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【关键词】 房地产开发企业 内部控制 问题 对策
近年来我国的房地产企业保持了良好的发展势头，但在快速发展过程中也暴露了种种问题，尤其是内部控制方面的问题更是迫在眉睫。本文通过对房地产开发企业主要风险进行了分析，针对我国目前房地产开发企业内部控制的现状和出现的问题，提出加强房地产开发企业内部控制的对策，为房地产行业在完善内部控制以及防范市场风险提供思路。
1. 房地产开发企业主要风险分析
我国房地产开发企业承担的风险有自然风险、社会风险、经济和市场风险、技术风险、企业内部风险、法律风险等。由于我国的政治经济环境稳定，社会安定团结，故对房地产经营管理影响最大的国家政治变动对我国的房地产开发企业而言影响有限，社会风险也不会对其产生深远的影响。而由房地产经营管理过程中自然灾害，诸如地震、洪水、风暴、火灾等造成的房地产破坏和损害而形成的风险；由房地产市场状况的变动引起的，或者说是由市场运行状况的不确定因素引起的风险；由科学技术的进步引起的风险；由房地产经营管理企业内部管理水平等问题，形成经营管理风险等风险因素影响我国房地产开发企业。
2. 房地产开发企业内部控制存在的问题
2.1资金成本控制的风险意识淡漠
商品房价格涨速过快，空置率不容乐观。在商品房价格上涨的同时，其空置面积也不断增加截止到2009年10月末，全国商品房空置面积达 1.33亿平方米。截至 2010年6月末，全国商品房待售面积共计19182万平方米，即接近2亿平方米的商品房建筑完毕之后无法投入销售使用。可见，房价的激增和商品房空置率的增长共同加重了房地产行业的资金负担，直接促成了房地产开发企业的资金风险。
2.2内部控制体系和监督机制不健全
目前，多数房地产开发企业的内部控制制度不够全面，在控制环境、会计系统、控制程序等方面均有较多的不完善之处。例如没有覆盖所有的部门和人员，没有渗透到企业各个业务领域和各个操作环节，使企业会计工作秩序混乱、核算不实而造成会计信息失真现象极为严重。
由于很多企业的内审部门并未单独分立出来，严重缺乏应有的独立性特征。并且在审计的过程中，重点是在会计账目核对，帐帐是否相符层面，较少涉及审计企业的内部风险控制制度是否规范，是否需要完善以及各部门是否能够依照职能高效率完成任务，内审的监督机制作用并未发挥出来。
2.3监督职能弱化，内部审计形同虚设
目前有很多房地产开发企业监督评审主要依靠内审部门来实现，而有些企业的内审部门隶属于财务部门，与财务部同属一人领导，内部审计在形式上就缺乏应有的独立性。另外，在内审的职能上，很多企业的内部审计工作仅仅是审核会计帐目，而在内部稽查、评价内部控制制度是否完善和企业内各组织机构执行指定职能的效率等方面，却未能充分发挥应有的作用。在岗位设置上为节省人工费用，实行一人兼多岗、一岗并多职，没有很好地构成内部牵制；在货币资金管理、实物监控、投资和资产处置等方面，没有制定成文的内控制度。
3. 加强房地产开发企业内部控制的对策
3.1完善内部控制制度
强化和完善内部会计控制机制。需要完善财务会计系统，并将其与监督系统区分开来。即，将财务会计系统中的所有真实发生并记录的经济业务，要在则一务会计报告中做出适当的分类，另外，重大的经济业务要进行必要的详细描述；衡量经济业务的价值，在财务会计报告中准确记录其货币价值；准确确定经济业务发生的期间，不影响财务报告的基础上，将其记录在适当的会计期间；在财务会计报告中适当地表达经济业务，并按要求披露相关事项等职能，与监督系统中的审计、稽核等职能区分开来，建立完善的内部监督部门，并赋予其应有的职权。
3.2完善业内部控制操作过程
改善房地产开发企业的治理结构。房地产企业要优化管理、正确实施内部会计控制，更要健全公司的治理结构，这是是内部控制系统构建的基础。建立和完善内部会计控制制度，完善决策机制，将进一步强化董事会的作用。设立专门的内部审计、稽核等监督部门，并确定其独立性，行使相应的监督权。要以制度约束人，强化责任追究制度，建立和改进激励和约束机制。
3.3建立内部财务风险控制的信息系统
信息系统收集、生成、传递的信息在内容、时效性、准确性、可靠性、可用性等方面保证信息的质量。信息沟通在房地产开发企业风险控制的作用机制如图1所示：
在风险评估阶段，能够自动收集市场的各种信息，计算企业所需要的各种相关财务指标，计算出采购预算；在风险管理阶段，根据公司的风险管理策略，信息系统应具备决策咨询和支持的功能，提出解决策略；在实施风险控制方案阶段，信息系统根据预定的方案，在房地产开发前期成本、服务质量、土地成本、等关键环节引导和约束人员按风险管理和合同操作，充分降低开发企业过程的操作风险；信息系统能够定期生成集中开发企业执行情况的报告，向管理层和董事会报告，风险管理部门也能通过信息系统查询财务风险控制情况，及时了解开发企业的进度，提出相应的意见。
参考文献：
[1] 昊国春.浅述内部控制制度[J].技术经济与管理研究.2003（l）.
关键词：财务风险 房地产 控制方法 生成机制
前言
我国房地产在20世纪80年代兴起，经过了将近30年的发展历程，其自身的整体实力逐步加强，更为重要的是为我国国民经济的发展做出了重要的贡献。现今情况下的中国房地产企业也面临着一系列的问题，有些房地产企业负债率很高，这样一来对房地产企业来说承担着重要的财务风险。这个问题成为了房地产企业不能不解决的重要问题。他直接制约着一些房地产企业的发展。
一.房地产企业财务风险的基本内容
房地产企业的财务风险是指该企业在财务管理中所面临的风险。其形成的原因是指房地产企业在财务管理策略中不稳定性的因素产生的[2]。房地产企业财务活动的主要内容是对财务风险进行控制。房地产企业在发展过程中会进行资金筹措的等融资活动，这是房地产企业发展的起点，但是这个过程中由于对财务的管理不当，会使房地产企业带来极大的财务风险，产生房地产的融资风险。融资风险的产生是有众多原因的，其中包括国家经济环境的变化、国际金融市场的变化、资本市场供求的 变化等等原因，这就加剧了融资风险的不可测性。当然如果进行管理项目的投资不当时，也会出现投资风险，这也是财务风险的一部分。同时在房地产企业日常的经验活动中，如果没有进行很好的处理，也会出现日常性财务风险，这个是由日常财务管理引起的。当然还有流动性财务风险等等各种各样的财务风险存在。
二、房地产企业财务风险生成的机理
（一）越来越恶劣的房地产融资环境
从2009年开始到现今，受国家政策的影响，各大、中、小型银行开始对房地产企业进行贷款限制，这样导致房地产企业从银行获得金融支持的力度越来越小，房地产企业也不断的面临着发展的困难[3]。有可靠数字统计，在2011年的时候，全国房地产企业一共贷款了7000多亿元，同比仅仅只增长大约为7%。比较前五年的增长率大为下跌了20%。但是当年房地产投资增加依然保持着高速增长的状态，同比增加有大约30%，投资额已经达到了房地产企业向银行贷款的3倍以上。这是一个很可怕的数字，房地产投资不断上升，但是房地产企业向银行的贷款确大幅度减少，可以通过这些数据想到，房地产企业面临了多大的资金困难。从2011年开始，银监会开始不断的出台一些政策要求严抓房地产企业的贷款风险，严格限制房地产企业从违法途径吸收资金，贷款的防范政策不断加强等等，这些都致使房地产企业的融资环境不断恶劣[4]。从国家政策来看，房地产企业主要从国家贷款的方式，已经不复存在了，房地产企业只有不断的扩展自己的融资渠道，才能改变融资困境。
（二）房地产企业道德风险的加大
对房地产企业道德风险的理解，主要是讲在房地产企业的经济活动中，当事人可能由于手中有权力和资源，所以按照自己的意愿从事一些能对自己产生好处，但是不利于别人或者团体的行为。房地产企业中存在着委托，这是产生道德风险的一个源头，如果房地产企业不能发现其中的问题，那么就会错误的进行策略规划，进行错误的投资，这样一来就会产生财务风险。因此房地产企业有必要加强道德风险的控制。
（三）筹措资金的风险性加大
房地产企业在面临发展时，会大力的利用各种途径筹集资金，进行大胆的借贷。房地产企业一般会利用财务杠杆进行资金流通规划，但是如果这个杠杆利用不当，资本结构调节不合理，那么房地产企业极有可能出现资金流动不畅，甚至不能筹备借贷资金的利息，这样筹资风险就出现了。这个风险是房地产企业面临的主要风险。房地产企业可以通过财务杠杆来增加负债，调整资本结构。这样会增加普通股盈余变异性越大，在面临普通股盈余变异性越大的情况下，财务风险就越来越大。
三、房地产企业财务风险控制的方法
（一）房地产企业该提高财务风险的控制意识
房地产企业在几十年的发展过程中，开始趋向成熟，而且房地产企业对我国经济建设产生了重要的作用，也是地方城市发展的主要经济动力。面对这样的形势，一些房地产企业认为在未来很长的一段时期内，房地产企业不会出现大的波动，更不可能出现崩盘的情况。而且房地产企业的融资也是主要从银行和民间进行融资，这样一来，致使房地产企业更没有财务风险意思。但是在中国国情下，房地产不能过快的发展，这样对中国经济也不利，中国政府不会置之不理，因此房地产企业老板，应该看到这一点，加强财务风险的控制意识。
（二）平衡引导资金
在房地产企业的财务风险中，资金链接风险是重要的内容。大多数房地产企业发生财务危机可能都是因为资金链接上出了问题，因为房地产企业是资金密集型企业，缺乏资金的支持，房地产企业就没有了基础和发展的动力[5]。但是非理智的快速扩张在一些房地产企业中还是大量存在的，可是如果一旦失去控制，资金链接供应不上来，那么就会带来致命性的打击，使房地产企业短期内崩溃。因此房地产企业应该更加注意资金风险链接的控制力度。
四、结语
中国还处在改革的时期，发展房地产行业依旧是大势所趋，但是要让房地产行业健康的发展，就要正确的引导房地产企业进行财务风险的控制。只要这样房地产企业才会正常的成长起来。
参考文献：
[1] 周婧，杨小青.我国现行反向购买会计准则的缺陷及合理性分析[J]. 长沙理工大学学报（社会科学版）.2013（02）
[2] 李建文.后金融危机时代我国房地产企业财务风险评价及其防范研究[D]. 云南大学.2011
[3] 高昂.我国房地产业上市公司财务预警模型适用性研究及其实证分析[D]. 华东师范大学.2010
岳阳市民间融资发展的基本情况
总体来看，2009年以来，岳阳市民间融资中介机构数量和民间融资规模发展速度较快。从数量上看，据政府金融主管部门和工商部门提供的数据统计，到2013年3月末，岳阳市工商注册、带有或投资或担保或融资或咨询字样的公司有630家，其中，资本在500万元以上的267家。从规模上看，据政府金融主管部门测算，3月末，岳阳市民间借贷规模约在200亿元以上，至少为同期银行贷款618亿元的32.4%。人民银行对30家民间融资样本监测企业数据显示，一季度30家企业共借入资金5640万元，其中，民间融资2228万元，占借入资金39.50%，二者数据比较接近。
从趋势看，短期辖内民间借贷增速趋缓，一季度监测企业民间融资总额增速较去年四季度回落13.44个百分点。但从中长期看，由于资金供需失衡短期难以改观，预计民间融资仍将保持较高增速。在问及今年一季度企业资金总体状况时，30家样本监测企业有15家反映“一般化”，11家反映“偏紧”，4家反映“较宽松”，这表明大部分企业资金依然偏紧。在问及对二季度资金预期时，30家企业中，仍然有10家预测趋紧，只有5家预计较宽松，显示企业对下季度资金状况依然不太乐观。
当前民间融资市场的主要特点
与以往相比，今年一季度，岳阳市民间借贷呈现如下新特点：
民间借贷行为谨慎，风险防范意识有所增强。调查显示，受中小企业主“跑路”、民间借贷纠纷的影响，民间借贷参与活跃程度有所下降，社会资金流向银行趋势明显。市级9份银行家问卷结果显示，目前居民储蓄意愿增强。2013年3月末，岳阳市银行业各项存款增加104亿元，其中，居民储蓄存款增加109亿元，增速为14.65%，同比提高1.2个百分点；受经济景气的影响，对公存款有所降低。居民存款大幅上升的背后，却是民间筹资出现多年来从未有过的困难。30户样本监测企业中，50%企业主表示在进行民间融资时采用了正式合同，40%企业主表示采用了第三方担保方式，口头承诺或简易借条即可成交的情况逐渐减少，部分样本企业融资金额较大时甚至被要求提供固定资产作抵押。
融资期限进一步向短期集中。调查显示，80%的参与者认为，长期借出款项风险较大，更趋向于短期放款，借款主要是补充流动资金，期限基本上在一年以内，平均期限为125天，较去年四季度的平均期限缩短15天。一季度民间融资月均利率15.023‰。但受“过桥资金”等急需短期资金利润较高、期限较短的影响，10天以内民间借贷利率最高。调查显示，岳阳市有息民间借贷最高利率为10天以内，最低为日利率1%，最高为日利率5%，一般维持在2%～3%水平，高出监测月均利率40倍以上，最高的达100倍。
民间借贷资金乘数效应明显。较之于以前的民间借贷一对一、面对面的直接融资行为，目前大部分民间借贷更像一种多层次间接融资行为。调查表明，大额的民间借贷资金大部分通过中介“中转”和利率叠加，有的甚至通过中介人转手二三个来回，融资中介的“影子银行”特征明显。
当前民间融资市场的主要风险
银行可能成为民间借贷风险的转移地。30户样本监测企业问卷调查表明，今年一季度，民间融资的放款资金中有33%来自银行贷款，比上季增加了9个百分点，民间借贷与银行贷款的关联度进一步上升。与岳阳9家市级银行业金融机构负责人的座谈中，有6家表示对民间借贷或可能引发的不良贷款骤增表示担忧。政府金融主管部门、金融监管部门对民间借贷引起辖区内不良贷款额、不良贷款率“双升”压力增大。事实也证明了这一点。据汨罗市政府金融管理部门提供的消息，因资金链断裂，该市某企业主投案自首，涉案资金达10亿元以上，涉及到三家银行近6000万元贷款，其中，拖欠一家银行5300多万元，占该行贷款余额25%。
房地产行业成为民间融资的新聚点。目前，全国房地产行业受宏观调控政策的影响，银行业机构审慎对待房地产行业贷款，逐步压缩或退出房地产信贷领域。年初，国务院颁布了房地产调控“新国五条”，进一步调控房地产价格，房地产行业资金供应将进一步紧张。截至3月末，辖内房地产贷款余额为74.7亿元，增速为4.2%。据岳阳市房地产信息网提供的数据：2013年一季度，全市房地产开发投资同比增长5.7%；而销售商品房套数、面积、金额，同比分别下降8.5%、9.9%、7.5%。相比之下，房地产企业资金短缺压力增加。在银行融资无法解决的情况下，房地产企业特别是规模较小的房地产企业便加速了民间融资进程，部分企业尤其是靠民间融资成长起来的中小企业资金链持续紧绷。30户样本企业监测数据表明，一季度民间借贷资金有30%左右用于房地产项目投资，比上季增加了8个百分点。
民间借贷中介机构或成为高危区。由于借贷中介市场不成熟，加之受高额利差的影响，部分中介机构误导性宣传，使投资者误认为这些机构就是一种新型“银行机构”，错位经营、账外经营、超业务范围开展一些非法金融活动，有的非法吸收存款或变相集资，发放信用借款，甚至发放高利贷。由于借贷中介的资金是面向社会募集的，大多涉及到二至三个层级，风险集中度高，容易形成整体性联带事故。一旦资金无法归还或挪作他用，出现“一笔资金收不回——中介资金断裂——关联企业或个人资金断裂”的恶性循环，很有可能引发。据岳阳市金融管理部门提供的数据，2012年12月，岳阳辖内就发生一起投资公司股东涉嫌诈骗2000多万元的社会事件。
餐饮娱乐行业或成为民间融资断裂的引爆点。近年来，辖内餐饮娱乐行业发展迅速。由于餐饮娱乐企业规模不大，可抵押物不足、经营风险大等行业特征，很难在银行获得信贷支持。特别是规模较小的中档餐饮娱乐企业主要通过民间借贷融资。据对岳阳城区5家小型餐馆的走访，其资金来源中有30%来源于民间借贷。特别是受厉行节约、反对浪费政策的影响，高端政务、商务接待明显减少，消费者消费渐趋理性，一些餐饮企业几乎陷入停滞。岳阳市统计局数据显示，1～3月份，全市限额以上单位餐饮收入同比增长7.7%，比去年同期下降7.2%，低于全市社会消费品零售总额增速3.6个百分点。餐饮娱乐行业经营状况低迷，加之成本高企，很有可能出现资金断裂而无法按期归还民间借贷。
民间融资偏离实体经济空心化。从近期岳阳辖内出现的几起民间借贷事件来看，没有特定的行业特征。直接原因不是借款人的生产经营问题，而是由于参与赌博和地下“”、借高利贷投资或者自身参与高利贷等高风险项目，出现资金链断裂而引发。据汨罗市金融管理部门提供的数据，某投资管理有限公司股东向社会以每月2～6分的利息借款2095.5万元，有近1600万元用于参与地下“”、赌博及个人消费。由于部分民间借贷偏离实体经济甚至空心化，给民间借贷正常发展带来了诸多不确定性，或有可能引发民间借贷市场的“寒冬”，造成民间融资“停摆”，最终传导到实体经济，造成严重影响。
民间借贷纠纷呈上升趋势。当地多家民间融资中介机构预测：民间借贷市场违约风险将继续保持较高水平。问卷表明，由于民间借贷增速回落，特别是放贷方对资金损失预期的上升，导致其在资金不能按期回收时，展期意愿下降，往往诉诸法院予以解决。在座谈中也予以了印证。2011年初至2013年一季度，辖内民间借贷涉诉案件每年增幅在25%以上，涉诉金额从几万元、几十万元上升到几百万元。以汨罗市长乐法庭为例，2012年民间借贷受案数比2010年增加了60%。
政策建议
民间融资的存在有其一定的历史性、合理性和必然性，但同时由于借贷双方信息不对称、利率高企、运行不规范、监管真空、中小企业融资难等多重因素影响，对经济金融发展和社会稳定产生了较为严重的影响。调查认为，各级政府加强对民间融资的引导，是促进民间融资有序持续发展的一剂良药。
岳阳辖内湘阴县已经开始的探索和实践也说明了这一点。湘阴县政府出台了《湘阴县民间融资中介机构管理暂行办法》，建立了分管副县长为召集人，以金融办、人民银行、银监部门、金融机构、司法各部门单位、工商、统计、财税、宣传、物价等为成员单位的联席会议制度，组建民间融资登记服务中心，让县级规模以上工业企业、各金融机构、民间融资中介机构同在“诚信协会”平台上对接，赋予县金融办对辖内民间融资中介机构行使包括公司备案登记、机构管理、日常监管和业务管理职能，赋予当地人民银行行使统计检查职能和会同工商部门年审职能，当地人民银行实行月度统计与监测后，通过窗口指导引导民间融资的流向、流量和利率，借助行政合力促进民间融资行为的规范发展。从目前实践进展来看，当地政府及其相关部门基本摸清了民间融资中介机构的数量、规模、流向和利率，规范了融资中介机构业务报表报送，加强了人员和业务管理，切实提高了政府对民间融资的风险管控能力。
针对目前民间融资中存在的风险状况，当务之急，建议各政府从以下方面加强对民间融资的引导：
建立适应民间融资发展的“社区金融”模式，让民间融资从“地下”走到“地上”。一是通过必要的整合过程，成立“区域性投资公司”，或者区域性投资基金，如产业投资基金、行业投资基金和风险投资基金，让民间金融浮出水面，以合法的身份更好地支持区域性经济发展。二是成立“理财服务所”。对集中在一定区域内但财务管理松散的行业或中小企业实行会计，由地方财政部门派出会计人员实行统一做账，解决财务不透明、税收流失等问题。三是成立“信用服务所”。行业协会从会员单位按资产一定比例募集担保基金，存入开户银行，依法或经过合法约定，对会员提供企业信用征信、评估评级、信用管理、信用培训等各项服务，最后形成企业信用报告，切实解决银行贷款担保难问题。
制定适合民间融资市场的监管机制，规范民间金融市场。一是针对目前民间融资现状及特征，出台相应的法律，明确民间融资监管部门，引导其回到正常的法律规范轨道上来，如明确其借贷最高额、利率等。二是要加强对民间融资风险的监测，尽快建立民间融资信息采集机制，定期收集有关数据，重点监测民间资金规模、来源、区域分布、市场利率、流动性状况、信用程度、风险状况等，分析民间融资对宏观经济和微观经济可能产生的影响，并据此实施调节，同时建立对民间融资的风险防范机制，包括建立大额民间融资保险制度和担保制度等，防范民间融资风险对社会稳定和整个金融体系安全带来的冲击。三是依照法律处置民间融资风险，针对出了问题找政府“兜底”的行政主导特点，要遵循“谁家的孩子谁家抱”的原则，由法院依照相关法律处置债权债务纠纷，政府并无承担民间融资损失补偿的义务。四是逐步将民间融资主体纳入人民银行征信系统，结合现有的中小企业信用信息采集方式，采取政府主导，人民银行、工商、民间借贷中介机构、信用担保公司等部门单位联动，为民间融资主体建立包括登记注册、财务、购销等信息在内的信用档案，为民间借贷双方提供征信记录查询服务，降低信用风险。
引导民间资本投资的合理流向，防止民间融资背离国家的宏观调控政策和产业发展方向。要拓宽民间资本的投资渠道。要鼓励和引导民间资本以股本参股、债权分红、租赁承包、兼并收购等多形式投向高新技术、医疗卫生、教育文化、公共事业、农业产业化建设等项目，放宽对民间投资的产业准入条件，增加民间投资的项目选择范围。要积极开展产品创新，开发民间融资的替代产品，如推出个人委托贷款业务等。银行可根据委托人确定的对象、用途、期限、利率等代为发放、监督使用协助收回贷款。通过个人委托贷款业务，资金出借者不但风险更小，同时也可作为个人理财的渠道之一，银行为委托人提供更多的投资理财机会，最终使民间融资由地下操作变为规范的市场融资行为。
关键词：“营改增”；房地产企业；纳税筹划策略
一、“营改增”税制改革简介
税收是我国财政收入的主要来源之一。我国税收是以流转税和所得税并行的双主体税制，而增值税和营业税又构成了我国税制体系中最重要的两大流转税。2011年，国家税务总局与财政部经国务院批准，联合下发了关于我国营业税改增值税试点方案，此后几年，从我国部分交通运输业以及现代服务业为试点，逐渐扩大到涵盖我国整个交通运输业、邮电通信业、以及部分现代服务业的增值税改革，2016年，我国房地产业、建筑业、金融业和生活服务业也将被纳入“营改增”的浪潮中，改革力度之大、影响之深也是前所未有。
二、“营改增”税制改革前我国房地产企业纳税情况分析
营业税改增值税之前，我国房地产企业涉及的税种包括营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、城镇土地使用税、契税、房产税、印花税、企业所得税等，其中营业税、土地增值税、企业所得税构成了税制改革前房地产企业的主要税种。“营改增”税制改革实施前，房地产企业商品房销售时按照售价的5%缴纳销售不动产的营业税；房地产开发企业土地增值税主要是由增值额即售房收入与扣除项目之间的差额决定的，其中扣除项目包括因取得土地使用权所支付的金额、开发成本、开发费用、与转让房地产有关的税金及财政部确定的其他扣除项目。根据增值额占扣除项目的比例确定增值率，并以此计算应缴纳的土地增值税。增值率是确定房地产开发企业土地增值税的关键。企业所得税是房地产开发企业主要税负之一。除小微型房地产企业适用20%的企业所得税外，房地产企业所得税税率一般为25%。房地产企业所得税的税负轻重取决于开发利润的大小，因此和土地增值税在税负上具有一定的趋同性。
三、“营改增”税制改革对我国房地产企业纳税情况的影响
1.对营业税及增值税的影响。
我国对房地产行业实施“营改增”税制改革后，房地产行业将迈入缴纳增值税时期。目前，对房地产开发企业增值税税率的基本倾向性意见已形成，针对一般纳税人，房地产业的增值税税率预计为11%，并可按照增值税相关条例进行进项税额的抵扣，因此很大程度上降低了在缴纳营业税时期工程材料成本中负担增值税后又重复征税的问题。但存在两大问题，一是根据相关数据统计，一线城市的房地产开发项目成本一半左右是由地价款构成的，且很难取得可抵扣的增值税进项税专用发票；二是其他房地产开发成本如拆迁补偿费、市政大配套费及其他行政事业性收费也无法取得可抵扣的增值税专用发票，使得增值税税负过重。
2.对土地增值税的影响。
“营改增”税制改革对房地产开发企业土地增值税的主要影响体现在已缴纳的增值税上。由于缴纳营业税时期销售不动产的营业税为5%，且为价内税，对价格影响相对较小，并且在计算增值额时可以抵扣；而改征增值税后，税率预计变为11%，且增值税为价外税，在计算增值额时，已缴纳的增值税不可作为抵扣项目，则会很大程度的增加了土地增值税的增值率，增大土地增值税税负。另外，“营改增”后土地增值税是否属于重复征税的税种值得探讨。
3.对企业所得税的影响。
在房地产企业实施“营改增”后，由于增值税属于价外税，不能在企业所得税前扣除，使企业实际税负变重，因此，“营改增”税制改革对房地产企业的税后所得影响较大。
四、“营改增”税制改革背景下房地产企业纳税筹划策略分析
1.积极反映，争取税收政策支持。
由于房地产开发企业相关成本中相当大的比例不能取得可抵扣的增值税专用发票，导致成本中已负担且本不应该影响损益的进项税不能抵扣，增大了企业税负，因此，对于房地产行业“营改增”具体事项的相关税务建议、诉求应尽快通过各种渠道向政策制定部门及时反映，争取税收政策支持。例如，房地产企业中占比例很大的土地出让金、市政大配套费、拆迁补偿费及其他行政性收费，一般只能取得相关政府部门的行政专用收据或其他收据，从而无法形成完整的抵扣链条。为此建议政策制定部门可以对此类成本规定一个合理的进项税抵扣率，即政府可以允许房地产企业凭财政部门开具的土地出让金专用收据等作为抵扣凭证，类似企业购进农产品可以抵扣13%的进项税额，如果这部分进项税无法抵扣，企业税收负担将会大幅上升；还应考虑房地产业的上下游税率，最好规定一致或相近，以减轻企业纳税负担，实现税制改革的初衷即结构性减税的目标。此外，由于房地产企业开发周期长的特性，增值税进项税的认证期是否在现行政策的基础上适当延长。
2.政策筹划，争取财政资金支持。
由于“营改增”政策实施后将对我国房地产开发企业带来较大的影响，由于房地产企业的行业状况及增值税的征纳方式，在实施初期会对相当一部分企业带来较沉重的税收负担。为了实现改革的平稳过渡，据统计，相当一部分省市财税部门均提供了改革扶持资金政策，对税制改革中有实际困难的企业予以政府资金扶持。因此，处于“营改增”大背景下的房地产企业，应积极利用相关资金扶持政策，并根据自身情况进行政策筹划，以享受相关的政策资金支持，减轻企业的税收压力。
3.找准企业税收风险点，合理规避税务风险。
房地产企业与销售货物或提供加工修理修配劳务的企业不同，其建造周期长且开发至一定节点才能进行预售，考虑到房地产的行业特点、市场行情及政策因素，“营改增”后会使该行业税务风险加大。主要风险一是：如不能按期预售，前期的增值税进项税认证过期，致使进项税不能抵扣；二是：如果商品房脱销，导致进项税抵扣不足使得企业税负增加；三是：如果房地产行业不景气，严重出现商品房滞销，无法及时取得销项税，可能会出现进项税与销项税倒挂；如何避免此类事情发生，是政策制定部门需考虑的问题也是企业税务筹划和规避税务风险的重点。
4.合理筹划增值税抵扣链条，降低企业税收负担。
由于增值税抵扣有严格的抵扣链条，所以“营改增”后房地产企业必须加强增值税抵扣链条的管理及筹划。因房地产企业商品房的销售价格确定后，相应的销项税也就确定，销项税的筹划空间有限，所以只能把筹划的重点放在进项税上。房地产企业如何增大进项税额并在合理的时间内得到全额抵扣是降低企业税负的重点，比如企业的供应商、施工方等上游企业的开票时间、增值税税率、结算方式的选择及进项税认证时间的筹划等都是进项税筹划的重要切入点。项目从开工至售罄，在增值税抵扣链条上，根据各行业纳税义务发生的时点科学、合法制定正确的筹划步骤，做出最符合企业要求的有效筹划方案，有效降低企业税负。
五、结语
“营改增”后，房地产企业在合理利用政策的同时，在实际操作中应根据具体业务综合考虑各种因素的影响，找准切入点合理制定税务筹划策略。
参考文献：
[1]张怡然.我国房地产企业纳税问题分析.东北财经大学学报[J].2015.01.
1.开发阶段的问题
第一，房地产项目的核算对象、土地成本分配方法不够清晰。房地产行业同其他制造业有着很大的不同，产品形态并非是一成不变，同一个项目的产品在成本构成方面多种多样，这就导致成本归属以及分摊的方法也缺乏固定的标准。由于土地开发成本以及配套设施方面的建设成本属于间接费用，需要根据成本会计方法做好归集以及分配。第二，工程完成程度难以可靠估计，从而无法尽快获取成本核算依据，导致成本核算同实际的施工进度存在偏差。在实施工程建设的过程当中，工程的完成量以及实际总预算之间往往存在比较大的差异，如果无法及时地更新，容易导致房地产企业成本核算的时候难以取得可靠依据。第三，预算机制不够健全从而影响成本控制以及成本核算工作。一方面是房地产开发的项目往往周期比较长，市场价格出现的变动对于总成本的影响非常大，因此总成本预算事先预估的难度比较大。同时房地产项目的前期占用资金规模比较大，为节约资金的成本同时控制经营的风险，房地产企业往往出于谨慎方面的考虑而高估前期成本，导致项目成本的波动幅度比较严重。另一方面是预算指标的不够合理或者是下达不够及时，导致项目总预算同现场工程的施工进度难以配比，房地产企业的成本控制也缺乏可靠的依据，从而无法战争落到实处。
2.销售阶段的问题
第一，预售阶段作为回笼项目资金的过程，房地产企业虽收到部分预售款项，不过房地产项目的主要风险以及报酬还没有转移，无法确认收入同时结转成本转。这时房地产项目开发没有结束，成本仍然不断累计，处于归集分配的过程当中。房地产企业为快速地回笼资金，在预售阶段往往面临着销售费用以及营业费用急剧上升的问题。第二，税收政策对于销售阶段的成本核算影响。部分地区要求房地产企业在预收款环节就要缴纳一定税款，例如营业税以及城建税等，甚至一些地区要求房地产企业根据预售款项的比例来预征所得税以及土地增值税，等到项目清算的时候多退少补。因此根据收入配比的原则，预售款没有确认收入，同时缴纳税款难以同收入配比的，无法及时反映房地产企业的经营成果。第三，借款费用在停止资本化后对房地产企业的影响。根据会计准则的相关规定，在企业资产达到预订使用状态以及销售状态的时候，借款费需要停止资本化。不过在具体业务当中如何确定可使用状态仍然存在问题。第四，销售收入确认以及成本结算方面的影响。房地产项目的收入确认方式主要依据产品风险以及报酬转移与否，目前为止大部分的房地产企业在业主入伙的时候才可以确认收入实现。房地产企业确认收入的时候项目开发还没有结束，并且工程也没有决算，导致企业只能预估成本的结转，无法及时反映房地产项目的经营成果。
二、加强房地产成本核算与成本控制的措施
1.合理设立成本项目
房地产企业应当合理划分成本项目，从而客观反映项目的成本结构，也有利于探讨控制成本的措施。现行房地产企业会计制度明确规定，开发成本是一级成本核算科目，房地产企业需要在这一科目之下，根据自身经营特点以及管理要求，来进一步选择成本项目，同时据此落实明细核算。在确定成本项目的过程中，房地产企业的成本项目要避免太多，对那些发生次数比较少甚至是单笔费用，需要尽可能加以合并。例如各种配套的费用开支，可以考虑设置专门的配套费用科目加以核算。对于那些金额较大同时持续发生的费用，则需要设立单独的科目核算，例如土地费用以及土建费用等，如果属于发包合同还需要根据合同要求来做好明细核算，从而随时了解施工进度以及付款情况，为房地产企业的竣工决算提供依据。
2.加强间接费用核算
房地产企业间接费用内容主要有财务费用、管理费用以及销售费用。根据现行的房地产企业会计制度相关规定，这些费用都需要当作期间费用，计入当期的损益。不过这样一来就无法满足配比性的原则。例如项目贷款利息以及前期销售的费用，数额较大并且受益的对象非常明确，在受益对象销售前将其列入到损益类的科目加以核算，就会形成相应的虚假财务成果，无法真实反映房地产企业的经营状况。所以对那些受益对象非常明确销售费用以及贷款利息费用需要当作资本性的支出加以核算，前者在递延资产这一科目下设置明细专户核算，后者则列入到开发成本并当作成本项目的重要组成部分。
3.完善项目竣工决算
发展房地产投资信托的意义重大
央行的121号文件使人们重新审视中国的房地产融资机制，而众多房产商对银行严格房贷政策的惶恐更是突出反映了中国房地产融资渠道脆弱的现状。构建渠道多元化、高效并且有利于风险分散的房地产金融成为中国房地产发展一个亟待解决的问题，而房地产信托投资的设立和发展则将大大推动这一进程。当前形势下，我国发展房地产投资信托具有非常重要的意义。
其一，房地产投资信托有利于完善中国房地产金融架构作为具有金融机构特征的房地产投资信托，发挥着市场信用的作用，是对银行信用的补充。房地产投资信托在国外既参与房地产一级市场金融活动，也参与二级市场活动，是房地产金融发展的重要标志，也是促进房地产金融二级市场发展的重要手段。房地产投资信托直接把市场资金吸引到房地产行业，是对以银行为手段的间接金融的极大补充。因此，推出房地产投资信托将大大地提高房地产金融的完备性，是房地产金融走向成熟的必然选择。
其二，房地产投资信托可降低整个金融体系的风险目前中国仍然以间接融资为主，银行体系的安全决定着金融体系的安全。房地产投资信托将从三个方面减缓银行体系的风险：直接减少了房地产贷款集中在银行体系的风险；居民用银行存款购买基金后，将间接缓解银行系统日益增加的存差的压力；由房地产投资信托创生的银行网点售卖、资金结算、托管等等中间业务将为银行体系带来无风险收益。尽管房地产投资信托发行初期可能分流部分储蓄存款，如果通过适当的途径，完全可以引导这些市场资金回流银行体系。
其三，房地产投资信托可满足社会大众资本的投资需求从目前我国的金融体制看，社会大众资本因为投资渠道狭窄而没有得到有效运用。虽然现在社会上运行着一些私募基金，但是由于我国相关的产业投资基金法律尚未出台，使得这些私募基金缺乏法律保护，运作不规范，而且投资方向单一，难以有效地避免市场系统风险，造成这些私募基金风险极大，因此社会大众资本急需拓宽投资渠道。而房地产开发投资规模大、资金周期长及专业性等特点使得大众投资者难以直接介入。所以，房地产投资基金这类新型投资工具的出现为社会大众资本介入房地产业提供了有利条件。
发展房地产投资信托障碍重重
房地产投资信托作为有效的投资手段可以活跃和刺激金融市场，作为融资手段又可以推动房地产业的发展，对于我国房地产业乃至整个国民经济都具有非常积极的意义。但是，由于我国相关的法律法规还不完善，再加上房地产投资信托乃至整个产业投资基金在我国都是一个新生事物，所以在我国发展房地产投资信托还存在许多障碍。
法律体系缺失目前我国信托业主要是按照《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》的规定来开展业务，即通常所说的“一法两规”。这只是一个框架性的法律文件，缺乏相关规范各种房地产信托经营业务的政策、法规及实施细则。关于房地产投资信托如何具有运作、房地产信托经营业务的税收制度等具体操作中需要探讨和解决的关键问题没有明确的规定，在一定程度上妨碍了房地产投资信托的发展。
税收激励缺位目前我国法律尚未对信托收益的纳税作出明确规定，缺少对房地产投资信托的税收激励政策。美国房地产投资信托得以发展的根本原因在于房地产投资信托基金能享受税收优惠。首先，房地产投资信托作为人的集合不存在公司税的问题；其次，美国法律规定，房地产投资信托投资的房地产资产属于免税资产。在上世纪八十年代末期，随着税法条款的逐步严格，房地产投资信托税收优惠的优点逐渐显示出来，使其得以长足发展。由此可见，我国要发展房地产投资信托并在将来发展房地产投资信托基金，借鉴美国的税收优惠政策是有必要的。
流动性问题房地产信托的信托财产多以土地、房屋、股权等形态表现，担保措施主要为土地、房屋等固定资产抵押。如果融资方未能按期偿还本息，受托人又无法及时变现信托财产或行使抵押权，则可能产生流动性风险。
根据我国的《信托法》规定，信托产品不能通过公共媒体进行营销宣传，从而导致信托产品的公认程度比银行储蓄、国债、证券投资基金都要差很多，如果要转让，成本很高。目前信托公司发行信托产品通常采取与投资者分别签订信托合同的形式，因为现行法律规定信托公司发行资金信托产品不得采取委托投资凭证、投资凭证、受益凭证等形式，其本身流动性较差。
此外，房地产信托产品的二级市场尚未建立，没有有形的集中竞价交易场所，缺少转让平台，投资者欲转让所持信托产品，只能私下协商转让价格，交易成本高，且不安全。
风险问题房地产投资信托之所以受到追捧，主要是因为其较高的预期收益和较短的投资周期。据不完全统计，目前市场上发行的房地产信托产品期限大多为1到3年，预期年收益率普遍在6%以上，最高的超过10%。高收益必然蕴含着高风险，对投资者来说，房地产信托的主要风险来自于赔偿风险、项目风险、操作风险、利率风险以及信息不对称风险，具体来说：
赔偿风险 按照央行的《信托投资公司资金信托管理暂行办法》，信托投资公司依据信托文件的约定管理、运用信托资金导致信托资金受到损失的，其损失部分由信托财产承担；信托公司不得承诺信托资金不受损失，也不得承诺信托资金的最低收益。根据规定，只有当信托公司违背信托合同擅自操作时，投资者所遭受的损失才由信托公司负责赔偿。也就是说，信托公司只负责赔偿因自己违背信托合同擅自操作而招致的损失，而运营过程中发生的风险，则完全要由投资人承担。
项目风险 单个项目的风险往往很难评估预测，而信托公司发行信托产品时又往往有意无意地多介绍项目赢利前景，很少揭示项目风险，如投资者轻信信托公司推介，不审慎决策，将面临很多潜在的风险。虽然房地产公司在推销自己的信托产品时，都会提出一个眩目的收益率供投资者参考，但这些收益率都是预期的，而不是承诺的。房地产信托收益较高，但风险也很大，一方面是来自房地产行业本身的风险，整个行业存在一定风险；另一方面来自具体的项目，如果这个项目做得不好，市场定位不准确，将来销售就成问题，投资者的收益就得不到保障。
操作风险 信托公司的实际操作难度较大。我国目前的《资金信托管理办法》对资金信托计划有200份的限制，普通投资者一般资金在二三十万、三四十万，但因为房地产融资额大，有的需要一两个亿的资金，有了200份的限制，单笔金额便很大，给融资造成困难。信托计划“合同不超过200份、认购起点不低于5万元”对于个人投资者而言，并不容易接受。而信托产品的销售，不能公开宣传、不能异地销售，其整体销售计划难免受影响。
利率风险 利率特别是无风险国债利率体现了投资的机会成本，如果无风险的利率水平发生变化，那么投资的机会成本也随之发生变化，假设收益不变的话，其风险水平就会变化。如果利率的变化超出预先的考虑范围，那么就会产生所谓的利率风险。如果信托计划没有考虑利率风险的事先安排，就有可能使委托人的资产价值受损。事实上，利率风险是一种系统性风险，投资者只有通过外在的对冲工具如远期合约锁定利率来规避利率风险。
信息不对称风险 信息不对称条件下可能产生两种问题：一种是“逆向选择”问题；另一种是“道德风险”问题。在信托公司（受托人）寻找项目的过程中，由于其与项目提供方之间存在的信息不对称，劣质的项目可能会比优质项目提供更高的预期收益率，从而使得优质项目逐渐退出了这个市场，这是信托公司与项目提供者之间的“逆向选择”问题。在委托人（投资者）与受托人（信托公司）之间也存在着“逆向选择”，即劣质的信托公司利用投资者的信息不对称，以提供比优质信托公司更高预期收益率水平的信托计划吸引投资者，从而把优质信托公司驱逐出这个市场。
如何发展我国的房地产投资信托
其一，营造必要的法律环境这主要是给房地产投资信托提供一个规范的发展框架和法律环境，房地产投资信托孕育于成熟的市场经济体制，只有具备了规范的市场运行机制和完备的法律体系，才能确保这一金融工具的正常运行。而且法律制定要细化、完备化，这样才能保证和维持整个市场的公平、公正、公开和透明，推进房地产投资信托健康、理性地发展。
针对我国目前实际情况，应制定相关的法律法规(包括《房地产法》、《信托法》、《投资公司法》、《投资顾问法》和《房地产证券交易法》等法律)，进一步完善《公司法》，建立完备的法律体系，规范和约束房地产投资信托的发展。建立对房地产投资信托的严格管理，在资产负债结构、业务种类、资金投向、利润分配等方面对其加强限定。一方面，要防止它与银行等房地产金融机构的过度竞争；另一方面要鼓励其资金运用，实行专业化投资组合，并保护投资者的利益。
其二，培养机构投资者房地产投资信托必须具备严密的组织机构，包括管理委员会、监督机构以及具体运行操作机构。借鉴美国经验，并结合我国现实的金融体制，我国应建立由银行房地产信贷部、住宅银行、抵押银行、信托银行、房地产信托投资公司等组成的多元化投资机构体系。由房地产信托投资公司等金融机构具体负责操作运行，由保险公司对开发项目开立担保信用证，还要组建大批房地产评估机构和房地产证券等级评估机构，并由证监会进行监管。美国房地产投资信托基金的资金来源中很大一部分是机构投资者的资金。
其三，完善信托投资公司法人治理、内控制度作为我国房地产投资信托计划的受托人和实施主体，信托投资公司的信誉、管理水平、经验等将关系到房地产投资信托的成败及发展前途。我国的信托业虽然经过了五次整顿，但不少信托投资公司仍然存在法人治理不健全、内控制度薄弱的问题，很多公司股东关联交易严重，个别公司甚至存在挪用信托资金的行为。因此，应加强信托投资公司法人治理和内控制度建设，规范信托投资公司受托行为，为房地产信托创造合格的受托人。这是我国房地产信托健康发展的前提和保证。
其四，制定税收优惠政策以鼓励房地产投资信托的发展设计合理税收体制是房地产投资信托发展的关键。在国外，80%的房地产投资靠税务驱动，20%靠投资理念驱动。房地产投资信托虽然有一个集中的经营管理组织，但它不具有自我积累、自主发展的能力，按企业的标准纳税，显然不合情理。在西方房地产投资信托产生与发展的一百多年里，纳税问题一直是人们争论的焦点，最后，免税成为各国房地产投资信托普遍性的做法。在我国，随着税收制度的规范，若房地产投资信托得到税收优惠的支持，将会有良好的发展前景。由于房地产投资信托对于我国房地产业的发展，甚至对整个国民经济的运行都起着积极的推动作用。
其五，规范房地产投资信托的业务范围目前房地产投资信托应当限定以房地产的开发、购置、出租管理等权益型投资作为主要经营业务；其资产结构、收入结构、收益分配等方面，有关监管部门和机构应作出明确的规定。
美国税法规定，房地产投资信托只能进行房地产和房地产抵押贷款的被动管理，不能直接参与经营。政府一方面大力扶持其发展、规范其运作、用其发展和稳定房地产市场，另一方面又限制其垄断市场、防止其滥用经营收益、限制其干涉其他实体经营。这一点，对我国发展房地产投资信托具有借鉴意义。
关键词：融资性担保行业；风险特征；风险防范
一、江苏省融资性担保行业主要风险特征
（一）资金方面
资本金不实，资金链脆弱，代偿能力急速下降。我省融资性担保机构的监管从2011年正式开始，之前成立的民营担保机构验资后资本金短期内便离开公司账户屡见不鲜，担保公司通过应收账款、委托贷款或其他投资等方式变相抽逃资本金，资本金不实这一历史遗留问题面对目前的监管仍无法整改到位。宿迁地区民营类担保机构通过收取客户保证金用作存出保证金、且存入保证金不在账面显现的事实已不容争辩，融资性担保业务在达到一定的规模后，这一举措不仅使得担保公司的资金运用符合监管部门的要求，更达到了不需要自有资金就能正常运营担保业务的目的。而在实体经济不景气、房地产行业调控政策持续加码引起产业链上多个行业滑坡、商业银行信贷政策收紧的外部运营环境下，抽离出来用于经营“资金业务”的资金回收难的局面日益加剧。
由此，资本金不实、挪用客户保证金、资金业务安全性和流动性差的三种经营现状触碰，极易引发资金链断裂风险。
挪用或占用担保客户保证金比较普遍。目前，融资性担保机构基本未设立存入保证金账户，更谈不上专户管理、专款专用，而是将其作为存出保证金使用，更有甚者高于存出保证金比例收取存入保证金来将多余部分用作高息资金业务，或者截留客户银行贷款，向客户承诺高额回报，并由担保公司提供相应担保来经营资金业务。在目前的宏观环境下，极易导致资金链断裂引发挤兑风险，不仅使得担保客户面临损失，也使得融资性担保业务面临巨大风险敞口。
担保客户保证金未设专户管理是融资性担保机构变相抽逃资本金的主要手段，已演变成行业普遍的经营模式，而面对现行收取客户保证金的监管要求，大部分担保机构将竭力通过关联账户隐匿该部分资金。
民营类担保机构资金运用普遍不规范，账面资金日均比例不达标，月末应付监管资金回笼现象比较明显。部分民营类担保机构由于其本身股东实力有限，股东实体企业对资金的需求量较大，从对账单显示，有担保公司货币类资金流回股东的现象，也有部分担保公司闲置资金日常主要用于短期对外拆借或者提供客户续贷过桥资金（该现象发生频繁），这类担保公司评级现场一般也不能提供完整的评级周期内所有资金凭证以及网银明细作为评级支撑，日常账目比较混乱，银行询证函不能出具，信用评级配合度较差，整体资金使用情况难以做出准确判断。
（二）业务方面
代偿率、垫资率急速上升，以委托贷款等方式掩盖代偿风险。区域内实体经济的不景气、民间资金业务风险、及因信用担保产生的传导性还贷风险使得融资性担保机构在保客户逾期率、代偿率、垫资率激增，据不完全统计，2011年宿迁地区担保行业显性代偿额达到2010年同期的2倍，与此同时当期代偿率也同比增加。有的担保公司面对经营中出现的代偿不是按规定履行正常的代偿手续，而是通过发放委托贷款置换银行贷款来变相掩盖代偿风险。
主要合作金融机构商业银行缩减与融资性担保机构的合作规模，银保合作门槛普遍抬高。通过这一轮经济周期的考察，担保机构的风险点突出，商业银行对担保行业重新审视，调整内部评价体系，欲通过严格考察筛选合作方；部分商业银行已暂停或逐步缩减与民营担保机构的业务合作，甚至出现提前收贷现象，恰适中小企业普遍资金链偏紧，代偿垫资问题突出；存款准备金率下调后，2012年1季度偏紧的信贷规模在第2季度得到适当放松，未来担保业务实现增量发展仍存在不确定性。
业务经营不规范、主营业务偏离担保。由于过去行业缺乏有效监管和制度规范，部分担保机构违背审慎经营的原则，只顾追求短期利益，忽视基础建设和长远发展，脱离主业。有的名为“担保”，实则高息揽存或非法集资来放高利贷以及从事与担保无关的高风险业务，有的仅为关联公司套取银行资金提供方便，有的甚至采用欺骗手段骗取银行贷款。很多担保公司以担保业务为名，实际从事资金业务，偏离了为中小企业融资服务的初衷，这同时也加大了中小企业的融资成本。
钢贸类担保机构生存困难。2011年第三季度起商业银行开始主动减缓与钢贸类担保机构的合作，至2012年第一季度，此类银保合作全面收缩，加之受房地产行业调控的影响，钢贸企业经营业绩迅速下滑、营运资金紧张，钢贸类担保机构在保客户逾期违约率上升，其信用等级整体下滑，实际控制人未来经营信心骤降，2010年下半年成立的钢贸类担保机构大部分因无法开展业务而停止运营，欲保留公司、安全通过年检来等待外部环境好转。
（三）内控体系
缺少专业人才、风险控制能力薄弱、对银行依赖度高。部分融资性担保机构从业人员素质不高，缺乏必要的从业经验、专业知识和操作技能，同时大部分担保机构创新能力不足，业务模式单一，对银行依赖性过强。担保公司内部风险控制能力仍需加强，多家担保公司存在业务与风险部门重合现象，甚至一些担保公未建立风险准备金制度，风险防范和控制能力需要进一步加强。
二、监管部门监管建议
建议监管部门可以从规范担保机构运营、降低担保机构风险、帮助担保机构实现可持续经营方面进行相关研究。
禁止担保机构开展违规高风险业务。省内部分担保机构从事吸收存款、发放高利贷等业务，此类业务风险度极高，波及面广，影响坏，也导致企业融资负担加重。建议监管部门严格禁止担保机构从事违规高风险业务，规范行业运营，降低行业的担保业务风险，实现行业合规、健康发展。
规范担保资金运用。区域内部分担保机构存在资本金不实、资金链脆弱、挪用或占用担保客户保证金、账面资金日均比例不达标等现象，建议监管部门对担保机构存入保证金及其他债务来源进行监管和规范，担保机构收取的客户保证金应当在账面反映，同时继续加强对担保机构资金运用的监管与规范，降低担保机构资金运用风险。
关键词：建筑装饰；园林绿化；城镇化
一、建筑装饰及园林绿化行业概述
建筑装饰主要是为了保护建筑物的主体结构、完善建筑物的使用功能和美化建筑物，采用建筑装饰材料对建筑物内外表面及空间进行各种处理的过程。根据建筑物使用性质不同，建筑装饰可分为公共建筑装饰、住宅建筑装饰和幕墙工程三大部分。我国的建筑装饰行业起步于20世纪80年代中期，从不被重视的传统小行业，飞跃发展成为年产值超过2.6万亿元的大行业，与土木建筑业、设备安装业并列为建筑业的三大支柱产业。
园林绿化是在一定的地域运用工程技术和手段，通过改造地形、种植树木花草、营造建筑和布置园路等途径，创造美的自然环境和游憩境域的过程。根据投资主体的不同，园林绿化行业可分为地产园林和公共市政园林。1992年，国务院颁布《城市绿化条例》，园林绿化行业步入法制化发展道路，对园林绿化行业的快速、健康发展产生了重要的促进作用。伴随着我国国民经济的持续快速发展以及对环境保护的重视程度越来越高，园林绿化产业发展表现出良好的发展态势。
二、建筑装饰及园林绿化行业发展状况
（一）行业发展迅速，市场规模不断扩张
在国民经济持续增长、城镇化进程快速推进等因素的带动下，我国建筑装饰及园林绿化行业取得了快速稳定的发展。根据《中国建筑装饰行业年鉴》和《2012年中国建筑装饰行业发展报告》，我国建筑装饰行业2012年的总产值约为2.63万亿元，较2003年的8,500亿元增长了209.41%，年均复合增长率达到13.47%，保持快速的增长。公共建筑装饰和住宅建筑装饰均表现出强劲的发展态势。2003~2012年，我国公共建筑装饰市场总产值由3,825亿元增加到1.41万亿元，年均复合增长率为15.60%。同期，住宅建筑装饰市场总产值由4,675亿元增加到1.22万亿元，年均复合增长率为11.25%。而根据国家统计局公布的数据，2002年我国地产园林投资规模为119亿元，2011年增加到485亿元，年均复合增长率达到16%；城市环境绿化建设投资从2002年的240亿元增长到2011年的1546亿元，年均复合增长率达到25%。
（二）行业前景看好，有望保持快速增长
在国民经济持续增长、城镇化建设稳步推进和居民消费水平持续提高的推动下，我国的建筑装饰及园林绿化行业未来发展前景广阔。2011年10月，中国建筑装饰协会明确提出“十二五”期间建筑装饰行业规模的发展目标：2015年建筑装饰行业总产值争取达到3.8万亿元，较2010年增长81%，年均复合增长率约为12.60%。其中，公共建筑装饰争取达到2.6万亿元，较2010年增长136%，年均复合增长率约为18.74%；住宅建筑装饰争取达到1.2万亿元，较2010年增长26.30%，年均复合增长率约为4.78%。继十七大之后，十报告再次着重论及“生态文明建设”，并将其上升到更高的战略层面，中国特色社会主义事业总体布局由经济建设、政治建设、文化建设、社会建设“四位一体”拓展为包括生态文明建设的“五位一体”。园林绿化行业具有美化生态系统、优化人类生活环境、减轻环境污染压力的重要作用，是“生态文明建设”的排头兵。未来随着生态文明建设的大力推进，园林绿化行业将迎来前所未有的发展机遇。
三、建筑装饰及园林绿化行业的驱动因素
（一）经济、社会的发展和投资的增长
根据党的十提出的2020年实现全面建成小康社会的目标，我国到2020年将实现国内生产总值比2010年翻一番，未来10年，我国GDP年均增长率将不低于7.2%。当前，中国正处于城镇化、工业化加速发展时期，投资是推动中国经济增长的重要力量。因此，受益于宏观经济增长的拉动、固定资产投资、城镇化进程加快以及新农村建设的推进，我国建筑装饰行业、园林绿化行业将在未来较长时期内保持持续发展的态势。
（二）多层次法律法规体系逐步完善
在建筑装饰行业、园林绿化行业快速发展的同时，规范行业发展的一系列法律法规、技术规范和标准陆续制定并出台实施。以《中华人民共和国建筑法》《中华人民共和国招标投标法》《中华人民共和国消防法》等法律为基础，以《建设工程质量管理条例》《建设工程安全生产管理条例》《住宅室内装饰装修管理办法》《建筑企业资质管理规定》《建筑施工企业安全生产许可证管理条例》《城市绿化条例》《城市绿线管理办法》等法规为主要内容，以《建筑装饰装修工程质量验收规范》《住宅装饰装修工程施工规范》《玻璃幕墙工程技术规范》及《建筑装饰装修工程设计与施工资质标准》《建筑幕墙工程设计与施工资质标准》《国家园林城市标准》《工程设计资质标准》《城市园林绿化企业资质等级标准》等规范、标准为有效补充的多层次法律法规体系已逐步完善，为规范装饰装修市场秩序、促进建筑装饰行业持续发展奠定了基础。
（三）新技术的推广和应用
2003年9月，中国建筑装饰协会《关于建筑装饰行业科技进步的若干意见》，列出了包括幕墙施工技术、木制品工厂化生产及安装技术、计算机应用技术等10余项新的施工技术作为示范、推广的重点技术，新的施工技术的应用提高了建筑装饰工程的质量、施工效率及建筑装饰企业的管理效率，推动了建筑装饰行业的整体发展。
四、建筑装饰及园林绿化行业面临的主要风险
（一）宏观经济波动风险
建筑装饰及园林绿化行业的发展状况与国家的经济发展水平密切相关，宏观经济增长的周期性波动对行业发展状况有较大影响。国家宏观调控政策和行业产业政策的变化会对市政及基础设施建设、房地产开发以及商业投资活动等造成直接影响，从而对建筑装饰及园林绿化行业的业务需求和业务结构带来较大影响。
（二）房地产调控政策风险
近年来，为了调整房市结构、防止房价上涨过快，挤压房市泡沫以避免出现大的资产泡沫化，国家采取了金融、税收、行政等一系列手段对房地产行业进行宏观调控。但是，我国政府对房地产的持续调控，主要是调整住房供应结构，并不会影响房地产业作为国民经济支柱产业的重要地位。如果政府未来继续出台更为严厉的房地产调控政策，则可能会在业务订单量、施工进度及客户回款等方面对建筑装饰和园林绿化业务带来不利影响。
关键词：民航企业 财务杠杆测算 经营杠杆 企业风险分析 案例分析
一、引言
众所周知，民航业一直是高负债、高收入的行业，高负债高财务杠杆也是民航企业首选的融资和经营方式。然而，2008年金融危机后，全球经济低迷，原油价格上涨，客运物流需求增速缓慢等都严重影响了民航业的复兴。因此，认清金融危机后的经济形势和行业发展情况，认清高负债高财务杠杆所带来的收益和隐患，重新调整企业资本结构，有效使用财务杠杆并做好风险防范，对民航企业的长远发展至关重要。本文以海南航空为例，通过分析其2008-2013年年度财务报告相关数据，测算金融危机后海南航空的财务杠杆收益，即财务杠杆有效运用的程度，同时结合经营杠杆，指明企业面临的主要风险和问题，提出风险防范的几点建议，以期为民航企业运用财务杠杆带来一些启发。
二、理论与分析
财务杠杆是因为企业固定性财务费用产生的，只要企业向外部举债，就会有财务杠杆存在。然而，财务杠杆是一把“双刃剑”，也就是说企业经营必须满足一定的条件，财务杠杆才能发挥正效应，带来超额收益（即超出无债经营情况下权益资本收益的部分），反之则会造成企业更严重的损失（即超出无债经营情况下权益资本损失的部分）。财务杠杆收益（或损失）可以通过计算得出，即财务杠杆收益=（企业投资报酬率-负债利息率）×产权比率×（1-t）。
由财务杠杆收益（或损失）的计算公式可以看出，财务杠杆收益的大小主要是由企业投资报酬率、负债利息率和产权比率三个因素决定，而正负则是由投资报酬率和负债利息率决定。也就是说，当企业投资报酬率大于负债利息率时，举债经营所获得的收益在弥补利息支出后仍有剩余，可以用来增加权益资本收益，此时财务杠杆发挥正效应，财务杠杆收益为正。反之，举债经营所获得的收益不足以弥补利息支出，甚至还要以权益资本收益的一部分来支付利息时，财务杠杆则会发挥负效应，造成企业亏损。而当投资报酬率为负时，财务杠杆无意义（财务杠杆发挥效应的前提是EBIT>0，即投资报酬率
只要存在负债，企业就会面临因无法偿清债务而破产的风险，也就是财务风险。而当财务杠杆发挥负效应，即出现财务杠杆损失时，就会加剧这一风险，并且企业的偿债能力越差，财务杠杆系数越高，面临的财务风险就越大。企业举债经营时所面临的风险往往并非财务杠杆单独作用产生的，财务杠杆会与经营杠杆共同作用产生总杠杆效应，一起影响企业收益和风险。
简单来说，经营杠杆是由于固定成本的存在使销售额较小的波动引起EBIT的较大波动。经营杠杆可以用经营杠杆系数来衡量，经营杠杆系数越高企业面临的经营风险越大。经营杠杆系数大小主要由销售量、销售单价、单位变动成本和固定成本这四个因素影响和决定。一般来说，其他因素不变，销售量越高，经营杠杆系数和经营风险越小；商品为弹性商品时，销售单价越高，经营杠杆系数和经营风险越小；其他因素不变，单位变动成本越高，经营杠杆系数和经营风险越大；同理，固定成本越高，经营杠杆系数和经营风险越大。
在一定的时期内，一定的成本结构和资本结构下，财务杠杆和经营杠杆会共同发生作用，即总杠杆效应，在总杠杆的作用下，销售额较小的变动会引起每股收益较大的变动。总杠杆系数是财务杠杆系数与经营杠杆系数的乘积，总杠杆系数越大，企业面临的总体风险就越大。
三、案例与分析
（一）案例描述
中国海南航空股份有限公司建于1993年，是我国第一家A股和B股同时上市的航空公司，内地唯一的SKYTRAX五星航空公司。经过二十年的发展，其总资产由创业初期的1 000万元发展为如今的1 000多亿元，增长了1万多倍，并将业务延伸至物流、酒店、保险等领域。然而，海南航空飞速发展的背后也背负着巨额负债，其债务总额逐年上升，2008年到2011年企业的资产负债率均保持在80%以上，近两年才有所回落，但仍高于南方航空和国航同期负债率。金融危机之后，海南航空作为海航集团旗下最具竞争力的企业越来越受到集团重视，近年来不断被卷入纷繁复杂的关联交易之中，逐渐成为集团进行资源整合的一个平台，无形之中加剧了企业风险。基于此，本文以海南航空为例，对金融危机后民航企业财务杠杆测算与风险进行分析。
截至2013年12月31日，海南航空的注册资本为 121.82 亿元，第一大股东大新华航空股份有限公司持股比例28.18%，第二大股东海口美兰国际机场有限责任公司持股比例7.08%（大新华航空和美兰国际机场均隶属海航集团）。2013年12月31日海南航空净资产为255.24亿元，总资产为1 032.82亿元，年营业收入为302.31亿元，利润总额为26.73亿元。2011-2013年的总资产收益率分别为3.49%、2.10%、2.04%，净资产收益率分别为19.45%、8.14%、8.26%。
（二）财务杠杆收益测算与风险分析
首先看表1、表2中2009年和2010年的财务数据。2009-2010年海南航空的企业投资报酬率均大于负债利息率，因此财务杠杆均发挥正效应，财务杠杆收益为2.79%和14.78%，企业每股收益为0.09元和0.74元，同比增长分别为123%和722%。这除了当年处置资产导致的营业外收入增加以及使用以前年度未确认的递延所得税资产的可抵扣差异外，财务杠杆所发挥的正效应也是不容忽视的。
再来看2008年的财务数据。2008年由于金融危机，民航业遭受巨大损失，海南航空也不例外，息税前利润为-1.67亿元，投资报酬率为-0.35%。此时虽然计算财务杠杆没有意义，但是我们仍可以看出财务杠杆收益为负，由于债务利息的支出，使得1.67亿元息税前亏损变成了15.78亿元的税后巨亏，可见此时企业举债完全加剧了财务危机，且负债越多损失越严重。
最后来看海南航空2008-2013年的流动比率和资产负债率。除2008年外，企业的流动比率均保持在50%以上，未降到警戒线之下，说明短期资产对短期负债的偿还能力尚可。但资产负债率在2012年之前均高达80%以上，2012年由于非公开定向增发，2013年由于公积金转股增发，资产负债率有一定回落，但仍位于70%的安全警戒线以上，长期偿债能力较低。从图1可以看出，金融危机后以2010年为分界点，前后期间海南航空净利润增减变动幅度大，到2013年又有小幅度回升，这说明负债比重高虽然可以给企业带来财务杠杆收益和税盾优势，却大大降低了财务的安全性和盈利的稳定性，加剧了破产风险，不利于吸引潜在投资者，也不利于企业的长远发展。
（三）与经营杠杆的共同作用
2008年的金融危机使海南航空甚至整个民航业都遭受了巨额损失，这除了高负债加剧了财务杠杆亏损和财务风险外，当年全球旅游、物流等行业萎靡，航空运输需求量减少，客座率大幅下降等导致的经营失败，也是造成航空业短期内一蹶不振的重要原因。
再来看表3中的数据。我们知道，当财务杠杆发挥正效应，即取得财务杠杆收益时，每股收益以财务杠杆系数数倍上涨（与相同情况下的无杠杆企业相比），因此财务杠杆收益与每股收益的变化情况应当一致。但从表3的数据可以看出，多数期间，每股收益同比增长或减少的幅度要大于财务杠杆收益同比增长或减少的幅度，甚至变化方向完全相反，也就是说，导致每股收益大幅变动的除了财务杠杆还有其他因素，即前文所提到的经营杠杆效应。海南航空表示，金融危机之后随着全球经济低迷复苏，国际油价波动上升，国内通货膨胀日益加剧，高铁等各种新兴交通方式冲击着民航业的发展，导致我国民航业效益上涨缓慢，客运增速波动放缓，物流行情不容乐观。而且航运产品是一种高弹性商品，比如机票，其降价销售必然会引起销售量的大幅上涨，因此如前所述，民航企业主营产品销售单价的降低反而会造成经营杠杆系数和经营风险增加。另外受到国际经济形势的影响，航空产品和服务的固定成本及单位变动成本也有较大幅度的提高，比如原油价格和燃油费上涨，这些都加剧了原有的经营风险。
此外，前文提到海南航空所属的海航集团，奉行一种“八爪鱼”式的并购扩张运作模式，并将海南航空这个行业内颇具竞争力的企业作为新的资源整合的平台，2008年以来，海南航空被频繁卷入集团内部各类关联交易，很多交易无形中增加了企业经营风险。如2010年底，海航集团以“为了平衡航空业务的强周期风险，在航空业低迷时对冲损失”为由令海南航空巨额收购关联地产――海南国际旅游岛开发项目，这次关联交易名曰给海南航空输血，开展业务多元化，实则是集团为涉足地产业而进行的资产整合。海南航空在自身资金链紧绷、债台高筑的情况下进行此次关联交易并非明智之举。一来投资非主营业务的房地产业，会进一步导致航空运输业资金紧缺，增加原有的财务风险；二来房地产行业投资多、周转慢、资金回收不易，经营风险高，一旦投资失败会造成巨额损失，连累海南航空自身业绩，加剧企业破产风险。
四、结论与政策性建议
通过对海南航空2008年至2012年年度财务报告相关数据进行分析，可以得到如下结论：
1.财务杠杆发挥正效应（即投资报酬率>负债利息率>0）时可以为企业带来财务杠杆收益，在不考虑其他因素的情况下使每股收益数倍增长；但当企业EBIT为负或财务杠杆发挥负效应（即投资报酬率
2.财务杠杆会与经营杠杆发生共同作用（即总杠杆效应）影响每股收益的变动。财务杠杆正效应可能被经营杠杆负效应抵消而出现每股收益下降的情况，或者在经济低迷时期，二者同时发挥负效应，使企业风险进一步加剧。企业必须综合考虑这两类杠杆所导致的风险问题。
3.通常来讲，企业风险是不可避免的，但可以通过分析风险及其影响因素，采取有效措施防范风险，并将危害降至最低。
本文从影响杠杆的因素出发，针对海南航空出现的具体问题提出如下风险防范政策性建议：
首先，要改善资本结构，降低负债利息率，增强长期偿债能力。对此，海南航空已经采取了应对措施，例如非公开发行股票、公积金转增股本等，此外还可以通过固定资产折旧、无形资产摊销、留存收益计提等来增加内生现金流，稳固企业的财务基础。然而，要改变航空业高负债的现状，绝非一朝一夕所能实现，需要一个漫长的努力过程。
其次，要提高资源的使用效率、资金利用率和投资报酬率。应该重新对资产价值进行评估，提高资产特别是新增固定资产的使用效率和现金流创造能力，对于劣质资产要及时处置以尽快回收资金。面对当前航空业经营萎靡和风险增加的严峻形势，要妥善制定利润目标和销售目标，以销定产，不要盲目增租增购固定资产，以此降低经营风险。最重要的是，海南航空应当妥善处理集团内部关联方交易问题。作为高负债的民航企业，产业高度多元化并非明智之举，但相关产业多元化却可以作为企业的一个发展方向，例如对机场、基地或旅行社等领域的投入，这有利于构建产业链，强化整合效应，实现资源共享。但对于非相关产业的关联交易企业应当提高警惕，识别潜在的经营风险和财务风险，积极与集团沟通协商，努力谋求自主发展。
此外，要加强与政府的合作，达到双赢的目的。这是海南航空在高负债率的情况下得以生存的重要经验。地方政府为了拉动地区经济发展往往会提供优惠政策来吸引一些大型企业，海南航空应当抓住这一机遇，加强与政府的合作，取得政策上的支持，提高自身竞争力。
最后，要建立风险预警系统和储备金制度，防患于未然。可以通过杠杆系数、资产负债率、投资报酬率、债务利息率、销售增长率、利润增长率等财务指标的统计，观测财务风险和经营风险，确定风险警戒线。如果预计面临的风险过高而短期内又难以采取有效措施，可以在效益好的经营期间提取一定的风险准备金，随时做好应对风险的准备。
参考文献：
1.袁春丽.财务杠杆与财务风险防范[J].企业管理，2012，（11）：100-101.
