时间：2023-09-01 16:42:55
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“沪深两市房地产龙头万科A于8月底实施的公开增发，并没有为参与的投资者提供多少创富机会。10月18日，万科A报收30.60元，比增发价格31.53元还低0.93元。而整个9月份，万科有11个交易日收盘价低于增发价。”中投证券研究所分析师李少明对记者表示。
万科的遭遇不是个案。更多市场人士正在对房地产股敬而远之。10月17日，两市房地产指数下跌近1.7%，其中有接近100家房地产股以绿盘报收。保利地产也从8月27日的87.99元，最低跌至75元左右；金融街从45.18元跌至33元；中粮地产从最高点45.10元，跌到30元，跌幅达30%；而像北辰实业这样跌破120日均线的地产股也不在少数。多只股票连续3日跌幅偏离值累计达20%。
一些公募基金近期也在内部会议上对地产股下达“禁入令”。某大型基金投资总监向记者表示，地产股前期涨幅过大。虽然此前加息、提高准备金率等政策调控措施并非专门针对房地产，但已对地产开发商资金流动性形成明显抑制作用。十七大之后，必须防备或会出台的房地产调控措施，降低地产股仓位势在必行。
基金减持
“其实，一系列的宏观调控政策对地产股并未形成太大的影响。短暂的沉寂之后，地产板块在8月份出现集体暴涨。地产指数8月份涨幅为17.09%，远胜大盘表现。中粮地产(集团)股份有限公司、万科企业股份有限公司、金地(集团)股份有限公司等被基金、QFII等机构重仓持有。”李少明分析。
9月21日，央行授权外汇交易中心公布，人民币汇率升值43个基点。一时间，人民币升值效应被再次放大，市场纷纷传言各大基金公司将加大地产股的持仓数。然而，10月份的第一个交易日开始，地产股却盘中急跌，万科等地产股跌幅居前。
“这本身就不是公司基本面可以解释的。”一位曾在9月中旬向记者提示过地产股风险的上海某券商机构人士认为，“我们当时就认为万科股价已经透支，从公司自营盘中剔除了万科，随后又基本剔除了所有的地产类公司。”
广发基金投资总监朱平表示，公司内部已形成一致意见，认为部分地产股短期内可能会发生幅度比较大的回调。“万科不是个案，我们觉得有一些地产股长期是向好的，但短期内很可能会受到政策预期的干扰。”朱平说，短期内必须对房地产股持谨慎态度。
“清仓倒是没有，但地产股最近确实比较危险。”一家拥有百亿规模自营盘的大型券商自营部门人士间接证实说，他们对地产股的调仓目前也已结束。
“机构纷纷出走，散户再多也不可能把股价拉抬起来。”李姓私募经理谈及将万科“打入冷宫”的缘由时说，当初参与增发时并没有听说机构开始减仓万科，但随后股价一蹶不振的事实说明，地产股的叠加风险已经非常严重。李先生说，他目前对地产股已经没有兴趣。
国泰君安证券研究所所长李迅雷分析认为，地产股价格走势和地价、房屋造价、终端销售价密不可分，而政府对房地产的调控一直在持续，但“屡调屡失控”，因此不能单方面看空做空地产股，要区别对待。
减持导火索
业内人士分析，基金减持地产股一个最主要的原因是和证监会的新规定赛跑。据悉，证监会近期即将颁布《基金管理公司投资管理人员管理指导意见》。该意见将借此项新规遏制目前基金过高的持股周转率。
“消息面的变化是导致近期地产股下跌的‘导火索’。”海通证券吴一萍则认为，对“地根”的收紧以及某些突发事件之后对地产股的负面猜测给短期内的地产板块带来了一定压制，然而这种压制可能会在一段时间后消失。
“前期涨幅过高，也是房地产股近段时间持续调整的主要原因。”广发证券分析师徐子庆接受记者采访时说，统计显示，近6个月内地产板块平均涨幅已达71.2%，高于上证综指成份股53.7%的平均涨幅。特别是7月份，多只房地产股票在一个月内实现股价翻番。
他还强调， 提高第二套房贷款首付和利息、扩大物业税试点、房地产商拿地要一次付清全款，近段时间，管理层对房地产市场调控政策频出，是拖累地产股的另一个主要因素。
“从一系列调控政策信号可以看出，政府对目前房价的过高涨幅已经难以容忍，防范房地产金融风险意识越来越强。”一位不愿具名的分析师认为，多年调控无效，令购房者、地产商对政策很“麻木”，但实际上，房价是否能降仍主要看政府的态度。
“房价与地产股的价格是联动的，如果房价上涨放缓，或者出现下跌，必将连累地产股。”上述分析师表示。
四季度分歧
对于地产板块以后的走势，在记者采访的多位专家也是见仁见智，观点各不相同。
“从市场走势分析，并没有明显迹象表明大资金正在大面积清仓地产股票，有部分减持则有可能的。”平安证券投资策略部副经理罗晓鸣分析，有个股明显下跌，可能是清仓的表现。短期内清仓难以做到，因为基金手中持有的地产股数额巨大，一旦清仓，大盘也会受到拖累连续下跌。
但是他认为，房地产板块作为主流热点的领涨板块的阶段已经结束，目前市场正在进入补涨行情，资金正在向交通、电力等板块转移。他们的成交量正在放大，表现越来越活跃。
而某私募基金经理鲁先生却认为，从基金的动作可以看出基金在第四季度对地产板块不看好。
国信证券研究所分析师方炎也强调说，虽然地产股短期上涨偏快、幅度较大，但在业绩增长和人民币持续升值的预期下，长期看好，维持对行业“谨慎推荐”的评级。
我国的房地产行业发端于城镇住房制度改革与城镇国有土地使用制度改革，制度红利和居住需求的释放造就我国房地产行业迅速发展的20年。数据显示，2001年我国房地产业固定投资占GDP的比重就超过了国际上认定为支柱产业5%的标准，至2010年这一比重更是超过了12%。截止目前，房地产行业对整个GDP的直接或间接贡献率已达15%，成为国民经济名副其实的支柱行业。
然而4年前“限购令”的出台，正式意味着我国房地产行业黄金时代的终结及行业拐点的到来。行政化的手段带来的不仅仅是对行业本身的影响，更深层次是导致了大众心理预期的转变。未来我国房地产行业到底何去何从？房地产行业的未来走势如何？是否还存在着发展机会？本文试图就上述问题作出粗浅的分析。
一、行业走势分析
首先，从理论上分析，任何行业的发展都有其自身的客观规律，“春生、夏长、秋收、冬藏”，这不仅仅是大自然季节更替的客观规律，也是大到国家、社会，小到单位、个人的普适法则，任何事物的发展都呈现出“上升一调整一再上升一直至衰退”的螺旋式发展轨迹。我国的房地产行业也不例外，经过改革开放以来数十年的“春生”阶段的急速扩张及粗放式发展，接下就是调整和转型的“夏长”阶段，在这一阶段，整个行业的产值不会再像以前那样继续高速增长，甚至还可能会有所下降，但行业内的调整、整合、转型不会就此停止。完成“夏长”这一阶段后，则必将迎来行业的“秋收”阶段，笔者判断，届时很有可能是我国房地产行业继“黄金十年”之后的“白银十年”。
其次，从客观情况上分析，作为国家经济支柱的房地产业，不可能一下就垮下去，否则必将危及我国整体宏观经济形势，这一点从国家近期对房地产业调控政策思路的微妙转变中已经得到了佐证，“限购”这一行政化的手段必然会被全面取消，而取而代之的是更多“市场化”的手段，“通过市场机制、市场手段来自然消化行业泡沫”已成为政府调控房地产行业的基本指导思想。
再次，二胎政策的实施及改善型需求的释放会给我国房地产业带来源源不断的“刚性需求”。而支撑这一需求其实是中国几千年来“农耕文明”文化，中国人对土地和房屋有着特殊的感情及心理需求，这一文化是与西方的“海洋文明”截然不同的，因此国外的所谓“理论及经验”不能简单的、形而上学地用于分析这一根植于中国特有文化氛围的房地产行业。
最后，在移动互联网时代，传统的房地产项目，特别是商业地产项目，必将与文化、旅游、电子商务等行业进行更加深层次的融合，从而迸发出更多的适应移动互联网时代的新型地产项目，推动房地产行业进一步转型发展。
综上所述，尽管中国房地产行业“野蛮生长”的“黄金年代”已经过去了，但是并不意味着房地产行业就有没有发展机会了，理性的分析让我们看到房地产行业其实是“危中有机”的。
二、投资机会分析
首先是并购类机会，由于国家银根的定向紧缩，必然有不少的项目，特别是中小房地产商的项目会处于资金链断裂乃至破产的境地，这为房地产行业内提供了难得的并购类机会。介入之后或自行开发运作，或转让，由于接手成本低，都有望获得可观的溢价收益。
其次是转型机会，只要能深刻把握房地产业发展趋势和规律，凭借已有丰富管理经验及业内资源，完全有可能以全新的思维和经营理念打造出新型的商业地产项目，从而带来项目估值的大幅提升。
总之，只要规避明显供过于求、而又缺乏中心城市辐射和人口聚集能力的二三线城市项目，聚焦一二线城市中心城区的优质项目；规避传统的商业地产项目，聚焦新型商业地产项目，我国房地产行业的机会不少。三、大力发展互联网商业地产
笔者认为，未来房地产行业的发展机会在于商业地产，而商业地产的机会在于新型的互联网商业地产。何谓互联网商业地产？目前业内并没有统一的意见。前段时间，地产大佬王石的一段狠话，在网络上流传很广：“淘汰你的不是互联网，而是你不接受互联网，是你不把互联网当成工具跟你的行业结合起来。最终淘汰你的还是你的同行。”笔者试图从以下几个层面对互联网商业地产的特征进行描述：
互联网商业地产不同于传统的商业地产，其实质是是对传统地产商业模式的创新。传统商业地产的模式无非是两类，一类是先设计、开发，再出售套现；另一类是先自持物业，择机出租或出售获利，无论是哪一类获取都是转售收入、租金收入及未来的溢价收入。而互联网商业地产则试图打破这一传统模式，更多从用户体验、平台、规模和流量上做文章。
互联网商业地产项目追求不是商家的利益，而是更好的用户体验。传统的商业地产模式从选址、获取土地、前期市场调研、定位、规划设计、施工、销售组织、营销策划、招商、运营管理，以及根本的利益分配和投资回报退出机制都已经非常成熟，其商业模式的逻辑是更多地考虑商家的利益，比如规划设计、品牌引入、销售场景设计、气氛营造上，都是为了更多的让消费者经过、引发购物冲动。然而这种设计思路及结果都无法给顾客带来更好的消费体验。
走势分析及关注板块
两个关键点2000点，1500亿元。最近的走势波动很大，主要是对2000点的争夺。2000点是一个重要关口，稳定站上，反弹的空间进一步拓展，看高2300点，甚至2600-3000点；站不上，重回1600-1800点区域调整。上一周，在政策利好促发下，指数由1700点左右一路上行，周收盘在1987点，直逼2000点。本周一收高2030点；周二大跌；周三再上收2017点；周四盘中上冲2030，但收盘在2000点之下。虽然对2000点反复争夺，但目前来看依然没有成功。我们认为稳定站上的标准是连续两天收盘在2000点之上，可见目前市场的上升动能还不足以消化阻力。既然不能站上，自然就需要回落整理，之前的争夺只是将调整时间适当推迟而已。
动能指标也给出了调整的一些指示。MACD红柱已经无力继续增长，提示反弹高点基本达到；KDJ高位向下掉头，但死叉将成未成，提示调整将出现；DMI显示，多头力量周二开始大幅衰减，目前多空处于低位平衡，反弹行情多头只要不主动上攻，那么就面临调整。
如果指数就此调整的话，应该是要触及1800点的，否则调整不够充分，为后市的再度上行留下隐患。由于政策利好明确，未来仍有政策空间，而当前市场活跃度明显增加，之前的悲观情绪有所缓解，未来的调整很有可能吸引更多的资金入市。
目前成交虽有放大，但依然显不足，需要达到1500亿元。
未来的市场机会存在于：通信、建筑施工、工程机械、房地产、电气设备等方面。那些破净、破发的股票也存在交易机会。
天相数据显示：截至2008年11月19日收盘，沪深两市共有66家上市公司股价跌破净资产，主要集中在钢铁、纺织服装、房地产、机械等几个行业。07年以来共有264家公司首发募资，其中117家公司目前复权后的收盘价已低于首发价，占首发公司总数的44.32%。
数据分析
开户交易数
中登公司数据显示，最近一周（1110-1114），新开基金账户2.01万户（上周1.67万户）；新开A股帐户26.06万户（上周16.78万户）；A股持有数4701万户（上周4712万户），交易A股数1114.36万户（上周648.67万户）。
基金开户数增长20%，股票开户数增长55%，指数长期下跌之后政策利好一定程度上促发了场外资金入市积极性。持股数微减，交易数增长72%，说明政策利好、短期指数的上涨并没有消除人们对后市的担忧，目前仍是以反弹行情看待，操作上也呈现出明显的快进快出的波段操作特征。
(一)经济增长由繁荣期特为调整期
今年以来我国经济增长呈逐季回落的态势。上半年国内生产总值同比增长10.4％，比上年同期回落1.8个百分点。经济运行呈现出“四落两升”特点。“四落”即GDP、工业、净出口、投资(实际投资增长率)增幅均明显回落；“两升”即消费增幅上升和物价明显攀升。四大因素影响导致经济增长出现“拐点”性变化。一是由美国次贷危机引发的世界经济增长放慢，直接影响我国外部需求减弱，净出口对经济增长的贡献明显降低；二是持续偏紧的宏观调控政策效果显现，为抑制“三过”问题，国家近两年调整了外贸政策，采取持续紧缩的货币政策，这些政策的作用今年开始明显显现；三是内生需求增长放慢，主要是房价长期过快增长及能源原材料价格、劳动力成本的明显上升抑制了需求增长，投资增长的拐点显现。四是重大自然灾害的频繁发生也对经济造成一定不利影响。从今年开始，我国经济由繁荣期开始进入调整期，估计这种态势将持续2―3年左右时间。
尽管当前经济下滑态势十分明显，但从目前状态看，这种调整是适度的，经济仍处于快速增长区间。但是，当前经济运行中存在三大突出问题不容忽视。一是中小企业受出口受阻、生产成本上升、融资困难等多重因素影响，生产经营面临前所未有的困难。二是成本压力增加和需求减弱将导致企业利润明显下降，这会大大降低企业投资的积极性，也对就业增长和居民收入增长形成较大的压力。三是股票市场和房地产市场调整的风险日趋加大，成为影响我国金融安全以及整个经济增长的不稳定因素。以上三方面问题已构成未来宏观经济进一步向下调整的压力，对此，宏观调控应加大政策的微调力度，突出前瞻性、灵活性和有效性，已确保今后经济增长回落不至过猛。
(二)对全年经济增长的预测
1、经济增速明显回落，但通胀率创出新高
初步预计2008年国内生产总值为296513.4亿元，比上年实际增长10.1％，比上年增速放慢1.8个百分点。全年CPI增长将创新高，达6.3％左右，但月度下降趋势明显，CPI增长已连续4个月回落，未来几个月将继续小幅回落。
2、三大需求增长“两落一升”
固定资产投资实际增长明显回落，1―8月累计城镇固定资产投资名义同比增长27.4％，比上年同期加快0.7个百分点。全年固定资产投资增长“名稳实降”，初步预计全社会名义固定资产投资增长24％，实际投资增长15％左右。实际出口增长明显回落，且顺差减少。预计全年出口14372.5亿美元，同比增长18％，进口11852.5亿美元，同比增长24％。全年贸易顺差2520亿美元，比去年下降3.9％。消费增长创新高。1-8月社会消费品零售总额同比增长21.9％，比上年同期提高6.2个百分点，扣除价格上涨因素，实际增长13％以上。初步预计，全年社会消费品零售总额名义增长20.7％左右，实际增长13.3％。
3、工业增速明显回落，企业效益大幅下滑
受国内多重自然灾害和出口放缓以及奥运期间个别施工企业停工等因素影响，今年工业增长呈明显回落趋势，1-8月累计规模以上工业增加值同比增长15.7％，比去年同期回落2.7个百分点。预计全年规模以上工业增加值同比增长16％，比上年回落2.5个百分点。与此同时，企业效益在成本上升和需求下滑的双重压力下，将可能继续大幅下滑。
二、2009年经济增长走势分析及预测
(一)经济增长走势分析与预测
2009年，宏观经济面临的国内外环境将更加趋紧，尤其是内部经济内生性变化带来的周期性调整压力可能会明显大于今年。世界经济增长周期性变化和国内周期性因素相叠加，增大了明年经济进一步向下调整的压力。但是，我国经济长期增长的内在条件没有改变，宏观经济政策有可能转为中性偏松，明年经济继续向下调整的幅度可能会小于今年。初步预计2009年我国GDP突破30万亿元大关，达339359.6亿元，有望实现不低于9％的增长。如果政策干预力度较小，则不排除破“9％”的可能。
1、外部环境继续恶化，对出口增长的压力较大
美国次贷危机仍在继续向纵深发展，其对美国以及世界经济的拖累效应仍在不断扩散。美联储预计，今年美国经济增长速度仅0.3-1.2％，失业率将达到5.5-5.7％。近期美国五大投行中有三大投行接连宣布破产，尤其是有百年以上历史的雷曼兄弟破产，引发全球股市暴跌，表明次贷危机的影响远没有结束，有可能持续到2009年甚至更长时间。受次贷危机拖累，日本第二季GDP比去年同期减缩2.496，创下七年来最大降幅；欧元区GDP下降0.2％，折合成年率为0.8％。这是自1992年以来欧元区15国整体GDP首次出现萎缩，包括德国、法国、意大利经济都在走低。最近，国际货币基金组织调低了对2008和2009年世界经济增长的预测。分别由7月份的4.1％和3.9％下调为3.9％和3.7％。对美国今年经济增长的预测保持在1.3％，但对明年的预测从0.8％调低为0.7％；对欧元区今、明两年经济增长的预测分别从1.7％和1.2％调低为1.4％和0.9％。尽管明年全球经济增长将继续放慢，且面临衰退的可能性在增大，这使我国经济发展面临的外部环境继续偏紧，不确定性仍然较强，但是，我们也应看到，随着美国以及其他国家采取的一揽子救市方案的出台及效应的逐步显现，预计美日欧三大经济体增长放慢的趋势将有所缓和，对我国出口增长将形成一定的稳定作用。
2、消费增长将趋于放慢
前8个月全社会消费品零售总额同比增长21.9％，我们认为，这一速度已经达到本轮增长周期以来的顶峰，明年将可能呈温和回落趋势。从历史上看，一般当投资和经济增长出现减速情形时，意味着消费增长也将达到顶点，经济开始进入收缩期，之后，消费增长将随之回落(消费比投资和经济增长大约滞后一年左右时间，s0年代两次周期和90年代上半期的一次周期都是如此)。我国经济和投资增长分别持续回落已近一年时间，由此可以判断。明年消费增长将呈回落趋势。但相对于投资和净出口，其贡献会有所提高，经济增长的协调性会有所好转。
3、房地产市场开始进入中期调整期，且有可能持续3年以上，明年房地产投资增长将会明显放缓，进而将对整个国民经济造成不利影响
今年以来，房地产市场波动加剧，随着奥运结束，2009年房地产市场调整将会加深。我们预计房地产调整有可能延续到2010甚至2011年才可结束。今年以来出现的特大城市房价下
跌与成交量萎缩并不是一种短期现象，预示着过去十年曾经高度繁荣的房地产市场转入中期调整期。目前房地产投资已连续3个月回落，预计明年房地产投资将有可能出现大幅下滑，房地产业调整将带动钢铁、水泥等相关重化工业调整，进而对建材以及家电等制造业下游产业产生明显的不利影响。
4、企业盈利能力明显下降，经济内生性增长动力明显减弱
数据显示，今年前8个月规模以上工业企业利润增长19.4％，和上年同期比明显下降。其中主要是受需求减弱及成本因素影响(受原材料、劳动力价格大幅上涨，人民币升值、出口退税政策调整、资金趋紧融资困难等影响)，这对于长期依靠低成本竞争的中国制造业无疑带来相当大的挑战。尤其是中小企业将会面临前所未有的困难。虽然近期宏观政策在向偏松的方向调整，但在外需趋弱、经济景气面临周期性收缩以及高成本的三重压力下，未来一段时期，企业盈利能力将会受到进一步的影响，这必然会造成整个社会投融资萎缩以及影响就业和消费需求缩减，进而导致整个国民经济出现内生性收缩。
(二)三大需求增长分析与预测
投资增长面临的调整压力比今年明显增大，预计明年投资增速将明显放缓。一是外需进一步萎缩，将带动相关的投资需求萎缩；二是房地产业在面临预期房价下跌、销售困难而陷入困境的情况下，明年房地产投资增长可能出现大幅度下滑，从而引致整个投资增速明显放慢；三是企业因效益滑坡和市场需求萎缩，投资能力和投资信心明显不足，实体经济投资需求将会减弱；四是反映投资者意愿的新开工项目明显减少，1-8月计划总投资同比仅增长2.5％，其中占全社会固定资产投资50％以上的东部地区新开工项目计划总投资为负增长。预计明年全社会固定资产投资名义增长率有可能回落至18％左右，实际增长13％左右。如果政策放松较明显，名义增长率可望达到20％。
消费需求增长将逐步放慢。主要有以下原因：一是收入增长明显放慢，将导致未来一段时间内消费增长减速。二是随着经济增长进一步放缓，明年就业将更加困难，居民收入和预期收入更加不乐观。三是股指大幅下降和房价回落将形成较明显的财富负效应，耐用消费品消费增长有可能明显减速。初步预计，2009年全社会消费品零售额名义增长17.5％左右，实际增长12.4％，比今年增速有所回落。
出口增速将继续放慢，但净出口对经济增长的贡献将好于今年。由于明年内需放缓，进口也将会相应放缓，因此，估计明年外贸顺差有可能保持一定增加，进而净出口对经济增长的贡献可能会好于今年。初步预计，2009年出口增长16％，进口增长19％，贸易顺差2567.6亿美元，增长1.9％。
(三)物价增长走势分析与预测
从影响明年价格上涨的因素来看，第一，食品价格将会继续回落。食品价格上涨是影响本轮价格上涨的重要因素，目前食品价格已呈明显回落趋势，月环比涨幅自3月份以来持续下降。第二，PPI增速有望回落，且传导机制的变化使得PPI向CPI传导的可能性不大。第三，资源要素价格从长期来看上涨压力较大，但短期内在经济面临收缩的情况下，对价格总水平的影响有限。
总体来看，明年物价将继续呈回落趋势，通胀压力大为缓解，初步预计，CPI上涨3-4％。
三、2009年宏观经济政策取向及建议
针对明年我国经济面临的国内外形势比较严峻的局面，为了防止本轮经济出现过度调整，我们建议：2009年宏观调控政策取向应对去年以来的“偏紧型”政策进行调整，采取中性偏松的政策，即在“稳健的财政货币政策”下进行结构性松动。“双稳健”政策其重点要以扩大消费需求为核心，以加快改革为重点，从战略上实现短期增长目标与长期稳定发展相结合，以确保经济持续健康较快增长。
第一，财政政策在稳健的前提下可采取有针对性地结构性松动措施。如大幅度增加对农业、农村基础设施、社会保障及社区医疗等薄弱环节及弱势群体的支出，尤其要加大对灾后重建以及中西部县域基础设施的投入力度；增加对自主创新、产业结构升级、生态环保以及就业的支出。要加大税收政策调控力度，在东北成功实行的增值税转型政策应该尽快向全国推广；要通过财政贴息和税收减免加大对东部地区产业向中西部地区转移的支持力度；对创新型企业和一些小企业采取税收减免政策；为了扩大中低收入群体消费和保持财政税收稳定增长，建议继续提高个人所得税起征点的同时提高税率水平，这样也有利于缓解贫富差距的进一步扩大。
第二，稳健的货币政策要在控制信贷风险的基础上适度扩大货币供应量和信贷规模，保持供应量和信贷规模适度稳定增长。今年信贷规模预计增长14.5％，明年信贷增长应保持在14％以上，并建议取消按季控制信贷规模，根据经济增长变化需要适时把握信贷投放节奏，必要时可继续下调存款准备金率。以确保国民经济平稳较快增长。同时，要切实采取有效措施，加大对中小企业的信贷支持力度。对“两高一资”行业则要采取紧缩性货币政策。
第三，针对内需增长面临的压力，明年要重点保持消费需求的稳定增长。要采取适当措施稳定住房和汽车消费，避免这两大消费热点出现过度下滑。要努力扩大居民的服务性消费，引导社会投资加大对公共服务领域的投入力度，大幅度降低服务性消费成本，尤其是旅游消费成本，如降低旅游景点门票费，降低公路特别是高速公路收费水平，如可考虑对经济型轿车的过路过桥费减半。
【关键词】世界经济形势 对中国 影响
一、世界经济形势
1．对世界经济增长的预测
2008年世界经济面临次贷危机、油价高企等因素的影响，最近各研究机构纷纷调低了预期经济增长指标。2008年1月国际货币基金组织对2008年全球经济增长速度的预测从2007年7月时的5.2%下调到4.1%，下调了1.1个百分点；对美国和日本经济增长率的预测均下调至1.5%；对欧元区经济增长率的预测降为1.6%；对中国经济增长率的预测降为10%。美国经济发生衰退的风险加大，但不会引发全球经济衰退，主要经济体之间周期的非同步性决定了全球发生经济衰退的可能性很小。
2．美国次贷危机及影响
美国次贷危机产生的原因在于，“9.11”以后，为刺激经济，美联储一直实施低利率政策，导致不动产价格攀升，继而形成房地产市场泡沫。从2004年6月开始，为了遏制通货膨胀压力的上升，美联储连续17次提高基准利率，至2006年6月联邦基准利率最终被提高到5.25%，导致房地产需求下降，价格回落。同时，因为债务已经超过了房屋的实际价格，拖延还贷的现象显著增加，首先被拖欠的贷款就是所谓的次级贷款。美国住房市场的急剧降温，引发了全球金融市场的激烈动荡。
关于美国次贷危机的影响，在学术界有这么几种不同的观点：第一种看法，认为美国经济将陷入严重衰退。有评论认为，美国这次经济衰退将比1991年、2001年的衰退历史更久，全球面临60年来最严重的金融危机。第二种看法，认为对美国经济的估计不必太悲观。从长期看，美国经济结构比较稳健，目前所面临的只是一些短期的不确定因素。第三种看法，认为世界经济正在步入一个拐点，全球主流经济政策正在由自由放任转向政府干预。第四种看法，认为以美国为支柱的国际货币体系开始瓦解，需要重新考虑世界银行、国际货币基金组织等机构的使命。第五种看法，认为短期内次贷危机引发全球性金融危机的可能性不大，但对中长期经济走势会产生重大负面影响。次贷危机发生后，美国与其他发达国家政府通过利率政策、注入流动性政策、财政政策、行政措施进行市场干预，这些政策会阻止次级贷危机的进一步扩散。但中期内大量注入流动性与降息使通货膨胀风险加大，长期内将影响金融市场的运行模式。
3.石油价格波动及走势分析
关于原油价格高企，油价已不单纯是石油供需关系的反映，而是世界地缘政治、外交关系的晴雨表，国际金融资本市场的衍生物。近期国际油价波动的影响因素主要有：（1）美国原油库存的变化；（2）石油产量的变化及产油国政局的影响；（3）石油市场的投机活动；（4）全球通胀与美元贬值；（5）对经济增长的预期；（6）经济结构变化与技术进步导致对原油的依赖程度大幅下降，等等。石油价的确定，既受供求关系影响，又受金融投资影响，还受预期影响。研究显示，石油市场是一个信息无效市场。这意味着，石油价格并非随机游走的。目前，金融投资是决定石油价格的主导因素。国际上的金融强国（美国、欧洲和日本）在石油价格的制定方面发挥主导作用。关于油价走势，，持续6年的弱美元局面可能于年内改变，相应地，高油价、高金价状况也会改变，国际大宗资源和农产品价格的走势可能不会延续太久。这是因为尽管弱美元有助于提高其国家资产负债的质量，但从战略上说，强美元符合美国的根本利益。长期实施弱美元政策，一是降低了美元作为国际货币和国际储备资产的地位；二是使俄罗斯获益；三是激化了美、欧矛盾。投机与欧佩克（opec）理念的转变是此轮油价上升的主要动因，但全球经济减速短期内将不支持油价大幅攀升。油价走势在短期内不排除继续创出新高的可能，但需求面不支持油价上涨；中期看，新兴市场经济对石油需求的稳定增长与opec理念的转变，使油价仍然维持在高位；长期看，油价走势将取决于替代能源的开发进展。
二、世界经济形势对中国经济的影响
国际经济对中国经济的影响主要有两方面：（1）出口减少，经济增长下降。有关分析认为，外部环境“趋冷”，使中国内部经济自动“降温”。如果宏观调控过度紧缩，容易形成“超调”。（2）货币政策加息空间很小。中美货币政策具有不同取向。在美联储不断降息的情况下，中美利差的扩大将会吸引更多的国际资金流入中国，加剧中国的流动性过剩。中国紧缩性货币政策的加息空间被一再压缩。
次贷危机对中国出口的影响程度将取决于美国经济减速的程度。根据测算，中国出口增长率与美国gdp增长率之间存在着较强的正相关关系，美国gdp增长率每下降1个百分点，中国出口增长率平均将下降5.2个百分点。因此，2008年要警惕出口增速下滑，但一些行业的生产性投资依然过快增长而可能出现的产能过剩。
1．对世界经济增长的预测
2008年世界经济面临次贷危机、油价高企等因素的影响，最近各研究机构纷纷调低了预期经济增长指标。2008年1月国际货币基金组织对2008年全球经济增长速度的预测从2007年7月时的5.2%下调到4.1%，下调了1.1个百分点；对美国和日本经济增长率的预测均下调至1.5%；对欧元区经济增长率的预测降为1.6%；对中国经济增长率的预测降为10%。美国经济发生衰退的风险加大，但不会引发全球经济衰退，主要经济体之间周期的非同步性决定了全球发生经济衰退的可能性很小。
2．美国次贷危机及影响
美国次贷危机产生的原因在于，“9.11”以后，为刺激经济，美联储一直实施低利率政策，导致不动产价格攀升，继而形成房地产市场泡沫。从2004年6月开始，为了遏制通货膨胀压力的上升，美联储连续17次提高基准利率，至2006年6月联邦基准利率最终被提高到5.25%，导致房地产需求下降，价格回落。同时，因为债务已经超过了房屋的实际价格，拖延还贷的现象显著增加，首先被拖欠的贷款就是所谓的次级贷款。美国住房市场的急剧降温，引发了全球金融市场的激烈动荡。
关于美国次贷危机的影响，在学术界有这么几种不同的观点：第一种看法，认为美国经济将陷入严重衰退。有评论认为，美国这次经济衰退将比1991年、2001年的衰退历史更久，全球面临60年来最严重的金融危机。第二种看法，认为对美国经济的估计不必太悲观。从长期看，美国经济结构比较稳健，目前所面临的只是一些短期的不确定因素。第三种看法，认为世界经济正在步入一个拐点，全球主流经济政策正在由自由放任转向政府干预。第四种看法，认为以美国为支柱的国际货币体系开始瓦解，需要重新考虑世界银行、国际货币基金组织等机构的使命。第五种看法，认为短期内次贷危机引发全球性金融危机的可能性不大，但对中长期经济走势会产生重大负面影响。次贷危机发生后，美国与其他发达国家政府通过利率政策、注入流动性政策、财政政策、行政措施进行市场干预，这些政策会阻止次级贷危机的进一步扩散。但中期内大量注入流动性与降息使通货膨胀风险加大，长期内将影响金融市场的运行模式。
3.石油价格波动及走势分析
关于原油价格高企，油价已不单纯是石油供需关系的反映，而是世界地缘政治、外交关系的晴雨表，国际金融资本市场的衍生物。近期国际油价波动的影响因素主要有：（1）美国原油库存的变化；（2）石油产量的变化及产油国政局的影响；（3）石油市场的投机活动；（4）全球通胀与美元贬值；（5）对经济增长的预期；（6）经济结构变化与技术进步导致对原油的依赖程度大幅下降，等等。石油价的确定，既受供求关系影响，又受金融投资影响，还受预期影响。研究显示，石油市场是一个信息无效市场。这意味着，石油价格并非随机游走的。目前，金融投资是决定石油价格的主导因素。国际上的金融强国（美国、欧洲和日本）在石油价格的制定方面发挥主导作用。关于油价走势，，持续6年的弱美元局面可能于年内改变，相应地，高油价、高金价状况也会改变，国际大宗资源和农产品价格的走势可能不会延续太久。这是因为尽管弱美元有助于提高其国家资产负债的质量，但从战略上说，强美元符合美国的根本利益。长期实施弱美元政策，一是降低了美元作为国际货币和国际储备资产的地位；二是使俄罗斯获益；三是激化了美、欧矛盾。投机与欧佩克（OPEC）理念的转变是此轮油价上升的主要动因，但全球经济减速短期内将不支持油价大幅攀升。油价走势在短期内不排除继续创出新高的可能，但需求面不支持油价上涨；中期看，新兴市场经济对石油需求的稳定增长与OPEC理念的转变，使油价仍然维持在高位；长期看，油价走势将取决于替代能源的开发进展。
二、世界经济形势对中国经济的影响
国际经济对中国经济的影响主要有两方面：（1）出口减少，经济增长下降。有关分析认为，外部环境“趋冷”，使中国内部经济自动“降温”。如果宏观调控过度紧缩，容易形成“超调”。（2）货币政策加息空间很小。中美货币政策具有不同取向。在美联储不断降息的情况下，中美利差的扩大将会吸引更多的国际资金流入中国，加剧中国的流动性过剩。中国紧缩性货币政策的加息空间被一再压缩。
次贷危机对中国出口的影响程度将取决于美国经济减速的程度。根据测算，中国出口增长率与美国GDP增长率之间存在着较强的正相关关系，美国GDP增长率每下降1个百分点，中国出口增长率平均将下降5.2个百分点。因此，2008年要警惕出口增速下滑，但一些行业的生产性投资依然过快增长而可能出现的产能过剩。
[关键词]房地产；政策效果；三线城市
[DOI]1013939/jcnkizgsc201625155
1宿州市2015年下半年以来房地产市场运营情况调查为了调查宿州市2015年下半年至今的房地产市场运营情况，笔者从宿州市房管局网站“宿房网”上，查阅了2015年5月以来的所有市场月报以及大量新闻报道，获得了丰富翔实的数据。不过因为房管局网站上一月市场月报的缺失以及笔者自身获取数据信息的渠道有限，1月的市场数据仍大多根据2月市场月报提供的信息推算补充而来。这些数据经过筛选和组织整理之后，现编制成如下表格以供参考。
以上三个表格中包含的数据涵盖了宿州市四县一区房地产市场的投资热度、供求关系、结构特点、区域差异等相关信息，可以认为较为全面地反映了本市2015年6月以来的市场变化情况。为了更直观地表现这些数据，方便读者从中揭示房地产市场的发展趋势以及运行规律，现将（表1～表3）中的数据进行分类，绘制成图1～图11，并结合这些图来对本市房地产近期的发展趋势做简要的概括。
22015年下半年以来宿州房地产市场发展趋势分析21开发投资趋势分析
从图1可以看出，虽然近半年多来本市房地产投资呈现出较大波动，但总的来说表现出明显的增长趋势，表明房地产开发商对宿州市房地产市场的发展前景总体看好。此外可以看出，市场的拐点大概出现在2015年8月，9月的开发投资陡然上升，此后六个月一直处在22亿～26亿元的较高图1宿州市房地产开发投资走势（汇总）
水平，究其原因，可能与9月以后住房政策的密集出台有密切关系。至于政策对于房地产市场的影响，将会在下出具体分析。
22供求关系及去库存压力分析
市场供应方面，从来看，2015年下半年以来的房地产竣工面积除了在2016年2月出现了大幅反弹之外，无论是市区还是各县都表现出了明显的下降趋势。我们可以进一步借助“指数平滑法”来揭示这个趋势，为了较充分地体现近期政策的影响，故把指数α值选定为06，可以看出经过一次指数平滑后，预测值呈现出较为明显的下降趋势。
但如果同样对开工面积表中的数据用“指数平滑法”进行处理的话，可以看出，无论是实际值还是预测值都没有显示出较为明显和持续的上升或下降趋势，而只是在40万平方米左右的水平上下波动，且幅度较大，故对其未来走向不敢妄加推测。
市场需求方面，以桥区为例，整个2015年备案面积和成交面积都没有明显变化，岁末年初之交，成交面积出现了大幅上涨，不过到2月时，又迅速回落到之前的水平；合同备案面积则在2016年1～2月连续处于高位，与2016年“房展会”和春节长假有明显的时间上的重合。据此判断，近期交易量虽有明显增加，但可能更多的是受农民工返乡等季节因素与“房交会”等偶然因素的推动，并不足以代表长期发展趋势。见图4和图5。
综合以上分析，近期本市房地产市场的供应量持续下降，而需求量全市长期维持在30万平方米的水平，最近两个月受楼市一些利好消息的影响还有显著增加。楼市总体的供求关系持续改善，库存压力也应相对减轻。见图6。
不过从另一方面来看库存压力，本市的房屋竣工面积就算明显下降，但2015年6月以来的大多数时期，仍然高于同期的成交面积和合同备案面积，我市的房地产库存量仍然处于净增长的状态，市场供求关系仍是供大于求。再如图7所示，近半年多宿州市房价一路走低，也是市场供大于求的表现。
23结构特点分析
房地产市场的结构变动相比以上市场因素的波动要缓和平稳的多，从购房人户籍结构上看，市区人口和外地人口所占的比重呈现出缓慢上升的趋势，但上升幅度极小，过程极其不明显；而各县人口所占的比重相比有较为明显的下降。可以看出本市城市化进程的稳步推进和人口流动性正在逐渐增强是一个长期缓慢的过程。见图8。
从图9可以看出，年龄在30～40岁的中年人是购房的主力军，并且其所占比例还在持续稳步提高，而年龄在50岁以上的老年人和30岁以下的年轻人所占比例有所下降。尤其是30岁以下的人群下降明显，其所占的比例原来和30～40岁的人群不相上下，但截至现在，两者之间已显示出明显的差距。30～40岁的购房者已占据明显多数。可以预见，30岁以下的年轻人，储蓄和收入水平都必有限，能够负担十几万甚至二十多万首付的必定不多，以前父母帮助子女买房的现象较多，在30岁以下与50岁以上人群占购房者比例较大中也有所反映。如今这两个人群的比重同步下降，反映出父母帮子女买房现象的减少，年轻人经济独立性的增强、购房年龄延后，以及社会购房观念变化等一系列复杂的社会变化。图10套型结构变动
从图10可见，本市房地产市场销售的户型占比中，90m2以下的户型占比显示出微弱的下降趋势，反之，120m2以上的户型略有增长。数据显示的这种现象反映了宿州居民居住水平的持续改善，再结合近半年的房价走势分析，房价的下降也带来了购房者购买能力的相对提高，使更多的消费者有能力购买大户型。房屋套型结构的这种变化应是本市经济发展和居民收入水平提高的长期趋势与房地产市场价格因素共同作用的结果。图11资金结构变动
3房地产政策实施效果分析
2015年以来，楼市利好消息不断，降准降息，下调首付比例，公积金政策层出不穷，房地产市场的重要性被提高到前所未有的高度。为了更好的分析今年以来的各项政策的实施效果及其对房地产市场的影响程度，现将今年以来的政策进行整理汇总如表4所示，之后再结合上文房地产发展近况的各项图表，一一进行对比分析。
从图1看，本市房地产市场在2015年7月之前一直处于低迷且下行阶段，前四个月的平均投资额仅有1606亿元，之后在8月出现转折，9月市场迅速升温，之后几个月投资额持续保持在22亿元以上。20159―20162月开发投资额平均达到2540亿元，为前四个月均值的158倍之多。结合表4，可以看出政策因素在其中起到了不可忽视的作用。2015年9月之后正是政策的密集出台期，每月出台政策多达三四项。此外可以看出，8月之前虽每月也有政策推出，但多为货币政策。而9月以后的政策几乎全是财政政策以及公积金、降首付等针对房地产市场的信贷政策。据此可以看出两种政策截然不同的效果。货币政策更多是针对宏观经济，对房地产市场影响有限，而房地产市场的回暖需要更多更具针对性的政策支撑。
32对市场供求关系的影响
从表4可以看出，各项政策，无论是降息降准、减税降费、降首付，还是调整公积金，都是着眼于供求关系的需求一方来进行的调整。因此接下来，将以房屋成交面积与合同备案面积的变化为准，尝试分析政策对市场需求端的影响。
以桥区为例，图4显示，整个取样期之间，成交面积始终在15万～2万平方米左右波动，只有岁末年初的两个月成交量有比较明显的增长，2015年12月的成交量达到26万平方米，2016年1月进一步上涨到35万平米。不过如果剔除掉持续整个一月之久的“房交会”以及期间市政府出台的各项房屋补贴政策对房市的刺激作用，可以认为2015年9月以来密集出台的各项政策对房地产销售的影响实际有限。如果以9月为界分前后两期来分析的话，前期四个月的月均成交量为184万平方米，而后期的平均成交量为219万平方米，但如果将2016年1月“房展会”期间的过高数据剔除不计的话，其平均值则为192万平方米，较前期数据只增加了800平方米。
同理，前期的月均合同备案面积为2827万平方米，后期为月均3324万平方米；可是如果将明显过高的2016年1～2月两个数据剔除的话，2015年9～12月的月均合同备案面积仅为2718万平方米，比前期反而还下降了109万平方米。从实际效果来看，除了“房展会”期间宿州市地方政府推出的房屋补贴政策，9月以来的针对房地产的各项政策，对购房者的影响都较为有限。
33对市场结构的影响
中央在2015年10月出台了公积金异地贷款政策，此政策对我市房地产结构的影响可以从图8看出来。在10月之前，持外地户籍在我市购房的人群始终占购房者总数的13%～14%；10月该政策一经出台，外籍购房者随即呈现稳定小幅增长之势，连续四个月，外籍购房者占购房者总数的比例都几乎以1%的速度递增。反映这项政策着实为一部分人解决了外地购房的难题，一定程度上满足了外籍人口的住房需求，是符合社会人口流动性增长需要的。
年龄结构上，上文已说明年龄在30～40岁的购房者在购房者总量中所占的比例呈现明显的上升趋势，但政策因素在其中起了多大作用呢？如果延续以上方法，将整个取样期间以9月为界分为货币政策为主的前期和公积金、房贷等政策全面密集出台的后期，可以看出，两个时期同为5个月，30～40岁的购房者占比上升幅度也同为4%。如果对这条曲线做线性分析，可决系数R2=094，说明这部分数据基本上是呈线性匀速增长的，政策影响并不显著。
户型结构上，2015年全年变化基本不大，只有90m2以下的户型和120～144m2的户型分别有月均024%的下降和月均020%的上升。90m2～120m2的户型5月时占比6053%，12月为6080%；144m2以上的户型只从16%上升到17%，几乎无变化。户型结构变化比较明显的月在2016年1月、2月，90～120m2的户型两个月下降41%，120～144m2的户型和144m2以上的户型分别上升20%和19%。这明显和2016年“房展会”期间以及持续到2月21日的房屋补贴政策有时间上的重合，而其他各项政策对户型结构的影响就微乎其微。而“房展会”和补贴政策主要是刺激了120m2以上的大户型房屋的销售。
资金结构上，如图9所示，按揭贷款占比的增长量本身即体现出较强的线性相关性，说明，其本身就具有较明显的增长趋势。但在图中还是能看到两个较为明显的增长阶段，第一个阶段出现在5～8月，可能是受当时连续的降息降准的货币政策影响；第二个阶段出现在2016年1～2月，可能是“房展会”刺激了居民贷款买房的意愿。
4总结与建议
综合以上分析，从2015年下半年以来，中央与地方政府都不停地出台各项房地产相关政策，中央连续几次会议都强调房地产市场“去库存”，无论中央和地方政府都高度重视房地产的持续健康发展，房地产市场的重要性被提到一个前所未有的高度。
各级政府的高度重视和关注给房地产市场带来了强劲的发展动力，人们对房地产市场的预期普遍看好，认为房地产市场即将迎来冬去春来的发展阶段。尤其是房地产开发企业的预期从开发投资的持续提高就可略见一斑。此外，本市房地产市场的供求关系也出现好转，主要体现在房屋竣工面积逐步下降，市场需求近两个月激增，库存压力有所缓和。不过也应看到，市场供求之间的不平衡短时期内仍然难以达到根本改善，市场在较长时期内仍将处于供大于求的状态。而且随着市场预期的好转，房地产开发商的开发投资与新开工面积在9～10月之后又有所回升，给外来市场供求关系是否会持续改善增添了一些不确定因素。此外，由于供大于求的局面短期内难以改变，房价应该还存在进一步下跌的空间。
在分析2015年以来各项政策的效果时，可以看到，第一，房地产市场对政策有非常强的敏感度和依赖性，房地产市场如果想要迎来长期稳定的发展，持续的政策支持必不可少。第二，财政政策对楼市的影响远不如财政政策和信贷政策直接和明显。从以往的经验里可以看到，每次降息后，资金更多的是流入了股市等资本市场，因此房地产市场受到的影响就较为有限。第三，9月以来各项房地产政策对开发商的刺激似乎大于对消费者的刺激，使得投资量的增幅大于成交量和备案量的增幅，其原因可能是房地产企业相比普通大众对此类政策具有更高的敏感性。这种现象的存在可能会使“去库存”的努力大打折扣。第四，2016年“房展会”期间宿州市地方政府出台的购房补贴政策取得了显而易见的效果，地方政府的政策对本地房地产市场的影响更加直接，效果也更为明显。
结合以上现象给出的政策建议是：第一，如果政策的制定是以房地产市场作为调控对象，建议侧重使用财政政策和信贷政策，以期对楼市产生较为直接的作用。第二，在松政策，促销费的同时，严格控制市场供应，控制房地产开发投资规模和开工规模，“去库存”需要两头抓。第三，给予地方政府足够政策自，可根据本地本市的具体情况特点，制定差异化的政策，如在今年2月下调首付比例的政策中就允许部分地区根据地方需要下调至20%。这种差异化的政策，往往比“一刀切”的做法能更有效地挖掘地方潜能，促进当地房地产市场的健康发展。
总而言之，房地产市场的发展事关国计民生，但经过前几年的过热发展，当下的房地产市场各种重疾缠身，单纯依靠市场本身的调节已无法化解这些经年积累的顽疾，现在我国的房地产发展极度依赖政策干预。为了让2015年以来的房地产市场繁荣不至于成为昙花一现，决策者在制定政策时，在时间上需要考虑政策持续性，在政策组合上需要考虑多样性和综合效果，才能使我市房地产市场迎来真正的春天。
参考文献：
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[2]马春晓2015年1-12月份宿州市房地产市场运行情况[EB/OL]（2016-01-21）[2016-03-23]http：//news0557fdccom/details/2016-01-21/154539_1shtml
[3]马春晓2015年1-11月份宿州市房地产市场运行情况[EB/OL]（2015-12-11）[2016-03-23]http：//news0557fdccom/details/2015-12-11/153896_1shtml
[4]马春晓2015年1-10月份宿州市房地产市场运行情况[EB/OL]（2015-11-11）[2016-03-23]http：//news0557fdccom/details/2015-11-11/153228_1shtml
[5]马春晓2015年1-9月份宿州市房地产市场运行情况[EB/OL]（2015-10-14）[2016-03-23]http：//news0557fdccom/details/2015-10-14/152552_1shtml
[6]马春晓2015年1-8月份宿州市房地产市场运行情况[EB/OL]（2015-09-10）[2016-03-23]http：//news0557fdccom/details/2015-09-10/151852_1shtml
[7]马春晓2015年1-7月份宿州市房地产市场运行情况[EB/OL]（2015-08-11）[2016-03-23]http：//news0557fdccom/details/2015-08-11/151333_1shtml
关键词:房地产价格;灰色关联度分析
中图分类号:F293.3文献标识码:A
一、房地产价格影响因素定性分析
从1998年国家推行住房私有化,2000年商品房被唐山市民所接受,到2003年房贷全面放宽,2006年全国知名品牌地产开发商进驻唐山,唐山房地产价格一路走高,影响唐山房地产价格的因素有很多,主要有:
(一)居民收入水平。居民收入水平体现了一个地区居民的购买力水平,如果一个城市经济水平发展较快,居民收入较高,那么这个地区的房价也就越高。如2008年北京的平均年工资水平为56,328元,河北的平均年工资水平为24,756元,而对于房价,北京明显高于河北,北京商品房平均销售价格为12,418元/平方米,河北仅为2,779元/平方米。
(二)城市GDP。GDP是国内生产总值的简称,反映了一个地区的经济发展水平。一个城市宏观经济持续发展,能拉动房地产业的发展。人们对于经济持乐观的态度,必然也会增加对于耐用消费品――房产的购买。如果一个地区经济持续低迷,GDP增长缓慢,人们投资与消费均趋于谨慎,必然会影响房地产价格。
(三)城市人口总量。一个城市居民人口的多少能反映一个地区房地产的一般需求趋势。“住有所居”是人们生活的基本要求,如果一个地区的人口自然增长率较高,或者由于产业结构变化等因素大量外部移民涌入,都会推动对房地产的需求。
(四)货币政策。当央行根据经济运行情况,实行紧缩的货币政策时,银行利率的上升会提高购房者(主要为中低收入者,因为其购买房产要向银行贷款)的贷款成本,从而抑制房地产市场的需求,进而影响房价。如近期“新国十条”中规定的有关二套房的认定标准,贷款银行对借款人执行二套(及以上)差别化住房信贷政策,必然会对房地产市场产生一定影响。
(五)税收政策。当政府增加房地产交易税费时,将提高房地产交易成本,减少部分投机行为,降低房地市场的热度,进而影响房价。如果政府设立固定资产税,那么住宅空置率将会显著减少,从而抑制房价暴涨。如上海拟对住宅开征房产税,将会通过税收抑制投机性需求,对房地产市场产生深远的影响。
(六)开发商的成本。简单地说,房价=成本(土地购置成本、建设成本、管理费用、财务费用等)+利润,假如当开发商由于土地的购置价格上升等因素而成本提高时,必然会对房价产生影响。
除以上六方面外,房地产的地理位置、居民家庭规模的变化、周边自然环境、城市规划等因素也会影响房地产价格。
二、唐山房地产价格影响因素实证研究
上文对房地产价格影响因素进行了定性分析,下面从唐山实际情况出发做定量分析,考虑到数据资料的可得性和代表性,本文选取唐山房地产近7年的数据,运用灰色关联度分析法进行研究。
(一)灰色关联度分析理论。我们在分析一个经济系统包含的因素哪些是主要的、哪些是次要的、哪些影响大、哪些影响小时往往需要进行回归分析,而回归分析要求大样本,分布是典型的,计算量大。八十年代初形成的灰色系统理论则考虑到回归分析的不足,采用关联度分析法来做系统分析。在灰色系统理论的关联度分析中,把描述各因素对结果影响程度的“量度”称为关联度,其实质是描述系统发展过程中因素相对变化的情况,即变化大小、方向及速度等指标的相对性。房地产市场价格系统就是一个灰色系统,影响房地产市场价格的诸因素在相互关系、作用程度、数据收集方面均符合灰色系统的概念。灰色关联度分析法主要分为以下两个部分:
1、数列的无量纲化处理。比较数列和参考数列之间,以及比较数列之间,存在量纲不一致的情况,为了消除量纲不同给关联分析带来的不良影响,就要进行无量纲化处理。无量纲化处理常用的方法有:初值化处理、均值化处理、标准化处理。
设x(t)=x(1),x(2),…,x(n)是参考序列,x(t)=x(1),x(2),…,x(n),i=1,2,…,m是m个比较因素序列。在这里我们用标准化的处理方法对各序列数据进行无量纲化处理,即:
参考数列:y(t)==,,…,,
比较数列:y(k)==,,…,,i=1,2,…m,这样得到的新数列序列量纲唯一,其均值为0,方差为1。
2、关联系数的计算。首先,计算差数列y(t)=y(t)-y(t),i=1,2,…m;t=1,2,…n;其次,找出最大值max{｝=maxmaxy(t),i=1,2,…m;t=1,2,…n与最小值min{｝=minminy(t),i=1,2,…m;t=1,2,…n;再次,计算关联系数:(t)=,i=1,2,…,m;t=1,2,…,n。其中,(0
关联度反映了参考序列和比较序列在同一时刻的紧密程度,关联度越大,两个序列在该时刻的关系越密切;反之亦然。比较与(i≠j),若>,则表明第i个因素对结果的影响比第j个因素大。
(二)数据选取。前文对房地产价格影响因素做了理论分析,在此基础上挑选适用且可量化的影响因素作为唐山房地产市场价格的影响因素指标,具体指标与数据见表1。(表1)
(三)实证分析。由于数据的计算比较复杂,故本文采用DPS软件辅助计算,实现灰色关联度分析,具体过程如表2～4所示(数据的计算考虑了随机误差)。(表2、表3、表4)
由以上的灰色关联度分析,得出各影响因素对房地产价格影响程度的排序,如表5所示。(表5)
(四)结论。第一,在影响唐山房地产价格的因素中,GDP和人均可支配收入是最重要的两个因素。人民生活水平的提高、收入的增加,增强了居民的购买能力,使得唐山房地产价格在近几年一直呈上升的态势(2008年由于金融危机等影响使得房价略有下降),并未受到2005年颁布的《国八条》和2006年颁布的《国六条》的影响;第二,由于近几年唐山经济迅速增长,生活环境不断改善,吸引了除农村和近郊人口外,大量外来的高级人才涌入,这些人购买力较强,因此人口增加对于价格就有较大的影响;第三,商品房屋销售面积是反映需求的指标之一,而竣工房屋面积则是反映供给的指标之一。从以上数据说明,商品房屋销售面积对房地产价格的影响程度较大,消费主导着市场价格的波动,此时形成卖方市场。
总的来说,目前唐山房地产市场供不应求,但经济的迅速发展和人口的增长是造成房地产价格上升的主要原因,投机因素较少,在短期内仍将保持平稳上升的态势。
(五)不同地区关联系数比较分析。依据其他学者的分析,北京、上海、兰州等城市影响房地产价格的主要因素有所不同,可见房地产价格影响因素的排序具有个性,不能照搬其他城市的研究结论作为依据来制定房地产发展的政策。北京是我国的政治经济文化中心,随着我国经济的迅速发展,作为我国首都的北京吸引了不少来自国外的人才,再加上国内高级人才的涌入,使得人口总量对房价的影响极其重要。在上海这类发达地区,房地产升值潜力较大,商品房成为投资者的投资入点,导致信贷规模对房地产价格产生较大影响,投机因素多,房地产泡沫出现的可能性大。人均可支配收入和GDP是省会城市兰州房地产价格最重要的两个影响因素,居民购买力的增强还会使得房地产价格进一步的上涨。虽然唐山不是省会城市,但是唐山的区位优势明显,交通便利、路网发达,石油、铁矿石、煤炭、盐碱、有色金属等矿产资源丰富,在我国经济增长的第三极“环渤海经济圈”中占有重要地位。随着唐山经济的发展、家庭收入水平的提高、对居住条件改善的需求,产生巨大的住房需求,唐山房价还会在合理的范围内进一步上涨。(表6)
三、政策建议
通过以上的定性定量分析,确定了影响唐山房地产市场价格变化的因素以及各个因素对价格变化的影响程度,下面提出稳定唐山房地产价格的政策建议:
(一)大力发展经济,提高人均可支配收入。自2005年以来,唐山经济迅速发展,国民生产总值居全省11个省市中首位,而房价却不是最高的,位于秦皇岛和廊坊之后。这说明唐山的房价还有一定的上涨空间,政府还需大力发展城市实体经济,增加就业机会,提高居民人均可支配收入,增强社会保障能力,从总量上增加居民的收入来源,提高生活质量。只有实际购买能力的提高,才能确保唐山居民“住有所居”。
(二)积极采取有效措施,适当扩大住房市场有效供给。针对目前唐山房地产市场为卖方市场的现象,政府应做好土地管理规划,增加土地有效供给,加快闲置土地开发,压缩房地产开发商蓄地待涨造成过长的房屋建设周期,切实规范销售行为。此外,房地产开发有一定的周期,短期内难以迅速增加供给量,因此积极发展二手房市场,盘活存量住房也是扩大房地产市场供给的有效手段。
(三)加强金融监管,促进房地产业健康发展。加强房地产信贷管理,一方面准确核实房地产商的资质,确保其有一定比例的自筹资金,防止不符合条件的开发商和项目套取资金;另一方面要积极支持有利于扩大中小普通住房供应的信贷资金需求,满足有支付能力城乡居民改善住房条件的需求,做好房贷的审核,防止炒房者转嫁风险。
(四)运用灵活多样机制,扩大保障性住房供给。保障性住房主要针对低收入群体,政府应把解决城市低收入家庭住房困难作为城市住房中的重点和深化住房制度改革的重要内容。切实落实九部委联合的《廉租住房保障办法》,在政策主导的前提下,运用多样化、灵活化的机制,鼓励民营企业参与到廉租房的建设和运作中来。针对不同收入群体设计不同的保障性住房方案,细化市场供给。
(五)依托城市规划,拓展房地产开发空间。随着唐山“凤凰新城”、“南湖生态城”等一系列规划项目的实施,房地产开发空间不断扩大。目前,建设路、北新道拓宽工程结束,外环线全线通车,因交通条件改变后,周边一系列配套设施将逐步得到改善,房地产的批量开发使得物业水平也将提高。在进行土地规划时,在一个地区内应使高、中、低住宅适当搭配,防止出现“贫民窟”现象,促进社会和谐发展。
(作者单位:吉首大学)
主要参考文献:
[1]高芳.郑州市房地产市场价格影响因素分析[D].西北大学,2009.
[2]政研.唐山房价走势分析[N].唐山劳动日报,2008.4.1.
[关键词]国际油价；经济；原油；供应；金融市场
[中图分类号]F416.22[文献标识码]A[文章编号]1005-6432（2013）22-0075-02
12013年一季度国际油价走势回顾
2013年一季度国际油价呈现出“过山车”走势，1月在全球经济数据向好，货币政策持续宽松，及欧佩克预期减产等利好因素的影响下，油价出现一波涨势。从2月下旬开始，受到北海原油供应恢复，美国原油库存增加以及市场对欧元区债务危机担忧的影响，国际油价出现急转直下。进入4月，由于受到国际市场黄金等贵金属价格暴跌的影响，油价下跌也随之加剧。截至2013年4月15日，布伦特原油报收于100.39美元/每桶，较年初下跌7.5%；WTI原油报收于88.71美元/桶，较年初下跌5%。
2后期国际油价走势分析及预测
2.1影响国际油价的主要因素
2.1.1世界经济前景展望
2012年全球实体经济回落程度超出预期，全年GDP仅增长3.2%，远低于此前3.5%～4%的预测。上半年受到欧洲债务危机以及希腊退出欧元区等利空因素的影响，欧元区经济雪上加霜，同时导致全球金融市场大幅动荡；美国经济处于艰难复苏之中，以中国为代表的金砖国家等新兴经济体经济增速也出现明显回落。
展望2013年，全球经济仍处于弱复苏状态。根据国际货币基金组织预测，2013年全球经济将增长3.5%，其中发达经济体增长1.4%，新兴经济体增长5.5%。从一季度数据来看，各大经济体数据均好于预期，GDP，PMI，就业数据等指标环比均出现好转。美国在“财政悬崖”问题妥善解决后一季度经济复苏较为强劲，房地产业及零售业数据持续向好；欧元区经济在经历了连续5个季度的衰退之后有所复苏，但欧债危机仍不断蔓延；中国等新兴经济体一直处于温和复苏态势，但在经济预期转型的背景下，经济增速放缓已成必然。
综合看来，进入2013年全球经济形势虽有所好转，但各种因素依然错综复杂，复苏存在一定的不确定性。此外政治环境也存在一定的不稳定性因素，在世界各国均谋求体制改革和经济转型的背景下，原先的利益格局也面临重新洗牌。在此大环境下，各国之间的政治摩擦将不可避免，这也将影响到经济复苏的进程。
2.1.2原油供应端、需求端及库存分析
原油供应方面，根据国际能源署（IEA）的预计，2013年原油供应量将维持9100万桶/日，其中欧佩克产量3000万桶/日。非欧佩克方面，美国原油产量出现前所未有的增长并创下历史纪录；西非地区、巴西以及俄罗斯的产量也出现小幅增长。综合来看，尽管国际机构对原油供应的预测持保守态度，但在油价仍维持相对高位的情况下，各产油国的产能仍较为充足。
原油需求方面，据预测2013年原油需求仍维持在9000万桶/日的水平，较2012年增加100万桶/日。分区域来看，美洲地区原油需求将小幅增加；欧元区由于经济复苏缓慢，原油需求同比将下降2%左右；太平洋地区原油需求同比略有下降，其中日本需求比去年略有下降，韩国与去年基本持平，澳大利亚比去年略有增加。中国由于受到经济稳步复苏的支撑原油需求同比略有增加，预计全年将维持在1000万桶/日。
原油库存方面，2013年一季度以来美国原油商业库存与战略储备库存双双增加，分别达到3.89亿桶和6.96亿桶，创出自1990年以来的最高水平。随着2013年年初美国炼厂检修季的结束，开工率也增至近期的高位。由于没有多富余加工能力去消化不断增长的原油产量，使得油价走势承压。
2.1.3国际金融市场对油价的影响
原油作为一个国际大宗商品市场，其走势必然受到美元、股市、黄金以及其他金融市场的影响，并产生一定的联动效应。由于国际原油等大宗商品以美元计价，其走势通常与美元呈现反向联动。年初伴随着美元指数的反弹，国际油价也出现了回调。此外美元的强势也推动了其他大宗商品市场走弱，进入4月，原油、黄金以及其他大宗商品出现联袂下跌。
2.1.4地缘政治因素与突发事件
2012年美国及欧盟加大了对伊朗核问题的制裁力度，导致伊朗的原油产量和出口份额大幅下滑，2013年该事件仍将可能继续发酵。此外，持续一年多的叙利亚局势在2013年势必愈演愈烈。委内瑞拉前总统查韦斯去世后，局势一直处于动荡状态，总统大选情况将引起关注。
2013年以来原油市场突发事件也频频发生。1月也门主要输油管道受到爆炸影响再次中断，2月伊拉克北部一条输油管线遭到武装人员的袭击造成原油供应中断，3月英国布伦特产油平台发生泄漏造成输油管道被迫关闭。
2.1.5原油市场季节性变化特征正悄然消失
通常来说，欧洲冬季取暖和美国夏季用油高峰的来临将影响原油供应和库存变化。目前这些因素正在发生变化，随着发展中国家原油需求的不断增加，石油消费的重心开始逐渐转移，相应地欧美地区的季节性需求因素变得不那么重要。
同时，亚太国家与欧美在炼厂和库存管理模式上也存在不同，多数采用分不同时间段进行检修，且采取“随用随买”的低库存策略，这在一定程度上平缓了石油供应和原油库存的季节性变化。
2.2国际油价后期走势预测
通过上述分析可以看出，2013年影响国际油价走势的因素喜忧参半，综合来讲呈现中性。如按照各因素影响的程度衡量，利空因素略多于利好因素。
分季度来看，2013年一季度以来，国际油价受到季节性因素和原油供应等影响因素大于地缘政治因素和突发事件。通常来讲，地缘政治因素与突发事件发生的概率较低，但对市场影响较大。后期如没有重大事件影响，国际油价全年将维持季节性区间波动，预计一季度和三季度为全年相对高点，二季度和四季度为全年相对低点。英国北海布伦特原油将在90～120美元/桶的区间运行，核心区间为95～110美元/桶；美国WTI原油将在80～105美元/桶的区间运行，核心区间为85～95美元/桶。
2.3基准油市场价格结构分析
2.3.1布伦特与WTI原油的价差分析
从2010年9月开始的布伦特与WTI价格倒挂走势已持续两年半之久，且长期维持在10～25美元。造成布伦特与WTI价格倒挂的因素主要是：①美国库欣地区是WTI原油计价的节点，其运输管网为面向该地区单项输送，造成长期高库存。②美国页岩油气开采技术日趋成熟，美国能源结构改变，原油长期供大于求。③加拿大向美国供应的原油以WTI计价，压低WTI价格将有利于美国降低采购成本，增加加工效益。
从2011年开始，库欣地区的SEAWAY反输管线投入运营，目前输送能力扩至40万桶/日，2014年将扩至85万桶/日。同时Keystone XL南段管线预计在今年下半年投用，输送能力为50万桶/日。此外，美国西部地区多个页岩油区块也开始投建管线，预计从明年开始逐步投用，可将西部地区的页岩油输送至美湾。中西部地区的铁路运力也将不断提高。随着美国中西部地区原油及页岩油运输方式的优化和运力的提升，库欣地区的原油库存压力将大为缓解，从而有助于推动WTI与布伦特原油的价差收窄。
2013年伊始，布伦特与WTI的期货价格走势开始分化，WTI相对于布伦特走势明显趋强。此外两种原油的月间差结构表现迥异。布伦特原油呈现出了前高后低的现货升水（Backwardation）走势，而WTI呈现前低后高的现货贴水（Contango）走势。两者之间的分化走势说明了市场对后期布伦特的看淡及对WTI的看好。基于上述分析，未来一段时期布伦特与WTI的价差将进一步收窄。预计2013年两者价差将维持在8～15美元/桶的倒挂水平，核心波动区间预计为10～12美元。
2.3.2轻重质与高低硫之间的价差走势
进入2013年以来，随着国际原油走势的波动，以布伦特原油为代表的低硫轻质原油和以迪拜、阿曼为代表的高硫原油之间的价差也出现大幅震荡。1～2月价差仍维持在5美元/桶左右的高位，3月随着油价的下跌，高低硫价差也随之收窄至2.8美元一线。进入4月伴随着油价进一步走低，高低硫价差继续收窄，截至4月12日高低硫价差为-0.04美元/桶，首次在月平均价格出现倒挂。
近期高低硫倒挂原因主要是几个方面：一是今年2月8日，石油定价机构提出了对布伦特原油定价机制进行改革的建议，计划从6月起将奥斯堡和Ekofisk油田原油质量溢价计入布伦特-福蒂斯-奥斯堡-Ekofisk（BFOE）原油远期合约，以增加布伦特原油的流动性，而其中福蒂斯原油相对品质最差、价格最低，同时福蒂斯原油近期大幅增产，因此增加了布伦特原油的供应，并拉低了价格。二是近期由于下游需求不足，使得原油和成品油之间的裂解价差逐步缩小，特别是石脑油的裂解价差创下了几年来的新低。下游需求的减少也拉低了上游资源价格。三是由于税收政策的影响，韩国减少了对布伦特计价原油的采购，进一步导致布伦特原油供过于求。上述因素均导致了布伦特原油为基准的低硫原油较以迪拜/阿曼为基准的高硫原油走势弱，价差出现了收窄。
