风险，以期为电力工程项目的获利做出积极响应。
3.2 基本策略
由于在电力工程可研决策阶段的技术分析中，存在如表1的五类常见错误，需要对其进行基本策略的约束，为电力工程提供更为规范和准确的依据。误，为做好电力工程可研决策，需要遵循一定的基本策略：①严格招投标程序，确保选出优秀的承包商。②从观念上提高对技术经济分析的重视程度。③建立电力工程数据库和信息网络平台。
4 结语
通过本文的论述，得出技术经济在电力工程的可研决策阶段，有着重要的应用价值，可以通过量化的方式，为工程决策的风险规避提供积极的建议。
参考文献：
[1]陈阿丹.电力工程在可研决策阶段的技术经济分析[J].中国高新技术企业，2013，（19）：120-121.
[2]王婷，华志武.基于全生命周期造价管理的电力工程项目造价管理[J].中国管理信息化，2009，12（7）：80-81.
[3]印玺.电力工程造价控制方法研究[J].现代商贸工业，2011，（18）：183-184.
[4]刘刚，王学申.电力技术及电力系统规划探究―――以智能电网为例[J].中国科技信息，2011，（9）：60，69.
关键词：财务评价可行性研究
房地产投资可行性研究是在项目投资决策前，对拟开发项目的经济合理性、适用性、技术先进性、建设的必要性和可行性进行全面分析和综合评价，针对拟投资项目该如何投资建设，得出较科学的意见，为项目投资决策提供科学的依据。而财务评价是项目可行性研究中的重要一环。投资项目旨在最大限度地获得经济效益和社会效益，财务评价正是通过对项目的投资估算、市场需求和营销环境进行分析，从财务角度预测项目未来可能产生的投资回报和经济效益，为项目的可行性研究提供依据和支撑，为投资决策提供帮助。进行房地产项目财务评价，首先要估算出项目的投资成本、收入、税金和利润等基础数据，然后据此计算出相应的技术经济指标，对照有关标准，判断项目是否可行或从中选择最佳方案。
以某房地产公司拟投资建设青年公寓项目为例,简要介绍财务评价的基本方法和步骤。
1 基础数据准备和估算在进行项目财务评价前应对必要的数据进行实地的收集整理，对需要用到的各类参数可采用同行业或相关的行业数据进行估计。
1.1 项目总收入估算根据项目所处的地理位置、交通条件、物业档次、周围环境等，和对本项目附近地区的具有竞争性发展项目的销售情况进行个案分析，得出住宅均价为4500元/平方米。项目总销售收入为3.67亿元（详见表1-1“经营收入估算表”）
表1-1经营收入估算表
［关键词］自来水；经济分析；经济投资
［中图分类号］F275［文献标识码］A［文章编号］1005-6432（2011）41-0133-01
1 项目的投资估算
要得到项目的总投资,首先通过客户服务中心对新增用水量做出估算,根据公司现有的供水能力。结合铁西区的总体城市规划和供水规划,经公司有关技术部门的仔细论证,制订一个建设方案。假设通过技术论证现拟建一个10万立方米/日的水厂。建设方案确定后,马上组织基建部门、生产技术部门、管网部门、财务部门等根据水厂的规模和《给水排水工程概预算与经济评价手册》及建设部有关对设计费、监理费等的相关费用的规定各自分别提供土地征用亩数、工程施工费用、设备购置费、设备安装费、勘察设计费等基础数据,再利用这些基础数据结合企业现有的资金能力对项目的投资做出投资估算表。
笔者认为投资估算要从4部分反映投资内容：①工程费用；②其他费用(含项目前期费用及施工过程发生的零星费用,一般按国家审计署对基建项目管理准则中允许列支的项目来列支)；③建设期借款利息；④不可预见费。在这里要特别指出“不可预见费”这一项,有很多人可能不理解这一项指什么,甚至有人还会觉得这是虚增投资。通过多年的工作经验,笔者认为在做投资估算时必须要新增这个项目。因为一个大型的供水项目的建设从它的立项到建成这一过程往往需要两年以上的时间,有的项目时间会更长。在此期间,由于国家整体经济的快速发展,物价指数不断的高升,使得按现行的市场价格估算的工程费用存在一定的不确定性,如果在项目投资估算期就能把这些不确定因素对项目的投资影响加以适当的量化,就可以在一定程度上避免由此造成的资金筹措不及时延误工程顺利实施的现象。
2 关于项目资金的筹措
项目的总投资有了,就要根据企业现有的自有资金情况对项目的资金来源进行计划。这一环节主要完成两项计划：一是筹措计划,二是使用计划。
2.1 工程资金筹措计划
在制订筹措计划时有很多同志仅从简单的银行存款账户上看有多少钱来决定项目的资金筹措,这种方式是不可取的,不能仅用例如利润总额、折旧总额、流动资产额等这些绝对数指标来分析,这些数值只能反映企业一个时点上的财务现状,而不能反映出企业的融资、筹资能力。一定要用资产负债率、流动比率、流动资产周转率、总资产增长率等几个经济指标结合来分析,这些指标才能反映出企业的偿债能力、营运能力和发展能力,才能让决策者对筹资方式给出正确的决定。对于尚是国有独资的且是微利保本的公益性企业自来水公司而言,申请国家政策性的资金支持是大型基建项目投资的主要筹资渠道。当企业的资产负债率在60％以内(国际上一般认为60％较好,欧美国家的资产负债率在55％左右,日本韩国在75％左右,根据《投资学》的论断一个企业在更新改造和扩大规模阶段要适当地提高资产负债率,让公司可更多地利用负债使企业享受到财务杠杆效应),在进行基础设施投资时可以主要考虑银行借款和发行债券的筹资方式。这两种筹资方式虽然会使公司的资产负债率上升,但只要在60％以内的资产负债率水平则符合公司长期借款的要求,且承担的利息费用还可以为公司带来纳税利益。但若公司已是股份有限上市公司则在考虑筹资方案时就要增加考虑是增发股票或发行可转换债券等方式。各种筹资方式均有其优缺点,我们须根据项目本身的情况结合企业的现状充分分析得失后作出决定。
2.2 投资使用计划
根据基建部门提供的工程建设进度,编制每年投资使用计划表合理安排资金结构,避免由于建设进度与资金筹措时间不一致而造成资金的积压和借款数量的短期大幅上升,使得公司资产负债率快速上升,从而引起商业银行对公司财务状况的警觉,导致公司信用等级的下降,影响公司今后的融资。
3 有效控制工程造价的措施
3.1 决策阶段
在投资决策阶段合理选择建设地点,科学确定建设标准水平,做好投资估算的审查工作,对其完整性、准确性,进行公正地评价。作为投资方要注意加强管理意识,尽全力把建设自来水工程投资控制在批准可投资限额以内,在建设过程中要采用一定的方法和措施,把工程造价可发生额控制在合理的范围和核定的造价限额以内,在建设过程中要合理使用人力、物力、财力,从而取得最大的经济投资效益。
3.2 设计阶段
在设计阶段用价值工程控制造价,并不是认为工程造价越低越好,而应把工程的功能和造价两个方面结合起来进行分析,提高它们之间的比值。制定设计奖惩制度,对节约成本的设计人员应给予比例分成,鼓励节约设计者,追寻最佳设计方案。进行设计招标,加入竞争机制,这样可以控制不思成本,任意加大安全系数的现象发生,可以优先选出安全、实用、经济合理的最佳设计方案。
3.3 施工阶段
盲目施工也会造成工程造价的提高。工程施工应首先编制施工进度表,加强施工网络计划管理。在施工过程中应尽量避免窝工、浪费工时的现象,对各个工种要做到及时调配,做好主要材料的储存、保管,防止不必要的损失、浪费,专人专管出入存账。加强设计变更的管理。设计变更尽量提前,变更发生得越早,损失越小,尤其对影响工程造价的重大变更,更要用先算账后变更的方法解决,使工程造价得到有效控制。加强材料设备的采购供应,控制住材料的价格。材料费用是构成工程造价的主要因素,由此可见,选用材料是否经济合理,对降低造价起着十分关键的作用。为此,在满足材料合格的前提下,应努力争取最低价,掌握材料市场价格变化规律,建立一个能及时反馈、灵活可靠、四通八达的信息网络。对资金占用额大、采购较困难的材料,提前做好材料供应计划,掌握市场行情,争取在材料价格波动的低谷时购进材料。
加强工程变更价款的控制管理。在工程项目实施过程中,引起设计变更的原因是：①由于勘测设计工作不细,以致在施工过程中,发现招标文件中没有考虑其估算不准确的工程量,因而不得不改变施工项目,或增减工程量；②由于自然或社会原因引起的停工或工期延长,工程变更有可能会使项目投资超出原来的预算投资。索赔的控制管理。索赔在工程承包中经常发生,由于施工条件,气候的变化,施工进度的变化,以及合同条款、索赔规范、标准文件和施工图纸的变更,差异延误等因素的影响,使工程承包中,不可避免地出现索赔,而导致工程投资发生变化,所以要严格控制。
参考文献:
［1］刘秋常.建设项目投资控制［M］.北京：中国水利水电出版社,2007
