时间：2023-09-03 14:49:15
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（第一条、基本术语）
为本联邦法律而使用以下基本术语：
地籍号- 在俄罗斯联邦境内在同一时间内不重复的不动产客体号码，在进行地籍和技术测量（登记）时依照俄罗斯联邦立法规定的程序授予，并保有至该不动产客体作为已经登记的权利的唯一客体而存在时。 建筑物、构筑物的地籍号由建筑物或构筑物所坐落的地块的地籍号和建筑物或者构筑物已经登记的号码组成。建筑物或构筑物种的住房的地籍号由建筑物或构筑物的地籍号和已经登记的住房的号码构成。
不可动财产（不动产），其权利应当依照本联邦法律进行国家登记的，-地块、地下部分、特定的水体和所有的与土地紧密相连的移动他们不可能不给他们的用途带来不合理的损失的客体，其中包括建筑物、构筑物、居住用房和非居住用房，森林以及多年生植物，区分所有权， 作为财产综合体的企业。
限制（负担）-法律规定的或者是被授权的机关依照法律规定的方式规定的对权利拥有者在对具体的不动产客体行使所有权或者其他物权时的限制性条件或禁令（地役权、抵押权、委托管理、租赁、财产扣押以及其他）。
地役权-为了通行、必要的管道敷设和维修和其他非设地役权则无以保障之需要，而对他人的不动产客体的有限使用权。地役权作为对建筑物、构筑物、房屋的物权可以独立于对地块之利用而存在。对于其权利被设定了地役权的所有权来说，地役权即为负担；
不动产客体地籍和技术测量（登记）（以下简称测量）-不动产客体（地块、建筑物、构筑物、居住或非居住用房）的描述和个别化，因此使得其获得了可以与其他不动产客体相区别的特征。不动产客体测量同时授予地籍号。
登记区-实施不动产权利和相关法律行为国家登记的司法行政机构活动的区域。登记由俄罗斯联邦主体在通常与领土管理单位边界相一致的范围内建立。
（第二条、不动产权利及其相关法律行为登记的概念）
1、不动产权利及其相关法律行为登记（以下-权利的国家登记）-国家依照俄罗斯联邦民法典对不动产权利的产生、限制（负担）、移转或者终止的承认与证实的司法证明书。
国家登记是已经被登记权利存在的唯一证明。已经登记的不动产权利只有依司法程序方可提出异议。
2、权利的国家登记在整个俄罗斯联邦境内依照本联邦法律规定的体系在统一的不动产权利及其相关法律行为国家登记簿（以下简称统一的权利的国家登记簿）中记载不动产每一客体的权利。
3、权利的国家登记日期为相关权利记在进入统一的权利的国家登记簿的日期。
4、权利的国家登记按照不动产所在地在登记辖区范围内进行。
5、利害关系人对于相关机关拒绝进行权利的国家登记或者规避国家登记的行为可以向法院、仲裁庭起诉。
（第三条、俄罗斯联邦就不动产权利和相关法律行为的立法）
1、俄罗斯联邦就不动产权利和相关法律行为的立法由俄罗斯联邦民法典、本联邦法律、其他联邦法律和其他俄罗斯联邦的规范性法律文件构成。
2、俄罗斯联邦主体可就分阶段建立实施不动产权利和相关法律行为国家登记的机关通过规范性法律文件。
（第四条、不动产权利及相关法律行为国家登记的义务）
1、依照俄罗斯联邦民法典第130、131、132和164条，除了对气垫船和海船、内河航运船舶以及航天器之外，对不动产的所有权和其他物权及其相关法律行为应当进行权利的国家登记。对不动产权利的限制（负担），包括地役权、抵押权、委托管理、租赁，与对不动产的物权一样须进行国家登记。
2、权利的法律证明文件是在本联邦法律生效后做成的不动产权利应进行强制国家登记。
（第五条、 在对不动产权利及相关法律行为国家登记时所产生的关系的参加者）
在对不动产权利及相关法律行为国家登记时所产生的关系的参加者，一方面是不动产的所有人和应当进行国家登记的对不动产的其他权利的拥有者，其中包括俄罗斯联邦的公民、外国公民、无国籍人、俄罗斯和外国的法人、国际组织、外国国家、俄罗斯联邦、俄罗斯联邦的主体和地方自治组织，从另一方面看，也包括进行不动产权利和相关法律行为登记的机关。
（第六条、早先产生的权利的确认）
1、对在本联邦法律生效之前产生的不动产权利，在不具备依照本联邦法律所进行的国家登记时，在法律上得被承认为有效。
在本联邦法律生效前某些俄罗斯联邦主体和地方自治组织所实行的权利国家登记，在法律上仍然有效。
2、在本联邦法律生效后所产生的限制（负担）或者其他不动产客体法律行为要求对在本联邦法律生效前产生的对该客体的权利进行国家登记。
3、因为取得时效而获得的不动产的所有权，应当在取得时效事实完成后依照法定程序进行国家登记。
（第七条、权利国家登记信息的公开性）
1、权利国家登记具有公开性。进行权利国家登记的机关有责任向提交了身份证名和书面申请（法人-证明该法人进行了法人登记的文件，还有其代表人权限的文件）的任何人提供在统一的权利的国家登记簿中记载的关于任何不动产的信息。
经过批准的从统一的权利的国家登记簿所作的摘录，应当包括对该不动产的描述、对其已经登记的权利、也包括权利的限制（负担）。
2、负责进行权利的国家登记机关，应当在五天内向申请人提供所咨询的信息，或者发给书面的附理由的拒绝书。此种拒绝书得由索取信息的人向法院起诉。
3、有关法律证明文件的信息，除了限制（负担）的信息，综合的关于某人对某项不动产客体的权利信息，还有就不动产客体的权利移转信息的摘录，依照法定程序近提供给：
获得权利拥有者授权的自然人和法人；
地方自治机关的首脑和俄罗斯联邦主体的国家权力机关的首脑；
处在其管辖区域范围内的税务机关；
在案件程序中与不动产客体和（或）其权利拥有者有联系的法院和护法机关；
依照遗嘱继承或法定继承对权利拥有者的财产有继承权的人。
4、负责权利国家登记的机关有义务依照权利拥有者要求向其提供哪些获得对其享有权利的不动产客体的信息的人的信息。
5、对在统一的权利的国家登记簿中记载的信息的利用，其方法或者形式给权利拥有者的权利或者合法利益带来损害的，须承担俄罗斯联邦法律规定的责任。
（第八条）获得已经登记不动产客体权利信息及其测量资料的条件
1如果法律没有不同规定，不动产客体已经登记权利信息收费提供。
如果需要交税的，应当交以下税：
1、契税。根据相关规定，法定继承人继承房地产，免交纳契税；对非法定继承人根据遗嘱承受土地、房屋权属的，需要缴纳契税，税率0.1％。
2、印花税，包括合同印花税和权证印花税。合同印花税：根据印花税税目税率表，产权转移书据按所载金额万分之五贴花。
3、房产证已过2年，可免征；房产证未过2年，估价×5．6％，总结起来的话，继承的话，需要办理继承协议公证，需要交纳公证费，过户时缴纳房产评估费，契税和印花税以及工本手续费等费用。
法律依据：
《国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》第一条
主持：本报记者江晓清实习生徐丽
法律分析：国鹏律师事务所
前不久，一位24岁的淘宝皇冠淘宝女店主猝死，而辛苦经营起来的网店在她离世后被系统关闭，此事再次引发“虚拟财产是否可以成为遗产”的热议。
监测数据显示：截止到2010年上半年，个人网店的数量已经达到了1200万家，C2C和B2C网购交易额达到2千亿元。那么，对于如此庞大的虚拟财产，我国法律对其继承是如何规定的？国外法律又如何规范？我们应如何借鉴国外先进立法经验完善我国现行的继承法等相关法律规定呢？
虚拟财产的界定
记者：日前虚拟财产的法律问题再次受到关注。请问，法律上对虚拟财产是如何界定的？其特点是什么？
律师姜香春：目前我国法律对虚拟财产并没有明确的界定。学理界一般认为：虚拟财产是指依附于网络空间能够为人所支配，并且具备使用价值和价值，有一定独立性的非物化信息资源。虚拟财产主要包括以下几种类型：用户账号密码类，如常用的QQ号、MSN号、微博账号、微信账号、邮箱密码等;文件视频，如网络硬盘里的资料、个人网络相册，还有一些与信函相关的内容、游戏装备、虚拟货币等。
学理界一般认为虚拟财产具有如下特性：
首先具有依附性。虚拟财产产生并储存于各种网络设备中，它以一种非物化形式，依赖于一定的载体，实际上是一组保存在服务器上，外在形式为文字、数字、声音、图形、图像等客观存在的数据。
其次具有价值性。用户花费现实货币购买网币，通过大量时间精力取得游戏设备，又通过交易平台进行买卖将其转换为现实货币，虚拟财产具有使用价值和价值不言而喻。
再次是它具有一定的独立性。所谓独立性是指它独立于其他网络资源或现实财产。例如，网络游戏装备，它的存在虽然依附于网络设备和游戏本身，但是能够将其独立分解出来进行线下交易。
最后具有可支配性。虚拟财产能够被人力所控制支配，并占有和使用。
虚拟财产继承仍有困难
记者：淘宝店主去世后，虚拟财产能否成为遗产引发了各界争议。那么，虚拟财产是否能像著作权等其他无形财产一样被继承呢？我国《继承法》遗产范围是否涵盖了虚拟财产？
律师刘妮春：从现行法律规定上看，我国《继承法》第3条中对遗产作了列举式规定，包括：(1)公民的收入；(2)公民的房屋、储蓄和生活用品；(3)公民的林木、牲畜和家禽；(4)公民的文物、图书、资料；(5)法律允许的公民所有生产资料；(6)公民的著作权、专利权中的财产权利；(7)公民的其他合法财产。
依据上述法律规定，我国法律并未明确将虚拟财产纳入遗产范围，所以虚拟财产能否作为遗产被继承仍存在很大争议。
目前至少那些具有一定价值的虚拟财产，比如网络游戏装备，由于其本身的一些特性，它体现的价值是能够被玩家所支配，并能在网上进行交易，能够转换为现实中的货币。此种虚拟财产属于无形财产中的一种，应当获得法律上的适当评价和救济，但是对于因玩家意外死亡，虚拟财产能否被家属继承或者运营商是否给予家属适当补偿方面目前我国尚没有法律明确规定，我个人认为，这种虚拟财产符合《继承法》第3条第七项的规定，应受《继承法》的保护。
目前，实践中，虚拟财产继承遇到困境的原因之一是，网络运营商通过服务协议排除了对虚拟财产继承的权利。有些购物网站的运营商明确规定网店不允许转移给他人，这意味着，店主过世，饱含店主心血的网店有可能就从此消失在虚拟中，从而导致店主的虚拟财产得不到有效保护。
国外立法对虚拟财产的规制
记者：国外立法对虚拟财产继承是否有规定，是如何规定的？
律师张克：美国、德国、韩国等一些国家已有关于虚拟财产的立法。
美国、德国等国家明确规定了虚拟财产的遗产继承权。美国俄克拉荷马州在2010年11月1日通过了一项法律，将虚拟财产纳入到了遗嘱执行范围中。比如对上传的数字像片、往来的电子邮件等，如死者在生前没有就去世后的虚拟财产作出明确的处置说明，法院将根据情况决定它的合法继承人；在德国，数字遗产是按照普通继承财产统一管理的，在认证有金钱价值时，在死者死后10年内，其数字遗产的财产权都会受到法律保护。
在韩国，直接将虚拟财产认定为财产，属于物权法上的“物”，具有物的属性。韩国法律规定网络游戏中的虚拟角色和虚拟物品独立于服务商而具有财产价值，服务商只是为玩家的这些私有财产提供一个存放场所，而无权对其做肆意修改或删除。因此，在韩国法律中，虚拟财产的性质与银行账号中的财产本质上并无差别。韩国把虚拟财产等同于“电子货币”，具有物的属性。
完善立法保护虚拟财产
记者：对虚拟财产的继承问题，我国应如何进一步完善立法？
律师李宁、孙宝贵：我们可以从以下方面完善我国有关虚拟财产继承的法律规定：
1.通过修订《继承法》，将虚拟财产纳入遗产范围。即可以在《继承法》第3条遗产范围内增加一项虚拟财产，抑或是通过对该条第七项这一弹性条款作补充解释，将虚拟财产认定为公民的其他合法财产。从立法上明确虚拟财产属于遗产范围能被合法继承。
2.通过出台司法解释，进一步扩大《民法》、《物权法》以及相关法律规范中有关财产的解释，将虚拟财产认定为一种无形财产，公民对其享有财产权，以使公民能合法继承虚拟财产。
上述有关虚拟财产继承的立法建议都涉及继承人和网络运营商，而作为一种特殊的财产形式，它不同于传统的继承法律关系，因此我们应进一步细化继承人和网络运营商的权利义务：
-继承人的权利义务
权利：继承人享有接受或拒绝财产继承的权利；要求网络运营商协助其完成继承的权利；取得和请求分割财产的权利等。
义务：继承人负有举证证明被继承人对虚拟财产享有所有权、自己与死者具有真实的身份关系等证明义务；及时办理继承的义务；遵守规则及支付相关费用的义务等。
-网络运营商的权利义务
义务：网络运营商负有对继承人资格积极审核的义务；负有协助继承人在不侵犯他人权利的前提下完成继承的义务等。
关键词：农村坟地；坟地法律保护；社会功能
中图分类号：D923文献标识码：A文章编号：1009-5349（2016）03-0095-03
坟地、墓地都是作为安葬死者的地方，寄托了还在世的亲人的思念，墓深埋在地底下安放着死者的尸体、死者生前的遗物以及一些珍贵的东西；而坟地不同于墓地，坟地是显露于土地之上的，而且一般在坟地周围的一大片空地都不会用来进行生产或者是建造工厂之类的。但是现代用地紧张，我国的人口逐渐增多，需要更多的土地满足人们生产生活的需求。在许多地方就开始了平坟的运动，许多的农村坟地被平整出来，伤害了人民的感情，而且这些土地在被平整之后也没有真正被利用。我国的农村有着大片的坟地，经常因此发生一些纠纷，但是关于坟地的法律很多界定都不清楚，而且国家关于坟地的规定也需要补充。本文就坟地的法律属性进行研究，从国家现行相关法律来分析存在的问题，探寻坟地的法律归属的问题以及坟地自身的社会价值与意义的问题。
一、农村坟地的现状
农村坟地存在于广大的农村地区，虽然为了国家的发展考虑，国家提倡改变传统的土葬为火葬，但是传统的土葬的风俗习惯已经深深植根于农村人民的心中，他们认为人死后总归是要入土的，这样人的灵魂才能得到安宁。而且他们认为坟地中安放着祖先的灵魂，是他们情感的寄托之地。在清明节、春节等传统农耕节日里，他们带上祭祀品去上坟，告慰祖先的亡灵，让祖先保佑他们。目前国家对于这方面没有强制的措施，很多农村地区仍然会采取土葬的形式。坟地的法律归属问题至今也没有明确的立法规定，因此围绕坟地产生的纠纷很多。但是在这些纠纷处理中，很难做到保护死者的权利，因为我国的法律条文多针对的都是在世的我国公民，而死者享受的权利是很有限的。[1]在发生坟地纠纷的时候，法院将当事人的血缘很近的亲属们作为主体，但是现实中不是所有的死者都有亲属，没有亲属的死者的权利该由谁来保护？一些无主的坟地里死者的权益又有谁来保护？
将死者的近亲作为法律的主要主体，还没有考虑到近亲对于死者的权利侵害的行为。法律中存在着的个别漏洞以及一些不可预料的问题都成为了坟地纠纷多发而且无力解决的原因。[2]我国曾经有一些地方的坟地纠纷引起人们的广泛关注，比如说发生在河南周口的平整耕地的运动，引起了当地人们的不满，也引起了国家的关注，为此专门调整了关于坟地的法律规定。所以对于坟地的法律属性的明确是很重要的，而研究坟地的现实社会价值也是很有必要的，这两者之间常常产生冲突。如何很好地平衡坟地的法律属性，以及坟地的社会价值，值得深思。
二、农村坟地现象产生的原因以及研究现状
随着我国改革开放的步伐，社会经济以一个惊人的速度发展着。与此同时，伴随经济发展的是我国的城市化以及工业化的进程也在不断加快，因此直接就导致了我国城市各种用途建设用地的需求量大大增加，而城市用地与农村用地之间的矛盾也因此暴露出来并进一步加剧，并且这种矛盾在沿海的经济发展较迅速的地区表现得尤为突出，比如说，以上海为中心的江沪以及东北江浙沿海等地区的用地矛盾已经引起了社会的广泛关注。如何妥善合理解决这一问题，是建设和谐社会，实现中国梦的重要环节，也对于我国城市化进城的发展以及农民的切身利益有着重要的意义。
而针对上述现象，结合我国国情，在保证符合我国的法律法规和耕地数量的前提下，目前主要有两种手段来解决。首先是将城市一些可以用做建设用地的闲余用地充分进行再利用。[3]比如说广东省等东北沿海的省市，在近年来就针对用地矛盾问题而在城市里面进行了“三旧”改造措施，将城市中其他功能不明显的用地改造成城市建设用地。其次就是将区域内的土地资源进行整合分析，将农村中一些住宅面积较大以及无人居住的村居、占地面积超出标准的乡镇政府用地进行复垦改造成耕地，这样就节余下更多用地用于城市建设。当然，除了上文中提到的两种主要的解决方法之外，仍有其他的方式手段可以缓解城市建设用地以及农村用地之间的矛盾，比如说对于一些没有经过政府相关部门的合法手续审批就在闲余用地进行建设的民居等其他用途的建设等，相关的部门可以进行清查以及复垦，将这些非法建设用地最终转化为农村用地或者是城市建设用地用来实现两者之间的平衡，从而促进共同发展。
当前我国的专家学者对于农村用地这个问题上进行的相关研究也比较综合全面，总结下来，重点主要集中在对于农村违法建设用地方面的相关法律的制定以及规范上。[4]对这个问题的研究趋势又呈现出两个主流研究方向。首先就是对这个问题的综合全面性地研究，综合全面性主要体现在对于农村违章违法的建筑不进行类型上面的区分，不论何种类型种类的违章建筑都进行研究分析，对于各种类型违章建筑所产生的不同问题，就其所涉及到的相关法律法规进行全面综合性的整理以及研究。另一种研究方向与上文中所提到的研究方向完全不同，这种研究方向主要是专注于某种特定类型的违章建筑所涉及到的相关法律法规进行研究分析，不断发掘其中所存在的各种问题，深化研究深度。而在近几年，由于我国的“小产权房”现象层出不穷，而因此引发的问题也成为了社会关注的焦点。这也使相关领域的大部分学者对这个现象以及造成该现象的原因进行了分析以及研究，研究方向大部分集中倾向于某种特定类型的违章建筑所涉及到的相关法律上，而这种特定类型的违章建筑就是住宅类型的建筑，对于其他类型的违章建筑研究比较少见。这也就直接导致了对于其他类型的违章建筑的相关法律法规不完善，不全面，无法对其他类型地违章建筑行为进行有效的规范。[5]这就提到了本文中关于农村违法建设坟地的问题，对于农村中违法建设坟地的这种现象，相关的法律文献中几乎没有涉及并规范，这也直接就使得这种现象愈演愈烈。当然，违法建设坟地这一现象所涉及到的问题比较广泛且零散，涉及到用地建设用途管理、耕地保护、殡葬规范等方面的相关规定，这也就无法对这种现象的法律法规进行一个清晰的界定。与此同时，由于坟地建设本身具备占地面积小、建设地点零散、建设时间跨度大等特点，再加上坟地建设由于受传统观念的影响，进行规范重整的难度较大，因此无法进行有效的整顿，屡禁不鲜。因此，针对上述情况以及各种问题，本文就对违法建设坟地这一现象进行概括性的分析，重点介绍对于该种现象的行政解决措施，希望能够对解决违法建设坟地这一问题提供一些建议。
三、农村坟地的法律属性研究
坟地属于土地的一种，要对坟地进行研究，我们首先要对土地进行研究，通俗来讲，对土地的法律属性进行研究，主要是从所有权以及使用权方面进行的研究。[6]在城市当中，土地的所有权是归国家的，在农村当中，土地的所有权是属于整个村子集体的人所有的。使用权指的是对于房屋的建筑、改造等一系列的权利。对于坟地来说它所占据的墓地的土地所有权是属于谁的，而对于那片坟地的使用权的归属方又是谁，我们必须弄清楚。坟地和农村居民自身的住宅用地的属性比较相近，也采取和农村居民住宅基地一样的法律属性。坟地的建造以及坟地内部的一系列财产都属于死者的亲属，因为一般来说也是死者的亲属建造的，但是坟地所占的土地也还是属于农村的集体所有。所有权在死者的亲属这里，一般的坟地纠纷案件的主体当事人也是死者的亲属。但是就像前文所说的，由于时间的问题，很多死者的亲属都找不到了。而且一些案件中死者的亲属却是损害了死者利益的人。关于坟地所有权的法律问题得以解释清楚，但是还有很多坟地的法律问题需要解释，比如说很多人是承包了一些土地在上面去建造墓地的，但是既然是承包的土地，必然就会涉及到一个使用权限的问题，墓地是要存在很长时间的，但是近些年来随着经济的发展，农村人口的流动加快，这也使得承包了的土地常常会产生易主的情况。尤其是当后世的子孙去祭拜去世很久的亲属的时候，这种问题尤为明显。他们已经离开了这片土地，这片土地的承包权早就已经属于别人了。 而且由于离开土地的时间也过久，很有可能与新的土地承包人没有什么关系，这样一来为祭拜祖先又增加了不少的难度。后代的子孙去祭拜的时候难免会给别人带来困扰，比如说踩坏别人家里的田地等。[7]这些纠纷的处理，我国的法律并没有给出明确的规定，一般都是现在的主人出于人道主义以及孝道的考虑，允许他们去自己的土地祭拜前辈，但是人情作为一种情感的因素有着很多的变故，万一主人不允许他们去祭拜，又或者是对于土地主人的财产损害过于严重，引起主人反感等都很容易引发纠纷。因此需要进一步完善法律。
四、坟地的社会功能分析
坟地首先是作为在世的人对于去世的人的一种情感的寄托，我国传统上就有这种祖先崇拜，古代人选择坟地的时候要考虑风水，而且一些贵族的坟地是比较考究的，说明古代人对于丧葬的一种重视，而且古代哪怕是贫穷的人家也要最起码的保证可以使自己的亲人入土为安。到了现在，这种丧葬的习俗虽然有所简化，但是丧葬在现代人尤其是受着古代的传统习俗深深影响的农村人来说，还是非常重视的。而且许多农村的宗族关系都要靠对祖先的祭拜来维系。虽然确实有很多人提倡火葬代替土葬，国家也提倡火葬的方式，但是在农村，他们对祖先的拜祭有着很深的传统，很难让土葬完全消失。[8]土葬有着长期的发展历史，而且它的存在是孝道的一种证明，对于维系宗族的感情有着重要的作用，坟地的存在有着重要的社会功能。现代出现的许多平整坟地的事情有着很大的争议，而且引起了村民强烈的不满，在他们的心中，祖先的坟地中安放着祖先的灵魂，祖先会保佑他们的后代幸福生活，平整坟地伤害了村民的感情，也强行断掉了他们的情感寄托。[9]对于坟地社会功能的研究可以让我们更加理解坟地带给人民的一种心理寄托，从而找到更好的方法去解决坟地占用土地过多的问题，而不是强制地平整坟地。
五、对于坟地建设的相关法律法规的保障体系研究
（一） 关于保护坟地建设行为的相关法律依据
就像上文中已经叙述过的内容，坟地整体的权利以及归属是要分为两个部分的，因此对于坟地进行保护的相关的法律法规也应该分为两个方面。第一方面就是对于在建设坟地过程中所采用的建设设施以及在坟墓中所埋葬的棺木等物品的最终归属权，都是直接由死者的法律继承人或者是直系亲属拥有，是继承人的合法私有财产。由于我国的宪法进行过规定，“公民合法的私有财产不受侵犯”。因此，对于坟地所涉及到的相关财产归属权以及其他问题，都可以直接采用民事法律进行解决和界定。而对于那些已经建设较长时间的坟地，虽然说归属权拥有人在短时间之内无法找到，但是坟地相关物品的归属方并不会发生变化，从法律的角度而言，这些私有财产永远被死者的继承人所拥有。
除此之外，对与坟地中所体现的私有财产的所有权归属以及保护，相关的法律规定也要顾及到前任所有者，即也要保护死者的相关合法权利。一般而言，在坟地中的大部分物品都是死者在生前通过自己的能力进行购买的，因此死者对于这些物品拥有完全的归属权，并且根据自己的意志，有权力对这些物品的最终归属方向进行决定和分配，而后人将这些物品最终放置于坟墓中一起埋葬，也是出于对死者对这些物品的处分权的尊重。[10]因此，只要公民对于自己生前所拥有的物品进行不管何种方式的处分以及分配，并且这种处分得到了公证，在公民死后，这些物品的最终归属权以及处理方式都是由其生前的处分想法进行最终的处理。也因为如此，每个公民在其死后无论是否拥有继承人或者是其他拥有血缘关系的亲人，其坟地的安宁都不应该被打扰或者是侵犯。而我国的宪法也对于这种情况进行了法律上的保护，“公民的人格尊严不受侵犯”。
（二）关于坟地法律进行保障的相关措施
由于坟地本身所兼备的重要的社会作用，因此关于坟地法律进行保障的相关措施可以从下述的几个方面进行相关法律的完善以及保障。
首先，在《土地管理法》《殡葬管理条例》等涉及到的相关的法律法规中，应该对于坟地这一用地建设的法律性质进行清晰的说明以及划分。这就可以体现于相关法律的具体条例中，运用典型案例以及列举的手段来完成法律性质界定的目标，将农村坟地这种存在于人们思想中的物权名称转化为明文规定的土地用途方式，让坟地的相关权益保护有法可依。其次，就是要在较短的时间之内构建起农村坟地建设的等级体系以及规定。全方位地完善丰富坟地用途方式，这也在一定程度上有利于工作人员进行对于坟地的相关管理。最后一个措施就是要完善对于坟地进行征收复垦的过程中的补偿制度，我国对于坟地进行征收管理的过程中所出现的矛盾以及问题，也大部分集中在对于坟地征收补偿费用的额度上，因此，应该在短时间内将补偿制度进行科学合理的细分以及具体化，减少因该问题而产生的摩擦，推进坟地改造复垦的进程。
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2011年4月11日，中国水电股份公司与老挝政府在老挝首都万象签订了南乌江水电项目开发的特许经营框架协议。这是中资公司首次在老挝境内获得整条流域开发权的项目。南乌江全长475公里，是老挝境内湄公河最大的一条支流，流经丰沙里省和琅勃拉邦省。该流域共分7个梯级进行开发，总装机容量达115.6万千瓦，多年平均发电量50千瓦时，总投资预计20多亿美元，发电电量将出售给老挝国家电力公司。南乌江流域梯级电站的建成，将为老挝北部和老挝电网提供稳定优质的电源，同时将极大改善整个丰沙里省、朗勃拉邦省等整个南乌江流域地区的交通条件，促进流域地区的旅游业和工业的发展，创造就业机会，带动当地社会和经济的发展。
2013年2月21日，由广西送变电建设公司承建的广西电网首个老挝境内电力项目――老挝沙耶武里省农村电气化工程全面启动运行。http：///E_ReadNews.asp？NewsID=29273，访问时间：2013.1015.该项目惠及69个自然村8000多户家庭5.1万人。该项目是广西电网公司在老挝境内实施的第一个电力工程项目，工程总投资1094万美元，建设资金主要来自中国政府提供的优惠贷款。工程新建了4条22千伏线路约265公里、400伏线路约117公里，安装变压器54台、变电容量4330千伏安。工程建成投产对老挝沙耶武里省北部地区的经济发展起到重要的推动作用。
三、 老挝电力业相关法律制度
1997年4月12日，老挝第三届国会第十次会议通过了《老挝人民民主共和国电力法》，这部法律施行至今，仍然是老挝调整电力投资、贸易、经营、施工等与电力相关的各种活动的行为规范。该法共12章56条，对老挝电力的生产、输送、销售及管理体制、电力进出口业务等做出了具体规定。[1]（P384）
（一） 电力的投资经营制度
1.电力资源的所有权及投资贸易政策
老挝电力法规定，电力是指由电源、电流、电压等形式构成的一种能源，并且由可产生电能的物质资源如水能、风能、太阳能、煤炭、燃油经过转换而形成。老挝人民民主共和国境内的可产生电能的物质资源属于老挝国家所有，由中央政府进行管理、保护以便于国家长期高效利用。老挝鼓励一切市场主体投资于电力生产领域，以便满足城乡各族人民的用电需求，也可把电力资源作为出口商品出口创汇。 老挝政府依照老挝人民民主共和国的法律保护电力投资者和电力消费者的合法权益。
2.电力开发中的环境保护和国际合作
老挝电力法第六条、第七条和第十四条对这两个问题做出了具体规定。对于电力开发经营活动，从勘查、设计到建设和电力输送的全过程都必须考虑经济效益，同时在立项前要评估项目对自然环境、生态系统造成的影响，防止因项目的开发对野生动物的生存环境造成不利影响。老挝中央政府依照《外国在老挝投资法》关于电力的生产、销售、进出口及电力的经营开发的相关规定开展国际合作。
3.电力企业的设立
在老挝，电力企业是指从事电力考察、电力信息、电力设计、电力建设安装、生产、输送、销售、进出口及其他从事电力的开发和服务的市场主体。 设立电力企业，必须进行审批。 按照装机容量划分为4 种规模，分别由不同部门审批，装机容量在50000千瓦以上的，由中央政府提交国会审批；装机容量在2000～50000千瓦之间的，由中央政府审批；装机容量在100～2000千瓦之间的，由省、市、特区人民政府根据工业手工业部的建议做出决定；装机容量在100千瓦以下的，由县人民政府根据省、市、特区工业手工业厅的建议做出决定。[1]（P385）
4.电力企业的经营
在老挝投资电力业，可以采用老挝国家独资、与国内外企业合资、国内集体或私人投资等三种形式。在经营方式上，电力企业可以采用建设-经营-移交方式（BOT）、建设-经营-当业主-移交方式（BOOT）、建设-移交-财务关联方式（BTF）和其他经营方式。
5.电力企业的特许经营权
在电力生产、输送、销售、进出口或电力开发领域开展经营的企业或个人，必须向老挝人民民主共和国中央政府申请特许经营权，并按照企业法的规定向企业主管部门申请注册。电力企业特许经营权的申请需要在经过项目调研、项目评估、数据勘查、投资建议、审批投资申请、签订协议、起草经济技术可行性报告、环境评估报告、特许经营权审批的程序后，再按照工业手工业部规定的程序完成。老挝人民民主共和国中央政府参与电力企业特许经营权的审查。特许经营权最长不得超过30年（建设时间包含在内）。特许经营权期限届满后，获得特许经营权者必须把整个企业无偿移交给中央政府。特许经营权可以由中央政府决定延期，但不得超过15年，特许经营权的延期申请必须在期满的5年前提出。
6.电力企业的权利和义务
电力企业的权利是：在电力企业经营期间，有权租赁开展经营所必需的土地，但对于该租赁土地地面上已有的其他资源，在使用前必须征得中央政府的同意；通过行使特许经营权开展经营活动并从中获取正当合法利益；合法经营受到法律保护；得到中央政府在有关电力科学技术方面的支持；申请延长特许经营权期限；在中央政府批准的前提下，转让或继承电力企业。电力企业的义务是：所建立的电力企业符合特许经营的条件；在老挝人民民主共和国国家银行存入规定的保证金；外国投资者应依法并按照合同约定，把其认缴的注册资本以外汇方式汇入老挝人民民主共和国指定银行；保护环境；按企业法和会计法的规定开立企业账户；履行纳税义务和其他义务；当发生对环境、人民生命财产造成损害时或需要移民异地搬迁时，承担相关损失费；对企业雇佣的老挝劳动者进行技术培训并在福利方面给予保证；按规定记录并报告特许经营权行使情况，包括各项详细开支情况；按电力技术规范的要求维修好电力设备；严格执行劳动法和其他相关法律；当发生特许经营权获得者不再继续经营电力企业的情形时，应把项目以及经济技术可行性报告及项目的其他文件无偿地归还老挝中央政府；电力企业在转让给老挝中央政府之前，电力企业经营者必须先清偿所有债务。[1]（P387）
（二）输电售电制度
1.电力输送
电力输送是指通过输变电系统把电力从发电厂输送到变电站，再输送到用户或国外。输电线路的安装、建设必须在保障人民生命、财产安全和防止对环境造成损害的前提下进行。每个公民都有义务保护自己居住范围内的电杆、电线及其他电力设备。发电厂必须把所生产的电力输送到国家电力输送系统。
2.电力销售
是指把电力从电力输送系统或从发电机输送到用户供用户使用，用户支付电费的交易活动。即通常所说的由高、中或低压系统组成的配电网进行送电并收费的行为。
电力销售必须遵守以下原则：持续、不间断的正常供电原则； 保障电力供应，节约用电原则；安全用电原则；保障经济、社会发展原则。电价的制定必须与不同时期国家社会经济发展情况和人民生活水平相适应。电价划分成以下几类：进出口电价；国内工农业生产服务用电电价；偏远山区农村消费用电电价；其他电价。各个时期的各类电价标准由中央政府制定。
（三）电力进出口制度
为了提供足够的电力以保障工业和国民经济的发展，老挝人民民主共和国把电力规定为出口商品之一，鼓励电力开发、出口。如果认为对国家的社会经济发展有必要，在中央政府做出的决定的前提下，可以从国外进口电力。根据老挝人民民主共和国中央政府的决定，电力可以从一个国家通过老挝人民民主共和国的境内向其他国家输送。通过老挝境内向他国进行的电力输送必须通过老挝国家电力输送系统并支付费用，除非老挝国家电力输送体系不具备相应功能。在此情况下，中央政府将临时批准电力输送者通过自己建设的电力输送体系送电，但必须处于老挝人民民主共和国有关机构的监督、管理之下。
通过老挝人民民主共和国电力输送体系向他国输送电力必须避免对环境造成损害，对人民生命财产造成损失；必须支付通过老挝境内的电力过境费和其他服务费，并补偿由于修建上述电力输送体系而产生的必要费用；应允许老挝人民民主共和国使用上述电力输送体系。
（四） 老挝地方和农村的电力开发制度
老挝地方和农村的电力资源开发是指小型水力发电、燃油发电、太阳能发电、风能发电或其他能源发电等，把某一个地区的电力并入老挝国家电力输送系统或专门的电力输送系统的活动。为了保证偏僻农村人民生产生活的用电需求，老挝政府鼓励地方和农村开展电力资源的开发。由省、市、特区工业手工业厅负责进行装机容量在100～2000千瓦之间的小型电力资源资料的收集和考察工作，以便本辖区内电力项目的立项和实施。省长、市长或特区行政长官根据工业手工业部的意见，在各自的权限范围内批准设立地方电力企业。县工业手工业办公室负责进行装机容量在100千瓦以下的小型电力资源资料的收集和考察工作，以便本辖区内的电力项目的立项和实施。县长根据省、市或特区工业手工业厅提供的技术方面的意见，在各自的权限范围之内批准设立农村电力企业。[1]（P392）
为帮助地方和农村开发电力资源，开展电力设施的建设、安装工作，中央政府建立地方和农村电力资源发展基金。地方和农村电力资源发展基金来源于以下途径：中央政府预算；政府筹资、社会融资；其他企业提供；个人出资；国际援助。此外，中央政府在用于地方和农村电力资源开发的机械设备、设施的进口及建设、开发工作等方面给予减免税、提供信贷等优惠政策。
[参考文献]
[1]米良.老挝人民民主共和国经济贸易法律选编[M].北京：中国法制出版社，2006.
The Development of Electric Power Industry in Laos
and Its Related Legal System
MI Liang
（School of Asian and African Studies， Beijing Foreign Studies University， Beijing， 100089， China）
受让方（以下简称乙方）姓名 身份证号：
公证人：姓名： 身份证号：
现在平等，自愿的基础上，经协商达成一致，甲方将自己合法拥有的一套房屋转让给乙方，双方就房屋转让相关事宜达成以下协议书条款，以资共同遵守：
一、转让房屋的基本情况 ：
转让房屋（以下简称该房屋）位于________________，建筑面积____平方米（包括卧室、客厅、卫生间、厨房、阳台、及其附属设施）
二、 转让价格 ：
双方商定该房屋转让价格为（人民币）________元整，大写（人民币）____万____仟____百____拾____元整。
三、付款方式 ：
双方一致同意购房款由乙方一次性支付清楚。在甲方向乙方交付房屋全部钥匙同时，乙方应支付购房款（人民币）________ 元，大写（人民币）____万____仟____百____拾____元整。甲方在收款时应向乙方出具收据。
四、房屋交付：
甲方应于本协议书生效之日起，将上述房屋的全部钥匙交付乙方，并在双方在场的情况下由乙方对房屋进行验收，乙方如无任何异议，视为该房屋情况符合本协议书约定，甲方完成房屋交付，上述房屋的占有、使用、收益、处分权归乙方行使。甲方向乙方保证其妻子、儿女和其他享有继承权的人在乙方实际居住和使用该房屋时，不得主张继承权、共同所有权和其他权利，若在乙方实际占有和居住该房屋时，甲方的亲属主张上述权利的，上述权利归乙方所有。
甲方应当保证乙方长期享有该房屋的居住和使用权，在房屋所有权证书因国家相关法律的规定，不能办理的情况下乙方仍然享有该房屋的永久居住和使用权。
甲方应于本协议书生效之日起，将甲方________于____年 月 日与茂港区坡心镇人民政府签订的住房协议书原件转交给乙方________，并承认乙方是合法拥有人，将该份住房协议书中住户方权利完全过渡给乙方。
五、甲方的承诺保证：
甲方保证自己对该转让房屋拥有处分权，保证在交易时该房屋没有产权纠纷，转让该房屋不存在法律上的障碍。
甲方保证该转让房产不涉及第三方的权利，本协议书签订前该房屋集资、购房款、天然气管道安装费、壁挂炉安装费用、物业管理费等及其他应当交纳的费用已全部交清，如有尚未交纳或拖欠的费用，由甲方全部承担。
六、本协议书未尽事宜，由双方另行协商，并签订补充协议，补充协议和本协议书具有同等法律效力。
七、本协议书除协议条款和法律规定以外，若变更或解除协议内容必须经双方协商一致，若一方擅自变更或解除协议造成经济损失的，由责任方负全部责任。
八、本协议书一式二份，甲、乙双方各执一份，协议书从双方签字之日起生效。
甲方： 乙方： 公证人：
关键词：新建商品房 所有权转移登记 委托公证 一站式服务
中图分类号：F293.3
文献标识码：A
文章编号：1004-4914（2016）10-087-02
一、新建商品房所有权转移登记面临的困境
近年来，随着城乡一体化进程的不断加快，城市区域范围的快速扩张，新建商品房的数量也在急剧增长。而随着2016年1月1日国土资源部《不动产登记暂行条例实施细则》的正式施行，标志着房屋所有权等相关不动产权利的统一登记工作正式进入落实阶段，同时，也给产权登记申请人和不动产登记机构带来不小的挑战。
对于产权登记申请人来说，办理商品房的房屋转移登记程序繁琐而复杂，粗略估算，至少涉及办理房屋核档手续、领取核档证明、查询首套房证明以供税务机关减免税收使用、房屋测绘、税务登记、与开发商共同申请产权转移登记、交纳相关税费、交纳维修资金及相关费用、领取产权证书、贷款的购房人进行抵押权登记，然后再次领取产权证书等10余个程序。而且，上述事项的办理除了要消耗申请人大量的时间和精力，有时还需要申请人及其配偶共同办理，有些甚至需要银行和开发商协助购房人办理，等等。繁琐的程序、办理过程的兴师动众、严格的审核让申请人精疲力竭，望而却步，要求登记机构简化程序、提供便利、提高效率的呼声日渐高涨。
对于不动产登记机构来说，成千上万套新建商品房产权转移登记工作对其来说无异是个巨大的挑战：一方面面临着新建商品房数量大、购房者人数多、登记程序复杂等情况；另一方面面临着房产登记机构工作人员数量有限、法律素养欠缺、机构运转能力不足等问题。而且，《不动产登记暂行条例》以及《物权法》、《房屋登记办法》等相关法律规定的施行，虽然给房产登记机构履职行为提供了完善的法律依据，但同时也规定了严格的法律责任，如：根据《物权法》的相关规定，因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任，这表明登记行为的准确性、合法性已成为房产登记机构在登记工作中应当慎重考虑的重要问题。而实践中，房产登记中心的普通工作人员有些并不具备专业的法律素养，对相关法律知识理解不深，如果遇到购房人婚姻发生变更或家庭情况比较复杂等情况，如何依法确定房产的产权登记人确实给他们提出更为严格苛刻的要求。
二、委托公证，为新建商品房所有权转移登记提供一站式服务
（一）委托公证的法律适用
公证，顾名思义，公而证之。公证处是我国唯一的法定证明机构，公证制度是我国社会主义法律制度体系的重要组成部分，是一项预防性的司法证明制度，具有服务、沟通、证明、监督等功能，在经济社会发展进程中，始终扮演着积极主动适应社会需求，不断创新服务方式的经济发展方向指引者、经济民事关系协调者和公共服务供给者的角色。《公证法》第36条规定“经公证的民事法律行为、有法律意义的事实和文书，应当作为认定事实的根据”。《民事诉讼法》第69条也规定“经过法定程序公证证明的法律事实和文书，人民法院应当作为认定事实的根据”。《不动产登记暂行条例实施细则》中，包含公证内容的条款多次出现，尤其是在继承、受遗赠、委托方面更为明显。可见，公证制度对于保障不动产在市场的安全流转、维护买卖双方的合法权益具有重要作用。
（二）委托公证的司法实践
针对前面所述新建商品房所有权转移登记面临的困境，着眼公证业务的科学发展和为经济社会发展添砖加瓦、保驾护航的目的，近两年来，公证人逐渐从足不出户、坐等上门，高高在上的被动式公共服务供给者位置上走下来，逐步走向积极主动适应群众和社会需求，不断创新服务方式，变更服务理念，为人民群众提供更便民法律服务的轨道。其中，不动产产权转移登记委托公证就是公证人众多有益探索中的一项：当一处楼盘五证齐全具备售房条件又能办理产权转移登记时，公证处便指派了解税务政策、熟悉产权登记流程并精通法律知识的公证员入驻商品房开发楼盘，向购房人进行与产权转移登记相关的法律宣传，并告知购房者相关的办理流程和程序、所需要提交的相关材料及所交纳的税费及其他相关费用。同时征求购房人的意见，根据其个人情况是否愿意办理委托公证，对购房者逐一讲解委托书中所涉事项并告诉其法律后果。自愿办理公证的，公证员现场为购房者根据其本人的购房情况及家庭情况起草一份涵盖所有委托事项的委托书，并现场为其办理公证。事实证明，公证员每到一处，成百上千的小区业主们会将公证员团团围拢，向公证员询问办理产权转移登记的流程及相关法律规定，公证员均会耐心地为小区群众一一解答。据不完全统计，仅太原市三家公证处2015年办理的委托办理所有权转移登记的委托公证就有上万件。
（三）委托公证的社会意义
对购房者来说，只需到一趟售楼处，签署一份委托书，银行、房产局各部门、税务局及其他部门的所有手续即可全部办完，只等领房屋所有权证书即可。通过办理委托公证，既让他们了解了《物权法》、《婚姻法》、《继承法》、《房屋登记办法》及《不动产登记暂行条例》等法律知识和银行、房产管理部门的办证程序和流程，也让他们用最短的时间、花最少的钱，办了最繁琐的事。对于不动产登记机构来说，不动产申请人在申请办理不动产登记业务中的许多法律问题可以在办理委托公证的过程中得到公证工作人员专业的法律咨询和解答，同时公证委托书的办理也使他们不用再面对成百上千的购房业主，仅仅形式审查一下由公证处已严格审查过的《委托公证书》即可，给他们的工作提供了很大的方便，既符合法律要求，规避了风险，又节省了时间，提高了工作效率，使得产权登记机构及其工作人员可以心无旁鹜地投入不动产登记工作。对公证处来说，担负着调整民事关系与经济关系，建立社会主义的民事和经济法律关系，预防纠纷，减少诉讼，促进社会安定团结的重任，通过办理业务，有效地宣传了法律，宣传了自己，并将公证工作用到了社会的需要之处。这种一举三得的举措，充分发挥了公证工作的职能作用，对推进经济建设，维护社会主义市场经济秩序、维护社会稳定、维护国家利益和公民、法人及其他经济组织的合法权益都产生了积极影响，发挥了不可替代的重要意义。
三、新建商品房所有权转移登记委托公证带给公证事业的有益启示
办理新建商品房产权转移登记委托公证的办理给了公证事业一个重要启示：随着经济的飞速发展、社会的不断进步和法制的日臻完善，广大人民群众的法律意识日益提高，他们渴望得到行政部门和司法机关给予的法律层面的有效保护，更希望得到公证处等社会组织提供的亲情式服务。社会不是不需要公证处，只是还有许多陌生领域、众多的棘手问题亟待公证处去开拓和破解；人民群众不是不需要公证服务，只是还不知道能去哪里寻求帮助，更不知道公证处能提供哪些方面的服务。
作为法定的证明机构，公证处只要秉承“诚信”本色，紧跟时代节拍，切实把握社会主旋律，真正溶入到飞速发展的经济领域中，充分满足社会的需要，全面、正确地履行法律赋予的神圣职能，就能使司法为民理念和公证科学发展观念在实践中不断得到升华。实践带给公证事业的重要启示是：首先，公证处是法律服务部门，每一名公证员都是法律工作者。这就要求每一名公证员必须不断地学习新知识，钻研新领域，掌握更多、更新的法律知识，使自己成为名符其实的法律“专家”，并将这些知识和社会的实际情况联系并加以运用，才能真正体现出公证处及公证人的价值。其次，公证与经济社会发展密不可分。公证处必须密切关注经济的发展、社会的需要，并结合法律的新点、亮点，急人民群众之所急，想人民群众之所想，解人民群众之所难，才能有更广阔的发展前景。公证处只要乘势而上、把握先机，在市场经济浪潮中搏得一席之地，就能真正成为经济社会发展进程中一支不可或缺的生力军。
参考文献：
[1] 中华人民共和国物权法
[2] 司法部于2014年12月的司发〔2014〕12号《司法部关于进一步加强公证工作的意见》
1976年，李某结婚，婚后两年生育一子大李。之后李某向村里申请了宅基地，并修建了房屋。1980年，李家迎来了第二个儿子小李，看着这个刚出生的宝贝，李家夫妇喜不自禁。2003年，大李结婚。婚后，大李和媳妇与父母一起居住。2006年，小李结婚，但是由于家里房子不够住，小李另行申请了宅基地建房。2009年，李某因病去世，其妻刘某和大儿子、大儿媳一起生活。2010年，由于城镇建设需要，李家的老屋被拆迁，获得了房屋拆迁补偿款9万余元和宅基地使用权补偿款20余万元。
拿到补偿款之后，大李将拆迁补偿款拿出一万元分给小李。谁知小李却坚持认为宅基地使用权补偿款也应该有自己的一份。因为，宅基地使用权补偿款属于申请宅基地时的李某、刘某和大儿子共同所有，3人应各享有7万余元。但是由于父亲李某已经去世，其享有的7万余元应作为遗产由母亲、哥哥和自己共同继承。大李听后坚决反对，大李认为，小李已经分得新的宅基地，因此不能再对以前的宅基地使用权补偿款享有继承权。双方多次协商无果之后，对簿公堂。
同年9月，法院一审作出判决，认为小儿子要求分割宅基地使用权补偿款的诉请于法无据，判决驳回其诉讼请求。
分 析
或许很多人都认为，宅基地的使用权是能够被继承的，但是事实并非如此。
《中华人民共和国土地管理法》第六条规定：“城市市区的土地属于全民所有即国家所有。农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于集体所有。”因此，公民使用的宅基地，所有权属于国家或者集体。但是国家及集体所有的土地是可以依法确定由个人使用的。即公民对宅基地有依法使用的权利。
宅基地使用权作为一项特殊的用益物权，与农民个人的集体经济组织成员资格紧密相关，是一个人身依附性极强的权利，它因集体经济组织成员的出生而获得，因死亡而消灭。我国继承法第三条规定：“遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。”因此，从宅基地使用权作为一项特殊的用益物权的性质来看，它不能够被作为遗产来继承。但是，由于宅基地的分配都是以农户为单位进行的，家庭个别成员死亡，并不妨碍其他成员对其家庭的宅基地的使用权。可这种继续使用，并不是继承，只是家庭共同生活人继续使用。这种做法的目的，是为了保持农村土地的稳定性。
具体到本案，从表面看争议的标的是宅基地使用权补偿款，其实质上是对宅基地使用权归属的争议。宅基地使用权是宅基地使用权补偿款的发生原因，明确了宅基地使用权的主体，即明确了宅基地使用权补偿款的所有者。李某2009年因病去世，去世之后自然失去其集体经济组织成员的资格，不再是宅基地使用权的主体，因此，根据相关法律，宅基地使用权补偿款当然也无权享有。
【关键词】以房养老；反向抵押养老保险；试点
截至2013年底，我国60岁以上老年人口已突破两亿人，占总人口的14.9%，其中65岁以上老人超过1.3亿。对于日趋老龄化的人口模式和日益严重的通货膨胀，老年人的赡养问题成为了一个艰巨的难题。“养儿防老”一直是中国传统的养老模式，然而，家庭模式的转变，由过去的多子女共同赡养转变为“4+2+1”的家庭结构，独生子女所面对的巨大的生活压力已成为了严峻的社会问题。为改善当下紧迫的社会现状、完善养老结构，在国外普遍适用的“以房养老”概念受到了我国社会的关注。
一、“以房养老”的概念
“以房养老”由上世纪80年代美国的一家银行创立，也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”。是指一定年纪的老人（一般为退休年龄）将自己的产权房作为抵押，由金融机构向其提供贷款，将房屋价值全部或部分转换为现金，以定期或一次性向借款人发放，在借款人去世后，该贷款到期并需要偿还，银行或保险公司收回住房使用权。这种养老方式被视为完善养老保障机制的一项重要补充，可以有效解决老年人现金拮据的问题，在一些发达国家已经相当成熟。
二、我国“以房养老”模式的发展
我国自提出对“以房养老”成立课题进行调研试点之后，国内一些大城市根据自身城市特点，推出了相关举措。倒按揭模式的雏形在我国初步被人们所了解。
南京汤山“温泉留园”第一个在我国内公开推出具有倒按揭性质的“以房换养”方案。该园规定拥有本市60平方米以上产权房、60岁以上的孤残老人，自愿将其房产抵押，经公证后可入住老年公寓，终身免交一切费用，而房屋产权将在老人逝世后归养老院所有。这一做法可以说是变相的倒按揭模式，但其实施效果未见理想。
2006年，上海的“以房自助养老”初定做法是：65岁以上的老年人，自愿将产权房出售给市公积金管理中心，交易完成并办理过户登记之后，中心将房屋返租给老人，租期由双方约定，租金与市场价等同，老人可按租期年限将租金一次性付与公积金管理中心。这个方案需要老年人和公积金中心签订买卖合同和后续租赁合同。可最后，此方案没有实行起来。
在几个城市试点均告失败之后，为了建立健全的养老保障体系，拓宽养老保障资金渠道，丰富老年人的养老选择。2014年6月17日保监会颁布《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》（以下称为《意见》），我国将在2014年7月1日起至2016年6月30日期间在北京、上海、广州、武汉开展老年人住房反向抵押养老保险试点。该《意见》规定60周岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人，可将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老年人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。
三、试点引出的相关法律问题
我国现正处在“以房养老”模式全面推行的起步阶段，此次试点的结果会对我国养老体系的发展产生深远的影响。保监会颁布的《意见》无疑推进了我国反向抵押养老保险发展的进程，反向抵押养老保险涉及的相关法律问题值得我们深入探讨。
（一）抵押房产的继承权和保险公司的追偿权
反向抵押养老保险是一种将住房抵押与终身养老金保险相结合的创新型商业养老保险业务。投保人以自己的产权房作为抵押，向保险公司投保并签订保险合同。保险公司根据合同约定定期向投保人支付养老金直至投保人身故。之后保险公司对抵押房产进行处置，处置所得优先偿还保险公司所支付的有关养老保险相关费用，其剩余部分依然归法定继承人所有。与之前南京汤山“温泉留园”所尝试的“以房养老”模式转移房屋所有权，老年人只保留用益权有本质区别。此外，如果处置所得不足够偿还保险公司支付的养老保险费用，其风险由保险公司承担，保险公司不得向老年人的家属追偿。
（二）老年人合法权益的保障
此次试点的目标人群皆是60周岁以上的老年人，为了保障老年人的合法权益，保监会颁布的《意见》对参与该项目的保险公司资质审查、产品管理、业务宣传、销售人员管理、销售过程管理、信息披露等都做出了严格的要求。一是要求申请试点资格的保险公司必须满足一定的经营年限和资本条件，具有足够的偿付能力，经营状况和财务状况良好；二是要求保险公司在房产评估、抵押、后续管理等方面秉持公平公正原则，严格执行法律规定及合同约定；三是要求如实做好业务宣传，提示消费者抵押房产的后续评估、管理和处置情况；四是明确销售人员的资格，建立培训和考核制度；五是要求对参保客户做好甄别工作，确认投保人真实的意愿并给予至少30个自然日的犹豫期；六是要求保险公司每年定期向客户披露反向抵押养老保险相关信息包括年金领取情况，房产评估价值变动对年金领取金额的影响等。这些要求都是为了保护老年人的合法权益，从而使试点工作在公平守信的基础上良好的开展。
（三）政府的参与度与担保问题
此次试点工作是我国在养老服务领域迈开的一大步，但早在上世纪，美国联邦住房管理局就开展了反向抵押贷款项目的“以房养老”模式。政府提供担保，授权指定金融机构向符合要求的申请人发放贷款。中国此次的试点无疑也借鉴了美国模式。但是就保监会颁布的《意见》中，并没有明示政府如何参与到整个保险合同中。如前文所说，反向抵押养老保险是住房抵押与终身养老金保险相结合的保险业务，而抵押就涉及到担保问题。在美国的“以房养老”模式中，政府明确承担起了担保的角色，降低了金融机构的风险。但在中国的试点工作中，保监会虽然给出了《意见》规范管理保险公司的运作，合同的风险还是由保险公司承担。
（四）监管机制的构建
安全、正义、秩序、效率是社会养老保险体系的价值理念。安全正义在此次试点的养老保险中包含了几个方面的理解：老年人对保险产品及合同的正确认识，抵押房产价值的合理评估，养老保险费用的公平计算，信息披露的真实完善，以及老年人参保退保的权力主张等等。这些风险的存在无疑需要一定监管制度来保障其安全性需求。在这里，监管制度的构建应来自三个方面，保监会和中国保险业协会的外部监管，保险公司的内部监管以及社会监督，并在保险合同成立前，履行中，以及完成后三个时期做好有效适度的监管工作。同时，监管机制的构建也应包括对监管结果的处理，严惩违法人员和单位，保护老年人的合法权益，对受害人给予经济救济，相关机制的制定与完善有助于提升社会大众对此新事物的认可，是大力开展试点工作的基石。
（五）房屋产权问题
抵押房产获得养老保险还涉及的一个法律问题是有关房屋的产权。中国法律规定居住用地的土地使用权限是70年，70年之后抵押房屋产权要有偿续期。虽然目前投保人的预期寿命没有超过该年限，但潜在的续期费用加上房地产市场不稳定造成的房价震荡，都造成保险公司未知的巨大风险。如果保险公司由于规避风险而对房屋剩下使用年限的补偿估值进行低估，不仅降低老年人的投保意愿，也可能导致大量合同违约的情况发生，对投保人和保险公司都会产生不利的影响，也违背了“以房养老”模式构建的初衷。
最后，我国“以房养老”模式的构建仍在摸索阶段，相信日后该话题仍然会受到广泛的关注和讨论，而相关法律问题的明晰和制度的完善是其发展的必要路径。为了顺利有效的开展试点工作，奠定完善的法制基石具有至关重要的意义。
参考文献
[1] 秦锐超.我国“以房养老”的模式选择与法制保障研究[J].前沿，2014（4）.
