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关键词:房地产开发;会计核算;存在的问题;研究对策
如今房地产行业已经具有先导性、基础性、产业相关联度高等鲜明特点。由于房地产在第三产业中所占比重越来越大，其自身是否良好运行、是否可以良性发展，都直接关系着相关产业的发展趋势。房地产行业的发展，与我国国民经济以及各地区的经济发展有着极其紧密的联系。房地产行业同样具有两面性，虽然可以带来巨大利益，但该行业也是一个投资风险大、负债经营度高、建设及设计时间周期长、市场风险高的行业。随着我国近些年房地产企业的蓬勃发展，市场中的房地产企业在规格、结构框架等方面表现出良莠不齐的状况，会计核算等相关工作也暴露出了许多的问题。因此，保证与房地产行业密切相关的会计核算工作是一个十分现实且艰巨的任务。只有更好地完成企业会计结构的构建，才能促进房地产行业健康发展，保证国民经济快速运行。
1房地产企业的整体概述
房地产，其实是房产和地产的总和。房地产开发，是对房屋、土地的开发，以及对房产和土地的综合开发。具体来说，土地的开发，就是房地产开发企业通过合法途径获取土地的使用权利后，先向国家依法缴纳相应的土地使用费，待完成准备工作后，房地产企业就可以对该土地进行开发和使用了。当土地开发完成后，该公司对于处理后的土地有多种获利形式:比如将该土地有偿转让至其他单位，在其中抽取提成或红利，或者可将开发后的土地，留于自己公司，由公司自行完成对土地的房屋开发，之后通过商品的形式，卖给购买者。而房屋的开发，则是房地产公司在已经开发完成后的土地上开发房屋，等开发完成后，将以商品的形式向民众进行出租或者售卖。房产和土地的综合开发，是房地产公司通过合法途径获得土地后，对土地进行合理开发，然后由该公司直接对开发后的土地进行房屋开发。房地产的开发，归根结底是为了更好地完成城市规划。因此，无论是土地开发、房屋开发、还是两者的综合开发，都必须遵循“六统一”的原则，即规划、征地、设计、施工、配套、管理。任何产品的开发均是从规划开始的，房地产也是如此。土地使用、城市布局等都需要进行科学合理的规划，经过可行性方案研究。规划完成后，还需要对当地住户进行征地，完成拆迁任务，并做好安置工作，给予合理的配成，之后还要完成建筑安装、绿化环卫等多个阶段。这些阶段都会运用到大量资金，需要房地产企业投入更多成本，当企业无法承担全部资金时需要向银行贷款，体现了房地产业投入资金多和负债经营度高的特点。以上特点综合起来，会导致市场存有较大风险性，如果开发过程出现差池，或者开发完成后导致房屋积压，无法实现资金灵活运转，就会导致企业陷入绝境，面临巨大的挑战，稍有不慎，甚至导致破产。
2会计核算存在的问题及发展现状
2.1没有较为规范、独立、切实可行的会计准则
虽然从2007年开始，就实行了企业会计准则，但准则中没有针对房地产企业的相对完整、可行、独立的会计准则。因此，房地产企业中的会计核算制度无法完善，而且因为缺乏系统指导和统一规划，导致当前房地产开发企业中的会计核算处于一个十分尴尬的地位。传统老旧的制度已经跟不上时代脚步，暴露出许多问题。如果不按照这些制度去遵守，仅仅执行2007年共同的企业会计准则，就会无视房地产企业本身所具有的特殊性，导致更多不利因素的产生。
2.2会计科目混乱，缺少专用科目
改革开放至今，我国对会计行业进行了多次整顿革新，但是在《小企业会计制度》、《企业会计制度》以及2007年的会计实施新准则中，都缺少对于房地产企业中会计核算的会计科目及会计核算方法的描述。这是极其不利于房地产企业发展的，会给房地产企业中的会计制度和会计核算准则带来许多不必要的麻烦。随着时代的发展，传统老旧的会计制度已经无法满足房地产企业中会计核算的工作，在没有新制度的情况下，必然会造成许多不必要的误解。虽然在新的会计准则中对“在建工程”科目进行了一些描述，但是依然没有更改早期的会计科目，所以仍存在较大问题。
2.3企业会计信息的风险未被完全披露，利润上升缓慢
随着时代的发展，房地产企业由于工程质量建设、政策不完善等原因导致不确定风险性增大，行业风险比其他行业风险更为突出和明显。因此，房地产企业需要在信息披露上重新规划，进行全面改善，努力实现利润的最大化。而这些在相关的政策制度中都没有科学合理规划，也没有明确的约束。
3解决会计核算的几点建议
3.1建立科学合理，适用于房地产开发企业使用的企业体系
虽然我国的会计制度涵盖了许多领域，对于会计的工作流程、会计核算业务均有较为明细的阐述，但是对房地产行业中的会计核算而言，现行的会计制度，包括2007年我国所实施的新准则，都没有给出明确的定位。没有固定清晰的方法、章程、理论作为指导，直接导致了我国房地产开发企业中的会计核算工作无法可依、无据可循。因此，企业在实行权责发生制的前提下，也要结合自身的发展情况，对公司进行合理定位，建立科学、合理、规范化、可实行的会计核算制度，不仅要符合当前国家制定实施的会计制度，还要体现出房地产开发企业本身的特殊性。
3.2优化会计核算框架，完善会计核算制，明确核算中涉及的所有会计科目
任何科目的设置，包括房地产企业在内，在设置对应的会计科目时，要先结合自身实际情况，从实际出发，考虑企业自身的经营规模和当前的经营状况，然后结合会计核算的实际信息化水平，做到客观、全面、有效地设置会计科目。此外，还需要得到国家政策的支持，要制定适合自身企业发展的会计核算准则，明确会计科目及会计核算准则，加强政府对房地产开发企业的有效监管和政策支持。
3.3制定科学、有效的收入确认标准，保证标准的完整性和完善性
保障商品售出后的收入，需要资深的会计人员对商品进行专业判断，对行业进行合理化评价，并且保证自身的职业素养不被外在因素所侵蚀等等。房地产开发企业中的会计核算工作，需要有专业化的会计人员操作，甚至这些会计人员为注册会计师也不为过。由于涉及资本收入，因此需要有完善的标准和明确的要求，需要考虑到法律和专业两个方面，其中法律要求是基础，专业要求是保障，为企业的收入提供更加有力的保障。
3.4提高房地产开发企业信息披露治理，增加相关评论指标
房地产开发企业想要获取投资者的投资，其中一项最有利的依据就是会计信息。通过会计信息，投资者可以了解企业的规模与能力，公司的发展状况，然后通过数据对比，了解企业的经营状况和之前的经营业绩。因此，好的会计信息，可以加强投资者的投资力度，弥补其余资料上的不足。
参考文献:
［1］袁卓霞.我国房地产开发企业收入核算及其相关问题的研究［D］．首都经济贸易大学，2007.
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［6］杜渊.供水企业会计核算存在的问题及改进［J］．现代商业，2012，(08):180.
［7］郭耿霞.试析房地产企业会计核算的问题与对策［J］．时代金融，2012，(11):127－135.
［8］吕孝侠.房地产企业会计核算问题探讨［J］．中国乡镇企业会计，2011，(02):166－167.
关键词：房地产企业；会计核算；特点；措施
一、房地产企业生产经营的特点
近年来，我国房地产市场的火爆，房地产企业也成为研究关注的重点。作为经济密集型行业，房地产企业生产和开发的产品具有自身的特点，这使得房地产企业的经营与其他企业相比有一些区别。房地产企业商品开发周期长，涉及各方面的往来比较复杂，需要大量的资金，因此进行项目建设前需要进行详细的计划。这些行业特点决定了其会计核算在开发成本、收入、税金、利息支出方面具有一定的特殊性。
1、对开发成本的核算
这方面主要表现为核算对象具有复杂性和重复性。房地产的每一个项目都涉及大额资金，成本构成也比较复杂，需要计算土地出让金、拆迁补偿费、基础设施费、各项税费及项目开发建设过程中不可预见的费用，这就导致房地产企业的核算对象非常复杂。而开发成本的重复性，则是指在项目开发经营的全过程需要多次计算开发成本：房地产行业高风险的特点决定了在投资每个项目前都要慎重分析和考察，因此企业在作出投资决策前需要通过各种方法进行可行性研究和分析；决定投资后进行项目规划时，财务人员也需要对成本进行初步核算；当项目正式开展实施后相关会计人员则需要随着项目的进程及时进行会计核算，本着客观、真实的原则，准确核算项目各项成本。最后在项目完成后，财会人员还应就房地产企业的流程进行成本核算，归集项目开发全过程发生的直接费用和间接费用，分类计入相关账户，结转已完工项目的实际成本，完成核算工作。
2、对收入的核算
房屋同其他商品不一样，基于其风险高、价值高的特点，在收入确认上有一定的特殊性，销售方式一般是预售。房屋预售前要获得相应的销售许可证，然后签订预售合同、交付预收款项，在项目竣工验收合格后，再根据实际情况与客户签订正式的销售合同，收取尾款，办齐各项手续。这种特殊的收入确认程序直接影响了企业财会人员的成本核算，预收账款应当计入当期还是签订合同收取房款的那一期，这成为会计工作中的难点。虽然我国会计制度对销售收入确认的时点也作出了相关规定，以风险和报酬是否转移为界限，但是各个房地产企业对转移的具体时点把握有差异，无法完全统一起来。
3、对应缴税款的核算
我国房地产企业需要缴纳的税种主要有：营业税、城建税、城镇土地使用税、契税等，有的是该行业独有的，有的是同其他行业一样要缴纳的。而在上文已经提到我国房地产企业采用预售的方式销售房屋，按照税法的规定，纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，纳税义务产生的时间为收到预收款的当天，房地产企业应该以当期取得的预售收入为依据计算和缴纳税金，但是不按照预收款计提税金，只在应交账户的借方反映已缴纳的税款。最后在年末的时候将满足收入确认条件的预收款项记为企业收入，按配比原则计提应缴税金，这样房地产企业当年实际缴纳的税金不等于按利润表中收入计提的税金，使得房地产企业税金核算区别于其他行业。
4、对利息支出的核算
在利息支出方面，我国税法和企业的规定有所不同。税法规定，从事房地产企业开发建设借入的资金产生的利息费用，在完工前应计入相关房地产的开发成本，完工后这部分费用计入财务费用。但企业会计制度则规定利息支出计入财务费用。可见区分开发项目是否竣工完成是这两者的契合点，然而界定项目是否完工却没有统一的标准，这就使得这部分利息支出不确定，使财务人员产生困扰，可能计入开发成本、也可能计入财务费用，这便是会计核算在利息支出上的特殊性。
二、房地产企业会计核算存在的问题
很长一段时间里，我国房地产企业仍然执行着计划经济体制下的制度，毫无疑问计划经济体制在过去的几十年里发挥过巨大的作用，但是随着市场经济的发展，房地产行业间竞争日益激烈，房地产企业管理方面出现越来越来越多的问题，尤其是会计核算方面，具体表现为以下几点。
1、会计科目设置不科学、不合理
当前很多房地产企业会计科目的设置不合理、不科学，缺少专用会计科目且现行会计科目混乱。在新会计准则中列示了一百五十多个会计科目，包括银行、证券公司、石油公司等各行业的专用科目，但是专属于房地产企业的却一个也没有。房地产业会计科目的设置没有统一的标准，各企业只能根据自身情况自由设置，却并不全面。由于采用一般企业通用的会计科目，导致房地产企业部分会计科目使用混乱。比如在建筑工程和安装工程中使用的“在建工程”科目，虽然新会计准则中为其明细科目进行了扩充和说明，但是明细科目过多而乱无法应用到大型项目的会计核算中。另外，由于房地产企业项目开发周期长的原因，建设过程中为在建工程，跨越几个会计年度后才能竣工验收，成本结转以项目的建设周期为准，而按照记账方式通常都是在年终结旧账建立新账，这就使得一个项目分别记在几本账上，严重增加了财会人员的工作量，也不利于投资分析。
2、会计信息风险披露不足
房地产企业开发建设过程中会面临多种风险，有政策风险、项目开发风险、土地风险等，这种高风险的特点要求房地产企业相对于其他行业要更充分地披露风险。然而从当前我国的会计制度来看，缺乏针对房地产企业提取质量保证金的有关规定。虽然我国证监会也对质量保证金的提取及其核算方做了一些规定，但是仅限于抵押贷款的担保风险，从实际情况来看，房地产企业基本没有披露质量保证金的问题，无法真实地反映企业的财务信息。
3、房地产企业商品成本与售价不配比
首先，房地产企业开发建设的周期比较长，从开始到完工验收短则一至两年，长则四五年，在这段期间资金投入也是不同的，比例不协调。项目开始和建设期间需要投入大量资金，发生大量费用，由于项目尚未竣工，即使产品都预售出去了，预售款项也无法确认为收入，这就给配比原则造成了困难。其次，房地产企业开发商品的成本载体是整个工程，而销售时是按照楼层或户型为单位，受朝向、楼层等因素的影响，楼层和户型的售价与成本不配比。比如同一栋建筑，低层建筑的施工成本低于高层的成本，但实际销售价格却高于高层建筑。在计算销售成本的方法上，通常房地产企业结转时按照竣工后的总成本除以总开发建筑面积，计算得出每平方米的成本，再乘以销售的面积就能得出本期的销售成本。这样平均分摊的方法虽然有一定的优点，但是忽略了楼层、采光等因素，核算结果不真实。
三、加强房地产企业会计核算的措施
1、合理设置会计科目
科学、合理的会计科目是企业有效开展会计工作的前提，因此房地产企业应该结合自身特点，根据企业项目的数量、规模和管理要求开展会计核算工作。若公司的下属单位不独立核算，便不用单独设立间接费用账本，只需要在成本栏内增加管理费用和利息栏，这样能节省工作量，提高工作效率。在实际工作中，房地产企业完全可以根据工作需要建立台账，对不同的核算对象设置不同的成本卡片，完整地记录项目开始到竣工验收的发生的所有成本费用，到年末只需要将已结转项目归档就可以了。
2、加强现金收付的实现功能
收付实现制与权责发生制不同，它以现金收到或付出为标准记录取得的收入和发生的费用，这就将收入和费用的归属期同现金流动密切联系起来了。根据我国企业会计准则，企业应该使用权责发生制的核算基础，但是鉴于房地产企业的特殊性和会计工作实践来看，收付实现制更合适。因为房地产企业采用权责发生制有一定的缺陷：一是很容易人为操纵利润，弄虚作假，使得会计信息失真，资产流失，加大了舞弊的风险；二是权责发生制不能客观、真实地反映企业实际收入，资金无法正常运转，虽然签订了很多销售合同，但应收账款也随之增加，导致资金更为紧张。另外，收付实现制大大弥补了上述缺陷，它不仅符合会计上的谨慎性原则，还能直观、准确反映企业资金流动情况，有利于会计核算工作的开展。鉴于以上原因，房地产企业可以尝试这两种核算基础并存，在分期销售的情况下使用收付实现制，一般的销售行为仍然采用权责发生制。
3、扩大房地产企业信息披露范围
一是要注意加强对土地成本和储备量信息的披露。在房地产开发成本中土地成本占了很大的比例，能否拥有土地尤其是优质的土地在一定程度上决定了企业发展的前景，因此在财务报告附注中要客观披露土地储备量和成本。二是在报告中要增加分项目现金流量信息的披露。也就是说要具体到企业每一个建设项目，对于开发建设过程中形成的经营活动现金流量包括销售商品取得的现金，购置设备、工程物资支付的现金及支付工资付出的现金等都要披露，以提高信息的有用性。三是要注重披露质量保证金及其风险。针对房地产行业风险高的特点，充分披露质量保证金是十分必要的。因此，房地产企业应该根据项目的具体特点建立科学、合理的质量保证金制度，提高房地产开发商品的质量，有效地规避风险。
4、完善房地产企业收入核算
一方面要明确房地产收入的核算范围。房地产企业的销售收入不仅包括销售房屋的收入还有转让土地的收入、配套设施的收入等。周转房出售、拆迁改造中取得的拆迁面积的房产权款以及新增住房面积的款项也都应该通过销售收入核算。另一方面要明确收入的确认标准。只有商品所有权上的主要风险和报酬都转移到买方那里才能确认收入，否则即使已经收到款项也只能作为预收款处理。
参考文献：
[1] 郭耿霞：试析房地产企业会计核算的问题与对策[J].时代金融，2012（11）.
关键词：房地产企业 会计核算 特殊性 问题 建议
一、房地产企业会计核算的特殊性
房地产企业的生产周期长，涉及的生产开发部门较多，加之近年来房地产的投资风险较大，由此决定房地产企业的会计核算工作也具有一定的特殊性。主要表现在以下三个方面：
（一）会计核算业务的特殊性
会计核算业务的特殊之处体现在其核算对象的复杂与多样化，房地产企业开发经营的是房地产这一商品或者说是产品，这意味着，房地产企业不仅仅要开发建设房屋，还要负责房屋周边的基础设施的建设，包括支撑所建设房屋的水、电、网络等必备设施的铺设与开发建设。另外，再加上房地产开发建设前的种种勘测考察项目，以及一系列不可预知的耗费资金的项目，这些均要客观、全面、系统的进行会计核算。
（二）会计核算周期的特殊性
房地产企业这一方面的特别之处主要表现为其核算周期长，跨度大。从土地的勘测考察开始到最终一处房地产建设完毕完成销售，这期间还要经过房屋的设计与规划、房屋周边配套设施的设计规划、房地产的施工建设、房屋的装修等一系列的程序与环节，耗时较长，需要一至两年甚至更长的时间。房地产开发建设的环节多样性还意味着在一处房地产的整个开发过程中需要与多个相关的部门进行业务往来，需要大量、充足的资金支持以维持房地产开发各个环节的顺利进行，有序、适当的资金调度显得尤为重要，所以房地产企业会计核算工作周期较长，工作任务重要且艰巨。
（三）房地产企业收入的特殊性
收入的特殊点主要体现在房地产企业的收入的确认存在一定的难度。根据国家的相关政策，只要能够取得预售许可的相关证明，房地产企业就可以对其开发的房屋以及相关的地产根据企业的意愿进行处理，也就是说在房地产未竣工之前可以通过预售的形式销售房屋。期间所收入的定金、分期付款等房款，均应按照规定缴纳税金。另一方面，按照房地产企业相关的会计准则，房地产竣工验收之后，才能确认收入，两项规定之间的矛盾导致房地产企业会计核算中收入的确认存在一定的难度。
二、房地产企业会计核算的重点
（一）收入、成本核算
从前文叙述中我们了解到房地产企业的收入核算与成本核算工作都存在一定的难度，这两项内容的核算既是房地产企业核算的难点同时也是其核算的重点工作。对于收入核算而言，房屋在预售过程中收受的预收款项计入收受预售款项的当期还是计入签订正式合同的会计核算周期，在收入核算周期的确认问题上存在实际操作过程中难点突出。一方面国家税收法律与相关会计准则同时制约房地产收入核算，同时各个房地产企业在实际操作过程中操作各异，未形成统一标准。
另外，成本核算是房地产会计核算的重点内容，文章反复提到，房地产的开发与建设涉及环节较多，项目繁多，与多种单位存在业务往来，如何确定其成本核算对象是成本核算工作的重点与难点工作。目前，合理地确认成本核算的对象以保证房地产会计核算的全面性、正确性是房地产企业应该关注的重点问题。
（二）借款费用核算
房地产开发项目较大，一般均要涉及房屋的开发以及周边设施的配套建设，并且可能会在不同的区域同时开展，源源不断的资金供应是必不可少的，此外，房地产从开始筹建到完全竣工横跨的事件长，企业自有资金回笼缓慢，这就意味着房地产企业在开发建设房地产项目时，银行借款成为其资金的主要来源，并且借款的期限一般较长，这又必将带来巨大的借款利息。与此同时，新会计准则对企业的借款费用提出了更为细致和详尽的要求，因此，房地产企业在进行会计核算工作时，应注重分析企业借款的性质，以实现房地产开发资金使用效率的最大化，同时应使企业的实际核算工作满足国家相关会计核算的要求。
（三）预交税费的处理
房地产企业在一项项目中便要面临种类繁多的税费，并且各种税费的上交时间存在差异。所以，税费的问题应当作为房地产企业重点关注的问题之一。房地产企业除了要上交企业所得税之外，还要上交土地增值税、房产税等税种，所以企业在处理税费的过程中，一方面要确保对当期的税费进行准确的核算，同时也要对税款的使用做合理的安排与规划，尽可能保证有限的资金能够发挥最大的使用价值。
三、房地产企业会计核算方法的优化分析
（一）收入核算方法
首先，明确收入的核算内容。确保房地产企业会计核算工作中收入核算的准确性，首要的工作就是要明确收入的核算内容。房地产企业在房地产开发建设的各个环节所获得的销售收入均应算作收入核算的内容，包括出售土地的收入、出售房屋的收入、出售相关的房屋配套设施的收入，还包括在开发建设过程中一些非常规情况获得的收入，包括拆迁旧址、出售周转房等情况获得的收入均应该算作收入核算的内容。
其次，建立或完善收入的确认制度。收入的核算内容确定之后，另一项重要的工作便是建立或完善房地产企业的收入确认制度。为了确保企业会计核算的全面性与准确性，尤其是开发项目复杂多样的房地产企业，具备收入的确认制度十分必要和重要，是收入核算优化的重要环节。在建立或完善收入的确认制度的实际操作过程中，房地产企业首先要在企业内部形成规范的制度以保证工作的规范性，另外要成立专业的团队专门负责此工作，同时可建立普通员工的监督检查机制，以全面准确的确认收入并且保证收入确认工作的公开与透明。
关键词：房地产；会计核算；对策
中图分类号：F23 文献标识码：A
1 房地产开发企业的会计业务，按照其特点，主要包括以下几个方面：
1.1 出纳工作。主要负责办理现金、银行存款以及各种有价证券的保管、收付结算业务，并负责登记现金日记账和银行存款日记账。
1.2 材料的核算工作。主要负责审查材料采购、加工生产和储备计划，办理材料采购、费用的收支业务的核算，监督材料的收发结存动态，考核储备资金定额的执行情况，参与材料的清查盘点并且监督有关部门加强材料等实物的收发管理工作。
1.3 固定资产的核算工作。对于固定资产的核算，主要是对固定资产在数量上的变化以及涉及到的相应的资金变化进行账务的处理和相应的核算，对固定资产在量的变动上要进行详细的记载，并且对于固定资产的管理要有专门的部门对其进行管理。因为固定资产会有一定程度的损坏，所以要定期的对其进行维修，这期间产生的费用也要进行相应的编制。固定资产使用一段时间后，就会有折旧费用的产生，这些都是需要进行处理核算的。
1.4 工资核算工作。主要负责应付工资的计算、审核和分配工作，计提职工福利费、工会经费等，监督工资基金的合理使用并考核其使用效果。
2 房地产开发企业会计核算存在的问题
2.1 房地产开发企业收入确认的复杂性
对于房地产的商品销售，一般情况下，可分为两种销售方式，一种是自己开发自己进行销售，另一种是事先就有投资方要进行房地产的建设，然后房地产开发企业与其签订合同为其进行开发建设，这种方式是按照投资方的要求进行开发建设的。后一种方式是按照签订合同时的建造标准来进行建设的，在收入方面有一定的确定性。但是前一种方式，由于是自己开发自己销售，那么在进行销售之前是没有收入的，可是房产的建设周期特别长，在投资上会有很大的投入，开发建设的商品往往具有很高的价值性，这些因素决定了在收入方面的不确定性。房地产在建设的时候是需要大量的资金投入，但是在收入方面却有不确定性，那么这些特点就决定了房地产商品的销售不同于其他的商品销售，这种销售模式一般采用预售的模式，然后分期付款。要想取得这种销售方式，那么首先房地产开发企业就要取得房产预售许可证和销售许可证才可以实行销售。在这个过程中，一般首先要签订预售合同，然后进行预付款的交付，然后是签订正式的销售合同，等房屋竣工后要进行验收工作，验收合格后向业户收取全款，办理产权的过户由此完成一系列的销售环节。这些销售环节的不同决定了房地产开发企业不同于其他的销售模式，在成本收入方面具有自身的特殊性。
2.2 房地产开发企业商品成本与售价的不配比性
首先，由于房地产开发企业本身的特殊性所决定，在生产周期上比较长，因为一项房地产项目从开发到后期进行销售是一个漫长的过程。要想开发一处房产，那么首先要做的就是要获得这块土地的使用权，拥有开发房产的资格才能进行后期的工作，拥有了土地那么就是对房产的建设阶段，然后才是验收合格竣工后的销售阶段。这个过程根据不同的因素在时间的长短上不确定的，时间短的会是一到两年，时间长的可能会是四到五年，这个过程肯定会造成企业的投入产出存在一定的阶段性，这个阶段性可能是不合理的。因为在项目建设阶段是一直需要大量的资金投入的，这段时期内是没有收入的，建设的周期越长，所要投入的资金越大，收入的预期就会越长，直到项目验收合格交付使用后才能产生收入，那么在项目建设阶段的投入会因为不确定的市场因素产生一些意外的问题出现，那么直到竣工销售后才能有收入，而这项收入还存在不确定性，这就在配比上出现了差异性。
其次，房地产开发建设的商品在成本上来讲，是整个的工程建设，但是销售的时候却是按照每一个户型或者是每一个楼层为单位来进行销售的，这样一来在成本和收入上就形成了一定的差异。比如说要兴建一处高层楼房，那么在成本的投入上，低层的楼层在投入的成本上就比较低，而越是高层在建筑上的要求就越高，对施工的质量要求也越严格，那么所投入的成本也就会越高，但是对这项建筑在进行销售的时候，低层的楼房由于在性价比上比较合适，所以价格会很高，那么越是高层的楼房售价就越低，由此就在成本和售价上出现了不配比性。影响成本和售价不配比的因素有很多，还比如说，如果一项工程由于特殊的因素，而在建设的时候会因为需要而出现不同的造型，那么即使是同一个楼层，因为采光不同，朝向不同等等原因都会有不同的售价，但是在建设成本上却是一样，这样在成本和售价上又存在不配比性。
2.3 收益评价指标不能真实反映企业业绩
房地产企业投入产出周期具有较强的特殊性，表现在会计年报中往往是业绩波动较大——项目建设期内业绩不佳，验收售出后，大量预收款确认为收入，期间间隔在一个会计期内还好，但一个项目往往要跨4、5个会计期，故不适用一般的公司业绩评价指标，如净利润指标就不能正确、客观、全面地反映其真实经营情况，尤其是上市公司，极可能误导投资者。评价一个房地产开发企业的业绩，千万不要以指标论好坏，应透过指标看实质，看其资质信誉、实力、现金流量、资产质量，还有更重要的表外风险等等。
3 完善房地产开发企业会计核算规范的对策房地产商品销售收入的确认应符合两个标准，即法律标准和专业标淮。
3.1 法律标准。法律标准是指我国相关法规中规定的房地产销售必须符合的条件或标准：如对于以出让方式取得土地使用权的，未按照出让合同规定支付全部土地使用权出让金，未取得土地使用权证书，或未按照出让合同规定进行投资开发的，以及权属有争议的、未依法登记领取权属证书的房地产不得买卖。凡是不符合上述标准的，即使房地产商品已经开发完毕，甚至取得了相关报酬，并转移了风险，也不能作为收入予以确认。法律标准是专业标准的前提条件。
3.2 专业标准。专业标准是指会计准则、会计制度中规定的商品销售收入确认标准，即收入确认的4个必要条件：企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方；企业没有对已售出的商品实施控制；与交易相关的经济利益能够流入企业；相关的收入和成本能够可靠地计量。
参考文献
(一)收入核算的复杂性
房地产开发企业的收入有一定特殊性，这也导致其收入核算上的困难。一般说来，房地产开发企业收入来源有自行销售、租赁房屋以及代建工程收取的价款等，考虑到房地产开发周期长且耗资大，对于自行开发销售的房屋，房地产开发企业常常采用预售的方式，这就导致销售收入的确认标准存在争议，有的观点主张在签订预售合同、取得预售房款时即确认为收入，因为房地产开发企业取得预售许可证时各种条件已经基本确定，再加上房屋销售合同不可撤销，因而预收房款的收入取得基本是可以确定的，有的观点却反对预收房款即确认收入，而主张根据施工进度确认收入，另有观点从谨慎性出发，认为收取的房款应该作为预收款进行反映，自工程交付后才从预收款项转入收入，此时收入才满足成本可靠计量（竣工结算）以及风险报酬已转移（办理产权转移手续）等会计准则中确认的原则，收入标准的不确定性无疑为收入核算带来了困难。此外，代为开发工程时，工程量增加、材料和人工成本的上涨等因素会造成实际价款与约定的合同价款存在差别，在这种情况下，企业就需要考虑增加的工程是否属于新增项目，增加的收入是否符合确认的标准等，这些情况也增加了收入核算的难度。
(二)成本核算难度大
由于涉及土地的开发以及各种基础设施的建设，加上开发项目周期长以及竣工决算手续的繁杂等情况，房地产开发企业的成本核算包含的内容十分丰富。首先，在成本核算对象上，划分方法不一，目前主要有按照项目区域划分、按照产品形态或者把整个开发项目作为核算对象等方法，但是现在房地产项目越来越复杂，涉及的产品形态丰富，确定核算对象愈发成为一个难题；其次，在确定核算对象之后，一些成本费用的分摊问题又摆在企业面前，譬如一些拆迁补偿款、公用基础设施费用等间接费用该按照何标准进行分摊最为适宜，但是无论是会计还是税法，都没有对分摊原则进行一个唯一、明确的规定，因此分配的标准也需要企业根据实际情况判断，这也增加了成本核算的难度；此外，由于房地产开发周期长，工程量大，核算的周期也是一个不容忽视的问题，有的项目是分期建设的，如果按照整体项目建设周期作为核算周期明显不合适，这就需要企业根据项目的情况对核算周期进行划分；最后，要获得准确的成本数据，及时进行竣工决算十分必要，然而，由于决算需要诸多审批，有时企业出于资金或者其他问题的考虑，导致竣工决算不及时，阻碍成本核算的准确，也为成本的管理和控制带来了不利影响。
(三)借款费用资本化的确定
举债来筹集开发资金是房地产开发企业的日常活动，而债务的举借到归还通常历时较长，加上利息金额巨大，同时涉及不动产的建造，如何恰当处理借款费用成为房地产企业需要重点关注的问题。在实际情况中，借款费用的资本化和计算又面临诸多细化的问题，首选，企业需要确定借款为一般借款还是专门借款，各个项目动用的资金涉及哪些性质的借款；其次，企业需要结合实际情况判断是否已满足会计准则中规定的资本化条件，这是进行资本化的标准；最后，在项目建造过程中，企业要结合实际情况判断借款费用的资本化是否需要暂停和中止，这些情况都会导致借款利息的核算是否准确，最终对成本的确定和利润的计算产生影响。
(四)预交税费的处理
相对来说，房地产开发涉及的税种较多，除去日常的营业税及附加、所得税等，还有土地增值税、房产税等税种，纳税时间也稍有不同，房地产开发企业收到预付的房款后，往往按比例预缴营业税及附加、企业所得税，然后在房屋竣工交付之后进行统一结算，因而税收的账务处理属于一个较为重要而又特殊的问题，一方面企业要进行正确的会计核算，准确计算当期应纳税额并及时缴纳税款，另一方面也需要适当得进行税收筹划，提高资金的使用效率，避免过多占用资金导致的经营收益下降，这也对会计核算提出了新的要求。
二、针对房地产开发企业会计核算准确的建议
(一)完善收入核算与结转标准
根据收入确认的相关会计准则，只有在满足了风险报酬已转移、企业没有保留商品的管理权和控制权、以及收入与成本可以可靠计量等条件的情况下，才能确认收入，从这个角度考虑，对于企业自行开发、销售房地产取得的收入，可以考虑与房地产项目的竣工验收结合起来，在取得预售许可证、工程竣工、验收报告以及竣工验收备案证明书等证件且进行交付使用之后，才能进行收入的确认，对于竣工前取得的预收款项，由于其管理权和控制权仍在房地产开发企业的手中，加上销售合同中往往对建筑面积差异、建筑质量等有一定的要求，风险并未完全转移，建议将此部分预收款项作为负债处理，在项目大体完工，相关的成本也能可靠计量时再进行收入确认。而针对代为开发的项目，企业可以考虑按照完工百分比法结合合同约定价款进行收入的确认。另外，房屋销售收入的确认还需要考虑付款方式是按揭贷款、一次性付款还是约定分期付款，付款方式的不同会影响销售收入的确认时点，比如按揭贷款要在贷款划转到账而非支付首付时确认收入，合同约定分期收款并明确日期的，企业要按照确定的日期分期进行收入的确认，所以在制定收入核算标准时，付款方式也需要考虑在内。
(二)加强成本核算
首先，企业可以综合考虑开发项目的规模、产品类型开发周期等因素，确定成本核算对象，譬如对于开发期长、规模大（通常涉及多期开发）的项目，可按审批的总平图确定的开发期数为核算对象，分期进行成本归集，对于产品形态多样化的项目，可以考虑按照产品开发形态进行核算，使得成本具有可比性；其次，对费用的划分就需要企业确定成本费用的分配标准，譬如采用个别认定法、价值分配法、占地面积比例、预算造价比例等作为分配标准，具体使用方法需要企业结合实际情况进行考虑，如果开发产品完成后整体进行出售，企业就可以考虑使用面积比例作为划分标准，如果开发产品多样化且价值不一，那么企业可以考虑采取价值比例进行成本的分配……方法不一而足，但是标准的确定和修改必须纳入管理制度中，一经确定就要保证其核算的前后一致；最后，企业要重视成本费用记录的全面性和科学性，对于以竣工甚至交付使用的项目要及时进行决算。
(三)明确借款费用资本化标准
鉴于一般借款与专门借款在利息的核算上存在差别，企业首先要区分各个项目使用的借款属于何种性质，这个一般根据借款发生的初衷可以进行判断；其次，根据借款费用资本化的条件，企业需要明确进行资本化的标准，例如何种情况下满足资产支出已经发生、构建活动已经开始，且资本化标准还要包括开始、暂停以及中止资本化的时点和条件，与此同时，企业在建筑过程中还要关注各个项目的进展情况，一旦出现暂停或中止资本化的情况时要将正确进行账务处理。
(四)提高税费的会计核算，恰当进行纳税筹划
为避免税收风险，房地产开发企业要加强税费的会计核算，多与税务机关进行沟通，设置适当的会计科目，及时进行税款的计算和缴纳，如企业可考虑按照税种类别设置二级明细，并通过账务处理体现税款的计提和缴纳（计提时作为负债反映，缴纳时冲减负债）。此外，为增加资金的使用效率，企业还可以仔细研读相关的税收条款，恰当进行纳税筹划，如将房屋的附属设施分离出来，降低房产价格以达到减小土地增值税和营业税税基的目的，选择将闲置的房地产投入企业获得收益而非出租，降低税款的缴纳等。
三、结束语
引言
房地产企业如何更好的进行自身的成本会计核算工作，将自身的经营效果客观的反应出来，不论其企业自身的发展，还是对社会、政府及普通消费者均有着非常重要的意义。但是，当前很多房地产企业在会计成本核算的过程中仍旧存在一定的问题，严重的制约了房地产企业成本控制工作的有效性，因此，全面的实现房地产企业会计成本核算常见问题及对策的分析有着较为重要的意义。
一、房地产企业会计成本的组成
1.前期工程费用、土地费用及建设安装费用
前期工程费用、土地费用及建设安装费用为房地产企业在进行房产开发中前期的主要投入成本，也是房产开发的主体内容，约占到房产开发总成本的75%以上，其中土地费用为最为关键的费用，其包含有：土地转让费用、土地征用费用、土地租用费用、出让地价费用、安置拆迁费用及耕地占用费用等。建筑安装费用是指房产开发过程中房产企业设备安装及建筑施工所消耗的费用，主要包含有：材料费、措施费及人工费。前期工程费用为房地产工程开始之前消耗的费用，主要包含有测绘费、勘测费、规划费及三通一平费等。
2.管理费用与筹资成本
管理费用为建筑施工过程中现场组织管理所产生的费用，主要包含有：房屋设备折旧费、修理费及施工人员工资等相关的费用。筹资成本为房地产企业为更好的应对建筑成本而向银行贷款产生的费用，例如，贷款利息等。
3.其他相关费用
其他相关的费用一般占据到房产开发总费用的15%左右，包含有：公共配套费用、基础建设费用等。公共配套费用包括房地产项目开发过程中出现的各种公共配套项目消耗费用，如：学校、商场、停车场及变电站等。基础建设费用包括道路、照明、煤气、电、水等相关的费用。
二、当前房地产企业会计成本核算存在的问题
1.成本核算的对象难以有效确定
房地产企业只有确定出明确的对象，才能有效的开展成本会计核算工作。但是由于房地产在开发过程中所含的项目非常多，同时多数项目具有较大的复杂性，导致在实际工作开展的过程中出现了划分过粗、过细等不确定现象。若划分的过粗，则不能将房地产开展的实际成本全面的反应出来，不利于房地产企业进行成本控制与成本分析。若划分的过细则，则房地产开发过程中很多共同费用需要进行大量的合理分配，增加了房地产开发成本会计核算工作量，降低了房地产企业成本会计核算的效率，增加了房地产企业会计成本核算工作的成本，对于房地产企业控制自身成本，提升自身工作效率是非常不利的。
2.成本费用分配与归集的规范性较为欠缺
房地产行业现行的会计准则将公共设施建设费用、基础设施费用、土地费用等成本在归集的而过程中并没有给出明确的界定，导致房地产企业在进行会计成本核算时在尽心该部分分配与归集时存在较大的随意性。其次，很多房地产企业重视总成本核算，而忽视成本费用的归集，这在很大程度上降低了成本资料的完整性与可靠性。第三，因为当前房地产企业成本分配的方式较多，导致在具体成本分配时，不能严格的按照成本分配的原则进行，任意转换有利于房地产企业自身的分摊方法，从而导致房地产企业会计信息披露不够准确。
3.房地产企业账簿的设置不够合理
当前很多房地产企业内存在较为严重的账簿设置不够合理的情况。例如，很多房地产企业内部的明细账目设置的过于太详细，但是预售账款在进行设置时则过于的简洁，而房产建设的周期一般均较长，若出现了跨越会计年度进行核算，建筑工程项目则会记录在几个账簿上，这就在很多方面在增加了房地产企业会计核算的工作量，降低了房地产企业会计核算工作的有效性，不利于房地产企业进行自身成本控制。
三、提升房地产企业会计成本核算质量的对策
1.明确成本核算的对象
针对当前房地产企业成本核算对象较为模糊的情况，全面的明确出成本核算的对象是非常必要的。在具体的实施过程中，应当首先充分考虑工程施工的实际情况，全面的考虑：建筑结构、建筑层数、建筑用途、建筑施工队伍、建筑地点等方面的因素，合理的分配与归集上述费用，从而确定出费用的具体承担者。在进行成本核算的过程中，需全面的按照施工图中所罗列的单项开发工程进行核算。若属于同一种结构类型相同、施工及竣工时间较为相近，则由同一个施工队伍进行施工的可以将其合并为同一个成本核算的对象。若建筑工程的建设规模非常大、建设工期也比较长，则可以遵循经济责任制的原则，按照开发项目区域进行成本核算对象的确定，从而更好的明确出成本核算的对象。
2.准确的分配与归集成本费用
建筑工程在建设的过程中成本核算的对象往往较为复杂，涉及的成本核算的对象较多，导致部分成本费用不能直接的归集到具体的成本核算对象中，需采用一定针对性的方法记性成本费用的分配，从而简介的实现成本费用的归集，而不能将成本费用进行随意分摊。如，在进行建筑工程基础建设费用核算时应采用因果分析方法，按照建筑工程基础建设费用产生的原因进行全面合理的分配。其次，在进行公共配套设施费用的分配与归集时，应当按照预算的面积或者收益比例进行收益分配。第三，在进行间接费用、基础设施费用及前期工程费的分配与归集时应当按照建筑面积进行合理的分摊。第四，在进行土地拆迁费、征用费等费用的分配与归集时应按照实际占地的面积进行分摊，同时在分摊的过程中还应当坚持合理公平的原则，从企业层面出发，全面的考虑成本核算对象的实际承受能力。
3.科学合理的设置会计账簿与成本核算科目
科学合理的进行成本项目的划分，在很大程度上能够提升工程成本结构的准确性与客观性，有利于房地产企业进行成本控制与成本分析。根据当前房地产企业会计制度的相关规定，会计成本核算为房地产企业的一级科目，在该一级科目下，房地产企业应当从自身管理需要与经营特点出发，确定出合理的成本项目，开展全面的明细核算。同时在进行成本费用的罗列时，不应当罗列的太多，对于房地产企业内出现的次数较少的成本费用，例如单笔发生的费用，进行尽量的进行合并，而对于金额较大的同时陆续发生的费用应当进行单独科目的核算。
4.重视建筑项目竣工决算
当前很多房地产企业在进行会计成本核算时，往往仅重视工程决算而在多数情况下忽视工程项的竣工决算，这在很大程度上是由于影响项目竣工的因素非常多，而导致项目拖延时间较长，因此，为更好的解决上述情况，在具体的实施中，可以采用“预提费用”的方式将没有完工的工程的预算纳入到工程成本中，这样就可以将工程项目预算按照先前的计划进行，等到整个建筑工程全部竣工之后，再按照实际的支出进行项目总成本的调整。
摘要：随着我国经济建设的不断加速，房地产市场也进入了新一轮的改革与发展关键期。房地产企业想要在激烈的市场竞争中不断巩固自己的地位与经济收益，就必须进一步加强自身建设及内部管理工作质量。本文重点谈谈如何有效加强房地产企业会计核算基础工作具体质量，并提出若干提升措施与建议，以供参考。
关键词 ：房地产企业；会计核算；基础工作
近年来国内房地产市场的发展可谓如火如荼，随着国民经济建设速度的提升、国内居民在住房条件方面的要求提升以及物质生活条件的提升，房地产开发企业迎来了新一轮的发展机遇。但是房地产市场的逐渐扩大与规范、国内外房地产企业之间竞争的日益白热化也让房地产企业感受到了前所未有的竞争压力与挑战、冲击。房地产开发建设具有资金密集、投资收益周期长、劳动力非常密集的行业，因此在资金管理及财务管理工作方面也具有更高的要求。当前房地产企业在会计核算工作方面虽然较前些年有了相当大的进步，但随着市场的变化发展而出现的新问题也正在逐渐制约着房地产企业的进一步发展，因此加强财务管理工作尤其是会计核算工作质量就成为了当务之急，所以加强房地产企业会计核算基础工作应该成为当前房地产企业管理者所关注的最重要问题之一。
一、当前房地产会计核算基础工作存在的问题
首先，缺乏科学化的工作意识。房地产企业是劳动力密集、资金密集、投资回报周期较长且具有较高财务风险发生几率的特殊类型企业。但是长期以来的固有意识让许多企业管理者往往习惯性的将管理工作重心放在外部扩张、项目建设及销售部分，对于内部管理尤其是财务管理工作不够重视，认为财务管理工作不能够为企业赢得直接经济效益。随着管理工作在企业运作中的重要性日益体现，现代财务管理发生着巨大的职能转变，在此情形下如果无法树立科学积极的财务管理工作意识，不仅将直接对财务管理工作造成严重影响，同时对于整个房地产企业的经营运作也会形成巨大阻碍。
其次，人员队伍素质方面存在较大缺失。房地产企业是劳动力密集型企业且需要大量资金才能够有序运转，因此劳动力与资金就成为了许多管理者关注的焦点，但是在资金管理者方面却未能将队伍素质有效的重视起来。因此，管理者、被管理者不适应具体管理需要、管理工作无法落实到位以及各项管理制度难以有效施行的问题就比较频繁的发生了。
再次，缺乏有效的内外监督机制。管理工作尤其是与资金相关的管理工作如果失去了有效的监督管控，必然无法达到真正的管理预期。就目前房地产企业在财务管理及会计核算基础工作方面看来，内部机制欠缺是比较普遍的，外部监督机制建设工作更是少之又少，此种情况下想要大力加强会计核算基础工作具体质量就显得比较困难了。
二、加强房地产企业会计核算基础工作的措施
（一）树立科学工作意识
作为房地产企业的管理者、领导者必须重视会计核算及其基础工作，必须明确财务管理对于企业长远发展的积极意义。而科学的管理意识不仅要包括重视其工作内容，同时也要进一步加强具体知识的学习及掌握，同时要注意会计核算具体操作与房地产企业财务管理具体内容的有机结合，避免流于形式。这样才能够更好的实现统筹管理、全局指导。
（二）加强人员队伍素质提升
人员队伍素质提升是管理工作有效加强的非常重要的一环，当前房地产企业财务管理工作队伍虽然已经基本实现了持证上岗，但是由于房地产企业财务管理、会计核算基础工作的特殊性与复杂性，企业还应该进一步实现对管理队伍的技能再培训与提升，同时加强对管理队伍在房地产财务管理工作方面的具体知识培训，确保她们能够更好的胜任实际工作与实务操作。此外，针对当前房地产企业会计核算基础工作相对薄弱且专业对口人才相对缺乏的现状，企业应该积极加强与高校的联系合作，建立订单式人才培养通路，企业为高校提供最前沿的管理理念及管理知识，高校负责更具针对性的人才培养，这样不仅能够实现企业获得优质、专门化人才的需要，同时也能够大大提升高校在房地产财务管理人才方面的培养质量，可谓一举两得。
（三）加强监督机制建设
在内部监督机制方面应该采用内外结合的形式，也就是由内部财务管理人员与社会专门财会人员共同参与管理及监控，这样一方面能够确保监督队伍的实际工作内容最大限度适应房地产企业的自身特点，以及确保监督管理队伍对企业具有相当程度的忠诚度，另一方面也能够有效避免内部员工长期供职本企业而存在的视野狭窄问题，能够帮助企业管理者站在市场的高度审时度势，建立起真正适应企业需求及企业未来发展的监督控制体系。在外部监督控制渠道建设方面，企业应该加强与社会媒体的沟通协作，加大社会公众履行监督权力的宣传教育，为自身管理工作打造坚实的外部监督环境。
（四）加强会计核算基础具体工作
首先，要严格按照《房地产企业会计制度》的有关规定进行会计科目设置，对于新增科目或科目修改必须在上级机关及领导部门进行报备、获得批准。其次，会计凭证的类型应该严格采用收入、支出、转账类型，其他不规范类型一律不可使用。再次，在凭证管理具体方面，第一要认真填写记账凭证，对于记账凭证所参考的原始凭证必须进行严格审核，对于凭证填写不规范（修改、涂抹）、项目不完整（金额、项目名称、时间、签字等）应立刻予以退还并要求及时修正。第二，在现金日记账和银行日记账登记程序中要严格按照原始收入、支出凭证进行登记并加强对原始凭证的收集、管理。在记账操作中应注意明细账必须随时登记，总账及时登记，明细账无法当日登记的必须进行有效交接或待记登记，总账登记周期不得超过一周。最后，要加强会计档案管理工作质量。房地产企业的会计档案应该进一步完整与完善，加强对项目建设全过程的细节化管理，从项目投建到竣工验收的一切财务会计信息数据要进行及时记录，同时利用现代化云端数据存储技术进一步扩大会计档案数据的类型，加强对视频信息、音频信息、模型数据的使用力度，从而实现会计档案的时效性、实用性提升。
结束语
现代财务管理工作对于房地产企业的整体管理及运作具有非常重要的作用及影响，尤其是会计核算基础工作在其间的影响更为深远，因此加强会计核算基础工作具体质量应该成为企业管理者所关注的最重要问题。虽然加强工作质量不是一蹴而就和一劳永逸的，但是相信只要我们不断研究、吸取经验教训，必然能够在今后的工作当中不断取得实质性进步，推动企业健康发展。
参考文献：
[1]周勇.房地产企业财务管理问题研究[J].企业管理，2014.2.
[2]刘雯.会计核算基础工作关键点分析[J].会计之友，2014.5.
关键词：房地产企业会计核算；会计信息失真；问题；对策
一、引言
房地产开发企业具有资金投入量大、投资时间长、投资风险偏高的特点。从生产经营角度而言，房地产开发企业开发周期长、环节多，开发投入大，风险高。表现在会计核算上，成本的结转期以开发项目的建设周期为准，这就要求要在会计核算上做好谋划，精打细算，以配合项目开发成功；从产品角度而言，房地产开发企业产品具有高价值性，销售往往采用预售和分期付款销售的办法，在会计核算时，收入的确认同一般生产企业相比具有一定的特殊性。房地产企业投入产出比例阶段性不合理，业绩波动较大，信息披露容易不足。目前适用于房地产开发企业的会计规范有《企业会计准则》、《房地产企业会计制度》，如何在门类众多的制度，准则、规定之下，结合企业自身特点，改进现有会计核算方法，使会计人员提供的会计信息更加真实、可靠，是目前亟待解决的关键问题。
二、房地产开发企业会计核算存在的问题
1 房地产开发企业收入确认的复杂性
房地产商品销售往往采用预售、分期收款销售等多种销售方式，在会计实务中房地产收入的确认同其它的生产收入相比具有一定特殊性。房地产开发企业会计制度和《企业会计准则一收入》在商品房所有权上的重要风险和报酬是否转移问题上存在分歧。《房地产开发企业会计制度》中规定以结算账单提交买方并得到认可作为房地产开发企业收入确认标准，《企业会计准则――收入》中规定以风险和报酬的实质转移作为收入确认的标准。在会计实务中如何运用这一标准则比较混乱，核心问题在于应在哪一环节确认为收入。
2 房地产开发企业商品成本与售价的不配比性
房地产开发企业的生产周期较长，在开发过程中，由于项目尚未完工或即使开发产品已预售完毕，其预售款项也无法确认为收入，其结果是为配比原则的应用造成了困难。一般商品的售价总是围绕其成本上下波动，而开发产品的成本载体是整个建设工程，而销售则是按楼层或户型为单位，这样就造成单个楼层或户型的售价明显与其成本不配比。如同一结构的房屋，低层建筑施工成本低于高层建筑施工成本，但销售时，低层售价却高于高层售价；又如“丁字形”楼房虽然同楼层成本一样，由于朝向不同，其售价相差也很大。房地产开发商品的成本载体是整个建设工程，而销售则是按楼层或户型为单位，这样就造成单个楼层或户型的售价明显与其成本不配比。通常房地产开发企业的成本结转方法是：按当期竣工后的核算对象的总成本除以总开发建筑面积，得出每平米建筑面积成本，然后再乘以销售面积得出本期销售成本。这样均摊计算的结果没有考虑房屋楼层、朝向的因素，得出的经营成果不具有真实性。
3 收益评价指标不能真实反映企业业绩
房地产企业投入产出周期具有较强的特殊性，表现在会计年报中往往是业绩波动较大，不适用一般的公司业绩评价指标。因此，评价一个房地产开发企业的业绩，不能以指标论好坏，应透过指标看实质，看其资质信誉、实力、现金流量、资产质量，还有更重要的表外风险等。
三、完善房地产开发企业会计核算的对策
1 正确确定和应用收入确认标准
房地产商品销售收入的确认应符合两个标准，即法律标准和专业标准。法律标准是指我国相关法规中规定的房地产销售必须符合的条件或标准：如对于以出让方式取得土地使用权的，未按照出让合同规定支付全部土地使用权出让金，未取得土地使用权证书，或未按照出让合同规定进行投资开发的，以及权属有争议的，未依法登记领取权属证书的房地产不得买卖。凡是不符合法律标准的，即使房地产商品已经开发完毕，甚至取得了相关报酬，并转移了风险，也不能作为收入予以确认，法律标准是专业标准的前提条件。专业标准是指会计准则、会计制度中规定的商品销售收人确认标准。专业标准的收入确认是以风险和报酬实质的转移为标准，理论上比较合理，但由于房地产业销售方式的多样性和复杂性，在实际操作中有很大的困难性。
销售合同是在房屋尚未建成竣工前的预先销售行为，企业不论是否收取了款项，均不属于实际发生的销售业务。签订预售合同并收取预收货款不符合收入确认条件，不能作为销售实现依据，对于签订正式房屋销售合同，由于商品所有权上的主要风险和报酬尚未转移给买方，不符《企业会计准则一收人》的有关规定，也不能确认收入，购买方取得商品房产权证时确认收入，会导致收人滞后，不符合收入确认原则。因此，尽管房屋产权证书是房屋所有权的标志，但并非是确认收入的必要条件。
2 引入计划销售价格的概念，使销售收入与成本配比
引人计划销售价格的概念，解决与销售收入不配比的情况。即当开发的房屋达到可销售状态时，企业根据成本、市场、地段、楼层、朝向等因素制定一个计划销售价格，作为成本分配标准，以实际开发成本除以计划销售总额的出计划销售成本率来进行商品房成本的结转。在实际工作中，视开发规模大小，还可以分为实际售价成本率结转法和计划售价成本率结转法。实际售价成本率法，是在季度前两个月按实际售价乘以计划销售成本等于季末销售成木的方法调整。这种方法适用于开发规模较大的房地产企业，优点是可以减少下作量，缺点是季度前两个月受房价影响会产生一定误差，且不能及时、准确提供较详细的成本资料。计划售价成本率法，就是始终按计划售价乘以计划销售成本率进行结转。这种方法的缺点是结转工作量较大，但遵循了一贯性原则，提供信息可靠及时，并能将结转成本工作量分散在日常工作中，适用于一般房地产开发企业。
3 扩大信息披露内容，提高房地产开发企业信息披露中的信息含量
(1)应增加土地储备量及成本构成的信息。房地产开发成本中土地成本的比例一般占有较大的比重。因此，能否拥有土地储备以及土地储备的成本状况，从一定程度上决定了开发企业未来的发展，而信息使用者通过企业披露的土地使用权总额无法判断其土地储备的信息。因此，在房地产开发企业的财务报告附注中增加土地储备量及取得成本情况的披露是必要的。
(2)应增加分项目现金流量信息的披露。以企业每一开发项目为基本单位，披露其在开发经营过程中形成的经营活动现金流量，包括销售房地产收到的现金、购买工程物资以及支付工资等所支付的现金，以此提高其现金流量信息的有用性。
(3)重视质量保证金及风险的披露。房地产开发行业具有高风险的特征，企业应在其财务会计报告中充分揭示其各种风险，而不应仅限于抵押风险，即在房地产开发企业报表附注中应增加风险披露的内容，就企业尚在开发的土地、工程项目等面临的开发风险、筹资风险、土地风险等进行说明，提高风险的透明度。企业还应建立质量保证金制度，为房地产商品的质量提供保证，但鉴于房地产商品的长期性、高价值性，房地产开发企业的质量保证金与一般工商企业产品质量保证不同之处在于其保证金的数额更大、保证期限更长。
关键词:房地产企业;会计核算;生存环境;税收政策
中图分类号:F275.2文献标志码:A文章编号:1673-291X(2010)21-0081-02
一、目前中小房地产企业的生存环境
目前,中小房地产企业的生存环境十分严酷。一方面,政府垄断的土地价格不断攀升;另一方面,金融、税收也不断向房地产业施压,不断出台的行政性规定,使中小房地产企业生存越来越艰难。众所周知,房地产行业不是―个单纯的商品市场。
在此,我们从税收和会计的角度简要地分析中小房地产企业的生存状况。首先,房地产企业涉及到的税收和规费繁多。现将主要和大额的列示如下:取得土地时,除了地价款、国土出让金以外,还要交纳契税,产权交易手续费,费率和税率是1.5%~3%。取得土地以后,要交纳土地使用税,进行房地产开发的土地一律取上限。土地使用税交纳期限是自取得土地使用权后至将土地使用权分割给买受人要交纳印花税。房地产开发公司存续期间要交纳车船税、房产税。房产税,依照房产原值减除10%~30%后的余值计征。取得预售许可证,开始进行销售时要预交营业税、城建税、教育附加、地方教育费附加,综合税率5.55%。土地增值税和企业所得税在项目结束时汇算清交。职工取得的报酬高于个税起征点时,要交纳个人所得税。其次,与房地产企业相关的税收政策规定复杂、多样。房地产企业取得预售房款时,要交纳营业税及其附加、土地增值税和企业所得税。《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第28条规定,纳税人转让土地使用权或者销售不动产,采用预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。除了营业税及其附加以外,房地产企业负担较重的税项是土地增值税和企业所得税。关于土地增值税的相关税收规定有《土地增值税实施细则》和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号),《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2002] 21号)。国税发[2006]187号文,强调了土地增值税的清算管理,规定了三种情况税务机关可以要求开发单位进行土地增值税的清算。财税[2006]21号,规定了房地产企业要预征土地增值税。
房地产企业所得税相关的规定主要有:《企业所得税实施细则》和《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号)。房地产开发企业除了要遵从《企业所得税实施细则》中关于收入、支出以及应纳税所得额及期适应税率的相关规定外,政府出于房地产企业的特殊考虑。在国税发[2006]31号中规定,开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品,在其未完工前采取预售方式销售的,其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额(预计毛利率一般不低于20%),扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额。待开发产品结算计税成本后再行调整。
从现行的税收政策可以看到,政府的税收是基于这样一个假定:房地产企业每一个项目必定有增值,每一个项目每一年都在盈利,企业利润率在20%以上。房地产企业涉及到的税收种类繁多,税负沉重。先征后清的政策加重了企业的资金负担。如果项目没有增值额,达不到20%的利润率,你要是想退税,那无异于与虎谋皮。
二、目前中小房地产企业会计核算应重点关注
的问题
首先,对资金的可控性有清楚的认识。房地产投入,高风险。这是一个资金密集型行业。大量资金投入的同时要承担很大的市场风险。对于开发商来说,最主要的支出中,地价和建安成本都是不可控的。而且还规定了一定期限内不开工不销售,有权无偿收回所卖土地。敢于出高价位购得土地的开发商,必定是看好市场,对商品房有较高的价格预期,产品(商品房)由市场调节。而生产该产品的基本要素,土地不能进入市场自由买卖,产生的结果就是商品房价格失控,资本通过垄断获取暴利。
对开发商而言,广告推销费用、管理费用、财务费用是可控的。开发费用取决于资金,用人计划以及市场推广计划。从土地成本,建安成本,开发费用这三大项来看,土地成本和建安成本在整个开发成本中占到90%以上,而且合约一旦成立,必须按约定支付,否则要承担违约责任。
其次,企业现金流极不平衡,很容易出现资金短缺,导致项目失败。取得土地阶段,要支付土地出让金、交易费契税。支付的金额大小取决于成交价,这个价格有着不断攀升之势。设计费和报建费这两笔费用是在项目销售前必须支付的。为了让房子很快的卖出去,要采取一些营销手段,销售前进行大量广告宣传这种支出取决于开发商的资金实力,以及对市场的预期。
基于上述原因,一个开发项目,产生大量的资金流出,除了要在战略上进行总体规划以外,把握好资金的管理和核算是项目能否成功的另一个关键。会计怎样在支出和收入上把好核算关。尽可能的将支出延后,必须在项目启动之前有所考虑。
1.收入确认适时延后,争取多种销售形式。比如,按照国税发[2006]187号文件的规定,“房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认:(1)按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;(2)由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。”视同销售,相对来说销售价格和收入确认时间有一定的自由度。可以运用这一规定,将视同销售延后至项目清算时来确定,所达到的效果是可以延迟营业税及附加、预征土地增值税、预征企业所得税,为企业争取到更多的资金使用时间。
2.按不同物业形态分类核算收入,注重增值额。为了满足市场需求或者是规划的要求,每个项目大多数会有车库、商业(会所)、住宅等不同物业形态,对每一种物业形态的收入应该分开核算,这样做不仅是为了满足管理上的需要,更重要的一点是为土地增值税的预交和清算打下基础。
3.按收付实现制原则确认收入,尽可能不代垫预交税金。按照政府的相关规定,开发企业没有取得预售许可之前以排号费、诚意金等任何形式向客户收取费用都是违规的。但是在现实中,以各种名目收取费用既是企业的销售策略,也是快速回收资金的手段。作为会计人员不支持这种不合规的营销手段,为了公司的利益,如果收取了可以大多数暂时在其他应付款中进行核算,这种行为,政府的行政部门,如房地产管理局可能会来干涉。但是税务机关的态度是视为你收取了房款,把税交了即可,对于各类收入,要按照收付实现制原则进行确认。注意遵守会计制度和税法的规定。
4.按配比原则确定期间费用。由于项目的现金流极不平衡,取得销售收入前有大量的现金流出,这些流出中包括运营费用和广告费用。按照一般的会计习惯,当费用发生时记人当期的管理费用或者是销售费用,这种核算方法没有考虑国税发[2006]31号文件对开发企业的影响,其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额,扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额。待开发产品结算计税成本后再行调整。
经济适用房项目必须符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发〈经济适用房管理办法〉的通知》(建住房[2004]77号)等有关法规的规定,其预售收入的计税毛利率不得低于3%。
而非经济适用房开发项目预计计税毛利率按以下规定确定:(1)开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的,不得低于20%。(2)开发项目位于地及地级市城区及郊区的。不得低于15%。(3)开发项目位于其他地区的,不得低于10%。”这一规定表明,一旦开始销售,就要按20%的毛利率预征所得税。因此,会计核算上一定要预先想到按照税法要求的配比原则,可以在项目开始销售以前所发生的运营费用,先行记入待摊费用中,在取得预售收入时转入管理费用。运用配比原则,抵消国税发[2006]31号对企业预交所得税的影响。
5.按权责发生制核算开发成本。土地增值税和企业所得税是企业最为沉重的负担,在这场利益的博弈中,处于有利地位的自然是手握公权力的税务机关。作为弱势群体的开发商,唯一可做的就是仔细研究税法,分析项目所在地的市场,把成本费计划在一个具有可行性的水平上。那么,我们肯定应该从收入和成本、费用两个方面来考虑在核算上的要求,收入基本确定的情况下,开发成本的大小起着决定性的作用。
土地增值税的主管税务机关是地方税务局,为了征管方便,一般情况下要求开发企业对所有建安企业实行代扣代交建安税。这个时候,会计上要把开发成本的支出按照“总包”和“分包”进行分类,出于对税收要求的考虑,应该按权责发生制核算成本,不低估费用。
