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摘要： 直接投资和组合投资是国际投资的两种基本方式。在信息不称的条件下，当项目的生产成本和投资者产生流动性危机的概率较低时，直接投资更受青睐；而当市场发生流动性危机的概率较低时，投资者更偏好组合投资；和发达国家相比，发展中国家更适合直接投资。在发展中国家，取得公司控股权将是FDI的首选战略。
中图分类号： F830.591文献标志码： A文章编号： 10012435(2011)06065805
Method of International Investment-Based on Information of Market
KONG Qinyang (School of Economics and Management, Anhui Normal University, Wuhu Anhui 241003, China)
Key words: FDI; FPI; liquidity; information;methods of international investment.
Abstract: Direct investment and portfolio investment are the basic Under the assumption of asymmetric information, the FDI is more popular when project cost of production and probability of investor’s liquid crisis is low. While probability of market liquid crisis is low, the FPI is more popular. Compared with developed countries, developing countries are more suitable for direct investment. In developing countries, to obtain controlling stake in the company will be the preferred strategy of FDI.
第6期孔庆洋,等： 国际投资方式：基于市场信息的分析 安徽师范大学学报(人文社会科学版)2011年第39卷随着经济全球化和金融一体化的发展，国际投资成为经济增长最重要的推动力量。仅从资本流动净额计算，2001年私人资本流入净额由1600亿美元增长到2008年的5790亿美元，增长2.619倍①。国际投资分为直接投资(FDI)和间接投资（FPI），FPI是股权投资者谋求投资收益，而FDI获得了企业的所有权和控制权，是公司或企业的实际管理者②。中国的对外投资以直接投资为主，企业的对外直接投资由1991年的7.59增长到2008年的406.9亿美元，增长明显。FDI在中国的平均年收益率约为22％［1］，由于金融危机的影响，美国10年期固定利率债券收益率下跌至2.53%③，不同投资方式收益差异明显。［2］
以往的研究主要以信息为视角分析投资者流动性对投资收益的影响。Hart认为FDI投资者由于直接参与企业管理，他们要比FPI投资者更多地了解企业的未来信息及风险［3］。所以Perez-Gonzalez发现当FDI进入某一企业或项目时，该股票的价格就会上涨，因为市场预期FDI发现了有利的信息。［4］Goldstein发现当投资没有成熟前，FDI投资者因流动性困难而被迫出售其投资时，购买者由于信息不对称给出的价格会明显低于FPI投资者出售相同项目的价格。这种价格折让，相当于直接投资的固定成本［5］。所以Goldstein提出了一种投资选择方法，对公司的实际控制权不感兴趣而流动性需求较高的投资者应选择FPI；对预期流动性要求较低，具有较高管理效率的投资者更适合FDI。
收稿日期： 20110831；修回日期：20110913
基金项目： 安徽师范大学特设专业建设资助项目
作者简介： 孔庆洋（1968），男，吉林省白山人，副教授，博士，研究方向，金融学；吴洁（1983），女，安徽宿松人，讲师，研究方向，公司金融、国际金融。
①国研网数据库，数据为现价, 。。劳动成本的数据来自于国际劳工组织网站数据库，为回避统计口径和汇率问题，我们尝试以成本的增长速度,即成本年度增长率（cost）作为反映成本的影响因素，可以回避工资或劳动成本的时间度量不一致、统计内容口径及汇率等问题。
金融市场发生流动性危机，是指金融市场由于流动性短缺而使金融市场正常运行受到了严重影响。使用虚拟变量来度量流动性危机，1表示发生金融危机，0表示没有发生金融危机。信息变量也同样处理，1表示发达国家，0表示发展中国家。ε指企业或项目的生产能力，以东道国的GDP增长率代替。
（3）控制变量。除解释变量外，还有其它因素景影响投资选择。考虑到跨国投资有跟随战略的特点，各国之间贸易流量(SPMY)影响投资选择。除此之外股票市值(GPSZ)，反应金融发展程度也是很好的控制变量。
三、模型估计
1. 变量的单位根检验。样本相比截面个体时间跨度较小，时序的累积特征不明显，所以单位根检验只能作参考。综合各种检验方法，所有的变量都在0.05的显著水平下平稳，结果和经验有一定差距，但这符合数据的特征。所选择的变量都是相对变量或增长率变量，相当于变量差分，本身具有平稳变量的特征。
2. Hausman检验。Hausman检验的2都大于在5%显著性水平下的临界值（结果见表1），所以拒绝模型为随机效应的原假设，检验的结果为固定效应。在该模型中, 固定效应的含义是模型中的系数αi为确定性变量,即模型中省略因素对个体差异的影响是固定不变的。
3. 模型估计结果。模型1-4选择固定效应，时间似不相关回归（Period SUR）,系数方差估计选择White diagonal方法。由于信息和市场流动性因素的特殊性不能使用这种的回归方法，所以这两个因素的影响将在模型3和4中检验。
在表1（见下页）所列的模型1-4中，模型整体上显著，F检验的P值都为0，调整的R2都大于95%，说明几乎不存在遗漏变量，因变量的信息基本都能够被解释变量说明。DW值都接近于2，模型不存在自相关，这表明面板数据模型会降低自相关的影响。
四、结论及政策建议
（一）基本结论
在控制了GPSZ和SPMY等因素的影响后，劳动成本增长率（Cost）、市场信息透明度（infor）的面板数据回归发现，劳动成本增长率（Cost）、市场信息透明度（infor）（模型3除外）的参数估计值符号都为负。这表明，较低的成本、投资者流动性较差和不完全的市场信息都使投资更偏好直接投
表1信息及市场流动性对投资方式影响的检验
模型1模型2模型3模型4因变量投资方式
2FDI-GZBLR投资方式
2FDI-GZBLR组合投资
GZB-FDI直接投资
FDIc-20.1628***-17.0128***-15.1274***-13.3682***成本（cost）-2.3633***市场危机(crisis)-4.9704**-4.4427***5.0362***-0.126959**信息（infor）〖4〗10.4688***-0.7916***GDP增长率（gdp）0.2960***0.2266***-0.2064***0.0278*贸易（GPSZ）0.0580***0.0668***0.0857***0.0095***资本市场（SPMY）-0.080047***-0.0752***0.1154***0.0457***Ad-R20.7872240.81440.82800.781257F值28.66024***70.2934***22.7303***87.55489***DW1.9099872.20952.12472.156642Hausman检验的值214.568913.658911.971214.2568注: Ad-R2表示调整的拟合优度，表内其它值依次为参数估计值。*、**和***分别表示在10%、5%和1%水平下显著。
资。变量Infor的参数回归结果还表明，信息发达国家倾向于吸引间接投资。模型1、2和4中GDP的参数符号为正表明，东道国较高的增长率或企业投资项目的效率较高对FDI更有吸引力，发展中国家更适合直接投资。
（二）政策建议
理论和实证分析的结论可以为中国对外投资和货币政策提供参考依据。
1. 选择增长潜力高、生产成本低的发展中国家进行投资。根据模型和结论，投资收益由技术、管理水平和生产成本决定。所以无论是FDI或FPI投资于经济增长潜力高，生产成本低的发展中国家是获得高收益的保证。但由于发展中国国家金融市场不发达，信息不充分，FDI更适合发展中国家。中国财富基金和企业对外投资应选择经济增长较快的亚太等地区进行投资。
2. 中国财富基金可适当对美国等发达国家进行FPI投资。如果投资者对企业没有管理上的优势，选择FPI投资是一个不错的选择。美国等发达国家的金融市场相对成熟，信息较为充分.发达国家金融市场相对成熟，抗冲击能力也较强，对FPI有较强吸引力。同时市场的流动性也能满足如中投等大型基金的流动性要求。
3. 发展中国家应加强民族品牌的保护。由于国际投资在发展中国家更偏好直接投资，同时中国经济增长潜力较大，中国将是FDI通过并购等手段获取企业管理和控制权的主要战场之一。当中国取消外资的合资企业股权限制后，通过增资或并购取得中资企业控股权将是FDI的首选战略。产业控制权的丧失，不仅是资本之争而且会恶化市场竞争环境，降低经济增长潜力。
4. 充分利用金融危机后市场条件，进行直接投资。金融危机后，全球经济有了一定程度的复苏，但美国及欧盟等发达国家债务高悬，经济前景的不确定性很强。若发生新的市场流动性危机，各国的财政和货币政策也将面临通货膨胀的约束，那么有效利用我国的外汇储备进行直接投资不但可以降低货币升值的压力，而且能够获得较高的收益。
参考文献：
［1］余永定.全球经济不平衡与中国的调整［EB/OL］.省略.cn,2007.
［2］Razin, A. and E. Sadka. Gains from FDI Inflows with Incomplete Information, Economics Letters［J］. 2003, 7: 71-77.
［3］Hart, O. Financial Contracting［J］.Journal of Economic Literature, 2001, 34: 1079─1100.
人们对知识的表述最混乱，因为它的概念最难以理解。真实的情况是，知识是人们认知和识别自然与社会的信仰、理念和思想意志，即信念和思想意志。人们获取知识的主要途径首先是家庭教育和社会经历；其次是学校课堂学习。一个人做事很有原则，其理念先进，意志坚强，不易被错误事件干扰或诱惑，我们称此人很有知识。同理，一个拥有专业博士学位并有十多项专利发明的机械工程师，在道德品质、合作精神和工作投入方面经常发生问题，那么我们称此工程师是一位技术专家但可能不是一位知识分子。企业的知识主要有理念制度和党政工团资产等，显然，知识是相对独立于技术之外的一种生产要素。那种把技术等同于知识的做法是极其错误和有危害的。科技界、教育界和学术界大量“造假”或腐败的事实，就足以证明技术人才不等于知识分子。人们也经常把信息与知识混同。某一个具体的信息可能是一种知识，但知识却不一定是信息。经济上的信息是一种很具体的生产品和商品，它是社会和自然发生变化及其后果的信号消息。这个信号消息具有创造价值的功能。要素资本里的信息主要有网络信息、纸质信息、电子产品信息、信息组织等。信息资本的投入和配置是企业解决新生产要素不确定性及其跨时间配置的重要方式。同其他传统生产要素一样，信息、技术和知识的确认、计量、记录和披露，可用会计上的要素资本平衡表加以完成。那么，技术、知识和信息是如何转变为资本的？生产过程是资本产生的必要条件，完成交易过程则是资本产生的充分条件。技术、知识和信息都是人们生产劳动的产物，这些劳动成果在拥有了所有权凭证之后，所有人可以出售而获得财务货币，出售之后的技术、知识和信息，则变为其新的所有者的资本。在这里，资本的产生有三个关键性条件，一是劳动生产过程，即萨缪尔森教授所说的资本是生产的产物；二是所有者或持有人取得所有权凭证，即在合约上确立产权关系；三是进入市场完成交易过程。
技术由工程师、科学家或企业员工生产出来，其成本有科技人员工资、实验室仪器和设备或材料消耗、电力照明，以及计算机系统等，如同“机床”、“起重车”和“电力”等商品一样，其生产成本由原材料钢铁、加工设备机床、劳力、场地、专门技术，以及管理组织支出等项目构成一样。企业的“机床”“、起重车”和“电力”等物质资本，与生产“机床”、“起重车”和“电力”所投入的人力、技术、设备等生产要素不可等同。人力的成本有衣食住行支出、父母养育监护支出、学校教育支出、医疗支出，以及供职单位的培训支出等。高质量的人力经过交易过程转化为人力资本后，该人力资本的价值高低决定于其未来收益净现值多少，即决定于其创造财富的多少。技术和人力是各自相对独立的不同生产要素。被投入生产过程的生产要素，经过劳动者的工作变成产品而被消耗。生产的产品供人类消费，供新的生产消费的产品则会转变为新的资本。所以，新产业、新产品和新的生产过程的开发，是资本产生的源泉。因此，哪里研发、产生了新的产业和新产品，特别是新兴技术产业，哪里就有可能是探究资本孕育的源泉。
技术资本的产生源于新兴产业和新生活方式的出现，引发对新技术的需求。技术被投入生产过程，生产出新产品和新的社会活动方式，这些新的产品和活动方式，可被人们自由选择和自由买卖，实现产权化。于是，技术开始转化为资本，成为社会扩大再生产的原动力。显然，技术资本的孕育、产生和形成由五个环节构成：（1）新产业和新生活的出现；（2）生产劳动有结果；（3）登记生产成果凭证使之产权化和商品化；（4）完成买卖交易；（5）进入新的经济过程。前两个环节的良好运行决定于生产力的先进程度，最后两个环节的持续进行决定于经济制度的科学化。而生产劳动结果、登记所有权凭证和完成买卖交易，则是资本生成的三个关键性环节。它们是技术资本生成机制的核心，又可称创造性资本机制。图1表明，本文提出的技术资本生成过程和原理，以及“资本生成的三个关键性环节”，实际是萨缪尔森、索托和马克思三位大师的资本理论组合。过去，我们对资本的理解有些像盲人摸象一样，只强调“货币变为资本的前提条件是劳动力成为商品”，没有想到“劳动者变为资本的前提条件是货币和机器设备成为商品”，更没有认识到，“劳动者变为资本，实质是以出卖劳动力为前提条件”。学者们盛赞马克思发现了劳动与资本之间的关系，本文则更推崇马克思关于资本的产生需要资本载体或标的物成为商品并在市场里出售实现其价值的观点。生产劳动产品变为商品的条件也是需要经过出售环节，即“商品是用于交换的劳动产品。”可是，人们没有思考，劳动产品为什么能够销售出去而变为商品呢？赫尔南多•德•索托教授给出了答案：根本原因在于产品登记了所有权凭证，产权归属得到确认。国家在法律上和民间在契约上都明确规定以该物品的所有权凭证为准绳。一项技术要转变为某一企业或某一个人的技术资本，该技术就要属于商品和有明确的产权归属，而且一定要登记所有权凭证；该项有产权证书的技术被准备进行生产的人或企业购买后，该技术就成为这个人或企业的技术资本。所以，技术被人们发明之后，要变为技术资本，就需要发明人或拥有人登记技术的所有权凭证，参与市场经济活动，并将该技术出售给生产领域的企业，那么该技术就成为企业的技术资本了。新资本诞生后，就会寻找新兴产业，从而进入新的再生产过程及其循环。
作者：罗福凯 单位：中国海洋大学管理学院
一旦融资问题解决，整个商业地产链条将得到缓解，商业地产的活力将被激发，真正进入良性循环。REITs机制的优势将从融资环节传导至物业管理、消费、税收等一系列环节，包括对持有型物业可以保有统一的管理权，这种情况下，物业形象会越来越好，业态越来越合理，就业率越来越高，对提高税收、促进经济都是有益的。因此，从长远来说，如果要提升商业地产的品质，一定要把商业地产后面的融资平台打开。
REITs的价值，还在于它对整个房地产市场起到了一个平衡器的作用。在房价过低的时候，它通过一个公共的资本品，形成一个价值标杆，传递出房价过低的信号，并显现套利机会；如房价过高，REITs的定价模式和产品本身也能有一个定价标杆的作用，提示投资型的投资者，甚至投机型的投资者，现在价格太高。REITs的发展，将会对企业资产尤其是房地产资产的定价模式产生深远影响。
但这种对房地产业健康持续发展具备如此重要意义的REITs，在国内一直难产。近期，具有试点意义的“中国式REITs”即将走向前台，但仍没有完全摆脱纠结的局面。
“中国式REITs”和“美国式REITs”异同
美国式REITs模式
REITs并非新鲜事物，至少在世界范围来看是如此。早在1960年美国就出台了《国内税收法典》和《房地产投资信托法案》，创设了房地产投资信托。REITs的发展已经超过40年。目前，全球22个国家推出了REITS产品，全球市值超过6050亿美元。美国是全球发展REITs最早、最成熟的市场，有超过300多支REITs，市值达到3000亿美元；其次是澳大利亚，发行了64只REITS，市值达到780亿美元；再次是法国，市值达730亿美元。“美国式REITs”代表了国际通行的REITs模式。
REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。它可理解为是一种直接投资于不动产的基金，也可理解为一种投资于房地产投资信托产品的基金。
REITs的特点是其主要收入来自租金，因此收益较为稳定，派息率远高于市场上的一般股票。一般而言，REITs的风险与报酬约居于股票与公债之间。
REITs最早在美国是按照缴税不同的档次进行归类，公司、合伙、信托，有不同的征税方式。上世纪60年代，为了鼓励商业地产的发展，美国给予商业地产持有运营商一些税收优惠，鼓励开发商能够持续拥有和经营REITs。
按资金的投向不同，REITs可分为权益型、抵押型和混合型三种类型。其中，权益型（股权型）指REITs可以直接投资并拥有物业资产，抵押型（债权型）指REITs募集资金用于发放各种抵押贷款，混合型指上述二者的混合。国际REITs中的绝大部分是从事资产类投资，占所有REITs的90%以上。
“中国式REITs”模式
在中国，极具本土特色的“中国式REITs”已开始尝试。近两年全国保障性住房建设规划规模巨大，需要数万亿元的资金投入，如此巨大的财政投入，各地政府完成规划的能力有限，利用REITs方式引入社会资本参与保障房的建设亦成为政府的考虑之一。在这种背景下“中国式REITs”——仿REITs模式的尝试拉开序幕。
目前国内的REITs试点，有两种模式，分别由央行和证监会牵头。2009年，央行颁布了《银行间债券市场房地产信托受益券发行管理办法》征求意见稿，央行的REITs方案为偏债券型，委托方为房地产企业，受托方为信托公司，通过信托公司在银行间市场发行房地产信托受益券。受益券为固定收益产品，在收益权到期的时候，委托人或者第三方应该按照合同的要求收购受益券，作为结构性产品，可以按照资产证券化的原理，通过受益权分层安排，满足风险偏好不同的委托人与受益人。
而证监会版REITs则是以股权类产品的方式组建房地产投资信托基金，将物业所有权转移到REITs名下并分割出让，房地产公司与公众投资者一样通过持有REITs份额间接拥有物业所有权，REITs在交易所公开交易并且机构投资者和个人投资者均可参与。
目前，京、津、沪、粤等地区的REITs试点将主要投向像保障性住房建设，但是试点工作均未真正开始，进展也有所不同。上海杨浦区已经开始通过海通证券房地产信托基金进行试点；天津版REITS试点方案或仍采取“以售养租”的政府补贴方式；北京将以政府持有的廉租房、公租房资产和房租收益委托设立房地产信托，在银行间债券市场发行受益券的方式进行融资；广东省政府印发《关于加快发展公共租赁住房的实施意见》，其中提到要积极创造条件支持以开展政府出资与社会筹资相结合的公共租赁住房股权信托基金融资试点，探索运用房地产投资信托基金加快推进公共租赁住房建设。
上述国内REITs的“银监会版”和“证监会版”，就代表着REITs的两个方向：前者是以债券类产品的方式组建REITs，发行受益凭证，地产公司继续持有物业的所有权，REITs在银行间市场交易，主要参与者是机构投资者；后者是以股权类产品的方式组建REITs，将物业所有权转移到REITs名下并分割出让，地产公司与公众投资者一样通过持有REITs股份间接拥有物业所有权，REITs在交易所公开交易，机构投资者和个人投资者均可参与。
从目前国内状况来看，债权型REITs由于受到政策及体制的限制较少，将会先于股权型REITs推出。而从国际经验来看，虽然股权型REITs目前遇到政策和体制（尤其是税收方面）的限制，但它更能代表未来发展的方向。
“中国式REITs”目前面临的问题
虽然国内对REITs做了大量的本土化尝试，但中国式的REITs在国内推行也存在很多问题，仍然面临着纠结的局面。
政策协调问题。REITs的概念内涵简单，但如何套用在国内现行法律法规框架下，并在现有资本市场体现下运行，就需要一定的智慧和技术手段——落地的技术。首先是REITs的法律载体问题，是采取公司、合伙、信托还是其他形式，尚是法规空白，行业分业监管更加剧了这一问题；其次是REITs的管制结构问题，外部管理还是内部管理，从经验上看，资本市场初期相对严格的外部管理更有利于风险控制，但这就涉及到REITs管理公司的金融牌照和管理资质问题。除此，还有诸如登记制度、税收制度等问题，需要进行大量的协调和细致的修订工作。这些严格上并不是一个创新工程，但的确需要很大的政治智慧。
基础资产问题。REITs作为一种稳健投资产品，有其恪守的投资原则，其投资资产必须满足核心资产的要求。REITs一般不做开发，不投资尚未成熟的物业。不管其投资的是零售商业、工业仓储、办公楼还是公寓，都必须满足成熟核心资产的要求，其实质是稳定的现金流，这直接为REITs的投资限定了方向。具体到一些可量化的标准上：第一，物业位置，核心城市的核心区位，保证了物业在配套基础设施上的满足和长期区位优势，包括升值潜力；第二，物业品质和体量，其硬件水准和楼宇体量决定了后期运营维护成本，从而直接影响到收益水平；第三，租金、租约和租户结构，对收益的稳定性和持续性、对物业管理的品质都存在重要影响；第四，法律权属的完整性。如按上述标准进行甄选，国内目前大部分物业，或者由于物业先天硬件条件不足，因建筑质量缺陷导致维护成本过高，或者后期运营管理差导致租户质量低下或产权分散混乱，所以真正能称为核心资产的物业并不多见。可以说没有高品质的物业，就没有真正低风险的REITs。目前，国内物业形态复杂，很多物业产权不完整，尤其是二三线城市的商业地产，往往租售并举，开发商只是持有一栋楼的部分物业，其他销售，无法拥有一栋楼的完整产权。而单一的物业形态，比如单一的商场、酒店更能获得投资人的认可，国内正缺乏这种类型的商业物业。
税收环境的障碍。在现行的税收制度下，REITs在国际上通行的收益率标准7%～8%的水平难以得到满足。按现行税制，收取租金，需缴5.5%的营业税和12%的房产税，在之后还要交25%的所得税，一般估算，最终实得只有租金的60%～70%，如果REITs要求的投资回报率是7%～8%，难度可想而知。国际上REITs一般的分红比例超过90%，这也就意味着，在相关的免税政策没有出台之前，REITs很难得到规模化的发展。这也是为什么在REITs发达的美国，REITs在结构、组织、投资范围，收益分配等的发展都会围绕着税法的变更而展开。
法律环境问题。当前国内相关法律法规对REITs发展构成障碍。现行《信托法》中关于信托投资融资规模的限制的问题不解决，房地产信托投资基金无法真正发行；关于信托凭证流通的限制和信托产品宣传的限制也制约了REITs市场的发展。
配套制度环境问题。其中最关键的是登记制度，信托登记的缺位，对于REITs是一个致命的问题。信托登记权属问题，是制约REITs产品能否在证券市场流通的关键，如果可以确定信托产品的权属，则其市场流通也不再是问题。关于信托登记，《信托法》第十条规定：“设立信托，对于信托财产，有关法律、行政法规规定应当办理登记手续的，应当依法办理信托登记。未依照前款规定办理信托登记的，应当补办登记手续；不补办的，该信托不产生效力。”但是由于我国尚没有具体的登记制度，所以上述规定在实践中也无法操作。
机构投资人和资产管理人的准入问题。一方面，是合格机构投资人的准入，保险、社保等资金是REITs的理想投资人和重要资金来源，从趋势上看，这些投资限制正在逐步放开。另一方面，是合格资产管理人的准入，REITs是房地产和金融能力的结合，金融的作用在于通过流动性放大，创造规模效应降低运营和资本成本，而房地产能力就在于识别细分市场的机会和商业模式，通过运营创造现金流价值。这就要求REITs的管理人具有充足的房地产资产经验，细致的风险识别能力。而当前，有国际化经验又熟悉本土市场的团队并不多见。
宏观环境问题。当前的房价和宏观调控问题成为REITs推出的最大影响，监管部门担心REITs的出现会进一步推高房价。事实上，REITs提供的是商业地产的长期资金，和短期住宅投机资金有着本质的区别，相反，REITs的出现反而给予了一个基于现金流真实价值的定价模型，更有利于价值的回归和价格的理性。当然，宏观上房地产的过热也给REITs的推出造成不小的压力，国内商业地产投资回报率不能满足要求，尤其是近年开发的物业，高昂的土地成本和建筑成本无法与租金收入相匹配，资产交易价格过高使得REITs很难达到收益率要求而无法获得发展。但是低迷的市场环境往往蕴育着机会，日本等国的REITs就是在地产低迷阶段推出的，因为这个阶段更有利于收购资产。
走出纠结的路径选择
为REITs市场发展构建完善的法律体系
要建立完善的法律体系，仅仅只颁布单一的《信托法》、《投资基金法》是远远不够的，必须将法律制定工作细化、完备化，还必须配备一些其他的相关法规。首先应进一步完善《公司法》或制定专门针对产业投资基金发展的《产业投资基金法》、《REITs条例》等法规。其次是制定出REITs的专项管理制度，如投资资格的审定、投资方面的限制、投资比例的确认等，以促进REITs的规范发展。除此之外，还应逐步完善证券场外交易市场和产权交易市场，使REITs的资金运用与回收机制更为完善。
创造必要的法律环境
REITs要在中国生根发芽，相关的法律法规还要做出适当的调整。首先，现行《信托法》中关于信托投资融资规模的限制的问题不解决，房地产信托投资基金无法真正发行；其次，关于信托凭证流通的限制和信托产品宣传的限制要放宽或取消。目前我国现行信托法规中关于信托合同份额的限制，给REITs融资造成困难。因此完善法规并与国际接轨已成了发展REITs业的当务之急。在国内，REITs立法客观上要跨越多个部门法，从节约立法成本的角度，应该借鉴美国资本市场的立法经验，为房地产投资信托制定专项法，确定信托投资主体发起人、受托人、托管人等相关主体之间的权利义务，对于本国REITs所采取的组织形式、产品的交易结构、投资管理资产的方式和范围、负债比率交易流通安排与信息披露等进行详细规定。
明确法律载体，完善落地机制
在国内现行法律法规框架下，REITs以何种形式的法律载体“落地”是基础问题。基于目前国内房地产和资本市场的法律制度，中国在REITs市场发展的初级阶段，可发展三种REITs形态，即：集合资金信托计划、封闭式产业投资基金和公司型REITs。其中发行信托计划是当前阶段最常用形式；公司型REITs模式面临的制度障碍相对较小、未来可能较大发展空间；封闭式产业投资基金虽有合伙企业法等参照，但仍无明确法规支持，其操作缺乏充足依据。
完善配套制度
首先，建立信托登记制度，确定信托产品的权属，将《信托法》中“办理信托登记”的条款演化为操作细则。建立全国的信托信息登记中心，同时在特定市场进行信托凭证发行与交易的尝试，消除REITs的市场流通制度障碍。
其次，建立严格的REITs公开发行信息披露制度，而不局限于我国现行信托计划发售时较为简单的信息披露。
对REITs的税收采取区别化的政策
实行“民有民营”，填补国有经济留下的分工空白
这种投资方式非常适合于在国有经济应当逐步退出、民营经济占有优势的一般竞争领域。民营经济在这些领域的大力发展将会填补国有经济主动退出而留下的产业空白，实现全社会投资主体的合理分工与资源的优化配置。
模式类型吉林创伤医院模式：滚动做大型；岭南教育集团模式：集团系列型；北大青鸟投资模式：特许经营型。
综合评价“民有民营”的三种投资模式的共同特点就是具有产权清晰、自主经营、自担风险等优势，滚动发展的投资动力很强，可以不同程度地补充国有经济退出后的产业空白。
三种模式在发挥各自作用方面有着很大的差别吉林创伤医院模式适合于点多面广的民营中小企业群体，可补充国有大企业无法满足的市场空白。因此，国家可以引导中小民营企业发展社会急需的社会事业实体。岭南教育集团模式属于重点发展对象。此类模式说明民营企业已经进入到了集团化、规模化的发展阶段，投融资实力较强，可以在更大程度上补充国有经济的空白。除此以外，这些民营经济完全有能力以兼并、参股等所有权投资的方式参与国有经济的重组与改制，应当成为各级政府的重点引导与发展的方向。
并不是任何行业均适合“民有民营”民有民营的投资经营方式有着一定的局限性。在基础设施等外部效应极强的领域，“民有民营”的模式并不适合。
民营经济接受国有产权的整体转让
这种方式是将国有企事业单位进行资产评估之后，向社会资金出售所有的股权。要推进国有经济从各行各业的一般竞争性领域部分退出来，吸引民间资本、外资经济的进入，填补国有经济退出的产业空间，就不可避免的要面对国有产权的整体转让给民营经济这样的一种选择。
模式类型大连新世纪医院模式：民营企业买断产权；本溪医院改制模式：形成股份合作制。
综合评价把国有经营单位的资产整体出售给民营企业或者职工群体的两种改制模式，从根本上解决了“产权虚置”问题，是建立国有经济与民营资本之间互补关系的有效途径。
吸引社会资金参与度高把国有产权整体转让给民营经济，意味着通过资本纽带把民营企业与国有经济联系在一起，使社会资金在最大程度上介入国有经济的战略性调整，实现了民营经济的增量资本与国有经济的存量资产的交换。
彻底变革了经营机制与治理结构应当说，无论采取何种模式，只要是国有资产整体转让给了民营资本，就意味着原有的治理结构与经营机制的彻底更新，从而有助于最大限度地发挥企业的自主经营效率。
变现资产收回的资金多在运作规范的前提下，通过出售全部国有股权可以使政府部门收回最多的资金，不仅甩掉了长期亏损的包袱，还可以把转让所得资金用于退休人员剥离支出，支付职工补偿金及偿还债务，除去改制成本后，专项用于公益性事业发展和改革遗留问题的处理。
产权转让的领域与企业要有所限定应当说，从我国的国情出发。在进行国有经济的战略性调整的过程中，资产完全转让方式往往发生在在无法对国有企业进行彻底改制的情况之下才采取的最终的、彻底的解决方案。我们认为，对一般竞争性领域的负担沉重、资不抵债、预期效益差的中小型国有企事业单位来说，国有资本应尽快坚决整体转让退出。同时，政府部门从强化公共财政的目标出发，需要把部分行业经营性国有资产转为非经营性资产的时候也可以采取上述办法。
要避免出现重大误区目前，各地区在推进国有经济改制时，往往把出售产权作为引进民间资本的主要途径。由于操作不够规范，出现了贱卖国有资产与损害职工与银行利益的现象。我们认为，由民营资本买断产权制只是在特定情况下国有企业改制的一种选择，而不是唯一的选择。因此，不能把国有企业改制等同于国有资产卖光，“一刀切”地转为民营资产。同时，要完善资产转让的程序，通过招投标的形式进行公开、公平、公正的转让，防止出现黑箱操作等不规范交易。
民营资本控股投资与多种经营机制相结合
要改变国有企业高度集中的产权结构，就要通过产权转让等方式实现国有资产存量的优化配置，提高投资运营效率。这种投资方式是国有企业采用资产重组改制的方式，吸纳有实力的民营资本进入国有企业成为控股股东，股东以其出资额享有股东的权利并承担相应的责任，利润按出资比例分配。
模式类型宿迁人民医院模式：民营控股收购+第三方经营；健宫医院模式：民营控股收购+民营企业自营；华源集团模式：民营控股收购+管理层参加收购；德隆集团模式：控股收购+与大企业建立战略联盟。
综合评价上述模式的一个共同点就是国有经济在股份化改制过程中，通过减持国有股份的比例，吸引民营资本投资控股国有企业，从而实现企业的产权多元化与资源的优化配置。相比各种民营资本投资参与国有经济改制的模式而言，此类模式对国有经济战略性调整影响更大。
有利于国有经济控制力的加强除了关系国家安全和国民经济命脉的重要行业和关键领域以外，国有投资企业大部分都可以采取参股的形式存在，国有经济股权比例的下降非但不会影响国有经济的控制力、影响力、带动力，反而会有效放大国有资本对其他资本的辐射功能，提高国有资产的保值与增值的能力，促进全社会投资的繁荣发展。因此，我们不能用国有股的减持来简单判定国有经济控制力的高低。
有利于建立更有效率的法人治理结构在传统体制下。国有企业治理结构不完善与经营效率低下的弊端久治不愈。但在混合经济条件下，作为控股股东，民营资本被赋予了充分的经营管理自。许多传统体制的弊端却得到了根除。
有利于建立企业之间的分工协作关系长期以来，国有大企业(集团)建立了一整套“大而全、小而全”的产业体系，从原料供应、加工装配到市场销售一条龙均在企业内部封闭运行，造成专业化程度不高与资源配置低效率。民营经济控股兼并国有企业，就从局部打破了这种封闭式的产业体系，有利于不同企业之间建立起多层次、多种形式的互补合作产业关系。
民营经济投资参股国有企业的股份制改造
在对国有经济进行战略性调整的过程中，凡是涉及国家安全和国民经济命脉的重要行业和关键领域仍然要由国有经济控股，保持国有经济较强的控制
力，维护供给的大局。同时也要打破国有经济的完全垄断，引进民间资本形成多元化的投资主体。为了实现上述目标，可以对国有企事业单位进行股份化改造后，向社会资金出售少部分股权，或者在保持国有资产股权完整性的前提下，向社会增资扩股。
模式类型深圳水务集团模式：国有控股＋民营机构参股；香港地铁模式：政府控股＋募集公众个人股；光大银行模式；国有控股＋面向民营增资扩股。
综合评价。以上各种向社会资金招标参股的改革模式，将使国有经济与民间资本取得―个“双赢”的结果，尤其对于基础性领域的国有经济来说，更是如此。
打破了行业垄断的同时保持了国有控股地位一方面通过吸引民营资本的参股投资，实现了投资主体的多元化与产权结构的混合化，打破了原政府独资或国有一股独大的垄断地位。另一方面，在改制过程中由于受到行业特点的限制，改制企业只向社会资金出售少部分股权，并没有丧失国有部门的控股地位，因而引进民营资本之后股权比例的变化未影响到政府部门对新企业的经营权和控股权，因此其改制的市场化程度没有完全民营化或高度民营化模式高。
发挥了混合所有制投资主体的合力作用水务、地铁等基础领域具有投资规模大，建设周期长等特点，单靠国有经济投资已经远远不能适应发展的需要。通过资本纽带把多种所有制经济融合在一起，形成了多元投资主体的一体化，克服了国有投资能力的局限性，大大增强了企业的综合发展能力。
改进了法人治理结构与经营管理方式民间资本的进入不仅增加了更多的建设和运营资金，而且引进了新的治理结构与经营管理方式，使得新企业的经营效率与投资回报均有明显提高。
开拓了个人投资者的投资渠道在基础设施政府包办的体制下，一直没有个人投资者参与的机会与渠道。香港地铁上市之后，个人可以投资地铁股票、债券等等，这对于内地的类似建设项目的开发有着积极的借鉴意义。
要完善政府控股投资领域的规制我们认为，之所以规定必须保持政府的控股地位，是由城市基础设施与金融保险等领域的特殊地位所决定的。但并不是所有行业均适宜采取政府控股。此外，引进民间资本实行市场化运作，也不意味着政府将放任自流，而是需要进行适当的规制。
民营资本与国有资本多种合资合作办新建企业
改革以来，尽管投资领域出现了投资主体多元化、投资来源多渠道、投资方式多样化的变化，但是民营与国有投资主体之间往往相互隔绝，形成“板块”式而不是融合式的存在状态。下面的合资合作模式正是为民营经济与国有经济搭建新项目的合资平台。
模式类型温州人民路改造等模式：政府与民间资本联合投资；首创威水水务模式：国有企业与民企合资创业；北京实验二小逸海分校模式：公共团体与民营合作创业；瑞安市教育券模式：民营投资与政府补助。
综合评价以上模式是从新建项目的角度来探讨民营经济与国有经济的合资合作的路径。尽管这些合作模式并不是独立存在的，而是与各种投资模式联系在一起的，但在构造新的投资体制的层面可以形成突破。
开拓了新建项目的投融资的新模式未来的投资领域将要发生的最大变革就是兴办一个新事业或新企业更需要投资主体之间的相互融合、相互渗透、相互结合、优势互补、资源共享、共同发展。因此，要打破不同所有制之间的投资界限，发展混合所有制经济的投资主体，建立开放式的社会投融资机制，促进国有与非公有制经济多种合资合作模式是未来的发展方向。
合资合作的形式可以多样化政府部门、国有企业与公共事业与民营资本的合资合作的形式可以不拘一格。一方投入资金、设备、技术、销售网络，另一方可以投入品牌、人才或者土地，最终形成共同投资、共同经营、共担风险、共同收益的合资合作局面。
委托民营企业经营提高公共部门投资效率
所谓委托民营经济投资经营，是指在不改变国有产权关系的前提下，采取“两权分离”的办法，由国有单位与社会资金签订委托各类委托管理合同的方式，将其所有的国有资产交由社会资金经营管理，并按照合同向社会资金收取或支付经营报酬。
模式类型中美同济公司模式：国有民管；无锡新区医院模式：国有民营；北京25中模式：国有民办；二一医科大学模式：国有民包；中华碧水计划模式：国家特许民企经营。
综合评价以上各种模式是在“两权分离”的框架下引入民营经济，将公共工程项目建设与运行由单纯的政府行为转变为民营企业运作的投资市场行为，对于发展民营经济与国有经济之间的互补关系意义重大。
加速了公共部门的市场化进程以上公共部门各种引入社会资金的投资模式，是在不触动国有产权关系的前提下，通过各类管理权合同的纽带，把民营经济与国有经济联系在了一起。与其他通过产权纽带引入民营经济的模式相比，尽管此类模式吸引民营资本的参与度(特许经营项目除外)与吸引力要明显低于后者，只是一种过渡性模式，但是对于教育、医疗、文化、基础设施等计划经济色彩浓的公共部门来说，两权分离式的改革加速了市场化进程，在一定程度上解决了传统国有制难以解决的发展问题。
解决了政企不分、政事不分问题在传统体制下，由于存在“政企不分、政事不分”的障碍，使得国有企事业单位的经营自难以落实，投融资活动缺乏主动性。民营资本介入就为政企分开奠定了基础。
摘要：随着经济全球化和金融一体化步伐的加快，重大突发事件的国际影响也被逐步放大。房地产开发企业必须对国内、国际重大突发事件保持高度敏感性，密切关注各类突发事件可能给国家或区域房地产市场走势带来的影响，进而提早进行谋篇布局。本文从国际环境的宏观方面，国际房地产投资以及房地产投资对我房地产业产生的影响这三个方面对我国的房地产市场进行分析。
关键词： 国际环境；国际房地产投资；国内房地产业
一、国际宏观环境分析
人们常说，大河有水，小河不干。这说明了宏观环境对事物的决定性作用，用到房地产行业就说明了宏观环境对于房地产市场的重要影响。同样的道理，国际环境的变化也会对我国的国内环境产生显著的影响，进而波及到我国的房地产市场。
（一）世界经济形势
1.理论基础
世界经济状况，特别是周边国家和地区的经济状况，对房地产价格有很大的影响。如果世界经济发展良好，一般有利于房地产价格上涨。反之则引起价格下降，房地产投机是建立在对未来房地产价格预期的基础上的。若一国经济不景气，房地产投机也会相对减少。
2.当前形势
2011年全球经济形势严峻，发达国家经济不振，美国经济在量化宽松的政策刺激下维持了低速增长，但就业形势无改观；欧洲债务危机恶化，呈经济负增长；尽管发展中国家经济受到世界经济总形势的拖累，但新兴经济体仍保持较高增长，发展中经济体的分量进一步上升。整体来看，经济不平衡性加大，财政危机也进一步恶化，对国际货币体系的影响持续深入。
（二）国际政治安全形势
1. 巨大动荡
从俄罗斯杜马选举结果看，俄罗斯国内矛盾激化。尽管主流民意仍然是“求稳”，但2012年3月的总统选举可能会引起进一步的政治分化。日本大地震对日本社会产生深刻影响，正处于一个政治变革的历史性的分水岭阶段，日本国内政局仍将处于难预料的转变状态。美国“占领华尔街”运动的出现，表明社会分化矛盾尖锐，同时，面对内外的困局，国内政党政治深度两极化。奥巴马政府为赢得选举，可能会对金融寡头开刀，而这将激化其国内矛盾，对美国国内政策和对外政策增加变数。
2. 政治对立状况
政治对立状况对房地产市场有显著影响，如果国与国之间发生政治对立，则不免会出现经济封锁、冻结贷款、终止往来等，这些一般会导致交易失败、房价下跌。
中国鼓励企业海外投资。然而，在“走出去”的道路上，包括华为在内的诸多中国企业屡屡遭遇非经贸壁垒。中国企业赴海外投资被境外扣上“政治帽子”已不是新鲜事。
（三）战争军事局势
一旦发生战争，则战争地区的房地产价格会陡然下落，而那些受到战争威胁或者影响的地区，房地产价格也会有所下降。因为房地产不可移动，一旦发生战争，避难时无法随身携带；如果遇到空袭或其他战争上的破坏，则繁华城市有可能瞬间化为废墟，所以，在遭受战争威胁时，大家争相出售房地产，供多于求，房地产价格势必大幅度下跌。因此，国家的稳定与和平对经济发展至关重要。
二、外商房地产投资
从中国统计年鉴1996-2010年的数据我们可看出，外商对我国的房地产投资额总体上是递增的，2006年由于我国金融业全面开放，外商对我国的房产投资额达到了最高，但是由于2007年我国建设部、商务部等七个部门连续颁布《商务部、国家外汇管理局关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》和《关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知》，这两个新文件无疑给来势迅猛的外商投资巨大的打击。2008年由于金融危机影响，有关部门又一度撤销“ 限外令”，出台了暂停执行《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》，外商的投资又有所增加，但是由于金融危机的加剧国外经济不景气，09年外商投资额较08年有所下降。2010年，在政府推出的大量经济刺激政策的推动下，房地产市场恢复了加速发展的状态，外商投资额也随之大幅增加。
三、房地产投资对我国房地市场的影响
1. 积极影响
（1）增加房地产市场竞争
国外投资者为国内房地产行业带来了成熟的管理体系和先进的操作经验，促使国内房地产企业学习先进的经营管理理念，使用先进的技术设备，不断创新经营机制和改革管理体制，提高了房地产企业经营能力，促进房地产设计、施工、开发和房地产金融等各领域的成熟和发展，并促使国内房地产企业在理念上与国际接轨，使国内房地产企业更有机会参与到国际市场，从而推动中国房地产市场融入际市场的进程。
（2） 缓解国内房地产企业融资难困境
一直以来，我国房地产行业的融资模式过于单一，绝大部分来源于银行贷款。近年来为了稳定房价的过快上涨，国家出台了一系列调控政策，很多房地产企业处于资金不充足的状态；此外由于房地产是资金密集型行业，项目的开发需要大量资金，且资金占用时间较长，投资风险较高，因此开发商经常面临资金周转问题。而外商直接投资的进入，有效缓解了房地产开发领域的资金短缺现象。外资房地产开发企业一般实力较为雄厚，因此外资的进入使国内一些大型项目尤其是优质房地产项目得以开展，促进了社会经济发展和城市现代化建设。
（3）提升房地产专业服务水平
随着我国房地产业的发展和开放程度的进一步提高，国外先进的房地产服务公司逐渐进入国内，如国际知名的房地产五大行第一太平戴维斯、戴德梁行、仲量联行、世邦魏理仕和高力国际都己进入我国开展业务，并且逐渐向二三线城市渗透。这些国际知名房地产服务公司的进入，直接带来了先进的房地产服务管理理念和新的经营管理模式，引发了国内房地产服务企业在服务理念与服务方式上较大的改变，带动了房地产服务业专业服务水准的提高。
2.消极影响
（1）推动房价上涨，诱发房地产投资过热
通过对1996年到2010年外商对我国房地产业的投资额和我国1996年到2010年的房价均价数据进行SPSS统计分析得知，房价=0.001*外商对我国房地产业投资额+1365.507，也就是说，外商对我国房地产业的投资额每增加1万美元，我国的房价就上涨0.001元。就2009，2010年的数据来看，2010年外商对我国房地产业的投资额较2009年增加了718937万美元，那么2010年我国的房价就上涨了718.937元。可见外商对我国房地产业的投资额对我国房价的影响力是很大的。
（2）制约货币政策的有效性，加大了宏观调控的难度
近年来，随着房价的大幅攀升，央行推出了加息等系列调控措施，收紧了房地产业的资金链。但是外资的大量涌入为房地产企业提供了资金，制约了我国宏观调控政策的有效性，增大了调控难度。
（3）民怨加大，对外商投资产生质疑
官方公布的数据显示，危机后我国外商投资质量不断提升，服务业利用外资超过制造业。而民众看到的是大多数外资进入的是房地产这样的高利润服务业，而过多外资进入房地产业对我国经济的负面影响大于正面影响。此外，地方政府官员为政绩又热衷于引入房地产外资这类资金密集型企业，如重庆超过60%的外商投资是进入房地产行的。因此，在目前法律监管和政策体制下，外资的大量进入影响了我国调控房地产的政策效应，加大了房价上涨压力，也对外资质量的提升产生了负面作用。
参考文献：
[1]腾家园.外商对华直接投资研究.武汉：武汉大学出版社，2001
[2]曹振良.房地产经济学通论. 北京：北京大学出版社，2003
关键词：投资 审计 监督 风险
随着我国经济的发展，大项目建设不断增多，固定资产投资审计已成为重中之重，如何加强投资审计已迫在眉睫。
一、加强队伍建设，为投资审计提供人才支撑
（一）组建机构，招录人员
为进一步强化对国家建设项目的监督，非常有必要公开招录专业人员，组建固定资产投资审计处（科）或审计中心，专事投资审计工作，建成政府投资审计的专业机构和专业队伍。
（二）整合社会中介力量
为解决政府投资审计力量不足的矛盾，通过公开招标建立中介机构备选库。在审计实施过程中始终体现国家审计这个主体，采用自审与委托社会中介审计相结合的方式开展投资审计，由国家审计机关审计人员担任审计组长，并负责工程财务审计，中介机构工程审核人员编入审计组，负责工程结算审计，实行统一管理。中介机构单独出具结算审核报告，将中介的报告装入审计档案，以明确审计责任，防范风险。
二、强化制度保障，创造良好的投资审计环境
（一）强化政策保障
完善规章制度，进一步规范政府投资审计。由政府出台投资审计的相关制度，明确了投资审计范围、重点、计划编制及执行、审计组织方式、审计费用等，从而为审计机关开展投资审计工作提供了政策、经费、组织保障。
（二）完善沟通机制
一是加强与业主和施工单位的沟通，力求做到于情于理，善于攻心，促进被审计单位、施工单位理解审计，了解政策。二是加强部门协作，定期召开部门联席会议，宣传投资审计，了解大项目情况，形成保障政府利益的共识，营造“我要审计”的良好氛围。
三、强化审计管理，确保投资审计质量
（一）规范建立“四库”，夯实工作基础
一是建立审计项目数据库，明确审计人员、审计时间，加强审计的动态管理。二是建立投资审计法律法规库，分类整理各级有关投资审计法律法规，时时更新。三是建立中介机构库。在政府门户网上发出邀请公告，对符合条件的中介机构实行建库管理。四是建立材料价格库，收集本地和周边建筑主要材料价格情况，定期录入，及时了解市场动态，减少结算纠纷。
（二）实行审计申请，确保审计资料完善
建设单位在项目验收后或者招投标后，向审计机关提交决算审计或跟踪审计申请。决算审计项目，要求建设单位在提请申请时，一并提供工程结算及工程建设相关资料，方进场审计；跟踪审计项目，审计机关以书面形式告知被审计单位做好审前相关准备工作，及时提供相关的资料，以保证审计工作按时、顺利、有效、保质保量完成。
（三）突出审计重点，增强审计实效
针对政府投资项目建设周期长、设计变更频繁等情况，审计中重点把握四个环节：一审建设程序的合规性。二审工程结算的真实性。三审待摊费用的真实性。四审国家建设管理政策、法规的执行情况。力争做到监督与服务并重，找好审计落脚点，突出审计重点，切实发挥审计作用。
（四）强化监督检查，提高审计质量
一是坚持每周一例会制度。分管领导及时听取情况，解决问题，做好安排；二是召开审后项目总结会；三是坚持三级复核制度，确保工程审计必须由工程人员复核。
（五）强化对中介机构的管理，切实防范审计风险
一是以制度规范行为，制定相关制度，对委托中介的法律责任、委托项目的实施与管理、质量考核进行明确约定；二是加强对中介的业务指导，使中介严格按照审计程序和要求进行审核工作；三是坚持中介的初审和终审结果由审计机关人员复核后再征求意见，并通过财务与工程造价的相关性实现对项目的监控，保证审计质量；四是减少中介与业主的联系，提取资料，核对工程量等均在审计机关的指导下进行，将廉政风险控制在萌芽状态。五是加强与委托中介的沟通协调，要求其相对稳定人员，在具体项目上实行“定人员、定时间、定质量”的三定制度，保证审计项目按进度保质保量完成。六是加强对中介的考核，对中介的审计结果，以年度为单位，按照审减率、发现问题多少编制排名表，对中介机构的工作质量、履约情况实施考核，充分体现优胜劣汰。
（六）开拓创新，积极探索跟踪审计
一是找准跟踪审计的定位，做到到位不越位，尽职不代替，监督不包办，既要起好监督作用，又不能直接干涉建设单位工作；二是拟定咨询单位跟踪审计周报（月报）提纲及附表，加强对委托跟踪审计单位现场管理和考核，保证审计质量，防范审计风险；三是真正落实跟踪二字，审计人员坚持深入工地一线，坚持对隐蔽工程进行拍照查看，对发生原因做出客观公正的评价。
一、项目风险和项目风险管理
1.项目风险。项目的一次性特征使其不确定性比其他一些经济活动大,因而项目风险的可预测性也就差得多。重复性的生产和业务活动若产生问题,常常可以在以后找到机会补偿,而项目一旦出了问题,则很难补救。项目不同阶段会有不同的风险,风险大多数随着项目的进展而壮大,最大的风险存在于项目的早期,早期阶段做出的决策对以后阶段项目目标的实现影响最大。为减少损失而在早期阶段主动付出必要的代价要比拖到后期阶段才迫不得已采取措施好得多。training.mypm.net
2.项目风险管理。项目风险管理就是项目风险班子通过风险识别、风险估计和风险评价,并以此为基础合理地使用多种管理方法、技术和手段对项目活动所涉及的风险实行有效的控制,采取主动行动,创造条件,尽量扩大风险事件的有利结果,妥善地处理风险事故造成的不利后果,以最少的成本保证安全,可靠地实现鲜明的总目标。
项目风险管理是一种综合性的管理活动,其理论和实践涉及到自然科学、社会科学、工程技术、系统科学、管理科学等多种学科。项目风险要求项目管理班子采取主动行动,而不应该在风险事件发生之后被动地应付。项目管理人员在认识和处理错综复杂、性质各异的多种风险时,要统观全局,抓主要矛盾,创造条件,因势利导,将不利转化为有利,将威胁转化为机会。
在国际上,风险管理已日渐成为投资项目评估和风险决策的重要组成部分。随着我国改革开放的不断深化和市场经济体制的不断建立,尤其是加入WTO后,项目风险日益增多,至今我国还没有引入风险管理对投资项目的全过程进行风险估计与评价,这是造成我国许多工程项目投资膨胀和工期拖延的重要原因之一。因此,在我国推广投资项目风险分析理论的研究与风险管理的应用,对促进我国经济稳定、持续、健康、快速的发展具有重大的现实意义。转自项目管理者联盟
二、投资项目风险有效管理的方法
1.目标管理:就是根据投资项目的目的和任务的总要求,明确划分各阶段的分目标及其岗位责任制,并且给出评价分作为目标实现效果的标准,激励项目参与者积极参加工作目标的制定,并在具体工作中实行自我控制,以保证项目目标实现的管理过程。
2.全面质量管理:就是科学的全面质量、全过程和全员的管理。它不仅要对项目产品质量进行管理,而且还要对工程建设质量进行管理;不仅要对施工过程进行管理,而且还要对生产过程进行管理;不仅要对生产人员进行管理,而且要对销售人员和管理人员进行管理。它要求把项目的总质量目标落实到每一个岗位,做到每个工作岗位都有明确的工作质量标准,使职责分明,在项目的各个时点形成一个严密、完整的质量标准体系。这样,投资项目就能顺利地完成各项目标,达到预期的投资目的。
3.激励机制的设计管理:投资项目的运行过程是所有项目参与人之间由利益冲突而引发的一个连续的动态博奕过程。对于某个已定的投资项目,由于每个项目参与者都有追求自身利益最大化的行为动机,即自利行为。他们的自利行为不仅取决于他们各自的个人偏好,而且取决于资源的配置规则,不同的配置规则下人们会有不同的行为。如项目参与者在控制权大而剩余索取权小时,就会出现败德行为;在控制权小而剩余索取权大时,就会出现怠工行为等。对于特定的投资项目来说,项目参与者的个人自利行为准则是一定的。那么如何设计一套激励机制,使项目参与者在追求自身利益最大化的主观行为造成的客观结果正好达到投资项目所要达到的目标,这就是激励机制设计管理的主要内容。
以上管理方法的有效实施必将大大降低投资项目风险,顺利地达到投资项目预定的目标,从而实现投资项目在一定风险下的收益最大化或一定的收益下风险最小化。项目管理论坛
三、规避投资项目风险的策略
1.风险回避。风险回避是指当投资项目风险潜在威胁发生的可能性很大、不利后果也比较严重,而且又无其它策略可采用时,主动放弃项目、改变项目目标与行动方案来规避风险。如果通过风险测度发现项目或项目目标的实施将会给项目带来重大的损失,项目管理者又不能通过其他有效的办法来控制风险,这时就应考虑放弃项目的实施,以免造成更大的财产损失或人员伤亡。如基本建设项目中新技术的采用和新产品的开发等。风险回避在消除风险的同时也失去了获得由风险带来的收益,而且失去了其他各种投资机会。因此,在采取回避策略之前,必须对风险有足够的认识。
2.风险控制。即在项目投资中采取多种措施减少风险发生的概率,减少经济损失的程度。它是建立在对所有可能风险给予明确分析和测定后实施的对抗措施。风险控制主要是针对已知风险和可预测的风险而言。在实施风险控制策略时,最好将项目每一具体风险都控制在可以接受的水平上,单个风险减轻了,整体风险就会相应降低,项目失败的概率就会减少,成功的概率就会增加。不可预测的风险要经过一定的时间才能显示出来,为了能够直接控制,可以把这些风险从将来移到现在。如为了减少生产期维护方面的风险,可以通过精心设计、精心施工来保证建设质量,以减少生产期维护方面的风险。此外,在风险控制的过程中应重点突出,主要控制威胁最大的几个风险,因为有时高风险是由于风险的耦合作用引起的,一个风险减轻了,其他一系列风险也随之减轻。
3.风险转移。风险转移又称合伙分担风险。其目的是通过若干技术手段和经济手段将风险部分或全部转移给其他人承担。实施这种策略转移风险的同时,也转移了部分可能由风险带来的利益。转移风险主要有三种方式:①出售。就是通过买卖契约将风险转移给其他单位。如通过发行股票、债券等筹集资金,在让度给股东和债权人一定收益权的同时,也由他们分担了一部分风险。②发包。就是通过从项目执行组织外部获取货物、工程或服务而把风险转移出去。如在项目建设期,将工程以一定的价格完全承包给承包单位,这样可以降低风险。③保险与担保。保险是常用的一种方法。只要该项目公司向保险公司交纳一定数额的保险金,在事故发生时就能获得保险公司的补偿,从而将风险转移给保险公司。担保则是指其他企业、银行、保险公司或其他非银行金融机构,为项目风险负间接责任的一种承诺。通过这种承诺,项目所有者就把由于承包商行为方面不确定性带来的风险转嫁给担保者。项目经理博客
4.风险自留。风险自留是指对一些无法避免和转移的风险,采取现实的态度,在不影响投资者根本或局部利益的前提下,将风险自愿承担下来。它是一种积极的风险管理手段,是项目公司为承担风险损失而事先做好各种准备工作,修正自己的行为方式,努力将风险降低到最小程度。风险自留是最省事的风险规避方法,在许多情况下也是最经济的。当采用其它风险规避策略的费用超过成本时,可采用风险自留。
四、我国项目风险管理的应用现状与发展趋势
二十世纪八十年代中期以来,随着我国改革开放的不断深入,国外各种风险管理的理论与书籍被介绍到中国,同时也被应用到项目管理中,尤其是大型工程项目。例如举世闻名的三峡工程、规模宏大的长江航道工程、广州地铁项目、上海磁悬浮列车等项目,在项目实施过程中都制定了风险管理方案,并成功地运用了风险管理方案。
关键词：会计准则 国际会计准则 投资性房地产 计量模式
0 引言
随着我国社会主义市场经济的发展和完善，房地产市场日益活跃，企业持有的房地产除了用作自身管理、生产经营活动场所和对外销售之外，出现了将房地产用于赚取租金或增值收益的活动。房地产已经不能简单的适用固定资产准则。为了规范投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露，我国财政部于2006年2月15日了新的企业会计准则。全面实施的新会计准则体系中增加了一项《企业会计准则第3号——投资性房地产》（以下简称：新准则）。新准则的颁布反映了与国际会计准则的趋同。
本文主要通过对比新准则和国际会计准则中投资性房地产计量模式的异同的对比，从而促进企业更好的运用新会计准则中投资性房地产计量模式，准确把握我国会计准则的制定精神和改进方向。
1投资性房地产初始计量
在投资性房地产的初始计量方面，新准则规定，投资性房地产应当按照成本进行初始计量。这与国际准则保持一致。国际准则另外对于不作为投资性房地产的成本项目进行了相关的规定，如为使房地产达到工作状态所必需的启动费之外的其他启动费用和其他的不正常损失等支出，不能作为投资性房地产成本的构成部分。新规则中只对初始计量成本的项目组成作了规定。因此，新准则与国际会计准则在对此的规定在本质上是相同的。
2 投资性房地产后续计量
2.1 计量模式运用数量 新规则规定一个企业只能采用一种计量模式对其所有房地产进行后续计量，不得同时采用两种模式。国际会计准则规定，可以采用公允价值模式或成本模式作为其会计政策，并且将选定的会计政策采用于其全部投资性房地产。可见在投资性房地产后续计量模式数量上，二者规定都是二选一。
2.2 计量模式选用侧重点 新准则规定，投资性房地产后续计量，通常采用成本模式，只有企业有确凿证据证明其投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；②企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产地产的公允价值做出合理的估计。可见新准则更倾向于成本模式，只有在公允价值能够可靠取得时采用公允价值模式。
国际会计准则虽然对公允价值模式和成本价值模式选用，并未规定优先顺序，但认为从公允价值模式变更为成本模式通常不大可能导致更恰当的列报；对于选用成本计量模式的企业，仍应对投资性房地产的公允价值进行披露；公允价值计量模式还被作为了一些房地产归为投资性房地产的一个必备条件。例如：国际会计准则规定，对于经营租赁方式租入的房地产再转租的，只要该类房地产符合投资性房地产定义的且企业对该房地产采用公允价值模式计量的，允许将其归类为投资性房地产，但企业必须对所有其它投资性采用公允价值模式计量。从以上三个方面可以看出，国际会计准则更侧重于使用公允价值作为投资性房地产的后续计量。
2.3 计量模式转换方面 新准则规定，为保证会计信息的可比性，企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠计量取得且能够满足采用公允价值模式条件的情况下，才允许企业对投资性房地产从成本模式计量变更为公允价值模式计量。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。这主要是由于我国资本市场发展并不完善所决定的。对于企业而言应该慎重的选用公允价值计量模式作为其投资性房地产的后续计量。选用成本模式的，当资本市场、经济发展等客观情况发生变化时，还有选择公允价值的机会，而一旦选择了公允价值模式，就没有回旋的余地了。因此，新准则了这么长时间，但是很多企业仍旧选择成本计量模式作为其后续计量。
《国际会计准则第8号——会计政策、会计估计变更和差错》规定，只有能够导致在企业财务报表中对交易、其他事项或情况进行更恰当的列报的情况下，才能自愿变更会计政策。而从公允价值模式变更为成本模式不大可能导致更恰当的列报。由此看出，国际会计准则不主张从公允价值模式变更为成本模式对投资性房地产后续进行计量，但是并没有明确的禁止，在特殊条件下，还是存有一定变更的空间，而我国则明确禁止。
综上所述，《企业计准则第3号——投资性房地产》的制定，规定了投资性房地产范围的界定、确认、计量模式及转换和相关信息的披露，顺应了我国经济的发展，填补了我国投资性房地产准则的空白，反映了与国际会计准则的趋同。但是由于我国具体国情如资本市场不健全，还与国际会计准则存在一定的差异，但这种差异的存在是客观和必要的。在我国资本市场逐渐完善和与国际市场融合中会逐渐的缩小。
参考文献：
[1]何希婧，陈汉文.国际会计准则第40号：投资性房地产的几家模式.新理财.2006.(09)
[2]路汉蓬.我国投资性房地产准则的国际比较与借鉴.北方经贸.2008.(09).
[3]叶炜祥.新会计准则第3号.会计投资性房地产.与国际准则主要差异现代.经济信息.2007.(07).
一、项目风险和项目风险管理
1.项目风险。项目的一次性特征使其不确定性比其他一些经济活动大,因而项目风险的可预测性也就差得多。重复性的生产和业务活动若产生问题,常常可以在以后找到机会补偿,而项目一旦出了问题,则很难补救。项目不同阶段会有不同的风险,风险大多数随着项目的进展而壮大,最大的风险存在于项目的早期,早期阶段做出的决策对以后阶段项目目标的实现影响最大。为减少损失而在早期阶段主动付出必要的代价要比拖到后期阶段才迫不得已采取措施好得多。
2.项目风险管理。项目风险管理就是项目风险班子通过风险识别、风险估计和风险评价,并以此为基础合理地使用多种管理方法、技术和手段对项目活动所涉及的风险实行有效的控制,采取主动行动,创造条件,尽量扩大风险事件的有利结果,妥善地处理风险事故造成的不利后果,以最少的成本保证安全,可靠地实现鲜明的总目标。
项目风险管理是一种综合性的管理活动,其理论和实践涉及到自然科学、社会科学、工程技术、系统科学、管理科学等多种学科。项目风险要求项目管理班子采取主动行动,而不应该在风险事件发生之后被动地应付。项目管理人员在认识和处理错综复杂、性质各异的多种风险时,要统观全局,抓主要矛盾,创造条件,因势利导,将不利转化为有利,将威胁转化为机会。
在国际上,风险管理已日渐成为投资项目评估和风险决策的重要组成部分。随着我国改革开放的不断深化和市场经济体制的不断建立,尤其是加入WTO后,项目风险日益增多,至今我国还没有引入风险管理对投资项目的全过程进行风险估计与评价,这是造成我国许多工程项目投资膨胀和工期拖延的重要原因之一。因此,在我国推广投资项目风险分析理论的研究与风险管理的应用,对促进我国经济稳定、持续、健康、快速的发展具有重大的现实意义。转自项目管理者联盟
二、投资项目风险有效管理的方法
1.目标管理:就是根据投资项目的目的和任务的总要求,明确划分各阶段的分目标及其岗位责任制,并且给出评价分作为目标实现效果的标准,激励项目参与者积极参加工作目标的制定,并在具体工作中实行自我控制,以保证项目目标实现的管理过程。
2.全面质量管理:就是科学的全面质量、全过程和全员的管理。它不仅要对项目产品质量进行管理,而且还要对工程建设质量进行管理;不仅要对施工过程进行管理,而且还要对生产过程进行管理;不仅要对生产人员进行管理,而且要对销售人员和管理人员进行管理。它要求把项目的总质量目标落实到每一个岗位,做到每个工作岗位都有明确的工作质量标准,使职责分明,在项目的各个时点形成一个严密、完整的质量标准体系。这样,投资项目就能顺利地完成各项目标,达到预期的投资目的。
3.激励机制的设计管理:投资项目的运行过程是所有项目参与人之间由利益冲突而引发的一个连续的动态博奕过程。对于某个已定的投资项目,由于每个项目参与者都有追求自身利益最大化的行为动机,即自利行为。他们的自利行为不仅取决于他们各自的个人偏好,而且取决于资源的配置规则,不同的配置规则下人们会有不同的行为。如项目参与者在控制权大而剩余索取权小时,就会出现败德行为;在控制权小而剩余索取权大时,就会出现怠工行为等。对于特定的投资项目来说,项目参与者的个人自利行为准则是一定的。那么如何设计一套激励机制,使项目参与者在追求自身利益最大化的主观行为造成的客观结果正好达到投资项目所要达到的目标,这就是激励机制设计管理的主要内容。
以上管理方法的有效实施必将大大降低投资项目风险,顺利地达到投资项目预定的目标,从而实现投资项目在一定风险下的收益最大化或一定的收益下风险最小化。项目管理论坛
三、规避投资项目风险的策略
1.风险回避。风险回避是指当投资项目风险潜在威胁发生的可能性很大、不利后果也比较严重,而且又无其它策略可采用时,主动放弃项目、改变项目目标与行动方案来规避风险。如果通过风险测度发现项目或项目目标的实施将会给项目带来重大的损失,项目管理者又不能通过其他有效的办法来控制风险,这时就应考虑放弃项目的实施,以免造成更大的财产损失或人员伤亡。如基本建设项目中新技术的采用和新产品的开发等。风险回避在消除风险的同时也失去了获得由风险带来的收益,而且失去了其他各种投资机会。因此,在采取回避策略之前,必须对风险有足够的认识。
2.风险控制。即在项目投资中采取多种措施减少风险发生的概率,减少经济损失的程度。它是建立在对所有可能风险给予明确分析和测定后实施的对抗措施。风险控制主要是针对已知风险和可预测的风险而言。在实施风险控制策略时,最好将项目每一具体风险都控制在可以接受的水平上,单个风险减轻了,整体风险就会相应降低,项目失败的概率就会减少,成功的概率就会增加。不可预测的风险要经过一定的时间才能显示出来,为了能够直接控制,可以把这些风险从将来移到现在。如为了减少生产期维护方面的风险,可以通过精心设计、精心施工来保证建设质量,以减少生产期维护方面的风险。此外,在风险控制的过程中应重点突出,主要控制威胁最大的几个风险,因为有时高风险是由于风险的耦合作用引起的,一个风险减轻了,其他一系列风险也随之减轻。
3.风险转移。风险转移又称合伙分担风险。其目的是通过若干技术手段和经济手段将风险部分或全部转移给其他人承担。实施这种策略转移风险的同时,也转移了部分可能由风险带来的利益。转移风险主要有三种方式:①出售。就是通过买卖契约将风险转移给其他单位。如通过发行股票、债券等筹集资金,在让度给股东和债权人一定收益权的同时,也由他们分担了一部分风险。②发包。就是通过从项目执行组织外部获取货物、工程或服务而把风险转移出去。如在项目建设期,将工程以一定的价格完全承包给承包单位,这样可以降低风险。③保险与担保。保险是常用的一种方法。只要该项目公司向保险公司交纳一定数额的保险金,在事故发生时就能获得保险公司的补偿,从而将风险转移给保险公司。担保则是指其他企业、银行、保险公司或其他非银行金融机构,为项目风险负间接责任的一种承诺。通过这种承诺,项目所有者就把由于承包商行为方面不确定性带来的风险转嫁给担保者。项目 经理博客
4.风险自留。风险自留是指对一些无法避免和转移的风险,采取现实的态度,在不影响投资者根本或局部利益的前提下,将风险自愿承担下来。它是一种积极的风险管理手段,是项目公司为承担风险损失而事先做好各种准备工作,修正自己的行为方式,努力将风险降低到最小程度。风险自留是最省事的风险规避方法,在许多情况下也是最经济的。当采用其它风险规避策略的费用超过成本时,可采用风险自留。
四、我国项目风险管理的应用现状与发展趋势
二十世纪八十年代中期以来,随着我国改革开放的不断深入,国外各种风险管理的理论与书籍被介绍到中国,同时也被应用到项目管理中,尤其是大型工程项目。例如举世闻名的三峡工程、规模宏大的长江航道工程、广州地铁项目、上海磁悬浮列车等项目,在项目实施过程中都制定了风险管理方案,并成功地运用了风险管理方案。
