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中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：
房地产投资风险一般经历三个阶段，一是潜伏阶段；二是发生阶段；三是造成后果阶段，房地产投资风险防范与处理就是通过制定和实施各种风险防范与处理措施，在风险潜伏阶段，正确预见和及时发现风险苗头，消除各种隐患，以阻止风险损失的发生；在风险发生阶段，积极实施抢救与补救措施，将由风险导致的损失减少到最低限度；当风险损失发生后，即在造成后果阶段，迅速对风险损失进行充分有效的经济补偿，在尽可能短的时间内，排除直接损失对开发项目正常进行的干扰，同时减少间接损失。
房地产投资风险防范与处理主要通过风险控制、风险非保险转移、风险保险转移、风险分散和风险自担五种方法来实现，这些方法往往不是单一使用，而是经常通过合理组合来达到以最小成本获得最大安全保障的目的。
一、房地产投资风险控制
房地产投资风险控制是指房地产开发商在房地产投资风险事件发生前、发生时及发生后，在风险识别与衡量的基础上，及时预测和发现可能存在的风险，采取相应的风险控制措施化解、调节、控制风险因素，以回避、消除和降低风险事件发生的概率以及风险损失的程度，从而最终实现降低房地产投资者预期收益损失。根据房地产投资中奉贤事件孕育发展的不同时期，房地产投资风险控制的侧重点不同，具体又分为风险回避、风险预防和风险抑制。
1．1房地产投资风险回避
房地产投资风险回避是指房地产开发商通过对房地产投资风险的识别和衡量，发现某项房地产投资活动可能带来风险损失时，事先就避开风险源地或改变行为方式，主动放弃或拒绝实施这些可能导致风险损失的投资活动，以消除风险隐患。就风险的一般意义而言，风险回避是处理房地产投资风险最强有力、最彻底的手段，是一种完全自足型的风险管理技术，即有效的回避措施可以在房地产投资风险事件发生之前完全消除其给开发商造成某种损失的可能，而不再需要实施其他风险管理措施，因为这些措施只能起到减少损失的发生概率或减轻损失的严重程度，或在损失发生后予以一定补偿的作用。
风险回避虽然能有效地消除风险源，避免可能发生的潜在损失或不确定性，但其在房地产实际开发运作中应用也具有很大的局限性：
（1）风险回避只有在开发商对风险事件的存在与发生、对损失的严重性完全确定时才具有意义，而一般开发商不可能对房地产投资中所有的风险都能进行准确识别和衡量。
（2）由于风险回避措施通常与放弃某项开发活动相联系，这虽然使开发商遭受损失的可能性降为零，但同时也使其失去获得相关收益的可能性。
（3）避免某种房地产投资风险不可能实现或采用风险回避措施在经济上不合理。房地产投资中潜在着的各种经济风险、社会风险和自然风险，如社会经济发展的周期性、气候异常等都是难以回避的。
（4）房地产投资风险无处不在，有时避开某一种风险却又可能导致另外产生一种或几种新的风险，不同的开发方案还具有不同的风险，避不胜避。
虽然房地产投资风险回避具有上述种种局限性，从某种意义上讲是一种消极的房地产投资风险管理措施，不宜大量采用，但其在以下两种情况仍然不失为一种处置房地产投资风险的恰当方式，可使开发商受损的可能性为零：第一，某种特定房地产投资风险发生的概率和所导致的损失程度十分大且不能被转移或分散；第二，应用其他风险处理方法不能处理或成本超过其产生的效益。另外，在实施风险回避时，房地产开发商最好在开发项目的投资决策阶段就做出是否运用风险回避管理措施的决策，同时，还必须首先确定需要回避的风险范围，尽可能准确进行风险识别和衡量，并将其与其他风险处理方法进行优劣比较，这是运用房地产投资风险回避措施的前提。
在实际的房地产投资活动中，开发商常用的风险回避措施有：
（1）放弃或终止某项可能引起风险损失的房地产开发活动。在房地产投资决策阶段，开发商常常通过可行性研究来进行房地产投资风险的识别和衡量，放弃在风险较大的某个时间、某一开发位置，或以某种物业类型和投资方式乃至整个开发方案进行的房地产开发活动。在前期阶段，基于对地块自然属性、社会属性或有关部门对地块使用的规划要求的深入调查，放弃购买不合格土地，终止开发活动。当然，在建设阶段，如果发生了威胁自身安全的重大风险因素，企业生存面临重大考验，同时亦不可能采取其他有效的风险管理措施来转移、分散时，如预测到市场的大萧条，也不排除暂时中止继续投资这种迫不得已的风险回避措施，从而避免造成更大的风险损失。
（2）改变房地产投资开发活动的性质、地点或工作方法。在投资决策阶段，开发商通过可行性研究发觉在某地块进行商业楼宇开发风险较大，而进行住宅开发市场前景乐观且收益有保障，此时开发商通过改变开发性质从而回避开发商业楼宇的风险；又如，开发商通过可行性研究发觉在某地块进行住宅开发成本高、位置差，而另一块宗地却比较适合，因此开发商改变开发地点从而回避在原地块开发带来的风险。在前期、建设、租售和物业管理阶段，开发商可以通过拒绝采用某种建筑方案、结构类型或施工方法以及通过对融资方式、招标发包方式、合同类型、营销渠道和方式以及物业公司的选择，达到回避其中风险的目的。
1．2房地产投资风险预防
房地产投资风险预防是指房地产开发商在房地产投资风险损失发生前采取某些具体措施以消除或减少可能引致风险损失的各项风险因素，实现降低风险损失发生的概率，同时也能达到减少风险损失程度的作用。风险预防措施可以是一种行动或一套安全设备装置，开发商在深入研究风险损失是怎样发生的基础上，在风险损失发生前将引发事故的风险因素或环境进行隔离，即切断风险事故链，从而预防风险损失的发生。
（1）在投资决策阶段，开发商预防风险的首要任务是建立一支高水平、多学科的开发队伍，把握国际、国内和地区当前和今后的政治、经济形势，经济政策、产业政策和发展规划以及拟开发地区的基本情况，诸如工商业状况、人口结构与密度、居住条件、基础设施现状、建设规划、交通和污染情况等，了解和掌握该地区商服业、住宅、工业分布情况及未来发展趋势等，理性研判该类物业的市场供求状况并进行科学的项目可行性研究，合理评价和选择开发投资方案；其次，要树立全员正确的风险态度，加强风险资料搜集、整理和比较，强化对房地产投资风险管理理论的研究和学习，高度重视企业风险管理；最后，要建立风险管理制度，制定科学的考核标准和奖罚措施，并在实际中严格执行，建立健全风险管理机构，编制并推行风险管理计划。
（2）在开发前期阶段，开发商应主动与地方政府、各专业管理部门、金融机构、原土地、地上物所有者搞好关系，密切双方联系，征得其理解和支持；了解地块的自然属性、使用属性及地下埋藏物情况，以适当的方式在适当的时机购买土地；及时同有关部门沟通，获取对地块使用意图的确认，妥善处理征地、拆迁和补偿问题；委托水平高、信誉好的勘察、设计单位进行勘察、设计，并就初步设计方案与政府有关管理部门进行沟通，认可后方才进行详细设计，同时严格控制设计进度及设计质量；根据资金需求量、使用时间和融资成本确定最佳融资方案；及时落实建设条件并根据开发商自身招标能力、管理能力、工程特点、工程规模等选择适当的招标、发包方式，严格承包商和分包商的资格审查，并选择合适的合同形式签订工程承包合同。
（3）在工程建设阶段，开发商应明确工程开竣工日期，确定质量标准和进度、质量、安全要求，严格审查承包商和分包商的施工组织设计、技术方案，特别是新材料、新技术和新工艺的应用，以及承包商和分包商的进度、质量、安全保证体系并督促其落实；进行设计交底，严格控制设计变更，做好现场施工日志并注意资料收集和保存，按时支付工程预付款、进度款，确保按施工总进度计划和年、季、月进度计划进行施工，妥善、及时处理施工索赔与反索赔；坚持以人为控制中心，从人、材料、机械设备、方法和环境五个方面严格进行质量、安全控制，建立健全质量、安全负责制；严格按概预算控制建筑成本；加强工程监理，定期视察现场，定期、及时召开现场例会以及临时协调会等。
（4）在房地产租售阶段，开发商应充分了解市场需求，包括供求状况、消费者购买力和消费偏好、房地产市场竞争程度、竞争规模及竞争方式、房地产市场的性质、结构及发育程度等，并结合所推出物业的特点制定营销策略，进行房地产市场合理定位，确定房地产的租售价格，同时在考虑成本及投资收益目标前提下选择适当的租售渠道及营销方式，通过广告、宣传推广、人员推销及促销措施，明确房地产租售指标，制定营销奖罚制度，加强营销人员的业务培训；在租售后阶段应选择那些管理水平高、经验丰富、服务周到和信誉良好的物业管理公司，建立健全物业管理制度、收费体系及收费措施，加强物业管理人员上岗培训；配备消防器材，及时对建筑物及附属设备进行定期检查维修并消除火灾、事故隐患等。
1．3房地产投资风险抑制
房地产投资风险抑制是指在房地产投资风险损失发生前、发生时或发生后，房地产开发商通过采取相应措施以减少风险损失发生范围或减轻损失程度。房地产投资风险抑制措施大体分两类：一是事前措施，即在房地产投资损失发生前为减少损失程度所采取的一系列措施，宗旨是使某项房地产投资风险发生时产生的损失最小化。在损失发生前所采取的风险抑制措施，有时同时也会减少损失发生的可能性，起到风险预防作用；二是事后措施，即在某项房地产投资损失发生时或发生后为减少损失程度所采取的一系列措施，目的是阻止损失范围的扩大、减轻损失程度，并进行有效的恢复，防止开发工作中断。
在房地产投资实践中，开发商可采用一系列风险抑制措施将开发过程中的风险降到最低程度。
（1）针对开发中存在的风险，制定详尽而周密的风险管理计划，制定费用、进度和技术后备措施，建立有效的风险管理系统。
（2）进行设计和施工招投标，选择信誉良好、设计水平高的设计单位和报价合理、工期短的承包企业。
（3）充分考虑市场消费特点，建筑平面布局尽可能灵活，户型多样化，中高低档次齐全，适应各种消费需求。
（4）及时提供开工条件并按时支付工程预付款、进度款，按时并尽可能提前完成开发项目。
（5）通过多种合同形式，固定风险变量，减轻风险损失。例如：开发商与承包商签定固定总价合同减轻工程造价上升的风险以及与金融机构签定固定利率贷款减轻贷款利率上升的风险等。
（6）预租预售。通过对房地产项目的预租预售可以减缓工程完工后找不到承租者或购买力的风险以及租金和售价下降的风险等，同时也可以尽早实现资金的回笼，加速开发项目的建设。
二、房地产投资风险的非保险转移
房地产投资风险非保险转移是指房地产开发商在房地产开发过程中，有意识地采取某些非保险措施将风险转嫁给其他经济单位承担，从而达到降低其自身投资风险发
生频率和损失程度的目的。房地产投资风险的非保险转移可通过两种途径来实现：一是转移会引起投资风险及损失的某项开发活动；二是将风险本身予以转移。风险转移对房地产开发商来说可以消除风险，但与风险控制不同的是，它不是通过放弃、中止投资活动或采取积极预防的抑制措施直接调节风险因素来达到消除、降低风险损失概率和损失程度的目的，而是容许风险继续存在，但将风险转嫁给其他经济单位承担从而间接达到降低自身风险损失概率和损失程度。当然，房地产投资风险转移必须通过正当、合法的手段，而非无限制地、任意地、带有欺诈性的转嫁。另外，房地产投资风险的转移虽然可以使风险在开发商和其他风险损失承担者之间进行移动，但却不能因此而将投资风险本身消除或从总量上减少。
2．1房地产投资风险合同转移
房地产投资风险合同转移是指房地产开发商通过变更、修改、承诺、签定各种合同条款，将相关风险的财务负担和法律责任转移给其他经济单位承担。在房地产开发过程中，开发商常采用的转移风险的合同形式有建筑安装工程承包合同、商品房预租预售合同、房屋租赁合同和商品房出售合同等。
2．2房地产投资风险担保转移
担保，是指合同的当事人双方为了使合同能够得到全面按约履行，根据法律、行政法规的规定，经双方协商一致而采取的一种具有法律效力的保护措施，包括保证、抵押、质押、留置和定金五种。房地产投资风险担保转移是指房地产开发商为避免因对方违约而给自己造成损失，要求对方提供可靠的担保，将对方不履约可能给自己带来的风险转移给担保人，常用的主要有保证和定金两种方式。在房地产开发实践中，开发商对担保的应用必须强调审查担保人的主体资格、资信状况、经济实力、担保方式、担保范围以及担保期等，例如，《担保法》明确规定党政机关、学校和医院等不能作为担保主体提供担保，以避免因此给开发商带来的无谓风险。
三、房地产投资风险的保险转移
保险是指投保人根据合同约定，向保险人支付保险费，保险人对于合同约定的可能发生的事故因其发生所造成的财产损失承担赔偿保险金责任，或者当被保险人死亡、伤残、疾病或者达到合同约定的年龄、期限时承担给付保险金责任的商业保险行为。保险具有风险转移与风险组合两种性质，被保险人通过交付一定的费用，以获得保险人可能造成的意外损失给予一定经济补偿的保证，从而将被保险人的风险转移给保险人，增强了被保险人自身抵御风险的能力。
保险合同是赔偿性质的合同，当被保险人发生保险责任范围内的损失时，保险人应按合同所规定的条件进行赔偿。保险人的赔偿金额是有一定限度的，主要有三种形式，一是以实际损失为限，被保险人不能得到超过其实际损失的赔偿；二是以保险金额为限，赔偿金额只能低于或等于保险金额；三是以可保权益（对一项财产具有的某种法律承认的权利和收益）为限，被保险人不能从赔偿得到额外的权益。通常，根据保险对象不同，保险分为财产保险、责任保险、人身保险和再保险四大类。
房地产投资风险保险转移是指房地产开发商通过运用保险方式转移房地产投资中的某些风险给保险人。目前我国涉及房地产开发商的险种不多，主要有建安工程保险、房地产开发责任保险和房地产投资保险。
四、房地产投资风险分散
房地产投资风险分散是指房地产开发商通过企业内部资产结构的调整，即通过投资组合及共同投资方式达到分散风险的目的。在长期的房地产投资实践活动中，人们发现保持单一的资产结构会导致风险的过于集中化，虽然单一资产结构常常可能会带来较高的收益，但其只要发生一次风险损失，就可能使多年积累的财富毁于一旦。
4．1房地产投资组合
房地产投资组合是指由不同类型的房地产、不同地区的房地产投资或混合使用所构成的投资组合。房地产商品从类型上可以分为住宅、商业建筑和工业厂房等，各自皆有其特有的本质，使得各类房地产投资的报酬率亦有不同的波动幅度和方向。另外，房地产投资的区位也会导致报酬率的差异，这是因为不同的区位，其社会经济环境不同，且各个地区的社会经济结构也是呈动态型的变化。因此，在房地产开发投资实践活动中，房地产开发商可以通过房地产开发投资的多元化，形成不同地域、不同开发类型，长、中、短期结合的开发资产结构，从而在风险和收益之间寻求一种最佳的、均衡的投资组合，即使某一方面发生风险损失，开发商都可以从其它方面的收益中得到补偿，即“东方不亮西边亮”，从而在一定程度上降低总体投资风险。
4．2房地产共同投资
共同投资也是一种积极的房地产投资风险分散手段。房地产共同投资是指投资主体的分散，即多个房地产开发商集合资本，共同进行一项房地产开发活动，其基本动机是通过利益共享，达到分散风险的目的。因此，为实现对风险的最有效管理、最大限度地控制风险、调动各方面的积极性和充分发挥各自优势，这就必须要保证各方面能够优势互补，充分利用各方面在资金、土地、技术、管理、社会、环境和政策等方面的优势，齐心协力，取得良好的投资效益。例如与原土地所有者合作，可以避免土地自然属性、使用属性不明确带来的风险，减少投资总额；与专业管理部门合作，可以充分利用他们的技术和管理优势；与外商合作，可以利用政策优势，获得免税、减税等优惠待遇。
五、房地产投资风险自担
房地产投资风险自担是指房地产投资中的某种风险不能避免、控制、转移或因冒该风险可能获得较大利润时，房地产开发商采取较现实的态度，在不影响其大局利益的前提下，自身将这种风险承担下来，并承担风险所致的损失。风险自担是一种重要的财务型风险处理手段，其实质是在风险发生并造成一定损失后，房地产开发商通过内外部资金的融通来弥补受损单位所受损失，即在损失后为其提供财务保障。风险自担不同于风险控制、风险转移和风险分散措施，它不是在风险事件发生前采取措施以消除或降低风险的发生概率、受损范围和损失程度，也不是把风险转移、分散给别的经济单位，而是把风险留给自己承担，并在风险事故发生后处理其财务损失。同时，风险自担还是处理残余风险的一种技术手段，在某些情况下也是唯一的风险对策。例如，对于消费者购买力、消费偏好变化等预防不能，回避不得，且又无处转移的风险，房地产开发商只有作自担处理。风险自担分为两大类：一是消极的或非计划性的风险自担。对于某些风险，由于没有意识到其存在性和重要性而没有作处理风险准备时，或明知风险的存在却因疏忽、怠慢和低估了潜在风险的程度时，或有些风险过于微小时所产生的风险自担，都属于消极的或非计划性的风险自担，或称为被动性自担。在房地产开发实际运作中，开发商应尽可能将被动自担风险限制在尽可能小的范围内。二是积极的或计划性的风险自担。风险管理者在识别和衡量风险的基础上，对于存在且无可避免、其他方法又无法处理的风险，或自己承担风险比其他处理方法更经济合理，或风险损失不大且自己有能力承担的情况，都属于积极的或计划性的风险自担，也称为主动性自担。随着企业风险管理的发展与完善，主动自担风险必将在房地产企业风险管理中发挥更大的作用。在房地产投资过程中，计划性风险自担的具体措施有：风险损失摊入成本、风险自保、借款补偿风险损失和专属保险四种。
结语
随着国民经济的持续发展，我国房地产投资活动也日益高涨起来。在房地产投资企业在面对巨额利润诱惑的同时，也面临着巨大的投资风险。因此，在房地产投资中必须用科学的方法进行规避和处理，尽可能地降低风险。
参考文献：
[1]施建刚，黄清林.投资组合理论在房地产投资风险控制中的应用.同济大学学报:自然科学版.2005，33(11)
关键词：房地产业；地区经济；居民财富效应；金融风险
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）06-0-01
经过改革开放30多年的发展，中国房地产业经历了很大的变化，从2011年的统计年鉴的数据得出，房地产业的增加值在中国第三产业增加值构成中的比重分另al为：1978年的9.15% 、1998年的11.23%、2010年的12.89%`z。可见，其增加值在中国第三产业增加值构成中的比重不断上升，而第三产业在国民经济的占比也在不断上升。因此，房地产业增加值占国内生产总值的比重也是在不断上升，房地产业的重要性可见一斑。房地产投资结构也生了很大的变化，房地产投资与经济增长之间的互动关系也在不断变化之中。
一、地区经济效应
1.房地产价格过高，会影响城市对投资的吸引力，造成外来投资减少。现在一些城市已经出现为数不少的公司为降低因房价过高导致运行成本过高而外迁的现象，这可以说是房地产价格过高对城市竞争力造成损害迹象的显现。2.房地产价格过高，可能抵消部分甚至全部收入增长，会影响城市对人才的吸引力。而人才是打造城市竞争实力的重要元素，因为房地产价格过高而使人才“望而却步”，无疑将对城市发展能力的提升构成一定的损害。3.房地产价格过高，会妨碍人们的创业热情，创业能制造利润空间，增加就业机会，是城市竞争力提升的重要途径。但是，过高的房地产价格减少了人们可能投入创业的资金，城市的经济活力难以得到有效激发，实际上阻抑了城市发展潜能的开掘。
二、居民财富效应
居民财富效应可分为正财富效应和负财富效应。所谓正财富效应是指房价的上涨增加了房产的价值，继而影响收入从而使得消费增加。具体可以从实现的财富效应和潜在的财富效应进行分析。首先，实现的财富效应是所有者因为价格的上涨而出售其住宅或利用其价值的上升进行了再融资，扩大了当期的消费水平。其次，潜在的财富效应是指当房地产价格上涨时消费者没有出售其住宅也没有去银行进行抵押贷款，但是这种由于房地产价格上升带来大的潜在的价值上升使消费者感受到了财富的增加，消费者的信心发生了变化，从而扩大了边际消费倾向，这就是“未兑现的财富效应”。负财富效应是指房地产价格上涨会抑制居民消费支出的现象，可以从预算约束效应和替代效应两方面来分析。其中预算约束效应主要是针对租房者而言的，对于租房者来说，房地产价格的迅速上升会引起租金的上涨，这会使租房者预算发生变化，不得不挤占其他的消费来应对房租的上涨。而负财富效应中的替代效应主要是针对于那些打算购房或改善居住水平的家庭而言的。在面临房地产价格上涨的情况下，除非放弃原有购房计划或只能购买一套更小的住房，这些家庭只能依靠减少当期消费来应对。
三、金融风险效应
驱动房价上涨的重要因素之一是过于宽松的信贷政策，反过来过高的房价会加大金融系统的风险，严重影响金融运行的秩序。房地产热还吸引了大量的国际投资进入。北京达观房地产经纪公司的调查报告显示，2003年北京购房人士中来自欧美的增长4.9倍，来自港澳台的增长2.5～3.5倍，海外人士购房占总的成交比例已经接近15%。就目前我国的情况来看，房价若继续走高，银行系统风险将大为增加。因为目前我国房地产业运作的资金，有60%以上直接或间接来自银行，银行基本上已经被房地产市场绑架，高房价和大量银行贷款为金融风险的发生的埋下了隐患，一旦市场出现波动，房地产开发商就会由于资金链的断裂而导致还款困难，房地产市场的投资风险和融资信用风险都转变成为商业银行的信贷风险，使商业银行陷入困境，从而引发整个经济的衰退，造成股市大跌、经济崩溃等等。
四、宏观经济效应
下表给出了房地产价快速上涨的宏观经济效应的定量模拟结果。从表中给出的结果我们可以看到，在每一种模拟场景中，房地产价格上涨使得所有的宏观经济变量都上升，而且这些宏观经济变量的上升幅度都随着房地产价格上升幅度的增加而增加（参见表1）。以房地产价格上涨对GDP的影响为例，房地产价格上涨10%将使得GDP增长2.69%，而在房地产价格上涨50%的情境下，GDP增长幅度达到13.40%。就房地产价格上涨对不同宏观经济变量影响的大小来看，房地产价格上涨对投资、GDP、就业、消费、消费者价格指数以及出口等宏观经济变量的影响较大，而对总产出和进口的影响则相对较小。作者认为，这一结果与我国当前经济系统的生产、分配及消费结构有很大关系。
五、结束语
一个地区或国家的经济发展过度依赖一个行业会带来经济发展的畸形发展。目前我国经济发展对房地产投资的依赖程度非常高，不利于社会经济的健康发展。首先，过度依赖房地产行业发展会带来资源配置的不合理，房地产行业的过度开发，增加了整个经济发展的脆弱性。房地产行业与工业以及金融业的直接关系紧密，一旦房地产行业发展受到外部环境的影响，会给整个产业链条带来灾难性的打击；其次，房地产行业的急速发展，加剧了社会不公平程度和贫富差距的扩大，不利于和谐社会的建设与发展。由于该行业的准入门槛较高，并不是所有的人都可以进行房地产行业开发或者投资，房地产开发热潮促成了小部分人获得巨额利润，有失公平和效率的社会发展一般性原则；最后，房地产行业的大规模快速发展，不利于社会的可持续发展，整个经济结构的畸形发展，使得我国经济发展结构严重失衡。房地产行业的过度发展，给中国经济的未来发展带来了较大的风险和不确定性。
参考文献：
[1]罗国银.房地产投资对地区经济增长的贡献差异――基于面板数据的分析L1I[J].求索，2010（09）.
一、房地产投资的常见风险类型
（一）经营风险
房地产开发与销售的衔接存在问题，将会导致房地产企业的资金和商品产生积压。房地产经营风险主要指产品的租金、售价、空置率等各个方面不确定因素，导致不可规避的风险出现。房地产开发商品的出租、出售都会给投资者带来一定的经济回报，然而建筑物的部分或整体出现空置，长期的处于出售和等待出租的情况，将会导致投资者蒙受一定的经济损失。对经营风险进行防范的前提，需要对未来一段时间房子的租金、房价进行准确预测，如果在未来一段时间内，租金、房价并不会发生较为明显的变化，那么投资者的收益竟会与房屋的空置率呈正方向发展关系。也就是说，房屋的空置率越高，房地产开发商在经营过程中所要支持的成本也就越高，同时还会产生一定租金风险，为了降低风险，房地产开发商不得不通过降低租金，降低房价的方式促进需求。
（二）市场风险
市场风险指的就是市场中的各项不确定因素所产生的不同类型的风险，由于房地产行业是特殊区域上的市场，房地产所受到的区域影响较大，当市场环境发生较大变化时。例如，市场价格、房地产供给情况、风俗习惯、消费者的收入情况等都是市场风险产生的主要原因，会对投资者的收入造成影响。
此外，由于我国不同地区房地产信息系统效率有所差异，因此各地区房地产投资需求被动幅度和费用支出也会有所不同，因此，不同地区所面临的市场风险也各不相同。就目前我国的房地产市场而言，在同一城市中同一类型的房地产，因为建筑物性质的不同，投资费用也会有所不同，这也增加了市场风险的复杂程度。
（三）利率风险
利率风险是指利率的提升是投资者可能蒙受的经济损失。与一般行业不同，房地产行业在运行过程中需要投入大量的资金，因此在开发过程中需要借助大量的银行信贷。一般情况下，房地产行业的贷款总投资都在50%以上。信贷利率的高低以及信贷的力度都会对房地产商品产生制约，并会对房地产价格产生直接影响。一般来说，市场利率与房地产价值两者的动向相反，即利率越低，房地产价值也就越高，而房地产投资价值越高，投资者所获取的收益也就越大，反之投资者的收益也就越低。如果在一段时间内，房地产投资者无法抵消贷款所产生的利息，房地产投资者在投资过程中将无法获取收益。
二、综合应对房地产投资风险的几项措施
（一）阶段性风险管理
房地产投资过程中出现的风险通常是分阶段出现的。一般来说分为，决策、前期、建设、租售四阶段。房地产的开发周期相对来说都比较长，同时在开发过程中周围的环境会发生较大变化。在四个阶段中都存在许多变化不定的因素。在决策阶段，决策的正确与否会对一项目的开发成败造成直接影响，一个新项目开发都是在做一件新事情，因此工作量需要与项目的规模和公司的规模相适应。房地产开发的前期涉及面广泛、存在较多的不确定因素。在该阶段存在的主要风险有区域经济变化风险、置地风险、融资风险。建设阶段开发项目从工程开工到竣工阶段。房地产的租赁与销售会直接影响房地产开发商对资金的回笼。在租赁与销售阶段，房地产投资过程中所面临的风险种类较多，主要有供求风险、管理风险等。因此，房地产开发商需要加强对市场的合理分析，对市场进行准确判断，并且需要加强内部管理，确保房屋销售和租赁的顺利开展。
（二）应当对风险分散的合理对策
1.转嫁投资风险。转嫁投资风险对策就是将损失转嫁给与之经济利益有联系的另一方进行承担，采取的主要方式为“建筑工程施工合同”，对风险进行适当的转移，风险转嫁的方式分为商业投保、契约性转移等。（1）商业投保，企业在经营过程中通过购买商业保险的方式将风险转移给保险公司。购买保险在一定程度上可以弥补投资者在投资过程中产生的损失，从而实现资金的良性循环，促进我国房地产的健康发展。（2）契约型转移主要分为三个方面：第一，房地产企业与建筑商进行合作时，可以将项目分包给建筑商，从而将风险适当的转移给建筑商，从而使企业的资金压力能够得到缓解。第二，进行联合开发，多方投资者共同对房地产开发项目进行投资，这样虽然会使利益缩减，但是同时也可以使多个企业对风险进行分担，并且在开发过程中，可以充分调动投资商在工作上的积极性，对自身的优势进行利用，实现对风险的规避。第三，在房地产项目建设期间面对房屋进行预售和预租，完成资金回笼，缓解资金压力。
2.组合投资分散风险。房地产开发商通过开发结构组合投资是实现分散风险目的的主要措施，通常来说包括以下几种方式：（1）划分与选择投资区域，房地产开发商可以将资金进行分散，将资金应用到不同的项目上进行投资，避免某一特定区域的经济不景气，对整个企业投资造成不良影响，实现降低企业风险目的。（2）分散投资时间，房地产开发上在投资过程中需要设定一个合理的时间间隔，从而使企业的资金分配能够变得更加合理，降低企业在运行过程中的财务风险和管理风险，有效的避免因为市场变化给企业造成的经济损失。（3）多类型项目投资，投资企业可以依据项目的获利和风险，依照原则对不同类型的房地产进行适当投资。
（三）提升企业内部抗风险能力
1.建立风险管理机构。近几年，我国政府加强了对房地产行业的规模和调控，针对房地产行业颁布了越来越多的法律，房地产企业在运营过程中会面临更多的挑战，并且伴随着市场机制的逐渐规范和完善，对房地产投资风险进行防范将成为房地产企业未来工作的重点。由此可见，建立风险管理是十分必要的。针对房地产企业来说，投资风险不能局限一个项目，应从企业的整体发展入手，对投资进行全程监控。
2.构建风险预警系统。房地产企业应当在企业内部构建预警系统，对企业所面临的风险或潜在危险构建出一个预警系统，通过对该系统的应用，对风险的来源进行确定，准确判断风险的分类，通过合理的措施对风险进行化解，尽量降低风险，从而使企业的投资回报率能够最大化。通常来说，房地产企业在风险预警系统的构建需要财务预警系统的支持，实现对财务风险的全面控制，这主要因为所有的风险最终都会转化为财务风险，在财务系统的设计原则和目的选取必须要准确、客观，准确反映企业的指标和状况，实现对企业的动态监控，依据预警级别的不同，采取针对性的控制措施。
关键词：房地产开发；金融；风险投资；管理；市场
0引言
随着经济的迅速发展和社会的进步，企业所面临的风险以及对风险的认识开始发生巨大的变化。在房地产投资领域同样面临着这个问题，而对其风险因素进行分析是开展风险管理的一个前提。房地产投资的显著特点就是投资资金规模大，建设周期长，作为一种高投入、高收益、高风险的投资活动，面临着社会、经济、技术等许多复杂因素的影响。它的项目全过程中既有经营风险、金融风险等有形风险，也有国家政策变化、社会环境变化等无形风险。总之，大量的不确定性因素决定了其投资活动的高风险的特性，从而使投资方案和决策具有相当的潜在风险。
1房地产开发投资风险的概念
风险一般定义是指在以特定利益为目标的行动过程中，若存在与初衷利益相悖的可能损失即潜在损失，则由该潜在损失所引致的对行动主体造成危害的事态。房地产开发投资风险，是指投资商因对未来某房地产项目投资的决策以及客观条件的不确定性，而导致该项房地产项目投资的实际收益与期望收益产生负偏差的程度及其发生概率，即投资商在房地产项目投资过程中，遭受各种损失的范围或幅度及其可能性。
可以说风险是客观存在的，它不以人的意志为转移。房地产投资的风险在一定环境和期限内客观存在，无法回避它、消除它，只能通过各种手段来应对风险，避免损失与损坏的产生。而对它进行充分、深刻的认识，将有利于降低这些风险。
2从来源分析
从房地产投资风险来源看，也可以分为自然风险、社会风险、经济风险、政治风险等。自然风险是由自然界的实质性风险因素所致的财产损毁和人身伤亡的风险。社会风险是指由于各人的行为反常或团体的不可预料行为所导致的风险。政治风险是指因政局变化、政治动乱、战争等政治因素所引起损失的风险。
3从投资阶段分析
房地产项目的开发过程分为投资决策阶段、前期阶段和建设阶段，在这些不同的阶段房地产开发经受着动态的风险，有多种的动态因素对它施加影响，下面就从对项目全过程风险分析因素进行分析。
3.1决策阶段
政策风险-政策风险是由于政府相关政策的潜在变化有可能给投资商带来的经济损失。在中国走的是宏观调控结合市场的路子，宏观政策变化会对房地产投资构成风险。比如我国1993年对房地产投资的宏观调控政策、1994年出台的土地增值税条例、2001年出台的规范住房金融业务的措施、2003年国有土地使用权出让方式的转变等，就使得许多房地产投资者在实现其预期收益目标时遇到困难。
类型风险-不同类型的房地产投资会有不同的风险概率，对于住宅、公寓、别墅、办公楼、商场和工业厂房等，且这些不同的物业抗风险能力也不同。在决策阶段必须选择好合适的物业种类，并对相应的风险进行深入调查。
区位风险-区位指某建设场地的地理位置，以及该区位所处的社会、经济、自然环境或背景等。例如地区的经济基础、经济增长前景、人口条件及其市场价格水平的可能影响等。
时机风险-地产活动有周期性，供求及价格随时间而变化。必需对未来几年地区的经济发展趋势、人口增减、收入水平升降、消费心理和物业需求变化等风险因素进行预测，以选择、确定合适的开发时机。
3.2前期阶段
进入前期准备阶段以后要取得立项审批；取得土地使用权；征地补偿；委托规划、报审；施工许可获得；筹资；招标等许多工作的进展，这里面也充斥着房地产投资的风险。
置地方式风险-由于投资商只能通过行政划拨和土地使用权出让、转让等方式取得一定年限的土地使用权，已有土地也不能轻易地改变土地用途，所以通过行政划拨、协议、招标或拍卖方式取得一定年限土地使用权时存在着置地方式风险。
置地时机风险-比如建设资金落实困难导致不能按时开工，土地闲置、购地资金沉淀产生利息损失。
融资风险-融资风险是指利用各种方式融通资金时，由于融资条件考虑欠妥而使其盈利遭受损失的可能性。比如通过股权融资时，由于发行股票时机不当、数量不当，价格不合理造成发行股票困难、融资成本过高，给开发者带来损失。
3.3建设阶段
工期风险-如承包商错误估计了项目的特点，低估了施工的困难，施工组织设计不当，遇到了复杂的地质条件而导致的工期延误等；或因为科学技术的进步，新材料、新技术和新工艺的不断创新而给房地产开发商带来的工期延误。
公众干预风险-由于某项房地产的兴建影响到周围居民的利益，而使公众自觉性地进行干预，阻止该项目的发展从而可能给房地产开发商带来各种形式的损失。
施工事故风险。安全生产涉及到施工现场所有的人、物和环境，安全工作贯穿了施工全过程。由于安全工作不到位，或者其它偶然因素，导致事故发生，引起的人身和财产损失，最终都会给房地产投资带来风险.质量风险-由于施工的机械、技术，气候、水文，建材，人员素质等各种愿意引发项目质量不达标，带来的房地产投资风险。
3.4租售阶段
在租售阶段，房地产投资的风险主要体现在销售、物业两个方面。比如定价策略不科学等导致房地产定价不合理而给其带来的收益损失。定价过高导致房地产滞销，总收益下降。或是定价过低了白白损失收益。另外由于消费者不仅注重其价格和质量，而且还十分注重其租售后服务，即物业管理，物业不当有时也会给房地产投资带来风险。
4总结
在房地产投资领域风险的存在是必然的，关键在于如何去利用、控制、管理。面对这这么房地产投资的众多风险，一定要在这种情况下，需要加强风险管理认识，改善风险管理的方法，加强风险识别、风险分析、风险应对、风险监控等，努力将投资的危险减小到最小。
参考文献
[1]威廉姆.B.布鲁格曼.房地产融资与投资[M].机械工业出版社，2003.208-211
关键词：房地产项目；投资；风险管理；措施
中图分类号：F293 文献标识码： A
作为房地产投资者，必须增强风险意识，充分认识房地产投资的特性，了解房地产投资的风险形式，对投资风险的大小进行理性的判断并进行风险管理。这样可以有效地在一定程度内防范风险的发生，在投资者目标收益一定的条件下把风险降到尽可能低的程度，或在风险程度一定的条件下使投资者获得尽可能多的收益。
一、 房地产项目投资中存在的风险
1、 政策风险
政府在市场经济中担当着“守夜人”的角色，根据对国家宏观经济状况的分析，其会制定相应的政策来促进经济的发展。其中很多政策都与房地产行业的发展有着密切的联系。因此，在进行房地产投资之前，就需要对当前的政策环境进行充分的了解。第三产业政策、租金政策、设备材料政策、土地出让政策、环保政策等都会对房地产行业的发展产生影响。只有对我国的政策环境进行充分地认知，才能对比风险，达到理性投资的目的。
2、供求风险
在进行投资之前，就需要对供求关系进行必要的风险，在房地产投资的过程中，供求关系是难以进行科学地把握的。一般来说，房地产项目施工需要一个比较长的周期，先前的预测可能会随着市场的不断变化，而导致供求关系受到很大的影响。
3、土地风险
（1） 安土重迁观念的影响
我国的居民有着安土重迁的观念，在进行拆迁的过程中，可能存在着一定的抵制行为，这样这需要进行大量的思想工作，来劝导这些居民进行搬迁。这使得拆迁的时间难以保证，难以进行成本控制，增加了项目的进度风险。
（2）投机主义的影响
随着我国的土地拆迁不断进行，人们在遇到拆迁的时候，抱着从中获得更多拆迁款的想法，成为了“钉子户”。这种情况影响了拆迁进度，为了使得工程建设尽早进行，投资方需要花费比计划更多的成本，这样就使得企业效益难以保证。
（3） 极端行为的影响
在进行整地、拆迁的过程中，一些极端的行为也时有发生，诸如自焚、爆炸等，这些方式不但使得拆迁工作面临了很大的问题，同时也将拆迁队伍放到了法律和舆论的风口浪尖。在社会各界的共同影响下，整地拆迁工程受到了巨大的阻碍。
4、建设风险
项目建设阶段涉及到市场把握、人员协调、材料的采购、机械的租赁、合同关系维度、进度管理等诸多方面的内容，在整个房地产项目的建设中，其是最复杂多变的一个过程。在这个过程中主要存在以下几个方面的风险：
（1） 进度风险
由于施工过程中存在不可知因素，一旦工程的工期无法保证的话，那么预售的房屋就要进行必要的赔偿，并且严重影响企业的信誉和形象。此外，延长工期不但会带来额外的成本支出，还将使得管理更加复杂。
（2） 质量风险
建筑的质量对于房地产投资也存在一定的影响，如果质量不合格就难以进行竣工验收，那么房地产就难以预期投入使用，这样不但会造成诸多损失，还会使得房屋的购买率下降。
二、房地产项目投资风险管理的措施
1、把握市场动态，提高风险预测能力
投资前对市场情况的调查分析是整个投资风险管理体系的基础。先期了解市场需求和政府对项目开发的态度，有助于确保正确的投资决策方向。根据国家经济政策、住宅制度改革以及消费群体的文化背景、消费偏好来确定市场定位，设计有针对性的产品功能、价格区间及营销方式，并能依照政策变动适时调整投资方案等，都是有效控制投资风险的关键。
2、建立健全科学的投资决策和风险管理
机制投资者应在重视市场需求的基础上考虑综合风险，以确定最佳的投资决策。对房地产投资者而言，首要决策内容是对开发项目区位的选择，良好的区位可以在较小的风险中实现升值，有效避免投资风险。区位确定后，还应建立风险管理的组织体系，设立专门风险管理部门，以便合理安排资金项目，协调好投资控制与进度、质量控制的关系，加强投资动态管理，及时发现可能导致投资增加的现实问题和潜在因素。
3、建立风险管理的信息系统，形成动态风险监控报告
信息是进行科学的房地产投资可行性研究、投资决策和风险管理的基础，因此企业应当设立信息收集和处理的专门部门或者购买专业性的行业信息系统。一来可以日常性的收集国家或目标城市、区域的经济政策、行业政策、城市规划、市场供求情况等信息，进行及时准确的分析报告，使决策层及时了解市场风险和机遇；二来可设立企业开发项目的定期房地产市场报告制度，为企业决策层和相关部门提供项目所在地的市场月报、季报、年报，及时把握宏观经济政策和房地产政策的出台情况。
4、加强风险管理的系统培训，强化员工风险管理意识
企业可开展内部定期培训或者通过外部专业培训机构加强员工的管理培训，可以提升员工的专业度，增强企业凝聚力。通过风险管理教育，使他们了解所面临的各种风险，掌握风险防范和处理风险的方法，强化风险意识，从而提升整个企业抗风险的能力。
5、投资分散策略
房地产投资分散是通过开发结构的分散，达到减少风险的目的一般包括投资区域分散、投资时间分散和共同投资等方式。房地产投资区域分散是将房地产投资分散到不同区域，从而避免某一特定地区经济不景气投资的影响，达到降低风险的目的。而房地产投资时间分散则是要确定一个合理的投资时间间隔，从而避免因市场变化而带来的损失。例如，当房地产先导指标发生明显变化时，如经济增长率从周期谷底开始回升，贷款利率从高峰开始下降，而国家出让土地使用权从周期波谷开始回升，预示着房地产业周期将进入扩张阶段，此时应为投资最佳时机，可以集中力量进行投资。共同投资也是一咱常用的风险分散方式。共同投资要求共同投资，利益共享，风险同担，充分调动投资各方的积极性，最大限度发挥各自优势避免风险。例如与金融部门、大财团合作，可利用其资金优势，消除房地产筹资风险；与外商联盟，即可引进先进技术和管理经验，又能获得房地产投资开发政策优惠。
6、风险回避
在房地产的投资过程中,要想选择出比较彻底的处理房地产投资风险策略.我们可以先从风险小的投资项目着手或直接放弃对那些风险较大的投资项目进行投资,这样风险的概率产生就不存在了。但是这种策略仍然是有不良后果的,那就是在某一程度上大大减少了得到高额利润的机会。假如预期获益的机会不伴随着风险,那么将会很快有投资者涌入市场,从而降低了预期的收益。其中我们要认识到一个不争的事实，就是风险的大小与预期的收益值的增降是相互直接作用的。
7、 房地产项目风险的转移
风险的转移是风险管理的另一种有效手段。当企业没有什么好的方法来对风险进行处理时，可以采用风险转移的方式来保护自己的利益。风险转移是将自身存在的风险转移给其他企业来承担，但是，需要弄清楚的是这并不意味着将风险直接转接给目标企业，对房地产企业而言是风险的事情，对别的企业则不一定是风险。因为每个企业的发展状况不同，对风险的管理态度也不相同，对自身企业是风险的项目可能在别的企业那里就是一种良好的机遇。因此，房地产项目合作伙伴的选择不仅需要考虑利益分配的方式同时还要考虑风险的承担方式。
总之，在房地产开发过程中，必须重视过程中每个环节的管理，重视企业的制度化、程序化管理建设，客观看待风险，对风险进行有效的管理，这样才能减少或规避风险对项目造成的不利影响。
参考文献：
[1]劳燕玲,李江风.房地产项目的风险管理探究[J].前沿，2012（10）.
[2]苏亚莉.房地产开发项目风险管理研究[J].东华理工大学学报（社会科学版），2011（01）.
[关键词]房地产开发；风险控制；项目投资
[DOI]1013939/jcnkizgsc201625163
1引言
房地产投资风险是指从事房地产投资而造成的不利结果和损失的可能性大小，这种不利结果和损失包括所投入资本的损失和预期收益未达到的损失。作为我国国民经济支柱产业的房地产行业，对我国国民经济的持续、健康和稳健发展起了重要作用，是我国产业经济的基础性和先导性行业。房地产业的兴旺发达，是国民经济健康发展的重要基础和明显标志。随着我国城镇住房制度改革的不断推进，房地产业呈现出蓬勃发展的态势，成为国民经济的支柱产业。目前我国有数万家房地产开发企业，相当多的企业规模小，只重视项目开发而不重视管理，更不重视风险的管理，使房地产项目开发过程中的诸多风险因素得不到有效的控制，从而导致项目的失利。为了有效地规避风险，运用科学的方法对房地产投资项目的风险进行客观的分析和评价，并采取合理有效地控制风险的措施，有利于房地产行业的健康发展，也有利于国民经济的稳定运行。
由于房地产具有位置的固定性和不可移动性、投资额大、建设周期长、影响因素多样性等特性，使得房地产开发投资活动面临众多的风险。一般来说，风险是对未来行为决策及客观条件的不确定性而可能引致后果与预定目标之间发生的多种负偏离的综合。探究我国房地产开发项目投资的风险控制问题，对于房地产企业有效实现开发，有效避免和解决开发过程中所要面对的各种风险，从而促进我国国民经济持续、有效发展都具有重要的理论意义和现实意义。当前房地产开发投资项目出现了投资额度过高、盲目重复性建设、建设周期过长等的问题，针对当前出现的问题，亟须一定的理论先导，从而为其提供一定的实践指导。基于此，本文对此研究方向进行深入探讨。本文将吸收和借鉴前人的研究成果基础上，运用文献分析与规范分析相结合的方法，结合相关理论对我国房地产开发项目投资的风险进行深入研究和探讨，以期为其提供有益的借鉴和参考。
本文具体结构如下：第一部分为引言；第二部分是房地产开发投资项目控制风险的重要性；第三部分为房地产开发投资项目产生风险的原因；第四部分为我国房地产开发项目风险控制的路径选择；第五部分为总结与讨论。
2房地产开发投资项目控制风险的重要性
每个项目都存在一定的风险，房地产项目也不例外。房地产开发项目由多重环节组成，其风险也散播在各个环节、各个阶段中。不管是在项目投资、项目规划、土地获取等前期准备阶段，还是在项目施工建设阶段，还是到最后的商品房出售、用户使用、物业管理阶段，都有着这样或那样的不可知事件出现，而风险就是指这些不可控因素导致的经济损失的概率。对于风险这一客观事实，我们只能用概率来估算它，而究竟发不发生只要在实际项目过程中才能知道，其产生的后果也只能事后知道。针对风险的这一性质，我们需要建立多风险模型，全面考虑各个可能的风险因素，从定量角度和定性角度综合考虑，设计可以有效预估风险大小的模型。
21风险控制对于企业发展的意义
追求经济效益最大化是企业的核心目标，对于房地产开发企业来说，实现赢利，实现最大利润就是做好经营的关键指标，但是作为企业管理者必须清楚，进行何种投资都存在风险。如果企业想要投资房地产的话，就要提前考虑风险，用有效的方法手段防止风险的发生，如果事先没有预估准备，一味地自以为房地产项目好，盲目跟风，对风险认识不足的话，一旦风险发生，很容易就血本无归，陷入绝境。当前有很多小型没经验的企业就因为认识不够，导致投资不当，最后损失惨重。
22风险控制对于房地产行业发展的意义
房地产开发对于城市建设来说至关重要。随着我国城市化政策的实施，需要大量的住房保障措施来配套跟进，有一个合理的开发规划，才能有效处理经济发展所带来的城市病：房少价高、交通拥堵、环保问题等，而且能够有效促进公共基础设施的完善，将与之相关的其他产业也带动起来。那么要如何才能使房地产的开发健康有序进行呢？主要还是要看整体的规划是不是合理，施工的过程是不是高效，后期的销售是不是理性，风险的管控是不是到位。而这其中风险研究又是风险管理的重中之重，一切规划设计都是在风险管控之下进行的，是房地产发展的马前卒。
23风险控制对于城市与社会经济发展的意义
在房地产开发之前，首先要考虑的是供求关系，其对房屋定价、开发时间、房屋数量、成本计算等都有重要的指导意义，对行业的发展有促进作用。对于城市建设而言，在规划过程中，需要风险研究来警醒限制，使得规划更加现实，有可行性。
3房地产开发投资项目产生风险的原因
对于房地产开发项目这一复杂系统工程而言，必然有很多问题都会导致损失的产生，因此需要考虑很多影响因素，从风险的性质上分为系统和非系统风险。系统风险是全局的，全体项目都有这一风险，不可避免；非系统风险是局部的，只有某些项目有该风险，可以采取有效措施进行防范。
31系统风险
311通货膨胀风险
对于房地产开发投资项目而言，都需要经历多年的经营、建设和销售，存在一定的存续期间，这期间国家的货币政策、金融政策发生什么变化都是未知的，一旦发生通货膨胀，那么必然导致企业的收益低于预期，这个风险是不可避免的。
312利率风险
银行利率本身就有宏观调整功能，其直接影响资本的流入流出，从而影响整个房地产行业的发展状况。
313变现风险
作为不动产登记的重要项目之一的房地产，其固定性导致其流通性差，资金的回转很难在短时间实现，如果投资者在条件不成熟的情况下寻求变现的话，就会有很大的损失。
314政策风险
任何行业的发展都和国家政策息息相关，房地产更受政府限制。首先，国家管着土地，哪些土地可以用来出售都是由国家政策规定的；其次，环保政策，开发过程中的废物处理标准；最后，与资金直接挂钩的税务政策等，这些政策都是不可避的风险。
32非系统风险
321经营管理风险
项目能否顺利实施和经营管理有很大的关系，管理者如果管理不当，就会导致无法达到项目预期，资金出现断条等风险，其如果因为自己的错误预估，产生错误决策，将会使整个项目处于危险之中。这一风险受到不同管理者的经营管理决策的影响而出现差异。
322财务风险
房地产投资者总是利用财务杠杆原理，使用借入资金扩大投资可能收益范围，实现投资利润最大化的目标。然而，杠杆原理对自有资金的收益和亏损起着同样的放大作用。财务杠杆的使用提高了税前收益的期望值和可能收益的上限，但是也扩大了收益波动的范围，降低了可能收益的下限，下端风险增大了，所以增加贷款量也增加了营业收入不足以偿还债务的可能性。
4房地产开发项目风险控制的路径选择
抛开一些不可避免的系统风险，对于其他可以预防的非系统风险，需要房地产开发商根据自身情况可以采取以下措施进行风险控制，从而切实有效降低投资风险。
41加强管理者对国家政策的研究
企业管理者是项目的最终决策层，其决策对整个项目的进行都起着决定作用，所以管理层首先要对相关产业的国家政策烂熟于胸，并时刻关注政策新动向，最好要求相关部门每过一段时间，可以是半年、一年，提交一份房地产相关的国家政策。同时，其要有很严谨的投资理念，丰富自己的投资经验，风险投资意识一定得加强，对自己管理的项目风险要如数家珍，项目的每一个阶段要干什么，会出现什么问题，都要经过科学的规划和全方位的估测。最后，要将风险的量化评估和国家政策相结合，同时考虑市场因素的影响，在可行性范围内，进行投资规划。这其中，最需要注意的还是要和实际挂钩，在企业实际情况下，再结合国家的开发政策，积极向政策靠拢，享受一些优惠的政策，搭上国家发展的列车，促进企业健康发展。
42构建完整的企业资源管理平台
财务管理永远是一个企业的根基，如何基于这一中心构建一个企业内部完备的信息共享系统是公司高层所需要重点思考的问题。这一系统的构建对于房地产开发投资项目而言具有重要意义，首先能够提高房地产开发企业信息的传递效率，其次能起到监控整个项目过程的作用。这样的话，一旦房地产项目建设的任意环节出现问题，都能够及时反馈到公司高层，方便及时处理，有利于风险管控和风险预警。
43定期召集经济活动分析会议
对房地产开发项目的定期分析有利于风险的管控。首先要拟定各部门的会议纲领，让各部门知道明确的指标，然后由财务部组织召开会议，让各部门一同全方位地分析现阶段企业的投资情况。会议过程中，一旦发现问题，企业高层要根据企业情况作出恰当及时的补救措施，保证项目按计划进行。企业需重点关注投资过程中的资金变化，关注已投资项目的资金流通情况，明确项目的每一项支出和收益情况，利于减小投资风险。
44加强风险预测和重点风险管控
房地产行业需要时刻关注市场供求关系的变化，调研活动必不可少，要顺应社会需求，只有满足社会需求才能利益最大化。在项目进行时，对于具体施工合同的签署一定要谨慎，将施工日期、施工金额等核算清楚，如无意外，不要随意更换，最好能够有专门的工程监理全程跟进，负责工程质量的监督，从而降低这些方面的风险。
45强化房地产项目的风险转移
关键词:中小城市;房地产业;风险管理;灰色关联度;廊坊市
在人们的社会、经济和科研活动中,会经常遇到信息不完全的情况。在控制论中,人们常常用颜色的深浅来形容信息的明确程度。艾什比(Ashby)将内部信息未知的对象称为“黑箱”。因此,“黑”表示信息未知,“白”表示信息完全明确,用“灰”表示部分信息明确、部分信息不明确。同样,可以系统区分为黑色系统、白色系统和灰色系统,用来反映认识主体对认识客体的认识程度。为了更好的认识和有效地控制灰色系统,20世纪80年代,灰色系统理论应运而生,并迅速在社会众多行业和领域得到了广泛应用,这也真正体现了人类认识和改造世界的主动精神。
我国房地产业尚处于产业发展的初级阶段,有关其投资风险的研究刚刚起步。目前,有些学者已运用常规的投资风险分析方法如调查和专家打分法、敏感性分析法、贝叶斯方法、蒙特卡洛法、相关性分析等,就我国房地产业投资风险管理做了相关探讨。但是,针对中小城市的相关研究还不多见。本文采用定性研究和定量分析相结合的方法,运用灰色关联分析技术,对近年来我国中小城市房地产业投资面临的风险进行理论分析。在此基础上,以近年来房地产业迅猛发展的河北省廊坊市为例进行实证研究,提出相应的风险管理防范策略及规避、减少风险潜在损失的具体对策。
一、对我国中小城市房地产业投资面临的风险进行理论分析
一般来讲,风险就是一个事件会产生人们不希望后果的可能性。房地产市场是一种资金量大、周转期长、且受政治、社会影响较大的特殊市场,所以在其投资过程中会遇到一定的风险。房地产投资风险是指房地产开发商因对未来某项房地产投资的决策以及客观条件的不确定性而导致该项房地产投资的资本损失或实际收益与期望收益产生负偏差的程度及其发生概率。房地产投资风险多种多样,十分复杂。本文根据风险因素的性质不同,将其分为:政策因素、经济发展因素、市场因素、自然因素、利率因素、社会因素、管理因素和技术因素等。并且在《中国房地产纵横》中也对各主要影响因素进行了排序,其先后顺序依次为:政策因素、利率因素、经济因素、自然因素和技术因素。由于本研究是针对我国中小城市房地产投资风险管理问题,该风险系统应包括上述五种风险因素。因为,除了常规的五种主要风险因素外,如市场因素、管理因素和社会因素等在内的这些因素并非可有可无;相反,由于中小城市特殊的具体情况,它们的影响反而会比较大,这在定量分析中会得到相应体现。
房地产业投资的风险分析与评价是个主观与客观相结合的过程,而对某些过程中潜在风险因素的评价也很难用定量数字来描述。我国的房地产业发展历史较短,客观估计所要求的历史资料很少,在房地产业投资的风险分析中对各风险因素随机变量的概率分布常用主观估计来建立。目前,房地产业比较流行的是根据《中国房地产纵横》上的房地产论文的统计数据和对分析专家关于房地产投资的认识所做的调查,对各风险因素定性分析的评分等级标准,将指标等级划分为七级,其中“优”、“良”、“中”、“差”对应分值分别为4、3、2和1,指标等级介于上述两相邻等级之间时,相应评分值为3.5、2.5和1.5。为了便于观察和计算,将上述七个等级的相应数值分别扩大2倍,即“优”、“良”、“中”、“差”对应分值分别为8、6、4和2,指标等级介于上述两相邻等级之间时,相应评分值为7、5和3。
二、以河北省廊坊市房地产业投资风险管理为例进行实证分析
廊坊市于1989年4月经国务院批准正式成立,地处河北中部、京津两大城市之间,由于其得天独厚的地理位置和环境,素有“京津走廊上的明珠”之美誉。改革开放以来,廊坊市获得了长足发展,经济建设和社会发展取得巨大成就,也是河北省唯一获得全国“生态城市”殊荣的少数城市之一。作为我国中小城市的典范的廊坊市,市区人口约40万,作为支柱行业之一的房地产业发展十分迅速,包括上缴利税、城镇房地产业投资总额增长速度、利润总额和商品房均价等多项指标位居全省之首。据2007年统计数字显示,廊坊市共有143个企业,其投资额占同期全社会固定资产投资总额的17.96%,吸纳就业人数达6819人,上缴利税高达65631万元,对于优化廊坊市产业结构、促进社会和经济繁荣发展,起着重要推动作用。
本文结合灰色关联度分析方法进行实证分析。
(一)横向分析
1、给出原始数据序。通过对廊坊市区的几个典型楼盘进行走访,并开展详细的问卷调查,由此获得有关房地产开发商投资与各风险因素关系的第一手资料。而后,本文对调研资料进行整理分析并找出典型开发商,以此构建原始数据序列(见表1)。其中,X1-房地产开发商1,X2-房地产开发商2,X3-房地产开发商3,X4-房地产开发商4,X5-房地产开发商5,X6-房地产开发商6,并将X1即房地产开发商1数据序列作为参考序列X0,记作X0=(8,5,3,7,4,6,2,3)。
2、经计算可得灰色关联度:γ02=0.65238,γ03=0.55714,γ04=0.62381,γ05=0.55713,γ06=0.67619。
显而易见,灰色关联度排序为:γ06>γ02>γ04>γ03>γ05。
(二)纵向分析
1、给出原始数据序列(见表1),构建参考数列,即找出各房地产开发商数列中所面临的所有风险因素中最大值,记作X01=(8,5,8,8,8,7)。
2、经计算可得灰色关联度:γ01=0.91667,γ02=0.76389,γ03=0.47619,γ04=0.60595,γ05=0.51865,γ06=0.55139,γ07=0.51448,γ08=0.63869。
显而易见,灰色关联度排序为:γ01>γ02>γ08>γ04>γ06>γ05>γ07>γ03。
三、结论
本文通过实证分析所得结果与《中国房地产纵横》中对各主要影响因素进行的排序略有出入,这属于正常情况。因为本文主要立足我国中小城市,特别是比较多的考察了廊坊市房地产开发商的具体情况,与全国房地产业发展情况相比较,有着显著的区域性和差异性,这也正是本文写作目的之所在。
横向分析的结果表明,不同房地产开发商面临的投资风险程度是不同的,与开发商1面临的风险程度相比,开发商6与之最相似,开发商2和4次之,开发商3和5最小。因此,房地产开发商在风险管理实践中,可以借助成功的房地产企业投资的经验,来判断自己面临的风险情况,以提供有益的指导。
纵向分析的结果表明,影响房地产投资盈利的风险因素大小依次为政策因素、利率因素、市场因素、经济因素、管理因素、技术因素、社会因素、自然因素。第一,政策因素的影响最大。这一结论是与我国国情相符合的。与时进的政策的指令性作用明显;反映这一点的是我国房地产波动周期与党代会的召开周期较吻合,一般为4年―5年。第二,利率的调节作用次之。这与我国的经济体制改革密不可分,社会主义市场经济体制的建立,必然要求政府更多地运用金融、财政政策等间接调节方式来干预经济运行均和利率的调节作用。第三,值得关注的是市场因素和社会因素、管理因素等影响也比较大。这是由中小城市的具体情况所决定的。在中小城市房地产投资过程中,由于城市人口基数小、购买人群分布相对集中;同时,这些购买人群观念和习俗相对守旧、对楼盘的选址和房屋的设计格局等要求更为苛刻;再加上开发商自身在资金实力、管理理念和技术等方面相对欠缺,所以,市场、社会和管理风险因素的影响反而会比较大。第四,自然因素的影响最小。这是因为廊坊市地处河北中部,地形以平原为主,偶有丘陵地带,少有高山,地壳活动稳定,有史以来,没有发生过特大的地质灾害和自然灾害。
四、廊坊市加强房地产业投资风险管理的对策
从地方政府和房地产开发商双方角度出发,分别提出相应风险管理的意见和建议。微观经济活动离不开宏观经济背景,国家(或地区)的宏观经济对房地产业发展起决定作用。因此,政府应加强对房地产业的宏观管理,为房地产企业健康、正常发展创造一个良好的外部环境。具体说来,地方政府对房地产风险的管理应从以下几个方面着手:第一,加强房地产业宏观调控,综合运用多种手段如经济手段、法律手段和必要的行政手段,共同发挥协调作用。第二,调节房地产投资结构,要在土地利用总体规划和城市规划指导下,促使房地产市场供求平衡。第三,建立房地产预警预报系统,引导投资者理性投资和科学决策。第四,完善房地产市场法规体系和中介服务体系,规范房地产市场行为,为房地产开发企业创造一个公平合理的竞争环境。第五,强化政务公开,减少政策信息不对称造成的风险。第六,认真执行城市规划法,减少规划变更与调整的随意性,加强公众参与监督,减少因此造成的房地产投资风险。作为微观经济活动主体的房地产开发商投资要经历四个阶段,期间可能面临许多不确定因素。本文在对房地产开发商提出阶段性的风险防范和控制措施,使企业最大限度地减少风险损失,获得较高的盈利保障。一是投资决策阶段的风险控制。高度重视可行性研究,确保投资决策的正确性;加强市场监测,提高决策的科学性;采用房产保险的方式来间接降低风险;灵活应用投资组合理论;树立风险管理意识。二是土地获取阶段风险的控制。在土地获取阶段前,必须对地块自然属性、社会属性以及使用属性进行认真确认,以决定选择或放弃对某一项目的开发。在拆迁和安置补偿问题,既讲原则性,更讲灵活性,防止矛盾激化。三是项目建设阶段风险的控制。强化安全意识,事前控制与事中控制动态结合,在保证建筑质量的前提下,尽快完成开发项目,减轻开发商所面临的未来不确定性。四是经营管理阶段风险的防范和控制。房地产商应密切关注市场的动态发展,了解需求状况,采用灵活多变的营销方式拓宽营销渠道,降低营销风险;也可以通过营销,以充分利用人丰富的营销经验。
参考文献:
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2、王林.房地产投资风险分析方法研究[D].武汉理工大学,2003.
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4、刘思峰,党耀国,方志耕.灰色系统理论及其应用[M].科学出版社,2004.
5、李华.房地产投资风险管理实证研究[D].武汉科技大学,2007.
关键词：房地产；投资组合；收益与风险
中图分类号：F830.9 文献标识码：A
文章编号：1005-913X（2012）08-0150-01
一、房地产风险最小投资组合模型的建立
（一）房地产投资组合的收益与风险
1.投资组合的期望收益率。投资组合期望收益E（Rp）为第i类房地产投资的期望收益率；Wi为各项目在投资组合中的权重，则：
RP=E（Rp）=■wiE（Ri） （2-1）
2.投资组合的总体风险。投资组合的总体风险σ2p 可定义为该组合获得的收益优选法与预期收益率的方差；设σi和σj为第i类和第j类项目期望收益率的标准差；pij为第iod 与第j类项目的相关系数，则
σ2p =■wi2σ2i+■ ■WiWj ρijσi σj （2-2）
（二）确立的目标
结合以上对房地产投资组合方法的推导，可以归纳出房地产投资组合的目标有：在一定的预期收益水平下，通过房地产投资的优化组合，将使房地产企业承担最小的投资风险；在一定的风险水平下，通过房地产投资的优化组合，将使房地产企业获得最大的预期收益。
在本文中，结合资本资产定价模型β概念，以目标一为基础建立了房地产投资组合风险最小模型。
（三）模型的有关假设
建立房地产投资组合模型的目的在于引入风险概念，使房地产企业获得最小风险的投资目标。现做如下假定：各房地产投资项目均有完整的可行性研究报告或投资计划；本模型不再考虑资金资源的约束；各投资类型均能根据市场调查及预测资料确定各自可能收益率和各收益率实现的概率大小；市场由多元化的投资者统治，不存在低风险高收益的投资。
（四）模型的建立
设有N项不同的房地产投资，Wi为第i种房地产投资的投资比例，Ri为收益率，σ2p表示房地产投资组合风险，在预期收益R0寻求风险最小，依据房地产投资组合分散风险的原理建立模型：
minσ2p=■wi2+■ ■WiWj ρijσi σj （2-3）
s.t： ■wiRi≥R0
■wi
Wi≥0，i=1，2，3，4……n
房地产投资中，单项房地产风险包括系统风险（由政治、经济等 因素引起，不能在组合投资中被分散）和非系统风险（与特定的房地产投资有关，可通过投资不完全相关的资产组合使之分散）。根据夏普等的资本资产定价模型（CAPM），可知单项投资总风险中只有系统风险对组合的预期收益和风险有贡献，那么可预先把系统风险分离出来。设Rm是资本市场投资组合的预期收益率，ai是无风险时的投资收益，βi是不可分散风险度量，即第i项投资对市场组合风险的贡献率，εi是投资i自身的变动，根据统计学原理，第i项房地产投资的收益为：
Ri=ai+βiRm+εi （2-4）
由统计学原理得：
σ2i=β2iσ2m +（σni）2
上式表明，收益率的不确定性（即风险）由两个因素决定：市场波动因素β2i σ2m和投资自身波动因素（σni）2（非系统风险）因此可以用不可分散风险度β将第i种资产的总风险分解为系统风险和非系统风险：
σ2i=β2iσ2m +（σni）2=（σsi）2+（σni）2 （2-5）
式中，（σni）2为第i项投资的系统风险：（σni）2为第i项投资的非系统风险。
以（σsi）2，表示房地产投资组合的系统风险，同时，组合投资的风险还要考虑单项投资间的相关程度，交（2-4）和（2-5）分别带入总体投资目标函数，修正后最终可得模型，可得：
min（σ2p）2=■wi2β2iσ2i+■ ■WiWj βiβj ρijσi σ2m
（2-6）
s.t： Rp=■wiai+■wiβiRm≥R0
■wi=1
wi≥0，i=1，2，3，，4……n
以上模型是建立在一定预期收益率下，寻求风险最小的目标之上的，不同企业在实际应用中还可根据其不同的目标，同理以寻求收益最大化为目标来建立模型。
1.各变量发生的概率P。概率就是用来表示随机事件发生可能性大小的数值，一般随机事件的概率是介于0与1之间的一个数。
2.投资项目的期望收益率E（Rp）。项目的投资期望收益优选法可以根据市场调查、有关数据资料，在单项目经济评价时加以确定。其计算公式如下：
E（Rp）= ■PiRi （2-7）
式中：Pi—项目第i种预期收益率的出现概率
Ri—项目第i种结果出现后的预期收益率
3.项目的投资期望收益率的方差σ2i。确定项目的投资期望收益率之后，方差可根据下列公式求得：
σ2i=■Pi[Ri—E（Ri） ]2 （2-8）
4.项目之间的相关系数ρij
ρij=■ （2-9）
式中cov（Ri，Rj）—项目i和项目j之间的协方差
4.不可分散风险系数β。β反映的市场风险不能被相互抵消，体现的是投资组合的风险，即该组合的报酬率相对于整个市场组合报酬率的变异程度。以不可分散风险β为度量的房地产组合投资，β系数是理论上的假设模型参数，可按照以下公示计算：
就单项资产看，其计算公式为：
βi=■=Rim（■） （2-10）
式中：Rim—项目i和整个组合投资的相关性
σm —整个市场的标准差
σI —项目i自身的标准差
二、房地产投资组合案例分析
（一）分散风险的案例
某房地产商投资房地产项目，其项目组合中包括两种房地产投资类型A和B，当项目A的预期收益率RA=25%时，预期收益率发生概率PA20% ；RA=15%时，PA=50%；RA=10%时，PA=30%。当项目B的预期收益率RA=30%时，预期收益率发生概率PB=30% ；RB=20%时，PB=40%时，RBA=10%时，PB=30%时。做出风险分析如下：
由式2-1、2-8得：
项目A：E（RP）=14.5%，σ2j=0.00125，σi=3.5%
B：E（RP）=20%，σ2j=0.006，σi=7.75%
可以看出。项目B的预期报酬率高，投资风险比较大，而项目A的预期报酬率比B低，但投资风险较小。设投资商决定项目A和B的投资率均为50%。
由公示得：投资组合的预期收益率与方差为：
E（RP）=17.25%
σ2j=（50%+0.0775）2+（50%+0.0775）2+2×50%×50%×0.00775×0.035ρAB
由-1
0.00045
在投资率确定的情况下，投资组合的预期收益率为定值17.25%结合的风险随两者的相关系数变化，方差在0.0045～0.00316之间。
（二）房地产投资组合风险最小模型的案例
某房地产开发公司拟对1，2，3三种房地产类型进行投资组合，各项目投资预期收益率R1=15%、R1=7%、R1=8%，收益方差σ21=1%、σ22=0.6%、σ23=0.7%，β1=1.2、β2=0.7、β3=0.8，各项目间的相关系数为ρ12=0.3、ρ13=0.2、ρ23=0.4，市场预期收益率不低于12%，试确定风险最小化的组合投资比例。
由公示σ2i=β2iσ2m+（σni）ε可把投资项目的风险分解为系统风险和非系统风险，计算如下：
项目1：系统风险=1.22X0.5%=0.72%，
项目2：系统风险=0.72X0.5%=0.245%，
项目3：系统风险=0.82X0.5%=0.32%，
设三项投资比例分别为W1W2W3将各数值带入房地产投资组合风险最小模型，计算得：
min（σsm）2=7.2W21+2.45W22+3.2W23+2.52W1W2+1.92 W1W3+2.24 W1W3
s.t 0.15 W1+0.07 W2+0.08 W3≥0.12
W1+ W2+ W3=1
W1W2W3≥0
求解可得该房地产组合投资的比例W1=0.8，W2=0，W3=0.2，最优组合投资的收益方差为0.0504%，但组合收益率可达12%，可见组合投资风险远小于各单项投资风险，组合投资起到了分散风险的作用。
参考文献：
1.1 房地产投资的形式
房地产投资包含直接投资和间接投资两种形式。其中直接投资包括开发投资和房地产置业投资，这两个方面从狭义地角度考虑就是房屋销售方与买方各自的投资。间接投资包括房地产企业股票投资、房地产企业证券投资、房地产投资信托基金投资以及住房抵押支持证券的购买等投资方式。本文主要分析的是房地产投资信托基金，这是间接投资当中较为新型的一种投资方式，也是扩大房地产融资渠道的途径之一。
1.2 房地产投资信托基金的含义
所谓的房地产投资信托基金指的是以收益凭证的发行为汇集资金的主要方式，并通过专门的投资机构或信托公司将投资的综合收益分配给投资者的一种信托基金投资方式。这是一种非公司组织的投资方式，其收益股份的组成也是可以转换的，是一种封闭性的投资基金。其英文缩写是REITs。这一投资方式在国外兴起较早，在我国仍处于发展不够成熟的阶段。
2 房地产投资信托基金的风险类型
2.1 客观风险(系统性风险)
2.1.1 政策风险
政策风险指的是在进行房地产投资信托基金的过程中由于国家的政策变动而对房地产投资信托基金的收益产生不同程度的影响。涉及到房地产投资信托基金收益状况的国家政策主要分为三类。首先最为直接的是国家政策对于房地产投资基金管理的相关条例的制定。如果国家政策对房地产投资资金进行较为紧缩性的管理，则有可能导致房地产投资信托基金的收益减少。其次是国家政策对于房地产开发方面的影响。如果国家政策对于房地产的开发采取限制性政策，则有可能导致房地产投资信托基金的收益减少。除此之外还有国家政策对于房屋价格的调整，房屋的价格决定房地产企业的盈利情况，也就对信托基金的投资者具有一定的影响。
2.1.2 法律风险
房地产投资信托基金的法律风险指的是在进行房地产信托基金投资的过程中，由于房地产信托基金的管理是由专门的投资机构进行的资金的统计和支配，因此在这个过程中鲜少具有较为完善的保障。在我国的法律当中，目前只有《信托法》、《信托公司管理办法》等条例对信托机构进行管理，而没有较为具体的针对房地产投资信托基金设立的相关条例，保障呈现出不够完善的状态。但出现这一现象的原因与房地产投资信托基金的成熟性有着密不可分的关系，随着立法的完善这一风险会逐渐趋于减小。
2.1.3 金融风险
金融状况的好坏对于各个经济领域都有着较大的影响。房地产投资作为一种投资量巨大的投资方式，受到金融的影响是十分显著的。对于房地产行业来说，无论是直接投资还是间接投资都会受到金融状况较大的影响。例如，在国家的金融状态趋向于紧张的时候，人们的购买力降低，这种情况将会形成房屋销售的重大瓶颈。这就会导致房地产商的房屋收益无论是从时间上还是从总体收益状况来说都会受到极大的打压，从而影响到房地产投资信托基金投资者的收益情况，产生投资风险。
2.2 主观因素造成的风险(非系统性风险)
2.2.1 项目风险
在房地产项目筹建的前期，都会涉及到一些问题，例如土地及贷款等方面的问题，房地产投资信托基金虽然是房地产融合资产的重要方式，但一个房地产项目的筹建资金只靠一种方式进行融资是不够的。因此，其他融资渠道或者是因为国家土地政策的改变对房地产项目的筹备和推进所起到的影响，都有可能成为房地产投资信托管理基金不稳定的情况，项目的不稳定性甚至会影响投资收益或直接导致出现亏损。
2.2.2 经营和管理风险
房地产企业在房地产的建设过程中不仅要在项目的筹建方面付出很大的艰辛和努力，而且在房地产建设的过程中，房地产企业对于整个建设工程的经营和管理也是影响房地产收益的重要因素之一。在房屋建设经营过程中，有可能由于施工过程的管理不当而导致房屋建设工程的成本过高或者是出现一系列的房屋质量问题，这些经营和管理过程中出现的影响房屋销售的因素都会对房地产投资信托基金的收益产生较为直接的影响。除此之外，市场信息的不断变动也是造成房产商经营过程出现问题的主要原因之一，可能导致房屋的滞销，从而影响收益。因此房地产企业的经营和管理不当以及市场的不稳定性是导致信托基金产生风险的重要因素。
2.2.3 流动性风险
所谓的流动性风险就是指在投资过程中，由于投资产品的流动性和灵活性不强而导致的一种风险现象。这一现象普遍存在于土地、房屋等固定事物的投资方面。在进行房地产投资信托基金投资的时候，由于房屋及房屋所处的土地均属于不可移动和流动的投资物体，属于一种固态资产形式。由于这种投资形式的限制，如果房地产企业在房地产建设过程中出现困损，无力偿还投资的本金的时候，投资方无法变现信托基金，则有可能导致此处所提及的流动性风险。
3 风险防范的方式
3.1 信托公司加强内部的管理和控制
信托公司指的是在房地产投资信托基金的融入过程中起到将信托基金进行管理、统计并负责将收益下放给投资人的一种专门的投资机构。前文提到，房地产投资信托基金的法律保障是在进行房地产投资信托基金投入的时候对信托机构安全性的保护。使信托公司严格按照法律规定对投资者的投资基金进行管理和分配。当然，这一过程的完成除了需要靠法律规制之外，还需要信托公司对自身的员工进行一定程度的培训和训练，使其在工作的过程中能够做到遵法守法。除此之外还应当完善信托公司内部的监督控制管理机制，对每个员工的工作态度进行监督，对投资基金进行谨慎妥善的处理。
3.2 建立完善的风险规避机制
风险规避机制的建立主要也是针对信托公司进行风险防范提出的相应的措施和建议。在进行房地产投资信托基金的投资之前，虽然部分风险是不可预计的，但是同样也存在许多风险是可以预计的。例如，信托公司可以对融资的房地产企业以往的房地产建设经营状况以及企业本身的资金状况进行一定程度的了解，以对经营风险进行一定的评估，然后再进行投资。除此之外，信托公司也应当对市场等可能存在潜在风险的因素进行相应的了解，以通过这种方式对可能遇到的风险进行估计，并针对这些潜在风险建立相应的较为完善的风险规避机制。
3.3 分散进行多样化组合投资
在进行房地产投资信托基金投资的过程中，其投资方式往往是针对单一的投资项目而进行的投资方式。此类投资方法虽然可以更加直观方便地了解到所投资的房地产企业的项目情况及相关的经营情况，但企业可能由于在房地产企业进行项目经营的过程中方法不当而造成较大的利益损失。因此，在投资者进行房地产投资信托基金投资的过程中可以对多个项目进行投资，以此来分散在投资过程中可能存在的风险。
3.4 增加信托产品的流动性
前文提到由于房屋和土地的流动性相对较差导致其在投资过程中所存在的风险较大。因此为了解决这一流动性风险，信托公司可以在进行信托基金管理的时候对基金进行合理的分配，以此来增强信托公司所信托产品的流通性。除此之外，风险一旦发生，则具有不可逆转的特点。因此，信托公司还应当积极与银行及其他金融机构合作，为投资人进行质押或担保服务，从而实现在一定程度上减少投资人亏损的风险。
3.5 进行合理的风险分担设计
上文提到将投资渠道多元化是进行风险承担的重要方式之一，但是实际上在房地产投资的过程中，如果整个项目产生亏损，承担亏损的并不只是投资者个人，而是由房地产企业、信托公司、商业银行、第三方担保机构以及保险公司等多方面的相关单位对风险进行共同承担。但是由于这些相关方所承担的责任及各自经济实力的差距，因此在进行风险分担的过程中应当进行合理的风险分担设计方案，尽量使其趋于各自的承受能力范围。
3.6 房地产企业对房屋建设过程进行合理的管理
要想减小投资方在进行房地产投资过程中所需要面临和承担的风险，除了需要投资方及信托公司进行相应的风险预测及防范之外，房地产企业对于房地产工程建设过程的管理以及对于整个销售进程的推进都对房地产投资信托基金的收益具有重要影响。因此，实现房地产企业对房屋建设进程合理地经营和管理，也是控制房地产投资信托基金风险的重要方式之一。
3.7 政府机关合理制定房地产投资信托基金的管理规则
由于房地产投资信托基金投资方式具有较大的风险性。因此，在进行房地产投资信托基金投资的过程中，国家政府机关也应当从投资者的利益角度出发制定相应的房地产投资信托基金的管理规则，并通过这种规则对我国房地产行业的融资渠道当中信托基金所占的比重进行一定程度的规定，使个人投资者受到的影响和面临的风险不至于太大。除此之外，在规则制定的借鉴方面，应当选取与我国经济类型及国情相似的国家进行借鉴，而不应当过度借鉴美英等与我国经济具有较大差异的国家。
