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我国社会主义市场经济的高速发展，商品交易愈来愈繁荣，委托代销作为一种商品销售方式，由于其自身所具有的显著优点而日益被商家所看重所采用。不同的代销方式，不仅使所涉及的税费有差别，从而取得的销售收益不同，更是对双方尤其是委托方的资金回笼和运用金融工具――如银行理财取得额外投资收益具有极大的影响。在现在金融工具多样化，企业理财灵活性更突出的当下，结合企业运用理财等金融工具获取利益的现实状况来进一步探讨委托代销方式的选择，具有一定的现实意义。本文从税费及资金回笼的角度探讨不同委托代销方式对委受托双方综合收益的影响，并为双方找到一种合适的代销模式提供依据。
一、委托代销两种方式的相关概念
委托代销是指委托方以支付手续费等经济利益为条件，将自己的货物交付给他人，由他人代为销售的一种经销方式。这种销售方式一方面能减少委托方的商品积压和库存压力、仓贮费用，尤其对于初创企业来说扩大商品覆盖面和影响力极有帮助，另一方面也能减少受托方的商品资金占用和经营风险。在很多情况下对委托方和受托方来说几乎可说是一种双赢的销售模式，因此有越来越多的商家采用。
委托代销商品方式通常有两种：一种为收取手续费方式，即双方签订的代销协议明确规定了代销商品的售价，受托方必须严格按规定售价销售商品，在售出商品后根据代销清单上商品数量按协议规定的费率向委托方收取手续费，同时销售商品所得款项扣除手续费后必须汇还委托方。另一种为视同买断方式，即由委托方和受托方签订协议，委托方按协议价收取所代销商品的货款，受托方可将代销商品加价出售，实际售价与协议价之间的差额归受托方所有，受托方不再另外收取手续费。
二、委托代销方式的税务筹划实例
甲乙两公司均为增值税一般纳税人，甲公司生产并销售一款新产品，每件售价为1000元（不含税），由于刚推向市场，虽初步得到市场肯定并取得一定的销售业绩和口碑，但同类产品竞争激烈。为扩大市场份额，进一步扩大产品影响力，提高销售额，拟同乙公司签定代销协议，委托乙公司代销。暂时有两个代销协议方案双方可以协商选择。
方案一：采用收取手续费方式。乙公司根据代销产品销售额（不含税）的20%收取手续费，即每售出一件，乙公司可收取200元手续费作为收入，余款800元支付给甲公司。
方案二：采用视同买断方式。甲公司按800元/件与乙公司结算，差额200元归乙公司所有，此种方式下乙公司在收到代销商品时按800元/件计算的总金额向甲公司支付款项。首批暂定代销20000件。
1.不考虑资金回笼时间及不考虑利用金融工具（如：银行理财）获取收益的情况下
（1）收取手续费方式
①甲公司收益分析
假定甲公司该产品的生产成本为500元（不含税）且不考虑应计入产品成本的制造费用，年底售出了20000件。应纳城建税税率5%、应纳教育费附加费率3%、应纳地方教育费附加2%。
根据《增值税暂行条理实施细则》第四条规定：将货物交付其他单位或个人代销，企业应视同销售，委托方与受托方均要交纳增值税。
甲公司增值税销项税额=20000×0.1×17%=340万元
甲公司增值税进项税额=20000×0.05×17%=170万元
甲公司应纳增值税=340-170=170万元
甲公司应纳城建税、教育费附加及地方教育费附加=170×（5%+3%+2%）=17万元
甲公司结转的产品成本=20000×0.05=1000万元
甲公司支付的代销手续费=20000×0.02=400万元
甲公司所得税前收益=20000×0.1-1000-17-400=583万元
②乙公司收益分析
根据《营业税暂行条理实施细则》的规定，乙公司收取的手续费必须交纳营业税，由于乙公司在此方式下购进的商品价格等于售出价格，因此增值税销项税额等于进项税额，相抵后无须交纳增值税。
乙公司应纳营业税=20000×0.02×5%=20万元
乙公司应纳城建税、教育费附加及地方教育费附加=20×（5%+3%+2%）=2万元
乙公司取得的收入=20000×0.02=400万元
乙公司所得税前收益=400-20-2=378万元
（2）视同买断方式
①甲公司收益分析
甲公司增值税销项税额=20000×0.08×17%=272万元
甲公司增值税进项税额=20000×0.05×17%=170万元
甲公司应纳增值税=272-170=102万元
甲公司应纳城建税、教育费附加及地方教育费附加=102×（5%+3%+2%）=10.2万元
甲公司结转的产品成本=20000×0.05=1000万元
甲公司所得税前收益=20000×0.08-1000-10.2=589.8万元
②乙公司收益分析
对于乙公司来说，视同买断方式实质上与一般的商品购销并无太大区别，因此不存在交纳营业税的问题，只是相当于是以800元/件的价格购买商品再以1000元/件的价格出售。需要考虑增值税。
乙公司增值税销项税额=20000×0.1×17%=340万元
乙公司增值税进项税额=20000×0.08×17%=272万元
乙公司应纳增值税=340-272=68万元
乙公司应纳城建税、教育费附加及地方教育费附加=68×（5%+3%+2%）=6.8万元
乙公司所得税前收益=20000×（0.1-0.08）-6.8=393.2万元.
从以上分析可以看出，在不考虑资金回笼和不考虑运用金融工具充分获取资金时间价值的情况下，无论是委托方还是受托方，在本案例情况下采取视同买断方式获取的收益都比收取手续费方式要大。甲乙方都应选择视同买断方式这一“最佳”方式才符合双方获取收益最大化的要求。
2.考虑资金回笼时间及考虑利用金融工具（如：银行理财）获取收益的情况下
（1）收取手续费方式
①甲公司收益分析
对甲公司来说，由于是收到代销清单才确认收入，而对于货款来说，通常是在收到代销清单时或之后才会收到，因此甲公司资金回笼时间与上一种情况差别不大，所以获得的收益也几乎没有大的区别。
②乙公司收益分析
对乙公司来说，因为售出商品收到代销款与将代销款返还甲公司，两者之间存在时间差，这就使得该项款项会给乙公司带来一定的额外收益。仍用以上案例分析。假设代销协议规定在20000件代销商品销售期间，每月由乙公司根据销售情况向甲公司提供代销清单作为甲公司确认收入依据，全售出后，年底乙公司再一次性将扣除手续费后的代销款项付给甲公司。由于该商品适销对路，在代销期第三个月就卖出了15000件。则乙公司此时手上可运用的闲置资金为15000×0.1=1500万元，若此时丙银行推出一项针对大客户的金融保本理财产品，无风险，起点为至少1000万元，若乙公司将这笔1500万元的款项投入，预计在代销付款到期前该理财产品可以使乙公司获得60万元的收益。则此时计算乙公司的综合收益=378+60=438万元，与视同买断方式的393.2万元相比，显然乙公司更愿意选择收取手续费方式。
（2）视同买断方式
甲公司及乙公司收益分析如下：
这种代销方式对双方来说通常与一手交钱一手交货的实际销售方式差别不大。最经常的做法有两种：一是委托方通常会向受托方收取一定数额的款项（小于全部代销商品的总金额）作为押金或预付款，余款在收到或售出全部商品后再收取。二是一手交钱一手交货，钱货两清。
为与前面的探讨相互验证，笔者以第一种收预付款为例。假设在视同买断方式下，甲公司要求乙公司需先付1500万元预付款（总代销款为20000×0.08=1600万元），余款100万元在收到全部商品后再支付。乙公司在接收大部分商品后按要求支付了1500万元，假设此时丙银行推出一项针对大客户的金融保本理财产品，无风险，起点为至少1000万元，若甲公司将这笔1500万元的款项投入，预计在代销期内可以获得60万元的收益。则此时计算甲公司的综合收益=589.8+60=649.8万元。显然甲公司仍会选择对自己有利的视同买断方式。
对于乙公司来说，此种方式下乙公司仍只有393.2万元的收益，与不考虑资金时间价值和运用金融工具的上一种情况相同。
3.结果分析
假设丙银行的理财产品在1500万元的额度下在代销期只能给乙公司带来10万元的额外收益时，收取手续费方式下乙公司的收益=378+10=388万元，388万元小于视同买断方式下的393.2万元，这种情况下，乙公司显然选择视同买断方式更有利。若该理财产品能给乙公司带来15.2万元的额外收益，则收取手续费方式下乙公司的收益=378+15.2=393.2万元，等于视同买断方式下的收益。这种情况下，两种代销方式对于乙公司来说既然收益相等便可任意选择其一。由此可见，在不考虑资金回笼和不考虑金融工具的情况下，在采用收取手续费方式取得的收入等于视同买断方式下取得的收入的情况下，视同买断取得的收益与收取手续费方式取得的收益两者之间的差额是受托方在考虑资金时间价值和运用金融工具情况下选择代销方式的依据，比这个差额大，则表示在收取手续费方式下受托方利用暂时闲置的代销款项取得的额外金融收益要大于采用视同买断方式在理论上比收取手续费方式高出的收益部分，受托方会选择对自己有利的收取手续费方式，以充分运用金融工具。若比这个差额小，则表示在收取手续费方式下受托方利用暂时闲置的代销款项取得的额外金融收益要小于采用视同买断方式在理论上比收取手续费方式高出的收益部分，受托方会选择对自己有利的视同买断方式。若差额为0，则表示在收取手续费方式下受托方利用暂时闲置的代销款项取得的额外金融收益要等于采用视同买断方式在理论上比收取手续费方式高出的收益部分，受托方可任选一种代销方式。
对于甲公司来说，由于本身视同买断方式下，就可以利用金融工具获取额外收益，因此属于是“锦上添花”的好事，所以必然还是选择视同买断方式要优于收取手续费方式。
三、启示
由以上的案例分析可以发现，在结合金融工具之后，委托方和受托方在某些情况下不会一致地选择视同买断方式。然而在实际操作中，随着经济的发展，视同买断方式无论是在会计操作上还是实际业务中都有着比收取手续费方式更为优越的特性：直观、易操作、资金回笼快、理论收益大。对于大多数委托方来说多更愿意选择这一方式。
但是代销协议应考虑双方利益，不能只考虑其中一方。因此笔者尝试提出一种解决方案：即在以视同买断方式签定代销协议后，应充分考虑代销期内金融工具对双方，尤其是受托方的影响，在照顾受托方因金融市场的变化可能蒙受的收益损失时，以相关补充条款予以弥补。如以额外代销奖励，即若受托方在规定时间内提前完成一定的代销量而给予奖励，或是在代销方及时或超前支付代销款时给予一定的奖励，以此类似的补充条款不仅可以一定程度解决受托方利益损失问题，还可以激励受托方更快更好的完成协议，从而使双方都获得满意的收益。
四、结束语
社会主义市场经济发展迅猛，银行等金融机构频繁推出理财产品等金融工具，有很多甚至是为企业等大客户量身定作的。因此，企业在选择委托代销方式时，不应无视资金回笼的快慢所产生的时间价值问题，应在选择代销方式时作为重大影响要素加以分析考虑。在实践中委托受托双方要根据自身实际情况，在以视同买断方式为主要选择方向的基础上兼顾双方利益，结合市场金融变化以补充协议等方式采用一定的补偿机制解决双方的利益分歧。
参考文献：
[1]关杰.委托代销的税务及会计处理.当代会计，2014年第3期
[2] 屈航.委托代销方式对企业税收负担的影响分析.商业会计， 2013年第9期
[3] 王晓敏.委托代销商品的纳税筹划.财会月刊，2011年第1期
关键词：房地产调控；税务筹划；注意问题
一、房地产企业进行系统税务筹划的迫切性
（一）房地产调控中税收政策逐步取代行政直接干预的趋势
在2012年1月31日召开的国务院第六次全体会议上，国务院总理明确提出，要继续严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。这说明遏制投机、投资已经成为一种长期的政策指向被固定下来，“逐渐完善相关政策措施”意味着将会出台更具市场引导性的长期政策来取代短期的行政直接干预。行政干预色彩浓厚的政策逐渐会被相应的税收政策所取代。
（二）严厉调控措施下房地产企业告别暴利时代
史上最严厉的房地产调控已经走过了两年半，在楼市的深度博弈中，房地产业出现了净利润下降、资产负债率上升、行业分化加剧的势头。从2012年上市房企的中期业绩可以看到，万科、招商、保利、金地四巨头合计实现营业收入675亿元，比2011年同期的484亿元增加39.46%，但净利润仅仅增加了2.6%，比去年同期的77亿元只增加了2亿元。而149家A股市场的上市房企总计实现营业收入1952.49亿元，同比增18.72%；实现净利润258.20亿元，同比增6.27%；净利润率为13.2%，为近五年来的低点。有近半数房企净利润负增长。增收不增利成为普遍现象。部分多元化的企业开始剥离房地产业务，部分中小房地产企业开始推出市场。
（三）税收是房地产企业成本的重要组成部分
在2010年房地产调控以前，我国房地产开发企业税收负担维持在12%左右，逐年呈增长趋势。在房地产调控中，国家越来越重视税收杠杆的利用。2010年新国十条要求财政部、税务总局加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。在可以预见的将来，房地产税收负担只会不降反升，这将会进一步削弱房地产开发企业的盈利能力。
因此，房地产企业在面临如此严厉的宏观调控措施且税收机将会长期化的情况下，进行系统的全面的税务筹划，降低纳税负担，增加利润十分重要且非常迫切。
二、房地产开发企业税务筹划策略
房地产企业需要交纳的税收种类较多，主要有土地增值税、营业税、房产税、契税、耕地占用税、城建税、企业所得税、个人所得税、城镇土地使用税、印花税、教育费附加、地方教育附加、车船税等。其中占比较大的主要是营业税、契税、土地增值税、城镇土地使用税以及所得税。在此次调控中，变化最大的当属土地增值税和房产税，下文以土地增值税和房产税为例详细说明房地产开发企业应该如何进行税务筹划。
（一）土地增值税的节税关键点
我国土地增值税于1994年开征，但由于预征率较低和减免政策较多等原因，一直没能充分发挥调节土地增值收益的作用。土地增值税是此轮调控中重点强调的税收政策。土地增值税计算公式是：应纳土地增值税=增值额×税率=（转让房地产的收入-扣除项目）×税率，因此土地增值税节税关键点在于减少转让房地产转让收入、增加可扣除项目和降低税率。
1.利用临界点合理确定销售价格。土地增值税税率实行四级超级累进税率，税率根据增值率确定。如果房地产企业售价过低，影响企业的销售收入，如果定价过高，增加企业的税收负担。特别是因为土地增值税采用四级超级累进税率，当售价位于临界点附近时，售价很小幅度的提高可能会导致纳税额的大幅度提高，同样，售价很小幅度的降低可能会给企业带来巨大的节税效应。因此，企业应当在充分考虑成本利润的基础上，合理确定销售价格，尽量使销售价格略低于临界点，只有这样才能保证企业获得最大的节税优惠。
2.剥离附加销售收入或分散销售收入。房地产企业在销售房地产时可能会有大量的附加销售收入，如房地产的装饰、装潢和家具家电等。企业在有附加销售收入时，应当分别签订房屋建造合同和装饰装修合同，尽量降低企业销售收入，降低增值率和税率。或者企业可以设立专门的销售公司，将增值额一分为二分阶段计算，降低税率。而且在使用这种销售方式时，企业可以利用广告费、宣传费、公关费用等项目，增加企业的可扣除项目，规避对房地产开发企业扣除项目的限制。而且此时，房地产开发企业是不用重复缴纳营业税的。
3.增加扣除项目。增加扣除项目一方面可以减少应纳税额，另一方面可以降低增值率即降低税率，当增值率低于20%时，还可以享受免税优惠。企业在进行扣除时往往有多种扣除方式可供选择，例如凡能够按转让房地产项目计算分摊利息并提供金融机构证明的贷款利息，扣除方式就有两种可供选择，按利息加上取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本的5%以内，或者按取得土地使用权所支付的金额加房地产开发成本的10%以内进行开发费用的扣除。房地产企业是资本密集型行业和高杠杆经营行业，大部分企业都有大量贷款，企业应当合理选择扣除方式以最大化节税效应和企业利润。
（二）房产税的节税关键点
我国房产税征收较晚，为配合房地产调控政策，2010年7月22日，在财政部举行的地方税改革研讨会上，确定房产税试点将于2012年开始推行。鉴于全国推行难度较大，从个别城市试点开始。我国房产税征收办法为：自用、经营用房地产按照房地产余值扣减扣除比例后按1.2%征收房产税，出租用房地产按照其租金收入的12%缴纳房产税。因此，企业房产税的筹划关键点在于分解租金收入、变从租计征为从价计征，以适用1.2%的较低税率。
1.分解租金附加收入。当企业出租房地产时，应当将租金收入进行分解，减少应纳税所得额。尽量把水电费、物业管理费等附加收入进行分解剥离，以尽量减少应纳税所得的。企业可以单独设立相应的物业管理公司，专门从事水电费、物业管理费的征收工作，从而降低租金收入，达到减税的目的。
2.把房屋出租变为房屋承包。房地产进行出租不仅需要交纳房产税，和需要交纳营业税，税率较高，税负较重。企业可以将出租的房地产转变为税负较轻的房地产承包。企业将房地产作为一项资产承包出去，企业定期向承包人收取一定的管理费，费用标准可参考租金标准，这样企业既可以获得相应的收入，又可以获得节税优惠。
3.把出租房屋变为投资用房屋。房地产企业将房屋进行出租，除了缴纳房产税、营业税，还有城市维护建设税及附加及企业所得税。如果企业以房地产直接入股进行联营，共担风险，企业只需直接缴纳企业所得税即可。因此，可以将出租业务转为投资业务降低税负。
总之，房地产企业可以通过缩小课税基础、尽可能使各项成本费用最大化、适用较低税率、延缓纳税期限、合理归属所得年度、适用优惠政策等方式，按照合法性、时机性、前瞻性、协调性、目的性原则，综合运用各种方式进行纳税筹划。
三、房地产企业纳税筹划应该注意的几个问题
（一）设立专门的纳税筹划部门
相对于其他行业来说，房地产企业税负负担较重，这一事实被以往的暴利所掩盖。告别暴利时代后，在国家越来越倾向于使用税收手段取代行政命令的方式进行宏观调控的情况下，房地产企业必须从细处入手，重视税务筹划在企业经营中的重要性。为此，企业应当设立专门的税务筹划部门或者税务筹划岗位，聘请专业的税务人员，为企业进行系统的税务筹划。
（二）全程全方位的进行纳税筹划
房地产开发企业应当在设立、项目建设开发、商品销售的整个过程中进行税收筹划。在企业设立过程中，可以充分利用税收的地域差别，选择公司设立地点和设立形式。在项目开发阶段，合理选择合同签订方式、建房方式并尽可能增加扣除项目。在商品销售阶段，合理定价、以出租取代销售等方式降低税收负担。总之，房地产开发企业税收筹划应当是贯彻在企业设立、生产、销售的整个过程中，进行全方位全程的税务筹划。
（三）时刻关注政策法规的变化
目前，我国的税收法律制度尚且不完善，国家各个部门不断出台关于税收的文件和政策。特别是在当前，房地产市场调控频繁。房地产企业发展与国家宏观经济政策息息相关，税收政策是国家宏观调控的重要手段之一。房地产企业应该时刻关注国家政策法律法规特别是税法政策的变化，合理合法的利用国家税收政策以达到减轻税负的目的。
四、结束语
在长达两年甚至持续更长时间的国家宏观调控中，国家明确要抑制房价过快增长。房地产企业不能再依赖房地产价格持续增长带来的暴利，亟待转型。如何最小化成本及最大化利润是房地产企业面临的最重要的问题。合理合法的进行税务筹划、降低税负，可以说是一个比较好的方法。在此轮宏观调控中，土地增值税和房产税的改革是重要举措之一。企业应当特别重视土地增值税和房产税的纳税筹划，避免因为没有经验和不重视造成的资源浪费。为此，企业应当特别设立相关税务筹划部门，时刻关注政策法规变化，及时作出调整，进行全程全方位的税务筹划工作。
参考文献：
1.范剑平，邹士年.加快建立合理税负为主导的房地产调控长效机制[N].中国证券报，2012-06-25.
2.刘德英.我国房地产企业税负状况及税金成本管理分析[J].税务研究，2008（9）.
3.李晓琳.房地产企业税收筹划[J].现代经济信息，2012（13）.
4.张雁.浅析房地产企业土地增值税纳税筹划[J].中国乡镇企业会计，2012（7）.
5.许淑景.房地产开发企业税收筹划研究[J].中国乡镇企业会计，2012（8）.
一、大厦经营各税收筹划方案的对比
为便于各经营方案的比较，基于A的估算，假设：大厦年经营收入5000万元，B的各项费用为经营收入的25％(全部为现金支出)，A与B均不享受税收优惠，企业所得税率25％，营业税率5％，城市维护建设税率7％，教育费附加率3％，契税率3％，房产税资产余值扣除率30％，按税法规定最低折旧年限20年，计提年折旧1500万元，折现率8％。
方案一：A与B签订统一委托管理协议
A与B签订统一委托管理协议，协议约定：大厦收入全部由A收取，并开具A发票。A将超过税后收益3000万元(A缴纳营业税及附加由B公司负担)的部分作为B公司的委托管理费用，并由B开具收取委托管理费发票。测算每年净收益、现金净流量具体如表1：本方案的总税负为1018.52万元(81.02+35.50+275+252+375，)，合计净收益1231.48万元，合计现金净流量2731.48万元。考虑货币时间价值，A与B的20年合计净收益13058.12万元，现金净流量为28963.52万元。
方案二：A与B签订租赁协议
A与B签订租赁协议，协议约定：大厦收入全部由B收取，并开具B发票。B向A交纳租金，A获取税后收益3000万元(A缴纳营业税及附加由B公司负担)，由A向B开具收取租金的发票。测算每年净收益、现金净流量具体如下：
本方案的总税负为1190.92万元，合计净收益1059.08万元，合计现金净流量2559.08万元。考虑货币时间价值，A与B的20年合计净收益11230.06万元，合计现金净流量27135.46万元。
方案三：大厦产权过户给B。大厦由B经营
A大厦的产权过户给B，为了避免营业税，应将该大厦作为资本金的方式投入B，虽然大厦属于新建，但是近年房地产增值明显，其评估值35000万元。依据《企业所得税法》及实施条例，A确认资产评估增值5000万元，缴纳企业所得税1250万元。过户将主要涉及企业所得税和契税。B以税后利润方式支付A上缴收益，依据《企业所得税法》及实施条例，符合条件的投资收益为免税收入，A不用在缴纳企业所得税，也不用缴纳营业税，但应一次性缴纳契税约900万元(30000x3％)。不考虑投资人股时企业所得税、契税，测算每年净收益、现金净流量具体如下：
本方案A和B合计净收益4104.75万元，合计现金净流量5854.75万元。考虑货币时间价值，不考虑契税，A与B的20年合计净收益43525.12万元，合计现金净流量62081.42万元。由于契税在第一年初缴纳，考虑契税，A与B的20年合计净收益41375.12万元，合计现金净流量59931，42万元。
方案四：A与B签订经营协议
A与B经营协议主要条款：大厦的产权在A，经营收入在B，并由B上缴协议收益给Ao因固定资产没有归B，B企业所得税将面临税前抵扣不实，将导致每年多缴纳企业所得税375万元；同时，依据《企业所得税法》及实施条例，符合条件的投资收益为免税收入。所以，B上缴收益每年为3000万元，应采取税后利润分配方式，以保证A不用重复缴纳营业税。B的企业所得税负担很重，必将影响B的现金流，可能无法保证按期上缴A协议收益。
A通过提取折旧的方式，每年可以少缴纳企业所得税375万元。站在A角度考虑，大厦折旧并没有导致集团整体利益损失。测算每年净收益、现金净流量具体如下：
本方案的总税负为957.80万元，合计净收益4292.25万元，合计现金净流量5792.25万元。考虑货币时间价值，A与B的20年合计净收益43763.71万元，合计现金净流量59669.10万元。
但依据《国家税务总局关于有偿转让资产使用权的行为征收营业税问题的批复》(国税函[1996]636号)，上述操作存在上缴收益性质认定的涉税风险，A因让渡大厦经营权而获取固定收益，依据经营合同将可能被税务机关认定为租赁业，每年再征收营业税及附加165万元(3000x5.5％)，20年营业税及附加现值为1749.59万元。A与B的20年合计净收益45513.30万元，合计现金净流量61418.70万元。
从依法纳税的角度看，确定合理的纳税主体是至关重要的，大厦产权属于A，经营收入也归入A，则大厦的折旧税前扣除就无庸质疑了。
【关键词】税务筹划；一般思路；基本方法
一、税务筹划的定义及特征
税务筹划是指纳税人在法律规定许可的范围内，通过对经营、投资、理财等活动的事先筹划和安排，尽可能地减少应缴税款的一种合法经济行为。税务筹划的特征：（1）合法性。税务筹划必须在国家税收法律法规许可的范围内进行，这是税务筹划与偷税、漏税的本质区别。（2）超前性。纳税行为具有滞后性，企业可对自身应税经济行为进行预见性安排，比较不同经济行为下的税负轻重，做出相应选择。纳税人可事先结合自身的实际情况做出投资经营和财务决策。（3）综合性。要综合考虑企业的各种税种，使其总的税负最低。要综合考虑企业税务筹划方案的收益和成本，使纳税方案的综合效益最好。（4）时效性。随着我国政治经济形势的发展变化，与纳税相关的法律法规和政策也在不断变化，税务筹划方案必须立足现实，适时调整和更新。
二、税务筹划的一般思路和基本方法
一般企业缴纳的最主要的税种有增值税、消费税、营业税和企业所得税。基于比例税率的企业，企业应缴税额=计税基础×适用税率。从最终节税结果上看，税务筹划的基本思路可分为两条：有直接节税效果的绝对节税思路和有间接节税效果的相对节税思路。
1．绝对节税。是指直接使纳税绝对总额减少，企业根据相关法律法规精神，在各种可供选择的纳税方案中，选择缴纳税款最少的方案。基本方法：对纳税人身份的选择。居民企业和非居民企业。三资企业和内资企业。个人独资企业、合伙制和公司制。总分公司和母子公司。一般纳税人和小规模纳税人。特殊地区和投资方向的选择。纳税人身份不同，其适用的税收政策和享有的优惠政策也不同。（1）兼营业务分别核算。增值税、消费税和营业税都存在兼营业务的情况。企业应尽量将其兼营业务分开核算，避免适用从高税率缴纳额外税收。（2）混合业务分拆。混合销售行为视同销售行为征收增值税会加重企业税负。（3）合理利用转移定价法。企业在采用转移定价法将税基转移到低税率地区或亏损企业时，要全面了解税法及税收征管的相关规定和税务机关对“合法和合理”的界定，避免税务筹划的风险。（4）企业所得税扣除项目金额的筹划。将不能税前扣除或超过扣除比例的项目向允许据实扣除的项目转化。对于一些营业外支出，须取得税务机关的认可的，应及时报核。（5）消费税的税基筹划。企业可通过成立独立核算的销售部分和内部转移价格，包装物收取押金，商品先销售后入股、抵债、换货，汽车先买后配，彻底的委托加工再销售等方式降低消费税的计税基础，从而达到减轻税负的目的。
2．相对节税。是指一定时期的纳税总额不变，通过筹划使各个纳税期间纳税额发生变化而增加收益。相对节税的产生根源是货币时间价值，主要应用于企业所得税的筹划。基本方法：（1）固定资产折旧方法。在企业所得税税率相对稳定的条件下，企业采用加速折旧法会使固定资产使用寿命前期的折旧费用较多，减少当期所得税支出，留于企业的资金可再投资增值，从而产生相对节税作用。（2）发出存货成本的计量。物价水平大幅上升时，库存存货的总成本会增加，企业采用先进先出法不能增加已销产品的成本，其他方法则能相对增加当期的已销产品成本，从而减少所得税支出。（3）债券摊销方法。在货币时间价值的作用下，溢价发行的债券采用实际利率法，折价发行的债券采用直接法会使总体税负现值相对较低。企业应结合其投资的意向确定摊销方法，并根据已确定的摊销方法选择有利的债券投资。（4）长期股权投资后续计量。企业可以根据已选定的后续计量方法，确定有利于企业的投资方案。（5）坏账计提方法。我国企业应采用备抵法核算坏账损失。企业应结合其享有的税收优惠政策、企业的经营状况和客户的资信水平，选择适当的坏账损失估计方法，使企业的相对纳税额降低。（6）投资性房地产的后续计量。房地产价值通常会随市场条件的变化而上涨，企业采用成本模式，将增加企业的营业成本，有利于企业相对节税。（7）收入确认时间和金额。关于长期工程的合同收入一般情况下采用全部完工法，可达到延缓纳税期限的目的。明确各种销售收入处理方法，避免虚增收入。（8）借款费用的处理。借款费用资本化部分将在以后的期间通过折旧或摊销等方式计入损益；而费用化部分则直接减少当期的纳税支出，达到相对节税的目的。
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关键词：税收筹划；财务管理；现代企业；实施方法
从广义上来说，企业是指能从事生产、流通、服务等经济活动的经济组织，以生产产品和服务社会为目的，能自主经营和独立核算的一种盈利性的组织。作为一个自负盈亏的法人实体，企业要参与到市场竞争中来，其存在目的就是为了追求利润和自身的经济发展。在企业的财务管理中，要正确运用税收筹划，使企业得到税后利益最大化。
1.现代企业财务管理及税收筹划
1.1现代企业财务管理模式
现代企业财务管理是在传统的财务管理基础上发展而来的，企业财务管理是现代企业管理的重要组成部分，财务管理主要是根据财经法规制度，按照财务管理的管理原则，组织企业的财务活动，处理企业财务关系的经济管理工作，目前已成为企业管理的中心。其中筹资、投资是企业财务管理的重要内容，而且财务的成本管理能反映出某个企业的在一定时期内的生产经营状况。
1.2 企业税收筹划的内涵
企业的税收筹划利于企业在投资、生产和经营方面做出正确的决策，同时可以增加企业的可支配收入。通常来说，税收筹划也可称为纳税筹划，它是泛指在遵循税收相关法律的基础上，企业为实现企业价值最大化，通过对经营、投资、理财等事项的安排和策划，利用税法中减免税等优惠政策，建立多种纳税方案，从而选择最利于企业发展的财务管理活动。
1.3 我国企业税收筹划的特点
企业税收项目是现代企业财务管理中的重点管理对象。为了提高企业的竞争力，就必须要降低企业的生产成本来获得最大的利用，而其中降低企业的税收负担就是有效的办法之一，这种可以降低企业税负的条件措施就可以称为企业税收筹划。企业在进行税收筹划的同时应该注意税收筹划的特点，以保证正确设计实施方案。
企业税收筹划的特点之一是合法性。税收筹划绝不允许违反任何国家制定的法律、法规、政策等，因为其定义的内涵之一就是要在法律允许的范围内进行筹划，如果触犯了法律则必须要承担相应的法律责任。
预见性是企业税收筹划的第二个特点。纳税企业要提前预知国家的立法意图，以便设计出各种不同的纳税方案，才投资筹划和利润分配等方面进行事先的安排与协调，从而选择税负低而收益高的方案来实施。
此外整体性是企业税收筹划的第三个特点。国家的经济政策会随时随着国家经济发展的现状来制定或变更，因此企业的税收筹划策略应时刻与国家的税收政策相适应，整体而全面的考虑自身面临的各种外在和内在的因素，而且不要局限于某一个时期，要有长远的规划，从而使企业的总价值最大化。
2.现代企业财务管理中税收筹划方面存在的问题
2.1 企业人员对于税收筹划的认识性不足
企业的税收筹划是的一项基本权利，然而很多的企业工作人员并没有完全的意识到，或者干脆任务税收的筹划工作就是企业领导和财务部门的职责。而实际上税收筹划只是减少企业生产成本的一部分，应该将其渗透到实际生产工作的各个环节中，税收筹划的好，则会涉及到每个员工的个人经济利益，因此要提高认识，并加强对于员工有其是财务人员的知识及技能培训。
2.2 在企业的财务管理中盲目建立税收的筹划方案
企业的税收筹划可以使其减轻一定的纳税负担，但是也不可为了追求税负的最小化，而忽视税收筹划的合法性，盲目的建立税收筹划方案。同时要注意考虑企业自身的实际情况，根据企业的经济实力和经济目标来制定税收筹划方案，尽量做到周全考虑，避免因筹划活动失败而付出沉重的代价，把风险降到最低。
2.3 混淆了税收筹划与偷税、逃税、漏税的概念
税收筹划是企业财务管理中的重要内容，它与企业的财务是密不可分。然后很多企业和个人经常混淆税收筹划与偷税、逃税和漏税的概念。两者的区别在于对我国经济法律法规的认识上，税收筹划是合法的，经过统筹安排的，而偷税、逃税和漏税则是非法的减轻赋税责任的做法。
3.现代企业财务管理中税收筹划的应用
3.1 完善管理机制，培养合格的财务管理人才
在市场经济环境中，企业的生产和经营都是面向市场的，财务管理工作必须从市场上筹集到足够的资金。还应对包括财务管理部门在内的企业关键管理部门的经理人员都实行激励机制，这样才能真正留住人才、充分利用人才，使企业整体管理水平不断提高，从而最终使企业经营效益提高，使企业不断发展壮大。
3.2 通过销售方法延迟纳税时间
现代企业财务管理中可采用赊销、分期收款的销售方法等来推迟销售收入实现，从而能达到延迟纳税的目的。这些销售方法即是对获取资金时间价值的税收进行筹划，而且非故意行为的延迟收入可以获得一定的税收利益。
3.3 通过税负转嫁的方法来减少纳税金额
现代企业财务管理中还可以采用税负转嫁的方法来减少赋税。企业通过购入或销出商品价格的改变，可以实现将部分税收转移给他人进行负担，使税收负担在不同的纳税个人或企业之间进行分配，税负转嫁也是财务管理部门税收政策制定时需要考虑的因素之一。
3.4 调整好企业筹资时的资本结构
论文关键词：公司治理 税务筹划 风险 防范
一、公司治理结构是税务筹划的制度保证
(一)公司治理结构
公司治理结构是明确界定股东大会、董事会、监事会和经理层的职责和功能的一种企业组织制度结构。这种制度安排或制度结构决定了公司的目标、行为，决定了公司的利益相关者如何实施管理、控制风险和分配收益等有关公司生存和发展的一系列重大问题企业包括税务筹划在内的所有财务行为都应该在合理、有效的公司治理框架内进行。适应公司治理要求的税务筹划方案才能得到组织、制度、资源等方面的保障，按照公司既定的战略目标实施。所以，合理的公司治理结构是税务筹划质量的基本保证
(二)税务筹划风险
企业在运用税收政策开展税务筹划的过程中．风险是客观存在的．而且这种风险可能会伴随企业生产经营的全过程税务筹划风险是指企业在开展税务筹划活动时．由于受到难以预料或控制的各种因素影响导致失败而在筹划后发生各种损失的可能性税务筹划风险主要来源于两方面即外部因素与内部因素产生的风险，但不论何种风险，如不采取相应的风险管理措施．都可能给企业带来经济损失和其他相关损失。
(三)公司治理结构与税务筹划风险
公司治理是税务筹划的内部环境基础。公司治理通过一系列制度安排保证税务筹划工作的实施．其完善程度和，有效运行影响着税务筹划的组织结构、运行效率和风险控制税务筹划能否成功很大程度上取决于公司治理的健全性、严密性和有效性。美国COSO颁布的《企业风险管理框架》指出包括公司治理在内的内部环境要素，是企业实施全面管理风险的基础性要素．并为筹划提供规则和结构支持。税务筹划作为公司战略目标的重要组成部分，必须在公司治理背景下进行．并有效防范各种可能出现的风险，以实现零涉税风险环境下的税务筹划目标。内部环境决定税务筹划的基础是否牢靠．是对税务筹划风险的事前防范
二、税务筹划的内部组织结构
合理的组织结构是落实公司治理目标的基本保证开展税务筹划。需要一定的组织机构作为保障。在企业内部．需要设置税务部等专职税务组织机构．专业性的组织分工可以为筹划工作提供组织和人力资源方面的保障在税务部的设计过程中．要考虑税务问题及筹划研究的明确分工与相互配合。税务部的工作体现在以下方面：搜集相关财税法规．为筹划和实施方案提供信息支持：企业整体税负分析及涉税业务分析：财税风险防范机制与防范策略的研究：企业战略的财税规划与内部税务计划：纳税申报与税款缴纳的执行：纳税评估报告：设计合理化的纳税筹划方案等。例如．华润集团于2006年在集团财务部设立了税务管理部．系统、专业地推动全集团的税务管理建设。目前该集团的7个运营中都设有税务部，一、二、三级利润中心都设有税务经理及专职税务人员．使得整个集团的税务风险明显减小．税务方面的成本控制也有比较明显的成效。受益于税务管理部卓有成效的工作．税务风险管理已经真正成为集团管理层高度重视的事项．税务成本和风险得到合理控制．企业效益也实现了快速增长。
三、防范税务筹划风险的内部治理策略
(一)建立税务筹划内部治理机制
公司内部治理框架中．要设计与税务筹划的战略目标相关的内部治理机制．包括筹划工作流程，筹划风险预警，筹划决策、控制机制以及反馈机制。有效的内部治理机制可以防范税务筹划风险，保证税务筹划方案的合理性、合法性，并能及时、有效实施。除此以外，为了保障控制系统有效运行。应明确涉税环节各部门的岗位职能．明确税务筹划的权限安排与制衡机制．确保企业税务管理和税务筹划决策的科学性，避免企业税务筹划风险和危机的出现。
(二)制定税务筹划规划
税务部要根据企业税务筹划的目标和实际情况制定税务筹划规划，并尽可能详细。税务规划是实现税务筹划的一种计划控制．属于内部控制。税务部制定的内部税务计划包括以下三部分：第一，年度纳税计划．包括纳税支出规模和结构、时期计划安排等；第二，内部因素变动分析，以防因内部因素变动而产生内部筹划风险：第三．外部因素变动分析．以防因外部因素变化而产生筹划风险。在税务规划制定出来以后．还要对税务规划进行评估．考虑该税务计划能否取得更多的节税利益或更大的财务利益．是否风险和成本较低．是否能够获得企业现金流的支持，执行是否有保障等。
(三)进行税务筹划内部控制
内部控制贯穿于企业经营管理活动的各个层面只要存在着经营活动和管理，就需要有相应的内部控制制度内部税务控制制度是整个内控制度中的重要组成部分。建立和实施内部税务控制制度．定期核对涉税账簿．可以提高涉税会计核算资料的可靠性：同时，内部税务控制制度的施行．有利于税务筹划目标的实现。从税务筹划角度来看，内部税务控制应包括两部分内容：一是内部纳税控制，目的是使纳税会计提供的资料真实、可靠，纳税活动遵纪守法。为实现这一目的．设计内部纳税控制制度时．应考虑如何协调税务部与会计部、各业务部门以及内部审计机构之间的关系。二是内部税务风险控制，包括风险识别、风险评估、风险应对和风险控制四个方面。
(四)开展信心知识别与沟通
企业实施税务筹划的全过程都需要借助各种信息来识别、评估和应对筹划风险。大量有效的信息是制定各种筹划方案的基础良好的沟通包括信息的向下、平行和向上及时有效传递从系统论的角度看．税务筹划项目初始就要求筹划人员依据掌握的相关信息．制定筹划目标和各种可选方案，识别影响筹划风险的涉税事项因素。及时传递给项目负责人．以确定风险应对策略，并按实际情况决定是否调整税务筹划方案．再将控制信息传递给下面的执行人员．执行人员进一步反馈及传递相应信息．降低筹划信息不对称风险和沟通误差风险。另一方面．增加企业与税务机关之间的沟通。搞好税企关系，加强税企联系，获得更多信息，使税务筹划方案得到税务机关的认可．以确保企业进行的税收筹划行为合理合法．降低征纳双方的认定差异风险和税务行政执法风险。
【关键词】房地产企业；土地增值税；企业所得税；纳税实务
为了加强房地产企业税收管理，国家税务总局先后下发了国税发[2009]91号文《国家税务总局关于印发的通知》和国税发[2009]31号文《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，对房地产企业土地增值税清算和所得税汇算清缴分别提出了具体要求。企业在实际执行这两个法规时，一方面要保证法律法规的遵循性；另一方面要结合公司自身特点合理纳税。怎样实现这两个方面的统筹，笔者从以下方面进行探讨：
一、把握缴税时间及缴税条件，加强项目前期管理
准确把握房地产开发项目土地增值税清算和企业所得税汇算清缴的时间及条件，是房地产企业依法纳税、合理筹划的前提。
从时间上，土地增值税以开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额；企业所得税汇算清缴以纳税年度为单位，每年5月31日前完成上年度的企业所得税汇算清缴工作。
从缴税条件上，土地增值税在清算前，按照预征率在产生预收账款时进行预缴，当开发项目达到规定的清算条件（分为应清算和可清算）时，纳税人按照规定时间完成清算工作；企业所得税汇算清缴时，按照纳税人年度损益表，计算房地产开发企业特定业务的纳税调整金额，按规定弥补以前年度亏损后年度内有所得就纳税，亏损不纳税。
基于以上规定，在实务操作中，土地增值税的纳税时间和缴税条件存在筹划的空间。土地增值税清算要以备案证上的分期为标准确定需清算的项目，在公司成立初期办理备案证时，公司可以选择分楼栋确定分期还是所有楼栋为一个分期，这取决于公司的整体安排。公司在决定项目分期时，需考虑项目未来整体利润，若项目预期利润持平或亏损，未来可能退土地增值税，则应分楼栋确定分期，尽快收回预缴的土地增值税，带来现金流；若项目预期利润较高，则应在所有收入成本全部发生后进行清算，可以规避由于成本无法全部确认带来的多次清算和多次缴税。在此基础上，公司可规划预计容积率（1.0以上）、单套建筑面积（小于等于140平米）和成交价格（不超过同级别平均售价的1.2倍），确认是否属于普通住宅（普通住宅成本加计扣除20%）。在达到清算条件时，对于有可能退还土地增值税的，公司可以要求主动清算。
相对于土地增值税清算时间的筹划安排，企业所得税汇算清缴一年一次的规定要求公司每年必须对企业所得税额进行计算，当未达到入住条件（发放入住通知书并且收回全款）时，一般损益表的金额均为负数，结合当地预征毛利率的不同规定，按照预征毛利率预先确认当年的税法收入，当公司实际毛利低于预征毛利率时，公司会提前缴纳所得税，并在实际确认收入后办理退税程序，当公司实际毛利高于预征毛利率时，公司会在确认收入后对企业所得税进行补缴。其中预缴的土地增值税在企业所得税调整事项中作为扣减项目，起到降低应纳税所得额的作用。综上，如果公司同时有几个清算项目，可以根据项目盈利情况，调节公摊类费用，以达到少缴纳所得税或晚缴纳所得税的目的。
二、合理确定开发项目的收入和成本，加强成本费用的日常管理
合理确认收入和归集成本费用是土地增值税清算和企业所得税汇算清缴的前提，不同项目、不同分期成本费用的合理分配又是这两项工作完成的关键。从收入确认和成本归集来看，两税的关系非常密切。
（一）完整记录收入的发生
土地增值税清算时，会填写销售明细表，对具备清算条件的分期，按照房号对相关信息进行列示，对于产权已经发生转移的（开具销售发票或签订销售合同）均应视为销售收入，对于只交纳定金或认筹金状态的资金收回不视为收入。因此，在清算前已发生面积差需补退款的，要在清算期内及时处理，按照补退后的金额确认收入。
企业所得税的收入分两部分：一部分是利润表中确认收入的金额，这部分金额是已达到收入确认条件的会计收入；另一部分是在调整事项中，为已签约未收回全款的部分，这部分税法收入的毛利可以按照实际毛利而不是税务局认定的预计毛利[实际毛利为利润表中的（营业收入-营业成本）/营业收入]，这部分税法收入取值可以用年末预收帐款的余额。
以上两税的收入金额在确认口径上是一致的，不同之处在于企业所得税是以年底为截止点，而土增税是以清算开始的月份为截止点。
（二）合理确定成本的归集
成本的归集是税务机关审核公司土地增值税和企业所得税的重点，公司在确定成本扣除金额时一定要考虑开发成本和费用的真实性和合法性，判断公司有无虚列开发成本和费用，保证所有成本和费用发生都是与该项目分期相关。在实务操作过程中，公司应制作成本计算表对成本进行归集和分配，成本计算表应以房地产开发成本科目为大类，将分期内发生的所有合同按照入账科目记录到成本计算表的成本科目下，合同要体现签订金额、结算金额、已入账金额和暂估金额。在审核已发生的分期下的总成本时，要注意以下六点：（1）公司在土地取得环节是否有国土等相关部门的合法凭据（加盖部门公章）；（2）企业支付拆迁补偿费时是否将拆迁明细表等相关资料报税务机关备案，支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册应一一对应；（3）土地价款、拆迁补偿费、城市配套建设费的契税是否足额缴纳；（4）企业支付建安工程款时是否从施工方处取得税务机关开具的合规的建筑业统一发票。对于支付进度款的，需获得每笔建安款项支付的依据，即工程量单、付款证书、验收报告等，对于结算的项目，须提供结算报告、最终验收单，考虑工程造价预算与结算是否差异过大，结算款项是否偏高。对于甲供材，即公司自购建筑材料，需注意是否在施工合同中重复计算扣除；（5）多个项目分期共同发生的公共配套设施费，应按不同项目分期合理分摊。一般来讲，开发项目内独立的、非营利的且产权属于全体业主或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出都属于可以扣除的公共配套费支出。公共配套设施必须处于红线内，对于一些独立售楼处签订时以无偿赠与地方政府的名义但是在红线外的，在土增税计算时成本不予认可；（6）开发间接费用需与项目直接相关。对于和项目开发无直接关系的业务招待费、差旅费、团队建设费等需要在成本计算中予以扣除。
分期内总成本的确定对于土地增值税清算和企业所得税汇算清缴极为重要，两者确定成本的口径基本相同，某些细节略有不同，如土地增值税成本中不包含取得土地使用权所支付的金额，同时对于建成后有偿转让的公共配套设施准予扣除成本。
三、科学确定增值额的计算方法，加强项目的后续管理
房地产企业所得税的确定会涉及预提成本，分期内总成本减去已开发票的入账金额就是预提成本。根据企业所得税法的规定：出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%，在实际工作中，企业需在汇算清缴日前（5月31日）获取足额发票控制预提金额不超过总成本的10%，否则为虚列成本。分期总合同成本确定后，土地成本可以按照占地面积法，前期费用、建安支出、基础设施和公共配套费可以按照建筑面积法（主要是按照可售建筑面积），将分期的住宅类型进行分配。分配后的各住宅类型的总成本除以对应的总可售面积就是该住宅类型的单方成本，单方成本乘以相应的结算面积就是利润表中的主营业务成本。可以说，分期总成本的确定，对于企业所得税的计算起到关键作用。
土地增值税清算不会使用预提成本，只会按照实际已经取得可靠发票的成本为基础计算土地增值税扣除金额。可以说，在企业准备进行土地增值税清算前，重要的准备工作就是按照实际工程量取得分期总成本对应的发票，这恰恰和企业所得税的10%的概念不谋而合。同时土地增值税清算确定各住宅类型成本的方法和企业所得税也不一致，一般会用各住宅类型的层高系数分配，可以扣除的成本金额只包含已售面积对应的成本，未售部分待后续销售完毕后再行清算。因此，土地增值税清算时，对于销售进度和发票获得情况公司须提前谋划，以免尾盘剩余过多成本而导致当期缴纳过多的土地增值税。
关键词：现代企业；税务筹划；管理
一、税务筹划的定义以及现代企业实施税务筹划的意义
1.税务筹划的定义
税务筹划是指纳税人在不违反国家现行税法的前提下，通过对经营活动的优化安排，选择最优的纳税方案，达到既合理又合法的减税、节税的财务策划活动。它的本质是以减轻公司税负为主要目标的财务管理活动。
2.现代企业税务筹划的意义
税务筹划有利于维护纳税人的合法权益，依法纳税是企业应尽的义务，但是根据税务的法律条款，通过优化企业的核算方式、控制收款的时间等合理合法的途径进行的税务筹划来降低企业的税赋对现代企业的良性发展有着非常重要的意义；同时通过税务筹划，使纳税企业为降低税赋更加注重了自身财务管理、会计记账等工作的细致程度，在推动了企业发展的同时，降低了企业违法的可能性；现代企业积极推进税务筹划工作的同时，可以有侧重点的根据国家的税收优惠政策进行企业自身的筹资与投资、生产技术的改造以及新产品的更新换代，可以使国家税收优惠政策真正的落到实处。
二、目前现代企业税务筹划的现状
税务筹划在现代企业管理中上属于一个新生事物，企业在进行这项工作的同时，但多还处于摸索阶段，还没有真正认识到税务筹划的重要性，因此在进行税务筹划的过程中难免会出现一定的问题，主要表现在：
1.对纳税人身份界定的概念模糊
利用纳税人的纳税主体的变化进行税务筹划，往往是在税务筹划的过程中首先需要考虑的问题，这本无可厚非。但是一些税务筹划工作只是简单的通过改变自己的纳税主体的身份来进行筹划，而忽视了税法在针对纳税人身份等法律条款的明确规定。
2.利用简单的转让定价来进行税务筹划的误区
转让定价是指集团企业的各个企业之间按照低于正常市场价格的方式进行交易，从而将利润由税负高的企业转移到税负低的企业。进而降低集团企业整体税负的一种筹划方法。这种方法在表面上看是根据企业自主定价不受政府管理的行为，是合法的。但是在实际操作过程中根据现行税法的要求，一旦认定为关联交易企业以后，税务机关有权对关联企业之间的交易价格根据可比非受控定价法则、再销售价格以及成本加价法进行干预定价，让这种看似正常的筹划方法没有了实际意义。
3.使用存货计价方法进行筹划的误区
在企业的成本核算过程中，存货成本是最主要的成本，直接影响着企业的陈本以及后续的利润情况。在税务筹划的过程中往往容易根据最有利成本升高的原则进行，即在原材料上涨的过程中选择先进先出以增加企业成本，降低企业利润，进而降低企业税赋。但是在税法中规定一旦选择了成本的计算方法后一年内要沿用一个成本计算方式，不得随意改变，否则有偷税之嫌。
4.通过改变筹资方式来进行税务筹划的误区
很多企业在进行税务筹划的过程中，资金筹措的渠道往往愿意选择灵活性较高，财务费用同时也比较高的同行拆借的方式，以期望提高筹资成本，降低企业的财务利润，但是在税法的反避税条款中，针对筹资方式以进行了严格的限制，允许企业计算应税所得时的利息扣除额以按金融机构同期利率计算的扣除额为限超出部分不得扣除。从而使这一税务筹划空降极大降低。
三、现代企业税筹划的具注意事项
税务筹划对于现代企业良性经营的意义重大，但是作为新生事物，在认知以及实际运作过程中还是存在一定的问题，因此就要求企业在进行税务筹划的过程中要做好以下几点：
1.充分理解税法的相关规定
税法是征税以及纳税的根据，也是进行税务筹划的法律依据，现代企业在涉及到税务筹划的相关条款时要对税法进行充分的研读，慎重选择条款，避免税务筹划失败引起的偷税漏税。
2.选择合理有效的税务筹划方式
税务筹划是一个紧跟税法的变化而不断变化的一项长期工作，尤其是在我国税务法律加速健全的当下，税务筹划的工作也是随时变化的，这就要求企业在进行税务筹划的过程中，及时根据变化，选择有效的依据以及方法进行筹划工作。
3.关注财务制度与税法的区别，总体把握筹划工作
财务制度与税法在具体规定上的差别往往会导致税务筹划工作的失败，在进行税务筹划时要认真总结其差异，避免出现由于规定的差别影响税务筹划的结果。同时现代企业要认识到税务筹划固然重要但不是企业管理的全部，为税务筹划而筹划就失去了税务筹划的意义，要以企业税收负担率作为税务筹划的参考依据。
四、总结
在当下竞争如此激烈的社会，引进税务筹划是非常有必要的，税务筹划为现代企业在公司的基本运营以及在留住高级实用的人才，打造稳定的管理、销售队伍方面提供了较大的空间，在企业间的竞争中间找到了一定的空间，同时我们要避免将税务筹划将偷税漏税的违法行为相混淆，坚决做到依法办事。
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房地产开发企业税负偏重,税收种类众多,包括契税、营业税、城市维护建设税、土地增值税、房产税、企业所得税等。同时,由于房地产交易金额大,开发企业所缴纳的税收金额随之较大,税务筹划对税额的影响也就很显着。此外,近年来房地产开发企业受到国家抑制房价上涨宏观政策的影响,获利空间大大缩小,迫使房地产开发企业需求成本优势。因此,需要合理有效的税务筹划来减轻税收负担,提高企业的获利能力,增强企业的市场竞争力。
(二)税务筹划是房地产开发企业应对多变政策的有效手段
目前,我国针对房地产行业发展的法律、法规、规章制度繁复多变,这就要求房地产开发企业在遵守多变的政策法规的前提下寻求竞争优势。通过税务筹划既能帮助开发企业降低税收成本,又能让房地产开发企业在筹划的过程中实时掌握当前的宏观政策,针对企业实际情况制定发展规划,有利于使企业经营紧随国家政策、降低企业风险。
(三)税务筹划是税务主管机关健全房地产行业税制的重要渠道
良好的法制环境,健康、公平的市场规则为房地产行业健康、长远发展提供了有利的外部条件。税收筹划的主要工作就是在不违背法律法规的前提下,利用政策空间或通过平衡税负来实现企业效益。税务管理机关通过对纳税人税收筹划行为选择的分析和判断,发现政策漏洞,有利于健全我国税制,符合房地产行业长远发展的需要。
二、不同阶段房地产开发企业税务筹划策略
(一)前期准备阶段税务筹划
房地产开发企业的前期准备阶段的税务筹划主要涉及企业组织形式和项目开发方式等。首先,企业组织形式的不同,导致税收处理差异很大。企业分支机构的组织形式分为子公司和分公司两种形式,从而产生税务筹划空间。其中,子公司具有独立的法人资格,可以享受政府的税收优惠政策,但是在亏损时不能从总公司获得抵亏收益。相对于子公司,分公司亏损时则可以抵消总公司的利润总额以降低应纳税款,但是总公司对分公司的风险承担连带责任。因此,房地产开发企业可以根据分支机构的盈利能力来选择正确合理的组织形式。其次,土地获取来源不同,项目开发方式就不同。房地产开发企业可以从政府一级市场直接通过招拍挂购买土地,也可以从自然人或非政府单位等二级市场购买。从非政府单位购买土地时就涉及直接购买还是转让合并的选择问题,前者发生土地使用权的转移需要缴纳契税,后者不涉及土地所有权转移,不需要缴税。因此,房地产开发企业更倾向于以转让合并的方式来获得节税效益。
(二)开发建设阶段税务筹划
开发建设阶段的税务筹划主要包括施工设备的筹划和利息扣除方式的筹划。第一,在可以规避甲供材料税务风险的情况下,建设方采购设备优于施工方采购。房地产开发项目具有开发周期长、项目金额大等特点,其施工设备的采购金额也很大,涉及的应缴税款也就很多。如果施工设备由建设方采购,而非交由施工方自行采购,就可以避免缴纳营业税,虽然建筑施工合同金额减少,但是双方收益都会有所增加。第二,权益资本筹资优于负债筹资。负债筹资中,企业采用据实扣除方式,借款利息费用较高;权益资本筹资中,采用比例扣除方式,利息费用低。
(三)商品房销售阶段税务筹划
房地产开发企业在商品房销售阶段的税负主要是营业税、土地增值税和企业所得税,在选择交易方式上存在税务筹划空间。如果企业采取直接销售的方式,这些税收无可避免,但如果采用转让子公司股权方式就可以规避营业税和土地增值税,从而合法减少纳税支出。此外,房地产开发企业还可以在不降低企业收入的前提下对房屋销售价格进行分解以减少税收支出。这样做的依据是开发企业的经营业务的广泛性,既包括房屋销售业务,又有装修业务,若将二者价格分开计税就可以在装修业务中免去土地增值税。
(四)物业持有阶段税务筹划
在物业持有阶段,通过对持有方式的合理选择,房地产开发企业进行税务筹划可以大大降低企业的税收成本。一是通过从房屋出租业务转变为投资业务。房屋出租需要缴纳营业税以及附加税费、房产税和企业所得税,而将房产用于投资,则不征收营业税、房产税以及企业所得税。二是通过合理分解租金收入。如果出租房屋包括家具、家电以及电话费、水电费等代收费用,应当分别进行核算,使房屋租金仅包括房屋本身的使用费,将家具、家电的出租改为出售,将电话费、水电费改为代收,就可以合理降低增值税、营业税、房产税以及附加税费。
三、房地产行业税务筹划存在的问题
虽然合法合规的税务筹划能够降低房地产开发企业的纳税成本,但具体的纳税实践中还存在一些问题。
(一)房地产开发企业对税务筹划认识不足
房地产业内长期以来对纳税筹划问题重视不够,这就导致了很多企业对税务筹划认识不足,不能清楚地区分税务筹划的合法性和偷税逃税的非法性,甚至有一部分企业认为税务筹划就是偷税漏税,这也是现实中房地产企业普遍存在偷税漏税现象的原因之一。从另一个角度看,由于在过去传统的经济体制下,企业缺乏自身独立的经济利益和生产经营自,不具备产生企业纳税筹划的前提条件,客观上限制了理论研究的发展,企业的纳税意识也相对薄弱。
(二)房地产开发企业税务筹划的专业人才缺乏
税务筹划人员不仅需要具备税收、
会计、财务等方面的专业基础,而且要熟悉企业的整个经营流程,同时还要能够根据自身的经营状况,制定适合企业自身的税务筹划方案。因此,人员的素质要求较高,必须是复合型人才。而我国在税务筹划的人才培养与储备方面就有所欠缺,税务筹划人才队伍的建设与我国的现实需求仍有差距。 (三)房地产开发企业税务筹划对风险管理重视不够
税务筹划给房地产开发企业带来节税效益,但不尽合理的税务筹划带来利益的同时也蕴藏着巨大了的风险。税务筹划的风险是指企业在进行税务筹划的过程中,由于税务筹划方案本身存在问题或者受各种不确定因素的影响,是税务筹划的结果偏离预期的目标,导致企业未来经济或者其他方面的利益损失的可能性。导致税务筹划风险的原因可能来自外部的客观环境因素,也可能来自企业制定和实施税务筹划方案的主观判断失误。实际中,房地产开发企业往往只重视节税利益的多少,而忽视了对税务筹划风险的管理,规避税务筹划过程中的潜在风险是房地产开发企业真正从税务筹划中获益的有效保障。
四、房地产开发企业税务筹划问题的对策建议
(一)增强房地产开发企业税务筹划意识
要想增强房地产开发企业的税务筹划意识,首先要明确税务筹划和偷税漏税的区别,确保税务筹划在不违反法律法规的前提下进行,拒绝偷税漏税的违法行为。对于房地产开发企业来说,要认识到税务筹划能够给企业带来的实际经济利益,正确理解税务筹划的含义,提高税务筹划的意识。对房地产开发企业的管理者来说,不仅要加强对税收法律法规的学习,树立依法纳税、合法节税的观念,还要对企业税务筹划活动予以支持,设置专门的税务筹划机构、从外部聘请会计事务所的专业服务和设置专职的税务管理人员,以便于税务筹划贯穿企业整个生产经营过程。
(二)重视培养税务筹划的专业人才
一方面,房地产开发企业应加大对税务筹划人员的培养力度。不仅要加强税务筹划人员的培训和教育力度,还要定期对这些人员进行定期考核和监督检查,必要时要从外部聘请专业会计师处理复杂综合性税务筹划业务。另一方面,还要加快提升税务筹划管理人员的职业道德修养。在处理企业利益和国家利益的过程当中,税务筹划人员应当坚守职业道德;在制订与执行任何税务筹划方案过程中,要坚持合法原则,不可因企业的私利损害国家利益,应立场鲜明地维护税法的权威性。
