时间：2023-10-07 15:45:30
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随着我国市场经济渐渐趋向成熟阶段，房地产企业现已成为国家经济的主要产业。外部市场产业的侵入与国内经济格局出现相对稳定状态，导致房地产企业面临改革重洗的现状。但就目前房地产企业来讲，大部分企业仍然采用传统的管理方式进行财务成本管理，未重视财务成本管理的重要性，在进行成本管理期间缺乏科学、创新的管理措施，致使严重阻碍了房地产企业管理工作。如想提高企业经济效益，并在竞争风险中获得双赢，就应着手管理财务成本，以创新、科学的方式进行成本管理工作，为房地产企业未来发展奠定基础。
一、房地产企业财务成本管理问题分析
（一）什么是房地产企业成本管理
房地产企业成本管理就是充分调动和组织公司全体人员，在保证工程质量的前提下，对工程建设、营销策划等生产经营过程的各个环节进行科学的管理，力求以最少资源消耗来获取得最大的利润。成本管理不完全等于省钱，花得多会浪费，花得少不一定就节省了，我们要的是价值的最大化，花多花少不是重点，花的有效才是关键，就是我们通常说的“物有所值”。
（二）房地产企业成本管理中普遍存在的管理缺陷
房地产企业在进行成本管理过程中缺乏全局性和规范性的管理机制，存在较为明显的成本管理缺陷。房地产企业与其他企业存在较大区别，其具备复杂性、层次性以及独特性的特点，分层管理方式的不同形成了市场中的差异性，从而必须要面对各式各样的消费群体与激烈的竞争市场[1]。房地产企业财务管理工作所涉及的内容较多，如工程预算、服务、销售、土地等各项内容，因各种因素渐渐形成网状结构。加强财务成本管理与完善管理体系对企业而言，就是提高企业在市场中的竞争力，并使房地产财务管理模式获得相应提高。
1.财务成本管理意识较为薄弱
当前，国内房地产企业在经营管理中只注重企业经济利益，而忽略了财务成本管理工作的重要性，管理意识较为薄弱，并对财务管理工作认识较为匮乏。多数企业进行成本管理工作时只重视设计期间的成本管理，从而忽略了项目财务管理工作，或者认为对材料进行成本控制是进行成本管理的关键点，同时企业进行财务管理中的工作人员对其不给予重视，导致成本管理工作未能全面进行[2]。由于受到市场环境的影响，同行产业发展速度在不断加快，因此企业必须要将管理工作细化，才能顺应现代市场发展。财务成本管理意识薄弱只会动摇房地产企业在市场中的地位，阻碍企业未来发展。
2.财务管理中工程预结算问题
目前大部分企业在实施财务成本管理工作期间会忽略工程结算工作，并使其产生较多问题，其中包括：（1）对工程结算数据进行造假，对于国家工程项目来说尤为严重，制造出较高预结算数据，高出实际工程结算的预算会进入个人腰包内，使工程质量受到影响，严重可导致出现豆渣工程，危害人们生命安全[3]。（2）项目工程工作在实施期间缺乏较为健全管理，施工、设计、建设等单位部门缺乏相互沟通交流，只限制于自身工作范围中，导致管理工作缺乏统一性，导致工程预算借款参差不齐，致使整个工程结算数据信息缺少有效性、真实性等，使工程项目资金运转处于不利状态。（3）工程项目结算定额与实际状态相背离，更新较为缓慢，传统定位计算方法已不能有效地体现出实际工程结算的真实性，如对其进行再次计算工作会比较烦琐、复杂，大大降低了结算效率与进度。
3.缺乏健全的财务成本管理制度
通过对其成本管理方式进行分析，主要是依靠相关部门财务预算数据、资料进行财务成本汇报工作。根据这一方式可分析到其中存在的问题，由于部分项目已在进行，不能实施任何补救工作，没有在实施前对项目进行事前与事后问题预测，导致财务成本管理工作处于被动状态[4]。如在进行期间出现财务账面问题，就会形成账面失控的局面，无法估量最终损失。
二、房地产企业财务成本管理应对措施
（一）全方位实施财务管理工作
全面开展房地产企业财务成本管理工作，集中资金管理。成本管理质量的好坏与企业在激烈的市场竞争中成正比关系，同时会直接影响企业最终经济效益。企业在实施财务成本管理工作过程中应把该项工作制作成一项系统流程，对成本管理以分层方式进行管理，贯彻对象、内容、方法全方位原则，有助于对企业服务成本、资产成本、环境成本、人才成本等给予全方位管理。
同时，在管理时应严格按照相关管理制度实施工作，严格按照财务成本管理需求对企业项目建设、服务、设计等进行规划，并制订相应的成本控制方案，从而确保各项目财务成本可获得全面控制。成本管理首要任务是对资金给予集中管理，减少资金流出，控制资金成本。例如，对几个项目进行财务成本管理，先对其资金集中管理，结合项目特点平衡所需资金，防止出现部分项目需通过贷款解决资金问题以及部分项目资金过于闲置。这样不但可以对资金进行集中管理，还能避免资金在调配期间出现不平衡现象，减少资金沉淀现象，加强资金使用效率。此外，当前我国多数企业在进行房地产开发时主要是依靠营销资金回收与银行贷款等方式实现资金融资，导致资金筹集问题日渐突出，资金筹集渠道严重受限；因此，房地产企业应拓展资金筹集渠道，如中小型企业可采用一些知名度较高企业的资金筹集方式，在原有资金、销售回款、贷款的基础上，通过汲取海外资金、上市筹集、发行证券等各种方法实施资金筹集、融资，提高财务成本管理工作，降低资金成本支出。
（二）加强成本管理人员财务管理意识
实施财务成本管理工作的主要因素有人力资源、资金资源、项目资源等三个重要条件，同时需要企业员工全面参与到成本管理工作中，而企业管理者应在工作中起到带头作用。工作人员在进行成本管理时应具备较强的财务成本管理意识，并主动分析在岗工作任务和财务成本有关的法律法规，此外还应注意进行管理过程期间应注意的事项，熟练掌握相关操作技术，加强财务部门与各个部门之间相互沟通交流。还可以通过对员工进行相应培训工作，内容包含有：财务管理理论知识、专业技能操作等；从而促进企业财务管理工作较好较快发展。
（三）全面构建财务成本管理体系
企业实施要想构建健全的财务管理体系，首先要了解进行成本管理工作的相关内容：成本预算考核工作、预算编制与实施、整体预算方式等。
1.成本预算考核工作
财务成本工作中成本预算考核主要是对预算年度、季度、月度进行总结、考核、分析。例如，月度分析工作要求各个项目负责部门应对每个月预算实施状况给予分析，同时房地产每个子公司应对总公司进行汇报总结，并召开季度、年度总结会议，分析预算工作中存在的问题因素；每个月度项目负责部门按照月度累积预算实施状况，通过按照绩效标准对员工业绩给予考核，并和薪资、激烈制度相结合；年终考核工作是对企业一年预算实施状况给予分析总结，分析内部存在的问题因素，并结合问题特点制定下年企业经营标准。
2.预算编制与实施
企业在进行预算编制期间，部门之间应相互沟通交流、多互动。预算编制实施的主体人员是各个部门的负责人员就，其要严格遵循相关预算编制制度对实际业务进行控制。企业在进行财务成本管理工作过程中应结合企业实际业务实施，如某些业务是属于财务成本管理预算范围内的，应保证其严格遵循规章制度进行审批，如属于预算以外的，应按照制定流程报备房地产最高部门进行审批，并详细说明。这样就能对预算以外的业务进行成本管理控制，严格控制房地产企业成本管理工作。
（四）构建全面的工程结算体系
建立健全的工程计算管理体系，首先要加强企业财务成本管理各个项目，根据对各个项目工程的经济指标进行预测分析，确保其保证在指定指标内，使项目预算、工程预算、结算等与现实差距相差较小。而不是当工程验收时再与资料、设计方案进行对比、分析，如最终工程预算与实际预算存在较大差距，应对超出预算部分附上审批文件加以说明，避免出现违纪违法情况出现；然后是提高工程预算管理员工专业道德素养，并严格要求预算工作人员应具备较强的专业操作能力以及工作经验，保证可以完全做好项目预算管理工作，从而保证企业财务成本管理工作快速、健康发展。其次是明确工程结算管理流程，保证成本预算方法、措施充分落实到项目结算工作中，对工程结算工作进行严格控制、监督，保证数据、资料的准确性以及真实性，不得任意更改工程结算资料、数额。
【关键词】“营改增”；甲供材
一、引言
“甲供材”是指房地产企业的项目施工建设期间，对于项目建设所需要的主要建筑材料由甲方提供，由甲方负责材料的采供，货款支付，质量监管责任，增值税发票抬头开具甲名称，施工方只是提供少量建筑材或辅助材料，主要提供劳务施工，和施工管理等工作。甲供材是目前房地产行业普遍采用的建设合作机制，他对于保障建设质量，减少施工方资金压力实现多方互利共赢的局面，也能够进一步促进中小房地产企业进一步发展。在国家2016年36号文出台后，对于甲供材可以采用简易计税也可以采用一般计税方法核算，增加了税收缴纳的自由度，对于降低房地产企业税负水平有重要意义。
二、青岛FG房地产开发有限公司情况介绍
1.公司概况
（1）公司简介
青岛FG房地产开发有限公司1994年创立于青岛，是一家以房地产开发与经营为主要业务，涉及旅游休闲、物业管理、建筑设计等多个产业的企业集团。更好、更强、更长，成为一个不断超越过往并可持续发展的百年企业是公司的基本目标。
（2）目情况
189项目是该公司新开发的“世纪城”项目，主要建设100平米以下的商住两用项目，一楼和二楼作为商场，三楼到十五楼作为住房，该项目占地17888平米，建筑面积98778平方米，建设房屋987套。公司工程建设主要采用总包的形势建设，建设方由青岛荣鼎建设公司承揽，监理方为青岛现代监理。为保障工程质量公司材料甲供材的方式进行，建设方主要提供建筑劳务。
（3）甲供材会计核算情况
甲方作为材料采购方，与建材市场的供货商签订采购协议，并要求提供增值税17%的税率发票，以防作为建筑施工方提供6%建筑施工服务专用发票。FG公司财务部门收到材料后，会计分录如下：借方：原材料 应交税金-增值税-进项税 贷方：银行存款。乙方施工领用建筑材料时，会计分录为 借方：开发成本 贷方：原材料。
2.甲供材增值税核算情况
公司主要采用一般计税原则，进项税发票主要以17%的税率为主，销售不动产主要为11%税率为主。按照进项税销项税差额计算增值税税额，应“营改增”之前公司缴纳营业税，无需取得专用发票，但是按照不动产销售的5%计提营业税金。
“营改增”后甲供材行为的界定由界定原材料范围转变为税法不界定甲供材料范围。因此，只要采购采购材料由甲方提供就可以确定甲供材模式，采取简易征税模式。
三、青岛FG房地产开发有限公司会计核算与税收处理存在的问题
1.领料建设开发方式造成开发成本核算信息失真
在建设施工过程中，乙方凭借领料单据到甲方处领建设材料。由于建设施工过程中统计不到位，存在很多多领料未使用完情况，但是计算开发成本中没有扣除，造成开发成本虚高问题。公司目根据月度作为结转材料时点，大量而品种繁多的建筑材料导致统计员统计压力大，经常无按时完成统计工作，经常出现虚报，错报，漏报的情况，因此多种情况下造成开发成本信息失真，开发成本无法核算正确的工程建设成本。
2.领料建设开发方式下材料耗费严重开发成本高
在非甲供材情况，乙方在概算的约束下，既要降低采购成本还要降低材料耗费，因此经济效率高，材料浪费情况少，但是甲供材情况下，乙方材料领用耗用完全不受到约束，而企业甲方无暇对材料的耗用进行监管，造成在工程造假不断升高，甲方利润空间不断院所。在材料耗费多的同时，也存在偷料，换料等管理问题，由于甲方使用品质较高的建筑材料，因此经常发生材料丢失混在消耗中报送数据，同时也存在外部以次充好的现象，将好材料换出，这样就会严重影响建筑质量，造成安全隐患。
3.甲供材情况下材料低税率较多，甲方税负重
其他建设材料成本占15%，资本化利息占据10%.而对于建设主体使用的砂石沙子水泥厂可以提供3%增值税专用发票人力成本只有对于利润部分开具增值税专用发票，资本化利息无法提供专用发票，只有占据总成本15%的材料可以提供增值税专用发票。公司在万达二期项目中，对外销售税率为11%，但是增值税发票进项税只能取得3%，因此增加了是税收成本，而对于资本化利息无法提供进项税抵扣，直接增加税务为11%，因此可以看出在甲供材情况下，增加甲方税负水平。
四、青岛FG房地产开发有限公司甲供材会计和税收处理改进
1.设计成本差异科目，实施计划成本管理
公司应当建立计划成本管理机制，实行标准化管理机制，制定限额领料单，对于结转超出的建筑材料，作为扣除乙方公司的结算或狂。具体会计处理方式如下：领用材料当日会计不做处理，月度核算时：借方：开发成本 贷方：原材料 材料成本差异。材料成本差异借方主要核算建设过程中节约材料状况，科目贷方主要核算超支材料。工程结算时，根据工程部门的实际测算，确认双方责任。会计科目为 借方：应付账款 材料成本差异 贷方：银行存款 。在计划成本管理下可以真正实现对材料耗用管理，降低工程建造成本，保障公司利润空间。
2.加强会计核算信息化管理提高核算效率
通过信息化手段，提高企业核算效率，实现核算效率全面提升，对于以前工程月度核算和统计慢的问题，可以建立与乙方的材料进销存管理软件互通，实现信息化操作，现场结转处建筑施工单位实际使用材料状况，对于品种多数量大的建筑材料可以通过概算的方式，在半年度进行全面核查，调整以前月份存在的核算出入，实现成本的真实核算。
3.建立税收评估机制及相应税务处理
建立供应商评估机制，在工程建设初期，应当建立项目税收评估机制，评估项目建设成本同时，估算材料耗用与采购，与小规模纳税人和一般纳税人进行事前询价。根据无差异平衡点的计算方式，计算选择小规模纳税人还是一般纳税人。具体计算方式为：采购数量*小规模采购单价/（1+3%）=采购数量*一般纳税人采购单价/（1+17%），在双方进项税计算为0的情况下，小规模企业和一般纳税人的就会在同一水平之下。
建立一般计税和简易计税评估机制，在项目建设初期，在充分的外部询价后，分类统计供应商的纳税人资质和可以提供的专用发票税率，如果在无法取得或这较少取得增值税专用发票的情况，应当采用简易计税的方式实现增值税征缴，具体会计分录如下：借方 原材料 贷方：银行存款 销售时：解放n解放：银行存款 贷方：销售收入 销项税。 结转税金 借方：销项税 贷方：进项税 未缴增值税
而对于供应商具备一般纳税人资质并能提供较高税率的增值税专用发票，应当采用一般纳税核算。一般纳税人具体税收核算如下：应缴增值税额=销项税-进项税 ，具体会计分录如下：借方 原材料 应缴税金-进项税 贷方：银行存款 销售时：借方：银行存款 贷方：销售收入 销项税，结转税金 借方：销项税 贷方：进项税 未缴增值税。
五、结束语
综上所述，在“营改增”之后，加强房地产企业的税收和会计处理研究，对于房地降低建造成本和税收成本有重要意义。本文通过青岛FG房地产开发公司为例，介绍公司公司目前会计核算和税务处理存在的问题如：（1）领料建设开发方式造成开发成本核算信息失真；（2）领料建设开发方式下材料耗费严重开发成本高；（3）甲供材情况下材料低税率较多，甲方税负重。根据上述问题提出：（1）设计成本差异科目，实施计划成本管理；（2）加强会计核算信息化管理提高核算效率；（3）建立税收评估C制及相应税务处理方案
参考文献：
【关键词】财务预警机制；财务风险；房地产企业
一、财务风险的内涵
财务风险是企业财务活动中由于各种不确定因素的影响，使企业财务收益与预期收益发生偏离，因而造成蒙受损失的机会和可能。企业财务活动的组织和管理过程中某一方面和某个环节的问题，都可能促使这种风险转变为损失，导致企业盈利能力和偿债能力的降低。
二、财务预警的方法
财务预警方法可以为传统的财务预警方法和基于计量方法的预警模型。
1.传统的财务预警方法
（1）单一财务比率法。单一财务比率法是指将某一项财务指标作为判别标准来判断企业是处于财务危机状态还是非财务危机状态的一种预警方法。常用的财务比率有资产负债率、利息保障倍数、流动比率和速动比率等。（2）财务比率综合计分法。财务比率综合计分法是选择多个财务比率并赋予相应的权重，计算综合财务指标，以此来判断企业发生财务危机的可能性。常用的财务比率综合计分法主要有沃尔评分法和综合评分法。
2.基于计量方法的预警模型
（1）多元线性判定模型
该模型从企业的资产规模、获利能力、财务结构、偿债能力、资产利用效率等方面综合反映企业财务状况，进一步推动了财务预警的发展。
从长期的研究结果看，多元线性判定模型在破产前一年的总体判别准确度高达95%，但也存在着一些缺陷：一是计算工作量很大；二是在企业破产前一年的预测中比较准确，但在企业破产前二、三年的预测精度大幅度下降。
（2）多元逻辑回归模型
多元逻辑回归模型目的是寻求预测对象的条件概率，从而据以判断观察对象的财务状况和经营风险。它的优点是不需要严格线性假设条件，应用更为广泛。缺点是计算过程较为复杂。
三、房地产企业财务预警系统设计
房地产企业的财务预警系统设计包括三个方面内容：财务危机监测系统设计、财务危机识别系统设计、财务危机诊断和评价系统设计。
1.财务危机监测系统设计
房地产企业财务危机监测的对象是企业的财务风险和经营风险，因而房地产企业财务危机监测系统包括核心财务指标的监测、财务支付能力的监测、财务结构风险的监测、战略风险的监测和市场风险的监测等，因此财务危机监测系统设计可以根据其系统组成进行。
2.财务危机识别系统设计
财务危机识别系统设计应该根据财务危机的形成的路径进行。有关专家研究发现，诱发企业财务危机的路径主要有三个方面：一是费用水平升高诱因。费用水平升高造成盈利能力下降，自有资金出现不足，导致资金周转不灵，企业不得不增加负债来弥补资金缺口，形成恶性循环，巨额负债无法偿还是企业陷入财务危机的导火索。二是销售收入下降诱因。销售收入下降诱因形成的财务危机路径与费用水平诱因完全一致。三是过度扩张的投资策略诱因。过度扩张的投资策略将导致资金周转短缺，企业不得不增加负债来弥补资金缺口，巨额负债无法偿还将导致企业陷入财务危机。
3.财务危机诊断和评价系统设计
财务危机诊断和评价系统的功能是对房地产企业财务管理活动的过程、结果以及计划执行情况进行比较、分析和评价，以发现房地产企业财务状况恶化迹象的系统。目前应用较为广泛的是杜邦分析法和综合财务指标评价法等，因此，房地产企业在设计财务危机诊断和评价系统时，应结合所应用的财务分析方法进行。
（1）杜邦分析法
杜邦分析法是以净资产收益率为综合评价企业财务问题和财务状况的指标分析方法。
利用杜邦分析法可通过净资产收益率的分析，找出净资产收益率下降的原因可能是由于资产净利率，而资产净利率的下降可能是销售净利率或资产周转率下降引起的，以此类推可得资产总额上升的原因可能是流动资产的上升或长期资产上升造成的。它利用对综合财务指标――资产净利率的层层分解，可以寻找出引起资产净利率下降的真正原因，以便采取措施进行调整。
（2）综合财务指标评价法
该指标体系充分体现了企业效绩的基本内容，围绕财务效益状况、资产营运状况、偿债能力状况和发展能力状况四个方面，选择了8项基本财务比率；同时，选择了16项修正财务比率及8项评议指标建立逻辑严密、相互联系、互为补充的体系结构。多年来的实践表明，这个立体指标体系能较好地反映企业的效绩及其变动过程。
目前，房地产行业已成为国民经济的支柱产业，但与房地产业的重要地位和发展速度极不相称的是房地产企业预警工作却步履蹒跚。随着近几年来国家新一轮宏观调控的推行，特别是央行不断加大金融调控政策的力度，连续提高存款准备金率，房地产企业的发展环境发生了深刻的变化，传统单一的财务预警指标弊端渐露。房地产行业、房地产企业要健康稳步发展，必须构建合理的现金流量指标预警体系。
房地产企业可充分利用上述方法进行财务危机的诊断与评价。
四、结论
可持续财务预警机制作为衡量企业价值实现、运行状况的晴雨表，具有监测、信息反馈和预警的功能。当在企业价值实现过程中出现潜在危机时，预警机制能及时找到导致企业可持续发展状况恶化的主要原因，以使经营者有的放矢、对症下药，制定出有效的措施，保证可持续发展目标的顺利实现。因此，房地产企业必须强化风险意识，建立完善财务预警机制，这样可以更好的掌握企业的现金流量状况，有利于企业财务的稳定，对其生产经营及发展也非常重要。
参考文献：
[1]龙胜平.我国房地产企业财务风险预警模型研究[J].求索,2007,06.
[2]王晓曼.财务预警指标体系的构建思路[J].建筑,2007,11.
[3]徐淼.房地产企业财务风险分析及预警初探[J].会计之友,2006,07.
[4]夏向军.基于现金流量指标的财务预警体系分析[J].国际商务财会,2009,5.
作者简介：
关键词：甲供材；会计核算；税务处理
中图分类号：F23 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）11-0-01
一、房地产开发企业“甲供材”
所谓房地产开发企业“甲供材”，是指由建设单位即房地产企业也称为甲方，由其自行购买或提供原材料，施工单位仅提供建筑劳务的工程。在房地产开发中，一般材料占商品房建造成本的30%～40%，开发成本高。出于对于施工工程中使用材料的质量及降低工程成本效益的角度考虑，采用“甲供材”这种施工方式有效地防止在包工包料方式下建筑施工方在材料上大做文章，规避由建筑材料所引起的风险，保证房地产开发产品的工程质量和自身的声誉。
二、在实务工作中，“甲供材”的财务核算主要有两种方法
方法一：“甲供材”直接计入投资项目的账户。例如：房地产公司作为建设方从市场购入材料时的会计处理：借记工程物资，贷记银行存款。这里假设不考虑增值税的抵扣问题或者，取得的是普通发票。领用这部分材料时，按材料实际购买价：借记“在建工程—开发成本——××项目”，贷记“工程物资”。由于房地产公司自购材料用于本单位开发项目中，发出的材料就会直接计入了工程成本中，这是毫无疑问的。而施工方在收到材料后，通常不作账务处理，只是在辅助账登记管理。根据国家工程造价的有关规定，在工程施工中，工程总造价中要含材料费、人工费、机械费、其他费，其中工程所用全部材料应当在工程总造价中的核算，而不再考虑材料是由哪一方来提供的，并且计入工程总造价中的材料都要提税后的，即为含税价。显然建设方将工程耗用的材料不计施工成本，而是直接冲减库存材料；而对施工单位而言是有利的，这部分的“甲供材”也没有反应在施工方的工程收入和工程支出中，从而减少采购成本和进货成本，施工方不用为开发商开具该材料建筑安装发票，只需交纳这部分材料的税费即可。
方法二：“甲供材”是通过预付账款转账方式结算的，房地产企业在交付材料时，直接将材料预算价格以预付款形式抵顶施工单位的工程款，在交付材料时这样做处理：借记预付账款，贷记工程物资或者是借记预付工程款，贷记库存材料。然而，工程物资（库存材料）是按实际成本来转出，预算价与实际价之间的差额就会直接计入工程成本中。施工方在收到材料时按预算价：借记原材料或工程物资，贷记预收账款。用于工程施工时再将该批材料计入合同成本中。施工方给房地产企业开具“甲供材”部分建筑安装发票是按预算价。
然而在现实中，在总造价确定的情况下，工程的总造价也是作为房地产开发建设单位应该支付给施工单位的总的工程款，只不过这个工程款支付的形式不同，不仅仅是以现金方式，有时以材料冲抵预付款方式支付的。
两种“甲供材”的会计处理从相关法律法规上看是没有问题的，只要提供的会计资料符合会计信息质量要求，真实合法有效，这两种处理方法都是可以接受的。
三、上述两种不同的财务核算方式，税收管理上是如何确定的
1.对于“甲供材”这种现象，在税法上规定是比较明确的。从税收负担上看，方法一采用只缴税，不开票的形式。施工方应就预收价（不含材料）的开具建筑业发票。对于“甲供材”部分只缴税，不开票。如果按的建筑合同总造价开票就会导致房地产企业的材料重复记入成本。方法二属于既缴税，又开票。由于材料是由房地产建设方所购入，通过材料的出库抵顶预付账款为作价，未入工程成本，只是按预算价与材料实际成本的差直接进入了工程成本。施工方按建筑合同总造价开建筑业票，并交纳营业税。
2.按现行税法，2009年版最新营业税的暂行条例规定，凡是提供建筑业劳务的，应将工程所用的原料，设备及动力等其也物资都列入营业额中，以此做为计征营业税的计税依据来缴纳营业税，注意这里的劳务是排除装饰劳务的。同时，又强调营业额中建设方所提供设备的价款不包括在内。
税法之所以这样规定，其目的是防止“包工包料”的建筑工程的纳税人以建设方（甲方）的名义购买原材料，来逃避营业税。
3.鉴于上述规定，施工方开票时的价款无论是否含“甲供材”，在计算营业税额时“甲供材”都应计入营业额中征收营业税。也就是说从理论上，对于施工方而言，无论房地产企业采用方法一还是方法二进行会计核算都不影响施工方所交纳的税额，其税负是不变的。只不过开票金额是根据甲方的会计处理的不同，有所变化而已。
4.在现实的情况中，由于“甲供材”存在，相关税收问题显现出来，例如：施工企业按总造价合同确认收入并交营业税，但对于“甲供材”这部分施工方无法取得建筑发票就无法进入施工成本，也就无法在计算所得税前扣除等诸多问题。还有的施工方错误以为不开“甲供材”部分的发票即可少纳营业税，其实不然，“甲供材”部分的建安发票是否开具都不影响其应纳税额。做为流转税，营业税具有税赋转嫁性的特征。即使施工单位为开发商开具“甲供材”部分的建安发票，其营业税的负担也不会有所增加。实际的税金均转由由房地产企业负担。而房地产企业会因施工方不开具“甲供材”降低开发成本，施工方也会因其不开“甲供材”部分发票，承担偷漏税的风险。开票上的矛盾只是一方面，另一方面加大了税务机关的管理难度，首先，在方法一的会计处理下由于施工方的只缴税，不开票行为会导至房地产企业的建设材料直接计入工程成本，无需凭工程结算发票计入成本。这会促使房地产企业不愿意将“甲供材”所含税金交付给施工方，或者双方恶意串通，即缴税又开票，在缴税的同时将“甲供材”列入建筑业发票中重复计入成本中。这会增加了税务机关征管难度。其次在工程预算造价单只是通过审核双方的“甲供材”的采购发票，出库，入库等单据来确认施工方的“甲供材”的施工成本中，明确所得税前列支项目。这一做法人工成本大难以推广。特别是夸地区的建筑工程，各地税务机关做法各不相同。
四、“甲供材”管理上的建议
1.改进会计核算方式。为了避免由“甲供材”带来的涉税矛盾，首先，双方当事人在订立合同时应注意建造合同的合法有效性，如果合同中约定“甲供材”不含工程总造价内，则该合同的有效性就存在问题。其次，在建设方发出“甲供材”这一环节上建议制定相关规定，只有将这部分材料真正的用于建筑工程中了才允许在建设方的工程成本中列支，这样会加大施工方“甲供材”这部分税金的取得承取的主动权，缓解了双方因这部分税金产生的分歧。再次，加强企业会计基础工作的规范管理，完善财务制度，避免不必要的纳税调整。
2.强化对“甲供材”的征收管理。首先税务部门不断完善税收相关制度。加强对“甲供材”问题的监督，明确房地产企业与施工单位尾款结算时的流程。在支付工程款时必须出具施工单位提供的建安发票和税务机关出具建筑工程项目清算表，有了该表证明项目的税款已结清。这样有效地预防了施工单位偷逃“甲供材”的税款。其次，税务部门应加大对建筑工程建设方及施工方的项目登记管理，定期和不定期地抽查各单位有无“甲供材“方式的存在，并相应报送建设单位供应情况，做好“甲供材”备查账簿的登记工作。
参考文献：
[1]施海峰，杜静.房地产开发企业“甲供材”的会计处理及税务分析[J].江苏建筑，2012（1）.
[2]许峰，袁效骏.结合案例剖析“甲供材料”的会计处理[J].经济研究导刊，2009（16）.
关键词：房地产企业；财务；集中管控；探讨
中图分类号：F230 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2015）018-000-02
房地产企业属于资金密集型企业，资金投入大、产业链长、涉及面广，投资回收周期长，并且房地产企业下属项目众多，一般而言，房地产企业下属一个楼盘注册一个独立核算的项目子公司，每一个项目子公司都有自己的一套财务处理账簿和体系，财务部门需处理的事项较为分散和繁杂，房地产企业实施财务管控对公司管理具有重要意义。房地产企业财务集中管控可以提高财务工作效率，完善企业财务管理制度和规范，提升公司控制力度，完善管理机制，促进企业的良性发展。
一、房地产企业财务管控概括
企业财务管控是通过财务预算管理、资金管理、财务制度、信息系统和内控考核等对日常财务活动及资金运动的管理和控制活动。财务管控的实现一般以信息技术为平台，通过系统化规范化的管理理念，将整个企业的财务信息数据进行整合处理，最大程度实现对子公司的财务控制和管理，充分利用有效资源，为企业的发展提供财务相关决策支持。
经过近30年的发展，我国房地产企业的规模越来越大，企业集团化程度也越来越高，且房地产行业有其独有的特点，与一般企业相比，房地产企业具有资金投入大、产业链长、投资回收期长等特点；针对房地产企业而言，企业财务管控主要侧重于对下属子公司、区域公司以及项目分公司和各个业务部门的财务相关管理和控制。本文则着重探讨房地产企业对下属项目子公司的财务管理和控制。
二、财务管控运行存在的问题
1.资金审批和财务处理较缓慢
房地产企业由于其项目和业务的分散性和多样性，各类项目工程款项和费用类款项申请较多，为了保证资金安全，企业往往实行统一的收支管理，企业资金审批流程在信息系统平台上处理较慢是房地产企业常见的问题。很多房地产企业对日常资金管理不够重视，审批流程复杂而繁琐，每一个房地产项目公司各设一套账簿，每个项目公司收支两条线的情况下都下属有至少两到三个银行账户，为了便于管理和控制压缩财务部人员数量，仅一个财务出纳的工作量极大，且偶尔还会由于账务处理不能够及时匹配，资金管理效率较低。
2.账务相关核算和处理不规范
房地产企业固定资产、存货、在建工程等会计科目的余额较多且品种多样，不便于盘点核算，并且房地产企业的销售费用占据很大一部分，其中的会计明细科目也是多种多样，一些企业的财务人员在处理相关的核算和处理时较为随意，一方面，对销售费用类别明细科目的选择没有经过仔细考虑就随意做账，仅关注一级会计科目或二级会计科目的选择，且在费用报销过程中经常忽略报账金额与发票金额公司不符一类的基础问题。对另一方面，房地产固定资产和存货类科目余额较多，是固定资产计提折旧的会计处理不够规范这一问题也很常见。
3.企业内部对财务的审查和监督不重视
财务部门是公司的核心部门之一，房地产企业对财务管理工作也同样重视，但是房地产企业内部对财务管理工作的审查和监督管理工作却重视不足，以至于财务管控工作无法完全有效运行。一般房地产企业对财务审查和监督的监督仅仅停留在表面形式主义上，只看他们大体的业务处理和片面的财务分析检查，关注项目的建设和回报率，而忽视了财务信息和资金资产的透明度，对财务管控的监督检视程度较低，对财务管控运行过程也不够重视。
三、财务管控出现问题的原因
1.资金管理体系不完善
房地产企业属于资金密集型企业，对资金的灵活运转成都要求较高，为了最大化实现资金管理有效运行，提高使用效率，房地产企业都会实行统一的收支管理，同时也确保企业资金安全。集中管控虽然在一定程度上确保了资金安全和收支统一管理，但是由于房地产企业可能在同一时间进行多个项目的开发，资金管理项目众多，且项目周期较长，每个项目公司各类资金款项繁杂，企业资金管理体系不完善，运行效率受其影响放缓；公司资金与各子公司之间的协调更是加大了资金管理的难度。
2.财务核算制度未统一规范
在一些房地产企业的财务管控运行机制中，财务管理相关的制度未统一规范也是一个较为普遍的问题，这些企业日常财务管理比较粗放，财务管理工作制度规范相对不完善，举例来说，地方子公司独立核算，财务核算信息编码和会计科目代码名称缺乏统一的使用标准，公司日常管控的财务内容未能规范化统一上报。
3.财务管理信息系统不完善
房地产企业财务各方面审批流程较慢、企业和子公司财务人员之间、财务人员与其他部门人员之间信息交流不对称等问题的出现很大部分原因是公司财务管理信息系统不完善，信息系统未能与财务管理完全对接，这也在一定程度上影响公司财务管控的有效运行。房地产企业涉及多方面的财务关系，资金和业务运作复杂程度远超过其他行业，财务管理信息系统的不完善使得财务方面申请事项在线上流程复杂而缓慢。
4.监督检查力度不够
一些房地产企业对财务虽然有足够的重视和管理，但是却忽略了财务工作的监督和检查，这影响了企业对财务的管控工作效果，在很大程度也限制了财务管理职能的最大化发挥。企业进行的监督审查活动大多是外部的资产评估和审计工作，企业集团内部财务管控所进行的监管活动往往不能贯穿公司上下企业财务活动，监督检查力度不够，监控机制不完善，可能会引发企业资产流失、问题，阻碍财务管控有效进行。
四、加强财务管控的建议
1.加强资金管理和成本控制
房地产企业完善资金管理体制主要包括以下两个方面：（1）统一企业的资金结算制度，统一进行预算管理和资金计划上报，加强成本管理。公司预算的制定要符合近期的资金流动现状和公司所在区域的发展现状，坚持风控为先、合理规划，规定各项目公司统一上报，集中管理统筹分析处理和规划。（2）完善企业资金管理平台系统，提高资金运转处理效率，加快资金周转速度。房地产企业的资金周转速度不一，面对众多子公司对资金的流入和流出，必须完善资金管理平台，才能使资本更有效流动。
2.制定严格统一的财务核算制度
制定完善统一的财务核算制度是房地产企业健全财务管控制度体系的重要方向之一，严格统一的财务核算制度能够为财会人员的业务处理提供制度性引导和规范，方便房地产企业对分公司和子公司的管理和控制。制度设计规范财务相关流程和手段，财务人员对企业的账务处理严格依照制度规范内容和格式来进行，整个企业核算方法和系统统一，减少财务工作的随意性。
3.完善财务管理信息处理系统
建立一套完善的财务管理信息处理平台系统是房地产企业进行财务有效管控的重点工作。完善财务管理信息处理系统需要将财务信息和财务资料与企业组织架构、政策机制、管理标准等企业具体运行管理内容结合起来进行量化管理，提高企业财务申报和审批流程运行效率，同时在信息系统处理中加强审核功能，将公司总部与子公司财务信息交流协调起来，加强企业的财务管控工作。
4.增强财务管控观念，健全财务监督体系
监督检查有助于财务管控规范企业的日常财务行为，保证财务信息和工作的透明度，是企业财务管控至关重要的组成部分。加强财务管控监督工作，首先应增强企业领导及财务部门的财务管控观念，增强风险意识，积极开展监督检查活动；其次，集中的财务管控必须建立完善的监督体系和机制，以保证财务信息和活动的透明度和真实性。
五、结语
财务管控是财务管理乃至企业管理的重中之重，财务管控的优化对于房地产企业来说是提升自身竞争力和应对激励的市场竞争以及时展的必然选择。本文立足于房地产企业特点，仅着重从资金管理、核算制度、财务信息系统和监督体制四个方面对加强财务管控作了初步探讨，房地产企业需在在财务管控的各个方面不断努力调整，实现财务管控的有效运行，提升财务管理工作的有效性，确保房地产企业持续、稳定、蓬勃发展。
参考文献：
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关键词 房地产企业 财务管理 财务信息化
目前，随着房地产市场竞争程度的日益加强，我国房地产市场总体上已经出现了供大于求的状况，企业所面临的挑战也在不断加大。因此，要充分把握市场商机，促进房地产行业的健康发展，就必须合理配置各种资源，以保证房地产企业的高效管理。在这种情况下，房地产企业正确认识并全面实行财务信息化管理是十分必要的。
一、财务信息化对房地产企业发展的重要意义
（一）财务信息化有助于提高房地产企业的核心竞争力
由于房地产企业一般都有投资规模大、资金需求量大、开发周期长、与地区经济发展程度关联度高等自身的特点，所以为了提高房地产企业的核心竞争力，增强其盈利能力，就必须加强对企业的业务流程控制、资金链控制和成本控制。通过引入财务信息化管理，对实现房地产企业业务流程控制、资金链控制和成本控制，对提高企业核心竞争力，都将起到积极的作用。
（二）财务信息化有助于提升房地产企业管理效率
随着我国经济的发展以及房地产企业规模的逐渐扩大，财务管理难度也在不断增加，这不仅体现在房地产企业涉及资金的体量越来越大，也体现在母子公司之间的管理层级越来越复杂，这就需要更加高效的财务管理模式来适应业务发展的需求。通过房地产企业财务信息化管理，可以有效地压缩企业管理信息传送的时间与空间的距离，实现企业财务的标准化管理和智能化办公，既避免了繁杂的人力劳动带来的误差，也提高了企业财务管理的效率，进一步体现出其提高企业集团财务管控能力的积极价值。
（三）财务信息化有助于防范房地产企业财务风险
房地产行业自身的发展规律还决定了房地产企业容易受到社会环境、经济环境、工程管理建设环境等诸多因素变化的影响。房地产企业运用财务信息化手段，可以对投资项目进行更加科学的综合分析，进而降低项目的投资风险。同时，通过运用财务信息化手段，还可以对房地产企业的资金使用、融资规划等设定警戒线，减少人为的干预因素，切实实现防范企业财务风险的目标。
二、现阶段房地产企业财务信息化管理中存在的问题
（一）企业管理人员对财务信息化的认识不到位
房地产企业高速发展的近30多年以来，虽然也建立了与自己行业相配套的一系列模式、体制和方式等，而且在过去的时间里，也取得了比较好的效果。但是，随着房地产行业规模的不断扩大以及市场对房地产多样化的需求，过去的一些企业的管理理念、管理模式、资金运作方式、生产组织方式等都出现了与市场发展不适应的状况。目前，许多房地产企业的管理人员对财务信息化的认识还不到位，还有相当一部分企业认为实现财务信息化的目的只是单纯地让财务会计人员从繁杂的手工劳动中解放出来，减轻他们的工作量，而没有认识到财务管理信息化是企业管理信息化的核心，是实现管理现代化的技术保障。还有一部分企业甚至认为以前的传统管理方法也挺好，即使不加强信息化建设，企业也能很好地发展，没有认识到财务信息化的重要性。这些错误的认识都严重影响了房地产企业财务信息化的进程。
（二）企业财务会计信息失真
一方面，现代企业管理最根本的是信息的管理，房地产企业必须及时掌握真实准确的信息来控制物流、资金流。但是，目前我国不少房地产企业由于部门或个人利益等因素，导致存在有意或无意的信息传递不对称、不真实的情况。房地产企业财务会计信息失真，使企业的决策者难以获得准确的财务信息，难以对瞬息万变的市场做出有效的科学决策。
另一方面，随着房地产企业规模不断扩大，在集团公司和各个子公司之间要进行会计信息的处理，需要向财务信息总系统提供更加准确的数据，但是各个子公司之间具有不同的业务性质，财务处理的具体程序也是不相同的。因此，总公司和各个子公司之间在信息共享上做得并不充分，有些总公司和子公司之间实现了表面的信息共享，却没有实际的指导作用，反而在财务信息化管理中制造了障碍。
（三）财务信息化管理专业人才不足
要搞好房地产企业财务信息化建设，高素质的财务人员是重要的人力资本基础。但是，由于长期以来的粗放型经营，目前的财会人员队伍中吸收了许多对房地产企业会计制度和财务制度不太熟悉的人员，部分房地产企业的财会工作人员在专业知识和专业技能方面与实际需要都存在一定差距。这种财务人员的组织结构和知识结构状况，难以适应房地产企业发展的要求。同时，不少财会人员由于学历不高、专业知识不强、学习劲头不足等原因，就产生了缺乏财务信息化管理的能力和意识，其财务管理能力和理念已经不能适应现代企业管理的需求。为了房地产企业的健康、平稳、可持续发展，迫切需要培育一批具有财务信息化管理能力的专业人才。
（四）财务管理应用软件比较滞后
随着经济的发展，房地产企业在财务预测的基础上，独立自主的进行生产经营决策，在决策执行过程中还要加强控制，事后要组织好核算和分析，因而需要开发出融入企业文化和管理理念的统一财务管理软件。但是，目前大多数房地产企业缺乏开发自己企业财务管理软件的专门技术人才，而一些国外大公司的财务管理软件不但价格贵，而且也存在“水土不服”的现象。所以，我国目前实施财务信息化管理的房地产企业大多选择一些通用的财务管理软件。这些财务管理软件虽然也能满足房地产企业的部分需求，但是功能比较滞后，更为突出的缺陷在于不能满足企业的个性化需求，难以按照企业的经营思路设计出不同的功能，不能很好地满足财务管理工作的实际需要。
三、针对财务管理信息化面临问题的解决对策
（一）提高企业管理层对财务信息化的认识水平
要想进行房地产企业的财务管理信息化建设，就必须提高企业管理层对财务信息化的认识水平，要让他们认识到实现财务管理信息化不仅是核算工具和核算方法的改进，更是对财务管理工作的一次大变革，不仅能够将财务管理人员从繁杂的基础财务会计工作中解脱出来，提高他们的工作效率，更能使财务管理人员将更多的时间和精力用于研究公司资金运作、统筹策划，既为企业的决策层提供更加可靠的分析数据，更能当好领导的参谋和助手。所以，房地产企业的经营者和财务会计工作人员，特别是企业管理层，一定要对财务信息化管理有正确的认识和足够的重视，这样才能为企业实行财务信息化管理提供组织保障。
（二）优化财务信息化体系建设
要想实现房地产企业的财务信息化，就必须建立与完善财务信息化体系，为实现房地产企业财务信息化管理提供制度保障。房地产企业不仅要根据国家有关法律法规，建立健全本企业的财务信息化管理的相关制度，譬如财务信息化系统操作管理制度、财务信息化软、硬件管理制度、财务信息化管理岗位责任制度、财务信息化管理档案管理制度等。而且，要根据现代企业管理制度对财务管理信息化建设的要求，不断进行优化和完善，要根据工作中发现的新情况、新问题，不断完善财务管理信息系统的功能，使其能够更好地适应企业的发展要求，最终达到持续优化、提升管理水平，全面实现财务管理的目标。
（三）开发与企业管理中实际需要的相适应的财务软件
房地产企业应结合自身实际，总结自身特点，组织专业技术人员，研究开发出适合自己的财务信息化管理平台，逐步实现企业各个生产过程中财务、资金、流程等信息的集成和数据共享，为实现企业优质、高效的财务信息化管理提供技术支持。信息化财务软件可以参照新一代ERP系统中所具有的功能模块，将事前财务管理信息处理，到事后财务信息的反映，不仅在财务系统的内部各模块充分集成，而且与采购、生产等系统也达到无缝对接，使企业各项经营业务的财务信息能及时准确的得到反馈，从而加强对企业资金流的全局管理和控制。强调面向业务流程的财务信息的收集、分析和控制，使财务系统能支持重组后的业务流程，并做到对业务活动的成本控制，更全面地提供财务管理信息，为企业战略决策和业务操作等各层次的管理需要服务。
（四）培养满足财务信息化需求的复合型人才
目前，房地产企业实施财务管理信息化的关键就是培养满足财务信息化需求的复合型人才。首先，企业管理层要认识到人才对房地产企业实施财务管理信息化的重要作用，管理层要不遗余力地支持企业引进既懂信息技术又懂财务管理的复合型人才，同时，也重视内部挖潜。其次，企业的财务工作人员也要认识到学习的迫切性，要主动靠前一步，根据财务信息化管理的要求积极进修，力争早日成为符合企业财务信息化管理要求的复合型人才。
（作者单位为上海淀山湖新城发展有限公司）
参考文献
[1] 周波.对信息化财务管理的若干探讨[J].会计师，2014（11）.
2011年，国家财政部和国家税务总局就联合下发了关于“营改增”试点的通知，交通运输业和部分现代服务业首先成为试点。但是由于房地产行业的工程周期较长，涉及的供应链上下游企业较多，项目成本的构成较为复杂且涉及的税种较多，所以房地产行业实行“营改增”的阻力较大，且面临较多的难题，所以直到2016年5月1日房地产企业才被纳入“营改增”的试点范围。“营改增”是1994年我国税制改革以来又一次突破性的税制改革，其目的在于避免重复征税，促进社会、经济运行效率的提升，切实减轻企业税负。财税[2016]36号文件规定，房地产企业纳税人销售或出租自行开发的房地产项目均属于增值税的纳税范围，适用11%的增值税率，也可采取简易计税方法按5%的税率征税。房地产企业“营改增”给房地产企业的日常财务处理和生产经营带来了诸多的变化和挑战，比如，针对简易征收方法计税的老项目，需要要求供应商或者是施工队必须提供增值税专用发票还是可以提供增值税普通发票；单位出公差，住宿费和餐费可否抵扣，如何抵扣；目前国家税务总局出台了哪些关于营改增的政策等问题，我们接下来深入分析“营改增”对房地产企业会产生哪些影响，加大对“营改增”后房地产企业发生的变化的关注，以期能够帮助房地产企业平稳度过税制改革的过渡时期，实现房地产企业新一轮的发展。
二、“营改增”对房地产企业的影响
（一）房地产企业建设成本上升
建筑施工企业作为房地产的上游企业，“营改增”对建筑施工企业的影响会直接波及下游的房地产企业，使得房地产企业成本上升。一是给建筑业提供原材料的供应商通常都是小规模纳税人，并提供的材料较为繁琐，管理较为杂乱，使得建筑企业在购买原材料时无法取得增值税专用发票，使得进项抵扣难度加大，造成建设成本上升；二是财税[2016]36号文件规定房地产企业的计税方式可以采取简易的计税方式，特别是在购买建筑的原材料时可以采用简易计税方式，这反而使得税负上升，增加了建筑企业的成本，从而压缩了房地产企业的利润空间；三是由于房地产企业的生产周期较长，且人工费用占到总成本很大的比例，然而零散的农民工的工资没有增值税专用发票进行抵扣，使得建设的人工成本高于“营改增”之前。
（二）税负变动可能与理论分析的情况有所出入
房地产企业在实际的生产经营过程中难以取得一些项目开支的增值税专用发票，使得其实际税负相较以前反而有所上升。第一，房地产企业开发的土地拆迁成本因无法取得专用发票难以实行进项抵扣，使得花费大量拆迁资金拿到地的房地产企业面临较高的税金，使得房地产企业开发的税负反而上升。第二，取得土地成本较低的房地产企业，项目开发过程中增值额较大，可能导致实际增值税税负高于原营业税5%的税率。第三，就“新项目”而言房地产企业在“营改增”之前购买的原材料及支付的工程款无法进行增值税的进项抵扣，使得实际税负有所上升。
（三）对房地产企业的利润和现金流产生影响
房地产企业在项目完成以后，都是以预售的形式进行房产的销售，由此获得收入应该进行税金的预缴，然而房地产企业的建筑成本以及财务成本随着开发的不断开展和增加，若“营改增”后要求企业收到放款当期开具增值税发票，这就使得房地产企业需要按11%缴纳增值税，而进项税抵扣较为滞后，严重影响房地产企业的现金流，甚至会导致企业资金链出现问题；另外，由于土地出让金的增幅在“营改增”后可能会出现下降的趋势，这就使得地方财政收入受到严重影响，从而地方政府就会加大对房地产企业的税收征管，比如加强对土地增值税的预缴和清算等，使得房地产企业的税负上升。
（四）企业纳税风险增加
房地产企业在“营改增”后的纳税风险来自于以下几个方面：第一，房地产企业的财务处理更加繁琐、困难。“营改增”后对于税负的计算会增加很多的会计科目，而且会计核算的难度和工作量均会大幅度的增加，使得会计核算过程中难免发生一些错误；第二，由于新税制刚推行，财务人员对于政策的变化把握不清，导致会计核算不合格，且没有规范的进行纳税申报，给房地产企业带来巨大的财务漏洞和潜在的纳税风险；第三，一些财务人员可能会受上级的指示，伪造增值税专用发票或者是非法购买增值税发票等，给房地产企业带来巨大的风险；第四，房地产企业尚未针对“营改增”建立财务风险预警系统，无法及时发现和防范“营改增”给企业带来的涉税风险，给房地产企业向新税制过渡带来阻碍。
三、持续关注并尽可能消除“营改增”对房地产企业的影响
（一）加强建设成本税务筹划和增值税发票的管理
首先，房地产企业实行“营改增”过后，由于涉及的环节比以前多，增加了房地产企业进行纳税的空间，所以企业应当根据自身的发展特点和所处的市场经济环境，加强与当地税务机关的沟通，合理的利用一切税收优惠政策，对企业进行纳税筹划，以帮助企业平稳的度过改革期；其次，房地产企业应当加强增值税发票的使用和管理。一是通过提升企业内部管理水平，加强财务部门对于“营改增”的认识，加强与建筑企业的沟通，在完成项目或购买原材料后及时取得增值税发票以及相应的进项税抵扣依据；二是委派专门的人员进行增值税发票的管理，使得增值税发票的管理更加系统，有效的降低房地产企业的成本；三是房地产企业在选择合作对象时，应当选择具有正规资质的、可以开具增值税专用发票的企业进行合作，避免风险转嫁到自己头上，并且合理的降低成本。
（二）有效控制“营改增”后税负上升问题
“营改增”后房地产企业的税率为11%，所以房地产企业应该找到足够多的且合理的进项抵扣项目以完成税额的抵扣，避免税负反而上升。第一，在项目开始之前事先对企业所经营项目的流程进行系统的梳理、分析，根据企业目前的发展现状以及所处的经济环境，对项目的开展提前进行纳税方面的整体筹划，做到未雨绸缪；第二，有关部门应当积极推行有利于房地产企业发展和税制体系完善的税收优惠政策，并且在房地产企业“营改增”的过渡阶段退出临时性的政策，比如关于进项抵扣方面给与范围的扩大，同时对于过渡阶段的房地产企业税负升高的情况，给与房地产企业一定的政府补助，以帮助房地产企业顺利向新税制过渡；第三，“营改增”后，对于房地产企业中混业经营的情况，应当对不同的项目进行单独的计算，比如采取分业核算或分率核算的方式，切实的降低房地产企业的税负。
（三）规范会计核算，加强财务管理
规范会计核算，加强房地产企业的财务管理可以从做到以下几点：一是根据：营改增“对于会计核算的要去，规范企业财务人员的会计核算方式和流程，加强财务人员对于处理复杂账目的培训，使得会计核算更加准确；二是建立核查小组，定期的对企业的会计核算结果和核算方式进行核查，及时发现其中存在问题的财务指标和不符合国家相关规定的财务处理方式，并及时的控制，避免给企业带来损失；三是加强房地产企业的财务管理，及时发现可能导致现金流断裂的风险，并采取措施实施控制，保障企业现金流的健康，为利润的获得提供基本的资金保证。
（四）加强对新税制的学习，建立税务风险防控体系
“营改增”后，房地产企业的纳税模式以及计税方式发生了巨大的改变，并且税收政策也在不断的更新，给房地产企业带来了许多潜在的风险，所以房地产企业应该采取相应的措施。第一，加强企业员工关于新税制和新的计税方式的培训，对企业进项税抵扣方面的知识进行定期考核，以便于企业财务人员在会计核算过程中加深对税收政策的认识，同时熟悉进项抵扣的范围和科目，在规范操作的前提下完成新旧税制的过渡，并有效的协助企业降低税负；第二，建立税务风险防控体系，通过会计电算化的方式建立财务数据电子录入系统和自动风险评估系统，以及时自动发现企业存在问题的财务指标，同时对企业的涉税科目通过Matlab等统计软件进行风险的评估和分析，及时发现可能造成纳税风险的财务数据，此外，加强外部审计，以外部监督的方式来防范企业涉税风险的发生，顺利的向新税制过渡。
关键词：房地产开发企业；纳税筹划；纳税管理；战略筹划
近几年我国房地产行业发展迅速，成为了国民经济的支柱产业。房地产业具有开发周期长、业务复杂、占用资金量大等特点，而且房地产企业涉税事项众多、计税复杂，为了规避法律风险，逃税漏税是绝对不可取，但面对日益激烈的市场竞争，房地产企业又必须合理合法的降低企业的税负。面对如此现状，房地产企业的税务筹划显得很重要。
一、纳税筹划基本原则
1.合法性原则
纳税筹划必须要在法律所允许的范畴之内，通过对法律的深刻理解和精确把握进行，绝对不能以钻法律空子和帮助企业偷税为目的，否则，就不能称其为纳税筹划。
2.整体性原则
纳税筹划是对纳税人的整体税收负担的一种筹划和减轻，因此，应当遵循整体性原则。
3.减税性原则
纳税筹划是一种减轻税收负担的行为，因此，纳税筹划必须遵循减税性的原则。所谓减税性，就是减轻税收负担直至税收负担最轻。
4.成本效益原则
纳税筹划要有利于实现企业的财务目标，进行纳税筹划应遵循成本效益原则，纳税筹划要保证其因之取得的效益大于其筹划成本，即体现经济有效。
二、房地产企业纳税筹划存在的问题
1.误把纳税筹划当成了财务部门会计处理的工作
房地产企业的税收存在两个环节：一是企业产生税收的环节；二是企业交纳税收的环节。但是有很多房地产企业的决策人认为：“税收就是财务部门的事，财务部门所作的财务处理就决定企业的应纳税额。出现多交税和被税务机关处罚的情况，就是财务人员失职”。这说明，房地产企业决策人的纳税观念存在着误区，未能了解税收是如何产生的。
2.误把纳税筹划的实施放在业务产生的事后来进行
房地产企业为什么总在税收方面出现问题，而且常常被税务机关处罚呢？这是因为企业的决策人没有树立一种正确的纳税观念，等合同签订后才发现税负很重，总期望事后通过财务人员在财务处理上来解决纳税问题。这是房地产企业暴露的最大缺陷。此时，房地产企业相关的税收已产生，再进行账面处理已为时已晚，已不存在所谓的纳税筹划了。所以，纳税筹划的重点在于事前筹划，而不是事后筹划。
3.企业内部缺乏必要的纳税管理
目前房地产企业对内部进行纳税管理的少之又少，很多房地产企业财务人员开始学习相关的税收法律、法规，对企业自身的业务开始进行纳税筹划，但在操作过程中，大部分没有得到好的效果，反而造成企业偷税逃税的现象，受到税务部门的处罚。什么原因造成的呢？其主要原因不是因为财务人员的素质不高，没有掌握筹划方法和技巧，而是没有得到其他部门的配合。因为企业在经营过程中，每一个环节都存在税收问题。其他业务部门的不规范操作，往往给财务部门的核算工作带来很大麻烦。
三、房地产开发企业纳税筹划的建议措施
1.加强税收政策的学习
怎样利用国家的税收政策来对房地产企业的销售过程进行纳税筹划，最终实现减轻税负的目的，是目前房地产企业纳税管理工作首先要解决的问题。从以前的“被动纳税”走向“主动纳税”，对出现的问题不要凭侥幸心理，不仅财务人员非财务人员也要掌握税收政策，学习纳税筹划的相关知识，企业才能达到整体降低税负的目的。严格地按照税法的规定依法纳税、诚信纳税，要避免“关系税”对企业产生的影响，才能避免纳税风险。
2.重视规范性的决策操作
房地产企业在进行纳税筹划时要注重规范性筹划，万万不可只重投机。要想合理、合法地做好纳税筹划工作，决策人不仅要关注财务、税务方面的事项，也应关注日常经营的方方面面，才能充分取得纳税筹划的最好效益；不仅需要财务人员具备筹划意识，各个部门的人员均要具有筹划意识才能达到最佳效果。纳税筹划不可盲目，应坚持依法原则，在进行纳税筹划时必须遵守国家的各项法律、法规，结合房地产企业自身的实际情况进行筹划，才能达到预期效果。
3.重视战略筹划
虽然能就事论事对单个项目、单笔业务或单个环节可以进行筹划，但还应构建整体的纳税筹划思路和方案，免得顾此失彼，因小失大“捡了芝麻丢了西瓜”。房地产开发公司的纳税筹划没有一个整体系统的规划，对某个方案进行纳税筹划，却使得节省的税金小于设立分公司的费用，这种片面的考虑，忽略了该项目对企业在开发、经营成本上是否增加，而单纯地追求通过纳税筹划来增加企业的效益，却被同样增加的经营成本消耗殆尽，结果是得不偿失的。
4.重视前瞻性筹划发展
不少房地产企业就是在接受了教训，走了弯路以后，才想到纳税筹划，结果筹划只能起到亡羊补牢的作用。如果企业从开发房产的一开始，就进行合理、合法的纳税筹划，不仅能给企业规避纳税风险，还能免去不必要的经济损失和名誉上的受损。所以，房地产企业要进行纳税筹划，应在项目启动之初就开始，对整个项目高瞻远瞩，合理规划，这样，才能给企业带来更多的收益。
参考文献：
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关键词：企业内部；财务控制；现状；措施
房地产企业属于资金密集型行业，并且具有较高的风险性，在当前社会竞争日益激烈的环境下，房地产企业要想得以发展长远，就必须从管理上入手，提高企业管理水平，加强内部财务控制。
一、企业内部财务控制的概述
（一）内部财务控制的定义及目标
内部财务控制是利用控制论的基本原理和方法，对财务活动进行科学的规范、约束、评价等一系列方法、技术、程序及理念的总称，以期达到财务活动预定目标的活动。
就企业内部财务控制而言，其最终目标是企业战略计划的快速实施，实现企业价值的最大化。因此，需要在进行财务控制的过程中有针对性的对战略的制定、实施及控制阶段采取对应的内部财务控制措施，同时还要整合并优化企业资源，使之得以有效的应用。
（二）财务控制的方式
财务控制包括了两个方面：一个是内部财务控制；另一个是外部财务控制，这里我们主要对前者进行了解，其涉及的对象主要有董事会、经理层，还有相关负责人及他们所建立的财务控制体系。财务控制的方式通常有两部分组成，即激励措施和约束手段。
二、企业内部财务控制的现状分析
（一）内部控制制度不够健全
在现代企业管理制度中最为重要的一个组成部分就是内部控制制度，其作用非常之大，不仅能对企业财产的安全与完整起到保护作用，还能确保会计信息资料真实且正确，同时还能实现有效、协调的运转各部门的经营活动。在现阶段看来，大部分房地产企业在管理制度上缺乏合理的组织制度，对于权责的划分还不够清晰，缺乏岗位责任，这就使得企业在购、产、销、账、钱、物等方面的分管原则得不到彻底贯彻；另外，由于在检查稽核方面没有完善的制度进行规范，缺乏考核制度，因此就会导致较多差错舞弊的相关行为出现。
（二）财务预算编制执行不规范
目前在我国房地产企业之中，一些企业并没有真正有效的法人治理结构，在企业财务预算编制过程中董事会和董事长较少参与，再加上大部分企业还没有真正了解财务预算管理的重要性，对于其有无必要开展还存在一些争议，因此，这块的工作都由财会部门或者预算小组一起完成，这样就使得财务预算管理没有了权威性和前瞻性，以致于财务预算的内部控制作用很难得到发挥。
另外，还有一些房地产企业以历史指标和过去的活动为基础，对于未来的财务预算指标指主要依据资金、技术以及管理水平来确定，这样进行财务预算编制工作，通常都会忽视外部环境，不会对其进行详细的调研和预测，从而导致财务预算指标与外部环境很难互相适应，预算差异大，不断的根据实际情况对预算进行调整，导致预算缺乏严肃性，也失去了考核标准化的意义。
（三）信息化建设水平低
房地产公司信息化主要集中在财务处理、流程审批、房源管理三大方面。由于房地产业账务处理繁琐、复杂，目前大部分房地产企业已经实现了会计电算化，但受企业经济实力、社会环境影响，信息处理仅维持在局部的范围。若干信息无法披露，导致财务信息不畅，资源无法共享。
在流程审批及房源管理方面，企业还远远没有实现信息化，仍采用以往的纸质单据审批及专人管理的方法。即使个别有前瞻性的企业已经逐步尝试明源、OA等软件，部分解决了企业在相关业务领域的一些问题。但各业务模块相对独立，信息资源属于自闭状态，分散在各部门，难以及时更新，也难以实现对财务数据的共享。这就对企业的财务管理造成了极大的障碍，难以实时监控财务动态。出现市场反应迟钝等诸多问题。由于信息传递不及时，甚至出现一房多卖等重大管理漏洞。
三、加强企业内部财务控制的措施
（一）建立健全财务管理制度和内部控制制度
对于房地产企业来说，内部控制制度的建立和完善应该重点把握下面两个关键点：（1）企业需要根据自身实际情况，在相关法律法规的指导下设立股东会及经理层；（2）对于各部门的工作岗位要分工明确，而岗位的职责权限也应该有相应的岗位说明书及业务流程，企业员工在授权范围内承担责任。（3）对财务工作的相关业务程序和人员职责权限需要清晰明确，在机制上、制度上达到规范行为、控制风险、防范舞弊、纠正差错的效果，从而使财务工作能规范有序地进行得到切实保证。
（二）完善全面预算管理模式
企业进行预算管理的目的是使企业既定的经营发展目标得以实现，对企业经营活动进行编制预案，并且还要在工作中让其贯彻执行得到保证。在房地产企业当中，全面完善的预算管理体系包括了企业的所有业务及所有员工，对财务预算进行全方位、贯穿式的管理与控制，对企业的预算分析工作进行分期处理。为了使财务流向的管理工作能够切实做好，有必要让全员及全部门参与到预算编制的过程中去，要做到“精打细算”每一笔经费。为了能够对开发项目的各阶段，包括：可行性研究、土地招拍挂、施工、销售等的推进程度进行科学、合理的掌握，企业应该建立并完善动态调整型的财务预算，促进企业资金的周转与回笼，从而使公司更好的预见资金风险，并提高其承受风险的能力。就财务部门而言，要想实现精确、真实、合理合法的财务流动，就必须要做好对财务预算的监督工作，及时跟踪与财务相关的管理程序、环节以及最终结果等。
（三）加快财务信息系统建设
在企业经营活动中，作为企业战略决策依据的财务信息是其集中反映。房地产企业进行信息化建设对于企业快速、方便的获得财务信息起到很好帮助作用，从而也让企业在做决策时更加快速和准确。同时，公司应当建立有效的沟通和信息机制，确保信息沟通交流具有时效性，实现合理推进财务内部控制，进一步规范有效信息的收集及传达程序，并且科学合理的考查、整理与选择各项内外信息。与此同时，企业还需要通过计算机信息技术的利用创建集团式财务共享平台，为了实现这个目的，使信息传递的速度加快，企业应该根据其自身状况对ERP系统进行合理的选择，然后全面管理信息流、资金流及物流等方面，这样不但能够使企业信息沟通的水平得到提高，还能对企业财务管理工作甚至整个企业的经营状况起到非常大的帮助作用。
四、结束语
总而言之，在当前的企业经济控制系统中内部财务控制有着非常重要的作用，企业自身的生存与发展对于财务内部控制的依赖度越来越高，要想使企业管理水平得以提高，让企业内部拥有的资源能够有效地运用，达到企业快速发展的目的，就必须加强对企业内部财务的控制。
参考文献：
[1]王真.房地产企业内部控制的现状与必要性分析[J].时代金融，2011（9）：92-93.
