时间：2023-09-28 09:21:04
引言：易发表网凭借丰富的文秘实践，为您精心挑选了九篇关于买房的法律知识范例。如需获取更多原创内容，可随时联系我们的客服老师。
2002年以来，北京的房地产项目一直纠纷不断。1月份，“鹏润家园”业主在家中被小区保安和一群来历不明的人殴打；紧接着，“银枫家园”业主对物业停车收费不满，近百名业主用汽车堵住社区大门长达20多个小时。
以银枫家园小区的业主与物业因停车费而起的冲突为例，业主们说，原来入住时车位租金是350元/月，而现在物业却单方面将月租改为450元，这是让人无法接受的。但物业方面则表示，这个收费标准是开发商经过科学的成本核算得出的，业主应当予以接受。另外，收费标准是开发商制定的，物业公司无权变动。
这还只是近几年来众多房地产纠纷中微不足道的一幕。随着人民生活水平逐渐提高，居民手里都开始有了点积蓄，怎样买一套合适的住房就成了摆在老百姓面前一个很现实的问题。特别是近几年，买房的人越来越多，房地产商为了更多、更快地抢占市场，不惜以夸大宣传、虚假承诺等手段欺骗消费者，这些行为直接导致了无数不断升级的房地产纠纷的出现。
据全国消费者协会统计显示，该协会受理房屋建材方面的投诉连年上升，2001年为25116件，比上年增长11.32%，其中质量问题16221件、计量问题1432件、虚假广告320件；今年上半年关于房屋建材的投诉达到16848件，其中房屋投诉为6727件，比去年同期上升了38.3%。
投诉反映的主要问题，一是房屋质量问题；二是广告夸大、虚假，误导消费者；三是合同违约，承诺不兑现；四是面积任意“缩水”、“涨水”；五是产权证难办理；六是物业管理问题严重。
有哪些解决方式
由于房地产纠纷一般在双方交易后，甚至在入住一段时间以后发生，不少买房者在碰到这种情况时都不知道如何处理。其实，对于这样的纠纷可以采取以下几种方式解决：
1、协商。当事人之间的房地产纠纷，可以由当事人双方协商解决，双方应本着互谅互让的精神解决纠纷，这样既便于当事人进行更好的沟通，又减少了诉讼的劳累，既省钱又省力，可以说是一个好的解决纠纷的方式。双方对此签订的协议等书面文件合法有效，理应按此履行。这是大多数人的首选方式。
2、仲裁。如果当事人进行了协商之后仍不能解决，那么可以采取仲裁的方式，这不是说协商解决是仲裁的前提。采取仲裁方式的一个前提，就是双方必须在签订合同或发生纠纷时订立仲裁条款或协议，自愿把他们之间的纠纷提交给仲裁机构裁决。当事人对生效的仲裁裁决必须履行，否则另一方当事人可以向人民法院申请强制执行。
当然，向人民法院提起民事诉讼也是解决纠纷的一种方式。不过笔者认为，若买房者不是迫于无奈是不会通过诉讼的手段来解决问题的，并且进行诉讼的程序和过程都较为复杂，如果确实通过提讼来解决纠纷，建议向专业律师具体咨询。
如何用仲裁方式解决
买卖双方如果决定用仲裁方式解决彼此间的纠纷，应当在签订购房合同时订立有关仲裁的条款，明确仲裁机构和仲裁地点；或是在发生纠纷时，订立仲裁协议，表明上述内容。如果双方没有订立仲裁条款或协议，而一方直接向仲裁机构提起仲裁后，另一方并未提出异议，并且应诉时，也视为双方同意进行仲裁，仲裁机构有权受理此纠纷。
申请仲裁有哪些条件
1、房地产纠纷案件属于房地产仲裁管辖的范围。
2、申请人是与本案有直接利害关系的当事人。
3、有明确的被诉人、具体的申请请求和事实根据。
4、房地产纠纷既未向法院，也未经仲裁机关做出仲裁裁决。
5、未超过仲裁时效。房地产纠纷案件的仲裁时效为1年。
6、申请人向仲裁机关申请仲裁，应当递交申请书，并按照申请人数提交副本。
其中仲裁申请书应当注明以下事项：
1、申请人的名称、住所、法定代表人的姓名和职务。
2、被申请人的名称、住所、法定代表人的姓名和职务。
3、申请的事实和理由。
可以申请仲裁的房地产纠纷
房地产仲裁是指房地产仲裁机关根据公民或法人的申请，依法对其发生的有关房地产所有权、使用权、买卖、赠与、交换、租赁以及宅基地院落的使用等方面的争议或纠纷，做出具有约束力的调解或仲裁。
仲裁机构受理以下几类房地产争议案件：
1、房屋买卖的争议。其中包括房产买卖合同、价格、优先购买权等。
2、房屋所有权的争议。含所有权归属、份额、变更、析产、交换等。
3、房屋使用权的争议。包括租赁、租金、强占、返还、占有、交换、转租、转让、转倒等方面的争议。
4、他项权利与相临关系。包括通行、典当及与相邻房屋发生的权利和义务。如：影响房屋的安全、完好通风、采光、滴漏水和上下水的正常使用等方面。
5、房屋修缮的争议。包括房屋修缮的工程项目及安全检查的鉴定，各项工程费用的承担等。
不能申请仲裁的房地产纠纷
1、人民法院已经受理或审理办结的房地产纠纷；
2、涉及离婚、收养、监护、继承、析产、赠与的房地产纠纷；
3、涉及落实政策问题的房地产行政诉讼；
4、经过公证机关公证后发生争议的房地产纠纷；
5、依法应当由行政机关处理的房地产纠纷；
6、机关、团体、企业、事业单位内部分房的房屋纠纷；
7、驻军内部的房屋纠纷。
新课程改革要求教师在教学中能够让学生学会自主学习，合作学习，探究学习。思想品德课的社会实践课要求进一步提高，通过教学活动的安排能够让学生适应从传统的闭卷考试形式向开卷考试形式的转变。
以往开展的活动课形式主义严重，随便拿个问题就让学生讨论，只为满足形式而没有真正从学生本身出发。这种传统的学习活动使学生的思维限制在教师给出的讨论范围中，这种学习方式对于培养学生的创新能力和探究能力是不利的。
二、活动的设计
初中思想品德课的教学活动设计不能停留在活动的表面，要从教学的实际出发设计必要的活动，教师在设计活动时着眼点应放在如何使学生得到自主发展上，充分体现学生学习新课程的主动性、独立性、独特性、体验性和合作性。教师应努力提高组织活动的艺术和技巧，充分把握学生的特点和思想品德课的相关原理，在教学实践中敢于探索，不断创新，使活动课向着更科学、完善、实用、易教、乐学的方向发展。
笔者为了准备南京市思想品德八年级的会课可谓是绞尽脑汁。但是再缜密的构思也敌不过实践的检验。现笔者谈谈这次会课的一些经历与感受。
笔者这次教学的是人教版思想品德八年级下册第七课第一框《财产属于谁》。本课题的知识目标是：公民的合法财产、财产所有权的含义；法律保护公民合法财产及其所有权的重要意义、方式；财产所有权的归属发生争议或所有权受到侵害，要及时寻求法律救助。能力目标是：鉴别合法财产与非法财产的能力，依法维护自己合法财产及其所有权的能力。情感态度价值观目标是：珍惜国家、集体、他人、自己的财产，敢于、善于同侵犯财产的行为作斗争。本课时的教学重点、难点都是公民合法财产的所有权受法律保护。
这一课是相对比较枯燥的法律课，而且对于财产学生现在还没有太深刻的感受，所以为了解决教学的难点重点而又不会让学生感觉过于枯燥，笔者决定不采取常规的教学模式和方法，选择了一条能让学生感兴趣的线从头走到尾。
笔者在拿到课题之后一直在思考，一直在不断地自己构思的一个又一个思路。总是觉得按照常规模式上课还说得过去，但是这毕竟是比赛，不能没有一点突破和创新。在反复斟酌了之后，笔者还是决定冒险一点选择一个新的思路。本节课分为三个版块：第一个版块要让学生知道财产的归属，只有合法的财产才属于公民个人所有以及财产所有权的含义。第二个版块要让学生明白法律保护合法财产的所有权。第三个版块要让学生知道当财产所有权受到侵害时的具体做法。这三个版块按照常规模式就是用案例将这些版块一个个讲解下去。笔者的思路是用一个游戏来当一条完整的线把第二、第三两个版块串起来，然后最后点题财产属于谁。
有一个财经类的电脑游戏叫大富翁，它是几个人通过掷色子在一张地图上往前走，在途中会遇到一系列问题要解决，比如买房、买地或炒股等。这个游戏很受学生欢迎。笔者在这节课中设计了一个新版的大富翁游戏来贯穿整节课，先把学生分成六小组，每组六人。每组就是一个整体，也就是当作游戏中的一个人，当遇到问题时他们可以发挥群体的力量团结合作。笔者还设计了一个地图，地图上的每一步，也就是每一个小格子笔者都设计了一个情境，当某个小组掷色子后走进去就要遇到关于侵害他人或国家财产权的情境。比如小运在放学路上捡到了一个装有820元人民币的钱包，并将之据为己有。这时，学生要想判断小运的行为是否侵害了他人的财产所有权，首先就要运用第二版块中的法律知识来判断。他们要想解决这个问题接着就要运用第三版块中当财产所有权受到侵害时的具体做法。在解决这些问题时每个小组又展开了深入的讨论。那么在每个小组掷色子玩游戏的过程中他们也就通过解决一个个情境而掌握了第二、第三两个版块的知识。最后再回过头看第一版块中的财产所有权就不难理解了。在上课的过程中，每一组的学生都很乐意去通过这种方式解决问题。以这样的一个游戏为线索，学生都很好奇也很有兴趣地积极投入到整堂课中。
关键词：房屋预售 开发商 对策
1 概述
房产业在中国一直都是一个炙热行业，尤其是近几年，其发展可以用蓬勃、飞速来形容。目前，在房产业又出现了一种新的制度，即房屋预售制度。所谓房屋预售是指在房屋还没有正式建立之前，开发商就将其预售给客户，客户先预付首期付款，等到房屋正式竣工建立后，经客户满意后，客户再交齐付款余额。自房屋预售制度实行后，因为是一种新兴制度，有关的法律规范不齐全，一些实际经验不足，加上对这一制度的认识还不够深刻，在实践中也出现了一些纠纷、案件甚至是一些难以解决的问题。总的来说，作为房屋预售的双方实质上还是一种买卖行为的双方。预购人交付首期付款是为了首先获得对该房屋的所有权，而开发商接收首期付款就必须能够按质按量的完成房屋的交接。
2 房屋预售中存在的问题
我们必须看到，不管怎样，新事物在它的成长过程中，总会遇到许多挫折与困难，出现许多问题。房屋预售制度作为新事物，在其实施过程中遭遇到了许多问题，很多问题都存在模糊性。
2.1在预售合同的登记效力方面如何
《城市房地产管理法》规定关于房屋预售的合同必须到房地产的管理机关进行登记，否则就不具有法律效力，通过将房屋预售的各种情况登记在一定的簿册上，并且将其告知公众。除此之外，在合同登记过程中，市场管理机关要对合同的真实性、合法性进行一定的审查、核对，以保护房屋预售双方的有效利益。
2.2 房屋预售合同中预售的含义是什么
所谓预约时指约定将来的某一行为所制定的合同契约。这是一种超前行为，预约人只能要求被预约人按规定履行其义务，但是不能依据预约的本约内容来请求其履行。预约的结果因为是发生在将来，所以具有很多不确定因素以及各种可能性，这就提高了预售房屋的风险性。
2.3 房屋预售与分期付款买房之间的模糊性
房屋预售到底是不是一种分期付款买卖，这也让很多人迷糊，客户先向开发商交付首期付款。这对于开发商来说，不仅可以提供些工程款，而且也能为这种预约行为提供一些保障。而对于客户来说，也可以保护其利益。这里就有必要将其与分期付款买卖相比较一下。分期付款买卖通常是为了更好的方便买方而设立的。买卖物在合同上是还属于出卖人的，但是其使用权已经属于接受人了。虽然预售房屋与分期付款买卖，都是通过分阶段来付款，并且付完款之前，买卖物的所有权也是属于出卖人的。但是买卖的合同生效时必须交给接收人，这是两者的区别。一般情况下，房屋预售买卖在交房前，开发商就都会要求购房人把余款都交清，而不是像分期付款那样，允许有两期以上的资金未支付。这也是它们两者之间的一个区别。所以我们要很好的区分房屋预售与分期付款的区别，这样才能更好地避免预购人的利益受到损害。
2.4 房屋预售中的不确定
由此可见，我们要不断加强保护预购人的权利。房屋预售作为一种为将来事件服务的行为，存在很多不确定因素，这样就使得预购人的利益比起买现房要承担更多的风险。因为有时候开放商接受了客户的首款资金后，可能建房工程并不能如期竣工，甚至得中途停工，这样都会给客户带来巨大的损失。有时候因为某种原因，开发商不能按期将房屋交给预购人，使预购人无法按时地入住或出租，有时候又有可能购房人交完首期付款后，房价上涨。开发商就有可能要求客户涨价，这会使得预购人有种受欺骗的感觉。
2.5房屋预售中双方的不均衡性
在买卖房双方上存在不均衡性。因为房屋预售除了一些法定标准合同外，其余的一些辅条约都是由开放商来拟定，在售屋现场签订，而购房人的法律知识并不一定全面，法律意识并不一定强，在关于房屋预售方面的法律知识有可能比较欠缺，所以在实际中，买房人通常只能是听从开发商的条件，很少能有自己的想法。对于一些对自己不利的条约也只能接受。如公共设施的开发利用、交屋时间的不确定性、物业管理等方面，经常是开发商做手脚的方面，购房人有时候是无法察觉的，有时候是被迫无奈的。
3 房屋预售遭遇问题的对策
房屋预售在实际中存在这么多问题，这就要求我们要加强这方面的关注以及采取一些相关的有效措施。
3.1 加强行政管理力度
通过加强银行业、建筑行业的管理来对开发商的某些行为进行约束以保护预购人的合法利益。尽量避免开发商在这场交易中掌握太多的控制权而来为所欲为，使客户属于过分被动的位置。要对房地产公司的成立进行严格的把握，杜绝一些骗财、无信用房地产公司成立以欺骗客户，这样才能确保房地产业秩序的稳定，扼杀房地产欺骗行为的产生。另外要严格贯彻国家以及各地方政府关于房屋预售的规定，严厉打击非法行为。在给房屋预售合同赋予法律权利时要进行严格的把关，严格履行房屋预售合同登记的措施，对于一些不合公平原则，存在漏洞与空子的合同坚决不予登记，对于一些没有使用法定标准或者开发商拟定的辅助协议与标准合同上存在冲突的，都要认定无效。以避免由于开发商在这场买卖中占有较大主动权而剥削客户利益的情况发生，以更好地保护购房人的利益。
3.2 加强资金与合同管理
对于客户的预售资金应加强管理，可以委托银行或者信托机构进行监管，当交易最终得以顺利进行，由开发商付一定的保管经费给委托机构。 在房屋预售的合同保管方面我们也要加强措施。作为购房者，在将签订房屋预售合同之前要对开发商有一定的了解，对开发商公司的背景掌握一定的资料，不要贪一时的小便宜就上当。完善的房屋预售合同对于保护预购人的利益有着重要的作用，可以在一定程度限制开发商的某些伤害预购人利益的行为，迫使开发商履行其该履行的义务。这样就能有效地保护预购人的利益。
3.3 加强物权保护法上的措施
通常我们所说的物权是一种支配性、排他性，它对预购人利益的保护具有一定的稳妥性。所以要赋予经过合法登记成功的房屋预售合同一定的排他效力。虽然依据登记来赋予的权利在理论上并不能算是一种很好的物权，但是在实际中它却具有着一般物权的作用与效力。另外设立购房人在对预售房屋法定抵押的制度也是非常有必要的。法律上规定开发商必须首先取得土地的使用权才能进行预售，但是在实践中，很多的开发商并没有按照法律的规定来。常常是在预售前或者是在预售中就将其土地的使用权抵押给银行等金融机构以获得工程贷款。这种做法严重损害了预购人的利益，如果开发商不能按期还清银行的贷款，银行就会拥有抵押权，这时候购房人就只是拥有房子的入住权，却不能拥有房屋的所有权。所以要对这方面进行层层把关，对于没有土地使用权的房屋，不能进行预，对于已经预售出去的房屋不能再拿其土地使用权去做抵押。
结婚前，我一直住在单位分给我的公房里，那是一套不到50平米的小两居。这套两居布局合理住起来很舒服，地段也很好。房子虽然旧了点儿，但房改时我还是花了近10万元买了下来，办理了产权证。2005年，结婚后我和老公又一起购买了新房。我们住在新房，这套老房子也就一直闲置着。现在城市扩建，老房子所在的地方成了开发区，开发商要把老房子拆了改成商业性建筑。作为拆迁户，根据相关规定我将得到一定补偿，听说是按被拆旧房的面积大小，给一套相应面积的新房。老房变新房，我当然很高兴，但听说法律上规定结婚后取得的财产就是共同财产了，我又有了顾虑。因为最近我和老公的感情已经由热变冷，我已经打定主意要和他离婚了。如果离婚的话，我用自己的老房子换来的新房子，也会变成夫妻共同财产进行分割吗？（海口梁女士）
【律师解答】
婚前财产属于个人财产，这一点没有问题。而且，夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产，最高人民法院相关司法解释对此有明确的规定。现在的问题是，你婚前取得的个人房产，老房子要变成相应面积的安置房，房屋的价值也必将大幅攀升。房屋以旧换新，发生增值，这一切都是在婚姻关系存续期间发生的，是否应当算婚后所得，变成夫妻共同财产呢？
关于这个问题，回答是否定的。婚姻法及相关司法解释规定，婚后生产、经营的收入，以及一方以个人财产投资取得的收益，属于夫妻共同财产。你的老房子在婚后一直闲置，你并没有对老房子进一步投资，也没有通过老房子谋利。在城市扩建拆迁时，老房子可以换来安置房，随之增值。但是，这种增值是一种自然增值，并不是人为经营、投资的功劳，因此，它就不是夫妻共同财产，因此也就不能按夫妻共同财产进行分割。
没有旧房的拆迁，就不存在安置房的取得，安置房的取得以产权方原有个人房屋的拆迁为前提，换了一副“马甲”，它仍然姓个人的“私”，而不是姓夫妻的“公”。不过，为了避免不必要的麻烦，你最好保管好相关拆迁凭证，来证明新房是因为老房子而取得的。那样，即便走上法庭，也不会有后顾之忧。
法律问答
Q：婚前我男友用他父亲的公积金贷款买房，房产证写的是男友与其父亲的名字，男友家里交了首付款13万元。婚后，由我们俩共同还款，他父亲的公积金也用来还款。房子的贷款还清后，该房产属我们夫妻共有吗？ （海口 符姐） A：该房属于按份共有，婚前部分的购房款属于男友与其父亲的财产，婚后部分的购房款，属于你们夫妻共同财产，他父亲的公积金部分属于父亲的财产。房屋是父亲与男方的财产，女方没有权利，但是离婚时应该返还女方还贷部分，即夫妻共同还贷部分的一半。如果你能证明夫妻共同财产也支付了房款，则这部分房产属于夫妻共同所有。
Q：我丈夫婚前买了套房，他家里一次性付款，如果我现在在房产证上加上我的名字，是否算夫妻共同财产？是否要交过户费？（三亚 王女士） A：经他同意，你们可以到房产管理部门办理相关手续，在房产证上加上你的名字，这样就成了夫妻共同财产。加上你的名字不需要缴纳过户费。
【关健词】房屋登记；法律问题；未成年人；房屋财产；权利
近年来，笔者在从事房屋权属登记管理当中，经常受理到一部分人购买房屋往往想使用自己未成年子女的姓名作为房屋所有权人的现象。概括起来主要有以下几种情况：一是夫妻感情基础不牢，怕今后要离婚，不愿意使用夫妻任何一方的姓名，而使用子女姓名；二是担心若干年后遗产继承要交遗产税，而直接使用子女姓名；三是怕露富而将房产分散；四是为逃避债务、转移财产，而将自己购买的房产登记为未成年子女的姓名；五、为了培养子女的财富观念和独立意识，使用子女姓名为房屋所有权人。但是不少父母却只考虑眼前的利益，对今后万一发生的如：父母离婚、经商、子女上学或父母、子女有病等情况需将子女名下的房产分割、变卖、典当、抵押时等情况的发生却没有仔细考虑，错误认为没有什么法律后果，房屋依然是父母的房屋，父母是房屋的共同所有权人，父母有权随时更换过来，未成年人没有所有权，因为子女没有承担购房款等等缺乏法律知识的行为必将侵害了未成年人的合法权益。或许就是出于以上原因的考虑，建设部在这次的《房屋登记办法》上就新增加了第十四条关于处分未成年人房屋申请登记的情况。故我们在办理此类业务时，应该如何把握尺寸，还是在尝试中、学习中、思考中。
1 首先应该肯定的是登记为未成年人名下的房产，其财产所有权应为未成年人。理由如下：
1.1 自然人权利能力平等性决定未成年人的房屋权属主体资格
自然人是因出生而取得民事主体资格的人，从年龄上包括成年人与未成年人，从国籍上包括本国公民、外国公民和无国籍人。《民法通则》第九条规定，“公民从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。”自然人的权利能力是法律赋予自然人享有民事权利、承担民事义务的资格。只有具备了权利能力，才能作为主体参加民事活动，承担义务并享受权利；自然人的权利能力是一种生存资格，没有权利能力就丧失了生存的人格，因此现代社会不允许剥夺任何人的权利能力，包括未成年人；自然人权利能力最根本的特征就是平等性，无论是成年人，还是未成年人，人人都享有权利能力，《民法通则》第十条规定，“公民的民事权利能力一律平等。”法律平等地赋予自然人的权利能力，实际上是赋予所有人以同样获得权利，参与民事活动的机会。由于未成年人与成年人在权利能力上平等，我们不难解决未成年人能否成为房屋所有权主体的问题。因此未成年人与成年人一样可以平等地享有申请权属登记、处分房屋所有权的资格。否定将未成年人登记为房屋所有权的主体，实际上是剥夺了未成年人的权利能力，是一种极其错误的作法。
1.2 我国房屋产权管理法律规定登记人是产权人
根据物权法的有关理论及我国实行的房屋登记证制度，只有在房地产管理部门登记并取得房屋权属证书的人才是房屋的所在权人。《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十九条规定，“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度根据”，《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定，“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。” 从以上法律规定中，可以看出，以未成年人名义购房且房屋上的名字是未成年人时，产权人应当是未成年人本人。即使是父母也不得侵犯。父母办理登记手续应视为基于监护而产生的法定。
1.3 未成年人取得房屋的方式是赠与
虽然说未成年人可以成为房屋所有权主体，即是说父母可以将购置的房产登记为未成年子女的姓名，但是这一行为实际上内含了父母对子女财产赠与的民事法律行为。赠与,是赠与人把自己享有处分权的财物无偿地给予受赠人的行为。赠与行为的法律特征主要有三点:1无偿性。赠与人将赠与标的物交付给受赠人,并不要求受赠人对等支付财物以获取经济利益。2单务性。受赠人只享受接受赠与的权利。赠与人承担将标的物无偿交付给受赠人的义务。3实践性。即只有赠与人将标的物实际履行交付给受赠人,赠与关系才能成立。不动产经过房屋登记即为已实际交付履行。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》中规定，“赠与人明确表示将赠与物赠给未成年人个人的，应当认定该赠与物为未成年人的个人财产”。据此，当父母将房产登记为未成年子女的姓名时，其意思表示是明确的，该登记行为实际上就是将房屋赠与给自己的子女。
2 明确了未成年人房屋财产权利，就要求我们切实保护未成年人的房屋财产权利。
2.1 有人认为，未成年人可以享有房地产权利，但未成年人的房地产所有权不能处分。对此观点笔者认为失之偏颇。按此观点，表面上是对未成年人房地产利的保护，实质上是对未成年人合法权益的干涉与侵害。房地产的效益在于使用等一定的处分才能产生，禁止处分是对未成年人拥有的房地产效益的损害。众所周知，房屋所有权包括：占用、使用、收益和处分四项权能，禁止处分实际上只承认“占有”，而侵犯了“使用”、“收益”和“处分”的权能，是对未成年人房地产权利的侵犯。随着市场经济的发展，随着教育、医疗、人才等方面制度的不断变革，未成年人的房地产需要处分的情况也越来越多。例如，随父母调动而离开本地、出现重大病状、上学升造、因侵权损害而进行的赔偿等，这些情况的出现，理所当然地要对未成年人的房地产进行处分。对未成年人的房地产进行处分，不仅来源于生活的需要，更有法律上的支撑。《民法通则》第133条第2款规定：“有财产的无民事行为能力人、限制民事行为能力人造成他人损害的，从本人财产中支付赔偿费用。不足部分，由监护人适当赔偿，但单位担任监护人的除外。”从以上条款可以看出，在因未成年人侵权赔偿时，应当处分其包括房地产在内的财产；在为了未成年人的利益时，可以处分其包括房地产在内的财产。在需要处分房地产财产时而不许处分，是对未成年人合法权益的侵犯。按照《物权法》的规定，未成年人的房地产权属依法登记取得财产所有权，在一定条件下其监护人可以处分未成年人的房地产财产。《浙江省国有土地范围内房屋登记实施细则》第八条因处分被监护人房屋申请登记的，还应当提供为被监护人利益的书面保证。
2.2 重点我们如何来理解“利益”两个字，根据《民法通则》第十八条的规定，“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。”对于“为被监护人的利益”的表现方式法律及其他解释并未明确规定，但通常可以理解为：只为被监护人设定权利没有设定义务的，肯定属于“为被监护人的利益”的情形；只为被监护人设定义务而没有设定权利或者权利小于义务的，肯定不属于“为被监护人的利益”的情形。最常见的有以下五种情形未成年人的房地产财产可以处分：（1）未成年人因侵权而造成的损害赔偿；（2）为改善居住环境，以旧换新、以小换大、以远换近、以区位较差换区位较好等；（3）就医；（4）上学深造；（5）随父母调离而迁出本地。处置前，监护人必须提供与此相关的真实证明资料。
关键词：衡阳县；剩余劳动；问题；劳动力转移
中图分类号：F24文献标识码：A
原标题：浅析农村剩余劳动力转移存在的问题及对策研究――以衡阳县为例
收录日期：2014年5月4日
在新时代，中国的“三农”问题的核心是农民的增收问题，农民收入问题的核心是农民的就业问题。中国庞大的农村剩余劳动力从农业部门有序和稳定转移到非农产业和城镇是我们积极探索和解决的重大问题。衡阳县是个农业县，其农业人口和农村劳动力转移人数都很多，在转移过程中也有它的特点和问题。
一、衡阳县农村剩余劳动力转移概况
衡阳县是一个农业大县，现辖26个乡镇，893个村，总人口113万，农业人口97.3万，占全县总人口的86.1%，全县国土面积为2，568平方公里，现有耕地面积88.6万亩，其中水田79.03万亩，旱土9.57万亩。占据全县国土面积的23%，衡阳县是一个主要种植水稻的种粮大县。随着农业生产力的不断发展，又加上全县人口基数大，产生的一个后果是全县农村劳动力十分充裕甚至剩余，特别是改革开放后在农村实施了，数以千计数以万计的农民成群结队，举家迁徙外出经商务工。
（一）劳动力转移的模式。从转移的形式上来看可分为以下几种情况：县内行业转移模式，就是指本来从事第一产业的劳动力现在县内从事于二三产业。比如，县内就有很多农村劳动力在非农业劳动期间或专职从事泥工、瓦工、木工。还有就是农村劳动力在非农期间或全职在县内经商，如在本县农贸市场销售农产品、开服装店、开饭店和旅店等等。县外转移模式，包括外出务工和外出经商，外出务工的主要集中在长沙、深圳、广州等地，从事的职业大部分为泥工、的士司机、制衣厂或其他的劳动力密集型工厂或企业。截至2011年，仅在广东的广州、深圳两个地方，衡阳县人购买或承租的出租车就有9，000多辆，其中97%的人是农民。衡阳县人在深圳经营的出租车就多达5，000辆，占深圳出租车总量的60%。就是在深圳坐两次的士就有可能有一次碰到衡阳县人。经商的话主要是在株洲、长沙地区开餐馆，如衡阳县米粉店、开中小型超市、开旅社和手机店等，在北京、深圳等地也有很多衡阳人开广告公司、办制衣场和食品公司等。
（二）从转移的年龄层次来看。就2012年衡阳县统计年鉴数据显示，衡阳县现有农村劳动力45万人，除去从事农业的劳动力和对内转移的劳动力，其中向转移的农村劳动力达20万人，占农村劳动力的45.4%，涉及全县26个乡镇的85%的农村家庭。外出务工的主要以35岁以下的青年人为主，约10万人，占49%；从事出租车司机工作的一般以25～45岁的中青年为主，约5万人，占28%；外出经商办店的一般以35～65岁中壮年人为主，约5万人，占24%。总体来说，外出务工经商的农村剩余劳动力是偏年轻的，男性劳动力和青壮年劳动力是转移劳动力的主体。一方面非农就业本身的职业特点是需要男劳动力和青壮年劳动力；另一方面城镇就业的“门槛”比较高，然而转移出去的农民的劳动素质低，选择就业的范围较窄，只有从事重体力工作。
（三）从从事职业来看。衡阳县转移出去的劳动力所从事的职业大部分都是劳动力密集型、科技含量低且比较集中。据观察显示，近年来衡阳县农村劳动力转移出去从事的职业主要方向相对集中且变化不大，仍集中在建筑业、食品行业、交通业以及个体工商户。据笔者了解，衡阳县剩余劳动力转移出去从事的大众一点的职业为：摩的司机、的士司机、货车司机、泥工、装修工、木工、手机卖场以及超市促销员、制衣厂及印刷厂工人。个体经商的有：中小型超市、衡阳县米粉店、湘菜馆、招待所、宾馆以及手机店。
二、衡阳县农村劳动力转移存在的问题
衡阳县大量的农村剩余劳动力外出转移，在很大程度上解决了本县农村剩余劳动力的就业问题，也大大增加了农民自身的收入，但每一块硬币都会有它的两面性，衡阳县大量的劳动力长期的向外转移会产生很多的现实问题和社会问题，而且有些问题随着时间的推移演化不断恶化亟须解决。
（一）从权力维权上看，缺乏应有保障。众所周知，异乡人在现存的体制环境下在外地会产生一系列的权力维护和公平问题。比如说，随迁子女的受教育问题、讨薪难问题、医保问题、买房等一系列问题。这样就出现了比较严重的社会公平问题和人最基本权力保障的实施。如有一次当衡阳县派出记者在广州、深圳两地采访中，部分出租车司机也向记者反映了他们的苦恼：一是当前的义务教育制度对流动人口子女不利，他们在异地就学没有学位，只能进民办学校，而且孩子几年后也不能在流入地参加高考，返乡考试则对孩子的成绩和录取工作都带来诸多不利影响；二是出租车司机在深圳仍然受到社会管理方面的歧视，出现交通事故时，行政单位偏袒当地居民，虽然居住在当地社区，但却没有社区原住居民的政治选举权利和社会事务管理权利。
（二）从就业结构来看，多为体力型劳动，技术含量不高。据了解衡阳县转移出去的劳动力最主要从事于交通运输、建筑、餐饮、服务、服装制造以及加工制造等劳动密集型行业。衡阳县的哥是很有名气的，仅在广东的广州、深圳两个地方，衡阳县人购买或承租的出租车就有9，000多辆，其中97%的人是农民。衡阳县人在深圳经营的出租车就多达5，000辆，占深圳出租车总量的60%。然后，衡阳县米粉店、中小型超市、小旅馆、手机店、服装店、湘菜馆以及农产品批发零售是大部分衡阳县个体工商户选择的行业。其余打工的大绝大部分选择在加工行业生产流水线上工作或服务业。总的来说，衡阳县剩余劳动力转移在外边所从事的职业比较集中，其需要的文化水平和技术含量都不是很高。
（三）从转移后的社会效应来看，产生一些负面的社会问题。农村劳动力转移最主要的负面社会效应就是破坏社会稳定、侵扰社会治安、进行违法犯罪活动。外出务工的农民一般来说受教育程度不高、法律知识比较缺乏、法制观念也比较淡薄，长期在异乡城市生活、工作难免会承受很大的压力，同时也受着艰难的生活条件和城市人对他们的歧视。这时心里面难免会产生一些怨恨。也有些外出务工人员一时经不起物质利益的诱惑，铤而走险进行偷盗、抢劫等一些违法行为，最终成为犯罪分子。还有一些年轻人受城市的一些错误价值观的影响进行吸毒、赌博等违法行为。这些犯罪分子严重扰乱了当地的社会治安，给当地人民的生命财产安全带来了很大的威胁。
（四）其他问题。农村剩余劳动力转移为劳动者增加不少的经济收入，但在物质丰富的背后也遗留了一系列的问题。
1、影响农村产业化生产及进程。转移的农村劳动力大多数都是思想开放，有一定文化基础的青壮农民，留下来的大多数是整体文化素质相比要低一些，身体欠佳的老人和妇女。留守劳动力的实际状况与建设社会主义新农村和发展农业产业化的要求很不相适应，特别是懂得农业技术和市场经济知识的劳动力十分稀缺。由于大量农村能人外出，农村家庭发展第三产业的后劲不足，使农村产业化发展受到制约。部分村组甚至已到了村支两委班子都难以找到足够的人选，更不用说选出一个能够带领全体村民奔小康的能人“支书”和“村长”，受此影响，村里计划生育、公益事业、社会治安管理等工作都不能较好地得到落实，对全面开展农村工作和推进农村产业化的进程产生不良影响。
2、影响农村科学技术的推广和应用。由于农村劳动力的转移大批优秀年轻劳动力被转移出去后，留下来的是老人、妇女儿童等辅助劳动力，但这类人群文化水平都不太高，对农业的新科学和技术吸收能力差，思想上比较保守，新型的农业科学技术推广起来难度比较大，使得县内农业生产停留在粗放经营状态。如，石羊塘镇花石垅村有农村劳动力1，100余人，其中常年外出劳工的青年多达428人，占40%。实际在家务农的都是45岁以上的中老年人和妇女，因接受新技术能力有限，农村部门推广的先进实用农业技术，难以应用于农业生产中，导致农业生产水平还维持七十年代的水平。
3、影响农村土地资源的充分利用。农村土地资源是农民赖以生存的根本。但是因为大量农村劳动力向外转移，导致在农村的劳动力大量缩减，农村粗放经营就日益显现，使一些原来耕种双季稻的农田改种单季稻，原来种单季稻的农田改种经济作物或者荒芜，大量的种植土地和渔溏都被闲置。特别是那些偏一点或肥力差点的水田和菜地被荒费的现象更加普遍。将双季稻改种单季稻，在同样一年的时间内同一亩地年产量将近少一倍。这样使农村有限的土地资源利用率大大降低，严重一点甚至会危害我国的粮食安全。
4、影响农村社会和谐建设。由于农村大量的劳动力向外转移，时间一久一些小小的问题就积沙成丘成了大的社会问题。随着时间的向前推移，这种状况的持续不仅制约着农业生产，更重要的是影响农村的社会和谐。外出务工的大部分农民工都是为人子、为人夫、为人父，上有老下有小。他们长期外出务工经商通常会产生以下社会问题：一是留守儿童。父母外出后，孩子一般在家上学，学习生活上一般由祖父、祖母或外祖父、外祖母照护。这样就存在隔代教育，在教育学和心理学的角度来讲，对儿童健康成长有一定的影响。据衡阳县教育部门2012年调查数据统计，衡阳县有在校中小学生近10万人，其中留守儿童学生占在校生人数的34%。据2012年衡阳县网岭镇中学统计学业成绩差的学生中，留守学生占92%，辍学率高达6%，比非留守学生辍学率高出5.5个百分点。据对527个留守学生调查，优秀等级的占15.9%，良好等级的占38.02%，不合格的占46.1%；二是空巢老人。儿子女儿外出经商务工，老人的赡养问题就成了很大的问题，由于子女不在身边，家中有什么事情也没人帮助，如电线损坏、水管损坏及电视、电话故障等这些很平常的小事也成了大事。有病在床上无人料理，普遍存在生活条件差，劳动负担较重，生活方式单调，精神上缺少关爱等现象。有些甚至要承担抚养儿童的任务，老人有苦无处诉，有难无人解；三是夫妻感情。有些已婚村民单方外出务工，这样就造成了长期的夫妻分居，日程月累就形成了事实上的单身男女。夫妻之间缺乏最基本的相互了解和日常沟通，从而出现了对彼此的不信任，甚至导致感情危机、家庭破裂，造成了农村离婚率增高等诸多现象。
三、衡阳县农村劳动力转移存在问题成因分析
（一）制度保障与社会服务体系不健全。户籍制度是在计划经济时代防止农民盲目进入城市而制定的，在早期也对社会稳定和经济发展起了重大的促进作用。但后来随着经济和社会的发展这个户籍制度成为了直接制约农村剩余劳动力转移的非常重要制度之一，农村剩余劳动力能否能否转入城市、从农村转移出来、能否在城市稳定地工作和生活，都与户籍制度密切相关。我们现存的户籍制度是城乡分离的户籍制度，该制度一直以来就是农村剩余劳动力向城市转移的“绊脚石”。可以说，农村剩余劳动力积压严重、城镇化的进程滞后，一个重要原因就是这个户籍制度把人的自由进出城市的权力给定死了。近年虽然户籍制度有很大的松动，但还是不能满足最大限度的农村剩余劳动力转移。
（二）农村劳动力综合素质较低。据第六次人口普查数据显示，全县常住人口中，具有大学（指大专以上）文化程度的人口为33，687人占总人口的4.49%；具有高中（含中专）文化程度的人口为89，457人占总人口11.93%；具有初中文化程度的人口为252，815人占总人口的33.71%；具有小学文化程度的人口为243，939人占总人口的32.53%（以上各种受教育程度的人口包括各类学校的毕业生、肄业生和在校生）。低于小学教育或未受教育的人占17.35%。由此可见，全县整体受教育水平本来就不是很高，所以转移出去的劳动力受教育程度也是一般。甚至在农村保存着一些传统观念“读书无用论”，认为读书成本大且读后都是打工赚钱，还不如早些离开学校去打工赚钱。更甚有些人为了早点出去打工，在办理身份证时把自己的年龄改大，为的是早一点出去打工。这样就造成了综合素质低、工作难、工资低、待遇差、贫穷的恶性循环，等等。
（三）转移劳动力压力大、法制观念淡薄。在外务工难免在工作上或生活上遇到这样或那样的困难。在长期在异乡城市生活、工作难免会承受很大的压力，同时也受着艰难的生活条件和城市人对他们的歧视。这时心里面难免会产生一些怨恨，如果是那些争强好胜且报复心强的农民工，这时也可能会拉帮结派、惹是生非甚至走上违法犯罪的道路。也有些外出务工人员一时经不起物质利益的诱惑，铤而走险进行偷盗、抢劫等一些违法行为，最终成为犯罪分子。总的来说还是要归因于农民工的受教育程度、知识水平、法制水平比较低。
四、促进衡阳县农村劳动力转移的对策
（一）完善相关社会制度
1、建立有利于人口流动的户籍制度。为了促进农村剩余劳动力最大化的转移，现存的户籍制度的围墙是必须要推倒的。希望国家政策制定部门能在户籍制度上作一个重大的调整或改革。改革后的一个目标状态应该是像国际惯例一样的，建立城乡统一的以身份证管理为核心的人口流动制度，也就是说任何一个人，只要在一地有稳定的收入来源，就有资格办理暂住、寄住证或常住证并依法享有与当地居民同等的权力和承担同样的义务。这样以来，务工人员买房、买车和随迁子女的教育问题都会迎刃而解。
2、建立城乡衔接的社会保障制度。完善的社会保障制度为在外务工人员提供福利保障，解决后顾之忧，使之尽心尽力为该地区的经济、社会发展做贡献也有利于社会稳定。我国的社会保障目标应该是高度统一、法制化、社会化的现代社会保障制度。“现阶段我们要达到的效果是全民基本保障”、“单位补充保障”、“个人附加保障”三个保障齐头并进。具体操作为：建立一个全国社会保障系统，并把每个人的信息都录在数据库里。每个人都有一个独立并唯一的社会保障个人账号。公民到国内任何地方工作，都可以按规定由个人或雇主向账号里打入当月一定工资比例的社会保障费，并可按照条件和程序领取相应的社会保障金。对自由职业者、自营业者以及从事种植养殖的农民，他们没有雇主所以他们的单位补助保障主要是由自己向账号注钱，同时政府给予一定比例的小额补贴。他们也可选择个人附加保障的形式，比如说购买商业保险。
（二）提高劳动者的综合素质水平
1、文化知识。前面提到过衡阳县的文化程度，其中具有初中文化程度的人口占总人口的33.71%；具有小学文化程度的人口占总人口的32.53%，甚至还有些农民所受的教育低于小学水平或从未受过正式的教育。不单是衡阳县就全国来讲，国情是人口基数过大，农村人口比重高。伴随着农村人口的增长是农村剩余劳动力的增加。劳动者文化程度集中分布于小学和初中，高中层次、大专及以上文化程度的比重很低，这样给剩余劳动力的转移造成了很大的困难。为了让转移劳动力在更好的工作环境中工作、享受更好的待遇，农村劳动力的知识水平必须提高，要加强向村民宣传知识重要性的力度。最终做到向外输送高质量的劳动力。
2、技能培训。社会在不断发展，人也要不断学习，学校不是学习的终点而是另一个起点，转移劳动力走向工作岗位之前或之中都要有意识地进行工作技能的学习培训。这个也需要政府引导支持，个人注重自己职业技能的提高，拓宽自己的就业门路和提高自己的业务水平。让转移劳动力不单从事以劳动力为主的工作，要实现转移工作从劳动力到技术工人的转变。
（三）提高转移劳动者的法律意识。法律既是对守法合法者的保护又是对违法犯罪者实施制裁的利器。政府以及公共部门要深入持久地开展法制宣传教育活动、重视法律知识的教育、充分利用大众传播媒介向劳动者及社会公民传播法律知识。劳动者要学习法律知识树立具体的法律观念，特别是学习在劳动过程中有关的法律法规，树立正确的权力义务观念。
（四）统筹发展，解决遗留问题
1、留住人才。现在国家政策在“三农”的投入上有很大的倾斜，实行全部免税还有各种补贴并且还提供技术支持和货款支持。但是再好的政策没有人去实施都是一场空。外出打工固然在短时间内有可观的经济收入，但广阔天地大有作为，我们的家乡也需要我们来建设。农业毕竟是我们国家的一个重要保障。鼓励本地就业、支持新型农业、扶持创业项目。特别是“十一五”以来，政府抓住机遇加大了招商引资力度，一大批重工业项目陆续在衡阳县生根发芽，年产200万吨，投资6亿元生产水泥，总投资2.5亿元水利枢纽工程项目，投资105亿元的煤电一体化项目等一批项目相继开工建设。这些项目的开工更需要大量的人力。所以在家门口也能找到好工作。这样，既解决了农村人才问题又使农村和谐如空窠老人、留守妇女儿童的问题迎刃而解。
2、走农业企业化经营的道路。现在的科学技术在不断地发展与创新，农业机械和农业肥料也不断地有新的突破。不再是以前低效率的农业时代，现在虽然说从事农业的人数减少了好多，但第一产业的产值每年还在陆续上升。如在2011年，衡阳县经济综合实力继续上升其中第一产业增加值36.14亿元，增长4.2%。这就是走企业化经营的结果，实现“人走出来、资金走进去”，只有走企业化经营、个人承包，才能既解决农村科学技术的推广和应用问题，又能使农村土地资源达到充分利用。这样，既能使转移劳动力没有后顾之忧，又能提高农业产量，增加农民收入。
主要参考文献：
［1］王萍.中国农村剩余劳动力乡城转移问题研究［M］.东北财经大学出版社，2008.5.
［2］肖浩辉.关于进城务工人员若干问题的探讨［J］.湖南社会科学，2012.3.
［3］方运战.新时期我国农村剩余劳动力转移存在的问题与对策［J］.农业现代化研究，2012.1.
[关键词]制度 房地产 经纪 服务 对策
房地产经纪服务业作为房地产业的下游产业，是房地产市场持续稳定发展的必需配套行业，成熟规范、良性发展的房地产经纪服务业对促进房地产业的市场流通、加强市场自我调控都具有不可替代的积极作用。然而，在看到房地产经纪服务业积极作用的同时，这一行业在客观上暴露出来的服务质量参差不齐、经营行为不规范、从业人员素质低下等一系列问题，严重阻碍了行业发展。
住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部联合颁布的《房地产经纪管理办法》是我国第一个专门规范房地产经纪行为的部门规章，该规章旨在从制度层面规范房地产经纪活动，保护房地产交易及经纪活动当事人的合法权益，从而为促进我国房地产行业各级市场健康发展提供制度保障。
一、房地产经纪服务业的内涵
房地产经纪是由房地产经纪人(个人或机构，统称经纪人)完成的促进房地产市场交易顺利实现一系列居间、、行纪等经纪活动，是以提取佣金为经营特征，为房地产买卖、交换、租赁、置换等提供信息及信托劳务工作的经纪服务。
二、重庆市房地产经纪服务业现状分析
1997年直辖以来，伴随着重庆市城市化水平高速发展，重庆市房地产经纪服务市场得到快速发展的同时，其交易形式仍主要采用房地产经纪组织“居间”交易模式，这种相对落后的交易模式存在许多问题。
(一)经纪机构准入门槛低，良莠不齐。因工商注册不以办理相关资质为前提，造成规模小、执业风险意识不强、服务质量低的经纪机构大量存在，甚至出现1人公司。在国家对房地产的宏观调控政策作用下，引发一批小规模的经纪机构迅速关门，遗留问题无人解决，易引发社会矛盾。
(二)经纪机构恶性竞争，缺乏诚信，甚至采取欺诈等手段促成交易。例如《重庆市物价局、重庆市国土资源和房屋管理局关于印发规范房产经营收费的通知》(渝价[2000]358号)规定，房屋买卖收费，按不超过成交价的2％计收。而有一些大型经纪机构收费高达3％4％，又有小型经纪机构迫于市场竞争压力，收费打折到0.5％至1％，造成了同行业不正当竞争；交易活动中还存在房地产经纪服务人员偷吃“差价”、签订“阴阳合同”、“一房二卖”糊弄人现象，严重扰乱了房地产经纪行业市场秩序。
(三)经纪人员素质普遍偏低，故意或无意间造成交易纠纷
1.利用不具备条件的房产进行公开挂牌销售。一些中小型经纪机构的员工在促成买卖双方进行交易的过程中，不履行合理审查房产证件和卖方授权的义务，利用买卖双方对房地产买卖流程的信息不对称的现实情况，以欺诈或隐瞒的手段促成房地产交易。导致房地产经纪合同无效，从而损害了买卖双方的利益，引发纠纷。
2.缺乏基本的职业道德，贩卖客户资料获取利益。
(四)部分经纪机构内部管理混乱
1.招聘人员素质标准不一。多数房地产经纪机构招聘经纪人员时，对经纪人员没有资质和学历的要求，又缺乏系统的培训，导致大多经纪人员缺乏从业责任心和法律知识，致使不少房地产经纪合同因经纪人员的疏忽不能履行或无效，从而引发纠纷。
2.经纪机构合同往往不合规范。
(五)相关法律法规滞后，加大了此类纠纷事件的处置难度
重庆国土资源房屋评估与经纪协会于2005年制定了《重庆市房地产经纪机构资质和房地产经纪人员职业资格管理暂行办法》。然而，随着房地产市场不断发展，由于房地产商品内在的特殊性和经纪服务的无形性所引起的房地产经纪服务业的复杂内涵，以及其业务范围均早已超过相关法律法规的规定，在服务过程中出现的许多新问题，由于行业标准不明晰或相关制度落实不到位导致的制度缺失等，在一定程度上阻碍了重庆房地产经纪服务业健康有序发展。
三、规范重庆市房地产经纪服务业的对策建议
借签国内外房地产经纪服务业的先进发展经验，结合重庆实际情况，相关政府职能部门应以“五个重庆”、“民生十条”建设为契机，从制度层面着力推进重庆房地产经纪服务业健康有序发展。
(一)主管部门及经纪机构方面。进一步明确重庆国土资源房屋评估与经纪协会的职责，落实房地产经纪机构设立的条件、程序以及经纪机构年检年审制度，加大行业监管力度，提高经纪机构违规成本，从源头上规范经纪机构诚信、合法经营。建议引入房地产交易当事人监督模式和经纪市场竞争对手监督模式，作为政府监督的辅助手段。
(二)职业资格方面。房地产经纪主管部门可借鉴美国房地产经纪行业管理的基本制度，建立严格的执业牌照管理制度与教育训练制度，规定经纪机构的每项成交业务必须由取得资格的经纪人代表公司与客户签定成交合同，并且规定房地产经纪人实行终身负责制，即对自己的行为终身负责，并将成交业务量作为各经纪人(协理)执业业绩，终身备案登记(经纪人(协理)更换执业机构可据此作为业绩证明)，从而为规避房地产经纪纠纷从制度上提供可能。
(三)成交合同方面。取消现状下各经纪机构各自采用自己订立合同的现状，由主管部门统一制定规范的格式合同，并且统一编号，由经纪机构统一到房地产经纪人协会处集中采购(或无偿领取)。合同从成交价款、标的、经纪费用取得等重要要素等方面进行统一，从而从合同上规避由于信息不对称所带来的行业交易秩序混乱现象，提高行业形象，为房地产经纪行业长期可持续发展提供保证。
(四)客户宣传方面。充分利用各种宣传手段，提高购房客户的法律意识。很多购房者在购买房屋时只是听取房屋经纪的一面之辞，对房地产买卖交易流程缺乏认识。因此，政府有关部门应利用各种宣传手段加大宣传力度，包括报纸、广播、网络等传统方式，结合要求经纪机构门店张贴政府统一派发的流程图和注意事项的行政手段，提高购房客户的风险意识和法律意识。
参考文献：
[1]任志强.制度改革才能让房地产业回归正轨[J]中国企业家，2011，(16)
城市购房，
不让孩子输在起跑线上
1980年出生的田海霞，大学毕业后，孑然一身到广州打拼。然而，四年的拼搏努力并没有让她融入这繁华的大都市。26岁那年，她回到了生养自己的家乡――河北邢台南和县，和初中同学王利辉结婚，并生下儿子滔滔。农忙时，小两口伺候三亩麦田；农闲时，经营一家服装小店，收入颇丰。
时光飞逝，岁月匆匆。一晃七年过去，滔滔到了上学的年龄。“市区教育质量要比县里高好几倍，咱叔的孩子市重点高中毕业后，轻松考取北大……现在月薪好几万，让咱孩子也到市里读书吧！”田海霞对老公的建议十分认同。
绝不让孩子输在起跑线上。2011年8月，田海霞和老公举家搬到市区一所重点小学的附近居住，又托熟人把儿子送进这所小学就读。随后，两人在离家不远的地方租到一间10平方米左右的门市，干起服装生意。每天，田海霞夫妇起早贪黑，笑脸迎送顾客，累得腰酸背痛，但想到儿子将来辉煌的未来，心里总是暖暖的，苦亦是甜。
半年后，一家三口生活安稳下来，积蓄增多，田海霞产生在城市购房的念头。可是，这两年房价回暖就像插上了翅膀，自己存钱的节奏哪赶的上房价的涨速？
“许多广州人都选择便宜、户型较小的公寓房住……不如咱也买公寓房，等住上十几年，滔滔考取重点大学，再脱手小赚一笔。”王利辉对妻子投资公寓房的想法点头赞许。两人逛遍邢台房产网后，来到一家位于市中心的售楼部。那天下午，田海霞刚推门进入，热情的工作人员便递来两杯咖啡，身穿黑制服、白衬衣的美女售楼员面带微笑，详细介绍市区楼房的走势。
田海霞夫妇听得心花怒放。让两人最心动的是，交上首付后，这家开发商还会出面到银行担保帮他们办理房贷手续。苦恼多日的买房“差钱”难题迎刃而解，田海霞夫妇在精心挑选各种户型后，决定购买一套32平方米左右、阳面户型的公寓房。
售楼员罗列出一堆优惠，又拿计算器认真加减乘除后，再电话报请“老板”特惠，双方最终成交于“4700元/平方米”的价格。
三天后，田海霞夫妇将9万元首付和装修款打在售楼部的账户上，与开发商和建筑商分别签下《订购合同》和《商品房预售协议》、《房屋装修合同》。在开发商的担保下，田海霞夫妇又顺利从银行贷出7.8万元，按照《个人购房贷款＼担保合同》规定10年内还清。
延迟交房，
购房者解除合同
一年后就能住进属于自己的房子！田海霞夫妇着实激动了一阵子，脸上整日洋溢着幸福的笑容。两人赚钱动力十足，每日风里来雨里去，虽苦但快乐着。田海霞还时常利用进货、办事路过的时间到工地查看新房进展。尽管她听说工地所用水泥和钢筋都和当初的承诺有些差距，但她要求不高：只要房子如期交工，自己一家搬进去住就行！
夫妻俩盼星星盼月亮终于盼到了合同约定交房的日子。2013年7月这天，田海霞来到售楼部询问何时能取房钥匙，但工作人员告诉她：建筑商正在跑水、电、暖手续……我们会加快进度尽早交房钥匙。
涉及几百户取暖、用电等问题不是由建筑商一家能定的事，手续不畅也在所难免。然而，田海霞夫妇苦等了六个月再次到工地看房时，眼前的情景让他们愤愤不已：“地砖仍没铺设、墙面也没粉刷……照这样速度，再过半年也交不了钥匙。”
后来田海霞夫妇又了解到，这座大楼征地用去10年时间，公寓房用地期限仅40年，已减少1/3寿命的新房，交房后再住几年哪还有什么升值可言，更别说翻倍了！
更让两人意想不到的是，许多楼市进入冬眠，房价徘徊不前。田海霞夫妇一合计：当初投资这个公寓房失误了，明天就去要回房款，这个房子不买了。小两口翻出《订购协议》反复研读，这时才意识到，如果不经对方同意擅自解除合同，应支付装修费总额的30%违约金，也就是说要支付6000多元的违约金。
伤心、失望接踵而至。田海霞买来许多法律书籍恶补后，又到几家律师事务所咨询，终于找到了解决办法。2013年12月20日这天，田海霞通过快递将《交房催告书》送往康丰房地产公司，要求90日内履行交房义务，否则解除合同。
《交房催告书》如泥牛入海，三个月杳无音信。
冷静后，田海霞一纸诉状将开发商上法庭。
庭审激辩，不交房是开发商“软肋”
邢台市桥东区人民法院受理此案后，依法组成合议庭。田海霞诉称：康丰公司不能如期交房，经催告后不回复我方，也不能于90日内履行合同，请求判令解除购房和装修合同，返还首付、装修费10万元及利息。
法院公开审理那天，银行作为第三人现身法庭。可是对于何时交付房子，被告康丰开发公司吞吞吐吐不能确定时间。这样一来，双方当事人不得不围绕是否解除购房合同等焦点展开辩论。
坐在被告席上的康丰和建筑公司都不同意解除合同。其人辩称，这几份合同是当事人各方自愿签订，是有效合同。如果未按期交房，双方应按补充协议第5条规定，由出卖人每天向原告交纳房款的万分之一的违约金。如果原告执意解除合同，也应按照该协议支付装修款30%的违约金。
原告律师向法庭出示《交房催告书》指出：被告不能如期交房存在过失，《订购协议》等合同未约定撤销合同的情形，违反了公平原则。《合同法》94条规定了催告解除合同的方式，原告田海霞以邮寄方式向被告送达了《交房催告书》，但至今开发商未履行交房义务，符合解除合同的法律规定。
对此，开发商抗辩称，我们始终没收到原告寄送的《交房催告书》。但庭下，法官到邮局调查发现，记录显示康丰公司的员工已在催告书回执单上签名。
法庭上，原告所指控，这几份合同属于格式合同是霸王条款，违反公平原则，请求撤销。开发商人辩称：我方购房合同是按照建设部颁发的示范文本制作，符合法律规定，不是格式合同。订购协议规定有约定按约定，无约定应按最高法《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第18条执行，原告无权解除合同。另外，即便撤销《商品房预售协议》也没必要解除贷款合同，两合同不是主、从合同关系，请驳回原告诉求。
旁听审理的银行人反驳称：贷款合同与购房合同密不可分，如果原告和被告解除了购房合同，7.8万元贷款及利息应由最终的受益人承担！
当事人各方辩论异常激烈，谁也不服气，都在最后陈述时强烈请求法院驳回对方诉求。鉴于案件的特殊性，法官决定择日宣判。
合议庭评议认为：截至庭审日，开发商仍不能明确交房时间，导致原告无法实现买房目的，原告要求解除合同符合法律规定，应予支持。开发商不能如期交房的过错是导致解除购房合同和贷款合同的主因，应承担相应责任。
邢台市桥东区法院判决：解除《商品房预售协议》、《房屋装修合同》和贷款合同，开发商和建筑公司在判决生效后返还原告田海霞首付款及装修费10万元及利息；由被告开发商返还银行7.8万元贷款及利息。
宣判后，康丰公司以一审超出诉讼请求为由提起上诉。邢台市中级人民法院开庭审理后认为：贷款合同是建立在购房合同基础之上，解除购房主合同后，开发商掌控银行贷款显然不合理，有悖公平原则，因此解除贷款合同并无不妥。银行作为第三人参加诉讼，虽没提出独立诉求，但为减少诉累，一审判决康丰公司返还银行贷款7.8万及利息对当事人是公平、公正的。随后，邢台市中院终审判决：驳回上诉，维持原判。
（本文当事人系化名）
法博士点评
按说合同生效后，双方当事人必须信守约定，不得擅自变更或解除合同。那么，具备怎样的条件，当事人才能解除合同而不属于违约呢？通俗的说：发生意外后，出现合同履行成为不必要或不能的情况，才允许当事人解除合同。解除合同分为协议解除、单方解除、法定解除、约定解除。我国《合同法》94条规定了法定解除合同的情形，其中第三款规定，债务人在履行期限届满时，债权人发出履行催告后，债务人仍在合理期限内不能履行的，债权人有解除合同权利。具体到本案，交房合同到期，田女士采取催告方式要求开发商在90天内履行交房义务，但开发商始终不能交房，这时田女士就有了解除购房合同的权利。所以，法院依法支持了田女士的诉求。
一、新生代农民工的城市化诉求
向城市迁移的农村人口几乎都不携带户籍,他们的人虽然已经迁移到城市但并不标志着其城市化过程的完成。他们虽然常年居住在城市,在城市工作、生活,但仍然是农民身份而非市民身份。对他们来说,真正成为迁入城市的市民,才是城市化过程的关键所在,也是新生代农民工完成城市化过程的重要标志。我国现阶段新生代农民工总数约在1亿人左右。这表明,新生代农民工在我国2.3亿(2008年为2.25亿)职工中,已经占将近一半,他们正处于城市化进程中向市民转化的关键阶段。新生代农民工与第一代农民工相比,他们有着强烈的城市化愿望、有着真正融入城市、在城市中追求权益平等的诉求。
(一)城市身份的诉求
全国总工会新生代农民工问题课题组《关于新生代农民工问题的研究报告》中把新生代农民工的界定为:出生于20世纪80年代以后,年龄在16岁以上,在异地以非农就业为主的农业户籍人口。其特点为,户籍在农村但随父母或独自长期生活在城市,对农村和农村的生活既不了解,也不喜欢农村和农村的生活,渴望成为真正的城市人却被城市排斥。据统计,89.4%的新生代农民工基本不会农活,37.9%的新生代农民工没有务工经验。
新生代农民工不仅是在社会经济特征和个人特征方面与第一代农民工有着许多差异的群体,也是最有市民化意愿和亟需市民化的群体。由于新生代农民工从小生活在城市,与农村生活环境相比,他们对城市生活环境更加熟悉、适应。新生代农民工中有69.9%的人倾向于认为“自己是城市中的一员”,“应该得到和城市人同等的社会地位”,新生代农民工中欲“通过打工,争取留在城里生活”占42.4%,“不愿意回乡干农活,想过城里人的日子”的占15.2%。新生代农民工之所以想成为市民的原因主要基于城市收入高、生活水平高、精神文化生活丰富以及为自己的孩子教育考虑等因素。而现实的户籍制度却使他们陷入两难的尴尬境地,置身于城市和农村的边缘,无奈于自己的农村身份和城市对他们的不认同。
(二)在城市购房定居的诉求
第一代农民工在城市打工挣钱是为了再回到农村“盖房子,娶妻子,生孩子”,而新生代农民工在城市打工的动机和目的已经不再像父辈那样,他们期盼自己及其子女能够从城市的过客成为能够在务工地稳定定居的城市人。中国青少年研究中心的新生代农民工研究报告表明:在新生代农民工中,有55.9%的人准备将来“在打工的城市买房定居”。但现实却是:这种在务工地长期稳定生活的强烈诉求与其所从事行业的收入及经济发达地区的高房价之间的差距日益突出,许多人在城市购房定居的梦想成为泡影。
(三)权益公平的诉求
关于权益公平最直白的解读就是:不论是城里人还是农村人,不论是本地人还是外来的人,只要是本国公民,就应享受同等的权益,承担同等的义务。不言而喻,在城市化进程中,新生代农民工应当享有与城市公民同等的就业、受教育、社会保障等机会。
1.受教育权益的诉求。受教育权,是指公民依法享有的要求国家积极提供均等的受教育条件和机会,通过学习来发展其个性、才智和身心能力,以获得平等的生存和发展机会的基本权利。在以现代技术元素为生产力的背景下,简单的体力型劳动力逐渐被技能型劳动力所替代,只有不断的对新生代农民工的进行教育和培训,提高新生代农民的职业技术水平,才能满足需求层次不断提高的现代劳动力市场的需求。
与老一代农民工相比,新生代农民工具有较高文化水平,对就业岗位有着较高的期待,他们有着接受更高教育和更多技能培训的主观诉求。2010年,据全国总工会关于新生代农民工问题的研究报告调查统计表明:新生代农民工中有69.7%的人表示迫切需要了解专业技能知识,54.7%的人表示需要学习法律知识,47.8%的人表示希望提升文化知识。但现实中,新生代农民工由于受劳动强度大、工作时间长、培训费用高等客观条件的制约,无法使新生代农民工享有均等的受教育机会和条件。
2.劳动权益的诉求。与老一代农民工相比,新生代农民工受教育的程度较高,参与社会活动、了解和获得外界的信息的途径和手段较多,自我保护意识、争取权利的意识、维护权益的意识较强,对获得平等的就业权、劳动权等有着更强烈的诉求。一旦自己的权益得不到保证,不是像老一代农民工那样逆来顺受,而是选择“炒老板的鱿鱼,甚至寻求社会、法律的帮助来维护自身合法的劳动权益。
3.社会保障权益的诉求。在城市化进程中,生活在城市、且渴望成为城市人的新生代农民工,同城市人一样有着对城市社会保障的强烈诉求。以社会保障替代土地保障,是农村人口城市化不可缺少的基本条件。对于新生代农民工而言,基于对城市身份的诉求、城市定居的诉求、在城市稳定工作的诉求的前提下,对社会保障权益的诉求也是城市化的必要诉求之一。他们对城市社会保障的诉求至少表现在三个方面:一是为解决年老、疾病等后顾之忧的养老保险和医疗保险;二是为解决失业后暂时生活困难的失业保险;三是为维持基本生存的最低生活保障。
二、新生代农民工的城市化诉求受阻,诱发了新生代农民工犯罪
社会分工日益细化的今天,新生代农民工成了不可缺少的社会经济发展的动力。一方面,为城市第二、三产业发展提供了廉价劳动力,推动了城乡经济和社会的发展的;另一方面,强烈的城市化诉求得不到实现,成为犯罪的诱发因素。
(一)城市身份诉求受阻
长时间在城市打工、生活,新生代农民工逐渐丧失了对原来农村社区的认同感,他们梦想成为城市人,却不被城市所接纳,痛苦地游离于城市和农村之间,城市身份诉求受阻诱发了犯罪的发生。 1.被城市身份诉求受阻。就城市而言,在客观上,我国由于长期存在的城乡二元社会结构,在户口、社会公共产品和社会保障制度等方面实行城市人与农村人的区别对待;主观上,城市居民本身存在的就业的压力和居住条件改善的压力,使城市居民在心理上存在着农村人会与他们挣饭吃、争房子住的担忧,于是对于农村人口城市化存在着心理上的抵制及对农村人口存在着自然的排斥。结果造成了新生代农民工的非农村身份的诉求受到来自城市各种主客观条件的限制,使他们无法真正的融入城市主流社会,转变成真正的城市人。
2.自城市身份诉求受阻。就新生代农工而言,生活在城市的新生代农民工由于受其文化程度、专业技能、产业结构等自身竞争力不足的影响,以及城市社会生活的参与度不足,致使他们客观上要求城市身份的认同,主观上在职业技能培训、自身素质的提高等方面努力不足,成为他们城市化进程中的羁绊。
新生代农民工强烈的城市化身份视为愿望,遭到了现实社会的打击,他们实现梦想的机会变得渺茫或无望,一些人便会陷入痛苦、埋怨、仇恨、报复之中,再加上他们缺乏父辈吃苦耐劳的精神、应对打击的能力,好逸恶劳、不劳而获、伺机报复成而滋生犯罪。
(二)城市定居的诉求受阻
