时间：2023-09-10 14:47:47
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经营范围不同邮政的普遍服务业务以私人信件、包裹为主，快递业务以商务文件、资料、小型物品为主。服务对象不同。邮政的普遍服务面向社会全体成员，以提供社会成员之间基本的通信服务为准则。快递服务则主要针对经济贸易领域内的特殊客户，以个性化的特殊服务为准则。?
服务标准不同邮政的普遍服务注重服务的标准化和统一性；快递服务更注重满足客户的个性化需求，提供“门对门”、“桌对桌”的便捷服务。邮政业与快递业属于两种不同的服务类型。
传递渠道不同邮政服务是通过邮局之间的连续投递进行的，国际间的邮政服务通过万国邮联协议进行。而非邮政的国际、国内的快递服务，是通过快递公司自身的跨国或全国的网络，或两个航空货运公司之间进行的。
定价机制不同邮政普遍服务的订价，遵从万国邮联关于让所有人可以接受的低价原则，制定并执行全国统一的具有公益性质的低价的固定资费标准；而快递企业的服务价格，则是遵从价值规律，按照其服务效率与服务程度不同，以市场供求关系决定其价格水平。
企业运行规则不同承担普遍服务义务的邮政企业作为国家公用事业单位，虽实行企业化管理，但对于出现政策性亏损时，会由国家财政给以专项补贴，因此邮政企业不会倒闭，邮政职工可以有调整但不会失业，可有稳定的工作和收入。而快递企业只能按照市场经济的规律运行，实行自负盈亏、自我发展、适者生存、优胜劣汰。快递企业时时面临着市场经济的考验，快递员工的收入只能根据企业的效益情况来决定，因此具有一定的不稳定性。
第二条外国公司、企业和其它经济组织或者个人（以下简称“外国投资者”）在中国境内设立外商投资商业企业，从事经营活动，遵守本办法。
第三条外商投资商业企业是指从事以下经营活动的外商投资企业：
（一）佣金：货物的销售商、经纪人或拍卖人或其他批发商通过收取费用在合同基础上对他人货物进行的销售及相关附属服务；
（二）批发：对零售商和工业、商业、机构等用户或其他批发商的货物销售及相关附属服务；
（三）零售：在固定地点或通过电视、电话、邮购、互联网络、自动售货机，对于供个人或团体消费使用的货物的销售及相关附属服务；
（四）特许经营：为获取报酬或特许经营费通过签订合同授予他人使用其商标、商号、经营模式等。
外国公司、企业和其它经济组织或者个人必须通过在中国境内设立的外商投资企业从事前款第（一）、（二）、（三）、（四）项所规定的经营活动。
第四条外商投资商业企业应遵守中华人民共和国法律、行政法规及相关规章，其正当经营活动及合法权益受中国法律的保护。
第五条国家商务主管部门依法对外商投资商业领域及外商投资商业企业的经营活动进行监督和管理。
第六条外商投资商业企业的外国投资者应有良好的信誉，无违反中国法律、行政法规及相关规章的行为。鼓励具有较强的经济实力、先进的商业经营管理经验和营销技术、广泛的国际销售网络的外国投资者举办外商投资商业企业。
第七条外商投资商业企业应当符合下列条件：
（一）最低注册资本符合《公司法》的有关规定。
（二）符合外商投资企业注册资本和投资总额的有关规定。
（三）外商投资商业企业的经营期限一般不超过30年，在中西部地区设立外商投资商业企业经营期限一般不超过40年。
第八条外商投资商业企业开设店铺应当符合以下条件：
（一）在申请设立商业企业的同时申请开设店铺的，应符合城市发展及城市商业发展的有关规定。
（二）已批准设立的外商投资商业企业申请增设店铺的，除符合第（一）项要求外，还应符合以下条件：
1、按时参加外商投资企业联合年检并年检合格；
2、企业的注册资本全部缴清。
第九条经批准，外商投资商业企业可以经营下列业务：
（一）从事零售业务的外商投资商业企业：
1、商品零售；
2、自营商品进口；
3、采购国内产品出口；
4、其它相关配套业务。
（二）从事批发业务的外商投资商业企业：
1、商品批发；
2、佣金（拍卖除外）；
3、商品进出口；
4、其它相关配套业务。
外商投资商业企业可以授予他人以特许经营方式开设店铺。
外商投资商业企业经批准可以从事以上一种或几种销售业务，其经营的商品种类应在合同、章程有关经营范围的内容中注明。
第十条外商投资商业企业的设立与开设店铺，按照下列程序办理：
（一）外商投资商业企业的立项、可行性研究报告和企业设立一次性申报和核准。
（二）除本条第一款第（三）、（四）项另有规定外，拟设立外商投资商业企业的投资者、申请开设店铺的已设立的外商投资商业企业需向外商投资商业企业注册地的省级商务主管部门分别报送第十二条和第十三条所规定的申请文件。省级商务主管部门对报送文件进行初审后，自收到全部申请文件之日起一个月内上报商务部。
商务部应自收到全部申请文件之日起三个月内作出是否批准的决定，对于批准设立的，颁发《外商投资企业批准证书》，对于不批准的，应说明原因。
商务部可以依照本办法授权省级商务主管部门审批上述申请。
（三）从事零售业务的外商投资商业企业在其所在地省级行政区域内开设店铺，如符合以下条件且经营范围不涉及电视、电话、邮购、互联网络、自动售货机销售及本办法第十七条、十八条所列商品的，由该省级商务主管部门在其审批权限内审批并报商务部备案。
1、单一店铺营业面积不超过3000平方米，且店铺数量不超过3家，其外国投资者通过设立的外商投资商业企业在中国开设同类店铺总数不超过30家；
2、单一店铺营业面积不超过300平方米，店铺数量不超过30家，其外国投资者通过设立的外商投资商业企业在中国开设同类店铺总数不超过300家。
（四）中外合资、合作商业企业的商标、商号所有者为内资企业、中国自然人，且中国投资者在外商投资商业企业中控股、该外商投资商业企业的经营范围不涉及本办法第十七、十八条所列商品的，其设立及开店申请由企业所在地省级商务主管部门在其审批权限内审批。如跨省开设店铺，还应征求拟开设店铺所在地省级商务主管部门的意见。
未经商务部授权，省级商务主管部门不得自行下放本条第一款第（三）、（四）项所规定的审批权。
第十一条投资者应当自收到批准证书之日起一个月内，凭《外商投资企业批准证书》，向工商行政管理机关办理登记手续。
第十二条申请设立外商投资商业企业，应当报送下列文件：
（一）申请书；
（二）投资各方共同签署的可行性研究报告；
（三）合同、章程（外资商业企业只报送章程）及其附件；
（四）投资各方的银行资信证明、登记注册证明（复印件）、法定代表人证明（复印件），外国投资者为个人的，应提供身份证明；
（五）投资各方经会计师事务所审计的最近一年的审计报告；
（六）对中国投资者拟投入到中外合资、合作商业企业的国有资产的评估报告；
（七）拟设立外商投资商业企业的进出口商品目录；
（八）拟设立外商投资商业企业董事会成员名单及投资各方董事委派书；
（九）工商行政管理部门出具的企业名称预先核准通知书；
（十）拟开设店铺所用土地的使用权证明文件（复印件）及（或）房屋租赁协议（复印件），但开设营业面积在3000平方米以下店铺的除外；
（十一）拟开设店铺所在地政府商务主管部门出具的符合城市发展及城市商业发展要求的说明文件。
非法定代表人签署文件的，应当出具法定代表人委托授权书。
第十三条已设立的外商投资商业企业申请开设店铺，应当报送下列文件：
（一）申请书；
（二）涉及合同、章程修改的，应报送修改后的合同、章程；
（三）有关开设店铺的可行性研究报告；
（四）有关开设店铺的董事会决议；
（五）企业最近一年的审计报告；
（六）企业验资报告（复印件）；
（七）投资各方的登记注册证明（复印件）、法定代表人证明（复印件）；
（八）拟开设店铺所用土地的使用权证明文件（复印件）及（或）房屋租赁协议（复印件），但开设营业面积在3000平方米以下的店铺除外；
（九）拟开设店铺所在地政府出具的符合城市发展及城市商业发展要求的说明文件。
非法定代表人签署文件的，应当出具法定代表人委托授权书。
第十四条外商投资商业企业签订的商标、商号使用许可合同、技术转让合同、管理合同、服务合同等法律文件，应作为合同附件（外资商业企业应作为章程附件）一并报送。
第十五条外商投资商业企业开设店铺所用土地，应当按照国家有关土地管理的法律、行政法规的规定，以公开招标、拍卖、挂牌等方式取得商业用地。
第十六条外商投资商业企业经营国家有特殊规定的商品以及涉及配额、许可证管理的进出口商品，应当按照国家有关规定办理手续。
第十七条外商投资商业企业经营下列商品，除必须符合本办法规定外，还应符合下列规定：
外商投资商业企业经营图书、报纸、期刊的，应符合《外商投资图书、报纸、期刊分销企业管理办法》。
外商投资商业企业经营加油站从事成品油零售的，应具有稳定的成品油供应渠道，符合当地加油站建设规划，经营设施符合现有国家标准和计量检定规程的规定，符合消防、环保等要求，具体实施办法由商务部另行制定。
外商投资商业企业经营药品的，应符合国家有关药品销售的管理规范。具体实施办法由商务部另行制定。
外商投资商业企业经营汽车的，应在批准的经营范围内经营。具体实施办法由商务部另行制定。
除本办法第十八条和本条另有规定外，外商投资设立农副产品、农业生产资料商业企业不受地域、股比和投资金额的限制。
从事批发的外商投资商业企业，*4年12月11日前不得经营药品、农药和农膜。*6年12月11日前不得经营化肥、成品油和原油。
从事零售的外商投资商业企业，*4年12月11日前不得经营药品、农药、农膜和成品油。*6年12月11日前不得经营化肥。
从事批发的外商投资商业企业不得经营盐、烟草，从事零售的外商投资商业企业不得经营烟草。
第十八条同一外国投资者在境内累计开设店铺超过30家以上的，如经营商品包括图书、报纸、杂志、汽车（*6年12月11日起取消本限制）、药品、农药、农膜、化肥、成品油、粮食、植物油、食糖、棉花等商品，且上述商品属于不同品牌，来自不同供应商的，外国投资者的出资比例不得超过49%。
第十九条外商投资商业企业授予他人以特许经营方式开设店铺的，除应遵守本办法规定外，国家对特许经营活动另有规定的，还应遵守其规定。
第二十条外商投资商业企业经营拍卖业务，应符合《拍卖法》、《文物法》等有关法律，由商务部予以审批，具体实施办法另行制定。
第二十一条*4年12月11日起，允许设立外资商业企业。
第二十二条从事零售的外商投资商业企业及其店铺的设立地域在*4年12月11日前限于省会城市、自治区首府、直辖市、计划单列市和经济特区。自*4年12月11日以后，取消地域限制。
从事批发的外商投资商业企业自本办法实施之日起取消地域限制。
第二十三条外商投资企业在境内投资商业领域的，应符合《关于外商投资企业境内投资的暂行规定》，并参照本办法办理。
第二十四条外商投资商业企业以外的其它外商投资企业，从事本办法第三条所列经营活动的，应符合本办法的规定，并依法变更相应的经营范围。
第二十五条香港特别行政区、澳门特别行政区的投资者、台湾地区的投资者在中国其他省、自治区、直辖市投资设立商业企业，除下述规定外，参照本办法执行：
（一）自*4年1月1日起，香港、澳门商业服务提供者可以在内地设立外资商业企业。
（二）香港、澳门商业服务提供者在内地设立零售企业的地域范围扩大到地级市，在广东省扩大到县级市。
（三）自*4年1月1日起，香港、澳门商业服务提供者可依据本办法的相关条款申请在内地设立从事汽车零售业务的商业企业，但其申请前三年的年均销售额不得低于1亿美元；申请前一年的资产额不得低于1000万美元；在内地设立的汽车零售企业的注册资本最低限额为1000万元人民币，在中西部地区设立的汽车零售企业注册资本最低限额为600万元人民币。
（四）允许香港、澳门永久性居民中的中国公民依照内地有关法律、法规和规章设立个体工商户从事商业零售活动（除特许经营外），其营业面积不超过300平方米。
（五）本条所规定的香港、澳门商业服务提供者应分别符合《内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》和《内地与澳门关于建立更紧密经贸关系的安排》中关于“服务提供者”的定义及相关规定的要求。
第二十六条鼓励外商投资商业企业加入有关行业协会，加强企业自律。
第二十七条本办法由商务部负责解释。
第二条外国公司、企业和其它经济组织或者个人（以下简称“外国投资者”）在中国境内设立外商投资商业企业，从事经营活动，遵守本办法。
第三条外商投资商业企业是指从事以下经营活动的外商投资企业：
（一）佣金：货物的销售商、经纪人或拍卖人或其他批发商通过收取费用在合同基础上对他人货物进行的销售及相关附属服务；
（二）批发：对零售商和工业、商业、机构等用户或其他批发商的货物销售及相关附属服务；
（三）零售：在固定地点或通过电视、电话、邮购、互联网络、自动售货机，对于供个人或团体消费使用的货物的销售及相关附属服务；
（四）特许经营：为获取报酬或特许经营费通过签订合同授予他人使用其商标、商号、经营模式等。
外国公司、企业和其它经济组织或者个人必须通过在中国境内设立的外商投资企业从事前款第（一）、（二）、（三）、（四）项所规定的经营活动。
第四条外商投资商业企业应遵守中华人民共和国法律、行政法规及相关规章，其正当经营活动及合法权益受中国法律的保护。
第五条国家商务主管部门依法对外商投资商业领域及外商投资商业企业的经营活动进行监督和管理。
第六条外商投资商业企业的外国投资者应有良好的信誉，无违反中国法律、行政法规及相关规章的行为。鼓励具有较强的经济实力、先进的商业经营管理经验和营销技术、广泛的国际销售网络的外国投资者举办外商投资商业企业。
第七条外商投资商业企业应当符合下列条件：
（一）最低注册资本符合《公司法》的有关规定。
（二）符合外商投资企业注册资本和投资总额的有关规定。
（三）外商投资商业企业的经营期限一般不超过30年，在中西部地区设立外商投资商业企业经营期限一般不超过40年。
第八条外商投资商业企业开设店铺应当符合以下条件：
（一）在申请设立商业企业的同时申请开设店铺的，应符合城市发展及城市商业发展的有关规定。
（二）已批准设立的外商投资商业企业申请增设店铺的，除符合第（一）项要求外，还应符合以下条件：
1、按时参加外商投资企业联合年检并年检合格；
2、企业的注册资本全部缴清。
第九条经批准，外商投资商业企业可以经营下列业务：
（一）从事零售业务的外商投资商业企业：
1、商品零售；
2、自营商品进口；
3、采购国内产品出口；
4、其它相关配套业务。
（二）从事批发业务的外商投资商业企业：
1、商品批发；
2、佣金（拍卖除外）；
3、商品进出口；
4、其它相关配套业务。
外商投资商业企业可以授予他人以特许经营方式开设店铺。
外商投资商业企业经批准可以从事以上一种或几种销售业务，其经营的商品种类应在合同、章程有关经营范围的内容中注明。
第十条外商投资商业企业的设立与开设店铺，按照下列程序办理：
（一）外商投资商业企业的立项、可行性研究报告和企业设立一次性申报和核准。
（二）除本条第一款第（三）、（四）项另有规定外，拟设立外商投资商业企业的投资者、申请开设店铺的已设立的外商投资商业企业需向外商投资商业企业注册地的省级商务主管部门分别报送第十二条和第十三条所规定的申请文件。省级商务主管部门对报送文件进行初审后，自收到全部申请文件之日起一个月内上报商务部。商务部应自收到全部申请文件之日起三个月内作出是否批准的决定，对于批准设立的，颁发《外商投资企业批准证书》，对于不批准的，应说明原因。
商务部可以依照本办法授权省级商务主管部门审批上述申请。
（三）从事零售业务的外商投资商业企业在其所在地省级行政区域内开设店铺，如符合以下条件且经营范围不涉及电视、电话、邮购、互联网络、自动售货机销售及本办法第十七条、十八条所列商品的，由该省级商务主管部门在其审批权限内审批并报商务部备案。
1、单一店铺营业面积不超过3000平方米，且店铺数量不超过3家，其外国投资者通过设立的外商投资商业企业在中国开设同类店铺总数不超过30家；
2、单一店铺营业面积不超过300平方米，店铺数量不超过30家，其外国投资者通过设立的外商投资商业企业在中国开设同类店铺总数不超过300家。
（四）中外合资、合作商业企业的商标、商号所有者为内资企业、中国自然人，且中国投资者在外商投资商业企业中控股、该外商投资商业企业的经营范围不涉及本办法第十七、十八条所列商品的，其设立及开店申请由企业所在地省级商务主管部门在其审批权限内审批。如跨省开设店铺，还应征求拟开设店铺所在地省级商务主管部门的意见。
未经商务部授权，省级商务主管部门不得自行下放本条第一款第（三）、（四）项所规定的审批权。
第十一条投资者应当自收到批准证书之日起一个月内，凭《外商投资企业批准证书》，向工商行政管理机关办理登记手续。
第十二条申请设立外商投资商业企业，应当报送下列文件：
（一）申请书；
（二）投资各方共同签署的可行性研究报告；
（三）合同、章程（外资商业企业只报送章程）及其附件；
（四）投资各方的银行资信证明、登记注册证明（复印件）、法定代表人证明（复印件），外国投资者为个人的，应提供身份证明；
（五）投资各方经会计师事务所审计的最近一年的审计报告；
（六）对中国投资者拟投入到中外合资、合作商业企业的国有资产的评估报告；
（七）拟设立外商投资商业企业的进出口商品目录；
（八）拟设立外商投资商业企业董事会成员名单及投资各方董事委派书；
（九）工商行政管理部门出具的企业名称预先核准通知书；
（十）拟开设店铺所用土地的使用权证明文件（复印件）及（或）房屋租赁协议（复印件），但开设营业面积在3000平方米以下店铺的除外；
（十一）拟开设店铺所在地政府商务主管部门出具的符合城市发展及城市商业发展要求的说明文件。
非法定代表人签署文件的，应当出具法定代表人委托授权书。
第十三条已设立的外商投资商业企业申请开设店铺，应当报送下列文件：
（一）申请书；
（二）涉及合同、章程修改的，应报送修改后的合同、章程；
（三）有关开设店铺的可行性研究报告；
（四）有关开设店铺的董事会决议；
（五）企业最近一年的审计报告；
（六）企业验资报告（复印件）；
（七）投资各方的登记注册证明（复印件）、法定代表人证明（复印件）；
（八）拟开设店铺所用土地的使用权证明文件（复印件）及（或）房屋租赁协议（复印件），但开设营业面积在3000平方米以下的店铺除外；
（九）拟开设店铺所在地政府出具的符合城市发展及城市商业发展要求的说明文件。
非法定代表人签署文件的，应当出具法定代表人委托授权书。
第十四条外商投资商业企业签订的商标、商号使用许可合同、技术转让合同、管理合同、服务合同等法律文件，应作为合同附件（外资商业企业应作为章程附件）一并报送。
第十五条外商投资商业企业开设店铺所用土地，应当按照国家有关土地管理的法律、行政法规的规定，以公开招标、拍卖、挂牌等方式取得商业用地。
第十六条外商投资商业企业经营国家有特殊规定的商品以及涉及配额、许可证管理的进出口商品，应当按照国家有关规定办理手续。
第十七条外商投资商业企业经营下列商品，除必须符合本办法规定外，还应符合下列规定：
外商投资商业企业经营图书、报纸、期刊的，应符合《外商投资图书、报纸、期刊分销企业管理办法》。
外商投资商业企业经营加油站从事成品油零售的，应具有稳定的成品油供应渠道，符合当地加油站建设规划，经营设施符合现有国家标准和计量检定规程的规定，符合消防、环保等要求，具体实施办法由商务部另行制定。
外商投资商业企业经营药品的，应符合国家有关药品销售的管理规范。具体实施办法由商务部另行制定。
外商投资商业企业经营汽车的，应在批准的经营范围内经营。具体实施办法由商务部另行制定。
除本办法第十八条和本条另有规定外，外商投资设立农副产品、农业生产资料商业企业不受地域、股比和投资金额的限制。
从事批发的外商投资商业企业，*年12月11日前不得经营药品、农药和农膜。2006年12月11日前不得经营化肥、成品油和原油。
从事零售的外商投资商业企业，*年12月11日前不得经营药品、农药、农膜和成品油。2006年12月11日前不得经营化肥。
从事批发的外商投资商业企业不得经营盐、烟草，从事零售的外商投资商业企业不得经营烟草。
第十八条同一外国投资者在境内累计开设店铺超过30家以上的，如经营商品包括图书、报纸、杂志、汽车（2006年12月11日起取消本限制）、药品、农药、农膜、化肥、成品油、粮食、植物油、食糖、棉花等商品，且上述商品属于不同品牌，来自不同供应商的，外国投资者的出资比例不得超过49%。
第十九条外商投资商业企业授予他人以特许经营方式开设店铺的，除应遵守本办法规定外，国家对特许经营活动另有规定的，还应遵守其规定。
第二十条外商投资商业企业经营拍卖业务，应符合《拍卖法》、《文物法》等有关法律，由商务部予以审批，具体实施办法另行制定。
第二十一条*年12月11日起，允许设立外资商业企业。
第二十二条从事零售的外商投资商业企业及其店铺的设立地域在*年12月11日前限于省会城市、自治区首府、直辖市、计划单列市和经济特区。自*年12月11日以后，取消地域限制。
从事批发的外商投资商业企业自本办法实施之日起取消地域限制。
第二十三条外商投资企业在境内投资商业领域的，应符合《关于外商投资企业境内投资的暂行规定》，并参照本办法办理。
第二十四条外商投资商业企业以外的其它外商投资企业，从事本办法第三条所列经营活动的，应符合本办法的规定，并依法变更相应的经营范围。
第二十五条香港特别行政区、澳门特别行政区的投资者、台湾地区的投资者在中国其他省、自治区、直辖市投资设立商业企业，除下述规定外，参照本办法执行：
（一）自*年1月1日起，香港、澳门商业服务提供者可以在内地设立外资商业企业。
（二）香港、澳门商业服务提供者在内地设立零售企业的地域范围扩大到地级市，在广东省扩大到县级市。
（三）自*年1月1日起，香港、澳门商业服务提供者可依据本办法的相关条款申请在内地设立从事汽车零售业务的商业企业，但其申请前三年的年均销售额不得低于1亿美元；申请前一年的资产额不得低于1000万美元；在内地设立的汽车零售企业的注册资本最低限额为1000万元人民币，在中西部地区设立的汽车零售企业注册资本最低限额为600万元人民币。
（四）允许香港、澳门永久性居民中的中国公民依照内地有关法律、法规和规章设立个体工商户从事商业零售活动（除特许经营外），其营业面积不超过300平方米。
（五）本条所规定的香港、澳门商业服务提供者应分别符合《内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》和《内地与澳门关于建立更紧密经贸关系的安排》中关于“服务提供者”的定义及相关规定的要求。
第二十六条鼓励外商投资商业企业加入有关行业协会，加强企业自律。
关键词：商业地产、模式、经营模式
中图分类号：F713.51 文献标识码：A 文章编号：
1、商业地产模式的确定需要以产业价值链作为核心理论来指引
如何确定商业地产的模式，首先就是要依据产业价值链的核心理论。价值链的构成是由相互联系的一系列诸如从供应商获取原材料，到最终售后服务之间的每一个环节之间的相互联系与影响等活动构成。在商业地产中，其产业价值链狭义概念为：包括以地产开发商为主，整合零售商、运营商、金融业和商业服务企业而形成的价值增值过程。体现该价值观的目的是通过寻求投资者、商业运营商、商业服务企业和关联的产业介入，来实现商业地产开发效益，进而共同完成项目。因此，我们必须树立正确的产业价值链观念，只有这样，才能树立正确的开发理念，选择正确的开发模式和业态布局。
2、商业地产模式的分类和选择
2.1传统意义，我国的商业地产模式根据实施主体和业态定位不同，可分两种。
（1）“开发模式”即“综合性商业地产开发及运营商”和“专业性商业地产开发及运营商”。（2）“商业模式”即分为“将商业地产与高级酒店、影视文化、连锁百货、住宅地产相结合的模式”和“将商业地产与金融、开发、管理相结合的模式”和“将住宅与商业地产、酒店相结合的模式”等几大板块。
2.2商业地产模式的选择。在选择商业地产模式时，必须进行市场的细分，根据所处的区域，位置，服务对象等的不同来详细的分析、论证和定位，进而选择合适的业态组合。例如：
2.2.1、整体业态定位：在商业繁华地段可选择休闲娱乐为主的业态，而非建材家具城模式。因经验表明，建材家居城在郊区和在繁华区的效益是一样的，容易造成土地资源浪费和引起城市交通问题等。业态细分最好有别于邻近商业，采用各自侧重购物、餐饮、休闲娱乐等的商业模式，使大家都有独特的经营品类，如此还能起到优势互补，避免同质化竞争，为顾客提供更具针对性的服务方式或消费场所。
2.2.2、平面业态定位：中心区片可选择以主题购物型为主的商业模式，必须引进几个大型商家（或主力店），众多商家为辅的多元化综合型模式。在这里，要注意的是在主力店的选择上，要合理控制同类别主力店数量；同时，不同业态主力店搭配方面，根据商业体量可考虑百货、超市、数码城、影视城等共存形式，以吸引不同层次的消费者，增加人气，提高商业整体效益。再有就是要合理控制主力店的数量，一般规模最好不要超过3-5个。
另外，我们也可选择专业性的区域中心商业模式。如将诸如服饰购物中心、家居购物中心、家装建材购物中心等店铺集合在一起，以达到打造大型社区商业和生活邻里中心幕的，这也是当前比较流行的一种模式。该模式商业主要为满足大型社区生活需求，家庭需求，让片去居民，在家门口就能实现购物、休闲、娱乐和金融等需求，基本实现一站式服务。
3、商业地产的经营模式
当前，我国商业地产的开发经营模式，与住宅是有很大区别的。住宅，主要采用的还是开发销售自住或出租的单一模式；商业地产，因其复杂化程度高，往往需要多个团队来共同实现，故一般开发商和经营者不敢轻易涉足。它所采用的开发经营方式也比较多，存在多样化。一般来说，可分为：整体出售、整体出租、出售出租混合、出售自营混合、出租自营混合、出售出租自营混合等，除此之外，售后包租、售后返租、售后托管等形式，当前被一些开发商采用。下面从开发商角度，就其中的三种做一些概念性论述：
3.1、分零租赁，统一经营，不售产权的模式。这一模式主要适用于大型购物中心或大型购物广场，目的为了统一经营与管理，充分体现商业服务与品质。该模式，在设计之初就要把经营管理与规划设计统筹到一起，并由一个组织体系统一运作。该模式的一大好处是充分尊重顾客选择权，使其能够实现一次性满足的需要，避免了类似又卖LV又买牙刷牙膏等小百货共存局面的出现。另外，其全业态的一站式购物服务，能大大的吸引相应层面的消费者，为区内业主争取到最大的顾客群。这种大型购物中心高度复合的业态也同时代表着商业及商业地产发展的一种趋势。不过，其缺点也很明显，尤其是资金成本方面，前期的资金投入大，资金的回笼却需要较长的时间，容易造成开发商资金上的周转不利。
3.2、租售并存与整租不售两种方式混合的模式。该混搭模式也是近些年兴起的，其主要的目的就是通过部分只租不售、部分又售又租，一方面确保项目建设资金，另一方面保证项目业态的合理性。通过出租部分，激活人气，从而起到示范带头作用，来带动项目销售。这一模式一般的操作是，通过出售计划好的一部分优质铺位回笼资金，然后交由投资者自行出租或是自营；剩余物业完全属于开发商自有，通过自主招商引进超市、电玩影视城或百货公司，来确保人流和经营格局的完善，也容易得到地方政府支持。但其不足在于主力经营范围与其他经营商户的客户群体经营范围不一定完全符合，大型整租模式，某种意义上一定程度上限制了小商户的经营范围。
3.3、整体租赁，不售产权的商业模式。这一经营模式因存在的弊端较多，资金要求也很高，一般采用教少。弊端主要是在建之初，如果没有做好商业定位，没有专业商业管理公司的介入，容易出现经营上的失误和商业经营中的风险。交付使用后，容易造成被动包括租金和设计调整等。如果建设初期，尤其是方案设计阶段，专业商业公司能及时指导或并签订经营协议，也是非常不错的选择。它既可以确保项目稳定收益，有效的规避建设中的重复浪费和“结构死局”的产生，又能最大限度的减少空置期，达到经营收益的最大化。
结语
目前我国的商业地产正处于高速发展的阶段，虽然还存在着一些盲目的开发，但不可否认的是，越来越多的商业地产开发者正在逐步的国际化，通过引进欧美和东南亚等著名的商业管理公司进入我国的商业地产领域，这不仅促进了我国商业地产业的发展，也为我们国家商业地产带来了新的融资渠道、投资模型和管理方式。只有明确的了解我国的商业地产模式，积极引进国外的先进的管理理念，才能不断地提高我国的商业地产的各级水平，助推我国的经济的快速发展。
参考文献
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[4]刘建堤．试论我国大中型零售企业的发展方向⋯ ．安徽商业高等专科学校学报．2000．1
承租人（以下称乙方）：_________
根据《中华人民共和国合同法》及有关规定，为明确甲乙双方的权利、义务，经双方协商一致，签订本合同。
第一条 甲方将_________节柜台总面积_________平方米出租给乙方，用在甲方店内从事商业经营。柜台座落于_________.
第二条 租赁期共_________年零_________个月，甲方从_________年_________月_________日起将出租柜台交付乙方使用，至_________年_________月_________日收回。
第三条 租金每月为_________元（国家有规定的按规定执行，国家没有规定的则由双方协商确定）租金交纳期限为_________.
第四条 乙方有下列情形之一的，甲方有权随时终止合同收回柜台：
1.擅自将承租柜台转租、转让或转借他人的；
2.利用所租柜台进行非法活动，损害公共利益的；
3.严重违反有关部门的规定或甲方单位的管理制度；
4.给甲方造成严重不良影响的；
5.拖欠租金累计达_________个月的。
第五条 甲方权利和义务
1.甲方权利：
（1）组织乙方来店人员学习有关法律政策，制订依法经营的具体规章，建立健全各项有关管理制度，并有权要求乙方遵守；
（2）有权监督检查乙方遵纪守法，文明经营情况，对乙方违反有关规定及出售假冒伪劣商品和“雇托”经营欺骗消费者等行为进行教育和管理，并报告有关执法部门；
（3）有权要求乙方更换违纪人员。
2.甲方义务：
（1）严格执行《_________市商业服务业企业出租柜台管理暂行规定》；
（2）不得擅自提前终止合同，将柜台转租他人；
（3）对乙方损害消费者利益行为的后果承担连带赔偿损失责任；
（4）对乙方人员经营提供必要方便，支持乙方的工作。
第六条 乙方的权利和义务
1.乙方的权利
（1）在工商行政管理部门核准的经营范围内享有自主经营权；
（2）甲方违反合同规定给乙方造成损失的乙方有权要求甲方赔偿；
（3）有权抵制甲方的各种不合理要求，并可向有关部门反映。
2.乙方义务
（1）严格执行《_________市商业服务业企业出租柜台管理暂行规定》，承租柜台明显处悬挂承租柜台标志，服从有关部门的管理，自觉遵守甲方企业的各项规章制度，维护甲方利益及声誉；
（2）严格依法经营，明码标价，现货交易不得超范围经营，不搞批发业务，不得出售假冒伪劣商品，不得“雇托”经营；
（3）遵守国家物价及有关政策，照章纳税，文明经商，做到售出商品包退、包换、包修，保证商品质量，讲求信誉；
（4）爱护柜台及其他设施，不得损坏，如有损坏应负担全部修理费用或照价赔偿，租赁期满乙方应完好归还承租的柜台。
第七条 合同的变更或解除
_________.
第八条 双方违约责任
_________.
第九条 争议的解决方式
双方因履行本合同发生争议时，应协商解决；也可由当地工商行政管理部门调解；协商或调解不成的，按下列第_________种方式解决：
1.提交_________仲裁委员会仲裁；
2.依法向人民法院。
第十条 其他约定事项
_________.
第十一条 本合同未尽事宜，一律按《中华人民共和国合同法》的有关规定，经双方共同协商做出补充规定，与本合同具有同等效力。
第十二条 本合同期满前_________日双方如愿延长租赁期，应重新签订合同。
甲方：_________（公章）
乙方：_________（公章）
代表：_________（签字）
代表：_________（签字）
_________年____月____日
承租人（以下称乙方）：_________
根据《中华人民共和国合同法》及有关规定，为明确甲乙双方的权利、义务，经双方协商一致，签订本合同。
第一条 甲方将_________节柜台总面积_________平方米出租给乙方，用在甲方店内从事商业经营。柜台座落于_________.
第二条 租赁期共_________年零_________个月，甲方从_________年_________月_________日起将出租柜台交付乙方使用，至_________年_________月_________日收回。
第三条 租金每月为_________元（国家有规定的按规定执行，国家没有规定的则由双方协商确定）租金交纳期限为_________.
第四条 乙方有下列情形之一的，甲方有权随时终止合同收回柜台：
1.擅自将承租柜台转租、转让或转借他人的；
2.利用所租柜台进行非法活动，损害公共利益的；
3.严重违反有关部门的规定或甲方单位的管理制度；
4.给甲方造成严重不良影响的；
5.拖欠租金累计达_________个月的。
第五条 甲方权利和义务
1.甲方权利：
（1）组织乙方来店人员学习有关法律政策，制订依法经营的具体规章，建立健全各项有关管理制度，并有权要求乙方遵守；
（2）有权监督检查乙方遵纪守法，文明经营情况，对乙方违反有关规定及出售假冒伪劣商品和“雇托”经营欺骗消费者等行为进行教育和管理，并报告有关执法部门；
（3）有权要求乙方更换违纪人员。
2.甲方义务：
（1）严格执行《_________市商业服务业企业出租柜台管理暂行规定》；
（2）不得擅自提前终止合同，将柜台转租他人；
（3）对乙方损害消费者利益行为的后果承担连带赔偿损失责任；
（4）对乙方人员经营提供必要方便，支持乙方的工作。
第六条 乙方的权利和义务
1.乙方的权利
（1）在工商行政管理部门核准的经营范围内享有自主经营权；
（2）甲方违反合同规定给乙方造成损失的乙方有权要求甲方赔偿；
（3）有权抵制甲方的各种不合理要求，并可向有关部门反映。
2.乙方义务
（1）严格执行《_________市商业服务业企业出租柜台管理暂行规定》，承租柜台明显处悬挂承租柜台标志，服从有关部门的管理，自觉遵守甲方企业的各项规章制度，维护甲方利益及声誉；
（2）严格依法经营，明码标价，现货交易不得超范围经营，不搞批发业务，不得出售假冒伪劣商品，不得“雇托”经营；
（3）遵守国家物价及有关政策，照章纳税，文明经商，做到售出商品包退、包换、包修，保证商品质量，讲求信誉；
（4）爱护柜台及其他设施，不得损坏，如有损坏应负担全部修理费用或照价赔偿，租赁期满乙方应完好归还承租的柜台。
第七条 合同的变更或解除
_________.
第八条 双方违约责任
_________.
第九条 争议的解决方式
双方因履行本合同发生争议时，应协商解决；也可由当地工商行政管理部门调解；协商或调解不成的，按下列第_________种方式解决：
1.提交_________仲裁委员会仲裁；
2.依法向人民法院。
第十条 其他约定事项
_________.
第十一条 本合同未尽事宜，一律按《中华人民共和国合同法》的有关规定，经双方共同协商做出补充规定，与本合同具有同等效力。
第十二条 本合同期满前_________日双方如愿延长租赁期，应重新签订合同。
甲方：_________（公章）
乙方：_________（公章）
代表：_________（签字）
代表：_________（签字）
_________年____月____日
承租人（以下称乙方）：_________
根据《中华人民共和国合同法》及有关规定，为明确甲乙双方的权利、义务，经双方协商一致，签订本合同。
第一条 甲方将_________节柜台总面积_________平方米出租给乙方，用在甲方店内从事商业经营。柜台座落于_________.
第二条 租赁期共_________年零_________个月，甲方从_________年_________月_________日起将出租柜台交付乙方使用，至_________年_________月_________日收回。
第三条 租金每月为_________元（国家有规定的按规定执行，国家没有规定的则由双方协商确定）租金交纳期限为_________.
第四条 乙方有下列情形之一的，甲方有权随时终止合同收回柜台：
1.擅自将承租柜台转租、转让或转借他人的；
2.利用所租柜台进行非法活动，损害公共利益的；
3.严重违反有关部门的规定或甲方单位的管理制度；
4.给甲方造成严重不良影响的；
5.拖欠租金累计达_________个月的。
第五条 甲方权利和义务
1.甲方权利：
（1）组织乙方来店人员学习有关法律政策，制订依法经营的具体规章，建立健全各项有关管理制度，并有权要求乙方遵守；
（2）有权监督检查乙方遵纪守法，文明经营情况，对乙方违反有关规定及出售假冒伪劣商品和“雇托”经营欺骗消费者等行为进行教育和管理，并报告有关执法部门；
（3）有权要求乙方更换违纪人员。
2.甲方义务：
（1）严格执行《_________市商业服务业企业出租柜台管理暂行规定》；
（2）不得擅自提前终止合同，将柜台转租他人；
（3）对乙方损害消费者利益行为的后果承担连带赔偿损失责任；
（4）对乙方人员经营提供必要方便，支持乙方的工作。
第六条 乙方的权利和义务
1.乙方的权利
（1）在工商行政管理部门核准的经营范围内享有自主经营权；
（2）甲方违反合同规定给乙方造成损失的乙方有权要求甲方赔偿；
（3）有权抵制甲方的各种不合理要求，并可向有关部门反映。
2.乙方义务
（1）严格执行《_________市商业服务业企业出租柜台管理暂行规定》，承租柜台明显处悬挂承租柜台标志，服从有关部门的管理，自觉遵守甲方企业的各项规章制度，维护甲方利益及声誉；
（2）严格依法经营，明码标价，现货交易不得超范围经营，不搞批发业务，不得出售假冒伪劣商品，不得“雇托”经营；
（3）遵守国家物价及有关政策，照章纳税，文明经商，做到售出商品包退、包换、包修，保证商品质量，讲求信誉；
（4）爱护柜台及其他设施，不得损坏，如有损坏应负担全部修理费用或照价赔偿，租赁期满乙方应完好归还承租的柜台。
第七条 合同的变更或解除
_________.
第八条 双方违约责任
_________.
第九条 争议的解决方式
双方因履行本合同发生争议时，应协商解决；也可由当地工商行政管理部门调解；协商或调解不成的，按下列第_________种方式解决：
1.提交_________仲裁委员会仲裁；
2.依法向人民法院。
第十条 其他约定事项
_________.
第十一条 本合同未尽事宜，一律按《中华人民共和国合同法》的有关规定，经双方共同协商做出补充规定，与本合同具有同等效力。
第十二条 本合同期满前_________日双方如愿延长租赁期，应重新签订合同。
甲方：_________（公章）
乙方：_________（公章）
代表：_________（签字）
代表：_________（签字）
_________年____月____日
2、十堰市康辉旅游：位于十堰市张湾区人民南路。中国康辉旅行社集团有限责任公司简称康辉旅行社，是国家特许的经营中国公民出境旅游的组团社，经营范围包括出入境旅游、国内旅游及差旅管理等全方位的旅游服务。
3、十堰风景旅行社：位于十堰市人民北路46号美乐大厅。十堰风景旅行社是一家结合旅游与商务接待为一体的商业服务公司。
4、十堰市中国国际旅行社：位于十堰市张湾区人民中路48号。中国国旅荣列国家统计局公布的中国企业500强，是500强中唯一的旅游企业，现为中国国旅股份有限公司旗下两大企业之一。
关键词：大学城;商业布局;优化
中图分类号：F127 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2015）24-0170-05
根据《大学生蓝皮书：中国大学生生活形态研究报告（2013）》报告，中国大学生人均月消费支出945.6元，人均全年消费总额达到11 347元，超过全国城镇居民人均可支配收入水平的50%。
在大学生强大的消费能力驱动下，各路商家长驱直入，大学城商圈涌现。与大学生强大购买力不相称的是，目前蚌埠大学城高校周边的商铺大多数还是处在分散运营、各自为阵的初始形态，对于商业的布局、人流的聚集以及规模商圈的形成带来消极的影响。因此，需要对蚌埠大学城商业空间布局的进行研究，研讨其商业类型、商业形态、发展优势劣势等，提出优化建议，以促进蚌埠大学城商业经济的发展。
一、蚌埠大学城概况
（一）蚌埠大学城建设
蚌埠大学城位于蚌埠市东郊龙湖东岸即蚌埠市龙子湖区，全境位于龙子湖国家4A级风景区东岸，北依高速铁路蚌埠南站。大学城共占地10 000亩，共投资2 000亿，建筑面积670万平方米。目前大学城一期工程已经完工，有4所大学进驻，分别为：安徽财经大学、安徽电子信息学院、蚌埠医学院和蚌埠学院。自2002年建设至今，蚌埠大学城已初具规模，各类校舍、道路、供水等公用配套设施建设已投入资金6.1亿元。
（二）大学城商业发展
随着商家涌现，大学城逐渐形成了一个商业服务街区即现在的龙湖春天商业街。龙湖春天商业区位于蚌埠大学城核心位置――被4所高校围绕，占地782亩，建筑面积达62万平米。龙湖春天商业街是蚌埠大学城唯一的商业区，距离每1所城内高校的步行距离都在15分钟左右，购物便利。其市场以个体经营为主，以零售方式出售商品，经营时间相对集中。但由于现有市场的不成熟，商业等级较低，服务设备不完善，使得龙湖春天商业街的发展受到压抑，这也说明蚌埠大学城商业空间还没被合理开发利用，蕴藏着相当大的发展空间。
二、蚌埠大学城商业空间现状
（一）蚌埠大学城商业类型
本文对蚌埠龙湖春天商业街商业类型的种类和数量进行了实地调研，并把商业服务业、社会服务业以及娱乐业划分到服务业之中，得到统计结果（见下页图）
本文对龙湖春天商业街的商业类型进行了分析：（1）三大行业中，餐饮业占比遥遥领先，高达54%;（2）在服务业当中，美容、美发店占比都是最高的;（3）商业空间主要用于餐饮行业，商业服务主要满足于物质层次上，在精神服务上的投入较少，也即是精神层次上的消费较少，商业服务结构偏低，商业类型很少。
（二）蚌埠大学城商业形态
各校内部的商业布局规模普遍较小，经营内容以小型超市、报亭、理发店、打印店、书店、照相馆、干洗店、水果店、快递收发处等服务为主，经营状况相对良好，消费群体相对稳定。校内商业布局主要利用学生宿舍、食堂、活动中心等建筑布局的架空层或内部部分地域，布置商业店铺和服务类摊点。这种布置的优势在于可以提高建筑布局利用率，其大部分布置在宿舍下面或内部，使得学生接受服务十分方便;其不足之处在于布局狭小，布置局促，经营环境氛围欠佳，难以形成较强的商业气息。
蚌埠大学城商业形态主要为面式棋盘型组织形态和带状式商业组织形态两种。以龙湖春天商业街为例呈现出的这种“面”式商业空间布局不但服务于进入其区域的人员，还对区域外部一定范围的人群有着较强的吸引力，可以满足相同空间区位中群体的不同消费需求，或满足不同空间区位中群体的相同消费需求。带状式的的校园商业空间是由多个商业单体组成，并主要沿街道方向顺序展开，且服务于进入其内部的人群，也对其展开方向临近区域的群体有着较强的吸引力。
三、蚌埠大学城商业发展SWOT分析
SWOT是Strengths，Weaknesses，Opportunities，Threats这四个英文字母组成，意为优势、劣势、机会和威胁。
（一）发展优势
1.潜在消费者不断增加。蚌埠大学城的师生数量逐年增长，远期来看，蚌埠机电技师学院、蚌埠经济技术职业学院等也将陆续驻进，完全建成后，大学城学生规模将超过10万人。潜在消费者的不断增加，消费群体的相对稳定，加之大学生的消费面广、消费水平不断提高等，将在长期里对蚌埠大学城商业的发展起到十分重要的推动作用。
2.周边的商品房不断增加。随着蚌埠大学城历年来的建设，其周边土地也陆续吸引着房地产开发商。商品房的增多，无疑会带来一定数量的常住居民，而常住居民的加入，不仅给大学城商业带来更多的消费者，增加消费服务类型的需求也会增加。
3.旅游业的发展。大学城附近的龙子湖是国家4A级旅游景区和省级风景名胜区，其面积约为杭州西湖的3倍，据此，市政府可以参考西湖景区的建设大力发展旅游经济，建立环湖商业圈。
（二）发展劣势
1.目前的大学城商业空间布局不够合理。蚌埠大学城商业发展发展缓慢，发展不成熟，尚未形成规模的商业空间。龙湖春天商业街虽然是作为蚌埠大学城唯一的商业中心的地位存在，但其规模小、经营范围狭窄、布局相对杂乱、功能不够健全，还存在不少阻碍其健康发展的隐患。
2.自发形成的商业布局有待规范治理和改进。由于缺乏合理的功能分区、管理较疏松等，导致流动性商业摊点较多，占道经营严重，经营相对混乱，街道卫生状况欠佳，特别是饮食摊的食品安全卫生状况不容乐观。
3.楼盘面积在扩大，给商业圈的合理布局增加了难度。房地产的开发很大程度上影响着大型商业中心的形成，包括龙湖春天商业街那仅有的土壤也被用来建造住宅楼盘，规划的不合理使得土地在商业活动方面利用的有效性得不到提高，使商业空间的布局较为分散。
（三）发展机会
1.消费群体规模的扩大。随着高校历年的招生人数扩增，蚌埠大学城的消费者数量稳中有升。日后其他院校进驻和非流动居民的增加也会给大学城商业带来更多的消费者。
2.主要消费对象的消费能力提升。《大学生蓝皮书：中国大学生生活形态研究报告（2013）》显示，较以往相比，大学生的消费能力在逐年提升。在消费能力逐渐增强的情形下，蚌埠大学城商业有着很大的发展空间。
3.大学城外的商业配套吸引力较差。蚌埠市区现有的商业网点存在着远、贵、少的弊端，例如从大学城坐公交到商贸区大概要40分钟。市内百货大楼那一片局域设施相对旧、脏，不但商场内商品价格相对大部分大学生而言是昂贵的，而且其商品很多都是适合社会白领群体穿着，故不会使大量消费者流失至市区。
（四）发展威胁
1.消费圈内人流量较小，人气聚集度不够。蚌埠大学城位于郊区，人流量小，商业发展不够完善，消费规模偏小和商业区的分流影响了大学城商圈内人气的聚集。
2.消费格局不完善，消费档次偏低。蚌埠大学城内消费结构以餐饮行业为主，而服务业和零售业则很少，且大多数规模较小。
3.经营环境相对较差，管理难度比较大。龙湖春天商业街内店铺分布随意性强，各种类型的经营商家交错分布，没有形成合理的消费格局。
四、优化蚌埠大学城商业空间布局的对策建议
（一）蚌埠大学城商业发展的定位
1.以中偏低档商品和中偏高档服务为主的大型城郊购物中心为发展目标;消费目标主要是大学城的师生，其次是周边常住居民，最后是大学城外消费者;以综合性超市、专卖店、娱乐休闲、辅导机构和等级良好的餐饮为发展方向。
2.将龙湖春天商业街内的餐饮业、服务业和零售业有序地分开，有层次地布局，同行业的商铺设置在一起，并规范好对各所高校外部的摊贩的管理，总体上改善卫生街道状况。
3.打破原有的商业中心建筑结构，建造商业大楼，使不同的商品服务在不同的楼层进行，这样既可以减少商业空白点，还可以规避目前城内商业面积的限制，有效地利用商业空间、提高土地利用率。
4.减少商品房地产在大学城内的投资建设，在周边的建设最好有一定的距离，保证日后大学城建设用地的扩展。
5.重视商品服务的均衡发展，加大服务业和零售业的比重，加快大学城商业发展升级的步伐。
6.加强饮食、道路卫生和安全的监督管理。高校门口前的小食街由于沿着马路摆设，过往车辆的烟尘尾气毫无遮拦地粉刷着道路两旁的饮食摊。不仅如此，每到学生下课后晚餐宵夜时间，人流增多，道路经常出现拥挤，车辆行驶不便，加之路灯的惨淡，行人的安全令人担忧。
7.商圈布局的构想。由于蚌埠大学城商业空间尚未被充分开发和利用，故可以对蚌埠大学城商业空间布局的综合分析：首先，将龙湖春天商业街在原有基础上扩大商业用地面积;其次，在龙子湖公园东处侧建立延湖商业带;最后，在高铁站一带建立一处商业群，扩大大学城商业空间。
（二）蚌埠大学城商业类型优化
1.增设业种、提升商品服务水平。实地调查发现，蚌埠大学城商业服务种类不齐全，比如书店规模偏小，书籍种类不齐全和服饰销售少，衣服质量偏低以及娱乐场所少，娱乐环境差等。蚌埠大学城商业应该从提供吃、穿、用为主的消费服务扩大到住宿、健身、文化、医疗等方面，保证消费者追求消费个性化，满足对休闲娱乐、文化、健康等消费的需求。
2.改变消费格局。蚌埠大学城各高校学生的主要消费支出为饮食消费占60%以上，服饰以及日常用品的消费占总支出的 28%左右。所以蚌埠大学城未来几年的发展规划应以服务业和零售业为主，把发展重点放在文化、娱乐等商业服务方面，但也应该保持对餐饮业的规模，并在原有餐饮规模上适当升级，进行有机的更新换旧。
（三）蚌埠大学城商业形态优化
1.商业空间层级化。根据下页表可知，目前蚌埠大学城的层级有区域级和校园级两种。再根据蚌埠市与蚌埠大学城的情况，本文认为，优化蚌埠大学城商业空间层级结构，总体布局可以采取“轴线发展+组团放射”的结构，分为“城级―区域―校区”三级空间布局模式：大学城级――主要建筑群为大学校园、商业购物中心。根据层级特点，可以利用龙子湖风景区和高铁南站的优势，发展旅游产业和环湖商业街以及在高铁站附近区位建立商业群落和房地产。蚌埠大学城目前还没有这一层级商业空间。区域级――与大学城级商业区比较，区域级商业区商业设施的经营和服务则显得内容较为单一，其主要满足区域内几所学校的师生日常所需。该层级的商业空间主要表现在被各所大学包围着的龙湖春天商业街，而这也是蚌埠大学城目前所有的一种商业形态。校区级――该层级的商业空间位于各个校区的教学区或者生活区内，也几乎是所有大学校园里都有的商业活动。这种的划分不但便于管理，还提高了大学城商业空间的使用效率与服务覆盖率，有利于大学城商业活动的管理和发展。
2.从纯物质消费空间到物质升级为文化消费复合空间。首先，大学城是文化教育的聚集地，其商业空间更应重视文化特色的塑造。蚌埠大学城商圈在满足大学生日常生活的基本需要外，还应考虑到更高层次的交往需求，例如增设文娱类、体育类、培训类的商业场所。其次，大学城是一个人口相对集中的、年轻化的、高素质的人口结构区域，为了改变蚌埠大学城行业构成以餐饮业绝对占优这种商业形态，建议在未来的发展规划中增设其他行业的服务，扩大服务业和零售业。完善大学城级商业中心功能，增设区域级商业空间设施和有组织有管理地设置临时性商业设施。
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Bengbu City Commercial Space Layout Optimization Research
ZHOU Yan-feng
（Anhui university of finance and economics，Institute of economics，Bengbu 233030，China）
