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关键词：房地产；金融市场；改革发展；房地产金融体系
改革开放以来，使得我国房地产企业得到了飞速发展。房地产金融市场作为房地产市场的重要组成部分，不仅可以加快房地产企业的发展速度，同时也可以提高房地产企业的经济效益发展。但是，房地产企业在实际发展的过程中，由于受到房地产金融市场初期发展的影响，依然存在诸多问题未被解决。因此，本文对房地产金融市场的改革发展进行探讨，使其在房地产企业的发展中有重要意义。
一、房地产概述
（一）房地产概念
房地产的概念，指的是可以充分利用的土地以及土地上的所有建筑物。房地产的另一种含义，也可以理解为不动产，指的是自然特性或法律规定不可移动的土地。房地产业是一种开展金融业务、经营管理、售后服务等方面相结合的行业。因住宅业在房地产业中占较大比例，是房地产业的重要组成部分。房地产金融的概念，指的是房地产企业在开发、消费的过程中，通过货币流通的方式，对投入的资金进行筹集，以此来开展一系列的房地产金融业务。
（二）房地产产业的特征
房地产产业有众多特征，主要包括有：（1）不可移动性。由于房地产是不可移动的土地。所以，房地产业具备不可移动性的特点。（2）极高的价值性。与其他商品相比，房地产业的消费价格要高出数倍，久而久之具有极高的价值性。房地产业的这一特征，使得广大人民在购买住房期间，通常采用分期付款或按揭贷款等方式。与此同时，贷款业务活动的开展，形成全新的房地产金融市场。（3）具有良好的耐久性。土地作为地球上变化最小的物体，具有非常高的利用价值。只要房地产业不会受到人为因素、自然因素等方面的影响，其使用年限可以维持在数年之久。
二、房地产金融市场改革的重要性
房地产金融市场的迅速发展，对广大人民的生活及社会经济的发展有重要意义，其重要性主要体现在以下几个方面：第一，从根本上确保人民群众的生活质量。现今社会，在经济飞速发展的背景下，各行各业也得到了稳定发展。由于城市人口的数量不断上升，若缺少最基本的住行保障，势必会给国家及社会的发展带来一定的影响。房地产企业便可以很好地改善这一特点，是保证社会经济发展的基础。第二，带动其他企业的发展。众所周知，建筑、装修等行业的发展离不开房地产企业。只有房地产企业得到稳定发展后，才可以很好地解决其他行业在发展中遇到的资金问题，带动其他行业的未来发展。第三，为房地产企业的发展提供强有力的保障。由于房地产企业的建设规模不断扩大，在一定程度上消耗大量的人力、物力、财力等。房地产企业只有开展大量的房地产金融业务，不断扩增房地产金融市场，以此来提升投入资金的周转速度，促进自身的经济效益发展。由此可见，房地产金融对房地产企业及房地产金融市场的发展有重要意义。
三、房地产金融市场改革发展存在的问题
（一）未能创建健全的房地产金融体系
健全的房地产金融体系主要包括：专业性住房金融机构、住房融资等。但是，就当前我国房地产金融市场的发展而言，由于房地产金融体系的不健全，致使房地产金融市场的改革发展方式较为单一，房地产金融贷款的方式受到限制，直接影响着房地产企业的长远发展。不仅如此，由于未能创建健全的房地产金融体系，导致房地产金融融资业务的开展存在一定的风险。
（二）房地产金融市场的发展速度慢
由于房地产金融市场的改革发展正处于初期阶段，使得房地产金融市场的发展速度略慢。因我国只有少部分房地产企业具备一级房地产金融市场，其他房地产企业只依靠银行提供的巨额资金，加剧了房地产金融风险的存在。与此同时，由于二级房地产金融市场尚未建立，一旦房地产金融市场发生巨大改变，给房地产企业的发展带来一定的影响，限制着房地产金融市场的发展速度。
（三）存在一定的房地产金融风险
房地产企业在实际发展的过程中，存在一定的房地产金融风险，阻碍着房地产金融市场的改革发展。近年来，在经济迅速发展的背景下，使得我国房地产企业也得到了稳定发展。但是，房地产企业时常出现供给与需求不相符的现象，导致住房空置率逐渐呈现出上升的趋势，一旦房地产企业的未来发展发生变化，势必会造成房地产企业供需失衡的风险。不仅如此，由于开发商及住户的信用未能得到保障，同时也未能创建完善的个人信用体系，致使银行不能及时向其进行贷款，也未能对发放的贷款实施监控，在一定程度上加剧了房地产金融风险。
四、提高房地产金融市场改革发展的策略
（一）完善健全的房地产金融体系
现今社会，在国家及社会的大力支持下，为有效加快房地产金融市场的改革发展速度，应当完善健全的房地产金融体系，确保房地产企业在金融体系的作用下，积极开展各项房地产业务。比如，住房融资担保等。首先，房地产企业可以与各大银行进行合作，向广大人民推荐贷款的方式，从根本上提升广大人民的住房水平。其次，房地产企业可以创建适当的担保机构，或是在国家及社会的支持下成立住宅融资委员会，向住户宣传有关贷款方面的内容，使绝大多数的居民能够得到安全保障。最后，创建健全的房地产金融体系。房地产金融体系有众多种类，主要包括：专业性住房金融机构、保险机构等。只有不断完善房地产金融体系，才可以促进房地产企业的长远发展。
（二）加快房地产金融市场的发展速度
在20世纪70年代初期，一些发达国家抓住商机，大力开展房地产金融市场，发达国家不仅具备以融资市场为核心的一级房地产金融市场，同时还具备以证券市场为载体的二级房地产金融市场。因发达国家有完善的房地产金融市场，大幅度减低了金融风险的发生机率。换句话讲，房地产金融市场的改革发展，逐渐成为房地产企业迅速发展的重要途径。基于此，我国房地产企业也应与时俱进，加快房地产金融市场的发展速度，使我国房地产企业在竞争日益激烈的市场中能够占有一席之地。与此同时，还应降低房地产企业融资的相关条件，不断转变房地产企业融资的方式，在一定程度上，为房地产金融市场的改革奠定基础。
（三）积极防范房地产金融风险
积极防范房地产金融风险，主要从以下几个方面具体阐述：第一，房地产企业应重视金融的重要性，督促其他房地产员工加强防范风险的主观意识，不仅应开展大量的房地产金融业务，还应时刻预防潜在的金融风险，从根本上降低房地产金融风险的发生。第二，政府监管部门对房地产企业的改革发展提出有目的性的指导意见，并且针对房地产企业开展的房地产金融业务，制定正确的规范政策，促使房地产金融业务得到很好的保障。第三，政府监管部门加强对房地产企业的监管力度。督促房地产企业严格按照相关审批手续进行工作，严禁开展具有较高金融风险的贷款业务。不仅如此，若开发商及住户的行为举止较不规范，房地产企业有权利拒绝向其进行贷款，以此来起到防范房地产金融风险的作用。第四，加强贷款方面的管理。房地产企业可以对已经发放的贷款进行实时监控，避免出现工程停工、罢工等现象，阻碍着房地产企业的发展，同时为房地产金融市场的改革发展打下成功的基石。
结论
综上所述，房地产金融市场的改革发展，可以加快房地产企业的发展速度。本文对房地产概述进行分析，并且结合房地产金融的重要意义，从中可以发现房地产业有众多特征，这些特征成为房地产金融市场改革发展中必不可缺的一部分，为房地产企业的发展提供保障。但是，房地产金融市场在改革发展的过程中，存在一系列的问题。为使这一现象得到改善，本文提出几点提高房地产金融市场改革发展的策略：完善健全的房地产金融体系、积极防范房地产金融风险，为房地产企业的未来发展奠定坚实的基础。
参考文献：
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[2]卞瑜俊.供给侧结构性改革背景下的房地产开发企业核心竞争力的培育[J].价值工程,2017,36(16)：70-72.
[3]蓝雅卿.我国房地产金融创新存在的主要问题及对策探析[J].现代营销(下旬刊),2017,7(03)：92-93.
[4]成立,李琳.房地产金融市场的变化与发展趋势[J].城乡建设,2015,2(05)：70-72.
关键词：金融危机；房地产企业；战略转移
中图分类号：F830.99 文献标识码：A 文章编号：1672-3198(2009)05-0006-01
1 我国房地产企业战略转移动因分析
1.1 环境动因分析
我国房地产市场受金融危机影响，行业整体正在走向衰退，市场需求不断下降，从而使我国房地产企业生存发展的空间越来越小，这种压力往往促使企业进行战略转移，转变经营思路；另外，我国房地产业经过这几年的飞速发展，市场进入者非常多，形成规模的大企业较少，绝大部分是中小企业规模，因此市场竞争环境非常激烈，在这种形势下，整个行业必定面临这一轮新的洗牌，只有重新分析环境和市场，调整发展战略，才能在激烈的竞争中生存下来；最后，我国整体经济环境也在发展变化，国家的政策在逐步调整，经济结构也在不断变化，城市化过程出现了新的特征，劳工结构和产业体系也在发展明显的变化，区域间发展模式和其之间的联系也在悄然改变，在这种大的背景环境下，房地产企业必须根据整体政治经济环境形势做出新的判断，加强解读环境的能力，更重要的是顺势而下，适时转移战略方向。
1.2 企业内部动因
我们了解到房地产企业正面临着许多的问题，最大的问题就是融资问题。房地产开发企业有别于其它企业的一个显著特征是前期投入资本特别大，而且是间歇期的投入。不需要持久投资，但是每期投资都需要大量资金。因此房地产企业负债率都较高，融资受阻对房地产企业来说是灾难性的，当投机产生的虚高的房价和虚假繁荣的市场破灭的情况下，房地产企业面临着市场萎缩和资金链断裂的困难，这种困难也让房地产企业必须要进行内部调整，从整体上重新确立战略方向，在业务、市场和产品上都重新定位。企业为实现资源的最有效配置，短期内获得高利润回报，往往选择并购方式。兼并方为实现资源的最优配置，需要整合资源，包括人力资源、财务资源以及其它资源，作为被兼并方，应配合兼并方的整合方案，从兼并方的整体利益出发，调整自身的发展战略，以适应兼并方整体发展战略。
2 我国房地产企业战略转移的几种思路探讨
我国国内环境稳定，我国城市化和现代化的进程速度仍然较快，因此在可以看见的未来，我国房地产市场仍将面临一个长期的繁荣。我们既要认清当前金融危机对我国总体经济和房地产市场的打击是很大的，人们对当前经济形势的心理预期和对房地产市场的信心不足，但是，我们也要以长远的眼光来看，现在这种局面正是我国房地产市场转型的时期，金融危机只是这个时期的一个添加剂，我国房地产企业不必盲目恐慌，更应该做的而是认清形势，认真分析环境和审视内部资源和能力，顺势而上，看到我国房地产市场仍然有着巨大的机会，只要重新对资源和能力进行调配，适时进行战略转移，就有很大机会走出泥潭。在此，我总结出几种可供参考的战略转移思路。
2.1 房地产企业服务对象转移战略
服务对象转移战略是指对企业服务的顾客群体进行重大调整。为了适应新的顾客群体的需要，企业必须调整其业务结构，推出新产品。前面分析到了我国房地产市场从2002年开始进入一个飞速发展期，在这个时期内我国房价上升速度远大于银行利率，因此很多投机者进入房地产市场进行炒房，曾一度形成专职的炒房族。而从2008年开始我国房地产市场在政府政策约束和金融危机影响下，我国房地产价格开始下降，成交量萎缩，投机者逐步退出市场。因此，在房地产是一个主要的投资市场还是消费市场的问题上曾讨论不止，不过从长远来看，房地产业是为了满足人们居住的要求，主要还是以消费市场为主。现在购房的大多数是刚性需求者。我国房地产企业必须认识到这种转变，重新看到现在市场上真正的消费者需要什么样的产品。从户型、楼层和区位选择上都应该考虑这种转变。
2.2 房地产企业区域转移战略
西部经济结构受整体环境影响不大，而且每年都有国家支持。因此虽然整体经济形势不好，但是西部省份经济仍然以较快速度上升，而经济发展必然也带动房地产市场的发展。从长远来看，我国经济现在这种区域不平衡的情况必然要调整的，西部地广人稀，资源丰富，在东部和中部污染严重情况下，西部良好的生态环境，清新的空气都随着交通的便利，人们会逐步认识到其优势。因此我国房地产企业也应该看得到东边不亮哪边亮，从而撤出一部分资源流入到西部去，打好根基。
受劳动法影响，东部地区劳动力成本明显上升。而中部一些较靠近东部或者在铁路和河流旁的城市为了发展，在政策执行上相对于东部肯定较松动，而且最低工资也低于东部，因此很多企业都开始向内地转移，这也必然会带动这些地区的经济发展，房地产市场也肯定随着繁荣，我国房地产企业应该认识到这个机遇，慢慢转移资产到这些地区进行开发。
2.3 房地产企业向产业链转移战略
我国很多房地产企业都只从事房地产开发工作，开发完一个地区就实行资本转移。其实很多人都犯了远视错误。不能看清身边的商机。从事房地产开发和销售的企业，也同样犯了这个错误，掌握户主信息是房地产企业的一个巨大的优势资源，知道每个户主的家庭状况、职业、偏好、热爱的体育运动等各方面全面的信息。很多企业认为物业工作难做，盈利不高，因此在开发销售完后就放弃对物业的管理。其实最开始可以通过建设小区社会，把开发区域的基础设施都构建完善，特别是教育和老年中心，能够以此吸引更多的潜在客户。
物业在我国还算是个新兴的行业，以中小型企业为主。而真正具有实力和先进的管理模式的物业公司还仍未存在，因此我国房地产企业可以扩展产业链，利用销售与房主建立的关系，开发物业项目。之后通过进一步对户主有进一步的了解后，企业再拓展新的业务，具体如资产管理，帮业主做产权证，还有诸如房屋租凭、托管幼儿、煤气运送等等延伸业务领域，这些都是盈利非常好的业务项目。这也是当今我国房地产企业可以考虑的战略转移方向之一。
[关键词]金融资源；房地产；金融理论；框架
doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2017.02.068
[中图分类号]F832 [文献标识码]A [文章编号]1673-0194（2017）04-0-02
0 引 言
金融产业的发展一直伴随着整个社会的发展，金融c经济的关系一直是社会进行建设的过程中主要研究的发展脉络和发展趋势。在这种情况下，不难发现，金融的内涵在不断被拓展的同时，也随着经济的金融化而不断发展。近年来，相关的研究人员发现房地产与金融产业有着密切的相关性，因此，有必要对房地产进行深入的研究和进一步的探讨。
1 金融视角下对房地产金融的研究
笔者在房地产金融战略进行研究和探索的过程中，经常会用到唯物辩证法和历史价值分析等方法，目的是能更好地将理论与实践相结合，并用一些战略管理的相关哲学理论去有效地借鉴金融可持续发展的理论，进而通过对金融理论进行成果的创新，这样可以对房地产金融进行更为全面且具有层次的梳理和创新。
在历史不断发展的过程中，中国正在由经济大国走向经济强国，在这个不断崛起的过程中，传统单方向地讨论金融已经不能满足金融发展的需要，以“跳出金融看金融”的变革式的思维才能够更好地面对中国金融面临的复杂的金融环境。
2 房地产金融的发展现状和传统金融理论的局限性
房地产金融在中国虽然发展的比较晚，大体上的发展时间还不足40年，但是它的发展进程和特点仍然使其成为了房地产金融战略中不可缺少的一部分。我国改革的特殊性和经济背景形成了我国房地产行业发展的特殊历程。笔者从唯物史观的角度，用辩证主义的思维对中国房地产金融制度的变迁和房地产金融的历史脉络进行了梳理和分析，这有助于其更好的对中国房地产行业发展的周期、发展的规律以及房地产的形成机制进行更好的分析，这样才能为金融的发展做好基础。
我国房地产金融之所以不能得到迅猛的发展，究其原因，主要是理论和实际不能进行有效的结合，理论严重滞后于实践。而导致这种现象的原因是我国相关的研究人员对房地产金融的研究主要停留在传统金融理论的狭窄范围内，近些年来，房地产金融的研究成果主要在房地产金融的具体对策和融资技术层面，没有形成和建立良好的、系统的理论传承，且在传统理论的研究过程中，没有做到有效的创新。因此，相关的研究人员对传统理论进行分析，总结规律和发展模式，吸取其中有益的因素，并在其基础上对房地产金融理论进行探究和突破是十分必要的。
通过对传统金融理论进行分析后，可以得知金融与经济的关系不仅仅是金融理论研究和发展的核心问题之一，也是与房地产金融紧密相连的一部分金融理论基础。相关的研究人员可以阐明金融已经成为服务于经济发展的辅助因素，也已逐渐演变为经济发展的一个内生变量。在不断地创新过程中，房地产金融也可能作为经济的一个内生因素与房地产社会经济的发展进行有效的融合，实现统一化的发展。为此，必须要对房地产金融问题给予高度重视，这样才能有利于经济社会的可协调发展和世界经济的可持续发展，从而实现房地产金融理论的创新和完善。
3 国外房地产金融研究的思考
英国和美国早在上百年前就对房地产金融进行了一定程度的研究，无论是经验还是问题，这对于中国的学者来说，对中国房地产金融的发展研究有非常好的借鉴意义。对美国、日本和新加坡等发达国家的房地产金融理论和研究模式进行分析，并结合我国的国情进行更为全面和客观的分析，有利于实现我国房地产金融的协调发展。
每个国家的房地产金融理论都不一样，这是因为各个房地产金融理论都是根据各个国家的国情和房地产发展的实况来提出的，各国的房地产金融制度都与国家相关的土地制度、城市化的进程以及相关的经济制度等其一系列的宏观经济政策结合在一起，并兼具普遍意义和个性化。
4 房地产金融
这里所谓的房地产金融理论不是对某个房地产的具体问题进行研究和分析，也不是在实践发展过程中针对一段时间内发生的问题进行的相关政策性的思考。而是房地产金融的相关基础性涵义、发展方向、发展目标以及发展模式进行全面系统化的研究。
传统的房地产金融理论就是把房地产金融局限在一个非常狭窄的范围内，单一地将房地产与货币进行结合，从而就渐变成了金融和房地产是两个独立的概念和两个独立的产业和学科，而对于二者之间的相关性和紧密的联系性没有给予体现和解析。这导致了传统理论在面对房地产及金融的一系列问题时，不能进行很好的解析，具有很大的局限性。
房地产的金融战略研究应从房地产的金融属性进行研究，并对房地产金融进行重新定义和对其进行扩展，这样才能更好地将房地产与金融的紧密关系更形象的表现出来，形成广义的房地产金融的概念，突出房地产金融的重要性，使人们能够在社会和国家的角度对房地产金融的本质和相应的发展规律有一个更为深刻和系统全面的认识，这样才能为房地产金融的发展提供一个更高的视角。
5 房地产金融理论进行框架的构建和战略的选择
在任何领域，企业要想实现一定的目标，首先就要有一个战略性的计划和决策，这样的决策其实就是一种选择。近年来，中国的城镇化得到不断的发展，房地产金融对城镇化的发展已经起到了非常重要和关键的作用。房地产金融可以对资产泡沫和金融危机，在一定程度上进行更好的渗透，使人们能更好的将实践与理论结合，从而对房地产金融的发展做好更多的战略性选择。房地产金融理论研究的实践意义的所在也是房地产金融的战略选择。无论是从我国的第一步深化改革，还是从整个阶段的过程化发展都应该将房地产金融的发展进行渐进性的提高，使其保持创新的状态，促使其与房地产行业的实际发展进程相吻合。但是不能为了创新而创新，盲目的进行跃进。
房地产金融是对房地产进行更好的、适应性的调节和支持，就是对市场化的商品房开发的金融支持和非市场化的保障性住房进行开发的政策性金融政策，它应该与实际的情况相吻合。房地产金融的创新与宏观调控的体系进行稳定的结合和协调，有利于房地产金融的发展；有利于提高国家金融的战略高度；在发展的周期内，能有计划的对房地产金融资源进行有效配置，充分发挥房地产金融资源对我国城镇化的促进和推动作用，进而有效的将房地产金融对资产泡沫和金融危机的负影响减小到最低的范围内。
6 金融资源视角下构建房地产金融发展机制的策略
房地产金融发展的战略目标主要是对房地产的金融发展机制进行协调性的构建。无论是在对房地产金融的机制进行构建，还是在房地产金融战略的选择上，要想使房地产金融的发展能够适应支持战略，需要从金融资源、经济的发展以及社会的建设等多个方面来考虑房地产金融所处的位置，只有这样才能够更好地构建出房地产金融的发展协调机制。这种调节机制主要是为了有效实现房地产方面的协调发展，而这种协调是通过对房地产的适度支持、合理界定市场中的地位来实施的，它可以不断地优化房地产的投融资机制，有效地提高房地产金融在宏观调控体系中的地位和作用，进而使整个金融理论框架和市场机制符合实际的需求，使其更好地与实体经济的发展有更高的吻合度。
房地a金融理论框架的构建还必须将房地产金融进行资源上的配置，这可以对房地产的健康发展起到积极的促进作用，同时也可以有效地避免一些金融危机。相关的人员要从金融资源的视角出发，对房地产金融理框架的构建进行创新，针对我国当前房地产金融下存在投融资渠道的问题、相关的金融风险、房地产在直接投融资过程中发展缓慢等问题进行深入分析，从房地产的全面协调和深层次的角度对房地产的信贷、信托、基金和投融资等问题和机制进行研究、设计，这样才能使房地产金融的创新可以在金融资源的视角下、在更高的房地产协调发展的基础上，实现最大的经济效益和社会效益。
7 结 语
随着我国城镇化的发展和对棚户区进行的改造，房地产金融理论框架地构建和实施已经成为了经济的发展的直接影响因素。房地产金融理论框架地构建不仅仅会影响房地产的实践效果，还会对保障国家的金融安全起到重要的作用，只有房地产金融得到更为有效的发展，我国才能更好地面对经济全球化和金融全球化的模式，进而实现更好的发展和变革。
主要参考文献
[1]倪伟康.协同视角下资产证券化流动性研究[D].上海：东华大学，2011.
关键词：房地产金融；房地产市场；正向影响
房地产业是指从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合产业，它属于第三产业。金融是指货币资金的融通，包括与货币流通和信用有关的一切经济活动。金融的基本职能是为经济的运行筹集资金和分配资金，它是通过金融市场或金融中介直接或间接地将资金从供给方转移给需求方。房地产业与金融业都属于第三产业，二者相互促进、共同发展，突出地表现在房地产业与商业银行、非银行金融机构以及资本市场之间的关系上。总的来说，房地产业的发展需要金融业的支持，房地产业的开发与经营、流通和消费都需要金融业的帮助，金融业的发展需要在房地产业开拓业务。要提高我国房地产金融业对房地产市场的正向影响效果，可以从以下方面着手：
一、加快房地产金融体制改革，建立统一开放的房地产金融体系
为适应社会主义市场经济条件下房地产金融业自身发展的需要，我国必须加快金融体制改革的步伐，根据国际金融业的发展趋势，调整经营管理理念和发展战略，进一步深化商业银行的产权制度改革，强化商业银行的内部管理，建立健全科学的决策机制、内部约束机制和激励机制。同时，打破价格双轨制，建立统一开放的房地产金融体系，消除资金流动的障碍，不断提高房地产金融体系的运转效率和房地产金融资源的运营质量。
二、维护房地产金融市场秩序
房地产出现问题的一个很重要的原因是房地产的效率不高，出现一些信息不对称和不充分的问题，如房地产垄断、逆向选择、道德风险等问题。公平与公正必须以市场效率为基础。不能否定房地产市场化改革，不能走改革的回头路。房价的高低是由市场客观规律决定的，要不断提高房地产的市场效率就要使房地产市场更加透明，克服信息不对称问题和垄断等问题，优化房地产资源的配置。
三、提高房地产金融机构抗风险能力
建立统一的房地产市场监管和调控体系是房地产市场和国民经济健康、平稳发展的重要保证。由于我国各地区经济发展不平衡、房地产市场的区域性以及消费差异等特点，可以根据需要建立多层次的房地产市场监管和调控指标体系。继续加强国内金融的监管，完善金融监管体制，改进金融监管方式，提高金融监管效能，维护房地产金融市场秩序，强化房地产金融机构的风险管理机制，建立对房地产投资――开发――流通――销售全过程金融资本化、专业化、动态风险管理体系，以实现房地产金融风险有效控制下的资本利润最大化。
四、确保房地产金融的安全
在支持房地产信贷发展，加大自主创新力度的同时，一定要强化监管，不断完善相关的金融法规。坚决执行一系列的监管政策，坚决打击各种假按揭、假担保和假抵押。只有房地产信贷台规了，才能保证房地产金融的健康发展。在当前扩大内需的同时，房地产业一些违规行为有所抬头，各有关部门要坚决进行查处。就金融安全来讲，应当推动房地产市场稳定健康发展，强化房地产市场和房地产金融市场的深度和广度，从战略高度规划房地产行业的发展空间和时间，实现房地产市场和房地产金融市场的市场秩序、监管秩序与法律秩序的有效均衡。在科学监管和法律的制度基础上，房地产和房地产金融的发展空间可以不断扩大，从而支持国民经济的可持续发展。
五、大力发展多元化房地产融资体系，分散和降低银行系统风险
要解决目前房地产金融市场资金来源结构单一，房地产开发企业融资和个人住房消费贷款过度依赖银行信贷的局面，建立多元化的房地产融资体系，通过多渠道融资方式来满足房地产开发对资金的需求，分散和降低银行系统风险。例如，大力发展房地产信托业务，开辟新的融资渠道；培育和完善房地产债券市场，作为解决当前房地产企业融资困境的重要途径之一，鼓励房地产公司发行融资期限较长、低于银行贷款利率的公司债券，吸收社会分散的剩余资金进入房地产业，在资本市场上直接融资：积极引导国外资金进入房地产融资市场，拓宽我国房地产融资渠道等。
关键词：房地产 金融 风险 对策
现代房地产研究学家普遍认为，房地产金融最简单的含义就是房地产资金的融通，融资是房地产金融的其中组成部分，房地产的融资，包含的内容很多，因为门类的繁多，衍生出的房地产保险、房地产信托、房地产证券、房地产典当等等房地产金融组成部分，还没有形成真正意义上的风险评估。论文以我国房地产金融业发展现状、解决房地产金融业发展中的问题、对我国房地产金融风险的思考三方面进行论述，以其对消解我国房地产金融业的风险，提供可行性建议。
一、 我国房地产金融业发展现状
房地产金融涵盖房产金融和地产金融，是研究房地产经济领域内资金融通的运动及其规律性的一门大学科。房地产金融对于吸收房地产业存款，开办住房储蓄，办理房地产存款等等一系列金融市场行为，都有其自身规律性。我国金融体制改革正面临着进一步深化态势，同样房地产金融体制也处于逐步探索和建立之中。
目前我国的房地产金融事业仍然处于初级阶段，房地产金融体系还不完善。因为相应机制的不健全性，使得政府对房地产市场的调控仍然处于不成熟阶段，而防范系统的风险难度就愈加大了。
房地产金融风险，是由于在实施一系列的房地产金融活动中，遭遇到可预知却不可抗拒的风险因素，或者本就是不可抗拒的因素。房地产金融交易活动中，因为各种渠道引发的资金回笼困难风险，概括起来可以分为四个方面，即：政策风险、决策风险、自然风险和财务风险。
国家地产法律法规的不健全性，是房地产金融事业发展的最大障碍。尽管国家制定了一系列政策和行政法律法规，但法律法规中的漏洞，对于金融违法和犯罪，仍然没有合理且有意义的政策法律法规依据。因为政策的弊端，助长了金融犯罪活动，滋生了许多金融事端。
自然条件影响下，金融市场的不稳定性，涉及的法律和社会问题，使得房地产金融同样被殃及。房地产事业的飞速发展，房地产竞争的激烈，使得房地产金融事业的发展，交易市场的复杂性，都使得房地产金融事业的交易市场复杂度加大。房地产金融中，因为经营行为的不理性及商业银行的风险预警能力和风险管理的能力，都在无形中增加了金融房地产的风险。
房地产金融行业中，融资是保障其资金有效安全运行的最重要途径。融资的来源使得资本市场的发育，仍然处于较低的程度。利润的诱惑，使得企业在涉足房地产市场时，将利润作为其追逐目标，然而，能够实现融资的企业数量极少。房地产金融事业全程依赖于银行贷款，使得房地产开发中意外情况下，银行承受其压力幅度增大，资金回笼都成为主要难题。
二、 解决房地产金融业发展中的问题
为了解决房产金融业中融资的困难问题，我们可以将资金存入房产银行，通过抵押变现，避免交易带来了交易带来的风险，对于风险理财能在极短的时间内消减其融资的压力。
国家政策的扶持力度，能够更大程度上为消减金融风险提供约束机制。为了形成规范化和完善化管理，对于房地产金融业的发展，有了良性的约束机制。国家和政府的政策方针，对于刺激房地产金融业的发展具有极大的指导意义。这就需要国家和地方政府在实施和制订政策法规时，要避免企业的极端倾向。制订的政策法律法规，必须适应经济的发展，对房地产开发企业进行约束，对房地产的虚拟抵押给银行业带来的风险。健全我国金融信息信用制度，将房地产金融的风险和收益统一到房地产企业的管理中去。
对于消减自然风险的对策，主要在于拆迁风险和房地产建设风险。对于处理这些风险，在于回避和转移风险及风险的控制问题上，都需要房地产开发上对此作出充分的分析。
对于市场风险的解决办法，就是健全竞争机制，扩大房地产企业规模效应，提升行业市场形象。就是对融资平台的构建和利率水平的变革上，都将在一定程度上影响房地产金融事业的发展。在对房地产金融风险的可持续发展中，要考虑到企业发展中提供可靠的技术支撑，在房地产金融管理中，解决效益的问题，提升整个行业的核心竞争力。
对于融资平台上金融风险的规避和解决对策，应将房地产金融融资渠道的单一性扩大，解决其财政资金短缺的问题。建立政府融资平台的融资约束机制，对于融资的期限和融资的额度，都要由相关部门的授权。对于银行的贷款，可以从各大行中进行综合融资，实施银团贷款。要从根本上解决融资困难的局面，从根本上就应该立足对分税制度的改革和完善，从根本上化解房地产融资困难问题。
对于财务风险的解决办法，要实现其企业的高度转型，利用政策和法规加快企业的转型升级，将鼓励自主创新，提高其抗危机和抗风险能力。加快住房按揭贷款证券化进程，降低银行按揭贷款风险。商业银行要保障其自身安全，加强商业银行自身的管理，提高风险的防范能力，对于房产的低抵押上，要建立和完善个人信用制度。
三、 我国房地产金融风险的思考
我国房地产金融的基本任务是运用多种融资方式和金融工具筹集和资金融通，保障房地产事业的顺利进行，对于房地产的开发和实现房地产业的资金合理流通，对房地产的开发事业具有极为重要的现实意义。
中国房地产行业竞争的加剧，要有自身的形成机制。中国房地产金融事业的健全和发展，因为有其发展实力和上升空间，在未来的金融行业中，消减其风险，是仍然可以作为企业和个人投资增加收益的有效途径。
因为房地产金融业的高收益高风险性，使得房地产业的发展受金融业的波及而一度呈现动荡性。我国房地产开发中，地产价格的一度飙升，吸纳的更多信贷资金从而造成流动性潜在风险或资源配置机制的扭曲。国家要消除房地产金融风险，除了利用宏观调控，抑制房地产价格的快速增长外，还要准确掌握我国房地产市场运行的情况。提高土地的使用效益，抑制土地投机，将金融业税收改革刺激房地产的不合理发展力度。
房地产卖方的信贷扩张和需求的增加，为房地产金融业迎来了新生，同时也为银行金融业的发展带来了相当大的管理难度，要想形成健全的调控机制和合理的消减对策。需要政府建立健全的约束机制，消除房地产金融业的发展瓶颈，实现资金的融通和现金的安全回流。
四、总结
房地产金融业的发展，一方面为房地产开发经营提供了资金保障，另一方面支持居民住房消费能力的提高。因为政策、决策、自然、财务方面的制约，使得房地产金融事业的发展和人民住房资金的投资项目风险在哦进一步加大，为了解决这些问题，需要国家政策作为外部推动力去真正推动房地产金融事业的发展。对于房地产金融业的融资渠道，要在金融体系下建立完备的房地产自控调配体系，要充分利用各种创新工具和手段，挑战和消解房地产业金融风险。
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（一）房地产金融业起步晚，但发展十分迅速。从我国房地产融资历程来看，房地产真正进入融资阶段是在1998年以后，伴随着个人住房商品化制度的实施以及个人购房按揭的启动，大量的购房者进入了房地产市场购买商品住宅，由于居民可支配收入刚刚改善，众多购房者依赖银行贷款进入市场购买住房。因此，短短几年时间，我国用于房地产开发与个人购房贷款余额大幅增长，仅以四大国有商业银行的统计数字为例，1999年末全国四大国有商业银行的个人住房贷款余额为1583.67亿元，工商银行个人住房贷款余额1997年末为65亿元，2000年末则为1048亿元，而2004年则高达3158亿元。迅速发展的房地产金融业对房地产市场的发展起到了积极的推动作用。
（二）资金来源渠道单一，银行系统风险集中。目前，在我国房地产市场上，商业银行的信贷几乎介入了房地产业运行的全过程，成为我国房地产市场各种相关主体的主要资金提供者。据统计，房地产开发投资资金中银行贷款比重为30%，如果考虑住房消费贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款，这一比重将上升到80%，银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。一旦房地产市场出现萎缩，必将给银行系统造成严重危害。而其他融资渠道，如信托、房地产股权融资、房地产债券、住房资产证券化等融资方式，在我国房地产金融市场尚处于起步阶段，所占贷款比例十分小。
（三）房地产金融运作欠效率，资金投向结构不合理。由于我国房地产金融机构不健全，缺乏科学、合理、规范的经营，使得房地产市场资金的配置效率低下。加之，我国金融体制本身的非市场化特征，金融资源并非完全按照市场规律进行配置，阻碍了社会资金向房地产金融领域的流动，受系统内资金供应者的经济状况和储蓄率的制约，融资数量有限，难以满足房地产庞大的资金需求。而另一方面，房地产资金的投向结构却不够合理，商业用房的投资增幅高于住宅投资，经济适用住房建设投入不足，导致房地产市场出现总量相对不足的结构性失衡。既使得真正有居住需要的、占社会人群大多数的中低收入居民的有效需求得不到满足，又造成房地产商盲目开发，出现房地产供给的结构性过剩，空置率居高不下，资金流通链条断裂。
（四）房地产金融法制建设滞后，监管和调控体系不完善。目前，我国房地产金融法规不够健全，法制建设滞后。例如，涉及到房地产抵押贷款的法律虽然已出台了一些，如《民法》、《城市房地产管理法》等，但总的来说住房消费贷款运作的法律环境不够完善，有些法律缺乏可操作性，特别是作为住房消费的重要形式——住房按揭贷款，更是缺乏法律方面的保证，这不利于房地产金融的进一步健康发展。同时，房地产金融也缺乏有效的监管体系，除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用规定外，对房地产金融机构的管理尚无一个明确的专门机构，房地产金融业务的有关规范也亟待制定。
二、我国房地产金融市场对策建议
（一）加快金融体制改革，建立统一开放的房地产金融体系。为适应社会主义市场经济条件下房地产金融业自身发展的需要，我国必须加快金融体制改革的步伐，根据国际金融业的发展趋势，调整经营管理理念和发展战略，进一步深化商业银行的产权制度改革，强化商业银行的内部管理，建立健全科学的决策机制、内部约束机制和激励机制。同时，打破价格双轨制，建立统一开放的房地产金融体系，消除资金流动的障碍，不断提高房地产金融体系的运转效率和房地产金融资源的运营质量。
（二）大力发展多元化房地产融资体系，分散和降低银行系统风险。要解决目前房地产金融市场资金来源结构单一，房地产开发企业融资和个人住房消费贷款过度依赖银行信贷的局面，建立多元化的房地产融资体系，通过多渠道融资方式来满足房地产开发对资金的需求，分散和降低银行系统风险。例如，大力发展房地产信托业务，开辟新的融资渠道；培育和完善房地产债券市场，作为解决当前房地产企业融资困境的重要途径之一，鼓励房地产公司发行融资期限较长、低于银行贷款利率的公司债券，吸收社会分散的剩余资金进入房地产业，在资本市场上直接融资；积极引导国外资金进入房地产融资市场，拓宽我国房地产融资渠道等。
（三）积极建立住房贷款担保机构，推进住房抵押贷款证券化。建立住房贷款担保机构，可以促进住房抵押贷款市场的发展，加快房地产金融创新步伐，保证房地产金融健康发展。借鉴西方发达国家成功经验，由政府支持组建住房贷款担保机构，为中低收入家庭购买住房提供担保，这样既可以提高住房抵押贷款的安全性，降低违约风险，又可以增加房地产金融机构的业务收入，实现多元化、全方位的服务。抵押贷款证券化是提高抵押贷款流动性的根本途径，是开拓房地产抵押贷款市场富有创造性的制度和工具创新。随着我国房地产业的发展和住房抵押贷款规模的扩大，推行住房抵押贷款证券化成为了我国房地产金融市场发展的必然选择。
（四）完善房地产市场监管和调控体系，提高房地产金融机构抗风险能力。建立统一的房地产市场监管和调控体系是房地产市场和国民经济健康、平稳发展的重要保证。由于我国各地区经济发展不平衡、房地产市场的区域性以及消费差异等特点，可以根据需要建立多层次的房地产市场监管和调控指标体系。继续加强国内金融的监管，完善金融监管体制，改进金融监管方式，提高金融监管效能，维护房地产金融市场秩序，强化房地产金融机构的风险管理机制，建立对房地产投资开发—流通—销售全过程金融资本化、专业化、动态风险管理体系，以实现房地产金融风险有效控制下的资本利润最大化。
关键词：房地产金融；金融风险；商业银行。
房地产业是我国国民经济的重要支柱之一，在国家经济发展中发挥着举足轻重的作用。 次贷危机过后，我国房地产价格仍然持续走高，泡沫加剧，房地产金融风险不可小觑。 因此，研究我国房地产金融发展的趋势和主要特征，探索防范化解房地产金融风险的主要手段，不仅有利于房地产市场本身的健康发展，而求有利于整个国民经济的稳定和金融行业的稳健发展，具有重要的理论价值和现实意义。
一、房地产金融及其风险概述。
1.房地产金融及其风险。
房地产金融是指与房地产活动有关的一切金融活动。具体而言则应划分为以下形式， 如开发商所需资金的具体融资方式，包括房地产信贷融资、股票融资、债券融资和运用信托方式融资等，另外也包括居民个人住房贷款。房地产金融风险是指银行在为房地产企业进行资金的筹集、融通、清算等金融服务活动中，由于各种事先无法预料（即不确定）因素的影响，使银行的实际收益与预期收益发生背离，从而蒙受经济损失的可能性。 房地产金融风险不仅包括单项业务和单个金融机构面临的风险，也包括整个房地产金融体系的风险。房地产业作为一个高投入、高利润的企业，这就决定了它不可避免的同时具备高风险这一特性。金融业与房地产业相结合，出于逐利的本质，容易过度支持，引起信用膨胀问题，从而诱发危机。从目前来看，房地产金融风险主要由信用风险、流动性风险、资产负债结构风险等构成。
2.房地产金融风险的特点。
房地产金融风险既有一般性经济风险的共性，也有自己独具的个性因素，具体来说有以下几个特征：
第一，隐蔽性。在现有的房地产金融体系中，存在着严重的信息不对称性。身处资金链两端的投资方和融资方之间的信息沟通中存在着极大的障碍因素。 由于这种障碍的存在，使得金融机构很难对贷款人作详尽的了解和进行有效的监管，导致当中的风险长期隐蔽地进行积累，一旦到达了最终的临界值，损失将难以估量。
第二，传递性。在房地产金融市场中，存在着及其复杂的资金交易体系，随着资金的融通借贷，形成了巨大的债权债务网。任何一个小的金融机构问题的出现， 都将影响到整个金融体系的运行，最终可能诱发金融危机。
第三，周期性。 在房地产市场的运行中存在着一定的供给需求关系， 这种关系的变化直接影响到房地产金融市场的景气程度。 加上金融市场处于政府的货币政策下，随着政府调控政策的改变也作用于房地产金融市场，因而房地产金融市场便存在了一个周期性的波动规律。
二、我国房地产金融存在的主要风险。
自 1998 年以来，我国已建立起以银行信贷为主，债券、股权、信托等多种融资方式并存的房地产金融市场体系。但是在房地产金融快速发展，有力支持我国房地产发展的同时，也暴露出融资结构不合理，房地产金融产品创新缓慢，监管机制不合理，运作欠效率等问题，而这些问题的存在也造成和加剧了我国的房地产金融风险。
1.银行贷款是房地产资金的主要来源，且贷款规模持续扩大。
当前我国的资本市场仍然处于一种十分弱后的状态，房地产企业发展只能依赖银行体系的间接融资，从而使资金需求集中于银行体系，但我国现有的金融体制及信贷操作方式难以有效化解这种风险。 如图 1 所示，在 2001～2011 年这 10 多年中，我国房地产银行贷款处于持续增长的状态， 贷款金额从 2001 年的 1692.2亿元上升到了 2011 的 13056.8 亿元。 即使是在危机影响较重的2008～2011 这四年间，房地产企业银行贷款也处于快速上升的状态。
2.利用海外资本市场拓展房企发展资金。
由于次贷危机以来，我国实行的信贷紧缩政策及对企业上市要求的提高，导致我国房地产企业纷纷把眼光投向境外。 根据亿房网统计，从 2008 年 6 月到 2010 年，建业地产、恒大地产、龙湖地产、恒盛地产、融创中国、卓尔发展等在港成功上市，筹资巨大。在 2012 年年初，万科、金地等大型房企纷纷计划通过买壳去香港上市。2011 年在港上市房企资产总额均值为 547.79 亿元，同比增长 25.77%。而沪深上市房企资产总额均值为 167.53 亿元。房地产业务收入方面，2011 年在港上市房企收入均值 115.65 亿元，同比增长 32.89%；而沪深上市房企收入均值仅为 33.69 亿元，同比微涨 4.89%。 除万科、保利、金地、招商等一线房企外，大部分沪深上市企业盈利能力不敌在港上市企业。
3.房地产企业负债率将持续处于高位。
如上表我们可以清楚地看到表中房地产企业的负债率基本都高于 80%，而 ST 兴业则罕见的高达了 968.7%，处于严重资不抵债的情况。总的来说这是由于经济的不景气导致了我国房企的资金状况不容乐观。而从整个大的房地产市场来看（据图 2），我们可以了解到，随着房地产市场的不断发展，房地产企业的资本规模从 2001 年的 2.9 万亿元急剧上升到了 2011 年的 28.4 万亿元，同时随着资本的不断扩大，企业负债也相继增多，从 2001 年的 2.1 万亿元上升到了 2011 年的 21.4 万亿元。 而在此期间，房地产企业的资本负债率处于波动下降状态。但 2008 年金融危机之后，又重新开始上扬。 总的情况如图 3。 这意味着在未来相当一段时间内我国房地产负债率仍将处于一个高位。由于我国房地产企业的发展历史较短，大多尚处于资本的初步积累阶段，急于填充资金以扩大企业规模， 因而不可能在短期内降低房地产企业的负债率。
4.监管机制不合理。
与西方有关国家相比，我国的房地产金融市场还处于一个较原始的状态， 市场监管和调控工作还要在未来的实践中逐渐完善。 目前，我国的相关监管制度的建设相对于高速发展的房地产金融市场仍是相对滞后的。监管部门在进行监管时时常遇到各种因素的制约，从而导致其无法对我国房地产金融机构进行有效监督、统一管理。 此外我国金融业的国际化在进一步推动房地产金融高度发展的同时，也使监管机构更加难以对房地产市场进行监管和调控。
三、当前我国房地产金融风险产生的主要原因。
1.融资结构单一，金融风险集中于银行信贷。
根据我国房地产市场的运作和资金链情况，房地产商经营过程中的买地、开发、建设、出售中的任何一环无一不依靠银行资金的周转，银行资金贯穿整个过程。
以 2011 年为例，（详见图 4） 全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占了 15.2%，从表面上来看，房地产开发对银行系统的依赖似乎不大。而仔细分析我们可以得到另一个完全不同的观点，由于定金和预收款（属于其他资金）中有相当部分是以居民的个人住房贷款形式存在，加上施工企业利用银行贷款先行垫资部分及土地储备贷款（其他资金）等，因此保守估计开发商所需开发资金对银行系统的依赖度为 60%左右。过分单一的房地产贷款融资渠道导致银行从房地产供给和需求两方面参与了房地产开发的全过程，实际上直接或间接的承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。
2.住房金融产品稀缺，创新能力不足。
房地产金融基本是两块，一块是项目融资，第二个是住房金融，就是住房贷款这块。 住房金融工具的创新是房地产金融创新的重点。要求金融机构在金融实践中，不断开发住房金融新产品。
截止 2012 年，我国现存的住房金融业务主要有住房储蓄贷款、住房公积金贷款、按揭贷款和组合贷款四类。 但随着新住房制度的形成和人们消费观念、消费水平的变化，这些金融业务种类显然是不能满足市场需要，这就要求房地产金融机构及时研发出适合时代潮流的住房金融新产品。
3.房地产金融规制建设落后，监管乏力。
2013 年年初，房地产调控新国五条及其细则相继出台 ，试图以更坚决有力的调控措施彻底整顿房地产市场。但相较迅猛发展的房地产业，我国临时出台的政策措施只能解燃眉之急，而金融立法才是长治久安的治本之策。金融立法的目标就是要调整当前房地产发展中的混乱状态，提高房地产市场的公平度，保护优质资产企业，建立一种更加健康的社会主义市场经济。 由于我国的市场经济起步较晚，目前我国有关房地产金融的法律仍然处于一种相当欠缺的状态，首先我国与一级市场相关的法律法规仍然比较缺乏，如“公积金法”、“房地产抵押贷款法”、“房地产抵押贷款保险法”等。 而二级抵押贷款市场相关的法律法规还处于一种基本空白的状态。 此外现有的房地产金融法规不健全，影响房地产金融体系的发育成长和各项房地产金融业务的拓展，在法制上还未规定房地产金融组织的创立、规范房地产金融工具的发现和流通。 因而现行的法律也需要进一步修改，距成长为一个系统科学的体系还有很多路要走。
4.信息不对称问题突出，房地产金融市场信用风险高。
目前我国缺乏完善的社会信用体系，直接加剧了房地产金融风险的严重性，一般社会信用体系主要包括房地产企业信用系统和居民个人信用系统，但当前我国这二者的现状不容乐观。
①个人住房抵押贷款存在潜在风险。 按照世界银行的标准，国际上房价收入比约为 1 比 3 至 1 比 6，考察我国的房价收入比已经达到了 7.8 倍，而在北京、上海、广州等大城市甚至达到了 1比 15 这一惊人的比值。 这意味着生活在北上广地区的家庭要在停止一切消费的情况下， 至少需要积累 15 年才能买的起一套房子。 由此看出，我国房价已经在一定程度上超过了居民收入的承受范围，一旦经济和就业形势有所变动，借贷者可能面临违约的风险。 此外由于我国当前个人融资渠道不畅，也存在一些人借机套取银行贷款从事其他高风险行业的可能性。
②房地产企业信用风险。据明斯基“金融不稳定假说”对高风险的借贷企业的定义“他们借款用于投资期很长的项目，在较长的时间内他们都无法用投资的收益还本付息，而需要滚动融资用来支付本息”。对我国房地产企业而言，多采取了分阶段连续开发模式，即将上一阶段的销售资金作为下一阶段的启动资金，这就决定了我国房地产企业的高风险性。 此外假按揭问题也相当严重，由于企业申请开发贷款手续较为繁琐，加之利率高于个人住房贷款利率，所以很多开发商包括一些信誉较好的开发商为了解决资金周转问题都会操作假按揭，这样，贷款本身的风险加上管理上的道德风险，不良贷款的几率会更大。
四、我国房地产金融风险的防范。
1.合理化解商业银行风险过度集中问题。
①加快住房抵押贷款证券化。住房抵押贷款证券化是指金融机构把自己所持有的流动性差但具有未来现金收入流的住房抵押贷款汇聚重组为抵押贷款群组。实践证明通过充分市场化证券的发行逐步形成房地产二级抵押市场是分散银行住房贷款风险的最有效地途径，并且可以搞活市场资金的融通，解决住房信贷资金来源与运用在期限上不匹配的矛盾。具体实施方案包括在央行监督下，选择合适的商业银行作为发起人，成立专门的抵押贷款证券化公司，探索适合我国国情的运作机制，在一些住房金融较为发达的城市，如北京、天津、上海等进行试点。
②扩大房地产融资渠道，规范房地产融资行为。第一，构建多元化的房地产金融机构体系。通过金融体制的改革让房地产投资信托资金、保险公司、储蓄机构、养老基金和外来投资者参与到房地产一级贷款金融市场。 第二，健全房地产金融资产的流动性的市场体系，发展房地产信托基金，改变当前过分依赖银行贷款的局面，形成以市场为主导、多渠道、多层次的房地产资金供应体系。
2.建立完善的住房金融产品创新体系。
启动以改善银行内部发展模式的改革，切实解决住房金融产品创新问题，形成有效的产品研发激励机制和建立专业的研发机构，有效区分不同收入、心理、年龄者的不同需求。 除了传统的四大融资方式，也应适时创新更切合实际的金融产品。 金融系统应为住房金融品种的增多，金融工具的创新和体系的不断完善而不懈努力， 着眼于现有的住房金融产品进行深度挖掘和实施创新，设计出有差异，服务于不同群体的住房金融产品供应体系。
3.完善房地产金融法制。
针对我国房地产金融法制落后的情况，首先，应该完善与住房贷款一级市场相关的法律法规。 其次，应尽快出台围绕二级抵押市场的法规和标准，并且在法律法规执行的过程中建立更新机制，根据市场经济中出现的新现象做出快速反应，在情况恶化前提前更新完善相关法律。 再次，修改现行法律以形成统一的法律体系，提高其针对性、实用性和可操作性。过程中应参考国际惯例和国际标准， 对造成金融风险和外部欺诈的责任人进行刑事处罚。 并通过立法逐步开放外资在指定范围内从事房地产金融业务。总的来说，是要通过立法建立以市场为主导，中央银行进行监督，法制部门进行规范，允许外资参与的金融法律体系。地方政府也可以结合本地房地产金融发展的具体情况，率先出台与本地区相适应的法律，推动房地产金融发展方式的战略性转型升级。
4.完善 房地产 金融 市 场 运 作 体 系 ，加 强信 用 建 设 ，提 高 防 范金融风险的能力。
①完善个人征信系统，提高房贷质量。在市场经济的大潮下，应逐步实现全方位多层次的商业银行资信统一管理体系，定期进行个人资信评级并实现沟通共享。个人资信评级的内容应包括对个人资产的原值、净值、收藏价值、获利价值、发展潜力以及个人信誉的评估。 之后我国商业银行进行信贷时，就可以改变银行信贷人员仅凭借款人身份证明、收入证明等较原始的材料进行信用征集的状况，凭借个人征信系统加强对信贷资金的管理。 对于出现不良的信用记录的借贷人，商业银行提高放贷条件，并对其今后的经济活动进行种种限制。
②加强对房地产企业信用风险防范，规范企业行为。第一，进行房地产企业资信评级。由专职的机构按照企业的有关方面包括企业素质、资金信用、经营管理、财务状况、经济效益与发展前景等进行分析，并以简单的资信等级来进行评价。第二，完善房地产市场监测体系和房地产信息披露制度。加强和完善房地产市场信息系统建设，特别是透明购房网的建设。 进一步完善房地产市场信息披露制度， 及时准确地向社会公布市场商品房预售信息、可售楼盘及房源、已售状况等信息，稳定市场预期，以防止房地产市场的结构性失衡。第三，适当时机取消商品房的预售制度。取消商品房预售制度，有利于进一步减轻银行自身所集中的风险，使房地产企业难以通过预售获取自身资金，虽然在短期内会造成房地产企业的阵痛，但这对于我国房地产金融市场长期稳定的发展还是有很大的好处。
③加强对商业银行的监管力度。建立对商业银行的全国性的监督分析机构，防止房地产价格的过快上涨导致过多银行信贷资金迁移到房地产市场， 从而减少对产业资本发展的支持力度；建立银行内部的独立监管制度， 着重对自身存在问题的深刻反思，有效防范金融风险。 在经济全球化的大背景下，在合适的时机实现金融监管的国际化水平。 参考文献：
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房地产业是指,是以土地和建筑物为经营对象,从事房地产开发建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业,是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。主要包括土地开发、房屋的建设、维修、管理,土地使用权有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款,以及由此形成的房地产市场。在实际生活中,人们习惯于上将从事房地产开发和经营的行业称为房地产业。
房地产金融风险是指银行为房地产业提供资金的筹集、融通、清算等金融服务活动中,由于各种事先无法预料(即不确定)因素的影响,使银行的实际收益与预期收益发生背离,从而蒙受经济损失的可能性。房地产金融风险不仅包括单项业务、单个金融机构面临的风险,也包括整个房地产金融体系的风险。房地产业本身是一个高投入、高利润的产业,先天就具备高风险性,金融业介入房地产业之后,如果支持过度,容易引起信用膨胀问题,从而诱发危机。
众多周知,房地产与金融行业之间存在着一种相互联系、相互依存、相互支持的重要关系。并且房地产行业属于资金密集型和劳动密集型产业,具有投资规模大、周转时间长、利润大的特点。因此房地产行业的发展离不开金融部门的支持。房地产行业尤其对于银行信贷有很高的依赖性。虽然房地产的资金渠道很多,但都是依靠专门组织进行筹集,再投资于房地产事业。因此,房地产金融是房地产业与金融业的结合体。
一、房地产金融风险的分类
1.信用风险。它是由于借款人(房地产开发企业或住宅消费者)无力偿还或不愿偿还,导致房地产贷款本息不能按时收回甚至无法收回的风险房地产企业收入来源缺乏稳定性,企业偿还能力没保障;而银行信用评级方法和贷款决策存在问题将面临信用风险,它可能是贷款前对借款人资信审查评估失误造成的,也可能是贷款发放后情况变化造成的房地产金融中的信用风险,主要是房地产开发企业商品房销售困难资金周转不灵或经营不善亏损严重甚至破产倒闭而无力还款,以及借款的住宅消费者失业收入减少意外支出增加死亡等原因导致无力还款。
2.流动性风险。它是由于金融机构缺乏足够的现金和随时能转换为现金的其他资产,以致不能清偿到期债务满足客户提取存款要求的风险房地产金融中的流动性风险。中国金融机构房地产贷款增速过快,贷款比例失调,又存在经营管理能力较弱,资产质量恶化的状况,将面临流动性风险。一种是原发性的,即资产结构中的中长期贷款比重过高,现金和国库券等不足以应付提款需要,又缺乏及时融入现金的手段和渠道,导致流动性不足;另一种是继发性的,是由信用风险带动的流动性风险:房地产金融中人多以房地产作借款的抵押物,当借款人不能按期还款时,贷款银行要处分抵押房地产从中求偿,如果卖不掉房地产而使银行缺乏现金来应付提款等需要,也会形成流动性风险。
3.资产负债结构风险。由于房地产资金融通中资产结构通常以中长期贷款为主,如果金融部门的负债结构中以活期存款为主,就可能形成流动性风险;如果负债结构中多一些公积金存款住房专项储蓄存款等来源较稳定的成分,结构风险就能缩小。
4.资产质量风险。如果贷款中质量差的贷款(逾期不还的无力偿还的和无法追索的等)较多,贷款银行就面临效益差的风险。房地产金融中的资产质量风险与借款人信用有关,与宏观经济形势有关,也与具体的贷款业务处理(如以什么方式作还款担保以房地产抵押时该房地产是否容易销售对抵押房地产的估价是否过高等)有关。
5.利率风险。如果存款利率上升,或者贷款利率下降,或存贷款利率同向变动但利率差缩小,都可能带来经营效益方面的风险。房地产资金融通,尤其是住宅金融的期限往往较长,在长时期中利率变化越频越大,利率风险也就更大。
6.通货膨胀风险。由于名义利率减去通货膨胀率才是实际的利率,在名义利率不变时通货膨胀会使实际利率下降甚至可能为负数,就使银行面临风险固定利率下通货膨胀风险。
二、中国房地产金融风险的现状
1.个人住房抵押贷款风险。中国申请个人住房抵押贷款需要有几个条件:具有中华人民共和国国籍和完全民事行为能力的自然人、持有有效的身份证明文件;具有稳定、合法的收入来源;抵押房产有房地产证,产权明晰、可上市流通;银行规定的其他条件。虽然中国各银行建立了比较完善的个人信息档案,但是仍然存在许多欺诈风险,银行无法真正核实客户的真实信息情况。由于中国银行连续6次上调人民币利率,其中五年商业贷款利率提高到了7.7%,这使得一些客户提前偿还贷款,但是这也给银行带来了提前偿还贷款的风险。
2.房地产企业贷款风险。假按揭就是房地产企业贷款风险的典型。有些房地产商本身并无资金,但是会假借他人名义向银行申请巨额贷款。这样下去中国的不良按揭越来越多,银行收不回来的资金也越来越多。假按揭是一个风险转嫁过程,开发商通过假按揭,提前收回成本,变现利润,把包袱和风险悉数丢给银行,自己进退自如,完全占据主动。由于房价估值越高,假按揭从银行套取的资金也就越多,开发商自然倾向于提高价格。假按揭会使一些不知情的消费者会受到伤害。消费者的贷款最终违约的话,将导致个人信用记录上会有不良记载,导致其个人信用的负面评价;假按揭还会导致银行房地产贷款资产质量的下降,将对银行经营产生极为严重的恶劣影响;假按揭将造成房地产市场虚假繁荣,严重危害住房金融业务的健康发展;假按揭将滋生职务侵占、受贿等违法犯罪行为。 3.一些房地产商炒作使房地产市场过热。自从2005年开始,全国大部分城市的房价涨幅较快,其中最为明显的为北、上、广、深等一线城市。其房价超过了市民能够承受的范围。而这产生的泡沫将会直接影响中国的经济发展,造成社会不稳定。
三、房地产金融风险的防范
1.完善房地产信贷评估体系。随着中国房地产业的高速发展并日趋成熟,房地产业已经成为国民经济的新的增长点,但同时房地产也是最容易产生泡沫经济、引发金融风险的行
业,因此,作为联系银行金融风险和房地产市场纽带的房地产抵押贷款评估体系的健全就显得极为重要。(1)借鉴国外的评估理论和方法。中国由于在评估理论和方法研究上的滞后,在抵押评估实务中几乎都采用所谓保守原则下的市场评估,忽略了贷款对投资者现金流量引起的种种变化,缺乏科学依据,主观性大。(2)对现有评估方法进行创新和完善。在中国由于抵押物评估和抵押物处置存在着脱钩的关系,因为一般规定抵押评估报告的有效期为一年,而在这一年当中房地产市场可能发生了很大的变化。 2.融资渠道多元化,打破单一渠道。(1)建立房地产投资基金组织,使广大人民群众也能参加到房地产建设中。不再仅仅依靠大的房地产开发商,真正让人民管理自己。(2)中国政府应出台相应的政策鼓来励外国企业、资金加入到中国房地产这个大市场中。改变投资者主体的单一化,使市场主体更多元化、国际化。
3.项目管理与期限管理相融合。房地产项目管理是工程项目管理的一个分类,是房地产项目的管理者运用系统工程的观点、理论和方法,对房地产项目的建设和使用进行全过程和全方位的综合管理,实现生产要素在房地产项目上的优化配置,为用户提供优质产品。在实际实施以及运作过程中,房地产项目具有投资额大,建设周期长和不可移动等显着特点,可能会导致房地产项目管理风险。而贷款期限越长这种风险越大。因此,银行应缩短资金借贷的期限把风险降到最小。
4.高度重视房地产金融风险,增强防范意识。房地产企业要密切注意政府关于房地产政策的变动,要做到积极反应,积极响应。适时调整房地产业务的经营方向与策略,促进住房自身业务的健康有序发展。要认真进行开发项目的可行性评估,对市场需求有准确的了解。对于风险较大的开发项目要谨慎进入,仔细评估;对已有不良记录、抗风险能力差的小型开发企业、自有资金明显不足的项目不得介入。做到既要把握好的有前景的房地产项目,又要严防房地产泡沫积聚的潜在风险。要逐步建立以房地产金融为目标的经营管理模式,从规范操作、降低风险、保障运行出发,扩展房产经营业务范畴,有步骤地推进住房自身业务向多元化、标准化、优质化方向发展。
[关键词] 房地产金融 房地产周期 房地产金融政策 实效
一、房地产金融政策变化的趋势
近年来，中央政府和央行颁布了一系列房地产金融政策，促进了房地产业和房地产金融业务的快速发展。然而，由于房地产业明显的行业特征，以及其与国民经济发展的密切相关，它的快速发展一定程度上造成了固定投资增长过快、贷款规模过大，并进一步导致了今年整体宏观经济发展局部过热。随着我国房地产金融政策体系的建立和中央银行功能的不断完善，中央银行对于房地产市场走向的关注日益提高。并在货币政策上进行引导，运用金融政策和宏观经济发展的协调性希望能使房地产市场回到健康的发展道路上来。在对住房需求进行细分的基础上，货币政策趋向于对真实的住房需求给予保护和支持,而对投资性的需求给予了抑制，力求遏止由于投资而导致的房地产市场价格的恶意猛涨。对于房地产市场处于起步和发展阶段的地区运用政策依然给与大力的支持，而对因炒作过热导致价格飚升的地区给予政策性的限制。
1.房地产政策正逐步改变其力度和结构
房地产市场的金融政策作为宏观调控的重要组成部分，其走向与宏观经济密切相关，因此随着宏观经济形势的变化、房地产市场的成熟度和金融机构风险意识的增强，金融政策对于房地产市场的优惠性支持，正逐步改变其力度和结构。货币政策强调的是协调总需求和总供给。对于房地产市场的金融调控,既是总体调控政策的重要组成部分,又因为其影响面大、渗透力强成为调控的重要关注对象。
2.房地产金融调控政策正走向预防性、间接化和多元化
对比20世纪90年代以来国家运用的房地产金融政策，可以看出，对于房地产市场的金融调控政策正走向预防性、间接化和多元化。
(1)金融政策的制定和实施走向预防性
1993年，由于当时全国房地产市场不发达，机制不健全，部分房地产已经过热甚至产生了泡沫之后才进行调控的，是“事后调控”；而从2003年开始的本次调控政策的制定和实施更大程度上是“预防”，具有很大程度的超前性,央行从分析银行的违规、房地产贷款造成的风险出发,及时提出防范房地产过热甚至产生“泡沫”的措施，以保证房地产市场健康、稳定地发展，这一系列的政策促进了房地产市场的稳步上升。
(2)金融政策调控方式的间接化
20世纪90年代以后国家在制定房地产金融政策开始注重政策的柔性化，采用金融政策直接调控和间接调控相结合的形式。央行在直接限制商业银行对房地产业的信贷结构和信贷条件的同时，还通过利率政策来调节货币的供应量。
(3)金融政策工具的多样化
随着经济市场化改革，经济金融领域发生了巨大的变化，我国房地产金融政策工具有以直接调控向以间接调控为主转化，货币政策工具的选择越来越多，有贷款规模、再贷款、利率、存款准备金、再贴现等，房地产金融政策工具也呈现多样化。央行在运用一般性政策工具的基础上，开始灵活运用数量型工具和价格型工具，综合运用利率、准备金率、首付比例的调整、窗口指导等多种政策,以及加大对商业银行的风险监管力度,从房地产需求和供给两个层面对房地产市场进行调控,手段相对温和,政策的导性更加明晰，直接调控工具的使用逐步减少，间接调控工具的使用逐步加强。
(4)金融政策作用对象的多元化
随着我国住房货币化改革的完成，金融政策开始从房地产需求和供给两个方面对房地产市场进行调控，国家在1998年扩大内需的战略中，指出把住宅建设培育成为新的经济增长点，调控的重点就是启动居民住房消费，金融政策对于房地产业的支持在这一阶段开始转向，由以前的主要支持供给转为同时关注消费需求和供给。2003年开始的调控不仅针对投资者，同时通过信贷政策来影响消费者。
二、影响房地产金融政策实效的因素
1.房地产金融政策自身的问题
(1)房地产金融政策缺乏一致性
在市场经济条件下，政府的职责在于建立“游戏规则”，而不是随意更改规则，政府应当保持政策的一致性和连续性。而我国监管当局对房地产市场的调控存在争议，房地产金融政策缺乏一致性。2003年我国房地产金融监管进入了加强监管、适度调控的阶段。2003年121号文件一出台就遭到房地产商的强烈抗议。2004年8月国务院18号文件对121号文件进行纠偏，认定房地产市场是健康的，并积极鼓励对优质房地产企业进行贷款。此举显示了央行政策的多变性，让公众无所适从。而且并没有对房地产市场形成太多影响，致使后来的房价一路飞涨，迫使央行不得不提高存款准备金、提高房地产开发企业自有资金比例等一系列措施。
(2)房地产金融政策缺少“靶向”准确的调控工具
由于我国采用一般性政策工具和选择性货币政策工具，缺少“靶向”准确的调控工具，制度设计仍不够完善，某些调控手段影响面过大而力度略显不足，对整个宏观经济产生了不利影响。2005年3月的住房还贷“加息”政策本为打击炒房者，但“一刀切”的加息却影响了炒房者与买房人。由于炒房者资金雄厚，政策对其影响不大；反而是那些普遍经济能力有限，对住房抵押贷款依赖性强的购房者受到了较大的影响。
(3)忽视了“地区差异”和“结构性差异”
央行不仅在多次出台贷款利率浮动政策、上调存款准备金率、再贷款浮息制度等政策时，针对不同金融机构采用差别化政策手段间接调控市场流动性、引导金融机构的贷款行为，而且通过“窗口指导”等直接调控手段引导金融机构有选择性的贷款支持。应该看到，全国相当部分地区的房地产市场还处于起步阶段，非常需要资金上的支持和金融政策上的扶持，如果在这个时候把它们拉进来一起调控，提高房地产开发和购置的门槛，增加开发和消费的成本，这对于房地产市场整体的发展是非常不利的。我们应该采取差别化的房地产政策促进其发展，而不是运用“一刀切”的政策，否则势必影响发展。
2.房地产金融政策之外的影响因素
(1)政府的双重角色使房地产金融政策的执行存在利益偏向
我国房地产金融政策出台后，或多或少都要面临一个同样的问题：中央金融政策在执行过程中“变形”。金融政策由中央银行制定，而房地产经济政策则产生并服务于地方经济，表明地方政府与中央政府在经济利益方面具有客观上的不一致性。中央金融政策如果不利于地方房地产业发展，地方政府会设法加以规避，这就使中央金融政策在执行过程中产生扭曲。
(2)银行对房地产金融的“过度支持”
到目前为止，理论界对房地产发展中金融“过度支持”的观点基本上取得共识，但对导致金融“过度支持”原因的认识则存在较大分歧。金融“过度支持”的主要因素是体制和利益驱动。这里所说的体制是指金融体制，其中重点是证券市场(尤其是股票市场)和银行部门。
(3)公众对房地产市场的心理预期
由于房地产经济活动的特殊性,房地产金融政策的实施受心理因素即与其因素的影响更大,其原因如下：一是房地产投资者或购买者对未来期望过高。由于土地资源有限,土地的供给与需求矛盾日益突出,以致房地产价格具有与物价水平同步上涨的特性,亦即房地产具有抵抗通货膨胀的能力；二是房地产投资者或购买者的从众行为。
三、完善我国房地产金融政策的建议
1.坚持金融支持房地产市场发展的基本方向
房地产业已经是国民经济的支柱产业。作为一个涉及面广、带动系数高的行业，房地产业的发展，对建材装潢业的拉动作用，对建筑业和农村劳动力的转移作用，对改善投资环境吸引外资的集聚作用都十分明显，可以说是“一房拉百业”。因此，促进房地产业得到进一步发展是确保国民经济持续健康运行的内在要求。人民银行采取了一些金融方面的宏观调控政策，目的是避免房地产业大起大落，让其少走弯路，健康发展。长远看房地产融资渠道多元化是必然趋势，但今后一段时期银行仍将是房地产融资的主渠道。因此，金融机构要一如既往地支持房地产业的健康持续发展。既要支持商品房的开发，也要继续发放按揭贷款，支持城乡居民改善住房条件。
2.注重长效机制，保持政策的连贯性
由于政府政策在时间上不一致，就会造成政府政策目标无法实现。在这种情况下，只有保持政策一致性，就可以实现其目标。这就要求：强化政策制定者的行为准则，使其无法或没有动力区制定相机抉择的经济政策;加强政策制定的统一性，莫要政出多门。应该综合运用城市规划、土地供应、财政金融、信息公开和舆论宣传等各种手段进行综合治理;加大政策执行力度。在新的房价调控政策出台之前，我们看到的更多的是中央和地方政府之间的博弈，政府和开发商之间的博弈以及政府不同部门之间的推诿和争议，这些博弈和不同意见造成了各级政府和金融机构在执行房价调控政策时互相掣肘，大大削弱了房价调控效果。因此，加大执行力度是政策取得预期效果的必要条件。
3.选择合适的金融政策调控方式、实施的时机和力度
在当前结构性问题突出的情况下，运用金融政策对房地产市场进行调控时应尽可能选择直接调控的方式来对房地产业进行调控，避免“误伤”。直接调控方式的运用视情况而定、力求针对性，可选择的具体措施包括中央银行直接规定银行贷款给房地产行业的最高限额；直接限制银行贷款给房地产业的结构。同时，我们应谨慎地把握金融政策调控的时机，避免因时机选择不对而降低政策调控的有效性，或者与其他调控政策相互抵消。房地产调控的手段为,政府通过可控的货币、土地资源,采取金融、法律法规和行政手段影响房地产周期波动；调控的方法为，通过反周期方法，平抑或引导其周期波动。
4.注重“地区差异”和“结构性差异”
房地产市场的区域性导致房地产市场发展的区域不均衡性。由于房地产位置的固定性，房地产市场也必然是一个区域性的市场，各个地区无论从市场发育程度、供求状况、价格水平来看差异都很大。鉴于目前我国不同地区所处房地产周期各不相同，央行应根据“地区差异”制定不同的房地产金融政策。中央银行要同时从供给和需求两个方面采取行动，保持政策力度均衡，并将政策的重点放在引导供需各方，形成正确预期，逐步调整其不理上。
对目前房地产市场中所存在的结构性不合理和房价过高问题，可以鼓励扩大中低价商品房和经济适用房的建设规模，提高低收入家庭的购房能力，满足普通市民改善居住条件的愿望。要压缩高档项目的用地供给，增加高档项目开发、交易和炒作的成本。但要从根本上解决问题，还应着眼于发挥市场机制作用，政策应通过市场机制起作用，而不能完全依赖行政手段来干预。
参考文献:
[1]郁文达:房地产周期和金融政策[J].中国房地产金融，2003
