时间：2023-10-07 08:52:01
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一、问题与现状
（一）出租屋及流动人口基数大，工作任务重，压力大。
据20__年统计数据显示，__街拥有出租屋2.9万套，约占全区出租屋总数的1/5；流动人口16万人，约占全区流动人口总数的1/4。历年出租屋发生的治安刑事案件和流动人口作案比例高，街道面临着巨大的城市管理和社会治安压力。近年来，__街党工委、办事处历任领导都充分意识到这一问题的严重性，历届领导班子都把加强出租屋和外来人员管理作为推动__科学管理、科学发展的一项基础性工作来抓，并取得了一定的实际效果。但由于拥有如此巨大的基数，加上其他一些原因，工作任务重压力大，管理难度大，精细化管理的难度则更大。
（二）现行法律、法规，制约力度不足。
在出租屋管理上，目前实际操作上所依据的法律、法规主要是《中华人民共和国城市房地产管理法》和《__市房屋租赁管理规定》（即俗称的政府2号令）。一方面，上述法律、法规是就城市一般意义的房屋租赁方面的规范性依据，由于种种原因，城乡结合部街道所辖的出租屋一般为无办理报建手续、无法取得合法的权属证明的违章建筑，严格说是属于不具备出租条件、不得出租的房屋，但现行的法律、法规对类似的出租屋无法制约。另一方面，现行法律、法规对租赁当事人应当履行的义务分别作出了相应规定，但实际工作中个别当事人不履行应当履行的义务，如“不得向依法应当取得许可证或其他批准文件和营业执照而未取得的单位出租房屋”、“在规定期内依法申报、缴纳房屋租赁相应税款”等义务时，由于取证困难等原因，导致现行法律、法规规定的罚则难以执行、兑现。
（三）管理资源不足，管理难以到位。
鉴于目前街道的运行体制，街道所掌握的人、财、物等资源十分有限，而出租屋的管理资源就更加缺乏。如根据现行有关政策每200套出租屋配备一名出租屋管理员的规定，目前__街虽然配备了150名出租屋管理员，就20__年统计2.9万套出租屋数似乎已经满足了规定要求。但由于街道的安监、打假等部门人手不足被抽调了部分，150名出租屋管理员中实际从事出租屋管理的只有100人左右。加上2.9万套的数据是20__年的统计数，随着近年市场经济的进一步发展，__市城市中心东移步伐的加快，城中村出租屋市场日益看好，一些屋主将原来的2-3层房屋拆掉改建为6-7层的房屋，有的甚至改建为9层；原来6-7层的也加建至9层；有的为了更好适应租赁市场的需求，在原来每套2居室的基础上改建为1居室，据粗略估算，全街实有出租屋数将比20__年统计数增加30%以上，达到3.8万套。以每200套出租屋配备1名管理员的标准，应配备190-200名出租屋管理员，才符合标准要求。由于人手不足，管理难以到位
（四）管理机制落后，管理缺乏有效性。
据调查，目前__街出租屋管理方式既有由屋主本人自行管理的传统管理模式，也有将相邻若干栋房屋围起来，由出租屋主联合管理的“围院式”管理模式，近年还培育推广出一种由专业物业管理公司接受屋主委托经营管理的“托管式”管理模式。目前，三种管理模式中，由屋主自行管理的传统管理模式仍占大头，约占出租屋总数的70%左右；“围院式”管理模式和“托管式”管理模式都是近年推广的新模式，分别占出租屋总数的10%和20%左右。比较三种管理模式，屋主自行管理的传统管理模式由于管理分散以及招租手段比较落后，一方面是容易失控、引发的消防安全隐患以及治安、卫生问题较突出；另一方面出租率普遍较低，屋主收益保障系数不高，因此税费收缴难度也较大。“围院式”管理模式较之传统管理模式具一定的先进性，也较好地解决了治安、卫生等问题，但总体上仍以屋主自行管理为基础，消防安全等隐患仍无法得到有效解决。“托管式”管理模式则相对较好。经试行四年多，专业经营公司根据出租规定对受托的出租屋室内外进行统一整饰、环境改造、实行连片开发、加装电子门禁、闭路电视监控、封闭式管理、安排专人24小时管理、保洁以及值班巡逻、网上招租信息等，出租率基本维持在95%以上，比屋主自行管理提高了10-20%，租金比原来提高了50-70%；出租屋整治合格率、消防整改合格率、入住人员信息资料登记率均为100%；刑事发案率连续数年始终保持“零”记录。基本实现了“政府放心、屋主舒心、租客安心、经营者开心”和社会效益与经济效益同步发展的多赢目的。“托管式”管理模式曾在全市出租屋管理工作会议上作过介绍，引起市有关领导和市出租屋管理领导小组的重视，被确定为市的出租屋管理服务示范点。遗憾的是，目前纳入托管式管理的出租屋仅有5000多套，只占全街出租屋总数的1/6左右。
二、对策与措施
（一）高度重视，切实加强出租屋及流动人员管理。
保一方平安，是党的各级组织和各级政府的政治责任，更是街道党工委、办事处加强社会公共管理、服务的重头戏。出租屋及流动人口管理是街道工作的重要组成部分，尤其是城乡结合部的街道，由于出租屋及流动人口基数大的特点，加强出租屋及流动人口管理是维护社会政治、经济稳定，搞好社会治安综合治理和城市管理，促
进全街经济社会又好又快发展的重要基础。因此，要加以高度重视，将出租屋及流动人口管理工作纳入街道工作的重要议事日程，积极探索适合城中村出租屋管理的方式、方法，采取有效工作措施切实加强出租屋及流动人口管理。
（二）精心组织开展“洗楼”行动，摸清底数，为加强出租屋及人口管理提供科学依据。
为全面掌握全街出租屋和流动人口的底数，保证信息“完整、准确”，__街将“洗楼”行动作为学习实践科学发展观活动的自选动作，从今年的2月起至6月共5个月时间，对全街范围内的出租屋展开地毯式的清查，力争实现出租屋信息录入率达到100%，流动人口信息登记录入率达到95%以上，与房屋出租人治安责任保证书签订率达到100%，彻底摸清全街出租屋和流动人口底数，为进一步加强出租屋和流动人口管理提供科学的决策依据。为确保“洗楼”行动顺利开展，街道制定了具体的工作实施计划，以社区为主体组建16个核查工作小组，明确各社区居委会主任、出租屋管理工作站站长、警务室负责人为核查第一责任人。将出租屋的消防、治安、流动人员信息逐一核查，发现错误或已变更的信息，及时在信息系统和文字档案中修改或注销；对新登记的出租屋，分别填写__市《出租屋栋（套）情况表》、《流动人员信息登记表》，并将有关数据录入信息系统。存在消防安全隐患的，当场教育承租人改进；隐患严重的开出限期整改通知书限期作出整改。根据“洗楼”获取的新数据逐户登记造册，完善分类分级管理的工作制度，进一步加强出租屋和流动人口管理服务工作水平。
（三）进一步加大“托管式”管理模式的推广力度，引导更多出租屋纳入有序管理。
“托管式”管理模式是实践证明是最适合当前城中村出租屋管理工作实际，最具推广价值的出租屋管理模式。为进一步有组织、有计划地引导“城中村”出租屋从分散性经营管理向专业化、规范化的托管式经营管理模式过渡，__街从20__年初起在全街范围内宣传推广“托管式”管理模式，并取得了一定的成效。逐步建立起“政府指导、政策扶持、市场运作、监管到位”的“城中村”出租屋经营管理的新格局。但“托管式”管理模式毕竟是近年才培育出的新型管理模式，如同任何新生事物一样，人们对它的认识需要一个过程。要采取各种有效措施进一步加大推广工作力度。如通过有关新闻媒体向社会做好广泛的宣传工作，必要时通过新闻媒体相应的广告进一步扩大社会影响；通过各村公司、社区居委会配合做好所属干部、群众的宣传发动工作，引导干部群众加深对“托管式”管理模式的经营管理方式以及实际效果的理解和认识，为顺利推进“托管式”管理模式营造良好氛围，为其正常运作奠定良好基础。
一、目前我国房地产市场的形势分析
房地产业是拉动我国经济增长的主要动力和政府财政收入的主要来源。据测算，近年来的经济增长中房地产业的贡献率达到了20%，政府财政收入中与房地产业相关的税费收入约占40%-50%，由房地产业直接和间接增加的就业超过了300万人。但随着经济形势变化和国家政策调整，房地产企业的经营出现困难，相当一部分改善性住房需求和刚性需求得不到满足。
据国家统计局相关数据显示，自2006-2013年全国商品住宅房屋施工面积和竣工面积均保持了相对稳定的增长态势；2006-2014年全国商品住宅销售面积增长速度平稳，但是全国商品住宅房屋库存面积增长却急剧增加。
据国家统计局相关数据显示，全国住宅商品房平均销售价格2014年已涨至5，932元/平；但对比2006年-2014年全国城镇居民人均可支配收入和家庭人均居住消费支出，始终无法满足楼市价格上涨；中低收入家庭更加无法实现改善居住条件的基本居住需求。
目前中国的城市住房已过剩20%，甚至有些二、三线城市的情况还更加严重。我国房地产市场已经告别过去高速增长的“黄金时代”，经过市场调整后将逐步进入平稳理性增长的新常态。以辽宁省为例，在人口逐渐减少的情况下，预计2015和2016年销售规模的年增速将不会超过5%。现在市场上的需求主要是“刚性需求”为主，以后会向“刚性需求”加“改善性需求”过渡。跟据统计和调查数据显示，在全国2.08亿户自有住房家庭中，有近85.39%的城镇家庭改善居住条件的需求是以旧房换新房；全国农村家庭中有近0.94亿户农民工家庭需要进城居住，同时处理农村住房。因此中国城乡有着巨大的房屋置换需求。借助房屋置换模式来推动房地产业持续健康发展，就具有重要的意义。
二、推广“房屋置换模式”的必要性
1.首先，通过房屋置换可以挖掘内需，盘活存量，拉动全国经济持续增长。
住房是一种特殊的耐用消费品。随着人民生活水平的提高以及就业、家庭结构、年龄增大等因素，人们迫切希望改善自己的居住条件，但这一需求又受到包括房屋交易成本在内的整体价值超高制约，不能及时更换所居住的房屋，导致消费需求得不到满足。而“房屋置换模式”低成本地满足了人们诸多个性化的自住型消费需求，高效能地顺应了“梯级消费”和“循环消费”的消费演进规律，使潜在的巨大消费需求能够被挖掘出来。
2.其次，通过“房屋置换模式”可以惠及民生，促进交易，并增加政府的税收。
人民群众在满足改善居住条件的过程中，遇到了巨大的交易成本的阻碍，这种交易成本包括搜集信息，处理信息，办理各种繁杂的手续，分析并防范潜在的风险，签订合约并保证合约的执行等.，而“易居宝”平台置换模式，最终形成交易流程的完整闭环，有效规避资金风险，使线上与线下交易相结合，将会极大方便居民的房屋置换交易。有效推动房地产市场的发展。
以大连为例，据测算大连房屋置换的市场交易量可从目前的17亿元，保守估计也可达到210亿元。若能把东北三省和内蒙古东部地区乃至全国的房屋置换市场都做起来，预计每年市场交易量可上万亿，实现税收近千亿，
3.最后，推广“房屋置换模式”可以促进新业态的形成和发展，培育全国新的经济增长点。
推广“房屋置换模式”，实质上是建设统一开放、竞争有序的市场体系，使市场在资源配置中起决定性的作用，使传统的房地产业和现代的互联网技术相融合。以房屋置换为牵动，运用互联网技术搭建的集买房、卖房和房屋置换为一体的房屋公共交易平台。可以有效打破中介公司之间、开发商之间以及二手房和商品房市场之间的房源壁垒，从而为购房者提供更多的选择，能够充分发挥市场的价格发现功能；是通过严把平台的“入口关”，确保所有录入平台的房源信息真实、有效和唯一，确保平台的公开、公正和公平，从而为有效维护广大消费者权益奠定坚实的基础；通过引入互联网技术和管理模式创新，对房屋置换提供有力的金融支持。
有效防范风险三大亮点：一是交易商的信用联盟机制，规范置换信用，分散置换风险；二是资金三方托管，联盟委托、平台管理、银行托管；三是政府购买服务，做到市场定价，政府监管。
为建立全国房屋置换交易总部奠定了坚实的基础。该平台建成运营以后，随着交易量的增加和全国的覆盖，交易过程中产生的资金沉淀量将以百亿、千亿计算。这个实例表明，房屋置换是推进电子商务和智能化信息平台建设的重要载体，这类新业态的形成和发展，将有可能成为全国经济的一个新的增长点。
三、需要政府解决的问题
房屋置换是一件利国利民的好事。尤其是为摆脱当前房地产市场交易量严重下滑的不利局面，各地纷纷根据国家对房地产市场进行“分类调控”的要求，积极调整政策、出台相应的举措。我们请求国家有关部门按照住建部政策研究中心的建议，立项支持大连建立全国性的房屋置换交易总部和电子商务交易平台，以市场为纽带，扎实有序地将“大连模式”复制到全国。
1.采取房屋置换措施，把置换下来的老旧和小户型存量房源，转为公租房和安置房。
2.实行网上房屋交易信息的查询和审批。
“每一个图钉扎着的地方，都有途家网的旅游公寓。”罗军说。据罗军提供的数字，途家网2013年的年收入已经超过亿元，房源覆盖127个国内目的地和66个海外目的地，房源储备超过40万套。
短租这种如今热门的生意模式源自美国旅行房屋租赁网站Airbnb。Airbnb帮助用户将空置的房屋出租给陌生人。现在，Airbnb的估值已经超过100亿美元。除了途家网，中国还有不少模仿Airbnb模式的在线短租网站，包括爱日租、小猪短租、安途网等。
罗军选择了不一样的操作方式。途家网既做线上平台，也在线下做个人房东的房屋托管者，属于B2C的做法。“中国现在很多是机会主义，着急。一着急什么最快，Copy嘛。但中国的市场情况不能只做线上，得线上线下相结合。”罗军说。
在中国的传统市场上，短租公寓和家庭旅馆的存在主要是为了填补酒店之外的低端旅馆市场，最大的需求在于价格便宜。主要的消费群体在大城市是前来求医求学找工作的外来人口，在旅游地则是以吃苦耐劳著称的驴友。
“实际上度假公寓不是这么一个概念。度假公寓的关键词是‘不一样’，要能让用户融入到当地人的家里，讲究放松、空间大和相互融合。”罗军说。
2011年，Airbnb获得1.12亿美元的融资，成为一家估值超过10亿美元的公司。这一年，大量的创业公司进入短租行业，很大程度上是因为在线短租在媒体上的热度，省去了新行业要付出的市场教育成本。
“2011年因为Airbnb，短租一下在国内火了。如果没有这个情况，我是不敢做的。之前在国内大家都不知道短租是个什么东西，要你自己去宣传短租这个事，教育成本太高。”另一家短租网站安途网创始人童青青说。
这年8月，罗军辞去中国房产信息集团联席总裁一职，开始组建一个团队，在北京搭建途家网在线平台系统。2011年12月，途家网正式上线，定位为面向中高端消费者的旅游度假公寓线上租赁平台。罗军随后带领几个员工，前往海南三亚开拓房源。途家网在海南三亚的第一批房源，全是罗军顶着夏天火辣的太阳，叩开一个个业主家的房门亲自协商谈来的。
中国大多数在线短租网站的做法，是直接将Airbnb的C2C短租模式全盘照搬到国内，网站本身只做连通个人房东与个人房客的第三方平台，从中收取中介佣金。但这种商业模式获取用户的成本很高，本身客单价又比较低，因而存在较大问题。
一般这类短租平台收取的佣金比为10%，而普遍的房间均价为80至100元/天，相当于一单能够赚到8元钱。然而，短租网站往往需要从搜索引擎购买点击获得顾客。付费点击价格不菲，转化率却相对较低，能够达到5‰已经算十分不错的成果。每单收入本来就不高，还要付出很大一部分成本给搜索引擎做付费推广，这导致在线短租网站的利润非常有限。
途家网将房子收归到公司手中后，会与个人房东签订房屋托管协议，统一配置线下管理团队。它们不仅对从个人房东手中收来的房屋进行布置装饰，还会提供打扫、接送、厨师等其他增值服务，为用户提供可以与酒店相媲美的服务体验。
增值服务可以让房屋以更高的价格出租，而途家网也得以和业主采取五五分成的方法。厨师、接机这些增值服务，罗军选择与易道用车等第三方专业公司合作，在保证专业服务水平的同时，又不用花费过多人力成本。因此，途家网要负担的成本，只有服务人员的人力费用、水电费和床单毛巾等物品购置费用。
旅游地的淡旺季用户数量差距很大，淡季公司要花钱养着大量无事的员工，而旺季又可能人手不足。为了解决这个问题，罗军想出了调岗的方法，以重复利用员工。比如每年夏季，南方旅游属于淡季而北方旅游属于旺季，可以把海南的员工抽调到青岛，冬天则正好反过来。途家网的员工很多是没有成家的年轻人，每年调岗时间基本不超过三个月，公司包住宿和三餐，调岗对他们来说相当于边工作边旅游。因此大家都愿意去，还经常有人主动申请调岗。
罗军为途家网的成本和利润算了一笔账：“杭州千岛湖一套小别墅，1500元一天，途家跟业主五五分成拿750元钱。打扫房间的一个服务员成本50元。就算客人一天用了10吨水，用了10把牙刷，晚上不睡觉一直放电视，750元也用不完吧？用不完的就是利润。”
2011年年末，途家网刚上线的时候，个人房源只有四五十套，全部集中在海南三亚。除了个人房源，途家网还与第三方旅店经营机构合作，获得了大约5000套房源。很快，2012年春节来临，三亚旅游的旺季开始到来，途家网的满房率和用户口碑值都很高。罗军在海南三亚的开局试验取得了不错的成绩。
春节过后，罗军打算将途家网从海南向全国市场推广。他首先选取了四个重要的旅游城市作为战略布点，包括广西桂林、江苏南京、浙江苏州和四川成都。
这四个城市均属于综合旅游城市，前来租住公寓的既有商务需求，也有旅游需求的用户，针对不同需求的房屋类型也不尽相同。商务需求要考虑市中心和周边地区的房屋选址，旅游又要分为周边游和目的地游。如果只靠途家网当时有限的人力团队去一个个寻找房源，会带来房源开拓速度过于缓慢的问题。
“第二步是最难的，要将途家网从这四个点推向全国。之前海南是最容易做起来的，因为那里只有旅游，人们的度假时间很长。”罗军说。
途家网收房有一个要求：必须是购置时间五年以内的新房。哪里能找到大量符合这种条件的空置房源？罗军想到了房地产，这个他有着多年经验积累的行业。
“我们不做刚需盘，只做投资型的楼盘。这种楼盘大量存在于旅游城市。”罗军说。
中国的住房空置率一直接近30%，在海南三亚等旅游城市空置率更达到了85%之高。如何将这些闲置不用的不动产盘活，一直是困扰房地产商和房屋业主的难题。罗军判断，途家网模式是将巨额房产消费变成小额租赁消费，正好能够帮助房地产商解决这个难题，让原本沉睡的闲置房屋产生收益；而同时，与房地产商的合作又能够为途家网快速带来大量的房源。
除了托管出租业务之外，途家网还为业主提供管家服务。途家网管家定时维护清洁房屋，业主在到达时还能享受到包括接机、租车、家政等在内的各种服务。“途家在开发商身边跟业主说，你买了这个房子，不想出租途家网给你做管家，想出租途家网给你做托管。”房屋增值服务增加了楼盘对于业主的吸引力，再加上罗军在房地产行业多年积累的经验和人脉，途家网和房地产开发商的合作很快迈出了第一步。
2012年4月，途家网与世茂地产签订了全国战略合作协议。这是途家网大规模获得上游房源的关键。途家网随即启动了全国扩张计划，房源城市数量迅速增长。
在房地产开发商之外，罗军还把合作的眼光投向了政府。“我们拿房，跟房地产商是一个楼盘一个楼盘的拿，跟政府就是一个村一个村地拿。”罗军说。途家网与山东省政府在2012年10月签订了战略合作协议，诞生了“好客山东到途家网”品牌。在随后一年多的时间里，途家网先后与重庆市和福建省成功签约合作，省级政府机构合作对象达到3个。除此之外，途家网还与全国34个市县级政府机构达成了合作关系。
一片火热的在线短租行业，在2013年下半年迎来了灰暗时期。2013年7月10日，中国第一家在线短租网站爱日租因为资金链断裂倒闭。人们普遍把这视为中国在线短租行业遭遇困境的重要信号。
“短租行业早期肯定是很慢的。中国市场上基本上没有个人房源，个人房东出租更倾向于长租。Airbnb前三年也不快，纽约房源一年也只有1000多套预订量。中国市场需要去教育。”小猪短租CEO陈驰说。
童青青也表达了对短租市场培育期过长的担忧：“市场培育期是有风险的。有句话说，早走一步是先驱，早走两步是先烈。很多时候，我们无法判断自己是早走了一步还是两步。”
罗军认为，途家网发展的最大难题，是中国市场的用户还没有形成租赁度假公寓的消费习惯。此前，途家网更多是依靠超高的性价比和增值服务吸引用户。为了更好地培育市场，罗军非常重视“用户满意度”这个指标。“销售额和利润我不关心，自然有其他负责人管。我的任务就是怎么让我的用户微笑。”罗军说。
途家网创始的初期，有用户向客服反映房间内有蚊子。这本来是生活中普遍存在的小问题，但罗军没有随便放过。他亲自观察房屋，并和服务人员讨论，最终发现调整打扫房屋的流程可以解决这个问题。原来途家网的服务人员在打扫卫生时，像酒店一样把所有房门全打开，逐一清扫。经过罗军调整后，现在途家网的房间打扫流程统一改为服务人员进屋先关门，确保纱窗闭合，再开始打扫房间。
途家网的房间在打扫完成后，还有专人核查一遍。如果没有达到细节标准，该房间的服务员和复查员就有可能面临解雇。这些服务细节与规定，都是罗军和途家网团队在这两年半的时间中一点点亲自摸索得出的。
“中国原来就没有度假公寓租赁这个行业，如何让我们的同事懂这个行业该怎么做？我们只能一边摸索一边学。一点成功要靠无数的细节垒出来。”罗军表示。
2014年7月，途家网宣布获得1亿美元C轮融资。在这之前，途家网已经完成A轮和B轮融资，两轮融资总额达4亿元人民币。投资方包括光速创投、国际度假公寓公司HomeAway和携程网等。
罗军在A轮投资方中选择了携程网，途家网因此成为携程网的战略合作伙伴，这让途家网在发展过程中如虎添翼。2014年1月，携程网途家网频道上线，途家网包括国内自营公寓、海外房源和第三方商户在内的所有房源都同步展现在携程网上。这为途家网引入了大量的用户。也正是在这一战略合作影响下，今年第一季度，途家网新上线的公寓数量达到了去年同期的10倍，在线房源总数接近9万套。
如今，包括万科、绿地在内的全国十大房地产开发商集团已经有80%与途家网达成了合作关系，合作房地产项目近400个，另有900个项目正在洽谈之中。罗军认为，现在还不是赚钱的时候，扩大规模才是当务之急。“我们在2013年夏季的时候，做过一次盈利压力测试。我们盈利过，但吓死我了。千万不能盈利。盈利后公司规模就没有了，我的顾客就不微笑了。”
（一）物业管理工作
一是为了落实十三届人大三次会议审议通过的《关于依法加强居民小区物业管理的议案》，制定了《关于加强居民小区物业管理工作方案》。同时，起草了《沈阳市住宅物业管理规定》（讨论稿）、《前期物业管理招投标办法》等规范性文件和政府规章，并组织各相关单位和部门人员进行讨论。
二是对我市普通住宅区的管理现状、经营状况和维修服务等进行了调研。调研后起草了《关于普通住宅区物业管理现状的调查报告》，根据普通住宅区的实行情况，制定《住宅小区实行分级分类管理办法》。
三是会同小区办全力做好开展整顿和规范物业管理市场活动。目前已经全面完成了对530个物业管理企业的排查工作和700个住宅小区的拉网式检查，并对发现的问题登记造册，建立了整改档案，待整改后逐一消号。
（二）直管公房管理工作
1、租金征收工作。截止5月底，共完成租金征收1373万元，其中：直管住宅实收1086万元；机关团体用房租金实收166.6万元；主辅分离房产租金实收108万元；自行接收房产租金实收53.4万元。
3、房屋修缮工作。一是2008年2月份组织召开房屋修缮工作会议，明确2008年修缮工作的任务，即：一个确保、二个重点、三个计划、四个率、五个提高。二是制定《2008年房产系统房屋修缮工程防水卷材及给排水管材招标工作方案》组织进行屋面防水卷材、给排水管材等大宗材料招标。
4、房产经营委托管理工作。年初，我处会同法规处及局法律顾问共同修订了《委托管理合同》。从而进一步完善了直管公房委托经营体制，并在今年的房产管理工作会议上与各受托管理单位签署了新合同。
（三）房屋安全管理工作
一是汛期前，做好了危险房屋的“三落实”工作。通过排查目前全市共有危险房屋387栋，建筑面积53，949平方米，1688户；二是建立和完善防汛责任制度，制定汛期房屋防雨抢险工作方案并下发各区；三是组建好了防汛队伍和防汛物资储备工作。
（四）楼道整治工作
一是本着先试点，后推广的原则，在平区进行了试点工作。并提出了完善楼道粉饰、设施功能试点工作意见。试点工程已于4月下旬全部完成。并按照行湘书记的指示，于4月30日上午在和平区召开了楼道整治工作现场会。
二是制定了《沈阳市住宅楼道整治工作实施方案》、《楼道粉饰、设施功能完善技术质量标准实施意见》下发各区。同时加强工作调度，市一级办公室抽调21名干部，分7组与各区进行了对接。市楼道整治办公室印制《沈阳市住宅区楼道整治指导手册》700余册，下发各相关单位。
三是楼道整治工作已全面启动实施，目前楼道整治工作全市开工量达到已近95%。已竣工4370栋、建筑面积1918.39万平方米，竣工量达60%。
四是为确保楼道整治工作的整治成果，市楼道整治办公室下发了《关于做好住宅楼道整治工程验收及移交有关工作的通知》，要求楼道整治工程验收合格后，各区楼道整治工作领导小组办公室负责将工程及时移交给各街道办事处，充分利用社区委员会优势，做好群众的教育引导工作，真正实现“人改变环境，环境改变人”的良性互动，为巩固楼道整治成果打下坚实的群众基础。
（五）景观街路、重点广场周边建筑物立面粉饰工作
一是组织专业人员，依据近年来我市粉饰工程的调查结果，对粉饰工程建筑面积造价进行了测算；二是组织人力对全市拟进行立面粉饰的17条景观街路进行逐段、逐栋排查；三是由规划部门提出了沈阳市主要街路建筑色彩规划条件，在此基础上我局组织有关设计单位提出了青年大街、东陵路等路段的初步设计方案。
二、下半年工作思路
（一）物业管理方面工作
1、出台《沈阳市物业管理规定》
6月底《沈阳市住宅物业管理规定》（讨论稿）可报市人大，力争在9月份以政府规章的形式出台，为解决我市物业管理中的具体问题提供操作性强的法律依据。
2、进一步规范物业管理活动，提高物业服务水平
一是加强物业管理招投标的监督和指导，全面推行前期物业管理招投标机制，创造公平、公正的竞争环境，促进物业管理的专业化、市场化和社会化。
二是建立物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案和准入、退出机制，强化对物业管理行为的监督。对不按《合同》进行管理服务的物业管理企业，在建立整改档案的同时在媒体上予以公布，接受社会监督。
三是规范业主大会和业主委员会，积极引导业主正确行使权力和履行义务。争取年底前出台《关于加强组建业主大会、业主委员会工作的指导意见》，使这项关系到群众利益、社区稳定的工作，更具规范性、操作性。
四是继续抓好物业管理从业人员培训工作。与建设部联合开展物业管理从业人员培训工作，全面提高从业人员素质，将专业性强、一专多能的复合型管理人才引入到物业管理企业中.
3、建立新型物业管理体制
将普通住宅区物业管理纳入到社区建设中来，物业管理由街道办事处、社区委员会、物业管理企业和业主“共治”。形成“业主自制管理、政府基层管理、物业管理”三位一体的新型服务平台。对于暂时不具备物业管理条件的普通住宅区，按照属地划分给社区进行管理，充分发挥基层组织的作用。待具备物业管理条件后，再通过招投标的方式选聘物业管理企业。
（一）物业管理工作
一是为了落实十三届人大三次会议审议通过的《关于依法加强居民小区物业管理的议案》，制定了《关于加强居民小区物业管理工作方案》。同时，起草了《沈阳市住宅物业管理规定》（讨论稿）、《前期物业管理招投标办法》等规范性文件和政府规章，并组织各相关单位和部门人员进行讨论。
二是对我市普通住宅区的管理现状、经营状况和维修服务等进行了调研。调研后起草了《关于普通住宅区物业管理现状的调查报告》，根据普通住宅区的实行情况，制定《住宅小区实行分级分类管理办法》。
三是会同小区办全力做好开展整顿和规范物业管理市场活动。目前已经全面完成了对530个物业管理企业的排查工作和700个住宅小区的拉网式检查，并对发现的问题登记造册，建立了整改档案，待整改后逐一消号。
（二）直管公房管理工作
1、租金征收工作。截止5月底，共完成租金征收1373万元，其中：直管住宅实收1046万元；机关团体用房租金实收166.6万元；主辅分离房产租金实收107万元；自行接收房产租金实收53.4万元。3、房屋修缮工作。一是2005年2月份组织召开房屋修缮工作会议，明确2005年修缮工作的任务，即：一个确保、二个重点、三个计划、四个率、五个提高。二是制定《2005年房产系统房屋修缮工程防水卷材及给排水管材招标工作方案》组织进行屋面防水卷材、给排水管材等大宗材料招标。
4、房产经营委托管理工作。年初，我处会同法规处及局法律顾问共同修订了《委托管理合同》。从而进一步完善了直管公房委托经营体制，并在今年的房产管理工作会议上与各受托管理单位签署了新合同。
（三）房屋安全管理工作
一是汛期前，做好了危险房屋的“三落实”工作。通过排查目前全市共有危险房屋387栋，建筑面积53，949平方米，1688户；二是建立和完善防汛责任制度，制定汛期房屋防雨抢险工作方案并下发各区；三是组建好了防汛队伍和防汛物资储备工作。
（四）楼道整治工作
一是本着先试点，后推广的原则，在平区进行了试点工作。并提出了完善楼道粉饰、设施功能试点工作意见。试点工程已于4月下旬全部完成。并按照行湘书记的指示，于4月30日上午在和平区召开了楼道整治工作现场会。
二是制定了《沈阳市住宅楼道整治工作实施方案》、《楼道粉饰、设施功能完善技术质量标准实施意见》下发各区。同时加强工作调度，市一级办公室抽调21名干部，分7组与各区进行了对接。市楼道整治办公室印制《沈阳市住宅区楼道整治指导手册》700余册，下发各相关单位。
三是楼道整治工作已全面启动实施，目前楼道整治工作全市开工量达到已近95%。已竣工4370栋、建筑面积1918.39万平方米，竣工量达60%。
四是为确保楼道整治工作的整治成果，市楼道整治办公室下发了《关于做好住宅楼道整治工程验收及移交有关工作的通知》，要求楼道整治工程验收合格后，各区楼道整治工作领导小组办公室负责将工程及时移交给各街道办事处，充分利用社区委员会优势，做好群众的教育引导工作，真正实现“人改变环境，环境改变人”的良性互动，为巩固楼道整治成果打下坚实的群众基础。
（五）景观街路、重点广场周边建筑物立面粉饰工作
一是组织专业人员，依据近年来我市粉饰工程的调查结果，对粉饰工程建筑面积造价进行了测算；二是组织人力对全市拟进行立面粉饰的17条景观街路进行逐段、逐栋排查；三是由规划部门提出了沈阳市主要街路建筑色彩规划条件，在此基础上我局组织有关设计单位提出了青年大街、东陵路等路段的初步设计方案。
二、下半年工作思路
（一）物业管理方面工作
1、出台《沈阳市物业管理规定》
6月底《沈阳市住宅物业管理规定》（讨论稿）可报市人大，力争在9月份以政府规章的形式出台，为解决我市物业管理中的具体问题提供操作性强的法律依据。
2、进一步规范物业管理活动，提高物业服务水平
一是加强物业管理招投标的监督和指导，全面推行前期物业管理招投标机制，创造公平、公正的竞争环境，促进物业管理的专业化、市场化和社会化。
二是建立物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案和准入、退出机制，强化对物业管理行为的监督。对不按《合同》进行管理服务的物业管理企业，在建立整改档案的同时在媒体上予以公布，接受社会监督。
三是规范业主大会和业主委员会，积极引导业主正确行使权力和履行义务。争取年底前出台《关于加强组建业主大会、业主委员会工作的指导意见》，使这项关系到群众利益、社区稳定的工作，更具规范性、操作性。
四是继续抓好物业管理从业人员培训工作。与建设部联合开展物业管理从业人员培训工作，全面提高从业人员素质，将专业性强、一专多能的复合型管理人才引入到物业管理企业中.
3、建立新型物业管理体制
将普通住宅区物业管理纳入到社区建设中来，物业管理由街道办事处、社区委员会、物业管理企业和业主“共治”。形成“业主自制管理、政府基层管理、物业管理”三位一体的新型服务平台。对于暂时不具备物业管理条件的普通住宅区，按照属地划分给社区进行管理，充分发挥基层组织的作用。待具备物业管理条件后，再通过招投标的方式选聘物业管理企业。
（一）物业管理工作
一是为了落实十三届人大三次会议审议通过的《关于依法加强居民小区物业管理的议案》，制定了《关于加强居民小区物业管理工作方案》。同时，起草了《沈阳市住宅物业管理规定》（讨论稿）、《前期物业管理招投标办法》等规范性文件和政府规章，并组织各相关单位和部门人员进行讨论。
二是对我市普通住宅区的管理现状、原创：经营状况和维修服务等进行了调研。调研后起草了《关于普通住宅区物业管理现状的调查报告》，根据普通住宅区的实行情况，制定《住宅小区实行分级分类管理办法》。
三是会同小区办全力做好开展整顿和规范物业管理市场活动。目前已经全面完成了对个物业管理企业的排查工作和个住宅小区的拉网式检查，并对发现的问题登记造册，建立了整改档案，待整改后逐一消号。
（二）直管公房管理工作
⒈租金征收工作。截止月底，共完成租金征收万元，其中：直管住宅实收万元；机关团体用房租金实收万元；主辅分离房产租金实收万元；自行接收房产租金实收万元。
⒉公房出售工作。截止月底，共出售公有住宅万平方米，归集售房款万元。其中：出售直管房产万平方米，归集购房款万元；出售主辅分离房产万平方米，归集售房款万元；出售自行接收房产万平方米，归集售房款万元。
⒊房屋修缮工作。一是今年月份组织召开房屋修缮工作会议，明确今年修缮工作的任务，即：一个确保、二个重点、三个计划、四个率、五个提高。二是制定《今年房产系统房屋修缮工程防水卷材及给排水管材招标工作方案》组织进行屋面防水卷材、给排水管材等大宗材料招标。
⒋房产经营委托管理工作。年初，我处会同法规处及局法律顾问共同修订了《委托管理合同》。从而进一步完善了直管公房委托经营体制，并在今年的房产管理工作会议上与各受托管理单位签署了新合同。
（三）房屋安全管理工作
一是汛期前，做好了危险房屋的“三落实”工作。通过排查目前全市共有危险房屋栋，建筑面积，平方米，户；二是建立和完善防汛责任制度，制定汛期房屋防雨抢险工作方案并下发各区；三是组建好了防汛队伍和防汛物资储备工作。
（四）楼道整治工作
一是本着先试点，后推广的原则，在平区进行了试点工作。并提出了完善楼道粉饰、设施功能试点工作意见。试点工程已于月下旬全部完成。并按照行湘书记的指示，于月日上午在和平区召开了楼道整治工作现场会。
二是制定了《沈阳市住宅楼道整治工作实施方案》、《楼道粉饰、设施功能完善技术质量标准实施意见》下发各区。同时加强工作调度，市一级办公室抽调名干部，分组与各区进行了对接。市楼道整治办公室印制《沈阳市住宅区楼道整治指导手册》余册，下发各相关单位。
三是楼道整治工作已全面启动实施，目前楼道整治工作全市开工量达到已近。已竣工栋、建筑面积万平方米，竣工量达。
四是为确保楼道整治工作的整治成果，市楼道整治办公室下发了《关于做好住宅楼道整治工程验收及移交有关工作的通知》，要求楼道整治工程验收合格后，各区楼道整治工作领导小组办公室负责将工程及时移交给各街道办事处，充分利用社区委员会优势，做好群众的教育引导工作，真正实现“人改变环境，环境改变人”的良性互动，为巩固楼道整治成果打下坚实的群众基础。
（五）景观街路、重点广场周边建筑物立面粉饰工作
一是组织专业人员，依据近年来我市粉饰工程的调查结果，对粉饰工程建筑面积造价进行了测算；二是组织人力对全市拟进行立面粉饰的条景观街路进行逐段、逐栋排查；三是由规划部门提出了沈阳市主要街路建筑色彩规划条件，在此基础上我局组织有关设计单位提出了青年大街、东陵路等路段的初步设计方案。
二、下半年工作思路
（一）物业管理方面工作
⒈出台《沈阳市物业管理规定》
月底《沈阳市住宅物业管理规定》（讨论稿）可报市人大，力争在月份以政府规章的形式出台，为解决我市物业管理中的具体问题提供操作性强的法律依据。
⒉进一步规范物业管理活动，提高物业服务水平
一是加强物业管理招投标的监督和指导，原创：全面推行前期物业管理招投标机制，创造公平、公正的竞争环境，促进物业管理的专业化、市场化和社会化。
二是建立物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案和准入、退出机制，强化对物业管理行为的监督。对不按《合同》进行管理服务的物业管理企业，在建立整改档案的同时在媒体上予以公布，接受社会监督。
三是规范业主大会和业主委员会，积极引导业主正确行使权力和履行义务。争取年底前出台《关于加强组建业主大会、业主委员会工作的指导意见》，使这项关系到群众利益、社区稳定的工作，更具规范性、操作性。
四是继续抓好物业管理从业人员培训工作。与建设部联合开展物业管理从业人员培训工作，全面提高从业人员素质，将专业性强、一专多能的复合型管理人才引入到物业管理企业中
⒊建立新型物业管理体制
将普通住宅区物业管理纳入到社区建设中来，物业管理由街道办事处、社区委员会、物业管理企业和业主“共治”。形成“业主自制管理、政府基层管理、物业管理”三位一体的新型服务平台。对于暂时不具备物业管理条件的普通住宅区，按照属地划分给社区进行管理，充分发挥基层组织的作用。待具备物业管理条件后，再通过招投标的方式选聘物业管理企业。
一、宏观经济环境分析
1.提高准入门槛。旅游饭店业前期投入大，投资回报期长。随着宾客对饭店硬件设施和软件服务的要求越来越高，要获取经营利润的难度不断增加。假若前期投入自有资金不足，大比重依靠银行贷款建楼、购设备，由此形成巨额财务费用和固定资产折旧费用，必然造成长期的经营亏损状况。参照其他行业，如针对房地产业，2006年5月24日颁布的“国六条”规定房地产开发企业项目资本金比例必须达到35%，否则商业银行不得发放贷款。国家对外商投资企业资本金占总投资额的比例也有明确规定。总投资额300万美元以下的，注册资本至少占投资总额的十分之七；总投资额300万～1000万美元的，注册资本至少占投资总额的二分之一；总投资额1000万～3000万美元，注册资本至少占投资总额的五分之二；总投资额3000万美元以上，注册资本至少占投资总额的三分之一。现有政策对旅游饭店业（除外资企业）资本金占总投资额的比例没有明确规定，形成事实上的低门槛。笔者以为，应明确规定旅游饭店业资本金占总投资额的比例至少在三分之一以上，使投资者承担相应的经济责任，避免资本结构失衡，负债比例过高，从起点上保证旅游饭店的经济效益，使得旅游饭店业健康发展。
2.改变现有业绩考核和会计核算方法。按照现有财务制度规定，旅游饭店竣工验收后的房屋、设备转入固定资产，按一定年限计提固定资产折旧。设备的折旧一般按5～10年计提，房屋的折旧一般按20～40年计提，土地使用费按土地使用证的有效年限按期分摊。由于旅游饭店投资中房屋（及土地）的投入比重大，按现有财务制度核算每年将产生大额的固定资产折旧和土地使用摊销费用，对旅游饭店经济效益产生巨大的影响。更重要的是计提房屋类固定资产折旧后，资产负债表体现的账面总资产远低于实际价值，使得旅游饭店作为商业地产的价值在正常经营期内无法体现，必须一直到旅游饭店转让才一次性体现其真正价值。由此不可避免产生重资本运作轻实体经营的状况。笔者以为，应把旅游饭店的房屋（及土地）作为一项特殊的固定资产处理，改变以历史价值计价并折旧的方法，而以公允价值作为计价依据。实务中可参考房屋拆迁的相关规定，由相关政府部门每年出台不同地段、房屋结构的指导价格，第三方中介公司据此出具旅游饭店的市场评估价格。旅游饭店以每年的评估价格作为公允价值计算房屋的净值，相应地计提固定资产折旧或补入固定资产原值，从而使旅游饭店的资产账面价值与市场价值基本一致。
二、发挥行业管理处和行业协会的重要作用
中国旅游饭店业发展近30年，饭店行业管理处和饭店协会在星级评定、服务标准评判、实务操作培训等方面进行了规范和统一，引领旅游饭店行业向前发展。但无须回避的是，行管处和饭店协会在提高饭店经济效益方面尚大有可为，只有扭转旅游饭店大面积亏损或微利的现状，才能给投资者以信心，从而促进整个行业健康发展。
1.在星评标准中增设经济效益指标。根据2010年最新的旅游饭店星级划分与评定要求，旅游饭店星级分为一星级、二星级、三星级、四星级、五星级（含白金五星）。针对各不同星级的旅游饭店，规定应具备的硬件设施和服务项目，明确饭店运营的质量评价原则即各项服务的操作要求，亦提出管理要求和安全管理要求，但惟独缺乏经济指标要求。由于星级评定是大多数旅游饭店的工作目标，星级标准与经济效益脱钩使得创星与创效益成为矛盾。近年来部分饭店特别是民营饭店放弃评星亦缘于此。
2.在信息化时代引领行业创收。在电子信息化时代，网络营销成为重要的销售手段，而饭店产品是天然的网络销售产品，不存在任何服务、结算障碍。携程、艺龙等网络公司通过网络赢得大量客源，在旅游行业中分得一大杯羹，获取不菲的佣金收入。而饭店业由于没有自身的网络营销渠道，不得不在原有的房费收入中划出大额佣金，使得经济效益更加降低。假若以饭店协会为龙头，成立饭店业网络营销渠道，依托原有的协会会员单位，必将争取到大批的网络客户，增加自主营销能力，同时也减少费用支出，提高饭店经济效益。
三、微观层面强化管理措施
1.确定管理模式和组织架构。现有管理模式分为三类：国外酒店管理公司托管、国内酒店管理公司托管、自主经营管理。三种模式各有利弊。首先国外酒店管理公司托管，能够共享国际品牌的资源，带来一定的境外客源，有利于提升旅游饭店的整体形象和知名度。但管理成本高，也存在某些国外酒店管理公司水土不服的问题。国内酒店管理公司托管，在促销和管理上能够发挥连锁酒店的优势。但也存在一定的管理成本。而且两种托管形式尽管支付了大量的管理费用，但在经济效益上不见得会高于自营酒店。自主经营管理管理成本低，但需要有一支强有力的管理队伍，核心人才的招录并非易事。其次要划分自主经营项目和承包承租项目。旅游饭店的客房作为收益的大头，通常作为自主经营项目。配套的餐饮视情况自营或外包。假若餐饮规模大，营收占比高，餐饮管理经验丰富，具有出色的餐饮管理人员、技能娴熟的厨师、熟练的基层服务人员，则餐饮自主经营较为合适。反之，则适合外包给合适的专业餐饮连锁公司。配套的娱乐项目因其经营的特殊性，一般适合外包经营。第三要根据旅游饭店的规模大小建立合适的组织架构，为节约成本尽可能采用扁平式的管理结构，减少管理层次。旅游饭店的组织架构为部门制，分为前台营运部门和后台职能部门。营运部门包括销售部、前厅部、管家部、餐饮部、安保部，职能部门包括财务部、人力资源部、办公室、工程部。根据旅游饭店的规模可将相关部门合并，如前厅部、管家部合并为房务部等。假若承包承租规模较大，可另设物业管理部，专门负责各承包承租场所的租金收取和管理服务对接工作。
据介绍，新加坡70％以上是华人，普通话在该国通用，华人投资者在这里生活没有语言障碍；新加坡有“花园城市”之称，四季如春，道路干净卫生；从新加坡回国探亲只需4个小时的飞机行程；同时，申请新加坡投资移民没有资产来源说明要求；3～6个月的审理周期，6～9个月全家获绿卡，获绿卡2年后，在新加坡住满一年可入籍，这些优势均很适合国人的需求。
教育发达保证子女成才
在新加坡，社会福利金占个人收入的比例较高――单位和个人交纳的加在一起，大概占个人月收入的30％左右。到退休时，这些钱将全部归个人所有，没有统筹和个人账户分开之说。政府会将账户中的钱分成三个部分，基本满足了个人的购房、医疗和养老需求。
许多企业家投资移民国外，相当重要的一点是看中了国外优质的教育资源。作为亚洲最发达的国家之一，新加坡对教育的重视程度丝毫不逊色于欧美国家。
新加坡的教育制度集东西文化之所长，采用双语(英语为主，华语为辅)教学制度。在新加坡，学生必须通过英联邦国家的统一考试，以完成12年的教育体制。中学四年，毕业时参加英国剑桥“O”水准考试，学生可用该成绩报读新加坡或英、美、澳等国家的大专学府；大学预科两年，毕业时参加英国剑桥“A”水准考试，学生可用该成绩报读新加坡或英。美、澳等国家的大学。
三种方式投资移民新加坡
业内人士介绍，目前投资移民新加坡有三种投资方法：01、投资150万新元(约750万人民币)在经核准的新加坡风险投资基金上或者专注于经济发展的新加坡基金会或托管基金上5年；02、投资100万新元在经核准的新加坡风险投资基金上或者专注于经济发展的新加坡基金会或托管基金上5年，同时投资100万新元在私人房地产上(仅供自住)；03、拥有2000万新元以上个人资产，投资500万新元在新加坡银行5年。
新加坡投资移民五大优势
申请标准低，办理周期短。新加坡投资移民的基本要求是申请人必须是企业主，在公司有股份。新加坡政府不追究申请人的资金来源，办理周期在6个月之内，新加坡是目前办理投资移民申请最快的国家之一。
没有移民监，一步到位拿绿卡。对申请人没有任何居住要求，也就是说完全无“移民监”，申请人和其全家可以都不去新加坡住居，拿绿卡不受影响。
投资风险极小，预计回报率高。与有些国家拿钱“买身份”不同，新加坡投资移民要求投资150万新币(约750万人民币)在新加坡政府指定的基金里，基金有专业的经理人管理，回报率高，且政府不收任何申请费，投资所得归投资者所有。
1．1地理可及性方面
内蒙古位于中国北部边疆，疆域辽阔狭长，和8个省及自治区接壤。调查显示，由于牧区地广人稀、牧民居住分散、交通不便等原因，大多数乡镇卫生院的服务半径达到几十公里，有的个别牧户甚至达到100多公里。许多牧民看病不方便，急危重症无法及时得到救治，导致乡镇卫生院的服务可及性较差。
1．2经济可及性方面
的牧区绝大多数处于经济落后地区。多年来，地方政府的卫生投入不足，有的苏木卫生院一年的收入仅仅能保证购置过冬用的煤炭。这样的条件既无法提供高质量的医疗卫生服务，也无法留住优秀的人才。医改以来，中央和政府对基层卫生的投入和支持力度空前加大了，房屋等基础设施得到了改善，设备得到了增加，人均基本公共卫生服务经费补助标准高于全国平均水平，但这对于多数服务半径达到几十公里的苏木卫生院却远远不够。苏木卫生院无法依靠提供服务来增加收入，反而是提供的服务越多，越有可能倒贴各种费用，这种状况在短时间内不会有很大的改变。因此，政府需要加大制度建设和投入力度，创新改革和发展的模式，逐步改善牧区看病难问题。
1．3服务可及性方面
牧区医疗卫生机构的服务能力低。卫生院和嘎查卫生室工作条件十分艰苦，卫生技术人员待遇低下，难以留住具有较高素质的卫生技术人员。部分地区财政困难，卫生经费较少，功能设施投入不足，诊疗手段差。而且，受气候变化、生活方式等因素影响，牧区传染病发病率较高，尤其是结核病、布病等控制难度较大的疾病近年来又呈逐年上升的趋势，牧民对部分药品的需求量急速上升。
2牧区医疗卫生改革策略探析
2．1加强牧区公共卫生服务
“看病难”和“少生病”，一个是标，一个是本。解决“看病难”，还需要以治本为主，标本皆治。20世纪70年代以来，随着社会化、城市化和工业化的发展，环境问题日益严重，人们的生活方式发生了明显改变，慢性非传染性疾病发病率逐年升高，使得人们对健康服务的需求不断扩大，造成了医疗卫生资源供需矛盾日益突出。而世界各国的经验都表明，解决这些问题的根本手段就是加强公共卫生投入，构筑公共卫生防线，让群众少得病。少得病自然会缓解看病难的难题，而且也真正能够满足群众提高健康水平的现实要求。但是由于牧区的地广人稀，居住分散，导致公共卫生服务成本高于农村和城市地区。如何才能更好的更有效的开展公共卫生服务工作。需要将视角转移到两方面。一方面，政府要继续加大公共卫生投入，拓展和深化基本公共卫生服务内容，扩大服务人群，完善服务规范，提高服务标准，增加服务项目。另一方面，在内蒙古地区推广实施“小药箱工程”。什么是“小药箱工程”?即为每个牧户配置一个家庭小药箱，箱内配备家庭常用的基本药物和针对家庭成员慢性病病人的治疗药品。每个家庭小药箱的药物，均由卫生院的医师开出药方，指导用药，及时配给，并通过新农合门诊统筹实行即时结报。以小药箱为抓手，建立牧区家庭签约医师上门服务机制。家庭医师每半年左右整理补充一次小药箱，通过信息联络和上门服务，监督指导牧民合理用药和自我保健。2011年由内蒙古呼伦贝尔市的牧业旗县率先探索实施，后来在自治区大部分牧区得以推广。同时，借助于“小药箱工程”，把公共卫生服务券放入小药箱，使公共卫生服务的内容得以充实。“小药箱工程”最终成为新型农牧区公共卫生服务改革项目。2012年，内蒙古新巴尔虎左旗启动实施“小药箱工程”一年后，对“小药箱工程”的基本公共卫生服务职能进行了效果评估。通过服务成本的测算，苏木卫生院对1000个牧户进行基本公共卫生服务1次，可为牧民节省费用244．5元。按照每年上门服务4次计算，可节省978元钱。同时，随着牧区家庭医师上门服务机制的建立，基本公共卫生服务质量也显著提高。与一年前相比，健康档案建档率从11%提高到100%;0～6岁儿童管理率从85%提高到98%;孕产妇管理率从83%提高到100%;65岁以上老年人管理率从14%提高到97%;慢性病管理率从22%提高到100%;健康教育资料发放覆盖率从30%提高到100%。
2．2创新基层医疗卫生服务模式
牧区“看病难”问题，和城市“看病难”有相同的根源，但还有自己的特点。相同之处在于，都是由于医疗资源的缺乏。不同之处在于牧区的基本医疗服务可及性差，表现为一是交通不便，地广人稀，尤其是得了急症难以及时就诊;二是基层医疗卫生机构不健全，卫生服务能力差;三是医疗信息缺乏，就诊存在很大的盲目性。这是基层卫生投入长年欠账的必然结果。如何提高基层医疗卫生服务能力，结合内蒙古在牧区医改的实践经验，应从以下几个方面展开:建设流动医疗服务系统，通过帮扶提高旗县医院服务能力，实施牧区家庭医师制度。
2．2．1建设流动医疗服务系统
在牧区，由于医疗卫生服务的高成本使得基层医疗卫生机构难以生存。各级政府应加大补贴力度，对偏远的医疗卫生机构实行政策倾斜，越是偏远，越要体现其公益性，以惠及牧民群众。内蒙古在牧区推开“小药箱”工程的同时，还在部分试点地区建立“固定与流动相结合”的服务机制，为牧区卫生院配备“流动卫生工作站”，充分依托信息化手段，将小药箱与车载简易设备的工作站进行“组合”，开展上门服务。这种院前急诊急救体系建设和流动医疗卫生服务系统相结合的服务模式，深化了基层卫生服务体系建设内涵，增强牧区医疗卫生服务的可及性。
2．2．2通过帮扶提高基层医院服务水平
2008年开始，内蒙古提出了鼓励旗县综合医院发展壮大，鼓励有条件的三级医院以托管等方式帮扶旗县医院发展的思路。2010年，内蒙古卫生厅选定了分别代表牧区的赤峰市克什克腾旗实施县级托管帮扶，随着托管模式运行的深入，医院知名度和影响力也显著提升，赢得了社会认可，克旗医院托管不到一年就荣获了市级以上奖励3项，有1人荣获自治区级表彰，3人荣获市级表彰。逐级对口帮扶下级医疗机构将是经济不发达地区提高基层医院服务能力的有效手段，如每所三级公立医院帮带2～3家县级二级公立医院，每个旗县二级公立医院帮带2～3家苏木乡镇一级医疗机构，每个政府办的乡镇苏木卫生院帮带一体化管理若干个嘎查村卫生室，将会迅速提高基层医疗服务水平。
2．2．3实施牧区家庭医师制度
