时间：2023-10-11 10:08:12
引言：易发表网凭借丰富的文秘实践，为您精心挑选了九篇土地性质和规划用途范例。如需获取更多原创内容，可随时联系我们的客服老师。
一、房屋基本单元
《房屋登记办法》第10条对房屋基本单元做了如下定义：房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号(幢号、室号等)的房屋或者特定空间。并确定了成套住房以套为基本单元；非成套住房，以幢、层、问等为基本单元；非住房以幢、层、套、问等有固定界限的部分为基本单元。
有固定界限、可以独立使用是划分房屋基本单元的物质条件，有明确、唯一的编号是房屋登记建簿的技术条件。通过对房屋空间位置上的划分确定基本单元和赋予基本单元明确、唯一的编号建簿登记，使其在空间位置上和技术档案上都能做到与其他房屋相区别。《房屋登记办法》释义中“规定房屋基本单元，保证了登记客体的唯一性，便于房屋登记工作的开展和房屋登记簿的建立，一个房屋登记单元上建立一个登记簿”正是房屋按照基本单元登记的意义概括。
按照上述房屋基本单元的规定，“有固定界限、可以独立使用”当然是确定房屋基本单元的必要条件，但一个房屋基本单元是否能够同时具有住宅、办公、工业、商业等两种或两种以上功能差异巨大的规划用途，《房屋登记办法》及释义都没有阐述。
二、界定房屋基本单元应当遵循的原则
1 有固定界限、可以独立使用原则
如上所述，“有固定界限、可以独立使用”是确定房屋基本单元的必要条件。有固定界限应当是对登记对象的物理形态和空间位置的表述，比如房屋的幢、层、套、问以及有固定界址特定空间。仅有固定界限，不能独立使用，就不能区分为房屋基本单元，比如成套住宅中的卧室、酒店里的客房。有固定界限和可以独立使用两个条件必须同时具备，缺一不可。
2 房地一致原则
区分房屋基本单元还必须遵循房地一致原则。房地一致原则是房屋登记的基本原则，房屋登记机构在房屋登记受理审核过程中首先要查看房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体是否一致。在区分房屋基本单元中应当查看房屋的规划用途与用地用途、用地性质以及使用期限是否一致。房地权利主体不一致的登记机构不予受理登记，房屋规划用途与用地用途、用地性质以及使用期限不一致的应当通过区分基本单元或统一房地后受理登记。
国务院《喊镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定，国有土地用途有五大类，分别是居住用地、工业用地、教育科技文化卫生体育用地、商业旅游娱乐用地、综合或者其他用地。“住宅”只能对应居住用地，“商业用房”只能对应商业用地，不同用途的土地其使用年限和土地价值是绝不相同的。按照我国现行土地管理的二元管理体制，国有出让土地使用权和集体土地使用权的内涵和管理体制有着巨大差异，相邻房屋应当按照不同土地性质上区分房屋基本单元分别登记。另外，我国国有土地实行有偿使用，即使土地用途相同，从房屋结构上看也符合基本单元特征，但只要使用年限不同，登记时就不应合并为一个基本单元。
3 一个房屋基本单元对应一种规划用途原则
一个房屋基本单元对应一种规划用途原则就是房屋的一个基本单元只能具备一种规划用途。房屋基本单元的区分是房屋登记的基础，不同规划用途的房屋有着不同的土地政策、市场管理和税费负担，如果一个房屋基本单元内有两种或两种以上规划用途，将不利于房地管理的一致性，而造成国土资源的浪费或使用人的不合理负担；将不利于政府管理部门对房屋资产的分类统计，影响房地产产业政策的制定和产业的均衡发展；将不利于形成合理的房地产行业税费政策，造成国家税费流失和居民消费投资理念的偏缺。
三、基本单元与规划用途冲突的处理建议
房地产产品一般划分为住宅、商铺、写字楼(办公楼)、工业厂房、公共建筑五大类型，由于目前我国没有统一规范的规划用途分类标准，加之规划审批与建筑设计之间，规划与用地之间缺乏有效的沟通协调机制，营业、住宅、办公、生产等两种或两种以上功能差异巨大的规划用途在一个基本单元内(比较典型的如：一楼一底或一拖二的商住房)出现的情况较多，房屋登记机构既无法按照规划用途分割基本单元，也没有依据不予受理，是造成房屋登记基本单元与规划用途冲突的主要原因。
1 按照规划文件区分基本单元
不但在房屋建设时、房屋登记时也必须严格遵循规划文件批准的内容，因此不论是房屋登记机构还是为登记提供前置工作的测绘单位，在受理房屋所有权初始测绘、登记业务的过程中都应当认真研读规划批准文件、土地批准文件及其所附图件，仔细踏勘现场，按照固定界限独立使用、房地一致、一个基本单元对应一种规划用途的原则和申请人的申请合理区分基本单元。
2 规范房屋登记簿规划用途的填写
规划用途是房屋登记中必须缮填的内容，规划用途直接体现了房屋可被使用的范围，并间接反映了房屋的价值，是体现房屋登记公示公信作用的重要内容。规范房屋登记簿规划用途的填写，就是通过房屋登记这种技术手段，通过归类合并，房屋登记时使用较少的几种规划用途概括规划文件中可能出现的多种相同和相近规划用途。在国家没有出台相关规范文件的情况下，登记机构可以通过争取制定地方性规范或登记技术规程的方式予以统一规范。
随我国市场经济的高速发展，城市化进程的日益加快，用地使用权人私自变更土地用途的现象时有发生，并且得不到有效的遏制，同时腐败逐渐在国土系统漫延。如何防控改变土地用途、不造成国有资产流失，就成了当前一项重要的任务之一，同时也是为了维护和保护我国经济的发展和稳定。
一、什么叫“擅自更改土地用途”
《土地管理法》第四条规定：国家实行土地用途管制，通过编制土地利用总体规划，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第18条规定：“土地使用者需要改变土地全用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部分和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让全同，调整土地使用权出让金，并办理登记”。土地开发商在拿地块时就已经确定了土地用途，并且要求开发者必须按其确定的用途进行开发。凡未经批准实际用途与土地出让合同中规定的用途不一致的，都应认定为擅自改变用途。
二、擅自更改土地用途带来的危害
1、它干扰破坏了土地利用总体规划和正常的土地市场管理秩序。《土地管理法》明确规定改变土地用途必须经过严格的批准程序，然而一些单位和个人为满足自己的私利，或未经批准、擅自改变土地用途，或利用法律漏洞，一味追求土地的经济效益，严重破坏了土地利用总体规划和正常的土地管理秩序。
2、它造成了国有土地资产的流失。国土资源部2002年7月1日颁布实施的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权》明确规定，各类经营性用地必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让，但还是有些人会利用各种手段从政府手中以协议出让的方式获得廉价的工业用地，然后再通过各种关系和手段把工业用地改变为利润高的经营性用地，适当的被交不同用地的差价，逃避经营性土地必须以招标、拍卖或挂牌方式出让的规定，从而达到赚取暴利，造成国有资产大量的流失。
3、它给权力腐败提供了空间和机会。一些官员为了获取得私利，不惜牺牲国家利益，与一些开发商勾结起来，把本应该以招标、拍卖、或挂牌方式的土地变为以协议方式低价出让，利用各种关系和人情设法改变土地用途，这严重的损害了国家利益和党政干部形象。
4、它可能潜藏着对土地利用的短期性和掠夺性,为土地的可持续性利用种下隐患。
三、防控私自更改土地用途的建议
1、应明确对土地用途变更进行审批的部门为土地规划部门,凡是要求变更土地用途的由土地管理部门作为申请人统一将申请提交规划部门,以确保规划部门在不考虑土地用途变更的实际受益人的情况下,单纯地从规划技术角度去判断土地用途是否适宜变更。经规划部门审批，可以变更的土地，再根据新用途的性质（是否为划拨类型），或走市场程序（按新用途重新评估），由国土部门统一招标拍卖或挂牌出让，或由国土部门与原土地使用者签订协议。通过透明化的处置方式有利于新用途下的土地能够注射真正有能力有诚意去发展它的市场主体，杜绝土地“炒卖现象”，更大程度的实现“物尽其用”。
2、经规划部门同意变更的土地,根据新用途的性质采取不同的变更方式:改变为划拨用地的,由国土部门与原土地使用者签订协议;改变为其他用地的,由国土部门统一以招标、拍卖、挂牌方式重新出让。通过制定一些管理办法、操作细则，逐步把所有的变更土地用途引入到法律和程序上来，即实现了公平、公正、公开，同时也杜绝了暗箱操作的可能性。
3、提高违法成本，保护合法用地者。土地使用权人擅自改变土地用途的主要目的是为了获取土地改变用途后的增值收益。那么我们就应该按照法律赋予的“政府土地主管部门收回土地及合同解除”的权力，不管是出于公平原则还是基于制止擅自变更土地用途的行为考虑，都不应出现违法改变土地用途的好处大于合法改变土地用途的好处，应让其负出更为惨重的代价。
4、土地所有者和使用者在土地利用问题上均追求自身利益的最大化,从而可能产生利益上的冲突,可通过土地用途变更管制以平衡个人利益与国家利益,协调两者之间的矛盾,以实现社会综合利益的最大化，维护市场的正常秩序,促进经济的有序发展,
5、完善擅自变更土地用途的责任制度，并且为每个土地使用者记录一个信用记录。针对原规定的僵硬性,对于擅改土地用途可规定酌情处理:如果土地用途改变后所建筑物不符合城市建设总体规划的要求,应坚决拆除,损失由擅改用途方自付;如果符合城市总体规划的,可以在保留所建物业的情况下,由受让方按照土地新用途的市场价补交出让金,同时处以相应的罚款，但是处罚不能走形式或过场，必须是比合法变更土地用途所用的成本要高，而且为每个违法变更土地用途人记录信用，对有不良信用记录者，在办理相着手续和取地时给予一定的限制。
6、完善变更土地用途的监督制度。
一、指导思想
进一步加强国有存量土地资产管理，规范对土地使用者因改变用途、利用现状和容积率等土地使用条件，涉及土地资产的补充处置，维护土地市场公开公平公正的交易规则，实现政府的土地收益权，促进廉政建设。
(一)全面实行经营性土地公开交易，完善市场配置机制。
凡商业、旅游、娱乐、金融、办公、房地产开发等经营性用地，坚持以招标、拍卖或挂牌方式出让国有土地使用权。对于原工业、仓储、市政公用、交通、教育医疗等非经营性用地，按照规划须改变为经营性用地的，也必须实行公开交易。全面实行建设用地有偿使用制度，包括行政机关事业单位盈利性的非自用办公用房，街道社区居委会盈利性的对外服务用房，均要按照出让方式供地。
(二)维护土地供地条件的严肃性，防止产生新的不公平竞争。
根据法律法规规定，建设单位使用国有土地，必须按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定执行。国有土地使用权的供地条件具有法律严肃性，约定的各项规划条件和用地范围不应随意调整。除政府要求改变土地利用规划条件之外，都不得改变原批准的土地利用规划条件。确需改变土地用途、容积率的，必须经原出让方和规划部门同意，依法报经市、县级市人民政府批准，并按规定补缴不同用途和容积率的土地差价。
(三)建设项目规划调整产生土地增值收益归政府，防止国有土地资产流失。
因规划条件调整产生的土地增值属于级差地租，归地方政府所有，防止土地使用者通过改变土地用途和容积率等非正当途径获取额外利益，导致国有土地资产流失。
二、适用范围
国有存量建设用地，包括经营性和非经营性的划拨或出让国有土地使用权。主要指下列五种情形：
(一)原为国有存量经营性用地，须进行翻扩建，改变原土地利用状况和提高土地利用率的；
(二)原国有存量非经营性土地，保持工业或其他非经营性用途不变，须进行转让、翻扩建的；
(三)原国有存量工业用地、公益事业用地、机关办公用地等非经营性土地，利用原有建筑物现状，暂时不进行翻扩建，但实际用途转变为经营性用途的；
(四)协议出让的土地，通过公开交易取得的土地，调整规划利用条件的；
(五)涉及法院裁定协助执行、企业抵债、拍卖行拍卖的土地。
三、处置方式
根据上述不同情形，对土地资产确定不同的补充处置方式：
(一)经营性土地翻扩建的。若宗地未纳入政府统一规划改造范围，经县级市以上人民政府批准后，土地使用者才可以进行翻扩建，并应当根据新的规划条件，按市场价格补缴土地出让金。若宗地已纳入政府统一规划改造范围，且土地使用者能按照政府统一规划要求改造的，经县级市以上人民政府批准后，土地使用者可以进行翻扩建，并应当根据新的规划条件，按市场价格补缴土地出让金；若土地使用者不能按照政府统一规划要求改造的，将由政府优先收购储备，实行公开交易。
(二)非经营性土地翻扩建的。若原土地用途和城市总体规划确定的用地性质相一致的，经县级市以上人民政府批准后，土地使用者可以进行翻建，不再补缴土地出让金；若原土地用途和城市总体规划确定的用地性质不一致的，且城市总体规划确定的用地性质为商业、旅游、房地产开发等经营性用途的，则土地使用者不得进行翻扩建，将由政府优先收购储备，实行公开交易。
(三)利用现有建筑改变土地用途的，必须经规划和国土部门批准，不得擅自改变土地用途。
对于在2001年7月我市实行土地公开交易制度以前已改变土地用途，并经规划部门批准的，土地使用者可申请完善相应手续，一次性补缴土地出让金后调整土地用途。对于经营性土地公开交易制度实行以前已改变土地用途，且土地使用者未申请一次性补缴土地出让金的，以及经营性土地公开交易制度实行以后改变土地用途的，若是行政划拨土地，则按照《省政府办公厅转发省国土管理局等部门关于对出租和改变用途的国有划拨土地收取年租金的请示的通知》（苏政办发〔1998〕50号）精神，根据规划批准意见，按年度收取改变用途土地年租金；若是出让土地，则按年度收取土地收益。
采取交付土地年租金或年度土地收益的，土地使用权登记原用途不变。
(四)司法裁决、他项权利实现、拍卖行拍卖等引起的土地使用权转让，若宗地已纳入规划改造范围，在维护权利人合法权益的前提下，政府可以依法收购。涉及改变土地批准用途的，按照本意见相关条款执行。
(五)原协议出让土地、公开交易的经营性用地，改变原出让约定的规划条件的，报经县级市以上人民政府批准后，根据新的规划条件，按市场价格向政府补缴土地出让金。
四、程序和要求
根据各种情况及相应处置方式，按以下程序办理相关手续：
(一)涉及国有存量经营性土地提高容积率的项目。
1、规划方案的审核批准。规划部门受理土地使用者申报的规划方案，审核并报经政府批准后，书面函告国土部门。
2、国土部门根据规划部门函告，对土地容积率提高需补缴地价的项目，书面函告发改、建设、房管部门，并同时根据规划审定的具体方案，核定补充土地处置意见，报经政府批准，补缴土地出让金后，再次书面告知发改委、规划、建设、房管部门。
3、土地使用者到发改委办理项目备案或核准手续后，向规划部门申领《建设工程规划许可证》，进入正常基建程序。
(二)涉及国有存量经营性土地改变原批准用途的项目。在规划方案审核批准前，国土、发改、规划等部门进行会办，会办意见报经政府批准后按照上款的程序进行。
(三)司法裁决、他项权利实现、委托拍卖行拍卖等涉及土地使用权转让的项目。对土地权属不合法、土地实际用途和批准用途不一致，以及国有划拨土地、集体土地使用权等，法律法规明确不符合土地转让条件的，应在裁决、处置、拍卖前先完善法定土地手续；确因债权处置需要，须在完善法定土地手续前裁决、处置、拍卖的，应按土地管理法律法规的要求处置，依法完善土地手续，维护债权人的合法权利。
五、补缴地价
对于经营性土地，具体处置时应根据调整原因、时间、幅度和规划用途、土地性质等因素按市场价确定地价补差。对于须补缴土地出让金的经营性用地，原则上以规划方案批准时间为同一时点，对照新旧不同的规划条件土地评估差价，作为地价调整和补缴土地收益的基数。
(一)容积率改变的，根据具体情况相应调整土地出让金。
1、超过土地出让合同约定的容积率，或超过原出让时规划部门批准容积率的，根据评估差价补缴土地出让金。
2、自行降低土地出让合同约定的容积率或原规划部门批准容积率的，土地出让金不作调整。
3、由于政府基础设施建设等客观因素影响原批准的容积率不能实施，以及政府要求降低容积率的，根据评估差价可以相应调整出让金。
4、定销商品房项目用地容积率改变的，按原出让公告确定的房价、成交楼面地价以及调整容积率后的楼面地价，相应调整土地出让金。
(二)土地用途调整的，按照评估差额全额补缴土地出让金。
(三)行政划拨方式取得的经营性土地进行翻扩建的，根据原利用现状补办出让手续，按照规定比例收取原利用现状下的土地出让金，在此基础上按照规划调整的具体情况，由土地使用者全额补缴土地出让金。
(四)利用原建筑物将土地改变为经营性用途的，2001年7月前已发生的，土地使用者可申请一次性补缴土地出让金。划拨土地依据经营性用地市场评估地价按规定比例补缴土地出让金；出让土地按照不同用途评估的差额补缴土地出让金。
2001年7月前已改变用途，但未申请一次性补缴土地出让金的，以及土地公开交易制度实施以后改变用途的，划拨土地按照市政府公布的改变用途年租金标准征收，出让土地则根据不同用途评估地价差额，还原折算成每年土地收益，逐年征收。
六、转让条件
根据《土地管理法》、《城市房地产管理法》及国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）文件规定，土地使用权转让必须符合以下条件：
(一)出让土地使用权必须依法转让，划拨土地使用权未经县级市以上人民政府批准，不得擅自转让。
(二)缴清土地出让金，领取土地使用证。涉及改变土地规划条件，进行土地资产补充处置的，还需提供土地完善手续的证明。
(三)按照出让合同约定进行投资开发，完成投资总额的25%以上（不含土地出让金）。
(四)已经建有房屋转让时，应当持有变更后房屋所有权证书。
(五)工业用地依法转让后需续建或新建厂房的，受让方须提供新的立项批复和规划意见。
(六)凡土地使用权转让，须经具备土地评估资质的评估机构进行评估。转让双方应如实申报成交地价，低于市场评估地价20%以上的，政府实行优先收购。
《城市房地产管理法》等法律法规明确禁止转让的，土地使用权不得转让。土地使用权转让后，必须按照国家和省有关规定缴纳相关税费后办理土地登记手续。
经营性土地分割转让的，转让后土地使用者必须按照原整体规划方案建设开发。
规范以土地资产为股权的转让行为，对取得土地使用权超过2年未开发的土地资产，不得以股权转让方式转让土地使用权，政府将依法收回。
七、土地登记
(一)进一步细化土地登记。除根据现行土地分类和登记规程，土地使用证还须根据出让合同或补充处置意见载明具体的规划利用条件。
(二)严格土地证书查验制度。初始发放土地使用证时，要根据出让合同约定的项目建成时间，注明土地证的有效期限。有效期内，建设项目竣工验收通过后，换发土地使用证。超过有效期限的，土地使用者必须向国土部门提交书面说明和延期申请。
(三)土地分割转让实行许可制度。除在土地公开交易公告中明确可分割销售以外，对于宾馆（包括公寓式酒店）、超市、各类交易市场、经营性的物流用地原则上不得进行分割销售。对于经营性的打工楼、文体、教育、科研、医疗卫生、福利院、养老院、艺术馆、博物馆等项目用地，不得进行分割转让。
(四)对改变土地利用规划条件的项目，在未完善土地手续、补缴土地出让金前，不办理土地抵押、变更和分割登记手续。
八、建立协调机制
加强国有存量土地资产管理，规范对改变土地利用条件涉及土地资产处置，涉及各有关部门的管理职能，需要部门之间加强沟通协调，完善配套措施，健全工作规程，规范申报和流转程序，便于在项目实施前完成土地资产处置，维护土地市场和房地产市场的良好秩序。
(一)建立沟通协调机制。发改、规划、国土、建设、房管等相关部门，在规划选址、规划方案审批、建设项目备案和核准、用地审核、销售许可等各个环节，要各司其职，密切合作，采取通过相关事项书面告知和会办等形式，加强信息沟通协调，确保部门各自职责到位。
(二)规范土地评估行为。土地资产的处置及转让，都须经具备土地评估资质的评估机构进行土地评估，涉及上缴政府土地出让金和土地收益的，应由一级资质的评估机构评估。国土部门要进一步加强对土地评估机构的管理和监督。
(三)规范开工报建程序。改变土地利用条件的开工报建项目未取得规划和土地部门批准手续的，不予发放《建设工程施工许可证》。
(四)严格房屋销售制度。土地开发使用单位申请办理预售许可证或销售许可证时，必须提供国有土地使用证；涉及用途调整和改变利用条件的，还需提供土地完善手续的材料。
(五)严格项目竣工验收制度。项目竣工后，规划、国土部门进行各自单项验收时，对土地用途、容积率等指标要严格审核，符合规划和土地利用条件的，房管、国土部门方可办理房产证和土地分割登记手续。
1.征地土地使用权性质
在郊区代征地一般为集体土地。在城区代征地土地使用权性质则可能为划拨土地使用权.以出让方式取得的土地使用权和以其他有偿方式取得的土地使用权。由于目前大多数代征地为划拨用地,故本文的代征地土地使用权性质如不做特别说明,为城区划拨土地使用权。
2.代征地项目来源
代征地的项目来源主要有城市旧城区改造和征用集体土地。其中城市旧城改造又分为:危旧房改造.污染扰民企业搬迁转让.存量土地转开发.项目转让等。
3.代征地费用确定方式
代征地费用的确定按建筑面积和土地面积计算有如下几种方式
*依据代征地地块现状建筑面积计算
*依据代征地土地面积计算
*依据整个建设项目征地拆迁费用按现状建筑面积来分摊
*依据整个建设项目征地拆迁和按代征地比例来分摊
这里的代征地比例=代征地占地面积;建设用地面积
此外可考虑依据项目地上建筑物面积按代征地比例来分摊,这样做对开发企业来讲,往往不太公平,因为多数情况下,代征地上的费用比建设用地的费用要高。
本文最终依据代征地土地上现状建筑面积确定代征地费用,如果建筑红线正好分割某被拆(征)单位,则按该地块分割的土地面积来分摊该地块代征地费用。此种方法虽不好操作但和实际费用接近,相对合理。
4.代征地费用确定
代征地费用确定有两种方法,一种是参考基准地价评估,根据新的基准地价体系中的熟地价和毛地价水平,经过修正可得出征地费用,一种是根据代征地上的房屋现状按照征地拆迁政策进行评估。本文根据拆迁征地政策进行试算,参照住宅用途和非住宅用途房屋拆迁的有关法规,代征地费用可表达如下:
(1)代征用城区范围内非住宅用地
现状代征地楼面费用=区位价格;现状容积率调整系数;房屋现状用途调整系数;位置临路修正系数+地上物补偿价格
该公式主要参照非住宅拆迁补偿办法
(2)代征用城区范围内住宅用地
现状代征地楼面费用=(基准地价;k+基准房价) ;建筑面积+地上物补偿价格
该公式参照住宅房屋补偿款公式确定。K值为容积率调整系数,基准地价.基准房价以及k值根据项目的具体情况确定。地上物的补偿,参考多数项目的拆迁水平确定。
需要说明的是,以上费用均为计算费用,非为实际发生费用,除上述费用外,还包括各种补助.相关管理费和服务费等。通过计算可得到现状代征地总费用,最终结果应以发生的客观合理部分为准。
二、建设项目分摊代征地费用分摊基数
规划建设项目分摊的楼面代征地费用根据建设项目建筑面积和代征地土地面积之间的关系以及公式:
代征地比例=代征地占地面积;建设用地面积
可推导出:
规划楼面分摊代征地费用
代征地总费用;建设项目建筑面积
代征地总费用; (建设项目建设用地面积;规划容积率)
代征地总费用;(代征地占地面积;代征地比例);规划容积率
代征地总费用;代征地占地面积;代征地比例;规划容积率
现状地面分摊代征地费用;代征地比例;规划容积率
即:
规划楼面分摊代征地费用=现状地面分摊代征地费用;代征地比例;规划容积率
根据上述公式可看出,若建设项目代征地比例为50%,现状容积率为0.7,规划容积率为2.5,则规划楼面分摊代征地费用为现状代征地楼面费用的14%,为现状地面分摊代征地费用的20%.
三、代征地费用的分摊
根据上述分析,项目代征地费用按照“谁受益,谁投资”的原则,政府应分摊一部分费用,该部分费用可根据项目的规划容积率.代征地的比例和代征地的规划用途来计算,公式为:
政府分摊费用(楼面)
=规划楼面分摊代征地费用;代征地比例修正系数;规划用途修正系数
=现状地面分摊代征地费用;代征地比例;规划容积率;代征地比例修正系数;规划用途修正系数
其中规划用途修正系数,主要考虑到代征地规划用途对建设项目,可能会产生正面影响,也可能会产生负面影响,修正时根据代征地规划用途对建设项目的影响程度分别进行。
近年来，上海市通过调控土地供应总量、优化用地结构、完善体制机制等多种措施和途径，不断强化土地管理参与宏观调控的能力。但上海人口稠密、土地资源紧缺，经济社会各部门的发展都受到空间范围狭小的制约，随着城市的发展、产业结构的调整升级和人民生活水平的提高，土地资源瓶颈问题日益突出，必须在更大程度上实现土地的节约集约利用。土地使用标准是对土地资源使用的源头上的控制，是促进上海建设节约集约型城市的前提条件。
中国由于同国外体制差异，存在规划和国土两套管理、两套用地指标体系，规划指标体系重在规划用地选址，国土指标体系则重在项目用地审批。目前，上海市规划国土管理部门虽然初步建立了用地标准体系，但整体看体系还不够紧密与全面，偏重对用地规模在审批环节的控制，关口较偏后，在规划用地理念、技术方法、环节程序和控制方式等方面与国外存在不小差距。需要我们认真对国内外先进国家地区经验加以借鉴。
增加综合用地分类并开展有关功能复合用地指标的研究。借鉴新加坡和日本，加强对土地、建筑物相容性研究，结合本市特点展开专题调研，如相邻权的问题、用途转变增值收益计算等，研究不同性质用地和不同功能建筑物的空间、时间复合效用，明确可兼容地类及其比例要求等，提高用地效率和用地强度。
建立全市“横向到边、竖向到底”的指标覆盖。用地标准体系应与时俱进，不断纳入新增用地类型，并为未来发展留有余地。借鉴国家和外省市做法，加强对新增用地类型标准研究，对既有标准体系适用性开展定期评估，及时发现与修订当中不适用标准，强化项目用地个案的节地论证，制定保障实施细则。
强化对公益性设施用地的细分，提高规划公共管理的针对性。借鉴日本，强化政府公共政策对公益性用地的保障与控制，对市场难以有效配置的公益性设施和市政设施用地做进一步细分，以利于政府直接调控和项目落实。对商业办公、工业仓储等市场化用地可并类或粗分，以利于依靠市场机制进行调控。
一、划拨土地使用权处置方式
依法申请处置划拨土地使用权的，应区别不同情形，分别按保留划拨土地使用权、划拨土地使用权出让、划拨土地使用权租赁、划拨土地使用权抵押等方式进行处置。
（一）保留划拨土地使用权
转让划拨土地使用权，由受让方办理，经市、县（市）人民政府批准，下列情形可以保留划拨土地使用权：
1、划拨土地使用权转让后土地用途符合《划拨用地目录》的；
2、不改变土地用途，未翻改扩建的产权合法的房改房、经济适用房、拆迁安置房、居民私有住房及其他住房依法转让的。
（二）划拨土地使用权办理出让
土地使用者提出申请，经市、县（市）人民政府批准，下列划拨土地使用权可以办理出让手续：
1、申请用途与原批准用途一致且符合城市规划的；
2、因单体建筑物局部使用功能发生变化，导致部分土地用途发生改变后，改变用途部分按实际用途提出申请且符合城市规划的；
3、整宗地申请用途虽与原批准用途不一致，但申请用途为非商业经营性用地且符合城市规划的。
（三）划拨土地使用权办理租赁
划拨土地使用权符合办理出让条件的，除住宅用地外，均可办理租赁，但申请用途不符合城市规划的只能办理短期租赁，且应服从实施城市规划建设需要。
（四）划拨土地使用权办理抵押
依法取得的房屋所有权连同划拨土地使用权，可以设定抵押权。
依法办理划拨土地使用权抵押登记的，债务人到期不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖,从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的价款后,抵押权人可优先受偿。
（五）有下列情形之一的，原划拨土地使用权人的处置申请不予批准：
1、正在改造或已经列入城市改造范围内的；
2、列入退城进园（区）企业的工业用地；
3、列入政府收购储备范围的土地；
4、非住宅用地改变为住宅用地的；
5、按照商业经营性用途申请对原使用现状进行翻改扩建的；
6、市、县（市）人民政府规定的其他情形。
（六）涉案划拨土地使用权的处置办法由市国土资源局商市中级人民法院另行制定。
二、划拨土地使用权处置程序
（一）原划拨土地使用权办理有偿使用程序
1、由原划拨土地权利人持下列材料向市、县（市）国土资源管理部门提出申请：
（1）申请书；
（2）《国有土地使用证》；
（3）地上建筑物、构筑物及其他附着物的产权证明；
（4）原划拨土地使用权人有效身份证明；
（5）共有房地产，应提供共有人书面同意的意见；
（6）改变用途的，应提供规划部门同意改变用途的书面意见；
（7）法律、法规规定其他应提交的相关材料。
2、市、县（市）国土资源管理部门对申请人提交的申请资料进行审查，决定是否受理申请。
3、市、县（市）国土资源管理部门受理申请后，征询市、县（市）规划部门意见。
4、土地勘测、评估和确定地价（租金）。
5、市、县（市）国土资源管理部门编制处置方案并报市、县（市）人民政府批准。
6、申请人与市、县（市）国土资源管理部门签订土地有偿使用合同，并按规定缴纳税费。
7、申请人依法办理土地变更登记。
（二）划拨土地使用权转让办理程序
1、由原划拨土地使用权人持下列有关资料，向市、县（市）国土资源管理部门提出划拨土地使用权转让申请：
（1）申请书；
（2）《国有土地使用证》；
（3）地上建筑物、构筑物及其他附着物的产权证明；
（4）原土地使用权人有效身份证明；
（5）共有房地产，应提供共有人书面同意的意见；
（6）改变用途的，应提供规划部门同意改变用途的书面意见；
（7）法律、法规规定其他应提交的相关材料。
2、市、县（市）国土资源管理部门对申请人提交的申请资料进行审查，决定是否受理申请。
3、市、县（市）国土资源管理部门受理申请后，征询市、县（市）规划部门意见，在土地勘测、地价评估基础上，将处置方案及确定的土地收益标准报经市、县（市）人民政府审批。其中产权合法的房改房、经济适用房、拆迁安置房、居民私有住房及其他住房依法转让，申请人申请保留划拨土地性质的，由市、县（市）国土资源管理部门负责审批。
4、经批准准予转让的，市、县（市）国土资源管理部门应向申请人发出《划拨土地使用权准予转让通知书》，由原划拨土地使用权人按规定办理土地交易手续，确定受让人。
5、经批准原划拨土地使用权应当有偿使用的，由受让人持申请、转让合同、原《国有土地使用证》、《划拨土地使用权准予转让通知书》、转让方和受让方的身份证明材料等，向市、县（市）国土资源管理部门申请办理有偿使用手续，签订土地有偿使用合同，按批准的出让金（租金）标准缴纳出让金（租金）。
经批准转让后可以保留划拨土地性质的，由受让人持申请、转让合同、原《国有土地使用证》、《房屋所有权证》（应注明土地取得方式）、《划拨土地使用权准予转让通知书》、转让方和受让方的身份证明材料等，向市、县（市）国土资源管理部门申请办理保留划拨土地使用权手续。
6、受让人依法办理土地登记手续。
（三）划拨土地使用权抵押办理程序
1、以划拨土地使用权为标的物设定抵押，由划拨土地使用权人持下列材料，向市、县（市）国土资源管理部门申请办理划拨土地使用权抵押审批：
（1）土地登记申请书（由抵押双方共同填写）；
（2）土地使用权抵押合同；
（3）《国有土地使用证》；
（4）地上建筑物、构筑物及其他附着物的产权证明；
（5）抵押双方有效身份证明；
（6）共有房地产，应提供共有人书面同意的意见；
（7）有效《土地估价报告》；
（8）抵押双方确认的土地勘测抵押范围图；
（9）法律、法规规定其他应提交的相关材料。
2、市、县（市）国土资源管理部门对申请人提交的申请资料进行审查，决定是否受理申请并审批。
3、经批准准予抵押的，办理土地抵押登记。
（四）划拨土地使用权抵押权实现办理程序
依法办理了划拨土地抵押登记，债务人不履行债务时，抵押权人与抵押人协商一致的，可按照下列程序依法对被抵押的划拨土地使用权进行处置：
1、抵押人持下列资料向市、县（市）国土资源管理部门提出批准转让划拨土地使用权的申请：
（1）申请书；
（2）《土地他项权利证书》、《房屋他项权利证书》；
（3）房地产抵押合同；
（4）抵押权人与抵押人共同同意的处置意见；
（5）抵押权人、抵押人的有效身份证明；
（6）法律、法规规定其他应提交的相关材料。
2、市、县（市）国土资源管理部门对申请人提交的申请资料进行审查，决定是否受理申请。
3、市、县（市）国土资源管理部门受理申请后，应当将决定受理处置情况书面告知抵押权人，征询市、县（市）规划部门意见，在地价评估基础上，提出处置方案报市、县（市）人民政府审批。
4、经批准准予转让的，市、县（市）国土资源管理部门应向抵押权人及抵押人发出《划拨土地使用权准予转让通知书》。
5、原划拨土地使用权被依法处分后，处分所得价款在按规定缴纳土地收益，受让人持申请、成交证明书、转让合同、原《国有土地使用证》、《划拨土地使用权准予转让通知书》、土地收益缴纳证明、转让方和受让方的身份证明材料等，与市、县（市）国土资源管理部门签订《国有土地使用权出让合同》。
6、受让人依法办理土地登记手续。
抵押权人与抵押人不能协商一致的，抵押权人有权申请人民法院处分，具体程序按市中级人民法院与市国土资源局商定的办法执行。
三、土地收益缴纳标准及收购补偿标准
（一）经依法批准保留划拨土地使用权性质的，暂不缴纳土地收益。
（二）不改变用途申请有偿使用的，经依法批准，办理协议出让（租赁）手续，住宅用地暂按土地市场价格的40%缴纳土地出让金，其他用途暂按现土地市场价格的50%缴纳土地出让金（租金）。
（三）经依法批准可以改变土地用途的，按新用途现土地市场价格的70%补缴土地出让金（租金）。
一、关于不动产分割、合并、调整与登记衔接问题
实践中，部分房地不动产权利人办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记、拿到不动产权属证书后，由于各种原因，要求办理同一宗不动产的分割登记，将持有的不动产权属证书分割为两本或多本证书，或者要求办理该不动产与相邻不动产的合并登记，持多本不动产权属证书要求合并为一本。但申请人往往不能提供不动产分割或者合并的批准文件，而单纯要求登记机构直接办理不动产分割或者合并登记，给登记机构造成很大压力。
事实上，2012年下发的《国土资源部关于规范土地登记的意见》（国土资发〔2012〕134号）中提出了“土地以宗地为单位进行登记。宗地应当依据合法的土地权属来源材料，结合实际使用情况，按照地籍调查程序划定。……宗地一经确定，不得随意调整。宗地确需分割、合并或调整边界的，应经国土资源主管部门会同有关部门同意”的要求，2014年国务院《不动产登记暂行条例》第八条也规定了“不动产以不动产单元为基本单位进行登记”。办理相关首次登记时，划分不动产单元是以国有建设用地使用权出让合同、项目规划建设批准文件等作为依据的，登记机构无权随意确定、改变宗地和不动产单元范围，且按登记要求原则上按不动产单元核发一本单一版不动产权属证书。因此，办理不动产分割或合并登记也应以不动产分割或合并的批准文件为前提和基础。
按照不动产登记的概念和内涵，不动产登记是一种记载行为，因此，无论是同一权利人分割或合并不动产，还是因为不动产的部分转移需要分割或合并不动产，均需提交相应的分割或合并的权属来源材料，以作为登记机构记载的依据：土地的分割或合并需要提供相应的用地批准文件，房屋的分割或合并需要提供相应的规划批准文件。为妥善解决实践中的此类问题，天津市在制定《天津市不动产登记条例》时，在第二十七条、第二十八条将“同一权利人分割或者合并不动产”“不动产分割、合并导致不动产权利发生转移的”纳入申请变更登记、转移登记的情形，并在第三十四条、第三十五条等对申请材料进行了规定，如第三十五条规定应当提交“有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件”。我局在制定《天津市不动产登记规范》时，也在相关变更登记、转移登记章节做出了“同一权利人分割或者合并不动产的，应当按照有关规定提交相关部门同意分割或合并的批准文件”以及“不动产分割、合并导致权属发生转移的，提交分割或合并协议书以及有权部门同意分割或合并的批准文件，或者记载有关分割或合并内容的生效法律文书”的规定。也就是说，权利人申请不动产分割或合并登记的，需先行办理相关规划、用地分割合并手续，作为办理变更登记、转移登记的要件。这样，减少了登记机构和工作人员的自由裁量权，在两个环节实现了不动产管理范围的一致，切实加强了对权利的保护以及对不动产开发利用的管控。
二、关于房屋规划建设范围与登记衔接问题
与上述权利人主动要求调整不动产单元范围的情况有所区别的一类问题是，房屋规划建设范围与宗地管理范围发生冲突。经常出现的是分宗供应的土地统一实施规划的问题，分宗供应的相邻宗地，权利人虽为同一权利人，但土地用途不同、建设用地使用权终止日期不同，规划部门在实施规划时却按照一宗地进行了规划，导致有的建筑物同时占压两宗地，无法办理建设用地使用权和房屋所有权首次登记。
例如，某单位持其建设的综合楼项目的国有土地使用证、综合楼项目规划建设批准文件，要求办理房地统一的不动产首次登记。登记机构发现，当事人先办理了该不动产的土地登记，登记为两宗地，土地用途分别为机关团体用地、住宅用地；之后经规划部门批准建设了综合楼，同时占压上述两宗土地，而住宅宗地部分已给购房人核发了房地产权证。又如，一房地产开发企业先分别办理了两宗相邻土地的不动产登记，取得了两本不动产权属证书，土地用途均为城镇住宅用地，土地使用权类型均为出让，终止日期分别为2078年8月5日、2080年1月21日；但在商品房项目开发建设过程中，该项目规划建设的建筑面积约4000平方米的地下车库同时占压了上述两宗土地，项目竣工后，要求办理房地统一的不动产首次登记。
上述问题产生的主要原因是规划管理部门未按照土地登记范围批准相关项目建设规划造成的，本质上是规划管理、土地管理基本单元不一致。对于历史遗留的一个建筑物跨两宗地等情形，本着“尊重历史、保护权利、加强管理”的原则，我们在保证整个建筑物用地性质、权属等一致的情况下，告知当事人按照建筑物范围调整用地手续，按照新的宗地范围办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记。下一步，我们将加强与规划部门的沟通衔接，对于同一权利人使用的不同宗地，土地用途不同、建设用地使用权终止日期不同，如确需统一实施规划，应先调整用地界线、土地用途后，规划部门再办理项目建设规划审批手续。
三、关于规划用地性质与登记用途衔接问题
【关键词】城市规划；影响；关系
中图分类号：TU98 文献标识码：A 文章编号：1006-0278（2013）01-033-01
伴随着市场经济的发展，对土地经济规律的不断深入研究发现：城市地价不仅局限于目前土地利用结构下的土地价格现状，更表现在规划预期地价。
城市土地价值的高低往往取决于以土地利用规划为主体的城市规划。从城市整体层面上看，决定城市未来地价的高低的因素包括城市土地配置的合理程度、用地功能布局、城市基础设施的发展水平、城市建设总体容量控制标准等，这些主要由城市规划决策决定。从城市局部地域来看，决定地价的因素包括地块的使用功能、开发强度、环境控制等，这些由具体的规划控制要求决定。
合理的规划意味着赋予某些土地大的开发价值的同时限制某些用地的开发，各个具体地块的市场价格随着规划的控制条件不同而改变。一个好的规划不仅能够保证城市土地的高效合理利用，而且能够提高城市地价整体水平。地价因规划阶段不同而发生着变动，规划纲要、总体规划、控制性详细规划及规划实施过程都对城市地价产生着影响。
一、规划纲要对城市土地价格的影响
规划纲要体现了城市经济未来一段时期的发展大方向：确定了土地供给数量和区位分布，土地开发程序和程度，城市新区和基础设施投资区位等。影响着未来城市地价的整体水平以及地价分区变化情况。
1.城市社会经济发展政策的影响。城市性质、城市产业更替、城市经济增长和空间结构的变化速度从一定程度上影响着城市土地价格的变动幅度。
2.土地利用政策的影响。城市土地供求矛盾造成了土地价格受土地市场供求关系影响。土地供给增长，需求不变，则地价下跌；土地供给减少，需求增加，则地价上升。
3.基础设施投资政策的影响。城市基础设施主要是指供水设施、排水设施、供气设施、供电设施、供热设施、电讯设施、交通条件、景观布设等。土地基础设施配套程度越高，其价值水平越高。
二、总体规划对城市土地价格的影响
总体规划是对城市未来发展的宏观把控。其主要任务是根据城市规划纲要综合研究和确定城市性质、规模、容量和空间发展形态，并保证城市每个阶段的发展目标、途径、程序的优化和布局的科学性。城市总体规划的科学性在很大程度上影响着城市土地价格。
1.城市规划期限对城市土地价格的影响。城市规划期限是指城市规划的效力作用的时间，一般为10-15年。期限的长短影响着土地资源经济效益的发挥，并影响着土地利用方式的稳定性和土地资源在时空上的优化配置。
2.城市职能对城市土地价格的影响。城市职能影响到城市土地使用的构成，而不同性质的土地使用经济效益是有很大差异的，且多种职能的共同存在，更能强化城市发展的聚集效益。现代城市职能中第三产业所占的比重越重，如金融贸易、信息展览、经营管理、旅游服务、商业零售业水平越高越发达，则地价水平越高。
3.城市规模对城市土地价格的影响。城市规模指城市人口规模和城市用地规模。总体规划确定的城市发展规模直接影响着城市基础设施的标准、交通运输、城市布局、城市的环境等一系列问题，对城市地价水平有较大的影响。
4.城市用地结构对城市土地价格的影响。城市土地使用结构，是指城市各类用地在城市总用地中的比重，以及各大类用地内部各个组成部分用地的构成与比例。不同性质的用地价差是普遍存在且差别很大。
5.城市空间结构对城市土地价格的影响？。城市规划所确定的城市功能分区及空间结构对城市地价的空间差异产生影响。具体体现在城市空间结构的层次决定着土地价格的分级体系；城市用地功能分区及用地功能混合情况决定了地价级差。聚集程度及交通区位影响着城市土地价格。
三、控规性详细规划对城市土地价格的影响
控制性详细规划从微观层次对城市土地资源合理配置，控制性详细规划通过确定地块用途及兼容范围对城市土地价格产生影响。
1.控制影响城市土地价格的作用机制？。从土地使用性质控制、土地开发强度控制、土地开发定位控制对城市土地价格产生影响。土地使用性质决定了土地是高收益开发用途还是低收益开发用途；土地开发强度体现在容积率、建筑密度、建筑层数、绿地率等指标；土地开发定位包括对用地的定界和用地的使用条件。
2.控规对城市土地价格的稳定作用。控规土地的用途进行合理的规定，可以给出城市用地较为明确的开发前景。根据控规了解周边地区开发环境是否存在外部负效益，从而起到稳定地价的作用。
四、规划实施过程对城市土地价格变化的影响
1.规划实施方式对城市土地价格的影响。主要取决于城市开发与再开发的战略决策，一种为先进行城市中心地区的调整改造，大幅度提高市中心的土地集约程度，在用地资源较为紧缺的城市常采用这种发展模式。另一种为先进行城市新区开发，暂时避开改造较为困难的旧城中心区，待积累一定的资金后再进行旧城中心区的改造。规划实施方式对城市土地价格的影响还体现在城市空间增长形态的差异与地价动态变化的关系上。
2.规划实施程度对地价变化的影响。城市规划实施的过程受制于城市发展速率。城市开发建设速度快时，土地需求量上升，市场供需平衡容易被打破，地价上升。
一、本意见适用于我市行政区域范围内经营性非住宅类房地产开发项目的规划设计与管理。
二、本意见所称经营性非住宅类项目,是指规划条件确定用地性质为零售商业（不包括商业建筑规模小于3000平方米的商住用地和沿街条式商住用地）、批发市场、餐饮、旅馆、商务（商办）用地的五大类项目。
三、经营性非住宅类项目，土地出让前由发改（服务业局）部门按《市服务业项目不分割产权管理暂行规定》明确不可分割销售比例。规划建设部门在拟定规划条件时，按照控制性详细规划明确其用地性质和建筑用途。国土资源部门将规划条件和出让要求纳入土地招拍挂文件和土地出让合同。
四、经营性非住宅类项目，在符合《市服务业项目不分割产权管理暂行规定》要求的基础上，规划建设部门应严格按照公共建筑的相关标准进行审批，并符合以下条件：
（一）除餐饮、旅馆外的经营性非住宅类项目，一般应采取公共走廊式布局，公共卫生间应按层集中设置，不得采用单元式或住宅套型式设计，但允许平均每个标准层建设不超过2个带独立卫生间的分割单元（因特殊地形限制，标准层面积小于600平方米的，带独立卫生间的分割单元不超过1个）；
（二）除旅馆外的经营性非住宅类项目,内部平面应禁止采用住宅、公寓、别墅等居住建筑平面形式，建筑物立面应具备公共建筑的外立面形式与建筑特点；
（三）具有公共的出入通道，除集中设置的食堂外，不得设置厨房和燃气管道。燃气供应单位不得违反规定擅自供气；
（四）规划用地性质为零售商业的，以具有墙体围合的空间作为最小分割单元;
（五）规划用地性质为批发市场的，应以墙或柱作分割单元；
（六）规划用地性质为餐饮、旅馆的，除土地出让条件明确为产权式酒店（可分割）外，其它均不得分割销售，只能按幢整体销售；
（七）规划用地性质为商务（商办）的，以层作为最小分割单元，当建筑单体面积小于1000㎡的按整幢销售。
五、2013年10月1日前已公开出让的经营性非住宅类项目，在同时符合规划条件、土地出让合同和发改（服务业局）部门分割要求的，对可分割部分按以下规定进行分割：
（一）零售商业用地项目以具有墙体围合的空间作为最小分割单元;
（二）批发市场用地项目最小分割单元建筑面积40平方米，商铺面宽一般不得小于3.5米，且商铺必须在不改变原有公共通道的情况下临通道设置，有合理的划分，有明确的界址点；
（三）餐饮、旅馆、商务（商办）用地项目以具有围合功能的空间作为最小分割单元；
（四）分割手续办理需提交规划建设部门牵头组织会审，经公示无异议后方可办理相关手续。
六、经营性非住宅类项目，一经办理《建设工程规划许可证》，原则上不得再行调整。确需调整的，由项目建设单位向规划建设部门提出申请，并征得发改（服务业局）、国土、消防等部门同意后报城乡规划委员会审查。
七、对经营性非住宅类项目，建设单位应严格按照建设工程规划许可的内容进行建设，在建设过程中涉及建筑功能和立面调整的施工联系单，必须经规划管理部门核准后方可作为设计变更、规划核实、建筑分部验收、竣工验收的依据。
八、对本意见规定的纯经营性非住宅类项目，开发建设单位在建设、销售时不得采用带有公寓、家园、花园、花苑等含有住宅性质的名称，其广告宣传、楼书中不得暗示具有居住功能，并应在楼盘名称后用相同字体、字号注明非住宅用途。
九、各审批职能部门在进行审批时，应对项目名称严格把关，对含有住宅性质名称的，地名管理部门不予地名登记，建设部门不予核发预售证。工商行政管理部门应加强对经营性非住宅类项目销售广告宣传的监督管理。
经营性非住宅类项目开发建设单位在房屋预、销售时应向买受人明示房屋的规划设计用途、土地使用年限等详细情况，并将此情况在商品房买卖合同中予以明确。
十、对违反本意见规定进行分割转让（销售）的，发改（服务业局）、国土资源、规划建设等部门应按照有关法律、法规的规定予以处罚。
经营性非住宅类项目的使用应符合规划使用性质和土地权属证书上载明的土地用途，房屋所有权人、使用人不得擅自改变。对擅自改变用途的，由城管执法部门按照有关法律、法规的规定予以处罚。
十一、总部经济区或金融商务区总部（金融）大楼建设项目，按市总部经济发展和金融商务区建设有关规定执行。
十二、重大服务业投资项目，可实行“一事一议”。
