时间：2023-09-20 16:02:33
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0 引言
从整体的房地产市场来看，商业类房地产是所有房地产类型中最复杂、最具风险、盈利性最高的不动产形式。在其发展过程中逐渐形成了包括多种类型地产项目的综合物业，在日常生活中常见的商业街、购物大厦、地下商场、电影院、写字楼大型超市等属于商业类房地产的范畴。房地产企业，对商业类房地产进行的税收筹划，本质上是一种事先设计安排的经营活动，可以说是企业财务管理战略的一部分，通过使用巧妙、合法的会计技巧，优化财务管理组合、提升效益，减少或延期缴纳相关税款，以此降低企业付税额。在企业实际运行操作过程中，商业类房地产的税收筹划呈现出以下基本特征：第一，最基本的特点是其具备合法性，这也是税收筹划可以实现的法律保障。第二，事前预测性，企业在确定基本纳税方案时，可以根据企业自身的经营状况，投资计划，进行事前准备，调整相关活动项目，以设计最合理的纳税方案。第三，税收筹划本身具有一定的时效性，现阶段我国的税收政策、税法环境等还处于快速发展变革之中，对商业类房地产企业的税收筹划适应了新的环境需要，及时与新的政策法规接轨，具备一定的时效性。第四，税收筹划体现出的整体综合全局性特征较强。
1 商业类房地产企业税收筹划存在的问题
房地产业近年来多次被国家税务总局列为税务专项检点行业，以下是几类比较常见的重点问题：
1.1 目前，商业类房地产企业的税收筹划仍然存在较高的风险 从房地产业的基本属性来看，商业类房地产企业所涉及到的项目一般都比较大，其资金规模也相对庞大，需要缴纳的税款种类比较多。一般来说，商业类房地产企的税负在25%-30%之间，相对来讲，这是一个很高的税负比例。基于这种基本情况，对于税收筹划的进行，商业类房地产企业是十分迫切的。但是，由于目前相关税收筹划的政策法规没有清晰明确的规定，而企业在进行税收筹划时常常会发生超越法律、法规的界限，潜在隐藏着许多风险。而过高的税收筹划风险，意味着企业税收筹划活动失败的可能性的增加。这不仅使企业无法实现预期的财务目标，还会使企业面临税务机关的处罚，甚至可能还会追究相应的刑事责任。
1.2 企业会计核算制度不健全制约税收筹划实际效果的发挥 商业类房地产企业税收繁琐复杂，对财务管理的水平要求很高，但是，在实际的企业内部，大多缺少与之配套的会计核算制度。对于商业类房地产，比较常见的会计核算跨期摊派，收入的确认，成本的计算冲销会计期内的损益等，不健全的会计核算制度，影响企业真实税收筹划效果。
1.3 企业配备的税收筹划人员水平不高 税收筹划是一种很专业的税务工作，涉及到财务、税务、税法、公司法等多方面的知识，对负责人员和具体执行人员的专业性要求很高。企业人员对税收政策执行不到位或在综合性的税收筹划过程过程中，对于企业的整体性和相关税收政策的宏观性把握不恰当，会造成税收筹划执行效果的不理想。同时，具体执行负责人员的经验不足，也不利于税收筹划的顺利开展。在具体操作环节，有的企业税收筹划人员，为了尽可能的降低企业税负，可能使用一些特别技巧，容易导致企业的故意偷税、漏税，过于急功近利的税收筹划，使得企业偏离了税收筹划的本质，不利于企业的长远发展。
1.4 现阶段的税务行政执法存在一些不合理之处，影响了税收筹划的实施 国家税收法律在制定过程中，主要是从收税的角度考虑的，在企业税收筹划方面的一些细则不够明确，而相关约束性条款又卡得过严、过死。现代社会经济发展迅速，税收的形式和征税的政策，跟不上企业自身的快速发展，随着社会经济制度的日益多元，企业组织形式越来越灵活，而现阶段的税务行政法的诸多条款依然比较滞后，参照标准有很多不合理之处，这些不合理之处，阻碍了企业税收筹划的正常开展，不利于企业降低税务负担。
2 商业类房地产企业进行税收筹划的相关对策分析
2.1 提高对税收风险因素的防范力度 首先加强对营业税纳税风险的防范，根据房地产企业纳税的一般条件，可以得知，营业税纳税风险主要受到以下几种因素的制约：一是开发产品的处理方式。二是开发产品的销售价格。三是开发产品的转让方式。以上这三个因素是决定房地产企业营业税税负的关键因素，因此也是税务风险控制的关键环节，必须进行税负测算和方案选择以降低税收负担及纳税风险。其次加强土地增值税纳税风险防范，对于房地产企业来说，影响土地增值税纳税风险的主要因素有以下几种：一是开发产品的处理方式。二是开发产品的销售价格。三是开发产品的转让方式。四是开发产品的成本。五是共同成本的分摊方法。因此，要从这五个方面，加大对土地增值税纳税风险的防范。第三，企业所得税纳税风险的防范。企业所得税是对房地产企业经营所得和其他所得而征收的一种税。对于房地产企业来说，无论是销售还是持有，无论是有偿转让还是受托代建或投资入股，均需计算缴纳企业所得税。由于企业所得税是对企业经营所得征收的，因此，影响经营所得的收入以及成本水平就是影响企业所得税的关键因素，所以要加大对企业所得税纳税风险的防范。
2.2 及时关注税法变动 在实际操作过程中，企业要做到学法、懂法、守法。只有对税收法律法规的变化了如指掌，才能立足于企业的实际情况，对税收筹划方案及时作出调整；企业应该深刻领会立法精神，全面掌握税收规定，准确把握税收政策内涵，严格按照税法来进行筹划，严守税收筹划合法的底线，正确处理税收筹划与避税、偷税、漏税的关系。
2.3 提升企业税收筹划人员素养 企业税收筹划人员的素养包括道德素养和专业素养。第一，商业类房地产企业的税收筹划人员要提升职业道德素养。企业税收筹划人员自身必须要具备较高的职业道德情操，因为企业的纳税行为不仅关系企业自身的利益，也涉及到国家的利益。任何税收筹划方案的设计，要以现行国家税收政策、税收法规为底线，在法律框架内，通过科学合理的财务运作，降低企业的财务负担，提升企业的税负结构质量。第二，企业内部的税收筹划负责人员要切实提高自身的专业水平，增强实践经验。税收筹划需要综合很多学科的知识，其中税务，法律、金融等学科为主，这就需要税收筹划相关负责人员必须掌握扎实的理论知识，同时在实际企业内部税收筹划设计时，不断丰富实践经验。学习业内先进的税收筹划设计方案，提升税收筹划设计的科学性。
2.4 建立良好的税企关系 税法的具体执行者是税务机关，许多法规条文的制定权和解释权在税务机关。国家在制定税收政策的时候，往往在征税范围、税收优惠、税收减免、税收处罚等方面留有一定的余地，税务机关可以凭借实际操作的经验和对不同企业经营状况的了解，在这个范围之内进行灵活的操作。同时，税务机关会根据各地实际情况采取适合本地的税收征管方法，导致各地税收征管情况存在差异，而房地产企业的业务往往又遍及各省，税收筹划受当地实际情况的影响很大。因此房地产企业应加强与当地税务机关的沟通。
关键词：土地增值税 规划 节点
土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率，即增值率的大小按照适用的税率累进计算征收的，增值率越大，适用的税率越高，缴纳的税款就越多。合理地增加扣除项目金额可以降低增值率，使其适用较低的税率，从而达到降低税收负担的目的。
改变增值率的方法有两种：一是合理定价，如在销售过程中当增值率略高于两级税率档次交界的增值率时，可通过适当降低价格减少增值额，降低土地增值税的适用税率，从而减轻税负二是增加扣除额，主要是通过加大投人来提高市场竟争力如加大公共配套设施投人，改善小区环境，提高房屋质量；调控土地增值税的扣除项目金额，杜绝违法虚开材料发票、建安发票、虚构零星工程项目和工程量等行为。
一、选择多元化方式处置开发产品
多元化方式处置开发产品的方式包括：销售、出租、先出租后销售、售后返租、股权投资、产权转让、转作经营性资产（开发产品自用自营）等。
房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列人收人，不扣除相应的成本和费用。这标志着长期持有物业，开发商可免交土地增值税。而这一因素或可导致未来大量开发商将物业变出售为自持。
房地产开发公司可以根据自己的发展战略和实际情况来进行相应的策划，降低土地增值税的税负或合理延迟土地增值税的纳税时间。
首先，将自己开发的房地产商品的用途改变为自用自营，即可享受不征收土地增值税的税收优惠据了解，有的公司可能讨划将一些项目的商铺留在自己的手里，不租也不卖，不形成收人，这样做既可以不超过85%以上已销售的门槛，还可以坐享房产升值二这一筹划思路首先要服从于企业经营规划和现实，不卖改自用、自营，这种情况在实际工作中可行性并不很强。
其次，要从延缓缴纳土地增值税的时间上考虑，因为对于房地产开发企业来说，自用房产发生产权转让时仍然要征缴土地增值税特别值得注意的是，这里既要考虑由此延缓缴纳土地增值税所获得的资金时间价值，也要预测资金的风险价值，同时应兼顾再转让时的房产市值以及旧房扣除额的收益等。
二、利用预提费用的税前扣除政策
税法允许三项预提费用预提时依法在所得税前扣除的规定对纳税人比较有利，也在一定程度上突破了以票控税的机械性规定。除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本：第一，出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%；第二，公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用〕此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件第三，应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金等物业完善费用可以按规定预提。但土地增值税清算时，不允许扣除任何预提费用，所有扣除项目必须提供发票或合法凭据。
三、地下停车场作为公共配套设施处理
当一个房地产开发项目存在地下车库时，地下室车位面积能否计人可售面积？实际中对此尚存有不同看法。有些地方税务机关认定，地下车库应计人可售面积，并且该项地下室成本并不能全部一次性结转销售成本，而是进人计算可售面积时单位工程成本的总成本，当期实际销售车位面积计人己售面积，结转销售成本，与当期实现的车位销作收人形成配比。
企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。而利用地下基础设施形成的停车场所，则作为公共配套设施进行处理。
四、利用税收优惠政策纳税筹划
随着社会的发展，城市的现代化，酒店及酒店式公寓、写字楼的业态开发越来越多，整体销售，资金回笼快，是开发商最希望采用的销售方式。这样就需要一个包括前期在内的整体纳税筹划。
例如：某房产开发公司，在一海边城市开发一幢五星级酒楼，出售给一外国投资者。开发成本20亿元，售价28亿元。按规定，此项业务应纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、土地增值税约1.77亿元（计算过程略）。税法规定：对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。依据上述规定，如果企业先投资成立一子公司"某某大酒店"，酒店固定资产建成后，再将大酒店股权全部转让给外国投资者，则可免除上述税款。
五、结束语
随着社会的进一步发展，税收的各项法律法规日益完善，政府也加大对企业的税收的宏观调控，财政部门的执法力度也会越来越强，这些客观因素要求企业开发商形成迫纳税筹划的意识，切实落实好税收筹划工作，不但能够提高企业自身的经济效益，还可以进一步促进税制的完善，填补税法漏洞和缺陷，令税务工作和纳税筹划进入良性发展的轨道。
参考文献：
[1]杨建英.论房地产企业进行土地增值税纳税筹划[J]当代经济， 2011， （13）
1998年住房商品化以来，房地产行业迅速成为我国发展最快的行业之一，随之而来的高投资、高房价很快成为房地产发展的特点，我国也相应建立了一套房地产税收制度来调节房地产市场。本文在阐述了房地产市场现状的基础上，着重分析了我国房地产市场的税收制度，并进行了评价，最终提出了相应的优化建议。
[关键词]
房地产；税收政策；优化建议
一、 我国房地产市场现状
自1998年取消福利性分房，住房商品化、货币化改革以来，中国的住房分配完全走上了商品化的道路。同时住房建设成为我国经济新的增长点，并且在近10年内呈现突飞猛进的发展态势，成为我国目前发展最快的行业之一。
（一）房地产投资增长过快，房价虚高
1999年房地产市场从集团消费彻底转向个人消费，中国房地产产业正式进入高速发展的新时期。我国房地产投资额和增长率基本都成直线上身趋势，GDP增长始终都大大低于房地产开发投资的增长速度，房地产业成为拉动国民经济的支柱产业。商品房的销售价格持续不断上升已经成为不可否认的事实。据有关部门统计，中国普通民众全部收入的百分之五十以上会用于住房消费，住房消费是中国普通民众的主要负担，房价之高由此可见。
（二）房地产市场投机现象严重，市场泡沫严重
商品房的销售价格一定程度上反应了我国对住房的需求情况。然而，由于人们对房地产价格的非理性预期，造成投资者将过多的货币资本投入到有限的房地产买卖中，从而使房地产价格不断攀升。过度的投机行为，使房产成为投资品，房地产市场脱离基本的供求关系，大量资本由实业转到投机领域，抑制了其它消费需求，容易积累较高的金融风险，形成房地产泡沫，可能引发经济危机。
（三）土地政策成为左右房价的重要因素
高昂的土地出让金使得房地产开发商在取得土地环节上就承担了加高的成本，加之房地产市场竞争机制的不完善，使得土地政策成为抬高房价的最主要因素。
二、 我国现行房地产市场税收制度评价
自1994年分税制改革以来，我国的房地产税收制度经历了逐步的改革和完善，并形成了一套房地产税收制体系，共涉及十余个税种。我国现行房地产税收政策在适应社会主义市场经济的要求下，于组织财政收入、宏观调控、促进经济发展方面发挥了积极的作用在分税制体制下，房地产税收在地方税收体系中占据重要地位，是地方财政收入的重要来源。但是房地产税收制度在调控经济方面作用有限或者难以发挥其作用，本身存在着一定问题。
（一）土地出让金严重阻碍税收调控
在房地产开发环节，房地产开发商需要投入高额的土地出让金来取得土地。一次性土地出让金制度，加之地方政府财权和事权的严重不匹配，使地方政府对土地收入的依赖性很大，令土地财政膨胀。初始环节的过高的成本使得在后续环节的税收调节出现较大的障碍。
（二）征税环节重流通轻保有，投机现象严重
我国现行税收政策中房地产保有环节税收少、流通环节税收多、税负重，这在一定程度上鼓励了投机行为，某些人把房地产作为投资获利的工具，资金丰裕者购买多套住房造成房屋闲置浪费严重。尤其是对于个人非营业用房地产全部采用免征房产税的政策，加剧了税负结构的更加不合理和轻重差距较大的状况。而且房地产拥有者因为流转过程中较重的税收负担不愿意出售其多余闲置的住房，导致房地产无法合理流动和资源的配置得不到进一步优化，阻碍了房地产市场的稳步良好健康发展。
（三）计税依据不合理，征税范围较窄
我国目前房地产还无完善的房地产评估制度，这使得房地产交易流转和保有环节某些税种不能合理地确定计税依据。我国经济近些年来高速发展并出现通货膨胀，目前仍以购买时房地产原值作为计税依据，不仅不能反映当前房地产实际的市场价值，同时也造成了新旧房产所有者税收负担差距较大，纳税人税负不公。
三、优化我国房地产税收政策的建议
（一）进一步完善分税制税制体制和转移支付制度
土地财政的存在很大程度上使房地产价格居高不下，并且阻碍以后环节的税收发挥调节的作用。在财权上移事权下放的分税制体制下，由于政府间转移支付不健全，致使地方政府对土地出让收入产生很大的依赖。要平衡房价，真正实现房地产商品化，就要从根本上完善分税制体制，平衡地方与中央的财力和责任，与此同时，也要完善政府间纵向的转移支付制度，使地方政府财力与事权相协调，摆脱土地财政的困境。
（二）完善房地产评估制度
为了适应经济的快速发展和物价水平的不断提高，切实发挥税收调节经济的作用，实现税收的公平性，应完善房产评估制度，提高房产评估人员的专业素质和实际操作能力。具体来讲就是建立一套适应市场经济发展的房地产评估机构；确定房地产评估师协会独立地位的实质性；加强行业规章建设。
（三）建立并完善不动产登记制度
要加强在房产保有环节的税收调节作用，首先最基本的是获取现有房屋的登记信息，建立健全完善的房地产信息登记制度。应该在全国范围内建立起一套适用于不动产信息实时监控的数据库，并且对数据进行集中的采集和实时更新。
参考文献：
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[12]李雪英.促进我国房地产市场健康稳定发展的税收政策研究，2011
关键词:地产企业 会计处理 会计核算 风险防范
一、地产企业会计处理纳税问题探讨
(一)收入方面会计核算在税收方面存在的问题
会计准则与税收法规在收入的确认上存在差异。其差异主要表现在预售销售和按揭销售，首先是预售销售。房地产企业只有取得预售许可证之后才能够正式投入市场销售，该销售所得价款为暂收款、预收款性质、不确定收入，待工程完全竣工之后才可以将预收账款转变为主营业务收入，即房地产所得实际收入，而税法规定预收款同样交纳相应的税务；其次是按揭销售。银行要求按揭款支付给开发商之后，由会计确定收入，而税法规定首付款与实际收入日确认收入实现。
房地产开发企业开发的项目存在同项目、同楼栋、同时间销售的商品房价格差异较大的情况，其主要原因是项目拆迁户回购房价格较低。在进行该项目土地增值税和企业所得税清算时，可能会对偏低的价格进行调整。
房地产开发企业在原来取得的土地上，进行了两种性质的项目开发。如一种是住宅开发，一种是酒店，这两种性质的开发建设，为酒店的经营带来了一定的困难。可以根据财税[2009]59号文件规定采取公司分立的办法，将酒店开发和住宅开发分拆开，酒店开发与住宅开发可分解开成不同的开发主体。
(二)成本费用方面会计核算在税收方面存在的问题
房地产企业成本费用方面会计核算在税收方面存在的问题主要表现在四个方面，第一，成本划分不明确，即诸多成本开支没有计入成本预算；第二，将违规发票入账。第三，成本核算对象不明确，提前列支成本；第四，尚未按照房地产开发的产品对象设置各类明细核算科目。
房地产开发企业承担政府保障房建设（限价房）以及公共设施建设（如公园等）换取周边土地开发权。在与政府签订相关协议时，应考虑如何按照财务税务规范性要求核算，目的是把真实的成本支出，按照符合税务会计法规的要求进行核算。
二、房地产开发成本的核算及控制
(一)成本项目的设立正确划分
成本项目，可以客观地反映产品的成本结构，便于分析研究降低成本的途径。按现行的房地产开发地产企业会计制度规定开发成本作为一级成本核算科目，地产企业应在该科目下，根据自己的经营特点和管理需要，选择成本项目，并据此进行明细核算。成本项目不能太多，对于发生次数较少，特别是单笔发生的费用，应尽量合并。如各种配套费用支出，可设立一个配套费用“明细科目进行核算。而对金额较大并陆续发生的费用应单独设立科目核算。如土地费用、土建费用及设备费用，特别是土建费用，如是分合同发包的还应该按合同进行明细核算，以便能随时了解工作量进度和付款情况，并为工程的竣工决算提供资料。
(二)利用套期保值转移钢材涨价风险
在某一特定时期，期、现货价格同时受共同的经济因素影响和制约，两者的价格变动方向一般是一致的，由于有交割机制的存在，在临近期货合约交割期，期、现货价格具有趋同性。如某工程与承包方签定合同时钢材价格为4500/吨，根据施工进度计划，6个月后要用钢材3000吨，材设部应在合同签定后按照4500元/吨到期货市场采购钢材3000吨，6个月后钢材的价格涨到了6100元/吨，由于期货价格与现货价格的趋同性，到了交割期，钢材的期货价格与现货价格差异不大，这样可以在期货市场将3000吨钢材卖掉，获得1830万元，然后立即用这1830万元到现货市场采购3000吨钢材，这样不管钢材涨价多少，采购这3000吨钢材的实际成本为4500元/吨加手续费915元和保证金利息成本8.10万元（上期所钢材期货在购买时需要支付合约总值8%的保证金，占用资金108万，另需支付手续费915元，为成交额的万分之0.5，保证金利息暂按资金成本利率15%计算，3000×4500×8%×15%/2=8.10万元）。
(三)项目的竣工决算
房地产开发成本核算的最终目的是计算出项目的总成本和单位可销售面积的开发成本，以便地产企业结出经营利润。可是现在房地产开发地产企业较普遍存在的现象是重视工程结算而忽视项目决算。如何解决这个问题，可以通过预提费用科目根据施工图预算将尚未实施的工程预算计入成本，使项目决算能按计划进行，以后待工程完成再按实际支出调整项目成本。设计变更和签证这部分工程支出，在实施限额设计和管理良好的企业通常在项目总投资中所占的比例较小，这样做对项目的总成本和单位成本不会造成较大的影响。
三、完善房地产企业会计核算及加强内控的有效对策
(一)不断完善房地产企业收入核算
房地产企业商品销售主要包括四个步骤，即签订预售合同并预收房款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付买方验收以及办理产权过户手续。以上四个环节在房地产商品销售收入确认过程中缺一不可，一旦出现四环节的缺失，势必会给房地产企业带来诸多风险。
(二)在房屋市场行情上涨时应关注企业内部的舞弊行为
在市场行情上涨时，房地产开发企业所开发的商品房也会进行调价，现场财务审核这时应关注认购书的签订时间及内容。签订的时间可以判定是按照调价前还是按照调价后的价格来确认收入，而填写的内容则应包括认购人身份证号码、联系方式、联系地址等，填写不齐全的现场财务应不予办理认购手续和收取订金，同时房屋销售认购应该实行实名制，认购与签约人名字不一致时应提交相关证明并完善审批手续。
客户认购的商品房因各种原因退订，如不能办理按揭、无法缴纳合同首付款等，如此时进行调价，则退回的商品房是按何种价格进行再次销售的应成为财务控制和关注的重点。
参考文献：
1 部分房地产企业税务风险控制模式
以现代企业的管理理论和科学的管理手段，完善有效的税务风险防控体系，良好的税收筹划环境，实现企业税收管理的重要内容，也是企业实现经济效益最大化的重要管理手段。
1.1 风控模式一
中粮地产（集团）股份有限公司被审计曝光后，建立健全有效的科学的风险管理体制和考核机制，把加强内控机制建设、规范经营、防范和化解金融风险放在各项工作的首位，以培养员工具有良好职业道德与专业素质及提高员工的风险防范意识作为基础，通过加强或完善内部稽核、培养教育、考核和激励机制等各项制度，全面完善公司内部控制制度。
1.2 风控模式二
保利房地产（集团）股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产上市公司，业务涵盖房地产开发、建筑设计、工程施工、物业管理、销售以及商业会展、酒店经营等相关行业。国家一级房地产开发资质企业，由于加强企业风险管理，建立企业科学规范的风险管理体系，较好地把控房地产企业各类风险与关键控制点，2013年荣获上市公司综合实力第二名，风险控制第一名。
2 房地产企业税务风险管理
我国税收制度的完善和征管制度的改革对企业税收遵从的要求越来越高的环境下，专业科学的企业房地产税务风险控制模式非常重要。
根据《关于开展2014年全国税收专项检查工作的通知》（税总发〔2014〕31号），房地产业再次成为指令性检查项目，房地产业已连续13年被国家税务总局列为年度专项检查的行业。
房地产税务风险管理的不良表现：
2.1 内部控制缺失或风险管理不健全
房地产经营业务多样，经营活动复杂，一个项目的开发包括设计、建筑施工安装、加工业、建材商贸、房屋销售业、广告、物业管理等诸多部门，不仅使房地产企业的财务日常处理的工作量大、成本核算也容易混乱，管理难度大。
2.2 税控风险管理手段相对薄弱，管理资源缺乏，管理环节滞后，实际纳税遵从度时有差异
国家税务总局稽查如隐瞒收入偷税、虚增供料偷税、虚列成本偷税、多列支出偷税、虚列成本偷税、多种手段偷税、虚假申报偷税、隐瞒二手房交易价格偷税等。
3 房地产开发企业税务风险控制模式的建立
企业日常的经营活动要及时、全面地了解有关税收法规，或对相关税收法规的精神准确把握，在主观上没有偷税的愿望，纳税时按照有关税收规定去做，避免事实上的偷税、逃税，从而被补税、罚款、加收滞纳金、刑罚处罚以及声誉损害等风险。房地产企业税务风险管理控制模式：制定税务风险控制方向、设置税务风险管理边界、组织税务风险控制活动、分配税务风险控制职责。使税务风险控制在有效的规范的房地产商业模式下。
3.1 外部风控模式的建立
国家税务总局对分管纳税人开展稽查管理，认为经常会出现很多问题。
3.1.1 房地产行业的收入虚假主要表现在销售价格收入偏低的问题
①未取得售房许可证收取定金，未按预收账款处理，隐瞒销售收入。
②关联交易销售款不结转或少结转收入。开具收款收据，隐匿收入。
③代建转开发，少申报收入，少缴税款。拆迁补偿收入不按规定确认收入。
④坐支售房款少计销售收入。税前超标准列支成本费用，减少应税所得额。
⑤银行按揭贷款资金不及时结转收入。委托销售房产不按规定确认收入。
⑥假承包经营少缴税。假联营将房地产对外投资入股分得利润逃税。
⑦工程尚未决算，长期挂在“应付账款”、“其他应付款”和“预收账款”等往来科目，不结转或延期结转应税销售额。
3.1.2 房地产行业的成本虚假主要表现为建筑成本偏高
①建安成本重复入账，甲供材重复进入开发成本。
②收入费用配比方面不合理，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费、开发间接费等。
③以假发票虚列成本。
④多结转成本等。
3.1.3 房地产行业的费用虚假主要表现各项成本的分摊费用的问题
①工资、福利费、业务宣传费超标准列支费用。
②税法不允许列支的项目。
例如，某企业开发项目当年实现预售收入1000万元，预计计税毛利率20%，期间费用及可扣除税金150万元，当年缴纳企业所得税16.5万元；次年实现预售收入2000万元，预计计税毛利率15%，期间费用及可扣除税金200万元，当年缴纳企业所得税25万元。第三年项目竣工交付使用，实现销售收入3000万元，期间费用及可扣除税金为250万元，项目计税成本4200万元。
企业财务人员作账：项目竣工清算应补缴企业所得税258.5万元。
税务稽查：应纳所得税262.5万元。
3.2 内部风控模式的建立
3.2.1 一般房地产开发建设与经营的主要环节
3.2.2 涉及主要税种
分为土地取得、建筑安装和成品销售三个环节，牵涉到企业所得税、个人所得税、土地使用税、耕地占用税、土地增值税、房产税、契税、印花税等项税种。
3.2.3 房地产项目投入大工期长
有些项目由于工程款项拖欠、资金困难或者工程未结算等原因虽然已经完工，甚至已投入使用多年，但长期不进行工程结算，也不进行税款申报。
3.2.4 税务风险控制模式的建立
通过建立“基础管理信息+风险统计分析+纳税评估管理+应税稽查准备”税务风险控制模式，从信息管理到技术分析，精细化运营和精细化管理，实现科学规范有效的风险管控。第一道防控由业务运营和生产建设部门搭建，第二道防控由风险管理、合规管理、财务管理等部门搭建，第三道防控由稽核审计、统计部门搭建，第四道防线则由董事会和监事会搭建。
企业报表的基本信息来源以及账面数字的变动趋势，基础信息、涉税信息、财务信息 、运营信息，其相互关联性可以测定企业的经营效率和合理分布，有助于降低经营生产的风险。也是企业公司治理和风险控制的“目标责任书”。强化企业管理意识，特别要抓住关键的财务数据和相关指标，有针对性地研究企业公司税控管理和运营方略。
4 结束语
