时间：2023-10-07 08:52:07
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一、房地产开发中土地的供给方式(土地资源配置方式)
(一)房地产开发与房地产开发经营
1、房地产开发，是指在取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。
2、房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。
(二)当前我国土地资源的配置方式
土地资源的配置方式共有五种：划拨、出让、租赁、作价投资(入股)、授权经营。
1、划拨：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
2、出让：是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
3、租赁：是指国有土地使用权人作为出租人将国有土地出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为，是一级市场行为。
4、作价投资(入股)：是指国家以一定年期的国有土地使用权作价，作为出资投入股份有限公司或者有限责任公司，相应的土地使用权转化为国家对企业出资的国家资本金或股本金的行为。土地使用权由该股份有限公司或有限责任公司持有，可以依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押。
5、授权经营：所谓授权经营，是指由政府或国有资产管理机构，按照有关规定，将国有资产授给一些新成立或由其选定的机构，使其能够代表国家持有一般企业中的产权和股权，并相应地行使资本投资、营运和管理等权利，承担国有资产保值增值责任的一种国有资产经营形式。即被授权经营的单位通过委托协议，以合同方式履行出资人职责，在法律范围内明确享有出资人权益。
二、土地使用权出让方式：公开出让和协议出让
1、公开出让的方式：招标、拍卖、挂牌。
2、公开出让的依据：《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》
3、公开出让的范围：政府供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有争要求的工业用地；其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的；划拨土地使用权改变用途，《国有土地划拨决定书》约定或法律、法规、规章、地方政府规定应当收回土地使用权招标拍卖挂牌出让的；划拨土地使用权转让，《国有土地划拨决定书》约定或法律、法规、规章、地方政府规定应当收回土地使用权招标拍卖挂牌出让的；出让土地使用权改变用途，《国有土地使用权出让合同》约定或法律、法规、规章、地方政府规定应当收回土地使用权招标拍卖挂牌出让的；依法应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。
4、协议出让的依据：《协议出让国有土地使用权规定》国土资源部第6次部务会议通过。
《协议出让国有土地使用权规范》(试行)，国土资源部。
5、协议出让的范围：出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，还可采取协议方式，主要包括以下情况：
政府供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的；原划拨、承租土地使用人申请办理协议出让，《国有土地划拨决定书》、《国有土地租赁合同》或法律、法规、规章、地方政府规定没有明确应当收回土地使用权重新公开出让的，经依法批准，可以采取协议方式；划拨土地使用权转让申请办理协议出让，《国有土地划拨决定书》、法律、法规、规章、地方政府规定没有明确应当收回土地使用权重新公开出让的，经依法批准，可以采取协议方式；出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的，可以采用协议方式；法律、法规规定可以协议出让的其他情形。
6、出让最低价的确定：在旧村改造过程中，建筑密集区拆迁成本高时，国有土地出让时，会出现0地价或者是负地价。
7、旧城改造中土地供给障碍：旧的项目报建体制与新的土地供给政策的冲突。
8、出让合同的补充协议条款，成为土地开发管理的重要手段。
国土资源部、国家工商行政管理局了关于《国有土地使用权出让合同补充协议》示范文本(试行)的通知。
该出让合同的补充协议，以下几个方面的内容必须写进合同中，如果不按此执行可能要承担很重的违约责任：当事人签订出让合同时除应当约定开工日期外，还应当约定项目竣工日期；当事人除应当在出让合同中约定项目的投资总额的最低标准外，还应当约定单位面积投资强度不低于最低标准；在出让合同中约定了受让宗地的容积率和建筑系数的最低值；属于工业建设项目的，企业内部行政办公及生活服务设施的用地不超过受让宗地面积的7％；当事人按照《出让合同》约定日期动工建设，但开发建设面积占动工开发建设总面积不足三分之一或已投资额占总投资额不足25％，且未经批准中止开发建设连续满一年，受让人应当交纳土地闲置费。
9、集体建设用地的流转将成为土地有偿供地的一种重要的补充方式。《农民集体所有建设用地使用权流转管理办法》集体建设用地使用权的流转方式基本上是准出让的规则。
三、土地使用权划拔
1、划拨供地范围：
(1)国土资源部第9号令的《划拨用地目录》中所确定的可以划拨供地的；
(2)经济适用住房、职工集资建房项目的供地；
(3)法律、法规规定的其他情形。
2、划拨供地趋势：逐渐缩小划拨供地的范围。
3、符合划拨供地的可以出让供地，但应当出让供地的不得划拨供地。
4、出让的工业用地可以进行职工集资建房。
四、房地产交易
(一)房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
1、出让土地房地产的转让
(1)出让土地的净地转让；
(2)出让土地的在建工程的转让(出让金、前期手续、25%的投资、国有土地使用权证)；
(3)出让土地现房的转让。
2、划拨土地房地产的转让
(1)划拔土地的净地转让；
(2)划拨土地在建工程转让；
(3)划拨土地房地产的转让。
(二)房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。租赁期大于20年的无效。划拨土地的租赁，其土地收益部分应当向政府交纳政府收益。
(三)房地产抵押，房地产法第四十六条规定：房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。抵押是有效担保方式之一，在合法的债权债务关系之间可以设定抵押担保。
五、土地用途的改变
土地分类：现行的土地分类是按三级分类，一级一共有三类：农用地、建设用地、未利用地。二级一共有15类，三级一共有71类。
任何一宗地在确定了用地分类以后，如果想改变其分类我们通常叫做土地用途的改变，比如说住宅用地改为商业用地。
(一)关于改变土地用途的规定
1、《中华人民共和国土地管理法》第五十六条规定：“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。”
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》第十七条规定：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同中约定的用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。”
3、国土资源部第21号令《协议出让国有土地使用权规定》第十六条规定：“以协议出让方式取得国有土地使用权的土地使用者，需要将土地使用权出让合同约定的土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的，应当取得出让方和市、县人民政府城市规划部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，按变更后的土地用途，以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金，并依法办理土地使用权变更登记手续。”
4、此外，根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》第16条的规定，供地时要将土地用途、容积率等使用条件的约定写入土地使用合同，土地使用权人不按照约定条件使用土地的，要承担相应的违约责任。因土地使用者未经批准不得擅自改变土地用途，经批准改变出让合同约定的土地用途的，应根据原《土地使用权出让合同》的约定不同分两种情况处理：
(1)《国有土地使用权出让合同》明确约定土地使用者改变土地用途应当收回土地使用权或者地方法规或行政规定明确改变土地用途应当收回土地使用权的，应当由市、县人民政府收回土地使用权(对出让土地使用权人给予相应补偿，补偿金额根据余期出让土地使用权价格确定)后，依法重新公开供应。
(2)《国有土地使用权出让合同》没有约定、地方法规、行政规定也没有明确规定的，土地使用者应当按规定报经出让方(市、县人民政府土地行政主管部门)和城市规划行政主管部门批准，批准后应当签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金，即对原出让合同约定的土地用途、出让年期、出让金额等进行相应调整、重新核定。
5、国土资源部办公厅针对**省国土资源厅《关于协议出让土地改变用途如何补交出让金问题的请示》，做出国土资厅函《关于协议出让土地改变用途补交出让金问题的复函》明确：“土地使用者以协议方式出让取得国有土地使用权后，必须严格按照规定的土地用途和条件使用土地。土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划部门行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,相应调整土地使用权出让金。经批准改变出让土地用途的，应按变更时的土地市场价格，分别计算变更后的土地用途的土地使用权出让金数额和原用途的土地使用权出让金额，以差额部分计算应当补交的土地使用权出让金”。
从上述规定看，土地使用者改变原来的土地用途需经出让方和市、县规划部门审批同意，即除了规划部门同意改变规划外，还要经土地主管部门审批。
(二)由于各地的实务操作不统一，因此在对待土地用途改变的问题上一直有较大分歧。《协议出让国有土地使用权规范》并施行。该《规范》在改变土地用途问题上做出了如下规定：
l、自用的划拨用地，土地使用权人申请改变用途，经规划部门同意可以改变土地用途，《国有土地划拨决定书》、《国有土地使用权租赁合同》、法律、法规、规章、地方政府规定没有明确应当收回划拨土地使用权公开出让的，报经市、县人民政府批准，可以办理协议出让手续。
改变用途的申请人应缴纳土地使用权出让金额按下列公式核定：
应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的新用途出让土地使用权市场价格－拟出让时的原用途划拨土地使用权权益价格或承租土地使用权市场价格。
2、划拨土地使用权转让中改变用途的
划拨土地使用权申请转让，经市、县级人民政府批准，可以由受让人办理协议出让，但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回划拨土地使用权重新公开出让的除外。划拨土地使用权的转让必须进行有形市场公开交易，转让后改变用途等土地使用条件的，应按下列公式交纳出让金额：
应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格－拟出让时的原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格。
3、出让土地改变用途的
出让土地申请改变用途等土地使用条件，已取得规划部门同意，且《国有土地使用权出让合同》、法律、法规、地方性法规、行政规定没有明确应当收回土地使用权重新公开出让的，经市、县国土资源管理部门审查同意，可由原土地使用权人与国土资源管理部门签订国有土地使用权出让合同变更协议或重新签订国有土地使用权出让合同，调整国有土地使用权出让金。
调整国有土地使用权出让金额应当根据批准改变用途等土地使用条件时的土地市场价格水平，按下列公式确定：
原土地使用权人应当补缴的土地出让金额=批准改变时的新土地使用条件下土地使用权市场价格－批准改变时原土地条件下剩余年期土地使用权市场价格。
(三)政府在改变土地用途的审批上应当掌握的度(个人观点)。
附案例：新晨
案例l：某房地产公司A通过公开出让竞得了某宗地的国有土地使用权，交纳土地出让金后取得了《建设用地批准书》，后因资金问题无力进行开发，将该宗地转让给了B房地产公司，那么：
1、《建设用地批准书》能否作为土地转让的凭证?
2、A公司取得《国有土地使用权证书》后该宗地能否转让?
【关键词】房地产；工程管理；进度控制；创新途径
由于房地产开发项目施工与安装任务渠道通常是委托承包给建筑施工单位来完成的，所以开发项目的工程管理，主要以合同管理为主要手段，运用计划、组织、协调、控制、检查、验收等方法。对开发项目施工的技术手段，经济成本控制、按照国家标准、规范合同的目标，进行严格监督、落实，控制和管理。确保开发项目总体目标的顺利实现最终完成。为此本文阐述了房地产工程管理的一些方法的分析与创新途径，主要以采取进度控制为依托去解决和分析问题。
1 工程施工管理
房地产开发商在工程管理中的主要任务如下：
1.1 项目组织与协调工作
一方面选择施工参建单位，明确各自在业务往来中应遵循的原则；另一方面落实项目施工阶段的各项准备和组织工作，包括落实设计意图、施工方案的选定、审核材料与设备供应种类以及供应方式。
1.2 成本控制
主要包括编制费用计划，审核支出费用，研究节支途径。
1.3 进度控制
主要进行进度分析，适实的调整计划，协调各参建单位进度。
1.4 质量控制
提出质量标准，进行质量监督，处理质量问题，组织工作验收。
1.5 合同管理
对施工前签订的施工合同进行妥善管理，并处理工程量增减、和同纠纷、索赔等事宜。
2 房地产开发项目的工程施工控制
不论是开发住宅小区还是金融、商业区等，开发内容构成了一项系统工程，而施工控制是房地产开发产业项目管理的主要任务，也是项目负责人的主要职责。所以，必须加强施工控制，以保证开发项目有序地实施。
2.1 工程进度控制。
工程制度控制关系到建设工程能否如期竣工完成交付，而工程进度则由工程计划来实现,工程计划包括总进度计划和单位工程进度计划。总工程进度计划是由承包单位计划部门，技术部门、质量监督部门等，在项目负责人领导和监督工程师主持下编制。根据工程所需的工时数以及人力、物力、设备情况，得出施工工期、进而编制整个工程的施工进度计划。而单位工程进度计划是以单位工程为对象进行编制，开发商应有相应的节点要求和控制。
2.2 质量控制
质量控制是指开发项目管理机构以合同规定的质量目标或以国家标准、规范为目标所进行的监督和管理活动。质量控制的任务主要是施工过程中及时发现施工工艺等是否满足设计需求和合同规定，对所选用的材料和设备进行质量评价，对整个工程的工作质量水平进行预测评估，将取得的质量数据和承包商履行职责程度，与国家有关技术标准、规范、规定进行比较、并作出评判。质量控制工作主要包括，确保原材料验收和对工程中的配套设备进行检验以及确保施工中控制质量的相关措施，并建立有关质量文件的档案制度。
2.3 工程管理要素的控制
房地产项目本身是商品，是一种耐用消费品，需要进入市场流通，接受市场检验；面对的是广大消费者个体，而个人购房较之以往福利分房使人们更加关注自己的合法权益，可以说我们现在要面对的业主都很挑剔，容不得企业有丝毫马虎。概括来讲，房地产工程管理主要有以下五个要素：
2.3.1 成本：直接影响项目的竞争力和经济效益。建筑成本在房地产项目所占的比重较大，在一些土地成本尚不是很高的地方，建筑成本是最大的成本，加上随着市场土地及整个房地产市场的规范化运作，利润空间主要来源于管理效益。
2.3.2 质量：质量是产品品牌的基础，也是企业品牌美誉度、忠诚度最好的注解，现在有些品牌企业近四分之一的客户是来自于老客户的介绍，产品质量起了很大的作用。
2.3.3 进度：产品的交货期是产品流通的一个重要环节，加上房地产产品生产周期长、环节多等特点，进度的问题对企业的信誉起着十分重要的作用。
2.3.4 安全：建设单位和施工企业是安全生产的责任主体。首先必须按照国家的要求，对选择施工企业实施招标制，对因故不能公开招标的，也要选择有相关资质的施工企业；其次对施工企业实行监督，监督施工过程，严格按照规范施工；再次要求监理单位督促监管施工单位各项安全措施的制定和落实。
2.3.5 技术支持：采用新技术、新工艺、新材料，来降低工程成本、缩短建设周期、提高项目的技术含量。
3 房地产工程管理中出现的问题
3.1 对所开发的工程建设前期工作预备不充分
开发企业对地块关注的焦点大多是位置、商业环境和周边配套。而作为建筑产品的建设单位，往往对前期工作预备不充分，尤其是对技术资料普遍把握不足。可能会有开发企业为加快开发速度或是对此类工作不了解，匆匆上马。由于没有把握有关工程管线情况，没有在基础设计前委托地质勘探，设计依据不充分，出现基坑开挖到地下管线、打桩打打到流沙层完全沉没的情况。也有的开发企业对城市有关配套管理规定不清楚，发生了交付业主使用的建筑仍使用着施工用临时水、临时电的情况。
3.2 对有关施工许可的规定重视不够
开发企业一旦决策了开发项目，就希望工程进度尽快满足销售的要求，实现收入。在政府建设行政主管部门完善施工巡查制度之前，加上办理施工许可证的手续较多，不少房地产企业对办理许可证的要求不重视，往往要求施工单位不等办完有关施工许可手续就匆匆施工。也有开发企业打球，先办理基坑开挖的手续，在没有得到上部施工许可的情况下连续施工，结果导致城管部门要求施工单位停工、建设主管部门对施工单位罚款及通报、对房地开发企业罚款等结果。对此环节的薄弱管理使得企业处于被动，影响工程的顺利推进，还有可能造成不好的社会影响。
4 房地产工程管理创新途径及解决措施
4.1 施工阶段技术措施
在工程施工中，应加强技术管理工作，技术是项目的重要生产因素，是否对一技术进行管理及管理的程度如何，关系到项目的目标能否顺利实现，针对管理技术的不足，主要采取以下措施：做好对施工图纸的评审和会审工作，把施工图纸中存在的问题及时发现与设计单位、甲方协商解决，避免由于图纸问题对工程进度造成影响；文件资料管理，是技术管理内容之一。技术文件应做到内容完整、规范数据科学、准确、清晰、签证应及时，并具有可靠的管理、存档、保管措施。
4.2 始终把握工程管理的控制权
作为开发企业，其拥有的核心资源和能力主要是对房地产需求的猜测和判定、资金运筹、策划和营销。但无论如何，都不能放弃对自己销售的建筑产品本身的控制。开发企业必须对整个工程建设有全局的统筹，在整体的质量、进度、各专业之间的配合等方面，要有统筹和控制能力，要有具备相应经验的管理班子。房地产开发企业工程总监应全面把握工程情况，制定计划，明确目标，督促各参建单位完成各自任务。
5 结语
房地产工程管理是房地产开发的一个重要部分, 是保证项目的安全，按质按期完成的保障, 提高房地产工程管理的效能是保证开发企业投资回报和促进项目营销的关键环节, 不断推进房地产工程管理的发展将有利于房地产行业和建筑行业的健康发展。
参考文献：
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[2]李玉训,张法成.房地产企业工程项目管理之探讨[J].科技致富向导, 2010,(29).
原告：洪友顺，男，1954年9月20日出生，菲律宾籍，现住菲律宾奎松市。
原告：姚嘉应，男，1933年3月6日出生，加拿大籍，医学博士，现住加拿大安大略省。
被告：厦门市房地产管理局。 法定代表人：王生柴，副局长。
被告：厦门市土地管理局。 法定代表人：林剑聪，局长。
座落在厦门市鼓浪屿区内厝沃路128号的房屋是洪活源、洪三捷和姚贻春等三人于1946年共同购买的，1952年厦门市人民政府经审查发给房屋所有权证。1985年9月25日原告陈定、洪友顺、姚嘉应共同继承了该房屋。1988年10月27日，陈定受洪友顺、姚嘉应 的委托，向厦门市房地产管理局（以下称房管局）、厦门市土地管理局（以下称土管局）申请办理房屋所有权证和土地使用权证（以下称“两证”）。两被告受理后，多次到现场勘察和调查，发现原告所提供的材料不足，口头通知其补齐上手契三份和土地所有权状翻建（维修）执照等契证 材料。但原告一直没有补交。
1992年12月2日陈定向鼓浪屿区人民法院提起诉讼，诉称：1988年10月27日，原告依据政府的有关规定向厦门市房管局、土管局申请办理“两证”，并提交所需的材料，但是至今未见两被告给予公告和发放“两证”，而且没有对不予办理的行为作出书面答复，要求法院 判令被告立即给予办理产权公告并发放“两证”，对不给予发证的行为作出书面答复，并赔偿因侵权行为所造成的经济损失。 两被告答辩称：原告陈定向房管局、土管局申请办理“两证”，他们已受理进行初审，并共同组织人员到现场进行勘察丈量、计算，由于原告所提供的材料不足，他们曾口头要求原告补齐材料，但原告仍未补齐，并非不作为，请求法院驳回原告的诉讼请求。
「审判
鼓浪屿区人民法院审理查明：被告在受理原告申请办理“两证”后，曾到现场进行勘察认为：内厝沃路128号房屋东面与笔架山路挡土墙邻界，原告的土地使用权东面界线应确认在挡土墙脚内侧，原告不同意此认定。因此，此房屋东面界线墙的土地使用权属争议未解决之前，原告尚 未具备发证的条件，原告也不应改变土地的现状和土地上的附着物。同时，原告以被告不作为造成侵权为前提条件，要求被告赔偿经济损失的请求理由不成立，不予支持。鼓浪屿区人民法院于1993年9月5日依照《中华人民共和国行政诉讼法》的有关规定判决驳回原告的诉讼请求。
陈定对此判决不服，向厦门市中级人民法院提起上诉，其理由是： 1.鼓浪屿区法院以内厝沃路128号土地使用权属争议为由，认定原告未具备发证的条件，没有事实和法律根据； 2.一审判决认定原告在确认解决权属之前不应改变现状和土地上的附着物是不顾客观事实和不符合社会主义法理道德标准的。 请求二审法院对一审判决改判并依法保护他的诉讼请求。
厦门市中级人民法院审理认为：鼓浪屿内厝沃路128号产权，上诉人陈定只是共有人之一，无权对全部产权提起诉讼，原审认定事实不清，证据不足，据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（三）项之规定，于1993年9月8日作出行政裁定书：一、撤销鼓浪屿 区人民法院的行政判决；二、发回鼓浪屿区人民法院重审。
鼓浪屿区人民法院重新组成合议庭对本案进行审理。1993年9月14日陈定根据洪友顺、姚嘉应的委托申请，向法院提出追加他们作为原告共同参加诉讼，法院采纳了他们的申请。鼓浪屿区人民法院经审理，认为：被告自接受原告申请“双登”后即对原告“双登”内容进行审查和 实地勘察，因原、被告对该屋界址和权属确认有争议，故造成被告至今未发放“双证”，原告所诉被告不作为，不予发放“双证”的理由不能成立，原告笼统提出要求被告赔偿经济损失的诉讼请求不具备赔偿条件，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十三条第一款， 参照城乡建设环境保护部《城镇房屋所有权登记暂行办法》第八条、《福建省土地登记发证办法》第四条规定，该院于1994年1月6日作出判决： 1.驳回原告陈定、洪友顺、姚嘉应的诉讼请求； 2.诉讼费六百一十元由原告负担。
宣判后，陈定、洪友顺、姚嘉应不服，向厦门市中级人民法院提起上诉，其理由是：1.原审判认为被告至今未发“双证”系因“权属确认有争议”，没有事实和法律依据；2.被告不作为事实清楚。3.原审法院收费不合理。请求二审法院依法改判并保护其合法权益。被上诉人房管 局、土管局则辩称：造成“双证”无法按期发放的主要原因是上诉人接到通知后，至今未全部提供应交的契证材料，因此无法办证，并非不作为。
厦门市中级人民法院审理后认为：原审法院查明的事实是清楚的，被上诉人厦门市房地产管理局、厦门市土地管理局在办理上诉人陈定、洪友顺、姚嘉应的“双登”发证上是作为的，原审判决驳回上诉人的诉讼请求是正确的。但原审将鼓浪屿内厝沃路128号房屋东面与笔架山路邻界 挡土墙权属问题作为未发证件的原因，认定显属不当。一审法院对发回重审案件重复收取诉讼费用有误，应予纠正。上诉人提出收费不合理应予采纳，其他上诉理由不足，应以驳回。据此，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（二）项规定，于1994年4月2日判决： 1.维持原审判决，驳回上诉人陈定、洪友顺、姚嘉应的诉讼请求；2.撤销原审判令上诉人应负担的诉讼费六百一十元的判决。
【关键字】城镇房地产；科学合理利用；可持续发展；科学发展观；城镇化
1 目前城镇发地产的开发现状及问题
1.1 城镇房地产的开发是改革开放和市场经济发展的必然结果，也是历史发展的必然趋势。
城镇房地产的开发前提是大中城市的房地产开发已经趋于饱和，一些房地产的开发商把目光逐渐向城镇地区转移，这种战略决策的转移在很大程度上促进了城镇经济的发展，也为城镇经济的扩展提供了一个很好的平台。
特别是我国相关政策的提出“控制大城市，发展小城镇”的决策，更为一些开发商提供了方向。这也是由我国的基本国情和相关国策决定的，改革开放使得小部分人的富裕带动大部分人的富裕，城镇房地产的开发不仅响应了这项国策，更在一定程度上带动了城镇经济的发展，这种影响是多方面的。一个地区的开发带动的是多种形态经济的共同发展，解决了当地的剩余劳动力问题，因此，城镇房地产的开发现状是有很大裨益的。但是在开发的过程中对于土地的利用出现了一些相关问题需要切实的注意。
1.2 城镇房地产开发在利用土地时出现的问题
1.2.1 城镇房地产的开发带动了当地经济的发展，这是不容忽视的。但是据统计，目前城镇居民六分之一的住户在拥有一套住房的同时还拥有一套闲置房，甚至有些少数市民拥有三套、四套，这样的局面虽然在一定程度上体现了城镇居民的生活水平，但是这种情况的出现不仅使房价越来越高，而且在一定程度上也挤占了其他居民改善居住条件的机会。
1.2.2 在城镇的房地产开发中，很多开发商极力的去选择一些风水宝地，一方面是占有商机，另一方面是为了抬高房价，吸引大中城市居民的购买。这样的举动不仅破坏了城镇原有的地貌形态，破坏了生态环境的平衡，虽然促进了外来的消费，但从长远的角度来说，是一种不科学的土地开发。从另一个角度来考虑，外地居民的购买力不仅拱高了房价，也使得很多当地居民对房地产望尘莫及，这不仅达不到共同富裕的目标，反而使富的越富，穷的越穷，是贫富两极分化加剧。
1.2.3 城镇房地产开发商大多来自外地，对于本地的地形地貌并不是很熟悉，只是在抢占着商机。对于征发的集体土地没有一个很好的价格标准，再加上农民法律意识的淡薄，违法用地的现象比比皆是，一点的小恩小惠就能使得城镇农民满足，远远达不到所应赔偿的数目，而且在安置农民的住所时也不及时，这种矛盾的激化是“三农”问题中的重点。
1.2.4 在房地产的开发过程中，首先由于开发商的急功近利，对于土地的利用没有一个整体、科学的预算和筹谋，这就使得城镇的土地利用不能完全的利用，造成土地资源的浪费。另一方面，开发商只注重盖房子的速度，不注重房子的质量，使得很多房子达不到国家的标准，很多住户住的都是危楼。第三，在房地产的开发中相关的配套设施不够健全，这引发了很多问题：道路不注重及时的修缮，造成道路拥挤，交通事故频发。第四，由于开发商的在土地的开发中没有一个整体的规划和调整，使得房子面积过于狭窄，再加上房价的不断提高，使得很多居民压力过大。
2 城镇发地产开发与科学合理利用土地的思考
城镇房地产开发是改革开放三十年来的重大举措，是实现区域经济平衡、社会稳定发展的重要前提。在城镇房地产的开发中，怎样科学合理的利用土地，实现两者之间的一个平衡使我们需要面对的一个问题。
2.1 健全相关法律制度，明确城镇房地产开发的相关注意事项
在很多问题上，都需要国家的宏观调控来实现相关法律制度的健全。俗话说“无规矩不成方圆”，很多事情的进行都需要有一个尺度去衡量，越过了尺度就会引起社会的动荡和不安。在城镇房地产的开发中，应确保城镇居民的切身利益，尤其是在土地资源的利用上，应制定出相应的实施步骤，其中细节性的问题是非常重要的。例如房地产开发中的基础设施的健全，文化娱乐设施的完备都是应纳入相关的规定中去的。
2.2 开发商在城镇土地的开发中应有长远的眼光
现在很时兴的一个名词就是“儒商”，这样的商人在利益的取得上有着自己的原则，而非建立在损害别人利益基础之上的。在城镇房地产的开发中，一个很重要的原则就是土地的科学合理利用，选择适合居住的地区进行房地产的开发，留出具有地域特色风貌的土地进行旅游景点的开发，这不仅保全了城镇土地特有的风貌，同时也促进了城镇地区经济的增长。在城镇的房地产开发中，还应把握的一个重要原则是要有长远的眼光和可持续发展的观念，运用科学的发展观为指导，在开发前有一个合理的规划和全局的把握，其中不仅包括房子的质量，而且包含生态环境的保护和地域风貌的维护，还有基础设施的健全，立足方便居民的生活为向导。
2.3 放宽房价相关政策，达到普通群众都能够接受的程度
目前房地产的开发处于发展的势头上，再加上各开发商之间的相互竞争激烈，房价的抬高成了必然的趋势，很多群众面临着“买房难”的困境，城镇地区的房子集中在了少数富人的手里，造成了住房层次的不平衡。因此面对这样的情况，相关部门除了进行必要的干预之外，还需要设定一个房价的上下浮动空间，根据现在的平均消费水平来确定房价，使得大部分居民都有房可住，解决大部分人的实际困难，满足其要求，促进经济的稳步发展和社会的长足进步。
2.4 立足城镇的经济建设，合理的开发和利用城镇土地资源
城镇经济的建设很重要的一方面来自房地产的开发，房地产开发带动了多方面经济形式的发展，从城镇的角度来说，房地产的开发是具有战略性的意义的。在开发的同时注意土地资源的合理利用也是非常重要的。特别是在开发土地类型的选择上要特别注意，留足农业用地，选择不宜种植农作物的土地进行建设，不仅起到了合理利用土地的作用，也不影响农业的稳定发展。在进行城镇房地产开发的同时注意环境的保护，多注意周围环境的绿化，这不仅影响居民的生活环境，对于生态环境的维护也起到了很好的作用。
3 结语
城镇房地产的开发与大中城市的房地产开发有着本质上的区别，其别注意的是城镇土地的自然属性。合理利用土地资源与房地产的开发应是相互统一、相辅相成的，两者在本质上并不存在矛盾。无论是哪种形式的开发，只要注重可持续发展的战略要求和科学的发展观，做到纵观全局，统筹兼顾，发展经济的同时不忘环境的保护和生态环境的维持，同时提高城镇居民的生活水平，才能获得经济的长足发展和社会的长足稳定。
参考文献
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第一条 为完善广州经济技术开发区房产和土地使用权抵押管理制度，保护抵押当事人的合法权益，根据《中华人民共和国国民法通则》和广州市人民政府的《广州经济技术开发区土地使用权有偿出让和转让办法》等有关法律与规章，制定本规定。
第二条 本规定适用于广州经济技术开发区（以下简称开发区）辖内的房产和土地使用权（以下简称房地产）抵押。
本规定所称房地产抵押，是指抵押人以其合法拥有的房产、依法取得的国有土地使用权向抵押权人提供担保，藉以取得抵押权人提供的贷款或向抵押权人保证履行债务。
本规定所称土地使用权，不包括地下资源、矿产、埋藏物、隐藏物、市政公用设施等的开发、使用与利用。
第三条 开发区房地产抵押的登记注册、核发核销权属证书等行政管理工作，由开发区管理委员会（以下简称管委会）房地产管理局（以下简称房地局）负责。
第二章 房地产抵押的设定
第四条 凡在开发区辖内依法取得房产所有权和土地使用权的国有企业、内联企业、中外合资经营企业、中外合作经营企业、外资企业以及其它经济组织和个人，均可依照本规定，以其房地产设定抵押，成为抵押人。
第五条 凡依照本规定接受开发区房地产抵押的境内外的金融机构、公司、企业或其他经济组织及个人，均可成为抵押权人（债权人）。但未与我国建立外交关系或未在我国设立商务代表机构的国家和地区的金融机构、公司、企业、经济组织与个人除外。
第六条 下列房地产可设定抵押：
（一）公司、企业、经济组织或个人所有的厂房、仓库、办公楼、商店、宾馆等建筑物；
（二）属境外个人所有的自用住宅；
（三）依法有偿受让，并在有效使用期限内的国有土地使用权。
第七条 下列房地产不得设定抵押：
（一）公共事业单位和行政机关的房地产；
（二）职工宿舍、食堂等公益福利设施；
（三）房产或国有土地使用权属不明或权属尚有争议的；
（四）已被依法查封、扣押或被施以其它司法保全措施的；
（五）其它依法不得设定抵押的。
第八条 以房产设定抵押时，应连同该房产坐落的地基及附属场地的使用权同时作价抵押。
以整体楼宇中的部分房产设定抵押时，应按抵押房产建筑面积在整体楼宇的建筑面积中所占比例，折算出抵押房产在整体楼宇用地（包括基地和附属场地共用部分）中所占份额，将该份额的土地使用权与房产同时作价抵押。
第九条 凡有上盖的土地，不得单独以土地使用权设定抵押。
尚无上盖的土地，以其土地块使用权向中国境内银行及金融机构申请抵押货款时，该地块必须是业经开发，并已投入不少于土地使用权出让金25％的建设资金者。
第十条 抵押人以共有房地产设定抵押，须征得其他共有人书面同意；以共有房地产中本人所占有的份额设定抵押的，应书面通知其他共有人，或先行分割，再以其本人所占有的部分设定抵押。
第十一条 以已作抵押的房地产再作抵押的，须征得在先的抵押权人的书面同意。
第十二条 以已出租的房地产设定抵押，抵押人应将出租事实预先通知抵押权人，抵押成立后，原租赁合同继续有效，并由抵押人将抵押情况，书面告知承租人。
第十三条 内联企业、中外合资经营企业，中外合作经营企业未经中国注册会计师验资证实各方投资份额已缴足的，不得以企业的房地产设定抵押。
第十四条 依法取得开发区内房地产的境外公司、企业、经济组织或个人必须按规定在开发区申请成立企业，取得中国法人资格，方可以房地产设定抵押。但以个人的住宅设定抵押的除外。
第十五条 国有企业以房地产设定抵押，需经国有资产管理行政主管部门批准。
第十六条 内联企业、中外合资经营企业、中外合作经营企业以房地产设定抵押，须经董事会或联合管理机构成员一致同意，形成书面决议。所设定的抵押期限不得超出企业合营或合作期限。
第三章 抵押合同
第十七条 房地产抵押必须签订书面合同。抵押合同可单独订立，也可在其它经济合同中订立抵押条款。
订立抵押合同应对拟抵押之房地产进行估价。抵押房地产估价，可由抵押人和抵押权人协商确定，亦可委托业经广州市或开发区的房地局资格审核认可的评估机构或人员进行。
国有企业、以及占有国有资产的其它企业与境外抵押权人签订的抵押合同，其拟抵押的房地产的估价，必须由广东省、广州市的国有资产管理行政主管部门认可的评估机构进行评估。
第十八条 房地产抵押合同除应具备一般经济合同的必备款外，还应具备有下列内容：
（一）房地产的名称、编号、处所、面积、四至及数量、权属；
（二）所担保的债务内容、范围、数量、质量、期限、履行方式、履行地点及与该债务内容相关的其它事项；
（三）房地产的作价及抵押率；
（四）房地产的占管维护、风险责任，处分方式、处分费用的承担及受偿方式；
（五）抵押权消灭的条件；
（六）其它应规定的内容。
第十九条 与境内金融机构签订的抵押贷款合同，应根据国家法律、法规和中国人民银行及各专业银行的贷款规定签订。
第二十条 开发区外商投资企业以房地产设定抵押与境外金融机构签订抵押贷款合同，按国家有关外商投资企业境外贷款的规定执行。
第二十一条 国有企业、内联企业与境外抵押权人签订抵押合同，涉及外汇的，其规定应以偿债储备基金的外汇平衡能力为限，并由管委会向国家外汇管理局广州分局申报有关审批手续。
第四章 抵押登记
第二十二条 房地产抵押合同签订之日起三十天内，抵押人和抵押权人应一起向开发区房地局申请抵押登记，也可委托人申请抵押登记。未经登记的房地产抵押行为无效。
第二十三条 申请房地产抵押登记，应按抵押物类别向开发区房地局分别交验下列文件：
（一）《房地产抵押登记申请表》；
（二）《房地产抵押合同》正本；
（三）《房地产所有权证》、《国有土地使用证》、《房屋共有权保持证》等权属证书；
（四）申请人或人的资格证明；
（五）国有资产管理行政主管部门、企业主管部门和外商投资企业权力机构同意设定抵押的文件，中国注册会计师验资报告及其它必要证件、文书、契约、附件、图纸及资料。
第二十四条 开发区房地局应在收到房地产抵押申请的全部文件后十天内办完《房产所有权证》、《国有土地使用证》等权属证书的注记手续，核发载明抵押权的《他项权证》。
《他项权证》由抵押权人领取及持留，经注记的《房产所有权证》、《国有土地使用证》等权属证书交由抵押合同规定的一方保管，抵押合同没有规定的发还抵押人保管。
第二十五条 抵押合同的变更或解除，应经原批准机构书面同意，并自变更、解除事实发生之日起十五日内，由双方一起向房地局申请办理变更或注销登记手续。
抵押合同因履行完毕终止时，抵押双方当事人应自终止之日起十五日内一起向开发区房地局办理注销登记手续。
第五章 抵押物的占管
第二十六条 已作抵押的房地产由抵押人占管，未经抵押权人同意不得以任何方式或理由交由他人占管。
抵押人在占管期间应维护已作抵押的房地产之完好。抵押权人有权监督并督促抵押人切实履行该义务。
第二十七条 已作抵押的房地产因抵押人之过失或故意行为而遭毁损、灭失或价值减少，不能或不足以担保债务时，抵押人有义务重新提供或补加担保，以弥补不足。
第二十八条 设定抵押时，抵押人和抵押权人应在抵押合同中明确占管期间因不可抗力及其它不可归责于抵押人的原因而致已作抵押的房地产意外毁损、灭失和价值减少时的风险责任；依约需要保险的，由抵押人向中国人民保险公司广州经济技术开发区支公司投保。
若抵押合同未明确风险责任，上款风险事故发生时，抵押权人可就抵押房地产之残余价值及抵押人所得补偿请求受偿。
第二十九条 已作抵押的房地产在抵押期未满前如需转让，抵押人应事先取得抵押权人书面同意；对扣除应纳税费后之转让所得，抵押权人享有优先受偿权。在同等条件下，抵押权人对拟转让之抵押房地产有优先购置权。
第三十条 已作抵押的房地产发生继承、遗赠时，继承人、受遗赠人应及时以书面告知抵押权人。
已作抵押的房地产发生赠与时，抵押人应事先征得抵押权人的书面同意。抵押权人同意赠与后，抵押合同解除，但原抵押债务仍由抵押人在约定期限内清偿。
已作抵押的房地产发生转让时，原抵押人应向受让人提交抵押权人同意其转让之书面意见的副本或复制件，并将转让成交情形及时以书面告知抵押权人。
上述各当事人应自继承、遗赠、赠与、转让事实发生之日起三十日内一起向开发区房地局办理产权过户、抵押变更或注销登记；在继承、受遗赠事实发生之前，抵押权人未依本规定第三十二条第二款要求处分抵押房地产的，原抵押人对抵押房地产的权益及占管义务和风险责任由继承人、受遗赠人承担，但继承人、受遗赠人的偿付义务以其合法继承、受遗赠所获房地产的实际价值为限。当被继承、受遗赠的房地产不足以清偿全部抵押债务时，抵押权人可就抵押人的其它遗产受偿。
第三十一条 抵押人若将已作抵押的房地产出租，除承担本规定第二十六条、第二十七条之义务外，应事先书面告知抵押权人，且租期不得超出抵押期，非经抵押权人事先书面同意，租期不得延长；否则，抵押权人有权追究抵押人之违约责任。
第六章 抵押物的处分
第三十二条 遇有下列情形之一，抵押权人有权向开发区房地局申请依法处分已作抵押的房地产：
（一）抵押合同期及宽限期满（包括分期偿还每期届满），抵押人未依约偿还债务的；
（二）抵押人死亡、被宣告死亡或被宣告失踪的；
（三）抵押人被宣告破产或解散的；
（四）其它损及抵押权人正当权益、足以妨碍抵押合同正常履行的。
本条第（三）款情形发生时，已作抵押之房地不列入破产清算财产，但其价值超过抵押债务的部分除外。
第三十三条 处分已作抵押的房地产可采取下列方式之一：
（一）拍卖；
（二）招标转让；
（三）协议转让；
（四）其它经开发区房地局同意的方式。
第三十四条 抵押权人处分已作抵押的房地产之申请应以书面方式提出，并将副本同时抄送抵押人或其继承人、受赠人、受让人，已作抵押的房地产为共有、出租或委托其他人代管的，还应同时书面通知共有人、承租人和代管人。
开发区房地局在抵押权人的处分申请后，应在三十天内决定准许与否。抵押当事人不同意房地局决定的，或者房地局逾期不作答复的，抵押当事人可向管委会申请复议，也可直接向人民法院起诉。
第三十五条 处分已作抵押的房地产由抵押权人委托开发区房地产交易所或经开发区房地局同意的其它机构主持进行。
第三十六条 已作抵押的房地产处分成交前出现下列情形之一，应中止处分：
（一）抵押权人要求中止；
（二）抵押人请求中止，表示愿意并确能即时清偿债务；
（三）其它应中止的情形出现。
第三十七条 处分已作抵押的房地产所获价款由主持处分之机构依下列顺序分配：
（一）支付处分费用；
（二）扣除涉及抵押标的之应纳税款和土地增值费；
（三）偿还抵押权人债权本息及罚息、罚款；
（四）所剩余额退还抵押人。
第三十八条 处分已作抵押的房地产之所得不足以抵偿押债务时，抵押权人有权追索不足部分。
第三十九条 已作抵押的同一处房地产，有若干抵押权人的，其优先受偿顺序以在开发区房地局抵押登记顺序为准。
第四十条 处分已作抵押的房地产，在同等条件下，购买人按下列顺序享受优先权：
（一）共有房地产的其他共有人；
（二）已出租房地产的承租人；
（三）开发区管委会；
（四）抵押权人；
（五）其他应享受优先权的人。
第四十一条 处分已出租的抵押房地产，如租期（含住宅租赁期可延续的时限，下同）未满，取得该房地产的新产权人应继续履行租赁合同，并在办理房地产过户登记的同时，办理租赁合同变更登记。租期届满，新产权人如继续出租时，在同等条件下，原承租人有优先承租权。
第四十二条 已作抵押的企业房地产被处分时，企业生产、员工安置等事宜由抵押人负责，抵押合同另有约定的，从其约定。因抵押房地产的处分致使企业解散的，由抵押人按国家有关法律、法规和企业合同、章程的规定清理或清算，办理企业歇业手续。
第四十三条 经处分而取得抵押房地产权者，应照章向开发区税务局和房地局缴纳各项税费，办理过户登记，领取《房产所有权证》、《国有土地使用证》等权属证书。原有的房地产权属证书缴回发证机关注销。
第七章 附 则
第四十四条 建立开发区房地产抵押偿债储备基金，以用于开发区的国有企业和内联企业因房地产抵押而发生的外汇不足之调剂，及其它特殊需要。基金来源及提取比例是：
（一）从土地使用权出让的留成外汇收入中提取百分之十；
（二）国有企业和内联企业抵押房地产所获境外贷款，预提1％。此款项及其利息在抵押期满，并已偿还贷款后付还企业，利息按中国银行同种外币存款利率计算。
第四十五条 有关本规定之事项的争议及纠纷，当事人应及时协商解决。协商不成，任何一方均可向工商行政管理部门或开发区房局申请调解或仲裁，亦可直接向人民法院起诉。
当事人一方或双方是境外法人或个人的争议，当事人不愿协商调解的，或者协商调解不成的，可以依据抵押合同中的仲裁条款或事后达成的书面仲裁协议，依法提交中国仲裁机构或其它仲裁机构仲裁。抵押合同中未订立仲裁条款、事后又没有达成书面仲裁协议的，可以向有关管辖权的中国法院起诉。
第四十六条 违反本规定者，开发区房地局有权视情节注销其登记、注销其权属证书或不予发证、宣布有关合同无效并责令责任方赔偿经济损失或予以罚款。
第四十七条 开发区房地产抵押管理，除适用本规定外，适用广州市人民政府的《广州经济技术开发区土地使用有偿出让和转让办法》和广州市人民政府制定的其它有关规定。
本规定倘与中华人民共和国国家或上级部门嗣后的法律、法规和规章有抵触之处，概以国家和上级部门的法律、法规和规章为准，但此前依本规定订立，尚未履行完毕之抵押合同仍视为有效，并照本规定执行。
抵押房地产的估价、登记、处分以及偿债储备基金的动用审批手续等具体规则，由开发区管委会另行制定。
为实现我市新建商品网络化管理，由市房屋土地管理局、市建委开发办、市房改办共同拟定的《北京市房地产交易网络化管理若干规定》，已以市领导批准，现将此规定印发给你们，望认真贯彻执行，执行中的有关问题，请及时与市房地产交易市场管理委员会办公室联系。
联系电话：6718719965271509特此通知。
北京市房地产交易网络化管理若干规定
全文
为适应我市住房制度深化改革和推动普通住宅建设这一新的经济增长点加快发展的需要，及时、准确、全面地提供房地产交易的信息，加强政府对房地产市场的宏观调控，促进首都房地产业健康、有序地发展，特制定如下规定：
一、由北京市房屋土地管理局设立房地产交易信息网络中枢。
本市各房地产开发企业、经纪机构，市及各区县房地产交易管理部门及权属登记部门，以及经确定的市各有关部门均设立网络终端，并与市网络中枢实现联网。
二、北京市房地产交易市场管理委员会对市房地产交易信息网络中枢进行监督，日常的网络化管理工作由管委会下设的办公室负责，办公室设在北京市房屋土地管理局。
三、申请北京市房地产信息网络中枢联网的主体，开发企业必须有市建委核发的资质证书和工商行政管理部门核发的营业执照；经纪机构必须有市房地局核发的资质证书和工商行政管理部门核发的营业执照；其它主体须有合法有效的证件。
四、凡销（预）售或销（预）售在本市国有土地上开发建设的内、外销商品房或经济适用房的开发企业或经纪机构，均须按网络中枢的要求通过终端将具体规定的信息传送到网络中枢后，方可开始销售。
五、上网销（预）售上述的商品房，须有市房地局核发的销（预）售许可证；上网销（预）售经济适用房，须有市建委开发办核发的证明；上网销（预）其它房地产，须有有关部门核准的有效证件。
六、市及名区县的房地产交易管理部门和权属登记部门，须按北京市房地产交易信息网络中枢的要求及时将上网销（预）售商品或经济适用房的预售登记、抵押、转让、立契过户、权属登记及税费收缴的信息输送到中枢。
七、北京市房地产交易网络中枢将收到的各种信息进行核准、汇总、统计、分析整理后，通过北京市房地产交易信息网和北京市房地产交易中心的大屏幕向社会公布。
八、上网项目的有关数据发生变化之后，各提供单位应及时变更信息传送到网络中枢加以调整，保证信息的真实和准确。
九、各开发企业、经纪机构、相关部门及其它单位或个人欲通过网络查询北京市房地产交易网络中枢在网上的有关信息，须经办公室同意。
十、凡不按本规定向北京市房地产交易网络中枢报送信息、接受网络化管理的，市及区县的房地产交易管理部门和权属登记部门将不予办理其销（预）售商品房或经济适用房的立契过户、权属登记及发证手续。
十一、对不按网络中枢规定的操作程序进行操作的，网络中枢将注销其上网的项目信息或取消其联网的资格。
土地使用权收回分为无偿收回和有偿收回两种方式，两者作为两种性质不同的方式，在适用范围、收回起因及表现形式等方面均有所不同。
一、有偿收回与无偿收回的法律依据
无偿收回和有偿收回土地使用权在《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中都有相关法规依据。
无偿收回的法律依据：
1、《土地管理法》第三十七条第一款：“已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，连续二年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权……。”
2、《城市房地产管理法》第二十一条第二款：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。”
3、《城市房地产管理法》第二十五条：“以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。……满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。”
4、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条件》(以下简称《暂行条例》)第十七条第二款：“未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。”
5、《暂行条例》第四十七条第一款：“无偿取得划拨土地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，市、县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权。”
有偿收回的法律依据：
1、《土地管理法》第五十八条第一款：“有下列情况之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：(一)为公共利益需要使用土地的；(二)为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；……依照前款第(一)项、第(二)项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。”
2、《城市房地产管理法》第十九条：“国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。”
3、《暂行条例》第四十二条：“国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回。在特殊情况下，根据社会公众利益的需要，国家依照法律程序提前收回，并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。”
二、无偿收回土地使用权的类型
(一)国有土地使用权无偿收回的类型
1、闲置土地
根据《闲置土地处置办法》的规定，闲置土地的认定有以下法律依据：…国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日满1年未动工开发建设的；(2)已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足25％且未经批准中止开发建设连续满1年的；(3)法律、行政法律规定的其他情形。
同时根据《闲置土地处置办法》，在闲置土地的认定中，因不可抗力或者政府、政府有关部门行为或者动工开发必需的前期工作造成开工迟延的除外(该情形适用于在城乡规划区范围内，以出让等有偿使用方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地)。
根据以上认定依据，无偿收回土地使用权的闲置土地有以下两类：(1)已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，连续2年内未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的运动队使用权。(2)在城乡规划区范围内，以出让等有偿使用方式取得的土地使用权进行房地产开发的土地，满2年未动工开发时，可以无偿收回土地使用权。
2、临时使用土地期满拒不归还的
《土地管理法》第五十七条规定：临时使用土地的使用者应当按照临时使用合同的用途使用土地，并不得修建永久性的建筑物，临时使用土地期限一般不超过2年。第八十条规定：临时使用土地期满拒不归还的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交还土地。
3、土地出让等有偿使用台同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的。
4、因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的。
5、公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。
根据《土地管理法》第五十条规定：该3、4、5类情形，由有关人民政府土地管理部门报经原批准用地的人民政府或者批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权。
6、《土地管理法》第八十条规定：不按照批准用途使用土地的，由县级以上人民政府主管部门责令交还土地。
7、《土地管理法》第七十六条规定：未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，且不符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑和其他设施的国有土地，由县级以上人民政府收回，而集体土地退还原集体经济组织。
8、《土地管理法》第七十八条规定：无权批准征用、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的，超越批准权限非法批准占用土地的，不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的，或者违反法律规定的程序批准占用、征用土地的，其批准文件无效，非法批准、使用的土地应当收回。其中非法批准占用国有土地的和非法批准办理征用土地手续的土地应当无偿收回。
(二)集体土地使用权无偿收回的类型
《土地管理法》第六十五条规定：有下列情形之一的，农民集体经济组织报原批准用地的人民政府批准，予以无偿收回土地使用权。
1、不按照批准的用途使用土地的；
2、因撤销，迁移等原因而停止使用土地的。
三、有偿收回土地使用权的类型
(一)有偿收回国有土地使用权
《土地管理法》第五十八条规定：1、为公共利益需要使用土地的；2、实施城市规划进行旧城改建，需调整使用土地的。对土地使用权人应当适当给予补偿。
(二)有偿收回集体土地使用权
《土地管理法》第六十五条规定：为乡镇村公共设施和公益事业建设需要使用使用权人土地的，应当对土地使用权人给予适当补偿。
四、责令退还土地与责令限期整改的类型
(一)责令退还土地
1、买卖或者以其他形式非法转让土地的，根据《土地管理法》第七十六条规定：除没收违法所得外，土地性质是集体土地的，应退还原集体经济组织的土地。
2、未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，根据《土地管理法》第七十六、七十七条规定，非法占用土地性质是集体土地的，应退还原集体经济组织的土地。
3、无权批准征用、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的，超越批准权限非法批准占用土地的，不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的，或者违反法律规定的程序批准占用、征用土地的。根据《土地管理法》第七十八条规定：对使用集体土地的，如没有给农民和原土地的集体经济组织补偿的，应收回退还原集体经济组织。
4、临时使用土地期满拒不归还土地的，根据《土地管理法》第八十条规定：临时使用的是集体土地的，应责令退还原集体经济组织。
(二)责令限期整改
1、违反《土地管理法》规定，占用耕地建窖，建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采矿、采土等，破坏种植条件的，或者因开发土地造成土地荒漠化、盐渍化的，根据《土地管理法》第七十四条规定，责令限期改整。
2、擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，根据《土地管理法》第八十一条规定：责令限期改整。
土地有偿收回的补偿标准
目前，我国的法律法规未对有偿收回土地使用权的补偿标准作出具体规定。建设部于1999年实施的《房地产估价规范》规定：“依法以有偿出让、转让方式取得的土地使用权，根据社会公共利益需要拆迁其地上房屋时，对该土地使用权如果视为提前收回处理，则应在拆迁补偿估价中包括土地使用权的补偿估价。这种土地使用权补偿估价，应根据该土地使用权的剩余年限所对应的正常市场价格进行。”在具体操作实务中，一般由行使土地收回权的人民政府及其土地行政主管部门与土地使用者具体协商确定，对提前收回的根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应补偿。补偿标准所参照的要素主要是原土地使用者已经支付的土地取得成本及其增值部分。其中土地取得成本包括征地补偿费，拆迁补偿费；耕地占用税、新菜地建设基金、耕地开垦费、征地管理费；土地出让金等。笔者认为在有偿收回土地使用权时应充分考虑以上要素，或由具有土地评估资质的机构评估作价，以合理确定所收回土地使用权的补偿价格。
对倒闭企业用地的收回首先应明确其企业性质、土地使用权类型。企业破产或倒闭，主要依照《企业破产法》或《民事诉讼法》中破产程序中的规定，若属政策性破产即属于国务院优化资本结构试点城市的，则优先适用《国务院关于在若干城市试行国有企业破产有关问题的通知》的规定，这里要分两种情况处理：如土地使用权以出让方式取得，则处置所得应纳入破产财产，不得行使直接收回土地权；若土地使用权是以划拨方式取得的，则企业无权处置，根据《暂行条例》第四十七条第一款的规定，由所属的市人民政府或其土地行政主管部门以行政处理决定的方式无偿收回该宗地的土地使用权。
土地使用权如何续期
我国《物权法》第149条第1款规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。第149条第2款规定：非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
现将《关于认定收回土地使用权行政决定法律性质的意见》印发给你们，请认真贯彻执行。关于认定收回土地使用权行政决定法律性质的意见收回土地使用权是人民政府及其土地管理部门一项重要的行政行为，主要采取行政处理决定和行政处罚决定两种方式进行。《行政处罚法》颁布施行后，除行政处理决定仍旧按照土地管理法律、法规的规定执行外，土地管理的各项行政处罚必须依照《行政处罚法》由土地管理法律、法规或者规章规定，并由行政机关依照《行政处罚法》规定的程序实施。为了进一步贯彻执行《行政处罚法》和土地管理法律、法规、规章，正确区分行政处理决定和行政处罚决定的界限，切实做到依法行政，现对认定收回土地使用权行政决定的法律性质提出如下意见：
一、依照《土地管理法》第十九条的规定，对用地单位已经撤销或者迁移的；未经原批准机关同意，连续二年未使用的；不按批准的用途使用的；公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的，土地管理部门报县级以上人民政府批准，依法收回用地单位的国有划拨土地使用权，属于行政处理决定。人民政府依照该法第十九条的规定收回国有划拨土地使用权，其批准权限应与征用土地的批准权限相同。
二、依照《土地管理法》第三十三条的规定临时使用土地，期满不归还的，或者依照该法第十九条的规定土地使用权被收回，拒不交出土地的，土地管理部门责令交还土地，并处罚款的行为，属于行政处罚决定。
三、依照《城市房地产管理法》第十九条和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十二条的规定，在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，人民政府或者土地管理部门依照法律程序提前收回出让的国有土地使用权，属于行政处理决定。
四、依照《城市房地产管理法》第二十一条第二款和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十条的规定，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期依照法律有关规定未获批准的，由人民政府或者土地管理部门依法无偿收回出让的国有土地使用权，属于行政处理决定。
五、依照《城市房地产管理法》第二十五条的规定，超过出让合同约定的动工开发日期满二年未动工开发的，人民政府或者土地管理部门依法无偿收回出让的国有土地使用权，属于行政处罚决定。
六、依照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十七条的规定，土地使用者未按出让合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门无偿收回出让的国有土地使用权，属于行政处罚决定。
七、依照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条第一款的规定，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地，需要依法收回国有划拨土地使用权的，属于行政处理决定。依照该条例第四十七条第二款的规定，根据城市建设发展需要和城市规划的要求，市、县人民政府无偿收回国有划拨土地使用权的，也应属于行政处理决定。
八、依照《基本农田保护条例》第二十一条的规定，已办理审批手续的开发区和其他非农业建设占用的基本农田保护区内的耕地，未经原批准机关同意，连续二年未使用的，由县级人民政府土地管理部门报本级人民政府批准，收回用地单位土地使用权的，属于行政处理决定。
收回划拨国有土地使用权
无偿收回划拨国有土地使用权
无偿收回划拨国有土地使用权主要包括《土地管理法》第五十八条第一款第(四)、(五)两项以及《土地管理法》第三十七条第一款、《基本农田保护条例》第十八条第一款、违反《土地管理法》第五十六条的规定擅自改变土地用途等五种情形。具体内容包括：1．因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨国有土地的；2．公路、铁路、机场、矿场等核准报废的；3．已办理审批手续的非农业建设占用耕地，以划拨方式提供土地使用权，连续两年未使用土地的；4．未按土地使用权划拨批准文件规定，擅自改变土地用途的；5．经国务院批准的重点建设项目占用基本农田的……连续两年未使用的。
在第1、第2、第5种情况下收回土地使用权属于土地管理的一种行政措施，可以按照《闲置土地处置办法》(国土资源部令第5号)第五条规定办理，即由市、县人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府批准后予以公告，下达《收回土地使用权决定书》，终止国有划拨土地使用权，注销土地登记和土地证书。当事人按期不交出土地，可以按《土地管理法》第八十条的规定给予处罚。第5种情况必须特别注意，“原批准用地的人民政府”只能是国务院，省、市、县三级人民政府没有这―批准权。
第3种情况则是因土地使用者依法取得国有划拨土地使用权后，连续两年未使用土地造成的违法行为，收回这类土地使用权应当依法对当事人实施行政处罚，其依据是《土地管理法》第三十七条第一款和《土地管理法》第八十条。当事人不履行处罚决定，可以由实施行政处罚的国土资源管理部门依法向人民法院申请强制执行。
第4种属于违反法律规定擅自改变土地用途的违法行为，应当按照《土地管理法》第八十条的规定，采用行政处罚的办法收回土地使用权。
有偿收回划拨国有土地使用权
有偿收回划拨国有土地使用权主要包括《土地管理法》第五十八条第一款第(一)、(二)项规定的情形。具体内容包括：1．为了公共利益需要使用土地的；2．为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的。
上述两种收回国有划拨土地使用权的情形，是因政府需要使用土地而造成土地使用者不能继续使用土地，因而必须对土地使用者给予适当补偿。补偿的法律法规依据是：《土地管理法》第五十八条第二款、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十二条。已成立土地储备机构的地方，收回土地使用权工作可以由土地储备机构具体实施；未建立土地储备机构的，可以由市、县人民政府国土资源管理部门与土地使用者协商解决收回土地使用权的补偿问题。土地储备机构或国土资源管理部门与用地者达成收购补偿协议后，还必须公告收回土地使用权，注销土地登记和土地证书。
收回出让土地使用权
无偿收回出让土地使用权
无偿收回出让土地使用权主要包括《土地管理法》第五十八条第一款第(三)项、《土地管理法》第三十七条第一款和《城市房地产管理法》第二十一条及第二十五条、违反《土地管理法》第五十六条规定擅自改变土地用途等情形。具体内容包括：1．土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；2．已办理审批手续的非农业建设占用耕地，以出让方式取得土地使用权，连续两年未使用土地的；3．以出让方式取得的土地使用权进行房地产开发，超过出让合同约定的动工开发期限满两年未动工开发的；4．土地使用者未按照土地使用权出让合同规定擅自改变土地用途的。
上述四种情形中的第1种，无偿收回出让土地使用权属于一种行政措施，可以按照《闲置土地处置办法》第五条的规定，由市、县人民政府国土资源管理部门报经原批准用地的人民政府批准后予以公告，下达《收回国有土地使用权决定书》，终止出让国有土地使用权，注销土地登记和土地证书。当事人拒不交出土地，可以按《土地管理法》第八十条的规定给予处罚。
第2、3、4种情况是用地者取得合法的土地使用权后，未按国家法律或出让合同的规定使用土地而造成的违法行为，对土地使用者应当进行行政处罚，以此来达到无偿收回出让国有土地使用权的目的。处罚的依据见《土地管理法》第八十条和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十七条。
有偿收回出让土地使用权
有偿收回出让土地使用权主要包括《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十二条、《城市房地产管理法》第十九条规定的情形，这些规定均是指国家为了公共利益的需要，提前收回土地使用权。有偿收回出让土地使用权，可以按照有偿收回划拨土地使用权的办法进行。
收回集体建设用地使用权
按照《土地管理法》第六十五条的规定，收回集体建设用地使用权的主体是农村集体经济组织，而不是市、县国土资源管理部门。但现行的土地管理法律、行政法规未规定拒绝交回集体建设用地使用权可以采用的强制措施，这是法律的一大缺陷，这也正是导致集体建设用地使用权难以收回的一个主要原因。
无偿收回集体建设用地使用权
无偿收回集体建设用地使用权主要是指《土地管理法》第六十五条第一款第(二)、(三)项规定的情形。具体内容包括：1．不按照批准的用途使用土地的；2．因撤销、迁移等原因停止使用土地的。
上述两种收回集体建设用地的情况，在具体操作时有明显不同：第1种情形是因为用地者不按照批准的用途使用土地而产生的违法行为，收回土地使用权按理应当采取行政处罚方式进行，但法律未作规定。第2种情形是土地使用者因为单位撤销、迁移等原因而不再继续使用集体建设用地，收回土地使用权不会有什么阻力。农村集体经济组织报原批准用地的人民政府批准后，向土地使用者下发(收回集体建设用地使用权决定书)，终止集体建设用地使用权，注销土地登记和土地证书。
有偿收回集体建设用地使用权
有偿收回集体建设用地使用权主要是指《土地管理法》第六十五条第一款规定的“为了乡(镇)村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的”情形。这种情况必须注意，土地使用者还在使用土地，并没有发生违法行为，是因为乡(镇)村公共设施和公益事业建设需要使用土地，而导致土地使用者不能继续使用已合法取得的集体建设用地。收回这类土地使用权，可以由农村集体经济组织与用地者协商，待达成补偿协议后，再公告收回土地使用权，注销土地登记和土地证书。
收回宅基地使用权
宅基地使用权属于集体建设用地使用权的一种，虽然《土地管理法》未明确规定哪些情况下可以收回宅基地使用权，但部分省(自治区、直辖市)的土地管理地方性法规作了明确规定。如《云南省土地管理条例》第三十三条第四款规定，“经批准使用的宅基地，必须按照批准的位置和面积建盖，超过两年未建成使用的，由农村集体经济组织报经原批准机关批准，无偿收回土地使用权”；《江苏省土地管理条例》第三十四条第四款规定，“经批准后连续两年未使用宅基地的，应当交还原集体经济组织另行安排使用”。对不符合“一户一宅”的规定，超过法定标准占用宅基地的，《山东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》第四十六条、《山西省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》第三十九条第一款等省级土地管理地方性法规，对收回多余宅基地使用权作了规定。
收回临时用地使用权
