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1、被征收房屋价值的补偿;
2、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;
3、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
【法律依据】
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：
(一)被征收房屋价值的补偿;
(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;
(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
原告征收服务中心认为：被告市住建局明知Z市人民政府房屋征收办公室（以下简称征收办）已于2012年3月20日发出暂停办理相关区域范围内房屋析产转让抵押和租赁手续的通知，却在通知有效期内为讼争房屋办理抵押权设立登记，且未在房屋权属证书注明抵押事项；原告在2013年2月征收该房屋后，既向原所有权人张某支付了补偿款，又因法院判决连带承担了应由抵押人承担的担保责任，故该抵押登记行为应为违法，应予以撤销。
法院审理认为：原告非抵押当事人，与抵押登记行为不具有法律上的关联性；原告在物权保护案件中的过错是为民事侵权责任而非基于物权登记行为产生的民事责任；原告权益受损与抵押登记行为无法律上的利害关系，法院依法驳回原告诉讼请求。二审法院维持一审判决。
一、原告的损失与登记机构抵押登记行为有无法律上的利害关系
《物权法》第一百七十四条规定，担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。本案中，抵押权担保的主债权未消灭且在诉讼时效期间，应受法律保护。鉴于抵押仅有基于抵押物产生的优先受偿权而不是对抵押物所有权的干涉，故抵押权人不得干涉征收主体、拆迁实施单位、拆迁对象商谈补偿方式及签订相关协议。
那么，征收主体与实施单位是否可以无视抵押权存在而直接实施补偿呢？《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《条例》）第十五条规定，房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。根据《物权法》规定，不动产登记簿是物权归属和内容的依据。故《条例》所指的“权属调查”应当是以房屋登记簿为基础的全面调查，其内容涉及房屋权利归属与内容，既要核查权利人信息，也应对房屋自然状况是否与现状一致、是否设立有抵押权、有无查封等权利限制情形、有无异议登记等进行调查。这是法律对登记的权利人及利害关系人权益保护的具体措施。本案中，征收实施单位（原告）未按照《条例》的规定向登记机构进行调查，未查阅征收房屋登记簿信息，其调查方式为查阅房屋所有权证书及询问所有权人，与法规规定不符；其与征收对象签订安置补偿协议并将补偿款全部发放的行为，致使抵押权人行使抵押权受到障碍。抵押权未得到保护的，抵押权人可以抵押人为被告提起民事诉讼，也可以征收补偿部门损害抵押权为由提起侵权之诉（引自《设定抵押房屋的征收补偿》，刊登于《中国房地产》2012年第9期，王达）。本案的抵押人选择以征收服务中心损害抵押权为由提起侵权之诉并胜诉，而抵押登记存在与否，对征收服务中心如何给付补偿款有关联性，故登记机构的抵押登记行为与征收服务中心具有法律上的利害关系，也就是说，征收服务中心有诉权。
二、登记机构是否有错
笔者认为有错。错有两点：
一是没有正确执行政府规范性文件。房屋登记机构是地方政府工作部门（亦有部分为组成部门），应当执行上级及本级国家行政机关的决定和命令，这是其性质决定的。本案中，登记机构未能在规范性文件制定之初说服文件起草部门舍弃与上位法冲突的条款，亦未在工作中向政府法制部门提出对相关条文的审查建议，显然存在工作失误。
二是在《物权法》实施、《房屋登记办法》取代《城市房屋权属登记办法》的节点上，没有做好宣传工作。也许有人说这个要求过了。但本案中，所有权人持有的房屋所有权证书是旧版房产证，其中记载有前次抵押权设立及注销的信息，而此后的抵押权设立情况则未在证书上记载，容易误导他人。
三、列入征收、拟征收范围的房屋可否设立抵押权登记
既然原告有诉权，登记机构又有错，那么登记机构一定会败诉吗？《Z市国有土地上房屋征收与补偿办法》规定，房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施“房屋析产、转让、抵押和租赁”等行为。同时规定，房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知规划、国土、住建、工商、公安等部门和公证机关暂停办理相关手续。《城市房地产抵押管理办法》第八条规定，已依法公告列入拆迁范围的房地产不得设定抵押。
本案中，Z市征收办发出Z政征暂停字〔2012〕第1号通知，要求对城际铁路北侧A地块项目范围内的房屋暂停办理相关手续，暂停期限为一年。2012年12月7日，Z市人民政府国有土地上房屋征收决定公告，房屋征收实施单位为Z市某征收服务中心。
按照以上规定，无论列入征收、拟征收范围的房屋均不得办理抵押权设立登记。如果说《Z市国有土地上房屋征收与补偿办法》只是规范性文件，不可作为登记机构作出相关行为的依据的话，那么并未被宣告作废的《城市房地产抵押管理办法》第八条的禁止性规定也是一条跨不过去的坎儿。
那么，果真如此吗？
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十六条规定，房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。对比国务院条例与Z市的规范性文件，可以看出两点：（1） Z市的禁止性规定超出了上位法的规定，有限制权利人依法行使物权的嫌疑；（2）即便违法实施了新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等行为，其后果并不导致不予补偿，而是对不当增加补偿费用部分不予补偿。也就是说，本条是禁止权利人在征收范围确定后作出导致补偿款增加的行为，而以房屋设立抵押并不导致补偿款增加。因此，Z市的规范性文件不能作为登记机构是否作出行政行为的依据，也不能作为人民法院审理行政案件的依据，因为人民法院审理行政案件的原则是“依据法律法规，参照规章”。
那么问题来了，《城市房地产抵押管理办法》的禁止性规定怎么解释？《物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力；第四十二条规定，征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益。这意味着“拆迁”的程序是先征收后补偿。《城市房地产抵押管理办法》第八条的规定，在《物权法》颁布之前实施，其所谓的“公告”应当理解为《物权法》意思上的征收决定（公告）。如果仅仅因为列入拟征收范围便限制权利人行使物权，则便是减损权利人的合法权利，与所有权“占有、使用、收益、处分”的权能相冲突，违反上位法规定。在征收决定（公告）之前，哪怕就是列入拟征收范围，也不发生物权变动的效力，权属依然为原权利人所有。
再看与《城市房地产抵押管理办法》效力相等、时序在后的《房屋登记办法》第二十二条的规定：对房屋已被依法征收、没收，或存在法律、法规和本办法规定的其他不予登记的情形的登记申请，房屋登记机构应当不予登记。作为与《物权法》配套的房屋登记特别规章，《房屋登记办法》明确了房屋登记依据的应当是法律法规和办法本身。因此，按照后法优于先法的原则，设立抵押登记，不宜再适用《城市房地产抵押管理办法》。
一、社会稳定风险评估包含的内容
《征收条例》第12条规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估。社会稳定风险评估应包括哪些内容?笔者认为，应包括如下内容：1.征收项目的实施是否符合有关法律、法规、政策的要求，尤其是征收房屋的各项建设活动，是否是为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要；是否符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建是否纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划；2.征收项目实施的各项准备工作是否充分，如征收补偿方案是否进行了论证并征求公众意见，补偿资金、安置房源是否落实，对困难家庭的保障条件是否具备，征收法规政策的宣传公示是否到位等；3.征收项目的实施是否会引起征收片区内或周边居民的严重不满，征收补偿是否与同类地区的项目存在明显的不公平；4.可能引发不稳定因素的其他方面；5.征收项目的社会稳定风险防范对策和预案措施等。
二、对被征收房屋存在租赁关系的补偿安置问题
《征收条例》未对被征收房屋存在租赁关系的补偿问题作出明确具体的规定，其立法本意是要求承租当事人双方通过民事协商、调解、诉讼等方式解决租赁纠纷，政府不介入其中。但在具体征收补偿过程中，租赁双方未能解除租赁关系的情况时常存在，这在一定程度上增加了征收补偿工作的难度，需要谨慎对待。
1.补偿方式的选择
《征收条例》第21条规定，被征收人可以选择货币补偿，也可选择房屋产权调换。对征收补偿时不能与承租人解除租赁关系的被征收人是否既可以适用货币补偿，又可适用房屋产权调换呢?笔者认为，此种情况对被征收人只能适用房屋产权调换。其原因是被征收人与房屋承租人仍可就产权调换房屋建立新的租赁关系，避免房屋承租人没有房屋居住或使用而要求房屋征收人提供房屋，同时可规避房屋征收人介入房屋租赁纠纷。
2.停产停业损失补偿
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应对被征收人给予因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。如果被征收房屋存在租赁关系，实际由承租人经营，那么，真正意义上的停产停业损失由承租人承担，因此，停产停业损失理所当然应补偿给房屋承租人，对被征收人只存在租金损失的问题。房屋租赁当事人可就停产停业损失费协商房屋租金补偿问题，或者依照房屋租赁协议或合同处理相关补偿问题。
3.房屋征收奖励
《征收条例》第17条规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当对被征收人给予奖励。对存在租赁关系的被征收房屋，房屋征收奖励是给予被征收人还是房屋承租人?笔者认为，房屋征收奖励应给予被征收人。因为征收奖励的目的是促使被征收人及早搬迁，征收人可根据征收项目的实际情况制定合理的奖励办法，而最终向征收人腾空并移交房屋的是被征收入，而不是房屋承租人。被征收人为获得最高额度的征收奖励，可催促房屋承租人尽快腾空房屋，如果因房屋承租人迟迟未腾空房屋而导致征收奖励损失，被征收人可通过司法渠道向房屋承租人追索。
三、在行政复议、诉讼前是否存在先予执行的问题
按照《征收条例》第28条规定，市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行的条件，一是被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，二是被征收人在补偿决定规定的期限内又不搬迁。按照《行政复议法》第9条的规定，被征收人申请行政复议的期限一般为补偿决定送达之日起六十日，按照《行政诉讼法》第39条的规定，被征收人提起行政诉讼的期限一般为补偿决定送达之日起三个月，而补偿决定规定的搬迁期限一般为补偿决定送达之日起十五日内。因此，在补偿决定送达之日起三个月内，亦即被征收人提起行政诉讼前，市、县级人民政府是不能申请司法强拆的。这极可能造成重大公共工程延期或影响绝大部分被拆迁人按时返迁等。在补偿决定送达三个月后，无论被征收人是否提起行政诉讼，市、县级人民政府均可依法申请人民法院强制执行。在诉讼期间，人民法院对征收人已依照有关规定对被征收人作了货币补偿或者提供了安置用房、周转用房且对被征收房屋进行了证据保全的，可依法先予执行。
四、商业拆迁问题
《征收条例》只规定了为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要对房屋进行征收，而对商业拆迁未作规定。而实际上进行房地产开发等商业拆迁在一定时期内依然存在，这必然涉及到拆迁管理和对被拆迁人的补偿安置问题。
1.拆迁管理问题
由于商业拆迁行为是纯粹的民事行为，拆迁法律关系是民事法律关系，拆迁当事人双方是平等的民事主体，因此，房屋征收人是不能对之进行管理的，各级房产管理部门只能对之进行指导。但尽管如此，笔者认为，拆迁人要从事拆迁行为，应当具备建设项目批准文件、建设用地批准文件、国有土地使用权批准文件，同时，为保障被拆迁人的合法权益，维护社会稳定，被拆迁房屋所在地的县级人民政府可以指定有关部门对拆迁补偿安置资金进行监管。
2.拆迁补偿标准问题
对商业拆迁的补偿标准，笔者认为可参照房屋征收补偿的标准，拆迁人对被拆迁人的补偿至少不低于房屋拆迁之日同时期、同结构、同区域、同用途的二手房市场价格。如果拆迁当事人双方协商一致的，依照约定。
3.对违规拆迁的处理问题
灭抵押权的除外。”《城市房地产抵押管理办法》第38条规定:“因国家建设需要,将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的,抵押人应当及时书面通知抵押权人;抵押双方可以重新设定抵押房地产,也可以依法清理债权债务,解除抵押合同。”第51条规定:“因国家建设需要,将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围时,抵押人违反前述第38条的规定,不依法清理债务,也不重新设定抵押房地产的,抵押权人可以向人民法院提起诉讼。”由此知道,抵押权人的权利保护在于:得到抵押人(被征收人)或征收补偿部门的通知;可以由新的抵押物重新设定新的抵押;依法清理债权债务,解除抵押合同;若所担保的债权未到期,将所得的价款提存作为担保或交法院处置;抵押权未通过上述方法得到保护时,抵押权人可以抵押人为被告提起民事诉讼,也可以征收补偿部门损害抵押权为由提起侵权诉讼。征收拆迁工作中,拟征收拆迁区域内是否存在抵押,征收补偿部门应通过房产登记部门的协助做到胸中有数,对被征收人补偿安置的同时,衔接好抵押权保护。
二、抵押权人的权利行使
其一,抵押权人作为他项权权利主体,无权干预所有权人选择补偿安置方式。产权调换还是货币补偿由被征收房屋所有权人说了算,但是,实现这一权利受到抵押权的制约。从《城市房地产抵押管理办法》第38条规定来看,抵押权人没有干预被征收拆迁人选择安置补偿方式的权利,抵押人有通知抵押权人的义务。根据责任政府、信赖政府的要求,政府征收补偿安置时,应当确保抵押权得到有效保护:双方可以重新设定抵押房地产,也可以依法清理债权债务,解除抵押合同。抵押权人作为利害关系人对政府作出的有关征收的具体行政行为可以依法提起行政诉讼。
其二,抵押权需在法定期限内行使。《物权法》第202条规定:“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权;未行使的,人民法院不予保护。”可见,抵押权人应当在主债权诉讼时效期限内积极行使自己的权利,否则,人民法院就不予保护,丧失胜诉权。在征收拆迁中,征收补偿部门有义务向房地产登记部门核实被征收房屋存在抵押的情况,并在征收补偿中衔接好抵押权的实现。在征收拆迁中抵押权受到侵害,抵押权人可以在诉讼时效内向抵押人主张抵押权,也可以向征收补偿部门主张抵押权侵权损害赔偿。
其三,征收拆迁补偿安置致使抵押物价值明显减少,抵押权人可以寻求法律救济。在征收资不抵债的国有企业房地产时,征收主体与被征收人如存在恶意串通、低价补偿、损害抵押权人利益的嫌疑,抵押权人可以选择私法救济,也可以选择公法救济。《物权法》第193条规定:“抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的,抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押财产价值减少的,抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值,或者提供与减少的价值相应的担保。抵押人不恢复抵押财产的价值也不提供担保的,抵押权人有权要求债务人提前清偿债务。”《城市房地产抵押管理办法》第39条规定:“抵押人占用与管理的房地产发生损毁、灭失的,抵押人应当及时将情况告知抵押权人,并应当采取措施防止损失的扩大。抵押的房地产因抵押人的行为造成损失使抵押房地产价值不足以作为履行债务的担保时,抵押权人有权要求抵押人重新提供或者增加担保以弥补不足。抵押人对抵押房地产价值减少无过错的,抵押权人只能在抵押人因损害而得到赔偿的范围内要求提供担保。抵押房地产价值未减少的部分,仍作为债务的担保。”由此可以看出,在抵押人主动减少抵押物价值时,抵押权人的私法救济途径是:请求停止行为;请求恢复抵押财产的价值或者提供担保;请求债务人履行债务。根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第12条规定,“与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织对该行为不服的,可以依法提起行政诉讼”。抵押权人的公法救济途径是:就政府征收的具体行政行为申请行政复议或者提起行政诉讼。为了避免抵押物价值减损的嫌疑,政府在征收国有企业房地产时,应当更加规范化操作。
三、征收补偿中抵押权的顺位
抵押权顺位,是指在同一财产上设定了多 个抵押之后,各个抵押权所具有的优先受偿的先后次序。《物权法》第199条规定,同一财产向两个以上债权人抵押的,拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿:(一)抵押权已登记的,按照登记的先后顺序清偿,顺序相同的,按照债权比例清偿;(二)抵押权已登记的先于未登记的受偿;(三)抵押权未登记的,按照债权比例清偿
。从该条规定来看,抵押权的顺位很容易理解。但问题是现实中会经常遇到设定在前的抵押权所担保的债权并不一定首先到期,如果设定在前的抵押权所担保债权的清偿期限后于设定在后的抵押权所担保债权的清偿期限,而后一债权又未获清偿,应如何就抵押物的价值进行受偿?如果处理不好这种关系,引起抵押权人之间的纠纷,将会影响征收拆迁工作的顺利进行。征收拆迁中常遇到的抵押权均是债务履行期限未届满的,征收拆迁补偿中,均需要保护各自抵押权。可以协商保护抵押权,无法达成协议的及时作出征收补偿决定,将补偿金提存或交受理法院处置,暂不支付给被征收人,抵押权顺位由法院依法确定。 四、征收拆迁中抵押权保护方式
在设定抵押房屋的征收补偿中,如何保护抵押权人的利益?下面分别就被征收人的三种补偿安置方式具体分析抵押权人的权利保护方式。
其一,货币补偿。《物权法》第174条规定:“担保期间,担保财产毁损、灭失或者被征收等,担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。”此优先受偿是指抵押人可以就抵押财产的代偿物(价金)优先分配,而不必与普通债权人或后位抵押权人按债权比例分配该抵押财产的价金。在征收拆迁补偿中,即指当抵押的房地产被征收时,对征收拆迁的补偿金,抵押权人有优先于其他普通债权人受偿的权利。被征收房屋为抵押物时,按照市场评估价进行货币补偿,此时,货币补偿与被征收房屋存在等价交换。根据《物权法》第191条规定,在被征收人获得货币补偿后,抵押权人可以对抵押人取得的补偿金优先受偿,也可以提存。
其二,现房安置。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第21条规定:“拆迁补偿的方式可以[ lunwen.nangxue.com]实行货币补偿,也可以实行房屋产权调换。”征收拆迁可以采取现房安置,根据补偿安置合同办理安置房屋所有权转移登记,同时,办理抵押登记。这样,被征收拆迁人获得了现房安置,既保护了被征收拆迁人的利益,又通过变更抵押登记保护了抵押权人的利益。
其三,期房安置。许多征收拆迁项目中被征收拆迁人选择期房安置,此时,被征收拆迁房屋需要拆除,而安置房屋尚无踪影,如何保护抵押权人的利益?安置期房相当于预购商品房,根据《房屋登记办法》第67条规定,安置期房可以办理期房抵押权预告登记,这样就将设定抵押房屋的征收拆迁与抵押权保护有效结合起来了。
五、被征收房屋设定抵押且被法院查封的征收补偿
一、征收部门签订补偿协议时享有行政优益权
行政优益权是国家为确保行政主体有效行使职权，切实履行职责，圆满实现公共利益的目标，而以法律法规等形式赋予行政主体享有各种职务或物质上优益条件的资格。例如，合同内容单方决定权、设立奖励权、合同履行指挥权、单方变更与解除权、动用强制权、违反合同制裁权。
房屋征收补偿决定作出后，房屋征收部门要做的工作就是与被征收人订立补偿安置协议，内容包括补偿方式、补偿金额、产权调换房屋的地点和面积、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项。但是，如果征收部门与被征收人达不成征收补偿安置协议的，由征收部门提请作出征收决定的市、县人民政府根据征收补偿方案作出补偿安置决定，这是对“钉子户”的制衡，体现了征收具有强制性，也体现了征收部门享有行政优益权，通过补偿决定可以促进补偿协议的签订，此乃“以决定促进协议”之妙处。补偿协议与补偿决定相比，更有利于被征收人的权利保障。首先，征收补偿协议是当事人之间的合意，双方当事人可在签订补偿协议的过程中，反复协商或讨价还价，无疑被征收人的利益会得到充分考虑；而且被征收人会相信自己的利益已得到了充分考虑，所以其精神需要也得到满足、人格得到尊重。其次，由于补偿协议与一般合同相比，具有行政优益权的特点，行政主体征收部门往往会在补偿协议中给予被征收人奖励及其他优惠条件，这意味着其中的可期待利益也增大很多。从被征收人权利保障和社会和谐角度考虑，国家提倡通过补偿协议解决征收补偿。当然因此也就对征收部门提出了一定的要求，例如，只能为公共利益而向所有被征收人提供公平、公开的补偿优惠标准及奖励办法等。《征收条例》对征收安置部门的行政优益权规定缺失，动用强制权、违反合同制裁权没有做出应有的规定。这就需要对《行政诉讼法》作扩大解释，征收部门可以作为原告提讼，以诉讼中先予执行代替动用强制权，以法院判决被征收人承担诉讼费代替违反合同制裁权。根本解决行政有益权问题期待《行政诉讼法》的修订以及《行政程序法》的出台。
二、征收补偿协议系行政合同
《城市房屋拆迁管理条例》规定的拆迁补偿协议是由平等主体的拆迁人与被拆迁人签订的协议，属于典型的民事合同，受《合同法》和《城市房屋拆迁管理条例》调整。《征收条例》第25条第2款规定：“补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提讼”。规定了司法救济，却没有明确该协议的性质。笔者认为征收补偿协议属于典型的行政合同。所谓行政合同，是指行政主体之间，行政主体与公民、法人或其他组织之间，为实现行政管理目的，依双方意思表示一致，而确立、变更或消灭相互权利义务的协议。行政合同具有以下特征：1.行政合同的当事人一方必须是行政主体；2.行政合同的目的是为了实现国家行政管理目标；3.行政合同的双方意思表示必须一致；4.在行政合同的履行、变更或解除中，行政主体享有行政优益权。因此，行政合同是代表公益的政府或机关与代表私益的私人为完成社会公共产品的供给，以保障公共利益的维持与增进而进行博弈、协商所达成的一种契约。
现将征收补偿协议与行政合同的特征进行对照：1.征收补偿合同的当事人一方是政府的征收补偿部门，属于行政主体；2.征收补偿合同的目的是为了实现公共利益需要的房屋征收，即为实现行政管理目标；3.征收补偿合同是在双方达成一致意见的情况下签订的；4.在征收补偿合同的履行、变更或解除中，征收部门享有行政优益权。因此，征收补偿合同完全具有行政合同的特征，应当作为行政案件审理。在《行政程序法》(征求意见稿)中，将行政合同写入其中，代表了先进法治理念发展的方向。在行政程序法颁行之前，人民法院应在程序上依照《行政诉讼法》，参照《民事诉讼法》，允许行政机关作为行政合同的原告；在实体上可以依照单行行政法律法规，参照《合同法》对行政合同进行审理。
三、征收补偿协议的效力判断
征收补偿协议的效力包括形式上的效力和实质上的效力。形式上的效力是指征收补偿协议一经征收部门与被征收人达成合意，即被推定合法，具有限制和约束征收部门和被征收人的法律效力，未经法定程序不得任意变更和撤销。这表明了征收补偿协议的行政属性，体现征收补偿协议的公定力、确定力、拘束力和执行力，但它只具有相对的效力，其理论依据是征收补偿协议是行政法规授权的、作为公共利益征收的实施部门所作出的一种合法的真实意思表示，目的在于有效维护公共利益以实现征收的目的，是行政法规对征收部门和征收补偿协议的尊重和信任，也是维护行政权正常运行的必然要求。征收补偿协议的实质效力是征收部门与被征收人达成的合意符合法律精神，能得到法律的确认与保护，具有绝对的效力，它是法律对双方合意的一种肯定性价值判断，违反协议必将受到法律的制裁。判断征收补偿协议是否有效，应遵循合法性原则，具体包括下列要件：
1.主体要件，即签订征收补偿协议的主体一方必须是征收补偿部门，根据职权法定原则，其他部门无权签订；另一方必须是被征收入，根据“家事权”不适用不动产原则，当被征收房屋存在夫妻共有时，夫妻双方必须同时参加协商并签字或者书面授权委托。根据《物权法》第174条的规定，征收导致抵押权灭失所取得的赔偿金、补偿金优先实现抵押权，因此，抵押房屋被征收的，还需抵押权人签订协议。
2.职权要件，即签订征收补偿协议必须是征收部门，其享有征收补偿的法定职权。根据《征收条例》第5条规定：“房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的”。显然，房屋征收部门也不得以营利为目的，因此房屋征收部门应当是全额财政拨款的行政机关或者事业单位。《征收条例》授予征收部门决定征收补偿协议主导性权利内容的相应法定职权，必须在征收补偿方案的框架内、享有较小自由裁量权的范围内签订补偿协议。
3.内容要件，即征收补偿协议的内容必须合法、适当、真实，合法是指补偿协议的主导性权利内容必须具有法定的依据，符合法律规范，符合征收补偿方案，没有明确规定不得随意设置和限制被征收人的权利和义务，体现“行政活动必须有法律依据”的法律保留原则；适当是指征收补偿协议的从属性权利必须公正合理，符合实际，不得畸高畸低，不得显失公平；真实是指征收补偿协议达成的合意必须是双方真实的意思表示，不能在被征收人受欺诈或重大误解的情况下签订。在新旧条例衔接中，需要考虑小缝隙对接或者无缝隙对接，防止适用新旧条例产生较大补偿差距、出现不必要的“动荡”，实现补偿的纵向公平。
4.程序要件，即征收补偿协议的签订必须符合法定的程序，违反法定程序签订的征收补偿协议是无效的行政合同。根据《征收条例》第24条第2款规定：“市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理”。对于无证房屋，首先需要规划确认、城市管理综合执法部门处理、房屋登记部门进行初始登记后，才能签订补偿协议。否则就会造成国有资产流失，属于。
5.形式要件，即征收补偿协议必须具备书面形式，不能是口头形式。为实现征收过程公开、补偿结果公开等全面的政府信息公开，条件具备的，可以建立征收补偿网络签订系统进行备案。
四、征收补偿协议的违约责任及司法救济
1.征收补偿协议的违约责任。征收补偿协议违约是指征收补偿部门或者被征收人违反征收补偿协议的约定，侵害受法律保护的行政合同法律关系的行为。它包括四个方面的要件：主体要件即限于签订征收补偿协议的征收补偿部门或者被征收人；主观要件即违约方必须具有主观过错；客体要件即行政合同关系；客观要件即只要有违约行为，不论有无损害事实均构成违约。征收补偿部门违约责任的性质是行政责任，它是以严格责任为归责原则，即只要出现违约行为，就推定存在主观过错，如举不出免责的理由的证据便应承担违约责任，也符合《行政诉讼法》关于行政机关承担举证责任的原理。行政合同违约的后果可从两方面理解：一方面，被征收人违约，由于行政优益权的存在，征收部门不仅可要求其继续履行，还可以通过诉讼对其进行制裁，但是，《征收条例》对被征收人违约缺乏直接行政命令的相关条款，相反倒是规定了可以向人民法院提讼。另一方面，对于征收部门违约如果涉及合同主导性权利义务，由于此多系公共利益和公法权益，被征收人是私法权益，在违法的前提下，可以要求继续履行协议；征收部门在未违反合法性原则和公平原则的前提下违约，被征收人只能要求征收部门进行赔偿而不能要求继续履行，且赔偿范围只能是现实利益的损失而非期待利益的损失，这也与《国家赔偿法》立法精神相符。
2.征收补偿协议的实体和程序的准据法。根据《征收条例》第25条第2款规定：“补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提讼”。征收补偿协议的双方当事人都可以，法院进行违约性审查的目的是合理界定双方的责任，违约性审查包括违反约定义务、违反诚实信用原则产生的附随义务，违约补救方式的法律可以适用《合同法》的相关规定。在我国尚未出台行政程序法之前，从违约责任的审查反推征收补偿协议签订的实体准据法包括《征收条例》、《合同法》以及地方性法规；《行政诉讼法》规定，提起行政诉讼的原告仅限于行政相对人，《征收条例》虽然规定了征收部门可以，但是，原告资格问题属于《立法法》中规定的法律保留事项。在最高人民法院制定非诉执行司法解释或者《行政诉讼法》修订时，可以在非诉强制执行的条款中增加规定：“行政合同订立后，公民、法人或者其他组织，既不按合同约定履行又不在法定期限内向人民法院提起行政诉讼的，行政机关可以申请人民法院强制执行”。而在最高人民法院制定非诉执行司法解释或者《行政诉讼法》修订之前，征收部门可以依据《行政诉讼法》、《民事诉讼法》、《征收条例》的规定，向人民法院提起行政合同纠纷的行政诉讼。
3.征收补偿协议诉讼的法律适用及裁判方式。行政合同在理论界普通认可，但司法实践中却鲜见，法律、法规、最高法院的司法解释也无明确规定，行政合同的法律适用在目前已成“盲区”。但我们知道，行政合同是种特殊的行政行为，它始终具有合同法律关系与行政管理法律关系的双重特征，是公法与私法规则的有机结合，理应受到行政法与民法的双重调整。因此，在审理行政合同案件时应同时适用行政法律规范与民事法律规范两种法律规则。但征收补偿协议本质上属于征收部门为实现征收目的而作出的公法行为，与公共利益的征收息息相关，所以在诉讼中首先应适用《征收条例》等行政法律规则对其主导性权利义务进行合法性审查以确定补偿协议的效力，体现合法性审查原则，然后在诚实信用等从属性权利义务方面适用《合同法》等民事法律规则进行裁判。对于行政合同的裁判方式，可根据最高法院《关于执行(中华人民共和国行政诉讼法)若干问题的解释》第57条、第58条的精神，首先对补偿协议的效力进行确认判决；然后基于违约行为对当事人的诉讼请求进行给付判决，可以判决继续履行，也可以判决支付违约金或赔偿金。此外针对征收部门行使行政优益权的行为还可以判决撤销或者维持。
【关键词】 城市；房屋拆迁补偿；利益
中图分类号：D92文献标识码：A文章编号：1006-0278(2012)04-059-01
从2001年国务院常务会议修改了《城市房屋征收管理条例》到2011年公布的《新条例》，国家一直在不断的完善拆迁补偿制度，但美中不足的是，我国城市房屋拆迁补偿制度还存在着评估机构缺乏公正性、补偿标准过低等问题。
一、城市房屋拆迁补偿制度的缺陷剖析
（一）拆迁估价委托人的确定不够公正
首先，拆迁估价委托人的确定缺乏公正性。委托人的确定有三种方式，分别为由拆迁人和被拆迁人共同协商确定，可这种方法的弊端是，被拆迁人很多的情况下，协商成本过高，很难达成一致意见；由拆迁人委托，可反对的被拆迁人占总人数的一半以下，这种方式看起来比较实用，其实，在国民法律意识薄弱，对不公现象偏好选取找熟人的方法解决的大环境下，被拆迁人的利益还是很难得到保障；抽签决定，这是看起来最公平的决策方法，但参与抽签的人员以及在抽签范围内的评估机构的确定都有可能被拆迁方操纵。
（二）评估机构的确定缺乏独立性
我国房地产估价师制度导致比较突出的寻租现象的发生。随着房地产业的迅速发展，房地产评估机构也如雨后春笋的出现，在竞争激烈的评估市场中，评估机构的业务多少很大程度上取决于与拆迁人的关系好坏，所以，一旦得到拆迁人的委托，便屈从于拆迁人的压力，而拆迁人在寻求利益最大化的驱动下，就会最大限度的压榨被拆迁人的利益，这被拆迁人是非常不公平的。
（三）价格评估的救济制度不完善
虽然《新条例》中改善了我国的房屋征收补偿的救济途径，规定了我国的征收补偿纠纷的两种途径，即行政救济和民事救济，但是，由于房屋征收部门本身就是政府的一个职能部门，拆迁补偿又要由政府来裁决，使得行政裁决不自主的就占据了主导地位；加之行政与民事救济途径界定不清，就使被征收人不得不回到“以民之微力抗政府之强威”的原始状态。在这种所谓的救济制度下，被拆迁人的合理权益很难得到保障。
（四）补偿范围、价格不合理
《新条例》一定程度上完善了拆迁补偿制度，但仍然存在不足之处。
首先，征收补偿范围过窄。在房屋征收过程中，被征收人不仅丧失了房屋及其附属物的所有权，还包括承载房屋的土地使用权，以及因房屋征收所带来的经济损失和情感伤害等。但《新条例》第十七条规定的房屋征收补偿只包括：“（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。”对承载房屋的土地使用权、生活成本提高、情感伤害及其他经营性损失却没有包含在内。
另外，虽然《新条例》第十九条规定，“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”但这其中也存在问题，房屋征收决定生效之日离拿到补偿款还有一段距离，而现在房地产价格即使在严厉的调控下也保持着增长，这对拿到补偿款再去重购新房的被征收人是不公平的。
二、进一步完善城市房屋拆迁补偿制度
鉴于补偿评估机制存在上述问题，为了更好的进行城市化，有必要对这些弊端加以矫正，评估制度的发展包括以下内容：
（一）评估机构的选择
评估报告决定了拆迁补偿的结果，所以评估机构的选址是至关重要的。本文认为，我国可以借鉴美国的双向评估制度，由被拆迁人和拆迁人分别选择评估机构，然后由各自的评估机构对房产进行评估，并作出自己的评估报告。如果结果悬殊，就交由陪审团来最终裁决，一般是按照被拆迁人的评估结果裁定的。这样既能够做到客观公正又能保证被征收人的合法权益。
（二）健全补偿救济制度
拆迁补偿的评估结果对被拆迁人的利益有直接影响，因此，健全补偿救济制度就成为一项很重要的工作。被拆迁人对评估结果有异议的可以向评估机构咨询，也可以另行委托别的评估机构，但本文认为，应逐步完善相应的法律法规，给予被拆迁人提起仲裁或民事诉讼的权利。
（三）落实听证会制度
建设部为了解决拆迁过程中听证程序流于形式的问题，出台了《房屋拆迁听证办法》，规定房屋拆迁过程中必须听取被拆迁人的意见，但如何确保听证信息的透明化、公开化以及信息的平等性就很难操作。王克稳认为“在正事做出征收决定前应依法举行听证会，广泛征求相关利害关系人的意见，然后在此基础上公示征收决定，明确征收对象、征收范围、征收时间、征收方式等。”
【关键词】房屋征收；补偿标准；分析
0.引言
我国土地实行的是社会主义公有制管理，土地归国家和集体所有，存在土地所有权和土地使用权分离的问题，进而造就了房屋征收这一特有的制度。根据土地所有人和房屋占用范围的不同，这一制度包括国有土地上房屋征收制度和集体土地上房屋征收制度两种[1]。随着我国城市化的不断扩张，城市中可以利用的土地日趋饱和，政府部门可以回收利用的国有土地也越来越少，城市的范围逐渐向农村扩张，随之出现了大量集体土地上房屋征收行为。但目前我国的集体土地上房屋征收中还存在法律不健全、补偿混乱等问题，征收过程中的矛盾和冲突日益突出，农民的损失十分惨重。加强对集体土地上房屋征收补偿的研究，并加快相关立法进程是当前农民的迫切需求。
1.集体土地上房屋征收补偿标准的影响因素
集体土地上房屋征收补偿标准是房屋征收补偿中的重要组成部分，它和征收补偿原则、补偿范围和补偿方式等都有一定的关系。从宏观角度来看，集体土地上房屋征收补偿标准的影响因素主要有以下几个方面。
1.1征收补偿原则的影响
土地征收是为了满足国家公共利益的需求，强制性取得被征收者土地房屋所有权的行为[2]。征收过程中被征收者丧失了不动产的所有权，因而承担了比普通民众更大的负担，也为公共利益做出了很大的牺牲。为了保障被征收者和普通民众之间的平衡，必须给予被征收者一定的补偿。分析各国和地区立法的不同，征收补偿原则可以大致分为：完全性补偿、适当性补偿和公平补偿三类。我国现有的立法中还没有对征收补偿原则做出统一的规定，《宪法》中虽然肯定了征收补偿的作用，但并没有明确规定征收补偿的原则，导致很多地方出现了征收补偿原则不统一，实际使用混乱等情况。
1.2征收补偿范围的影响
很多国家和地区对征收补偿范围的规定比较宽泛，例如美国的不动产征收范围不仅包括不动产本身，还包括不动产的附加产物和与地产相关的无形资产等。我国国有土地上房屋征收补偿范围中包括了房屋价值、搬迁损失和临时安置补偿这三个方面，可以说是立法上的一大进步。但是该立法中对土地使用权和划拨土地使用权这两者没有进行区别划分，很多学者对此存在争议。部分学者认为，集体土地上房屋征收应该有别于国有土地上房屋征收，对集体建设中的土地使用权区别对待，如果可以无偿获得集体建设用地的使用权，对土地使用权的终止不需要进行补偿，反之，就需要增加土地征收补偿的金额。但笔者认为，不论集体建设用地的获取是有偿还是无偿，都是用易物权的行为，征收作为剥夺他人财产权的行为，应该给予相应的赔偿，并纳入征收补偿的范围中。
1.3征收补偿办法的影响
我国的土地征收补偿主要以多种费用的形式体现，其中征地的补偿包括土地补偿、临时安置补助和农作物补偿等。集体土地上房屋征收补偿管理办法主要由各级政府规定，农村地区和城市远郊一般采用迁建安置的方式，进行宅基地建房，按照房屋拆迁成本进行补偿，宅基地征收按照当地规定的征收标准。城乡结合部和城中村一般不安排宅基地建房，主要通过实物和货币补偿，由政府提供安置房或者被拆迁者自行购房。
2.集体土地上房屋征收补偿标准的确定方法
2.1房屋价值补偿标准的确定
集体土地上房屋征收中的非住宅房屋，集体建设中的土地使用权具有一定的限制流转性，很难评估它自身的价值。可以采用区分是否搬迁重建的方法确定补偿标准，需要搬迁重建的非住宅房屋，应该聘请相关专家进行重置成本评估，以确定合理的补偿标准。对于提供土地重建安置的征收补偿，应该由资深房地产评估机构进行房屋价值评估，评估中去除土地使用权价值的补偿。
2.2临时安置和拆迁补偿标准的确定
相关法律规定，只有在征收房屋的情况下被征收者才能得到搬迁补偿；只有在符合产权调用补偿方式的基础上，被征收者用于产权调换的房屋在征收时无法按期交付时才能获得临时安置补偿。但是相关法律中对于搬迁和临时安置的具体补偿标准还没有做出明确规定。笔者认为，搬迁费和临时安置费在征收中支出中所占的比例并不大，聘用第三方评估机构并不经济。对此征收者和被征收者可以协商解决，如果协商不成可以聘请专业搬家公司进行搬迁，并由征收方提供周转房作为补偿。
2.3停业停产补偿标准的确定
停业停产补偿是指被征收者由于房产被征收，无法正常开展业务导致的损失，这种补偿和被征房屋属于集体土地或者国有土地没有直接关系。集体土地上房屋和国有土地上房屋的停业停产补偿标准可以一致[3]。停业停产损失包括两方面的内容，第一是由于停业停产导致被征收者失去了获取利润的机会，第二是征收过程中产生的费用，如仪器、设备和商品搬迁费用，以及停产期间员工的福利、工资等。补偿标准应该对相关的利润损失和必要的费用补偿进行分别设定，做出停产停业效益评估的指导性规定，避免政府由于执行不当损害了被征收者的合法权益。
3.结语
加强对集体土地上房屋征收补偿的研究，并加快相关立法进程是当前农民的迫切需求。国家应该针对集体土地上房屋征收中出现的问题，加强对相关立法的关注和重视。建立有法可依、公平公正的土地补偿操作机制，促进国家、集体和农民三方的利益达到平衡状态。
参考文献
[1]王达.征收补偿决定及其合法性审查[J].中国房地产，2011（21）.
（征求意见稿）
为妥善做好上饶市广信区2021年度罗桥棚户区（城中村）改造项目集体土地上房屋征收补偿工作，切实维护征收当事人的合法利益。根据有关法律、法规和该项目的实际情况，特制定本征收补偿安置方案：
第一条 征收范围
上饶市广信区罗桥棚户区（城中村）改造项目具体征收范围以该项目规划红线图为准。
第二条 征收组织实施部门
上饶市广信区人民政府负责本项目房屋征收与补偿的组织领导工作；
上饶市广信区房屋征收与补偿办公室和上饶市广信区征地办是本项目的实施部门；
罗桥街道办和相关村委会共同承担房屋征收补偿的具体工作。
第三条 征收期限
以上饶市广信区人民政府征收公告的期限为准
第四条 征收范围内不得实施下列行为
在上饶市广信区人民政府所确定征收范围和期限内，不得实施下列行为：
（一）新建、扩建、改建房屋；
（二）改变房屋和土地用途；
（三）办理房屋抵押、转让、租赁、分户；
（四）办理工商营业执照、税务登记等业务；
第五条 被征收房屋的编号
一栋房屋只能编一个号，编号要求清晰可见，严禁重复编号。
第六条 被征收房屋面积计算方法
房屋建筑面积计算办法按照国家《房产测量规范》（GB/T 17986.1-2016）和《建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013）执行。
第七条 被征收房屋的面积认定
被征收房屋的建筑面积原则上以房屋所有权证或者其它合法房产凭证记载的建筑面积为准；对证照不全或面积有争议的，按实测面积计算，测绘的原始报告（附照片）须报审核组审核，审核无误后再报县房屋征收与补偿办公室备案。
第八条 征收补偿
本次住宅房屋征收补偿，采取货币补偿和自行购买商品房两种方式。附属物及其它情况的建筑物、构筑物一律采取货币补偿。
一、住宅房屋
选择货币补偿的，其合法主体房屋征收补偿标准如下：
1.房屋重置价
框架结构 1200元/㎡砖混结构 1100元/㎡砖木结构 900元/㎡
2.区位价
综合本项目范围内被征收房屋所处区位，凡是选择货币化补偿的被征收户，被征收房屋主体建筑面积在货币补偿标准的基础上，每平方米再给予2200元补助。
二、住改非房屋
（一）沿各主大道已办理了工商营业执照和税务登记证、并正在从事生产经营活动达两年以上的一楼住改非房屋（将合法主体住宅房屋改为非住宅房屋使用），参照评估参考价予以货币补偿。
（二）乡道、村道及村庄里弄、小巷里面已办理了工商营业执照和税务登记证、并正在从事生产经营活动达两年以上的一楼住改非房屋（将合法主体住宅房屋改为非住宅房屋使用），按同等结构的房屋建筑面积上浮30%予以补偿；对于证件不齐全的实际经营户，结合现实情况，由项目指挥部另行研究，参照证照齐全者给予相应合理的补偿。
（三）住改非房屋面积按实际经营面积核算，二层及以上、负一层及以下部分一律不计住改非面积。
三、非住宅房屋
有合法批建手续的办公、生产、经营用房和养殖场，参照评估参考价予以货币补偿；对于证件不齐全的实际经营户，结合现实情况，由项目指挥部另行研究，参照证照齐全者给予相应合理的补偿。
四、其它住宅房屋
一层砖木结构的祖宅（俗称老三架）、层高超过4.5米（含4.5米）住宅房屋，按照其主体建筑面积的1.5倍予以补偿；对于一层超高的主体房，参照评估参考价给予补偿。
五、其它情况的建筑物、构筑物
（一）房屋主体框架已完工且完整封砖砌墙，但未安装门窗、水电及粉刷未到位的，按同等结构房屋重置价补偿标准扣15%（其中未装门窗扣6%，内外墙未粉刷扣6%，水电未到位扣3%）予以补偿；主体框架已完工，但未封砖砌墙或部分封砖砌墙按不超过主体建筑面积的80%予以货币补偿。
（二）基础已建到地面标高，但墙体未建的，以不超过同等结构房屋重置价的30%给予一次性货币补偿。
（三）坡屋顶补偿标准，屋脊高度在1.8米及以上的参照同等结构房屋的50%补偿标准给予一次性货币补偿；屋脊高度1.8米以下的参照同等结构房屋的30%补偿标准一次性货币补偿；对于顶层特殊结构的建筑物，参照评估参考价给予补偿。
（四）经相关职能部门认定属于违法建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿，如在征收期限内积极配合并主动拆除的给予70元/平方米的人工拆除补助，逾期不主动拆除的，由相关执法部门依法强制拆除。
六、附属物
棚（简易棚） 100元/平方米棚（钢结构） 200元/平方米棚（墙体棚） 360元/平方米
化粪池 2000元/个晒谷场 80元/平方米挡土墙 260元/平方米
围 墙 150元/平方米压水机 1000元/个水 井 3000元/个
公用水井或机井 12000元/座果树（挂果） 100元/棵普通树木（直径15-30厘米） 50元/棵
（直径31-60厘米） 100元/棵（直径60厘米以上） 150元/棵大毛竹 10000元/亩
小毛竹 6000元/亩沼气池 1000元/个
电话移机 158元/户有线电视移机 400元/户宽带网移装 200元/户
空调拆装费 300元/台（挂机）500元/台（柜机）太阳能热水器 3000元/台三相电 4000元/户
家用自建自来水（含井、泵、储水箱、水管、水塔等）4000元/套
特殊于上述的附属物或上述未列的附属物、设施等参照评估参考价予以补偿。
七、搬迁费、临时安置费、停产停业损失费补偿
（一）住宅房屋
1.搬迁费：选择货币补偿的，补偿搬迁费3000元/户；选择购买安置房的，补偿搬迁费两次，每次3000元/户，共计6000元/户；
2.临时安置费：被征收户选择货币补偿的，补偿临时安置费6个月，每月按900元/户计算；
（二）非住宅房屋
1.搬迁费：按生产经营用房的实际面积给予50元/平方米补偿，如房屋内有重型机械设备、精密仪器、大量货物等特殊情况的，则按实际费用给予补偿。因搬迁无法恢复使用的设备参照评估价予以补偿；
2.停产停业损失补偿费：
（1）补偿条件：被征收房屋具有房屋权属证明或者经有关部门认定为合法建筑；有合法有效的营业执照或者其他相关生产经营行政许可手续，且营业执照或者其他相关生产经营行政许可手续上载明的营业场所为被征收房屋；已办理税务登记并具有税负核定凭证；
（2）补偿标准：参照房屋征收前经营主体为商业和服务业的，按实际经营面积乘以系数0.06折算用工人数，补偿6个月，按上饶市从业人员最低工资协商确定；协商不成的和经营主体为工业生产的，委托相关专业评估机构评估确定；
（3）住改非房屋搬迁费、停产停业损失费的补偿，参照非住宅房屋的征收标准执。
八、 装修补偿
为能客观公正地对被征收主体房屋的装修进行补偿，依据装修市场材料价，并结合实际情况，特制定如下装修补偿参考价（装修补偿面积以实际装修面积为准，不含里弄小巷住改非上浮面积）：
补偿
标准
装修
等级
装修情况
500元/㎡
一级
1、墙面：高档墙漆
2、地面：高档复合地板或实木地板，花岗岩地面砖或釉面地砖
3、窗台：人造石
4、天棚：带造型或木线造型吊顶
5、门窗：塑钢窗、铝合金窗、木制门窗、墙裙、不锈钢防盗窗、纱窗
6、衣柜：固定式高档防水、防火材料衣柜
7、厨卫：双饰面板橱柜、高档洁具、防滑地砖、墙砖、铝扣板吊顶
350元／㎡
二级
1、墙面：中高档墙漆
2、地面：釉面地面砖、水磨石地砖、中高档实木或复合地板
3、天棚：石膏吊顶、木角线或塑料扣板吊顶
4、门窗：塑钢窗、铝合金窗、木制门窗、不锈钢防盗窗、纱窗
5、衣柜：固定式中高档材料衣柜
6、厨卫：中高档洁具、防滑地砖、中高档墙砖、塑料吊顶
200元／㎡
三级
1、墙面：白色腻子刮白
2、地面：水磨石地砖、低档面砖或水泥地
3、天棚：简单粉刷或塑料扣板吊顶
4、门窗：木制门窗
5、厨卫：锅灶、简单橱柜、水泥地或低档面砖
100元/㎡
四级
水泥地、白灰墙、木制门窗、锅灶
特殊于上述情况的，按评估价予以补偿。
第九条 奖励和补助
一、搬迁速度奖
被征收人在征收公告规定的期限内自愿签订征收补偿协议并搬迁完毕的，按下列时间节点给予被征收房屋合法主体建筑面积货币补偿价（不包含区位价部分）的奖励：20天内给予10%的奖励，21—30天给予8％的奖励,31—45天给予6％的奖励，超过规定搬迁期限的不予奖励。
二、签约期限奖励（住宅房）
凡在征收公告之前并在项目指挥部规定的时间内主动签约的被征收户，享受下列奖励及补助：
每户给予10万元的奖励。被征收房屋分户原则：在公安机关办理了户籍登记的本征收范围内常住户口、达婚龄男性并具备完全民事行为能力与有独立经济能力、享受本村集体资产分配的成员家庭作为分户准入条件。
分户认定实行申请、审核、公示制度；由罗桥街道办和相关村委会严格把关，由项目指挥部研究决定具体的分户原则。
三、放弃安置奖
综合本项目被征收房屋所处地段和安置地段等因素，为鼓励被征收人选择货币补偿，凡是选择纯货币化安置的被征收户,被征收房屋主体建筑面积在享受其他补偿的基础上，按面积实行以下阶梯式奖励：
1.面积在350平方米以内的部分（含350平方米），给予奖励1000元/平方米；
2.面积在 350平方米至 600平方米（含600平方米）之间的部分，给予奖励700元/平方米；
四、被征收房屋差异化奖励
被征收户在罗桥街道集体土地上只有唯一一处350平方米之内的房屋，房屋权属明确的以权属登记证为准，房屋权属不明确的实行申请、审核、公示制度，由罗桥街道办和相关村委会严格把关，本着公平、公正、从严把关、实事求是的原则，予以差异化的奖励。
（1）面积小于等于100平方米的，奖励不超过15万元；
（2）面积大于100平方米小于等于200平方米的奖励不超过12万元；
（3）面积大于200平方米小于等于300平方米的奖励不超过10万元；
（4）面积大于300平方米小于等于350平方米的奖励不超过5万元；
（5）空心房不享受面积差异化奖励。
五、补助
对于特殊群体人员，从人文关怀的角度出发，对高龄老人（年龄在70周岁以上者）、生活不能自理人员、残疾人员、患重大疾病等困难家庭，由本人提出申请，提供相关的证明材料，由罗桥街道办和相关村委会严格审核把关，给予每户5万元以内（含5万元）的特殊群体困难补助。
第十条 社会保障
被征收人房屋被征收后，其子女可选择继续在原户籍所在地按原招生办法入学，或者在迁入户籍所在地或租住地教育行政部门划片招生的就近学校入学。
对符合城市居民最低生活保障范围的困难家庭，因居住地发生变化造成人户分离的，在征收补偿完成1年内，凭迁出地民政部门出具的证明材料，由迁入地民政部门审查核定发放最低生活保障金。1年后，按规定向迁入地民政部门提出申请。
因征收迁移的居民在就业、培训、医疗、社会保障等公共服务方面，既可选择迁出地的居民待遇，也可以选择迁入地居民待遇。
第十一条 房屋拆除
为杜绝房屋拆除中的安全隐患，被征收房屋腾空后，拆除工作由罗桥街道办组织实施。承担房屋拆除工程的企业应当具有施工企业资质等级并对施工安全负责。被征收人和其它单位不得擅自拆除，以确保安全。
第十二条 法律责任
一、房屋征收工作人员在房屋征收补偿工作中，滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责人员，依法处理；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
二、被征收人以暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收补偿工作，或以不正当手段骗取补偿安置及奖励资金，依法给予治安管理处罚，构成犯罪的依法追究刑事责任。
三、贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评、给予警告；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依规、依纪给予处分。
一、征收与补偿原则
房屋征收与补偿遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则，对被征收人给予公平补偿。
二、征收范围
为公共利益的需要，根据《中华人民共和国城乡规划法》等有关法律的规定，在市区旧城区、工矿企业棚户区、危旧住宅区、基础设施落后等区域确定的具体改造范围。
三、征收部门和实施单位
区人民政府确定区土地房屋征收办公室为区棚户区（危旧房）综合改造范围内国有土地上的房屋征收部门，由房屋征收部门委托相关街道办事处（镇人民政府）为旧城区棚户区（危旧房）综合改造房屋征收实施单位，委托工矿企业（单位）主管部门为工矿企业（单位）棚户区（危旧房）综合改造房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。
四、征收补偿签约期限
征收补偿签约期限自区人民政府房屋征收决定公告之日起90天内。
五、征收补偿实施程序
（一）宣传发动。区人民政府作出房屋征收决定并予以公告后，房屋征收部门和房屋征收实施单位在房屋征收范围内开展房屋征收与补偿的宣传和解释工作。
（二）调查登记。在房屋征收实施前，房屋征收实施单位组织对征收范围内的房屋权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果在房屋征收所在社区向被征收人公布。
1、有房屋产权证的，房屋建筑面积、用途等以房屋产权证载明的为准。对证载面积有异议的，可申请有资质的房屋测绘机构测绘，并按新认定的面积予以补偿，测绘费用由申请人承担。
2、未经登记的建筑，由房屋征收实施单位会同规划建设、房产、国土等部门依法依规进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑的，建筑面积须经有资质的房屋测绘机构测绘确定，并按确定的面积予以补偿，测绘费用由被征收人承担；对认定为违法建筑的，不予补偿。
（三）签订征收协议。征收部门房屋征收协议签订通告后，房屋征收部门与被征收人依照本方案规定就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立房屋征收补偿协议并发放协议签订序号。
1、房屋征收部门与被征收人在本方案确定的征收补偿签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请区人民政府按照本方案作出补偿决定，并在房屋征收所在社区予以公告。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
2、被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁交房的，由区人民政府依法申请人民法院强制执行。
（四）发放补偿资金、搬迁交房。房屋征收部门按协议对被征收人予以补偿后，被征收人在协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁交房。
（五）发放补助、奖励资金。在被征收人完成搬迁交房并经房屋征收实施单位验收合格后，由房屋征收部门发放补助、奖励资金，由房屋征收实施单位发放选房序号。
（六）过渡与安置。根据协议的约定给予过渡与安置。
（七）资料归档。房屋征收工作结束后，收集、整理房屋征收补偿资料，按户建立征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。
六、征收补偿、补助及奖励
对被征收人给予被征收房屋价值的补偿，因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿和因征收房屋造成的停产停业损失的补偿，并给予一定的补助和奖励。
被征收房屋价值按房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格计算。被征收房屋的价值由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。
（一）私产房的征收
私产房产权人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
1、货币补偿：对私产房产权人按被征收房屋的价值实行货币补偿。
2、产权调换
（1）被征收人选择房屋产权调换的，区人民政府提供等面积房屋用于产权调换，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。对被征收房屋价值高于用于产权调换房屋价值的，由房屋征收部门向被征收人结算差价；对被征收房屋价值低于用于产权调换房屋价值的，由被征收人向房屋征收部门结算差价。
在产权调换中，因户型差异，提供用于产权调换的住宅面积超出应安置面积10%（含10%）以内的部分，按2202元/平方米由被征收人向征收部门结算，超出10%以上部分及安置后的剩余面积按交房时同地段普通商品房市场价格结算；提供用于产权调换的店面、写字楼等营业性非住宅面积超出应安置面积部分按交房时同地段同类营业性非住宅市场价格结算。市场价格由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。
3、搬迁及临时安置的补偿
（1）搬迁费：
①选择货币补偿的，按主房屋面积5元/平方米的标准给予被征收人搬迁补偿。不足750元/户的补足到750元/户；
②选择产权调换的，按主房屋面积10元/平方米的标准给予被征收人搬迁补偿。不足1500元/户的补足到1500元/户。
（2）临时安置费：
对选择产权调换的住宅被征收人，按主房屋面积给予8元/平方米·月的临时安置费，不足800元/户·月的补足至800元/户·月；临时安置费自被征收人搬迁交房之日起至安置房交房后三个月止。
过渡期不超过36个月。如因房屋征收部门原因致使过渡期限延期的，自逾期之日起每月给予2倍的临时安置费。
4、房屋安置：实行期房安置。
（1）安置对象：选择产权调换的被征收房屋产权人。
（2）安置原则：
①按规划要求，实行就地或就近相对集中安置；
②在规定时间内完成搬迁交房的,按地块以“谁先签订协议，谁先选房”的原则选择安置房；
③附属房不予安置；
④被征收人符合住房保障条件的，优先给予住房保障。被征收家庭房屋面积不足40平方米且符合住房保障条件的，选择货币安置的，可在廉租房或公租房中安置；选择产权调换的，可将安置面积补足至40平方米，面积差额部分按2202元/平方米由被征收人向征收部门结算。
⑤被征收人按被征收房屋与提供用于产权调换房屋面积最接近值的原则选择安置房。
（3）安置房屋户型（面积）：一室一厅（40平方米左右）、二室一厅（50平方米左右）、二室二厅（60、80平方米左右）、三室二厅（100、120平方米左右）。
5、补助及奖励
（1）选择产权调换的，凡在征收补偿签约期限内完成协议签订并搬迁交房，对被征收房屋价值低于用于产权调换房屋价值的，差价部分作为征收部门对被征收人的奖励，予以免交。超出征收补偿签约期限的，差价部分不予奖励，由被征收人向征收部门结算。
（2）选择产权调换或货币补偿的，凡在征收补偿签约期限内完成协议签订并搬迁交房，依据被征收主房屋面积，按框架结构100元/平方米、砖混结构60元/平方米、砖木结构20元/平方米、土木结构10元/平方米，对被征收人给予补助。
（3）选择产权调换的，按被征收主房屋面积给予300元/平方米的安置房装修补助。
（4）选择产权调换或货币补偿的，凡在协议签订通告规定期限内，对被征收人按被征收主房屋面积，第1—10天签订协议并搬迁交房的奖励300元/平方米；第11—20天签订协议并搬迁交房的奖励260元/平方米；第21—30天签订协议并搬迁交房的奖励220元/平方米。超过30天的不予奖励。
补助、奖励资金按实际搬迁交房时间计算，凭搬迁交房验收单发放。
（二）政府直管公房的征收
1、对被征收产权单位房屋价值的补偿
对产权单位按被征收房屋的价值实行货币补偿。
2、对承租人的搬迁补助及奖励
补助及奖励对象：与政府公房管理部门签订了房屋租赁协议，且仍在所承租公房居住的承租人。发生了转租、转让或房屋空置的不予补助、奖励。
（1）搬迁补助：
①在廉租房直接安置的，按承租房屋面积5元/平方米的标准给予搬迁补助。不足750元/户的补足到750元/户；
②在公租房安置，廉租房过渡的，按承租房屋面积10元/平方米的标准给予搬迁补助；不足1500元/户的补足到1500元/户。
（2）对符合承租保障性住房条件的承租人自愿放弃承租保障性住房的，按6000元/户的标准给予一次性补助。
（3）对政府直管公房承租人，凡在协议签订通告规定期限内，第1—10天签订协议并搬迁交房的奖励6000元/户；第11—20天签订协议并搬迁交房的奖励5000元/户；第21—30天签订协议并搬迁交房的奖励3000元/户；超过30天的不予奖励。
补助、奖励资金按实际搬迁交房时间计算，凭搬迁交房验收单发放。
3、保障性房屋安置
（1）安置对象：被征收政府直管公房内符合廉租房或公租房安置条件的承租人。有下列情形之一的不予安置：
①所承租公房已发生转租、转让的；
②享受了政府廉租房、公租房的；
③已购买商品房、经济适用房、房改房、集资房的。
（2）安置原则：
①政府直管公房承租人符合廉租房申请条件的直接在廉租房中安置；符合公租房申请条件的在公租房中安置，在廉租房中过渡；
②在规定时间内完成搬迁交房的,按地块以“谁先签订协议，谁先选房”的原则选择安置房；
③附属房不予安置。
（3）安置户型（面积）：按照所建成的廉租房或公租房户型（面积）。
（三）企业（单位）自管公房的征收
1、对被征收产权单位、产权人房屋价值的补偿
（1）对非住宅产权单位按被征收房屋的价值实行货币补偿。
（2）对已参加房改获得全产权的房屋和集资房的征收，按本方案私产房征收补偿执行；对已参加房改仅取得部分产权房屋的征收，按照有关规定完善产权后，按本方案私产房征收补偿执行。
2、对承租人的搬迁补助、临时安置补助及奖励
补助及奖励对象：企业（单位）分配、按要求交纳房租、水电等费用且仍在所承租的公房居住的承租人。发生了转租、转让或房屋空置的不予补助、奖励。
（1）搬迁补助：
①在廉租房直接安置的，按承租房屋面积5元/平方米的标准给予搬迁补助；不足750元/户的补足到750元/户；
②在公租房安置、廉租房过渡的或购买保障性安置房的，按承租房屋面积10元/平方米的标准给予搬迁补助；不足1500元/户的补足到1500元/户。
（2）临时安置补助：对属于保障性期房安置的，按承租房屋面积8元/平方米·月给予承租人临时安置补助，不足800元/户·月的补足至800元/户·月；临时安置补助自承租人搬迁交房之日起至安置房交房后三个月止。
过渡期不超过36个月。如因房屋征收部门原因致使过渡期限延期的，自逾期之日起每月给予2倍的临时安置补助。
（3）对符合保障性安置条件的承租人自愿放弃保障性安置的，按6000元/户的标准给予一次性补助。
（4）对企业（单位）自管公房的承租人，凡在协议签订通告规定期限内，第1—10天签订协议并搬迁交房的奖励6000元/户；第11—20天签订协议并搬迁交房的奖励5000元/户；第21—30天签订协议并搬迁交房的奖励3000元/户；超过30天的不予奖励。
补助、奖励资金按实际搬迁交房时间计算，凭搬迁交房验收单发放。
3、保障性房屋安置
（1）安置对象：企业（单位）自管公房符合安置条件的承租人。安置对象必须同时满足以下条件：
①长期居住在棚户区（危旧房）综合改造范围内的本企业（单位）职工或原职工；
②所承租住宅为企业（单位）分配且按规定交纳房租、水电等费用的承租人；
③未承租政府廉租房、公租房的；
④所承租公房未发生转租、转让的；
⑤没有购买商品房、经济适用房、房改房、集资房的。
（2）安置原则：
①购买保障性安置房的，按规划要求实行就地或就近相对集中安置；
②在规定时间内完成搬迁交房的,按地块以“谁先签订协议，谁先选房”的原则选择安置房；
③附属房不予安置；
④承租人符合住房保障条件的，优先给予住房保障。
（3）安置方式：
①廉租房安置。符合廉租房申请条件的，直接在廉租房中安置；
②公租房安置。符合公租房申请条件的，在公租房中安置，廉租房中过渡；
③购买保障性安置房。购买价格为1850元/平方米。
（4）安置户型（面积）：
①选择廉租房、公租房承租安置户型（面积）：按照所建成的廉租房或公租房户型（面积）；
②选择购买保障性安置房的安置户型（面积）：一室一厅（40平方米左右）、二室一厅（50平方米左右）、二室二厅（60平方米左右）、三室二厅（80平方米左右）。
（5）承租户按以下标准购买保障性安置房：
①家庭人口为1人或夫妻2人，可购买一室一厅或二室一厅;
②家庭人口为2—3人，可购买二室一厅或二室二厅；
③家庭人口为4人以上，或三代同堂，可购买三室二厅。
（四）非公有制生产性企业房屋的征收
对非公有制生产性企业房屋的征收，被征收人可以选择以下一项补偿方式：
1、货币补偿。按被征收房屋的价值实行货币补偿。
2、产权调换。在棚户区（危旧房）综合改造区域范围内用地和产业规划能够满足被征收房屋征收时同类用途和性质安置建设的前提下，允许被征收人进行房屋产权调换，并与房屋征收部门计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价；被征收人也可以按照用地和产业规划，自行易地选址，并自行迁建，房屋征收部门按被征收房屋同等价值和搬迁成本给予被征收人易地迁建费用。
（五）附属设施（附着物）、临时建筑的征收补偿
1、房屋征收涉及附属设施（附着物）征收的，按本方案附表1、附表2所定标准给予补偿。
2、临时建筑的征收，未超过批准期限的临时建筑，按照附属房标准（见附表1）给予货币补偿；超过批准期限的临时建筑，不予补偿。
3、对公房承租人在所承租房屋周边自建房屋的征收，经产权单位或行业主管部门批准的，按附属房标准（见附表1）给予货币补偿；未经产权单位或行业主管部门批准的，不予补偿。
（六）停产停业损失补偿
按《市中心城区国有土地上房屋征收停产停业损失补偿办法》（市府办发〔〕29号）执行。
七、保障与监督
（一）政府及房屋征收部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本方案规定的职责，或者、、的，由区人民政府责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
（二）采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。
（三）贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评、给予警告；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分。
（四）纪检、监察部门设立举报电话，对房屋征收过程中的举报信息进行调查、核实、查处。
（五）审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。
（六）房地产评估机构的确定按《市中心城区国有土地上房屋征收评估机构选择办法》（市府办发〔〕28号）执行。备选评估机构应具备相应资质，属市外的评估机构应在市相关主管部门备案登记。评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。
当事人对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
评估、测绘等中介机构及相关工作人员出具虚假或者有重大差错的报告，由相关部门依照国家规定依法给予行政处罚，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
八、其他事项
（一）本方案所指的“私产房”是个人合法拥有的房产，包括自建、继承、购买、赠予等。私产房包括住宅、店面、写字楼等；“公房”包括“政府直管公房”和“企业（单位）自管公房”，其中“政府直管公房”是指国家所有，由政府公房管理部门负责管理的公产房；“企业（单位）自管公房”是指机关、团体、企事业单位自行经营管理的国有或集体所有房产；“非公有制生产性企业房屋”是指我国内地公民私人所有或外商、港澳台商所有的经济成份占主导或相对主导地位的生产性企业的房屋。
（二）对被征收房屋的建筑结构、年代和房屋用途的认定，以房屋所有权证标注为准；房屋所有权证未标注的，以原始档案记载、产籍资料标注为准。
（三）廉租房、公租房的申请和配租，按《市中心城区国有土地上房屋征收住房保障办法》（市府办发〔〕27号）执行。
（四）本方案中“协议签订序号”，指按被征收人签订协议的先后顺序发放的序号，如被征收人在规定时间内完成搬迁交房，凭协议签订序号和搬迁交房验收单，换发选房序号；在规定时间内未完成搬迁交房的，所发放的协议签订序号自行作废，所对应的选房序号空缺，并在末位顺延。
（五）房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回；凡已给予补偿的建筑物、构筑物及附属设施均交由房屋征收部门处置。
（六）凡已经纳入社会主义改造，由房管部门统一经营管理的私有房屋，一律属国家所有。
（七）征收房屋有关设施的迁移。对被征收人原已独立安装了水、电、气、有线电视等，因房屋被征收而发生的迁移费用由房屋征收部门承担。新增户头费用由被征收人自行负担。
（八）被征收人交房前原房屋固定设施遭人为拆除的，将按损失的价值扣除被征收人的补助金。
（九）私产房实行产权调换的，等面积内办证相关费用由房屋征收部门承担，超出被征收住宅面积部分，由被征收人承担；企业（单位）职工购买保障性住房办证相关费用由购买者承担。
（十）凡在廉租房、公租房安置或过渡的安置对象，应与市公房管理部门签订相应承租合同，并按市中心城区公房或保障性住房现行租金相应标准交纳房屋租金。
（十一）企业（单位）自管公房承租人购买保障性安置房的，房屋征收实施单位协助办理银行按揭贷款。
（十二）凡已享受国家廉租住房租赁补贴的被征收人或企业（单位）自管公房承租人，可在本方案临时安置费与国家廉租住房租赁补贴中就高选择一种。
（十三）产权调换和购买保障性安置房的交房标准：符合国家住宅建设有关标准，进户为普通防盗门（高层为防火门），室外门窗为铝合金或塑钢；水、电、气、通讯、有线电视到户。
（十四）安置房建筑面积均含公摊面积。
