时间：2023-01-16 10:45:44
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关键词：房地产企业融资渠道
1、融资压力大。房地产业项目投资大，周期长，风险高，融资压力大，不容易实现供求平衡。近几年我国房地产业环境出现的一些新变化：央行121文件，利率上涨，国六条国八条的出台，银行对房地产贷款的紧缩政策更加重了房地产企业的融资压力。
2、融资渠道单一。我国房地产企业内部融资主要包括自有资金和预收的购房定金或购房款。预收的购房定金或购房款不仅可以筹集到必要的建设资金，而且可以将部分市场风险转移给购房者。但是房地产企业单纯依靠内部融资是不能满足全部资金需求的，更多的资金需要通过外部融资获得。主要渠道有发行股票、股权投资、发行企业债券、银行贷款、房地产信托、利用外资、合作开发、产业基金等。
但目前融资渠道单一，主要是银行贷款。据统计，全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占23.86%，企业自筹占28.69%，定金及预收款占38.82%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。因此，房地产开发资金约有60%来源银行贷款，房地产开发资金对银行的依赖程度较大。
二、造成房地产业融资问题的主要原因
1、土地取得成本提高。土地招挂拍的市场化运作大大增加了房地产企业拿地的成本，占用了企业更多的资金，同时也使得原先能够通过土地的增值获取超额利润的房地产企业利润变薄，资金的自我积累能力下降。
2、房地产业可能进入调整期。任何产业的发展都不可能是直线上升发展的，相关数据表明，我国房地产业发展波动周期一般为4-5年，与国民经济发展基本吻合。中国房地产市场从2000年以来已经持续五年快速增长，未来几年会不会进入一个实质性的调整期？一旦进入调整期，产品销售速度必然明显下降，资金回笼周期延长，所有房地产企业的资金链都会面临着巨大的压力。
3、海外企业竞争加剧。近几年海外房地产企业开始大举进入中国市场，他们有着数十年的行业经验、成熟的项目运作模式以及雄厚的资金实力。在未来以资金实力作为核心竞争能力的房地产行业，中国企业必须保证资金的供给，提高资金利用效率，趁目前大部分外资更多着眼于成熟项目的投资时机，快速壮大自身实力。
4、不重视自身资金的积累。作为一大投资热点，中国房地产业在持续走高，中国房地产企业面临着前所未有的机遇和挑战。海外资本、民间资本的大量涌入以及国外、港台地产商的强势进入，加快了中国房地产业的发展进程，同时加剧了行业竞争。有些房地产企业在前几年一味依赖贷款盲目投资开发，不重视自身资金的积累和竞争力的增强，以至资金来源渠道较为单一。
5、房地产金融市场不发达。房地产金融市场不完善，住宅金融不配套，房地产信托、住房金融债券、住房抵押贷款证券化等新的金融产品的推出，虽然都对整个房地产金融市场的发展作出有益的探索，但由于宏观政策的调控，和银行信贷对房地产业的紧缩，使得目前房地产业所需的资金不足，资金筹措渠道不畅，资金整体运行质量不高。
6、法律法规不健全。相关政策、法规不完善，有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系,缺乏相互一致性与协调性,操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常开展。
上述1、2、3直接加剧了房地产企业的融资压力，而4、5、6使得我国房地产业严重依赖间接融资尤其是银行贷款。比如信托融资相对银行贷款受政策限制少、灵活、创新空间大，但信托产品尚没有一个完善的二级市场，难于流通。再比如房地产投资基金被业内人士认为是较好的直接融资方式,房地产证券化的概念也被大多数业内人士接受，但是最关键的法律条件处于真空状态，使金融创新面临无法可依的困境。三、加强房地产企业融资管理的主要途径
1、完善房地产业金融市场，逐步建立多元化的融资渠道。笔者认为当前完善房地产金融市场的总体思路，应该是以金融体制改革为契机，以国际惯例为参照，结合我国现有的房地产金融业务的实际情况，突破重点，带动其他，分步到位，完善体系。所谓突破重点，指在结构体系上着重培育房地产信托业务和住宅抵押证券化业务等新型的金融业务，并以它们的发展推动其他市场的形成。同时在房地产金融政策方面则重在解禁，给房地产业制造一个宽松的金融环境，在房地产业金融管理方面，则要强调金融立法、经济杠杆和监管措施的协调配合，根据这一思路，目前应着手作好以下几项工作。（1）根据房地产业的实际需要和房地产金融市场的实际承载能力，积极推进房地产抵押贷款的证券化和房地产信托等金融工具的发展，激励金融产品创新，降低房地产企业的融资成本，提高了融资市场的效率。
（2）适当引进国外先进的金融工具和操作手段，同时以发行B股、H股或外汇债券的形式，扩大在国际市场的资金筹措面，加速房地产金融的国际化进程。
（3）加快完善房地产金融立法，推动房地产金融健康发展。房地产金融立法从两方面入手：一是修改完善现有的法律法规，如《证券法》、《担保法》、《保险法》等不适应房地产金融发展与创新的地方；二是尽快出台相关法律法规，如《产业基金法》及涉及全社会的信用立法等。房地产金融的创新离不开法律的保障，特别是在证券市场乃至整个金融市场、房地产市场发育并不成熟的情况下，房地产金融业的法制建设具有更为重要的意义。2、积极寻求海外资金，建立多元化产权投资模式。对于国内经济持续较快增长的良好预期和人民币升值等利好因素，促使海外资本积极在中国市场寻找房地产投资项目。但是目前国外房地产开发企业进入中国独立运作项目的经验和条件尚不成熟，必然需要寻求中国的合作伙伴，因此与海外资本的联合就成为国内房地产企业融资的一条良好渠道。同时这也是国内房地产开发企业与专业机构合作，提升自身开发品质的机会。
以笔者所在的上海永业（集团）有限公司为例，在公司成立的十几年中，就成功的与新加坡的亮阁集团、DBS发展银行、香港菱电等企业合作，共同投资了6个较大规模的房地产项目，比如位于淮海中路的上海广场项目，位于上海新天地附近的丽景苑高级服务式公寓项目等。在几年前公司开始将融资对象转向海外投资机构，2003年7月，公司与摩根士丹利投资基金建立了共同投资中国房地产市场的战略联盟，紧邻新天地的锦麟天地雅苑成为双方合作的第一个项目，该项目已全部售馨，外方取得了良好的投资回报，目前由我集团控股，并与摩根士丹利、雷曼兄弟这两家国际知名的投资基金联合开发的永业公寓二期项目也在9月份正式开盘，该项目目前的平均售价达到22000元/平方米，且目前销售状况良好，也会为海外基金在中国的投资带来满意的投资回报，目前集团已累计吸收外资达100亿人民币，开发土地近100万平方米，应该说通过与国际金融资本的合作，为集团开拓了一条新的融资渠道，同时也不断的壮大了公司的自身实力。
如何获得国外资本的认同呢？以笔者单位的经验：首先要作到诚实守信，外方作为跨地域的经营者，最看重的也是合作方是否诚实守信，往往在我们与外方洽谈合作事项之前，外方已经通过各种渠道了解我们企业的信用情况，而在合同履行的过程中我们也始终奉行诚实守信的原则，“言必行，行必果”，这样才能获得合作方的信任，才能与合作方建立长期的合作伙伴关系。其次在处理问题时要奉行合作双方利益最大化的原则，即双赢的原则。在与外方的合作过程中要作到不卑不亢，有礼有节的与外方和谐共处，在维护中方利益的同时也要合理的维护外方的利益，使外方在中国境内的投资利益得到根本保障。
3、提升自身管理能力，提高资金利用率。如何加快开发建设过程中的资金周转，较小的资金流量推动较大的房地产项目的运转，笔者认为企业应注重自身管理能力的提升，加快企业自身资金流转速度，从根本上降低融资需求。
关键词：房地产业；发展现状；攸县；
中图分类号:F293.3文献标识码：A
1.攸县房地产业现状
2007—2012年，攸县房地产开发投资以10%的比例态势递增，总投资额达30.12亿元，房地产开发项目59个，新建商品住宅246万m2。2012年，攸县商品房在建项目29个，在建面积109.8万m2，同比增长28.96%；新开工面积35.11万m2，同比负增长7.55%；竣工面积18.06万m2，同比增长187%，房地产总投资14.23亿元。全年共办理各类房屋登记9292宗，登记面积347.97万m2；测绘房屋面积82.69万m2。
2．攸县房地产业发展中的问题
2.1 房地产行业指标分析
1.房地产行业相关指标分析
（1）商品房销售价格
2008-2012年，攸县商品房销售价格持续增长，房价从08年的均价1700元急剧上升到12年的均价达2880元左右，销售年均价涨幅均在10%以上，且增长率不断升高。从总体上看，2008-2012年攸县商品房销售均价平均增幅12%，价格增长速度迅猛，说明攸县房地产市场在短期内仍有较好的有效需求空间。
（2）商品房销售面积
2008-2012年，攸县商品房销售价格增长较快，消费需求旺盛，商品房销售面积增长迅速，以年平均79.25%的增长速度持续快速发展。房地产开发投资力度不断加大，商品房销售增势强劲，预售行情持续看涨，房地产行业成为攸县经济发展的新增长点。减除不具竞争力及不具开发能力的楼盘，攸县2011年市场总供应量在105万m2左右。此外，攸县商品房销售面积虽然不断增长，但增长率却呈波动变化，并逐步趋于平均值，经过前几年的快速发展，房地产市场会进入一个发展速度相对缓慢的时期，未来几年内房屋销售面积的增长速度会减缓。
（3）房地产开发投资额增幅
据统计，2012年攸县房地产市场累计完成投资9.69亿元，同比增长55.1%，其中住宅投资6.56亿元。近年来，攸县房地产投资力度不断加大，投资额持续、快速增长，自2011年起，增幅超过同期GDP和固定资产投资额增幅。适度投资有利用拉动经济增长，但如果房地产开发投资增幅过快，将会使供给过量而导致供过于求。
（4）商品房销售额与开发投资额
2008-2012年攸县商品房销售投资比除2008、2010年外都大于1，说明整体市场运营良好。2010年，由于世界金融危机的爆发所产生的后续影响及“国十条”的出台，商品房销售额增长速度较去年同期出现负增长，房地产市场进入观望僵持期；然而与此同时，房地产投资速度却继续保持高速增长，10年投资额为09年投资额的1.3倍，表明市场供应商对攸县房地产市场保持增长的期望。
（5）新开工面积与施工面积
湖南省于2007年了《长株潭城市群区域规划》，在这个规划中，攸州市已取代攸县县城，被列为长株潭城市群的6个区域次中心城市之一。在未来的3—5年，攸县将撤县建市，40万人的未来城区正在迅速壮大，届时攸县将成为湘东南经济开发带和长株潭经济圈东南部的中心城市。在此背景下，攸县房地产市场高速发展，商品房新开工面积占施工面积比重不断增加。
（6）施工面积与竣工面积
根据行业情况，施工面积通常为竣工面积的3.5±0.5倍，因为施工面积反映了未来1-2年的现房供应量，该值小于3.0倍，会出现供应短缺，大于4.0倍，则未来楼市可能供大于求。自从08年后，攸县房地产市场一直处于短缺状态，且比值逐年下降，可以预见，未来几年内，攸县房地产市场对楼房的需求仍有很大的提升空间。
（7）销售面积与竣工面积
该项指标能够表现住房供求是否平衡，一般而言是商品房销售面积略小于商品房竣工面积。由表看出，08-12年，攸县的商品房竣工面积与销售面积之比均小于1，表明供小于求，攸县房地产市场正处于不饱和状态，住房供求指标并不十分合理。
2.房地产行业与经济发展相关均衡分析
（1）商品房价格增幅与GDP增幅
房地产价格是房地产市场的核心问题，根据成熟的房地产市场的行业经验，通常情况下，房价的增幅应与GDP的增幅相接近。2008-2012年攸县GDP增幅均值为14.44%，房价增幅均值为11.8%，其比值为1.22。这是由于中国较晚实行住房体制改革，致使商品房供应受到单位福利分房的影响，未能形成合理的供求平衡。房地产市场初步形成之后，住房供应量大幅增长，居民住房消费需求得到充分释放。结合攸县GDP增长的实际情况，房价增长率与GDP增长率的比值为1.22，说明了房价大幅增长是有经济基础支撑的。
（2）房地产开发投资额、社会固定资产投资额与GDP
根据房地产业发展规律，在房地产快速发展时期，房地产投资占固定资产投资25%~35%是合理区间，若超过35%，则有可能出现房地产投资过热。房地产投资占GDP比重约为10%左右是合理范围，若超过10%，没有需求支撑，也会出现供过于求的局面。攸县的房地产投资占GDP和固定资产投资的比重持续偏低，均未达到合理范围，说明攸县房地产市场发展仍处于起步阶段。但是房地产投资额在GDP和固定资产投资中所占比重正在不断增长，说明攸县房地产市场正处于蓬勃发展的上升阶段，整个市场具有较大的扩展性。
（3）房价与城镇居民人均可支配收入
自2009年起，城镇居民人均可支配收入呈上升势头，但增长幅度较小。房价增长率虽然也是持续增高，但仍然低于可支配收入增长率，消费者的需求能够得到较大的满足，说明房地产市场仍处于健康发展的状态。
2.2 攸县房地产业问题小结
1.房地产市场体系仍不完善。
迄今为止，攸县没有真正意义上的品质楼盘，大部分楼盘品质不高，住宅市场缺少一个有号召力的品牌楼盘。一方面是因为攸县房地产开发企业水平普遍较低，开发实力不够，除少数企业，80%的开发公司由于缺少资金、人才和开发经验，把握市场和抗击市场风险的能力很弱，整个房地产市场缺少品牌化、规模化、集团化的开发企业。另一方面是由于开发资金较少，很多房地产项目操作不规范，特别是缺乏资金的项目往往进度一拖再拖，楼盘建设进度落后，为了资金回笼，楼盘及早上市，许多项目后期建设马虎了事，品质难以提升。
3.有效供应不足，难以满足消费需求。
目前攸县房地产市场最突出的问题就是商品房有效供应不足，难以满足消费者日益增长的需求。虽然攸县房地产市场目前处于不饱和状态，但是商品房库存也越来越大，2012年，商品房库存达到了58.88万平方米、5946套（其中住宅为3105套），积压资金达到近20亿元。
4.企业规模不大，难以抵御风险。
企业资质等级普遍不高、抗风险能力差。目前攸县房地产开发企业共有29家，其中具有三级开发资质的28家，具有四级开发资质的1家，全县没有一家二级以上房地产开发资质的企业。大多数企业规模较小、竞争力较差，整体水平偏低，抵御风险、应对经济冲击的实力较弱，一旦遭遇房价过低、房屋积压过多、资金周转停滞等问题，企业很有可能面临倒闭、出现“烂尾楼”等一系列不安定的社会问题。
参考文献：
[1]牛军让；关中地区农村房地产发展现状及对策研究[J]；现代物业；2010年07期；
[2]王斐；席升阳；；汉中市房地产发展现状分析[J];现代商贸工业；2010年19期；
[3]王冠阳；张颖；；天津市房地产发展现状研究[J]；科技咨询；2007年18期；
一、前言
房地产的开发项目具有规模大、周期长及价值高等特点，因此，对房地产项目的开发需注入大量的资金，故融资成为房地产业发展的重点。我国房地产企业的融资渠道尽管呈现出多元化特点，但是房地产开发融资方式以间接融资为主，其他的融资方式所占比例极低。房地产开发业的融资模式单一化和融资结构不合理等问题，会大大增加房地产业融资的风险。
二、房地产业融资现状及问题
1.房地产业融资现状
房地产是一种固定资产，其所选择的金融市场及融资方式必然会成为房地产行业开发、交易的关键。我国房地产业现阶段处于发展时期，加上政府对其资金运作上的严格管控，致使房地产的开发融资更加困难。研究发现，我国的房地产业融资正在消耗往年的资金储备，表明我国的房地产业融资具备一定的困难。另外，在我国的房地产业资金来源比重中，其他的资金来源所占比例呈现逐年上升的趋势，而传统的资金来源的比例却逐年下降，表明我国的房地产业的融资重心有所转移，因此，需积极寻求其他的融资渠道[1]。
2.房地产业融资的问题
（1）融资模式单一
现阶段我国的房地产业的融资模式主要采取传统的贷款模式，如房地产开发贷款、住房公积金贷款和个人住房贷款等，房地产开发商的资金来源中，有三成来自银行直接贷款，加上个人按揭贷款，银行贷款几乎占了七成。尽管银行贷款具备成熟度高、风险小、操作简单方便和成本较低等优势，但是其存在债务的刚性强和还款严厉度大，加上还会受到国家政策的影响，如果房地产开发商过度依赖银行贷款，必定会增加融资风险。
（2）融资结构不合理
在房地产业内，出现房地产开发商的直接融资比重低，而间接融资的比重太大的现象。房地产金融的工具创新力不强，尽管房地产的信托得到迅速发展，但是现阶段的信托产品无法满足房地产业所需的融资要求，房地产业还会受到国家和地方政策的限制，其上市困难重重。中国现阶段的房地产金融市场还在发展时期，因受到融资体系的结构不合理的影响，市场主体呈现出不健全和行为不规范等现象，从而制约房地产业的进一步发展。
（3）融资法律和法规不完善
房地产业融资的相关法律法规还有待完善，与房地产金融相关的政策法规还不健全，并缺乏一致性和协调性，故而操作比较困难，对房地产的融资渠道发展产生不良影响[2]。
三、完善房地产业融资的对策
1.采取多元化的融资模式
房地产业属于资金高度集中的行业，开发一个地产项目就需投入大量资金，假设不借助多种融资手段，那么企业就会面临止步不前，甚至出现资金链断裂等更为严重的问题。所以房地产企业一定要加强对融资渠道的创新，采取多元化的融资模式，形成以银行信贷和房地产信托等融资为主，其他融资模式为辅的融资体系。达到降低房地产业融资中的风险的目的。具体的融资方式有：
（1）内源融资
就是房地产业依靠自身资金进行融资的方式，它不仅包括自有资金，而且还包括应收的账款和票据等，房地产企业可将这些企业资金经过金融机构直接变现，将其投入新的房地产开发中。内源融资方式具备风险小、成本少的优势。而对于一家房地产开发企业自有资金较少的情况，可依据房地产开发企业的项目时间及工期的不同，采取多家房地产开发企业联合开发的方式。联合开发也可以是房地产的开发商与经营商通过合作方式开发房地产项目的一种融资方式。房地产的开发商与经营商采取联盟合作和统筹协调的方式，加大期房营销及宣传力度以增加销售，从而双方能获取稳定现金，将经营风险降到最低[3]。
（2）直接融资
直接融资包括股票融资及债券融资两种方式，其中债券融资的比例较小，主要以股票融资为主。股票融资就是企业经上市发行股票后获取融资，房地产的开发企业上市后，能迅速筹得资金，并将筹集的资金用于注册资本，达到永久使用的目的。股票融资无固定还款期限和利息负担，均以企业经营状况为担保，但是股票融资存在一定的难度，即上市要求较高，并且连续2年亏损就会被迫退市。
（3）间接融资
间接融资就是向金融机构（主要为银行）取得贷款，现阶段我国的房地产业的开发资金大部分源于银行贷款，此种融资方式已经成为房地产业融资的主要方式。
（4）新融资方式
①夹层融资：其处于债权和股权之间的一种信托产品，夹层投资属于长期融资，可根据特殊的需求对其进行调整，夹层融资中的付款事宜也需根据企业现金流的状况来确定。夹层投资主要适用于融资企业出现现金缺乏时，经扩张、收购等方式后，其银行的信用额度还是无法支持企业发展的情况；②房地产信托融资（REITs），REITs主要是通过发行收益凭证，汇集多数投资者手里的资金，并交付给专门的投资机构用于房地产的投资经营和管理，同时将投资的综合收益按照一定的比例向投资者分配的一种信托基金，REITs在国际意义中，与基金等同，REITs就是资产证券化的表现[4]。
2.合理组建融资结构
在发达国家的房地产融资和金融机构中，已经发展出一套比较成熟的融资和投资管理方法，我国的房地产业可引进这套管理办法，以缓解目前房地产业的资金压力，也能为我国的金融机构提供好的借鉴，以推动我国房地产的金融创新，达到投融资的快速发展。如果社会福利基金融资，是房地产金融将公积金与住房抵押两者结合的一种融资方式，其主要源于新加坡，这一公积金制度有利于经济发展落后和资金不足的发展中国家的融资。
3.完善融资法律和法规
房地产开发必须做到有法可依，但是目前关于我国的房地产投资开发类的法律法规极不健全和完善，造成房地产业融资出现无法可依和有法难依的现象。在房地产业融资中出台的法律法规大部分内容比较广，也比较泛，缺乏相关的具体细则，故在实际的执法中，会出现把握尺度大和增大交易成本的现象。因此，需完善融资法律和法规，主要方法有：⑴制定出低压贷款法，规范现有的抵押市场。出台相关的法律法规，以解决司法、行政处罚和住宅抵押处分三权之间的纠纷，并确保抵押登记和评估等问题能得到法律保护；⑵制定住房金融机构的组织法和住房金融法及抵押贷款证券化的业务会计制度；⑶管理好住房储蓄、公积金、低收入住房补贴等相关的住房金融经济活动，并制定相关管理制度，为房地产融资创造一种有法可依、有法必依、违法必究的发展环境，以确保房地产金融能稳定、健康发展[5]。
关键词：房地产企业 融资渠道
一、目前房地产业融资问题现状
1、融资压力大。房地产业项目投资大，周期长，风险高，融资压力大，不容易实现供求平衡。近几年我国房地产业环境出现的一些新变化：央行121文件，利率上涨，国六条国八条的出台，银行对房地产贷款的紧缩政策更加重了房地产企业的融资压力。
2、融资渠道单一。我国房地产企业内部融资主要包括自有资金和预收的购房定金或购房款。预收的购房定金或购房款不仅可以筹集到必要的建设资金，而且可以将部分市场风险转移给购房者。但是房地产企业单纯依靠内部融资是不能满足全部资金需求的，更多的资金需要通过外部融资获得。主要渠道有发行股票、股权投资、发行企业债券、银行贷款、房地产信托、利用外资、合作开发、产业基金等。
但目前融资渠道单一，主要是银行贷款。据统计，全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占23.86%，企业自筹占28.69%，定金及预收款占38.82%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。因此，房地产开发资金约有60%来源银行贷款，房地产开发资金对银行的依赖程度较大。
二、造成房地产业融资问题的主要原因
1、土地取得成本提高。土地招挂拍的市场化运作大大增加了房地产企业拿地的成本，占用了企业更多的资金，同时也使得原先能够通过土地的增值获取超额利润的房地产企业利润变薄，资金的自我积累能力下降。
2、房地产业可能进入调整期。任何产业的发展都不可能是直线上升发展的，相关数据表明，我国房地产业发展波动周期一般为4-5年，与国民经济发展基本吻合。中国房地产市场从2000年以来已经持续五年快速增长，未来几年会不会进入一个实质性的调整期？一旦进入调整期，产品销售速度必然明显下降，资金回笼周期延长，所有房地产企业的资金链都会面临着巨大的压力。
3、海外企业竞争加剧。近几年海外房地产企业开始大举进入中国市场，他们有着数十年的行业经验、成熟的项目运作模式以及雄厚的资金实力。在未来以资金实力作为核心竞争能力的房地产行业，中国企业必须保证资金的供给，提高资金利用效率，趁目前大部分外资更多着眼于成熟项目的投资时机，快速壮大自身实力。
4、不重视自身资金的积累。作为一大投资热点，中国房地产业在持续走高，中国房地产企业面临着前所未有的机遇和挑战。海外资本、民间资本的大量涌入以及国外、港台地产商的强势进入，加快了中国房地产业的发展进程，同时加剧了行业竞争。有些房地产企业在前几年一味依赖贷款盲目投资开发，不重视自身资金的积累和竞争力的增强，以至资金来源渠道较为单一。
5、房地产金融市场不发达。房地产金融市场不完善，住宅金融不配套，房地产信托、住房金融债券、住房抵押贷款证券化等新的金融产品的推出，虽然都对整个房地产金融市场的发展作出有益的探索，但由于宏观政策的调控，和银行信贷对房地产业的紧缩，使得目前房地产业所需的资金不足，资金筹措渠道不畅，资金整体运行质量不高。
6、法律法规不健全。相关政策、法规不完善，有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系,缺乏相互一致性与协调性,操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常开展。
上述1、2、3直接加剧了房地产企业的融资压力，而4、5、6使得我国房地产业严重依赖间接融资尤其是银行贷款。比如信托融资相对银行贷款受政策限制少、灵活、创新空间大，但信托产品尚没有一个完善的二级市场，难于流通。再比如房地产投资基金被业内人士认为是较好的直接融资方式,房地产证券化的概念也被大多数业内人士接受，但是最关键的法律条件处于真空状态，使金融创新面临无法可依的困境。三、加强房地产企业融资管理的主要途径
1、完善房地产业金融市场，逐步建立多元化的融资渠道。笔者认为当前完善房地产金融市场的总体思路，应该是以金融体制改革为契机，以国际惯例为参照，结合我国现有的房地产金融业务的实际情况，突破重点，带动其他，分步到位，完善体系。所谓突破重点，指在结构体系上着重培育房地产信托业务和住宅抵押证券化业务等新型的金融业务，并以它们的发展推动其他市场的形成。同时在房地产金融政策方面则重在解禁，给房地产业制造一个宽松的金融环境，在房地产业金融管理方面，则要强调金融立法、经济杠杆和监管措施的协调配合，根据这一思路，目前应着手作好以下几项工作。 （1）根据房地产业的实际需要和房地产金融市场的实际承载能力，积极推进房地产抵押贷款的证券化和房地产信托等金融工具的发展，激励金融产品创新，降低房地产企业的融资成本，提高了融资市场的效率。
（2）适当引进国外先进的金融工具和操作手段，同时以发行B股、H股或外汇债券的形式，扩大在国际市场的资金筹措面，加速房地产金融的国际化进程。
关键词：房地产业 发展现状 对策
引言
近几年随着房地产投资热度的快速升高，房价也在不断上涨，己经开始影响到人民生活水平以及国家经济金融体系的安全。住房价格除了关系到国家的发展和经济安全以外，还和人民的生活成本有很大的关系。我国人口多，人均住房面积少，住房政策的完善，必须从我国的基本国情出发，建立起具有中国特色的住房政策体系。
一、我国房地产业的泡沫现象的原因
1.1产生房地产泡沫的直接原因
我国房地产泡沫产生的最直接原因就是房地产市场中的过度投机行为导致房价飞速上涨。房地产经济在市场经济中占有很重要的地位，同时其中的投机行为也十分严重。主要由于土地交易制度不健全，行业管理不完善，这些都在一定程度上助长了投机行为，使得市场中产生大量投机性泡沫。
房地产开发商使用各种方式地进行土地储备，待一定时间后，高额价格转让他人，或对其进行炒作，导致地价、房价飞涨。随着经济的发展和城市人口的扩充，城市化的加快，城市对土地的需求不断增长，与土地本身的稀缺性的矛盾就会日渐明显。土地在交易过程中不断的转手，增值，当这一增值过程超出其真实价值时，就会导致泛地产泡沫的产生。
1.2产生房地产泡沫的间接原因
消费者的购房预期因素。当房地产商品价格由于某种原因上升时，消费者会推断未来的价格继续上升的可能性，需求会上升。而销售者惜售，供给会下降。在这样的供给需求变动下，价格上升，产生了泡沫的可能性。当价格下跌时，消费者会觉得价格还会有下跌的空间，需求会减少。而销售者则会抛售房产，供给上升，这时市场中由于接收人少，价格会下跌。如此恶性循环便导致了泡沫现象。
房地产政策因素。房地产业在国民经济中占有主导地位，对促进国家经济起着极其重要的作用，我国政府在这方面也不断出台相关政策，以求我国房地产业的健康发展。其中如住房制度改革，土地使用制度改革，以及国家出台的各项购房鼓励政策，实现房地产市场高速增长。而这一政策导向在一定程度上导致了房地产项目过量开发，不规范经营导致的价格迅速上涨，伴随着空置率增加的问题，这一切都预示着泡沫的产生。
房地产过度投资因素。城市化的进程决定了房地产投资的进程，这样的经济结构才是平衡合理的。然而房地产投资大幅度超前于城市化进程的幅度，导致房地产市场中出现供大于求的问题，随之也产生房价的剧烈波动，高空置率，大量的市场的投机行为，不规范的交易行为等问题。由于投资商对房地产的大量需求，房地产投资和投机者在市场中的比例会急剧升高，消费者的真实需求被投资和投机掩盖，房地产投资大幅增长，地产泡沫现象越来越严重。
银行信贷的不规范扩张因素。房地产业的发展过程中需要大量的资金支持，一般房地产发展的资金来源主要是依赖于银行贷款。许多银行在贷款的实际操作过程中，违反了有关规定，向开发商发放大量贷款，甚至不去验证其信用等级。大量的资金涌向房地产市场，又缺乏必要的风险控制意识和手段，而且各种投机行为愈演愈烈，不断堆积金融风险，给泡沫的产生埋下了隐患。
二、改善我国房地产发展的几点措施
根据以上对我国房地产业泡沫现象原因的分析，以下给出了几点相应的措施，包括合理确定各类住房比例、加大宏观调控力度、打击遏制炒房行为。
2.1合理确定各类住房比例
加大解决城市低收入家庭住房困难工作力度，把解决城市低收入家庭住房困难作为政府公共服务的一项重要职责，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。同时在税收、资金等方面给予优惠和支持，鼓励房地产开发厂商参与廉住房和经济适用房的建设。对规划中的商品房建设市场可以完全向开发商开放，对其开发的套型结构不加限制，要特别注意商品房开发项目用地转让过程中的招投标活动的公开公平公正。
2.2加大宏观调控力度
为了真正发挥杠杆作用，提高政策的能见度和可操作性，必须适当加大调控的力度和执行强度。为此，政策制定时应注意以下几点：一是不可低估投机者承担风险的能力，在抑制投机方面税收和差别利率应该是最有效也是可控制的手段，只有严格执行才能得到良好的投机抑制效果。二是房地产开发的暴利时代将结束。在工人工资和原材料价格普遍相对较低的情况下，中国的房价高于很多发达国家，政府应该对土地资源管理及税收政策的调控力度加大。三是不能为了眼前的GDP和财政收入而牺牲国家的可持续发展，对于卖地收入和从房地产收取的各项税收，要用来反哺该城市的新购房居民和住房困难户。
2.3打击遏制炒房行为
炒房是助推房价快速上涨的主要原因之一。对于国内普通居民中的炒房者，要通过加大税收力度遏制其炒房行为；对于国内中小企业法人中的炒房者，要加大税赋力度的同时，进一步向它们开放垄断行业，制定各项政策鼓励其发展主营业务；对于国际炒房者，要密切注意主要资金动向，中国人多地少，建筑用地更少，所以必须坚决遏制和打击其恶意炒房行为。目前的房地产调控迫切的需要政府能针对不同地区的房价提出差别化的政策，以实现政策的针对性和有效性，以免在调控中对应调控对象调控效果不大，而对弱势群体形成较大影响的现象。
三、结语
我国的房地产业的发展仍然是处于初级阶段，随着房地产业的不断发展也出现了一些承待解决的房地产泡沫问题。我国对房地产市场的宏观调控必须从我国的基本国情出发，其内容应该包括但不限于：合理确定经济适用房、廉住房和商品房比例，鼓励开发商参与经济适用房和廉住房建设；加大税收、差别利率、价格等杠杆对房市的宏观调控力度和反哺力度；有针对性地遏制和打击国际国内各类炒房行为等。
参考文献:
[1]盛松成,刘斌.经济发展对房价长期走势的决定作用:基于中国及国际的比较分析[J].财贸经济,2007,(8).
[2]郭晓宇.住房需求动态模型的演进[J].技术经济与管理研究,2007,(5).
【关键词】经济发展；房地产；土地；发展
国内的房地产市场日趋火爆，创造出了一个又一个的财富奇迹，在很多地区，房地产业甚至成为当地经济发展的支柱。在这种大的风潮之下，人们纷纷涌向房地产领域，不论之前做过何种工作，仿佛一旦进入房地产就可以资产翻倍。然而，经过几年盲目的火爆之后，房地产市场的泡沫不断增大，国家和政府也已经意识到了这个问题，一些调控措施不断出台，房地产市场终于开始逐渐回归理性。那么，国内房地产业未来的趋势又是如何，当房地产企业不再暴利之后，房地产市场是否会如有些人所想的那样彻底崩盘亦或是逐步走下坡路呢？本文认为对这个问题的思考将有助于今后房地产市场的规范化发展。虽然在过去的几年中房地产市场展现出了不完善的一面，但是我们有理由相信，在国内作为有着刚性住房需求的房地产业依然会继续稳定的发展下去。作者总结了从进入21世纪以来尤其是2004年之后国内房地市场的一些数据，总结了其中的若干规律，以此提出未来的发展趋势，具有一定的指导意义。
1、国内房地产业的发展现状
1.1 房地产业的投资
从目前国内房地产的经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长的态势，占全社会固定资产投资的比重也比较大。这种投资一方面来自国内民间资本的投入，另一方面就是国际投资。其中前者是主要投资来源，占到国内房地产市场投资总额的绝大部分，2011年这一比例约在76%左右，而从增长速度来看，除了2008年有较小回落，2004年至2010年都保持了高速增长状态，2011年随着国内房地产调控政策的出台，这一数据又逐渐开始归落。从投资结构来看，投资对象则逐渐由商业营业用房转向住宅投资。
1.2 房地产开发状况
根据中国房地产协会的统计数据，国内房地产开发整体呈现出两个特点，一是新开工面积增多，竣工面积增速减缓。随着国内对房地产市场政策的一些改变，一些开放商对土地的囤积情况逐渐向使用过渡，开工情况增加很多，但是为了保证足够的利益，往往故意要求施工单位减缓进度，导致竣工面积的增长很缓慢。二是拆迁规模受到遏制，但土地控制形势依然严峻。随着房地产开发不断出现的负面拆迁新闻，国家也对此越来越重视，相继出台了若干文件用于规范拆迁规模和方式，但是土地使用依然难以得到控制，这其中既有开放商的想法，也有地方政府的授意，而且开发过程中屡屡出现经济问题。国家审计署的《24个市县2009年至2010年土地管理及土地资金审计结果》，列举了24个市县在土地出让、征用及相关资金管理使用中存在一些不合规、不规范的问题，实际情况可能远不止如此。国土资源部和监察部2010年联合召开的电视电话会议中，通报了2007年10月至2009年10月全国“未报即用”违法用地清查整改情况，31个省（区、市）不同程度存在“未报即用”违法用地现象，其中包括一些国家和省级重点项目。至今年3月25日，全国共清理“未报即用”违法用地案件36872宗，涉及土地总面积61.3万亩，其中耕地面积27.2万亩。
1.3 房地产销售状况
从房地产市场的销售情况来看，销售量呈现出一定的波动，从2004年至2010年，销售量不断增加，即使在2008年中间有过短暂回落，但是从全年来看，销售量仍然是增加的，国家统计局公布的数据显示，2010年全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%，首度超过10亿平方米。尽管面临严厉的楼市调控，商品房开发投资全年同比增速仍然达到33.2%。但是这一情况到2011年随着国家调控的坚决执行而发生了改变，数据报道2011年房地产市场相比2010年下降了14.8%左右，且这一比例依然在继续增加中。但是房地产销售价格和销售量有所不同，虽然调控力度很大，但是房价近年来依然处于高位运行，虽然在个别地区稍有回落，但是不具代表性，从全国范围来看，房地产价格依然较高。从房地产市场的需求来看，受中国城镇化运动的影响以及年轻人落户城市的主观意愿，房地产的刚性需求依然很强，而且还有一个很重要的因素就是投资性购房热度依然不减。中国城镇化是目前世界上有人类历史以来最大规模的城镇化，在“十一五”期间城镇化已经到了46.6%，规模是非常巨大的，这场城镇化运动也使中国人的生活发生了非常深刻的变化，也直接促使了房地产的火热。另外，国家高等教育持续扩招，越来越多的年轻人有机会接受高等教育，而他们最终绝大多数也会落户城市，这也是一个不小的购房群体。再就是投资性住房，很多人在有了一定充裕资金后就开始考虑资产的增值问题，而随着人民币的不断贬值，通货膨胀的持续，国内实体经济以及股市的低迷，房地产市场便成为很多人的首选，这也是促使房价高位运行的重要因素。综合以上三方面，再加上保障房项目的延迟，目前国内市场对房地产的刚兴需求依然强烈。
2、中国房地产业的发展趋势分析
从国外发达国家的历史发展来看，房地产市场都曾为这些国家的经济发展做出过很大贡献，但是也有很多因为房地产而失足的例子，像是日本持续十年的经济衰退，根源就是房地产泡沫，包括这次席卷全球的金融海啸，也是由美国的房地产企业和银行引发，那么国内房地产市场是否存在泡沫是人们最为关心的问题。
2012年4月18日，国家统计局了3月份70个大中城市的房价数据，房地产投资、土地供应量进一步收窄，商品房成交量却逐步回暖。最新统计数据显示，与2012年3月相比，70个大城市中新房价格下降的城市是46个，持平的城市是16个，上涨的城市8个，环比价格上涨的城市中涨幅都没有超过0.2%。从同比来看，与2011年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市38个，比2月份增加了11个，这是自2011年9月个别城市再次出现价格同比下降以来，下降城市个数最多的月份。从环比数据看，北京、上海、广州、深圳等一线城市新建商品住宅销售价格环比连续6个月下降。东南沿海城市如杭州、宁波、温州、金华、青岛等新建商品住宅销售价格环比降幅也进一步扩大，3月份比2月份分别扩大0.5个、0.5个、0.6个和0.4个百分点。
以上数据说明，国内的房地产市场依然会有较大的发展空间，据此可以判断中国的房地产市场进入了一个特殊的发展阶段，房地产市场的现需求升级具有可观的空间，我国房地产市场在未来的一段时间仍将处于总量增长型发展时期。
3、结束语
新世纪我国已进入全面建设小康社会的发展阶段，城镇居民可支配收入也将持续增长，消费结构升级速度加快，改善住房条件的要求日益强烈。目前我国城镇人均住房面积正处于快速增长时期，这就加大了对住房的需求，刺激房地产市场活跃。目前城镇居民住房不均衡问题依然比较严重，中下等收入阶层住房困难问题依然存在，因此应加快住房结构调整，扩大经济适用房建设的力度，加快住宅发展，刺激房地产市场的需求。确实，国内的房地产市场依然亟待规范，但是我们有理由给它一个良好的发展平台和空间，相信不久的将来，它将最终成长为一个成熟的市场并最终走向世界。
参考文献：
[1]陈军，王忠伟.长沙房地产市场发展现状及趋势分析[J].森林工程.2009（04）
[2]吴天全，史宏军.房地产测绘发展浅析[J].科技信息（科学教研）.2007（29）
【关键词】房地产供求调控趋势
我国在2011年加大了对房地产市场的调控力度，消费者也开始逐步的减慢脚步，开发商对房地产的投资热情也势必会降低。随着近年来，我国政府开始大力调控房价、逐步开始加强土地控制、调整住房供求关系、银行提高信贷，降低信贷规模等。随着这一系列的政策的出台，不仅会使房地产的投资速度减缓同时也会使地方政府过度的投资热情受到一定程度的冷却。与此同时，随着一系列的宏观政策的相继出台，中央银行也出台了一些调控房地产市场的措施，如提高存款准备金、上调利率、控制贷款等。中央银行和政府出台的这些政策是历年来调控房价力度最大的一次，这就使得房地产贷款与消费贷款增速的放缓，所以，现在有越来越多的购房者开始观望。但从目前来看全国的房价并没有出现大面积的降价趋势。不过，从整体上看，只要国家针对房地产市场的宏观调控政策能够真正的落实到位，地方政府能够认真贯彻中央政策，那么在未来几年内，我国房地产开发投资的增速将略有减。
虽然我国开始逐步加大力度对房地产市场的调控，但市场供求不平衡矛盾将继续存在。近年来，我国政府针对房地产市场的现状采取了一系列的宏观调控政策，在这些调控政策中影响市场需求变动的因素主要有：上调银行存贷款利率、控制拆迁规模等。但是，由于中国经济的快速发展，致使越来越多的人开始对人民币的升值空间抱有更大的期待，这也不断的刺激“热钱”涌入国内，并且这其中的大部分资金流入了非常热的房地产市场，那么在未来的几年，我国投资者对房地产的投资性需求仍将有所提高。
虽然我国政府加大了对房地产市场的调控力度，但房价将仍保持上升的总体趋势，有以下原因。
一、我国房地产市场供求不平衡的矛盾
特别是现在有越来越来多的人开始感兴趣，开始逐步的加入房地产这个大舞台，也有越来越多的人希望拥有不止一套住房，这始对房地产必然反映在房价的持续增长上；另外，我国的二手市场现在还不发达，这就使住房供应严重依赖新建商品住宅市场。但需求方面，虽然需求者会因为目前房贷门槛的提高而有所犹豫，但观望并不代表停止购买，这种购房需求仍然存在。虽然近几年，政府为促进房地产市场健康发展，国家也出台了一系列的相应的调控政策，开发商对房地产的热情得到初步遏制，购房者过热的购房需求也有所降温，购房者对于房地产也在持观望态度。但从投资总量上看，房地产市场的建设需求仍是建筑行业企业应重点关注的细分行业市场之一。因此，尽管房地产市场可能面临重新洗牌的局面，但从长远来看，房地产业仍将处于稳定发展的黄金时期。 而且近年来，我国致力于加快城市化水平的提高。随着城市化水平的快速提高，我国新增城镇人口愈来愈多，这也在一方面间接地增加了人口对住房需求的急剧增大。
二、近年来，我国经济在飞速增长的同时，物价也在不断攀升
特别是近年来建筑材料、土地价格、农民工工资等都在大幅度的增长，这就加大了商品房的成本。在商品房质量不断提高的同时，房地产开发的成本也在逐步的攀升，这也成为了直接推动房价上涨的原因之一。
三、仍有很多人为了利益而重新开始炒房
越来越多的人会重新加入炒房大军中。而且有一部分人为了利益而在房地产市场中供给大于需求时囤积楼盘，在房地产市场再次景气时再拿出来抛售。有许多房地产开发商也是这样做的，以便获得更多的利益。今年北京住宅交易量下降，价格飙升呈现“有价无市”状况，出现这种局面，除了因为有越来越多的人持观望态度，还有一个重要的原因就是开发商采取各种隐蔽手段违规销售、囤地捂房，有意拉长开发周期，人为的减低房子的供应量，进而使房地产进一步增长。
为了房价能够真正的达到一个普通老百姓能够接受的水平。我国应该加大对普通住房的供应量，减少高档住房的开发。我国近年来也确实是这样做的，今年来我国中低价位的普通住房供应量将上升，高档住宅供应量将减少，这便间接地造福于老百姓。现在政府为了能够合理的引导住房建设与消费，政府决定在规划审批、信贷、税收等方面加大对中小套型、中低价位的普通住房给予了优惠的政策。这也充分的体现了政府以人为本的思想，那么我相信在未来几年内，随着我国各地的房地产市场宏观调控细则的相继出台，适合普通老百姓的中低价位、中小套型普通商品房、经济适用房与廉租房的供应将有所增加。
从现在的房地产市场来看，我国东部地区仍将是开发商投资的主要区域，中西部地区将保持较快投资增速。在全国房地产开发投资的比例中东部地区的比例将继续下降，中、西部地区在全国房地产开发投资中的占比将有所提高。
我国房地产市场管理还不够完善，房价还是处在一个比较高的状态，住房存在供应结构性矛盾和持有体制性矛盾等都阻碍了社会的构建于发展。我国应继续加大调控力度，促进社会和谐和缩小贫富差距，最终实现全面共同富裕。
参考文献
[1] 刘江涛.就住房二级市场若干问题采访建设部谢家瑾司长[J].中国房地产金融，2001(7）.
[2] 谢家瑾.当前全国房地产市场现状和发展态势分析[J].浦东房地产，2001(4）.
关键字：我国房地产现状 存在问题 应对策略
中图分类号：F293.33文献标识码： A
一、我国房地产业的现状
近几年来我国房地产行业得到了前所未有的发展，并逐渐成为我国的支柱行业之一。
目前住宅工程成为我国房地产市场上的主要产品，房地产价格得到了空前的提高，但价格的提升存在明显的区域性，从区域性分析来看国内一二线城市房价增长趋势远远大于三四线城市，在价格持续上涨的同时从供销总量上看，市场住宅的供需仍显不足 ，购买商品住宅成为获取房源的最主要手段。
随着房地产项目的开发规模和投资比例不断攀升，房地产开发和购买成本愈加增多，信贷行业火爆发展，银行等金融机构成为开发商和购房者获取信贷资金的主要渠道。
综上所述，我国房地产行业正朝着不利的方向发展。
二、房地产行业发展存在的问题
1、房子供求失衡
我国房地产市场目前出现了供求失衡现象。
新房源中高端性住房供大于求，而中低价位的普通性小型住房却供不应求，同时由于缺乏政府的重视，经济适用房和廉租房城市覆盖比重小，由于政府的某些问题很多房源不能下发到真正需求人群中，远远不能满足大众需求；我国解决房源问题的另一渠道：房子租赁和二手房市场分散、不正规，不能形成真正的正规供求渠道。
2、房地产市场泡沫化
近些年房价成不规律性疯长，房价增长过快并高居不下，房价收入相对过高，
各地出现了不少的地价标王，这导致投资规模过大，促进了房地产业的泡沫化，房地产开发商趁市场混乱、过度投机、过度开发，更加剧了房价的快速增长。
3、房地产金融业的风险
（1）由于我国房地产对金融的依赖程度大大高于西方发达国家对于金融的依赖，我国房地产金融业繁荣的背后也积累了严重的金融风险，
在我国房地产项目的开发建设，大多开发商欠缺资金，以少部分的投入和大部分的借贷来完成整个开发项目，购房者同样欠缺资金，大部分购房者以银行贷款形式购买住房。据统计在我国开发商用于土地购置和房地产开发的资金有60%—70%来自于银行贷款，而70%-80%的购房资金也是来源于银行贷款。这数据说明了我国房地产业存在巨大的风险：金融机构。
（2）贷款的流行和泛滥导致了银行之间的过度竞争。除四大银行外多数商业银行面对激烈的市场份额竞争，无原则的降低借贷标准，甚至违规减少应有的正常审查手续。这不但扰乱了信贷市场的正常秩序，也严重危害了银行资产安全。
4、不完善的住房保障体系
目前对于房源的分析不难看出，保障性住房供给在房产需求市场上所占比例太小，大部分中低收入家庭住房需求不得不转向市场，反而加剧了市场房源的供求矛盾。
所谓的住房保障体系就是指由政府督建的经济适用房和廉租房，住房保障体系已成为房地产市场调控的一个主要手段，但是由于资金渠道来源不稳定、资金落实情况不理想，保障对象界定不严格等各方面原因，保障性住房建设规模、覆盖率和建设速度达不到要求。
三、房地产行业健康发展的策略
针对以上我国房地产发展存在的弊病，我们拟订以下建议措施保证房地产行业的健康发展。
1、切实调整住房供应结构
针对目前房地产住房供应结构失衡问题，国家出台了一些列政策措施来切实调整住房供应结构。
首先制定和实施住房建设规划。要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。各级城市人民政府要编制住房建设规划，明确普通商品住房、保障性房的建设目标，并纳入当地发展规划和近期建设规划。
其次明确新建住房结构比例。重点发展普通商品住房。
2、抑制高房价
（1）推行限购令
2010年4月“新国十条”出台后，一些房价过高的城市相继颁布限制家庭购房套数的规定，被称作限购令。对于本市户籍居民家庭，限购两套住房；对于能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。
长期限购后，需求主力必然回归中间阶层，房价也会回归到收入可支撑的水平，地方政府可通过土地供应、公积金的松紧等政策灵活调整供求，房价可重归市场化。
（2）推行二套房房贷政策
允许第一套房的正常贷款政策，对于第二套房的购买增加首付百分比、提高首付门槛，同时增高贷款利息，对于第三套房的购买不给与提供贷款。
（3）规范房地产行业
加强房地产的行业规范，强化房地产行业的法律约束。对于商品住宅销售市场中的虚假信息、欺骗误导消费者、恶意哄抬房价行为，加大处理力度。
3、降低房地产金融的风险
经融机构一旦崩溃，房地产行业也将面临大的动荡，所以我们应尽量降低房地产金融的风险。
降低房地产金融风险关键是要约束银行的行为：
（1）银行要严格控制对开发商的借贷，开发商土地和开发的借贷费用不能超过总建设费用的40%。
（2）银行应摒弃不良竞争，对于个人信贷要严格按照借贷标准、个人信贷审查程序。各银行机构间营造一个良性的竞争环境。
4、改革并完善住房保障制度
（1）加大保障性住房比例
应加大保障性住房的开发建设，增加保障性住房的比例。在确立廉租房的保障范围情况下，从实际情况出发，多开发一些限价房、租赁房等的低价位房源。
（2）搭建保障性住房资金链
保障性住房面临的巨大挑战是资金问题，为了使保障性住房政策得以落实，政府应针对保障性住房建设搭建完整的资金链和专门的监督机构，保证住房建设过程中资金充足和健康运转。
（3）放宽经济租赁房补贴条件
首先廉租房建设是保障性住房中解决贫困家庭房源问题的一个关键渠道，目前由于保障范围较窄，大多数贫困家庭不能被纳入保障范围，我们应因地制宜的降低补贴条件、扩大保障范围。与此同时要建立健全严格的基层审查制度，严格审查廉租住房保障对象档案，排除不符合条件对象，严格廉租。实现应保尽保。
其次应完善廉租房的保障方式，主导加快完善以租金补贴为主、实物配租和租金减免为辅的廉租住房保障方式。
最后应多渠道增加廉租房源，不仅仅通过新建形式，也可根据房源需求情况，采取收购、改建以及鼓励社会捐赠等方式，保障低收入家庭的住房需求。
结语:当今社会，房价是百姓最关注的问题，近年来各地房价的不断攀升，而保障性住房的建设远远不能解决人们对房子的刚性需求，不但引起了百姓巨大的恐慌，同时也暴露了房地产行业的发展问题，政府应加大宏观调控政策合理调节房子的供求平衡，抑制房价的上升，同时应完善保障性住房体系，真正实现“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”的美丽愿景。
参考文献：
【1】王晓瑜 郭松海 张宗坪住房社会保障理论与实务[M].中国经济出版社,2006(9)
摘要：本文主要讨论了国内房地产市场的发展现状与发展趋势问题，文中总结了从进入21世纪以来尤其是2004年之后国内房地市场的一些数据，总结了其中的若干规律，以此提出未来的发展趋势，具有一定的指导意义。
关键词：房地产；土地；发展
中图分类号：F293.3文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）03-0-01
进入21世纪以来，国内的房地产市场日趋火爆，创造出了一个又一个的财富奇迹，在很多地区，房地产业甚至成为当地经济发展的支柱。在这种大的风潮之下，人们纷纷涌向房地产领域，不论之前做过何种工作，仿佛一旦进入房地产就可以资产翻倍。然而，经过几年盲目的火爆之后，房地产市场的泡沫不断增大，国家和政府也已经意识到了这个问题，一些调控措施不断出台，房地产市场终于开始逐渐回归理性。那么，国内房地产业未来的趋势又是如何，当房地产企业不再暴利之后，房地产市场是否会如有些人所想的那样彻底崩盘亦或是逐步走下坡路呢？本文认为对这个问题的思考将有助于今后房地产市场的规范化发展。
一、中国房地产业发展现状
1.房地产投资状况
从目前国内房地产的经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长的态势，占全社会固定资产投资的比重也比较大。这种投资一方面来自国内民间资本的投入，另一方面就是国际投资。其中前者是主要投资来源，占到国内房地产市场投资总额的绝大部分，2011年这一比例约在76%左右，而从增长速度来看，除了2008年有较小回落，2004年至2010年都保持了高速增长状态，2011年随着国内房地产调控政策的出台，这一数据又逐渐开始归落。从投资结构来看，投资对象则逐渐由商业营业用房转向住宅投资。
2.房地产开发状况
根据中国房地产协会的统计数据，国内房地产开发整体呈现出两个特点，一是新开工面积增多，竣工面积增速减缓。随着国内对房地产市场政策的一些改变，一些开放商对土地的囤积情况逐渐向使用过渡，开工情况增加很多，但是为了保证足够的利益，往往故意要求施工单位减缓进度，导致竣工面积的增长很缓慢。二是拆迁规模受到遏制，但土地控制形势依然严峻。随着房地产开发不断出现的负面拆迁新闻，国家也对此越来越重视，相继出台了若干文件用于规范拆迁规模和方式，但是土地使用依然难以得到控制，这其中既有开放商的想法，也有地方政府的授意，而且开发过程中屡屡出现经济问题。国家审计署的《24个市县2009年至2010年土地管理及土地资金审计结果》，列举了24个市县在土地出让、征用及相关资金管理使用中存在一些不合规、不规范的问题，实际情况可能远不止如此。国土资源部和监察部2010年联合召开的电视电话会议中，通报了2007年10月至2009年10月全国“未报即用”违法用地清查整改情况，31个省（区、市）不同程度存在“未报即用”违法用地现象，其中包括一些国家和省级重点项目。至今年3月25日，全国共清理“未报即用”违法用地案件36872宗，涉及土地总面积61.3万亩，其中耕地面积27.2万亩。
3.房地产销售状况
从房地产市场的销售情况来看，销售量呈现出一定的波动，从2004年至2010年，销售量不断增加，即使在2008年中间有过短暂回落，但是从全年来看，销售量仍然是增加的，国家统计局公布的数据显示，2010年全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%，首度超过10亿平方米。尽管面临严厉的楼市调控，商品房开发投资全年同比增速仍然达到33.2%。但是这一情况到2011年随着国家调控的坚决执行而发生了改变，数据报道2011年房地产市场相比2010年下降了14.8%左右，且这一比例依然在继续增加中。但是房地产销售价格和销售量有所不同，虽然调控力度很大，但是房价近年来依然处于高位运行，虽然在个别地区稍有回落，但是不具代表性，从全国范围来看，房地产价格依然较高。从房地产市场的需求来看，受中国城镇化运动的影响以及年轻人落户城市的主观意愿，房地产的刚性需求依然很强，而且还有一个很重要的因素就是投资性购房热度依然不减。中国城镇化是目前世界上有人类历史以来最大规模的城镇化，在“十一五”期间城镇化已经到了46.6%，规模是非常巨大的，这场城镇化运动也使中国人的生活发生了非常深刻的变化，也直接促使了房地产的火热。另外，国家高等教育持续扩招，越来越多的年轻人有机会接受高等教育，而他们最终绝大多数也会落户城市，这也是一个不小的购房群体。再就是投资性住房，很多人在有了一定充裕资金后就开始考虑资产的增值问题，而随着人民币的不断贬值，通货膨胀的持续，国内实体经济以及股市的低迷，房地产市场便成为很多人的首选，这也是促使房价高位运行的重要因素。综合以上三方面，再加上保障房项目的延迟，目前国内市场对房地产的刚兴需求依然强烈。
二、中国房地产业的发展趋势分析
从国外发达国家的历史发展来看，房地产市场都曾为这些国家的经济发展做出过很大贡献，但是也有很多因为房地产而失足的例子，像是日本持续十年的经济衰退，根源就是房地产泡沫，包括这次席卷全球的金融海啸，也是由美国的房地产企业和银行引发，那么国内房地产市场是否存在泡沫是人们最为关心的问题。
2012年4月18日，国家统计局了3月份70个大中城市的房价数据，房地产投资、土地供应量进一步收窄，商品房成交量却逐步回暖。最新统计数据显示，与2012年3月相比，70个大城市中新房价格下降的城市是46个，持平的城市是16个，上涨的城市8个，环比价格上涨的城市中涨幅都没有超过0.2%。从同比来看，与2011年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市38个，比2月份增加了11个，这是自2011年9月个别城市再次出现价格同比下降以来，下降城市个数最多的月份。从环比数据看，北京、上海、广州、深圳等一线城市新建商品住宅销售价格环比连续6个月下降。东南沿海城市如杭州、宁波、温州、金华、青岛等新建商品住宅销售价格环比降幅也进一步扩大，3月份比2月份分别扩大0.5个、0.5个、0.6个和0.4个百分点。
以上数据说明，国内的房地产市场依然会有较大的发展空间，据此可以判断中国的房地产市场进入了一个特殊的发展阶段，房地产市场的现实需求升级具有可观的空间，我国房地产市场在未来的一段时间仍将处于总量增长型发展时期。
三、结语
新世纪我国已进入全面建设小康社会的发展阶段，城镇居民可支配收入也将持续增长，消费结构升级速度加快，改善住房条件的要求日益强烈。目前我国城镇人均住房面积正处于快速增长时期，这就加大了对住房的需求，刺激房地产市场活跃。目前城镇居民住房不均衡问题依然比较严重，中下等收入阶层住房困难问题依然存在，因此应加快住房结构调整，扩大经济适用房建设的力度，加快住宅发展，刺激房地产市场的需求。确实，国内的房地产市场依然亟待规范，但是我们有理由给它一个良好的发展平台和空间，相信不久的将来，它将最终成长为一个成熟的市场并最终走向世界。
参考文献：
[1]陈军,王忠伟.长沙房地产市场发展现状及趋势分析[J].森林工程,2009(04).
[2]吴天全,史宏军.房地产测绘发展浅析[J].科技信息(科学教研),2007(29).
