时间：2023-09-08 17:05:11
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关键词：剖宫产；取胎儿；技巧；预防子宫切口延裂；产后出血
近年来，各种原因使剖宫产率逐年上升：其中胎儿宫内缺氧占相当大比例；巨大儿的发生率升高，较大胎头无法入盆；第一产程中出现头盆不称，胎头不下降致产程延长，以上这些因素均需剖宫产。剖宫产术中胎头较大、胎头位置较低、子宫下段形成差、子宫切口过小、麻醉效果较差导致取胎头较困难，易出现子宫切口延裂导致产后出血。产后出血是产科严重的并发症，也是产妇死亡的重要原因之一。所以有效的预防产后出血，是降低产妇死亡的关键。现对4年来剖宫产术中手取胎头技巧预防子宫切口延裂进行回顾性分析，共观察产妇323例，效果良好，现报告如下。
1 资料与方法
1.1 一般资料：我科于2001年3月开始实行新式剖宫产术。选取2006年1月～2009年12月在我科住院手术分娩产妇共753例，其中初产妇473例，经产妇197例，二次剖宫产83例。孕周35～43周，平均39+5周；年龄21～39岁，平均30岁。其中有娩头困难的头位剖宫产323例，如：胎头高浮，且胎头双顶径≥9.7 cm；胎头先露较低，低于棘下2 cm；估计胎儿体重≥3 750 g等，均采用徒手娩头法。
1.2 方法：采用回顾性资料分析方法。手术方式均参照北京大学第一临床医院报道的方法，麻醉均采用连续性硬膜外麻醉[1]。娩头技巧：①腹壁切口根据胎头双顶径，估计可娩出胎头即可，切口无需太大（因为皮肤有弹性），子宫下段弧形切口10～12 cm；②破膜后先吸羊水，在羊水逐渐减少的过程中，尽量使胎头抵达子宫切口：胎头高浮时，助手在宫底加压；胎头位置较低时，上提胎肩或自阴道上推胎头；③娩胎头时，术者的手不进入宫腔，先用四指将子宫切口下缘向胎头下方顶、推，助手在宫底加压，让胎头自然滑出子宫切口进入术者掌心，然后轻托胎头带出腹腔，完成娩头动作；④娩胎头时，子宫纵轴要直，助手压宫底部位很关键，要使胎头自行滑出子宫切口，再手托胎头娩出；⑤无论胎头是何种胎方位，都不用旋转胎头，均可徒手娩出胎儿。
2 结果
本组323例头位剖宫产，术中均采用徒手娩胎头法。娩头时间最长不超过90 s，均娩头成功，无一例子宫切口延裂致产后出血。无论胎儿是枕前位、枕后位、枕横位，均无需转动胎头。新生儿评分≤6分共8例，评分≤4分共2例，均复苏成功，无一例新生儿产伤或死亡。
本组323例剖宫产手术，手取胎头困难的主要因素分析如下：其中胎头高浮102例；胎头双顶径≥9.7 cm 97例，胎先露位于棘下2 cm 46例（包括宫口开全改剖宫产）；胎儿体重≥4 000 g 31例；其他因素如：子宫下段形成差、麻醉效果差等47例。均徒手娩胎头成功。
娩头困难原因所占比例：①胎头高浮102例占31.5%；②胎头较大97例占30%；③巨大胎儿31例占9.5%；④胎先露位置低于棘下2 cm 46例占14%；⑤麻醉效果欠佳23例占7.1%；⑥子宫下段形成差19例占5.9%；其他如子宫切口过小5例占2%。
3 讨论
剖宫产是解决难产的有效手段之一，取出健康无损伤的活婴是手术的目的，成功娩出胎头是手术最关键的步骤，若处理不当，则可导致子宫切口延裂，周围脏器损伤，新生儿窒息甚至新生儿损伤，严重者可引起新生儿死亡[2]。近年来，剖宫产率上升，巨大儿等因素导致娩头困难的发生率亦增多，为避免子宫切口延裂的发生，术前应对孕产妇进行详细的资料分析，包括病史、查体、胎儿大小估计、胎头双顶径、胎头位置高低、临产时间的长短等全面了解，做到术前心中有数。
在娩头困难的原因中，胎头高浮102例占31.5%，是主要因素，其次是胎头较大97例占30%。在娩胎头时，无论胎头是哪种情况，都不要急于托头，首先尽量使胎头贴近子宫切口后方，再用顶、推子宫切口下缘的方法娩出胎头。胎头位置较低者，术者和助手要相互配合，首先提、拉胎肩，使胎头脱出盆底，然后术者左手固定胎头，右手采用推、顶子宫切口下缘的方法娩出胎头。对于子宫下段形成较差者，可于子宫切口上、下缘行2～3处纵型小切口，长1～1.5 cm，胎儿娩出后，子宫收缩，小切口不需单独缝合。巨大儿，必须在术前充分估计胎儿大小，腹壁切口与子宫切口必须足够大，仅3例子宫切口向俩侧延裂1.5 cm，未伤及子宫血管，所以无大出血发生。麻醉效果不理想，导致腹壁横切口梗阻，可于腹直肌处注入局部麻醉药，使肌肉松弛，情况危急时可离断一侧腹直肌。原因不明的娩头困难，可能为助手与术者的熟练操作和默契配合，二者应充分沟通和协作，使剖宫产娩头困难系数降低，避免人为的娩头困难。
总之，通过这种手取胎头技巧观察，剖宫产术中利用推、顶子宫切口下缘、滑出胎头法手取胎儿，可以有效防止子宫切口延裂导致的产后出血。
4 参考文献
想必读者对电影《功夫》中“包租婆”扯着大嗓门催缴房租的场景不会感到陌生，“包租婆”对猪笼寨里那些拖欠租金的居民非常不满，甚至以停水相逼。由此看来，似乎当房东是一件非常麻烦的事情。
但在朱礼义看来，当个“包租婆”并没有这么麻烦。朱礼义是江苏扬州人，来上海经商已20多年。一次偶然的机会接触到房产投资之后，便一发而不可收拾。目前他已购买了7套住宅，一套自住，其余6套全部用来出租。虽然平时要忙于生意，但打理房产并未给他带来什么麻烦，用他自己的话说就是他这个“包租公”越当越开心。
那么，朱礼义是如何做到的呢?记者通过对他的一些做法进行剖析，希望从中能总结出有益的经验。
顺势而为不迷茫
君子谋时而动，顺势而为。朱礼义在生意场上如此，在投资房产时亦是如此。他在投资房产的过程中，尤其在宏观方面如房地产市场走势的把握上，更是舍得花精力去研究。
2000年初，朱礼义发现上海的租金回报可达10％左右，而这跟当时的银行存款利率相比，要高出不少，他觉得这就是投资机会，于是他开始投资房产。此后房价一路走高，但他并未将自己所有的资金全部押在房产上，而是根据自己的资金实力，稳步推进。正因如此，才让他在2005年初遭遇宏观调控时毫发无损。
他对市场的判断从不随波逐流，当几乎所有投资者都已离场观望时，他并没有抛售手中的房产，却反其道而行果断“建仓”，尤其让人叫绝。虽然在2006年前后市场观望气氛很浓，但朱礼义看到外地房价仍然在上涨，而此时他也敏锐地意识到人民币升值将会给房产投资带来新的机会，于是他仍然坚持在古北购置房产进行投资。而当现在有人开始重新回头审视房产投资时，朱礼义在古北购置的房产价格上涨已超过60％。
当然，朱礼义在选择投资区域时，也是经过仔细考虑之后才决定下来的。当有不少人认为外环线附近的物业价格较低，认为投资机会很大的时候，他考虑到周边的租赁市场改善难度不小，于是坚决放弃。他所购买的所有物业基本上都位于中环线以内，主要是考虑到日后出租方便。而实践证明他的做法不无道理，因为外环线以外区域的租金涨幅远不如中环线以内的区域。
当然，投资不是一种孤立的行为，必须关注政策的变化，并由此作出调整。此前不久，央行宣布提高第二套住房首付款比例，同时提高贷款利率，因此投资成本大大增加，再加上银行贷款利率的不断提高，导致租金回报率不断下降，这对房产投资极为不利。对此，朱礼义表示更要坚持长期投资理念，当然还须根据自己的实际情况来决定。
精确定位不盲目
商品要适销对路，住宅出租也是同样的道理。上海的“阿玛尼”专卖店只会开在外滩3号这样的顶级地段，讲究的就是精确定位，朱礼义深知这个道理。因此他在对物业进行定位时，总会力求与租赁市场相适应。如一套位于斜土路上的老工房，他只是进行了中等装修，家用电器全部是国产品牌；而对于古北的一套新房，他则是不惜耗费巨资，仅液晶电视就买了3台。为何要这样?朱礼义表示，斜土路上的老工房为小白领租住，月租金最高不到3500元，如果装修成本过高，等于浪费；而古北的房子则大多为外企高管租住，月租金可以超过20000元，当然在装修上得精益求精了。
因此，朱礼义手中6套房产的装修标准并不一样，如位于静安寺、古北附近的房产，是境外人士喜欢居住的区域，所以他对这两套房产都进行豪华装修；而对于徐家汇、田林附近的老工房，受众对象为小白领，因此他只是进行中等程度的装修；而对其他租客层次不高的区域，则只是进行简单装修。
当然，朱礼义也会对租赁市场进行细致入微的观察，并适时作出调整。每次他去收房租时，总会观察一下社区周边的变化，如周边店铺跟3个月前相比有无变化，有无新的专卖店开进来，周边交通状况是否已经改善等等，不一而足。当然，适当的时候向周边的房产中介打听一下行情，也是必不可少的。他说：“我之所以要了解这些内容，主要是要掌握市场变化情况，这样才能做到更加准确地定位。”最近他就准备对虹梅路上的房屋进行中等装修，因为他发现随着中环线的建成通车，附近租赁市场已有所改善，租金价格在上涨。
精通技巧不被动
因为专业，所以在行。如在某一个领域能够做到很在行，那么在应对各种问题时才能做到游刃有余。 “如果让我去做一个房产经纪人，我绝对胜任。”朱礼义对自己的租房技巧相当自信。他对于租赁各个环节的了解，让记者感到有些吃惊。因为对于一个非专业人士来说，能做到这个程度已是相当不易了。
为了当好房东，朱礼义曾做了不少功课。他把所有关于租赁的东西都学习了一遍，如如何签订合同、如何备案、如何缴税等等，并把重点摘抄下来，不断温习强化。基本功做扎实了，在处理租赁过程中出现的问题时，则能从容以对。套用正在热播的电视剧《结婚进行曲》中的男主角姚翔喜欢说的一句话就是――“一切尽在掌握中”。
对于租赁技巧，朱礼义更是非常精通。如有不少房东与租客之间关系很冷淡，平时并无来往，这在朱礼义看来其实并非一种恰当的处理方式。他几乎每年都会组织租客联谊会，把所有的租客召集到一起，轻松娱乐一下。为什么要这样做呢?他解释说：“其实我跟租客之间就等于商家跟消费者之间的关系，消费者满意了，他们会更加愿意接受你，更加愿意跟你合作，同时会带来很多意想不到的收获。”
与租客之间处理好关系，甚至交上朋友，让朱礼义省心不少。有不少租客到期之后，即使自己不再续租，也会帮他推荐自己的熟人前来租住，成功率极高。在省下一笔中介佣金的同时，也减少了房屋的闲置时间。同时，他的租客在租住期间，大都非常爱惜房屋的内部设施，这样也降低了房屋的损耗。此外，房屋内某些设施老化需要更换，租客们都自己解决而不麻烦他。
他说：“有不少租过我房子的人，在很长一段时间内都会跟我联系，他们不是我生命中的过客，而是朋友。”以广交朋友的心态去当房东，还怕当不好?
安全为上不大意
做一个安全的房东，要具备风险意识，对租房过程中可能出现的各种风险进行预估，这样，即使出现了问题，也能不慌不忙地进行处理。
近10年来，朱礼义跟各种各样的房客打交道，让他积累了丰富的经验。有一次，他发现一套位于闵行虹梅路附近的房产被一家纺织品公司当成仓库使用，里面堆积了不少易燃物品，如窗帘等，而且他还发现有人在里面抽烟。虽然这家公司给他的租金并不低，但他还是果断地终止了租赁合同，以免发生不测。有朋友对此表示不解，认为他过于小心谨慎，但朱礼义认为如果不注重安全，可能会面临更大的损失。
正所谓只有买得好才能赚，在低迷期投资房产尤其要讲究“捡漏”技巧。周君诚来自江苏扬州，属龙，是一个不折不扣的“新上海人”，凭借自己高超的“拣房”技巧，在楼市中收获颇丰，早早成为“富裕一族”。周君诚有什么特别的“拣房”技巧呢?他自己总结说有两点，其一是善于捡漏，再就是善于发现物业的成长性。
隆冬季节里的一个下午，记者在上海市南京西路上的一家咖啡店内，与周君诚聊起了他的“拣房”经验。
靠炒房暴富
投资房产，能让人暴富，周君诚就是其中一位。三十出头的周君诚生活过得随心所欲，在两年前选择了休养生息，最近才复出开始创业。当然，他选择休息并非为了逃避什么，而只是真的想要好好休息一下，并为下一步发展蓄积力量。而且他已经积累了足够的修养资本，因为他靠投资房产，已经成为有钱人，资产过千万。
他目前手上还持有4套房产，打算长期持有。说来也很巧，这4套房产都是在2005年低迷期吃进的，而更让人有些不解的是，之前的周君诚是个不折不扣的“短炒王”，讲究资金的快进快出。那么，是什么让他放弃原来的投资方式，又是什么让他敢于在低迷时期买进物业并长期持有?
10年前，大学毕业之后的周君诚也跟大多数人一样，选择成为工薪一族，不过他进的是一家日资企业，因而有机会结识了一些日本朋友。经历过本土房价暴涨的日本人对上海楼市似乎有些先知先觉，在2003年初，有几个已经归国的日本友人委托他在上海投资房产，并一再强调要“短炒”，资金运转要快。
虽然以前没有投资房产的经验，但周君诚赶上了一个好时候，在此时入市，他不想赚钱都难。他的第一笔资金投在了闸北区中环线附近，买了两套房，两个多月之后出手，居然净赚40万元，他得到了20万元的提成。第一次不费吹灰之力就赚到这么多钱，这让他感到有些不可思议。自己辛辛苦苦上班一年也挣不到这么多，而投资房产，赚钱却如此省力!
周君诚真的赶上了一个好时候。在2003年、2004年两年时间里，上海房价大幅上涨，而卖家出售房产所需成本极小，仅需缴纳合同印花税等少量税费，约总房价的0.7％左右。即使算上1％的中介佣金，也不超过总房价的2％。此外，由于信贷政策的支持，房产流转相当顺畅，如转按揭让“按揭房”的买卖十分容易，无需提前还贷，卖家甚至能拿着买家支付的首付款再次投资。尝到了甜头的周君诚索性辞掉了工作，当起专职“炒房客”来。除了帮朋友投资之外，自己也凑了一大笔资金。在鼎盛时期，他平均每个月要买进、抛出两套房产。随着频繁地“炒作”，他手上的钱越来越多，两年后，他发现自己已经成为了“百万富翁”。
就在他依旧乐此不疲频繁“短炒”时，2005年3月份的地产宏观调控突然降临，让已经滚烫的楼市遽然降温。他在闵行区“热带风暴”水上乐园附近投资的3套房子，费尽九牛二虎之力也只能平价卖出，但是高额的税费还是让他亏了30多万元。
“难道房产已经没有投资机会了吗?”当时房地产市场突遭调控而陷入低迷状态，让他不得不认真思考这个问题。的确，政府不断出台各种政策，如取消转按揭，恢复征收房产营业税、二手房交易个税等等，都让二手房交易成本增加。而这个时候，他身边的一些投资客朋友，也纷纷选择离开。
是离开还是继续?周君诚一时间感到有些茫然。
捡漏是机会
如果在2005年初周君诚跟很多“炒房客”一样选择离开，那么他也只是与绝大多数“炒房客”一样，仅仅靠短线炒作赚了一些钱，而无法让自己真正变成一个有钱人。不过周君诚却选择留下，这个选择让他实现了财务自由。
是什么让他做出继续留下的选择呢?2005年4月，他接到一个房产经纪人朋友的电话，对方告诉他定西路上有一套新式里弄房，面积约90平方米左右，为二、三两层，对方开价150万元。周君诚马上意识到这是一个不错的机会，因为这样的报价要比市场平均水平低20％左右。于是他带上现金，看房之后马上付了定金。一个月之后，他又接到一楼房东的电话，称愿意将一楼也出售给他，他没有犹豫便“通吃”了下来，整幢楼共花了他230万元。
“我当时之所以还敢买房，主要是考虑这套房子的报价比市场价要低两成，即使日后房价还要下跌，低价买人也给我留下了回旋的空间。”他说。半年之后，又有中介公司的业务员给他打电话说，有个华侨愿意出资400万元购买他这套房产。一转手，除去各种税费，140多万元轻松“落袋”。
一次简单的“捡漏”让他意识到，在市场低迷期仍然有投资机会。此后，不断有房产经纪人给他提供一些低价房源信息，他根据自己的判断，有的放矢地吃进，无一失手。相反，在低迷期的适时投入，让他的财富随着房价的再次上涨而暴增。
持久战是关键
“楼市随时都能碰到‘捡漏’的机会，但要找到‘捡漏’的机会则要费点心思。”周君诚说。在谈到如何才能“捡漏”时，他表示要主动找机会，这样才能得到更多的机会。
楼市哪来那么多“捡漏”机会呢?周君诚并没有马上回答记者的问题，而是指着马莎百货(Marks＆Spencer)对面的一幢旧楼房反问道：“你说这里的二手房该值多少钱?”记者还没来得及回答，他马上又接着说：“你可能觉得他值35000元／平方米，但也许有人会以30000元／平方米的价格将其挂牌出售。这是因为价格的高低对每个人来说，感受并不相同。”在他看来，置业时间、方式以及售出物业的目的等，都会造成卖家对房价的定位与市场平均水平产生偏差，如有些卖家置业时所花费的成本很小，或者因为急用资金，因此即使以稍低于市场价格出售，对他们来说并不是亏本的买卖。
是不是这个人的运气总是那么好?周君诚表示并非如此。之所以能找到那么多的便宜房，他有自己的一套方法。总结起来有三个方面的内容：其一是努力让自己做一个专业人士。他让自己变得真正懂行，懂市场。“如果自己不懂行，就是机会来了可能不见得会意识到。”他说。其二是建立自己的关系网。最有用的关系网当然是与众多房产经纪人交朋友，让他们来帮助自己发现便宜房。虽然当时社会上对房产中介普遍不存好感，认为他们会“吃差价”、做阴阳合同欺上家瞒下家、故意侵吞“意向金”等，但是周君诚的经纪人朋友却遍布上海，他们源源不断地给他提供一些市场信息，有些则转化成为投资收益。其三就是甄别信息真伪。他一般会直接跟卖家交流，从他们自己的嘴中找到答案。对于急需资金、出国等情形，他会毫不犹豫出手，“这样的机会不用怀疑，而且稍纵即逝，因此下手要快。”他如是说。
周君诚对市场有“第六感”，也就是所谓的直觉。2005年夏天，他注意到市场上观望气氛浓厚，炒家似乎要“出逃”，于是来到联洋社区几家大型中介公司门店里留下了自己的手机号码。半个月后，有一家中介公司的业务员告诉他，有一套楼层很好的三房，房主愿意以低于市场价20％左右急抛，他出手接盘，两年后，这套房子便涨了两倍。捡漏机会虽多，但要学会跟踪，因此如果不长期关注市场，很难做到成功捡漏。周君诚对上海各个板块的房价都很了解，更重要的是对房价的变化也了如指掌，因此有捡漏的机会当然不会轻易错过。
点评
近些年来,房地产成为了人们生活中关注的主要热点之一。由于房地产正在如火如荼的建设当中,房地产的销售管理问题因而也得到了全社会的普遍关注。房产销售队伍的管理问题直接关系到房产企业的利润和信誉,针对目前房地产销售队伍管理中普遍存在的不足之处,房产企业应该采取积极有效的措施,进而能够促进房地产销售额的提高,增大企业效益。
1 房地产销售队伍管理存在的问题
1.1 销售人员专业知识不强
很多房产公司的销售人员都是直接源自于一些院校市场营销专业的学生,对具体的房地产知识没有一个深入的研究和了解,这样就造成了销售人员专业知识不够全面的现状。这种情况下,销售人员在销售过程中面对客户很难对房地产产品有一个系统的介绍和展示,没法让客户掌握产品的信息。销售人员专业知识不强可能会直接导致整个房产企业的形象下降,对于房产企业的声誉也会造成一定程度上的消极影响。
1.2 销售过程中服务态度不好
房产销售过程中,很多企业的销售人员服务态度不好,缺乏足够的耐心和亲和力,这样让很多的看房和买房者极度反感,对销售额的提升起到了一定的制约作用。很多房产企业在销售人员的培训过程中,缺乏相关的心理素质培训。由于销售人员没有意识到房地产销售的特殊性,因此他们在销售过程中没有形成一个良好的销售理念和销售态度,使得销售过程中他们的心理状态表现的不够成熟,进而会出现一些服务耐心度不够甚至与客户产生矛盾之类的现象。
1.3 营销方面技巧单薄
营销技巧是任何销售队伍都必须掌握和研究的。然而,很多的房地产销售人员对于相应的房地产营销技巧都略显单薄。在销售过程中,很多销售人员没有针对在营销方面遇到的失败案例或者受到的挫折等进行具体的分析,去研究消费者的消费心理以及了解他们在买房时所具体看中的信息,这样对他们营销技巧的提升没有起到任何作用。此外,房产企业没有在销售培训中针对营销技巧进行专业的培训和考核工作,无法引起销售人员对营销技巧的重视。
1.4 销售管理制度混乱
第一,资料管理混乱。有些知名项目的样板间,堆着认购书和客户签署的购房合同,杂乱无章,根本无法准时查阅客户的履约情况。实际上这种常规的资料管理很容易做到。
第二,员工管理混乱。在有些房地产公司,不同的销售小组由于和总监的关系有远有近,折扣也有大有小,容易造成压低折扣抢客户的现象,这严重损害了公司的利益。当公司面对员工投诉时,没有任何相应管理措施,导致销售工作混乱无序,销售人员乱给折扣,让客户对项目失去信心不敢下订单。
第三,销售部和其他部门沟通无序。许多项目的销售部门与工程、财务等其他部门的沟通不足,某公司因此出现过严重违约事件。国内某知名房地产公司在其深圳某着名楼盘第七期开盘的当天,发现9套房屋与楼书说明不一致。负责销售的副总经理当时惊出一身冷汗。事后经查明,原来工程部因设计变更直接取消了原有阳台,而销售部竟然没有接到任何变更的通知,依然给客户签署了有阳台的平面图的预售契约,几乎造成公司无法履约的严重后果。
2 加强房地产销售队伍管理的具体措施
2.1 加强销售队伍的专业知识培训
针对目前很多房地产企业的销售队伍专业知识不强的现状,为了提升房产企业的销售份额,加强销售队伍的专业知识培训显得尤为必要。首先,应该加强销售人员对具体的房地产产品的知识的了解。比如说,销售人员对商品房的户型特点、房产合同的具体注意事项、银行的按揭程序以及一些住房公积金方面的知识。这样销售人员在销售过程中才能针对消费者的具体情况作出一系列的房产介绍,提升销售环节的效率,使消费者在选购过程中能够更加全面的了解买房的信息。其次,销售人员还应该掌握一些楼盘的大致销售规律。数据显示,新盘开市后,许多的消费者因为地理位置、升值空间和投资效益等问题,会购买40%到60%的商品房,这段时期也是房地产销售的高速增长阶段,此后房产企业会进入一个较为平稳的销售阶段。房产销售人员掌握了大致的销售规律,就能在销售过程中,针对不同的销售时期做好相应的销售安排,避免销售进程显得盲目的情况,最大程度的保障商品房的销售份额。最后,房产企业还应该提高销售人员的具体的内部装修知识,这样就能够在很大程度上帮助消费者在选房购房中提供一些更加人性化的意见和建议。总而言之,在房产销售过程中,房产企业应该加强相关的房产专业知识培训,才能形成一个具有专业知识和专业素养的销售队伍。
2.2 积极树立良好的房地产销售服务态度
一个良好的销售服务态度是房产企业高信誉高水平的体现,但是很多房产企业的销售队伍对于销售人员的工作服务态度没有给予足够的重视。为了让消费者在选房和买房过程中能够拥有一个良好的服务环境,房产企业应该积极树立良好的房地产销售服务态度。培养销售人员的耐心和亲和力,是为消费者提供贴心服务的一个重要途径。销售人员在销售过程中应该保持良好的工作形象,微笑待人,这样就能让消费者在选房买房过程中感觉亲切。同时,销售人员对于一些房产的细节应该进行耐心的讲解,不能够因为一些消费者的繁琐问题而不耐烦,进而出现反感等问题。此外,对于一些在销售环节中销售人员与消费者产生的矛盾,销售管理部门应该要找出来进行相关的心理指导,对于情节恶劣的人员,企业应该采取一定的惩罚措施。在销售过程中,销售人员应该时刻谨记消费者就是上帝的原则,通过成熟的心理状态和良好的服务态度为销售工作作出更多的努力和贡献,提升房产企业的销售水平和实力。
2.3 提高房产销售的营销策略和技巧
提高房产销售的营销策略和技巧是保障销售效益的另一个重要手段。目前,很多房产销售人员的营销技巧都略显单薄,这样对房产企业的销售竞争力产生了不利的影响。针对房地产客户的一些购买心理,销售人员应该作出具体的营销策略,采用一定的营销技巧来成功推销自己的商品。比如说,一些消费者会专门打电话来询问相关的房产信息,这个时候销售人员要关注消费者具体重视的房产信息,扬长避短,作出自己的房产商品相关优点的具体介绍, 巧妙地引导消费者去关注商品房的巨大投资优势等问题。当然最好的推销途径就是能够邀请客户来亲自看房,这样就能在具体的看房过程中进行相关的介绍了。在销售过程中,销售人员一方面要引导消费者去积极了解房产信息,另一方面要配合消费者去发现相关的房产细节问题,并作出具体的解说,这样既能体现了销售人员的真诚态度,又能不断满足消费者的购房需求。只有销售人员具备随机应变的能力,通过销售过程中的不断摸索,逐渐提高房产销售的营销策略和技巧,才能够提升整个销售队伍的水平。
3 总结
总之,目前房地产的销售队伍管理中还是存在很多的不足之处,房产企业应该努力提高销售人员的相关专业知识,树立一个良好的服务态度,不断提升销售人员的营销技巧,才能形成一个高水平的房地产销售管理队伍,为企业带来更多的效益。
参考文献:
在众多投资品种中，房产无疑也是其中一个重要的组成部分。
虽然目前房地产市场处于调整过程中，但专家表示这并非意味着房产就失去了投资的价值，只不过投资房产需要更加注重投资策略。
投资房产稳取丰厚回报
李志枫是土生土长的上海人，前些年他把自己的投资组合做了调整，获得了意想不到的收获。他投资的方向主要集中在股市和楼市，当然，最让他感到满意的还是在房产方面的投资。
其实，在房产投资方面李志枫属于后知后觉型。当温州人在上海开始炒房时，他的注意力还放在股市上，虽然当时股市并没有多少机会。直到2004年的秋天，他去一个朋友家做客，发现原来经济情况与自己差不多的朋友，因为投资房产如今已住上了别墅，过着富足的生活。这对他的触动很大。
从朋友家里回来之后，李志枫开始关注房产。朋友建议他，市中心的小户型住宅值得投资。“因为市中心的小房子容易出租，而且总价也不是特别高，适合一般的工薪阶层投资。”他回忆说。
与其临渊羡鱼，不如退而结网。李志枫在徐家汇附近找到一套总价约45万元两室户，两个房间可分开单独出租，月租金收入至少有1500元，他初略计算了一下，根据当时的利率水平，向银行申请20年期共20万元的商业按揭贷款，每个月还款额为1320多元(等额本息还款法)，租金收入完全可以用于还贷。李志枫没有犹豫，当即拍板买了下来。
随后，他又在浦东陆家嘴、莘庄寻找投资目标。虽然在2005年初国家对楼市开始调控，当时各种各样的悲观消息漫天飞，而且也不断有温州炒房客在报纸上现身说法，认为房产已经失去了投资价值。李志枫虽然一度也曾彷徨动摇过，但最终他觉得房产投资相对是比较安全的，因此坚持了下来。他说：“我不像温州人那样，完全利用金融工具，而是给自己留有余地，因为我每投资一套房产，总会根据月租金来倒推我的按揭贷款总额，这样我不存在资金链断裂的风险，因此只要租金水平不下降，我的投资还是安全的。”
时至今日，李志枫已经投资了4套小户型住宅，虽然每个月需要向银行归还近8000多元的房贷，但这些都不会成为负担，因为随着近两年上海房租水平的整体上涨，租金收入已经超过万元，除了还贷还有结余。
李志枫认为自己的投资还是比较划算的，目前这4套房产的市值已接近300万元，而自己的前期投入不到100万元，投资收益颇丰。而如果把这些现金都存在银行，两三年的利息收入也不过十来万元，而实际购买力还会随着物价的上涨而有所下降。如果是全部投入股市，虽然能在刚刚过去的牛市里狠狠“捞上一票”，但谁又敢保证他不会在这波熊市中沉沦下去而前功尽弃呢?
李志枫准备长期持有这些房产，用以养老。他开玩笑说：“即使我退休完全没有退休金，光靠这4套房产的租金也能生活得很好。”他对自己将来的生活很有信心。目前市场又陷入观望期，李志枫又在开始寻找物业，不过他这次考察的主要目标是上海外环线附近的区域。他认为龙柏板块会受到轨道交通10号线的建成通车而爱到更多的关注。
何时投资房产?
房产是投资品种中一个很重要的组成部分，但是投资房产首先需要处理好节奏问题。
当然首要问题是要掌握大势，就如投资股市一样，在熊市要学会休养生息，保存资金实力。楼市也有牛熊之分，如何避开熊市也是投资者需要认真对待的问题。目前房地产市场正处于调整阶段，房价出现一定程度的回落，市场处于胶着状态。这样的市场还有投资机会吗?
专家对中国房地产市场的长期走势还是看好。复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授表示，虽然目前房地产市场已进入调整阶段，但是根据中国的经济走势来看，长期还是看涨的。“现在房地产市场价格回落，是因为前一段时间上涨过快，短期内回调在情理之中。不过从长期来看，房价还是要上涨的。”他说。
《理财周刊》首席理财顾问徐建明也表达了同样的观点。他认为就目前的情形来判断，房产依然是一个很好的投资品种。“我看好房产20年。”他乐观地表示。由此看来，房产投资机会仍然存在。
对于个人而言，何时可以开始投资房产?理财专家认为，需要根据自己的生命周期来把握投资理财组合。徐建明表示，对于刚刚走人社会的大学毕业生，一般以投资金融产品为主，而到了中年，则可以根据自己的资金量大小来决定是否投资房产。
长期持有是关键
房产投资不能与投机相提并论。因此对于投资者来说，投资房产要坚持长期持有的策略。
专家表示，在过去的几年里，由于房地产市场出现不理性因素，致使房价飙升，因而也让一些投机者获得了暴利。但目前国家一系列政策对投机行为进行了严格限制，如禁止期房转让、对5年内出售房产的行为征收高额税收等政策，都在很大程度上限制了投机行为。理性的投资行为是使资产保值增值，而从房价长期稳步增长的趋势来看，长期持有才是硬道理。
至于如何投资房产，技巧有很多，不过专家提醒要留意两大原则，其一是不要盲目贪大，其二当然就是要注重租售便利。
专家表示，投资房产一定不能盲目贪大。此前一段时间，深圳的投资者就因为无法及时售出手中的房产，而致使资金链紧张，出现“断供”现象。徐建明表示，目前房产投资者都借助了金融工具，向银行申请按揭贷款。金融工具的杠杆作用放大了投资效应，但同时也放大了风险。如果在投资房产时，因为贪大而导致资金压力过大，一旦市场情况出现变化，应对起来会很困难。
考虑到房产投资需要大笔资金，因此量入为出非常重要。徐建明建议，在整个投资组合中，房产的比重可占40％～70％不等。如果超过80％，因为不动产存在不利于变现的缺点，对资产的稳定性会产生影响。
在海外买房的狂欢盛景下，殊不知拥有机会的同时，也潜藏着巨大风险。据闻，展会上受到很多人追捧的塞浦路斯，由于存款税风波（欲对个人储蓄征收6.75%～9.9%的税），导致国内投资者已打到该国银行的购房款及预付金被冻结，造成几十套物业无法完成过户和交割。
且不论该传闻是否属实，有一点要切记：在你欲抄底海外房地产市场的同时，也很可能会稀里糊涂地“被抄底”！
投资海外房产不要犯这些错误
只看价格不重价值
引发欧洲债务危机的美国华尔街已经恢复了往日生机，但诱发危机的美国房地产业依然步履艰难，远未走出困境。从拉斯维加斯到底特律，几乎每个城市的街区都有资不抵债的房子。《环球时报》3月25日报道，2003年底特律房产中位价是10万美元，如今仅为7000美元。很多中国人看到此情此景都会欢呼雀跃：“抄底底特律、抄底美国！”殊不知，未来却可能是自己被抄老底儿。本次北京春季房展会同样有底特律的展商参加，房价从几千美元到几十万美元不等。在国人“抄底”和投机思维的始作俑下，真正有投资价值的、跌幅较小的优质美国地区，如加州的旧金山、三藩市、底特律城25公里外的很多卫星小城等，由于跌幅小、房价高而无人问津，反而跌幅超过70%～90%，甚至只卖几百到几千美元的美国破屋、“毒资产”，成为国人追捧的“香饽饽”。
被“买房移民”忽悠
在众多移民公司狂轰滥炸的宣传攻势下，很多人被“买房移民”的噱头吊足了胃口。而现实情况却是，“买房移民”只是销售公司吸引客户眼球的宣传手段而已。如打着“购买30万欧元以上房产即可获全家移民资格”的塞浦路斯，其国民经济濒临破产（国家外债是其GDP的8倍之巨）、资本投资市场一败涂地（过去5年股票市场缩水98%，目前股市总市值才60万欧元而已），国民收入锐减，失业率超过12%。 欧洲四“猪”国――希腊、意大利、葡萄牙和西班牙已经惨不忍睹了，而塞浦路斯在欧盟连“猪”都算不上，为了“吸血”中国富人财富而推出的移民政策，根本就是“移民陷阱”而非馅饼！最可怕的是，花30万～50万欧元购买的房子，在本地根本就不值这个价儿！
买前先问这几个问题
在欣喜若狂地“抄底”海外之前，请先冷静下来，看看以下几个问题，再决定是否购买。
1 美国人真的已经穷到连几千美元都支付不起了吗？当地人为什么不“抄底”？
2 这么便宜的房子，为什么美国银行依然不给提供抵押贷款和融资呢？
3 没有银行的评估介入，是否可以认为，卖给中国人的10万美元的所谓便宜房子，其实真实价值更“贱”――只值1万美元呢？
4 在经历过130年地产商业化的美国成熟房地产市场中，持续价格下跌及超低价格，恰恰意味着被美国本土投资市场所抛弃――成为鸡肋和糟粕了，为什么中国人来埋单？难道真应了美国人调侃国人所说的“中国人，钱多人傻，速来”的鬼话？
我以在海外十多年的移民者身份提醒那些准备移民海外的朋友：真正适合及满足中国富有阶层生活、子女教育、养老规划、财富传承等需求的移民国家，一定是全世界富有人群都趋之若鹜的国度，千万不要怕麻烦、图省事，期望通过花钱购房的“捷径”移民小国。为了移民而移民，最终结果很可能是聪明反被，投资失利，移民梦破灭。
投资海外房产能否实现移民？
到底该如何筛选和判断理想的移民国度呢？是买房移民，还是单纯投资海外不动产及其他金融资产？其中的关联又有哪些呢？
大家可以看看目前主流移民国家的政策和购房的关系：
澳大利亚：2012年7月1日颁布了新的移民法案，“163”移民签证改为“188”移民签证，并实行打分评估制，其中，个人资产计入评分，80万澳元净资产可获得5分，以此类推，最高给20分，而移民及格分为65分。可见，房产净资产可以计入移民评分，但不能实现单纯买房移民的愿望。在澳洲买房和投资的额外优势为可以获得一年有效多次往返的澳洲签证，从某种意义上讲，可以在澳洲生活了。
美国：EB-5的投资移民政策不涉及购房。很多公司以美国房地产项目作为抵押物或者是作为5年投资期结束时的退出资产返还给客户，以替代现金返还，这就产生了问题：这个房产未必是投资者想要的且真正价值是50万美元（最低投资额）的资产。因此，美国买房无法获得移民签证，甚至不能保证可以获得往返美国的签证。
加拿大：魁北克、联邦、萨省投资移民没有房产什么事，购房多以自住为主，无法实现移民。
中国香港：在2011年11月之前，投资房产750万港元并持有超过7年可以获得香港居住权，而现在的新法案已经废除了买房获得居住权的规定。
新加坡：房产投资没有列入移民政策中，仅作为个人资产而已。
塞浦路斯（30万欧元）、葡萄牙（50万欧元）、土耳其（50万美元）、爱沙尼亚、塞尔维亚、韩国济州岛等小国和地区：投资一定金额购房可以获得居住权，但附加了诸多要求，如资金持续注入、必须续签、5年不能买卖房产、必须投资本地公司和本地就业等。
通过投资房产得以移民海外的憧憬是美好的，但没有经过深思熟虑、量体裁衣制订的房产投资方案及移民规划的失败现实又是非常残酷的。
投资海外房产应为对冲风险
与以上国家和地区的房地产市场相比，中国的房地产市场目前仍处于抵御房价增长过快的调控政策下，房产拥有者还沉浸在房产财富快速积累的“蜜月”情怀中，但全球性房地产盛宴终结的事实证明：房产市场自然运行和调节的法则不会因为中国而改变。
当潮水终将退却时，没有购买力支撑、房价过高、超过中产阶层负担能力的地区，房价会呈现无支撑的跌倒式下挫，由此引发的多米诺骨牌效应在还未建立风险对冲策略的非成熟国内投资者面前将会迅速发酵，造成房产财富蒸发的同时，投资者的信心也随之丧失，甚至崩溃。
过去没有经过岁月检验的房产投机的暴富技巧、方法和故事将被统统忘却，一切都将重新开始，标志是：国人把房产投资风险分析、风险规避作为首要考虑要素，把控制风险的意识化作血液且深入骨髓，一个健全和完善的房产自住、房产投资清晰分离的成熟房地产市场开始建立。
一方面，自住者买房的目的是给妻儿老小一个“家”，而“家”恰恰不是用来买卖和交易的商品。当“家”不再是财富化身和象征的时候，甚至在跌宕起伏的房产周期中体现的是负债和累赘的时候，“婚房”、“丈母娘”房、刚性需求房也会退出历史舞台――谁还会为了拥有“债务”而必须买房却不选择租房呢？这正应了前银监会主席刘明康所说的那句老话：中国的国情决定了我们的房子是用来居住的，而非赚钱和投机的手段。
另一方面，投资购房者也从非理性投机思维逐步变得更加自信和淡定，系统化的投资理念、市场判断标准、项目筛选原则变得更加完善和成熟。房产投资成为高净值人士用来平衡债务和抵扣公司及个人税收、以房养老、建立教育基金、度假休闲、财富传承的重要手段和工具。
房产投资是一门科学，是具有投资门槛且需要培训、学习、时间沉淀和总结的一种技能，而非所有人都可以参与的资本博弈游戏。
住房是我们躯体的外延，如黎巴嫩诗人卡利尔吉布兰所说：“是你更大的躯体”。买房子是人生大事，购房前首付款的筹备与购房后贷款偿还的负担，对家庭现金流量、生活水准的影响长达十年甚至几十年。
房产投资规划的正确与否将对家庭资产负债状况与现金流量产生重要影响。因此，在进行房产投资规划过程中，购房者需要在详细分析自身的家庭状况、财务状态和职业生涯目标等信息的基础上，明确自身的房产投资目标和风险属性，分析和评估自身的财务状态，最终确定合适的房产投资策略，以实现财务上的自由。
首次置业：先考虑承受能力
刚参加工作不久的年轻人由于家庭正处于形成阶段，财务状况比较紧张，而支出将随着家庭成员的增加而上升，储蓄也将随之而下降。此外，由于职业生涯处于起步及成长阶段，也能承受较高的投资风险。
因此，此类购房者的房产投资目标首先需要考虑财务上的承受能力，然后需要考虑位置与交通的便利性，最后才考虑房屋的自身品质等问题。
首先，在购房之前将更多的资金投资于股票或成长型的股票型基金，以期获得较高的预期收益，从而使你的净资产尽快增长。
其次，在计划购房到交首付款期间需要逐渐提高资产的流动性，可以将你的资金更多的投资于货币型基金或短期零息国债上面，从而降低流动性风险、利率风险和再投资风险；同时，需要选择合适的市场时机，尤其是当房地产价格面临拐点的时候。
再次，选择能够节省上下班时间和交通成本的、面积较小的小户型。一方面，小户型的房产现在够用；另一方面，将来再次购房时能更容易的租售出去。
此外，首次购房贷款的月还款额不宜超过30%。因为，除了每月的还款额外，还需要支付物业费、采暖费、车位租金等其他支出，所以你需要给自己留有一定的现金支付能力。同时，必须考虑到除了首付款之外，还需要装修房屋、买家具与电器、缴纳契税和公共维修基金等一次性支出。
最后，通过购买适当的债券投资组合实现对月还款额的免疫，并在此基础上保持适当的现金和一定的货币型基金份额，以满足流动性需求。另外，剩余的资金可以投资于股票或成长股票型基金，获得更高的收益，使其保值增值，提高自身的净资产。
中年人置业升级：便利最重要
中年人由于家庭已处于成长阶段，子女已出生但还没有就业，而且支出随着家庭成员数的固定趋于稳定，可积累的净资产也正在逐年增加。可是，一旦子女考上大学，学杂费用负担便会加重，因此储蓄在子女上大学前是逐渐增加的。另外，此时，购房者的职业生涯正处于稳定阶段，更需要适当控制风险。
建议此类购房者进行置业升级首先需要考虑位置与交通的便利性，然后考虑房屋的自身品质，最后才考虑财务上的承受能力。
首先，根据转让所有权一次性获得买卖价差和通过出租使用权分期获得租金收益的投资收益率来确定应该选用哪一种方式。假如你预测长期房地产的价格将下跌，则你应该选择尽早出手转让多余的房产，以节省其他房产的融资成本，防止房产交易损失；如果你预测房地产价格始终看涨或短期看跌、中长期看涨，则可以考虑采用出租其中一套房产，以租金收入偿还另一套房产的月分期还款，即所谓的“以房养房”、“以租抵贷”。
其次，充分考虑利率变动的影响，规避利率风险。例如，中国这两年的存款准备金率持续上升，使得月分期还款额增加，降低投资性购房者的收益水平，抑制房产投资行为；在房产租售决策中，利率调高的趋势将进一步增大房贷利率与出租收益率的差距，引导更多的投资者做出抛售房屋的决定。根据利率变动对房地产投资市场的负面影响，需要考虑如下投资策略：降低月分期还款额占可支配收入的比重；降低预期的房租收入在还款来源中的地位；在没有高于银行房屋贷款利率的投资回报项目和没有大额开支计划的情况下将多余资金提前归还银行的按揭贷款，从而减小不必要的利息支出。
再次，通过将一部分资金用于子女的教育年金计划的方式来减轻后期子女的大学学杂费用等大额支出导致的负担。
最后，这个阶段的剩余资金投资于股票或成长型股票基金的比例应该适当减小，以控制风险。
老年人置业升级：首选房屋品质
为追求更高居住与生活质量而准备再次置业的老年人具有以下特点：家庭处于成熟阶段，子女已经就业；财务状况最好，可积累的净资产将达到最高点，而且支出随着家庭成员数的减少而下降，此时是储蓄准备退休金的黄金时期；此外，由于拿退休工资，收入稳定不变，此时需要更多的控制来降低风险。
建议此类购房者进行置业升级首先需要考虑房屋的自身品质，然后考虑位置与交通的便利性，最后才考虑财务上的承受能力。
第一，通过将多余的住房在适当的时候套现，然后将套现的钱用于一次性支付购房款。这样可以使得退休之后的支出大幅度降低。
第二，将一部分资金适当的投资于收益型股票基金上，以期获得稳定的收入；将另一部分资金投资于固定收益证券，可以根据每一个时间段的财务支出情况来适当的选择短期债券、中期债券和长期债券，从而获得既定风险情况下的最大收益。
房产投资技巧知多少
（1）银行贷款利率执行的是一年调整一次的政策，如果预期存贷款利率将上调，应该提早办理贷款手续，从而贷款利率相应较低；
（2）购房者首先应考虑自筹资金，不足部分办理公积金与商业性贷款的组合贷款，从而降低借贷成本；
周刊第396期封面文章《Money50理财之选》，为我们读者评选出50只最具有投资价值的基金，这种做法值得肯定。
对于投资者来说，挑选投资品种是一件很费神的事情，尤其是面对数百只基金，挑选到真正具有投资价值的，还真不是轻易就能办得到的。因此周刊此次评选出50只最具有投资价值的基金，应该说是为我们读者做了一件有意义的事。 但我是一个比较挑剔的读者，读完整组文章之后，觉得有些疑问没有得到答案，因此特借《读者频道》栏目来说一说。首先我不太清楚周刊为何要挑选华夏红利等50只基金，到底是依据哪些具体的指标，周刊文章没有交代清楚。虽然文章中也提到“五个纬度筛选基金”，但无法反映具体指标。
其次是缺少一点具有操作性的内容。因为每种基金的风格不一样，因此适合不同需求的人群。比如年轻人可能比较激进，因此可选择股票型基金，而对于即将退休的中老年人来说，他们则希望稳妥一些，因此可选择固定收益类基金。周刊对各种基金进行分类，其实是投资理念的引导，因此有必要做得更加到位、细致，比如根据投资者的类型做一下配置，让我们读者可以直接照搬。
上海市吴中路589弄 张帆
购房技巧很实用
我一直都在关注周刊《不动产投资》栏目。最近一段时期以来，该栏目刊登了不少介绍购房技巧的文章，我从中获益不少。
我在两年前买过一套小房。说实话，购房是一个系统工程，并非看房、交钱、签合同那么简单，其中涉及到了解市场行情、选区域、看配套、确定自身承担债务的能力等等多方面的内容。如能做到精通各项内容，在买房时则能做到气定神闲。
我当时就是因为不太懂这些内容，因此一不小心吃了点小亏。看完房之后，中介告诉我，还有一个买家也刚刚看过房，并有可能会签合同，因此要赶快下手。听完这话，冲动之下马上取钱交了定金，后来发现屋顶有些漏水，而所谓的另外一个买家要跟我抢房也是子虚乌有，但反悔已来不及了。如果能早点了解到更多的购房技巧的话，我想自己是不会轻易上当的。
我以后还会再买房以改善住房条件，因此现在就开始学习，为将来买房打点基础。多学习一些与房产有关的知识，将来买房时不至于再次吃亏。而如果因为我对房产了解较多，能买到便宜又实惠的房子，那岂不是等于赚了!
苏州市相城区春丰路84号 吴建豪
编读往来 首先感谢吴先生对周刊内容一如既往的关注，我们也会努力为像吴先生这样的忠实读者介绍更多实用的理财资讯、投资技巧等。
在失败中寻找投资秘诀
我的2008是失败的一年。
指数在3600点时，我忍不住进场买了些股票，谁知股市一路走低就是不见底，让我损失了30％左右的本金。在买股票的过程中，我特别在意那些股评家、分析师甚至所谓的权威经济学家的观点，当时他们不断有人喊“快见底了”，可就是还不见底。
以前，我总是喜欢看那些赢家的投资经验，什么散户投资技巧呀，什么如何战胜庄家呀。另外，巴菲特、罗杰斯等投资大师的书，也是我学习投资方法的很重要途径。但现在看来，无论是大师的投资理念，还是赢家的投资技巧、秘诀，都好像水土不服。并没有让我在投资中获得什么收益。
俗话说，失败乃成功之母。我想只有在不断总结经验教训的基础上，投资水平才能得到提高。因此我要把过去，尤其是去年所犯下的错误全部都记录下来，并经常总结，这样，兴许在未来，我会避免更多的投资失误。
当然，我在此也要对周刊表示感谢，因为正是周刊一些中肯的分析文章帮助我做出了正确的投资决策，避免了更多的失误。
上海市徐汇区东安三村57号 徐惠芳
读张怡筠专栏 做心理保健操
没有想到周刊会推出张怡筠的专栏，不过她的专栏的确值得看看。
初看之下，专门研究心理学的张怡筠博士似乎与理财应毫无关系，因此给她开专栏似乎有点牵强。但是当我认真读了她的文章之后，我才知道自己当初的想法有些过于片面了。
正如张怡筠在自己专栏里所说的那样，赚钱未必让人开心，但赔钱之后肯定不会有好的心情。现如今，经历刚刚过去的2008之后，想必绝大多数投资者都不会有好心情，股市、楼市齐回落，投进去的资金难保本，碰到这样的事情谁还会有好心情?
如果不是听到主持人报出“诸韵颖”三个字，几乎无人能猜到，这个穿着红舞鞋翩翩起舞的美女竟然是昔日的排球之花。通过2006年底全国版《舞林大会》的初赛和复赛两场比赛，褚韵颖――这个曾经中国最好的二传手、排坛公认的美女，重新进入到了公众关注的视线中。
享受舞蹈带来的乐趣
“虽然因为种种原因，止步于《舞林大会》的复赛，但我享受到了舞蹈带来的乐趣。”排球运动员出身的褚韵颖不喜欢跑步这样单调重复而枯燥的运动形式，“我更喜欢有音乐陪伴的运动形式。舞蹈也好，瑜伽也好，都会比较开心。”
于她而言，《舞林大会》并不是一场真正意义上的比赛，而是构成她生活乐趣的一部分。此前，诸韵颖对舞蹈一无所知；舞林大会之后，她报名参加了拉丁舞训练班：“舞蹈和打球一样，不是能够一蹴而就的，需要扎实的基本功。所以比赛虽然暂时结束了，但我却继续在学习舞蹈，不求进度有多快，只为了享受其中的乐趣。”
最近，褚韵颖还和朋友们去了哈尔滨亚布力滑雪场，初上滑雪道的她，很快掌握了刹车、转弯灯等要领。在雪道现场观摩的朋友说，褚美女的姿态轻盈得像在《舞林大会》跳华尔兹。
为父母买房为自己买车
最近，褚韵颖顺利完成了自己在狗年的两大愿望――为父母购置了一套复式住宅，为自己买下了心仪已久的宝马车。
这已经不是褚韵颖第一次为父母买房、为自己买车。褚韵颖对父母的孝顺也是圈中有名的。有一次，为了满足母亲喜欢阳光的爱好，褚韵颖特地四处奔走为父母购买了一套三居室且客厅朝南的房子。如今，父母、自己和三只小狗又有了一套更为宽敞的复式住房，父母就更开心了。
之前，她也曾有过一辆代步车：“但因为一直喜欢宝马，所以最近在自己生日到来前去看了一辆银色宝马，当天就买下了，算是给自己的一个生日礼物。”
率真的褚韵颖说，她一直觉得知道怎样花钱，才会想到要去赚钱。
房产投资已是“老法师”
她最初赚取的收入，是在当排球运动员、拿国家工资的日子。“从初一开始打球，我在经济上就已经独立了。十三岁至今，从来没有向父母要过一分钱。”她说。
她的第一笔大额投资，则是在2001年买的第一套投资性房产：“那时候我在上海最好的地段买了一套中档楼盘的房子。此后对于房产投资是一发不可收拾。一直到现在，我还觉得自己最熟悉的投资工具是房产。”
褚韵颖虽然不肯透露自己到底拥有几套物业，但她却侃起了自己的房产投资经：“投资房产首先要区分是自住还是投资，投资的话就要考虑租金回报率和升值空间。我觉得房产投资最重要的还是地段，其次是楼盘本身的品质。比如浦东小陆家嘴地区，虽然单价高，但是这是上海的标志性地块，是上海乃至中国的金融CBD，是外资机构特别看重的，这个地块的租赁市场也很好，租金水平较高、空置率也较低，所以我始终看好。又比如淮海路附近的华府天地，也是上海的地标建筑之一，虽然当初单价已经5万多元，大面积房型租赁也较困难，但是我仍然觉得物业本身的升值空间是可以期待的。”
80％以上的房产投资成功率，以及她当初进入房产市场的“敏锐嗅觉”，让身边的朋友对她非常佩服。现在，她已经“掌握”了一整套和房产商谈判的经验，包括一次性付款的折扣率、包括签合同的技巧等，俨然是朋友圈中的“房产投资顾问”了。
不把资金放在一个篮子里
“虽然对房产比较熟悉，但是我也不会把所有的资金押在一个篮子上。”褚韵颖对于投资理财已经有了自己的一些成熟想法。
“2006年股票和基金行情好，我就把平常闲置的一些资金用来投资到这两块上，同时也抽了一小部分房产上的资金出来投到股市里。我买基金主要是考虑长期投资，一般买了以后就放在那里不去想、不去动了。买股票则主要还是赚波段差价，收取短期较高的利润。”褚韵颖估算了一下，她目前在房产投资上大约分配了自己60％左右的资金，还有25％～30％的资金在股票上，在基金上则大约有10％左右。
“我觉得不要奢望永远在最低位买入，也不要奢望在最高位抛出，没有人能真正等到这两个点。”谈起股票投资的心经，褚韵颖也是津津乐道。
“还有，保险也是应该买一点的。”虽然自称对保险并不懂得多少，但退役后的褚韵颖已经有了很好的保障意识，已经购买了医疗、养老等险种。
喜爱钢琴、红酒与咖啡
不仅在投资理财上已经有几分成熟、几成经验，褚韵颖从国家队退役五年来的日常生活，也同样过得有滋有味，颇有小资的味道。
“在一个安静的环境里，伴随着柔缓的背景音乐，用相配的酒杯品上一杯葡萄酒，对现在的我而言，也是最佳的享受之一。”2004年以前的褚韵颖，并不会喝酒。一次偶然的机会，在一个朋友的带动下，褚韵颖了解到喝红酒原来有很多的讲究，诸如酒的年份、颜色、厚度、挂杯方式等。更让她惊讶的是，原来并不仅仅要“好马配好鞍”，好酒也要配上好的杯子才够味。如今，还珍藏了三套来自意大利的酒杯，分别适用于品味红葡萄酒、白葡萄酒和香槟。
“我现在工作的广告公司坐落在一幢老洋房里，大厅里有一架老钢琴，工作空闲的时候，我总忍不住要上前弹奏一番。”学习钢琴是褚韵颖从小的梦想，但因为阴错阳差她没能在上中学时得到练琴的机会。这几年，她还专门请了老师来教自己钢琴。
“平常，和朋友们喝上一杯香浓的咖啡，也是我现在生活的一大享受。”诸韵颖喜欢咖啡香浓滑爽的口感，但却不喜欢过于甜腻的品种。就像她是个地道的上海女孩，却又有几分北方女孩的豪气。
平和心态带来“好运”
“我始终觉得自己是一个很幸运的人，老天似乎特别眷顾我。打球的时候，领导叫我去领奖，我觉得很突然，因为从来没想过要获什么奖，懵懵懂懂去了；找工作的时候，我和其他同学一样投简历，没想到被一家知名广告公司相中，可以成为体育事务公关策划总监；而这次舞林大会，也只是在一次聚会上偶遇节目的导演，却让我找到了更多的自信。”
