时间：2023-08-25 16:39:17
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1.片面追求绩效考核成绩，易导致登记信息数据紊乱
当前的绩效考核系统要和征收房产税和城镇土地使用税要求同步。然而，房地产企业特殊，由于很多企业在未开发前，可能只有土地没有房产，或者有房产没有土地，但如果只征收了城镇土地使用税或房产税其中之一时，要求补征另外未征的税款。基层分局不得不通过补登信息，征收税款，但这种补征税款的做法，不但错误，而且会导致信息数据录入不准确，在系统中产生垃圾数据。
2.税源不易掌握
房地产企业城镇土地使用税较特殊，会随着销售面积增加而减少，且减少的数据并不是简单计算就能得出。目前，还没有一个有效的方法能够解决房地产企业城镇土地使用税计算复杂的问题。随着管理人员不断换岗，时间推移等工作原因，掌握房地产企业的真实的城镇土地使用税税源难度越来越大。
3.税收计划任务也会增加城镇土地使用税征管难度
为完成税收计划任务，税务局难以做到各税种均衡入库，往往会因组织入库税款需要，留存税款到以后期间缴纳，增加了城镇土地使用税的征管难度。
二、房地产企业土地使用税征管问题产生的原因
大多房地产企业均按选择按年申报房产税、土地使用税，每年定期按时申报纳税。由于房产企业取得土地使用权和预售证时间上的不确定性，可能在申报期前，也可能在申报期后，加出租房产的土地使用税，按年申报，极有可能造成企业多缴或少缴税款。少缴税款相对容易处理，只要在年度终了前补申报即可，但若是因为在申报期后取得预售证而造成的多缴税款，申请退税，就会产生一定的麻烦。因为苏州市局关于房产企业土地使用税征税期限的认定仅是一个口头布置，没有具体文件，且与总局规定不完全一致，基层分局操作起来比较困难。另外，对房产企业房产税的申报，由于涉及到开发产品自用的问题，其自用房产也应按规定根据申报缴纳房产税，或若按年申报，也可能碰到类似的问题。
三、加强房地产企业土地使用税征管的建议
1.优化征管信息系统
开发出简单的计算城镇土地使用税应纳税款的软件，如通过EXCEL表设计数学公式计算等，嵌入到省局征管系统中，通过信息化水平控制房地产企业城镇土地税的征管，从目前来看，是个非常好的办法。另外，由于现行征管系统征收数据未从录入信息数据的提取，其录入数据只起到了一个保存作用，作用有限。如果能改进省局征管信息系统，把征收的税款与系统登记的数据关联，征收税款所用的数据从登记模块中提取，就能大大减少随意录入或错误录入数据情况，最大限度地减少人为因素导致少征税款或不征税款情况发生。
2.加强对税收政策的学习和理解
把握征收原则，本着对“国家税收不漏征也不重征”的原则，结合实际因地制宜，制定一些符合当地实际征管办法来规范房地产开发企业城镇土地使用税的征管。
3.对房地产开发企业的城镇土地使用税应结合销售不动产项目管理软件
详细记录所开发楼盘的占地面积，根据销售情况，逐月递减房地产开发企业所占用的土地面积。
4.及时组织税收管理员每年对房地产开发企业的土地使用税进行清算
不应等到项目竣工验收后与土地增值税清算同时进行。在计税面积确定上应严格按《城镇土地使用税暂行条例》第三条规定，城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。在实际工作中应根据房地产开发企业占用的土地面积减去已售商品房的占地面积为计税依据。
一、经批准填海整治的土地和改造的废弃土地情况
地处川西北青藏高原东部，全境4313.42平方公里，属高山河谷地带，半农半牧，耕地3,236.45公顷，林地244,092.94公顷，牧草地141,282.31公顷。填海整治的土地和改造的废弃土地由土地管理部门（国土资源局）认定，经调查了解，我县暂不存在填海整治的土地和改造的废弃土地。
二、各类危险品仓库、厂房所需的防火、防爆、防毒等安全防范设施用地免税政策
目前，我县涉及危险品仓库、厂房所需防火、防爆、防毒安全用地免征土地使用税政策的单位和企业主要有：民爆和金盾两家爆破公司、供销社烟花爆竹经销部和农业局农药销售部。其中：爆破公司的炸药仓库都修建在远离城镇的偏僻乡村，不属于土地使用税的征税范围。农业局农药存放仓库、供销社烟花爆竹存放仓库按照[89]国税地字第140号规定，给予了免征土地使用税。对于危险品仓库、厂房所需的防火、防爆、防毒等安全防范设施用地的认定，我县的情况是：民爆、烟花爆竹、防毒等行业安全区范围由质监、公安部门认定，防火、防爆设施用地范围由消防部门认定。在具体执行过程中我局严格按照以上述部门的认定为准，对具备相关部门的审批材料的企业，给予了税收减免。
从我县情况来看，建议在实际操作过程中，加大税务机关与质监、公安、消防等相关部门的协调配合和特殊行业管理的信息共享，提高土地使用税征管质量。
三、大修停用半年以上的房屋免税政策
我局根据(国税函〔2004〕839号)文精神，对因大修导致连续停用半年以上的，免征房产税由纳税人在申报时自行计算扣除，并在申报表附表或备注栏中作相应说明。严格按照规定要求纳税人在大修前报送相关的证明材料进行备查，包括大修房屋的名称、坐落地点、产权证编号、房产原值、用途、房屋大修的原因、大修合同及大修的起止时间等信息和资料。近年来，我局辖区内涉及房屋大修停用的情况较少，在“5.12”汶川大地震期间发生过此类情形。在政策执行过程中，我局按以下条件界定大修：1、房屋主体结构部位，包括基础、墙体、柱、梁、楼板、屋顶等，因损坏影响住用安全，需要拆换加固的；2、整幢楼房因损坏影响正常使用，需要重做防水或保温层的；3、外檐面层脱落、保温层损坏达到整幢楼外檐面积30%以上，影响安全与正常使用，需要修缮的；4、房屋楼面面层、门窗及楼梯因破损影响安全和正常使用，需要修缮的；5、因上述原因造成停用的时间必须是连续不间断在半年以上的。在大修的界定过程中，不包括装修、改建和扩建。
部分纳税人建议将改建和扩建纳入大修范围，主要原因是：改建和扩建一般都是为了扩大产能或提高生产效率，与企业的生产运营有直接关系，同时在改扩建期间也影响正常的生产经营活动，为支持企业发展，体现税政策调节产业结构、引导资源配置的职能。
四、各类学校、托儿所、幼儿园自用的房产、土地免税政策
我县有中、小学校和幼儿园共16所，地址分布情况是有8所学校、幼儿园地处应征收房土两税的县城、建制镇，8所地处不征收房土两税的乡、村。均为国家教育类学历教育学校，公益性非营利学校，不涉及营利性学校，统一按国家规定的标准收费，主管部门为教育局，均为5.12地震灾害后湖南省对口援建和灾后重建。
多年来，我局一直按照(财税〔2004〕39号)第二条之规定执行，对政府拨付事业经费的各类学校、托儿所、幼儿园自用的房产免征房产税和城镇土地税，平均年减免城镇土地使用税33万元，房产税228万元。对学校用于出租等经营性房产严格按税法规定征收房产税、城镇土地使用税。
为准确掌握和区分学校的自用房产与经营性房产，建议在征管过程中建立户籍登记，即各类学校房产、土地登记薄，适时更新房产用途，以便准确掌握房、土两税征管数据。
五、直接用于农、林、牧、渔业的生产用地免税政策
通过到农业、林业、牧业等相关部门调查了解，我县农、林、牧、渔业的生产用地情况如下：
我县目前有一个葡萄种植基地，地处不征收房土两税的上孟乡，这个基地是由当地老百姓将自己的土地用于种植葡萄并和塔斯酒庄签订购销协议。
我县林业生产用地主要是县林业局及川西林业局用于苗圃的种植，面积176亩，苗圃种植区域全部分布在不征房土两税的高山、峡谷中。
我县目前成立的养殖企业、合作社、个体工商户（养殖户）共有39户，具体分布在不征房土两税的乡、村，畜牧局主要负责畜牧业基地、项目的审查（审定）、论证、申报、指导实施和监督检查工作；负责畜牧、兽医、兽药、饲料行业的外事外经联络、协调工作。
建议涉及直接用于农、林、牧、渔业的生产用地的面积能在相关部门审查（审定）的时候能同时加以注明，以便税务机关在征收这部分的土地使用税时有计税依据。同时也要建立好与这些部门的信息共享，已达到信息的及时性、有效性。
六、公园自用土地的免税政策
我县没有公园，因此未涉及房土两税的税收减免。
xxx工业园区分局是x年x月x号挂牌设立的税务机构，专门服务于工业园区经济发展，其征管范围是原xx税分局，以前因为大部分属农村分局，没有开征土地使用税。自2007年工业园区管委会设立以来，使原来的不在土地使用税征收范围的纳税人，成为该税的纳税人。按照《xx人民政府关于调整xx县城镇土地使用税适用税额标准的批复》（xx秘[2007]156号）之规定每平方米每年4.00元，不少企业占地几十亩，应纳税款每年几万到十几万元不等，企业负担较重，多数纳税人难以接受，抵触情绪较大，造成部分税款不能及时足额征收上来，给税收工作造成了很大困难。针对上述情况，2010年下半年，xx分局新的领导班子面对困难局面，迎难而上，根据国家有关土地使用税的政策和省政府，省税务局的具体规定，认真学习，深刻领会，并严格执行，当年征收城镇土地使用税86万元，同比增收60万元，增长203%；2011征收城镇土地使用税97万元，同比征收11万元，增长12.8%。
二、具体做法
（一）明确纳税人。工业园区是一个特殊的经济区域，其中的土地使用形式多种多样，必需逐户对照政策确定纳税人：1、管委会出租的标准厂房的土地使用税缴纳问题，根据xxx人民政府（2007）205号文件和xxx税局税务函（2007）585号文件有关规定是：土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳，拥有土地使用权的纳税人不在所在土地的，由代管人或实际使用人缴纳。
2、是以企业自已的名义在园区内征地建房生产经营的纳税人，这部分是已缴纳了土地出让金，但没有正式的国有土地使用证，经请示后明确应有企业自己缴纳。
3、是企业直接向园区内的老百姓租用农业生产用地，搞生产经营，根据财政部、国家税务总局，关于集体土地城镇土地使用税有关政策的通知，财税（2006）56号文件规定，在城镇土地使用税的征收范围内实际使用应税集体所有建设用地，但未办理土地使用流转手续的，由实际使用集体土地的单位和个人按规定缴纳城镇土地使用税。
（二）确定征税范围、等级税额和面积
1、征税范围：根据《xx人民政府关于调整我县城镇土地使用税征收范围、等级税额的请示》（临政秘[2007]71号）《xx人民政府关于调整xx城镇土地使用税适用税额标准的批复》（阜政秘[2007]156号），确定xx土地划分四个等级，分别是一等每平方米5元，二等每平方米4元，三等每平方米3元，四等每平方米2元，其中工业园区适用二等每平方米4元。xxx税局随后以临税务（2008）35号文件通知，具体执行时间为2008年1月1日。
2、征税面积：首先有土地使用证的企业按土地使用证上标明的使用面积计征，没有地土使用证的单位或不能提供准确使用面积的经协调管委会和土地部门，由园区管委会同纳税人共同进行了测量，经双方认可后签字生效。
（三）具体征收时，我们严格按照有关规定，凡征用农业生产用地的自征之日起一年后开始征收，其他形式的一个月后开始计算征收，并逐户通知应纳税款，使纳税人心中有数，公开、透明。
三、存在的困难
（一）目前我们最难处理的是土地使用税的征收与新入园企业发展之间的矛盾。一直以来，我们的工作目标就是全力支持园区经济发展，做到税收与企业和谐发展，为此我们做了大量细致的宣传工作，但是工作开展难度依然很大，进展较慢。
（二）纳税人情况较为复杂，纳税遵从度低
园区内缴纳土地使用税的企业有一下几种类型：
1、本地原有的企业，这部分企业主要以蔬菜脱水加工为主，纳税意识比较好，但是入园以后企业各项税费负担明显加大，缴税主动性较差；
2、招商引资企业，部分企业由于政府未按期拆迁，至企业未能使用或完全使用，摘牌时的土地注明面积。建设路以东，前进路北部分企业由于院内有一条省级电力输送线（高压线），导致企业无法正常使用土地，企业为此意见很大。
还有一部分企业由于是招商过来的，认为自己本来就应该享受税收优惠，但是税务机关又找不到相关优惠政策，难以给与优惠，税务机关一找，他们立即就找领导，给一线税收工作带来很大阻力；
3、按土地使用税征收规定，对围墙内使用的土地征税，由于企业在建设时让出了一部分（一般为5-10米）做为公用路面使用，故此部分未计入土地使用税征税面积。
4、一些以前在城里做商品批发的个体工商户，以物流的名义成立公司进入园区，占地往往都在30亩左右。这部分企业以前是个体户，在城里每年缴纳地方税四、五千元，而进入园区后每年仅城镇土地使用税一项就要缴纳八万元左右，无论从经济上还是从意识上都难以接受，因此这些企业征管难度最大。
5、园区管委会下属新泉投资公司以管委会名义对外出租一、二期标准厂房，土地使用税、房产税、营业税等税收均未按规定申报缴纳，该项税收也占有一定比例。
四、下一步工作打算
我们建议，按照土地使用税征收的意义和作用以及管理权限，税务机关应按照法律规定足额征收,对于需要扶持的企业,由政府采取按比例返还或其他方式给予扶持。这样一来，既降低了企业因不缴或少缴税款带来的税收刑事法律风险，同时也减少了税务机关因不征或少征税款的带来的行政执法风险，实现园区经济、企业以及税收和谐发展的多赢局面。
随着1994年我国税制改革，逐渐形成了现在房地产税收体系。目前，在房地产开发、转让、出租、保有过程中涉及税种主要有11个，其中包括，直接以房地产为课税对象的税种有5个，土地增值税、土地使用税、耕地占用税、房产税、契税；与房地产密切相关的税种有6个，营业税、企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税、教育费附加。依据课税环节不同，房地产税收可分为土地购置税环节、房地产交易环节和房地产保有环节三大税收类别，在不同环节中，税负水平和效果是各不相同的。在土地购置环节，房地产开发企业向政府取得土地时支付的税金主要是契税（税率3%-5%）和耕地占用税（税率5-50元/平方米）税负负担较轻。在房地产交易环节，销售方涉及到营业税及城市维护建设税（教育费附加）（综合税率5.5%）、所得税（企业所得税税率25%、个人所得税税率20%）、土地增值税（税率30%-60%）以及印花税（税率0.5‰）、购买方涉及到印花税（税率0.5‰）、契税（税率3%-5%）；房地产交易环节总体税负水平相当于销售收入或经营收入的23%左右，税负水平偏高。在房地产保有环节，房地产自用行为中，主要涉及到房产税（税率1.2%）和城镇土地使用税（税率0.6-30元/平方米），这两种税的名义税负水平明显偏低，对个人居民用房的优惠程度很大，长期以来，我国只对城市、县城、建制镇和工矿区范围内经营性用房征收房产税，对居民自己居住用房是采取免税政策；房地产租赁行为中，租赁方涉及到营业税及城市维护建设税（教育费附加）（综合税率5.5%）、所得税（企业所得税税率25%、个人所得税税率20%）、房产税（税率12%）以及城镇土地使用税（税率0.6-30元/平方米），承租方只涉及到印花税（税率1‰），名义税负水平偏高，由于税收征管十分困难，房屋出租的税收征收上来非常少，实际税负水平远远低于名义税负水平。
二、房地产税在房地产调控过程中存在问题
作为房地产调控的重要的杠杆之一房地产税收政策，在房地产调控过程中发挥一定积极的作用，但仍然存在一些问题和不足。
（一）税种繁杂，重复征税现象严重
目前我国与房地产直接有关的税种有十多种，如耕地占用税、土地增值税、房产税、契税、印花税、营业税等等。涉及房地产开发、销售等环节税费名目繁多，一个房地产开发项目需要近30个政府行政管理部门的审批，要盖上近100个公章，并需缴纳规划费、消防费、人防费、评价费等几十项行政收费。房地产税费设计繁杂，征收环节多，房地产开发企业税费负担较重，商品房成本随之提高，并通过销售方式最终全部转嫁给消费者，而导致房价上涨。许多税种之间存在是用同一个税基计税，存在重复征税现象，如房产税与城市土地使用税，1990年我国实行土地有偿使用政策后，所建房屋价值中就已经包含所占用土地的价值，所缴纳房产税就包括土地价值，同时还要再缴纳城市土地使用税，明显重复征税。重复征税问题还有，开发商缴纳土地增值税后还要再交企业所得税；城镇土地使用税与耕地占用税；对出租房业主征收5%营业税后又征收12%房产税等。
（二）房地产税课税范围狭窄，征管漏洞比较大
我国现行房地产税和城镇土地使用税的课税范围均为城市、县城、建制镇和矿区，而对于这个范围之外，如农村房产与土地确没有涉及到。随着我国农村经济快速发展和小城镇建设速度加快，在城乡结合部和农村的交通干线附近出现了大量以营利为目的出租房，由于房地产税课税范围狭窄，对这块征税变成真空地带，造成大量税收流失。由于城市居民住房出租情况复杂隐蔽性强，漏征漏管现象尤为突出，一般房屋在出租时，租赁双方直接签订房屋租赁合同，直接收取租金，直接使用房屋，租赁环节十分隐蔽，税务工作人员无法逐门逐户去排查房屋出租情况，所以居民住房出租税收漏征漏管非常严重。根据我国目前税收政策，居民拥有个人住房享受免税政策，对于居民个人拥有多少套住房都不用纳税，这样房产拥有的投资者就不用考虑上税问题，从而减少投资成本，增加获利空间，导致越来越多的人参与投资房地产并期待从中获利，从而推高房价不断上涨。
（三）房地产税收结构不合理，税收收入对地方财政的贡献力较弱
房地产税收结构设计上不合理。从税收结构看，各环节的税负不均衡，有失公平原则。在土地购置环节，现行税制涉及税种较少，较轻的税收负担无法遏制地方政府和房地产开发企业从房地产开发过程中获取暴利。在房地产交易环节，税种设置相对较多且实际税收负担较重，我国税收调控往往侧重于房地产交易环节。在房地产保有环节，名义税负设置较高，由于各种原因税收漏征漏管现象严重，导致保有环节的实际税负水平很低。由于重视流转环节轻视保有环节，导致税负结构非常不合理。房产税作为地方税中的一个主要税种，对地方财政收入筹集功能显现乏力，地方政府的税收收入远远不能满足财政的支出需要，因而往往容易导向地方政府的短期行为，通过出卖土地以获取土地出让金以及收取与之相关的行政性费用来弥补财政支出的缺口，2007、2008年我国财产税的房产税收入占税收收入总额分别为1.26%、1.25%，而美国、英国、加拿大的财产税占全部收入超过9%，新西兰、澳大利亚等国家为5%～7%，我国远远低于发达国家水平。
（四）计税依据失当，无法发挥房地产税收的调节作用
我国土地增值税的计税依据只是考虑到了土地使用权，地上建筑物及附着物增值额，而对于土地稀缺性所产生增值和地方政府提供相应公共产品所产生土地增值；土地使用权出租，土地和房屋作价入股参与合作而导致土地增值还没有纳入土地增值税的计税范畴。现阶段我国土地使用税的计税依据仍然按照1988年财政部颁发《城镇土地使用税暂行条例》规定的土地面积计税。由于土地价值快速增长，土地收益的差别越来越大，形成了土地级差，而现在仍然按照土地面积计税，难以发挥税收调节土地级差收入的功能，也就无法有效地抑制囤积土地和土地投机行为发生。目前房产税的计税依据为房产计税余值或租金收入，并按照房产原值一次减除10%至30%后的余值来计算的。当房屋价格不断上涨，只要该房产没有进入市场交易环节，其在会计账簿中记录的房产原值就不会发生变化，房产计税余值也不会发生变化，国家征收的房产税就不会有任何的增加，这就丧失了税收的公平性，导致国家不能随着经济快速发展，房地产的增值而带来税收收入，难以发挥房地产税调节收入的作用。
三、完善我国房地产税收制度的建议
（一）拓宽税基、调整税率
国外许多国家采取“低税率，宽税基”税收政策。这样可以有效地避免重复课税现象发生，同时，又可以减少征税的管理成本，提高征税工作效率，低税率的出发点主要是考虑降低税收征管阻力，有效地促进房地产市场发展。目前我国实行房地产税设计不合理，税种覆盖面窄，税基窄，我们应该借鉴国外比较科学的做法，应该扩大税基，把普通住宅也应列入税收的对象，征税应该根据房地产的评估值征收。同时，确定合理地免征范围，应该将低收入者列在纳税人之外。房地产税率制定要考虑到各地不同经济情况和各种不同类型房产等因素，税率既不能高又不能低，高税率难以被人们所接受，会使人们产生抗拒纳税的心理，出现逃税和欠税现象，难以实现征税目的，而低税率会造成收益低于成本情况，因此，制定出合理税率，既要考虑到普通居民接受能力，又能起到调节消费者住房消费的作用。土地使用税的征税范围从城镇扩展到农村，首先要减少农村各种收费和摊派，要在确保农民总体负担水平不变或略有降低的情况下才能征收土地使用税。待时机成熟时应该考虑征收土地荒芜税和土地闲置税。
（二）简化税制，加大房地产保有环节税负，优化税负结构
借鉴国外先进经验，建议将我国目前近20种相关的房地产税适当合并，将城镇土地使用税、契税、耕地占用税等与房地产税合并统一；将城市维护建设税和印花税并入营业税、消费税、增值税、企业所得税和个人所得税中；将土地增值税并入企业所得税、个人所得税和房地产税中，同时，取消不合理收费，减少房地产有关的税费征收项目，优化税负结构，减少征管成本，提高征税工作效率，最终达到减轻纳税人经济上的负担的目的。应该尽快改变课税重视房地产流转环节轻视保有环节的局面，提高保有环节的税负比重，建议取消中央政府对个人所有非营业房产免纳房产税的规定，尽快出台对个人拥有房产征收房地产税的政策，取消个人所有的居住房屋及院落用地的城镇土地使用税免征的规定，恢复征收城镇土地使用税规定。对居民拥有的第一套住房实行长期免税政策，对于第二套住房实行暂时性免税政策，待条件具备时再对第二套住房实行征税。
（三）建立健全房地产信息系统工作
为了进一步地开展好房地产税收工作，就需要全面掌握房地产产权情况，尽快建立起房地产信息查询系统工作。我们应该尽快建立房地产财产登记制度，在房地产开发各个环节实行必要登记和监督机制。对于个人财产开展房产产权登记普查工作，对于城乡居民所拥有房屋套数、面积、结构及房屋市场价值等基本情况做一个全面清查，并建立起个人财产和个人收入档案。为了更好地适应房地产税征收需要，必须以现代信息技术为手段，实现税务部门、房地产管理部门、公安户籍管理部门、婚姻登记部门、银行等部门全国联网，实现数据资源共享制度，确保房地产税税基的准确、无误，防止纳税人转移税基，避免偷税和逃税事件发生。
（四）完善房地产评估制度
为进一步加强和规范房产税、城镇土地使用税（以下简称“房土两税”）税源管理，摸清税源底数，提高“房土两税”管理的科学化、专业化、精细化水平，根据文件要求，结合我局实际，现将有关事项通知如下：
一、工作目标
摸清全市经营性房产和土地资源的利用状况，完善房产税、城镇土地使用税税源登记，清理各种应登记未登记、登记不实等问题；通过比对分析,进一步核实应缴数和实缴数差异，追缴相关税款；获取数据，为今后实现纳税人“房土两税”信息全生命周期的动态管理奠定基础。
二、工作组织
（一）成立工作领导小组
市局成立“房土两税”普查工作领导小组，负责领导、组织和协调“房土两税”税源普查工作。唐新存副局长担任领导小组组长，成员由税政法规科、征管科技科、数据管理科、征收分局、风险评估分局、税源管理分局等部门负责人组成。领导小组下设办公室，办公室设在税政法规科。
（二）明确各部门的职责
因2014年“房土两税”税源普查工作的任务重、要求高，且属于管理型税收征管业务，结合我局岗职体系的设置情况，本次税源普查工作中各部门的职责予以统筹安排。
税政法规科负责制定方案和业务指导；数据管理科负责提供数据支撑；征管科技科负责综合治税信息、第三方数据的获取和提供系统支撑；风险评估分局负责任务的统筹、下达以及为核查阶段提供风险分析保障；局办公室负责与新闻媒体的税法宣传协调。
征收分局负责源普查工作的咨询、宣传、培训、集约化通知、录入（税源数据的修改录入）工作。
纸质表格以及附报资料的管理、审核和催报工作原则上由税源管理分局的基础管理部门负责；后期的实地核实以及税款清缴工作原则上由税源管理分局的风险应对部门负责。
各分局可根据本分局各部门的人力资源配置等情况，科学统筹各部门、各岗位在此次两税普查工作中的任务，但事先应拟定具体方案并经市局批准。
税源管理分局可根据需要确定是否需要开展税源普查的培训工作，并负责培训场所、通知、资料发放等工作，培训工作由征收分局负责。
（三）各分局要相应成立工作领导小组，制定工作方案，细化部门和岗位职责，并在4月30日前将领导小组名单和工作方案报税政法规科。
三、工作内容
（一）普查对象
本次普查工作的范围为房产税和城镇土地使用税征税范围内所有的经营性房产和土地，不包括军队经营性房产和土地；不包括个人、个体工商户的非工业用房产和土地。
具体到纳税人，范围为2014年3月31日前办理税务登记，在大集中系统中为正常户的所有企业纳税人、从事工业生产的个体工商户，具体名单由市局统一下发；未办理税务登记但属于本次普查范围的其他组织和个人，由纳税人自行填报或税务机关实地核实时补报。
（二）普查内容
普查内容具体内容包括：
1、房屋、土地所有权人（使用权人）信息，包括名称、证件号码、注册类型、国标行业等；
2、房屋信息，包括房屋坐落、房产原值、免税原值、应税原值、年租金收入、年应纳税额、出租人证件号码等。
3、土地信息，包括土地面积、应税面积、免税面积、土地等级、单位税额标准、年应纳税额等。
（三）普查表样
本次普查纳税人需填写两张表格《房产税税源登记表》、《土地使用税税源登记表》，在省地方税务局网站在线填写、上传和打印。纳税人必须在线申报保存上传后才可打印，不可直接在网站上打印空白表格，且表格数据只可保存一次。
（四）普查方式
普查范围内的纳税人均应全面对照税源普查要求，认真核对房产税、土地使用税税源信息，在核对无误的基础上于5月纳税申报期内通过省地方税务局网站“在线填写、上传”《房产税税源登记表》和《土地使用税税源登记表》。
下列纳税人需要报送纸质资料：自有房产、土地纳税人、无租使用房产纳税人、租用集体建设用地的纳税人；其余纳税人只需在线填写并上传，不需报送纸质资料。
需要报送纸质资料的纳税人应在上传表格后7日内将《房产税税源登记表》、《土地使用税税源登记表》打印并加盖公章连同附报资料报送至对应的地税管理分局基础管理股，管理分局应建立资料受理台账。
附报资料：房产证、土地证、租赁协议、记载房产原值帐簿、房屋租赁发票等相关证明材料的复印件。
对于未办理税务登记但属于本次普查范围的其他组织和个人，应主动向税务机关领取纸质表格后进行填报。
四、时间部署
“房土两税”普查工作分四个阶段：准备阶段、自查阶段、核查阶段、总结统计阶段。时间从2014年4月1日开始到2014年8月31日结束。具体安排如下：
（一）准备阶段（2014年4月）
本阶段主要工作：成立工作领导小组，制定工作方案；对纳税人公告，印制宣传材料，做好纳税人的宣传、培训、辅导、集约化通知等工作。
1、宣传发动
征收分局和税源普查办公室牵头宣传发动，各税源管理分局应积极协助、配合征收分局做好辅导、咨询工作。
（1）征收分局应将《南通市地方税务局关于开展房产税和城镇土地使用税税源普查的通告》通过税务网站、电子显示屏和12366短信等方式将“房土两税”普查信息进行、集约化通知。税政法规科负责“房土两税”税源普查知识宣传册的汇编。
（2）办公室负责与报刊、电视台、政府网站的宣传协调工作，能举办一期专栏或举办一期新闻会。
（3）房产税和城镇土地使用税税源普查知识列入“税法宣传月”范围。
2、普查培训
各税源管理分局应根据市局此次税源普查培训需要的调查情况科学确定本辖区范围内的培训场次和地点，并负责通知纳税人参加培训，同时应主动与征收分局联系培训事宜；税源普查的培训工作由征收分局的宣传股负责。
3、表格发放
税源普查表格的发放以征收分局采取集约化通知纳税人从省局网站自行下载主要形式；纳税人也可以从各办税服务厅或培训现场领取纸质表格（草表）和宣传手册。
纳税人从省局网站自行下载的税源普查表一律作为自查填写的草表使用；向税务机关报送的纸质表格应是经“在线申报保存上传”后打印的表格。
（二）自查阶段（2014年4月下旬-5月）
征收分局应采取集约化方式“建议”纳税人在5月份纳税申报期内完成“房土两税”税源普查表的“在线填写、上传”工作。
普查范围内的纳税人在规定时间内在省地税网站上在线填写、上传《房产税税源登记表》、《土地使用税税源登记表》；符合要求的纳税人应在上传表格后7日内将上传表格打印出来并加盖公章连同附列相关资料报送至管理分局基础管理股，基础管理股做好资料受理并建立台帐，同时应分别按照5月15日前不低于80%、5月25日前不低于90%和5月31日前全面完成的要求强化纳税人“在线填写和上传”工作（省局具体查询进度和申报明细信息系统正在开发中）。
对不需向税务机关报送纸质资料的纳税人，由基础管理股负责打印纳税人上传至省局网站的税源普查表。
纳税人将纸质资料报送至各办税服务厅的，受理人员应对申报资料的完整性进行审核并办理受理手续，受理后必须在2个工作日内传递到相应的主管税源管理分局。
（三）核查阶段（2014年6月-7月）
本着“全面比对，重点核查”的工作原则，对辖区内的“房土两税”纳税人进行核查。
1、获取第三方数据
征管科技科应于6月1日前主动联系测绘、国土、财政（移交地税以前的契税征收数据）、房管、建设、规划等部门，及时获取综合治税信息、第三方数据，为核查阶段提供外部信息保障和系统支撑。
2、风险分析
风险评估分局应将纳税人通过省局网站报送的税源普查信息、征管科技科提供的综合治税信息、第三方数据、各年度建安成本模型与省局大集中系统中登记的“房土两税”税源信息、2011年度房土两税入库信息等数据信息开展风险分析，为实地核实或开展专项评估提供税源风险信息库支撑；风险评估局应将当前（截止到2014年4月底的）省局大集中系统中的税源登记信息下载备份，供数据分析使用。
3、案头比对（谁比对谁负责）
比对对象：对不需向税务机关报送纸质资料和未列入实地核查名单的纳税人由基础管理股负责比对。
比对内容：应将纳税人报送的普查资料结合风险评估分局推送的“房土两税”疑点信息进行案头比对，重点开展三个层次比对：一是对纳税人自查填报的各信息项目间的逻辑关系进行比对；二是将纳税人自查填报的信息与2011年房产税、城镇土地使用税入库信息进行比对；三是将测绘、国土、财政（契税征收信息）、房管、建设、规划等部门提供的信息，与纳税人自查填报的信息进行比对。
通过比对，重点查找以下问题：一是应登记未登记，应变更未变更，登记数据不实的情况；二是应缴未缴税和未足额缴税等问题。对事实清楚、问题简单的企业，应督促企业及时改正，补缴各项税款。对涉税情况复杂或税企双方存有争议的情况，应及时转入评估（检查）工作流程。
4、开展实地核查（谁核实谁负责）
实地核查对象。风险评估分局和税源普查办公室在各税源管理分局全面比对的基础上，对以下重点房产和土地共同确定实地核查名单，下发给税源管理分局的风险应对部门采取评估或检查的方式开展实地核查。
（1）房产税：城乡结合部、大型工矿区、各类开发区和园区、繁华商业区等区域内的企业；房产数量多、原值高的大型制造业企业、大型仓储业企业、利用地下建筑进行经营的企业、大型商场、市场和写字楼等重点企业；工程尚未决算但已经投入使用的新建房产、近期改扩建增加房产原值的房产、无租使用的房产、无产权证的房产、未入账的房产等重点房产。
（2）城镇土地使用税：城乡结合部、大型工矿区、各类开发区和园区；占地面积较大的企业；房地产开发企业；利用集体土地进行生产经营的企业；计税依据不清楚的企业；已办理了土地使用证，但实际占用面积明显超出土地使用证记载面积的企业。
实地核实时应注意事项和重点核实内容：
一是先案头比对后实地核实。税源管理分局的风险应对部门对列入实地核实名单的纳税人必须先案头比对查找问题，具体比对内容同上述“案头比对”要求，经过案头比对后再实地核实。
二是根据文件，自用地下建筑及与地上房屋相连的地下建筑是否按规定纳入房产原值计征房产税；
三是根据文件，房屋附属设备和配套设施是否按规定计入房产原值计征房产税；
四是根据文件,单独建造的地下建筑用地是否按规定征收城镇土地使用税；
五是根据文件，土地原值是否按规定计入房产原值计征房产税；
六是房地产企业拥有的开发（包括在开发和未开发）用地，是否按规定申报缴纳城镇土地使用税；
七是开发的商品房在出售前已使用或出租、出借的，是否按规定申报缴纳房产税；
八是通过对同时期、同结构房产建造成本相互比对，核对企业上报房产原值是否明显偏低；
九是纳税人提供的租赁价格是否符合市场公允价格。
各税源管理分局应科学统筹实地核查阶段的工作任务，确保在6月底前完成应实地核查任务的50%，7月底前全面完成实地核查任务。
5、资料传递
由基础管理股负责比对的纳税人，若前述需要重点比对的三个层次的信息均无差异，需在打印出来的税源普查表中加盖“经审核比对无误，审核人：”字样的印章，其资料应在比对后按周传递至征收分局。
由税源管理分局风险应对部门实地核实的纳税人，若比对信息、实地核实信息与纳税人第一次所报信息均无差异，在税源普查表中加盖“经实地比对、核实无误，审核人：”字样的印章，其资料应在比对后按周传递至征收分局；实地核实阶段，若发现有误，由核实人员根据纳税人税源实际情况填写《房产税税源变更登记表》、《土地使用税税源变更登记表》并加盖纳税人印章带回，其资料也应按周传递至征收分局。
6、税源数据维护
征收分局宣传咨询股在接到税源管理分局传递的税源普查资料后15个工作日内完成数据维护工作，确保房产和土地信息的准确性、及时性和唯一性；本次普查工作完成以后，征收分局应9月10日前将纳税人报送的纸质资料整理后统一传递至档案中心进行扫描，材料扫描要求具体见征科处相关文件。档案中心应做好资料归档工作，确保“房土两税”基础资料的完整性。
7、税源数据校验
数据管理科应及时开展税源数据的校验工作，确保大集中系统中税源登记信息与纳税人报送的税源信息数据相一致。对差异数据，应及时分析并予以推送到征收分局核对、修正。
8、追缴税款及处罚要求
（1）自查阶段：对纳税人自查出房产税和城镇土地使用税的问题，按规定补缴税款；
（2）核查阶段：对核查出的房产税和城镇土地使用税应进行追缴，并按规定进行处罚；对纳税人在取得房产和土地时未缴纳契税、耕地占用税的，以及未缴纳其他税收的，一并进行追缴和处罚。
（四）总结统计阶段（2014年8月）
各单位应于2014年8月11日前将普查工作总结和《房产税税源普查情况统计表》和《土地使用税税源普查情况统计表》上报市局税政法规科，工作总结内容应包括以下四方面，一是普查工作的组织落实情况，包括比对情况，重点核查情况、问题归类总结；二是辖区税源总体状况；三是普查工作成效，主要包括问题纠正情况、未纠正的原因、普查工作对税征收管理的影响分析、长效机制的建立等内容；四是普查工作中的征管、政策等相关问题及工作建议。
五、相关要求
（一）提高认识、精心组织。“房土两税”普查工作是省局明确的2014年“三个一流”重点工作，应充分认识到专业化管理格局下税源基础信息的重要性，要在充分调研本辖区税源状况的基础上，认真筹划好工作方案，精心组织好两税普查工作。
（二）积极争取、主动配合。两税普查工作涉及纳税人多，工作量大，数据要求高，各单位对外要加强与其他政府部门的合作，要争取纳税人最大的支持和配合；对内要加强部门间的协作，要统筹好各阶段各项工作的组织实施，确保普查工作有序稳定的推进。
（三）务实创新、注重长效。在普查工作开展过程中，税政法规科要有意识的与税收政策的调研评析、管理措施的创新创优、税种模型的建设维护等工作相结合；各税源管理部门通过普查发现税种管理的薄弱点，组织收入的增长点、工作机制的创新点。
税收风险管理是将风险管理理念引入日管工作中，通过风险识别、估测、评价等手段对纳税人不及时、不依法、不足额缴纳税款造成税款流失的风险进行确认，对确认的风险实施合理预估和有效控制，并采取积极措施对可能导致的后果进行挽回。税收风险管理的重要性体现在：一是可以使征管行为更有效率。通过建立风险预警系统，对纳税人实施分级分类差别化管理；对暂未发现风险的纳税人不打扰，同时提供方便快捷的办税条件，增强纳税人认同感，对低风险纳税人予以提醒辅导，适度关注；对中高风险纳税人重点监管，红色预警，及时纠正；对不遵从的纳税人予以惩罚震慑，联合管制，强力打击。二是有利于降低税收成本。税收风险管理通过对信息收集、风险识别、等级排序、预警提示、任务推送、风险应对、结果预测等环节实施监控，可以降低税务机关的主观认知，防范执法过程中的风险，减少税收成本。
二、税务稽查以查促管，强化风险管理
（一）稽查在实践中取得的成效
1.注重驾驶培训机构辅导检查，促进基层所规范管理，强化风险管理。掌握基础数据、辅导企业自查、重点筛选检查，通过对企业报送的自查申报表与我们掌握的第三方信息进行比较核对，确定重点检查户。分析问题根源，统一征管政策，降低执法风险。通过对发现的问题认真进行梳理，对征管部门加强管理起到了有效的促进。
2.开展事业单位发票专项抽查，促进基层所加强管理。抽查发现某事业单位取得的交易服务费未全额申报增值税及其附加，片面的认为：通过“非税收入一般缴款收据”和直接缴纳财政专户的款项不存在营利行为，就可以不交税，而在日常管理中，也没有对事业单位的此类问题予以重点关注。对本案产生的原因及时进行分析，并提出征管建议：一是要对辖区内行政事业有收费项目的单位集中进行清理辅导，达到规范行政事业单位应纳税收费项目管理，切实防范此类执法风险的目的；二是要以此为鉴，集中税务干部加强税收政策的更新知识培训。
3.加强园区企业税务稽查，啃下“硬骨头”协助征管。针对难办案例，启动多项程序，规范步骤处置。面临经济下行大环境，小部分企业经营不散，没有效益可以没有增值税以及相应的附加，但是房产税、土地使用税却不是以企业经营好坏为前提的，对于一部分占地面积大的企业，房产税、土地使用税税款较大，常有拖欠习惯，税务所管理起来有难度，逐渐变成征管中的“硬骨头”。该局稽查局就税务所提交的几户企业征地后土地长期闲置或经营不正常而导致房产税、土地使用税征管难的企业进行了进户稽查。由于无法联系相关人员，通过到国土房管部门提取土地信息资料核定应补税款，经过重大案件审理委员会审理进行定性，在向该公司直接送达、邮寄送达等方式无果的情况下，通过报纸公告送达了相关税务文书。最后，通过税收约谈，讲清税收法律和税收政策的严肃性，已将拖欠的税款解缴入库。加强管查沟通，理顺协作机制，发挥稽查最后屏障作用。
（二）如何更好地发挥稽查“以查促管”作用，防止税收风险
1.完善征管建议制度。稽查部门的征管建议尽管能就某案、某事进行规范，少数也能积极影响到行业的征管，但是在部门配合、建议内容、建议形式和要求、文书格式、反馈方式和时限，传递程序、限改期限等方面缺少详细的规定，深度广度还不够，离“查一个案件、震慑类似企业、规范一个行业”的目标还有不小的距离。应进一步完善征管建议制度，针对征管部门平常不易发现的一些深层次的潜在问题，及时反馈并建议改进。
2.进一步健全征、管、查协调机制。建立联席会议制度和完善“征、管、查”信息资料传递制度，进一步沟通案件查处情况和存在的税收问题、征管的改进建议和措施等，以便充分利用稽查成果，及时调整有关工作思路，研究加强管理的措施，确保稽查、管理的协调一致，形成工作合力。
3.加强查后的跟踪管理。要求征管单位对征管建议及时回送《征管建议回复书》，实行建议回访制，到税务所回访听意见，广泛征求一线征管人员对征管建议的办理情况及建议、意见，及时总结归纳出规律性、典型性的问题和解决方法，编写出《行业管理、检查指南》，增强稽查和管理的针对性、有效性。
三、税收风险管理的未来发展应采取的措施
（一）加强信息管理
1.提高获取信息的质量。要求纳税人在税务登记，变更环节准确、完整的填写相应的信息，并提供相应的资料。此外，税务登记环节应做好纳税人填写资料的审核，并准确、完整的录入税收征管系统。
2.扩大信息获取的渠道。税务部门应该加强于工商，国土等部门的沟通，及时获取相关信息，并导入到税收征管系统，对税务机关获取信息的做有效的补充。
3.加强税务系统内部信息的纵向比对和与相关部门信息的横向比对，设置预警指标，落实分析制度，为征管工作提供指导依据和技术支持，避免国家税收流失，降低执法风险。
（二）强化税收分析
一是采取有针对性的税源监控措施，如加强重点行业，重点企业的税源监管，合理地配置税收管理资源，提高税源管理的针对性和有效性。
二是税务机关应该对不同风险级别的企业，结合纳税信誉等级管理，通过制定企业管理办法、建立行业管理模型进行监控。做到层层落实管理责任、监控目标和监控措施，实施动态跟踪、重点核查、行业评估。
三是不断完善税收分析、纳税评估、税源监控和税务稽查互动机制，实现由排除风险点到治理风险面、控制风险源的转化，发挥税收风险管理的最大作用，实现对税源的长效管理。
（三）加强执法监督
一、地税税收收入情况
近年来，章丘市地税局认真贯彻落实“经济决定税源，管理增加税收”的治税思想，全面推行“科学化、精细化、规范化”管理，税收征管水平和税收质量显著提高，地税收入稳定、持续、快速增长。20__年-20__年，共组织地税收入20.35亿元，年均增幅达26，其中，共组织地方财政口径收入13.15亿元，年均增幅超过22。20__年一季度，地税收入实现16,983万元，同比增长29.84，其中，地方财政口径收入完成11,209万元，同比增长达42.68，增收3,353万元，创历史最好水平，地税收入呈现出良性发展的态势，实现了税收收入与经济发展的同频共振。（见表一）
表一：20__年-20__年一季度地税收入情况
表一.doc地税收入的持续增长是多种因素共同作用的结果。一方面是经济发展因素，包括宏观经济结构优化和经济运行质量进一步提高、引进引办力度的加大等因素产生了基础性的影响。二是随着税收宣传力度的加大和社会综合治税工作的加强，全社会依法纳税意识显著增强，自觉纳税、主动纳税的观念逐步深入人心。三是地税部门进一步推进依法治税，完善税收征管模式，细化主体税种征管措施，科学配置征管力量，征管水平持续提高，
基本实现应收尽收。从地税总收入和地方财政口径收入的动态增幅变化来看，地方财政口径收入增幅20__年高于总收入增幅，20__年快速下降，低于总收入增幅近12个百分点，从20__年-20__年一季度，地方财政口径收入增幅追赶并超过总收入增幅，20__年一季度超过总收入增幅近11个百分点。要解释这一问题，就要从地税税种的结构方面进行分析。
二、地税税种结构分析
目前，地税部门主要负责企业所得税、营业税、个人所得税、资源税、房产税、土地使用税、土地增值税、印花税等12个税种的征管任务，各税种的地方分享比例、在总收入中的比重以及增长变化各不相同。（见表二）
表二：20__年-20__年一季度地税税种结构情况
表二.doc
通过表二提供的各项数据，我们从三方面进行分析：
（一）地方分享比例情况。随着近年来税收政策的变动，地税税种实现的税款在国家、省、济南市、章丘市各级别中的分享比例也不断变化，总体上供地方分享的比例逐步下降。以20__年为参照年份，企业所得税地方分享比例由32调整为目前的25.6，下降近7个百分点；营业税地方分享比例由80调整为目前的64，下降16个百分点；个人所得税地方分享比例由40调整为目前的20，下降20个百分点；城建税、房产税、土地使用税、教育费附加地方分享比例也分别由100调整为目前的80，分别下降20个百分点；地方附加20__年开始征收，地方分享比例为80。而这些调整主要都集中在20__年，这就是20__年地方财政口径收入增幅远远落后于总收入增幅的主要原因。目前，可供地方全部分享的税种只有资源税、印花税、土地增值税、车船税四个税种。
（二）占总收入比重情况。传统意义上讲，营业税、企业所得税、个人所得税为地税部门的三大主体税种，其在总收入中比重超过70，其他小税种只占约30，这种构成比例在短期内不会发生大的变化，且三税种地方分享比例逐步下降，其中企业所得税和个人所得税地方分享比例最低，分别为25.6和20。综合分析20__年-20__年各税种的比重变化可知，企业所得税、个人所得税、城建税、房产税、土地使用税、车船税、教育费附加贡献的税收在总收入中的比重呈下降趋势，而营业税、资源税、土地增值税、印花税、地方附加贡献的税收呈上升趋势。20__年一季度，企业所得税、资源税、车船税在总收入中的比重较20__年继续下降，分别下降10.5、2.08、0.11个百分点，下降幅度分别达到34.53、46.64、91.67，而个人所得税、城建税、房产税、土地使用税、教育费附加则发生逆转，在总收入中的比重大幅增长。
（三）各税种税收增减变化情况。从20__年-20__年各税种实现税款的平均增幅来看，企业所得税、营业税、个人所得税、资源税、城建税、教育费附加保持了稳步增长的态势，平均增幅分别为32.78、32.57、23.87、13.45、14.96、17.53；土地增值税和印花税呈现出大幅增长的态势，平均增幅分别达到230.57、127.74，贡献税款分别由20__年的140万元、138万元提升到20__年的1,716万元、695万元；而房产税、土地使用税、车船税却呈现下降趋势，平均增幅为负值。如果排除20__年度税款基数的因素，有三个税种需要区别对待，其中，企业所得税20__年度较上年度大幅降低，减少了对比基数，其整体趋势呈现下降，而房产税、土地使用税20__年度较上年度大幅提升，增幅都超过100，提高了对比基数，其整体趋势呈现上升。
三、各税种税收变化成因分析
从上述税种结构的分析来看，大部分税种特别是地方分享比例较大的税种呈现稳步增长的良好发展态势，而且各税种的比重也逐步趋于合理，收入结构不断优化，有效地保障了地方可用财力。在不考虑我市经济发展状况，市政府在全市推行社会综合治税，地税部门强化征管措施、提升管理水平等因素的情况下，相关税种的增加变化还存在以下成因。
（一）企业所得税比重和增幅下降的原因。主要原因是受财政体制影响。从20__年开始，新建企业所得税归国税管理，地税没有新增税源，而且部分企业破产、注销迁移等情况，在一定程度上减少了缴纳所得税企业的总量。这一因素受财政体制影响，难以改变。尽管制造业中几个效益较好的企业税收出现增长，但抵消相减。一旦主要企业效益下滑，企业所得税将会出现大幅减少，20__年一季度企业所得税比上年同期减收近20
个百分点，主要原因是采矿业、电力煤气及水生产供应业入库税款减收。
（二）个人所得税增幅20__年大幅回落的原因。主要是政策变化的影响。20__年12月19日，人大通过《关于修改〈中华人民共和
国个人所得税法〉的决定》，从20__年1月1日起，工资、薪金所得费用扣除标准从每月800元提高到每月1600元，这在很大程度上减少了个人所得税纳税义务人的总量，造成了个人所得税增幅的大幅回落。为解决这一矛盾，地税部门从20__年开始逐步推行全员明细申报，而且自20__年1月1日起，根据规定，要求“年所得12万元以上的纳税义务人，在年度终了后3个月内到主管税务机关办理纳税申报”，这在一定程度上挖掘和扩大了个人所得税纳税义务人潜在群体。20__年一季度，个人所得税重返增长势头，同比增长36.83，这表明个人所得税纳税义务人群还存在增长潜力。
（三）资源税增长变化较大的原因。资源税是地方可以全部分享的税种。我市的资源税主要集中在煤炭行业，而煤炭行业产能受政策、价格、供求关系的影响较大。20__年，我市为节水保泉，关停部分生产不规范的煤炭企业，并对全市煤炭行业进行了重组整合，影响了当年资源税税收。20__年以来，煤炭行业整合效果逐步显现，资源税呈现稳步上升趋势，这在很大程度上取决于行业整合后企业统一核算、规范管理、税款监控
到位的成效。目前，煤炭行业资源税管理已日渐成熟，税源管理到位，其税收主要取决于煤炭产能、价格等内在因素，而这种变化是不确定的。20__年一季度，资源税较上年同期大幅下滑，减收15个百分点，主要是个别煤井因资源枯竭关停，当期煤炭企业产量下降，而且价格下跌，实现利润减少的原因。相对于煤炭资源，我市其他矿产资源也比较丰富，要提高资源税的增长幅度和贡献比例，加强其他矿产资源税收管理就成为挖潜增收的必要手段。
（四）房产税增长变化较大的原因。目前，房产税地方可分享80，随着我市房地产业的规模效应，其税收在地方财政口径收入中的地位越来越明显。20__年-20__年房产税平均增幅虽然下降，这主要是因为20__年一次性清欠、加滞、处罚额度较大，较去年同期大幅增长，提高了对比基数，基本无可比性。排除这一外在因素，房产税总体呈上升趋势，这得益于我市经济建设和城市建设的良性发展，也得益于地税部门的税收管
理，目前，地税部门正常管理的2600余家私营以上企业的房产信息已全部监控到位，管理质量在济南市地税系统居前列。与这一环节管理到位形成对比的是租赁房屋环节的税源管理，目前随着我市农村劳动力转移、流动人口增多等因素，我市房屋租赁业务呈不断增长的态势，而其实现的税收却不容乐观，要进一步提高房产税的贡献比例，就必须加强房屋租赁环节的税收管理。
（五）土地使用税增长变化趋势成因。土地使用税地方分享比例是80，其对地方财政口径收入的贡献呈稳步增长的趋势，而且增长的潜力非常巨大，特别是20__年省政府下发了《关于调整城镇土地使用税税额及工矿区征税范围的通知》后，将我市划分为明水、相公、桑园、绣惠等21个工矿区，并逐一明确了征税范围，对我市的土地使用状况和财政收入结构产生重要的影响，在很大程度上增加了税源。20__年一季度，土
地使用税完成295万元，增长89.1，增收139万元。由于政策刚出台不久，20__年又是落实政策的开局之年，政策推广的范围、深度以及纳税人的认知度、遵从度尚未完全到位，本税种具有一定的挖潜增收潜力。
（六）车船税增幅和比重下降的原因。主要受税源监控和程序操作的限制。目前来看，车船税在地税收入中的比重和增幅都非常小，贡献不是很大，但它却是地方可全部分享的税种之一，而且增收的潜力也非常大。20__年以前，地税部门曾尝试开展协税护税工作，调动社会力量加强车船税的管理，取得了一定的成效，20__年征收车船税达778万元，占当年地税总收入的2.6。但由于人力和权力范围限制，对于执行过程和执法程序的监控难以到位，从20__年开始就取消了这种管理模式，由于地税部门没有上路检查权，造成税款流失，车船税持续下滑。但我市车辆大幅增多却是事实。自20__年1月1日起，车船税政策发生变化，征收范围扩大，这也为车船税的增收提供了新增税源，如何加强车船税的管理也成为挖潜增收，增加地方可用财力的一项急需解决的重要工作。
四、地税税种征管中存在的问题及对策建议
（一）个人所得税管理方面。20__年地税部门实行个人所得税全员明细申报以来，取得了一定成效，我市已初步建立了以代扣代缴网络为支撑，以自行申报为先导，以全员全额管理为核心，以微机管理为依托，以稽核检查为后盾的个人所得税征管新模式。目前，党政机关及事业单位工薪所得个人所得税由财政局代扣，而其他补贴由各单位自己发放，各单位发放部分未代扣个人所得税，这部分纳税人有近万人，由于人员太多无法
全员明细申报，一定程度上影响了个人所得税的增收。建议发挥社会综合治税的作用，请政府有关部门出面帮助协调，共同做好个人所得税全额全员明细申报工作。
（二）房屋装修、租赁业税收管理方面。由于房屋装修、出租发生地比较分散，隐蔽性较强，加之地税部门人力有限，对装修房屋、出租房屋行为无法进行有效监控，税源基数不易摸清，使装修房屋、房屋租赁业税收征管成为地税部门的难点问题。针对这一情况，建议政府有关部门帮助协调地税部门与相关部门的工作配合，协助地税部门按照“精细化”管理的要求，共同努力，协同合作，解决装修房屋、房屋出租业税收底数不清、情况不明问题，由相关部门和单位代征装修房屋、出租房屋税收，对政府机关、事业单位出租房屋相关税收可以由财政部门按照有关规定代征。
（三）车船税管理方面。20__年，根据新出台的《车船税条例》规定，车船税实行由保险部门在办理交强险时代收，但经前期调查分析，采取这种方式征收车船税存在以下几个不利因素：一是车船税收入因办理交强险的保险部门较多，个别部门不按规定代收车船税，会对其他保险部门利益造成一定影响，影响其他单位代收积极性；二是地税部门无法及时准确掌握全市车船的社会保有量，税源底数难以掌握；三是我市财产保险公司较少，许多车主在济南挂牌入保，给我市车船税代收工作带来了“盲区”，造成了税款的流失。为此，提出以下建议：一是强化宣传，使广大纳税人了解车船税由保险部门代征，在办理交强险时积极配合保险部门，主动缴纳车船税；二是加强对各单位代收车船税情况的监督检查，发现不按规定代收车船税的，严格按规定进行处罚，为纳 税人营造公平公正的税收环境；三是加强部门之间的配合，及时从公安、交通等车船管理部门获取车船登记明细信息，测算出辖区应征车船税款，摸清税源底数；四是党政机关保有的车辆也属于应税范围，这部分车辆征收困难较大，政府须协调有关部门在章丘缴纳车船税。五是对我市车辆在其他区县缴纳的车船税协调划归我市。
（四）土地使用税管理方面。《城镇土地使用税暂行条例》修改后，土地使用税的单位纳税额比原条例有了较大的提高，对于那些产品技术含量低，占地较多，而产品附加值和盈利水平较低的纳税人在思想上会有一定的包袱，建议政府牵头，加大宣传力度，争取全社会的理解。另外，自从我市扩大征税范围后，新纳入征税范围内的纳税人的应税土地面积及房产原值需进一步进行核实。建议政府牵头，组织财政、地税等部门以及乡镇街道办事处联合清查，摸清税源底数，以减少税收的流失。
一、世界各国房地产课税的现状
世界各国房地产税的名称不尽相同，有的称为“不动产税”（如奥地利、波兰），有的称为“房地产税”（如德国、美国等），中国香港则直接称为“房地产税”。在很多国家，房地产税是地方政府，尤其是省以下各级地方政府的主体税种。大多数国家和地区开征房地产税是为了筹措地方财政收入，即属于财政型的房地产税。长期以来，发达国家的财产税一直是地方税的主体税种，虽然上世纪90年代以后，有些发达国家的地方税主体税种发生了变化，但财产税仍然是一个重要的税种。二十世纪90年代，发达国家财产税占地方政府税收收入的比例平均为35%，而财产税主要是对不动产所征收的房地产税，在美国房地产税占据了财产税份额的75%。
从上表中可以看出，房产税依然是各国地方财政收入的重要来源。世界各国房地产税的涉税项目不尽相同，在税制的设计方面有着鲜明的特点：
（一）从税基的选择环节看，分为对全部财产征税（净房地产税）和对特定财产征税（土地税、房屋税）两种情况
如丹麦对土地评估值课征土地税，对建筑评估值课征劳务税，对超过免征额的财富课征净财富税；俄罗斯则只对财产总价值课征房地产税。
（二）从计税依据的确定环节看，大多数国家和地区以财产估定价值或核定租金为计税依据
如美国、丹麦、埃及等；也有国家以资本净值或重置费用为计税依据，韩国对建筑物开征的房地产税以重置费用为依据；少数国家还以房地产面积为计税依据，如波兰。
（三）从税率的设计环节看，比例税率运用比较广泛，也有些国家采用定额税率和累进税率
如捷克规定不动产税按不动产面积每年计征0.1克朗－10克朗/平方米，土地税按土地面积每年计征0.1克朗－1克朗/平方米；法国的净财富税按每年1月1日净财富值实行0.5％－1.5％超额累进税率；韩国对土地和建筑物所征的税是以财产价值为基础按累进税率0.3％－10％征收的，另附加20％的国防附加税。
（四）从起征点和减免税的环节看，有些国家或地区对房地产税规定了起征点
如澳大利亚的维多利亚州对价值低于14万元的房产不征税；占有土地少于5000平方米或少于2000平方米时，在日本免征土地占用税；而且各国还有一些共同的免税项目，如公共用地（包括道路、公园等）、公共福利用建筑物（如图书馆、博物馆、以及非营利性的医院、养老院、孤儿院等）；各国对农业用地也给予不同程度的减免税。
（五）从征管环节看，大多数国家建立了严密的评估制度，随着经济的发展，运用计算机系统进行估价管理工作，已成为各国的一种发展趋势
由于对房地产征税一般都以其评估值作为计税依据，在国外已形成了一套较完善的财产评估体系。如美国房地产评估师协会（SREA）成立于1935年，是北美最大的独立性专业房地产评估师组织。
二、我国房地产税制的现状和存在的缺陷
（一）我国房地产税制的现状
我国现行房地产税制的基本框架是在1994年分税制改革后形成的，具体资料列表如下：
(二)我国现行房地产税制的缺陷
1．收入规模小。我国的房地产税属于地方政府财政收入，现行房地产税在整个地方政府收入中所占比重很小，2000年、2002年和2004年房产税和土地使用税两项合计占税收收入的比重分别为2.17%、2.11%和1.84%。究其原因，一是在长期计划经济体制下，个人拥有财产基本上只限于生活资料，劳动者的住房主要由单位提供，基本退出了商品行列。这与西方私有制基础上个人不仅拥有生活资料，也拥有生产资料，拥有自己私人住宅的状况相比，税基自然要窄得多。二是改革开放以来，我国税制以流转税为主体，现行房地产税征税范围针对的是经营活动中所涉及的房地产，对城镇居民个人的生活用房和农村的房产基本不征房产税，房地产税的征税范围小。
2．内外资企业适用税法不一致。现行的房产税、城镇土地使用税专门针对内资企业、单位和个人征收，对外资企业和外籍人士仍然沿用上世纪50年代的城市房地产税。两套税制在征收范围、税率、计税依据等方面的差异，导致内外资税负不公平。
3．立法层次低，法规不健全。首先，我国房地产税立法层次低，大多数税种仅停留在国务院的暂行条例水平，致使房地产税征管漏洞过大，限制了其组织财政收入和调节收入分配作用的发挥。其次，地方政府的房地产税权非常有限。我国的房产税是中央统一规定的固定税率，地方政府无权变动，城镇土地使用税则是国家统一规定税额幅度，各省在规定的税额幅度内进行有限的调整，同时地方政府的税收减免权亦非常有限。
4．缺乏健全的财产登记、估价、定价管理制度和方法。房地产税的征收建立在对财产准确核定的基础上。我国财产登记制度不健全，尤其是私有财产登记制度的缺失，影响了房地产税的征收管理，同时，没有完善的房地产估价制度，也为逃税提供了空间。
三、我国房地产税制的改革趋势
（一）合并统一房产税、城市房地产税和城镇土地使用税，设立《房地产税法》
首先，要充分体现世贸组织的国民待遇原则，促进市场经济条件下内外资企业的公平竞争，统一内外资企业房地产税制，同时防止部分企业利用虚假出资手段、变换企业经济性质、骗取国家税收优惠政策。其次，城镇土地使用税属于房地产税而非资源税，“房依地存、地随房走”，房屋、土地的规划、评估紧密相连，城镇土地的国有不影响三税的合并和统一。第三，房价的上涨多半缘于地价的上涨，因此三税统一有可行的理论基础，统一后的房地产税将基本消除内外资的“有别”问题，有利于简化税制、提高税收效率。
（二）扩大房地产税的征税范围
1．对城镇居民拥有的房屋征收房地产税。纵观各国的房产税制度，城镇居民自有房屋都属于房产税的课税对象，对城镇居民自有房屋免税是我国房地产税制的一大特色。但是，随着住宅商品化的发展和私人拥有房产的不断增加，房屋的折算价值分配逐步向高收入者倾斜，我国已经具备了对私人拥有房产课税的条件，因而对城镇居民业主自用住房课征比例房地产税在整体上将产生“累进”效应。可在按人均居住面积或人均收入等设置起征点的条件下，对城镇居民业主自用房课征比例税，使城市房地产税的纳税人涵盖城镇土地和房屋的全部所有人，提高房地产税占地方税收入的比例，发挥房地产税的调节作用。
2．对农村房地产征税，逐步统一城乡税制。从2006年起，我国取消了农业税的征收，而统筹城乡税制，增加财政收入是改善财政收支矛盾的重要途径。因此，房地产税的征税范围应该扩大到农村用于种植、放牧和其他农业活动的土地及房屋。
四、构建和完善我国房地产税的税制要素
（一）合理设置房地产税的税目，科学确定房地产税的计税依据
建议我国房地产税种下设农村土地使用税和城市房地产税。前者对农村用于种植、放牧和其他农业经营性活动的田、地、山、荡占地课征，后者对城镇企业和个人拥有的土地使用权及土地上的房屋和建筑物课征，城郊接合部的土地及房屋、建筑的处理应确定土地是否属于城市房地产税的课税范围，划分依据一是看其是否作为农用，二是在土地的15英里范围内至少有以下设施中的两项：人行道、自来水主线、排污设施、街灯、公共学校。如土地不作为农用，又符合第二项要求，就应该视为城市土地，征收城市房地产税。房地产税的计税依据包括年度租金价值、改良资本价值、未改良资本价值和占用面积。遵照国际惯例并结合现实国情，建议我国农村土地使用税的计税依据以规定的标准单位，考虑土地面积、土地位置和级差地租等因素来分类确定。城市房地产税以财产的改良资本价值为计税依据。
（二）灵活确定房地产税的税率
在土地和房屋采取合并征收房地产税之后，是如何确定其从价计征的税率问题。税率在一定幅度范围内可以由市、县级人大确定，各地的税率可以不同，在形式上可以采取累进税率、比例税率或比例税率和差别比例税率相结合的方式，以反映公平纳税和量能纳税。
（三）合理确定税收优惠
首先，取消城镇居民住房的房地产税收优惠政策，可避免对出租住房的歧视，有利于加强对个人私房出租的税收征管。其次，取消部分事业单位的房地产税收优惠。随着事业单位管理体制改革的深化，现有的事业单位将逐步实现企业化或行政机构化，前者应按照企业身份征收房地产税，如营利性医院，后者提供的服务性质类似于纯公共产品，其税收地位应该与行政机构相似。对后者是否需要征收房地产税的问题实际上就是对政府拥有的公务用财产或办公用财产是否需要征收房地产税的问题。我国只对政府用于出租的财产课征房地产税。第三，适当确定林地免税和农村土地的税收优惠。
（四）适度分权，提高地方政府的积极性
分税制国家的地方税立法一般有三种情况：一是税收统一由中央立法，地方只有遵循的义务；二是税种由中央设定，地方政府有权决定开征、停征和决定税率；三是地方政府经中央授权自行决定税种。我国目前属于第一种。但我国是一个区域经济发展不平衡的发展中国家，加之财产税税基具有非流动性和对地方的强依附性，为地方政府便于管理和操作，我国财产税的立法可先向第二种情况过渡。即由中央负责制定财产税的基本税法，授权省级人大制定实施细则，付诸实施，根据当地经济状况和纳税人的情况，自行决定开征、停征税种，选择本地区税目、税率和合理制定起征点或免征额以及税前扣除项目等地区性的减免优惠政策措施，增强房地产税制对地方经济的适宜性。
（五）建立以计算机系统为依托的房地产税征收体系
关键词:房地产税收制度;改革;物业税
房地产税收制度是我国经济体制的重要组成部分,不仅指导着房地产税收的合理征纳,而且对调节房地产市场秩序、规范房地产行为起着重要作用。我国现行的房地产税收制度是在1994年实行税制改革的基础上形成的,曾指导房地产行业繁荣发展,对促进国民经济增长起至关重要的作用。但随着经济形势的转变,我国房地产市场中出现一些突出问题,如房价猛涨、投资过热、低买高卖、土地闲置等,这一系列问题我国现行房地产税收制度已很难对其进行调控和干预,因此对房地产税收制度进行改革势在必行。
一、我国现行房地产税收制度
我国现行的房地产税收制度从税费的角度上看,主要涉及12项,包括土地增值税、房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税、固定资产投资方向调节税、营业税、印花税、城市维护建设税、企业所得税、个人所得税和教育费附加,其中固定资产投资方向调节税自2000年初暂停征收。另外,在现有的房地产税制中只有城市维护建设税和教育费附加是外商投资企业和外国企业不需缴纳的,其他税种在2009年已实现内外统一。房地产税收具体分布在土地使用权的取得和房地产的开发、经营和保有环节。土地使用权取得环节涉及的税种有企业所得税(或个人所得税)、营业税、印花税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、耕地占用税。房地产开发商在开发环节缴纳的税种主要有营业税、企业所得税(或个人所得税)、城镇土地使用税、土地增值税、城市维护建设税、教育费附加。在房地产经营环节,房地产开发商缴纳的税种主要有营业税、土地增值税、企业所得税(或个人所得税)、城市维护建设税、教育费附加、印花税、契税等。在房地产的保有环节,若自用房屋,缴纳的税种主要有城镇土地使用税和房产税;若出租房屋,缴纳的税种主要有营业税、房产税、企业所得税(或个人所得税)、印花税。
二、我国现行房地产税收制度存在的问题
(一)税种繁多,税费混杂
我国房地产税收制度税种繁多,重复征税,在同一环节征收多种税收,同一种税收又存在多种环节。如以土地为课税对象征收耕地占用税和城镇土地使用税;对房屋租金收入,既征收5%的营业税,又征收12%的房产税;对房地产产权转让收入既征收营业税,又征收土地增值税;对房地产产权转让环节时所签订的产权转移书据,双方既缴纳0.05%的印花税,承受方又要缴纳契税。同时,房地产市场税费体系混乱,以税代费、以费挤税现象普遍。如城建税实际上是为补充城市维护建设资金而向对从事生产、经营取得收入的单位和个人征收的一种费。另据调查显示,在房地产开发的整个过程中,税收为建筑成本的9%,而各种费用高达41%;2005年山东房地产开发费用支出最高占到三分之一,费挤税现象严重。税种繁多、重复征税、多层收费使房价上涨趋势严重。
(二)计税依据不合理
我国部分税种的计税依据不合理。对经营自用部分的房产税是以房产原值扣除10%-30%的余额为计税依据,城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。这两种计税依据未体现房地产的时间价值和土地的级差收益,房地产税收收入无法随着房地产的增值而增加,不能起到税收政策目标。另外,我国的土地出让制度不合理,我国目前的土地出让制度是土地批租制,根据土地用途期限分为40年到70年不等,这种一次性支付几十年税费的制度一方面加大房地产的建设成本,提高房价,另一方面又造成政府“寅吃卯粮”的现象,不利于土地资源的合理利用和城市的可持续发展。
(三)征税范围过窄
部分税种的征税范围过窄,阻碍市场主体的公平竞争,同时导致税源流失。如房产税和城镇土地使用税征收范围都仅限于城市、县城、建制镇、工矿区,不包括农村土地。随着城市化规模的日益增大,大量开发商将新增项目建在距离城市较近的农村,占用我国有限的耕地面积。同时房产税在城市免税范围过大,个人所有非营业用的房产都属于免税范围。
(四)重流通,轻保有
在现行房地产税收制度下流通环节税种较多,税负较重,而在房地产的保有环节税种较少,税负较低,且部分税种的免税范围过大。资料显示,在房地产的流通环节,税负水平已达到30%-40%。这种重流通的局面一方面造成房地产的合理流通受限,使新建商品房价格上涨,另一方面又助长了房地产的私下交易,阻碍房地产市场的健康稳定发展。而轻保有的局面使投资者不必为保有房地产而纳税,造成房地产资源的浪费。
(五)税收行政效率低下
税收行政效率可理解为以较少的税收成本获得较多的税收。现行房地产税收制度行政效率低下,主要表现在以下几个方面:
第一,税收立法层次低,稳定性差。目前有关房地产税收的实体法律仅有《中华人民共和国企业所得税法》和《中华人民共和国个人所得税法》,其他都是行政法规和规章,权威性低,稳定性差。
第二,部分房地产税种设计不合理,操作烦琐。如1994年初为抑制房地产炒作而开征的土地增值税,该税对增值额的规定十分繁琐,加上房地产开发销售周期较长使计税依据难以确定。同时税款征收手续复杂,不易执行,数十年来该税几乎流于形式,税款征收额较少。
第三,税收征管配套措施不健全。如房地产产权登记制度不完善,不可避免存在着许多私下交易,使税源减少。同时,与房地产税收紧密联系的房地产价格评估制度在我国发展很不成熟,一方面缺少适合我国国情的完整的理论体系和方法,另一方面税务部门内部现有的房地产评估机构和人员素质不够高,难以适应税收征管的需要。
三、对我国现行房地产税收制度改革的思考
(一)取消、完善部分税种
1、收费项目规范化。我国现行房地产税收制度中存在着大量收费现象,其中大部分属于不合理收费,影响房地产市场健康稳定发展。取缔不必要的收费项目,将必要的收费项目纳入税收管理,促进收费过程的公正严肃性。
2、取消土地增值税。在房地产开发环节需要对增值额征收土地增值税、企业所得税,这两种税收重复征税,不符合税收中性原则,并且加大房地产开发商建筑成本。同时土地增值税操作复杂,每年征收额较少,造成税收行政效率低下,影响税务机关的公信力,建议取消该税,减轻交易环节的税收负担。
3、合理调整城市维护建设税和教育费附加。现阶段我国税种中只有这两种税种是内外不统一的,应尽快统一内外资企业和内外籍个人的城市维护建设税和教育费附加,促进市场主体的公平竞争。城建税是为提供城市维护建设资金而开征的,不是一个独立的税种,以附加税的形式出现,计税依据为增值税、消费税、营业税三者实际缴纳的税收之和。建议将计税依据改为三税应缴税收之和。同时将目前地区实行的差别税率改为幅度税率,地方政府可根据当地经济情况进行调整,使税率更加灵活。
4、耕地占用税。耕地占用税是以实际占用的耕地面积为计税依据,实行定额税率从量征收的办法。建议考虑耕地的质量等级、肥沃程度、地势条件、潜在价值、单位面积年产值、使用年限等因素设置新的计税依据,并适当提高税率,以促进耕地资源的节约使用。
(二)合并税种,开征物业税
在房地产取得阶段,将印花税并入契税;在经营阶段,保留企业所得税(或个人所得税)、营业税、城市维护建设税和教育附加;在保有阶段,将房产税、城镇土地使用税以及一些费用合并为物业税。
1、物业税征收的意义。第一,优化现行税制。有利于消除现行税制重流通、轻保有的弊端,加速房地产市场的流通,抑制房地产的投资和投机需求。第二,促进房地产行业的竞争。物业税将现行房地产税收制度下一次性缴纳的税费分期缴纳,使房地产开发商在开发阶段的筹资成本和风险大大减少,降低房地产产业的壁垒,有利于吸引更多的开发商进入,促进行业繁荣发展。第三,有利于政府职能转变。在物业税的条件下各届政府分摊土地使用权出让收取的税费,这将导致本届政府的税费收入大幅减少,其为增加税收收入,必然会提供更好的公共服务,有利于投资环境和生活环境的改善。
2、物业税的设计。物业税的纳税人为在我国境内拥有土地使用权和房屋所有权的单位和个人,课税对象为土地和房屋,税率应该在0.84%-0.1%之间。物业税的征税范围应包括市区、县城、建制镇、工矿区和农村,同时个人自住房地产应纳入征税范围。物业税的计税依据应为房地产市场价值,该办法符合国际惯例,税额随着不动产价值的升高而增加。同时,由于物业税首次征收,可采取循序渐进的方法,先从商业房地产改革开始,逐步过渡到一般性质的房地产。
(三)提高税收征管效率
1、完善税收立法。在我国税收立法的实践中,立法机关制定的税收法律较少,行政机关占了主导地位,税收法律规范的效力层次普遍偏低,大多以规章立法的形式出现。我国房地产税收制度处于税收法律体系的大环境下,不可避免具有立法层次偏低的弊端,应尽快完善税收立法。第一,尽快制定《税收基本法》。《税收基本法》是税收法律体系中的母法,指导约束各种税收法律、法规、规章,对税收领域最基本、最重要的问题起规范作用。第二,将现行税收体系中较完善的税收规范性文件通过立法程序上升为法律或行政法规,提高税收法规的权威性。
2、健全税收征管的配套措施。第一,加强房地产产权登记制度。房地产产权登记是房地产税收课征的基础,首先,建立土地信息数据库,对土地基本情况进行登记;其次,实行房屋和土地产权合一制度,保证对房地产交易全面课税。第二,完善房地产价格评估制度。目前国际上通用的评估方法有成本法、市场比较法和收益法,各种方法都有优缺点。应尽快探索适合我国国情的理论体系和方法,并加强税务人员的培训。第三,继续推进房地产税收一体化。“部门协作、信息共享、先税后证、以票控税、源泉控管”是房地产税收一体化的实施要点。其在我国取得了阶段性成果,但各税务部门之间协调不够畅通,效率低下,应继续推进并优化其在我国的发展。
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