时间：2023-08-27 15:02:49
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【关键词】物业管理法规 课程设计 教学改革
基金项目：校级重点科研项目“我校重点专业与特色专业建设研究――以物业管理专业为例”（项目编号：11-04-A07）；“高等职业教育核心课程开发研究――以我校物业管理专业核心课程开发为例”（项目编号：13G-04-A11 ），本文为阶段性研究成果。
中图分类号：G642.0 文献标识码：A
《物业管理法规》是大学物业管理专业的核心课程之一，在物业管理专业的知识体系构架中处于重要地位，承担着培养学生法制意识和依法办事能力的重要任务[1]，该门课程具有极强的理论性、实效性和应用性。对该课程内容的掌握将引导学生深入专业体系，有助于学生全面了解物业管理业务的规范开展，并为后续课程的学习打好基础。对于非法律专业的学生来说，该课程内容庞杂而枯燥，晦涩而抽象，要掌握几十种法律法规和政策的应用，仅靠听取教师课堂上对一般理论的讲授往往达不到学习目的，所以有必要对课程教学过程进行设计和改革。
课程特点
《物业管理法规》课程内容主要是各种与物业管理相关的法律法规在物业管理活动中的具体应用，它以物业管理业务的开展为主线，规范物业管理各具体业务操作的合法边界。课程知识面极广，涉及几十个法律法规，在表述法律概念的同时又强调法律的应用性。在物业管理专业体系中，物业管理法律法规的应用是贯穿物业管理业务始终的隐形线索，所以对于物业管理专业的学生来说，掌握课程内容是进行规范的物业管理业务操作的前提，也是全面理解和掌握业务处理的关键所在。
在物业管理专业课程体系中，《物业管理法规》是物业管理专业多门核心课程中的首要核心课程，该课程衔接后续课程，比其他核心课程开设的时间都要早，这个相对前位的核心课程，对于学生后续课程的学习，具有极其重要的作用。该课程的设置与学习，对于学生全面了解物业管理行业、掌握物业管理业务会起到非常积极的作用，也会为后续课程的学习打下良好的基础。因此，对《物业管理法规》课程进行设计与教学改革，有利于强化物业管理专业学生的法律意识、培养学生规范的物业服务意识，同时也符合课程的教学目标与要求，课程教学改革的实施则可以增强学生的职业能力，助力学生的职业发展。
教学内容整合与设计
《物业管理法规》课程的质量会直接影响学生对物业管理行业及业务的认识与理解，而课程质量会在一定程度上取决于教材质量。对于物业管理专业教师来说，一般选用何种教材主要是侧重于考虑教材内容是否符合专业教学计划、课程教学目标以及实际应用效果。教师普遍希望教材内容能够全面、正确且重点突出，并能关注物业管理专业的新动向、追踪相关热点。但是现有的任何一本《物业管理法规》教材都不能说是毫无缺陷的。相关教材编写的相对滞后其实和物业管理行业的发展状况及法律法规的频繁修改相关。我国物业管理行业到目前为止还没有出台全国统一的物业管理法，目前应用的诸多法律如《物权法》、《物业管理条例》等和物业管理活动相关联的一些法律法规及政策的约束力相对有限，而且一些法律的条文逐年修改，变动太快。这就使市面上现有的《物业管理法规》教材内容很难做到与时俱进、确保内容正确。所以任课教师首先要明白，无论是本科还是专科层次的物业管理专业，课程教学都要紧紧围绕物业管理活动来讲法律，该课程首先培养的是物业管理专业人才，而不是法律专门人才；其次，法律法规的时效性要求教师与时俱进，随时掌握法制建设动态，不断补充更新知识，不断完善教学内容；第三，要注意培养学生的法律应用能力和遵法守法意识，以加强法律应用为重点，突出相关法律法规在物业管理中的全面理解与深刻应用，教学的目的是以法律的灵活应用为主，而不是强调法理和法条意义。最后，有必要对课程内容进行整合与设计，拓展教学内容，在强化教学重点的同时增大教学信息量，扩大学生的视野。
通过对《物业管理法规》课程的设计，可确定课程的核心主要是物业管理活动的三大要素：业主、物业服务企业、物业管理活动。课程的主线是物业管理活动中的双方主体（业主-物业公司）的法律关系，教学内容以物业管理活动中各个主体的权利与责任为核心来组织，重点内容在于各方主体对权利与责任的认识，以及因权责处理不当而引发纠纷的矛盾解决。然后可整理出该课程的五大模块，该课程的基础是认识物业管理法律法规的模块，其余模块分别是物业管理活动双方主体――物业服务企业、业主自治管理；双方的关系与责任――物业管理法律关系、物业管理法律责任；双方关系的起源与确定――物业管理招投标、物业服务合同、物业服务收费；双方关系中的纠纷与处理――物业交易法律制度、物业质量管理法律制度、物业管理纠纷的处理。在双方的关系中，贯穿着物权法、民法、行政法等十几种法律以及物业管理条例等20多条行政法规与政策的应用，所以在具体教学过程中，要处理好各模块之间内容的衔接与内在联系，还要注意处理好与后续课程相关内容的区分。
教学方法设计与应用
1.多媒体教学与案例教学相结合
多媒体教学与案例教学相结合，要求教师要提前做好设计，对于课程内容教师需要有充分把握，图片的选取必须有针对性、新颖实用、主题鲜明，案例的选择必须有客观性，符合法律法规的描述和实际物业管理工作的要求，并能考虑到学生的认知特点。
针对课程内容理论性强的特点，可在每节课前设计引导案例，通过案例引出要学的知识。对于课程中的热点问题，可利用多媒体播放视频、音频、图片，让抽象的法律条文形象而生动，或将干涩的法律知识与现实生活中生动的案例结合起来。这样不仅可以活跃课堂气氛、调动学生的学习积极性，还可以让学生感性地理解和掌握法律法规的内容。对于课程中的重点、难点问题则可以通过精心整合的典型案例分析及热点问题讨论，让学生进入角色积极思考，培养学生提出不同见解的能力，让学生在分析讨论中澄清模糊认识，巩固物业管理相关法律法规知识。而对于一些需要深入探讨或者当前有争议的法律问题，可设计3～5分钟的小型辩论赛，比如地下车库的产权归属问题，有些学生主张其产权属于开发商，有些学生觉得应该属于业主，还有其他的观点等，就不同的观点可让学生分组展开辩论，最后由教师点评并给出正确意见。
2.项目教学与任务驱动教学相结合
项目教学法是师生通过共同实施一个完整的项目工作而进行的教学活动，是当今国际教育界十分盛行的一种教学法[2]。任务驱动法是由学生组成项目小组，承担一项或多项工作实践任务，深入实际，学生在解决问题的同时学习和应用知识，在实践的第一线提升综合能力。项目教学与任务驱动教学相结合，是指在教学中把教学内容隐含在每个项目中，以具体项目的实施来完成教学任务的一个过程。这就要求教师教学目的要明确，每个任务都要以项目来引领，项目选择要围绕课程重点内容来选取，项目设计要精心；任务设计要有实践性和创新性，项目实施程序要周密。
项目任务驱动法的突出特点之一，就是合作学习[3]。在完成任务的项目实践过程中，学生可以获取理解和把握课程要求的知识和技能，体验成功感和团队合作的力量，培养分析问题和解决问题的能力。这种教学方法不仅能帮助学生变被动接受知识为主动学习知识，还可以培养学生整合知识和经验的能力，以及活学活用的能力。例如让学生主动进社区调研，收集现实中存在的各种物业管理纠纷，或引导学生运用现代网络和图书馆资料，查阅典型案例，再运用所学法律知识正确进行分析，并选择适当的途径解决物业管理纠纷，培养学生在工作、学习中主动发现问题、分析问题的能力以及运用相关法律知识解决纠纷的能力。
3.情景模拟教学与现场教学相结合
情景模拟教学法让枯燥晦涩的法律法规学习变得轻松活泼成为可能。情景模拟是让学生分组模拟实际工作场景，在物业管理业务处理模拟与训练中掌握运用物业管理法规的基本技巧，这种学习的趣味性和主动性，对于培养学生应用法律解决实际问题的能力更有效。比如装修管理，可让学生分组扮演物业管理人员和业主，就装修中常见的问题或纠纷及其处理来设计双方的台词和行为，然后现场演练，其他学生观看并评价，最后由老师点评作总结。典型的情景模拟和小品演绎一样，要求主题鲜明，情节合理，问题解决有始有终。而现场教学是让学生身临其境，在实际的物业小区或写字楼参观、考察或接触工作岗位，临时承担工作任务，听取物业公司人员讲解，与企业人员现场交流或与业主直接打交道，理论和实际工作相联系，看、听、学和用同时进行，使学生对物业管理法规知识的学习得到深化。例如有关物业管理收费问题，是当前的焦点问题之一，可以安排学生走访小区业主顺便作访谈，了解收集业主的意见，再参观物业公司，听取物业管理人员的观点，然后要求学生根据所学的物业管理法律法规知识，对比双方的意见，形成自己的观点，最后参照物业管理的现实，检验观点的正确性。
传统考核方式改革
传统的考核方式一般是在课程结束后安排理论的笔试考试，通过学生书面答卷的分数来确定学生学习的效果。这种理论考核方式往往忽略了学生平时的成绩，容易导致一些学生平时不注重学习，只是在临考前临阵磨枪、突击复习要考的内容；而且就算学生考试及格，但不会运用法律法规的情况仍然普遍存在，这就说明书面考试显然考核不出学生对法律法规的运用情况。这种情况对于《物业管理实务》、《物业经营管理》等后续课程的学习极为不利。如果物业管理法规知识掌握不扎实，那么物业管理的业务操作以及公司运营等是否规范就无从谈起，所以学生的后续学习困难就更大，甚至有些学生干脆就会放弃学习。
因此，可以考虑改革传统的笔试考试方式，从结果考核转向过程考核，强调学生平时的学习，在总成绩里增加平时成绩的比例。课程总成绩包含平时成绩和期末考试成绩两大项，平时成绩与期末考试成绩各占50%。平时成绩可包含平时上课出勤率、回答问题及作业成绩、参加情景模拟、案例分析和讨论的表现、参观物业公司等活动的成绩，甚至可以设计一些专项考察项目。
结 语
《物业管理法规》课程学习的效果将直接影响物业管理专业知识的掌握与应用，为了提高教学效果，大学教师必须考虑专业特点与培养目标，进行课程设计与教学改革，并将课程改革措施落实于课程教学活动中。《物业管理法规》课程因其教学内容的规范性、应用性，对于教学改革有其内在的要求，本文只是在教学内容的整合与设计上、教学方法的设计与应用上，以及考核方式的改革上作了初步的探索，该课程改革的后续研究还将有待于进一步深入和细化。
参考文献：
[1]李娜、岳娜：《从行业需求论课程的教学改革》，《陕西教育》（高教版）2009年第8期。
[2]何红：《物业管理专业教师论物业管理法规与政策的教学改革》，《经济研究导刊》2014年第7期。
关键词:物业管理条例;知行合一实践平台;诉讼程序
实践与应用是千百年来一直的话题,孔子强调:“学而时习之”,王阳明重视知行合一,明末思想家提倡经世致用。总之,自古至今人们都重视实践与应用能力的培养。改革开放以来,我国经济社会迅速发展,新的事物层出不穷,物业管理行业便是其中之一。我国物业管理行业从无到有,其发展完全是摸着石头过河的过程,其中物业管理行业的立法显得尤为重要,2003年国务院颁布的《物业管理条例》是我国第一部国家级的物业管理行业法律法规。与此同时,很多高校也开设了物业管理专业,物业管理法规也成为物业管理专业的专业课程。但是在近二十年的教学过程中,物业管理法规课程基本停留在理论层面,如何使物业管理法规课程与实践紧密结合,培养学生的实践与应用能力成为物业管理专业亟待解决的问题。如何提高学生的实践与应用能力?相应的教学模式改革势在必行。
1本课程学习必须重视物业管理案例分析
案例教学是律法类课程的特色,也是理论与实践结合的第一步。好的案例就是好的间接经验,好的间接经验对物业管理专业学生的实践与应用能力提升裨益良多。物业管理纠纷有自身的特点,很多纠纷性质都很类似,比如房屋漏水纠纷、停车位纠纷、专项维修基金纠纷、物业管理费纠纷等,都是大同小异,因此我们可以在物业管理法规课程的教学中大量加入案例分析的内容。可以将物业管理案例分析分类归类,这样有助于学生学习和理解,更有助于学生的应用和实践能力的提高。具体的教学模式应该变为精理论,多案例,一节课以分析三个典型案例为宜,案例分析可以采用分组讨论的形式,每组成员不宜过多,因为成员太多会影响案例分析的积极性与责任心,所以每组成员最好是三至四名成员。所选的案例最好是近五年发生的案例,太遥远的案例可能已经不适应经济社会的新变化。例如,丢失车辆的案例,这在2000年以前常有发生,但是近几年随着摄像头的广泛安装,已经形成了一个严密的“天网”,犯罪分子根本无机可乘,类似案件发生率几乎为零。分析研究此类案例已经意义不大。所以在物业管理法规课程的教学模式改革中,应该与时俱进,紧跟时代步伐,把聚焦点放在当下最常见的物业管理纠纷案例之上。例如,近年来频发的高空抛物事件,已经引起了国家相关部门的高度重视,国家已经将高空抛物视为刑事犯罪。所以我们必须在案例的选择上着力,总的原则应该是越新越好,越常见越好。
2采用“模拟法庭”实训,突出辩论环节
常见的物业管理纠纷类型包括:前期介入时期的纠纷、日常管理时期的纠纷、工程管理类纠纷、公共秩序服务类纠纷、收费类纠纷、客户服务类纠纷等。无论哪一种类型的纠纷,都需要与相关的物业管理法律法规结合起来。因此,我们必须重视法律理论的教学,尤其是2021年新实施的《民法典》的学习。新实施的《民法典》取代了原先的一些与物业管理相关的法律法规,例如,《物权法》《合同法》《民法通则》《侵权责任法》等都已经被废止。新实施的《物权法》对上述原有的法律法规进行了适当的改动,目的是为了更好地适应新时代社会发展的需要,因此我们在教学中也应该重视法律类教学的与时俱进。只有这样我们的理论教学才能与实践教学相匹配、相适应。法律类课程的特点就是理论性很强,但是我们的教学不能只满足于纸上谈兵,更不能因为法律类课程理论性强而忽视法律类课程的实践教学。我们可以设计类似法院审判的“模拟法庭”,使学生通过“模拟法庭”扮演一定的角色自己所学的物业管理法律知识模拟维护自己的合法权益。这样不仅可以加深学生对所学知识的记忆,而且可以增强学生的实践能力。当然,如何科学地设计“模拟法庭”,如何科学地设计具体的物业管理纠纷的问题就顺理成章,成为我们必须重视和必须解决的问题了。我们的设计原则有三条:一是尊重事实,不胡编乱造;二是与时俱进,遵守《民法典》等法律法规;三是客观改动,对已有案例科学合理的改动。进行“模拟法庭”实践实训对物业管理专业学生的学习意义重大。虽然模拟的与现实的是有一定差距,但是学生通过“模拟法庭”实践实训可以巩固更多的理论知识,为以后的实际纠纷解决打下良好的基础。值得说明的是,我们的“模拟法庭”不宜太复杂,我们应该把重点集中在“模拟法庭”实践实训的数量和质量上,只有大数量才能保证学生的理论知识更全面,也只有高质量才能保证学生实践能力的提升。做好“模拟法庭”的重点是如何做好法庭辩论,我们可以适当的改变真是法庭辩论的情境,重点突出辩论的环节。可以借鉴辩论赛的形式,让学生积极参与,开动脑筋,用所学的理论知识解决实际的物业管理纠纷案件,这样做不仅可以提高学生解决问题的能力,而且可以加深对所学知识的掌握。辩论的时间不宜太长。学生的观点一定要有相关的法律法规知识作为支撑,避免采用感情化或者道德化的观点,必须紧密结合理论知识来表达自己的观点。总之,不管是采用“模拟法庭”还是借鉴辩论赛的形式进行法庭辩论,我们的目的是一致的,就是全面地提升学生理论联系实际的能力,解决实际物业管理纠纷的能力,做到学以致用。
3与当地法院紧密联系,为学生提供提升能力的平台
人民法院是解决纠纷的国家机构,各类纠纷案件都集中在各地的人民法院,其中许多案件是与物业管理相关的纠纷案件。因此,人民法院是提高学生实践和应用能力的宝贵平台。如何搭建这个平台也是我们物业管理法规课程教学模式改革的重点。我们的学生毕竟不是专业政法类大学的学生,他们的学校会为学生建设专业的模拟法庭,让学生提高实践与应用能力。我们必须充分利用当地的人民法院作为平台,为学生创造一个接触现实纠纷案件的机会。如何搭建这个平台呢?这就要求任课教师与人民法院取得联系,说明自己的意图,取得人民法院相关领导的理解。然后由人民法院的相关领导安排一名工作人员专门留意近期将要开庭审理的物业管理纠纷案件,并及时将未来开庭的时间通知任课教师,任课教师及时调整原先的课程安排,组织学生按时旁听物业管理纠纷案案件的审理。任课教师应该要求学生做好旁听笔记,以便研究学习。经过真的法庭现场的旁听和学习,学生会对物业管理纠纷案件的法律流程有一个更深刻的了解,这样才能更好地把自己所学的物业管理法律知识与实践很好地结合起来,从而提升自己的实践与应用能力。法律类课程的特点就是理论性强,如果脱离人民法院这个实践平台,单纯的课堂理论教学只能是一种纸上谈兵的教学形式,因此,物业管理法规课程的实践与应用能力的教学改革模式一定重视人民法院这个教学实践平台。
4聘请熟悉物业管理纠纷案件的律师作为
兼职教师熟悉物业管理纠纷案件的律师,其实践经验和法律的应用能力都是非常过关的,所以,我们可以聘请一些专业的律师作为物业管理法规课程的兼职教师,让他们给学生讲述一些现实的诉讼程序知识,因为他们经验丰富,可以很好地把理论与实践联系起来。比如物业管理纠纷诉讼状如何书写,都有哪些要求,格式是怎样的等,掌握了这些对学生以后从事物业管理工作,尤其是解决物业管理纠纷很有意义。此外,他们还可以带学生参观他们的工作地点,一般来说就是律师事务所,这里每天都有很多真实的物业管理纠纷实例,我们可以每次派三名学生去律师事务所旁听学习具体的物业管理纠纷实例,并做好笔记,等所有学生都完成一轮旁听学习后,我们可以安排学生进行分组大讨论,相互学习,相互分享各自的物业管理纠纷实例。只有如此我们的课堂理论才能更好地与实践相结合,学生的应用能力才能不断提高。
参考文献
[1]吕恒.高中地理混合式教学模式设计与应用[M].长春:东北师范大学,2013.
[2]李逢庆.混合式教学的理论基础与教学设计[J].现代教育技术,2016.
[3]吴剑平.物业管理法规[M].广州:华南理工大学出版社,2003.
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[5]袁永华.物业管理法规[M].武汉:华中科技大学出版社,2010.
【关键词】物业管理；行政管理；现状；研究
近年来，我国的物业管理行业逐渐发展壮大起来，物业管理行业已经成为我国国民生活中的基础行业，在促进我国社会发展中发挥着越来越大的作用。无论是新开发的社区，还是老旧社区都在全力推行物业管理。物业管理公司对社区设备设施的专业维护和修理，极大的提高了设备设施的安全性与稳定性；对公共区域的清洁保养，明显改善了居民的居住环境；对社区的安保防范，大大提升了社区的安全保障，上述这些都鲜明的体现了物业管理的价值。如今物业管理已深入到居民生活的各个角落，居民的日常生活已经离不开物业管理。在社区推行物业管理是我国城市建设的最大成果，开启了我国现代化城市管理的新篇章。同时，我国物业管理行业的发展壮大离不开政府的有效行政管理和物业管理公司的自我建设，我们要牢牢把握上述两点，在不断加强物业管理行业建设的同时给社区居民的生活带来便利与实惠。
本文结合笔者在物业管理行业的多年工作经验，研究了物业管理行业中的行政管理现状，并对未来的行业发展提出了自己的想法和建议。
一、我国物业管理行业中行政管理的发展现状
改革开放以来，我国的经济社会发展速度很快，人们的生活水平也有了显著提高，而人们对生活服务行业提出了新的要求，这些要求与我国物业管理行业的发展现状之间的矛盾也越来也大，降低了居民对物业管理行业的满意度，加重了两者之间的利益冲突。目前，由于物业管理公司的行政管理落实不到位、物业管理行业的管理水平有限、居民的维权意识不断增强，使社区居民与物业管理公司之间的矛盾冲突不断。现阶段物业管理行业仍然存在着一些不足之处。
1.对物业管理行业进行行政管理的政府部门职能模糊，管理理念落伍
在我国，政府部门的行政管理方式转变较慢，服务型的管理方式还未形成，服务意识淡漠和管理理念落伍的问题还比较突出，并且存在职能定位不清晰和管理越位等问题，这直接导致了政府行政管理工作效率低、效果差。通过行政管理部门的改革历史我们可以发现，行政管理的改革发展还是取得了很大的成绩的，但是其中仍然存在着行政管理的越位、缺位和错位的问题。职能的越位主要体现在行政管理部门的经济职能上，对物业管理企业自身的经营活动加以干预，这不仅限制了市场作用的发挥，还会浪费政府的财力人力，进而影响了其它职能的履行。职能的缺位是指本应由行政管理部门提供的管理和服务的缺失，这直接导致了行业的无序成长和混乱竞争，严重影响了物业管理行业的正常发展。职能的错位是指行政管理部门职能划分不清，导致相互重叠，主要体现为职能多家分管和职能相互重合，使得物业管理公司无所适从和无法应对，这严重影响了行业的正常发育。
2.法律法规不健全，无法适应我国物业管理行业的发展
物业管理公司与房地产开发公司和其它相关企业有着复杂的业务来往和利益关系。物业管理公司如何承接验收，如何进行日常的经营管理，如何与相关企业业务对接、与业主发生纠纷如何解决等等都需要有详细的法律法规加以规范。但是由于我国立法工作的落后，产生了大量悬而未决的问题，导致了许多问题没有办法去加以解决或者解决方式不当，造成了不好的社会影响。因此我国立法机构和物业管理的行政管理部门应该尽快详尽的物业管理办法、准则、程序、内容等，对我国的物业管理行业的健康发展加以引导。纵观近年来我国发生的多起物业纠纷事件，都造成了极坏的社会影响，也正是这些事件加速了一批与物业管理紧密相关的法律法规的出台，还有一批相关法规正加紧制定之中。这些物业管理纠纷事件也暴露了相关立法滞后的弊端。在我国现行法律体系下立法工作落后于社会需求成为了一种常见现象，这也是我国依法治国的实践过程中需要特别注意的问题。立法总在问题与矛盾暴露之后，立法工作缺乏主动性，这所造成的影响将使整个国家和社会付出沉重的代价。我国的立法机关和人民群众之间缺乏有效沟通，没有从广泛的、宏观的群众讨论发现人们的现实意愿，立法与当前现实缺乏有效联系，造成了立法滞后。
3.物业管理公司与居民纠纷不断，纠纷的解决途径不畅
物业管理行业的行政管理涉及多个行政部门，而各部门之间缺乏有效的协调，尤其是在居民群众特别关心的物业管理收费方面缺乏详细的规章制度和有效的监管，加剧了社区居民与物业公司之间的矛盾。而且当纠纷出现时，争议双方发现没有行之有效的解决途径，可以在兼顾彼此利益的前提下圆满的解决问题。物业管理行业属于生活服务业，该行业的发展是为了使人民获得更多的生活幸福感，但是公司的逐利性决定了物业管理公司会采取降成本、增收入的措施，这同居民不断增强的维权意识形成了强烈的矛盾。在现实中的表现就是在整个物业管理公司的工作中，从接管、装修、设备的维护、环境清理、安保等方面，居民与物业管理公司矛盾不断。在我国目前的物业管理水平下，社区居民对物业管理公司的印象是只负责收费，对居民的服务工作不上心。尤其是物业管理行业部分从业人员文化水平不高、形象素质不佳更是增添了纠纷的产生。
二、从行政管理角度出发，探讨物业管理行业发展意见
1.加快立法，完善规章制度，指导行业健康发展
我国正在不断推进各项工作的法制化建设，物业管理行业也应该有相关的法律法规去遵循。物业管理行业要想长期健康的发展就离不开完善的法律法规加以规范引导。但是适应我国物业管理行业发展的法律法规较少，有大量需要法律来规定和限制的内容没有说明，这阻碍了行业的发展。可喜的是，我国正在不断加强相关方面的立法，其中《物业管理条例》就是借鉴了其它国家的先进管理经验颁布实施的，而且伴随着我国相关立法工作的不断推进，我国在物业管理方面的法制体系将会不断的完善起来。
2.规范居民c物业管理公司的行为，双方依据规章制度履行责任
社区居民和物业管理公司签订物业管理合同是在双方自愿的基础上的，居民委托物业管理公司依据合同进行房屋建筑、设备设施、卫生、绿化、安全等管理项目进行修缮或维护等。但在实际生活中，经常出现物业管理公司不按照合同进行设施的管理，卫生环境维护不及时，对于个别居民的私搭乱建、侵占公共空间的行为不及时制止，水电的突然停供导致居民生活受到严重影响。物业管理公司要熟练掌握物业管理的具体流程，认真学习物业管理的相关法律法规，认真的履行签订的合同。而社区居民也要按照规章制度办事，不做对其它居民的生活造成困扰的事情，由于物业管理公司的过错造成的损失要按合同规定索要合理的赔偿。
3.行政部门加强行政监管和企业考评，加强社会监督力度
健全物业管理企业档案制度，逐步完善物业管理企业的资质管理和信用管理，促进我国的物业管理行业规范有序发展。逐渐完善物业管理企业的诚信体系制度，综合各种数据建立企业的诚信档案，对于诚信档案中评价较差的企业要在政策和资质方面加以限制，促使各物业管理企业重视社会诚信，更好的服务于居民。引入市场竞争机制，向社会定期公布各物业管理企业的档案信息和评价结果，在市场竞争中实现企业的优胜劣汰，实现行业的健康发展。对物业管理企业进行经营水平和服务水平方面的考评，考评结果及时对外公布。不断完善企业收费项目的透明化，使V大居民清晰明了的知晓收费标准和收费内容。加强舆论监督建设，物业管理企业要自觉接受社会监督，对服务质量差和不按规章制度办事的企业进行有效惩罚。
4.物业管理企业按照规定进行项目接收，减少居民和物业管理公司间的纠纷
完善相应的法律法规，明确物业管理企业项目接收的规则和标准，以及出现特殊情况时的处理办法，为物业管理行业的规范化承接验收提供法律依据。在相应的法律法规中应该明确的规定承接的时间限制、所要承接的设备设施、承接的范围、承接所需的流程等等，为以后的物业管理工作的开展奠定基础。涉及物业管理企业与房地产公司和其它相关的业务时，法律法规也需要加以明确规范，使承接验收工作的各项工作的开展都有法可依，按章办事，以减少由于承接验收工作引起的物业管理公司和居民之间的纠纷。物业管理公司要严格按照相应的规章制度办事，保障各项承接验收工作顺利的开展，对进行承接验收工作的一线员工要加强业务培训，使之熟练整个承接验收工作的规范化流程以及特殊情况下的处理办法。
5.畅通纠纷解决途径，物业管理双方按照规定行使权力、履行义务
目前我国的物业纠纷不断，而纠纷的解决途径不畅加剧了彼此之间的矛盾激化。所以我们应该畅通途径，促进矛盾的解决，减少此类事件对社会产生的不良影响。依照法律法规，设立专门的纠纷解决部门，在照顾双方的利益诉求的前提下，秉持公正公开的办事原则，合理合法的化解彼此的矛盾。物业管理公司也应该加强自身员工队伍的建设，提升员工的业务水平和个人素养，对于居民的合理要求尽量满足，对于不合理的要求要进行积极劝导。社区居民也要在法律规定的范围内反应自己的诉求，不要超过法律所允许的范围，积极通过正当的途径与物业管理公司进行沟通，不可采取过激行为，导致矛盾的升级。只有居民和物业管理公司之间的纠纷顺利化解才能推进我国物业管理行业的发展。
关键词：中职；物业管理法规；教学
物业管理行业是关系到千家万户的新兴行业，对于社会的和谐发展具有十分重要的作用。现代专业化的物业管理是一种适应社会主义市场经济体制的房屋管理模式，对管理各方的权利义务要求十分严格，法律关系十分明确。随着社会的进步和房地产业的发展，业主和政府管理部门对物业的管理水平、物业管理企业和从业人员提出了更高的要求。物业管理从业人员不仅应具备物业管理的专业知识和专门技能，还必须掌握相应的法律知识，才能保证物业管理工作的规范进行，预防行业风险，减少行业纠纷，满足居民日益增长的需求。
目前，物业管理企业与业主之间的关系不顺等问题逐渐显现，物业管理民事纠纷日益增多，究其原因，一方面是物业管理法制建设相对滞后，另一方面是物业管理当事人法律意识淡薄，物业管理法律知识贫乏，有法不知、有法不依。面对物业管理行业的快速发展，提高物业管理从业人员的整体素质，提高广大业主和使用人对物业管理法律法规的掌握和应用能力，已经成为一项紧迫的任务。
《物业管理法规》这门课正是针对上述问题而对物业管理专业开设的一门主要课程，然而物业管理涉及的法律关系十分复杂，法律关系的主体非常广泛，不仅包括政府行政主管部门、房地产开发商、物业管理企业、业主、物业使用人，也包括电力、煤气、热力、公安、消防等相关部门。因此，《物业管理法规》课要求掌握的法律法规种类也非常多，不仅要掌握《物业管理条例》等专门针对物业管理的行政法规，也要掌握与物业管理相关的《合同法》、《城市房地产管理法》、《价格法》、《招标投标法》、《环境保护法》等适用于物业管理活动和纠纷处理的法律规范；不仅要掌握《城市私有房屋管理条例》、《城市房屋拆迁管理条例》等有关物业管理的行政法规，也要掌握《物业管理企业资质管理试行办法》、《住宅室内装饰装修管理办法》、《建筑装饰装修管理规定》、《城市新建住宅小区管理办法》、《物业服务收费管理办法》、《前期物业管理招标投标暂行办法》等有关物业管理的行政规章及地方性法规、规程和技术标准等。因此，要在有限的课时内完成教学任务，使学生掌握大量的知识点并能在实际中灵活应用，必须结合中职学校学生的自身特点，采取恰当的教学方法。中职学校以职业技能教育为基本目的，对理论知识要求较少，而对应用技能的要求较高。同时，中职学校学生的文化基础知识相对欠缺，对系统理论知识的学习兴趣不高。鉴于这两方面原因，中职学校的课程教学应采用理论讲解通俗、突出实用、定位准确和可操作性强的教学方法。
笔者认为，中职学校的《物业管理法规》课程教学应把握以下几个方面：
讲授内容应是适用的最新知识近年来物业管理行业发展十分迅速，国家和地方在物业管理方面的立法步伐加快，陆续颁布了一些法律、行政法规、政府规章和技术规程等。同时也有一部分规章制度已经废止。作为《物业管理法规》学科的任课教师，必须时刻关注相关法律法规或政策的，关注正在讨论或起草的有关法规。在选用教材或教学参考资料时，应注意选用较新版本的教材或资料，并在教学中区分教材中哪些内容符合现在的规定，哪些内容已经过时。在教学过程中，辨别相关内容是否与新的法律法规一致，以保证学生学到最新的知识。
讲授过程应条理清晰、思路明确在整个课程的教学中应首先介绍物业管理的一般法律制度和法律文件，然后按照物业管理工作程序介绍各阶段、各类别的物业管理法律制度。在具体法律规范的讲授中应遵循以下教学过程：（1）根据法律规范的规定，物业管理法律关系的主体在物业管理中必须做什么、允许做什么、不允许做什么。（2）如果违反法律规范的规定会有什么样的法律后果。（3）通过案例分析使学生进一步掌握法律要点。（4）课后让学生完成与课堂内容紧密相关的思考题。这样将法律规定、违法责任与实际案例紧密联系在一起，把抽象的法律条文变成生动的、便于学生接受的知识，增强了课堂教学的趣味性，有利于学生对知识的掌握和运用。
讲解的语言应深入浅出，通俗易懂针对中职学生基础知识欠缺的实际情况，教师在说明法律法规的前提下应尽可能采用通俗易懂的语言，避免大量的法律专业术语，并辅之以丰富的典型案例。例如，在教授业主与业主大会的相关知识时，教师可以通过“不是业主，而是业主的亲属能不能参加业主大会”的案例来说明“业主享有参加业主大会会议的权利、业主可以委托人参加业主大会会议”的规定；可以通过“没有参加业主大会，是否可以不接受业主大会通过的决议”的案例来说明“业主大会的决议对物业管理区域内的全体业主具有约束力”的规定等等。案例应少而精，紧密结合课堂教学内容，采用以学生分析为主、教师适当引导的方法，这样有利于学生理解并掌握专业的法律知识，并能够解决实践中的物业管理法律问题。
多媒体和传统教学方法相结合采用现代化的多媒体教学手段可以节省很多板书的时间，并且容易吸引学生的注意力，同时可以在有限的时间内传递更多的知识信息。教师在平时还可以从身边搜集或录制一些与教学内容相关的场景或案例，通过多媒体播放给学生，增强学生的学习兴趣和学习效果。但是也应适可而止，因为传统的“粉笔加黑板”式的教学方法也有自身的优势。比如，传统的教学方法需要教师有较多的肢体语言和学生进行即时的交流；教师还可以通过板书关键字、词强调有关内容，准确、工整的板书还可以引导学生规范地书写。另外，进行多媒体教学时，教师需要花费大量的时间进行电脑操作，使授课方式显得机械、呆板。因此，教师在教学中应注意综合运用不同的教学方法。
适当采用学生讨论或模拟法庭等灵活的形式利用课堂或课余时间给学生安排一些与所学知识紧密联系的典型案例，让学生分组讨论、分析案情，寻找处理矛盾纠纷的法律依据和具体的处理方法或者让学生进行模拟法庭辩论。在讨论或辩论时需要查找大量相关的资料，可促使学生加深对所学知识的正确理解和应用，增强学生的实际操作技能。
总之，中职《物业管理法规》课的教学应紧密联系中职教育的特点和学生的实际情况，做到简明扼要、突出重点、注重实用性，使学生熟练掌握课程内容并灵活运用所学知识分析问题、解决问题。
参考文献：
[1]汤腊梅.物业管理法规[M].北京：高等教育出版社，2003.
（一）加强对物业管理法律制度体系建设有助于促进我国物市场经济条件下，随着竞争的不断增强，物业管理水平也需要不断的提升。但是由于物业管理所涉及的问题较多，所管理的区域也越来越大，物业管理所涉及的法律管野也越来越复杂，需要处理好业主、开发公司、物业服务企业、政府之间的关系，没有健全的法律制度体系是不行的。建立健全物业管理法律制度体系建设使物业管理有法可依，避免物业管理纠纷的产生，为构建和谐社会起到一定的作用。（二）加强对物业管理法律制度体系建设有助于保护各方合法权益不受侵害当前，因为物业服务水平而引发的纠纷案件在与日俱增，究其原因还是我们的物业管理法律制度体系不健全，我们的法院在处理这些纠纷案件的时候压力也比较大。建立健全物业管理法律制度体系，对于有效的维护各方的合法权益是很必要的。也可以为我国的司法实践提供必要的帮助。所以说，我们必须要加强对物业管理法律制度体系建设的研究。
二、物业管理法律制度体系建设研究
（一）物业管理法律制度的概述
1．物业管理法律制度的含义所谓物业管理法律制度是指国家通过制定相关的法律法规来规范和约束物业管理行为，并逐渐形成物业管理法律制度体系。2．物业管理法律关系中的主体与客体制定和完善相应的物业管理法律体系，我们首先要明确物业管理法律关系中的主体与客体。物业管理之所以会产生很多纠纷就是因为其主客体关系较为复杂，如果处理不好就会出现纠纷。所以，理顺物业管理法律关系中的主体与客体对于构建物业管理法律制度体系具有重要作用。物业管理法律关系中的客体通常包括两类。一类是有形的客体是指建筑物以及周边的公共设施、环境产品等；另一类是无形的即物业服务企业所提供的服务。明确了物业管理法律关系的客体有助于提升物业管理水平。物业管理法律关系中的主体较为复杂，包括建筑开发公司、物业服务企业、建筑物所有人即业主、业主委员会以及部分政府机关。建立健全物业管理法律制度体系就是为了更好的调整物业管理法律关系中各主体之间的关系，明确各主体之间的权利义务关系，按照法律规定认真履行自身的职责，规范物业管理，提升物业管理水平。
（二）我国现有的物业管理法律制度体系
随着我国依法直观理念的不断加强，我国的法律制度体系正在逐步的建立与完善。随着我国《物权法》的颁布与实施，我国物业管理法律制度体系建设更加的趋于完善。物业管理法律制度体系，通常情况下包括以下几个方面的内容：1．规范物业服务企业自身经营的相关法律制度随着我国法律体系的完善，我国相继出台了一系列对物业服务企业规范其自身经营活动的相关法律法规。例如：物业管理企业资质管理制度、物业管理招标投标制度、岗位培训持证上岗制度、物业管理企业财务管理制度、物业管理会计核算制度等。2．规范物业服务企业对外经营行为的法律制度企业要进一步实现对外界的经营，就必须其实遵循物业管理合同中的各项条例，并且参照我国的示范文本，与房地产开发商签订《前期物业服务合同》。而在后期，当房屋的业主入住以后，还要与所有的业主，共同订立《物业管理委托合同》，进而确保物业企业与开发商与业主三者之间都拥有合法的法律委托服务关系。尤其物业企业在实际经营与服务过程中所收取的服务费用、管理费用，维修基金等等还必须要做到收费合理。3．规范物业服务企业提供物业服务的管理制度规范企业提供物业服务的管理制度以操作性强的管理标准为主，即有验收接管入住、物业档案、物业维修养护、安全、环境等管理规范。为提高物业管理的服务质量，则应推行国际通行的ISO9002质量管理体系和ISO14001环境管理体系，并通过参加考评不断提高管理水平。物业管理服务提供给业主的不仅是保值增值的房地产，还有和谐、健康的生活秩序，创建与现代社会发展相符的社区文化。
（三）完善物业管理法律体系之探讨
【关键词】物业管理；纠纷解决
一、我国物业管理纠纷的成因
（一）物业服务公司的原因。实践表明，物业服务公司自身原因是导致物业服务合同双方矛盾不断加剧的主因，第一，物业服务收费缺乏规范，实践中不少物业服务企业普遍存在胡乱收费的现象。第二，是物业服务企业对园区内物业维修不达标准。由于少数物业管理企业为了节约成本不愿花钱聘请具有专业证书的维修技术人员，导致维修结果很难能让人满意，加深了物业服务双方的矛盾。第三，没有尽到应有的管理义务。对于一些业主在小区内违法搭建建筑物，危及他人人身财产安全的违法行为，物业管理人员不主动加以制止，无视业主的权益，激化了业主和物业服务公司之间的矛盾。
（二）业主与业主委员会方面的问题。业主与业主委员会的问题主要体现在：第一，表现为业主自我定位错误。业主片面的认为自己是物业的所有权人，物业服务企业是由业主花钱聘请来提供物业管理服务的，物业管理企业与业主是主人与管家的关系，因此认为物业管理企业一切都要听命于自己，此种意识直接导致了物业服务纠纷的发生。第二，表现为业主法律意识淡薄。少数业主为了一己私利，无视法律法规的相关规定，破坏物业的承重结构等损害广大业主合法权益的违法行为。第三，是业主委员会的行为缺乏有效的监督。依据我国物业管理法律的相关规定，业主委员会有权代表全体业主选聘自己满意的物业服务企业，并有权对维修资金的使用和园区改造等方面进行表决，这也就直接导致了舞弊和越权行为的出现，损害其他业主的合法权益。
（三）监督管理部门的不履行职责履行的原因。一是我国的物业管理法律规定相关管理部门应对物业园区内的物业管理服务活动提供指导、监督管理、帮助、处罚的责任，但是实践中一些工作人员工作不积极，消极懈怠。甚至一些工作人员收受物业服务企业的好处而违法行政。二是部门内部职责分配不够清晰。由于物业管理纠纷涉及的范围较广，一旦发生管理纠纷，几个职能部门都有权管，各权力部门却因为太过麻烦而选择不去管理，相关管理部门相互推脱责任致使纠纷不能及时解决，而产生更多的纠纷。
二、解决我国物业管理纠纷的法律途径
（一）不断完善物业管理法律法规。通过不断完善我国的物业管理立法对物业管理活动所涉及的物业纠纷各个权利主体的合法权益做出全面具体的规范。规范物业管理市场以及物业管理企业的行为。由于物业管理法律关系涉及业主之间的权益争议，也存在个别业主与全体业主之间的利益冲突，加上某些物业管理公司的违法行为侵害了业主或者公共主体的利益，在追究责任时应先让其承担民事责任，不可以用行政责任替代民事责任。与此同时，我国的地方立法也应在《物业管理法》和《物权法》的指导下，尽快出台更合理、更完善、更适合地方实际情况的物业管理办法。
（二）明确物业管理主体间的权利义务。物业管理纠纷涉及到较多方面法律关系。尤其是在现今社会经济迅速发展情况下，物业管理法律关系涉及到了对物业的维护、公用设备设施的保养、园区的利用、安保、居住环境、园区绿化、车位出租出售等很多方面的服务内容。与之相对应，物业管理涉及的各种法律关系也日趋杂乱，牵涉到了房屋的建设、销售、购买方面的各种社会关系，遍及物业管理活动的每个方面，不仅有业主与业主之间、业主与开发商之间、物业管理企业之间的民事法律关系，也有相关行政管理部门在对物业管理企业的服务活动进行监督过程中产生的行政关系。在以上法律关系中，通过健全已有的物业管理立法，进一步确立物业服务合同中主体之间的权利和义务关系，有助于解决我国日益严重的物业管理纠纷。
（三）加强业主的自治管理法律意识，提高自治管理的能力。为杜绝物业服务活动中业主相互之间，业主、业主委员会与物业管理公司之间产生的纠纷，首先，应提升业主的自治管理和法律意识，监督业主大会、业主委员会的操作流程及代表业主所做出物业管理相关决议决定符合法律规定，使业主积极参与物业管理企业、业主大会、业主委员会的管理活动，既可以根除业主不关心物业管理事务的现象，也可以限制一些小区业主利用自治管理功能，煽动业主对抗物业服务企业，阻碍物业管理活动的顺利进行。其次，在召开业主大会和业主委员会换届选举过程中，严格依照我国相关管理部门颁布实施法律法规，促使业主主动加入到业主大会的召开、成立业主委员会及其换届选举工作中去，同时通过全体业主的表决，订立管理规约、业主大会议事规则等，使业主能充分的行使法律赋予其的权利。
（四）建立物业管理纠纷冲突解决机制。要解决日益严重的物业管理纠纷，除依靠法律法规外，还需寻求其他调解机构的帮助，具体举措包括：第一，应成立专门的物业管理纠纷社会调解组织，对物业管理服务过程中产生的涉及物业所有权人与管理者之间的各类纠纷进行调解。在社会调解组织的人员配置上，可以向社会公开招聘具备丰富物业管理纠纷处理经验的律师、退休法官或者大学教授担任调解人员，运用调解、劝说和建议的方法使当事人信服，为纠纷双方节省纠纷解决的费用和时间。第二，在物业管理纠纷处理中推行仲裁制度。即当事人可自主决定是否选择仲裁来解决物业管理纠纷，也可自愿选择仲裁内容、仲裁机构及仲裁员。仲裁程序简洁便利，仲裁期限短，一裁终局的解决方式更有利于纠纷的解决，相对于诉讼，仲裁也可节省争议双方的成本。
【关键词】物业维修基金；管理与运作；法律问题
一、我国物业维修基金的相关概念
为了业主全体利益，在住房出售之后，为了能够在保修期过后对物业范围内房屋的公共部分、公共设施等更新、维修、改造提供资金的基金就是所谓的物业维修基金。在我国城市化进程中，重建轻管思想严重，使得大多房地产开发商只为将自身利益最大化，在房屋建造时粗制滥造偷工减料，更甚至许多隐患在业主入住时无法检查到，这样的房屋一经使用，业主不仅需要面对难以承担的维修费，更无法找到出现故障的问题在那里，因此，我国相关法律法规明确规定了建筑工程的保修制度，在保修期之后的维修则需要使用物业维修基金进行维修，目前世界上多数国家均对物业维修基金的设立做出强制性规定。可以说物业的“养老金”就是物业维修基金，其在营造和谐生活环境以及完善物业管理体制方面起着重要的作用。
二、我国物业维修基金管理与运作中存在的法律问题
（一）物业维修基金归集出现的法律问题
第一，归集主体不够明确。由于我国物业管理制度建立时间较短，各地区管理制度发展水平参差不齐导致各地立法不一。例如广州地区规定物业维修管理基金以开发商作为缴费主体，以求降低业主压力，但是俗话说羊毛出在羊身上，开发商寻找规定的漏洞，将这笔钱又重新转嫁到了购房者的身上。虽然《住宅专项维修基金管理办法》中规定缴费主体应该是购房者，但是根据法理，部门规章以及地方性法规法律效力并不分高低，一旦归集主体出现矛盾的时候，法官将无所适从。
第二，归集不到位。虽然《住宅专项维修基金管理办法》中有指出，若业主没有缴纳基金，开发商就不能够给予业主入住钥匙，但是目前部分业主购买房子并非自己入住而是为了”炒房”，这样就使得维修基金归集不到位，影响到小区物业的维修保养。
（二）物业维修基金管理运作中出现的法律问题
物业管理企业是以营利为目的，遵照法律法规程序以及条件所建立的民事主体。目前由物业管理企业对物业维修基金进行代收的问题逐渐凸显出来。物业管理企业的最终目的是实现经营利润最大化，其所提供的维修服务也是为了获取利润。然而由于目前物业市场不够规范，使得很少有物业管理企业以树立企业形象为目标。由于物业维修基金巨大的数目，并且相关法律法规并没有规定物业管理企业需要对物业维修基金收费以及标准进行公开的义务，因此挪用其不仅能够给企业带来巨额利润，更是在短期内无法被业主所察觉，因此在利润的诱惑下，多数物业管理企业铤而走险，出现挪用、私吞等犯罪违法行为。
三、关于完善物业维修基金管理运作制度的建议
（一）建立健全的相关法律法规制度体系
物业维修基金与社会保险基金一样，均是群众能够安居乐业的重要保障。由于我国目前物业管理以及业主资质等立法体系存在问题，使得物业维修基金法律制度无法健全完整。因此我国首先需要定制起能够作为直接物业维修基金制度依据的法律。其次需要以基础立法为根本，建立起物业维修基金使用以及管理的行政法规或是单行法，以促进我国物业维修基金制度有关的法律法规体系不断健全完善。
另外，立法需要对物业维修基金中行政部门的监管职责进行明确规定，在物业管理企业，开发商存在物业故障不及时维修，或是业主举报维修基金被侵占的时候，相关部门不能够及时采取管理措施，对被侵犯的权利进行救济。再者，物业行业需要被立法赋予一定监督权力，让其有权利用宣传栏，报纸以及网络将关于物业维修基金的重要信息向全体业主公布，使得全体业主能够对物业管理企业、开发商以及业主自主机构等行为进行监督，一旦出现不良行为能够进行及时有效的反馈。
（二）规范物业维修基金管理运作
第一，对于每一笔所动用的物业维修基金物业管理企业均需要定期对其用途、动用数额等进行公布，并且规定业主具有随时查阅物业维修基金运作情况的权利。第二，相关法律法规需要对物业管理企业以及业主委员会之间的关系进行明确，使得其权利能够受到多方制约。当物业管理企业权利被业主委员会所侵犯时，需要有强制性法律对其进行制裁。第三，借鉴发达国家经验，引进法律顾问作为业主委员会的法律援助，引入基金管理公司、会计事务所以及保险公司等提供金融服务，这样才能够从根本确保物业维修基金的安全与收益。
（三）规范施工单位的保修义务
开发商需要谨遵建筑法律法规需要以及标准，向小区物业管理公司递交合格的房屋，物业管理公司在承接建筑时，需要对公用设施以及物业公共部分进行检验。移交之后，若是发生故障，物业管理公司有义务对其进行维修，若是在保修期内，则需要由施工单位进行保修，并且赔偿损失。法律可以对施工单位进一步规定其需要为所建物业进行财产保险，财产保险期限则是该建筑物的保修期限，受益人则为全体业主。这样能够有效杜绝一旦保修期内房屋出现问题，开发商“卷铺盖走人”，导致业主无法找到开发商承担责任，而物业管理公司也由于无法追偿维修费用而拒绝接受保修期内的维修。
（四）建立具有投资收益功能的信托机构
第一，可以借鉴发达国家的物业维修基金保值增值方法。例如法国许多物业管理企业同时监管多栋大楼，所收取的物业管理费以及物业维修基金总数惊人，这笔数额巨大的资金通常被用来投资低收益但是小风险的行业以求达成保值增值的目的。
第二，有学者提出利用社会分工理论进行对物业维修基金的保值增值，即成立专业信托机构对物业维修基金保值增值工作进行承担，风险自负，按照比例对增值部分进行分成。由于物业维修基金是业主对业主自治机构的信任，以改造、维护以及更新小区公共设施为目的所成立的基金，因此可以利用信托法对其进行调整，并且在此基础上成立具体的信托法律制度用以对物业维修基金进行管理。
结束语
随着我国房地产市场的快速发展，新建小区也日益增多，人们对物业维修基金越来越关注，其使用、筹集以及保值增值等相关问题与全体业主的自身利益联系紧密，并且物业维修基金制度对房屋的安全使用以及公共区域的使用功能等有着重要意义，因此成为关注焦点。因此，需要对物业维修管理基金的监督机制，管理方式等立法不断加强完善，明确其性质，不断健全其归集、管理、运作等流程中的法律法规，从而促使物业维修基金逐渐规范。
参考文献
[1]于玉莲，鲁捷.物业管理法规[M].电子工业出版社，2008年版
关键词：区分所有建筑物管理;管理团队;管理机关;比较结论
一、问题提出
案例：甘肃省天水市江南花园业主委员会诉深圳江夏房地产公司案。诉求：第一、将公共维修基金转移政府维修基金专有账户（其时小区已开发售完三年），不在占用;第二、退还收取每户大门建设费五百元（因为小区一直使用普通门，并未向开发商陈诺的建成高档电动门）。以上两诉求经法院审理，均以业主委员会胜诉告终。在这之后该小区又陆续出现一系列管理与运行的问题，是在全体业主支持与参与，业主委员会领导，政府出面调解干涉下才得以解决。另外，根据2012中国人民大学国家社科基金项目“社区管理”课题组对北京70个居民小区的调查结果显示，因物业管理发生的严重纠纷的占总纠纷的80%。分析说明现有管理模式存在弊端与不足。随着我国城市化进一步发展与加深，高层建筑不断增多、密度增大，人际关系随之趋向复杂化。在此背景下，如何减少纠纷、纠纷发生后如何合理解决，都是区分建筑物管理模式待需解决的问题。
二、区分所有建筑物管理团队的比较探究
（一）区分所有建筑物管理团队的性质
它是现代建筑物区分所有权管理制度上的一个重大问题。对各国家和地区的关于此问题的比较分析，它可以归纳为五种模式。[1]分别为：其一、不具有法人人格的团体（德国模式）。但实务中，“得借集会与管理人二机构而成为有行为能力的组织体（德国《住宅所有权法》23―26条），这一结合超越了普通共有关系，有浓厚的团体性。其二、具有法人人格的团体（法国、新加坡模式}。此模式一律承认区分所有权人的管理团体具有法人人格。其三、管理团体法人（附条件的法人人格模式）。如日本法，30人以下的区分所有权人构成的管理团体性质上即为无权利能力的社团。但30人以上可成立法人。[2]其四、判例实务上法具有人资格。此以美国为代表，又称美国模式。其五、香港模式。它以区分不同类型建筑物为前提，依据《建筑物业管理条例》与“大厦公契”，规定了三类管理团体：1、业主立案法团（独立的法人组织）。2、业主委员会（依大厦公契组织与运作，由业主大会选出）、3、居民互助委员会。[3]
通过以上分析归纳，管理团体有法人化与“混合型”两类，法人化占绝大多数是否从一侧面反应了一种法人化趋向？我国学界大都也认为：“从发展趋势看，业主管理团队向法人化方向发展是各国立法的基本取向。”[4]笔者并不认同。各国政治经济发展，以及文化传统不同，且所处的“法境”不同，我国在借鉴时不能盲从，这一点也可以从各国实践与相关法比较中清晰可见。各国都是基于本国的实际情况探索管理模式，及时修订法律，以期有效解决现实问题。
（二）我国关于区分所有建筑物管理团队相关法律法规的规定
关于此问题的规定见《物业管理条例》第8、10、11、15、20、35条。与其他各国比较可知，我国区分建筑物管理团队并不具有法人资格，也没有采取“混合型”模式。所依法律法规不多且不详细，是一项法律空白。
三、区分所有建筑物管理团体内部的管理机关
以上无论五种模式有多大差异，它们均设有与其相应的管理机关。以下就管理机关的类型、管理机关内部产生、设置、职权、运行规则做一分析说明。
（一）比较各国区分所有权人管理团队的管理机关
就其核心与实质，大抵可以分为两种类型：管理者型和理事会型。其一、管理者型。它是指区分所有权人团体管理的诸管理机关中，以管理者为中轴和核心的管理制度类型。此种类型管理机关结构简明，主要为总会（大会、集会）与管理者。它的团体性较弱。以类型以德国意大利、瑞士为代表。其二、理事会型。它指以理事会为中轴和核心的管理制度类型。以美国为代表，新加坡、日本也属之。但美国在管理的实际运营上象属于管理者型。[5]
（二）意思机关――区分所有权人大会（或集会、总会）
区分所有权人大会（以下简称大会）的性质和决议。（1）它属于强制必设机关，通常由区分所有权人全体组成，是最高意思决定机关。业主借此参与共同事务的管理。它是成员自治的表征。（2）大会的召集、主持、记录和决议效力各国大同。但表决归纳起来有四种模式：[6]新加坡模式。依地板总面积的大小将份额划分为四个等级以确定表决权和表决能力的大小;德国与瑞士模式。又称“人头数原则”;日本模式。以专有部分室内面积的比例为标准来确定表决权及表决能力。
（三）执行机关――管理者
管理者乃具体执行机关。一般为大会选出。管理者的职权与权限，概括起来包括两方面：对内关系方面的职责和权限与对外关系方面的职责和权限。前者为管理者与区分所有权人之间的关系，后者为管理者与第三人之间的关系。各国关于管理者职责与权限的规定大体上一致，仅在一些非重大的方面存在细微差异。我国是管理委员会。
（四）监督与咨询机关
1、监督与咨询机关是另一类管理机关，但各国法律未普遍设立。且其性质各国也有不同认识。（同上）（1）法国法。在大会和管理者之外，尚有并列的第三种机关――管理团体参事会。其性质依法兼具监督和咨询的双重性质的管理机关。（2）德国法。德国依《住宅所有权法》第29条规定，设有“管理顾问委员会”，为非必设机关。实践中发挥了巨大作用，为一具有重要作用的机关。（3）日本法。其现行《区分建筑物区分所有权法》没有设置与德国、法国相同的或类似的监督、咨询机关。但在管理组合法人，却设有监事。它为管理组合法人的必设机关，是业务执行的监督机关。综合以上，此类监督、咨询机关的设置均有其必要;从法律法规看我国并未规定专门监督、咨询机关，它规定的是：由业主参加业主大会举业主委员会，由业主委员会监督物业服务公司;业主与业主大会监督业主委员会工作;另外由基层行政机关或基层群众自治组织给予物业管理以监督与指导。
（五）香港关于建筑物区分所有权管理团体及内部的管理机关特殊规定
1、如上文香港业主参与大厦管理形式有三种：（1）业主委员会的任务主要是协助加强各业主与管理者的沟通，并就管理事宜向物业服务企业提供意见与建议。（2）业主立案法团是独立法人。它会召开业主大会，并选出管理委员会。法律赋予管理委员会广泛与具体的权利。（3）互助委员会是业主与租客组成的志愿组织，其下可设执行委员会。
2、物业公司扮演服务或“雇工角色”。与以上各“委员会”及其下设的执行委员会共同依法实施管理职责。香港物业管理之所以高效、有效主要基于“法治化”与物业精细化管理，也基于其物业服务公司的高度专业化;管理团体有权聘请专业人员提供专业服务。如，管理委员会职权与义务第14条：委托一名律师，授权其代表屋村业主处理有关法律诉讼文件等。
四、比较借鉴中的结论
从以上比较分析，欲解决立法与现实物业管理疑难问题、促进物业管理的健康发展，必须建立和呼实际的管理团队与有效的管理运行模式，并赋予其职责与权利。而欲达此目的，要制定完备与详细地法律法规与各种规范。要以业主自治的为基础，同时行政机关必需给予适当指导与干涉。司法作为解决纠纷与冲突的最权威、最有效手段，需要建立高效而明晰的裁判和执行机制。
（一）细化、完善相关法律法规
我国现行法规以《物权法》、《物业管理条例》、及各地方性物业管理细则为主干，但在精细化与完备上有很大不足、存在法律法规空白与不细化。如、区分所有建筑物分类管理的规定;物业保险方面;;管理费的细节规定方面;分层级的物业服务人员的培训等等，直接导致实践中的问题出现的无法可依。
（二）参照国际先进立法成熟经验，借鉴公司法管理机制尽快建立、形成适合我国自身条件与实际的管理模式――“四维一体”的管理模式
建议在德国模式或香港模式中参照选择，建立“四维一体”模式。四维分别为：业主及业主大会、物业管理委员会、服务主体（无论是个人、物业管理公司或其他类似主体）、政府或公权力组织。无论采取什么模式，前“两维”都是基础与必须。[7]（1）解决业主大会召集难、表决难等问题，提高民主参与意识。（2）加强物业管理委员会完善，详细规定其权利与义务。我国法律在这一点上规定“很弱”。实践中多由退休人员组成，且缺乏物质与精神上的激励机制，这是不符合现代管理理念的。[8]这一问题在制度上必须解决。（3）服务主体方面应更灵活。可由业主们自主完成，也可交由市场机制解决。如“信托物业管理模式”的出现;物业管理职业经理人的出现和提倡等等。[9]此外，业主管理委员会与服务主体，即类似于公司法中董事会与经理人的角色的关系应该是物业管理运行探索的主题。它们之间的关系运行机制的理顺与高效是解决实际问题的关键。要运用法律对策（主要是监管策略与治理策略）降低委托人遭受人机会主义行为的伤害。[10]要从法律上赋予物业管理委员会相应权利以至权力，促进其与服务主体的“团队”互动运行，以提高物管的管理效率。（4）政府或公权力组织的参与是“四维一体”模式的一般管理环境因素。它是包括司法及基层政权组织等诸多内容。其决定着管理纠纷的最终解决，也从另一方面影响着物业管理模式和效果的构建。尤其在中国现实环境下，它的参与不仅能解决现实问题，而且对我国法治建设有重大意义。
（三）对“老常难”问题的解决对策
对物业管理中“老常难”问题（如：欠费、宠物等）的解决与机制的建立是一切管理的关键。解决它最起码的目标――“安居”便可实现。这也是为什么大多数国家对这一类问题用强有力立法应对的原因之一。必需规定有力、高效法律以及设立简易裁判机构。1、拟建立小额审判法庭、或物业管理审裁处这样简易高效审判机构对相关纠纷争议第一时间明辨审结，为消除矛盾解决问题提供公平及时权威的司法便利;2、对欠费、噪音、养宠物、停车位等问题，要在法律法规中细化规定，形成程序化、渐进式的而非泛泛的罚则规定。如，对欠费问题，香港及大多数国家都规定如下催费程序：催收――警告――加收罚金（数次）――司法解决，而且都很严厉。
（四）政府或公权力在物业管理服务中的参与机制及对物业管理模式的意义
物业管理服务表面是私法自治问题、业主自我协议管理问题，但实际上必须有公权力的参与和指导。随着我国社会经济的发展，城乡社会结构发生巨大而深刻的变化。居住小社区”（简称“小区”）和由若干其组成一个个大社区会成为社会基本“单位”。物业管理及问题关系每一居民生活也关系国家的安定也社会和谐建设。这涉及并落实于物业服务市场建立、物业管理服务的运作和最终纠纷与裁判之上。修改后的《物业管理条例》也反映了政府对管理机关设置与相关各项工作的指导。如第10条：同一个物业管理区域内的业主，应该在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门“或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会;还有第19条“业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的撤销规定。
从解决现实问题和形成有效管理模式上，政府应该提供更有效的法律服务，以便促成业主自治的有效性。建议以法律法规形式提供：律师参与服务;物业管理账务审计的专业化服务;业主大会的召开指导服务;纠纷矛盾出现时及时先行裁定服务等等。其中律师参与服务;物业管理账务审计的专业化等服务可以看做是借鉴公司法中的“看门人的控制”制度，它是指通过聘用非公司主体（例如会计师和律师）来监督公司主体行为提供律师参与服务与账务审计服务。[11]这一制度是任何管理模式都不可或缺的环节。他与物业管理内部监督（业主与物业管理委员会监督，以及信息披露）共同构成管理的完整监督机制。而且更专业高效。以上既是立法、物业管理服务的必须，也是社区秩序安定、和谐社会、民主与法治建设的内容与基层实验基础。（作者单位：四川师范大学）
参考文献：
[1]陈华彬：《建筑物区分所有权研究》，2007，法律出版社，第284页。
[2][日]《建筑物区分所有权法》第47条。
[3]王玉洁：“香港物业管理透视”，《城市开发》2009（19）。
[4]谭峻：《区分建筑物的社会化管理》，2012，知识产权出版社，第102页。
[5][日]稻本洋之助：《公寓管理之考察》，清文社1993版，第136页）
[6]同上[1]，305页
[7]谭峻，《区分建筑物的社会化管理》，2012，知识产权出版社）
[8]斯蒂芬 P.罗宾斯等著，毛蕴诗主译，机械工业出版社，2010，267页
[9]冯艳婷，“论信托式物业管理”[J]，《南方论刊》，2008（3）
[关键词]物业管理制度；存在问题；措施
中图分类号：G306.3 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2015）30-0069-01
1.物业管理制度的概念
物业管理制度是关涉物业管理活动的行为规范和行为准则。物业管理制度建设是发展物业管理服务业的基础性工作。一般而言，物业管理制度既包括物业管理公司内部的管理制度，也包括物业管理过程中规范各有关当事人行为的制度，前一类是物业管理公司内部的管理制度，亦即物业管理公司根据自身工作特点和经营理念，制定的工作程序、职责范围、管理办法等，主要是为了明确岗位责任、约束员工行为、协调内部关系、保证企业正常运转和物业管理工作的有序运行；后一类则是指界定物业管理参与者的权利义务，规范各方行为，协调各方关系的规定。具体而言，物业管理制度总体上由前期管理制度、日常管理制度和物业管理公司内部管理制度组成。前期管理制度主要包括物业接管验收制度、入伙手续及搬迁、装修规定；日常管理制度既包括物业管理公司制定的房屋使用管理制度、房屋维持制度、设备运行管理制度、设备维修制度、绿化管理制度、治安及消防制度以及综合服务办法等，又包括业主委员会制定的业主委员会章程、维修基金管理及使用办法、公共部位及共用设施使用办法等；物业管理公司内部管理制度主要包括公司经理办公制度、各部门责任制、员工岗位责任制及综合管理制度等。
2.油田物业管理的存在的问题分析
2.1 油田物业管理行业内缺少专业人才，对物业管理行业向深层次、高水平发展不利。
目前，油田内部有一定数量的物业管理企业的人力资源队伍在专业结构、知识结构等方面与物业管理的发展要求有较大差距。非专业人员做物业管理成为物业管理行业的奇怪现象之一。房地产开发企业的分流人员、传统房管局（所）的转型人员等在一定程度上依旧充斥着物业管理市场，管理人员普遍素质低，服务不到位。《物业管理条例》中第33条规定：从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。但实际从事物业管理的人员中取得物业管理员职业资格的人数并不多，具备高级管理资格的人员更是凤毛麟角，这种人才不足的局面，已经严重影响了物业管理行业向高水平发展。
2.2 物业管理行业不具备规模效益，企业严重亏损，没有发展后劲。
目前，绝大多数物业管理企业不仅普遍存在着企业规模小，难以发挥群体优势，而且绝大多数企业存在着经济效益差，亏损严重等问题，很多物业管理企业仅管理着一、两个物业项目。在这种情况下，物业管理企业难以形成规模效应，于是，许多物业管理企业不得不靠主管部门或开发企业的输血来维持生存，这已经成为物业管理企业的一个亟待解决的难题。出现这种情况除了进入物业管理行业壁垒不高、开发商盲目投资外，也是作为新兴行业的必然结果，经过整个行业激烈竞争“大浪淘沙”之后，物管企业将逐步向规模化集团化方向转变。
2.3 物业管理的配套法律法规还不完善
物业管理制度是一项社会生活中的基本制度，涉及每个公民的切身利益。在物业管理活动中，涉及的法律问题有的会在不同的法律法规中有所规定或体现。物业管理专门法律法规与相关的法律法规中，涉及物业管理的规定共同形成了完整的物业管理法律体系和物业管理法律制度。这一完整的物业管理法律.体系和法律制度，是运用法律解决物业管理活动中所遇到的问题的保障。因此，在建立健全物业管理法律体系和法律制度的同时，必须健全相关的与物业管理有着密切联系的法律法规。例如，楼宇的“区分所有权”问题和物业项目中的“非住宅公共地方所有权和使用权”的归属问题等的界定和规定，还有待将来制定的物权法等相关法律去应对等等。
3.如何提升油田物业管理的发展水平主要措施
3.1 采取多种渠道、多种形式培养物业人才，为物业行业的长远发展提供必要的人力资源。
多种渠道、多种形式培养人才，为物业管理持续发展提供个人才资源。发达、完善的物业管理，取决于训练有素的物业管理专门人才，他们不仅要有良好的思想素质，而且要掌握现代管理科学技术，并善于运用于实践。一方面，加强思想建设，提高物业管理人员的政治素质；另一方面，加强作风建设，树立雷厉风行的工作作风，建立一支能吃苦耐劳、善于打硬仗的职工队伍；还有，加强培训，提高物业管理人员的专业技术素质。
3.2 组建物业企业集团，实现规模效益。
物业管理并不是暴利行业，更有甚者可以成为微利，大多数的物业管理企业经营亏损，物业管理的规模效益就显得尤为重要， 因此这就要求物业管理企业必须走规模化、集团化之路。同时，物业管理市场将面临重新洗牌，中国物业管理企业要想得到进一步发展，必须摆脱现行的小而全模式。为此，有关部门应制定相应政策，一方面，提高企业的注册门槛；另一方面，严格降低清除制度。启动物业管理市场预警系统，促使一部分物业管理企业进一步发展壮大，清除一些制约行业整体水平提高的“小、散、滥”物业管理企业，最终实现强强联合，形成物业管理集团。
3.3 走法制化发展之路，完善物业行业法律法规。
市场经济是以立法委保障的经济体制， 而且物业管理涉及的，既涉及物业管理企业与政府、物业管理行政主管部门、上级管理部门的关系，又涉及物业管理企业与供水、供电、供暖、煤气、物价、工商、税务、市政、环卫、绿化、邮政、电信、交通、公安、管委会、派出所、居委会等关系。这些关系如果没有法律、法规进行规范和调整，难以保证物业管理健康、快速发展。因此，有关部门应加快物业管理的立法，加速建立物业管理法规体系，使我国物业管理尽快走上有法可依的轨道，真正做到依法管理，依法服务。
4.结语
物业管理在世界各国都是一个独立的行业，在我国又是发展很快的行业。伴随着物业管理的迅速发展，也出现了很多函待解决的问题，如何找出问题的实质根源，寻求解决方法，是引导物业管理走向社会化、市场化、专业化的关键。随着中央及地方物业管理的发展，实践中会产生新的问题，物业管理理论研究会逐步深人，物业管理也会逐步步入法制化的轨道。
参考文献
[1] 谢卓君.我国物业管理对策探讨[J].经济师.2014（08）
