时间：2023-09-05 16:37:36
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关键词：宗地面积 建筑占地面积宗地图界址
中图分类号：G255.4文章编码
一、前言
宗地图是表示地物的平面位置、界址点线关系、相邻宗地编号的分宗地籍图，主要服务于土地管理，用来作为该宗土地产权证书和地籍档案的附图。宗地图是在分幅地籍图的基础上编制而成，当没有建立基本地籍图的成果资料时，也可按宗地施测宗地图，应该说地籍测量包含宗地测量，宗地测量是地籍测量最主要部分。在《地籍调查规程》TD/T 1001—2012中对宗地图作了详细的描述，并附有样图，但作为测绘单位在实践工作中碰到的诸多问题有各式各样的理解与不同的认知，本文就建设工程宗地图制作中的宗地面积与建筑占地面积两点内容的展开探讨。
宗地面积
宗地面积是指一宗地权属界址线范围内的土地面积。因此，土地权属界址一旦确定，土地面积亦随之确定。界址是指宗地四周的权属界线，即界址点连线构成的折线或曲线。在权属调查时，沿明显界标物（如围墙、篱笆等）的界址线，应标明其位置，如界标物的中心、外侧或内侧。它是标定宗地权属界线的重要标志。在进行宗地权属调查时，对照原勘测定界图。在《地籍调查规程》4.3.e）中说明公用广场、停车场、市政道路、公共绿地、市政设施用地、城市（镇、村）内部公用地、空闲地等可单独设立宗地。按此理解为宗地是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块，是一块有确定边界、有确定权属的土地。
工作中常遇到权属界线难确定的情况有：
1：对超出（原勘测定界图用地范围线）的权属界线，实际占用的土地边界线的不计入宗地面积，图上用工作界线符号表示并计算面积。
2：权属界线超出建筑红线而未出原勘测定界图用地范围线，或当宗地图与红线图有区别时，以最终签订合同时所附宗地图为准。因红线图是宗地图制作及合同签订前的一个中间过程。
3：在权属界线（原勘测定界图用地范围线）内，除了固定建筑外没有其它明显界标物（如围墙、篱笆等）的界址线用地，现状实为公用的道路、公共绿地、市政设施用地及公共设施用地。甚至有的上面为公用的道路、公共绿地、市政设施用地及公共设施用地，其下为地下停车场、防空地下室等此类在权属界线最难确定，争议颇多。有按建筑占地来确定权属界线，也有按绿化带、构筑物等来确定。对照《地籍调查规程》4.3.e）：公用广场、停车场、市政道路、公共绿地、市政设施用地、城市（镇、村）内部公用地、空闲地等可单独设立宗地。本人建议参照勘测定界图用地范围线内按明显界标物以最大面积圈定，得以保障建设单位的权益；实地除了建筑物占地外确无法判定权属界线的按建筑物占地划定。
第3种情况在城市管理中也带来了争议，前不久《温州市民停车被罚50元不服处罚告城管》一文中双方各执一词，就车停原属于鹿城区文化中心地块用地范围之内，当事人何先生说是绿化带以内的地方属于鹿城文化中心地块，而城管方面回应称，何先生所称区域日常主要功用是供行人通行，符合浙江省人民政府法制办公室浙府法函［2009］99号《复函》的中第二点定义，属于人行道范畴。本人特地赶到温州实地看了鹿城区文化中心地块，却实如何先生所说是绿化带外还有人行道与行树，行树就依着路牙，应为道路绿化，人行道以内的绿化带如为鹿城文化中心用地范围，绿化带视为鹿城文化中心构筑物，以保障建设单位的权益，以绿化带为明显界标物划为鹿城文化中心宗地权属界线。目前，法院已经受理此案，将择日开庭审理此案。法院的审理将为我们往后碰到此类问题更全面释解《地籍调查规程》，更符合现实社会发展。
建筑占地面积
TD/T 1001—2012《地籍调查规程》A2.2条16里的建筑占地面积为宗地内建筑物基底占地面积。关于基底面积的具体测量计算方法国家还没有专门的规范。实际操作中建筑基底面积是按建筑物接触地面的自然层建筑外墙或结构水平投影面积。它一般的计算规则是：独立的建筑，按外墙墙体的水平面积计算；室外有顶盖、有立柱的走廊、门廊、门厅等按立柱外边线水平面积计算；有立柱或墙体落地的凸阳台、凹阳台、平台均按立柱外边线或者墙体外边线水平面积计算；悬挑不落地的阳台（不论凹凸）、平台、过道等，均不计算。这就与规划验收的《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T 50353-2005）竣工图及有关资料的建筑占地面积计算有不同，《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T 50353-2005）是以勒脚以上外墙结构外边线计算。勒脚是墙根部很矮的一部分墙体加厚，不能代表整个外墙结构，因此要扣除勒脚墙体加厚的部分。用于房屋产权登记的《浙江省房屋建筑面积测算实施细则》3.12条房屋墙体厚度采用实地测量，墙体厚度不包括外墙装饰贴面的厚度，但包括对墙体起保护作用的一般抹灰层厚度。
按《地籍调查规程》来分建筑占地面积应为竖直墙的地面肉眼看见扣除勒脚墙体加厚的部份，而规划验收以实测占地建筑面积除去墙面抹灰、镶贴块料、装饰性幕墙等装饰面来分。到底采用那种方案较为实用，较为真实地在实际中运用，是持久性争议的话题。一般来说，采用整个建筑物竖直向地面投影范围部份的计算方式比较通俗。但是一般为了考虑降低建筑密度，一些建设项目审批时还是按照规划师以勒脚以上外墙结构外边线计算，这样外墙装饰贴面、外墙保温层、飘窗凸窗等可以不计入面积。
总结
宗地图内容要比土地登记的文字表述更能直观、详细、确切、明了地反映出土地的位置、数量、用途以及地上物等现状情况。宗地图是土地证上的附图，图中数据都是实量得到或实测得到的，精度高且可靠，它通过具有法律手续的土地登记过程的认可，与土地权利证书一起成为土地登记内容的法定依据，使土地所有者或使用者对土地的使用或拥有感到可靠的法律保证。界址线走向清楚，坐标正确无误，面积准确，四至关系明确，各项注记正确齐全，比例尺适当，是处理土地权属问题的具有法律效力的图件。
参考文献：
1）《地籍调查规程》TD/T1001—2012
2）《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T50353—2005
3）《浙江省房屋建筑面积测算实施细则》浙建房[2007]51号
4）百度百科《地籍图》、《宗地图》
【关键词】规划管理；建筑密度；问题探究
建筑密度是衡量城市居住环境和建设单位经济利益的重要指标，在很大程度上决定了房屋建筑的间距、尺寸大小、室外活动空间、绿地结构等，同时也会关系到消防条件、采光通风和居住环境的优劣状态，对建设和经济成本造成一定的影响，尤其是针对居住区开发建设项目是敏感指标、硬性指标，所以建筑密度指标的核算工作值得高度重视。规划和建设管理部门只有处理好环境、效益、建筑密度等之间的关系，才可能促进城市的合理发展、切实改善居民的生活质量。
1 建筑密度核算的意义
在《城市规划基本术语标准》（ GB/T50280-98）指出，建筑密度主要是指“一定地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的比例（%）”，为了避免出现漏算、错算等问题的发生，在进行规划和管理的实践中，对于一些建筑物（构筑物）的建筑密度计算需要进行有效合理的分析和判断，从而提高建筑密度核算的准确性。由于建筑密度的大小和核算的质量会关系到居民的生活需求，影响着建筑企业的经济利益和城市的主体形象等，规划和管理部门对于土地开发强度的指标审查工作尤为关注，所以高度重视建筑密度的核算问题，也将是未来城市建设和发展亟需解决的重要问题。
2 永久性顶盖和无维护结构的货棚、加油站等构筑物的建筑密度核算
建筑密度的含义中涉及到永久性顶盖无维护结构的车棚和加油站等方面，该类建筑因为底部面积只计算支撑结构和基底柱的面积跟基地面积的比率，很少影响到建筑密度的大小，所以将其完全作为建筑密度来计算，不符合科学的建筑密度计算。因此，永久性顶盖无维护结构的货棚、车棚和加油站按照水平投影的面积来进行建筑密度的核算，将会失去建筑密度计算的意义，不符合建筑密度规定的开发效益。所以这些永久性顶盖和无维护结构的货棚、加油站等构筑物的建筑面积在计算建筑密度时不与其围合的基地面积等同。
要想合理、有效的将永久性车棚、货棚和加油站等计算在建筑密度内，首先要确定该建筑或者构筑物在整个建筑内所占的有效面积和空间影响度，按照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）中对永久性车棚、货棚、加油站等无维护的构筑物面积做出了规定，均按照其顶盖水平投影面积的一半计算，这样既满足了建筑密度的核算要求，又不影响建筑面积的核算，通过对这些建筑和构筑物的建筑密度合理有效的核算，使建筑单位和城市环境建设均取得了成效。
3 地下室、半地下室地块的建筑密度核算
《城市规划管理技术规定》中提出居住区绿地率≥30%，其中包括了宅旁绿地、公共绿地、道路绿地和配套公建所述绿地等，同时也包含了地下或者半地下室屋顶绿地和满足当地植物绿化覆土要求的绿地等。地下室一般是指房间地平面的高度低于室外地平面房间净高的1/2以上的，而半地下室则是指房间地平面高度低于该房间净高的1/3，但不超过1/2的。所以如果半地下室和地下室的顶板面低于室外地面，且能够满足绿化的覆土要求，此设置目的是为了满足和方便居民的出入等，但其视觉和空间环境的感受并没有受到影响，所以该部分不应计入到建筑密度的核算范围中，仍按照绿地率计算；如果此时半地下室和地下室的顶板面高出室外地面90cm时，且满足绿化覆土的要求，则为了方便居民出入考虑将其1/2面积计入到建筑密度核算中，因为该结构对人的视觉感受和空间环境造成一定的影响；如果半地下室、地下室的顶板面高出室外的尺寸大于90cm时，严重的影响到了人的视觉感受和空间环境，所以将半地下室、地下室和基地面积均应计算在建筑密度中，绿地率中不需要将开发商植入的绿化面积重复计算，仅仅是为了满足商品房的销售。
4 室外楼梯、自动扶梯、自动人行道等地块建筑密度核算
建筑施工中室外楼梯可以分为存在永久性顶盖的室外楼梯和不存在永久性顶盖的室外楼梯两种类型，其中针对永久性顶盖的室外楼梯可以按照《建筑面积计算规定》3.0.17条规定的进行计算，也就是将存在永久性顶盖的室外楼梯按照建筑物自然层水平投影面积的一半纳入到建筑面积的核算中。 对于不存在永久性顶盖的室外楼梯其建筑密度核算需要按照《建筑面积计算规范》3.0.24条规定的进行计算，也就是对于没有永久性顶盖的室外楼梯、架空走廊、用于消防和检修的室外楼梯等均不计算在建筑面积中。因为这些无永久性顶盖的建筑和构筑物的通透性较好、没有永久性顶盖、对空间环境影响较小，所以不计算其建筑密度。
自动扶梯和自动人行道建筑密度的计算需要合理的分析其结构形式和状态，其中自动人行道和室内的自动扶梯等已经被纳入到建筑密度核算中，但如果是室外的自动人行道和自动扶梯均需要按照《建筑面积计算规范》中的规定进行计算，因为自动扶梯和自动人行道等没有将建筑面积计算在内，且对建筑空间环境和人的视觉范围没有产生太大影响，所以将这部分区域作为场地道路用地的范围，暂不计算在建筑密度范围中。
5 结论
社会经济的快速发展和城市环境的大力建设，改善城市建筑面貌的同时也影响了居民的生活质量，众所周知建筑密度是衡量城市居住环境和建设单位经济利益的重要指标，在很大程度上决定了房屋建筑的间距、尺寸大小、室外活动空间、绿地结构等，同时也关系着消防条件、采光通风和居住环境的优劣状态，对建设和经济成本会造成一定的影响，而建筑密度的核算关系着建筑物空间的大小、尺寸、绿化、采光、通风、环境等方方面面，在建筑密度核算中容易因一些建筑物（构筑物）的面积计算缺失影响到建筑密度计算的准确性，建筑密度的准确性在一定程度上会影响到居民的生活质量，所以需要高度重视建筑密度的核算工作。因此笔者建议对于建筑密度的定性和定位需要作出细致的规定，通过合理计算建筑密度、有效把握建筑居住环境、合理搭配建筑物（构筑物）结构来提高规划和管理水平，有利于保障普通民众的切身利益、促进城市的和谐发展。
参考文献：
[1]周俭，梁洁，陈飞.历史保护区保护规划的实践研究――上海历史文化风貌区保护规划编制的探索[J].城市规划学刊，2012（04）.
[2]宋迎春，曹亚美.关于规划管理中建筑密度有关问题的思考[J].江苏城市规划，2008（03）.
[3]张恺.城市历史风貌区控制性详细规划编制研究――以“镇江古城风貌区控制性详细规划”为例[J].城市规划，2011（11）.
0引言
房屋面积测算的主要任务包含成套房屋建筑面积测算、共有建筑面积的测算、分摊。目前各地方房屋面积测算执行的主要标准为《房产测量规范》GB/T17986.1-2000和地方性的计算细则。本文总结多年来面积测算实际工作经验，在《房产测量规范》相关规定的前提下，对房屋共有面积的理解，给出合理的共有建筑面积分摊方案，对房产测绘工作起到指导性作用。
1 共有建筑面积计算与分摊现有依据
《房产测量规范》中对共有建筑面积的内容、计算方法和分摊方法做出了简单的规定，随着房地产的发展，新型的建筑设计不断出现，特别是综合性建筑设计，现有的计算依据已不能满足要求。规范中明确房屋面积计算基本单位为“幢”，分摊计算按住宅、商住和多功能综合楼分别处理，但并没有对“幢”给出界定标准，共有建筑面积如何划分没有明确的规定，即如何界定幢共有建筑面积、功能区共有建筑面积、层共有建筑面积等。加之我国南北建筑差异巨大，理解不尽相同，同一建筑物的分摊方法不同，得出不同的计算结果。下面以一栋具有代表性的商住楼，用不同的分摊方法进行计算，对计算结果进行分析，给出科学的贴近实际使用功能的共有建筑面积分摊计算方法。
2 案例计算分析
2.1案例说明：该楼为6层商住楼，由主楼和1层裙房组成，主楼1层和裙房均为商业用房，1层楼梯间与商业用房不通，裙房与主楼由伸缩缝分开。应用面积计算软件绘制的分层分户图如下：
2.2 共有建筑面积分摊计算：
方案一：主楼和裙房按一幢计算，一层楼梯间面积全部分摊给住宅（俗称谁使用谁分摊），外墙作为幢共有面积分摊。
方案二：主楼和裙房按一幢计算，一层楼梯间由一层商业和住宅共同分摊（谁受益谁分摊，同时兼顾连带关系的原则），二层以上楼梯间由住宅分摊，外墙作为幢共有面积。
方案三：主楼和裙房按二个计算单元计算，一层楼梯间由主楼一层商业和住宅共同分摊（谁受益谁分摊，同时兼顾连带关系的原则），二层以上楼梯间由住宅分摊；主楼外墙由主楼共同分摊；裙房作为独立计算单元计算，只分摊自己的外墙面积。
2.3 数据分析
从上表数据统计看出，三种不同分摊方案，各类房屋分摊系数差异较大，最终计算的建筑面积不同。
分摊计算结果显示，方案一住宅的分摊系数最大，是因为一层的楼梯间面积28.22O全部分摊给了住宅，商业仅分摊了外墙面积。方案二的分摊方案考虑了上述问题的存在，但忽略了幢的划分是否合理，裙房和主楼为相同的功能区，与住宅共同分摊28.22O楼梯间。方案三的分摊就很好的解决了幢（计算单元）、功能区和谁受益谁分摊兼顾连带责任，共同承担的原则。从计算资料也反映出计算结果与总建筑面积的一致性，如裙房分摊后的建筑面积（99.70+78.86+79.95）=258.51O与总建筑面积相等，说明分摊前后的总建筑面积一致。
3 幢的划分
幢系指一座独立的，具有不同结构和不同层数的房屋。实际分摊计算中，可按下列划分：
a）结构和功能不同的房屋，可分别设幢；
b）底部一层或几层为独立使用的整体，上部为多个塔楼组成的房屋，可按一幢处理，但塔楼应按多个功能区处理；若底部具有独立的权属分割界线，且可独立使用，与相应的塔楼对应，可分别设幢；
c）仅地下室（半地下室）相连，地上为多幢独立的房屋，按多幢处理，地下室可独立设幢；
d）仅以连廊相连的房屋，按多幢处理。
4 共有建筑面积的计算与分摊
共有建筑面积根据其服务对象可分为幢共有建筑面积、功能区共有建筑面积、层共有建筑面积和其它共有建筑面积；按分摊与否分为可分摊的共有公共面积和不可分摊的共有公共面积。
4.1 可分摊的共有建筑面积
a） 一般包括：幢内的电梯井、管道井、楼梯间、室外楼梯、垃圾道、变配电室、设备房、公共门厅、门廊、门斗、过道、地下室公共设施用房、值班警卫室等，以及其它在功能上为整幢、功能区、某一层或几层服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。
b） 共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积扣除套内墙体以外的剩余墙体的建筑面积。
c） 幢内共有的突出屋面的水箱间、电梯机房、楼梯间等共有建筑面积。
4.2 不可分摊的共有建筑面积
a） 独立使用的地下室、半地下室、变配电房、水泵房、车棚、车库等；建在幢内或幢外为他幢和多幢服务的警卫室、管理用房、公共设施用房等。
b） 专用于人防工程的地下室，以及为人防地下室服务的公共设施。
c） 层高在2.20 m（含2.2 0m）以上的技术（结构）转换层、避难层（室）、架空层以及架空层中用作公共休憩、绿化等公共空间部分建筑面积。
d） 住宅区内的消防通道、独立建筑物之间的架空通廊建筑面积。
e） 无明确使用功能的、空置的备用设备用房。
总结：
科学的严谨的技术操作规范是面积计算的有力保证，本文是近十年来沈阳市房产测量实际工作的经验总结，为沈阳市的房产面积测量工作提供依据，并制定地区性操作细则以作为规范的补充。文中有不当之处，望界内同仁批评指正。
参考文献：
[1] 《房产测量规范》GB/T17986.1-2000
[2] 吕永江 《房产测量规范与房地产测绘技术》―房产测量规范有关技术说明
为进一步加快绿色陈堡建设步伐，充分调动全镇上下绿化造林的积极性，确保完成今冬明春绿化造林工作目标任务，特制定2010年度全镇绿化造林工作考核意见。
一、考核范围
今冬明春所栽植的造林苗木，新拓植桑园、果园等经济林木；为林业生产提供苗木的育苗基地。考核以亩为单位，以行政村为考核对象。
二、考核内容
1、宣传发动（10分）
召开党员、干部、议事代表会议和广播会，发放林业绿化技术资料，做到家喻户晓。无会议记录扣5分，无资料发放扣3分，未召开广播会扣2分，扣完为止。
2、林地落实（20分）
突出以沿路、沿河、沿庄、沿圩等宜林、可林林地为规划建设重点，依法确定林木所有权、林地使用权和林业经营权，及时做好林农的定权发证工作，承包合同规范。高标准建设农田林网工程。今年绿化造林的奖励政策是：对按要求新增成片林面积的每亩补助200元（含树苗款）；对圩堤、道路栽植意杨的每株补助2元；对机耕大道、生产河道、村庄绿化栽植常绿树的每株补助2元，对示范区造林开沟的每米补助1元。树苗由镇农技中心统一组织。每少落实林网面积10%扣2分，每少落实成片造林面积10%扣3分，扣完为止。
3、开挖树塘（30分）
本月中下旬全面按照“四大一深”的技术要求开挖好树塘、水沟，按照目标任务和序时进度每少挖树塘10%扣3分，扣完为止。
4、栽植管理（40分）
本月底、12月初（叶落后土壤封冻前）全面动手栽植，做到一栽就管，浇水、扶正、踩实、涂白，确保成活率95%以上，保存率90%以上，每少栽任务10%扣4分，管理有一项不到位扣2分，扣完为止。
三、考核办法
1、绿化造林原则上以镇动员，以片作战，以路作战，以圩作战，以河作战，以村推进，确保按时按质完成目标任务。
2、路、圩、河拓宽的新增造林面积以边行树木各向外加2米计算宽度；大田造林面积以田埂为界计算长度和宽度，其他林地参照计算。少于两排且行距不足2米的不作为新增造林面积计算，四旁植树每300株折算林地1亩。
3、考核验收时间初定于11月下旬组织开塘验收，12月下旬组织植树验收，明年5月底前后进行成活率和保存率验收。造林补助资金在2010年底前按最终核实验收面积兑现到位。
以今秋冬明春各行政村新栽植的成片林、苗木基地、特色经济林果等为范围，以镇党委、政府下达的任务数为依据，以造林成活率、保存率为基础，全镇新增成片造林752.7亩，其中绿色通道工程成片造林302.7亩，苗木、特色经济林果成片造林450亩。
二、考核内容
（一）全镇所有各村、责任区林业绿化按照镇交目标任务在11月中下旬开好塘，12月上中旬完成栽植任务的70%以上，明年清明节前全部完成。
（二）完成镇交任务数100%为基准，少完成一个百分点扣一分，90%以下不予考核。完成栽植任务的得80分；统一订购供苗，落实开塘栽植达标的得10分；落实长效管护措施的得10分。
（三）对完不成任务或少完成任务除经济扣罚外，对村负责人进行责任谈话，直到补植完成任务为止。
（四）依法确定“林木所有权、林地使用权和林业经营权”，土地流转合同、绿化承包合同规范，林业管护实行“一票否决”责任制，无责任制落实及部分责任制落实视同未植树。
三、奖励政策
（一）对新增的花卉苗木、特色经济林果产业面积，给予每亩每年补助400元（连续三年）。
（二）对按标准新增的成片林面积每亩一次性补助200元。
（三）对圩堤、道路栽植意杨树苗（3.5米以上）的每株补助3元。
（四）对重点造林工程开挖导渗沟的每米补助2元（按单边计算）。树苗由镇农业服务中心（林业站）统一组织，把好质量关。
（五）对公路、河道、村庄绿化苗木株价在20元以下的补助75%，21-30元的补助65%，31-40元的补助55%，41-50元的补助50%，51-60元的补助45%。每株最高补助标准不超过40元。
四、考核办法
（一）林地面积。路、圩、河拓宽的新增造林面积以边行树木向外加2米计算宽度，大田造林面积以田埂为界计算长度和宽度，其它林地参照计算；少于两排且行距不足2米的不作为新增造林面积计算。
【关键词】工程规划；指标核算；工程测量；方法
工程规划指标核算具备一定社会意义，因此国家也出台了相应的法律法规，用于规范工程规划指标核算，其中具有代表性的即是《房产测量规范》，然而即便有此规范为指导，在实际操作中，还是会出现各种各样的问题，影响测量结果。基于此，本文旨在探讨令开放商与住房消费者均满意的工程规划指标核算方法，希望能为相关领域的发展做出贡献。
1 工程规划进行指标核算的意义
工程规划指标核算是采集和表述工程及工程用地相关信息，利用测绘仪器、测绘方法及手段来测定工程、土地等基本状况的工作。其意义主要表现在一下几方面上：
首先，工程规划指标核算是保证工程和工程用地相关信息客观准确的制约机制和手段，也是工程权属、工程管理中一项基础性、前期性的工作，是工程建设的重要信息指标。它能够有效提高工程管理的科学性、合理性及准确性，对稳定建筑市场秩序起到至关重要的作用。
其次，工程规划指标核算是处理相关产权问题，如登记、转移、处理纠纷等的依据。通过指标核算，我们能够得到一个形象、准确的图示信息，可以将产权属界定要素清晰地表现出来，从而提供关乎产权的任何信息。
再次，指标核算结果具有法律效应，能够为产权人提供法律方面的保护。工程规划指标核算结果是由房产管理相关部门发证确认的，其效力受法律保障，在处理产权纠纷时，能够最大限度地维护购房者的利益。从另一方面讲，该法律效力同时能够为处理违章建筑、违章占地等问题提供最有效的凭据。
最后，指标核算结果能对城市规划、城市建设等多领域的工作提供重要的指导依据。工程规划指标核算按照国家标准，对住房的环境条件、权属状况等做出了全面的描述。可见，工程规划指标核算是指导城市土地资源开发及规划建设管理等必不可少的资料之一。
2 工程规划指标核算的方法分析
工程规划指标核算的任务就是对工程本身及工程相关建筑物和构筑物进行测量调查和绘图工作；对工程现场人为的、天然的荷载物进行测量调查和绘图工作；对工程的权属、位置、数量、质量及利用情况等进行测定、调查、绘图等；并以此为依据，对工程测绘结果进行成本核算。目前我国工程规划指标核算的主要方法如下：
2.1 基本方法分析
工程规划指标核算归根究底，还是属于面积测算，其基本方法很多，一般按照数据来源将其分为解析法和图解法，这里主要研究解析法。
所谓解析法，是指根据实际测量数据，如边角关系、坐标数据等，进而求得相关面积值。面积计算方法具体包括几何图形法和界址点坐标法，前者适用范围广，主要是由于大部分房屋、用地均是由几何图形工程的，后者则适用于形状复杂的面积计算。
基于其直接关乎到购房者的实际利益，中央及地方政府相继出台了多项相关标准及规定，如《建筑工程建筑面积计算规范》《重庆市城市规划管理技术规定》《计容建筑面积计算规定》等文件。
2.2 当前工程规划指标核算还存在的问题分析
（1）政府垄断机制导致工程规划指标核算缺乏市场竞争
虽然指标核算并不是一个新话题，但适用于工程规划，或者说特指房地产的指标核算，还处于初级阶段，并未成熟，市场尚未开放。换句话说，无论要求进行工程指标核算的是开发商还是房产购买者，所能委托的机构都是政府规定机构，这就留下了公平不再的可能，难以得到最终认可。
（2）部分指标核算人员技术水平不达标、仪器及测绘过程不合理
一方面，某些房地产测量公司下属职员中，专业的测绘人员数量较少，测量队伍往往只能由一位当地测绘部门员工带头，领导刚毕业的学生开展工作，较之完成工作，更像是在完成一项实习，这样的组合在实际工作时，往往会出现各种测绘问题，影响最终测绘质量。另一方面，各地所采用的测绘软硬件质量参差不齐，且尚未建立一套完整且科学合理的测算系统，所以各公司的结果往往并不一致，说服力不足。
（3）其他方面的问题
从其他方面看，目前工程规划指标核算可能还存在诸如市场恶性竞争、市场信息不对称、监督机制不完善等一系列问题，严重影响了市场的发展。
2.3 工程规划指标核算实际测绘中存在的具体问题探讨
建筑工程销售面积之所以成为了目前行业内的重点关注话题，直接原因还是由于实际交易中存在不少计量核算不规范的情况。近年来，销售面积一直困扰着开放商及住房购买者双方，为了有效解决这些问题，笔者重点列出了几点具体的测绘问题，及相应的解决方法，如下：
（1）突出墙面的面积核算
在诸多高层建筑中，独立承重结构柱必不可少，对于该部分面积的处理，一般我们是将其计入该柱平面所在的套内建筑面积中，但考虑到该柱并非一户专用，因此，此方法也有所不妥。所以，我们应该依照《房产测量规范》，将其分摊至整栋房屋。
（2）伸缩缝的面积核算
对于伸缩缝，由于其相对面积并不大，单独计算通行部分并不合理，面积界定结果往往并不准确，难以有效计算，所以，笔者建议，通行伸缩缝应计算建筑面积，没有通行的部分，则由空间全楼均分。
（3）小区的有关面积核算
由于目前的住房以小区型为主，其中的容积率、绿地率、建筑密度、车位、间距等均直接影响这小区住户的经济效益，故对这部分的核算应该重点研究。
首先，容积率是总建筑面积与整个项目的用地面积之比，而当对应建筑物层高大于8m后，则应对该层面积加倍计算，这主要是因为容积率反应的是居民居住的舒适度。所以对其的准确计算，还是回到了对其中建筑总面积的计算，因此房屋面积测绘还是其重点。
其次，绿地率的值主要通过绿地面积与土地面积之比得出。部分房地产开发商偷换概念，将其与绿化覆盖率划等号，这就直接对购房者的经济效益造成了影响。对此，我们应该做严格区分：绿化覆盖率的描述对象主要是绿化垂直投影面积的大小，且在计算绿地率时，不得计入宅旁绿地中距外墙1.5m、道路边线1m内的绿地、地下车库或者化粪池中的绿地等多种难以使住户受益的绿地。
其他需要严格注意的重点，还包括建筑密度的计算必须包括附属建筑物在内、住在车位配比需要严格按照0.8个/100m2建筑面积配备等。
3 结束语
工程规划指标核算从方法上看，属于测绘工作的一类；从工作内容上看，主要包括地籍测量和房产测量；从特点上看，即具备测绘工作的技术性，又具备一定的法律强制性；从价值上看，核算结果直接影响着开发商和住房消费者的经济利益。正因为其具备如此积极的意义，我们才应该对其工作方法做更深入的研究，力求保证核算结果准确无误。
参考文献：
[1]朱静.AutoCAD在房产测绘系统的应用研究[J].工程与建设，2010（03）.
[2]赵海云，王文彬，余莹.房产面积产权属性及其实现[J].测绘通报，2013（09）.
[3]胡秀英.房产测绘市场的规范及房产测绘机构风险防范[J].山西建筑，2013（33）.
2005年7月1日建设部施行的《建筑工程建筑面积计算规范》(后文简称《规范》)为各类建筑物的面积计算提供了明确的细则。规划管理部门的传统做法是遵照《规范》，采用CAD命令逐个提取各建筑物面积，随后统计得到各分栋建筑物以及项目内所有建筑物的总面积，从而根据建筑物的面积信息计算出项目内建筑物的建筑密度、容积率、绿地率，最后与规划审批数据进行比较，得到最终的规划验收检测报告。这种方法能满足小型、简单建筑的需求，但对于较大型的规划验收项目，该方法容易出现遗漏，出错概率大，一旦出现错误，所有规划验收结果需要全部重新核实、计算，容易引起人工疲劳。此外，手工制作各类规划验收总结报表，耗时耗力，工作效率低，与当前的信息化管理时局不符。针对这种情况，国内已有不少学者做了相关方面的研究工作，如采用VBA语言开发建筑测量报表输出软件［2］以及实现竣工测量面积计算自动化［3］，将三维仿真技术运用于竣工测量［4］，运用VB实现地下管线竣工测量内外业一体化［5］，基于CAD平台开发出增量更新的竣工测量数据处理系统［6］等。笔者也以通用的AutoCAD软件为平台，采用当今流行的C#和小型桌面Access数据库技术二次开发了房屋竣工规划验收软件，不仅能够将竣工房屋面积、建筑高度等数据自动存入数据库，同时可以实现规划验收当中建筑密度、容积率、绿地率、建筑高度、总建筑面积、总用地面积、用地性质等指标同规划审批数据的自动对比，最后输出分栋房屋和规划总平面对比Word报表，提高了工作效率，降低了出错几率。
2房屋竣工规划验收软件设计与实现
2.1总体框架
房屋规划验收软件总体框架主要可以分为项目管理、规划审批数据入库、规划验收数据入库、数据编辑(查询、删除)、报告、工具6个模块。
2.2软件设计及实现
(1)系统流程
该软件设计侧重于规划验收建筑物面积的提取以及规划验收指标的对比计算。首先在南方CASS软件中根据房屋存在多少种楼层平面布置依次分图层绘制相应的房屋建筑图，接着依次录入规划审批、规划检测数据，最终生成各栋房屋及规划总平面对比报表，如图2所示。(2)系统设计与实现①数据库表结构设计根据系统数据处理流程，共设计了4张数据表，分别为“DDGH”、“DDJC”、“DDJCZ”、“Building_sty”。“DDGH”数据表存储分栋房屋规划审批数据，包含(楼栋号－主键、建筑朝向、建筑面积、建筑性质、建筑层数、建筑高度、北、东、南、西)10个字段;由于规划检测数据的特殊性———每栋房屋可能包含多种楼层平面布置，特设计两张数据表分别存放有关数据，“DDJCZ”包含(楼栋号、建筑朝向、建筑性质、建筑层数、建筑高度、北、东、南、西)9个字段，而“DDJC”包含(ID－主键、建筑类型、建筑物面积、面积计算系数、数量、起止楼层、“是否基底?”、“是否参与容积率?”、合计建筑面积、所属楼栋号)10个字段，“DDGH”、“DDJCZ”与“DDJC”3张表通过“楼栋号”字段进行联系。为积累建筑物面积计算方式，系统还设计了“Building_sty”数据表，包含(X_Data，面积计算系数、“是否参与容积率?”、“是否基底?”、建筑类型)4个字段，X_Data为主键，通过获取南方Cass软件各类地物编码得到，关键代码如下:AcadLWPolylinereturnLine=(AcadLWPolyline)return-CADobject;ObjectpXDataType;ObjectpXDatavlaue;returnLine．GetXData("SOUTH"，outpXDataType，outpXDat-avlaue);获取南方CASS软件地物编码②规划审批数据入库规划审批数据由单栋房屋和建设用地规划审批数据组成:A单栋房屋审批数据包括建筑性质、层数、面积、朝向、高度、离界距离等基本信息;B建设用地规划审批数据包括建筑所处位置的用地性质、用地面积、代征用地面积、总建筑面积、建筑密度、容积率、绿地率等重要指标。通过该模块可以自动获取封闭用地范围内的面积以及建筑的离界距离，同时将图3中数据存入上述“DDGH”数据表，图4所示的建设用地规划审批数据存入项目日志文件中。图3单栋房屋规划审批数据图4建设用地规划审批数据③规划验收数据入库通过该模块可以实现竣工建筑物的建筑面积以及项目内绿地面积自动入库。根据《规范》要求，对于不同类型的建筑，面积计算系数及计算方法也不一样［7］，例如半封闭阳台面积计算一半，地下室不参与容积率的计算，只有建筑物的基底才能参与建筑密度的计算等。利用这个模块，采用人机交互方式可以实现建筑朝向、性质、层数、高度、离界距离与建筑面积、绿地面积分别存入“DDJCZ”与“DDJC”数据表中。系统自动提取南方CASS中各类建筑的地物编码，例如砼房屋，CASS编码为141111，根据地物编码自动匹配“Building_sty”数据表中已有建筑物的计算方式，如计算系数，“是否基底?”，“是否参与容积率?”等，然后在图5右半栏显示系统现存的计算方式，如果与现状不相符，可以人工修改计算系数等数据。如果遇到新型疑难建筑，系统能将该类型建筑的CASS编码自动存入“Building_sty”数据表，便于下次遇到同类型建筑时，系统可以自动进行判别，积累数据。除此之外，该模块可以自动改变已入库图形的颜色，增大与未入库建筑物颜色的反差度，大大降低数据二次录入的错误几率，如图6所示，核心代码如下:AcadLWPolylinereturnLine=(AcadLWPolyline)return-CADobject;returnLine．ConstantWidth=0．1;//改变入库图形线宽returnLine．color=ACAD_COLOR．acCyan;;//改变入库图形颜色textBox6_Area．Text=returnLine．Area．ToString("0．00");//获取建筑面积图6改变已入库图形颜色④数据查询删除模块对于大型房屋建筑的规划竣工验收，数据录入错误难以避免，通过该模块可以实现规划审批与规划验收数据的查询与删除。图7建筑物规划验收数据查询⑤报表生成模块制作房屋规划验收的各类总结对比报表也较为繁琐，通过该模块可以实现项目内部目前建筑密度、容积率、绿地率等指标自动计算，同时实现各类规划验收数据与规划审批数据的自动对比且生成Word对比报表。对于单栋房屋，系统首先根据“楼栋号”字段读取“DDGH”中的审批数据(建筑朝向、建筑性质、建筑层数、建筑高度、建筑面积、离界距离)，同理从“DDJCZ”表中提取规划验收数据(建筑性质、层数、朝向、高度、离界距离)，然后根据“DDJCZ”表中“楼栋号”字段从“DDJC”表中提取相同“楼栋号”对应的记录，同时计算出各分栋建筑的总建筑面积，最后分类比较规划审批与验收数据，生成如下表1的备注栏。
对于项目总体，首先从项目日志文件中提取该项目对应的规划审批数据(总片面布局、用地性质、总用地面积、总建筑面积、建筑密度、容积率、绿地率、立面造型、配套设施)以及规划验收数据(总片面布局、用地性质、总用地面积、立面造型、配套设施)，然后从“DDJC”表中读取所有建筑物的属性数据，根据每条记录的性质(是否基底?、是否参与容积率?，建筑面积)，叠加得到该项目的总建筑面积，总绿地面积，总基底面积，根据式(1)计算得到目前该项目的容积率，绿地率，建筑密度，最后同规划审批数据比较，生成如下表2对应的备注栏。容积率=地上总建筑面积总用地面积－代征用地面积建筑密度=总基底面积总用地面积－代征用地面积绿地率=总绿地面积总用地面积－代征用地面积(1)⑥工具模块微软的Excel软件具有强大的计算功能，在工程应用中较为普遍。该模块可以将房屋规划验收数据输出成Excel表格形式。不仅如此，通过该模块可以自动实现建筑物角点坐标的自动标注，并将其输出成Word报表形式。
3实例验证
该规划验收项目内部建筑物包括半封闭阳台、地下室、通道、绿化设施等情况。根据该项目内E、F两栋建筑物的具体特点，首先在CASS软件中建立－1(地下室)，1－2，2－3，3－6，6－7层5个图层，并在5个图层中绘制相应层数的建筑物。根据半封闭阳台的面积只计算1/2，地下室不参与建筑密度与容积率的计算等《规范》规定的准则，通过该“房屋竣工规划验收软件”计算，生成了项目内分栋房屋以及规划总平面对比表。
4结论
关键词：精准度、可靠性、严谨、责任
中图分类号： TS958 文献标识码： A
房屋建筑面积测算是房产测绘的主要任务之一，其主要内容是测定房产权界、房屋的建筑面积、坐落位置形式、房屋的层次、结构、分户的建筑面积以及共用面积分摊等基础数据。这些数据经房地产发证机关确认后，作为核发房屋所有权证的测绘资料及所有权证的附图，是核定产权、颁发权证、保障房地产占有和使用者的合法权益的重要依据。
房屋建筑面积测算是一项十分细致而复杂的工作。测算成果的正确与否，涉及到千家万户的切身利益。从事房产测绘的技术人员必须认真负责地做好房屋建筑面积的测算工作，确保房屋建筑面积测算成果的可靠性。
首先就测量阶段的工作来简单阐述一下怎样才能减少误差，提高房屋建筑面积测量的精准度。
第一，施测前测量人员必须严格做好房屋和房屋用地调查工作。根椐GB/17986-2000《房产测量规范》附录：“房屋调查表”和“房屋用地调查表”规定的格式和内容进行细致的调查和登记。对房屋坐落、产权主、产别、层数（房屋的层数是指房屋的自然层数）、所在层次、建筑结构、建成年份（房屋建成年份是指房屋实际竣工年份，拆除翻建的，应以翻建竣工年份为准。一幢房屋有两种以上建成年份的，应分别注明）、用途（房屋用途是房屋的实际用途。一幢房屋有两种以上的用途，应分别调查注明）、占地面积、使用面积、建筑面积、墙体归属（房屋墙体归属是房屋四面墙体所有权的归属，分别注明自有墙、共有墙的借墙等三类）、权源、产权纠纷和他项权利等基本情况，一一逐项调查落实，现场记录下来。另外还要对房屋用地坐落、产权性质、土地等级、税费、用地人、用地单位所有制性质、土地使用权来源、四至、界标、土地用地用途、用地面积和用地纠纷以及其他情况做如实详细的记录，认真准确地绘制好房屋用地范围示意图。
第二，施测时测量人员要对测站周围地形的特点、测绘范围、跑尺路线的分工等问题应有统一的部属，在测绘过程中司尺员和记录员要配合默契。司尺员在跑尺过程中，除预定的分工路线跑尺外，还应有其本身的主动灵活性，务使测绘方便为宜。
第三，测量人员必须正确掌握常用测量仪器的使用方法和精准的读数方式。在使用卷尺测量时要使卷尺的零刻度对准被测物的一端，在同一高度紧靠被测物体进行测量，读数时视线垂直于被测物体末端所对的刻度线；使用手持式激光测距仪时测距仪的零端点要紧贴被测边长的起点，激光束应投射到位于被测边末端的目标板上，并使光束两端在同一水平面。要十分注意使激光束与墙面（或被测物）垂直，测量出被测物之间的平距。边长测量结果取位至0.01m，任何边长都应独立测量两次，两次测量的的差值应小于其被测长度值的0.05%，取两次测量的中数作为最后测量结果。
测量人员务必严格按照房屋建筑面积测量方法进行操作，把好测量关，尽量减小在测量过程中产生的误差，从而提高房屋面积测量的精准度。
其次,在房屋建筑面积计算这一重要环节中，计算人员一定要确保建筑面积的精准度。从业人员要严格遵循我国现行的《房产测量规范》（GB/T 17986.1-2000）的规定，把握好原则，理应计算建筑面积的计算建筑面积，该计算一半面积的计算一半面积,应计入分摊的就计入分摊面积。
房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的的水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。根据计算建筑面积的有关规定和规则，能计算建筑面积的房屋原则上应具备下面五个普遍性的条件：应具有上盖、应有围护物、结构牢固，属永久性的建筑物、层高在2.20m或2.20m以上、可作为人们生产生活的场所。计算人员要牢牢谨记这五个必要条件，搞清楚面积计算的范围，以求不犯原则性错误。
房屋的尺寸应包括标准厚度的一般抹灰层（一般按0.02m厚度计算），但不包括镶贴块材、装饰面等艺术形式及凸出墙面的墙裙、附墙垛、烟囱、垃圾道等构配件尺寸。
上盖是必要条件，例如：阳台、架空通廊、走廊等，都应有顶盖才能算建筑面积，无顶盖的不能计算建筑面积（室外楼梯除外，它是按各层水平投影面积的一半来计算面积的）。
层高2.20m是一个界线，高于2.20m（包含2.20m）以上的自然层或房子才参加面积计算，否则不计算面积。（测量时应特别小心谨慎地进行观测，此时的测量参照点不宜少于4对，并使得上下4对参照点构成四边形，以保证测量成果的准确可靠。）
具有永久性。永久性是指在建筑红线控制范围内的地面或地下，采用耐久性建筑材料（如钢、钢筋混凝土、水泥、砖、木、石等材料）构筑的，使用期限在半年以上的各种构造物建设的永久性建筑工程。一般地说，使用年限（期限）在25年以上，即可认为是永久性的房屋。
共有共用建筑面积及其分摊也是房产测绘中重要且复杂的一项工作，在计算分摊时一定要认真仔细，尽量减少纰漏，提高面积计算的精准度。
一般以幢为基础对共有建筑面积进行可分摊和不可分摊的划分。
可以分摊的共有建筑面积：共有的电梯井、管道井、垃圾道、观光井（梯）、提物井；共有的楼梯间、电梯间；为本幛服务的变电室、水泵房、设备间、值班警卫室；为本幢服务的公共用房、管理用房；共有的电梯机房、水箱间、避险间；共有的室外楼梯；共有的地下室、半地下室；公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积等。
不应分摊的建筑面积：作为人防工程的建筑面积（大多高层建筑都设有人防工程，测绘人员一定要认真勘察现场，结合图纸，并和开发商仔细沟通，以免多算面积和面积计算不准确）；独立使用的地下室、半地下室、车库、车棚；用作公共休息用的亭、走廊、塔、绿化等建筑物；用作公共事业的市政建设的建筑物。
随着时代的变迁，现代房屋设计功能综合多样化，格局布置新颖、复杂，增大了房屋面积计算的难度。这时从业人员更要认真仔细，增强责任心，对工作持有严谨细致的态度。详细查阅图纸，平面图、立面图、详图结合着看，前后把图纸看透。熟练掌握规范规定，弄清楚面积该算不该算，全算还是算一半，分摊还是不分摊。在进行分摊计算时严格按照计算规则进行分摊计算。应按照谁受益（占有、使用）谁分摊的原则，对各共有建筑面积，按照各自的功能和服务对象分别进行各级分摊，并执行按比例分摊的原则，由上而下依次进行，先分摊幢，然后分摊功能区，再分摊层，最后把共有建筑面积分摊至套或户。
另外测量人员还要尽量减少预测和实测造成的面积差异。测绘人员和建设开发单位要及时沟通，做好变更测绘。严谨把握我们测绘成果的精准度，以减少房屋买售两方之间矛盾和纠纷。
随着房地产业的飞速发展，商品房面积的精准性关系到广大人民群众的根本利益，房产测绘的结果与开发商和购房者的利益密切相关，只有在正确测绘的前提下，才能达到销售与购买双方共同满意的目的，房产测绘一旦出现偏差，很容易引起购房纠纷，影响房地产市场健康发展，因此对于房产面积进行准确的测绘，能够最大限度地避免购房纠纷的发生，对维护社会稳定具有重要意义。
做为房产测绘从业人员我们必须爱岗敬业，诚实守信，办事公道，刻苦学习，勤奋钻研，掌握现代科学知识和技能。保证房产测算成果的精准度，为广大群众提供准确的房产面积。做好开发单位和购房老百姓间的媒介工作，有效地推动房产测绘行业的健康发展。
参考文献:
1、陈清华.浅析房产测量中的边长丈量精度[J].测绘通报，2001（8）。
［关键词］建筑工程 消耗量定额 消耗定额分析
随着我国加入世界贸易组织（WTO），我国经济日益融入全球市场，行业壁垒逐渐下降。建筑市场将进一步对外开放，国外建筑业和投资项目越来越多地进入国内市场。2003年国家了《建筑工程工程量清单计价规范》（GB 50500―2003以下简称：“清单计价规范”），就是为了与国际惯例逐渐接轨，适应加入世界贸易组织（WTO）的需要，同时要求2003年7月1日执行“清单计价规范”。目前，很多国外企业以及国内企业，其招投标所采用的正是现行的国家“清单计价规范”，这是入世的要求。迫切需求与“清单计价规范”配套的消耗量定额。
现在简单谈一下建筑工程消耗量定额的概念、作用、特征、分类及与旧定额的差别。
一、概念
建筑工程消耗定额，是指在正常的施工条件下，为了完成质量合格的单位建筑工程产品，所必须消耗的人工、材料（或构配件）、机械台班的数量标准。
二、作用
建筑工程消耗定额，在我国工程建设中具有十分重要的地位和作用，主要表现在以下几个方面：
1．是总结先进生产方法的手段。
2．是确定工程造成的依据和评价设计方案经济合理性的尺度。
3．是施工企业编制工程计划，组织和管理施工的重要依据。
4．是施工企业和项目都实行经济责任制的重要依据。
此外，建筑工程消耗量定额还有利于建筑市场公平竞争，有利于完善市场的信息系统，既是投资决策依据又是价格决策依据，具有节约社会劳动和提高生产效率的作用。
三、特征
1．科学性
建筑工程消耗量定额是应用科学的方法，在认真研究客观规律的基础上，通过长期观察、测定、总结生产实践和广泛收集资料的基础上制定的，具有科学性。
2．系统性
定额各项目之间都存在着有机的联系，相互协调，相互补充。
3．时效性
消耗量定额反映了一定时期内的生产技术与管理水平。随着生产力水平的不断发展，工人的劳动生产率和技术装备水平会不断地提高，各种资源的消耗量也会有所下降。因此，必须及时地、不断地修改与调整定额，以保持其与实际生产力水平相一致。
4．指导性
定额的指导性，是指地区定额具有一定的指导作用。地区定额体现了一定时期内该地区平均的生产力水平，是确定建筑产品地区平均价格的重要依据，具有适用性和指导性。
四、分类
1．按生产要素分
生产活动包括劳动者、劳动手段、劳动对象三个不可缺少的要素。劳动者是指生产活动中各专业工种的工人，劳动手段是指使用的生产工具和机械设备，劳动对象是指原材料、半成品和构配件。按照这三要素分类可分为劳动定额、机械台班消耗定额、材料消耗定额。
2．按专业分类
按专业分类，可分为：建筑工程消耗量定额、装饰装修工程消耗量定额、安装工程消耗量定额、市政工程消耗量定额、园林绿化工程消耗量定额。建筑工程消耗量定额是指建筑工程人工、材料及机械的消耗量标准；装饰装修工程消耗量定额是指建筑装饰装修工程人工、材料及机械的消耗量标准；安装工程消耗量定额是指安装工程人工、材料及机械的消耗量标准；市政工程消耗量定额是指市政工程人工、材料及机械的消耗量标准；园林绿化工程消耗量定额是指园林绿化工程人工、材料及机械的消耗量标准。
3．按编制单位及使用范围分类
建筑工程消耗量定额按编制单位及使用范围分类有：全国消耗量定额、地区消耗量定额及企业消耗量定额。全国消耗量定额是指国家主管部门编制，作为各地区编制消耗量定额依据的消耗量定额，如《全国统一建筑工程基础定额》、《全国统一建筑装饰装修工程消耗量定额》；地区消耗量定额是指由地区建设行政主管部门根据合理的施工组织设计，按照正常施工条件下制定的，生产分项工程合格单位产品所需人工、材料、机械台班的社会平均消耗定额，它是编制投标控制价或标底的依据，在施工企业没有本企业定额的情况下也可以作为投标的参考依据；企业消耗量定额是指施工企业根据本企业的施工技术和管理水平，以及有关工程造价资料制定的，供本企业内部管理及投标使用的人工、材料和机械消耗量定额。
五、与旧定额的差别
1．建筑面积的计算不一样，新的建筑装饰装修工程消耗量定额的建筑面积计算必须按建设部2005年4月15日第326号公告《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353―2005）规定执行。
2．机械挖运土方，旧定额为汽车运输5公里起步，现消耗量定额改为不同的装载机械配备不同的自卸汽车，以1公里起步每增加1公里进行调整。
3．垂直运输工程原“98定额”是包含在各有关定额子目中，现消耗量定额则把其单列出作为非实体的措施项目，建筑物的垂直运输费按建筑面积套定额计算。
4．脚手架工程分为建筑工程脚手架和装饰装修工程脚手架，但装饰装修工程脚手架必须是单独装饰装修时才能采用，否则乃按建筑工程消耗量定额执行。
5．钢筋混凝土工程变化较大，原“98定额”中钢筋混凝土工程包括了模板、混凝土、和钢筋，现在消耗量定额将其分为：（1）模板作为一个非实体性的措施项目工程分项单列，进行工程量计算。（2）钢筋新旧定额的计算方式基本一致，但消耗量定额是套用定额直接计算，而不是钢筋调整。（3）混凝土，将混凝土拌制和浇捣划分出来，拌制的工程量既是浇捣的工程量加浇捣、运输等各种损耗，在工程计价软件中自动完成。
6．高层建筑增加费即建筑物超高增加费，该费用的计算方式变化较大，改变了“98定额”按建筑面积计算的方法。现消耗量定额计算其工程量则是按：建筑物±0.00以上，扣除垂直运输、各项脚手架、定额中的水平运输子目、各类构件的水平运输机械以外的全部工程项目的人工费和机械费乘以降效率。
7．建筑物超高加压水泵问题，原“98定额”是在高层建筑增加费中综合考虑，现消耗量定额则将其单列出来，按建筑面积计算。
8．材料二次搬运费，原“98定额”是在费率中综合考虑，现消耗量定额则将其单列出来，根据实际情况参照使用。
9．装饰装修消耗量定额中增加了成品保护分项工程，实际施工中未进行覆盖保护装饰面的，不得计算成品保护费。
10．国家《清单计价规范》将降水、排水、厂区、生活区道路、车间铁路、停车坪、球场、地坪等列为市政工程的项目，室外铺装列为园林绿化定额，本建筑工程消耗量定额不再包含该部分内容。
消耗量定额的实施，是建立了一个适应市场经济的工程造价的计价方法，创造了一个与国际惯例接轨的市场竞争环境，提高了建设各方主体参与国际化竞争的能力，有利于对外开放和交流，有利于在复杂激烈的竞争中站住脚和发展好。
参考文献：
［1］马楠、韩景玮・建设工程造价管理［M］・清华大学出版社，2006
