时间：2023-09-15 17:13:15
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[关键词]房产继承；赠与；强制公证
[DOI]1013939/jcnkizgsc201718110
废止“强制公证才能顺利办理继承房产和赠与房产登记”的做法，在一定程度上减少了办事环节，节省了办理公证的费用，但并不是说所有的房产继承和赠与都可以不用再办理公证，如果遇到有可能引发纠纷的房产继承和赠与，依然可以选择在自愿的前提下，通过公证机构办理房产继承、赠与的相关事项公证。机关办理继承房产等事项的公证。与原来的登记工作规范相比，现在新规范不但压缩了办理时限，还免去了登报、办理公证等麻烦，为市民减少了支出。顺应了国家“放管服”等相关政策的要求。以前如果房产证丢失，当事人必须去登报，必须拿着登报声明才可以办理相关业务。而以后不需要登报声明丢失，只要在规定的网站上刊发丢失声明即可。
1房产继承、赠与强制公证的弊端分析
11缺乏必要的法律依据
我国继承法规条率、物权法规条率和房地产管理法规条例中都没有涉及房产继承、赠与强制公证的条款。我国的继承法规并没有将房产继承、赠与行为作为房产继承登记的前提条件。对于房产继承和赠与的主要根据所有权人所设立的遗嘱作为参考标准，有遗嘱的按照最终所公证的遗嘱为准，没有的以最终的遗嘱为准。显然在我国物权法规中并没有将房产继承、赠与强制公证作为一个必要条件。从公证法规的角度分析。虽然法规将继承作为一项需要公证的重要内容，但是需要公证内容主要涉及法律、法规、政府规定的应该公证的内容，由此可以看出该项法规中的规定只是公证机构的一个业务范围，并不具备强制执行的力度，不能将其意会为大众必须履行的一种基本义务。从物权法规和城市房地产管理法规内容分析，均没有对房产继承、赠与强制公证的相关规定，因此，房产继承、赠与强制公证不符合我国现有法律依据，是一种不符合规范制度，需要尽快废除。
12房产继承、赠与强制公证不符合我国的立法原则
2016年1月1日之前，我国的房产继承、赠与要求强制公证，房屋所有权继承人和赠与当事人必须到房地产管理机构办理房产所有权转换手续，房产的当事人设立遗嘱处理自己的房产需要对遗嘱进行公证。房产当事人死亡之后，受益人需要携带公证机构出具遗嘱公证书，遗嘱继承权产权公证书以及房产的产权证等证书到当地的房产部门办理相应的房产产权转化手续，而新修订的物权法规、房产管理法规、土地登记法规以及房屋登记法规等法律条款都没有对房产继承、赠与要求强制公证进行规定和特殊说明，新法律和20世纪90年代出台的联合通知中房产继承、赠与要求强制公证等要求相悖，需要及时将房产继承、赠与要求强制公证这项条款废除。此外，房产继承、赠与要求强制公证侵犯了公民的基本权利。自愿原则是我国民法法规中的基本条款，而物权法规和继承法规是我国民事法规体系的基本法律，而公证法规是对各种法律行文、文书的真实性和科学性的公证，由此可以看出，房产继承、赠与要求强制公证侵犯了居民的基本权利。
2房产继承、赠与不再要求强制公证
21房产继承可以不用办理公证
《不动产登记操作规范（试 行）》中最重要的一项规定就是不做公证也可以进行继承（受遗赠）不动产的登记，公证只是申请人的一个可选项，申请人可以自行选择是否公证。这一规定既是《不动a登记暂行条例》相关规定落实的具体措施，也是一项探索性的措施，更是一项便民举措。按照这一规定，申请人在继承或者受遗赠不动产时，有权选择公证或者直接申请按照有关规定进行核验和登记，而继承（受遗赠）公证就不再是一项必需的选择。但是为了保障继承人和被继承人的合法权益及其财产安全，不要求必须公证并不等于不进行相应的审查核验，为此市规划国土委专门出台了《不动产登记操作规范（试 行）》实施的配套文件《继承（受遗赠）不动产登记工作程序（试行）》，对选择不公证办理继承（受遗赠）不动产登记的政策、办理流程、申请所需材料等进行了统一的规范。也就是说，按照现行不动产登记政策规定，继承、受遗赠取得不动产权利办理不动产登记的，继承权公证文书不再作为必须提交的申请材料。
22不公证可节省费用
有很多经济领域的研究人员一直认为，房地产继承、赠与不再进行强制性公正，体现了对给公证人权利的尊重。在全新的历史时期，随着人们对自身权利的认识逐渐加深，该项规定的出台和实施正是符合大众的权利要求。房产采用公正和不公正两种模式有其各自的优势和劣势，传统的公正模式已经运行了很长一段时间，公正部门在长期的工作过程中积累了丰富的工作经验，但是工作效率有待进一步提升，而不公正制度实施之后，可以大大节约申请人的时间和经费。
23新规范更加注重便民服务
《不动产登记操作规范（试 行）》将一般登记业务的办理时限统一压缩为十个工作日，而查封和异议的登记则明确定为要在受理当日办理，这比国家规定整整缩短了二十个工作日。确定了继承（遗赠）不要求强制公证、简化补换证手续以及抵押权的注销登记单方申请等便民措施的办理程序。如果选择不公证，则不用提交经公证处公证的材料或者已经生效了的法律文书。申请人提交相关文件向档案窗口申请查询拟继承（受遗赠）的不动产登记有关情况。如果还存在不能进行登记的情况，房产继承或者赠与申请人需要一次性携带好相关的申请资料到房产登记机构进行登记，对于申请人所提交的材料不齐全的，但是符合相应的法定形式的，并且所要登记的不动产没有涉及限制性资产转移的，进入到相关材料审查检验环节后，根据申请人所提供的相关材料以及与申请人沟通询问的情况，符合法定程序的应该及时进行受理、审核、公示和登记。
综上所述，进入新时期以来，国家对不动产登记的改革势在必行。《不动产登记操作规范（试行）》和《不动产登记暂行条例实施细则》实施一年多来，众多的当事人从中受益，特别是对房产继承、赠与进行登记不再要求强制公证这一规定更是为当事人简化了手续，节省了时间，更节省了费用，因此备受欢迎。不动产登记机构应不断学习新规范和新要求，不断地总结经验，以适应新时期当事人对不动产登记的需要，做好不动产登记工作，更好地为当事人服务，为国家的经济腾飞做出贡献。
参考文献：
[1]杨伟东继承受遗赠强制公证的合法性和未来走向――以陈爱华诉南京市江宁区住房和城乡建设局不履行房屋登记法定职责案为分析基点[J].法律适用，2015（4）
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2008年年底，张迪与某房地产经纪公司签订了房屋买卖居间合同，希望出售位于北京市某小区的一处房产。该房产属于个人贷款购买的商品房，已抵押给银行，出售时还有银行借款没有还清。张迪在委托时出示了房屋所有权证、身份证等证件，并在合同中书面申明该房产属于自己个人所有。房屋所有权证上面登记的产权人也是张迪本人。在房地产经纪公司挂牌出售后，李林最终选定并购买了张迪的房产，与张迪签订了房屋买卖合同。签订合同时买方向卖方支付了购房定金，并约定：由买方预付一部分房款给卖方，用于提前偿还银行贷款，解除抵押，然后双方办理过户、交房手续。同时，根据三方的合同约定，由买方向经纪公司（居间方）支付了佣金，并约定，如果买卖双方任意一方违约，导致交易不成的，应承担此项佣金，守约方不承担佣金。
合同签订后，买方如约支付了预付房款，卖方提前还贷办理了解除抵押的手续，并办理完了过户手续。
2009年8月，李林接到法院传票，原来张迪的爱人侯云如分别将张迪、李林、中介公司告到了法院，要求确认买卖合同无效。
侯云如诉称：我与被告张迪系夫妻关系，2006年7月1登记结婚。婚后，夫妻二人购买了位于北京某小区的房产一套。2008年12月1日，丈夫在我毫不知情的情况下私自与李林及房产中介公司签订了《北京市存量房屋居间买卖合同》及《补充协议》。
她认为该房屋属于婚后共同财产，被告张迪在未征得自己同意的情况下，无权擅自处分共同房产。现将丈夫张迪、购房者李林和中介公司至法院，请求法院确认合同无效，并由被告承担诉讼费。
李林很无奈，辩称自己和被告张迪签订合同时，没有义务审查房屋是否为夫妻共同财产。房产本上面只记载了张迪一人的名字，并未显示存在共有人。并认为现在是他们夫妻看房屋涨价了，想反悔。主张买卖合同有效，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告房地产经纪公司辩称：签订合同时，看到房产证上只有被告张迪的名字，并没有共有权人的名字。
法院最终判决驳回了原告侯云如的诉讼请求。
主审法官认为，公示公信是物权的基本原则。物权登记的公信效力是物权公示制度的法律效果。本案中，据全部权证记载，该房屋所有情况为单独所有，购买人李林有理由相信该房屋系张迪个人所有，三方签订的合同未违反法律法规的强制性规定，因此合法有效。原告侯云如提出该房产系婚后共同财产的说法并不能对抗善意第三人。至于侯云如提出张迪出售房屋的行为侵犯了其共有权利，对其损失可另案解决。
制度漏洞是纠纷主要因素
共有人一方以未经其允许主张房屋买卖合同无效的案件中，有些确实是卖房人违背其他共有人意志私自卖房，但也大量存在买卖合同签订后因为房价变化等原因，房屋所有权人不愿意卖房，于是隐性共有人站了出来。纠纷发生的原因除了购房者未尽到审查义务、房价变化促使售房者违约外，制度方面的漏洞也是主要因素。
夫妻婚后购房但登记为一人的隐性共有人情况非常普遍，这在实践中给法院的案件审理带来不少的困惑。根据《物权法》的规定，配偶并非当然的房屋共有权人，房屋产权要以机关登记为准，登记为一人的，产权人就是一人。2008年7月开始施行的《房屋登记办法》对隐性共有人提出了更明确的要求。
本案例中，夫妻一方登记在自己名下的房产应属合法有效，未登记在权属证书上的另一方，无权主张买卖无效，理由如下。
不动产物权以房产证登记为准
笔者在以前的案例中针对物权的公示性，已做过很多阐述：《中华人民共和国物权法》是最新的关于物权（所有权是最完整的物权）方面的法律，应当是最权威的。
所谓物权公示原则，是指物权的设立、变更、转让或者消灭，必须通过一定的方法向社会公开，从而使第三人知道物权状况。房屋作为不动产，如前所述，按照我国法律的规定是以登记作为其公示的方式的。
所谓公信原则，是指一旦当事人的物权依法进行了公示，即使公示方法表现出来的物权状况与实际权利状态不相符，对于信赖此公示的人也不产生任何影响。
物权公示和公信原则，主要是方便人们了解物权状况，避免侵犯别人的物权，同时避免自己受到损害，降低交易成本，保护交易安全。
如果法律不规定简单易识别的公示方式，当事人要了解清楚物权状况，不但成本巨大，有时甚至是不可能的。
非依法公示的所有权不应受保护
除非法律有明文规定，非依法公示的所有权至少不能对抗善意第三人，包括不能对抗善意第三人的合法债权。
在笔者的大量类似上述案件中，法院判决普遍带有倾向，即房屋买卖中，房屋所有权证上登记的所有权人转让房产，房屋所有权证上未登记的所有权人提出异议的，如果买方属善意（即不知情），买卖双方已办理过户登记，买方已取得房屋所有权证，则保护买方所有权，反之则确认合同无效，终止履行。这实际上还是承认登记之外的权利人的共有权，只不过是根据法律规定的善意取得制度承认买方已取得的所有权而已。
大部分房地产经纪公司在从事经纪业务时，只要房屋产权证上记载的产权人签字，都认为是合法有效。许多房屋买卖当事人对经纪公司的服务性质存在误解，认为只要找了经纪公司，经纪公司就要对交易安全负责，承担交易风险。事实上，我国法律法规明确允许经纪公司实施的，只有两种行为，一种是居间，一种是。这两种经纪行为，交易后果都需要买卖双方自己承担。
变隐性为显性
夫妻一方或其他共有权人（比如同居产生的共有）因为共有房产被出售，权利受到侵害的，可以根据法律规定，向侵权人主张赔偿。但这是基于债权，而不是物权。为了维护自己物权利益不被侵犯，一定要将隐性共有人变为显性共有人。
按照目前法律法规规定，要增加房屋的共有权人，有3种处理方式：赠与、买卖、析产登记。
赠与
房屋产权人想在房产证上加上子女的名字，可以选择将房屋的部分产权赠与给子女。第一步应先到公证部门办理房屋的赠与公证，然后到财税部门办理完税或免税手续，再到国土房管局的测绘部门出具测绘附图，最后持房地产登记申请书、完税或免税证明、测绘附图、原房地产权证书、赠与公证书、身份证明等资料，到房产交易登记部门申请房地产权赠与登记，增加子女为房屋共有人。
买卖
想在自己的房地产权证上加上亲人的名字，可以选择将房屋的部分产权卖给有血缘关系的亲人。持房地产转移登记申请书、房地产买卖合同、房地产测绘部门出具的测绘附图、原房地产权证书、身份证明等资料，到房产交易登记部门申请房地产权转移登记，增加其为房屋共有人。
董先生和范女士2003年8月登记结婚。结婚前,董先生的父母出资为董先生购买了一套位于昌平区东小口镇天通苑的房屋,产权登记在董先生名下。
董先生诉称,婚后,妻子向自己提出,将双方居住的房屋产权赠与她一半。董先生就将原本属于他自己个人财产的房屋变更为自己和妻子范女士的共同财产。谁知,在办理产权登记后不到2个月,妻子就向他提出离婚。在遭到董先生拒绝后,范女士向法院起诉离婚,双方随后开始分居。董先生认为,范女士和自己离婚的想法由来已久,为了达到分割自己个人房屋的目的,范女士才对自己假意示好,并以虚假承诺骗取自己的信任,诱使自己作出错误的意思表示,将房屋产权赠与其二分之一,依照法律规定,这应当属于可撤销的合同。因此,他诉至法院,请求法院撤销自己对范女士的房屋产权一半的赠与。
庭审中,被告范女士辩称,原告董先生所述的不是事实。董先生和自己的赠与是合法自愿的,董先生是因为和自己在夫妻感情恶化后,为了自己利益的最大化才提起的诉讼的。范女士认为,董先生此举的目的是污蔑自己,因此希望法庭驳回其诉讼请求。
法院经过审理,最终判决驳回了原告董先生的诉讼请求。
法官说法
赠与合同,是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人,受赠人表示接受赠与的合同。原告董先生将登记在自己名下的房屋变更为原告及被告各占50%份额,被告表示接受赠与并办理了产权过户手续,双方达成的《赠与合同》已履行完毕。该《赠与合同》是双方当事人的真实意思表示,也没有违反法律法规的强制性规定,因此是合法有效的。
【关键词】转继承；转继承公证；继承公证
案情介绍：刘某于二一年十月去世，配偶孙某健在，刘某、孙某共有房屋一套，且二人共有三名成年子女，分别为刘大、刘二、刘三 ，刘大于二一二年四月去世，刘大的配偶为王先生，他们共生育四名子女（四子女均已成年），分别取名为王一、王二、王三、王四。现孙某、刘二、刘三、王一、王二、王三、王四、王先生前来本处申请办理继承公证，其中刘二、刘三、王一、王二、王三、王四、王先生表示放弃对上述房产的继承，目的是将房产全部登记在孙某一人名下。
很显然，继承公证中继承遗产与继承人范围的认定是正确承办继承公证的关键。本案中涉及本继承与转继承，本继承在法律中有明确的规定，而转继承的规定却显得过于粗疏，转继承性质的认定将直接导致不同的公证证明后果，对公证申请人产生不同的权利、义务影响。转继承公证中如何认定转继承的性质将成为正确承办转继承公证的关键问题所在。本文旨在简析不同转继承性质对继承公证的影响，并在此基础上提出自己的看法。
1 遗产份额说下的转继承公证
持遗产份额说的学者认为转继承的本质是被继承人应得的遗产份额转移给他的合法继承人，转继承的客体是遗产份额。如有学者将转继承做如下定义：转继承是指继承开始后，遗产分割前，继承人尚未实际取得遗产时死亡，其应继承份转归该继承人自己的继承人继承的制度。[1]《继承法》第二十五条规定：继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示。没有表示的，视为接受继承。《物权法》第二十九条的规定：因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。按照遗产份额说，因为被转继承人生前并没有对继承的财产表示明确的放弃，因此对物权法第二十九条应做如下理解：不论继承人是否办理了继承手续，都应当推定被转继承人从继承人死亡时起就已经取得了遗产之物权，因此转继承的客体是遗产份额。因为遗产份额为物权，应当适用婚姻法第十七条、十八条、十九条的规定：婚姻关系存续期间，法定继承所得属于夫妻共同所有的规定，将被继承人应继承的遗产份额应为夫妻共同财产，所以具体来讲发生转继承的客体是被继承人应继承遗产的份额的一半，而不是应继承遗产份额的全部，因为其中二分之一为被转继承配偶按照婚姻法的规定所享有的财产。
按照该种观点来处理上述案例，很显然王一、王二、王三、王四、王先生要放弃继承的财产是刘大应继承的房产份额的一半，而孙某作为刘大的母亲对刘大遗留的遗产享有继承权，这样刘大遗留的应得房产份额的一半就都由孙某继承。刘二、刘三对刘某遗留的遗产也即房产的一半也放弃继承，由于孙某也是刘某的法定第一顺序继承人，孙某对该遗产也有继承权，因此到目前为止，该房产有两个权利人（此时不论这两个权利人享有的财产份额到底是多少）――孙某、王某，也就是说要达到该套房产通过继承手续全部由孙某继承的目的根本不可能实现。因为王某作为刘大的配偶因为婚姻法中关于夫妻共同财产的规定已经取得了刘大应继承遗产的份额的一半，要达到上述目的，必须由王某再申请办理赠与公证，将其因婚姻法规定所取得的对该房产的份额赠与给孙某。
从上述案例中按照继承遗产份额说我们不难得出，存在转继承的继承公证中，要达到遗产全部由被继承人健在的第一顺序继承人继承的目的，至少需要两种不同的公证：继承公证和赠与公证。因为被转继承人的配偶已经基于继承法、婚姻法的规定先天性的享有一定遗产份额，被转继承的配偶不但要明确放弃被转继承人继承应得的遗产份额，还要赠与自己基于继承法、婚姻法的规定先天性的享有的被转继承人继承财产的一半份额。
2 继承权学说下的转继承公证
持遗产继承权说的学者援引最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国继承法〉若干问题的意见》第52条的规定：继承开始后，继承人没有表示放弃继承，并于遗产分割前死亡的，其继承遗产的权利转移给他的合法继承人之规定，将被转继承的客体界定为继承权，意见第五十二条的规定是目前为止我国关于转继承制度唯一的成文规定，正如有些学者所言：转继承的实质，只是继承权利的转移。[2]因此转继承只是继承遗产权利的转移，处理此类案件时不应将被继承人应继承的遗产份额视为同夫妻的共同财产。[3]
按照该学说观点来处理上述案例会产生如下结果：刘大对刘某遗留的财产享有的继承权由她的法定第一顺序继承人也就是王一、王二、王三、王四、王先生、孙某来行使，结合本案具体情况，王一、王二、王三、王四、王先生可以发表放弃继承权的声明从而将刘大遗留的继承权全部由孙某行使，刘二、刘三也发表相应的继承声明，从而达到刘某遗留财产全部由孙某继承的目的。因为刘大遗留的继承权并不属于夫妻共同财产，因此王某与孙某无须办理赠与公证刘某遗留的财产就可以全部由孙某一人继承。
综上可以看出，对转继承不同性质的认定将会导致不同公证证明后果的产生，不论是从保护当事人利益的角度出发还是从公证业务风险防范出发，还是基于法律严谨性的考虑，笔者都认为转继承的性质噬待进行统一规定。但由于现阶段转继承的概念并未上升到立法高度，仅存在于司法解释之中，转继承的性质之争并未平息。笔者认为采取继承权说更能体现立法之目的，可以更好的保护当事人的利益。
笔者认为，在转继承中对于《物权法》第二十九条的理解不能断章取义，采取狭义的文义解释，而应结合《民法通则》、《继承法》、《最高人民法院关于贯彻执行〈继承法〉若干问题的意见》等相关法律法规中具体理解。首先，按照我国《民法通则》第九条的规定：公民的民事权利能力始于出生，终于死亡。按照遗产份额说，被转继承人根据《物权法》第二十九条的规定享有遗产的物权，那么以上述案件为例，二一二年四月刘大死亡到二一五当事人申请继承的这段时间刘大一直都是刘某遗产的所有人，而真实的情况是被转继承人刘大已经死亡，不是民法主体，根本就不具有民法上规定的民事权利能力，当然也就不能享有刘某遗产的物权。显然如果认为转继承的客体是遗产份额也即物权经不起推敲，与法律、法理相违背。其次，纵观整个《继承法》不难发现，法定继承中继承人资格的取得要么基于血缘关系，要么基于继承人与被继承人的婚姻关系，或者付出了额外的代价（如《继承法》中规定丧偶的儿媳或女婿对被继承人尽了主要赡养义务的），如果根据《物权法》第二十九条的规定认为被继承的客体是物权，那么被转继承人的配偶会理所应当的享有被转继承人继承的物权的一半，也就是说被继承人的儿媳或女婿虽然与被继承人没有血缘关系、婚姻关系、也没有付出额外的代价，他们仍然可以继承被继承人的财产。笔者认为这种做法是对被继承人配偶权益的过度保护，而对一部分人权益的过度保护会造成对另部分人权益的侵害，将被转继承的客体界定为继承权，将是否继承的权利转移给被转继承人的继承人，这样既可以解决遗产的继承问题，又可以公平的保护涉及继承的每个当事人，也无疑是对以互谅互让、和睦团结精神来处理继承纠纷的更好选择。
笔者认为结合《继承法》、《最高院关于贯彻执行〈继承法〉若干问题的意见》等法律、司法解释，《物权法》第二十九条可以做如下理解：继承人是否取得继承财产的物权取决于继承人对继承权的表达，即遗产分割时继承人是否主张继承权还是自愿放弃继承权来决定：放弃继承权的，视为自始为取得无权，主张继承权的，取得的时间追溯到继承发生时；相应的将被转继承的客体界定为继承权，由被转继承人的继承人来行使是否继承被继承人的遗产的权利。这样一方面能解决被继承的客体界定为物权的漏洞，另一方面能更好的保护各方继承人的利益，体现继承法互谅互让、和睦团结的精神。
综上所述，不论是从法理分析还是从最高人民法院出台的司法解释亦或是司法部律师公证工作指导司下发的继承类要素式公证书，将转继承的客体界定为继承权都更为科学。但迄今为止，关于转继承的明确规定并没有上升到立法高度，学界对于它的性质仍然争论不休，司法界也没有统一的处理原则，从而导致现实中同类案件采用不同学说产生的证明结果大相径庭的现象。在法律没有明确规定的情况下，不论采用何种学说来处理转继承案例都会存在不同程度的风险。因此不论是从法理的严谨性还是从防范职业风险的角度出发，这个问题都噬需解决。笔者认为必须通过立法的形式明确转继承的性质。继承是导致物权变动的重要方式，且继承问题基本是每个家庭都会遇到的问题。转继承性质的明确规定对于保护公民合法的继承权利、减少家庭纠纷、促进家庭和睦具有不可替代的作用。转继承的性质之所以一直纠缠不清，法律规定的缺失具有不可推卸的责任。我们期待国家相应的立法机关尽快出台相应的法律法规，让这场没有硝烟的战争尽快平息。
【参考文献】
[1]李双元，温世扬，主编.比较民法学[M].武汉大学出版社，1998，11：1056.
赠与人：_________
住所：_________
身份证号：_________
通讯地址：_________
邮政编码：_________
电话：_________
受赠人：_________
住所：_________
身份证号：_________
通讯地址：_________
邮政编码：_________
电话：_________
为明确双方本次赠与不动产行为的权利义务，双方本着诚实信用的原则，并根据有关法律法规，制订本协议，以资共同遵守。
第一条 赠与财产
赠与人将其所有的_________（写明标的物）赠送给受赠人，其所有权证明为：_________（写明证明赠与人所有权的证据名称）
第二条 赠与财产的状况
名称：_________
数量：_________
质量：_________
价值：_________
位置：_________
第三条 赠与目的：_________
第四条 赠与财产的交付
赠与人会同受赠人于_________年_________月_________日，到_________（写明具体的不动产产权登记机关名称）进行赠与的不动产移转登记及转让手续。
第五条 手续办理
受赠人应在_________（写明具体的期间）期限内办理所有权转移的手续，逾期不办的，视为拒绝赠与。
第六条 权利保证
赠与人确认本件赠与不动产土地及房屋，在赠与前并无积欠税金，倘有赠与人应负责缴清。
第七条 费用负担
受赠人无须向赠与人支付任何费用，但与移交上述房屋有关的费用包括到有关房产管理部门办理有关手续的费用以及有关契税应由受赠人负担。
第八条 赠与的撤销
赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。
具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款。
第九条 赠与物的交付
具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，赠与人不交付赠与的财产的，受赠人可以要求交付。
第十条 赠与物的损毁
因赠与人故意或者重大过失致使赠与的财产毁损、灭失的，赠与人应当承担损害赔偿责任。
第十一条 赠与物的瑕疵
赠与的财产有瑕疵的，赠与人不承担责任。
附义务的赠与，赠与的财产有瑕疵的，赠与人在附义务的限度内承担责任。赠与人故意不告知瑕疵或者保证无瑕疵，造成受赠人损失的，应当承担损害赔偿责任。
第十二条 赠与的撤销
1、受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：
（1）严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属；
（2）对赠与人有扶养义务而不履行；
（3）不履行赠与合同约定的义务；
（4）因受赠人的违法行为致使赠与人死亡或者丧失民事行为能力的，赠与人的继承人或者法定人可以撤销赠与，并要求受赠人返还赠与的财产；
（5）_________。
2、赠与人的经济状况显着恶化，严重影响其生产经营或者家庭生活的，可以不再履行赠与义务。
第十三条 通知
1、根据本合同需要一方向另一方发出的全部通知以及双方的文件往来及与本合同有关的通知和要求等，必须用书面形式，可采用_________（书信、传真、电报、当面送交等）方式传递。以上方式无法送达的，方可采取公告送达的方式。
2、各方通讯地址如下：_________。
3、一方变更通知或通讯地址，应自变更之日起_________日内，以书面形式通知对方；否则，由未通知方承担由此而引起的相关责任。
第十四条 合同的变更
本合同履行期间，发生特殊情况时，任何一方需变更本合同的，要求变更一方应及时书面通知对方，征得对方同意后，双方在规定的时限内（书面通知发出_________天内）签订书面变更协议，该协议将成为合同不可分割的部分。未经双方签署书面文件，任何一方无权变更本合同，否则，由此造成对方的经济损失，由责任方承担。
第十五条 合同的转让
除合同中另有规定外或经双方协商同意外，本合同所规定双方的任何权利和义务，任何一方在未经征得另一方书面同意之前，不得转让给第三者。任何转让，未经另一方书面明确同意，均属无效。
第十六条 不可抗力
1、如果本合同任何一方因受不可抗力事件影响而未能履行其在本合同下的全部或部分义务，该义务的履行在不可抗力事件妨碍其履行期间应予中止。
2、声称受到不可抗力事件影响的一方应尽可能在最短的时间内通过书面形式将不可抗力事件的发生通知另一方，并在该不可抗力事件发生后_________日内向另一方提供关于此种不可抗力事件及其持续时间的适当证据及合同不能履行或者需要延期履行的书面资料。声称不可抗力事件导致其对本合同的履行在客观上成为不可能或不实际的一方，有责任尽一切合理的努力消除或减轻此等不可抗力事件的影响。
3、不可抗力事件发生时，双方应立即通过友好协商决定如何执行本合同。不可抗力事件或其影响终止或消除后，双方须立即恢复履行各自在本合同项下的各项义务。如不可抗力及其影响无法终止或消除而致使合同任何一方丧失继续履行合同的能力，则双方可协商解除合同或暂时延迟合同的履行，且遭遇不可抗力一方无须为此承担责任。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
4、本合同所称“不可抗力”是指受影响一方不能合理控制的，无法预料或即使可预料到也不可避免且无法克服，并于本合同签订日之后出现的，使该方对本合同全部或部分的履行在客观上成为不可能或不实际的任何事件。此等事件包括但不限于自然灾害如水灾、火灾、旱灾、台风、地震，以及社会事件如战争（不论曾否宣战）、动乱、罢工，政府行为或法律规定等。
第十七条 合同的解释
本合同未尽事宜或条款内容不明确，合同双方当事人可以根据本合同的原则、合同的目的、交易习惯及关联条款的内容，按照通常理解对本合同作出合理解释。该解释具有约束力，除非解释与法律或本合同相抵触。
第十八条 补充与附件
本合同未尽事宜，依照有关法律、法规执行，法律、法规未作规定的，双方可以达成书面补充合同。本合同的附件和补充合同均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。
第十九条 争议的处理
1、本合同受中华人民共和国法律管辖并按其进行解释。
2、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可由有关部门调解；协商或调解不成的，按下列第_________种方式解决：
（1）提交_________仲裁委员会仲裁；
（2）依法向人民法院起诉。
第二十条 本合同自_________日起生效。
第二十一条 本合同一式两份，双方各执一份。
赠与人（盖章）：_________ 受赠人（盖章）：_________
委托人（签字）：_________ 委托人（签字）：_________
签订地点：_________签订地点：_________
_________年____月____日_________年____月____日
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│ 鉴（公）证意见： │
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│ 经 办 人：鉴（公）证机关（章） │
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│（注：除国家另有规定外，鉴（公）证实行自愿原则）│
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附件
附件：
不动产标示：
①双方行为。赠与合同须当事人双方意思表示一致才能成立，如果赠与人有赠与的表示，但受赠人并没有接受的意思，则合同仍不能成立，故与馈赠这种单方行为不同。
②是吸收了诺诚合同与实践合同的合理因素。诺成行为。多数国家承袭罗马法的传统，规定赠与合同在当事人双方意思表示一致时即告成立，不必等待交付赠与物，即为诺成行为。
③无偿行为。除合同中双方约定附条件的义务外，原则上受赠人并不因赠与合同而承担义务，故为单务合同。
下面是小编整理的不动产赠与合同，希望能给大家带来帮助!
合同编号：__________________
赠与人：________________________
住所：__________________________
身份证号：______________________
通讯地址：______________________
邮政编码：______________________
电话：__________________________
受赠人：________________________
住所：__________________________
身份证号：______________________
通讯地址：______________________
邮政编码：______________________
电话：__________________________
为明确双方本次赠与不动产行为的权利义务，双方本着诚实信用的原则，并根据有关法律法规，制订本协议，以资共同遵守。
第一条 赠与财产
赠与人将其所有的________(写明标的物)赠送给受赠人，其所有权证明为：________(写明证明赠与人所有权的证据名称)
第二条 赠与财产的状况
名称：_________
数量：_________
质量：_________
价值：_________
位置：_________
第三条 赠与目的：_________
第四条 赠与财产的交付
赠与人会同受赠人于_________年_________月_________日，到_________(写明具体的不动产产权登记机关名称)进行赠与的不动产移转登记及转让手续。
第五条 手续办理
受赠人应在_________(写明具体的期间)期限内办理所有权转移的手续，逾期不办的，视为拒绝赠与。
第六条 权利保证
赠与人确认本件赠与不动产土地及房屋，在赠与前并无积欠税金，倘有赠与人应负责缴清。
第七条 费用负担
受赠人无须向赠与人支付任何费用，但与移交上述房屋有关的费用包括到有关房产管理部门办理有关手续的费用以及有关契税应由受赠人负担。
第八条 赠与的撤销
赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。
具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款。
第九条 赠与物的交付
具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，赠与人不交付赠与的财产的，受赠人可以要求交付。
第十条 赠与物的损毁
因赠与人故意或者重大过失致使赠与的财产毁损、灭失的，赠与人应当承担损害赔偿责任。
第十一条 赠与物的瑕疵
赠与的财产有瑕疵的，赠与人不承担责任。
附义务的赠与，赠与的财产有瑕疵的，赠与人在附义务的限度内承担责任。赠与人故意不告知瑕疵或者保证无瑕疵，造成受赠人损失的，应当承担损害赔偿责任。
第十二条 赠与的撤销
1.受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：
(1)严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属;
(2)对赠与人有扶养义务而不履行;
(3)不履行赠与合同约定的义务;
(4)因受赠人的违法行为致使赠与人死亡或者丧失民事行为能力的，赠与人的继承人或者法定人可以撤销赠与，并要求受赠人返还赠与的财产;
(5)_________。
2.赠与人的经济状况显著恶化，严重影响其生产经营或者家庭生活的，可以不再履行赠与义务。
第十三条 通知
1.根据本合同需要一方向另一方发出的全部通知以及双方的文件往来及与本合同有关的通知和要求等，必须用书面形式，可采用_________(书信、传真、电报、当面送交等)方式传递。以上方式无法送达的，方可采取公告送达的方式。
2.各方通讯地址如下：_________。
3.一方变更通知或通讯地址，应自变更之日起_____日内，以书面形式通知对方;否则，由未通知方承担由此而引起的相关责任。
第十四条 合同的变更
本合同履行期间，发生特殊情况时，任何一方需变更本合同的，要求变更一方应及时书面通知对方，征得对方同意后，双方在规定的时限内(书面通知发出_________天内)签订书面变更协议，该协议将成为合同不可分割的部分。未经双方签署书面文件，任何一方无权变更本合同，否则，由此造成对方的经济损失，由责任方承担。
第十五条 合同的转让
除合同中另有规定外或经双方协商同意外，本合同所规定双方的任何权利和义务，任何一方在未经征得另一方书面同意之前，不得转让给第三者。任何转让，未经另一方书面明确同意，均属无效。
第十六条 不可抗力
1.如果本合同任何一方因受不可抗力事件影响而未能履行其在本合同下的全部或部分义务，该义务的履行在不可抗力事件妨碍其履行期间应予中止。
2.声称受到不可抗力事件影响的一方应尽可能在最短的时间内通过书面形式将不可抗力事件的发生通知另一方，并在该不可抗力事件发生后_________日内向另一方提供关于此种不可抗力事件及其持续时间的适当证据及合同不能履行或者需要延期履行的书面资料。声称不可抗力事件导致其对本合同的履行在客观上成为不可能或不实际的一方，有责任尽一切合理的努力消除或减轻此等不可抗力事件的影响。
3.不可抗力事件发生时，双方应立即通过友好协商决定如何执行本合同。不可抗力事件或其影响终止或消除后，双方须立即恢复履行各自在本合同项下的各项义务。如不可抗力及其影响无法终止或消除而致使合同任何一方丧失继续履行合同的能力，则双方可协商解除合同或暂时延迟合同的履行，且遭遇不可抗力一方无须为此承担责任。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
4.本合同所称“不可抗力”是指受影响一方不能合理控制的，无法预料或即使可预料到也不可避免且无法克服，并于本合同签订日之后出现的，使该方对本合同全部或部分的履行在客观上成为不可能或不实际的任何事件。此等事件包括但不限于自然灾害如水灾、火灾、旱灾、台风、地震，以及社会事件如战争(不论曾否宣战)、动乱、罢工，政府行为或法律规定等。
第十七条 合同的解释
本合同未尽事宜或条款内容不明确，合同双方当事人可以根据本合同的原则、合同的目的、交易习惯及关联条款的内容，按照通常理解对本合同作出合理解释。该解释具有约束力，除非解释与法律或本合同相抵触。
第十八条 补充与附件
本合同未尽事宜，依照有关法律、法规执行，法律、法规未作规定的，双方可以达成书面补充合同。本合同的附件和补充合同均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。
第十九条 争议的处理
1.本合同受中华人民共和国法律管辖并按其进行解释。
2.本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可由有关部门调解;协商或调解不成的，按下列第____种方式解决
(1)提交_________仲裁委员会仲裁;
(2)依法向人民法院起诉。
第二十条 本合同自_________日起生效。
第二十一条 本合同一式两份，双方各执一份。
赠与人(盖章)：___________
委托人(签字)：_______
签订地点：_________________
_______年________月______日
受赠人(盖章)：___________
委托人(签字)：_______
签订地点：_________________
________年_______月______日
鉴(公)证意见：___________
经办人：___________________
鉴(公)证机关(章)_______
_______年________月______日
(注：除国家另有规定外，鉴(公)证实行自愿原则)
附件：不动产标示：
在登记实务中，各地的房屋登记机构在办理转移业务时，通常都会要求转让方提供其已经完成内部审批或者许可处置的要件，例如：有限公司的股东会、董事会决议、机关事业单位的国资批复、集体企业或者组织的集体成员大会、村民大会决议，有时还要求提供企业章程、股东身份证明等。对这些处置权证明文件，登记时如果不予收取，会不会给登记部门带来不利影响？本文从以下几个方面进行分析。
一、从房屋登记部门的行政行为方面分析
《物权法》第10条规定，国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。《房屋登记办法》第2条规定，本办法所称房屋登记，是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。
首先，从以上的法条我们可以得出，房屋登记是一种行政行为，既然是行政行为，则自然会有如何落实行政法也就是依法行政的问题。那什么才是依法行政呢，举个简单的例子，工商部门不能给房屋发放所有权证，因为这个权利是法律授权给房屋登记部门了，而不是工商部门，行政行为必须在法律授予范围内进行，工商部门出具这个证明就违法了，所以才有那句经典的名言：法无明文授权不可为。
其次，是在《房屋登记办法》、《房屋登记技术规程》等法律依据中，转移类的业务，除了企业自主清算的有要求提供股东大会、职代会决议，其他的我们都找不到可以收取相关申请人证明其有权转让房屋的材料的明确依据。业内通常收取依据的解释是根据《房屋登记办法》最后一条“其他必要材料”这个兜底性条款。笔者认为，登记机构不能滥用兜底条款，其使用时需要有其他法律法规的依据和授权，不能盲目扩大。如在转移登记中，通常都会收取契税完税证明，虽然其在《房屋登记办法》中并未明文要求收取，但是其法律依据在于《契税暂行条例》第11条，纳税人应当持契税完税凭证和其他规定的文件材料，依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。纳税人未出具契税完税凭证的，土地管理部门、房产管理部门不予办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。这就是兜底性条款应用的典型例子，因为法律法规另外赋予了登记部门权限。
而如果没有类似《契税暂行条例》这样授权性条款的，无论是从行政法的原则还是从法律法规的具体性规定来看，登记机构要求申请人在办理房屋转移登记时提供其有权处置的证明材料就有超越法律权限的问题。
二、从申请人方面分析
简化手续后，许多人认为没有经过相关部门批准办理的登记，可能导致登记无效。
首先，分析一下申请人无授权的转让行为的效力。没有经过授权许可的转让行为，是否必然无效呢？从《合同法》第52条关于无效合同的规定来看，前面四款主要是侵害国家和公共利益的才无效，在这里着重分析第5款违反法律、行政法规的强制性规定。在法律体系中，“强制性规定”分两种，一种是效力性强制性规定，一种是管理性强制规定。效力性规范指法律及行政法规明确规定违反了这些禁止性规定将导致合同无效或者合同不成立的规范；或者是法律及行政法规虽然没有明确规定违反这些禁止性规范后将导致合同无效或者不成立，但是违反了这些禁止性规范后如果使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范。其一般都会涉及到标的物的违法或者限制流通，比如买卖、军火买卖、企业资金拆借、居民购买集体土地上房屋等。管理性规范或取缔性规范，指法律及行政法规没有明确规定违反此类规范将导致合同无效或者不成立，而且违反此类规范后如果使合同继续有效也并不损害国家或者社会公共利益，而只是损害当事人的利益的规范。《合同法司法解释二》第14条和《合同法》第52条规定的“强制性规定”，都是指效力性强制性规定。
以公司为例分析，《公司法》中未对企业处置房屋的权限做具体规定，实践中，一般会要求提供公司章程来判断应当提供董事会或者股东会决议，如果章程没有具体规定时，都会引用《公司法》67条和105条的重大事项审批和表决原则来要求提供国资监管机构或者股东会决议。《关于国有企业办理抵押贷款若干问题的批复》中规定：“企业以财产作抵押向金融机构借款属于法人财产权范围内的自主行为，国有资产管理部门不应越权干预，也无法逐一审查具体融资决策的正误得失，更不能承担任何连带责任”。可以看出，企业的自主行为国资部门基本不干预，这也与目前我国对国企等采用宽泛式管理精神相一致。在相关法律中，皆没有规定如果没有提交该审批或者决议，合同会归于无效。由此我们可以初步判断即使没有获得许可，申请人提供处置房屋的行为也不一定无效。
其次，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第8条，当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。由此可见，民事法律关系的效力问题不是行政诉讼的事由，只是民事法律关系的无效不能导致登记违法。也就是说，即使需要相关部门批准的，未经批准也并不一定导致合同无效。
而且，所谓的合同无效也并不必然导致登记行为的无效。《物权法》第106条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：1.受让人受让该不动产或者动产时是善意的；2.以合理的价格转让；3.转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。对于处置房屋的企业来说，只要其申请的形式合法，要件齐全如申请表、买卖合同上公章都齐全，对于登记部门和房屋所有权的承受方来说，都会认为其是合法转让的。而且从以上规定也可以看出，对于善意取得所有权的只要是符合法律规定的，即是合法有效的，且赔偿责任应当由无权处分人承担。
从以上分析可以看出，申请人处置此类房产有无权限，主要由申请人自己把握，而不是登记部门进行审核。
三、从法律后果和救济途径方面分析
首先，从申请人内部审批的责任来分析，《公司法》第20条规定，公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益；不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。公司股东滥用股东权利给公司或者其他股东造成损失的，应当依法承担赔偿责任。公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。《企业国有资产法》也规定造成国有资产损失的由做出具体决定的董事、监事、高级管理人员等承担责任。
因此，公司只要使用了公章和有法定代表人的签字，对外签订的房屋买卖合同都是有效的，是当事人的真实意思表示，出现其他问题，其责任的承担应由作出具体行为的人向被侵害人承担，与房屋登记机构无关。
其次，从登记部门自身承担的责任来分析：《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第12条规定，申请人提供虚假材料办理房屋登记，给原告造成损害，房屋登记机构未尽合理审慎职责的，应当根据其过错程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任。且最高院在其解读中明确指出该条第2款规定的“登记错误”应当是指房屋登记机构办理登记过程中所犯的错误，这种错误就是未尽到法定的审核职责，具体说就是登记机构的审核未达到《物权法》第12条规定的审核标准。据此可以得出，登记部门只对要件进行形式审查，而对于其真伪及是否符合内部审批规定等是没有必要进行审查的。
赠与合同范本一甲方：(身份证号：)
乙方：(身份证号：)
甲、乙双方本着互利互惠的原则，经充分协商，就股权赠与事宜达成如下协议，以资共同遵守。
本协议由甲方与乙方于年月日在签订。
第一条赠与标的
1、甲方拥有上海xx有限公司(以下简称“公司”)股权，是该公司的合法股东;
2、甲方同意将其拥有不超过公司股权总额%的股权给乙方;
3、乙方同意接受上述赠与。
第二条赠与条件
1、为取得上述赠与，乙方应为公司提供如下服务：(这只是合同样本，暂时还没有协商，但不知道是否规定一定要有服务?)
2、乙方为公司连续服务每满1年，甲方同意将其拥有的占公司股权总额1%的股权赠与乙方，但所赠与的股权累计最多不超过公司股权总额%。
3、乙方提供的服务应当是连续的，非经甲方同意，不得中断。
第三条赠与程序
1、乙方连续服务每满1年，自届满之日起30日内，甲方应当按照本协议提请公司向登记机关办理股权变更登记，并将股权变动情况登载于公司的股东名册，同时向乙方出具《出资证明书》。
2、如此项赠与需征得公司其他股东同意的，甲方应负责取得该项同意。
第四条赠与的撤销
1.有下列情形之一，甲方可以撤销赠与：
(1)乙方严重侵害甲方或甲方的近亲属;
(2)乙方严重损害公司利益或给公司造成损失;
(3)乙方未提供本协议第二条第1款约定的服务或擅自中断服务。
2、因上款第(1)项、第(2)项撤销赠与的，乙方应当返还其基于本协议受赠的全部股权，并配合甲方和公司办理公司股权变更手续;因上款第(3)项撤销赠与的，乙方无须返还依合同已取得的股权。
3、赠与撤销后，本协议终止履行。
4、除本条第1款规定之情形外，乙方已提供本协议第二条第1款约定的服务，甲方不得撤销赠与。
第五条承诺和保证
1、甲方保证对依据本协议赠与给乙方的股权拥有完全的处分权;上述股权未设置任何抵押权或其他担保权。
2、乙方承认原公司章程和股东之间的合同，保证按原章程和合同的规定承担股东权利、义务和责任。
3、乙方承诺，除非经甲方事先同意，不担任公司董事、监事、经理和其他高级管理人员。
第六条股权赠与的法律后果
1、股权赠与完成后，乙方即成为公司股东，按其股权比例分享公司的利润和分担风险及亏损。
2、公司已经发生的债权债务不受股东变更的影响。
第七条费用的负担
本转让协议实施所需支付的有关税费双方各负担二分之一。
第八条违约责任
如果本协议任何一方未按本协议的规定，适当地、全面地履行其义务，应该承担违约责任。守约一方由此产生的任何责任和损害，应由违约一方赔偿。
第九条法律适用和争议解决
1.本协议受中国法律管辖并按其解释。
2.凡因本协议引起的或与本协议有关的任何争议，双方应协商解决;协商不成，任何一方均可向公司所在地法院提起诉讼。
第十条其他
1、本协议由双方或其委托人签字或盖章后生效。
2、本协议正本一式五份，甲乙双方各执一份，公司执一份，其余由有关政府部门留存。
赠与合同范本二合同编号：_________
赠与人：_________
住所：_________
身份证号：_________
通讯地址：_________
邮政编码：_________
电话：_________
受赠人：_________
住所：_________
身份证号：_________
通讯地址：_________
邮政编码：_________
电话：_________
为明确双方本次赠与不动产行为的权利义务，双方本着诚实信用的原则，并根据有关法律法规，制订本协议，以资共同遵守。
第一条 赠与财产
赠与人将其所有的_________(写明标的物)赠送给受赠人，其所有权证明为：_________(写明证明赠与人所有权的证据名称)
第二条 赠与财产的状况
名称：_________
数量：_________
质量：_________
价值：_________
位置：_________
第三条 赠与目的：_________
第四条 赠与财产的交付
赠与人会同受赠人于_________年_________月_________日，到_________(写明具体的不动产产权登记机关名称)进行赠与的不动产移转登记及转让手续。
第五条 手续办理
受赠人应在_________(写明具体的期间)期限内办理所有权转移的手续，逾期不办的，视为拒绝赠与。
第六条 权利保证
赠与人确认本件赠与不动产土地及房屋，在赠与前并无积欠税金，倘有赠与人应负责缴清。
第七条 费用负担
受赠人无须向赠与人支付任何费用，但与移交上述房屋有关的费用包括到有关房产管理部门办理有关手续的费用以及有关契税应由受赠人负担。
第八条 赠与的撤销
赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。
具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款。
第九条 赠与物的交付
具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，赠与人不交付赠与的财产的，受赠人可以要求交付。
第十条 赠与物的损毁
因赠与人故意或者重大过失致使赠与的财产毁损、灭失的，赠与人应当承担损害赔偿责任。
第十一条 赠与物的瑕疵
赠与的财产有瑕疵的，赠与人不承担责任。
附义务的赠与，赠与的财产有瑕疵的，赠与人在附义务的限度内承担责任。赠与人故意不告知瑕疵或者保证无瑕疵，造成受赠人损失的，应当承担损害赔偿责任。
第十二条 赠与的撤销
1、受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：
(1)严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属;
(2)对赠与人有扶养义务而不履行;
(3)不履行赠与合同约定的义务;
(4)因受赠人的违法行为致使赠与人死亡或者丧失民事行为能力的，赠与人的继承人或者法定人可以撤销赠与，并要求受赠人返还赠与的财产;
(5)_________.
2、赠与人的经济状况显著恶化，严重影响其生产经营或者家庭生活的，可以不再履行赠与义务。
第十三条 通知
1、根据本合同需要一方向另一方发出的全部通知以及双方的文件往来及与本合同有关的通知和要求等，必须用书面形式，可采用_________(书信、传真、电报、当面送交等)方式传递。以上方式无法送达的，方可采取公告送达的方式。
2、各方通讯地址如下：_________.
3、一方变更通知或通讯地址，应自变更之日起_________日内，以书面形式通知对方;否则，由未通知方承担由此而引起的相关责任。
第十四条 合同的变更
本合同履行期间，发生特殊情况时，任何一方需变更本合同的，要求变更一方应及时书面通知对方，征得对方同意后，双方在规定的时限内(书面通知发出_________天内)签订书面变更协议，该协议将成为合同不可分割的部分。未经双方签署书面文件，任何一方无权变更本合同，否则，由此造成对方的经济损失，由责任方承担。
第十五条 合同的转让
除合同中另有规定外或经双方协商同意外，本合同所规定双方的任何权利和义务，任何一方在未经征得另一方书面同意之前，不得转让给第三者。任何转让，未经另一方书面明确同意，均属无效。
第十六条 不可抗力
1、如果本合同任何一方因受不可抗力事件影响而未能履行其在本合同下的全部或部分义务，该义务的履行在不可抗力事件妨碍其履行期间应予中止。
2、声称受到不可抗力事件影响的一方应尽可能在最短的时间内通过书面形式将不可抗力事件的发生通知另一方，并在该不可抗力事件发生后_________日内向另一方提供关于此种不可抗力事件及其持续时间的适当证据及合同不能履行或者需要延期履行的书面资料。声称不可抗力事件导致其对本合同的履行在客观上成为不可能或不实际的一方，有责任尽一切合理的努力消除或减轻此等不可抗力事件的影响。
3、不可抗力事件发生时，双方应立即通过友好协商决定如何执行本合同。不可抗力事件或其影响终止或消除后，双方须立即恢复履行各自在本合同项下的各项义务。如不可抗力及其影响无法终止或消除而致使合同任何一方丧失继续履行合同的能力，则双方可协商解除合同或暂时延迟合同的履行，且遭遇不可抗力一方无须为此承担责任。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
4、本合同所称“不可抗力”是指受影响一方不能合理控制的，无法预料或即使可预料到也不可避免且无法克服，并于本合同签订日之后出现的，使该方对本合同全部或部分的履行在客观上成为不可能或不实际的任何事件。此等事件包括但不限于自然灾害如水灾、火灾、旱灾、台风、地震，以及社会事件如战争(不论曾否宣战)、动乱、罢工，政府行为或法律规定等。
第十七条 合同的解释
本合同未尽事宜或条款内容不明确，合同双方当事人可以根据本合同的原则、合同的目的、交易习惯及关联条款的内容，按照通常理解对本合同作出合理解释。该解释具有约束力，除非解释与法律或本合同相抵触。
第十八条 补充与附件
本合同未尽事宜，依照有关法律、法规执行，法律、法规未作规定的，双方可以达成书面补充合同。本合同的附件和补充合同均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。
第十九条 争议的处理
1、本合同受中华人民共和国法律管辖并按其进行解释。
2、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可由有关部门调解;协商或调解不成的，按下列第_________种方式解决：
(1)提交_________仲裁委员会仲裁;
(2)依法向人民法院起诉。
第二十条 本合同自_________日起生效。
第二十一条 本合同一式两份，双方各执一份。
赠与人(盖章)：_________ 受赠人(盖章)：_________
委托人(签字)：_________ 委托人(签字)：_________
签订地点：_________签订地点：_________
_________年____月____日_________年____月____日
【财产赠与合同二】
赠与人：_________
受赠人：_________
赠与人根据自己的意愿，在没有任何外界干扰的情况下，决定将属于自己所有的财产赠与人下列人员：
1._________(受赠人姓名)：赠与其坐落于_________市_________区_________大街_________号平房五间，房产权证号为：no：_________。
2._________(受赠人姓名)：赠与其坐落于_________市_________区_________街_________弄_________号_________楼公寓房一套。房产权证号：sh-no：_________。
3._________(受赠人姓名)：赠与其赠与人珍藏的图书、字画、古董共_________册(幅、件)。清单附后。
4._________(受赠人姓名)：赠与其赠与人所创办的_________企业股份。赠与人拥有该企业的股份共_________股，占该企业全部股份的_________%。这些股份全部归其所得。赠与人所担任的董事长一职，由其担任至届满。届满之后是否继续担任，由董事会决定。
以上条款，在赠与人正式签字并公证之后生效。在本合同生效之后，由受赠人办理相关的登记手续。赠与人给予应有的协助。登记费用由受赠人自负。
赠与人(签字)：_________ 受赠人(签字)：_________
【关键词】房产；立法规定；弱势群体；法律保护
自2011年8月13日起，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》颁布施行。全国各级法院严格依照新婚姻法审理了大量的离婚案件，但随着经济社会的发展，新婚姻法在执行的过程中出现了一系列的新情况、新问题，需要认真加以研究。
一、存在的问题
此次出台的新婚姻法明显是偏向于个人财产保护，是典型的谁投资谁受益的理念，而不是从家庭感情角度去考虑的。因为女方在很大程度上对于家庭的付出无法用资本去衡量，如果男方出轨离婚，女方就很难有保障，这样对婚姻中的弱势群体会产生不公。容易扮演“离婚催化剂”的角色，容易造成夫妻关系的紧张.促使本以感情为纽带的婚姻关系变成了裸的财产博弈关系。只能达到形式上的平等，可能产生更多实质上的不平等。
二、针对新婚姻法的问题的建议
（一）加强普法宣传教育工作。依我国的社会现状而言，民众对法律的认识程度不够，不清楚不了解具体的法律规定，很多人并没有在婚前关于房产方面与对方做出协议或者财产公证等，到离婚分割房产时才想起法律规定，不利于对合法权益的保护。我国风俗结婚一般由男方买房，婚前房产一般以男方登记为主。女方在不知道新法律规定的情况下很少会与男方商议在房产证上加上自己的名字，导致离婚时可能只得到少许赔偿。以我国农村妇女为例，大多数离婚是净身出户，她们根本不知道婚姻法对妇女权益的保障，更不用说，用法律的武器捍卫自己的合法权益。我国国情，民众在结婚和离婚时，大多按照本地的风俗传统来处理纠纷，在两千多年的文化积淀以及社会道德下，认为在婚姻之中谈论钱财房产等是“伤感情”的。很少人在婚前或者婚姻存续期间协商房产的归宿，更不用说去进行财产公证。文化程度高的人相对来说法律意识较强一点，而对于占大比例的文化程度较低的民众而言，在离婚之前对于夫妻财产协商归宿问题的情况是很少发生的，现实社会中，财产又大多数都在男方名下，对女方显然不公平，但是很少的女性在离婚之前会意识到这个问题。因此新婚姻法的普法宣传教育工作应当大大加强，特别应加强农村以及城镇中文化程度较低的区域的宣传工作。只有在民众真正理解新婚姻法解释的规定，才能更好的实现此次司法解释的促进作用，依据法律来保护自己的合法权益。
（二）法官在处理案件时注重保护弱者。新婚姻法在婚姻家庭财产关系的处理中，更多地关注了财产拥有者的利益，尽管目前有各种社会保障措施，但家庭的保障功能不应该被忽视，法官在处理在财产分割上应该照顾困难一方。法官在离婚案件中应按“照顾子女和女方权益的原则”进行判决。在现实生活中，大多数家庭关系中，夫妻双方很难在经济和感情付出中区分出多少，而新婚姻法在房产归属的规定中大多数表现为保护强者，因此本着维护家庭与社会的和谐以及男女平等等，法官应该多方面考虑弱者的权益，注重保护弱者，以达到真正的公正公平。比如，在本解释的第六条规定中，对于有些附有道德义务的赠与，比如年轻的妻子精心照顾年老病残的丈夫；多年作为家庭主妇抚养年幼的子女，赠与撤销母子就无家可归等等，这些就要求法官了解当事人的具体情况，注重保护弱势方。本解释第七条的规定中，婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时根据《婚姻法》照顾子女和女方权益的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿，对于家庭主妇而言她们可能没有直接用资本钱财参与还贷，但是她们对于家庭的付出法官在处理案件时应该充分考虑到，不能死搬硬套法律规定，保护财产所有者，而忽略弱者。而本条款中的“补偿”并没有一个明确具体的标准，此时就需要法官充分了解实情，在补偿时注重保护弱者。
（三）加强婚姻法立法工作。法律以社会为依据，现实生活中出现新问题就需要新的法律法规来解决。新婚姻法的不足及瑕疵最终的解决方式依然是立法的完善。在新婚姻法的实施过程中出现的问题，依然需要新的立法来破解。离婚诉讼中的住房纠纷肯定还会有新的复杂情况出现，立法机关和司法部门还得继续见招拆招。在人民法院处理婚姻房产纠纷时，法官可以注重保护弱者，但是这只是“治标不治本”的方法，而且在司法过程中，法官也不宜出现过多保护，再者，对于有些案件来说并不是法官注重保护弱者就可以在解决纠纷前提下，实现公正公平，法律规定中的不明确的条文很可能使有些人钻法律漏洞，而使弱势群体的合法权益受到损害。真正实现在解决纠纷的同时又做到公正公平，仍需要新的法律的出台。在强调财产权等个人权利、追求法律意义上的平等的同时注重实质上的男女平等，达到形式上的和实质上的不平等。新司法解释的规定缺乏性别视角，忽视了老百姓的婚嫁习惯，新的法律的出台就要在性别视角下注重保护妇女和儿童的权益，在调整财产关系的同时注重感情关系，在保护个人财产的同时实现男女平等，多加考虑婚姻家庭关系的特殊性，婚姻家庭道德性强等问，听取民意的需求和其他界别的呼声。加强婚姻法的立法工作，更好的实现婚姻法对家庭伦理关系的促进作用，从本质上推动忠贞、责任、和谐、挚爱的家庭情感和婚姻观。房产制度是我国婚姻法法的重要制度，也是我国民事立法中的重要制度。然而我国婚姻法房产制度中仍然存在诸多的缺陷，主要表现在对弱势群体的保护不足方面。完善我国婚姻法中的房产法律制度，对于我国社会经济的发展具有重要的意义，本文建议应该针对新婚姻法司法解释的瑕疵进行立法工作，使我国婚姻法更加完善。
参考文献
[1] 王一如.浅谈新婚姻法的进步与不足[J].法制与社会，2012（05）
