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第二条在本省行政区域内从事房地产经纪活动的单位及个人，应当遵守本办法。
第三条房地产经纪机构，是指依法设立并到工商登记所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案，取得房地产经纪机构备案证书，从事房地产经纪活动的公司、合伙企业、个人独资企业等经济组织。
本办法所称的房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息、咨询服务、进行房地产策划和居间业务的经营活动。
房地产，是指以委托人的名义，在委托协议约定的范围内，为促成委托人与第三人进行房地产交易而提供专业服务，并向委托人收取佣金的行为。
房地产居间，是指向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金的行为。
房地产策划，是指向委托人提供房地产行业的市场调研、方案策划、投资管理、产品营销和项目运营并收取拥金的行为。
第四条省建设行政主管部门负责指导全省房地产经纪机构和房地产经纪人员的管理工作。
各市（州）、县（市）房地产行政主管部门负责指导本行政区域内的房地产经纪机构和房地产经纪人员的管理工作。
第五条房地产经纪机构（含分支机构，下同）应当自领取营业执照之日起30日内，到工商登记所在地的市、县房地产管理部门和省建设行政主管部门备案，取得省建设行政主管部门颁发的《吉林省房地产经纪机构备案证书》后，方可执业。
第六条备案机关应当及时将已备案的房地产经纪机构的名称、住所、法定代表人、注册资本、注册房地产经纪人员等信息向社会公布，供房地产交易当事人选择。
第七条房地产经纪人员分为房地产经纪人和房地产经纪人协理。
房地产经纪人员，须取得相应的执业资格证书，注册合格后，持证上岗。
第八条房地产经纪机构分为一、二、三级三个等级。
（一）一级房地产经纪机构条件：
1.机构名称有房地产经纪字样；
2.从事房地产经纪活动连续5年以上，且取得二级房地产经纪机构等级2年以上；
3.有限责任公司的注册资本或合伙企业的出资额人民币100万元以上；
4.有7名以上专职注册房地产经纪人，8名以上房地产经纪人协理；或持有房地产经纪人注册证书的人员不少于5人，持有房地产经纪人协理注册证书的人员不少于12人；
5.有固定的经营服务场所；
6.档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全；
7.房地产经纪合同规范。
（二）二级房地产经纪机构条件：
1.机构名称有房地产经纪字样；
2.从事房地产经纪活动连续3年以上，且取得三级房地产经纪机构等级3年以上；
3.有限责任公司的注册资本或合伙企业的出资额人民币50万元以上；
4.有5名以上专职注册房地产经纪人，6名以上房地产经纪人协理；或持有房地产经纪人注册证书的人员不少于3人，持有房地产经纪人协理注册证书的人员不少于10人；
5.有固定的经营服务场所；
6.档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全；
7.房地产经纪合同规范。
（三）三级房地产经纪机构条件：
1.机构名称有房地产经纪字样；
2.有限责任公司的注册资本或合伙企业的出资额人民币10万元以上；
3.有2名以上专职注册房地产经纪人，3名以上房地产经纪人协理；或持有房地产经纪人注册证书的人员不少于1人，持房地产经纪人协理注册证书的人员不少于5人；
4.有固定的经营服务场所；
5.档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全；
第九条房地产经纪机构申请备案，应提交下列资料：
（一）房地产经纪机构备案登记表（一式三份）；
（二）营业执照正、副本复印件；
（三）法定代表人任职文件；
（四）房地产经纪人员注册证书及聘任合同；
（五）企业章程及内部管理制度；
（六）已签订的房地产经纪合同1份。
第十条房地产经纪机构从业限制
（一）一级房地产经纪机构可从事房地产项目营销策划、房屋销售、居间等活动，提供房地产咨询及代办手续等所有房地产经营活动。
（二）二级房地产经纪机构可从事除房地产项目营销策划以外的所有房地产经营活动。
（三）三级房地产经纪机构可从事除房地产项目营销策划、房地产以外的所有房地产经营活动。
第十一条省建设行政主管部门应当建立和完善房地产经纪机构信用档案，房地产经纪机构应当按季度上报更新企业业绩等信息。
第十二条房地产经纪机构或房地产经纪人员发生变动，应及时办理变更备案手续；遗失证件的需在吉林省建设厅网站声明30日后，方可申请补发。
第十三条房地产经纪机构从事经营活动，按国家计委、建设部《关于房地产中介服务收费的通知》和其他有关规定标准收取费用，并接受房地产行政主管部门及其他有关部门的指导、监督和检查。
第十四条房地产经纪机构承办经纪业务，应与委托人签订书面合同。
房地产经纪机构未经委托人书面同意，不得转让受委托的经纪业务。
第十五条房地产经纪机构与当事人签订房地产经纪合同前，应当明示房地产经纪合同示范文本，供当事人选用。房地产经纪合同中应当约定交易资金交付的条件和具体方式。房地产经纪合同应当有执行该业务的注册房地产经纪人员的签名。
第十六条房地产经纪人员在执行业务时应当严格执行《房地产经纪执业规则》，主动向当事人出示房地产经纪人注册证书或者房地产经纪人协理证书。房地产经纪机构与委托人签订委托合同后，方可对外相应的房源、客源信息。
第十七条注册房地产经纪人员只能受聘于一个经纪机构，并以该机构的名义从事房地产经纪活动。
第十八条房地产经纪人员与委托人有利害关系的，委托人有权要求其回避。
第十九条房地产经纪机构开展业务，应当建立风险资金、业务资料档案和业务台账，房地产经纪人员要将执业证书编号和身份证号在机构显著位置公示，并写入房地产经纪合同中。
第二十条房地产经纪机构各类房地产广告，应载明经纪机构的名称、房地产经纪机构备案证书编号。
第二十一条房地产经纪机构及经纪人员，在房地产经纪活动中禁止有下列行为：
（一）涂改、倒卖、出租、出借或者其他形式非法转让房地产经纪机构备案证书或房地产经纪人员注册证书；
（二）转让未经委托人书面同意的经纪业务；
（三）索取、收受经纪合同以外的酬金或其他财物，或者利用工作之便，泄露委托人商业秘密牟取其他不正当利益；
（四）提高或者压低经纪活动收费标准；
（五）允许他人以自己的名义从事房地产经纪活动；
（六）与一方当事人串通损害另一方当事人利益；
（七）同时在两个或两个以上经纪机构执行业务；
（八）虚假信息和未经核实的信息；
（九）签署损害委托人利益的合同；
（十）法律、法规、规章禁止的其他行为。
第二十二条房地产经纪机构违法违规从事房地产经纪活动的，由违法违规行为发生地的县级以上房地产行政主管部门依照建设部《城市房地产中介服务管理规定》和其他法律、法规、规定进行处罚，并可由省建设行政主管部门向社会公布房地产经纪机构不良记录。
关键词：房地产经纪 行业管理 法规
2011年1月20日,住建部、国家发改委和人社部等三部门联合出台《房地产经纪管理办法》（以下简称《办法》），自2011年4月1日起施行。
一、《办法》出台的现实意义
(一)《办法》出台是国家对房地产经纪行业地位的肯定
《办法》的出台，应该说是国家承认房地产经纪行业地位的表现。我国房地产经纪行业经过近20年的发展，已具较大规模并有不断发展壮大的趋势：1.房地产经纪机构数量庞大、从业人数多。据不完全统计，目前全国房地产经纪机构(含分支机构)达5万余家，从事房地产经纪活动的人员已超过100万；2.经纪业务量大。房地产经纪业务包括一手楼租售的业务和二手楼租售的居间业务，而且北京、上海、广州、深圳等城市的二手楼交易量(套数)已超过一手楼的交易量，二手楼又具有交易分散的特点，更加离不开经纪服务。我国目前大部分城市的二手房交易，有50%是通过经纪服务促成的，广州等城市已达到80%左右。
(二)《办法》出台表明国家规范房地产经纪行为的决心
我国房地产经纪行业的现状不尽如人意：1.部分从业人员素质差、缺乏职业道德；2.房地产经纪机构的业务程序缺乏统一规范、内部管理混乱；3.由于政策法规不健全，无论是政府的行政监管，还是行业组织的自律性监管，都存在缺乏监管力度的问题。《办法》的出台表明国家不能容忍房地产经纪行业的混乱状态再延续下去，决心严厉打击非法中介、规范房地产经纪行为，推动整个房地产经纪业规范、健康发展。
(三)《办法》出台是落实国家房地产市场调控的一项重要举措
国家提出“坚决遏制部分城市房价过快上涨”的房地产市场调控目标，而房地产经纪业直接参与房地产交易活动，会由于房地产经纪机构和人员的违法违规行为为本已高涨的房价推波助澜，抵消国家房地产市场调控政策的效力。因此，《办法》的出台是落实房地产调控的一项重要措施。
二、《办法》的主要内容解读
(一)完善监管机制，形成行政管理合力
由于一些地方性法规规定由房地产行政主管部门负责房地产经纪管理工作，实践中形成房管部门“孤军作战”，力不从心。《办法》规定建设（房地产）主管部门、价格主管部门、人力资源和社会保障主管部门按照职责分工，分别负责房地产经纪活动的监督和管理，并规定政府三部门要建立房地产经纪机构和人员信息共享制度，建设（房地产）主管部门要定期将备案的经纪机构情况通报同级价格和人社主管部门。政府三个密切相关主管部门进行监督信息共享、协同管理、形成管理合力，这样的房地产经纪监管机制更完善、更加合理。
(二)体现政府寓服务于管理的新理念
为改变过去行业管理中政府重管理轻服务的问题，在规范房地产经纪行业过程中，政府应该扮演什么样的角色？《办法》给出的答案是行业监管者与公共服务提供者的双重角色。公共服务体现在，《办法》要求建设（房地产）主管部门构建统一的房地产经纪网上管理和服务平台，向备案的房地产经纪机构提供经纪机构备案信息公示、房地产交易与登记信息查询、房地产交易合同网上签订、房地产经纪信用档案公示等公共服务。
(三)房地产经纪监督管理手段多样性
政府对房地产经纪行业监督管理手段的多样性体现在：一是监管过程的方式和措施多样性。《办法》提出建设（房地产）主管部门、价格主管部门应当通过现场巡查、合同抽查、投诉受理等方式，采取约谈、记入信用档案、媒体曝光等措施，对经纪机构和人员进行监督。二是监管结果的公开性。《办法》提出建设（房地产）主管部门要建立房地产经纪信用档案（不良信用记录由日常监督检查中发现的经纪机构和人员的违法违规行为、经查实的被投诉举报的记录等信息构成），并向社会公示，供消费者在选择经纪服务时作参考。公开信用档案本身就是一种有效的监管手段。
(四)明确房地产经纪行业协会的职责和任务
《办法》明确提出房地产经纪行业协会的职责是自律管理、反映行业的意见和建议、促进行业发展和提高人员素质。今后，行业协会应认真履行自身的职责，重点要强化新人入职前的教育培训和在职人员的继续教育培训工作，大力提高从业人员的业务素质和职业道德素质。《办法》还提出了行业协会的三大任务：一是制定从业规程；二是建立和完善资信评价体系；三是建立房源、客源信息共享系统。
(五)建立房地产经纪机构备案与备案信息公开制度
目前部分房地产经纪机构没有备案，分支机构没有备案的更多，许多经纪机构是属下部分分支机构有备案、部分没有备案。监管部门对没有备案的不能及时有效地实施管理。往往问题就出在没有备案的机构。针对这个问题，《办法》要求房地产经纪机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起30日内，到建设（房地产）主管部门办理备案；变更或终止的，应办理备案变更或注销手续；主管部门应将经纪机构及其分支机构的名称、住所、法定代表人（执行合伙人）或负责人、注册资本、房地产经纪人员等备案信息向社会公示，接受消费者监督。《办法》还规定经备案的经纪机构才能取得网上签约资格，从而推动备案制度的实施。
(六) 重申房地产经纪人员实行职业资格制度
2001年12月原建设部、人事部联合颁布的《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》明确：国家对房地产经纪人员实行职业资格制度。但至今该项制度执行的力度不够，如协理资格的考试在许多省份还未开展起来，许多城市无资格证上岗的现象较普遍，因而经纪服务质量难以保证。《办法》重申：房地产经纪人员包括房地产经纪人和房地产经纪人协理两类；房地产经纪人资格实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的考试制度，每年举行一次；协理资格实行全国统一大纲、省级命题并组织考试的制度，省考试可每年多次。通过严格考试、注册管理，提高房地产经纪人员的职业水平。
(七)签订劳动合同，稳定职工队伍
当前的房地产经纪人员队伍中未与房地产经纪机构签订劳动合同的现象比较普遍，一些城市存在着“兼职经纪人”、“无底薪提成经纪人”等等。这些人不愿意跟公司签订劳动合同，流动性大，经纪机构无法对其进行约束和管理；也有一些经纪机构为逃避责任不愿与员工签订劳动合同。《办法》规定：房地产经纪机构和分支机构与其招用的经纪人员，应当按照《劳动合同法》的规定签订劳动合同。通过劳动合同确定经纪机构和经纪人员的权利义务关系，一方面能够保障经纪人员的合法权益，让员工安心工作；另一方面保证员工合同期内只在一家经纪机构执业，减少员工的流动性，从而稳定经纪机构的职工队伍。
(八)规范房地产经纪业务流程中的各种行为
针对房地产经纪业务中的各种不规范行为，《办法》对房地产经纪业务流程中各个阶段的行为作了规范。业务准备阶段的规范：1.房地产经纪的内涵。房地产经纪特指房地产居间和等服务并收取佣金的行为，不包括房地产行纪行为。2.经纪业务承接与报酬收取主体。由经纪机构统一承接业务和收取报酬，分支机构以设立该分支机构的经纪机构名义承揽业务，经纪人员不得以个人名义承接业务和收取费用。3.经营场所信息公示制度。公示的内容包括营业执照和备案证明文件，服务项目、内容、标准，业务流程，收费项目、依据、标准，交易资金监管方式，信用档案查询方式、投诉电话及价格举报电话，合同示范文本等。
业务承揽阶段的规范：1.经纪合同形式。经纪机构接受委托提供经纪服务的，应当签订书面经纪合同；建设（房地产）主管部门或行业组织可制定经纪合同示范文本，供当事人选用。2.代办服务。经纪机构提供代办贷款、代办产权登记等其他服务，要另加收费用的，需经委托人同意另行签订合同。3.经纪合同签署。要加盖经纪机构印章，并由经手的1名房地产经纪人或者2名房地产经纪人协理签名。4.书面告知制度。签订经纪合同前，经纪机构应向委托人说明经纪合同和买卖合同（或租赁合同）的相关内容，并书面告知容易产生纠纷的有关事项（如是否与委托房屋有利害关系等），书面告知材料需经委托人签名确认。
业务履行阶段的规范：1.房源信息。经纪机构接受放盘，需编制房屋状况说明书，经委托人书面同意后，方可对外房源信息。2.客源信息收集。经纪机构接受买方或承租方委托，应查看委托人身份证明等资料。3.交易资金监管制度。由经纪机构代收代付交易资金的，应当通过经纪机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户划转资金，并要经过资金支付方和经纪机构签字和盖章。
业务收尾阶段的规范：1.明码标价制度。不得收取任何未予标明的费用，不得进行价格欺诈。2.佣金收取。未完成经纪合同约定事项或者服务未达到经纪合同约定标准的，不得收取佣金。3.业务记录制度。经纪机构要建立业务记录制度，如实记录业务情况，经纪合同的保存期不少于5年。
(九)强化对房地产经纪违法行为的处罚和责任追究
针对房地产经纪违法违规行为突出问题，《办法》强化了对房地产经纪违法行为的处罚和责任追究。如《办法》规定了10项房地产经纪禁止行为，并作出了相应的处罚规定。其中，对于“操纵市场价格”和“赚取差价”，由价格主管部门责令改正、没收违法所得、依法处以罚款，情节严重的依法给予停业整顿等行政处罚；对于“诱骗消费者交易或强制交易”、“泄露或不当使用委托人的个人信息或商业秘密”、“协助签订阴阳合同”、“分割出租”、“挪用交易资金”、“承购（租）自己提供经纪服务的房屋”、“为不能交易的房屋提供经纪服务”等，由建设（房地产）主管部门责令限期改正、记入信用档案，对经纪人员处以1万元罚款，对经纪机构取消网上签约资格，处以3万元罚款。
参 考 文 献：
[1]房地产经纪管理办法 [EB/OL].news.省略/poli
关键词：房地产经纪服务合同；违规操作；纠纷预防
中图分类号：
D9
文献标识码：A
文章编号：1672-3198（2013）20-0165-02
1 房地产经纪服务合同的概念及签订意义
房地产经纪服务合同是房地产经纪机构或房地产经纪人为委托人提供有助于促成其与第三方之间的房地产交易的经纪服务而与委托人协商订立的协议。根据房地产经纪服务类型的不同，房地产经纪服务合同包括出售、出租、承购、承租四种服务合同。
签订房地产经纪服务合同是房地产经纪服务的关键环节，也是房地产经纪机构进行经纪服务和解决双方纠纷的法律依据。因此双方在签订经纪服务合同时，应遵照诚信原则，遵守行业规则，并严格依照《民法通则》、《合同法》、《房地产经纪管理办法》、《房地产经纪执业规则》等相关法律法规的规定。只有这样，才能使交易当事人最大限度地实现其交易利益，保证交易活动安全顺利，避免相互损害对方当事人的利益，同时也有利于房地产实体商品市场交易秩序的稳定。但是在实务操作过程中，由于各种因素的影响，房地产经纪服务合同在签订和履行过程中往往会出现不少问题，导致合同履行困难，双方权益难以保障。
2 房地产经纪服务合同常见问题
2.1 审查环节纰漏
对委托人的资料审查是签订房地产经纪服务合同的必要前置工作，也是规范房地产经纪业务的重要保障，但是在实际操作中，不少房地产经纪机构和经纪人员对委托人的资料缺乏详实的调查核实，导致在日后服务过程中出现诸多问题。对委托人资料的审查主要包括对委托人身份证明的审查和房源信息的审查，资料审查不严往往会导致以下几种问题：
（1）委托人提供虚假的身份证明或故意登记错误的身份证号，与房地产经纪机构签订经纪服务合同。此种情况如果审查不严，往往会导致在房地产经纪机构为委托人提供房源信息后，委托人与业主私下成交，损害经纪人的合法权益。
（2）对委托方提供的房源信息，如房屋的位置、户型、交通、附近环境等信息审查不严，此种情况往往会导致后期交易谈判时难度加大。
（3）房源产权资料审核不严造成合同不能继续履行。房屋交易的实质是房屋产权交易，因此确认房屋产权的真实性以及是否存在瑕疵是资料查验的首要问题。而房屋所有权证明并不一定能清晰、完整地显示现实产权状态，但部分经纪人为了图省事，对房屋是否即将拆迁、是否已经抵押或涉案被查封、产权共有人的意见等影响房屋是否能上市的重要因素不核实，导致合同签订后不能继续履行。
2.2 合同内容违规
房地产经纪服务合同是明确房地产经纪机构和委托人权利义务关系的协议，合同中应当明确双方的权利义务以及双方达成的约定。合同内容违规主要体现在下面几个方面：
（1）合同约定双方权利义务不对等。
房地产经纪人员在与委托人约定订立合同时，利用委托人的不知情，订立有利于自己而不利于委托人的合同，合同内容中存在明显的权利义务关系不对等，对委托人不利或对委托人造成损害。如加大委托人的义务，排除委托人的权利，从而减少自己的义务，降低自身风险。
（2）经纪服务合同的主要条款欠缺。
长期以来，房地产经纪机构在经纪活动中与委托人订立的合同大多都是自拟的，属于企业格式合同文本。合同格式比较粗糙，内容比较简易，其中反映合同要件的主要条款（如服务条款、履行期限条款、违约条款、争议协商解决条款等）欠缺。对于这些涉及双方权利义务主要条款的约定，双方常常用口头的方式表示，往往会导致因时间和情况的变化而不能履约，致使纠纷发生。
另外，由于目前管理部门对房地产经纪收费所指定的标准并无相对应的服务标准，因佣金标准和服务标准没有相应的对比与衡量标准，而造成两者失衡的现象时有发生，而且房地产经纪机构在与委托人签订经纪服务合同时，往往因疏忽甚至故意省缺服务标准条款，损害委托方的合法权益。
2.3 房地产经纪人违规操作
虽然《房地产经纪管理办法》和《房地产经纪执业规则》都对房地产经纪从业人员的执业行为进行约束，而且各地房地产经纪协会对经纪人员提出了明确的职业道德要求，但是房地产经纪人员的违规操作行为时有发生，主要表现在以下几个方面：
（1）房地产经纪人员不当承诺或以个人名义承揽业务。
有些房地产经纪人员在承揽经纪业务的过程中，为了吸引客户承接业务，往往在签约前未充分履行告知责任，或不顾自己的实际能力和信用条件夸大承诺以获得委托人的信任，等到委托人认可并与其签订合同后，又故意对自身义务条款“缩水”。 部分经纪人员因利益驱使，私下与委托人签订经纪服务合同，一旦遇到执行困难，撒手不管，造成纠纷。
（2）房地产经纪人员直接参与并决定委托人与第三人之间的合同关系。
在房地产买卖，特别是在存量房买卖中，一般应采用居间形式，房地产经纪人员承担买卖双方的委托。根据合同法，在居间合同中，房地产经纪人员不得直接参与并决定委托人与第三人的合同关系。但实际操作中，房地产经纪人员常常直接参与并决定委托人与第三人之间的合同关系，一些房地产经纪人员甚至包揽买卖双方的所有交易事务。如既为卖方代收房款，又为买方办理税费结算和产权过户等手续。
（3）房地产经纪人员用房地产交易行为替代经纪服务行为。
房地产经纪人员利用自己的职业便利将房地产买卖合同内容与经纪服务合同内容归纳在一个买卖合同或是概念含糊不清的交易合同内，直接将房地产买进或卖出，把向委托人提供的服务性劳务活动改变为房地产权利的直接处分活动。房地产经纪人员通过买断、收购，或者买卖双方不见面等方式隐匿买卖活动中的收益，获取差价和利润。有的甚至利用委托人的不知情，在获取差价的同时另行收取佣金。
3 房地产经纪业务纠纷预防
3.1 统一并严格使用相关合同文本
为了减少房地产纠纷，我国房地产管理部门和房地产经纪行业组织制定了房地产经纪服务合同示范文本。中国房地产估价师与房地产经纪人学会于2006年了一套《房地产经纪业务合同推荐文本》，为房地产经纪业务提供了参考，但在实际操作中，房地产经纪机构往往使用自制合同文本而导致纠纷不断发生，因此，应该由政府管理部门或上级主管单位统一规定合法有效的合同文本，各房地产经纪机构必须严格遵守。这样，既可以加强行业从业人员的自律性，又可以减少因合同条款缺失造成的不必要的纠纷。
3.2 完善培训体系，加强经纪人员职业素质教育
《房地产经纪管理办法》第八条、第十条、第二十条规定了房地产经纪机构从业房地产经纪人员数量以及签约人资格制度，可以大大减少因签约人法律意识不健全，专业能力及职业道德欠缺造成的纠纷。但是因经纪人员职业素质不高而导致的纠纷时常发生，当事人的权益往往受到房产经纪机构和经纪从业人员的侵犯。职业素质教育包括职业道德教育、专业能力教育和法律知识教育。企业内部应建立完善的培训体系，定期开展业务技能培训、职业道德考核、法律知识宣传等活动，提升房产经纪从业人员的职业素质，促使其更快成长，规范其业务行为。
3.3 完善立法建设，加大惩罚力度
一方面，我国目前对房地产经纪市场进行规制的规范性文件较少，而且法律位阶较低，不利于房地产经纪市场的统一规范管理，立法机关应逐步完善并制定更高层级的法律法规，加强对房地产经纪市场的立法规制。
另一方面，虽然《房地产经纪管理办法》、《房地产经纪执业规则》对房产经纪机构和房地产经纪人员的执业行为进行了规制，规定了相应的民事责任、行政责任、刑事责任，能够在一定程度上对房地产经纪市场起到规范作用，但其惩罚力度较轻，这往往也是导致个别房产经纪机构和房产经纪人员违规操作的重要原因，因此在完善相关房地产经纪法律法规时，应加大对违规行为惩罚力度的规定。
3.4 建立流程化、标准化、可升级版的企业管理机制
明确各职能部门的责任和员工的岗位分工是企业高效运转的前提之一，建立流程化、标准化的企业管理机制，使每个岗位都有规范的操作流程及工作标准，然后再依靠完善的制度体系让企业保持高效、持续、稳定的运行。同时，使业务开展简单、透明，方便检查。这样才既会提高工作效率和资源配置效率，保证企业按照既定路线，实现自己的战略目标，又可以提高员工幸福感，使员工保持积极阳光的心态，从而有利于业务的开展，减少服务过程中纠纷的发生。
同时，随着公司所处的发展阶段的不同，企业的管理机制要适时适应企业经营环境的变化，有效融入公司战略要素，以保证其旺盛的生命力，因此通过建立可升级版的企业管理机制，才能不断提升服务质量。
3.5 加强房地产经纪机构诚信体系建设
房地产经纪机构在房屋交易中扮演着重要的角色，市场大部分的新房和二手房都是经过房地产经纪机构交易的，但一些经纪机构在服务过程中存在不少问题，比如房源广告宣传不真实、经纪人员素质良莠不齐、规章制度不健全，少数机构仍有违规收费现象，有的合同以及补充协议双方责任含糊，而且社会上没有营业执照和登记备案的中介机构仍然存在等。因此，为规范房地产交易市场，避免和减少房地产经纪服务纠纷，政府部门应该建立中介信用档案，严抓房地产经纪机构的诚信体系建设工作，对交易过程中“忽悠”顾客的经纪机构严惩不贷。重点抓好机构运行和房源客源信息的规范性管理、合同规范文本推广使用管理、经纪人员的执（从）业证书使用管理等。不诚信的经纪机构将被拉入“黑名单”，不守规的经纪机构执（从）业人员将及时清理出经纪人队伍。
参考文献
[摘 要]随着我国房地产市场机制的建立与完善,房地产经纪在房地产交易中扮演着十分重要的角色,房地产经纪行业的良性运转有助于房地产市场的持续发展。目前,从业人员素质低下、诚信机制不完善、服务水平较低成为制约房地产经纪行业发展的主要障碍。本文通过发放调查问卷,实地调查了北京市消费者对房地产经纪行业服务水平的评价,并运用SPSS软件进行了数据分析,最后提出改进房地产经纪行业服务水平的对策建议。
[关键词]北京 房地产经纪 服务水平 对策
一、引言
房地产具有价值量大、产权多样、交易程序复杂、信息不对称等特性,在交易过程中离不开专业的中介服务。优质的房地产经纪服务有利于住房二级市场的发展、有利于提高房地产市场效率、有利于维护房地产交易安全。近几年来,房地产经纪机构和从业人员队伍迅速壮大,但是仍然出现从业人员素质参差不齐、专业人才匮乏、缺乏必要的理论知识和实践经验、没有经过专门职业道德教育和专业技能培训等问题,这些都使得从业人员之间无论是在专业素质还是道德素质,乃至服务意识等方面都与发达国家有着较大的差距。因此,亟需提高房地产经纪行业的服务水平、规范发展房地产经纪行业,以引导居民通过换购、租赁等方式合理改善居住条件,促进房地产市场持续健康发展。
二、北京房地产经纪行业服务水平现状调查
1. 房地产经纪行业的总体看法
调查显示,有47%的消费者没有接受过房地产经纪服务,有53%的消费者通过房地产经纪机构帮助其完成房屋买卖或租赁交易,其中35%的消费者在房地产经纪机构的帮助下完成交易2次或2次以上。有50%左右的消费者提到曾经遇到过不诚信的房地产经纪机构,由此对房地产经纪机构印象很差。而当问到今后若有房产交易时,是否会选择房地产经纪机构提供服务时,只有58%的消费者回答“会”。
2.房地产经纪机构的评价
(1)不选择房地产经纪服务的原因
第一,收取佣金高。有61%的消费者认为房地产经纪人收取的费用偏高。目前北京房地产经纪行业的收费标准为:从事房屋租赁的,佣金为一个月的租金;从事房屋买卖的,佣金为房屋价格的1%-3%,多数情况为3%。发达国家除美国的佣金率为5%-7%之外,其他国家佣金率均较低,为1%-2%。但是,北京的房价收入比远远高于发达国家,导致消费者负担的佣金水平相对要高。
第二,服务不完善。有49%的消费者认为房地产经纪行业的服务质量、服务内容不合理,难以满足消费者的需求。与许多国家的房地产经纪人相比,我国房地产经纪人承担的责任和义务相距甚远。例如,我国房地产经纪人仅仅提供居间和代办服务,而美国的房地产经纪人服务内容还包括合理确定房价、住宅勘查、责任保险等许多专业服务,我国房地产经纪人的收费标准与所提供的服务严重不匹配。
第三,缺乏诚信。调查中只有12%的消费者认为房地产经纪机构是讲究诚信的,这主要是由于一些中小型房地产经纪公司常采用虚假信息、收取不合理费用和制造不公平合同等方式获取暴利,致使整体经纪公司在大众心目中口碑不佳,从而影响了整个行业的发展。
(2)选择房地产经纪机构的依据
从调查数据来看,“熟人推荐”和“信用较高”是最重要的选择依据,分别占22.7%和20.9%;其次是“服务质量”,占17.3%;然后是“品牌”、“距离较近”和“公司规模”,分别占15.9%、10%和9.1%;最后为“广告宣传”和“公司环境”,分别占2.3%和1.8%。
3.房地产经纪人的评价
(1)信息告知
88%的消费者认为房地产经纪人基本能够提供所需信息,其中44%的消费者认为能够提供有用信息但不够全面;70%的消费者认为信息告知是比较及时的;59%的消费者认为所提供的房源信息是令人满意的。
(2)服务态度
73%的消费者认为房地产经纪人的服务态度令人满意,表明目前北京房地产经纪人还是比较积极的为顾客提供服务。39%的消费者认为是在房地产经纪人帮助下安全的完成了交易,14%的消费者认为未能提供满意的服务。
(3)专业水平
70%的消费者认为房地产经纪人的服务热情,但是专业水平不高,有16%的消费者认为服务素质差、职业技能低,只有14%的消费者认为服务热情并专业,比较满意。房地产经纪人的职业道德、业务素质、专业技能等还需要有较大的提高。
三、影响房地产经纪行业服务水平的原因分析
1.法制建设明显滞后
1994年出台的《城市房地产管理法》,明确了房地产中介机构的法律地位,为发展和管理房地产经纪行业提供了法律依据。随后,有关部门又先后了《城市房地产中介服务管理规定》、《关于房地产中介服务收费的通知》等法规文件,对房地产经纪服务作了原则性规定,但没有突出房地产经纪行业的特殊性,缺乏明确具体的实施细则,可操作性不强。加上专门法律法规的缺失,还没有建立起系统的行业法律法规体系。
2.行政管理职责不明确
房地产业的快速发展带动了经纪业的高速发展,但是市场的调控机制(包括法律体系、管理制度)还不能适应行业发展的需要。在法律法规不够健全的情况下,政府管理部门除了自行实施许可以外,还承揽了诸多行业自律管理的事务。由于政府在行业自律管理上处于时间上、空间上和专业上的信息不对称地位,以致管理难以到位、难见成效。
3.行业准入门槛低
由于房地产经纪市场准入条件宽松,北京房地产经纪机构大多规模较小,而且一些房地产中介机构的工作人员都没有专业资质。难以为客户提供准确、满意的专业服务。整个行业的科技含量较低,影响了客户对经纪行业提品的信赖度。
4.行业监管体系不完善
当前行业监管体系不完善主要表现在:一是各管理部门(工商行政管理部门、房地产管理部门,物价及税务等部门)之间缺少具体的横向联系,政出多头、管理脱节。二是房地产经纪行业组织作用没有充分发挥,自律管理的方式与手段比较落后,目前还没有专门法律法规确立行业组织的地位与作用,也没有明确行政主管部门与行业组织具体管理职责的划分。三是房地产经纪人员职业资格制度的落实不到位。因此,在房地产经纪行业准入门槛低,对房地产经纪机构和房地产经纪人诚信制度建立不完善的情况下,难以对其进行有效的管理。
四、提升房地产经纪行业服务水平的对策建议
1.完善相关法律制度
首先,应尽快出台《房地产经纪管理办法》,确定房地产经纪市场运行规则,规范从业行为,界定房地产经纪机构与经纪人的权利、义务与责任,明确规定房地产经纪机构的信息公示和告知义务等。其次,健全房地产经纪人的市场准入及退出、奖惩、继续教育、个人负责制度,加强房地产从业人员素质建设。再次,完善房地产经纪服务收费管理。按服务种类、内容和阶段制定服务收费标准。最后,制定房地产经纪合同示范文本。房地产经纪人承办经纪业务,应采用房地产管理部门、工商管理部门共同制定的房地产经纪合同示范文本,并附执行该项经纪业务的房地产经纪执行人签名。此外,还应建立营业保证金制度或执业保险制度,保护消费者合法权益。
2.加强房地产经纪行业诚信建设
首先,可以由中国房地产估价师与房地产经纪人学会,建立全国统一的房地产经纪机构和经纪人资信评价体系,在全行业开展房地产经纪机构和经纪人评价。其次,完善房地产经纪机构和经纪人信用档案系统,提供公开查询业务,使房地产经纪机构和经纪人的不良记录公开透明,接受社会监督。最后,加强行业自律,行业组织要制定房地产经纪人执业规则、示范合同文本、服务质量标准、职业道德规范和继续教育制度,全面提高房地产经纪人的业务素质。
3.加强房地产经纪信息管理
房地产管理部门应当建立并完善房地产交易信息系统,充分整合信息资源,通过信息技术手段,提高信息交换、权属查询、合同签订直至产权登记整个流程的交易效率,简化交易程序,实现政府对房地产经纪行业的有效监管。通过该系统实现查询交易房地产的权属状况、统一交易信息平台、网上签订交易合同、网上合同即时备案、自动统计经纪机构和人员的业绩、产权登记部门共享合同数据等。
4.明确相关管理职责
实行既统一又分工、协调衔接的房地产经纪市场监管主体制度,划清管理职能,理清管理关系。由工商行政管理部门按照对一般企业管理的要求,对房地产经纪机构进行工商登记。房地产经纪机构经营中存在的问题,由房地产管理部门及时发现,并通报工商行政管理部门处理。房地产经纪人资格取得由人事管理部门、房地产管理部门共同负责。房地产经纪人员注册登记管理由房地产经纪行业组织负责,接受主管部门监督。房地产经纪行业组织要发挥在行业诚信建设方面的重要作用,积极探索房地产经纪人执业资格注册与房地产经纪行业自律管理相结合的管理模式。
5.提高从业人员素质
一是加强从业人员的资质管理,创设执业资格制度,对学历、实践年限、业务知识等都要作具体规定。二是扩充从业人员的专业知识,通过定期和不定期的组织培训,增加从业人员在房地产经纪、房地产估价、房地产投资分析、房地产营销策划、法律咨询等方面的专业知识。三是规范从业人员行为,这就需要充分发挥行业协会的重要作用,建立经纪人管理档案,记录其工作中的重大事件、投诉以及表彰等,以便对从业人员行为进行约束和规范。
我国房地产经纪行业己经有了一个良好的开端,房地产经纪机构须对消费者行为给予高度重视,应该根据消费者的需求特点,致力于高效的专业化服务,建立企业的诚信机制并设计合理的收费标准,注重规模建设、合理布局,全面提高企业的市场竞争力,不断提升整个经纪服务行业的质量。
参考文献:
[1]黄 英 刘洪玉 刘 琳:我国房地产经纪服务定价方法探讨,价格理论与实践,2005(7):40-41
[2]张 戈 苏永玲 张兆弟 高岳阳:谈我国房地产经纪行业的规范与发展,沈阳建筑大学学报社会科学版,2006(7):226-228
[3]李贵良:中国房地产经纪行业管理模式的合理选择,中国房地产,2005(5):17-19
按照省厅下发的《关于转发建设部<关于进一步加强房地产经纪管理的紧急通知>的通知》文件精神，我局精心布署，狠抓落实，与市工商部门联合下发了《关于开展房地产经纪市场检查工作的通知》（宿建发[2008]6号），于元月7-10日在全市范围内开展房地产经纪市场检查工作。为细化经纪市场管理，我局又出台了《关于推行使用<房地产买卖中介合同>（推荐文本）和<房地产委托出售合同（推荐文本）>的通知》（宿建发[2008]2号）、《关于开展房地产经纪机构备案工作的通知》（宿建发[2008]3号）和《关于进一步加强房地产经纪机构管理的通知》（宿建发[2008]4号）三份文件加强对房地产经纪市场的指导管理工作。
一、工作情况
（一）精心布署，成立专门检查小组
为顺利开展检查工作，市建设局、市工商局相关责任处室成立了**市房地产经纪市场秩序专项检查工作小组。由市建设局副局长陈恒同志任组长，市工商局副局长穆海兵任副组长，检查小组成员：夏辉（市房地产管理处主任）、张治国（市房地产管理处副主任）、牛先义（市工商局市场处副主任科员）。各县建设局在接到市建设局文件后，也积极开展经纪检查工作，分别成立了检查领导小组，专项负责房地产经纪检查工作。
（二）明确工作重点，有序开展检查工作
为建立主体诚信、行为规范、监管有力的房地产经纪市场秩序，我市在《关于进一步加强房地产经纪机构管理的通知》中明确规定，在全市范围内全面推行房地产经纪机构备案公示制度，要求房地产经纪机构自领取营业执照之日起30日内，到建设局房管处登记备案，并严格实行房地产纪纪人员的职业资格制度，加强纪纪人员注册管理，和继续教育制度，提高经纪人员整体素质。在此次经纪市场检查中，把纪纪合同、经纪行为等作为重点检查内容，首先从工商营业执照着手，由工商部门按照营业执照登记的经营范围提供房地产经纪机构的名单、联系方式和地址，在全市范围内全面开展房地产经纪机构检查工作。同时，对房地产经纪人员进行梳理，进一步规范经纪人员的执业行为。在检查抽查阶段，主要针对自查过程中发现的房地产经纪未将营业执照、经纪人员的姓名和联系方式公示等问题和近期业务扩张较快的20家房地产经纪机构进行抽查。
（三）查实查细查到位、检查工作成效显著
自查和抽查结合的方式，强化了检查力度，7-10日，由各县区建设局牵头，工商局配合共同开展对本辖区内房地产经纪机构的检查工作，同时要求各房地产经纪机构开展自查工作。12-14日，市检查工作小组对各县（区）的检查情况进行抽查，强化检查效果，并通过检查规范了全市房地产经纪机构的经营行为，取得了较好的成绩。在自查过程中，沭阳县检查对检查中发现的经纪机构人员无证从事经纪业务的情况要求经纪机构立即整改，春节前必须完成；泗阳县检查组在检查过程中发现5家企业未领取营业执照，3家企业未到房地产主管部门备案，1家企业未使用示范文本，1家企业公布房源信息不规范；泗洪县检查组对3家存在违规操作、影响较大的经纪机构进行调查，责令停止违规行为。在抽查阶段，市检查组只要针对自查过程中发现的未领取营业执照、不公示经纪人员姓名和联系方式以及近期业务扩张较快的20家企业进行了抽查，并要求按照建设部门和工商部门的规定，限期整改到位。
二、存在问题
在此次房地产经纪机构检查中发现，我市的房地产经纪机构和经纪人员基本上能做到规范行为，合法经营，但也还存在一些问题，表现在：一是房地产经纪机构多为外地的分支机构，未在我市注册工商营业执照就从事房地产经纪业务；二是房地产经纪机构从业人员持证上岗率不高；三是部分经纪机构操作不规范;四是目前尚无规范管理，处罚的规章、规范性文件，给规范管理带来了十分巨大的困难。
三、下一步工作计划
（一）规范行为，建立长效管理机制。为了加强我市房地产经纪市场日常监管，我局建立房地产经纪市场长效管理机制。一方面对房地产经纪市场实行不定期检查制度，对纪纪机构、经纪人员、经纪合同等加强日常检查。另一方面抓好源头管理工作。进一步加强房地产经纪机构备案制度，要求在**范围内，开展房地产经纪业务的企业和个人，必须到建设局房管处备案，否则不予办理产权手续；
（二）通力合作，加强部门协作。房地产经纪机构管理涉及到工商、物价等多个部门，我局将在营业执照、合同管理、价格收费等方面与各部门紧密联系、沟通协调、通力合作，共同规范我市房地产经纪市场。
根据《北京市外地来京人员租赁房屋管理规定》（北京市人民政府令〔1995〕第12号）中第三条规定和市领导的指示精神，市局决定于12月30日前对区、县房地产管理机关未设立基层管理机构的农村地区，由区、县房地产管理机关委托乡、镇人民政府外来人口管理工作领导小组办公室，负责对外地来京人员出租房屋进行管理、监督和检查。
委托管理的主要内容和要求：
一、依照《北京市外地来京人员租赁房屋管理规定》全面加强对本地区出租房屋的管理工作；
二、建章建制，配备经过区、县房地局专业培训的专职管理人员；
三、负责本地区向外地来京人员租赁房屋的调查摸底工作；
四、负责受理和审查出租人申请房屋租赁的有关证件和证明材料，并对出租房屋进行现场勘察；
五、负责办理《房屋租赁合同》的登记备案手续；
Abstract： The real estate brokerage services market is relatively chaotic disorder in Jiangsu Province. So， there are many problems in the real estate brokerage services market. Based on ISM， the hierarchical division of the causes of non-standard real estate brokerage services in Jiangsu Province is put forward and the remediation measures are also put forward. This paper provides suggestions for the government and industry associations to promote real estate brokerage， and it is of great significance to promote the healthy and orderly development of the real estate brokerage services industry in Jiangsu Province.
P键词： 江苏省房地产经纪；解释结构模型；监管
Key words： real estate broker in Jiangsu Province；ISM；supervision
中图分类号：F293.35 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2017）10-0204-03
0 引言
由于我国的房地产中介服务业起步较晚，整体发展水平与国际先进水平的差距很大。我国房地产经纪服务市场存在种种问题。一些学者研究指出当前我国各地房地产经纪行业普遍存在如房地产经纪机构良莠不齐、经纪从业人员素质较低、经纪机构经营行为不规范、经纪机构的规模较小、实力偏弱、公司内部信息资源封闭、业务范围较窄和业务内容同质化严重等问题[1]。
江苏省积极引进创新技术和产业，一直走在国内先进的行列，但是由于我国房地产经纪服务行业总体起步较晚，江苏省的经纪服务市场也存在各种亟待解决的问题。目前江苏省从业人数十多万，而其中很小一部分具有从业资格。
从业的机构鱼龙混杂，正规又具有规模的经纪机构屈指可数，大多数中介没有经过注册和备案就开始经营。从业者私下跑单、虚假房源等诚信缺失现象严重。房源信息更新速度慢，虚假房源多等问题屡见不鲜。韩丹，肖立指出南京房地产中介行业发展中同样也存在发展无序，企业生存率低，经营失信，社会信誉度低，企业规模较小，抗风险能力差，市场准入低，从业人员素质参差不齐，法律法规尚须完善，行业监管和自律不力，信息化程度低等问题[2]。
一些学者通过对江苏省其他地市研究发现江苏省房地产经纪行为中还存在着部分房地产经纪机构和经纪人员政策法规意识不强、经纪行为不规范、违反职业道德，如：炒卖房号、不能转让的房产；乱收费，不明示服务收费标准和服务项目，以各种理由收取溢价或通过合同约定将溢价部分作为中介费；为承揽客户、压降佣金、进行不正当竞争；虚假信息，隐瞒真实情况欺骗客户或与一方当事人串通损害另一方当事人利益；挪用、侵占客户的房地产交易资金；利用信息优势，低价从客户手中买入，再高价卖出赚取差价；利用客户大多缺乏专业知识的弱点，制定有失公平公正的合同文本侵害交易双方的利益，或设定有利于自己的合同条款以转嫁自身的风险，怂恿或唆使消费者签订“阴阳合同”等种种问题[3]。
已有大量学者对房地产经纪服务市场的的不规范行为进行研究并提出对策建议。但是极少有学者对房地产经纪服务市场不规范的根本因素进行分析。本文运用解释结构模型对江苏省房地产经纪服务不规范的成因进行层级划分，并从根本上提出整治对策。本研究为政府和行业协会的房地产经纪监管提供建议，同时对促进江苏省房地产经纪服务行业健康有序发展具有重大意义。
1 解释结构模型简介
解释结构模型（ISM）是一个系统，用于将复杂的系统分解成若干个子系统，特别适合于系统分析众多的变量和复杂的关系，它通过一系列的缩减和计算最终形成一个多级的层次结构模型。此模型可以把模糊不清的思想、看法转化为直观的具有良好结构关系的模型。
模型分析步骤：
①确定关键问题和影响关键问题的因素；
②列出各因子的相关性，并根据相关关系建立可达矩阵；
③对可达矩阵进行分解，建立结构模型；
④根据结构模型建立解释结构模型。
2 基于解释结构模型的房地产经纪服务市场不规范因素分析
房地产经纪活动对于联接、沟通房地产买卖双方的联系，促进房地产市场的交易活动以及活跃房地产市场发挥着极其重要的作用。然而目前江苏省房地产经纪市场出现了种种不诚信、不道德等问题，江苏省房地产经纪市场急需规范行为，强化管理、优化服务。
2.1 影响房地产经纪市场规范性的关键因素
通过对江苏省房地产经纪市场的现状分析，共找出了影响江苏省房地产经纪市场规范的十二条关键因素如表1所示。
2.2 确定各个导致因素的相关性并建立可达矩阵
在该系统中，11个因素可能会相互影响，这种影响关系用邻接矩阵A表示。矩阵的元素aij=1表示因素Si对Sj有直接影响，aij=0表示因素Si对Sj无影响，如表2所示。
邻接矩阵反映了要素之间的直接关系，然而要素之间不仅存在直接关系，还存在间接关系，间接关系可以用可达矩阵来反映。如Si对Sj有影响，Sj对Sk有影响，那么Si则对Sk有间接影响。在可达矩阵中，元素aij=1表示因素Si对Sj有直接或间接的影响，否则aij=0，本模型的可达矩阵如表3所示。
2.3 对可达矩阵进行层级划分得出解释结构模型
根据求出的可达矩阵，通过运算得出多级阶梯结构有向图，如图1所示。
根据阶梯结构有向图建立影响江苏省房地产经纪服务市场稳定的递阶有向层次结构模型如图2所示。
3 解释结构模型的结果分析
分析模型可以得出江苏省房地产经纪服务市场不规范的关键因素的关系可以体现为4个层次。箭头指向的因素为被影响的因素，模型下一层级的因素影响上面层级的因素。S2房地产经纪机构经营失信严重、S3机构内部信息共享程度差、S7民众从经纪机构获取的房源信息不全面，为第一层级的影响因素，也是影响房地产经纪市场稳定的直接因素；而第二层级的S1房地产经纪机构鱼龙混杂、规模普遍较小、S5经纪从业人员素质普遍较低、缺乏职业道德、S6从业人员政策法规意识差这三个因素又分别影响第一层级的三个直接因素，为重要的影响因素；S8民众对房地产经纪行为的投诉和建议渠道不便捷、S9房地产经纪机构的备案不够严格、S10政府以及第三方对房地产经o机构的监督和管理力度不够、S11房地产经纪服务市场缺乏强制的服务标准，处于模型的最底层，是影响全局的关键因素，也是影响房地产经纪服务市场稳定性的根本因素。而第四层级中的S9房地产经纪机构的备案制度不严格也是第三层级S4机构自律性差和第二层级S1房地产经纪机构鱼龙混杂、规模普遍较小的影响因素，与此同时S10政府以及第三方对房地产经纪机构的监督和管理力度不够和S11房地产经纪服务市场缺乏强制的服务标准这两个因素也分别是S1房地产经纪机构鱼龙混杂、规模普遍较小、S6从业人员政策法规意识差和S4机构自律性差、S6从业人员政策法规意识差的影响因素。
因此S9房地产经纪机构的备案不够严格、S10政府以及第三方对房地产经纪机构的监督和管理力度不够、S11房地产经纪服务市场缺乏强制的服务标准，又构成了影响房地产经纪服务市场的根本要素中的关键因素。
4 结论
本文通过解释结构模型对因素进行递阶层级划分，从而得出这些影响因素之间的相互作用关系，继而找出了影响房地产经纪服务市场的稳定性这的关键因素和根本因素，为政府规范房地产经纪服务市场的工作提供了理论依据和工作重点参考。下面根据模型分析的结论为江苏省房地产经纪服务市场的规范化提出以下的建议：
4.1 加强房地产经纪服务市场的备案制度
严格房地产经纪服务市场的备案制度，对于没有达到规定数量合格从业人员和一定规模的机构，政府部门应不予备案，工商管理部门不予颁发营业执照。
4.2 加强房地产经纪服务市场的监管力度
加强房地产经纪服务市场的监管力度，政府主管部门在加强监管的同时也应促进房地产经纪行业协会的组织建设，推动房地产经纪监管向行业协会监管为主导的模式。政府主管部门要进一步明确自身与行业协会组织的监管职责。政府主管部门应将监管重点放在市场准入和资格审核方面，而其他方面的监管职能应主要由行业协会承担。
4.3 制定房地产经纪服务市场服务标准
结合江苏省的实际情况，构建江苏省房地产经纪服务标准体系。对房地产经纪从业人员和机构的资格、服务内容和服务的标准给与明确界定。由政府监督行业协会贯彻实行。
4.4 完善房地产经纪服务的投诉和建议渠道
4.4.1 建立房地产经纪信息共享网站
首先，随着互联网的普及，政府主管部门或者行业协会可以建立专门的房地产经纪信息共享网站。在其中设立房屋买卖知识专区、专家在线解答专区、房源信息专区、投诉建议和评价专区、房地产经纪机构信息专区以及执业人员的诚信信息档案系统等。
设立公正的交易平台，房屋买卖必须通过公正第三方交易平台公平交易。鼓励上传房源信息，房源交易成功后交易平台对房源上传者和交易促成者分别给予一定比例的奖励。这便就可以解决信息不对称房源垄断等一系列不利于经纪市场健康发展的问题。
4.4.2 构建房地产经纪服务市场公信力平台
江苏省政府应该构建公信力平台，开通用于亲民问政和提供公共服务的政务微信公账号，便于民政交流，政府微信平台应设立房地产经纪服务专区，公众可以通过政府微信向相关部门反应和举报违反规范化规定的经纪机构或执业人员，政府相关部门通过政府微信可以了解市场不法行为[4]，及时制定和完善相关法律法规对市场的不健康现象进行纠正改善。
这样一来通过“指尖的互动”便可以实现公民和政府对房地产经纪服务市场行为的监督。
4.4.3 建立评价系统和报告制度，由政府推荐优秀机构
对房地产经纪人员加强教育培训，并对从业人员的诚信以及业务熟练水平建立评价制度，由接受或者咨询过经纪服务的公众对服务的执业人员以及机构进行（匿名或者不匿名而管理人员保护评级人员的信息）各个方面的评价，累计评价的得分影响机构和人员的信誉等级。
对于季度评为差的经纪机构，行业协会给予警告和批评教育指正，对于评为差的经纪机构服务人员，由行业协会公布警告，经纪机构给予批评教育。年终评为差的经纪机构，工商管理部门直接吊销其营业执照，年终评为差的经纪执业人员，吊销其职业资格证书。
分期的评价结果以及处罚执行情况直接公开在政府的微信平台以及房地产经纪信息共享网站上，由公正的第三方人员管理核实评价内容的真实性，公众监督评价结果的公开程度。行业协会分季度向政府相关部门报告行业服务情况。
政府根据报告和政府建立的公众微信平台的意见推选出优秀的经纪机构和人员。评价制度和报告制度对于各方了解经纪服务行业的现状、购房或租房人选择中介作为参考依据、公众更好监督房地产经纪机构和执业人员、政府制定指导和监督政策具有十分重大的意义。
参考文献：
[1]赵斌，宇卫昕.我国房地产经纪行业现存问题及对策[J].中国房地产，2007（05）：66-67.
[2]韩丹，肖立.南京房地产中介行业发展现状与对策[J].内蒙古科技与经济，2009（01）：18-22.
(一)严格执行商品房预售管理和商品房销售网上管理有关规定。未经预售许可、现售前备案的商品房，房地产开发企业不得进行销售、收取房价款(包括预收款)，也不得以认购(包括认订、登记、选号、预约等)或俱乐部会员制等任何名义变相进行销售、收取预定款性质的任何费用(包括定金、订金、保证金、诚意金、会员费等)或要求定向存款。房地产开发企业出现上述行为的，房产管理部门按违法预售或违规现售查处，直至取消开发企业资质。
(二)严格前期物业管理招投标制度。凡住宅为主物业管理区域内建筑面积在3万平方米以上等应当采用招投标方式选聘物业管理企业的项目，必须统一进行公开招投标。未通过统一公开招投标方式选聘物业管理企业的，房产部门不颁发商品房预售许可证。
(三)房地产开发企业取得预售许可证后，必须在10日内按照房产信息网上公布的可售房源开始预商品房；逾期不预售的，一经查实，房产管理部门将取消其预售资格，待该项目获准现售前备案以后重新上网销售。
(四)实行“实名制”购房，预售登记的商品房在未交付使用及领取房地产权属证书之前不得转让，销售合同网上登记备案以后不得更名。凡违反上述规定的，一经查实，房产管理部门将不予办理各类登记手续。
(五)房地产开发企业销售商品房或房地产经纪机构销售商品房，必须在售楼场所显著位置明示房地产开发企业、房地产经纪机构营业执照、商品房预售许可证、房地产经纪机构备案证书、房地产经纪执业人员明示牌等证照，并向购房人出示商品房销售委托书。凡违反上述规定的，房产管理部门责令限期整改；逾期不改的，房产管理部门将暂停办理其网上签约、网上备案等房地产交易手续。
二、加强房地产广告管理
(六)广告与单位必须对房地产广告内容的真实性进行审查，不得、无合法证明、证明不全或内容不实的房地产广告。商品房预售、出售广告，必须提供获准预售许可、现售前备案的证明；存量房出售(租)广告，必须提供房地产权属证明。房地产经纪机构所的房地产项目广告，必须提供业主委托证明。凡违反上述规定的，工商行政管理部门将依法查处。
(七)未取得商品房预售许可证的房地产项目，不得商品房预售广告，不得以“内部认购”、“内部认订”、“内部登记”等名目广告。房地产项目预售、出售广告，应当具有预售、销售许可证明。房屋出租应当具有相应的产权证明。对未取得预售许可证预售广告的、承诺售后包租或返本销售的，广告中有关房地产项目名称、面积、价格、用途、位置、周边环境、配套设施等内容虚假违法的，由工商、价格、房产管理部门依法查处。
(八)房地产开发企业、房地产经纪机构的各种形式的房地产广告，其明示或承诺的内容和事项，应当在房地产买卖合同中明确约定。
三、加强房地产展销活动管理
(九)未经工商行政管理部门登记，不得举办任何形式的房地产展销活动，不得进行房地产展销活动宣传和招商，不得房地产展销活动广告。对违反上述规定的，工商行政管理部门将依法查处。
(十)严格房地产展销活动许可管理。工商行政管理部门按照与房产管理部门联合制定的年度房地产展销活动计划，负责审查房地产展销活动举办单位资格，合理控制房地产展销活动数量。
(十一)房地产展销活动举办单位必须在开展前15天，将参展房地产企业和参展房地产项目的清册送市房产管理部门备案审查。不具备房地产开发资质、未取得房地产中介机构备案证书或有严重违法违规不良记录的房地产企业和不具备销售条件的房地产项目，不得参加房地产展销活动。
(十二)工商行政和房产管理部门组织对房地产展销活动进行联合检查，对不符合规定的房地产展销活动责令举办单位限期整改，对在登记中隐瞒真实情况、弄虚作假的，工商行政和房产管理部门将依法查处。
四、加强商品房买卖合同管理
(十三)房地产开发企业以及销售的房地产经纪机构，应当根据房产信息网上公布的买卖合同格式文本，在平等、自愿、协商一致的基础上，与购房人签订买卖合同，不得免除房地产开发企业以及销售的房地产经纪机构自己的责任、加重购房人责任或排除购房人合法权利。
(十四)对房地产交易过程中实施合同欺诈，利用虚假合同套取银行贷款、偷逃税款等违法违规行为，由工商行政等相关管理部门依据各自职责依法予以查处，房产管理部门可暂停办理其网上签约、网上备案等房地产交易手续；工商行政管理部门要加大对合同违法和侵害消费者权益行为的查处力度；构成犯罪的，移送司法部门处理。
五、加强房地产经纪管理
(十五)凡在我市从事房地产经纪(包括商品房销售、存量房销售和租赁居间、)的单位，必须到所在地工商行政管理机关申领营业执照，并在领取营业执照后一个月内到市房产管理部门办理备案手续。
(十六)房地产经纪机构承办经纪业务，必须以经纪机构名义与委托人签订经纪服务合同。经纪服务合同应当采用房产管理部门制定的房地产经纪服务合同示范文本，并附有执行该项经纪业务的房地产经纪人的签名。房地产经纪机构必须在其经营场所显著位置明示房地产经纪机构营业执照、房地产经纪机构备案证书、房地产经纪执业人员明示牌等证照。房地产经纪机构违反上述规定的，房产管理部门责令限期整改；逾期不改的，房产管理部门将暂停办理该机构所有出售(租)房屋的交易登记备案手续。
(十七)房地产经纪机构不得销售(出租)不符合销售(出租)条件的房屋，不得为不符合销售(出租)条件的房屋销售(出租)信息。房地产经纪机构销售(出租)房屋时，必须向购房(承租)人出示房屋符合销售(出租)条件的有关证明文件和出售(租)委托书，不得收取佣金以外的其他费用。房地产经纪机构或房地产经纪执业人员违反上述规定的，房产管理部门责令限期整改；逾期不改的，房产管理部门将暂停办理该机构所有出售(租)房屋的交易登记备案手续；触犯法律法规的，房产管理部门将依法从严查处。
(十八)房地产经纪人不得利用虚假信息或对委托人隐瞒与其合法权益相关的重要事项，诱人签订合同，骗取中介费，赚取差价；不得对经纪服务内容和事项作虚假宣传；不得伪造、涂改交易文件和凭证；不得利用经纪执业之便利，收取中介服务费以外的报酬及牟取其他不正当的利益。对房地产经纪人利用虚假信息骗取中介费、服务费、看房费等费用，在买卖过程中赚取差价等违规行为，房产、价格、工商行政管理部门将依据各自职责，依法从严查处。
六、加强房屋租赁市场管理
(十九)房产管理部门应当切实加强房屋租赁登记备案管理，鼓励、扶持信誉好、规模大的房地产中介机构扩展租赁业务，进一步规范中介租赁行为。房产、工商行政等管理部门应当密切加强协作配合，建立健全房屋租赁协管机制。
七、加强房地产价格及收费监管
(二十)价格管理部门应当切实加强对房地产价格及相关收费的监管，严格普通商品住宅、经济适用房价格管理，落实商品房销售“一价清”和明码标价制度，依法查处房地产交易过程中各类价格违法违规行为。
八、加强房地产交易管理信息系统建设
(二十一)房产管理部门应当进一步完善商品房销售网上管理系，加强预售资金监管；加快建立存量房交易网上管理系统，推行存量房供求信息网上公开挂牌、经纪服务与交易合同网上签约备案制度，实行交易资金托管。
(二十二)建立房地产交易诚信机制。房产管理部门应当进一步完善房地产信用档案体系，应用网络信息技术，对房地产交易信息以及房地产开发企业、房地产经纪机构和房地产经纪人的诚信行为进行实时监管，发现违法违规问题及时记入诚信档案，作为年度考核资质资格及年检的依据。
九、完善房地产市场信息披露制度
(二十三)房产管理部门应当进一步完善房地产市场信息系统服务功能，在强化市场监测分析、掌握市场发展动态的同时，准确、及时地向社会公布市场信息。新闻媒体应当坚持正确的舆论导向，强化对房地产市场调控政策的宣传，引导房地产企业和广大市民树立正确的住房投资消费观念，促进房地产市场理性发展。
(二十四)房产、价格、工商行政管理部门应当在加大房地声交易违法违规行为查处力度的同时，通过新闻媒体和互联网等大众传媒披露典型案件，并通过本部门网站及时将房地产企业和房地产经纪人的不良行为向全社会公开。
十、畅通举报投诉渠道，建立工作联动机制
[关键词] 房地产经纪 经纪人员 职业资格 制度
2001年12月18日国家人事部、建设部联合发出关于印发《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》（以下称《暂行规定》）和《房地产经纪人执业资格考试实施办法》的通知（人发［2001］128号），标志着我国房地产经纪人员职业资格制度正式确立并起动。这项制度实施以来，强化了对房地产经纪人员的监管、提高了房地产经纪从业人员的职业水平，对规范房地产经纪活动秩序起到良好的作用。但也存在一些问题，有待进一步进行制度的修订和完善、解决制度实施中反映出的各种问题。
一、我国房地产经纪人员职业资格制度存在的问题
从目前来看，我国房地产经纪人员职业资格制度存在的问题可分为以下两大类：
1.房地产经纪人员职业资格制度执行不到位
（1）房地产经纪人员职业资格考试制度执行不到位。《暂行规定》规定房地产经纪人员职业资格包括房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格。前者实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的考试制度，由人事部、建设部共同组织实施，自2002年12月首次组织考试以来，每年举行一次，已正常化。而后者实行全国统一大纲，各省、自治区、直辖市命题并组织考试的制度。自2003年以来，只有为数不多的省份（如浙江、安徽、上海、湖北、四川等）陆续开始举行当地的房地产经纪人协理从业资格考试。相当多的省份至今仍未启动当地的协理级资格考试，其中部分省或市有自行组织的相当于协理级的资格考试，但没有采用由建设部拟定、由人事部审定的全国统一的协理资格考试大纲，且各地所发资格证书的名称也不尽相同，如《房地产经纪人岗位证书》、《房地产中介服务人员资格证书》、《房地产经纪资格证》等。不少地方长期没有组织房地产经纪人员资格考试，未经过专门培训和考试的人员素质低，所提供的服务质量不高。
（2）房地产经纪人员职业资格注册制度执行不到位。按《暂行规定》，取得房地产经纪人或协理职业资格证的人员受聘时，应当申请办理注册手续；在注册有效期内，变更执业或从业机构者，应当及时办理变更手续；再次注册者，须提供接受继续教育和参加业务培训的证明。现时情况是：许多取得资格证的人员受聘时未及时办理注册手续，未取得《注册证》而从事经纪业务；变更执业或从业机构者未及时办理变更手续；继续教育和业务培训工作不规范，参加人数少，尤其是协理级的继续教育工作在多数地方还未开展起来。
（3）房地产经纪人员职业资格证书使用制度执行不到位。按《城市房地产中介服务管理规定》（1996年1月18日建设部令第50号），设立房地产中介服务机构须有规定数量的房地产经纪人。严禁转让《房地产经纪人资格证》。但由于近年来房地产经纪服务市场十分繁荣，房地产经纪机构迅速扩张，并争相开设分行、连锁店，产生了对经纪人员职业资格证书的大量需求，从而出现了出租、转借房地产经纪人员职业资格证书的交易市场。
2.房地产经纪人员职业资格制度不完善
我国房地产经纪人员职业资格制度不完善表现在如下方面：
（1）考试次数少。我国房地产经纪人执业资格考试每年举行一次，举办房地产经纪人协理从业资格考试的省份一般也是每年举行一次。由于考试次数少，有志于从事房地产经纪行业的人士不便于灵活地安排时间参加考前培训和考试，也不能满足房地产经纪服务市场对受过专业培训并持证的、具有较高房地产经纪专业水平人员的大量需求。同时这也是造成现实中不少人员无证上岗的一个原因。
据香港地产监管局网站（省略.hk），2008年香港地产资格（相当于房地产经纪人资格）考试（简称E牌考试）安排4次（2月、4月、8月、12月）；营业员资格（相当于协理资格）考试（简称S牌考试）安排6次（2月、4月、6月、8月、10月、12月）。这两种考试香港在2007年3月、6月、9月及12月都举行了4次。
（2）没有对特殊人员豁免资格考试的规定。香港对资深从业人员、新加坡对高校相关专业毕业生，都是豁免其资格考试而由管理机构直接认定其执业资格。我国每年都有一大批房地产类专业的大专、本科毕业生涌向就业市场，他们若要直接从事房地产经纪业务，也首先必须与非房地产类专业的毕业生，甚至与高中毕业生一样参加培训、考试以取得资格证。而培训和考试的内容基本上又是他们在高校中学过并考过的，只是炒一次冷饭，造成他们的时间、精力、金钱等的浪费，加大了他们的就业成本。同时也显现出我国房地产经纪专业人才培养的低效率。
（3）没有房地产经纪人员职业资格终止的规定。在国外及我国港台地区，暂停或吊销职业资格，作为对职业资格持有者违法违规的处罚。如美国商业职业法典10176项和10177项中列举了各种有关房地产经纪人和销售员（相当于我国的协理级）执照暂停或吊销的规定，主要情形包括：不实的陈述、虚假的承诺、不实的广告、混淆公私款项、多方、以欺诈手段骗取执照、违反道德规范、隐瞒真实利润、渎职、未负起监督责任等。其中“未负起监督责任”是指经纪人对其属下的销售员负有监督的责任，如果因为监督不严而导致客户受到严重损失时，则经纪人负有连带责任，经纪人可能会因此而被暂停甚至吊销执照（作为房地产经纪人员执业资格的证明）。而我国的《暂行规定》第二十五条规定：“房地产经纪人有权指导房地产经纪人协理进行各种经纪业务”，但没有相应的罚则条款。
二、对健全和完善我国房地产经纪人员职业资格制度的建议
笔者对上述我国房地产经纪人员职业资格制度中存在的问题提出如下建议，供有关部门参考。
1.加强对房地产经纪人员职业资格监管法律制度建设
房地产经纪人员职业资格监管制度，与考试制度、注册制度、证书使用制度等构成完整的职业资格制度。而监管制度又是其他各项子制度得以贯彻执行的保证。美国有专门规范房地产经纪人资格的法律，即各州的执照法，且是规范经纪业最严密的法令。该法的目的是通过规定发给经纪人执照所需符合的标准与所需具备的资格，来维护房地产经纪业的一定的专业服务水准，从而使消费者免受不良经纪人之害，同时也保护持照经纪人免受不正当的竞争。又如香港的《地产条例》于1999年1月1日生效，台湾也于1999年2月颁布了《不动产经纪业管理条例》，都对本地区房地产经纪人员职业资格管理和房地产经纪服务市场的监管起到很好的作用。
目前，我国涉及房地产经纪人员职业资格监管方面的立法，有建设部制定颁布的《城市房地产中介服务管理规定》、国家工商行政管理局制定颁布的《经纪人管理办法》。地方性的法规、规章虽然部分省、市都有，但各地不统一。这样，一方面全国性的法律法规不健全，另一方面各地的法规、规章又缺乏权威性，全国房地产经纪服务市场的混乱无序状况无法从根本上得到改变。因此，必须加快房地产经纪人员职业资格监管法律制度建设。笔者建议我国制定房地产经纪专门法律法规：《中华人民共和国房地产经纪管理法》或《房地产经纪管理条例》（由国务院颁发）。立法中要把对房地产经纪人员职业资格的监管作为重点和核心内容，改变过去侧重对房地产经纪机构的监管的做法。
2.全面落实房地产经纪人协理考试、注册制度
协理级层次的人员数量比经纪人层次的多得多，能解决大量人口的就业问题，但也不能因为职业素质差而损害消费者的利益，因此必须切实提高这部分从业人员的职业素质。建议国务院规定各省、自治区、直辖市举行房地产经纪人协理级资格考试的最迟开始时间。建议除统一大纲外，材，因为部分省份并不具备教材编写力量，同时便于保持全国各地的水平基本一致。
严格执行注册制度，未按规定办理注册手续的人员不得以房地产经纪人协理的名义开展经纪业务。再次注册者，必须提交接受继续教育和参加业务培训的证明。政府主管部门或行业组织应向他们提供继续教育的机会，如举办培训班、研讨会、学术讲座、网络在线课程等。要量化继续教育条件，建议借鉴发达国家的做法，用学时数或参加学术活动的小时数来衡量。协理级资格注册的有效期，有的地方规定为3年，有的为1年，建议2年为宜，因为协理级人员的职业变动性较大，有效期太长不利于强化管理，太短又会增加注册换证的工作量。
3.增加房地产经纪人员职业资格考试的次数
为解决持证人数少和加快房地产经纪专业人才的培养，建议房地产经纪人执业资格考试改为每年两次（即增加一次），分春季考试和秋季考试，具体考试时间由建设部、人事部在每年初提前预公告。建议房地产经纪人协理从业资格考试定为每年2～4次，各省份根据当地房地产经纪服务市场对人才的需求情况灵活调整考试次数，具体考试时间由各省份建设部门、人事部门在每年初提前预公告。
4.增加对高校房地产类专业毕业生豁免资格考试的规定
为培养专家型的房地产经纪人才，提高人才培养的效率，建议规定：对房地产类专业的毕业生，如《房地产经营与估价》专业（专科）、《房地产经营管理》专业（本科）、《工程管理》专业房地产方向（本科）、《工商管理》专业房地产方向（本科）等毕业生可以不参加房地产经纪人协理从业资格考试，在房地产经纪机构见习满一年后即可向管理部门申领协理级资格证书；从事房地产经纪业务工作满3年（专科）或2年（本科），并能提供接受继续教育的证明，可直接向管理部门申请，经审核后领取《房地产经纪人执业资格证书》。
而对各专业的房地产研究方向的硕士、博士，规定其在房地产经纪机构见习满半年后即可向管理部门申领协理级资格证书；从事房地产经纪业务工作满1年，即可直接向管理部门申请，领取《房地产经纪人执业资格证书》。
5.明确规定房地产经纪人员职业资格终止的情形
法律法规要明确规定暂停使用资格证书（即职业资格的暂时终止）或吊销资格证书（即职业资格的永久终止）的具体情形，以便各监管部门依法对违法违规人员实施处罚。建议暂停使用资格证书的暂停时间视情节轻重可分为三个月、半年、一年三种情形。
加大对房地产经纪人员的监管和处罚力度。建议有关法律法规增加房地产经纪人对房地产经纪人协理违法负有连带责任的条款，建立房地产经纪人负责制度。这样房地产经纪人协理就必须接受来自政府的监管和来自所在经纪机构的房地产经纪人的监管，这种分层次的监管方式，既保证了政府对市场的有效监管，又减少了政府的管理负担。对参与出租、转借职业资格证书的人员坚决给予吊销资格证书的处罚，并记录在案。
参考文献:
