时间：2023-10-07 15:45:19
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[关键词]房地产评估；房地产估价
[中图分类号]F293.3 [文献标识码]A [文章编号]2095-3283（2012）12-0072-02
一、房地产评估的概念
房地产评估包含房地产价值评估、房地产工程质量评估、房地产周围环境评估、房地产投资风险评估、房地产贷款风险评估等。但是目前房地产评估主要指的是针对房地产价值的评估，即房地产估价。房地产估价是由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业人员，根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产的特定权益在特定时间最可能实现的合理价格进行估算和判定的活动。它实质上不是估价人员的定价，而是模拟市场价格形成过程将房地产价格显现出来，它具有专业性、技术性和复杂性等特点，是科学、艺术和经验三者的结合。
二、我国房地产评估行业发展现状
我国的房地产评估行业已经经历了30多年的发展和创新过程，通过国家各级房地产的主管部门、各评估机构以及估价人员的共同努力，目前已初步建立了基本的房地产估价师执业资格制度，经过注册的房地产评估机构也逐渐步入正轨，整个评估行业都处在健康发展的过程中。具体来说，首先，制定了房地产评估的相关法律和规章制度，以法律法规的形式确立了房地产估价师执业资格制度的核心地位，完善了评估的相关法律法规和规范性文件；其次，基本建立了房地产估价师执业资格制度并制定了房地产评估的技术规范，通过统一评估程序和技术方法，来保证评估结果的客观、公正和合理；第三，房地产评估的服务领域逐步扩大，在房地产评估机构发展初期，主要服务内容局限于房地产交易管理，以防止房地产交易过程中双方当事人隐价瞒价、偷漏税费。随着我国社会主义市场经济体制的建立和完善，目前房地产评估业务已经逐步在社会经济发展中发挥着越来越重要的作用，如为银行、城市建设、房地产开发、土地管理、司法、保险、投资等领域提供评估、咨询等各方面服务。
三、我国房地产评估行业中存在的问题
（一）立法滞后
虽然目前我国已形成了以《中华人民共和国城市房地产管理法》为基础，由《城市房地产中介服务管理规定》《房地产估价机构管理办法》《注册房地产估价师管理办法》等规章组成，以房地产评估机构资质标准和房地产估价师注册两项行政许可为核心的房地产评估法律体系，对评估机构、估价人员的管理进行了规定，但仍然缺乏相关的实施细则。尽管《中华人民共和国城市房地产管理法》中已明确了房地产评估制度的法定地位，但关于房地产评估的专门法律一直是空白。而散落在各项规章制度和规范性文件中的相关规定，不能够对评估的规范、规程以及执业道德标准等提供系统和权威的法律依据。这种缺乏充分的法律保障的状况，使得房地产估价师在执业过程中往往畏手畏脚，无法充分发挥其能动作用，其评估结果也就难以得到社会的认可。同时这也导致了对房地产中介业务缺乏有效监督的局面。
（二）从业人员素质参差不齐
房地产评估不仅具有很强的专业性，而且由于房地产价值的个别性，使得没有两处房地产的价值是完全相同的，这就使得房地产评估结果的科学性非常倚重估价师的经验和诚信度。但是我国目前尚未形成一套非常完整和科学的人才培养、准入及晋级机制，相关的法律法规还不够健全，而且缺乏对从业人员严格的约束和考核，行业的收费情况较为混乱并存在一定程度准入门槛偏低现象，导致了许多进入该行业的人员并非相关专业出身，学历层次较低，对房地产评估的科学性和严谨性认识不足，工作积极性和热情较低以及遵守职业道德的情况较差等。同时房地产估价师执业资格考试的考前资格审查往往过于宽松，导致考生做假的现象较为严重。而且房地产估价师考试为一次性考试制度，通过后的注册也只有一个级别，不能充分体现估价师水平的高低和资历的深浅，因此也不能激励估价师为提高业务水平和提升执业资格而继续学习和深造。
（三）社会公信力不高
房地产评估行业发展较好的国家，不仅有健全的法律法规，相关的行业协会也发挥着重要的监督和规范作用。但我国由于房地产评估行业相关法律法规不健全，缺乏行业标准及技术规范和规程，同时房地产行业协会缺乏自律，对违纪、违规等行为缺乏具体可操作的法律法规和行业规则，导致社会公信力不高。当前比较突出的问题是评估机构容易受到政府或银行等机构的干预、开发商的利诱等影响，或迎合被拆迁人的不合理要求，评估结果与市场价值严重背离，损害了其他当事人的合法权益；或者为了交易双方不合理的避税要求，使得评估结果损害国家利益。
四、对我国房地产评估行业发展的建议
（一）建立健全房地产评估行业的法律法规
有法可依是房地产评估行业存在和发展的保证。国家应根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产中介服务管理规定》《房地产估价机构管理办法》《注册房地产估价师管理办法》等有关法律法规，出台专门的《房地产估价法》。该法应综合现有法律法规的各方面规定和要求，完善以下几个方面：一是强化行业标准，制定和强制推行技术规范和规程，对违反相关法律法规的估价人员要严惩不贷；二是在收费标准方面应做适当调整，对总额小的项目应再细分档次并适当提高收费标准，否则面广量大的小额估价项目因收费少而导致无人承接，对总额大的项目也应再细分档次并适当降低收费标准，否则容易助长压价竞争和给回扣现象；三是制定房地产评估行业职业道德标准，房地产估价师守则等规定，规范评估机构和评估师的行为，通过推动房地产评估行业的法制建设，实施详细的规章制度，使房地产评估机构在执业过程中，有法可依，有据可查，有章可循。
（二）加强房地产评估执业人员的资格认证工作
为了提高房地产评估从业人员的素质和行业整体水平，一方面应加强对房地产评估执业人员的资格认证，并设置至少两级房地产估价师。可以参照日本的不动产鉴定师资格三级考试制度以及美国的资深、非资深二级房地产估价师管理制度，结合我国的客观实际，实行动态的两级管理体制，即根据房地产估价师的执业能力强弱、评估实践经验的丰富与否、评估报告的技术含量高低、职业道德的好坏等实际情况来确定相应的执业等级标准，做到有升有降、动态管理。这样可以更好地确保房地产估价师队伍的技术水平，促进房地产估价师队伍的健康发展，另一方面要提高房地产评估从业人员的准入门槛。要从源头控制好房地产估价师的素质。具体措施包括：第一，提高报考的学历要求，至少应该具备大学本科以上学历；第二，严格实行注册制度。目前我国的注册制度相对来说还是比较健全的，但执行力度不够，没有起到其应有的作用，所以要严格执行注册制度；第三，提高考试的难度，择优录取。如扩大考试相关知识面，实行定量录取等。
（三）全面推进房地产评估行业诚信体系建设
房地产评估行业的诚信体系建设十分重要。目前我国房地产估价行业普遍存在的各种不诚信行为是社会对估价行业评价较差和信任程度较低的主要原因。尽管诚信体系建设需要投入大量的人力、财力，没有直接的经济回报，但它具有巨大的社会效应，如果能够通过行之有效的办法来降低讲诚信者的成本，提高不讲诚信者的成本，使失信者付出代价，名誉扫地，直至清出行业、绳之以法，就可以达到使房地产估价师和房地产评估机构都能够重视信誉，因而社会对估价行业有较好的评价和较高的信任度，从而才能更好地发展房地产估价业。全面推进房地产评估行业诚信体系的建设，需要充分发挥房地产评估行业协会在行业自律中的作用。首先，要结合房地产评估业务发展的实际需要，完善行业操作规程，制定行业服务标准，协助政府部门做好房地产评估信用档案。目前，注册房地产估价师信用档案、一级房地产评估机构信用档案体系都已建立并投入使用。二、三级房地产评估机构信用档案也逐步建立。要通过信用档案来实行诚信预警机制和失信惩戒机制等，使失信者的失信成本大于收益，以此来督促和引导评估机构和估价师遵守评估法律法规和技术规范，营造依法评估、独立评估、公正评估的市场氛围。其次，要精心组织形式多样的继续教育，把评估行业培育成学习型行业，不仅要进行多级估价师的升级教育，也要进行同级执业资格的维持教育，打破终身制，实行动态管理。不仅要重视业务素质教育，更要重视职业道德教育。除了通过各种方式不断提高房地产评估专业人员专业技术水平外，还应对其进行行业的纪律教育和职业道德教育，使他们在内心深处树立起抵制各种不良现象的屏障。第三，积极参与对评估纠纷的调处，认真做好对违反职业道德和行业规则行为的处理，维护行业形象。
【关键词】房地产评估行业问题 对策
中图分类号： F293 文献标识码： A
房地产估价是房地产中介行业的重要组成部分,伴随着我国社会主义市场经济的发展而逐渐壮大,房地产估价在我国从正式出现到现在不过十几年的时间,却取得了很大的发展,但目前我国房地产估价行业还不完全适应房地产市场快速发展的需要,还存在一些不容忽视的问题,这些问题阻碍了该行业的进一步发展。
房地产评估行业发展现状
1、制定了房地产评估的有关法律规章
国务院和国家房地产管理部门首先制定了房地产管理基本法《城市房地产管理法》，在此基础上又制定了《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》、《城市房地产中介服务管理规定》、《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》以及《房地产估价师注册管理办法》、《房地产估价师执业资格制度暂行规定》等法律法规，以法律法规的形式确立了房地产评估行业及估价师的地位，完善了评估行业的相法律法规和规范性文件。
2、形成了统一开放的房地产评估市场和行业自律标准
从2000 年6 月国务院提出经济鉴证类社会中介机构脱钩改制的要求开始，涉及中介机构的管理部门，包括房地产管理部门，按照国家的规定，开展原有房地产评估机构与部门的脱钩改制工作。中国房地产估价师学会已经开始承担估价师资格考试、注册、再教育以及估价机构资质评审、违规行为查实等工作，房地产评估行业的自律机构基本建立，对估价机构的自律作用日益强化。
3、房地产评估服务领域逐步扩大
在房地产估价机构发展初期，主要服务内容是房地产交易管理，防止房地产交易过程中双方当事人隐价瞒价、偷漏税费。随着我国社会主义市场经济体制的建立和完善，房地产评估业务已经逐步在社会经济发展的各行业，如银行、城市建设、土地管理、司法、保险、税务、投资咨询等方面发挥着越来越重要的作用。
房地产评估行业存在的问题
1、房地产评估机构的产权问题不明确
我国的房地产评估机构和工作人员没有实现真正意义上的脱钩。估价机构的管理人员由原来的主管部门任命，主要的业务来源依旧是原来的业务部门，与原来的主管部门依旧有着联系。现实社会中，房地产估计机构几乎全部是有限责任公司，因为，只有这样，有限责任公司的出资人不会承担无限连带责任。我国的房地产评估机构的经营效率低，主要的原因就是受有限责任公司体制的影响。出资人投资的主要目的就是为了分红，那些出资少的人，在公司占的股份也就比较少，因此，他们对公司的经营状况就很难做到尽职尽责。这样就导致了当地产评估机构的运营效率不高。
2、相关法律制度不健全
我国房地产评估产业虽然呈现快速发展的趋势，但是仍旧处于发展的初级阶段。很多评估机构是由政府房地产评估机构所改制而来，它们借助政府的关系垄断了市场，因而不能在正常的市场竞争中去获得业务。目前，针对评估师，没有一部有针对性的法律来进行规范。在房地产评估的各项法律法规中，实施的细则还不健全，对不同用途的房地产，也没有相应的针对性强的技术标准和规范。
3、估价人员的素质难以满足行业发展的需求
(1)估价师考试较注重理论考核，对学历要求较高而对相关专业工作经历和从事评估业务的年限要求较低，因此应届毕业生的考试通过率较高，而许多真正多年从事评估工作的业务骨干却因基础理论知识的欠缺不能通过估价师资格考试。同时房地产估价人员受所从事业务的限制，一般只掌握与自身所从事业务相关的评估业务，对其他类型的评估业务不熟悉。
(2)注册房地产估价师设置单一，虽然设立了相当于巾级职称的注册房地产估价师，但却没有设立对应于新人业人员的初级估价资格，以及可晋级的高级估价师和机电、设备等配套专业的估价师。
(3)估价师再教育缺乏。我国社会经济制度改革的不断深入，对房地产评估的要求也在不断提高，房地产估价师也需要不断更新自己的知识结构。通过估价师再教育才能使评估人员掌握国内外先进的评价技术和相关专业的知识。但从现有房地产评估业再教育的情况来看，估价师再教育在管理方式、培训内容和形式等方面存在诸多的缺陷，有的甚至流于形式，使得房地产估价人员与社会主义经济发展脱节。
4、社会公信力不高
由于房地产估价行业相关法律法规不健全，缺乏行业标准及技术规范和规程，同时房地产行业协会缺乏自律，对违纪、违规等行为缺乏具体可操作的法律法规和行业规则，导致社会公信力不高。当前比较突出的问题是评估机构容易受到政府或银行等机构的干预、开发商的利诱等影响，或迎合被拆迁人的不合理要求，导致评估结果与市场价值严重背离，损害了其他当事人的合法权益；或者为了交易双方不合理的避税要求，使得评估结果损害国家利益。
促进我国房地产估价行业发展的对策
1、加强市场环境监管
采取有效措施，切实加强对市场环境的监管力度。通过整顿和加强有关部门的监管，为房地产评估市场创造一个公平和良好的竞争环境。维护房地产评估活动的独立性，保证房地产评估活动不受外界因素的干扰，确保评估结果的龚振兴和独立性。努力完善房地产评估市场的监管规则，针对违规的行为，制定相应的严格的查处办法。针对那些在评估过程中弄虚作假的机构，取消其房地产评估资格，并追究相关人员的法律责任。
2、完善法律法规体系建设
为了保证房地产评估行业的合理健康发展，应该根据社会经济的发展制定房地产评估行业技术规范和法律法规的实施细则，从而解决房地产评估在相关行业的技术需要；解决房地产评估行业的不平等竞争问题，实现真正的脱钩；解决估价师职业道德问题，提高估价师的责任和风险意识；解决评估结果与社会发展相协调问题，规范房地产评估方法和程序。
3、加强房地产评估执业人员的资格认证工作
为了提高房地产评估从业人员的素质和行业整体水平，一方面应加强对房地产评估执业人员的资格认证，并设置至少两级房地产估价师。可以参照日本的不动产鉴定师资格三级考试制度以及美国的资深、非资深二级房地产估价师管理制度，结合我国的客观实际，实行动态的两级管理体制，即根据房地产估价师的执业能力强弱、评估实践经验的丰富与否、评估报告的技术含量高低、职业道德的好坏等实际情况来确定相应的执业等级标准，做到有升有降、动态管理。这样可以更好地确保房地产估价师队伍的技术水平，促进房地产估价师队伍的健康发展，另一方面要提高房地产评估从业人员的准入门槛。要从源头控制好房地产估价师的素质。具体措施包括：第一，提高报考的学历要求，至少应该具备大学本科以上学历；第二，严格实行注册制度。目前我国的注册制度相对来说还是比较健全的，但执行力度不够，估价师的挂靠现象非常普遍，没有起到其应有的制约作用，所以要严格执行注册制度；第三，提高考试的难度，择优录取。如扩大考试相关知识面，实行定量录取等。
4、推进信用体系建设
目前，注册房地产估价师和一级房地产估价机构的信用体系已经在国家和省级房地产估价协会建立和使用，但是二、三级房地产估价机构的信用体系还没有完全建立，在整个信用体系中所占比例较小。只有建立完善的信用体系，才能精确了解整个房地产估价行业的信用状况。对各级估价机构、注册房地产估价师实行诚信预警机制和失信惩戒机制，建立估价行业优秀的信用基础。督促估价行业遵守本行业及相关行业的法律法规和技术规范，营造依法、独立、公正的评估市场氛围。
总结
我国房地产评估行业虽然起步晚，但发展十分迅速，已成为促进我国经济发展的一支不可缺少的力量，而且随着评估业务量的显著增长，房地产评估业有着光明的发展前途。当然只有完善对房地产评估行业的管理，才能使它走上健康发展的道路。
参考文献
今天，中国房地产估价师与房地产经纪人学会、中国资产评估协会、中国土地估价师协会，以及世界估价组织协会在这里举办主题为“估价专业的地方化与全球化”的国际估价论坛。在此，我谨代表中华人民共和国建设部，向各位中外来宾表示诚挚的欢迎！对论坛的召开表示热烈的祝贺！
当今世界，随着现代经济和科技水平的高速发展，经济全球化已经成为世界经济发展的必然趋势，这将对各行各业产生广泛而深远的影响，既为我们提供了前所未有的发展机遇，又为我们前所未有的挑战。估价行业作为现代服务业的重要组成部分，其重要服务对象----投资者、金融机构等的跨国、跨地区活动日益频繁，不可避免地要为其提供跨国、跨地区的估价服务。这一方面会促使估价理念、估价术语及其内涵、估价方法、估价结果表述等在不同国家和地区之间趋同，另一方面需要估价师熟悉当地的相关制度政策，遵守当地对人员资格、机构资质等的要求。特别是房地产估价，由于房地产的不可移动特性，决定了它是一个地区性市场，不仅受到当地消费习俗等的影响，更受到当地政策、制度等的影响。本次论坛以“估价专业的地方化与全球化”为主题开展研讨，对于准确认识估价专业的全球化和地方化，对于正确处理估价专业全球化与地方化的关系，对于妥善对待不同国家和地区估价行业组织、估价机构以及估价师之间的竞争与合作，从而促进不同国家和地区之间估价行业的共同进步与和谐发展，特别是促进以服务地区性市场为主的房地产估价行业的发展，具有十分重要的意义。
女士们、先生们：
自20世纪80年代以来，中国房地产估价行业快速发展，估价业务数量持续增长，估价法律法规不断完善，估价标准体系逐步健全，估价技术方法日趋成熟，估价专业队伍日益壮大，估价执业行为更加规范，估价服务质量明显提高，估价行业的社会影响显著提升。逐步建立起了政府监管、行业自律、社会监督的管理体制，基本形成了公平竞争、开放有序、监管有力的房地产估价市场。房地产估价在维护房地产市场秩序、保护房地产权利人的合法权益、防范金融风险、增进社会和谐等方面发挥着独特的作用。
中国十分重视发展房地产估价行业。目前，全国有房地产估价机构近4500家，从业人员25万余人，有35036人取得了房地产估价师执业资格，其中注册执业的30274人。房地产估价业务包括了为房地产转让、抵押贷款、房屋拆迁补偿、房地产损害赔偿，以及税收、司法鉴定、公司上市、企业改制、资产重组、资产处置等提供专业意见，同时积极探索估价业务的进一步深化和科学合理的拓展。
中国十分重视房地产估价法律法规制度建设。《城市房地产管理法》明确规定“国家实行房地产价格评估制度”、“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”。根据这一法定制度，建设部相继颁布了《房地产估价机构管理办法》、《注册房地产估价师管理办法》等一系列规章和规范性文件，健全了房地产估价法规体系,使之更具操作性。
中国的房地产估价实行严格的市场准入制度。按照《行政许可法》规定，房地产估价师执业资格注册和房地产估价机构资质核准均被确定为政府行政许可事项。从事房地产估价活动的人员必须取得房地产估价师执业资格并经注册后方可执业。从事房地产估价活动的机构必须取得房地产估价机构资质后方可依法承担房地产估价业务。同时，通过建立健全相关的法律法规，充分发挥房地产估价行业组织的作用，加强了对房地产估价业务的监管，保证了房地产估价市场的良好秩序。
中国十分重视房地产估价标准体系建设，*年颁发了国家标准《房地产估价规范》，此后还了《城市房屋拆迁估价指导意见》、《房地产抵押估价指导意见》等。这些都有力地保障和有效地提高了房地产估价服务的专业水平和公信力。
今后，我们将继续完善的法制环境、优质的政府服务、规范的市场秩序，积极扶持海内外房地产估价机构做优、做强、做大，巩固和进一步拓展房地产估价市场。
女士们、先生们：
中国政府鼓励内地房地产估价界与国际、国外及中国香港、澳门和台湾地区同行进行广泛的交流与合作。我们愿意不断借鉴吸收发达国家和地区的先进经验，进一步完善中国房地产估价法律法规体系，规范房地产估价市场秩序，加强对房地产估价市场日常监管，提高房地产估价人员的敬业精神、专业水平和职业道德水准。*年，在《内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》（CEPA）框架下，内地房地产估价师与香港测量师（产业）率先实现了资格互认。*年，中国房地产估价师与房地产经纪人学会成为国际测量师联合会全权会员。今天，中国房地产估价师与房地产经纪人学会携手中国内地同行，与世界估价组织协会联合举办本次论坛是中国房地产估价行业积极开展国际交流、加强相互合作、促进共同发展的又一体现。今后，我们还将积极探索开展多种形式的交流活动。
女士们、先生们：
处理好估价专业的地方化与全球化，有许多理论和实践问题需要深入研究和探讨。希望参加此次论坛的海内外专家学者、专业人士、与会代表，深入开展讨论，广泛交流意见，一同为估价行业创造和谐、共赢、美好的明天。
关键词：房地产 评估产业现状趋势
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：
前言
房地产评估作为一个新兴的行业在国家的支持下快速发展起来。房地产评估师的考试制度和资格认证制度为房地产评估行业的发展奠定了坚实的法律基础，尽管房地产估价行业得以迅速发展，但是房地产交易错综复杂，中国房地产估价方面的不足越来越明显。
一、我国房地产评估行业发展现状
房地产评估行业在我国从正式出现到现在只不过十几年的时间，但是房地产评估行业却取得了很大的发展，不管从数量上、质量上、行业自律上、相应法律法规的配套上，还是与发达国家该行业的对比上，都有了实质上的提高。但是，毕竟该行业在我国的发展历史还不长，不管在理论方面，还是在实践工作的积累方面都存在种种的问题，这些问题阻碍了我国房地产评估行业的进一步发展。房地产评估行业发展主要存在以下几个问题：
1我国房地产评估行业管理体制不适合行业健康发展
目前国外和港台房地产评估的管理体制主要有三种类型：第一种是以德国为代表的政府独立管理体制；第二种是以政府为主的管理体制，这种体制实行政府部门与行业协会组织既定分工，均对房地产评估行业进行管理，但以政府为主进行管理，代表国家是德国；第三种是以行业自律为主的管理体制，主要代表国家或地区是英国和我国的香港特别行政区。我国目前的房地产评估行业管理体制是“政府主管、协会自律管理”。政府扮演了相当重要的角色，行业自律是政府推动下的行业的自律，而不是自发的行业自律。国外及我国港台地区的管理模式是以人员管理为主，是通过约束评估人员的行为来约束评估机构的行为的；而我国是以机构管理为主，寄希望通过约束评估机构的行为来约束评估人员的行为。这造成了目前我国评估市场的紊乱，评估人员和评估机构为了争夺客户，而无原则的一味满足客户的需求，严重影响了估价行业的形象，并且导致了行业间的恶性竞争。据调查，十年前评估收费一般为国家收费标准的80%，但近年来，已经降低到国家标准的20~30%，甚至更低。
2法律法规体系不健全，且现有法规涉及范围狭小，限制房地产评估业的发展
当前我国虽然已经形成了以《城市房地产管理法》为基础，由《城市房地产中介服务管理规定》、《房地产估价机构管理办法》、《房地产估价师注册管理办法》等规章组成，以房地产估价机构资质标准和房地产估价师注册两项行政许可为核心的房地产估价法律法规体系。现存法制体系对估价机构、估价人员的管理进行了规定，但相关的实施细则还没有，针对征税评估、企业改制评估、拍卖评估等不同用途的评估相关规定也没有。另外，我国现有的评估行业的法规在评估技术活动的制度上，仅限于房地产价格的经济性鉴定制度，房地产原评估制度，或者房地产评估报告的规则，即只注重约束房地产评估人员进行房地产经济性鉴证的行为，这实际上是从本质上把我国房地产评估业限制在一个比较狭小的执业范围。
3在评估机构和从业人员准入制度上存在问题
国外和我国港台地区对评估人员的准入制度要求非常的严格，并且对这些制度执行也相当的有力。因为房地产评估行业是一个专业性要求相当的高，对于估价师的综合素质要求相当高的一个行业。而我国虽然也在人员准入上有些进入壁垒，但是相对来讲要求不够高，执行力度也不够，这造成了我国评估人员整体专业性不强，整体素质不高，不能满足评估行业的要求。
4房地产评估方法，没有考虑外部性对房地产价值影响的问题
我国房地产评估机构在市场竞争中目前还处于劣势，房地产评估行业还很不规范，这就使得房地产评估机构没有大量的财力和精力去提高房地产评估方法，去仔细地研究现有的评估方法。当前房地产评估的方法主要有市场比较法、收益法、成本法，其次还有假设开发法、残余法、利润法、分配法等，这些方法其实都是三个主要方法的派生。基本的三个基本估价方法都是对房地产公平市场价值的一种推断，基本上是从房地产本身的特性出发，如房屋的设计、位置、朝向、楼层景观等，按照房地产本身特征给予消费者的效用进行估价，即从内部效用来估价房地产。不过，在房地产评估中除注意内部效用外，还要重视其经济外部性。房地产经济外部性可为房地产消费者带来效用的增加（或减少），这种效用不是因为房地产本身的特征带来的，故称外部效用。为了房地产评估的结果尽可能的做到公平、公正、合理，就要充分地考虑房地产评估的内部性和外部性。
二、促进我国房地产评估行业健康发展的对策建议
1完善我国房地产评估行业管理体制
中国要找到一种好的管理体制，需要结合中国的历史情况和我国房地产评估起源和发展的历史情况，建立中国特色的管理体制，从而充分发挥管理的作用。
2改变现有的管理模式，推进以人员管理为主的管理模式
目前，我国实行的是通过管理机构来管理人员，实践证明这是一种低效率的管理模式，通过上文的分析和国际上的情况来看，把房地产评估管理模式转为以人员管理为主，通过加大评估人员的责任，来规范评估人员的行为，并进而规范评估机构的行为，从而达到规范整个评估行业目的。
3完善法律法规体系的建立，并且法律法规的建设要有利于房地产评估业的长远发展
当前我国的房地产评估行业的各个方面的法律法规都不太健全，某些领域甚至是空白的。为了我国房地产评估行业能够健康的发展，应该颁布相关的一些法律规范，从而解决房地产评估的管理问题，实行统一管理；解决房地产评估行业的竞争问题，实现真正的政企分开，使评估行业健康有序地竞争；解决房地产估价师职业道德不高问题，提高房地产估价师的责任感和风险意识；解决房地产评估结果客观合理问题，规范房地产评估方法和程序。
4提高房地产评估从业人员的准入壁垒，并且要严格执行准入方面的制度
现在我国的房地产评估从业人员的准入限制还比较低，准入要求应该更加的严格，从源头控制好房地产评估师的质量。具体措施有：第一，提高报考的学历要求，房地产评估师应该有相当高的综合素质，那么要进入该行业，至少应该具备大学本科以上学历；第二，严格注册制度，目前我国的注册制度相对来说还是比较高的，但是执行的力度不够，没有起到注册制度应该起的作用，所以要严格注册制度；第三，提高考试的难度等，如扩大相关知识的考试，实行定量录取等。
5借鉴和引入国际先进的经验和管理理念
在国外和港台地区，房地产评估行业已经相当成熟了，并且也在经济活动中发挥了应有的作用。结合他们的成功经验和我国的具体国情是我国房地产评估行业得以发展的可行路线。为此，我国房地产评估业应尽快与国际接轨，发挥其应该发挥的作用，为我国的经济发展作出贡献。
结束语
随着住房制度改革的进一步深化，带动了房地产业的快速发展，使房地产业成为国民经济发展的重要支柱产业。由于房地产市场与房地产估价服务紧密相连，房地产业的迅速发展为房地产估价行业自身发展提供了广阔的市场空间，同时对估价提出了更高的要求。但是从现阶段我国房地产估价行业的发展状况来看，估价的发展不能完全适应房地产市场发展的要求，还存在一些迫切需要解决的问题，需要认真研究并提出解决方案。
参考文献
[1] 和战红.市场法在房地产评估中应用探究[J]. 现代商贸工业. 2011(05)
[2] 韩静.中国房地产评估中存在的问题及对策研究[J]. 中外企业家. 2011(22)
关键词：房地产评估方法现状问题探讨
一、地产评估行业发展现状
房地产估价行业在近10年的发展和创新过程中，经过国家房地产主管部门、估价机构和估价人员的共同努力，建立了我国的房地产估价师执业资格制度，注册的房地产估价机构逐渐步入正轨，估价行业正在健康发展。
(1)制定了房地产评估的有关法律规章。国务院和国家房地产管理部门首先制定了房地产管理基本法《城市房地产管理法》，在此基础上又制定了《城市房地产中介服务管理规定》《房地产估价师注册管理办法》《房地产估价师执业资格制度暂行规定》等规章制度，以法律法规的形式确立了房地产估价师执业资格制度的核心地位，完善了估价的相关法律法规和规范性文件。
(2)建立了房地产估价师执业资格制度和制定了房地产估价技术规范。根据各级房地产管理部门的统计，目前我国拥有房地产估价师执业资格的约有14 500人，注册成立的房地产估价机构有3 000多家，其中一级资质机构90家。国家房地产管理部门制定了《房地产估价规范》，对房地产估价行为从制度上进行规范，通过统一估价程序和技术方法，保证估价结果的客观、公正、合理。
(3)形成了统一开放的房地产估价市场和行业自律标准。从2000年6月国务院提出经济鉴证类社会中介机构脱钩改制的要求开始，涉及中介机构的管理部门，包括房地产管理部门，按照国家的规定，开展原有房地产估价机构与部门的脱钩改制工作。经过脱钩改制，原有的房地产估价机构按照工商管理部门的规定改制成为有限责任公司或合伙制企业。在对中介机构改制的同时，房地产管理部门内部也逐步实现政事分开，发挥中国房地产估价师学会的职能。中国房地产估价师学会已经开始承担估价师资格考试、注册、再教育以及估价机构资质评审、违规行为查实等工作，房地产估价行业的自律机构基本建立，对估价机构的自律作用日益强化。
(4)房地产估价服务领域逐步扩大。在房地产估价机构发展初期，主要服务内容是房地产交易管理，防止房地产交易过程中双方当事人隐价瞒价、偷漏税费。随着我国社会主义市场经济体制的建立和完善，房地产估价业务已经逐步在社会经济发展的各行业，如银行、城市建设、土地管理、司法、保险、税务、投资咨询等方面发挥着越来越重要的作用。
二、房地产评估的常用方法
根据本人的调查研究，我国房地产在评估过程中使用最多的是成本法、市场比较法、收益法这三种方法，以下就对这三种常用方法进行简单介绍和分析。
(1)成本法
成本法是指以当前条件下重新购建相同的被评估房地产所需的成本扣减其已损耗的价值为基础确定被评估房地产价值的方法。重新购置成本中又分更新重置成本和复原重置成本，而在实际评估中，我们通常用的是更新重置成本。成本法的测算过程如下：①计算取得待开发土地的成本。土地开发成本的取得分为向农村集体经济组织实行征用取得的和国家城镇土地使用杈出让取得的，这两者土地取得成本的内容是不同的。②计算开发成本土地开发成本和建筑物建造成本统称为开发成本。土地开发成本在一定得情况下是可以不需要计算的，如果取得的土地是完成了“三通一平”或“七通一平”等建设，那么可以不包括土地开发成本。③计算管理费用及其他费用管理费用包括开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等，可根据社会一般的开发资金的投入规律和时间，依据评估对象的投资规模来测算。销售税费的是销售开发完后的房地产所需的费用和应由开发商缴纳的税费。④计算开发利润如果是新建房地产价格，一般为所有成本之和乘以投资利润率。在投资利润率的选取时，大部分开发商都会选取行业平均利润率。
(2)市场比较法
市场比较法是指在求取待评估房地产价格时，将待估房地产与近期内市场上已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，对以发生了交易的类似房地产的已知价格进行调整修正，得出待估房地产合理价格的一中评估方法。市场法是以商品交易的替代原理为理论依据，而替代原理也可以从资本论的角度来解释，也就是具有相同使用价值的物品或服务所体现的价格是相等的。市场比较法是通过与所选取的参考案例相比较，对因素的不同之处进行修正，然后得出待评估房地产在评估基准日的市场价格的过程。市场比较法是通过待评估房地产与交易实例之间的羞异因素调整来估算价格，其公式为：
待评估房地产单价=交易实例单价×交易情况修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数×交易时间修正系数在房地产市场比较发达的情况下，在同一地区或同一供需圈内，与待估房地产类似的房地产交易比较多时，市场比较法才是有效的评估方法。市场比较法适用的对象是具有交易性的房地产。具体来说，市场比较法的适用条件如下：
①要有足够数量的比较案例我国房地产市场处于发展阶段，市场资料不够充分，在利用市场比较法评估时，要求市场比较案例至少3个。在比较活跃的的市场，如果能够收集到更多的案例，那么对最终的评估结果更为正确。
②交易案例资料与待估房地产具有相关性和替代性充分的房地产市场交易案例固然很重要，但是这些交易案例还必须与待估房地产具有相关性，如房地产所处区位条件、建筑物结构、用途、交易时间等，通常情况下这种相关程度越大，评估的结果就越具有真实性。
③交易的可靠易案例资料的可靠性是提高比较评估房地产精确程度的保证，所以要进行精确的房地产评估。首先我们要保证资料来源的可靠性，二是耍对交易案例资料的数据信息进行充分的查实和核对，包括交易案例的交易情况、交易价格、权属和实体状况、
是否有附加条件的交易以及各种影响因素的条件等资料都必须是准确而又可靠的。
④交易资料的正常易案例必须是正常交易，而不是非正常情况下的交易，如破产拍卖、协议出让等。
⑤交易资科的合法性利用市场比较法评估房地产价格时，不仅要排除不合理的房地产市场交易资料，而且注意研究有关法律的规定，所选取的交易案例必须是在法律允许范围之内的，否则交易价格会有很大差异；交易案例与待估房地产的适用法律背景基本相似，如规划条件中的土地用途，容积率限制、建筑物高度限制等。
(3)收益法
收益法也称纯收益还原率法、投资法和收入资本化法，简单的说是指待评估房地产的未来正常纯收益选用适当的还原率折现到评估基准日之和。
收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产，一般在类似房地产有租金收入的情况下采用，其中收益额为租金收入扣除相应的费用，而费用包括房屋维修、物业管理、保险费、租金损失费、租赁中介费、出租房产的税费(包括房产税、营业税及附加、印花税等)等。收益法在运用时根据房地产的收益情况和使用年限的不同有如下几个公式：
①无限年期的情况下首先得假设纯收益每年不变：利率每年不变：收益年限为无限年，也就是说待估房地产的使用期限为无限年。其公式为：待估房地产的价格=每年的纯收益／还原利率
②有限年期且其他因素不变的情况下有限年期的待估房地产的价格计算假设纯收益每年不变和利率每年不变，待估房地产的使用期限为有限年。其公式为：
上面两个公式都是针对每年收益额与利率不变的情况，而第二个公式即为平时房地产评估最为常用的一个。
③有限年期且收益在前若干年变化的情况有些情况下，年收益额并不完全相同，下面将列出有限年期年收益额不同时用收益法评估时所使用的公式：
其中，V为待估房地产的价格：
a:为前t年的年纯收益：
a为第t年后的年纯收益：
r为还原率，还原率不变：
n为收益年限，即待估房地产的使用年限。
对于有些收益性房地产的年收益、收益年限以及还原利率不同的情况还有另外的计算方法，但是我国对房地产采用的是有限年期的制度和在评估过程中采用的是还原率不变的原则。还有一点需要指出的是土地的使用年限大于建筑物的使用年限的，对房地产的建筑物评估之后还要对土地的剩余年限产生的收益进行评估。在运用收益法时，一般有下面步骤：首先计算类似房地产的年纯收益，或待估房地产的年纯收益；然后确定还原率；接着确定待估房地产的其他因数，诸如土地使用年期与房屋使用年期是否一致等；最后得出待估房地产在评估时点的价格。
三、房地产评估行业存在估价人员的素质难以满足行业发展的需求
（1）估价师考试较注重理论考核，对学历要求较高而对相关专业工作经历和从事评估业务的年限要求较低，因此应届毕业生的考试通过率较高，而许多真正多年从事评估工作的业务骨干却因基础理论知识的欠缺不能通过估价师资格考试。同时房地产估价人员受所从事业务的限制，一般只掌握与自身所从事业务相关的评估业务，对其他类型的评估业务不熟悉。
(2)注册房地产估价师设置单一，虽然设立了相当于中级职称的注册房地产估价师，但却没有设立对应于新人业人员的初级估价资格，以及可晋级的高级估价师和机电、设备等配套专业的估价师。
估价师再教育缺乏。我国社会经济制度改革的不断深入，对房地产评估的要求也在不断提高．房地产估价师也需要不断更新自己的知识结构。通过估价师再教育才能使评估人员掌握国内外先进的评价技术和相关专业的知识。但从现有房地产评估业再教育的情况来看，估价师再教育在管理方式、培训内容和形式等方面存在诸多的缺陷，有的甚至流于形式，使得房地产估价人员与社会主义经济发展脱节。
四、促进我国房地产评估行业发展的对策
（1）加强对房地产评估市场环境的监管.房地产评估行业是以估价师提供估价报告向委托单位收取评估费的中介行业。由于各部门和行业存在多种形式的评估机构，评估业务收人主要靠部门和行业垄断，使得评估行业问的竞争处于不平等的环境之巾。同时保持房地产估价活动和估价师估价成果的独立性。房地产主管部门以及各行业、部门不得通过各种方式干预房地产估价机构和估价师的评估工作，以确保估价结果的完整性、规范性。
（2）完善法律法规体系建设,为了保证房地产评估行业的合理健康发展，应该根据社会经济的发展制定房地产评估行业技术规范和法律法规的实施细则，从而解决房地产评估在相关行业的技术需要；解决房地产评估行业的不平等竞争问题，实现真正的脱钩；解决估价师职业道德问题，提高估价师的责任和风险意识；解决评估结果与社会发展相协调问题，规范房地产评估方法和程序。
（3）对估价机构和估价师实行分级制动态管理,根据业绩对估价机构进行评级，对估价机构实行优胜劣汰，并根据业绩进行年终检查，对所有机构重新排序，接受社会的监督和检查。对估价师实行分级制度，分级的标准就是估价师的估价业绩、执业年限和所通过的分级考试。根据估价师执业能力的差异、估价经验的不同等情况。确定相应的执业范围和执业要求，确保估价师尽其能而不超其能。
Abstract： With the continuous development of the real estate industry， real estate appraisal industry gets a rapid growth， the important role of real estate appraisal in China's market economy is becoming more and more obvious. But because the real estate appraisal industry in China started late and the special national conditions， there are many problems in the real estate appraisal industry of China， these include that the relevant laws and regulations are not sound， the staff quality is not high， the potency dimension of industry regulation is not enough and the vicious competition. This paper analyzes these problems and puts forward corresponding countermeasures.
关键词： 房地产评估；问题；对策
Key words： real estate appraisal；problem；countermeasures
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2015）30-0015-03
0 引言
我国房地产估价行业经过二十几年的发展，从无到有，现在已经成为了一个富有生命力的行业。目前，全国共有五万多人取得房地产估价师执业资格，四万六千多人成为注册房地产估价师，房地产估价机构五千五百多家，行业规模逐年扩大。房地产评估公司的业务范围也从单一的房地产交易评估发展到涉及房地产抵押、保险、征收、司法诉讼及企业的合资、股份制改组、破产清算、土地拍卖、城市基准地价等各项经济活动，这使得房地产评估行业在我国市场经济中的重要作用越来越明显。在这二十几年里，房地产估价行业为我国的经济发展做了不少的贡献，但是因为我国房地产估价行业起步晚及我国的特殊国情等原因，致使我国的房地产估价行业还存在不少问题有待解决。
1 当前我国房地产估价模型
我国房地产估价中基本的三大估价方法依次是市场比较法、收益法、成本法。
市场比较法是指选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据期间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法[1]。市场比较法的计算公式为估价对象价格=可比实例价格×交易日期修正系数×交易情况修正系数×房地产个别因素修正系数×房地产区域因素修正系数。
收益法是指预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到价值时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法[1]。收益法的基本公式为P=A/R×[1-1/（1+R）n]，式中：P：房地产价格，A：房地产年净收益，R：资本化率，n：收益年限。
成本法是指求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法[1]。成本法的基本公式为估价对象价值=建筑物价值+土地价值。
2 当前房地产评估行业问题
2.1 相关的法律法规不健全
在我国评估行业、会计行业及律师行业被称为三大经济鉴证类中介服务行业，会计行业早在1994年1月1日就颁布了《注册会计师法》，律师行业也早在1997年1月1日就颁布了《律师法》在国外，韩国有《财产鉴定评价法》、美国有《不动产评估改革法 》、日本有《不动产鉴定评价法》等。但是，至今我国的估价行业还没有一部专门关于估价行业的法律，目前，我国只有一部《城市房地产管理法》，其中只仅仅规定了实行房地产价格评估制度和房地产价格评估人员资格认证制度，虽然房地产估价行业又以这部法律为基础，分别确立了《房地产估价机构管理办法》、《注册房地产估价师管理办法》、《房地产估价规范》等具体的规范制度[2]，但这些规范制度只是对估价人员和房地产估价机构的管理进行了简单的规定，而没有制定出具体的实施细则，对不同估价目的的房地产评估都没有明确的针对性，如征税评估、企业改制评估。
2.2 房地产评估从业人员素质有待提高
随着我国房地产行业的飞速发展，工程造价与房地产估价行业都快速发展起来，我国很多高等院校都增设了工程造价这个专业，充分保障了工程造价行业对该类人才的需求，但是，现在依然只有少数的高等院校开设了房地产估价这个专业，我国教育在房地产评估人员教育方面缺乏专门的、针对性的培养教育，致使房地产估价行业专业性人才缺失，人才的短缺导致现在房地产估价行业从业人员很大一部分是非房地产估价专业毕业的大学生。此外，现在我国注册建造师有注册一级建造师和注册二级建造师、会计行业有初级会计师、中级会计师和高级会计师等多个级别，而注册房地产估价师的级别设置单一，只有注册房地产估价师一个级别，这使得注册房地产估价师不会不断地进行专业方面的学习和深造。另外，现在的注册房地产估价师的继续教育制度是必修课学时需要参加继续教育培训取得，选修课原则上采取非集中面授方式，学时通过参加网络继续教育方式取得，但是我国注册房地产估价师的继续教育的管理力度不足，导致房地产估价师的继续教育已经流于形式，现在普遍存在由一些房地产评估机构里面的行政人员和业务员代替房地产估价师参加继续教育的现象。以上的现状都使得房地产估价从业人员的素质参差不齐，素质有待提高。
2.3 房地产评估行业监管力度不够
虽然房地产估价学会的确制定了相关操作规范和原则，但是缺少实质性的约束力。由于房地产估价行业的监管力度不够，导致当前在房地产评估产业中存在着很多乱象，例如：乱评估、弄虚作假、乱定价、恶性竞争等，此外，还导致了普遍存在一些非估价行业从业人员考取了注册房地产估价师资格证书之后把证书挂靠到估价机构的现象，致使目前有很多房地产估价机构里面的专职注册房地产估价师屈指可数。
2.4 评估机构之间存在恶性竞争
房地产估价行业监管力度的不够，也直接导致了评估机构之间普遍存在恶性竞争的现象。估价机构为了获取评估业务，竞相提高向客户经理的回扣比例。房地产估价行业的恶性竞争不仅表现在回扣比例上面，而且早已渗透到评估结果上面。估价机构为了获取业务，迎合客户的要求，故意调高或者调低评估结果价格，使估价结果的公平、合理受到了很大的影响。此外，评估机构为了获取估价业务资源则通过一定途径来取得政府相关部门、金融机构和某些大型企业的指定，这种现象是滋生商业贿赂的温床，导致目前我国房地产估价行业商业贿赂的普遍存在。
3 评估行业的问题对社会的危害
房地产评估行业的从业人员素质参差不齐、商业贿赂等一系列问题直接导致了房地产估价机构出具的评估报告质量差，使房地产估价行业的社会公信力越来越差。
当以房地产抵押价值评估为估价目的时，会由于评估报告质量差，使房地产评估结果严重偏高，这样会严重扰乱正常的金融借贷秩序，增加金融机构的房地产信贷风险，导致银行资金严重受损，造成金融机构无法收回借款本金及相应利息。从表1中可以看出五大银行2014年的不良贷款率全部比2013年的不良贷款率有所增长，其中有很大一部分原因是因为房地产评估机构对抵押贷款的房地产评估结果严重偏高造成的。
当以征地和房屋征收补偿估价为估价目的时，会由于评估报告质量差，导致房地产评估结果严重偏高，从而使国家资产受到损失。例如：2009年8月，北京紫龙拆迁有限公司工作人员曹凯在拆迁评估过程中，出具的房地产评估结果严重偏高，给国家造成经济损失两百多万元。根据对湖南大部分房地产评估公司的调查显示，这样的现象普遍存在。
在房地产课税估价、土地使用权出让价格评估和国有企业改制的房地产评估中，都存在由于评估从业人员业务技术差或者商业贿赂，导致出具的房地产估价报告结果严重偏低的现象，最终造成国有资产流失。
这种由于评估从业人员业务技术差或者故意高估和低评，都会使各类经济活动受到严重的危害，导致公平、合理、公正的丧失，使合法权益无法得到保障。
4 解决房地产估价行业问题的对策
4.1 建立健全的房地产估价相关法律法规
健全和完善的评估法律法规体系是房地产评估行业顺利和有序发展的必要保障。我国应该借鉴国外与港台等房地产估价行业已经很成熟的地方，在我国《城市房地产管理法》中提到的关于房地产评估的规定基础之上，提出专门一部针对我国房地产估价现状的《房地产估价法》。在《房地产估价法》里面明确故意高估低评、弄虚作假等行为的法律后果，制定针对恶性竞争和挂靠等行为的惩罚措施，从而促进评估行业健康有序地竞争和提高房地产估价师的风险意识和责任感。同时，房地产估价学会应该在《房地产估价法》的指导下，根据当地的房地产评估行业的具体情况提出一些更加具体、更加实际的规章制度。例如：制定涉及到征税、企业改制等评估的具体实施细则。使中国房地产估价行业真正实现法制化，做到真正的有法可依。
4.2 提升房地产评估人员素质
要想提高房地产评估人员的素质，首先应该解决估价行业后备人才短缺的现状，国家应该提倡高等院校增设专门针对房地产估价的专业，从而缓解和解决估价人才短缺的问题。其次，应该借鉴会计行业，推行房地产估价师分级管理，即初级房地产估价师、中级房地产估价师、高级房地产估价师，并且房地产估价师级别直接和工资挂钩。这样就可以促使估价从业人员会不断的提升自己的技术水平。此外，应该加强注册房地产估价师继续教育的管理力度，严肃查处由行政人员和业务员代替参加继续教育的行为。采用以上措施就可以提升房地产估价行业从业人员的素质，为估价报告的质量提供最根本的保障。
4.3 加强房地产评估行业监管力度
2012年6月20日，为了加强土地估价的监督管理，国土资源部就颁布了《关于实行电子化备案完善土地估价报告备案制度的通知》，文件规定自从2012年7月1日起，土地估价中介机构完成的土地估价报告一律实行电子化备案，而且会定期组织行业协会和有关专家对备案的土地估价报告进行抽查评议，抽查结果直接与评估机构资质和信用评定挂钩。
目前，房地产估价行业还没有制定电子化备案制度。为了加强房地产评估行业监管力度，住房和城乡建设部应该借鉴国土资源部开发房地产估价报告备案管理系统，并且对系统进行改进创新，系统创新的主要内容：估价机构出具估价报告之前，负责该估价项目的注册房地产估价师通过机构密码狗进入估价机构主系统，然后再通过个人指纹识别系统方式登录房地产估价报告备案管理系统，将该项目的估价报告上传到备案管理系统里面，最后打印估价报告封页附到估价报告首页。同样也定期组织房地产估价学会和有关专家对备案的房地产估价报告进行抽查评议，抽查结果直接与评估机构资质和信用评定挂钩。此外，运用这个备案管理系统还可以有效地防止非房地产估价行业从业人员利用自己考取的注册房地产估价师资格证书进行挂靠，从而保证评估报告是由评估报告里面载明的房地产估价师本人撰写，这样就会大幅提高房地产估价报告的质量水平。
5 实例分析
本次评估的估价目的是为金融机构确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价对象为长沙市芙蓉区车站北路某房地产，建筑面积为117.29m2，规划用途为住宅。价值时点为2015年5月30号。因为该估价对象在价值时点的近期有较多的类似房地产的交易，所以采取市场比较法对该估价对象的价值进行求取。在该估价对象附近选取了A、B、C三宗类似的案例作为可比实例，可比案例的挂牌价格与日期如表2所示。
①交易情况修正：所选三个案例均为挂牌价格，故交易情况修正值为100/101、100/101、100/101；
②交易日期修正：比较案例均为价值时点近期房地产市场成交价格，据调查，近期长沙市房地产价格变化较小，故交易日期修正值为100/100；
③房地产状况修正如表3。
故案例A的比准单价=7100×100/101×100/100×100/102=6892（元/m2）；案例B的比准单价=7029×100/101× 100/100×100/102=6823 （元/m2）；案例C的比准单价=6724×100/101× 100/100×100/101=6592（元/m2）
由于三个案例经过修正后价格相差不大，所以取比准价格的算术平均值作为估价对象的评估单价为：（6892+6823+6592）/3=6769元/m2，则：采用比较法求得估价对象单价为6769元/m2。估价对象总价为：6769×117.29=79.39万元。
根据对该案例的分析可以总结出应用市场比较法进行房地产评估时存在的问题。第一：该案例中存在选取可比案例时故意选择价格偏高的案例，以达到提高评估结果的目的，从而迎合客户需求。第二：在进行房地产状况修正时，存在故意压低案例的打分值，从而提高评估结果的问题。第三：在选取可比案例时，估价人员以为选取成交价格案例与挂牌价格案例没有区别，并且为了避免调查真实成交价格的工作，故在二手房交易网上选择挂牌价格案例，从而导致评估结果不准确。针对第一与第二类问题，可以采取立法的办法解决，在《房地产估价法》里面明确故意高估低评、弄虚作假等行为的法律后果，给房地产估价从业人员一种震慑和约束力。第三类问题可以通过提高房地产估价从业人员的综合素质与修养来解决，提高估价从业人员的技术水平，杜绝因为技术水平的缺陷而在选取可比案例时的错误选取行为。此外，可以采取房地产估价报告备案管理系统，加强监督力度，在抽查评议时，重点针对这三类问题进行检查，让估价机构更加重视估价报告的质量，从而解决这三类问题。通过实例分析，证实文章提出的对策具有可行性，可以解决目前房地产估价行业的问题。
6 总结
为了我国房地产估价行业有一个健康平稳可持续的发展，必须要有行政主管部门、房地产估价学会、房地产估价机构、房地产估价从业人员的共同努力来促进相应对策的实施，唯有如此房地产估价行业才可以为整个社会经济的发展注入新鲜的血液。
参考文献：
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关键词：房地产经营与估价；说课；职业教育
说课是教师面对同行和专家，以先进的教育理论为指导，将自己对课程标准、教材的理解和把握、课堂程序的设计和安排、学习方式的选择和实践等一系列教学元素的确立及其理论依据进行阐述的一种教学研究活动。实践证明，说课活动有效地调动了教师投身教学改革，学习教育理论，钻研课堂教学的积极性，是提高教师素质，培养造就研究型、学者型青年教研究师的最好途径。本文结合高等职业教学的特点，是对房地产经营与估价专业的“房地产法律法规”课程为对象的一次说课。
一、说课程目标
1．课程性质
在确定课程目标前，首先分析课程的性质。根据房地产经营与估价人才培养方案，《房地产法律法规》课程的性质是专业基础课，它有两个方面的作用，一是通过它的学习为专业课打下基础，同时起到链条的作用，将房地产经营与估价专业的三大技能：经纪、评估和营销串联起来，让学生从宏观上把握专业内容。二是培养学生房地产法律意识，为学生的职业发展打下基础。
2．课程目标
对课程性质和人才培养方案的分析确定课程目标。该课程要求为学生的专业课和职业发展打下基础，因此需要帮助学生建立房地产法律法规体系。结合人才培养方案，房地产经营与估价专业是以房地产中介服务为导向，因此帮助学生建立房地产法律法规体系的同时，突出以房地产中介服务为核心，从而让学生能够知法、用法和守法，成为房地产从业的高素质人才。
知法、用法和守法是课程目标的三个层次。知法为知识目标，让学生能够掌握相关法律法规。用法为能力目标，让学生能够运用法律知识分析解决问题。守法为情感价值观目标，让学生将法律意识转化为自觉行使权利和履行义务的法律行为。
二、说学情及学习方法指导
1．学情分析
《房地产法律法规》课程开设在大一的第一二学期，总课时为72个。该课程面对的是大一的学生，学情分析重点放在知识结构和学习方法上。大一的学生，对房地产专业知识了解相对较少，这就要求教师在讲授相关知识的时候，注意知识的衔接，对相关概念做适当的解释和阐述，帮助学生建立感性和理性的认识。在学习方法上，大一的学生学习较主动，但文化基础薄弱，学习的自主性较差，因此教师在上课的时候应注重培养学生正确的学习方法。正所谓，授人以鱼，仅供一饭之需，授人以渔，则终身受益。学生知道怎么学，比学什么更重要，学习方法的好坏，直接影响到学生的学习成绩。
2．学习方法指导
根据《房地产法律法规》的特点重点培养学生三种学习方法，自主学习法、合作学习法和反思学习法。
房地产法律法规变化多，更新快，需要培养学生自主学习法。我国以商品房为主的房地产行业的发展历程不长，但发展速度快，很多法律法规都是在实践中不断完善。房地产行业由于关系到民生，国家将它作为宏观调控的重点对象，因此房地产相关的法律法规变化多，更新快。比如房地产开发企业的资本金制度，即投资项目的资本金占总投资的比例，从最初的20%，调整到30%，再调整到35%，由于08年的全球金融危机，为了加快经济复苏，国家将资本金比例调回30%。这就要求学生养成自主学习的习惯，不断更新相关法律法规的知识，适应社会的发展。自主学习法的培养，是通过在课堂上以学生为主，根据课程目标，设置思考题，促使学生独立思考和分析，在课堂外布置拓展型题，让学生在业余时间自学。
房地产法律法规的综合实践性强，需要培养学生合作学习法。房地产法律法规案例或者项目调查常常涉及多个知识点，比如对房地产开发类型的调研，就会涉及到房地产开发公司，房地产开发楼盘，房地产开发资质等相关知识，综合实践性强，单个学生完成学习任务比较困难，因此培养学生合作学习法，让学生以小组为单位共同完成学生任务。在这个过程中，教师和学生，学生和学生之间形成积极交流信息的合作关系，调动学生学习的积极性。
反思学习法促进自主学习和合作学习的效率。根据原认知理论，通过培养学生的反思学习法，让学生选择能达到目标的最适当的学习，检测达到目标的情况，必要时采取补救措施，总结达到目标的成功经验和失败教训，及时调整自己的学习方法，提高学习效率。
三、说课程内容
根据教学目标，结合学情分析，确定课程内容。教学目标要求学生建立房地产法律法规体系，突出房地产中介服务，因此课程内容上涵盖房地产开发主要环节，即从土地取得，到房屋拆迁、房地产开发、房地产市场，到物业管理，并以房地产中介服务为导向。
根据课程内容，从而组织教学资源。教学资源包括教材和其他参考资料。教材是课程内容最主要的资源，课程内容的实现离不开教材。根据课程内容的要求，选择戚瑞双主编的《房地产法律法规》，它也是高职高专房地产类规划教材。其他资源包括（1）文献资料，辅助建立课程理论框架，（2）视频资源，帮助建立感性认识；（3）案例资源，提供案例分析材料；（4）网络资源，提供课程扩展材料。（下转第104页）
（上接第20页）
四、说教学设计
1．课程设计理念
课程设计的理念是与专业能力结合，缩短教学与专业的距离；以能力培养为中心，应用为目的；以学生为中心，激发学生学习兴趣。
2．课程设计思路
与专业能力相结合，即根据房地产中介服务技能细化出具体能力，以该能力培养为核心，组织教学。激发学生学习兴趣，通过导入案例引出法律法规，再进行知识应用，最后总结和反思，达到能力的培养的目的。在这个过程中，让学生能够知法、用法和守法的目的。
3．说教学方法
怎样展开法律法规这就涉及到教师的教学方法。本门课教师主要的采用的教学方法是启发式教学和案例教学启发式教学主要有两种形式，问题设置和现状分析。问题设置即将问题摆在学生面前，通过问题的分析，引出法律法规。现代教学论研究指出，感知不是学习产生的根本原因，产生学习的根本原因是问题。问题能够激发学生求知欲，激发学生活跃的思考；没有问题学生就感觉不到问题的存在，也就不会去思考。现状分析即将现状摆在学生面前，通过对现状的分析引出法律法规。比如在讲解房地产开发类型的时候，以学校附近某楼盘为例，通过分析投资商和建设单位，引出房地产开发类型法律法规，让学生得到了感性认识，同时也将理论联系实践。
案例教学在法律法规教学中应用较为普遍，本门课也以案例教学为主要教学方法，通过组织学生对案例的阅读、思考、分析、讨论和交流，甚至包括调查等活动，教给学生分析和解决问题的方法，进而提高分析和解决问题的能力。作者将案例分为导入型案例和分析型案例。导入型案例与该节知识紧密联系，或者能够帮助学生有直观的认识。比如在讲解房地产估价公司时，以某房地产估价公司的视频介绍为导入，让学生建立感性的认识。分析型案例，主要是让学生利用所学的知识进行案例分析，也有文字和视频材料。比如在讲解转让实质时，学生对转让实质感性认识少，认识不深刻，通过视频的方式让学生运用理论知识，解决问题，帮助学生加深认识，激发学生的兴趣。
五、课程评价
有效的评价能够及时了解教学状况，也是教师反思和改进教学的有力手段。本门课主要通过形成性评价和终结性评价来实现。形成性评价包括：（1）学习参与度，（2）学生知法、用法的能力，（3）学生之间的自评和互评。终结性评价即为期末考试测评。
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关键词：以房养老;可行性;老龄化
中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：16723198（2007）11007802
1引言
近年来, 随着经济的快速增长、科学技术的进步，人民医疗条件的改善和生活水平的提高，人类在健康方面取得了惊人的成就，人口平均寿命大大延长。在全社会人口中，年轻人口比重的进一步降低和老年人口比重相对的提高，最终表现为全社会人口中老年人口过快增长和比重的加大，即人口老龄化社会的提前到来。在这种状况下,我们更应当开拓养老金的来源渠道,放宽养老思路,使养老方式呈现多元化发展。 “以房养老”模式起源于荷兰,发展最成熟的是美国,该模式在世界上20多个国家相继推出,已经成为全世界老年人改变传统生活方式、享受高质量生活和实现生活效用最大化的重要途径。
2以房养老模式的含义和特征
2.1以房养老模式的含义
以房养老模式,是指以产权独立的房产为标的,在不必出售房产所有权和继续保留住房使用权的前提下,以中低收入老年人为对象,将其手中持有的房产以反抵押的形式向保险公司办理住房养老保险,再由保险公司通过年金支付形式,每一期向投保人支付养老金,从而解决养老问题的一种养老模式。
2.2以房养老模式的特征
（1）投保人资格规定。目前不同国家对投保人的资格都有一定的限定：在美国,只有60岁以上且收入水平低于贫困标准的老年人才有资格申请这种模式;在日本,只有62岁以上,收入水平低于贫困线的无子女的老年人才有资格申请;在新加坡、英国等也有不同的要求。
（2）完善的房地产市场。在美国由联邦全国抵押协会、政府全国抵押协会、联邦住房贷款抵押公司共同组成房地产二级市场,与联邦住房管理局和联邦储蓄等政府机构提供的担保体系共同保证“以房养老”模式的低风险和高回报。房地产市场的流动性强是这种模式在美国盛行的重要原因之一。
（3）保险公司的配合。保险公司作为市场经济条件下新兴的金融机构,作为“以房养老”模式中重要的经济主体, 可以发挥其自身独特的优势深化改革、创新经营,将保险资金用于配合住房养老保险,实现新的投资渠道,提高经济效益。
（4）政策和法规环境的保障。“以房养老”模式的实施涉及资产评估、保险公司、社会养老保障等诸多主体,运行机制和具体操作复杂繁琐,需要制定出相关政策和法律法规来约束市场秩序。因此,一个国家法规环境的状况也直接关系到“以房养老”模式的正常运行。
3以房养老模式在我国的可行性分析
3.1传统文化差异是巨大阻力
我国传统的养老模式是养儿防老、家庭养老。随着城市化水平的不断提高,许多城镇也普遍采用社会统筹养老和单位养老,储蓄存款、商业保险和依靠政府最低生活保障等方式来养老。由于独生子女政策的实行,“四二一”家庭结构在城镇已经成为主流,四位父母给成家的儿女留下两套住房,而与此同时,其养老问题也成为了儿女们沉重的负担。 “以房养老”模式的实施,意味着儿女们将不再有老人房产的继承权,中国传统的养老方式被打破,老人与儿女之间的代沟将不可避免的出现。因此,基于我国现实国情上的传统思想文化差异是“以房养老”模式面临的一道不可逾越的鸿沟。
3.2房价走势未料阻碍模式推行
近几年来,我国房地产投资规模不断扩大、房价猛增,成为社会投资的热点。与此同时,房地产风险系数也不断加大,房地产开发融资结构中仍有50%来源于银行贷款。有关数据表明:截至2005年末不良贷款余额已达1093亿元,房地产市场风险集中于银行系统的问题成为隐患。据统计,今年6月份,我国70个城市房屋销售价格同比上涨7.1%,涨幅较5月高了0.7个百分点。其中,深圳、北京等城市上涨较快,深圳已连续17个月同比涨幅超过10%,其中2007年6月达15.9%;北京已连续14个月同比涨幅超过8%,其中2007年6月达9.5%。房价的变动为房产评估工作增加了难度,阻碍了模式的顺利推行。
3.3我国农村人口比例大是现实国情
国家统计局2007年9月26号的报告《从十六大到十七大经济社会发展回顾系列报告之七:城市社会经济全面协调发展》指出:党的十六大以来,我国城市规模不断扩大,城市经济发展实力明显增强。2006年,全国城镇人口达5.77亿,城镇化水平达43.92%,预计到2015年城镇人口将达到8亿。就目前而言,我国仍然是农村人口居多的发展中国家,人们受地域环境及宗法观念的束缚、受教育程度不高、对新事物的认知能力差,使得 “以房养老”模式缺乏赖以生存的广阔空间。
3.4政府扶持不足不利于模式实施
“以房养老”模式是一项创新的养老模式,社会效益明显,对养老事业的发展和社会稳定有积极的推动作用,其在推行过程中存在在种种阻力和风险。模式运作过程中周期长、涉及面广、不确定因素多,政府应当积极介入、主动宣传、加大扶持力度。同时,应当制定相关法律法规、严格进行监管、规范市场秩序。
3.5我国房地产估价行业正处改革阶段
房地产价格评估制度是国家法定制度,在房地产买卖、抵押、房屋捭补偿标准确定等方面发挥着重要作用。 目前，我国共有房地产估价师3.5万人，房地产估价机构3500家，全行业从业人员25万人。针对房地产估价行业存在的给 “回扣”、迎合委托人要求出具不实估价报告、转借资质等突出问题，建设部先后出台了部门规章《房地产估价机构管理办法》和《注册房地产估价师管理办法》，下发了《关于加强房地产估价机构监管有关问题的通知》(建住房〔2006〕294号)，初步确立了政府监管、行业自律和社会监督相结合的行业管理模式。房地产估价行业监管制度日趋完善，对规范房地产估价机构和房地产估价师行为，维护房地产估价市场秩序，保障房地产估价活动当事人合法权益和“以房养老”模式的顺利推行将发挥重要作用。
4结语
虽然“以房养老”模式在我国的推行还存在一系列的问题,但其作为一种新型养老模式并参考国外推行该模式的经验,也带给了我们许多新的思考。能够推行“以房养老”模式的国家,无一例外都是经济发达、法制健全、国民信用度高的国家,基于上述可行性分析, “以房养老”模式在我国还有很长的路要走。
参考文献
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为适应房地产业发展的需要，加强房地产中介服务管理，规范房地产中介服务行为，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、建设部新修订的《城市房地产中介服务管理规定》等有关法律、法规、规章规定，结合我省实际，制定了《河南省城市房地产中介服务管理办法》，现予以印发，请认真贯彻执行。执行中有什么问题，请及时报厅住宅与房地产业处。
二OO二年三月五日
附件河南省城市房地产中介服务管理办法
第一章、总则
第一条、为加强房地产中介服务管理，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、建设部《城市房地产中介服务管理规定》等有关法律、法规、规章和规范性文件规定，结合我省实际，制定本办法。
第二条、在本省行政区域内从事房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等房地产中介服务活动，实施房地产中介管理，适用本办法。
本办法所称房地产咨询，是指为房地产活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。
本办法所称房地产价格评估，是指对房地产进行测算，测定其经济价值和价格的经营活动。
本办法所称房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间业务的经营活动。
第三条、省建设行政主管部门负责全省房地产中介服务的监督管理工作。
市、县（市）人民政府房地产管理部门负责本行政区域内的房地产中介服务管理工作。
第二章、中介服务人员资格管理
第四条、从事房地产中介服务的人员，须参加相应业务的资格考试取得执业资格证书或合格证书，并经注册登记后，方可执业。
第五条、从事房地产咨询业务的人员，须取得房地产及相关专业中专以上学历，具有与房地产咨询业务相关的中级以上专业技术职称。
房地产咨询人员须经省建设行政主管部门统一培训、考试，取得《房地产咨询人员岗位合格证书》，并办理注册登记。凡未取得《房地产咨询人员岗位合格证书》的人员，不得从事房地产咨询业务。
第六条、房地产价格评估人员分为房地产估价师和房地产估价员。
房地产估价师须经全国统一考试、执业资格认证，取得《房地产估价师执业资格证书》，并按有关规定办理注册登记。未取得《房地产估价师注册证》的人员，不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务。
房地产估价员须经省建设行政主管部门统一培训、考试，取得《房地产估价员岗位合格证书》，并办理注册登记。凡未取得《房地产估价员岗位合格证书》的人员，不得从事房地产估价业务。
第七条、国家实行房地产经纪人员职业资格制度，房地产经纪人员职业资格包括房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格。
房地产经纪人执业资格须经过全国统一考试、取得《房地产经纪人执业资格证书》并办理注册登记，方能进入房地产经纪活动关键岗位，作为发起设立房地产经纪机构的必备条件。
房地产经纪人协理从业资格须经省建设行政主管部门统一培训、考试，取得《房地产经纪人协理从业资格证书》，并办理注册登记。凡未取得《房地产经纪人协理从业资格证书》的人员，不得从事房地产经纪业务。
第八条、严禁伪造、涂改、转让《房地产估价师执业资格证书》、《房地产估价师注册证》、《房地产经纪人执业资格证书》、《房地产咨询人员岗位合格证书》、《房地产估价员岗位合格证书》、《房地产经纪人协理从业资格证书》。
遗失以上各类证书的，应在当地市级以上报纸上声明作废，并向原发证机关申请补发。
第九条、房地产估价师和房地产经纪人的执业资格实行年审制度，由省建设行政主管部门或其委托的机构结合房地产中介服务机构资质年审进行。
第三章、中介服务机构管理
第十条、房地产中介服务机构，是指从事房地产咨询、房地产评估、房地产经纪等方面服务的经营活动并具有独立法人资格的经济组织。
凡从事房地产中介服务活动，应当设立相应的房地产中介服务机构。
第十一条、设立房地产中介服务机构应具备下列条件：
（一）有单位的名称、组织机构及章程；
（二）有固定的服务场所；
（三）有规定数量的财产和经费；
（四）有与其从事房地产中介服务业务相应资格等级相适应的执业资格人员和专业技术人员；
（五）法律法规规定的其他条件。
第十二条、房地产评估机构的资质等级，按建设部《关于房地产价格评估机构资格等级管理的若干规定》分为一、二、三级和临时资质。
一级房地产估价机构可以从事各类房地产价格评估，可以跨省自治区、直辖市从事评估业务。
二级房地产估价机构可以在本省行政区域内从事房地产买卖、租赁、抵押、企业兼并、合资入股、司法仲裁等方面的房地产价格评估。
三级房地产估价机构可以在注册地行政区域内从事建筑面积5万平方米、土地面积1.5万平方米以下的评估项目。
临时资质房地产估价机构可以在注册地行政区域内从事建筑面积3万平方米、土地面积1万平方米以下的评估项目。
第十三条、房地产经纪机构按其注册资本、执业资格和其他专业技术人员数量、经营业绩及社会信誉条件等，分为一、二、三级和临时资质等级。
（一）一级房地产经纪机构的注册资金不得少于100万元，有取得执业资格证书并经注册的房地产经纪人10名以上，同时高级工程师、高级经济师和高级会计师各1名；有相应的经营业绩，未发生损害当事人合法权益的行为，以房地产经纪为主营业务。
一级房地产经纪机构，可各类商品房销售、其他房屋交易，经营各种房源信息业务。
（二）二级经纪机构的注册资金不得少于50万元，有取得执业资格证书并经注册的房地产经纪人5名以上，同时高级工程师、高级经济师各1名，会计师1名；有相应的经营业绩，未发生损害当事人合法权益的行为，以房地产经纪为主营业务。
二级房地产经纪机构，可建筑面积10万平方米以下的商品房销售、其他房屋交易，经营各种房源信息业务。
（三）三级经纪机构的注册资金不得少于30万元，取得颁发执业资格证书并经注册的房地产经纪人3名以上，同时高级工程师或高级经济师1名，会计师1名，有相应的经营业绩。
三级房地产经纪机构，可建筑面积5万平方米以下的商品房销售、其他房屋交易，经营各种房源信息业务。
（四）新成立房地产经纪机构，不得低于三级资质所要求的条件标准，在一年的暂定资质有效期内，可建筑面积3万平方米以下的商品房销售、其他房屋交易，经营各种房源信息业务。一年后视情况决定是否核定三级资质。
一、二级房地产经纪机构由市房地产管理部门推荐，省建设行政管理部门审批、颁发《河南省房地产中介服务机构资质证书》。三级及临时资质由市房地产管理部门审批、颁发《河南省房地产中介服务机构资质证书》，报省建设行政管理部门备案。
第十四条、房地产咨询机构的资质不分等级。
设立房地产咨询机构，其注册资金不得低于10万元，房地产及相关专业中级以上职称的人员不得少于总人数的50%.房地产咨询机构资质由市房地产管理部门审核颁发《河南省房地产中介服务机构资质证书》，报省建设行政管理部门备案。
第十五条、设立房地产中介服务机构应当向当地工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照并取得《河南省房地产中介服务机构资质证书》后方可从事房地产经纪业务。
第十六条、房地产中介服务机构实行年审制度。房地产估价机构和一、二级房地产经纪机构年审由市级房地产管理部门初审后，报省建设主管部门年审，其他房地产中介服务机构由核发资质的部门进行年审。年审结果在媒体上公布，年审不合格的房地产中介服务机构，不得继续从事房地产中介服务业务。
第十七条、房地产中介服务机构必须履行下列义务：
（一）遵守有关的法律、法规、规章和政策；
（二）遵守自愿、公平、诚实信用的原则；
（三）按核准的业务范围及合同约定从事经营活动；
（四）依法交纳税费；
（五）按规定标准收取服务费用，不得擅自抬高或变相降低收费标准；
（六）接受行业主管部门及其它有关部门的指导、监督和检查。
第四章、中介业务管理
第十八条、房地产中介服务人员从事房地产中介业务，由其所在中介机构统一受理并与委托人签订书面中介服务合同，房地产中介服务合同推行合同示范文本。
第十九条、房地产中介服务合同应当包括下列主要内容：
（一）合同各方当事人名称（姓名）；
（二）中介服务项目名称；
（三）标的内容、要求和标准，有按要求须登记备案的应对由何方办理作出约定；
（四）合同履行期限；
（五）收费数额和支付方式、时间；
（六）违约责任和纠纷解决方式；
（七）双方约定的其它内容。
第二十条、房地产中介服务机构接受委托需对外出具报告书的，必须由具有执业资格的人员签署，并加盖由国家或省建设行政主管部门统一编号核发的执业专用章。
第二十一条、房地产中介服务机构开展业务应当建立业务记录，设立业务台帐。业务记录和业务台帐应当载明开展业务所取得的收入、支出的费用以及省建设行政主管部门要求的其他内容。
第二十二条、房地产中介服务机构应接受当地房地产管理部门的业务管理和监督，定期报送有关报表。
第二十三条、房地产中介服务人员执行业务，可以根据需要查阅委托人的有关资料和文件，查看现场和设施，委托人应当提供必要的协助。
第二十四条、由于房地产中介服务人员失误给当事人造成经济损失的，由所在机构承担赔偿责任，所在机构可以对中介服务人员追偿。由于委托人的原因，给房地产中介服务机构造成经济损失的，委托人应承担相应的赔偿责任。
第二十五条、房地产中介服务人员在房地产中介活动中不得有下列行为：
（一）索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物、或者利用执行业务之便，牟取其他不正当的利益；
（二）允许他人以自己的名义从事房地产中介业务；
（三）同时在两个或两个以上中介服务机构执行业务；
（四）与一方当事人串通损害另一方当事人利益；
（五）法律、法规禁止的其他行为。
第二十六条、房地产中介服务人员与委托人有利害关系的，应当回避。委托人有权要求其回避。
第五章、附则
第二十七条、省外房地产中介服务机构到本省从事房地产中介服务，应到省建设行政管理部门备案。
第二十八条、本办法施行前已经设立的房地产中介服务机构，应当自本办法施行之日起三个月内进行重新登记，换发新的资质证书后，方可继续从事房地产中介服务业务。逾期不重新登记的，不得从事房地产中介服务业务。
