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［关键词］水务项目投资；水务产业；财务测算
1水务产业发展现状及水务项目的特点
随着我国经济的快速发展，城市现代化建设取得了巨大的成效，而水务产业发展是我国城市建设发展的重点内容之一，但是我国的水务设施，尤其是供水设施的供需矛盾日益突出，在建设和维护方面仍然存在巨大的资金缺口，所以，从总体而言，投资不足已成为阻碍我国水务发展的主要障碍。首先，我国水务产业的发展表现出投资主体多元化的特点，近些年来，随着外资和社会资金的注入，我国水务产业的传统政府单一投资结构已经发生了改变。其次，运营主体多元化。针对水务产业的发展，原先为单一政府所属事业单位进行经营管理，发展至今，其经营主体已经由事业单位逐渐向企业转变，而且相应的竞争机制也已被引进。再者，经营模式也逐渐向多元化发展，与传统的经营模式相比，市场化对我国水务产业的经营发展表现出了更大的影响。在水务产业市场化推进的过程中，整个产业的投融资结构已经发生了明显的变化，在传统水务产业的发展过程中，主要是以政府主导进行的公益性投资，但是，随着社会资本的注入，其投资模式已逐渐转变为以社会资本为主导的市场收益性投资。
2水务项目投资分析的内容及要点
投资分析指的是投资者通过采用各种可行方式对其目标项目进行全面分析，具体对技术、市场、社会、经济等方面的内容进行科学评价，从而为投资者的投资活动提供主要判断依据，具体而言，水务项目投资包括以下几方面的内容.
2.1地区社会经济状况
在水务项目投资过程中，投资者需要对所在地区的宏观经济发展状况进行进行分析，并对当地产业结构以及产业特色加以分析，然后对与水务项目开展的工业发展情况进行调查，通过多个方面内容的调查分析，促使投资者对地区社会宏观经济状况有一个整体的了解。
2.2项目建设的必要性
投资活动的主要目的是获得一定的经济收益，所以，在水务项目投资过程中，需要根据自身的实际需要对项目建设的必要性进行衡量。具体而言，首先，投资者需要对目标地区的水资源供需情况、水资源结构以及当地的水质有一个全面的了解。其次，投资者还需要分析目标地区存在的供水矛盾以及产生矛盾的直接原因和根本原因，投资人还应深入了解当地民众以及政府对水务项目建设所持有的态度。通过对这些因素的综合了解，作为其判断水务项目建设的必要性。
2.3项目建设规模与建设内容
项目建设规模决定了投资者所需投入资金的总量，而项目建设的内容决定了其投资的方向，所以在水务项目投资中，必须考虑到项目建设的规模以及建设内容。投资者应根据我国的相关规定以及投资可行性分析报告，对项目的建设规模及建设内容进行描述。通常情况下，在水务项目建设过程中，水源、水厂以及网管工程等部分的规模较大，所以，投资者必须对这些部分进行重点考虑和分析。
2.4供水设施与供水市场现状
在水务项目投资过程中，调查项目所在的区域现有各个供水主体包括多个方面，如供水规模、供水量以及售水量、水源地水质量等，通过对供水设施的调查分析，可以对目标地区供水能力有一个全面的了解。而对当地供水市场的了解，可以根据当地供水市场发展情况对其投资活动进行适当的调整。
2.5水价分析及预测
在水务项目投资中，投资者必须对目标地区水价变化情况有一个全面的了解，以此来判断其投资活动是否会获得收益，通常情况下，如果目标地区水价变动较大，则会存在较大的投资风险，所以投资者应该对其投资活动进行慎重考虑。另外，投资人员还应对目标地区的水价变化趋势有一定的了解，并做出科学的预测，如果地区水价发展变化趋势能够为投资者带来一定的投资收益，则可以考虑进行投资活动，反之，如果地区水价发展变化趋势不符合投资者的期望值，那么可以对其业务投资进行适当的控制。
2.6投资概算与投资数据校核
在水务投资过程中，对于投资者而言，其可以根据相关水务单位提供的业务数据以及相关投资数据，并根据自身的实际需求进行有针对性的校验，具体校验过程中，可以采用定额以及当地造价信息库数据进行测算，并且采用经验数据进行详细对比，在校验过程中，投资数据应尽可能的采取上限，这样才能有效提升校验的准确性。
3水务项目财务测算的多角度、多方案对比分析
在水务项目投资过程中，如果财务测算制订方案的结论的可行性较大，则需要对思考问题的角度进行适当的改变，也可以对一些边界条件进行适当的改变，进行补充测算，进行多角度对比分析。第一，投资者需要根据工程投资和目标地区水价变化情况对资本金回报率进行测算。通常情况下，地方政府或者企业投资者针对水务项目进行招商引资时，水务项目的可行性研究和初步设计已经完成，针对水务项目的招商引资范围已经进行了明确的界定，针对所要投资的水务项目所用资金数额以及整个工程项目规模予以确立。在这样的背景下，投资者需要对其投资回报率进行测算，在测算过程中应以先前的水价以及水价历史变化作为重要依据。第二，根据工程投资和资本金回报率反算销售水价，如果测算结果显示所进行的项目投资活动不可行，则需要对其原因进行深层次分析，其中重要的原因之一很可能是既定的水价比较低，对于投资者而言，在水务投资过程中，水价是其投资考虑的重要因素之一。所以，在投资过程中，投资者应该根据原先设定的基准收益率，反算销售水价，并通过这种方式，清楚的预测到在何种情形下投资者才能取得投资回报，而且这一测算思路还可以为地方政府稳定水价提供有力的依据。
4水务项目投资由“不可行”转变为“可行”的方法和策略
在水务投资过程中，对于大多数水务项目而言，在现有工程方案、建设规模、投资额以及水价等边界条件不变的情况下，单靠水务项目本身盈利往往满足不了投资者的回报要求。为此，将水务项目投资由“不可行”转变为“可行”，可以通过以下几方面进行。第一，我国很多地区的供水规划是为了“上工程、要资金”而编制的，这就需要投资人员根据工程建设总体规模和建设方案，对投资方案进行进一步的论证和分析，重新确立投资额。第二，针对水务投资项目，政府应该进一步加大投资力度，尤其在公益性水库工程建设、配水管网工程建设等方面。另外，针对水务项目投资活动的进行，政府应该对企业投资者进行适当的资金补偿，例如，地方政府可根据当地销售水量以及当前水价，以现金或者土地的形式对投资者进行补偿，进而有效推动水务投资项目的进行。
5结语
水务项目投资在地区经济建设发展中发挥了重要的作用，在水务项目投资过程中，必须要考虑多方面的因素，如目标地区社会经济状况、项目建设的必要性、项目建设规模与建设内容、水价分析及预测等。在水务项目投资中，投资者还应多角度进行财务测算，并进行方案对比，以确保投资的准确合理性。
主要参考文献
［1］华坚,魏森.中国上市水务公司新型投资模式的选择［J］.水电能源科学,2013(2).
［2］林惠昇.水务项目投资分析报告撰写精要［J］.经营管理者,2012(1).
［3］巩福栋.浅谈水务投资的财务分析［J］.现代物业：中旬刊,2011(6).
［4］公峰涛.水务行业投资风险及对策研究［J］.经济师,2007(12).
［5］国家发展改革委,建设部.建设项目经济评价方法与参数［S］.2006
［6］尤荻.TOT项目风险集成管理模式研究［J］.项目管理技术,2011(1).
[关键词]水务项目投资；水务产业；财务测算
doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2017.08.069
[中图分类号]F283 [文献标识码]A [文章编号]1673-0194（2017）08-0-02
1 水务产业发展现状及水务项目的特点
随着我国经济的快速发展，城市现代化建设取得了巨大的成效，而水务产业发展是我国城市建设发展的重点内容之一，但是我国的水务设施，尤其是供水设施的供需矛盾日益突出，在建设和维护方面仍然存在巨大的资金缺口，所以，从总体而言，投资不足已成为阻碍我国水务发展的主要障碍。首先，我国水务产业的发展表现出投资主体多元化的特点，近些年来，随着外资和社会资金的注入，我国水务产业的传统政府单一投资结构已经发生了改变。其次，运营主体多元化。针对水务产业的发展，原先为单一政府所属事业单位进行经营管理，发展至今，其经营主体已经由事业单位逐渐向企业转变，而且相应的竞争机制也已被引进。再者，经营模式也逐渐向多元化发展，与传统的经营模式相比，市场化对我国水务产业的经营发展表现出了更大的影响。在水务产业市场化推进的过程中，整个产业的投融资结构已经发生了明显的变化，在传统水务产业的发展过程中，主要是以政府主导进行的公益性投资，但是，随着社会资本的注入，其投资模式已逐渐转变为以社会资本为主导的市场收益性投资。
2 水务项目投资分析的内容及要点
投资分析指的是投资者通过采用各种可行方式对其目标项目进行全面分析，具体对技术、市场、社会、经济等方面的内容进行科学评价，从而为投资者的投资活动提供主要判断依据，具体而言，水务项目投资包括以下几方面的内容。
2.1 地区社会经济状况
在水务项目投资过程中，投资者需要对所在地区的宏观经济发展状况进行进行分析，并对当地产业结构以及产业特色加以分析，然后对与水务项目开展的工业发展情况进行调查，通过多个方面内容的调查分析，促使投资者对地区社会宏观经济状况有一个整体的了解。
2.2 项目建设的必要性
投资活动的主要目的是获得一定的经济收益，所以，在水务项目投资过程中，需要根据自身的实际需要对项目建设的必要性进行衡量。具体而言，首先，投资者需要对目标地区的水资源供需情况、水资源结构以及当地的水质有一个全面的了解。其次，投资者还需要分析目标地区存在的供水矛盾以及产生矛盾的直接原因和根本原因，投资人还应深入了解当地民众以及政府对水务项目建设所持有的态度。通过对这些因素的综合了解，作为其判断水务项目建设的必要性。
2.3 目建设规模与建设内容
项目建设规模决定了投资者所需投入资金的总量，而项目建设的内容决定了其投资的方向，所以在水务项目投资中，必须考虑到项目建设的规模以及建设内容。投资者应根据我国的相关规定以及投资可行性分析报告，对项目的建设规模及建设内容进行描述。通常情况下，在水务项目建设过程中，水源、水厂以及网管工程等部分的规模较大，所以，投资者必须对这些部分进行重点考虑和分析。
2.4 供水设施与供水市场现状
在水务项目投资过程中，调查项目所在的区域现有各个供水主体包括多个方面，如供水规模、供水量以及售水量、水源地水质量等，通过对供水设施的调查分析，可以对目标地区供水能力有一个全面的了解。而对当地供水市场的了解，可以根据当地供水市场发展情况对其投资活动进行适当的调整。
2.5 水价分析及预测
在水务项目投资中，投资者必须对目标地区水价变化情况有一个全面的了解，以此来判断其投资活动是否会获得收益，通常情况下，如果目标地区水价变动较大，则会存在较大的投资风险，所以投资者应该对其投资活动进行慎重考虑。另外，投资人员还应对目标地区的水价变化趋势有一定的了解，并做出科学的预测，如果地区水价发展变化趋势能够为投资者带来一定的投资收益，则可以考虑进行投资活动，反之，如果地区水价发展变化趋势不符合投资者的期望值，那么可以对其业务投资进行适当的控制。
2.6 投资概算与投资数据校核
在水务投资过程中，对于投资者而言，其可以根据相关水务单位提供的业务数据以及相关投资数据，并根据自身的实际需求进行有针对性的校验，具体校验过程中，可以采用定额以及当地造价信息库数据进行测算，并且采用经验数据进行详细对比，在校验过程中，投资数据应尽可能的采取上限，这样才能有效提升校验的准确性。
3 水务项目财务测算的多角度、多方案对比分析
在水务项目投资过程中，如果财务测算制订方案的结论的可行性较大，则需要对思考问题的角度进行适当的改变，也可以对一些边界条件进行适当的改变，进行补充测算，进行多角度对比分析。
第一，投资者需要根据工程投资和目标地区水价变化情况对资本金回报率进行测算。通常情况下，地方政府或者企业投资者针对水务项目进行招商引资时，水务项目的可行性研究和初步设计已经完成，针对水务项目的招商引资范围已经进行了明确的界定，针对所要投资的水务项目所用资金数额以及整个工程项目规模予以确立。在这样的背景下，投资者需要对其投资回报率进行测算，在测算过程中应以先前的水价以及水价历史变化作为重要依据。第二，根据工程投资和资本金回报率反算销售水价，如果测算结果显示所进行的项目投资活动不可行，则需要对其原因进行深层次分析，其中重要的原因之一很可能是既定的水价比较低，对于投资者而言，在水务投资过程中，水价是其投资考虑的重要因素之一。所以，在投资过程中，投资者应该根据原先设定的基准收益率，反算销售水价，并通过这种方式，清楚的预测到在何种情形下投资者才能取得投资回报，而且这一测算思路还可以为地方政府稳定水价提供有力的依据。
4 水务项目投资由“不可行”转变为“可行”的方法和策略
在水务投资过程中，对于大多数水务项目而言，在现有工程方案、建设规模、投资额以及水价等边界条件不变的情况下，单靠水务项目本身盈利往往满足不了投资者的回报要求。为此，将水务项目投资由“不可行”转变为“可行”，可以通过以下几方面进行。第一，我国很多地区的供水规划是为了“上工程、要资金”而编制的，这就需要投资人员根据工程建设总体规模和建设方案，对投资方案进行进一步的论证和分析，重新确立投资额。第二，针对水务投资项目，政府应该进一步加大投资力度，尤其在公益性水库工程建设、配水管网工程建设等方面。另外，针对水务项目投资活动的进行，政府应该对企业投资者进行适当的资金补偿，例如，地方政府可根据当地销售水量以及当前水价，以现金或者土地的形式对投资者进行补偿，进而有效推动水务投资项目的进行。
5 结 语
水务项目投资在地区经济建设发展中发挥了重要的作用，在水务项目投资过程中，必须要考虑多方面的因素，如目标地区社会经济状况、项目建设的必要性、项目建设规模与建设内容、水价分析及预测等。在水务项目投资中，投资者还应多角度进行财务测算，并进行方案对比，以确保投资的准确合理性。
主要参考文献
[1]华坚，魏森.中国上市水务公司新型投资模式的选择[J].水电能源科学，2013（2）.
[2]林惠N.水务项目投资分析报告撰写精要[J].经营管理者，2012（1）.
[3]巩福栋.浅谈水务投资的财务分析[J].现代物业：中旬刊，2011（6）.
[4]公峰涛.水务行业投资风险及对策研究[J].经济师，2007（12）.
[5]国家发展改革委，建设部.建设项目经济评价方法与参数[S].2006
关键词 投资风险 计量方法 阶段性
一、引言
近20年来国际金融市场的发展使行业内的竞争加剧，现代金融理论、金融工程技术和计算机技术的发展为金融投资带来了更多的可能性。目前关于投资风险的计量有很多指标，包括以投资收益率的方差、标准差为基础的计量方法；以Hurst指数计量的风险指标代表的非线性计算方法；以收益率的下方风险为基础的计量指标，包括Var、LPM等等。投资除了存在系统性的市场风险之外，主要面对的风险就是价格波动的风险，这种因为价格波动而带来损失的可能性就是我们所说的投资风险。运用统计学的方法对投资风险进行计量通常运用的是均值方差，用于指导投资者关注风险，把握投资时机。
二、投资风险概述
投资风险管理经历了60年代的资产负债模式到80年代的资本协议约束模式，到现代的全面风险管理模式，经过金融危机的洗礼，各国领导吸取经验教训，认识到金融危机中最大的教训就是监管责任的不到位，美国监管部门对于金融投资机构的管理有欠缺，因此诞生了新的衍生工具，从管理思想到风险管理定价模型到市场风险与信用风险的相关关系等内容确定了投资风险的测算和管理方法。通过一系列的模型定出最终收益与风险的相关关系，给出相应的评级，为投资者提供投资参考。市场定价模型考虑的因素包含市场的所有因素，例如基础资产、交易对手金融违约风险等，也为信用资产的归类给出了相关性指导。构建了风险管理的识别和量化体系，实施新资本协议的目标来指导提高风险管理水平。建立有效的风险评估模型，控制操作风险，运用巴塞尔规定的基本指标法和标准法以及高级计量法，对相关数据进行测量。
三、投资风险统计学特征
（一）偏差的好坏
当收益率波动向下时，低于投资者预期，就是一种坏的偏差，反之投资收益率向上波动，可能高于投资者预期时就是一种好的偏差，通常情况，对于多头投资者而言，投资风险就是坏的偏差。对于空头投资者而言则情况相反。观察收益率曲线的波动情况和总体走势能够帮助投资者对风险形成预期，以及判断市场情绪。
（二）投资风险的期望特性
对于投资者来说，投资风险与投资期望是相对的，当实际获得的投资收益高于投资者的原始期望值时，有利于投资者建立信心，与此同时，投资期望值越高，投资风险就越大，此时投资者将舍弃低盈利机会，增加融资，用于投资更高风险高收益的项目，其期望值也同时增加。因此，对于投资风险的分析一定是建立在投资期望的基础上的。通常投资都有一定的周期，根据投资周期的阶段性，能够运用统计学方法对投资风险进行计量，运用均值―方差量化投资者实际收益情况，通过统计分布情况分析投资的好坏。在投资实践中通常选择无风险收益率作为期望收益率，并且将低于无风险收益率的投资视为发生投资风险，若是针对个人投资者的研究则需要依据个人投资者的投资期望来进行测算。
（三）投资风险的时间特性
设定不同的统计周期对投资风险进行测量，其风险程度会有所差异。时间单位属于月、季、年以上的投资为长线投资，时间以日、周为单位为短线投资。投资风险的时间特性与不同时间段的投资收益相关联，因此描述投资风险时应当以时间为基础，叙述为月投资风险、季投资风险和年投资风险。
四、基于均值-方差模型的风险计量方法
均值―方差模型是统计学的基本计量方法，在马科维兹之后的研究集中于期望收益率曲线向下趋势的风险研究，并且建立了计量风险的通用公示：
定义：W为未来的财富值；
f（W）表示财富值的概率密度；
F（W）表示财富值的积累概率密度；
U表示财富的期望值；
得到的计算公示如下：
第一，方差
第二，半方差
第三，绝对离差
第四，财富值低于期望的概率
将以上公示进行合并得到如下公示：
将W固定于U上之后，得到专门用于计量Downside Risk的a-t两参数模型，也就是现在著名的LPM（Lower Partial Moments）模型：
上述公示中的a，t可以代表任意值，通常情况只讨论a取值为0，1，2的情况；当a=0时，LPM0 表示低于期望的概率水平；当a=1时，LPM1表示低于期望的收益率与期望值之间的偏差；当a=0时，LPM2 表示低于期望的收益率与期望之差的平方的平均可能性。
五、期望-半方差风险计量模型
2000年之后学术界开始重新审视半方差的计量方法，并给出了一个新的计算方法，如表1所示：
表1 基于均值的半方差计算方法
Year Return R
1990 10%
1991 -5% -5% 25% 625%
1992 30%
1993 15% 15% 5% 25%
1994 20%
Σ=100% Σ=650%
μ=20% SV=650%/5=130%
半方差计量方法具有以下几个特点：
首先，半方差的运用并不常见，投资者对这种方法不熟悉。
其次，投资经理在实践中需要考虑投资成败问题，如果运用半方差计量需要承担较高的风险，一旦失败会带来相关法律问题。
再者，马科维兹凭借资产选择论开创了均值―方差的先河，并因此获得了诺贝尔经济学奖，因此对风险计量方法的革新造成了一定的阻碍。
最后，目前还没有基于半方差方法的投资模型，无法充分发挥半方差方法的优越性。
在Downside Risk的理念指导下，20世纪90年代经济学界提出了Vra（Value at Risk）的概念，并运用到投资风险计算当中。经过一段时间的组合与实践应用，将Var定义为在一定置信区间的损失最大可能性，其计算采用收益率的联合正态分布，在此基础上进行参数假设的设定。然而，Var存在较大的缺陷，主要表现在，只计算左尾尖的大小而非全部下行风险；只考虑了投资安全问题，没有考虑上行趋势带来收益的可能性，因此只适用于评估资本充足性。
六、两阶段计量方法检验
检验投资风险计量（下转第页）（上接第页）方法与现实情况是否相符，需要将模型测算的数据与实际情况进行对比。为此，本文选择了上证指数5年来的损失计算数据，统计了以周为周期的统计期间收益率的变化情况，以收益率低于无风险收益率的数据作为投资风险点，然后计算其差值再加上1，以此类推计算了50个交易周的几何平均值，得到了全年每周的损失可能性。（表2）
通过上述检验，SV值的每周可能损失相关系数为0.994，由此可以推断其风险表达效果，基本一致；每周可能损失值的方差相关性只有0.463，方差基本不能表达每周可能的损失。加入资本因素的半方差方法与计算可能损失值的几何均值方法，复杂程度相似，但是准确性有所差距。
七、结语
在测算投资风险的时候，应当把风险定义在收益率的均值偏差基础上，更能反映现实情况，根据投资风险的特性，通过改进半方差计量方法，加入资本因素，运用现代计算机技术，使计算结果更客观，计算方法更简洁，通过本文的讨论发现，几何均值的标准是最准确的检验方法。我国的无风险利率处在近20年以来的低位，投资风险较大，在进行投资组合与风险管理中要利用上述风险评估模型，进行合理有效的评估，同时有关部门应当合理引导投资机构，增加对投资机构的指导，以及对投资者的风险提示，改进净资本、风险资本准备计算公式，加强资本质量和风险计量的针对性；完善杠杆率指标，提高风险覆盖的完备性；强化全面风险管理要求，提升风险管理水平，从而促进投资市场的健康可持续发展，顺应我国经济发展的大潮流。
（作者单位为中海石油财务有限责任公司）
参考文献
[1] 潘立生，杨晓.非效率投资计量模型有效性检验――基于经济周期阶段性研究[J].合肥工业大学学报（社会科学版），2014（1）：9-17.
关键词:案例教学法 房地产投资课程 教学方法 高等职业 教学改革
根据国家中长期教育改革和发展规划纲要，教育要培养勇于探索的创新精神和善于解决问题的实践能力的人才。传统的教学方法已不适应人才培养的要求。为此，教学方法改革成为教育改革的重要组成部分。各种教学方法层出不穷，极大地促进了教学质量不断提高的要求。本文将探讨案例教学法在房地产投资分析课程中运用的可行性。
1.案例教学法概述
所谓案例教学法，是指教师在教学过程中，把教学内容编成案例形式，吸引学生积极参与、主动思考，通过师生共同探讨，学生撰写案例分析报告，教师归纳总结的过程，激发学生的创造性思维，从而提高学生发现问题、分析问题和解决问题能力的一种教学方法。
案例教学法是20世纪初，由美国哈佛大学创造的，并经过后人不断总结和完善，形成的一种独特的教学方法，在当今世界的教育和培训中受到重视和广泛的应用。我国于20世纪90年代开始引入案例教学，并已在医学、法律和工商管理等专业得到普及。
案例教学法有一个基本的假设前提，即学生能够通过对案例过程的研究与发现来进行学习，在必要的时候回忆出并应用这些知识与技能。因此，案例教学法非常适合于开发分析、综合及评估能力等高技能，提高学生承担具有不确定结果风险的能力。
案例教学的特点，1）鼓励学生积极参与、主动思考，充分调动学生的学习积极性和创造性。学生通过课前对案例内容的充分准备、课堂讨论的积极投入以及课后练习的认真完成，养成了自我学习的习惯，锻炼了理解能力和判断能力。
2）引导学生变注重知识学习为注重能力培养。案例教学，通过撰写案例分析报告，要求学生去寻找解决问题的可行方法。使学生懂得，现实生活中，那些复杂、重大问题的解决方法，往往没有“标准答案”，只有可行方案的优劣。从而使学生在学习过程中，提高了解决问题的实际能力。
3）更加重视双向交流。在案例教学中，学生拿到案例后，先要进行消化，然后查阅各种他认为必要的理论知识．这无形中加深了对知识的理解，而且是主动进行的。捕捉这些理论知识后，他还要经过缜密地思考，提出解决问题的方案，同时，要求教师给予引导，促使教师加深思考，根据不同学生的不同理解补充新的教学内容。双向的教学形式对教师也提出了更高的要求。
2.房地产投资分析课程应用案例教学法的可行性
房地产业作为国民经济支柱产业，越来越得到高校的重视，房地产投资分析课程是高职院校房地产类和工程管理类等专业的核心课程之一，也是其他专业很好的拓展课程。
所谓房地产投资分析，就是房地产项目在投资活动之前，由房地产投资者或委托的专业人员，以房地产投资项目的经济运行方面为重点，进行科学的预测分析和评价论证的过程。目的是研究房地产投资项目的财务可行性及选择最佳投资方案，为投资决策提供可靠的、科学的依据。
房地产投资分析过程一般包括：1）房地产市场调研与预测；2）房地产投资项目建设方案的选择；3）基础数据的估算；4）资金筹措和融资方案的选择；5）财务分析；6）不确定性分析和风险分析；7）决策分析。这就要求分析人员对分析项目要采用定性分析与定量分析相结合、统计分析与预测分析相结合、静态分析与动态分析相结合的分析方法来进行。
房地产投资分析的特点就是分析、判断、综合决策的过程，房地产投资分析的成果，就是投资分析报告。实际的房地产投资分析报告编制，都是借助计算机软件系统计算完成。因此，房地产投资分析课程虽然具有很强的理论性，但具有更强的综合性和实践性，其课程教学只有与具体实践案例相结合，才能达到理想的教学目标。
在传统的教学方法中，教师通过讲授的方式，将认为重要的房地产投资分析知识传授给学生。要知道，房地产开发、置业投资具有的复杂性，决定了房地产投资分析需要多学科的专门知识非常多。讲授大量的知识，学生在短时间内难以消化吸收。相互独立的学科知识，也使学生难以激发学习兴趣，从而使房地产投资分析课程可能成为空洞的理论知识，进一步影响学生的分析能力、判断能力和决策能力的培养与提高。
与传统教学方式不同，在房地产投资分析课程中运用案例教学法，可大大激发学生的创造性思维、 提高学生学习的领悟力。通过真实案例的分析、判断和撰写过程，不仅提高了学生分析问题、解决问题能力，而且，在解决问题过程中，增强了学生对学科知识的理解和具体运用。
当前，房地产行业成为全社会关注的热点，国家对房地产投资的调控，也使得房地产投资分析变得更加复杂。通过将社会热点中真实案例引入的教学中去，不仅能激发学生强烈的学习兴趣，培养学生独立判断房地产发展趋势的基本能力，而且，在学习过程中，可将案例所涉及到的相关政策知识、规划设计知识、工程技术知识、经济管理知识、金融与投资知识、市场营销知识、财政税收知识、法律知识等各学科知识融会贯通，达到了举一反三的效果。
房地产投资分析课程的章节内容，大部分是按能力应用的过程编排，可以形成相应的案例。因此，在课程教学中使用案例教学法是可行的。
3.案例教学法的具体应用
一般而言，案例教学法的应用策略是灵活的，只要遵循教学目标就行。实际教学过程，要搞好房地产投资分析课程的案例教学，则应注意几个环节
1)案例准备
教师在选择案例时，一定要精心准备，合理设计教案。房地产投资分析的案例非常多，能够引起学生兴趣的是贴近生活，新颖的案例。而房地产投资由于受时间和地域的限制。书本上的案例和外地的案例没有多上分析的价值。因此，选择所在地刚刚发生的典型案例，能够首先吸引住学生的兴趣。只要学生感兴趣，就会主动寻找案例所要解决问题的途径和方法。如房地产交易章节税费的内容，如按传统教学方法讲解，房地产交易过程涉及的税费有10多个，各种税费的适用条件和计费标准各不相同，且学生没有感性认识，讲解起来非常枯燥，学生不愿意听，达不到教学目的。设计为案例教学法后，可以让学生上网搜索近期网上交易的案例，并模拟进行成交。学生就会兴趣大增，主动搜索成交后实际应缴纳的各种税费。
2）案例问题的设计
案例给出的问题，应紧扣教学主要目标，结合学生的认知水平设计。问题太难，学生现有能力解决不了，就会产生厌恶情绪。但又不能太简单，学生不需要讨论和教师引导，就可以完成，同样会降低学生兴趣，从而失去对知识的渴望和最求。所以，提出的问题，应能给学生思考的空间，并利用书本的知识，经过努力探索，相互交流，并在老师的引导下得到解决。这样，有助于训练学生的辐射思维能力。同样以交易税费案例为例，如果不加区别的选择案例，在交易过程中商铺的案例就有可能会发生土地增值税缴纳项目。由于土地增值税的计算非常复杂，让对税收还不太了解的同学通过一个案例来掌握，有些困难。所以，应选择免缴增值税的案例。案例也不能规定的太死。如纳税基数的确定，由学生根据市场状况，判断成交价格。这样学生对当地房地产市场价格就会有更深刻的认识，增强对房地产市场的判断能力。至于成交价格能否作为纳税基数，则由教师在讨论中引导。
3）案例讨论
案例讨论是一种有效的的学习方式。案例教学法所给的案例大都没有标准答案，而只有可行或优劣之分。通过讨论，激发学生的想象力。但由于受教学课时限制和班级人数较多的影响，讨论应分组开展。各组应选出负责人，负责组织本组的讨论。由于不同组员对于同一个问题有着不同的意见和看法，通过小组协商、讨论，就可以使原来多种相互矛盾的意见逐渐变得一致。小组成员在共享集体思维成果的基础上达到对所学理论知识更深一层的理解。小组讨论的成果，应形成案例报告。如在房地产开发投资一章的案例中，可选择近期拍卖出让的土地作为案例。政府会给出待出让用地规划的规划指标和建设条件。实际工作中，潜在购地着都是要经过房地产投资分析来确定可以接受的最高土地出让价。学生对这类案例可以充分想象，只有通过讨论才能探讨出未来的建设方案，并对容积率指标、建筑密度指标等有更深刻的认识。而配套配建公共租赁住房的要求，是教材中所没有的，又是影响房地产投资分析的总要因素。
4）总结
案例教学中，总结是非常总要的。案例讨论结束后， 每个小组派代表将自己的案例成果报告向全班汇报，这样有利于各组之间的学习交流。汇报后，教师应对讨论中出现的普遍问题和重点问题进行总结，并发表自己的意见，对有异议的问题，鼓励学生课后深入思考，求得新知。对发表错误意见的同学，也应给予鼓励，并加以引导。
4.结语
案例教学法是房地产投资分析课程教学的一种可行方法，但并不是说，它就没有缺点，其他教学法就不合适。研究编制一个好的案例有时需要较长时间，并且需要教师具有较高的技能和经验，使得案例教学法受到一定限制。教学方法的改革，是为了更好地培养社会需要的具有创新精神和能够解决问题的实际实践性能力的人才。教学方法应该与教师的特长相结合。围绕教学大纲，只要能够达到教学目的，教学效果好的方法，都应该鼓励。教师应在教学实践中努力探索，勇于改革，不断创新和完善各种教学方法，取长补短，只有这样，才能不断提高教学质量，为祖国社会主义现代化建设事业培养更过优秀的建设人才。
参考文献
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层次分析法；房地产投资；多方案；比较
[中图分类号]F293.3[文献标识码]A [文章编号]1009-9646（2011）06-0017-01
一、引言
而我国从全面推行住房制度市场化改革这十几年来，房地产行业呈现出强势扩张的发展趋势，在房地产成为我国国民经济主要支柱产业的今天，房地产行业更是出现了发展过热的现象。房地产投资的高额利润正是其吸引广大投资者的魅力之所在，但是其低流动性和投资回收期长等特点也导致了伴随而来的高风险。因此，如何科学合理地进行投资方案的选择，成为降低风险、提高房地产投资项目可靠性的重要因素。
一、层次分析法基本原理
层次分析法是一种定量与定性分析相结合的方法，它根据要达到的总目标，将复杂的问题由高层次往低层次分解成各种因素，按照各个因素间的横纵向关系进行分层组合，构造出一个层次模型，最低层各方案相对于最高层总目标的相对重要权值的确定或相对优劣次序的排定即为要解决的问题。
二、层次分析法在房地产投资项目多方案选择中的应用
1.建立分析指标的原则有：准确性原则，合理性原则，针对性或具体性原则，完备性原则，可操作性原则。
2.评选指标的确定：影响房地产投资决策因素的复杂多样性决定了确定比选指标的重要性，结合房地产项目特点和实际情况，将评选指标定为以下五类：
（1）投资资金的筹措：资金筹资方式是多种多样的，无论是发行股票、债券、银行贷款等传统融资方式，还是杠杆租赁、生产贷款、BOT等项目融资模式，其筹资方式的不同会带来成本的变化，影响开发商的实力和投资的偿还能力。
（2）投资效果：房地产开发项目，像生产用楼、住宅公寓、教学楼、娱乐商业楼等，由于投资类型的不同，投资产生的效果也会有所差别。在各项静动态的投资财务指标中，选取投资利润率、投资回收期、资金增值率、项目财务净现值以及会对投资收益产生重要影响的市场需求作为衡量投资效果的主要指标。
（3）经济政治环境：任何房地产投资项目都不可能避开所处的宏观经济政治环境的影响。对房地产投资影响较大的因素有：房地产开发的产业政策、国家及地方的金融政策、房地产产业周期及房地产项目所在地的经济发展水平等。
（4）项目环境：房地产投资项目所在地周边环境很大程度上决定了项目的投资收益水平，只有将项目建在不断增值或者具有明显增值潜力的地区，项目才能达到最佳收益。房地产开发商重点考虑的因素是：商业繁荣程度、交通便利程度、基础配套设施、城市土地规划限制、土地使用权限等。
（5）投资规模：在房地产开发过程中投入资金的总额称为房地产投资规模。通常情况下，项目的边际投资现值等于其所获得的边际收益现值时的投资规模为最佳投资规模。
表1房地产开发项目比较指标体系表
3.确定各指标权重：根据上表确定的指标层次，通过专家打分确定各指标1-9标度。
4.构造判断矩阵并进行一致性检验：确定各指标权重后可构造指标判断矩阵，利用和积法计算指标Si的最大特征值max及其对应的特征向量wi，并根据公式= ，= 检验一致性。
5.进行层次单排序及目标总排序，确定最优方案。
三、结论
层次分析法是进行房地产开发项目的方案比选中是一个简便实用的方法。基于层次分析法的房地产项目多方案比较体系可以有效地控制项目风险、提高决策科学性，从而推动我国房地产行业的高效化、正规化发展。
[1]徐鹏杰.中国房地产的现状、问题及其原因分析[J].理论观察,2010.
[2]刘秋雁.房地产投资分析[M].大连：东北财经大学出版社,2003.
关键词：房地产投资风险；指标体系；层次分析法
中图分类号：F715文献标识码：A文章编号：16723198（2007）11005502
1房地产投资风险的概述
1.1房地产投资风险
房地产投资风险就是从事房地产投资而造成损失的可能性大小,这种损失包括所投入资本的损失与预期收益未达到的损失。
1.2房地产投资风险因素分析
影响房地产投资的风险因素很多,一般情况下，将房地产投资中存在的风险划分为系统风险和非系统风险。对市场内所有投资项目产生影响,投资者无法避免或消除的风险称为系统风险，也称不可避免风险。主要包括：市场供求风险、利率风险、通货膨胀风险、变现性风险、周期性风险、政治风险和政策性风险；而只对个别项目产生影响,可以由投资者设法避免或消除的风险统称为非系统风险，也称个别风险。主要包括：经营管理风险、财务风险和其它个别风险（自然风险、近邻地区环境变化风险等都属于个别风险）。
2房地产投资风险评价体系
2.1指标体系建立的原则
指标体系,是由一系列相互联系、相互制约的指标组成科学的、完整的总体。对房地产投资风险评价指标体系的设计原则主要有：科学性、可测性、前瞻性、可操作性、可行性、系统性、完备性和简明性。
2.2评价指标体系的构建
在分析房地产投资风险影响因素的基础上,根据指标体系构建的原则,构建房地产投资风险的评价指标层次体系,包括:目标层、准则层和指标层。结合众多学者在房地产投资风险评价指标体系方面的研究,以房地产投资风险影响因素为主要依据,建立房地产投资风险层次模型,如图1所示。
3房地产投资风险评价
3.1层次分析法概述
层次分析法(Analytic Hierarchy Process,简称AHP)是美国运筹学家,匹兹堡大学的萨迪生教授于20世纪70年代初期提出来的，是一种用于解决多目标复杂问题的定性与定量相结合的决策分析方法。该方法是一种建立在专家咨询之上的优化方法,根据问题的性质和需要达到的目标，能把复杂系统中的各种因素划分为相互联系的有序层次,形成多层次的分析结构,把多层次多指标的权重赋值简化为各指标重要性的两两比较,弥补了人的大脑难以在两维以上空间进行全方位扫描的弱点,便于各层次、各指标进行客观的赋值，得到方案层相对于总目标重要性次序的组合权重值，以此作为评价和方案选择的依据。AHP 法将人们的思维过程和客观判断数学化，简化了工作量计算，进行房地产投资风险综合评价的关键就是要确定后通过其权数将不同质的多个指标合成一个能够反映房地产投资风险综合评价指标决策原则的一致性,利用此法分析难以全部量化处理的房地产投资风险可得到比较满意的结果。对图1层次结构的房地产投资风险评价指标体系,本文采用层次分析法进行反映各风险影响因素在房地产投资风险综合评价中相对重要性的权数,然后综合评价。运用AHP,依此作为综合评价的依据。评价过程可以用图2简单表示:
B =A*R
3.2层次结构模型的建立
利用层次分析法进行房地产投资系统风险分析时, 最重要的一步是进行投资风险辨识, 并在此基础上建立房地产投资风险的层次结构模型。
3. 3层次分析法计算步骤
层次分析法计算步骤如下：（1）因素集的建立：以房地产开发投资过程中的客观系统风险为评价目标,将目标的要求逐级分解到具体指标,根据指标因素内涵大小和指标间相关程度,划分为目标层,准则层和指标层三级；（2）评语集的建立：从各种风险因素对整个项目影响程度的大小考虑,最终将评语集确定为V = {高风险,较高风险,中等风险,较低风险,低风险}；（3）指标集的建立：需建立的有：主因素(即准则层)指标集及相应的权重集。子因素（即子准则层）指标集及相应的权重集；（4）确定权重集：评价指标的权重可以表征评价指标的相对重要性大小，权重的合理与否直接影响着综合评价的结果；（5）确定评判隶属矩阵；（6）计算评判矩阵；（7）评价结果：项目投资风险的最终评分分值越高，说明项目在所有评价指标上的综合表现越佳，从而项目总的投资风险越高，反之亦然。
4实例研究
深圳某公司由于规模扩大，大量招收新成员，宿舍供不应求。因此，公司决定拟开发一中高档住宅小区作为宿舍,占地约十二万平方米，拟投资11000万元。项目在进行房地产风险分析时, 邀请了有关专家数十名, 根据具体情况从投资风险角度确定其是否应该进行开发投资。经房地产投资专家确定，该项目的投资风险影响因素有以下几个:通货膨胀风险、市场供求风险、利率风险、变现性风险、周期性风险、政治风险、自然风险、经营管理风险。下面就本文中介绍到的方法对该项房地产投资的风险进行层次分析。
(1)确定评语集。
评语集为X=(x1，x2，x3，x4，x5) =(高风险， 较高风险， 一般风险， 较低风险， 低风险)= (100， 90， 70， 50， 30)。
(2)确定因素集。
主因素为U = ( u1，u2)； U =(系统风险,非系统风险)= (u1，u2)； 子因素集为:Uk= (uk1,uk2…，uki) 。
(3)确定权重集。
由层次分析法计算得A=（0.7,0.3)；A1= (a11，a12，…，a17)=(0.2,0.2,0.2,0.1,0.1,0.1,0.1)；A2=(a21，a22)= (0.8,0.2)。
(4)确定评判隶属矩阵。
采用专家调查法，选取相关专家进行评价打分，并对所得数据进行统计及归一化处理，可以得到专家评价表2。
(6)评价结果。
规定评语集X中各元素的量化值为x1=100，x2=90，x3=70，x4= 50，x5=30，则最终评判结果V的值介于30和100之间越接近100投资风险越高，越接近30投资风险越低。实例中V = B*XT =(0.186,0.265,0.277,0.168,0.104)*( 100， 90，70， 50， 30)T= 73.36，由计算结果可以看出，该开发项目投资风险的最终评分为73.36，介于“一般”和“较高”所对应分数区间70～90，更接近于一般风险。因此,该投资项目风险属于中等,可以选择进行投资。
5结论
房地产作为一种投资工具，其风险性越来越多地得到普遍的关注。利用层次分析评价模型具有科学性、先进性及可操作性强等特点对投资风险进行了综合评价，从而避免了现有房地产投资风险评价过程中的主观性和片面性, 而且在实际应用中所得的评价结果与常规分析的结果基本上相符,说明该模型具有良好的可靠性。
参考文献
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摘 要 对煤炭企业大型设备投资用经济学投资决策方法进行分析。
关键词 可行性分析 投资决策方法 报酬率 回收期 内部报酬率
煤炭行业是粗放型经济,行业的特点促使业内人士对煤炭企业大型设备的投资决策缺乏分析。煤炭企业经常发生大型设备的购置、租赁。在进行决策时应当进行可行性分析。
一、投资决策方法
下面介绍一下在暂不考虑风险情况下的三种常用投资决策方法。
1．平均报酬率法
平均报酬率法是一种会计方法，即计算一个投资项目每一特定时期内税后平均利润与每一特定时期内平均投资额的比，用公式表示为：
∑π／n
ARR＝ --------
∑I／n
ARR（average rate of return）是平均报酬率，π是各特定时期内的税后利润，而I是各特定时期内的投资，n是投资期，一般为年数。假如，平均报酬率ARR大于市场的利息率，这项投资就是可行的。若一笔资金同时有好几个投资机会，则应选择平均报酬率最高的项目。
2．内部报酬率法
内部报酬率IRR(internal rate of return)是针对外部的市场利息率而言的，它指能使预期毛利润的折现值正好等于投入资金的报酬率。只有当内部报酬率大于市场利息率时，企业进行投资是合理的。这个差值越大，企业投资越有利。例如，企业考虑一项投资，原始的投资金额为C，这项投资能有n年的效益。每年的毛利润是R，而n 年，这投资项目还有残值J，则
n RJ
C＝∑ -------＋-------
t=1 (1+r)t (1+r)n
使等式成立的r就是内部报酬率IRR。内部报酬率法考虑了资金的时间价值，是比较科学的评价方法，问题在于R的预期值是否符合实际。
3．净现值法
净现值法是将预期的毛利润按市场利息率折成现值，与投资的成本C作比较。
nRJ
V＝∑ ------- + -------
t=1 (1+i)t (1+i)n
若V>C，投资是值得进行的。和内部报酬率法相比，两种方法所得的结论是一致的，r>i时，必定V>C，值得投资；而当r
二、仓矿公司1129工作面三种投产方式费用情况
2006年7月份，仓矿公司1129工作面正式投入生产。采用的是轻型放顶煤采煤工艺。这里暂以此为例对其进行投资可行性分析。
目前，我国回采工作面采用着炮采、普采和综采三种回采工艺。
1129工作面，三种采煤工艺均有可行性。由于普采工艺数据难于掌握，本文只对炮采与两种轻放采煤工艺进行对比研究。轻放采煤存在着两种可行性：租赁350型采煤机和购置350型采煤机。
现把1129工作面的三种投资方案的月份各项费用支出列表如下：
1129工作面可采储量42万吨。
投资方案 炮采 租赁采煤机轻放 购置采煤机轻放
初期一次性投资（万元） 563.33 563.33 723.33
月租或折旧（万元） 2.09 1.62
租赁费用 单体 数量（颗） 1100 200 200
价款（万元） 3.1 0.56 0.56
Π型钢租赁费（万元） 0.63
支架租赁费用（万元） 1.2 1.2
材料费（万元） 8 8 8
工资 工数（人） 220 128 128
工资总额（万元） 51.43 29.92 29.92
电费及其它生产性支出（万元） 58.4 58.4 58.4
月费用总额（万元） 121.56 100.17 99.7
收入 效率（吨/工/天） 2 22 22
月产量（吨） 10560 67584 67584
月销售收入（万元） 179.52 1148.93 1148.93
可采期（月） 12 8 8
毛利润（万元） 57.96 1048.76 1049.23
三、三种投资方案应用不同投资分析方法进行比较分析
1129工作面用炮采工艺，可采期为12个月；投入综机轻放则只有8个月可采期。本文在投资分析过程中，以月为期间单位。在下列分析中，以炮采方式采煤的投资方案设为“方案一”；租赁采煤机轻放的投资方案设为“方案二”；购置采煤机轻放的投资方案设为“方案三”。
1．采用平均报酬率法对三种投资方案进行评价
方案一：
57.96×(1-30%)×12/12
ARR1 = ---------------------- = 33.38%
121.56×12/12
方案二：
1048.75×(1-30%)×8/8
ARR2 = -------------------- = 732.81%
100.18×8/8
方案三：
1048.75×(1-30%)×8/8
ARR2 = -------------------- = 736.26%
99.71×8/8
据此方法分析的结果来看，方案一、方案二、方案三均有可行性，方案三优于方案一和方案二。
2．采用内部报酬率法对三种投资方案进行评价
方案一：
12 57.96
563.33 = ∑ ---------
t=1 (1+r1)t
r1=0.02
方案二：
8 1048.75
563.33 = ∑ ---------
t=1 (1+r2)t
r2=0.082
方案三：
8 1049.22+1.62
723.33 = ∑ ------------
t=1 (1+r2)t
r3=0.084
据此方法分析的结果来看，方案三较优于方案二、方案一。
3．采用净现值法对三种投资方案进行评价
方案一：
1257.96
V1= ∑ ------------- = 55.32
t=1 (1+0.06%)t
方案二：
81048.75
V2= ∑ ------------- = 1026.13
t=1 (1+0.06%)t
方案三：
8 1049.22+1.62147.04
V3= ∑ ------------- + ------------ =1174.75
t=1 (1+0.06%)t (1+0.06%)5
据此方法分析的结果来看，方案三较优于方案二、方案一。
由上述分析可知，在1129工作面采用购置采煤机进行轻型放顶采煤工艺是较合理的。
四、投资决策方法在其它设备投资中应用时应注意的问题
［关键词］房地产 投资基金 SWOT法
房地产行业是资金密集型行业，这一特点决定了房地产行业实质上是一个准金融行业，因此对于房地产行业来说，获取资金和拓宽融资渠道是房地产业健康运行的关键。相对于发达国家房地产业融资渠道来说，我国的房地产金融市场不完备，我国房地产企业的融资主要途径通过银行贷款，资本市场和其他融资渠道相对落后，在这样的情况下我国房地产市场存在着相当大的金融风险。因此，剖析中国房地产金融现状和存在的问题并提出解决方案，是解决房地产企业融资困难，化解银行房地产信贷风险，促进我国房地产业健康发展，提高人民生活水平的关键所在。
一、当前房地产金融的风险
由于房地产行业融资渠道较窄，当前我国房地产金融暗藏六大风险：
第一，部分地区房地产市场过热存在市场风险。房地产价格上涨过快容易造成市场价格过分偏离其真实价值，从而产生泡沫。一旦泡沫破灭房地产价格下跌，作为抵押物的房地产就会贬值甚至大幅缩水，给银行带来不小的损失。
第二，房地产开发企业高负债经营隐含财务风险。我国房地产开发商通过各种渠道获得的银行资金占其资产的比率在70%以上。以北京为例，2000―2002年北京市房地产开发企业平均资产负债率为81.2%。
第三，“假按揭”凸显道德风险。假按揭已成为个人住房贷款最主要的风险源头。据中国工商银行消费信贷部门估计，该行个人住房贷款中的不良资产，有80％是因“假按揭”造成的。
第四，基层银行发放房地产贷款存在操作风险。
第五，土地开发贷款有较大信用风险。
第六，房地产贷款法律风险加大。最高人民法院2004年10月26日了《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，其中第六条规定，“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”，这意味着如果贷款买房者拒不还款，银行也不能将其居住的房屋变卖以回收贷款，增大了商业银行的房贷风险。
二、房地产投资基金分析
房地产投资基金是通过集合社会闲散资金，使用专业人士投资、经营管理，不仅可以解决房地产公司的外部融资渠道单一和融资难问题，而且也可以促进房地产业的资金结构和产品结构的优化，并为中小投资者参与房地产投资和收益分配提供了现实途径，是房地产业发展的一条较好的融资渠道。下面就结合我国房地产市场发展现状，用SWOT方法对房地产投资基金进行分析。
1．房地产投资基金的优势分析（S）
（1）房地产投资基金具有房地产融资的灵活性。房地产投资基金通常在房地产项目已经开发完成、并能产生稳定收益阶段才会介入。因此，在各种资金供给者中，房地产投资基金所扮演的是一个“接盘者”的角色，可为房地产开发前期投入的各种资金提供一个有效的退出通道。
（2）房地产投资基金具有较高的流动性。它是一种房地产的证券化产品，通常采用服务或受益凭证的形式，使房地产这种不动产流动起来。在国外大多数REITS能像股票那样在证券交易所上市交易、变现，对其投资具有较高的流动性优势。而房地产直接投资，出售物业的难度大，交易成本高，流动性差。
（3）房地产投资基金投资组合多元化风险较小。它可以通过多元化投资组合投资于不同类别的房地产项目，同时房地产投资基金有义务定期向外界公布各期财务报表、财务运作情况，有较高的透明度。因此，它可以有效地回避投资风险，投资回报相对较高，并有定期的股息收益。房地产直接投资，受各种变化的影响大；投资风险大。
（4）建立房地产投资基金不仅可以为房地产业提供新的融资渠道，客观上也可以促进房地产行业内部的优胜劣汰，实现资源的优化配置。同时，深化资本市场，减低房地产贷款集中在银行体系的负担，化解房地产系统性风险。目前我国的社会大众资本因为投资渠道狭窄而没有得到有效运用。房地产投资基金的出现将房地产投资由实物投资转向证券产品，可以提高长期收益性地产的流动性，同时房地产信托具有专家理财特征，为社会大众资本介入房地产业提供有利条件。
2．房地产投资基金的劣势（W）
（1）客户选择上的两难。尽管目前银行收紧了对房地产开发的信贷供给，但一些信誉较好的大型房地产公司仍能较易获得银行贷款的支持和从其他渠道满足自己的资金需求，信托公司在向这些对象提供贷款支持时，与银行相比并不存在优势；而对存在融资困难的中小房地产公司提供融资又具有很大的风险，这就形成了一个在确定客户对象上的两难问题。
（2）缺乏专业人才运作房地产投资基金。房地产基金的成功运作，需要大量既懂房地产专业知识，又掌握投资银行业务和相关法律法规的复合型人才，而现阶段国内能够符合这些条件的人才并不多，基金管理人员往往擅长单一的专业领域，很难适应大规模房产投资基金的经营运作，所以发展我国房地产投资基金迫切需要更多相关专业人才。
3． 房地产投资基金的机会（O）
（1）投资对象分析。房地产投资基金主要的资本投向是房地产业及与其紧密联系的项目（比如城市基础设施建设）、房地产的股票、债券等。房地产投资基金关注的是基金投资所能够带来的基金收益状况和资本增值能力，它是以资本为中心的，就是房地产投资基金的投资是以基金净值最大化为目标，关注这一最大化过程的可持续性。
（2）市场分析。目前，我国有许多民间资本大量流入到房地产开发中，房地产投资者民间资金的来源主要有3个方面：自有闲置资金、企业资金、民间借贷和股权集资。这种不规则投资房地产，加重了房地产的市场风险。建立房地产信托基金，不仅可以疏散房地产炒作中集中的过多资金，同时可以降低房地产市场的风险和金融风险，对社会的安定团结也能起到积极作用。
（3）需求分析。目前，我国融资渠道单一，房地产金融体系不健全，银行严格控制银行贷款。建立房地产投资基金可以拓宽房地产的融资渠道，减少房地产投资公司的高的财务风险。目前我国房地产开发企业的资金来源有55%来自银行贷款，这本身对房地产企业就是一种很大的风险，一旦金融体系政策有变更，房地产企业就很难避免金融风险。发展房地产投资基金就可以缓解这种风险，当金融政策有变动的时候，不至于直接影响到房地产的发展。
4． 房地产投资基金的风险分析（T）
（1）经营风险。经营风险是指房地产投资基金运行过程中，在规范运作的前提下由于不可准确预知的因素所造成的收益下降。经营风险主要是由项目选择风险、规模风险构成。项目选择风险是指由于对投资项目选择的失误而造成的损失。如果房地产投资基金的规模较小，项目的选择工作也随之较少，基金公司和基金管理公司可以集中精力把工作做好。但与此同时，房地产投资基金的规模小，就会给组合投资带来较大的难度，经营风险很难分散，一旦项目选择失误，就有可能造成对房地产投资基金的致命打击；有些房地产投资基金的规模可能比较大，投资的回旋余地就大，有利于进行组合投资，从而分散风险。但不利的一面是，资金量大给经营管理又带来了难度，众多项目要一一筛选。这些由于风险投资基金本身规模所带来的风险，我们称之为“规模风险”。
（2）财务风险。各种风险因素综合作用的结果，其具体表现为房地产企业资本不足问题能否得到解决，投资能否按期收回并获得令人满意的利润；是否会出现较高的拖欠风险、流通风险和期限风险。为此，被投资企业应建立健全财务制度，加强财务管理，房地产投资基金公司也应健全财务制度。
（3）环境风险。环境风险是指由于外部环境的不确定性而产生的风险，主要有以下两个方面的内容：一是政策风险，由于地方政府或中央政府对待房地产投资基金的政策引起的对收益的影响。二是法律风险，由于现行有关法律法规等的不完善，以及执法部门执法不力等造成对房地产投资基金损害的可能性。
三、发展房地产投资信托基金的政策建议
1.我国的房地产投资信托在理论上几乎还是空白，必须加强对房地产投资理论的研究探索，并推动政策的市场化。我国的现状与日本的上世纪80年代后期比较相似，银行大量的资金流向房地产，并且很多已经成为银行的不良资产，给银行的经营造成了很大风险。我们应该尽快建立一套房地产投资基金体系，完善房地产投资基金的具体操作，减轻银行的压力。
2.在政策上，建立完善的法律体系，保证和维持整个市场的公平、公正、公开和透明，来推进房地产投资信托业健康、理性地发展。要建立完善的法律体系，仅仅只颁布单一的《信托法》、《投资基金法》是远远不够的。还必须配备一些相关的法规，例如制定一些房地产投资信托基金的专项管理措施，如对投资渠道、投资比例的限制等等。使我国的房地产投资信托基金从一开始就以较规范的形式发展。此外，还需对目前的税法进行改革，避免双重征税问题，为其发展创造良好的税收环境。
3.创造条件，加快培养大量的机构投资者。保险基金、养老基金等机构投资者资金量大而且信息灵通，投资技术高，能够为房地产投资基金提供稳定的资金。我国目前还没有真正意义上的机构投资者，这对于房地产投资基金的发展非常不利，所以加快培育机构投资者势在必行。
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关键词：经济分析；投资决策；房地产开发；项目投资
房地产开发是一项涉及面较广的经济活动。为了让房地产开发项目达到良好的经济效果，项目负责人应该进行充分的可行性研究。可行性研究主要是在房地产项目投资前，经过一定的分析，为项目投资者提供诸多方面的决策参考，如经济风险、运作方式等。同时，它也是房地产项目投资决策的重要根据，应该值得加以重视并研究。
一、经济分析的内涵剖析
第一，经济分析的概念界定。经济分析就是按照国家财税方面的相关制度与法规，分析某一项目的可行性，研究项目的投资、收益等方面信息，从而为项目承担人的投资决策提供一定的参考借鉴作用。经济分析的前提是分析人员能够对项目相关的所有因素均可作出合理的判断。由于社会的变化与发展，项目也会因各种社会因素而发生变化，因此，经济分析面对多变环境时应该能够应付自如。
第二，经济分析的基本步骤。分析人员对房地产项目进行经济分析时，必须以提供有效决策为目标，对项目相关的财务进行评价。其基本的步骤描述如下：首先，收集足够的基础数据。经济分析主要是针对数据进行分析，然后对数据与相关信息进行比较与估算。因此，数据收集是至关重要的。其次，编制相关财务方面的报表，同时针对财务评价指标，计算和评价相关数据信息，对房地产项目所涉及到的财务情况作出评价。再次，以基本财务数据为基础进行一些不确定性方面的经济分析，包括该房地产项目可能遇到的风险以及抗风险的能力。最后，根据财务评价方面的结果，做出该房地产项目投资是否可行的决策。
二、房地产项目的投资估算
第一，投资成本方面的估算。房地产项目投资可行性分析中的一个重要方面就是投资成本方面的估算。首先，分析人员要对房地产项目的土地开发费进行估算。土地开发费主要包括：出让金额、土地转让费用以及各种附加费用；土地征用以及安装补偿费用；管理人员工资等开销费用等。其次，分析人员要对附属公共配置设施费进行估算。公共配置设施费主要是指房地产项目中，建造一些并不是直接用于营业的一些公共设施而产生的一些费用。另外，还有房地产项目当地市政工程方面的建设费、建筑勘测设计费以及城市建设费用等。
总之，房地产成本估算是否正确，是否合理，将直接关系到房地产项目投资的回收以及利润的大小。
第二，项目销售收入方面的估算。任何房地产公司开发的项目，最终肯定要面向社会、面向客户。项目销售收入是房地产项目保证收益的前提。销售收入方面的预测要在充分调查与统计的基础上完成，可以根据房地产公司以往的销售业绩，利用相关方法，对房地产项目所在地未来销售状况有个合理的预测与估算。房地产项目销售收入的估算是否正确与销售价格有关，在实际定价的过程中，可以根据某种定位法来确定，也可以使用多种定位法的组合。如常用的定价法有：成本导向定价法、客户导向定价法以及竞争导向定价法。
通常情况下，房地产公司分析人员可以根据竞争导向定价法实现销售价格的确定。因为房地产项目的投资成功，一方面可以获利；另一方面可以在房地产市场竞争中立于不败地位。房地产公司可以根据社会因素以及企业自身因素，决定本项目销售价格是稍高于还是稍等于同类竞争者。确定某房地产的比准价格如公式①所示：
比价价格=■①
在公式①中，n表示的房地产企业进行比较的实例个数，Mi表示第n个比较实例的可比价格。一般在房地产销售定价的过程中，根据公式①确定最后销售价格外，还要进行诸多方面的判断，以最大限度地保证最终销售价格的合理性。如要考虑房地产开发公司的营销状况、要考虑外界宏观环境对价格的动态影响、房地产市场中的需求状况等。
第三，项目销售税金及附加方面的合理估算。房地产开发项目销售税金及附加方面涉及到的东西比较多，主要有：项目营业税、建设过程中的维护税、土地增值税以及房地产开发公司的所得税等。其中土地增值税是指有偿转让土地使用权或者地上附有物，而获取增值收入的个人或者单位所交纳的税。但在通常情况下，因为增值税只能在房地产开发项目投入完成，并且销售成功后才能有效计算，所以可以在实际销售之际按销售额的1%实施提前征收，最后再统一进行计算后补缴。而房地产开发公司的所得税是指公司生产经营过程中所得利润的征收税。一般是以25%的利率进行征收，但对于一些利润较少、规模不大的房地产开发企业，可以实施一定的优惠额度，而对于一些特定行业的新办房地产开发公司，甚至可以考虑免所得税。
第四，项目不确定性方面的评价。房地产开发项目不确定性方面的评价主要涉及到盈亏平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理论研究预测各种不确定性因素和风险因素的发生对项目评价指标影响的一种定量分析方法。而通过敏感性分析，可以找出影响项目经济效益的关键因素，使项目评价人员将注意力集中于这些关键因素，必要时可以对某些最敏感的关键因素重新预测和估算，并在此基础上重新进行经济评价，以减少投资风险。
三、总结
房地产开发项目投资决策的经济分析是一个相对复杂的过程。为了让决策者提出的决策结果更为合理，更为有效，财务数据方面的估算和预测是至关重要的。特别需要注意的是，在具体评估预测时，应该尽可能地因不同人、不同方法而造成的估算预测结果的不一致性，或者差异过大。因此，在经济分析时，应该明确不确定的因素，估计项目可能遇到的风险，从而加强房地产开发投资项目决策的可靠。
参考文献：
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