时间：2023-09-17 14:53:26
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关键词：房地产；风险；防范对策
一、房地产管理所面临的风险
（一）政策性风险
政策因素在一定程度上对每个行业都会产生影响。房地产也不例外，在房地产投资过程中，房地产投资者收益目标会受到政府的土地供给政策、住房政策、地价政策、价格政策、税费政策、环境保护政策、金融政策等的巨大影响，从而给投资者带来风险。但客观地讲，关于房地产业的政策、法律、法规，及各种专项整治措施是最为复杂的，变化也是最频繁、最难以预见的。
（二）市场供求风险
一般的企业所面临的市场供求风险主要包括原材料采购供应失控、竞争加剧、市场波动等因素。而对于房地产行业来说，除了上述几种因素外，还存在房屋销售价格波动较大的因素所带来的风险。按照国际通行惯例，商品房空置率在5%-10%之间为合理区，说明商品房供求平衡，对国民经济的健康发展起着促进作用；空置率在10%-20%之间为危险区，此时就需要房地产商要采取各种手段来增加商品房的销售量，从而保证房地产市场的正常发展；而空置率在20%以上则为商品房重积压区，如果这一现象不予以解决，那么国民经济会受到严重影响。
（三）经营风险
房地产投资者将投资购买或修建的房地产出租的经营时，因为经济活动的波动将会影响其财产收人的可变性，他们也因此会有遭受损失的风险。房地产项目运作周期长，从前期策划、项目开发到后期管理的环节众多，尤其是一些关键环节，如土地获取、规划设计等，对整体运营有着巨大的影响，这对企业的综合操控能力提出了很高的要求。经济条件的变化对一些财产的影响经常比对另一些的大，这取决于财产的种类、财产的地理位置和现存的租约等因素。同时，因为需求的变化、人口的变化以及其他原因，国家内许多地区和城市内区域在经济增长率方面存在差异。所以，受到影响程度较大的那些财产将面临较高的风险。
（四）决策风险
决策风险包括运营风险、财务风险和人员处置风险。决策风险就是指关系着项目成败存亡的项目定位过程中潜在的风险。一旦出现意外，将造成无法弥补的损失，其后果是相当严重的。项目定位是决策层根据市场调查、经济技术分析、可行性研究报告做出的，包括项目目标客户定位、建设环境、品质定位，是指导项目设计、建设、营销策划方案等工作的依据。若项目定位不准确、盲目开发建设，带来的后果将不堪设想。这也是开发项目过程中存在的最大风险。所以，一个项目的做与不做、买与不买、怎么去做，都存在着高层管理的决策风险。
二、房地产管理中风险管理的防范对策
（一）完善房地产政策
近些年我国房价在迅猛的上涨，与此同时也制定出了一些房地产政策，而这些政策很明显都是适应房价和销售量上涨的情况。而对于房价和销售量停滞或者下降的情况，根本就适应不了。此时，政府除了加息和上调存款准备金率外，还应放宽制度和改善性的房贷利率，对信誉好的房地产企业在信贷上给予支持。
（二）完善市场信息的采集和披露体系，提高市场透明度
一个有效的市场离不开市场透明度的提高。全面、透明、可靠的市场信息是政府、房地产企业和消费者等市场参与者各方做出正确判断和决策的依据。
（三）加强银行信贷管理，完善房地产金融市场
加强银行信贷管理，发展信贷资产证券化，分散房地产信贷风险；完善税费体系，合理税负。另外，由于房地产跟房地产金融紧密联系和房地产风险的长期性和复杂性，房地产风险防范应在房地产市场和房地产金融市场两方面“双管齐下”。做好房地产金融防范，对房地产健康发展非常有必要。
（四）构建房地产风险管理体系
营造良好的政策和法律环境是建立健全完善的房地产风险管理体系的首要任务。无论是什么规模的企业，建立完善的风险管理体系是保证房地产企业健康发展的重要因素。其次，房地产企业应加强风险意识，搭建符合自身特点的风险管理架构，完善风险信息管理体系，建立科学的风险管理机制。房地产风险管理的框架和流程是根据房地产企业规模和管理模式来决定的。对于大型房地产企业来讲，基于企业管理体系下的风险管理系统需要建立。管理者在项目前期首先要把风险清单以及风险准备计划的编制做好，在组织上设计专门的风险管理岗位，将风险管理覆盖企业中的每个部门。项目部作为风险管理的一线部门，要实时的检测项目风险的临界值，并把结果定期汇报给上级公司。对于下属基层部门来讲，也要对风险报告进行定期的审核；对于中小型房地产企业来讲，应该把风险防控意识首先要提高起来，把前期的项目风险管理规划做好，并在项目绩效评估工作当中放入风险的临界值检查结果。
三、结语
房地产行业是一个投资大、周期长、涉及因素较多的复杂的系统工程，因此影响其风险因素也较多。项目能否取得预期结果，其具有很大的不确定性。所以，要用不同的方法、从多个角度来对存在的风险进行分析，然后提出一些预防风险的方案。总而言之，房地产风险管理是一个有机整体，必须与各个部门相结合才能很好的控制房地产风险管理。
参考文献：
[1] 朱亚东. 浅析房地产风险的内容及规避对策[J]. 民营科技, 2010, (07) .
房地产投资是一项综合性、专业性、技术性极强的活动,同时也是一个高投入、高回报和高风险的事业。房地产的特性决定了它投资数额大,投资周期长,变现能力差,投资过程中既有经营风险、金融财政风险等有形风险,也有如政策变化等无形风险。众多的不确定因素,决定了投资效益的不确定性,从而使投资方案和决策具有一定的潜在风险。房地产经营风险管理是指房地产经营者对所经营的房地产客观上存在的经营风险的认识、处理与控制,以使风险损失减少到最小程度。由于房地产经营面临着各种风险,这就要求经营者增强风险意识,加强风险管理,把风险管理作为企业管理体制的一项重要的管理活动来抓。除了必须设立风险管理机构、培训和配备专业管理人员以外,还要认真研究各类风险从潜伏到发生和发展的运动规律,对风险的各个环节都能采取有效的措施,并对控制措施能做到有效的监控。如何有效地分析风险、避免风险事件的发生就成为房地产决策中的首要问题。
2 房地产投资风险
房地产投资风险概括讲包括经营风险、财务风险以及市场风险三方面内容。
2.1 经营风险
一般是指房地产投资开发项目经营管理不善而引起预期收入水平不能实现,或不足以补偿费用的可能性。一般来说,投资项目越大,对经营管理的水平要求也越高。尤其是错误预测了房地产投资市场,并造成决策的失误,将会对房地产投资造成很大的风险。
2.2 财务风险
一般是在贷款投资房地产时形成的一种极端的不确定性。也就是说,投资者以所投资的房地产作为抵押物,获取用于该项目投资的贷款时。便承担了一个如果不能按照抵押货款协议规定的期限还本付息时,其所抵押的房地产就会成为他人财产的风险。不贷款的投资者不会有财务风险,但也难以利用身外资金获取利益。房地产经营者应充分估计到企业筹资困难度财产状况不良对企业带来的有关财务方面的风险。
2.3 市场风险
一般是指由于国家或地区的政治或经济因素的影响,利率变化以及其他因素的影响,造成房地产市场购买力下降,价格跌落的可能性的由于房地产市场价格与通货膨胀趋于同步的增长,且从一定时期来看,房地产总体上是处于供不应求的局面。因此,房地产投资的市场风险,常常是比较小的, 但是当一个国家或地压的经济不景气时,由于房地产市场在一定时期内需求会骤然降低,房地产价格也可能会出现急剧下跌的情况。
3 房地产风险管理的策略探讨
3.1 加强对经营环境的研究。房地产企业和其它企业一样总是在一定的环境中开展经营活动的,环境既提供了机会也构成了威胁。企业的经营活动与外部环境的联系越来越紧密。外部环境的各种因素如经济因素、社会文化因素、家庭组成因素、政治法律因素、自然因素等都对企业的开发经营产生各种各样的影响,并且外部环境还处于不断的变化之中,这就要求房地产企业的经营者们把自己的企业看成是一个开放的系统,它不断地与外部环境产生相互的影响和作用。正视环境的影响和作用,把外部环境、内部条件有机结合起来,提出一个适合自己的科学的战略目标,潜心培养并提高自己的核心竞争力,并能审时度势、因势利导、灵活应变,不断地随环境的变化而调整企业的经营活动,这样对提高项目投资成功率,实现风险管理的目标定会有大的帮助。
3.2 加强对房地产市场调查与预测。实现从产品观念到营销观念的转变。房地产企业生产的产品是房屋,它具备一般商品的特征。随着市场经济的发展,人们生活水平的提高,消费者一些低层次的需求已得到满足,人们消费商品也越来越为了满足心理方面的要求,消费者在消费方面也日益呈现出个性化的特征。面对这些变化,房地产企业要改变过去那种我盖什么就卖什么的思想,现在人们购房已不单单是为了满足居住这个最基本的功能,房产商品除了具备居住这个功能外,还要具有良好的套型设计、漂亮的造型、优雅的环境、智能的设施、良好的物业管理等等。就房产这个固定不动的核心产品来说,房子与房子之间没有什么太大的差距,而现代产品概念的内涵和外延都扩大了。完整的现代产品概念应该包括核心产品、形式产品、无形产品三个部分。每一种商品这三部分都完全具备。对房地产品来说,恐怕大文章要做在形式产品和无形产品方面,因为只有这样,才能更好满足消费者审美观、舒适感、安全感、方便感、文明感、优雅感、人文观等方面的要求,也才能更好地适台消费者个性化的需要。现代房地产市场已经告别了卖方市场的时代。虽然这个市场的潜力巨大,但目前这个行业内的竞争却十分激烈,稍有不慎就会有面临失败的危险。开发商们煞费苦心的谋划,目不暇接的房地产广告,不断出新的住房消费新概念等足以说明这一点。
3.3不断提高物业管理水平。物业管理是改革开放、住房体制改革、房屋商品化的产物。它把专业化、社会化和企业化的运作机制引进了我国房地产的管理。物业管理是和房地产综合开发的现代化生产相配套的综合性管理。世界上许多国家和地区房地产的经验证明,一个优良的物业管理不仅是房地产成熟的标志,而且是本身获得长足、持续发展的强大动力。优良的物业管理有利于树立开发商的良好形象,也可以很好地满足人们物质文明和精神文明需要。随着市场经济的发展,人们的消费观念已有了改变,居住不仅仅是为了“栖身”,而且是为了满足人们的精神需求。卓越的物业管理所创造的“整洁、文明、高雅、安全、方便、舒适”的居住环境,可以陶冶人们的情操,净化人们的心灵,提高人们的素质。同时,也有利于房地产公司的经营与发展,有利于提高房地产企业的档次,有利于降低风险。所以,房地产企业要克服前几年随着房地产业的迅猛发展而出现的“重开发轻管理”“、重销售利润而轻售后服务”的思潮给房地产业发展带来的约束,认真探索一条适合我国国情的物业管理之路 由于我国房地产改革与发展时间很短,物业管理方面的理论和经验还很缺乏,具体如何做,还要开发企业多实践、多探索、多借鉴。
关键词：房地产；财务；风险管理；问题；探讨
近年来，我国房地产业迅猛发展，为了让企业的发展更加稳定，对财务风险的管理工作引起了高度的重视，但是在对于房地产风险管理的调查当中发现，财务管理当中成本管理不够细致、资金的结构也不太合理、管理人员风险意识不够等方面的问题，这些问题对于房地产的管理工作有阻碍作用，严重地影响了房地产业的健康发展，这篇文章主要对房地产业的风险管理当中存在的问题进行探究得出一系列的对应方法。
一、现阶段房地产的状况及财务风险管理问题
在现阶段，房地产行业仍在我国国民经济中占有重要的地位，国家对于房地产行业进行宏观调控，因城施策，出台了一系列限购、限贷政策措施，企业资金回笼较慢，导致房地产企业资金紧张，同时形成了极端的发展现象，一些规模比较大的房地产公司融资相对容易，资金越来越集中在少数大房地产企业中，中小型房企融资困难，面临资金紧张，逐渐被兼并或退出房地产领域，这就要求房地产管理过程中解决财务风险管理方面的问题。
二、导致房地产管理风险发生的因素
（一）成本控制的能力不够
房地产企业在项目开发过程中，由于工作量比较大，程序烦琐，对于成本的控制不够细致就会造成财务管理的风险。目前在我国的房地产发展当中对成本的控制能力不够，比如对于成本控制的管理制度不够完善，审核过程不够全面，都会对房地产的成本控制造成很大的影响，如成本控制不好很容易增加房地产的成本，造成浪费，同时也增加了房地产的投资风险，会影响房地产的有效发展。
（二）资金结构的不合理
房地产业属于资金密集型企业，尤其是在项目运作初期，取得土地使用权、办理施工手续等投入资金比较大，房地产项目开发的时候需要大量的周转资金，这样才可以使一个项目能够正常运行起来，在目前阶段我国的房地产企业在发展当中，由于资金的结构不合理，筹集资金的渠道方法单一，使得房地产企业在发展当中有很大的风险，资金的结构不合理问题，容易造成资金短缺，资金链断裂，房地产工程项目就无法正常运转，面临不得不停工的现象，同时会影响项目的开发进程，造成不必要的经济损失，增加房地产的财务风险。
（三）管理员工的风险意识不强
财务管理人员在房地产的开发管理工作当中占有重要地位，所以要不断地提高管理人员的综合素质，增加他们的管理水平技能，从目前我国的房地产发展当中，财务管理人员并没有树立正确的风险意识，同时管理技能以及相关的知识掌握的还不够，随着科学技术的不断创新，相关部门对于管理工作的重视程度不够，从而导致了管理工作质量达不到要求的标准，严重阻碍了房地产企业的可持续发展状况。
三、有效加强房地产风险管理的制度
（一）制定有效的成本管理制度
经过一系列对于房地产的财务风险管理的分析报告显示，房地产相关企业在发展当中，由于成本控制方面把握的不够精确，导致企业在发展的过程当中面临许多的风险，严重影响了企业的发展，面对这种情况，房地产企业应该要做好管理工作，制定有效的成本管理制度，同时结合项目实施的实际状况，对项目的投资成本进行动态跟踪并严格控制，结合实际情况进行不断的完善和管理，有效避免出现成本变动异常的情况。
（二）建立多种融资渠道
不合理的资本构成将会严重影响房地产企业的发展，房地产项目开发工期无法得到保障。因此，要想使房地产企业可以不断地持续发展，避免资本结构不合理的现象发生，要建立合理的灵活多变的融资渠道。首先，房地产企业要结合自身特点，继续发展多方式的融资渠道，打破传统融资渠道的局限，开展多元化的融资渠道为房地产企业的发展打下了牢固稳定的基础。除通过银行贷款外，可以采取信托、债券、基金等多方式的融资渠道，有效地提高房地产资金结构的合理性。
（三）增强财务管理人员的文化素养
当前房地产财务人员的文化素养不够，将对房地产财务管理工作产生重大影响，甚至影响房地产的健康发展。所以，要全面的提高财务人员的文化素养。首先，要对财务人员进行素质教育，使房地产财务管理人员树立正确合理的风险意识。在复杂又繁乱的财务工作的过程当中，财务人员要不断提高自身的财务风险意识，以防止企业的财务风险的发生。其次，开展财务人员的业务培训。既要重视对财务人员的理论培训，同时又要重视对财务专业技能的培训，养成积极学习，不断提高财务管理人员的文化素养。同时房地产企业的管理层也应该适当学习财务知识，树立风险观。保证房地产企业在发展过程中做出正确的发展决策，尽量降低房地产企业的财务风险，为房地产企业的发展奠定一个坚实的基础。
四、结语
综上所述，在国家对于房地产市场宏观调控的环境下，我们要不断地提高房地产的财务风险意识和防范意识，同时做好一系列应对房地产财务管理风险问题的对策，以积极乐观的态度去面对房地产管理当中遇到的问题。自上而下，从管理人员到基层的员工，构成一个全面的房地产财务风险解决体系，从制度上、流程上控制财务风险，保证房地产行业的平稳发展，为我国的经济建设发挥其重要的作用。
参考文献
［1］李亚东.基于房地产财务管理风险问题探索与研究［J］.时代金融，2015（35）.
［2］南晓刚.新时期背景下房地产财务管理中的问题与对策探析［J］.经贸实践,2017（21）.
［3］王吉.新常态下房地产开发企业财务管理现状与对策研究［J］.中国国际财经（中英文）,2017（19）.
[关键词]房地产 项目投资 风险管理 必要性 措施
中图分类号：S24 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2016）30-0054-01
一、房地产投资项目风险管理的必要性
（一）有利于保障项目管理的科学性
风险管理主要是利用科学的方法对于项目投资进行准确定位和分析，并对在投资项目中产生的任何可能的风险进行评估和分析，有利于减少和消除在决策和项目执行过程中的经济风险、技术风险，能够有效的保障整个房地产投资项目的管理科学性和合理性，是项目管理重要组成部分。
（二）有利于促进项目建设顺利进行
风险管理是为决策者和管理者提供大量有效的管理措施和应对措施，使得整个项目管理过程更具科学性，并且风险管理深入到投资项目的各个领域和各个环节，能够提高整个企员工的参与度，使其全身心投入到项目决策和管理中，从而保证了促进了项目建设的顺利进行，除此之外，风险管理能够通过有效措施尽可能的减少和控制风险带来的损失，并对于造成损失之后的后续管理工作提供有效措施，保证了管理的延续性，提高了管理的效能。
（三）有利于促M企业经济效益提高
房地产投资企业通过风险管理，能够最大程度上保证安全生产目标的实现，并且最大程度上减少在各个环节产生的费用，有效的减少了费用的支出，增加了企业的经济效益，与此同时，风险管理能够时刻警醒了和刺激房地产投资过程中的风险管理意识，从而提高了整个企业的管理效能，从而有效的控制了企业的风险损失，达到了保障和提高企业经济效益的目的。
二、房地产投资项目风险管理现状及问题
（一）房地产投资背景
目前，受到国家房地产政策以及房地产市场的影响，房地产投资受到了一定的限制，但是从整体上看，房地产投资还是处于发展和上升阶段。正如前文中所谈到的，房地产投资市场面临的背景较为复杂，其主要影响因素表现在以下几个方面：国家政策的变化。国家通过宏观调控对于市场进行调节，旨在帮助引导市场健康发展，从国家对于房地产投资的政策来看，国家对于房地产的投资的担忧非常明显，花大力气整治和提高整个市场的环境，这对于房地产投资企业来说是重要的政策信号，如果不能够及时的掌握和了解国家和地方的投资政策，那么房地产企业很容易受到房地产政策风险的侵扰。投资竞争日益激烈。房地产投资企业的竞争进入白热化阶段，企业的竞争必然带来企业风险，而企业为了实现发展又不得不去正面面对风险和挑战，尤其是对于小企业来说，各方面都不成熟，受到风险的打击压力大，更需要加强风险管理。
（二）房地产企业的风险管理意识和管理方式问题
房地产企业经过多年的发展，整体上看从起步逐渐走向成熟，但是还并未真正实现成熟，尤其表现在一些中小投资企业中，他们的风险管理意识和管理方式存在很大的问题，阻碍了投资企业的健康、稳定发展。其问题主要表现在以下几个方面：风险管理意识问题。房地产企业风险管理意识较为淡薄，一些企业并未建立完善的风险管理制度，并未设立相关岗位和落实各方责任，使得风险管理区域盲目化和松散化，这种风险管理意识的淡薄，是对于提高投资企业风险管理的首要障碍；风险管理方式问题。大部分企业风险管理方式较为单一，尤其在风险评估方面，大部分企业都是依据自身的经验，对于投资项目进行预判和决策，决策缺乏科学性指导，导致投资项目的风险增大，并未并未形成完善和完备的风险应对和解决措施，使得风险的危害增加，不利于企业的长远、健康发展。
三、房地产投资项目实例分析
A房地产开发建设公司准备在B市投资一处房地产项目，其中有两个备选方案供A房地产公司选择，一处是住宅项目，另一处是商业广场项目，通过对于两个项目的风险评价，最终确定为A公司提供决策。下图为两个项目的预计经济指标表。
（一）区域背景和政策背景分析区域背景和政策背景能够帮助房地产投资项目充分了解当地的社会环境和政策环境，从而有利于进一步做好风险的评估和评价。
（1）区域背景。C小区建设项目位于城市东郊，属于政府政务新区所在地，其开发和利用的程度随着政府单位的逐渐落成，以及该地区的基础设施不断完善的基础上，能够吸引大量的购房者，所以从市场需求来看较好，除此之外，该地区的涉及的拆迁户较少，这对于开发投资来说减少了很多拆迁的麻烦。D 商业广场建设项目位于城市中心区域，属于该城市的老城区改造，人口较为密集，发展商业的潜力较大，但是由于位于该城市的老城区，所以其拆迁的难度较大，并且由于商业广场的建设面积较大，中心区域的地价较高，投资的工期长并且效益回收的时间也较长，这是D商业广场建设项目面临的最大困难。
（2）政策背景。近年来，该市通过房地产开发建设获得了较大的发展，并且随着工业和商业的逐渐发展，城市化进程的不断加快，该市政府在政策支持力度上不断增强，对于发展本地区房地产开发抱有很大期望，特别是对于老城区改造项目的政策倾斜力度较大，支持和改造对于老旧城区的现代化改造项目建设。
（二）房地产投资能力分析该房地产投资企业属于外地中型房地产开发企业，并且从以往的投资实践看，以投资的小区建设见长，对于商业开发项目很少涉足，此次投资项目是市场拓展到该市的第一次投资，管理层的态度相对保守，并且要求短期内，小投资，稳收益的原则，所以再结合表1数据以及区域和政策背景，对于C小区建设的投资额和收益周期都明显小于对于D商业广场的建设项目投资，所以从稳妥的角度来说，对于此次投资项目的决策来说，经过专家评审和最终管理层决定，选择了C小区的建设项目投资。
（三）投资项目风险管理建议
（1）充分重视“风险识别和风险评估”的结合。房地产投资项目涉及多个层面和领域，所以在对风险进行评估时，首先要充分认识和了解存在哪些方面的风险，例如，拆迁风险、金融风险、政策风险以及竞争风险等等，其次要加强风险评估，风险评估主要是对于风险进行全面、准确和系统的分析，帮助房地产投资项目决策者了解投资项目，并在事后对于风险造成的后果进行评估，积累更多的管理经验。
（2）加强风险应对。特别是针对单个项目的风险时，如何采取有效措施避免和减少风险带来的危害，对于企业来说也至关重要。企业要充分的重视和发挥管理创新的作用，加强风险应对，提高企业的风险管理能力。
参考文献
在房地产交易管理中，风险管理一直占据着十分重要的地方，是广大房地产企业在经营实践中的工作核心之一。本文以管理者的角度，探讨了房地产交易中的风险管理问题。
房地产交易风险管理防范
中国人自古以来都非常重视“家”的概念，而在现代社会，人们会选择购买一套商品房，建立自己的家。近年来，我国房地产的价格节节攀升，房地产市场发展迅速。与此同时，在房地产交易的过程中也暴露出一些风险问题。在当地产交易中，如果出现风险问题，不仅会给购房者带来巨大的经济损失，也在一定程度上影响了房地产行业的健康发展。对此，应该对这些风险有清醒的认识，并且有效管理风险，才能维护房地产交易市场的健康发展。
一、房地产交易的特点
房地产价格属于固定资产，其个别性强、差异性大。房地产交易是房地产所有权、土地使用权等相关权益的转让过程。不像其他商品，房地产的价值一般无法被衡量，并且房地产交易并没有一个固定的平台。并且由于其不能移动，房地产无法被即时买卖，不能做到“一手交钱、一手交货”。房地产交易所涉及到的金额巨大，权益转让的手续比较复杂。在我国，就有《商品房销售管理办法》、《城市房地产管理法》等法律来约束和规范房地产交易市场。一般来说，一套商品房从开发商到客户手中，中间要经历多个过程及中介，流程的复杂性也滋生了风险。
二、房地产交易中存在的风险
（一）因自然环境变化带来的交易风险
自然环境风险指的是发生海啸、地震等由于不可抗拒的因素造成的环境风险。房产与自然环境息息相关，一旦发生自然灾害，必然会影响到房地产的交易。如在2011年的日本大地震后，有调查显示购房者的购买意愿由地震前的50%迅速下降到15%。此外，水灾、台风等自然灾害有可能会对房地产本身造成一定的影响，给房地产企业带来不可估量的损失。
（二）因社会环境变化带来的交易风险
人们的“钱袋子”满不满、生活是否富足，直接影响到其购买房地产的意愿。在经济下行时，人们势必会减少商品房的购买。此外，国家的经济形势也在一定程度上影响到房地产的价格走势。最近一年来，政府出台了一系列的政策对商品房购买进行限制，从而抑制房价的上涨。诸如此类的政策对于房地产交易的影响不可忽视。
（三）房地产交易中的法律风险
法律风险指的是在房地产交易中因交易主体而发生的法律方面的风险。比如，若对相关法律不熟悉，或是审核不严密，则可能会造成无效的房屋买卖合同。我国《民法通则》中对于无民事行为能力人及限制行为能力人签署的合同都做了明确规定，此外在多种情况下，房屋买卖合同都可能无效，需要特别注意。又如，若在房地产交易前对房产的权利状况没有足够的了解，或者在办理房地产交易的过程中房屋受到了司法限制等，都会引起法律风险，造成一定的损失。
（四）房地产交易参与者的道德风险
房地产交易的参与者，包括房地产开发商、中介、购房者等都有可能产生道德风险。首先，一些房地产开发商向公众公布虚假和诱导性的信息，诱导消费者购买房地产。其次，当前房地产中介市场鱼龙混杂，一些非专业机构匆匆进入这个市场，却操作不规范，乱收费，以及向购房者夸大其词等，还有些中介甚至将已经卖出的房产再卖给其他消费者。最后，购房者也可能在房地产交易中产生道德风险。
三、房地产交易中的风险防范措施
（一）注重保险的购买和使用
在风险管理中，保险是非常重要的风险管理手段。风险管理的四种方式包括回避风险、预防风险、自留风险和转移风险，而保险就是转移风险的方式之一。房地产企业可以在开发房地产的过程中就为房地产购买保险，从而确保在外界环境发生变化的时候其损失能降到最低。目前，我国房地产行业相关的保险包括房屋建筑工程保险、房屋保险、房地产财产保险。房地产开发商应根据实际情况，选择合适的保险进行投保。
（二）健全房地产相关法规
近年来，我国经济的发展带动了房地产行业的飞快发展。在一些地区，房地产行业甚至成为了当地的支柱行业。但是由于发展速度太快，相关法律法规并不健全的问题逐渐暴露出来，许多房地产交易的风险正是因为法律的不健全而产生的。对此，政府首先要充分重视，发挥自身的主导作用，加快建设相关的法律法规，并督促各级地方政府尽快实施，从而为房地产交易提供相应的法律保障，逐步引导房地产市场走向健康发展的道路。此外，房地产开发商内部也应建立完备的规章制度，当问题和风险发生时，要依照规章制度追究责任，对违规行为严厉打击。
（三）加大诚信宣传力度
为了加强社会对于房地产交易的道德认识，政府部门可以利用电视、网络等媒介促进全民树立起房地产交易的诚信意识，在房地产交易中培养一个良好的分文，从而规范房地产交易。房地产开发商也要加大宣传力度，在设计广告时不能夸大其词。房地产开发商可以加强房地产公益宣传，培养购房者的风险防范意识，协助政府一道培养整个社会的购房诚信。
（四）增强工作人员的培训工作
房地产交易的过程中可能面临着各种各样的问题，房地产行业的一线工作人员必须具备良好的素质，首先应以诚信待顾客，其次也要能够有效分辨和预防风险。因此，要加强工作人员的培训工作，对其进行法律知识方面的培训，增强一线人员的法律意识，从而规范交易行为。此外，还要帮助一线工作人员树立正确的思想观念，在工作中能够站在客户角度为客户考虑，不要为了蝇头小利破坏与客户之间的信任，保持一个清醒的头脑，要抵制住诱惑，从源头上避免风险的产生。
四、结语
总而言之，在我国社会主义市场经济制度下，经济的腾飞带来房地产市场的飞速发展，取得了相当显著的成果。然而发展速度太快，市场交易不规范、法律不健全的问题也暴露出来。对此，要充分重视这些风险，根据房地产企业的发展实际情况，实施有效的风险管理措施，才能维持房地产行业以及行业内企业的稳定健康发展。
参考文献：
[1]刘宝文.房地产交易管理中的风险及规避策略分析[J].门窗.2015（9）：81-86.
关键词：房地产集团 财务风险管理 问题 建议
改革开放之后，随着我国社会主义市场经济的迅速发展以及国家对住房政策的宏观调控，使得房地产集团发展迅速，现在已经成了我国国民经济的重要组成部分。但是由于房地产集团在项目实施过程中成本投入大、开发周期长，至使有很多房地产企业都过分的依赖银行的贷款，一旦来自银行的资金链出现断裂，房地产集团将很难筹资去填补空缺来支撑集团项目的顺利进行，这就使得房地产集团财务管理风险性较高。如果不切实解决这个问题，房地产集团就不会获得快速发展，甚至还会面临倒闭的风险。所以，房地产企业的当务之急就是做好集团财务管理，采取合理的对策来防范财务风险。
一、房地产集团财务风险的内容
（一）按期偿债风险
从目前的情况来看，我国大多的房地产集团的项目开发资金主要由4个部分构成，即集团自有资金、房屋预售资金、银行借贷和营业性资金等。不过，由于房地产集团的项目开发规模大、涉及的内容比较多、范围比较广，再加上集团的自有资金数量比较薄弱，这就使得房地产集团光凭自有资金无法开启工程建设，所以房地产集团的项目开发资金绝大多数来自银行的贷款。此外，因为房地产集团的项目开发周期长，使得资金回收慢，加之市场经济具有不稳定性，造成了房地产集团的利润期望值存在着较大变动，加大了房地产集团的财务管理风险。一旦房地产集团项目投资开发未能达到预期目的，很有可能就会因为无法偿还银行利息而使银行中断对其的贷款，至此，整个项目工程将瘫痪，不仅使房地产集团前期投资打水漂，而且还要偿还巨额贷款。
（二）利率变动风险
由于房地产集团的项目开发资金大部分都是依靠外债，因此可以说它是在负债经营。在此期间，高新技术不断发展，极大的提高了生产效率，因而很有可能出现供给大于需求的现象，从而引起通货膨胀，造成银行的贷款利率上涨。于是，房地产集团的应付贷款利息也相应的增多了，在某种程度上可以说增加了房地产集团的项目开发成本，从而减少了集团收益。此外，因为房地产的高投资高回报的特点，部分房地产集团为了获取更大的利润，无视投资风险，开始盲目地进行融资活动，例如：抵押集团固定资产来贷款等。虽然在短期内房地产集团是解决了资金短缺问题，但从长远的角度出发，来自于银行的高额利息对房地产集团来说始终是一个隐患，它严重加大了集团的还债负担，对于房地产企业的长远发展是极为不利的。所以说利率变动风险是影响房地产集团发展的关键因素，它值得每一家房地产集团的高度重视。
（三）再筹资风险
房地产集团的项目开发是一个漫长的过程，它所需的资金数量相当大，如果集团事先没有做好财务预算或者财务预算与实际支出相差太大，那么房地产集团就必须再一次筹集资金。由于房地产集团在此之前已经筹集过资金，它的资金负债率相对于与一般的企业来说要高一些，这就大大降低了它的还债能力。同时，也使得银行等金融机构对其信心不足，而不太愿意再次贷款，这势必就增加了房地产集团的再筹资难度，即加大了再筹资风险。
二、房地产集团财务风险管理中存在的问题
（一）财务管理人员对财务风险的客观性认识不足
目前，房地产集团内部普遍存在的问题之一就是财务管理人员对财务风险的客观性认识不足，他们固执的认为只要做好了财务预算，那么财务管理基本上就没什么问题了。事实上，这种想法是非常错误的。其实，只要存在着经济活动，就必然会有财务风险。房地产集团内部之所以出现财务管理意识淡薄的现象主要是由以下两个方面的原因造成的。一是财务管理人员素质不高。虽然现在每一家房地产集团的财务人员都是经过严格选拔的，他们的会计理论知识都很强，但是实际操作能力和应变能力却比较弱，这对于财务管理来说是致命的缺陷。还有些房地产集团的财务人员是初出茅庐的大学生，他们在做财务预算的时候过分自信，而忽视了财务风险，使得集团财务管理风险性较高，稍有差池就会给集团带来巨大的经济损失。二是房地产企业领导层的不重视。我国的房地产集团大多都是家族式经营模式，最高经营决策权往往都只是掌握在少数人手中，由于他们对财务管理不是很熟，因而片面的只重视销售成绩。这就一来就影响了财务人员的工作行为，至使他们对财务风险认识不足。
（二）集团内部财务监控机制不健全
财务管理是协调和控制房地产集团资金进出的有力工具，若财务预算计算合理，则能使房地产集团避免出现财务危机。话虽如此，但是房地产集团内部财务监控机制仍不健全，在财务管理上显得非常吃力。这主要体现在2个方面：一是财务管理制度不统一，上级和下级财务部门沟通不畅，从而导致了财务预算失真，严重阻碍了房地产企业的发展步伐；二是管理与监督相分离，使得财务工作权责不明，给了不法分子以可趁之机。至此，财务监督机制有形无实，财务管理仍然具有较高风险。
（三）资本方式单一、资本结构不当
房地产集团的资本方式单一，它的资金主要是由自有资产和借贷资产组成，其中来自银行的借贷资产就占四成以上，如此不协调的资金比例增加了财务管理的风险。通常情况下，房地产集团的自由资金都用作了工程建设的土地成本，至于后期建设费、营销费等全靠外借资金。当房地产企业外借资金越来越多，也就相当于其资产负债率越来越高，随之产生的财务风险也就越大。
三、加强房地产集团财务风险管理的建议
（一）提高财务管理人员风险意识
意识决定行为。要想从根本上降低财务风险，最有效的办法就是提高财务人员的风险意识。首先，房地产集团的领导应该以身作则，重视财务管理，给财务人员树立一个好榜样。其次，房地产集团要广泛选拔优秀财务人员，在正式录用前设立一定得考核期，看看他们的实际财务管理能力以及对财务风险的认识情况到底如何，然后严格依照考核标准实行优胜略汰，这样就从根本上提高了财务人员的整体财务风险意识。此外，还要对在职人员进行在培训，不仅要加强他们的专业知识技能，最关键的还是要向他们传输财务风险意识，让他们在今后的财务管理中能够谨慎工作，尽最大努力降低财务风险，确保房地产集团的正常运营。
（二）建立健全的财务风险管理机制
所谓的财务风险管理就是发现、评判、控制和处理风险的过程。房地产集团要想有效规避财务风险，那么就必须建立健全的财务风险管理机制。首先，建立市场监督部门，及时收集和分析信息，然后运用科学的手段制作财务计划，从而使得财务管理更能适应时代的发展要求。此外，还要监理建立完善的客户管理制度。由于房地产集团的项目开发资金有一部分来自客户资金，因而客户信誉程度的高低直接影响着集团的财务风险，房地产集团有必要在筹集资金前对客户的信誉做一个全面的评估，这样才能保证项目工程能够顺利的开展下去。
（三）优化资本结构，降低筹资风险
针对房地产集团资金负债率高的情况，优化其资本结构，是目前降低筹资风险和财务风险管理的最好办法。只要房地产集团还存在贷款行为，那么就很有可能会因为利率的变化而使其面临较大的财务风险。可是，如果集团改变了筹资方式，例如：用良好的品牌形象以及土地抵押等贷款，或者是恰当处理产权和债权的资金比例。这些一来，不但扩大资金来源、增加了资金数量，而且还将财务风险降到了最低。
参考文献：
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[2]李慧.企业财务风险的技术性防范方法[J].当代经理人，2006
一、投资性房地产财务风险管理体系
资本增值是财务活动的根本目的，防范并控制价值的不稳定（不利结果）是财务风险管理的目标。那么，让我们先看看投资性房地产的价值之路：经济趋势影响现有工商业利润及个人收入；工商业利润及个人收入转而决定其支付租金的能力；租金决定投资性房地产的营业净收入；最后，营业净收入决定投资性房地产的市场价值。这样，现有经济趋势的改变对投资性房地产的价值，较之住房价值，会有巨大的近期冲击，那就是，房地产价值的上涨趋势或下降趋势首先发生在与住房市场相对的投资性房地产市场上。由此，投资性房地产对现有经济趋势的敏感程度要强于自用房地产，所以，对投资性房地产财务风险管理要充分考虑当前的经济趋势，并密切联系房地产市场景气循环。
首先，建立风险管理信息系统，以把握经济趋势、了解所处房地产景气循环周期及其阶段。对于企业投资者来说，应广泛、持续不断地收集与本企业投资性房地产相关的内部、外部初始信息，包括历史数据和未来预测，并对收集的初始信息进行必要的筛选、提炼、对比、分类、组合，形成风险信息数据库。对于个人投资者来说，自己收集信息的成本过高，不符合成本一效益原则，但是应该关注有关研究机构的各种信息，建立适合自己的信息管理档案。
其次，根据收集的风险初始信息，结合具体投资性房地产项目情况，建立风险评估系统，利用成型的风险管理工具手段，定性和定量相结合，以识别和度量投资性房地产财务风险，为风险决策和控制提供条件。风险识别，既要正确判断一项财务活动中存在什么风险，又要找出引起这些风险的原因。识别的方法主要有：①专家预测法，如民主讨论法、头脑风暴法、德尔菲（Delphi）分析法；②幕景分析法，即计算机模拟未来状态，以直观的“幕景”（scenarios）描绘所能引起企业风险的各种风险因素及其影响情况，如对一个投资项目的幕景分析，可以告诉决策人员这一项目在最好、最可能和最坏三种情况下的未来情形，并且还可能给出这三种情况下可能发生的事件和风险，以供决策人员参考；③资金分析法，财务管理部门可通过对企业资金及其运动的分析来识别在企业资金各种存在及分布上的风险，以及在某一期间内资金循环周转方面可能出现的风险。本文将从经济指标和财务指标两方面来构建投资性房地产财务风险的度量框架。
最后，根据风险度量框架的指示，针对租金收入、营业费用和筹资结构建立风险控制系统，将防范放在第一位，综合采取风险回避、风险分散、风险转移、风险自担的控制措施。
二、投资性房地产财务风险度量
财务风险度量，是通过计算相关指标或建立模型对识别出的财务风险从量上进行估计，建立财务预警系统，为风险决策提供科学依据。工欲善其事，必先利其器。度量指标是表现风险程度的基本载体，是建立风险度量框架、指导风险决策的支撑性工具，因此，选择合适的度量指标就显得尤为重要。投资性房地产对客观经济环境的敏感性，要求投资者能够使用经济指标从宏观上对其财务风险进行把握，同时，财务风险的度量最终应落脚于财务指标的灵活分析与运用，因此，下文将从经济指标和财务指标两方面来构建投资性房地产财务风险的度量框架。
（一）经济指标
描述房地产市场状况的经济指标有许多，如价格、租金、租金增长率、交易额、空置率等等。这些指标都可以衡量房地产景气循环及其周期，而且统计数据也较为容易获得。
但是，作为投资性房地产财务风险的度量指标，本文认为空置率是最优的量化指标，分析空置趋势还有助于确定潜在项目的“稳定使用率”。所谓“稳定使用率”，是指项目启动以后的年度使用率。这是评估项目可行性的一个重要因素。
（二）财务指标
现金，既是资本又是报酬。财务风险管理的出发点是资本增值，落脚点是减少损失获得报酬，最终都由现金来反映。因此，财务风险管理应以现金流量为基础。
从物业持有者的角度，投资性房地产现金流量分析应采用股权现金流量法。现金流量包括流出量和流入量，投资性房地产的现金流出量（投资成本）主要是初始投资（包括购买价格或建造成本）、投资性房地产的现金流入量（投资回收）包括税后现金净流量和税后处置收入。
三、投资性房地产财务风险控制
由于投资性房地产的特殊性，对于个人投资者和小型散户投资者来说，财务风险的控制重在防范；对于长期持有物业的房地产开发商来说，可以对物业进行整体经营规划，其财务风险的控制原则是“防范+控制”。
（一）投资前的准备工作
投资前的准备工作是否充分，直接关系着投资之后房地产的经营状况，因此，将其作为财务风险控制的基础内容。投资前的准备工作主要包括两大方面：判断投资切入点和做好市场分析。
1.判断投资切入点。利用所处房地产市场景气循环阶段，判断投资性房地产的切入点。市场供需平衡与不平衡的现象是市场景气的两种表现形式，如此周而复始的重复发生就形成了景气循环。房地产景气循环也是由于供给和需求的波动产生的。经济活动具有周期性，对空间的需求也呈周期性波动。由于建造时滞等原因，供给往往落后于需求的变化，因此，空置率和价格/租金就会产生波动。它们决定了房地产投资的收益率和风险水平，极大地影响着房地产投资在财务上的成功和失败。
2.做好市场分析。投资应以市场分析为起点。市场分析就是对市场客观环境、同档次同类型的投资性房地产的市场需求状况及竞争对手等情况进行分析。投资性房地产的市场分析是在供需分析和未来市场增长潜力分析的基础上，确定以下几个环节：（1）选择投资类型，（2）市场定位，即确定潜在承租人的水平层次，是面向高端市场，还是面向中低端市场。（3）选址，房地产的地域性及投资的长期性决定了选址的重要性。
关键词：房地产企业 风险管理
房地产业在当前经济社会发展中起着举足轻重的作用，与国民经济高度关联。2009年，房地产业已占到国内生产总值的6.6%和国内投资总额的四分之一，与房地产直接相关的产业达到60个以上，房地产业的健康发展是整个国民经济又好又快发展的重要保障，有效的防范、应对和化解房地产行业的风险有助于行业的长期稳定健康成长，有利于中国经济社会的可持续发展。
近年来，不少企业和个人受利益驱动，忽视行业风险，缺乏对自身优劣势的权衡，盲目进入房地产业，虽然在此之前房市一路高歌做不好也会赚钱，但步入正常轨道之后，这种现象加剧了房地产行业风险，也给企业自身的发展造成了困惑。目前，房地产已成为中国风险最高的行业之一。
一、房地产企业风险管理的定义和特点
全面风险管理，指企业围绕总体经营目标，通过在企业管理的各个环节和经营过程中执行风险管理的基本流程，培育良好的风险管理文化，建立健全全面风险管理体系，包括风险管理策略、风险理财措施、风险管理的组织职能体系、风险管理信息系统和内部控制系统，从而为实现风险管理的总体目标提供合理保证的过程和方法。其主要特点为：有别于企业危机管理，预警管理等狭义的风险管理手段和方法，全面风险管理的“全面”体现在以下几个方面：战略性、系统性、专业性、全员性。
二、房地产企业面对的主要风险分析
房地产业所面临的风险是复杂多样的，其中一些风险与其他行业存在普遍共性，如债务风险、经济合同风险、信用风险等；有的风险则具有较为显著的行业特征。
（一）项目风险
项目风险是一种不确定事件或状况，一旦发生，会对至少一个项目目标产生积极或消极的影响。而对风险的识别是要确定风险管理的目标，如果风险识别做得不清晰、没有条理，那就会像一个很高明的将军，即使再高明，也无法让他去打无目标之仗。风险识别首先是识别风险事件，并进行分类、量化等工作。对于房地产企业，常见的几种风险为政策风险、决策风险、管理风险，具体表现在：
1、政策风险成为除了自然灾害之外的最大风险
政府作为保护广大人民的利益载体，在制定政策时，要充分考虑资源与经济的关系，要考虑土地利用问题、农业保护问题，还要房价不高，让老百姓能买得起房子！这其中的博弈甚是微妙，这也大概是前些天出现政策闹剧的原因，当然，还有政策的不连续性、突变性和漏洞的存在等等矛盾。而对于开发商来说，政策应该是一种约束和控制的行为，企业必须要遵守相关的政策法规，同时要制定对于相关法律法规进行补充和操作的部门管理规章制度和规范性文件以及强制性标准等。
2、项目决策风险
房地产项目决策风险，主要体现在项目的定位风险、创新风险等。
（1）项目的定位是决策层根据市场调查、项目的经济技术分析、项目可行性研究报告做出的，包括项目的目标客户定位、产品定位、建筑产品的质量定位、建设环境的品质定位，是指导项目设计、建设、营销策划方案等工作的依据。项目的市场定位确定以后，基本上就敲定了项目的建设风格、建设成本、营销推广方案，基本上决定了项目的销售前景。如果项目定位不准确、盲目开始项目建设，带来的影响将是巨大的，也给管理控制带来的巨大的难度。这是项目开发过程中最大的风险，属项目的决策性失误风险，风险事件一旦发生，其管理非常困难，成本巨大，甚者能导致不可挽回的后果。
（2）不同的开发商风险喜好不同，采取的决策不同。有的房地产商喜好追求项目与其他项目的“差异性”，选择自己企业不熟悉或者认识尚不足以完成追求的“创新”，正常地创新本身就是有风险的，更何况是遇到不熟悉的领域，很多情况下创新便成了失败的同义词。曾经有个开发商本意为客户着想，采用轻质板墙以增加客户的得房率。尽管采用新型的轻质板墙前期也进行了考察、客户走访等，但是却忽略了南北方的气候差异，客户交房入住采暖季以后，在轻质板墙部位出现大量裂缝，致使客户满意率急剧下降，投诉率迅速上升，导致向客户赔款几百万。
3、项目资金风险
这是任何项目都要面临的风险类型，如果项目资金链出现问题，项目将会举步维艰。所以，项目可行性报告要体现项目的资金曲线，制定合理的资金控制计划，保证项目能够有充足的资金运行。但是由于项目的资金绝大多数来自于外部，如银行、合作伙伴、金融市场等，因为会受到金融市场的影响，在做资金计划时，要保证能合理规避这些外部金融风险事件。
4、项目管理风险
房地产管理是在房地产业务流程框架内进行的管理活动、行动决策，这些管理事务本身都能给项目带来致命的打击，而且是重量级的风险事件。如果管理不到位，带来的项目质量风险、进度风险、人力风险，还有前面的资金风险，都会因为管理对项目产生致命的伤害。房地产项目的项目特性非常明显，房地产商应该建立完善的项目管理体系，保证项目管理体系流程清晰、责任明确。同时要加强项目管理人员的项目管理知识。
（1）项目的质量风险：在项目决策阶段由于经济技术分析失误，出现品质与价格矛盾导致的质量问题；在设计阶段，向设计提出违反设计规范、标准，特别是强制性标准的要求，又通过“关系”关照通过验收而造成的“投机性”质量问题；施工阶段，从业人员对设计知识有重大错误，擅自改变设计造成的质量风险；施工管理过程中，不重视关键部位和关键过程的跟踪检查处理，对一些容易出现影响结构安全，特别是一些虽不影响结构安全，但对正常使用功能有严重影响的问题；处理不及时，没有做到“事前”控制的“永久性缺陷”或者交房后给客户造成的质量“隐患”（实际上就是“质量通病”造成的纠纷）；交房实物与销售承诺、广告宣传承诺不相符造成的“实物质量”问题等
（二）政策风险
每个行业在一定程度上都会受到政策因素的影响。但客观地讲，关于房地产业的政策、法律、法规，及各种专项整治措施是最为复杂的，变化也是最频繁、最难以预见的。
（三）市场风险
对于一般行业而言，市场风险主要包括市场波动、竞争加剧、原材料采购供应失控等因素。除上述状况外，房地产业所面临最突出的市场风险是房屋销售价格巨幅波动。
（四）经营风险
房地产项目运作周期长，从前期策划、项目开发到后期管理的环节众多，尤其是一些关键环节，如土地获取、规划设计等，对整体运营有着“牵一发而动全身”的影响，这对企业的综合操控能力提出了很高的要求。然而实际情况是，有的企业对土地开发缺乏准确定位和全面规划，导致项目严重偏离市场需求；有的企业在土地获取过程中盲目跟风，抬高地价，致使产品成本过高，远远超出市场承受能力；有的企业在项目施工建设中自身管理能力不足，加上工程发包大部分受总承包方层层分包，造成实际施工队伍资质不符的严重影响。施工进度拖延、建筑质量欠佳、安全事故频发等问题时有出现，不仅给企业造成巨大损失，也影响到房地产业的健康发展和金融稳定等社会形象。
（四）是资金链风险
房地产是资金密集型行业，资金流动量大，运作周期长，对企业的投融资和资金管理能力
【关键词】房地产项目；风险管理
1引言
工程项目的建设是一个周期长、投资规模大、技术要求高、系统复杂的生产消费过程.在该过程中，不确定因素、随机因素和模糊因素大量存在、并不断变化，由此而造成的风险直接威胁着工程项目的顺利实施和成功完成。而在工程建设中，设备材料又是最基本、最必需的资源之一，其供货进度、数量和质量对工程建设影响最大，能否保证设备材料“适时、适量、适质、适地、适价”地供应，是能否保证项目建设进度、费用和质量的重要基础。无论是对于业主还是总承包商来说，一个工程项目进入实质性操作阶段以后，都会遇到在工程采购中如何识别、评价和规避采购风险的问题。只有正确地处理好这个问题，才能坚实地迈出工程建设实施的第一步。因此，在工程项目实施过程中，对采购所面临的各种风险进行管理显得尤为重要。
2住宅房地产项目风险管理理论
2.1住宅房地产项目风险内涵
房地产项目风险是指由于随机因素的影响所引起房地产项目投资收益偏离预期收益的程度。由于房地产项目具有投资周期长、投资额大，影响因素复杂等特性，房地产项目投资面临的风险因素也特别复杂，风险因素所引起的后果也特别严重。房地产投资的特点决定房地产项目风险呈现如下特征：(1)客观性房地产项目风险是客观存在的，因为引起房地产项目风险的各种不确定因素是客观的，无论是自然风险、经济风险还是政治风险都具有客观性。(2)多样性房地产项目过程涉及社会、经济、技术等方面，与政策法规、金融动向、宏观经济形势、区域供求现状、产业技术变革、需求消费倾向息息相关，易受各因素波动的影响，不同因素导致的风险也就多种多样。
2.2住宅房地产项目风险分类
在房地产项目活动中，风险的具体表现有以下几种形式。
(1)按照风险的来源分类房地产项目风险可以分为国家风险、市场风险、自然风险和公司风险四类。
(2)按照项目的实施阶段分类按照项目实施的阶段不同，房地产项目风险可以分为项目投资前期风险、项目开发建设风险、项目经营风险和项目管理风险四类。
(3)按照证券投资组合理论和资本资产定价模型理论分类这两种理论将证券投资的风险归纳为系统风险和非系统风险，借鉴到房地产项目中，也可以将风险划分为系统风险和非系统风险，结合我国房地产市场状况，划分原则是：这种风险是否影响到市场内所有的投资项目，能否设法避免或消除。对整个市场所有投资项目产生影响，本项目无法避免或消除的风险为系统风险；只对市场内个别项目产生影响，可以由投资者设法避免或通过投资组合方法消除的风险为非系统风险或个别风险。
3住宅房地产项目风险识别与分析
3.1住宅房地产项目风险识别程序与方法(1)项目风险分解项目风险的分解途径：
①目标：识别影响项目费用、进度、质量和安全目标实现的风险；②时间：识别项目不同进展阶段的风险；③结构：按照项目结构组成、相关技术群的关系进行分解；④环境：是指自然环境和社会、政治、军事、社会、心理等非自然环境中一切同项目建设有关的环境。⑤因素：按照项目风险因素分解。
(2)建立初始项目风险清单就是建立项目存在风险的一览表，由项目风险的编码、因素、事件、后果构成。
(3)风险识别分析对初始建立的项目风险进行风险因素、风险事件及风险后果分析，剔除一般性风险，保留值得关注并进而作详细研究对象的风险。风险识别分析的依据是已积累的经验（数据）及有针对性的风险调查的资料。
(4)确立项目风险清单项目风险清单是进一步进行项目风险分析与评估的基础。
3.2住宅房地产项目风险分析方法
（1）盈亏平衡分析方法盈亏平衡分析是研究房地产项目在一定时期内开发面积、成本、税金、利润等因素之间的变化和平衡关系。各种不确定因素的变化会影响项目的经济效果，当这些因素的变化达到某一临界值时，就决定项目方案的取舍。盈亏平衡分析分为线性盈亏平衡分析和非线性盈亏平衡分析。
（2）敏感性分析方法通过计算一个或多个不确定性因素的变化导致经济效果评价指标的变化幅度，判断项目预期目标受各个不确定性因素变化的影响程度。
(3)概率分析方法运用概率来预测不确定性因素和风险因素对项目经济效果影响进行定量分析，计算数学期望值和方差，确定方案失败的风险程度，以获得某种效益或达到某种目标的可能性大小。
结束语
房地产作为一个相关性行业比较多的行业对国民经济的影响越来越大，作为一个行业收益较大，吸引着广大投资者投入大量的资金人员，在获得广大收益和同时，由于房地产自身的特点，开发周期长、资金量大、专业人士多的特点，具有高风险性，与此同时由于房地产中泡沫成分的存在，国家宏观财政政策、货币政策对房地产市场进行调控，这对于房地产企业经营中的风险增大。在当今市场经济环境条件下，房地产项目开发面临着许多不确定性，并且在开发过程中存在着巨大的风险。如何识别和度量房地产项目风险以及如何制定风险应对措施，有效规避投资风险，降低风险损失，提高房地产投资风险管理效率，把握良好的投资机会，获取预期的经济收益己成为我们未来所必须考虑的问题。
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