时间：2023-08-30 16:32:10
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前言：房地产设计管理直接关系着房地产项目的成败。房地产市场需求的变化导致了不同时期开发商对规划设计内涵的不同理解。在房地产发展初期，房建单位在设计上主要关注的是房型，考虑如何改变过去住宅设计上的不合理因素。比如何把厅做大，如何考虑动静分区，改变小居室，小客厅式的住宅等等。后来，关注的重点又在环境方面，于是出现了大广场，大绿地，河南周口市的许多项目都是这样的。因此说，规划设计始终是在围绕市场需求而发展的。随着房地产市场的成熟和规范，开发商越来越重视前期的规划设计，作为管理规划部门，要有明晰的设计程序，应重点围绕以下三个要点进行控制。
1规划的调查和研究
一个地产项目的成功运作，归根到底是市场需求的结果，而市场需求的发展和变化在很大程度上是由发展商的引导和媒体的渲染促成的。其中，前期规划设计阶段是项目运作的龙头和开端，它包含了房建单位最初的投资决策、目标分析和项目定位以及市场供需关系的深入研究，项目产品将来的顾客对象的特征，地区、年龄、收入、工作、性别等。没有周密的调查资料，就无法了解房地产市场的现状情况以及产品的分布和竞争特点，也就无法进行项目的正确定位，规划设计也就如无源之水。作为房建设计者，要做好当地房地产市场的调查、基础资料的收集工作，建立起动态的资料补充和修正机制，以期随时准确反映房地产市场的变化趋势和发展特点，并能及时反映到项目的规划设计中，在实施前或实施中能快速适应市场的细微变化。
1.1规划要具备专业知识土地开发和建设总是城市规划的一部分，购买土地之前一定要弄清城市的总体规划和详细规划情况，要与当地城市的规划设计院和管理者保持亲密的关系，对城市的现状、规划结构和发展计划以及城市的战略要有深入的研究，要结合土地储备和规划选址通盘考虑，比如，公司要树形象，先上短而快的项目，就不能在城市郊区选址，最好选择城市新开发密集区或中心商业区，因为是城市鼓励优先发展的地段，而且可能较多的地产公司聚集在一起，如果有精心策划，建成精品，会很快打开局面，为公司树立良好的公众形象。当然，如果有好的市场追捧，选择在城市的边区进行开发，也未必不可，只要踏准了市场的节奏，有鲜明的主题和优秀的规划设计，再加上优质的施工建设必会赢得消费者的青睐。项目的实施要与城市近期建设和中远期发展保持同步，期待政府大规模开发带来的商机。
1.2规划必须符合项目定位规划设计必须以人为本，以住户的生活舒适方便为本。楼盘建成是让人住的，设计必须符合项目定位，不要偏离定位去追求不切合实际的东西。背离定位就会做出完全不能用的方案。另外，在进行规划时，要避开规划的细节和争议地，从规划专家的角度进行思考，要着眼于那些有潜在规划价值和市场潜力的地段进行周密的调查，要尽可能想得更远一些，几年后该地段的预测情况，要从规划的战略发展中，而不是从规划的细微出，寻找市场的价值和投资点。所以，地产单位在战略布局时一定要结合城市的总体规划和发展战略进行安排，否则就成为无源之水。为此，一个好的规划设计，必须在深入细致的市场调查后，在占有第一手基础资料后，并经过多方面、全面细致的分析研究后，才能和市场紧密结合起来。
2房地产项目规划应具备的标准
一个项目的成功标准应该包括以下几个方面：
2.1首先要满足感官的舒适性，包括建筑外檐立面，园林规划等方面；其次是便利性。配套设施的实用性和前瞻性也是一个标准。有些配套设施是不是多余，住户能否付担得起，这是一个是否经济的问题。配套设施是否实用，是否有前瞻性，满足未来小区居民的生活需要，这些都是开发商应该重点考虑的问题。房建设计过程中，对比较复杂的问题要与设计人员进行面对面的沟通和商量，必要时，房建单位要派驻工程师与设计人员一起参与设计，对设计中出现的问题，房建工程师可及时向领导汇报寻求解决方案或意见，就设计规划中的关键问题进行讨论，寻求解决方法或意见，以便于下一步设计的继续。在中标设计方案调整过程中，需重新研究和确定这些概念，如总体人口规模、交通方式选择、停车比、人车分流、容积率、建筑层高及分期建设等。项目的商业设施摆在什么位置，要让住户感觉到便利，使小区居民在购物出行等方面享受了到便利；第三，是园林的趣味性和参与性。国外有些小区做的就比较好，绿地可以随便进入，参与性强。第四，配套设施的经济性，实用性和前瞻性也是一个标准。有些配套设施是不是多余，住户能否付担得起，这是一个是否经济的问题。配套设施是否实用，是否有前瞻性，满足未来小区居民的生活需要，这些规划都是房建单位应该重点考虑的。
2.2高水平、善沟通的设计规划对于规划设计，房建单位从市场的角度考虑的事情比较多，而政府主管部门更多地是从社会、生态、经济、环境等因素来考虑。在双方关系的协调上，政府部门应明确哪些是应该管的，而且必须要管好。而房建单位在规划设计上也要有更多的自，房建单位必须清楚自己能在一个什么样的范围内对规划设计可以做出调整。同时，要相信市场力量会促使开发商拿出更好的产品来。开发商在追求利润的同时，必须符合市场的要求，符合消费者的品位和消费能力，在这种情况下建造更多的多姿多彩的建筑。
3规划出新的机制和设计方式
关键词：房地产；园林景观工程；规划设计
前言：房地产的开发，尤其是商业住宅的开发，早就已经发展为我国经济发展中的一个大热点。对于人民及社会来说开发商业住宅是非常有意义的。我们国家的住宅开发已经历经了几个完全不同的阶段，从一开始的福利住宅到现在的商品住房，这个发展阶段和西方国家的住房发展相比，有着非常大的差异。我们国家真正开始开发商业住宅区是在改革开发以后，住宅是商品化的产物，由于时间比较短，和西方国家的发展水平，尤其是房地产业比较发达的美国等国家有着很大的差距。
依据界定的景观设计，居民区的景观设计有两种类型：第一，在设计建筑以前就直接参加居民区的景观规划设计，根据景观的办法限定居民区的规划，为以后的建筑设计、详细的景观设计做到协调及统一的作用；第二，是现在比较常见的一种，景观设计师在对居民区进行设计的时候，建筑和规划已定稿，可以变换的东西非常少，只在有限的空间中景观设计其发挥作用。
一、房地产园林规划设计现状
伴随着城市化水平的不断提高，人们对生活的要求也就变得越来越高，既要有别墅、豪车等，还要有小桥流水等住宅区园林景观，因此，园林景观在房地产发展中起着非常重要的作用。房地产园林在设计的时候也已经从通过植物营造形式美，逐渐转变为具备房地产项目特征的绿色生态景观，现代园林景观的作用也产生了质的变化，其既可以对人们的休憩需要以及观赏性进行满足，还可以对业主的心里审美进行满足。现在园林景观的设计及规划不断继承了传统优秀的住宅园林特色，还全面地体现了现代房地产企业具有的企业特色。现代园林不仅和房地产业的发展要求相适宜，还对居民的休憩、游玩需要进行了满足，形成了把现代小区建筑当作有机载体的生态化、现代化及人性化房地产园林景观。
二、我国房地产园林景观工程规划设计原则
（一）房地产园林景观的可持续发展生态规划设计
1.保护自然的原则
最近这几年，我们国家的房地产建设很多都是追求速成，移植了大量的树木和草坪。毋容置疑的是这种速成办法的效果很好，但也容易破坏生态环境，被移植的草坪及树木的死亡率很高，也就必然不能发挥房地产园林应该具有的生态功能。因此，要想建设一个充满生机、自然色彩并生态的房地产园林景观，必须和自然规律相符合，遵守生态原则，明白自然景观的组成要素。同时，由于自然界是一个不断演变及更新的自然系统，在设计及规划的过程中应该充分地对人和自然界之间的关系进行考虑，尽可能地采用及保留本来的植物及动物实施规划及设计。假如必须引进植物也要根据当地的气候特征以及景观环境，移植合适的植物。只有这样才能实现生态协调的规划设计理念。
2.可持续性的原则
可持续发展是我们人类所必须遵守的道德理念及价值理论，其本质是充分、合理地利用现代科技，尽可能地研发出绿色资源，优化并改善人类的生活环境，从而促进人和自然和谐、持续的发展。在规划和设计房地产园林景观的过程中也需要遵守可持续发展原则，把生态环境的改善及景观资源的可持续应用作为园林景观设计的目标，从而最终实现人类及社会的可持续发展。
（二）房地产园林景观规划设计中地域文化的合理应用
地域文化景观是位于固定的地域范围里的文化景观类型，其代表了这个地方独具特色的文化背景，同时也记录了人类的历史活动以及继承了该地方的文化，这有非常重要的社会价值及历史意义。地域文化景观注重自然和人文的完美结合，其侧重表现文化价值取向及地域景观空间。设计及规划房地产项目景观的时候与文化策略相结合，从而产生一个具有地域特征的文化景观，逐步发展为房地产园林景观设计及规划的新方向。
1.设计的多样性原则
在设计地域文化景观的时候必须注意特定地理环境下的文化差异性，让这种文化差异性表现在园林景观的特质上。在多样性设计的过程中必须注意继承及升华现在的文化遗产，改善、研究及发展这些文化遗产，只有这样才可以很好地应用在园林景观的规划及设计里，才可以掌握好地域特点，对景观的物质建设进行良好地指导，进而丰富住宅小区的活力，对房地产项目的品质及文化形象进行提升。
2.乡土性保护的原则
设计及规划房地产园林景观的过程中，需要充分地保护及重视地区的乡土性。所谓的乡土性保护不是简单的历史复制，而是在继承传统的过程中摒弃糟粕，根据其精华来实施修正，在景观的规划及设计中应用继承到的具有价值的文化，给现代景观赋予新的文化内涵。
3.园林景观规划设计的科学化原则
科学地规划及设计房地产园林景观是园林发展及建设的需要，利用科学、合理的设计及规划，可以全面地体现园林的功能、特色及艺术性等。我们为了让园林景观的规划及设计更加有科学性，就需要全面、系统地研究园林景观学，极力地培养各种园林设计及规划人才，进而建立和我国国情相符合的房地产园林设计、规划、管理及建设体系。当然，还要尽可能快的完善园林设计及规划技术标准，做好各种园林工程的设计及规划内容及深度要求，让园林景观的设计规划更加有专业含义。
4.各种园林植物景观相互配置的原则
目前可供选择的绿化植物种类非常丰富，为创造风格各异的园林景观提供了十分便利的条件。园林作品必须有鲜明的主题和个性才能活起来。单纯的种花种草、雕山、塑石等只能给人视觉的愉悦，不能满足人们遐想的境界。因此，多样性、差异性景观的展示并不等同于一盘大杂烩，而应该表现出其中蕴藏的具有统一主题的深刻的文化内涵。我国园林植物品种较为丰富，其中有很多种类具有鲜明的地方特色。例如：在北方地区，以国槐、白蜡等为代表的行道树类乔木；以油松、白皮松等为代表的常绿大乔木；以合欢、泡桐为代表的大花乔木；以柿树为代表的果树类乔木；以银杏、元宝枫为代表的彩叶类乔木等。
三、结束语
房地产园林的欣赏就是要给人们营造一种随意、轻松的气氛，但是设计房地产园林就必须有条有理、一丝不苟。对于业主来说，住宅区园林景观是一个可供大家使用的公共场所。这种类型的公共场所不仅可以给业主提供开发的公共活动场地，还可以对住户个人的私密空间要求进行满足。住宅区的公共场所既可以通过绿化的环境、美化小品设施吸引住户走出居室，为住户提供与自然界万物的交往空间，还可以就近为住户提供面积充足、设施齐备的软质和硬质活动场地，使之加入公共活动的行列，提供住户之间人与人的交往场所，进而从精神上创造和谐融洽的社区氛围。
参考文献：
【1】杜爽，王.浅议景观规划设计中的地域文化景观[J].现代园林论坛，2011（5）：10-13。
关键词：价值工程；房地产项目；规划设计
价值工程作为一种前沿的规划、管理技术，有效的满足了制造业降低成本、提升企业利润价值等需求。随着房地产业进军新世纪国民经济的支柱产业步伐的加快，价值工程也日益渗透到房地产业的项目规划中。对于房地产业项目规划而言，制定一套系统科学、操作性强的前期规划设计所赋予的实际意义是非常重大的，这对于指导房地产的开发、增大竞争筹码、切近市场需求具有重大实用价值。下面本文将在此背景下，具体来分析价值工程下房地产项目规划设计的要求、内容以及设计方案优化的建议，促进房地产业项目规划能够更科学、价值性更高。
一、价值工程理论简介以及价值工程在房地产项目规划设计中的应用意义
（一）价值工程理论简介
价值工程是一种新兴的技术经济方法，它的基本原理，即提升产品或作业价值的途径，具体阐述如下：首先，第一途径是在保持产品或作业成本不变的情况下，增加或提高产品的功能来满足消费者的预期需求；其次，在产品功能不变的情况下降低产品成本，来迎合消费者“物美价廉”消费心理；再次，在前两条途径的基础上增加变量，产品功能与成本实现不均衡增长。即通过提升较低成本来获得较高额度功能的提升；此外，满足购买力稍低消费者群的消费需求也是非常重要的一个方面，毕竟绝大多数消费者的购买力还停留在一般水平，为此，应该注重产品成本大幅度降低、产品功能略有下降的情况，适当生产价格低廉的中档品来获取较大的经济效益；最后，提升价值最为理想的途径是生产大规模“物美价廉”的产品，企业既能获取高额利润，又能节省生产成本，是本利结合的最佳点。
（二）价值工程在房地产项目规划设计中的应用意义
1、可以强化用户第一的观念，更好的满足社会需要。对于交易市场而言，买方市场最终会战胜卖方市场赢得最后的话语权，这是我国商品经济高度发展的必然趋势，房地产业也不例外。因此，价值工程理论的运用，可以强化用户第一的观念，使得房地产品更好的满足用户的功能需求，实现功能与成本的完美结合。
2、可以有效控制目标成本，实现投资效益最大化。价值工程提升产品价值的最直接途径是降低目标成本，实践证明价值工程在控制房地产业成本方面的作用是巨大的。建筑业中运用价值工程理论进行建筑业开发前的项目前期规划建设，可以有效控制项目投入成本，毕竟，建设项目成本节约的最大可能阶段就是建设项目设计阶段。随着项目额逐渐进展，可以优化的目标范围将越来越小。
3、有助于改变房地产业投入高、浪费大、质量差、造价高的畸形发展态势。提升房地产业的经济效益。投入高、造价高、浪费大、质量差是房地产业普遍存在的顽固难题，价值工程理论的运用可以在一定程度上有效克服这些问题。价值工程可以有效糅合传统成本管理与质量管理的优点，使得成本与功能达到最佳结合点。
二、价值工程下房地产项目规划设计研究的内容以及设计方案优化的建议
（一）价值工程下房地产项目规划设计研究的内容
首先，是建筑群体组合即是通常所说的建筑平面布局、立面处理等内容，它是依据地面容积率、地面规模、形状等来确定建筑布局、间距、朝向、高度、大小、个数等等。它是住宅小区规划设计的最主要部分，需要遵循三个原则，功能原则、经济原则、美观原则。其次，是公共空间规划，即对没有建筑覆盖的集体公共空间的规划，它的规划对象有两部分，一是像围墙、地面之类的硬性方面，再次是指树木、草坪等软性方面。再次是道路规划，道路规划应该在方便原则、安全原则与经济原则的基础上进行规划，设计一个合理、经济的路网。为此，需要对小区的地形地貌、气候、地形规模、位置、出入口有一个详细的了解。最后是绿地规划，绿地规划的对象具体包括住宅旁绿地、公共绿地、道路绿地、配套公共建筑绿地四部分，良好的绿地规划有助于创造一个优美的环境，因此应该坚持方便生活、保证安全、设计独特的原则。
（二）价值工程下房地产项目规划设计方案优化的建议
1、增加成本，准确把握功能，满足用户需求。在房地产项目规划设计的过程中，成本与功能之间的关系是一个非常重要又很难把握的问题，很多房地产开发存在着高成本、低市场的现象。为此我们要重视购买者关注的功能，要正确分析功能。可以说，功能分析的准确与否，直接关系到房地产价值回报的大小。实际规划中存在着现实成本偏低、功能不够齐全的现象，因此，我们应该加大现实投入成本，注重基础设施的建设，保证各项功能的达成，满足用户的各项要求。
2、注重环境设计，增加环境建设投入，提升环境效果。对于环境工程而言，投入的现实成本偏低，环境建设的投入相对来说是比较低的，因而所达到的环境效果也是很不理想的。当代追求高质量环境的心理还是非常普遍的，但是房地产业对于环境工程给予的重视不够，没有切合消费者的实际购房需求。为此，应该注重环境设计，增加环境建设投入，提升环境效果，满足用户环保养生心理。
结束语：
房地产业的发展速度如此迅猛，如何在价值工程理论下更加准确的进行房地产项目规划，使得房地产开发商能够在可接受的资金压力下推行具有完善功能与合理价格的优质住宅是一个非常关键的问题。通过上述分析，笔者在对价值工程理论进行简单阐述的基础上，进一步分析了房地产项目规划的具体内容以及设计方案优化的两点重要建议，以期能够促进房地产业真正打造出“以人为本”的优质居住环境，从而实现房地产业的最大价值。
参考文献：
[1] 胡传昶，房地产开发中规划设计管理的两点意见. 产业观察，2010～11：90～91
关键词：房地产项目；规划设计要点；管理对策
中图分类号：F293.33 文献标识码：A
前言
房地产项目规划主要针对人们对住房舒适度需求而进行的科学、合理的住房规划设计，而房地产项目管理最初用于建筑业发展,是一种用于控制进度、成本和规范的计划管理方法。项目管理是一种组合的艺术,在规范的管理流程下,它有效结合各种系统、资源和人员,在规定的时间、预算和质量目标下完成相应的项目。目前,在房地产市场激烈竞争中,如何使房地产企业求得生存、求得发展是当前房地产企业一个急需解决的重要问题，随着房地产企业加强自身市场竞争能力的需要,集团管控模式、组织结构、业务流程体系、工程项目管理、人力资源管理等方面的管理变革已经被提上日程。
2、规划设计的要点
2.1、规划设计需以人为本
很多的规划设计如果是在简单和没有精心规划的基础上就进行启动，这将给业主以后的生活造成非常大的不便。例如很多小区在规划设计过程中，调查研究不够细致，高档社区户型虽然越造越大，而小区休闲、健身设施都跟不上，而很多小户型，更是打着经济适用的旗号，压根不重视公共设施的配置。甚至还有些小区在设计时虽然考虑公共建筑如小学，而实施时却因为利润驱使将原有的公建变成住宅，造成很多小区品质提升不上去，出现很多实际问题，如“买菜难”、“停车难”的问题。 因此在项目的规划设计应处处体现人性化的理念，使建筑能够满足人们更好生活的目的。
2.2、设计符合项目定位
项目定位的问题关系着一个项目的成败，对规划设计方向进行了规定，如果不按照定位规则设计可能会设计出完全无用的方案。例如，我们最开始的定位为中小户型白领住宅区，但是如果最后制定出了一个中型的园林景观设计方案，设计了几千甚至上万平方米的中庭，在里面设计了喷泉、水幕墙和叠水等完整的水系体系，这就不符合一个中小型住户的定位，而更像是豪华住宅的景观设计方案。
2.3、充分考虑开发商和建筑师的关系问题
开发商和建筑师即是“对头”又是合作伙伴，是一种很矛盾的合作关系。因为一个建设项目从开始运作、构思到最终的建成、交付使用，往往要经过一个非常艰难和充满各种挑战的过程，在这个过程中，业主的要求和建筑师的工作之间肯定会遇到各种问题和矛盾，因此双方不断的沟通和相互谅解尤为重要。一方面，多数开发商专业化程度并不高，对建筑功能、产品形态，以及新技术新材料的了解和把握不够准确；另一方面，富有专业经验的建筑师对项目运作、产品策划、市场营销等又很陌生，对项目建设过程的关注和参与也不够。容易形成开发商自己管两头（前期策划和后期施工配合），建筑师只管中段的脱节现象，优秀的建筑师应该将自己的知识面两头延伸，更多关注一些建筑设计以外的事情，才能和开发商有更多的共同语言，才能以更好的沟通达成合作上的默契。而开发商作为全过程的统筹策划方，一定要清楚应该让建筑师在哪一个环节发挥作用，决不能将所有问题都交给建筑师来解决。
2.4、规划设计中体现“三节”要求
房地产业带动了水泥、钢材等一系列建筑材料的发展，建筑耗材、耗能在整个能源消耗中占了很大比重。由于土地资源的有限，今后房地产业的发展方向就是体现“三节”要求。规划设计阶段是整个项目由计划到实施的首要阶段，此阶段对整个工程效益的影响最大，在规划中要体现节能、节地、节材的要求。在居住建筑单体设计和公共建筑单体设计中重视建筑造型、外墙外边线长度、建筑材料使用、建筑群体组合方面，考虑节约土地的要求。实施中要充分利用新技术、新结构、新材料、新能源的“四新”体系。
3、房地产项目规划管理的对策
房地产开发项目是一个复杂多样,并随着国家各种相关政策、国际国内经济形势及国民的各种需求不断变化的一个整体性工程。房地产项目规划设计管理,就是对房地产项目规划的全过程进行有效管理。
3.1、房地产项目规划需要全面的调查研究
一个房地产项目的成功运作，归根到底是市场需求的结果，而市场需求的发展和变化在很大程度上是由发展商的引导和媒体的渲染促成的。房地产项目的实现通常需要三个特定阶段：前期规划设计、施工建设、销售和经营。其中，前期规划设计阶段是项目运作的龙头和开端，他包含了发展商最初的投资决策、目标分析和项目定位以及市场供需关系的深入研究，以及项目产品将来的顾客对象的特征：地区、年龄、收入、工作、性别等。而销售是实现投资赢利目标和商品价值的重要阶段。这两方面都需要对市场进行深入细致的调查研究。房地产项目的成功策划以及规划设计，离不开全面细致、深入的市场调查和分析研究。没有周密的调查资料，就无法了解房地产市场的现状情况以及产品的分布和竞争特点，也就无法进行项目的正确定位，房地产项目规划设计也就如无源之水。所以成功的项目来自于详实的调查研究，这是项目运作的出发点和根本点。
3.2、建立合适的项目管理组织结构体系
在房地产项目规划过程中，企业需要配备合适的项目管理组织结构体系。结合全过程项目规划管理理论，在整个企业管理结构中，合适的项目管理需要二个体系的支撑，即组织体系、保障体系和监控体系。组织钵系应该覆盖调研、勘察、设计、修正等方面；保障体系包括过程支持的技术、设备、人力资源；后勤部分监控体系主要是协调、反馈工程项目规划过程。在项目领导的带领下，确保对企业内外部各类信息收集、整理，确保各类知识在项目内外部的有效运用、整合和创造。这些组织体系不仅可以在一个项目规划中发挥作用，还可以同时用于多个项目开发工作。因此，建立合适的项目管理组织结构体系，能够帮助房地产企业提高企业运作效率。
3.3、房地产项目规划设计进度管理
目前，我国的房地产项目在开发时，开发企业为了规划设计的进度不至于延后，现在已经将设计的计划管理摆在了关键位置。在实施的过程中，最开始需要依据地产项目的总体规划，在各个专业技术部门的协商以及共同的探讨下制定总进度计划，然后根据项目的特点，将总进度计划分解成子进度计划。在项目的实施过程中，设计部门的负责人应该根据需要定期地对各阶段工作实际完成情况进行检查，并且和项目设计最开始的进度计划认真的比较并进行详细的分析，如果发现错误，就可以以最快的速度找到原因并提出合理的整改措施。
3.4 确保房地产项目规划设计质量
房地产商在开发的过程中往往会忽略设计过程的质量问题，相反，他们会把几乎所有的精力都集中在施工的过程中。如果开发的项目已经到施工这一阶段，而在这个时候才发觉设计方案有问题，就必然会损害项目的整体投资效益。因此要对项目规划质量进行全方位把控，其控制措施主要有(1)在设计任务书明确设计企业的质量监控措施,确保规划设计质量监督评测体系正常运转；(2) 房地产企业必须建立自己的内部审核制度，所有的施工图纸在交付施工单位之前，必须经过各个专业的内部审核，从而保证施工图纸的错误率发生在最小范围之内；(3)严格执行工程图纸审查制度，施工图纸未经审查合格之前，严禁用于施工。
3.5、房地产项目规划设计成本控制
据统计，房地产项目规划设计阶段所涉及到的成本约占整个项目成本的80%，因此房地产项目开发工程项目造价控制与项目全过程管理中必须重点突出规划设计阶段的投资控制与管理，规划设计阶段才是房地产开发项目投资控制的关键环节。做好规划设计阶段的成本控制其控制措施主要有(1)各个专业必须制定限额设计标准，设计成本须控制在限额范围内；(2)严格控制设计变更的数量，设计变更必须经过各个部门的审核方可实行，避免不必要的设计变更的发生。
3.6、人力资源管理
现代管理学认为，市场生产经营中所要处理的各项工作最终都是要由人来完成，人力资源是完成各项工作的基础和保证，对于项目规划来说更是如此，越是大型的房地产项目就越需要一个强有力的团队来组织领导和推动，通过合理的调动人力资源，可以确定项目规划管理目标，充分利用人才资源主导规划管理进程，调动工程项目设计管理人员的智慧和积极性，达到预期的建设目标，实现项目的预期效益。
4、结束语
房地产项目规划设计是一项专业性很强的技术工作，不仅需要明确房地产规划设计的着重点，按照规划设计的相关法律、法规进行设计，还需要与本地方的特色进行结合，呈现最佳方案，针对房地产项目规划管理中存在的问题，要及时制定科学合理的政策方针并切实有效的实行。
参考文献：
【关键词】房地产项目；规划设计；工程管理；研究
引 言
近年来，随着我国城市化进程的不断加快，我国的房地产开发项目也变得越来越多。同时，大量的案例也表明，科学的房地产工程管理工作可以在很大程度上提升房地产项目的投资效益，并保障了人民的生命财产安全，也对我国的经济发展起到了良好的推动作用，而房地产工程管理不力则会造成房地产工程项目投资规模的增加，并且无法有效控制施工过程中的偷工减料、操作违规等情况，不仅对房地产投资方的利益造成了严重损害，也不利于维护人民的利益，不利于国家经济建设。在这样的情况下，如何通过房地产工程管理工作，实现对房地产开发和建设的有效管理，成为了人们普遍关注的问题。
一、房地产项目规划设计管理的含义
房地产项目规划设计管理是实现顾客价值、达到公司经营目标的关键环节，涉及项目规划、建筑方案设计、施工图设计、景观设计等方面的管理，全面优化、规范设计管理活动流程和操作规范，确保项目设计管理和设计过程在受控状态下进行，是项目开发过程中保证设计质量、进度，促进销售、控制成本的重要途径，其工作涉及整个房地产开发的全过程，使项目前期设计方案得以明确，在房地产工作中扮演起承转合的重要作用。
二、规划设计管理的目标
开展设计管理工作之前需要有明确的目标，设计目标的制定要符合企业经营战略，指定长远的发展目标之后还需要脚踏实地确立短期内的工作目标，当中包含设计的主体、设计质量、设计数量以及企业获利的方向等方面，并且分解近期的设计目标，细分到每个具体的项目当中，对开发项目的产品定位、市场调查等制定详细的设计计划。总得来说规划设计管理目标的确定就是依据企业的经营目标，确保任务的开展是朝着企业发展目标前进的，确保每个设计工作合理、规范。
三、房地产工程管理的意义及内涵
改革开放以来。随着经济社会的不断发展，房地产工程投资和固定资产投资在我国良好的市场环境中取得了巨大的发展。但是，由于市场竞争日益激烈，房地产产业在发展的过程中也出现了不少的问题。工程项目中弄虚作假、偷工减料，违规操作等现象层出不穷，不仅仅对房地产产业的健康发展造成了不利的影响，也严重的阻碍了我国市场经济的快速发展，也对人民的生命安全造成了严重的威胁。房地产工程管理体系是否健全，工程管理体系水平的高低直接影响到房地产工程项目的质量、建设进度以及经济效益。
房地产工程项目管理指的是在房地产工程项目施工的过程中用系统的理论、观点和方法，对项目工程进行有效地规划、组织、决策以及协调各部门之间的关系，利用有限的资源，在保证工程质量的前提下，按时完成计划任务，实现固定资产的预期目标。房地产工程管理是房地产工程的重要组成部分，涉及到房地产项目的规划，房地产项目地址的选择，以及房地产工程的可行性研究。
对于房地产工程项目而言，进度、质量以及费用是房地产在建设过程中最受到重视的三个要素也是房地产工程管理的主要目标。对这三个目标管理的优劣直接涉及房地产投资者与业主直接的经济利益。合理的房地产工程项目管理，要在充分节省资金的情况下，节约工期，建设出质量过关的工程项目，实现开发商、承包商和业主的共赢。
四、房地产工程管理的具体内容
房地产工程管理的内容不是单一方面的，而是多方面、多流程共同组成的。具体来说，房地产工程管理包含以下四个方面的内容，分别是工程建设方案设计、工程建设配合协作、工程质量检验监督、工程竣工后检查验收。
工程建设设计方案是房地产开发建设过程中最重要的技术文件，对于整个工程项目的进行起到了总体的规划作用，并对很多工程项目的细节内容进行了规划，工程建设方案的设计是房地产工程项目建设的准备工作，也是房地产工程建设所依据的标尺，其重要性不言而喻。为了保证房地产工程项目的施工质量，必须在施工的整个过程中对施工质量进行检查和监督，检查和监督的对象包括施工材料的质量、施工操作方法是否得当、施工是否符合设计方案等。在房地产工程施工完成后，要进行最终的验收工作，由施工单位向验收单位发出申请后，验收单位着手进行工程验收，验收检查应当和前期报建相统一，确定工程项目是否符合国家相关标准、是否符合工程设计方案、是否达到了应有的施工质量等，在检查合格并通过验收后，才能够对施工单位进行竣工结算。
五、房地产工程管理的具体方法
1、加强房地产在设计阶段的造价控制
对房地产进行工程管理主要是为了达到在建设的过程中实现进度快、质量好以及投资省的目标。工程项目的具体设计是工程造价的源头，要想做到在实际建设过程中节省建设投资，首先要做到的就是在工程设计阶段对工程造价进行严格的控制。在现阶段工程设计的过程中，专业的设计人员的经济观念意识比较淡薄，在工程设计的过程中随心所欲缺乏相关的束缚与限制。因此，在进行工程设计时要对具体的设计方案有具体的费用限制，使工程的设计的造价限制在一定的范围之内，摆脱过去的盲目的设计方法。
2、做好利益分配
在房地产的工程管理过程中对一般工程管理的监督组成了房地产工程管理的重要部分。在房地产建设项目的整个过程之中，主体建筑物的建设是一个投资高，建设周期长的主体任务。建筑产品的形成是开发企业和施工单位之间共同努力的结果。因此，在施工的的过程中要注意分配好双方的利益，做好利益分配。如果在利益的分配上只讲求一方的利益最大化，就容易导致了在建设的过程中出现种种问题，影响到正常的建设和后期的销售。
3、强化公司在建设过程中的监督作用
房地产工程是由企业开发施工队伍完成的，在整个建设过程中必须加强企业对建设过程的监督。在实际的施工过程中往往存在着，开发企业对施工过程监管不利的现状。究其原因主要体现在两点，首先，开发企业派往建设工地的人手不足。其次，企业派往建设工地的技术人员与施工单位之间形成利益链条，缺乏有效的监督。因此，在今后的房地产工程管理中要加强开发企业对施工单位的监督确保工程质量、建设进度，维护业主和企业之间的利益。
结语
房地产工程项目的高质量管理，只有通过科学、有效的途径才能实现。房地产公司在房地产项目的整个流程中，都应当对房地产工程项目的管理工作重视起来，并积极储备专业的、负责的管理人才，采用先进的、高效的管理模式，结合市场现状、国家标准、群众需求，真正将房地产工程管理工作做好、做到位。高质量的房地产工程管理工作，不仅可以提升房地产工程项目的质量，对于我国房地产市场的发展、房地产公司的发展以及我国经济的增长也有着重要的推动作用。
参考文献
[1]陶涛. 房地产工程管理与探讨[J]. 电子制作，2015，05：269.
【关键词】住宅小区；小区规划；居住环境
近几年来，在住宅小区的建设中，对住宅小区的合理规划越来越重视。针对近年来国家提出将住宅建设作为国民经济新的增长点和居民新的消费热点，并将住房制度由福利型分配转为货币型分配，住宅建设进人由“数量型”转向“质量型”的开发建设阶段。在居住区规划与住宅设计中，积极推进“以人为核心”的设计观念和“可持续发展”方针，通过规划设计的创新活动，创造出具有地方特色，设备完善和达到21世纪居住标准的居住环境，从而使中国住宅建筑技术获得整体的提高，城市居民对居住环境要求也随之日益提高。规划设计出一批居住环境良好、社区功能完备，具有当地特色的高水准的居住小区对我们来说已经成为一项急待解决的问题。
1 小区中空间布局的规划
居住小区的空间按其功能要求一般划分为公共空间、半公共空间、半私用空间和私用空间四级。公共空间即居住小区的公共干道和集中的绿地或游园，供居民共同使用。在公共空间的规划上应与文化建筑、水面、曲桥、草坪、树木、雕塑小品或城市公园、河流水系等结合在一起考虑，营造出一种舒适、幽雅的空间氛围。半公共空间，是指其公共性具有一定的限度的空间，作为居住组团内的半公共空间是供居民共同使用的，它是居民增加相互接触、熟悉、交流的地方，是邻里交往、游乐、休息的主要场所，也是防灾避难的疏散的有效空间，以及通过较完整的绿地和开阔的视野作为居民接近自然的场所。在这部分的空间规划上应注重根据各居住组团的不同组合方式来考虑，并保证其交通畅通、功能齐全。半私用空间是住宅楼幢之间的院落空间，是居民就近休息、活动和健身的场地，在设计上应注重其设施的多样化和完备性，把它规划成小区中最具有吸引力的居民活动空间。私用空间即住宅底层庭院、楼层阳台与室外露台。底层庭院的设置使居民可以自由种植，增加组团内的景观，又使居民有安全感。楼层上阳台可以眺望、休息、种植花卉，营造垂直绿化的景色。
2 小区中交通道路的合理规划
住宅小区的交通道路要以方便居民出入、迁居，满足消防、救护需要，减少对住的干扰，保证住的安宁为原则进行布置，以达到通达性、安全性、方便性、一体性、多层次性的要求。
住宅小区道路系统应分级明显、架构清楚，既要与城市公共系统衔接，又要避免城市公交道路穿住区而过。如果城市规划确定公交道路必须穿过住宅小区时，在可能条件下可设计地下道路，以防止对住宅小区的严重干扰。小型住宅小区应避免机动车道进入居住区域。有的住宅小区建成“无车小区”，即把机动车道和停车场都设在地下，机动车从小区门口进入地下，居民在地下停车场可直接乘电梯到居室，车辆对住宅小区区域全无干扰，效果良好，居民满意。小区内的交通组织在于创造方便、安全与安宁的居住环境。小区的交通现象可分为动态与静态两类。动态交通组织是指机动车行、非机动车行和人行方式的组织，静态交通组织则指各种车辆存放的安排。
2.1 动态交通的组织
动态交通的解决在于道路布局应符合车流与人行的轨迹，实行便捷、通顺、合流与分流的不同处理，保证交通安全，同时，道路等级应设置清楚，区分车行道、步行道与绿地小道，尽量控制车辆进入院落空间之内，以减少噪音与不安全因素。小区道路根据规划结构可分别采用三级或二级路网。小区主路是道路的骨架，是居民出行最频繁的通道它的线型应使居民能顺利便捷地回到自己的住处或到达想去的地方，但不应畅通无阻，并需防止外界车辆任意穿行，做到“通而不畅，顺而不穿”。
2.2 静态交通的组织
私家汽车在小区的突然增多，引发出空气污染、噪声干扰、交通混乱、景观恶化，也出现了如何合理存放的问题。目前存车方式有地面存车、室内存车、地下存车三种形式。随着社会发展，汽车量的增多，小区内汽车存放只靠一种方式是很难解决好的，特别当停车率要求达到33%-50%或更高时，更需兼备多种存车方式。在地面停车应注意，一是停车场地应采用植草砖铺砌以维持小区的绿地率；二是每隔3～4辆车距应植置大冠乔木以防日晒，而地下存车可作备用，也是可持续发展的途径。
3 小区的生态环境系统的规划
在住区规划中要防止盲目提高容积率、只重建房不重环境的倾向。对住区空间的布置，必须首先考虑生态环境，并按生态要求，本着“以人为本”原则，在住宅布置、环境布置、交通系统等环节保证住区有充足的日照，清新的空气，良好的通风，洁净的水面，尽可能扩大绿化面积，提高植物的中面系数(多种树)和造氧功能。不让小区有泥地，以尽量减少尘埃。要充分利用原有树林和水面，并使其合理使用。绝不能盲目破坏自然山水，随便推山建房，砍树取地。同时要做到处理“三废”，净化空气和水面，落实防风、防尘、防晒措施，改善小气候，使住区生态环境比原来好得多。生态住区要提倡环保理念、节能理念，充分利用环保材料、节能材料，使用太阳能，节约用水，垃圾进行无害化处理。
4 小区中各功分区能的组合规划
居住小区的空间按其功能要求一般划分为公共空间、半公共空间、半私用空间和私用空间四级。公共空间即居住小区的公共干道和集中的绿地或游园，供居民共同使用。在公共空间的规划上应与文化建筑、水面、曲桥、草坪、树木、雕塑小品或城市公园、河流水系等结合在一起考虑，营造出一种舒适、幽雅的空间氛围。半公共空间，是指其公共性具有一定的限度的空间，作为居住组团内的半公共空间是供居民共同使用的，它是居民增加相互接触、熟悉、交流的地方，是邻里交往、游乐、休息的主要场所，也是防灾避难的疏散的有效空间，以及通过较完整的绿地和开阔的视野作为居民接近自然的场所。在这部分的空间规划上应注重根据各居住组团的不同组合方式来考虑，并保证其交通畅通、功能齐全。半私用空间是住宅楼幢之间的院落空间，是居民就近休息、活动和健身的场地，在设计上应注重其设施的多样化和完备性，把它规划成小区中最具有吸引力的居民活动空间。私用空间即住宅底层庭院、楼层阳台与室外露台。底层庭院的设置使居民可以自由种植，增加组团内的景观，又使居民有安全感。
总之，未来住宅建设应推进居住小区产业现代化。推进住宅小区产业现代化的技术手段是:建立符合住宅小区产业化的住宅建筑体系;建立完善的质量控制体系;建立完善的质量控制体系;建立住宅性能综合评价体系等，在住宅小区建设过程中，以科技进步为核心，从而全面提高住宅建设质量，改善住宅使用功能和居住环境。
参考文献：
[1]《中华人民共和国城市挽划法)及建设部制定的《城市规划编制办法》和相关的法律、法规、标准规范.
[2] 薛慧平,魏征,吴屹东. 居住区生态小区的规划设计[J]. 陕西建筑, 2009,(06) .
关键词：战略知识管理；房地产开发企业；信息系统；规划设计
前言：随着信息时代的到来，我国市场经济已经迈入信息化发展阶段，这就要求企业建立起适应信息社会竞争需要的发展模式。实施战略知识管理不仅是房地产开发企业现阶段适应社会发展的需要，同时也是实现企业信息化建设的重要途径，因此基于战略知识管理对信息系统进行规划设计具有一定的现实意义。
一、房地产开发企业信息系统规划设计的理论框架
（一）战略知识管理理论。所谓战略知识管理，主要指的是将企业内部与外部具有价值的知识体系作为最重要的战略资源，并通过相应的策略与方法对战略知识进行有效管理，从而提高企业的知识创新能力与核心竞争能力，知识管理战略的最终目的就是帮助企业获得持续性的竞争优势[1]。现阶段国际管理学家对战略知识管理理论一般存在两种理解，一部分学者认为知识管理战略是为了兼顾企业及其全体员工的利益，实现组织的总体战略以及员工的个人目标战略相匹配；另一部分学者则认为战略知识管理是一种促进企业革新的战略，主要通过对新知识的传播与应用实现。
（二）信息构建理论。随着近年来企业信息资源迅速增长，用户对信息的需求向个性化方向发展，因此对企业信息系统各层面资源进行整合具有一定的必要性。战略知识管理的核心内容在于对战略知识的创造与应用，主要是通过一定的管理手段以及信息技术营造良性的知识共享环境。信息构建理论主要在于对组织内外信息空间的数字化信息的利用与管理，对于构建基于战略知识管理企业信息系统的体系结构具有必要性。
（三）资源基础理论。资源基础理论认为，组织的资源差异会直接导致综合竞争能力的差异性，换言之企业的竞争优势取决于其拥有价值资源的质量。资源是企业向社会提供相应服务或产品的过程中，实现战略目标的各种要素的集合，同时也是企业创造自身利益的基础，为了提高自身的绩效水平，企业应当对资源进行有效的鉴别与保护，并实现资源优化配置[2]。
（四）核心竞争理论。企业的核心竞争力并不是单一资源的表现，而是知识、技术、管理文化等综合能力的组合。核心竞争力在企业竞争中处于领先地位，可以有效地对企业其他资源进行支撑，并具有长期性的演化能力。现阶段战略知识作为企业发展的重要资源，在很大程度上影响着企业的核心竞争能力。
二、基于战略知识管理的房地产开发企业信息系统规划设计
战略知识管理信息系统本质上讲是一个以人的智能为主导，再辅以信息技术为手段的人机结合管理系统，是辅助房地产开发企业实现战略资源管理的信息平台[3]。
（一）明确管理信息系统的功能定位。基于战略知识管理的房地产开发企业信息系统规划设计，首先应当明确战略知识管理信息系统的管理目标以及实际功能定位。在对信息系统进行规划设计的过程中应当对房地产开发企业内部的知识进行科学创建以及合理配置。在建立战略知识管理系统的过程中应当兼顾显性知识与隐性知识，不仅应当注重对显性知识的整合以及共享，还应当重视对隐性知识的交流与呈现，注重显性知识与隐性知识间的潜在联系，进而实现隐性知识与显性知识间的转换。
（二）建立良性的激励机制。为了保证战略知识关系系统运行的持续性与稳定性，应当建立良性的激励机制，并优化企业管理层的管理理念[4]。有效性的战略知识管理与企业管理层的合理化管理是密不可分的，因此基于战略知识管理的企业信息系统的规划设计应当采取适当的激励政策，激励员工接受并适应企业知识管理文化。可以积极开办培训讲座与员工培训，并将员工的薪资与战略知识管理相挂钩，提升房地产企业员工对战略知识管理的热情，从而有效地推进企业隐性知识向显性知识转化。通过建立良性的激励机制，可以对战略知识信息管理过程不断进行优化，并加强房地产开发企业各部门间的沟通与协作，不断对信息管理文件进行修订与改善。
（三）构建相应的战略知识信息库。为了保证战略知识管理系统规划设计的合理性，在规划设计过程中应当对战略知识管理系统的主要管理对象进行深入分析，并积极构建相应的规划交流平台与战略知识信息库。战略知识信息库中主要对显性知识进行储存，在构建战略知识信息库的过程中应当注意对战略知识的遴选进行严格把关，应当定期对知识信息库内的知识进行清理，对陈旧性的内容应当及时进行更新，保障企业战略知识的有效性，对战略知识规划交流平台的构建，应当基于现代化互联网信息技术，在构建规划交流平台的过程中设置合理的知识库检索与连接功能，为显性知识与隐性知识间的交流与转换提供便捷的交流平台。
（四）优化战略知识管理团队。战略知识管理系统从构建环节、运行环节到维护环节都需要一个专业性高素质的管理团队进行管理，因此基于知识管理对信息系统进行规划设计，应当对战略知识管理团队进行优化，全面分析战略知识管理团队的结构构成，并对相关战略知识管理人员进行培训与审核，加强各部门间的沟通与协作[5]。
首先，应当设置协调管理小组。协调管理者不归属于某一特定部门，在战略知识管理过程中他们可以与不同部门的工作人员进行交流，并为各部门的沟通与协作搭建桥梁。通常来讲，协调管理小组的学习能力较之一般战略知识管理人员更强，可以有效地对战略知识进行理解与补充，并对信息系统的规划与设计提出创造性意见。因此房地产开发企业应当设置协调管理小组，并积极安排协调管理小组出外学习，从而培养其专业素养，推动企业战略知识管理系统工作的开展。
其次，应当聘请相应的技术权威。为了有效地优化战略知识管理团队，房地产开发企业可以聘请相应的技术权威，利用其丰富的专业知识，对战略知识管理系统进行优化，并对房地产开发决策进行专业性的审核。同时，可以加强各个项目公司间相应技术权威的沟通与交流，实现集团专家资源的共享，从而弥补房地产开发企业子公司人才匮乏的状况。
最后，应当加强信息技术部门建设。战略信息管理系统是基于互联网信息技术构建的，因此为了对战略知识管理团队进行优化，应当重视信息技术在战略知识管理系统中的基础地位。在实际管理过程中，应当加强信息技术部门的建设，不仅应当要求其掌握相关信息技术知识，还应当要求其深入理解各部门用户的需求，在对房地产开发企业客户需求进行正确表达的基础上，对战略知识管理系统进行改进。
结论：
总而言之，房地产开发企业信息系统的规划是对信息系统建设的战略目标、战略部署进行全局规划的战略指导，与房地产开发企业的总体战略规划存在紧密联系。现阶段我国很大一部分房地产开发企业处于快速扩展的发展时期，为了有效地防范管理风险，构建战略知识管理信息系统具有一定的必要性。（作者单位：贵州财经大学MBA中心2014秋集中A班学员）
参考文献：
[1] 查国平.基于隐性知识管理的房地产开发企业信息系统规划设计研究[D].华东理工大学，2010.
[2] 吴世豹.SGT集团信息系统规划研究[D].西南交通大学，2012.
[3] 尹敬刚.信息系统使用对房地产企业团队绩效的影响研究[D].武汉大学，2012.
关键词：房地产项目；规划设计；以人为本
Abstract: the design basis of real estate is often according to the construction unit of the project to provide planning design, therefore, project planning and design of the accuracy and precision become preliminary planning and design to all sides. This paper points out that the real estate projects in the planning to adapt to the market development changes demand to meet consumer grade and spending power, in this case design to build more colorful buildings.
Keywords: real estate projects; Planning and design; It is with the person this
中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：
1.房地产项目规划设计的重要性
1.1规划对建筑质量的影响
建设项目施工图设计阶段是在方案报建文本的基础上进行的。由于方案已经确立，设计工作流程相对简单、有序，因此此阶段的项目设计管理在执行组织结构、质量控制、资源管理、项目知识积累等方面与方案阶段有所不同。在这几个环节中，中间过程质量与进度控制是关键，工程设计负责人对项目的成功运作起着关键作用。在选定设计单位后，要对实施项目设计的工程设计负责人进行资质考查，审查其主持设计工程项目的图纸质量，对其能力有全面的了解。在中间过程质量控制中，要依据设计院的进度安排进行相应的中间成果控制，保证成果的质量。
1.2对工程造价的影响
产品设计研发阶段规划建筑设计管理和造价控制的指导目标是同一的，都是基于市场对房地产产品的需求，和以项目定位为导向的多方位控制。在设计研发阶段的管理过程中，规划建筑设计是将市场需求产品的特征从项目定位的文字、概念状态完成建筑语言化的描述，形成指导工程施工的图纸语言，是项目开发过程中的关键阶段。造价控制是以投资决策目标和项目定位为指导的项目开发全过程造价控制，产品设计研发阶段是造价控制力度最强、成本节约权数对大的阶段，产品设计一旦完成，从项目造价形成机制上说，项目成本已经基本确定。
产品设计研发阶段规划建筑设计管理和造价控制目标的实现，需要两者相辅相成地互动作用。规划建筑设计是造价控制的计价依据，同时也是造价控制的对象之一；造价控制是规划建筑设计的成本边界，也是创造高性价比产品的推进因素。规划建筑设计的管理特征是按基本建设程序中规划建筑设计程序进行管理，严格控制各个设计阶段的工作节点，优化设计，给予适时评价和反馈，规划建筑设计的规范管理是造价控制的一个重要方面；造价控制的计价是多次计价方式，其计价阶段是跟随着建筑设计阶段进行的，造价控制节点就是规划建筑设计控制的节点，造价控制是针对各个设计阶段过程和成果的控制，控制的目标是设计的内容，导向为基于产品定位的成本目标。两者分别从造价和设计的角度在经济成本上和产品形态上进行同一目标，两个方面的控制。从本文的分析中可看出两者相辅相成地互动作用共同实现项目定位的目标是可行的。
产品设计研发阶段规划建筑设计管理和造价控制的互动管理机制在实施中需要形成制度化的业务管理流程，互动的管理思想必须形成制度化的业务流程才能够在开发过程中执行，业务流程的制定和执行需要在实际工作中反复总结经验，不断完善和修正，在制度上纳入到各级管理和业务工作中，形成从上至下各级人员的管理共识。
2.房地产项目规划应具备的标准
2.1首先要满足感官的舒适性
感官的舒适性包括建筑外檐立面，园林规划等方面；其次是便利性。配套设施的实用性和前瞻性也是一个标准。有些配套设施是不是多余，住户能否付担得起，这是一个是否经济的问题。配套设施是否实用，是否有前瞻性，满足未来小区居民的生活需要，这些都是开发商应该重点考虑的问题。房建设计过程中，对比较复杂的问题要与设计人员进行面对面的沟通和商量，必要时，房建单位要派驻工程师与设计人员一起参与设计，对设计中出现的问题，房建工程师可及时向领导汇报寻求解决方案或意见，就设计规划中的关键问题进行讨论，寻求解决方法或意见，以便于下一步设计的继续。在中标设计方案调整过程中，需重新研究和确定这些概念，如总体人口规模、交通方式选择、停车比、人车分流、容积率、建筑层高及分期建设等。项目的商业设施摆在什么位置，要让住户感觉到便利，使小区居民在购物出行等方面享受了到便利；第三，是园林的趣味性和参与性。国外有些小区做的就比较好，绿地可以随便进入，参与性强。第四，配套设施的经济性，实用性和前瞻性也是一个标准。有些配套设施是不是多余，住户能否付担得起，这是一个是否经济的问题。配套设施是否实用，是否有前瞻性，满足未来小区居民的生活需要，这些规划都是房建单位应该重点考虑的。
2.2协调各方关系
高水平、善沟通的设计规划对于规划设计，房建单位从市场的角度考虑的事情比较多，而政府主管部门更多地是从社会、生态、经济、环境等因素来考虑。在双方关系的协调上，政府部门应明确哪些是应该管的，而且必须要管好。而房建单位在规划设计上也要有更多的自，房建单位必须清楚自己能在一个什么样的范围内对规划设计可以做出调整。同时，要相信市场力量会促使开发商拿出更好的产品来。开发商在追求利润的同时，必须符合市场的要求，符合消费者的品位和消费能力，在这种情况下建造更多的多姿多彩的建筑。
3.规划的技巧
3.1以人为本
楼盘建成是让人住的，要住七十年，业主花几十万上百万买一套住房，你必须对住户负责。许多规划设计在简单潦草仓促完成的同时，给住户留下的是长期的隐患。如小区主入口在主干道上，人车混流；而主入口旁边不远又是一个红绿灯十字路口，一旦红灯亮起，排队的车辆即可一直排到小区主入口，假若旁边还有公交车辆的车站，可以想象将来小区业主的车辆出入会遇到多少麻烦!把车辆入口改为另一个地方，做到人车分流。这些细节看起来是小事，其实有大隐患，万万不可等闲视之。“规划方案无小事”，一个细节留下麻烦，住户会抱怨一辈子。这种细节就显示出设计师有没有从用户的方便舒适角度考虑问题，只是简单地从平面布局的美学效果出发做设计，犯了一条大忌。
3.2拟定规划大纲
项目定位是一个项目的根本大纲，框定了规划设计的方向，背离定
位就会做出完全不能用的方案。如定位是中小户型的白领社区，价位适
中，档次中等，但如做出了一个出人意料的中庭园林景观设计，做出几千
上万平方米的中庭，在里面布置什么“地中海”、“爱琴海”、“波罗的海”，
连成一个完整的水系，加上喷泉、叠水、几个水幕墙，这就完全是顶级豪
宅的景观设计!我们粗略计算一下，每平方米的造价要几百元，而物业的
运转费用更高得可怕，这样一个中档小区，向业主收取的物业费是很有
限的，而单只是水景的运转费用，一年就需付出几十万元!谁来承担这笔
费用?这就是设计师背离项目定位的情形。
3.3选好建筑师
建筑是缺陷的艺术，大楼建好，交工验收后，总留下不少的缺陷和不足。有的设计不当，影响使用；有的设计考虑不周，使发展商的良苦策划难以实现。发展商以赢利为目的，设计水平的好坏，直接影响商品房的销售及经济利益的实现。因此，从一开始就应该选好建筑师。选建筑师的原则：不重关系重能力；不重价钱重质量；不单看单位，还要看个人（业绩、经验、当面交谈）。发展商与建筑师在相互信任、彼此依赖的基础上着重注意如下：建筑师必须加强口头表达能力，增强理论；建筑师必须有组织协调能力，并在设计过程中记录下所有重要的谈话内容、方能明确发展商的观点和意图；开发商应当给予相应宽松的创作环境，应尊重设计的专业性，不要盲目加以意见，左右设计师。
3.4配套公共服务设施系统规划
为提高项目的附加值，增加销售卖点，为后期客户带来便捷、舒适的生活氛围，项目配套公共服务系统的规划设计显得尤为重要。人们的生活不仅仅只是买个房子睡个觉，还需要买菜，购物，娱乐等等一系列的其他活动。而项目的公共配套正是为了解决这一系列需求而设置，因此，房地产开发在项目前期规划设计时应根据项目地块居住人口的数量，合理设置公共配套服务设施，要求数量合适，分布合理，以便方便每位小区居民，同时在规划设计时应考虑后期管理和经营的相关问题。
总结
纵览世界各国的房地产发展脉络，就目前我国的房地产发展的现状，其距发达国家仍然有很大差距。为此，在今后的房地项目规划设计方面依然需要我们做更为深刻的研究和探讨。
参考文献
[1] GB50180-93，城市居住区规划设计规范[S].
北京工业大学校本部位于北京市朝阳区，东临东四环南路，南抵左安东路，西邻西大望路，北望平乐园小区；另有3处分校区。截至2010年底，学校占地面积为80余万平方米，建筑面积近70万平方米。北京工业大学创建于1960年，是一所以工为主，理工、经管、文法相结合的多科性市属重点大学。目前在校生29418人，教职工3370人。
二、建设目标
随着我国高等教育事业的迅猛发展，我校占有和使用的房地产规模急剧膨胀，其构成也日趋复杂，管理难度越来越大。尤其是随着校际间的合并与调整以及学校内部推行的后勤、财务、人事、分配等各项改革的深化，对我校的房地产管理工作不断提出新的要求。为了加强我校房地产的综合管理，推进房地产管理工作的科学化、规范化，促进我校各类房地产的优化配置和有效使用，全面实现我校房地产管理的计算机网络化已是刻不容缓的首要大事。
房地产综合管理信息系统旨在通过网络和软件为校内外交流提供一个强大的、畅通的信息共享平台，以便科学、规范、灵活、快捷地开展监督管理工作。
该系统应该适应本校的实际机构设置情况和现有流程，提供丰富而实用的系统功能。系统采用B／S结构，提供良好的维护性和可扩充性。系统应具有高度的灵活性、开放性、兼容性、安全性、高效性、维护性以及稳定性。系统应采用我校统一的管理信息标准格式，并与原系统良好兼容，实现校内外各部门机构间的信息顺畅流转。系统还需提供完善的身份验证和灵活细致的权限控制，保证信息的完整性，不被无权限用户获取、修改，并能够高效稳定地运行。系统要与我校数据中心实现无缝链接。
三、建设原则
房地产综合管理信息平台建成后将成为一个高度集成化的综合业务管理系统，通过该系统可以方便、快捷、灵活地查阅学校内房地产的基本信息，可以形成监管统计，同时可根据实际需要生成打印相应报表，在考虑整体设计过程中应遵循以下原则：
1．实用性和可行性
主要技术和产品必须具有成熟、稳定、实用的特点，实用性放在首位，既要便于用户使用，又要便于系统管理。
2．先进性和成熟性
系统设计既要采用超前思维、先进技术和系统工程方法，又要注意思维的合理性、技术的可行性、方法的正确性。不但能反映当今的先进技术和理念，而且具有发展潜力，能保证未来若干年内占主导地位。先进性与成熟性并重，并考虑到近年来的应用发展特点，把先进性放在重要位置。
3．开放性与标准化原则
应用平台应是一个开放的且符合业界主流技术标准的系统平台，并使网络的硬件环境、通信环境、软件环境、操作平台之间的相互依赖小。严格执行我校有关信息系统的编码规则。
4．可靠性和稳定性
在考虑技术先进性和开放性的同时，还应从系统结构、技术措施、系统管理等方面着手，确保系统运行的可靠性和稳定性，达到最大的平均无故障时间。
5．可扩充性及易升级性
为适应应用不断拓展的需要，应用平台的软硬件环境必须有良好的平滑可扩充性。
6．安全性和保密性
在应用平台设计中，既要充分考虑信息资源的共享，更要注意信息资源的保护和隔离，应分别针对不同的应用和不同的网络通信环境，采取不同的措施，包括系统安全机制、数据存取的权限控制等。
7．可管理性和可维护性
整个应用平台是由多个部分组成的较为复杂的系统，为了便于系统的日常运行维护和管理，要求所选产品具有良好的可管理性、可定制性和可维护性。另外还包括平台自身的可管理性和可维护性。
四、技术要求
房地产综合管理信息系统采用面向对象的B／S结构，适合Unix、Linux、Windows操作系统。
（1）开发语言：JAVA。开发技术采用J2EE（Java2EnterpriseEdition）标准、组件技术及在数据交换上对XML的支持，使系统功能最优化，同时将整体系统内部在技术上的相互依赖性降至最低。
（2）数据库：采用Oracle或SQLServer数据库。
（3）中间件：适应WebLogic、WebSphere、JBOSS等主流中间件产品。
（4）服务器端：Linux或Windows。
（5）客户端：安装Windows98以上，IE5．0以上版本浏览器。
（6）平台接口：能够为第三方软件提供相关接口、开发规范等，特别应提供与门户平台、统一身份认证平台等对接开发。
（7）扩展性要求：应用建设的长期性和内容的广泛性决定了系统在构建和使用过程中，必然面临着各类扩展性需求，例如业务规模的扩展、业务类型的扩展、集成范围的扩展等。本项目建成的应用平台模块间应相对独立，接口清晰，内部的业务流程升级和改造与其他模块无关，并为将来学校二次开发提供API等，因而应用需极具扩展性。
五、业务模块
房地产综合管理信息平台（以下简称平台）内容主要包括：
1．校区管理
校区总体概况、植物绿化情况、车库车位（地上、地下）的整体情况。
2．房产管理
包括分栋房屋、办公用房、教学用房、已售住宅、租赁住宅、职工宿舍、学生公寓、附属用房、空置房屋、职工信息、住户变更、住户迁出、租金收缴、交易信息、历史住户、综合查询等，可以让管理者实现全方位的、分类的精细管理。
要重点实现：
（1）全面了解并掌握房产的“家底”：房屋总面积、总套数和间数等。
（2）按照“房屋用途、房屋类型、建筑结构、坐落、区县”分类统计。
（3）按照“使用单位（学院、科室、外单位等）或个人”分类统计。
（4）按照“自有、外租”的情况分类统计。
（5）动态显示“空置房屋和床位”情况，及时掌握房源和床位变动。
（6）可从“单套房屋角度”查目前谁在用或住，以前谁曾用过或住过。
（7）可从“住户或使用者角度”查询目前住在哪里，以前曾在哪里住过或用过。
（8）自动汇总“一人或一户多套用房”情况（优惠房、商品房等）。
（9）自动动态提醒“租房合同快到期、已过期”情况。
（10）任选项目生成“房产清单和卡片”，并保存到Excel表和网页中。
（11）多媒体同步显示功能可以在数据采集和查询时，有针对性地加入“房产证、住户身份证、协议合同原件的扫描照片”等多媒体信息，真正做到数据与证件同步，不用再翻找原始纸质资料。
3．土地管理包括土地等级、坐落、使用性质、面积、获得土地证情况等。
