时间：2023-02-25 11:04:54
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一、房地产价格调控的界定
房地产价格调控关系到国家税收的征缴以及国家宏观调控政策的落实，是房地产宏观调控中的一个重要问题。政府对房地产价格的宏观调控是指房地产价格管理部门依据国家的价格政策，按照市场经济客观规律的要求，对房地产价格及其评估进行指导、监督活动（黄河，2005）。房地产价格调控的目标是确定合理的土地价格和住房基准，房地产的销售价格围绕基准价格波动，使房地产价格和国民经济发展水平以及可支配收入的增长水平相适应。
在此，需要明确一个前提，对房地产价格调控的目标并不意味着对房价的控制和打压。
房地产价格快速上涨是房地产业发展过程中各种深层次问题与矛盾结合的具体表现，其背后包含着城市规划发展问题、土地出让和合理发展问题、住房供求矛盾问题以及金融信贷风险控制问题等。
二、我国目前房地产价格调控法律制度的缺陷
（一）金融调控措施方面的缺陷
1、 金融调控规范法律位阶较低，没有规定相应的法律责任。我国的金融调控规范大多是以“意见”和“通知”的形式出现，制定主体是中央银行等各部委，导致这些政策的法律位阶较低，调控力度不够；同时没有规定相应的具体法律责任，在威慑力和权威性方面大打折扣。
2、 房地产开发建设过程中的金融信贷主要依靠银行，融资渠道单一，高额的房地产开发资金成本导致开发商压力过大，倾向于追求高利润，从而使房地产市场供应结构性失衡，进而促使房价上涨。
3、 利率变动过于频繁，金融政策不稳定，也一定程度对房地产价格调控造成了不良影响。从2005年起，国家频繁上调人民币存贷款基准利率，企图以此来抑制房地产投资过热的现象。但是利率手段并不是理想的手段，并未起到预期的调控目的；由于投资成本增加，开发商采取提高销售价格的办法，将开发成本中的融资成本转嫁给购房者，同时由于住房贷款利率的上调，对购房者也带来了沉重的经济负担。
（二）土地使用制度方面的缺陷
1、 为了规范土地出让程序，打击房地产开发企业的囤地行为，使土地审批程序得到规范，国家出台了各项土地政策，但是一定程度上也降低了房地产开发企业的资金利用效率，从而增加了土地的交易价格。
2、 土地储备操作不当，导致地价飞涨。政府为了限制土地供应量，并且没有地价控制计划，采取“招、拍、挂”等方式，没有实行上限的管理。价高者得，海外投机者天价竞拍土地，甚至一些开发商储备土地升值或者转让拍卖土地，必然导致地价飞速攀升，不利于房地产市场的可持续发展。另外，有些实行土地储备制的城市，操作不当的弊端也对地价造成了影响。
3、 地方政府政策不力或以地生财，与开发商勾结，片面追求经营土地效益，推动了房地产价格的上涨。土地出让程序缺乏具体的配套操作规范，监督不力，在经营性土地出让中，有些地方政府存在假招标、假挂牌、假拍卖或者陪标、串标等问题。
三、完善我国房地产价格调控法律机制的思考
（一）完善房地产金融调控制度
提高金融调控法规的层级，尽快出台高效力等级的法律法规，创造有利于房地产金融业务发展的良好法律环境。此外，成熟的房地产市场需要产品多样的房地产金融，所以，要加快建立相关房地产金融产品法规，促进房地产信托、抵押贷款保险、抵押债券等金融产品的发展。同时，要强化金融机构的法律责任，对违规违法行为进行严厉查处，进而充分发挥金融调控的作用。
利用恰当的信贷政策对房地产价格进行调控。可以根据房地产购买者的不同目的，实行有差别的信贷政策。对中低收入者给予贷款优惠，提高其购买力；而对于投资性、投机性购房者，则实行抑制性信贷政策，抑制其需求，增加其购房经济负担。
（二）完善房地产土地使用制度
对土地价格实行上限管理，防止地方政府通过提高土地成本来获取利益。加强对土地市场的监管，对违法违规的开发商进行严厉惩处，遏制开发商的投机行为，防止其通过囤积土地推高土地价格。严格土地“招拍挂”制度，完善经营性用地招拍挂制度，在高、中、低档的房地产市场分别展开竞争。
进一步强化土地供应管理，根据市场需求，及时调整房地产开发用地的供应结构和总量，控制高档房地产开放项目用地，增加普通商品房用地。完备土地储备制度，使政府真正完全垄断土地一级市场，加强各地储备中心和政府间的沟通，协同政府盘活市场土地存量，适当增加土地供给量，通过影响房地产的供给来遏制价格上涨。
从全局和战略高度出发，重视土地利用规划的制定和执行工作，充分考虑经济社会发展对土地的需求，建立综合指标体系和管理制度，协调好不同行业用地规模。也要加大对违反土地利用规划的处理力度，对违法占地行为进行严厉惩处，使土地利用总体规划真正得到落实。
参考文献：
[1]景富生.房地产价格调控的经济法分析[J].天津市财贸管理干部学院学报，2008（3）
[2]杨德文.探析我国房地产价格调控法律制度的构建[J].中国市场，2010（9）
[3]聂晓东.经济法视野下的房地产价格调控[J].山西高等学校社会科学学报，2010（6）
第一条 为加强我市房地产价格调控和管理，规范价格行为，根据《中华人民共和国价格法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律、法规，结合我市实际，制定本规定。
第二条 凡在我市行政区域内房地产业的价格行为，均须遵守本规定。
第三条 本规定所称的房地产价格是指土地使用权价格、商品房销售价格、公有住宅出售价格、房租标准、房屋拆迁补偿费、房地产开发建设收费、中介收费及物业管理服务收费等。
第四条 房地产的价格实行政府定价、政府指导价和市场调节价。
第五条 市价格管理部门是我市房地产价格调控的主要管理部门。市财政、建委、土地、房产等有关部门应在各自的职责范围内，配合价格部门，共同做好房地产价格的管理工作。
第二章 土地使用权价格管理
第六条 以基准地价、标定地价、宗地评估价格为依据，形成土地使用权价格。
基准地价由市土地管理部门会同价格管理部门共同制定，经市政府批准后，定期向社会公布。
第七条 以拍卖、招标方式出让土地使用权时，出让人应当事前委托由土地管理部门指定的专业机构评估出让底价，由市土地、物价管理部门共同确认。
第八条 以出让方式取得的土地使用权，经开发后符合转让条件的转让价格，可按有关规定自主交易。
第九条 以行政划拨方式取得土地使用权转让的，转让房地产时，应按规定办理出让手续并缴纳土地使用权出让金；对按规定可以不办理土地使用权出让手续的，应将转让收益中的土地收益上缴财政。土地使用人转让土地使用权应向市价格、土地部门申报成交价格。不得将行政划拨的土地进行炒卖或变相炒卖。
第三章 住房价格管理
第十条 对经济适用住房等享受政府优惠政策的新建商品房的销售价格，实行政府定价。对其他新建商品房屋的销售价格，实行市场调节价。
第十一条 公有住房出售的价格由市政府批准后执行。出售价格和租金调整实行价格决策听证会制度。
第十二条 商品房的销（预）售价格由下列各项构成：
（一）土地使用权取得成本。包括建设用地的征地、拆迁补偿、安置和土地出让金等费用。
（二）勘察设计和前期工程费。
（三）建安工程费。
（四）小区内基础设施费和公用设施配套建设费。
（五）贷款利息。
（六）销售费用。
（七）管理费。
（八）税金。
（九）利润。
（十）国家法律、法规规定的其他费用。
第十三条 经济适用住房的价格构成，除销售费用、国家规定的各项费金和利润以外，均与本规定第十二条商品房销（预）售的价格构成相一致。
第十四条 商品房销售实行整体明码标价制度。开发企业售房时应标明房屋座落、楼层、朝向、附属设施、价格、价外收费等。在发生价格纠纷时，由价格部门负责协调或处理。
第四章 房地产业的收费管理
第十五条 对开发企业的行政事业性收费和垄断行业收费以及房地产业中涉及居民的收费实行目录管理，每二年公布一次。目录公布之后出现的新收费，属行政事业性收费的，由价格、财政部门审核批准后收取；属经营性收费的，由价格部门审核批准后收取。
第十六条 对房地产开发建设中的土地使用、征地和拆迁、勘察设计与前期工程、建筑安装、基础设施和公用设施配套建设等收费，实行审核制度。对住房建设中供水、供电、供气等附属设施建设费用实行计量管理，按表计量收费，严禁估量或变相多收费。
对房地产开发企业实行收费登记卡制度。
第十七条 对房屋拆迁中的货币安置价格，按市政府〔1999〕 30号令规定执行。城市房屋拆迁补偿等各项收费按《沈阳市城市房屋拆迁管理条例》及《实施细则》等有关规定执行。
第十八条 物业管理服务收费实行三种价格管理形式。物业管理企业为物业产权人、使用人提供的具有公共性的服务，以及代办收缴水、电、煤气、有线电视、电话费等涉及公共性的各项服务收费，实行政府定价或政府指导价。提供特约服务的收费实行市场调节价。
第十九条 物业管理服务收费标准应与物业管理的服务内容、服务质量相适应。住宅小区、别墅、写字楼、综合楼、商厦（商业中心）等物业管理服务收费逐步实行等级管理和《收费许可证》制度，其收费标准由市价格管理部门会同市房产管理部门制定。实行招投标机制的物业管理收费，以招投标议定的收费标准为准，按规定到价格管理部门办理《经营性收费许可证》后方可实行收费。
第二十条 物业管理服务收费须明码标价。收费项目、标准及收费办法，应在收费场所的明显位置公布，增加收费的透明度。
第五章 法律责任
第二十一条 对违反本规定第七条、第八条、第九条规定，不执行价格申报或调价备案制度的，由市价格管理部门责令其改正，没收违法所得，并处以违法所得五倍以下的罚款；没有违法所得的，按有关法律、法规规定处罚。
第二十二条 对违反本规定第十条、第十二条、第十三条、第十六条、第十七条、第十八条规定，不执行政府定价，擅自制定属于政府定价范围内的商品或服务价格的，自立收费项目或自定收费标准的，由市价格管理部门责令其改正，没收违法所得，并处以违法所得五倍以下的罚款；没有违法所得的，按有关法律、法规规定处罚。
第二十三条 对违反本规定第十四条、第二十条规定，经营者违反明码标价规定，由市价格管理部门责令其改正，没收违法所得，并处以五千元以下的罚款。
第二十四条 对违反本规定第十五条、第十九条规定，未办理收费许可证进行收费，由市价格管理部门责令其改正，限期办理收费许可证，并处以五千元以下的罚款；情节严重的，处以一万元以下的罚款。
第六章 附则
第二十五条 执行本规定的各项实施细则和具体管理办法，由市物价局会同有关部门予以制定。
关键词：房地产价格；现状；对策；调控管理
这几年随着中国城市化进程的加快，大量人口进城居住、就业以及广大居民改善居住条件的愿望加强，绿色住宅、走势。健康住宅、生态住宅、可持续住宅等正在兴起，商品房档次明显提高，有效需求很旺盛，同时受各种利好消息影响所形成的房价必然上扬的“预期”，刺激了房地产消费需求和投资需求，此外近期受人民币升值预期的影响，大量的国际热钱和游资涌入国内，进入高档房地产领域，加大了市场投机需求成分。需求上升会拉动价格的上涨，现在房价上涨速度远远超过老百姓收入增加速度。这种现象使得购房支出占总收入很大的比例，造成许多“居者无其所”现象。
一、房地产业的现状
中国房地产业自实行住房市场化后，房地产投资占GDP比例逐年增大。伴随着城镇居民生活、经济水平不断提高购房需求也越来越大，使得房地产业飞速发展。房地产是中国经济的支柱产业，在中国固定投资比例当中大约占1／4。对各级政府来说，土地财政收入是其主要财源。但由于中国城乡经济发展不均衡使人口由落后地区向发达地区流动，促使这些城市商品住宅刚性需求增加，引起住宅价格的上涨。目前，中国城市化率约为47％，正处在高速发展期。住房供给有限与住房需求无限的矛盾，进一步助长了商品房价格的上涨。此外房地产过热、过度投资所造成的投资投机性需求使目前市场上房屋空置率过高，过多的房屋集中在少数人的手中，使得很多中低收入者无房可居。土地交易制度的不健全、行业管理的不完善，助长了投机活动。虚假的需求量与有限的土地供给相作用，导致了土地价格的飞涨，脱离了真实价值。
二、影响房地产价格的因素
1、政策因素。政策取向决定供求结构，供求结构决定市场1998年7月国务院《关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》取消住房实物分配制度，1999年2月中国人民银行《关于开展个人消费信贷的指导意见》提出积极开展个人消费信贷。房地产需求由此释放，房地产业迅速发展，需求的增长自然会促进房地产的增长。目前宽松的货币政策刺激了人们购买的欲望，增加了购买力。
2、成本因素。商品房的开发成本，主要包括土地成本、建筑安装成本、管理费用、各类固定收费税金及其附加、开发利润。由于今年来土地招拍挂制度的实行，使得土地成本迅速上升，进而使得房价上涨.
3、需求因素。人民生活的改善，旧城改造拆迁，城市化进程加快，人口增长和家庭结构的变化等，导致房地产需求的增长。
4、市场预期。中国经济的持续增长，今年来世博会、奥运会等一切利好现象影响所形成的房价必然上扬的“预期”，刺激了房地产消费需求和投资需求。加上近期受人民币升值预期的影响，大量的国际热钱和游资涌人国内，进入高档房地产领域，都加大了市场投机需求成分，房地产价格由此上涨，房地产市场的持续繁荣。
5、利益集团左右。土地位置的固定性导致一定区域范围内房地产的稀缺性，以及在中国经济快速发展，城市化水平显著提高，需求旺盛的大背景下，房地产开发商的期望利润
远远高于社会平均水平，较高的超额垄断利润定位，必然导致房地产在高价位成交，使房地产价格一路走高。房地产开发商需要利润、银行需要利息收入、媒体需要广告收入、地方政府需要财政收入、已购房者需要差价收入等等；再加以市场信息目前对于普通公众而言仍然具有很大的不对称性，这些都对房价起着推波助澜的作用。
6、国际市场的影响。金融危机的影响，大量的国外热钱入房地产业对中国经济的一定的负面作用，造成了一系列虚假需求。
三、房地产价格调控的对策建议
1、从政府角度讲，房价调控并不能仅仅局限于遏制价格上涨，更重要的是对房屋供给结构进行调整，从根本上降低房价。一方面国家应坚持宏观调控政策，通过限购或信贷政策调控来抑制房地产投资投机性需求的盲目扩大，加强对土地等资源的有效管理，完善财税政策，从根本上解决地方政府土地财政收入问题；另一方面应加大保障性住房的投资，大力扶植低端住房的供给，努力建设以消费功能为主，投资功能为辅的房地产市场，解决更多普通购房者的购房需求。
2、从消费者角度讲，不断完善社会保障制度，提高居民的可支配收入，扩大居民的投资渠道，引导资金流向实业，合理控制房地产投资投机。
3、从开发商角度讲，控制开发成本，降低房地产企业的期望利润。充分发挥房地产企业内部拆迁、质量、经营等各个部门在成本管理中的作用，通过全过程的有效整合来促使企业提高效率和加强成本控制，从而减少管理费用支出，减少消进耗、降低成本，把期望利润调整到一个合理的水平；同时政府有关部门要采取有效措施，尽快制定商品房价格管理办法，积极指导、协助房地产企业建立健全价格行为自我约束机制，规范商品房价格构成和销售行为，有效地制止房地产企业在售房过程中损害消费者利益的行为。
综上所述，房地产业发展仍存在许多问题，房地产价格的调控任重道远，政府应加强宏观调控使房价控制在合理范围内，同时大力抓好各类保障性住房的建设及供应，调整住房结构和增加住房供应量，引导合理的住房需求，从而解决住房难这一现实问题。
参考文献
[1] 刘海燕，何玉付.房地产宏观调控政策要充分考虑其投资品性质（J）.改革与战略，2009，（3）
随着我国社会主义市场经济的发展和经济全球化进程的不断加速，大量资金涌入到房地产行业中，这在很大程度上推动了我国房地产行业的发展。但是，其在发展过程中也存在了很多问题，房价上涨过快也给人民生活带来了严重的负担。面对过快增长的房地产价格，近年来我国政府也积极出台了一系列措施：2010年的系列房屋调控政策及2011年的“新国八条”等 。这些政策使得我国房地产调控工作已经拉开了帷幕并在探索中不断前行，在一系列金融、税收政策的“组合出击”下，又配合了限购、限贷等颇具行政色彩的措施，房地产调控初见成效。但房地产价格仍然很高，远没有达到人们的理想预期，同时保障性住房在落实推行的过程中也面临着种种的困难。这些都预示着我们要将房地产价格调控到合理水平的任务还很艰巨，还需要我们进一步的工作努力，这就对政府的宏观调控能力提出了更高的要求。
二、我国房地产价格调控中存在的问题
房地产是一种特殊的商品，是人们生活的必需品，因此房地产行业的发展也直接影响到人们的生产和生活水平。面对过高的房价，各种调控手段也不断出台，但是，在整个现行的调控过程中还存在很多现实的问题，。
（一）地方政府的执行力度不足
受到我国财税体制和政绩考核体系的影响，中央与各地方政府对于房地产调控的态度和立场并不完全一致。为强化地方政府的执行力度，确保调控措施执行到位，在第三次调控中，特别强调了“行政问责”、“约谈机制”，与“目标调控”、“一房一价”、“限购限贷”相结合。但在政策执行过程中，在地方层面仍不可避免地出现了玩“数字游戏”的现象。某些地方为了应付中央的调控要求，将调控目标定得过于宽泛，使其失去实际意义；某些开发商公然上演“阴阳合同”的闹剧，致使“一房一价”也形同虚设。这也同时反映了地方政府的执行力令人堪忧。对房地产调控政策的落实和收效无疑造成了影响。
（二）住房保障制度的落实还有待进一步提高
近年来，为了调控过高的房价，我国政府积极采取措施，建立廉租房和经济适用房制度。但是目前来看，这两项工作在全国范围内落实的情况仍然有限。很多城市还没有建立廉租房制度；建立的城市中，多数进程也比较缓慢，实物配租的比例也过低，不能满足人们的需要。例如，国家廉租房的政策是面向社会上5%的最低收入者，但是只有最低收入者中的20%能享受到这个政策，很多人不在保障范围之内。同时，由于住房市场化的推进、土地供应紧张等问题，经适房的建造也并不理想；而且，在巨大的利益诱惑面前，经适房的分配问题也是非常棘手的。
三 、我国房地产价格调控的建议对策
房地产价格的改善不是一蹴而就的问题，需要结合我国的实际情况，有步骤、有重点的进行，既要注意与现有政策的衔接，又要防止对住房市场化进程造成冲击。
（一）房地产价格调控要充分发挥市场在资源配置中的基础性作用
在当前经济条件下，政府的宏观调控要以市场为导向，要充分发挥市场在资源配置中的基础性作用。因此，房地产价格调控要充分利用市场手段，例如，可以充分发挥税收调节作用，财政补贴，利率等经济手段，对房地产市场进行调控，再辅以行政手段。促进房地产价格的合理回归。
（二）政府要进一步完善廉租房和经济适用房制度
两房制度是保障低收入者住房需求的重要举措，政府要完善廉租房和经济适用房制度。廉租房的保障范围可以逐步扩大，增加廉租房的房源。从城市最低收入家庭扩展到低收入家庭，合理确定廉租房的保障对象及标准。有关经济适用房方面，可以通过合理确定住房标准，对上市交易进行严格管理等经济手段来加以发展和完善。
（三）进行房地产产业结构调整
重点推出市场潜力较大的中档住房，完善交通、环境等方面的规划。增加城市郊区投资，降低成本，降低房价。
（四）规范土地市场
规范国有土地使用权，公开土地储备量、待拍卖土地、现有使用土地结构、规划、评估价格等相关方面信息，防止由于信息的不对称，为一些人圈地炒地谋取了便利条件。
总之，我国房地产价格增长过快，已经严重影响到了居民的生活水平，这就需要国家采取措施对房地产价格进行宏观调控。国家对房地产价格进行宏观调控，要以市场为导向，要充分发挥市场在资源配置中的基础作用，政府要积极采取措施，完善廉租房和经济适用房制度，还可以通过进行房地产产业结构调整及规范土地市场来促进我国房地产价格的合理回归。
参考文献：
[1]赵铁刚.我国房地产价格调控问题研究.商业经济.2011(9).
[2]齐婧.反思现行房地产调控政策明确未来调控方向.中国房地产.2011(15).
[关键词]房价 货币政策 向量自回归模型
一、引言
我国自1998年住房改革以来,房地产市场爆发出惊人的潜力,市场一片繁荣,房价持续高涨。2003年开始国家出台了一系列的货币政策希望抑制房价的过快上涨,但是效果甚微。2003年时全国商品房均价为2456元/平方米,而2009年已经上涨到4695元/平方米。为什么我国通过货币政策对房价的调控并不没有抑制过快增长的房价?货币政策与房价之间又有怎样的作用机制?本文运用向量自回归模型(VAR)对房价与货币政策之间的动态关系进行实证检验。
二、变量选择和处理
本文选取全国2000年1月到2009年10月月度时间序列数据,共118个观测值。所有数据来自中宏数据库和中国人民银行网站。由于目前国内存在的各种房地产指数在数据采集和编制上存在缺陷,所以整理全国商品房销售面积和销售额月度数据换算成全国平均价格来代表房价HP。货币政策变量选用货币供应量和利率,货币供应量采用广义货币供应量M2。银行间同业拆借利率市场相对于其它利率市场来说交易规模较大,市场化程度较高,采用银行间30天同业拆借利率作为市场利率R的变量。
实证之前,对原始数据进行如下步骤的处理:①将居民消费价格指数转换成以2000年1月为基期的定基消费价格指数。②房地产价格、货币供应量除以定基的消费价格指数,消除通货膨胀影响;名义利率剔除通货膨胀率影响,得到实际利率。③各时间变量除利率外,都运用X12―Multiplicative方法进行季节性调整。④为消除异方差,除利率外,对季节调整方法处理过的数据取对数。取对数后,房地产价格、货币供应量、利率分别为LNHP、LNM2、R。本文所有实证检验均采用Eview5.0计量经济学习软件。
三、货币政策对房地产价格动态影响的实证研究
1.平稳性检验
在对时间序列建立VAR模型或进行协整关系检验前,要对序列的平稳性进行检验,用DLNM2、DR、DLNHP分别表示LNM2、R、LNHP一次差分后的变量。平稳性检验采用ADF检验法,其检验结果如下表所示。
表1 平稳性检验的ADF检验结果
注:(C,T,n)表示检验中带常数项、趋势项,n为滞后期。C=0表示不带常数项,T=0表示不带趋势项。
由表1的结果可知,各变量LNM2、R、LNHP在5%的显著水平下存在单位根,即各变量为非平稳时间序列;但各变量一阶差分后在1%的显著水平下无单位根,说明各变量为一阶单整,即为I(1)。
2. Johansen协整检验
由于单位根检验中各变量同阶单整,房地产价格、货币供应量和实际利率可能存在长期的均衡关系,这种均衡关系可以通过Johansen协整来确定。以房地产价格为解释变量的协整关系式(括号内数值为t统计量):
ECMt为误差修正项,从协整方程式(2-1)看出,货币供应量和实际利率与房地产价格都长期存在同向变动关系。房地产价格与货币供应量的弹性系数为0.6623,即货币供应量每上涨1%,房地产价格上涨0.6623%。房地产价格与利率的弹性系数为0.0286,即实际利率提高1%,房地产价格也上涨0.0286%。从长期来看,实际利率对房地产价格的弹性远小于货币供应量对房地产价格的弹性。
3.广义脉冲响应分析
建立VAR模型后,我们通过建立脉冲函数来刻画货币供应量变化和实际利率变化的冲击对房地产价格的动态影响。脉冲响应函数用于衡量来自随机扰动项的一个标准差冲击对内生变量当前和未来值的影响。它能更好的刻画货币政策传递到房地产价格的效率。图横轴表示滞后期数(单位:月),纵轴表示房地产价格变量受到其他变量的响应程度。实线表示脉冲响应函数,虚线区间两倍标准差的偏离线。
①房价对利率的脉冲响应
从图1的脉冲响应图可以看到,当期给实际利率一个冲击后可以迅速作用于房地产价格,产生正向的影响,在第4个月达到最大影响0.89%,随后影响逐渐减弱,从第17个月开始转为负向影响,这一负向影响长期保持并一直平稳上升,到36个月时约为-0.14%。
②房价对货币供应量的脉冲响应
从图2可以看到,货币供应量M2对房价的影响大体为正向影响,只是在前2个月产生微弱的负向影响,随后由负变为正,经历一段持续上升期后在第9个月达到最大值1.2%,随后房地产价格以缓慢的速度下降,到第36期时其值下降到最大值的一半左右,为0.74%。相对于实际利率的脉冲响应图,房地产价格对货币供应量的脉冲响应程度明显高于利率对房地产价格的脉冲响应。
4.预测方差分解检验
Sims于1980年依据VMA(∞)表示,提出了方差分解方法。方差分解(variance decomposition)是通过分析每一个结构冲击对内生变量变化(通常用方差来度量)的贡献度,进一步评价不同结构冲击的重要性。表2就是基于VAR模型对房地产价格方差分解的结果。
表2 房地产价格的预测方差分解
从上表可以看出,房地产价格HP本身对其贡献率最大,但随着时间的增加贡献能力在逐渐减弱,到第36个月时下降到59.8959%。其次,货币供应量M2对房地产价格的贡献率在逐渐增加,从第2个月的0.0401%,到第36个月上升到36.2236%。利率对房地产价格的贡献程度一直较低,在前12个月其贡献率缓慢上升到4.7118%,随后再下降,到36个月时下降到3.8805%。
四、实证结论
首先,从协整方程来看,利率、货币供应量都与房价长期存在同向变动关系,这与当前的房地产市场的实际情况吻合。其次,从脉冲响应图来看,利率的冲击对房价的影响前16个月为正向影响,虽然随后房价对于利率的冲击产生负向影响,但是响应数值很小,很难在实际中发挥实质的作用。货币供应量的冲击对房价的影响一直为正,说明货币供应量的上涨能促进房价的上升。最后,方差分解来看,货币供应量对房价的贡献率要远远大于利率对房价的贡献。
总体上看,货币供应量对房价有较好的促进作用,近几年房价的不断上涨和所处的宽松的货币供应政策是分不开的。利率对房地产价格的调整效果不明显,主要原因有以下几点:
1.目前我国利率调整的幅度较小。中国长期以来奉行的是低利率政策,从2004年10月29日央行九年来首次加息到2007年12月21日止,央行已经连续加息八次,且每次加息幅度均为0.27%。但不可否认的是扣除CPI上涨率的实际利率仍然很低。
2.房地产市场刚性需求很大。从1998年国家全面停止住房实物分配实行货币化分房政策之后,人民的住房需求被释放出来。对购房者来说,上调利率并未能降低居民的购房欲望。利率的变动主要影响居民的购房成本,普通购房者一般采用按揭的方式进行购房。若5年以上的住房商业贷款利率从原来的5.0%上调至5.31%,此住房按揭20年,总贷款40万元,以等额本息还款方式还款,每月的还款额从3346.8元上升到3463.8元,每月还款额增加90元,所以利率的上调对需要购房的居民来说影响并不大。
3.房地产业的高利润,开发商对利率不敏感。有专家计算过,加息3厘房地产净利润仅下降1.16%,房地产也作为暴利行业,每次加息幅度0.27%对开发商的利润空间影响不大。相反房地产会把上涨的开发成本转嫁给购房者。
参考文献:
[1]王来福,郭峰.货币政策对房地产价格的动态影响研究[J].财经问题研究,2007(11):15-18.
[2]丁晨,屠梅曾.论房价在货币政策传导机制中的作用―基于VECM分析[J].数量经济技术经济研究,2007,11.
摘 要 在房价高位运行的背景下，有效的政策调控将对国民经济产生重大影响。本文着重从供给与需求这两个基本角度给予定位房地产政策，并从基本面入手进行剖析，判断市场调控和政府调控失灵的原因，进而提出一系列创新调控策略。
关键词 房价 市场 政府调控 政策
一、引言
随着我国房地产业扩张性发展，其发展成果有目共睹，然而扩张过快所引致的泡沫型增长愈发明显。统计数据显示，2010年中国城镇居民房价收入比为8.76：1（农民工家庭房价收入比10.06：1），远超过3-6的正常水平。利用收益还原法进行对比，全国一、二线城市房价普遍高估，以武汉为例计算房地产净现值 约为四千元每平米，远低于2010年七千元每平米的市场均价。通过一系列数据和信息的分析不难看出，当今我国房价虚重，市场泡沫给实体经济带来极大不稳定。同时，供需结构性的不均衡，导致房地产业资源巨大浪费，一方面是保障性住房缺乏而商品房在高房价下数量相对过剩；另一方面是商品房中小户型高需求和低建造比之间的不均衡。根据国家电网统计，在全国660个城市查出总共有6540万套住宅电表读数连续6月为零。而央视“空置房”调查结果显示，北京、天津等地的一些热点楼盘的空置率达40%。
在微观个体方面，银行向房地产商提供大笔贷款，同时，房地产商通过不同舆论媒介炒作房源，从中谋取暴利。房地产业的长期寡头垄断和政府因素促成了各方利益集团价格联盟，引发市场失效，房价虚高。
二、供求分析下的政策定位
调整房价，关键在于调节供求均衡。从现行政策来看，无论是国十条、新国八条还是各地政府的相应条款中的市场手段，都可以归纳为对房地产供给市场的调节和对房地产需求市场的调节。其中，供给方面又主要包括土地供给和资金供给两方面，而需求方面则应区分对待投资和居住两类需求。
1．供给方面政策
在土地供应方面，一是合理开发，增加住房有效供地，逐渐建立新城区、发展卫星城，并优先保证保障性住房用地，尽量确保中小套型普通商品住房用地，削减豪华住宅的建设用地。二是加强对开发商的市场准入资格的审核，严格控制和打击哄抬地价的行为，对申报和开发过程严格审查，规范商品住房用地使用，规避可能的道德风险。另外，在人力资源充足情况下，重组土地储备中心，由中央直接干预供给，充分发挥其原有作用，稳定土地供给市场，从而从源头上杜绝地王与各地方政府产生利益链的可能。
在资金供应方面，密集提高法定存款准备金和利息率的全面紧缩政策对于房地产市场影响有限。由于空置率过高根本原因在于房地产开发结构的不合理，因此，无论是财政政策还是货币政策，关键在于区分不同类型的住房开发，在销售的上游实现资源的合理配置。首先，对房地产开发严格审查，调高诸如豪华型住房等投资性房地产开发的国内贷款利率，提高其预付款比例。对于保障性住房项目，给予一定的利率优惠低预付款比要求。值得一提的是，在审批房地产开发的过程中，应严格监控由国内利率提高引发的外资流入。其次，设立资源占有税等税收科目，并通过差别化税收政策鼓励实施保障性住房建设工程，支持普通中小型住房建设，抑制投资性住房开发。
2．需求方面政策
对于居住需求，一方面调低无住房公民商业贷款及公积金贷款利率，降低居住性需求购房者首付金比例，刺激消费者对自住房的需求。具体来说，政府根据各地收入情况制定可操作范围内的家庭收入水平层级划分，基于不同层级购房者赋予不同贷款利率，从而在缩小贫富差距的同时最大程度释放居住性住房需求。另一方面，对于不同的户型大小征收差别化税收，基本原则是税率随户型大小累进。制定适应各地发展的户型――税收制度，旨在通过财政手段引导居民消费中小型普通住房，抑制对豪华型住房的需求。例如，对45-60平方米的住房征收较低物业税，对60-80平方米的住房征收较高物业税，依此累进。除此之外，针对调配住房过程中可能发生的腐败行为，加强保障性住房、廉租房、经济适用房的管理，对申请入住该几类住房的居民严格审查，切实保证低收入者的住房需求。
就投资需求政策来看，首先建立健全个人住房信息系统，加强对购房人资格审核，对大量购房者赋予较高个人所得税和转让税，同时整理各地二手房，形成较规范的二手房市场。其次，提高以投资为目的购房者的贷款利率和首付金比例，抑制投资者过热的购房需求。再者，对于住房压力过大的地区（诸如北京、上海等），颁布限购令，各相关部门实现信息共享，从法律层面规范住房需求市场，强制打压投资性住房需求。
三、政府政策失效原因
作为一个非完全竞争市场，市场失灵不可避免。而政府干预的缺陷也将导致政策的失效，结合我国国情，房地产业出现较严重的政策失控，主要原因包括：
1. 地方政府土地财政支撑，地价推动房价冲高。为维持地方财政支出，地方政府凭借公权和强行征地拆迁，低价收购他人土地使用权，在此基础上高价出让土地，牟取暴利。开发商进行房地产开发建立在昂贵的地价之上，就必将转移成本至购房者。这是政策失效的政府内部因素。
2. 房地产作为支柱产业，过度商业化、市场化，泡沫破灭的机会成本极高。超高的房价收入比严重制约居民生活水平的提高。而房价泡沫的破碎则会带来银行业乃至整个金融业的巨大动荡以及国民经济支柱的轰然崩塌。使得当今市场在经济公平和社会公平之间进退两难。这是政策失效的机会成本因素。
3. 地方政策落实不到位，保障性住房透明度堪忧，多项政策在地方实施过程中大打折扣。例如，2010年国家下达的保障性住房建设计划投入1676亿元，但截至2010年8月底，全国保障性住房建设仅完成投资394.9亿元，完成率（23.6％）严重低于预期。这是政府行政因素。
4. 当今居民对房地产的过高偏好，个人借房投机思想泛滥。通胀预期对于短期消费的刺激为中国普通公民进行资产保值乃至升值提供了错误但有效的保证，使公民遵守相关政策的机会成本大于不遵守所带来的机会成本。利益驱使下，政策落实成难题。这是消费者自发因素。
四、政府调控创新型政策建议
市场失效和政府失效的双重压力给我国房地产业的正常发展带来了极大挑战，基于以上对业内市场失效、政府失效及其原因的分析，我们为政府政策的调整提出以下建议：
1．规范各地政策，割裂地方政府利益链
为保证中央政府的调控政策能够落实到地方，必须切断当地政府与房地产开发商、炒房团之间的利益关系。通过中央直属部门监管、重整土地储备中心等手段可强制性贯彻中央政策，另外，完善相关部门干部考核制度，将其业绩与房价调控水平挂钩也将起到一定的引导作用。
除了利益链可能对政策实施造成阻碍，各地政策纷繁复杂也对购房者提出了很高的经济学和法学要求，造成了不必要的购买成本。因此，规范各地政策，统一口径是中央政府亟待解决的另一重要问题。
2．开发和完善金融产品，锁定购房成本
房价的波动对收益方和受损方所造成的损益是零和的。上涨导致售房和购房者均持未来上涨预期，风险厌恶下，售房者需要购房者对房价下跌的可能进行风险补偿――提价，因此风险溢价组成了房价虚涨的一部分。而具有套期保值功能的金融衍生工具，能以较低的成本规避风险。针对房地产这一特殊产品，中央可明文规定开发商在购房建设和销售楼盘的过程中须购买和销售与房价指数挂钩的金融产品。通过金融产品和住房的打包抹平风险敞口，从而部分缓解房价泡沫。
3．加强舆论引导，抑制投资过热
除了各类市场手段和法律手段，政府还应当注重舆论宣传作用。由于公众普遍房价下跌预期比政策手段效用更大，在政策实施过程中，应注重培养普通市民对政策的信心，同时，严惩市场上的谣言散布者，适时披露市场信息。
综上，房地产业作为一项混合产品，同时具有公共产品和私人物品的性质，是实现经济公平和社会公平的重要衡量要素之一。当今我国房地产市场依旧存在着市场失效和政府失效的一系列问题，但相信在不断地完善中，我们会更靠近“两个公平”，实现房地产业软着陆。
参考文献：
[1]况伟大.住房特性、物业税与房价经济研究.2009(4):151-160.
关于加强房地产价格调控促进住房建设和消费的意见（省物价局 1999年1月19日）
全文目前，我省城镇住房出售价格过高，抑制了居民的购房需求，加上房地产盲目投资、住房布局不合理、低租金制约等因素，造成商品住房大量空置。为了认真贯彻《国务院批转国家计委关于加强房地产价格调控加快住房建设意见的通知》（国发〔1998〕34号）精神，结合我省实际情况，切实解决目前存在的问题，加强和改善房地产价格调控，调整和规范住房价格构成，保持价格合理稳定，以扩大居民住房消费，促进住房建设，拉动我省经济更快更好地发展，特提出如下意见。
一、加强房地产价格调控，建立合理的住房价格体系
各地要加强对房地产价格总水平的调控，以保持经济适用住房价格合理稳定为重点，做好房地产价格调控工作，建立与住房供应新体系相适应的住房价格体系。
对中低收入家庭购买的经济适用住房，实行政府指导价，限价销售。经济适用住房用地实行划拨方式供应，免收土地出让金。要认真做好经济适用住房建设用地年度供应计划，确保行政划拨土地政策的落实，严禁炒卖经济适用住房用地。确定价格时要严格掌握保本微利的原则，建立成本约束机制，促进合理的区位差价和质量差价的形成。要加强对经济适用住房成本费用的监控，制止各种乱收费，禁止乱摊和虚置成本。新建经济适用住房出售价格构成包括以下因素：住房建设的征地和拆迁补偿、安置费；勘察设计和前期工程费；建安工程费；住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）；以上4项之和为基数的2％以内的企业管理费（确有特殊情况，不得超过3％）；贷款利息；税金；3％以下的利润。经济适用住房出售价格由所在地市（县）以上人民政府物价部门根据以上因素商有关部门合理确定，并定期公布。价格一经确定，任何单位或个人不得随意提价。经济适用住房销售价格未经物价部门审批定价的，房地产管理部门不予核发《商品房销售（预售）许可证》，也不予办理交易手续和产权登记手续。
对最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房租金，实行政府定价。租金标准要按与最低收入家庭承受能力相适应的原则确定，具体廉租住房租金标准，按不高于同期公有住房租金的70％，由市（县）级物价部门制定，报上一级物价部门批准执行。最低收入家庭和中低收入家庭收入水平线由市（县）人民政府依据本地区经济发展水平、职工家庭工资水平、住房面积标准和住房价格等因素确定，每年公布一次。
对高收入家庭购买、租赁的商品住房，实行市场调节价，由企业依据开发经营成本和市场供求状况确定租售价格，接受物价部门监督。各地要制定灵活、有力的价格政策，采取多种形式，促进空置住房的销售。高收入家庭购房不得享受经济适用住房的各种价格优惠政策。
加强土地使用权价格的管理。基准地价实行政府定价，各地要抓紧建立基准地价定期确定公布制度，以基准地价为依据调控、引导地价水平。基准地价由县以上人民政府价格主管部门会同土地管理部门制定，经当地政府同意后，报省物价局会同省土地管理局审批，再由当地人民政府公布实施。基准地价一般每两年调整公布一次。标定地价的制定，应当以取得资质的专业评估机构的地价评估结果为基础，根据国家宏观经济政策要求和房地产供求市场变化趋势，经组织专家论证后，由县以上价格主管部门会同土地及房地产管理部门确定，由同级人民政府批准，定期向社会公布，并报省级物价、土地管理部门备案。
城市改造拆迁，要认真贯彻《湖北省城市房屋拆迁管理实施细则》（省人民政府49号令）精神，对拆迁户实行拆除房作价补偿、安置房政府定价有偿提供的办法。
二、清理整顿建设项目和房地产交易环节收费，降低住房建设成本，减少住房交易中的流通费用
各地、各部门要加大清理整顿工作力度，坚决取消一批不合理收费项目和降低一批收费标准。取消企业资质审查、工程竣工验收等收费及各种押金、保证金，合并重复的收费；整顿、规范征地管理费、供电贴费和各种证照收费，降低过高的收费标准（经济适用住房实行减半征收）。停止向住房开发建设收取用电权费，要加强对住房建设中的供水、供电、供气、通讯等附属设施建设的管理，各项费用要公开标准，严格执行预算定额。工程监理、房地产价格评估等中介组织，对经济适用住房开发建设的服务收费不超过法定标准的70％。建立和完善房地产开发企业负担卡制度，调整和规范住房价格构成，加强对建设项目收费及住房价格构成的监审，严禁开发企业将自身应承担的费用转嫁给购房者。
全面清理房地产交易环节的收费，取消各种名目的管理费、监证费，整顿规范房地产交易中的交易手续费及各种服务收费，按精简效能原则压缩房地产交易管理机构及其人员，降低机构人员经费和流通费用，促进房地产交易。
对城市基础设施配套费等较大的收费项目，要进行专项治理。城市基础设施配套费，凡未开征的城市，一律不得开征；对已开征的城市，由省物价局会同省财政厅、省建设厅结合税费改革和公用事业价格改革制定治理方案，在治理方案出台前，各地要按照合并重复的收费项目、降低过高的收费标准的原则，对现行收费进行整顿。
规范人防建设费，对住房开发建设，按规定需要配套建设人防工程的，要坚持同步配套建设，不得收费；按规定需要同步建设，但因地质条件等原因不能同步配套建设，而必须异地建设收费的，异地建设许可条件和收费标准要从严核定，不得只收费不建设或是多收费少建设。
各地要坚决贯彻国务院关于停止征收经济适用房商业网点建设费和不再无偿划拨经营性公建设施的规定，住宅小区建设中按规定配套建设的商业网点及其它营业性配套公建，要根据“谁投资、谁所有、谁受益”的原则出售、出租，建设费用不得进入房价；对需要实行政府定价出售、出租的商业用房及其它营业性配套公建，应按照保本或保本微利的原则由当地价格主管部门核定价格标准。配套建设的网业商点，未经商业主管部门批准，不得擅自改变用途。
凡经国务院和省政府及同级财政、物价部门公布取消的建设项目收费的项目，各地、各部门、各单位均不得继续收取，违者按有关政策法规规定严肃处理。
三、规范住房价格及物业管理收费行为，建立正常、良好的市场秩序
政府价格主管部门要积极指导、协助房地产开发企业建立健全价格行为自我约束机制，监督企业销售住房实行明码标价，禁止虚假标价。对违反国家规定，乱加费用、少给面积、价格欺诈等不正当行为，要依法查处。标准计量行政主管部门，要加强对销售住房面积的监督管理。
加强对房地产价格评估等中介组织收费行为的约束，监督中介组织按规定办法和程序开展业务及收费。禁止违反国家规定利用行政权力，强制企业和当事人接受评估及收费。
规范物业管理收费。物业管理企业为物业产权人、使用人提供的具有公共性的服务，以及代办收缴水电、煤气、有线电视、电话费等涉及公众的服务收费，由当地价格主管部门管理，实行政府定价或政府指导价。收费标准要与物业管理的服务内容、服务深度以及当地居民经济承受能力相适应。对普通居民住房物业管理收费标准要严格核定。物业管理企业要认真执行国家的价格政策，做好收费项目和标准及收费办法的公开工作，切实向住户提供质价相符的服务。
鼓励物业管理企业之间开展正当的竞争，逐步实行规模化经营，避免点多、规模小、管理成本高，促进物业管理收费的合理和规范。
四、积极稳妥地推进公有住房租金改革，加快实现住房商品化
公有住房租金改革是住房制度改革的重要内容，也是加快住房建设发展的重要条件。各地要认真贯彻国务院关于深化城镇住房制度改革的各项政策措施，按照到2000年公有住房租金水平要达到占双职工家庭平均工资的15％的要求，继续推进租金改革，使租售比价逐步合理化。租金改革同时要考虑职工的承受能力，与提高职工工资相结合，提租方案要纳入价格调控计划，做好统筹安排。对超面积住房的，超过规定标准的部分可实行高于同期现住房租金标准的差别租金；对多占住房应退未退的，实行市场租金。在调租幅度较大、超过职工承受能力时，经当地政府批准，可允许职工用其住房公积金的一定比例支付提租增加的租金。
各地要继续稳妥推进公有住房出售工作。公有住房出售的成本价，要与经济适用住房价相衔接，并考虑房屋的新旧程度及地段、楼层、朝向等因素合理确定。要增加公有住房出售价格的透明度，防止违反规定低价售房倾向。在国家公有住房出售价格政策出台之前，仍按省物价局有关政策执行。
公有住房出售中，购房户超过按政策规定应享受的住房面积部分，要严格按政策规定收取超面积售价的售房款。
关键词：房地产；价格；调控
一、引言
房地产行业是我国当前发展最快的行业之一，已成为国民经济的支柱型产业。但是由于各种市场因素与非市场因素，我国房地产市场开始出现了泡沫现象。为了控制我国局部地区房地产市场价格的大幅度上涨和泡沫，政府需要加强房地产调控，采取抑制泡沫蔓延的政策措施。
二、房地产市场泡沫
美国著名经济学家查尔斯·P·金德伯格认为：房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者。随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。那么我国的房地产市场是否存在泡沫？应该是局部存在的。近年来，北京、上海、深圳、杭州4个城市房价均突破了2万元/平方米。以上海为例，静安区：新福康里，十年前，每平方米6000元；十年后，5万元；长宁区：景博花园，十年前，每平方米4000元，十年后4.5万元；闵行区：上海康城，十年前，每平方米3000元，十年后，1.6万元。这十年间所有的楼盘涨幅最低在5倍以上，最高超过10倍，房屋价值的增值远远超过人们收入的增长。
三、房地产价格
最近几年，由于房地产业所产生的巨大经济效益，几乎各地政府在对待房地产开发项目问题上都持以支持态度，给予政策与经济上的扶持。这些措施使得房地产业发展很快，成为国民经济的支柱产业。但是由于房产发展过度快速，房价大幅度增长以致许多地区的房价已经远远超过了普通民众的购买能力。房地产价格是指在房屋建造、建设用地开发以及经营过程中，凝集在房地产商品中活劳动与物化劳动价值量的货币形式，②房地产价格的高低不仅影响着居民的购买力和政府的一部分财政收入，也影响着房屋的供求状况，它是房地产交易中重要且决定性因素。
房地产作为一种特殊的商品，其价格除了具有一般商品价格的特点外，还具有自己的独特之处，包括因素复杂性、形式多样性、个别性、影响广泛性、国家调控性等。在此，就着重选择介绍其较典型的三个特点：
（一）因素复杂性
房地产价格受多种因素影响，包括经济因素、政治因素和文化因素。其中经济因素包括市场供求、利率、社会发展水平等。例如需求是市场的根本推动力，而一直居高不下的市场需求使房价开始非理性增长；再如银行贷款政策也推动了房价上涨，据调查结果显示，目前90%以上的购房者在购买房屋时选择的并不是一次性付完全部房款，建筑商与购房者的很大部分集资渠道是来源于银行，银行对房地产产业的贷款放松政策也是房价上涨的很重要原因。
（二）影响广泛性
房地产价格具有广泛而深厚的社会影响力，与经济发展、人民生活息息相关。房地产价格是反映国民经济水平和人民生活水平较为现实性的价格之一，也是国民经济各部门进行生产经营活动的前提条件。因房地产行业的之高利润性，其在许多地方已成为了支柱产业，自然为当地政府的财政收入和经济发展做出很大贡献。其次，房地产的价格也会影响到其他社会福利、公用事业等社会诸多方面的发展波动。
（三）国家宏观性
目前，许多房地产开发商通常采用所谓的囤地和房价的垄断手段来达到利润最大化。由于房地产处于当前社会当中又具有一定的不稳定性，因此房地产市场往往容易出现价格失控的现象。房地产行业中的各种投资行为以及垄断房价影响着房屋的供求关系，导致房地产成为一种稀缺资源而在价格上持续涨潮。为了稳定价格，推动房地产事业，保证人民的生活质量，国家必须运用公权力来对房地产市场进行宏观调控。其中，对房地产价格的规制管理就是一种重要手段。
四、房地产价格调控
房地产市场交易价格是国家进行价格管理的主要对象，为了加强对房地产价格的管理和调控，我国已经制定出台了许多相关行政法规和规章，如《中华人民共和国城市房地产管理法》、《商品住宅价格管理暂行办法》、《经济适用住房价格管理暂行办法》等。房地产价格管理的范围相当广泛，凡是在流通领域内，以各种方式进行的房地产交易活动以及房地产估价活动均属于房地产价格管理的对象。③
（一）房地产价格调控的目标
自2009年经济复苏以来，房地产作为国民经济发展基础产业和支柱产业的作用更加明显，它可以带动其他相关产业的发展，拉动GDP增长，改善人民的生活水平。但长期以来，我国的房地产市场在价格管理方面存在着严重的不足和缺陷，表现在商品房价格体系和结构不合理、市场销售价格行为不规范等。因此，运用房地产宏观调控经济手段中的价格政策，可以直接或间接调节和控制房地产市场的变化。价格政策是指通过调控土地出让价格、制定经济适用房的价格政策，以及调整收费的品种与比率来影响市场。④
1、稳定房地产价格
房地产行业本身的特性决定了房地产价格具有不稳定的特性，并且它也因为受到例如国家政策、国民经济发展水平、市场供求情况等外界因素的影响而不断发生变化。房产不单纯是消费品，短期的供求关系和未来继续上涨的预期将共同决定房价。房地产价格能反应一定阶段内的房地产市场的综合情况，它的变化也能体现国家宏观经济的运行状况。稳定房地产价格，避免价格的大幅度剧烈波动能够保证市场资源的有效配置，保障居民切身利益，最终要老百姓买得起房。
【关键词】调控；房地产；价格
0.引言
虽然我国房地产市场价格的调控工作已经取得了阶段性的成就，但是仍然没有达到预期目标，因此，我们应坚定不移地抑制不合理需求，继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，有针对性地抑制二、三线城市过快上涨的房价，促使房价回归到合理的水平。本文就如何调控我国房地产的价格谈几点看法。
1.影响房地产价格调控的主要因素
1.1房地产需求兼有消费和投资的双重性
房地产是一种特殊的商品,其不仅提供房屋供人们使用,满足消费者的居住需求,而且由于其使用价值及价值实现的长期性,可以作为一种资产,满足购买者的投资需求,因此,房地产的需求兼有消费和投资的双重性，导致房产需求过度。
1.2房地产市场存在“雷切德效应”
由于房地产使用的耐久性和城市土地资源的稀缺性决定了房地产的供给价格是缺乏弹性的,房地产价格并未因需求增加、开发投资扩大而下降,即房地产市场存在“雷切德效应”,这种反供求规律的现象正是由于房地产兼有消费和投资的双重性所至。
1.3房价大幅下降存在现实风险
从现实的情况看，大幅度打压房价是不可取的，房价如果在短时间内迅速下降将引发以下问题：(1)银行投入房地产行业的贷款有两部分：一是提供给开发商的开发贷款；二是提供给购房人的购房贷款。房价大幅下降就意味着贷款抵押物(房屋)的贬值，当开发商(或购房人)不能增加有效担保或提前还贷而实际破产时，银行要面临巨大的坏账风险。(2)经济增长对增长方式存在一定的路径依赖，经济政策存在一定的政策惯性，当前宏观经济对房地产业的过度依赖不可能在短时间内降低，房价大幅下降可能会引发宏观经济整体衰退。
2.我国房地产价格调控的措施
2.1政府控制地价
现行国家土地政策规定，房地产开发经营，必须通过国土部门组织“招、挂、拍”方式取得国有土地使用权，由于房地产经营开发利润空间非常大，所以土地拍买价格涨幅快。因此，政府应采取有效措施，控制地价上涨过快状况。具体措施：根据规划条件，一是限制土地出让“招、挂、拍”的最高价；二是限制商品房售价最高价；三是调控房地产开发商的利润，提高房地产开发商条件，让参与“招、挂、拍”的土地开发商根据规划设计条件，提供规划设计方案和组织实施方案，国土部门组织专家组进行方案选优，由最优方案获得者取得土地开发权，政府严格监督开发商按中标方案实施。
2.2严格执行房地产法规政策
房价是个令人头痛的大难题，从岁末又说到年初，全国不管是大城市还是中小城市，仍然涨声不断，其实原因在于一些地方政府、开发商和金融机构等强势特殊利益集团，蓄意抬高房价，获取高额利润。因此，控制房地产价格的关键就是要将调控政策、措施执行到位，消除对楼市宏观调控作用的消极因素。各级政府，特别是国土、规划、建设、房管、金融、税务等政府部门，要统一思想，提高认识，坚决贯彻执行国务院关于土地、住房、金融、税收等法规政策，勇于承担责任，切实保障房地产市场稳定健康发展。
2.3建立中低收入者家庭住房保障制度
新加坡政府提出：“居者有其屋”，大量建设“政府组屋”，超过84%的新加坡人都居住在组屋里，同时严格租屋供给制度和管理，形成了可靠的住房保障制度。西方国家城市居民租房：美国40%、瑞士60%、英国55%、丹麦100%。根据国发[1998]23号文件精神，政府应建立中低收入者住房保障制度，城市80%以上的家庭应该是由政府提供的经济适用房和廉租房。“让老百姓买得起房”成为现实，作为政府应立法制定和完善住房保障制度，一方面明确经济适用房和廉租房的供应对象、建筑面积、房屋价格等，供应对象应重点向城市中低收入者、教师、公务人员、拆迁户等倾斜；另一方面加强对经济适用房和廉租房申请者的审批、监督，保证优惠政策真正落实到需要保障的对象。
2.4房价收入比与国际接轨
房价中值倍数是指平均房价与居民家庭年收入的比值。统计结果显示，中值倍数4.1以上，购房能力严重不足；中值倍数3.1至4.0之间，购房能力不足程度中等；中值倍数不超过3.0，房价属能负担范畴。西方国家排在前几位的是：美国洛杉矶等6个城市8.5至11.4，澳大利亚悉尼8.5，英国伦敦8.3，美国纽约7.2。相比之下，显示我国广大城市居民在住房问题上负担沉重，高房价明显降低了城市百姓的生活质量，影响了生活和谐度。国家在制定政策时应该把“房价收入比”列入政府政绩考核指标，实行地方官员指标负责制，使房价真正反映市场需求，把老百姓愿意买房、买得起房和买放心房作为实践“三个代表”的一项重要工作来抓。
2.5规范个人集资合作建房制度
个人集资合作建房，顾名思义，就是城市居民自发地联合起来进行住房建设。目的是居民个人为了居住而建，不存在商品房销售环节。这样，减小房产流通环节中的税收和开发商利润，房价就是成本价。其实，世界上很多国家有住宅合作社（合作建房组织），成立宗旨是解决中低收入者住房问题。个人合作建房在我国刚起步，政府扶持是合作建房成功的基础，有必要采取有效措施加以规范。一要确立个人合作住房建设的合法地位。需要强有力的法律保障，立法保护；二要在土地获取时给予支持。政府在规划时划出小片土地供个人合作建房者竞标；三要加强金融支持。金融机构参与并扶持住宅合作开发建设，与住房公积金制度联系，提供启动资金，考虑建立住房储蓄合作社；四要实施优惠政策。在税收上给予适当减免；五要完善管理机构。政府加强住宅合作开发指导和监督，规范个人合作建房行为，保证运作科学性、合法性。
2.6加强房地产中介机构管理
随着房价高涨房地产中介机构像雨后春笋遍地开花。房价高涨，同中介机构违规操作关系密切。体现在：一方面中介机构与开发商定价操盘包销、抬高价格出售，动用不实报道制造脱销气氛，雇人排队抢购、摇号选房，让消费者心理紧张，交订金后三天内支付30%首期款签合同，逼使购房者没有选择余地，利用优势新楼盘二手转卖等手段获取高利润；另一方面在二手房中介中违规操作抬高房价，惯用“瞒天过海、买卖通吃”，“轮番压价、逼人就范”，“空手套白狼”等手法获取高额利润。当务之急，加强并规范房地产中介机构管理是控制房价上涨有效手段之一，要严格控制中介机构业务范围，严禁超规违规经营。
2.7完善房地产税收体系
目前我国房地产保有环节税负畸轻而流转环节税负畸重，这不利于房地产的流转和抑制房地产投机行为。而大多数国家都很重视在房地产保有阶段征税，而房地产权属转让的税收则相对较少，高额的保有房地产税率可以避免业主空置或低效利用其财产，刺激频繁的交易活动，这既有利于繁荣房地产市场，又可以推动房地产要素的优化配置。
3.结束语
综上所述，我国房地产业保障性住房缺位十分明显。解决城市居民住房问题要靠两条腿走路，一条腿是市场，即通过商品房的供应来解决一部分高收入者住房需求；另一条腿是政府提供保障性住房，满足广大中低收入阶层的住房需求。
